Comment Modérer Le Prix de l'Immobilier

7/24/2019 Comment Modrer Le Prix de l'Immobilier

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Les notesdu conseil danalyse conomique, n 2, fvrier 2013

Alain Trannoyaet tienne Wasmerb

Comment modrerles prix de limmobilier ?

Cette note est publie sous la responsabilit des auteurs et nengage que ceux-ci.

aAix-Marseille Universit (Aix-Marseille School of Economics), CNRS et EHESS, membre du Conseil danalyse conomique.bScience Po Paris, LIEPP, membre du Conseil danalyse conomique.

Les prix de limmobilier ont fortement progress enFrance, entre 1998 et 2007, puis entre 2009 et2012. La premire phase daugmentation est en par-

tie lie des facteurs communs la zone euro (assouplis-sement des conditions de financement), en partie aussi des facteurs spcifiquement franais (politiques de soutiende la demande, insuffi sances de loffre foncire, hausse descots de construction). La seconde phase est plus direc-tement lie la crise financire qui a encourag des com-portements de repli sur des valeurs considres commesres, parmi lesquelles limmobilier dont lattrait a encoret rehauss par les politiques de soutien la demande

Le logement constitue en France le premier poste dedpense des mnages, loin devant lalimentation. Laccs un logement dcent, ou mme tout simplement un loge-ment, est devenu un problme majeur, en particulier dansles zones tendues comme la rgion parisienne. De nom-breux arguments plaident en faveur dune politique publiquevisant modrer la hausse, voire inverser la courbe desprix immobiliers, surtout si une partie de la hausse desprix a pour origine des politiques publiques mal adaptes :la hausse des prix accentue les ingalits (au dtrimentnotable des jeunes gnrations de milieux modestes) et

conduit des ineffi cacits conomiques, telles que lloi-gnement entre domicile et travail, linvestissement (en casde bulle) dans des biens survalus ou encore la pertede comptitivit de lconomie franaise lorsque le cotdu logement se rpercute sur les salaires ou dans limmo-bilier dentreprise. Les risques lis un retournementdu march immobilier nous paraissent moins importants

en France que dans dautres pays. Dans ce cadre, nousproposons de combiner des mesures destines stimulerloffre, corriger des distorsions du ct de la demande etfluidifier le march.Pour stimuler loffre, nous proposons damliorer la gestiondu foncier en transfrant sa responsabilit de faon syst-matique au niveau des intercommunalits et de favoriserles gains de productivit et la concurrence dans le secteurde la construction.Pour fluidifier le march et rendre la fiscalit foncire plusquitable, nous suggrons de supprimer par tapes lesdroits de mutation titre onreux et de rformer la taxe

foncire sur la proprit btie. Cette dernire serait dsor-mais assise sur la valeur vnale nette des biens (valeur demarch dduction faite des emprunts en cours). Neutrepour le budget, cette rforme serait complte par unetaxation des plus-values latentes des terrains non btisencourageant la vente des terrains lorsquils deviennentconstructibles. Ces rformes supposent de mettre rapide-ment en application lobligation faite aux notaires de ren-seigner les bases notariales.En parallle, il nous semble souhaitable de supprimer pro-gressivement lensemble des aides la pierre, mesures

coteuses (plus de 4 milliards deuros en 2012) qui tendent soutenir les prix pour un gain limit en termes dacces-sion la proprit.Les politiques du logement et, en particulier, les politiquesdaccession la proprit, reclent un potentiel de progrsen termes la fois deffi cacit, dquit et dconomiesbudgtaires.


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1. Dette immobilire des mnagesdans diffrents pays europens en 2010dette immobilire/revenu disponible, en %

Sources: European Mortgage Association et Eurostat.

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Les notesdu conseil danalyse conomique, n 2

Comment modrer les prix de limmobilier ?

Introduction1

Le logement constitue en France le premier poste de dpensedes mnages : 22 % du revenu disponible y sont consacrs enmoyenne, soit le double de lalimentation2. Laccs un loge-ment dcent, ou mme tout simplement un logement, estdevenu un problme majeur en France, en particulier dans leszones tendues comme la rgion parisienne. Pourtant, ltatdpense chaque anne 40 milliards deuros pour favoriserlaccession au logement, si lon additionne les aides aux loca-taires et celles en matire daccession la proprit. On peutds lors sinterroger sur la pertinence des politiques publiquesen matire de logement. Cette Note propose des pistes derforme en se concentrant sur le prix dachat des logements3.

Le prix des logements sanalyse en premire approche commele rsultat dune confrontation entre une demande (de la partdes candidats lachat) et une offre (de la part des propri-

taires de logements ou de terrains constructibles). Si le prixaugmente, cest que la demande crot plus rapidement queloffre. La hausse de prix est prjudiciable la fois en termesde redistribution et en termes deffi cacit conomique :

la hausse des prix est anti-redistributive car la rpartitionde la terre est tout sauf galitaire. Dabord, la hausse desprix, qui est concentre sur certaines rgions (notammentlle-de-France), accentue les ingalits territoriales et ren-force les phnomnes dexclusion. Elle constitue en outreun transfert des jeunes gnrations vers les plus anciennes,dj propritaires, et les mnages jeunes modestes setrouvent trs pnaliss dans laccession la proprit ;

la hausse des prix conduit des ineffi cacits conomiques :elle loigne certains travailleurs des zones demploi, desorte que les trajets domicile-travail sallongent et quecertaines offres demploi restent non pourvues ; dans lamesure o elle rsulte dune bulle spculative, elle amneles mnages ou les entreprises raliser des investis-sements qui se rvleront perdants (comme dans le cas delIrlande et de lEspagne actuellement). Des consquencesen termes de comptitivit peuvent galement se faire sen-tir si le renchrissement des logements se rpercute surles salaires, auquel cas le cot du travail augmente pour lesentreprises, dautant que le cot du foncier est lui-mmeun des lments du compte dexploitation.

De nombreux arguments plaident donc en faveur dune poli-tique publique visant modrer la hausse, voire inverser lacourbe des prix immobiliers, surtout si une partie de la haussedes prix a pour origine des politiques publiques mal adaptes.

Il faut cependant prendre garde deux phnomnes. Dunepart, les pays ayant connu des crises financires suivies dedgonflement du prix des actifs immobiliers (cas du Japon)ont mis des annes purer la situation et retrouver unecroissance harmonieuse. Dautre part, les mnages endettsseront les premiers touchs par un retournement de limmo-bilier : ils auront pay cher un bien qui subira une dcote encas de revente trs rapide lie, par exemple, un divorce ouune perte demploi. Ces deux risques nous semblent cepen-dant plus limits en France que dans certains pays. Sagissantdu premier, il faut dabord noter que la France, et plus prci-sment lle-de-France, a dj connu dans la premire moitides annes 1990, une correction des prix de lordre de 20 %sans effet macroconomique marqu. Le second risque noussemble galement plus limit en France que dans dautrespays europens, en raison dun endettement des mnagesqui reste modr (graphique 1). Par ailleurs, la Commissionde surendettement de la Banque de France permet plus faci-

lement que dans dautres pays de grer les cas dinsolvabiliten ngociant ou en imposant aux cranciers une restructu-ration des dettes, aprs examen du dossier.

1Une version dveloppe de cette Noteest disponible sous le titre Le prix de limmobilier et les politiques inflationnistes sur www.cae-eco.fr. Les auteursremercient trs vivement Pierre-Henri Bono (IDEP), Agns Bnassy-Qur (CAE), Meradj Mortezapouraghdam (Sciences Po) et Cyriac Guillaumin (CAE)

pour leur aide. Ils remercient galement, Patrick Artus, Mahdi Ben Jelloul, Dominique Bureau, Pierre-Philippe Combes, Gabrielle Fack, Robert Gary-Bobo,Pierre-Olivier Gourinchas et Stphane Grgoir pour des mises en perspective.2La proportion ntait que de 18 % en 2004. Source: Comptes du Logement 2012.3La question des loyers et celle du logement social seront traites dans une Noteultrieure.

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Pays-Bas

Irlande

Danemark

Royaume-Uni

Sude

Portugal

Espagne

Allemagne

Belgique

Estonie

Finlande

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Lettonie

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Hongrie

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Lituanie

Pologne

Slovaquie

Slovnie

Rpubliquetchque

Moyenne


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On peut ds lors considrer que les bnfices dune baissedes prix de limmobilier en France (en termes daccs aulogement et de pouvoir dachat) dpasseraient largement lesinconvnients, en particulier si la baisse rsultait dune ro-rientation des politiques publiques qui devraient sabstenir desoutenir les prix comme elles lont fait par le pass, traversdes politiques de subvention de la demande, sans soccuperde loffre. Nous proposons un ensemble de mesures visant rtablir la neutralit entre la location et laccession la pro-prit, fluidifier le march immobilier et encourager loffre delogements et de terrains.

Pourquoi la hausse importantedes prix des quinze dernires annes ?

De 1996 2012, les prix de limmobilier ont augment en

moyenne de 6 % par an en France, soit nettement plus queles prix la consommation (1,7 %) et que les loyers (2,5 %).Sur longue priode, on observe trois phnomnes marquants(graphique 2) :

en France, les prix ont fortement augment de 1996 2007(+ 9 % par an) ; aprs une correction de 10-15 % en 2009,la hausse a repris en 2010-2011. Les pays du Benelux ontconnu des hausses similaires de 1996 2007 et, parmi eux,seuls les Pays-Bas ont vu les prix dcrotre sensiblementaprs la crise de 20094;

en Allemagne, au contraire, les prix ont t remarquable-ment stables depuis 19965;

lle-de-France connat une dynamique semblable len-semble de la France jusquen 2007, puis se renchrit plusfortement. Entre 2008 et 2012, les prix y ont cr de 19 %,contre seulement 2 % dans lensemble de la France.

La similarit des volutions observes en France et dansles pays du Benelux entre 1996 et 2007 suggre que ceshausses sont dues des facteurs fondamentaux (tels que ladmographie, relativement dynamique dans ces pays) et des conditions de crdit favorables dans la zone euro, pluttqu des rgulations spcifiques la France. Pour dterminerlorigine de lvolution des prix, il faut toutefois considrer tour tour les multiples facteurs ayant pu influencer loffre et la

demande, en tenant compte des trois motivations principalesdes acqureurs : se loger, raliser un placement procurant unflux rgulier de revenu, ou encore, mettre labri une partiede son pargne dans lespoir de prserver sa valeur (fonctionde valeur refuge) ou de raliser une plus-value (spculation).

Neuf facteurs de hausse des prix immobiliersjusqu la crise de 2009

Pour expliquer la hausse des prix immobiliers sur la priode

1996-2008, on peut faire appel neuf mcanismes diffrentsdont six sont lis la demande et trois loffre (tableau 1). Lacroissance dmographique et laugmentation du nombre demnages constituent le premier facteur de demande : depuis1990, le nombre de mnages a cr de 1 % par an ; la taillemoyenne des mnages diminue mais de manire ingale selonles bassins demploi6. Le deuxime facteur de hausse des prixest laccumulation des patrimoines privs, qui reprsentaienten 2010 presque six fois le PIB, contre seulement trois fois lePIB en 19707. Bien sr, la revalorisation du patrimoine immobi-lier a particip ce doublement ; mais la forte prfrence pourles placements immobiliers (environ deux tiers du patrimoinedes mnages) a dissuad les pargnants de raliser leurs

plus-values immobilires pour investir dans dautres actifs,ce qui a soutenu les prix. Le troisime facteur est lvolutiondes revenus du travail : les salaires horaires (hors administra-tions publiques) ont augment de 39 % en France entre 1998et 2008, alors que linflation cumule a t de seulement 21 %

4Nous limitons ici la comparaison des pays de la zone euro qui nont pas t affects par des crises bancaires et de dette souveraine depuis 2009.5Les prix ont augment trs rcemment dans ce pays.6Une tude en coupe sur le prix de terrains btir en France (maisons individuelles) montre que les diffrences de prix entre zones demploi sexpliquent pour

une part significative par des diffrences de croissance dmographique. Voir Combes P-P., G. Duranton et L. Gobillon (2012) : The Cost of Agglomeration:Land Prices in French Cities , IZA Working Paper, n 7027, novembre.7Voir Piketty T. et G. Zucman (2012) : Capital is Back: Wealth-Income Ratios in Rich Countries, 1870-2010, Mimeo PSE.

2. volution des prix de limmobilierbase 100 : 2005

Source: Rserve fdrale de Dallas et Indices notaires-INSEE.

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1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

AllemagneFrance

Pays-Bas

le-de-France (appartements anciens)


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De 1996 2012, les prix immobiliers ont doubl en France alors quils restaient stables en Allemagne. En 2012, le prixau mtre carr tait en moyenne suprieur de 60 % en France par rapport lAllemagne lachat, tandis quil ntaitsuprieur que de 10-20 % la location. Ainsi, le rapport loyers/prix, qui mesure le rendement locatif de linvestissement,

est trs infrieur en France, comparativement lAllemagne.Les prix levs en France sont fortement concen-trs en le-de-France qui, avec ses 10 millionsdhabitants, reprsente 15 % de la population fran-aise. Pour affi ner le diagnostic, il faut comparerdes villes et agglomrations de taille quivalente. Munich, par exemple, troisime ville allemande(1,2 million dhabitants et 2,03 millions pour lag-glomration), les loyers ont rcemment progresset ont converg vers ceux observs Lyon, ville detaille similaire. Outre Paris, la France ne disposeque de deux mtropoles rgionales de taille sup-rieure 1,2 million dhabitants, quand lAllemagneen compte huit, dont Berlin o les prix sont deuxfois infrieurs ceux des deux quasi-capitales duNord (Hambourg) et du Sud (Munich). La France,avec son territoire le plus vaste dEurope, a para-doxalement tous ses centres de dcision concen-trs sur la surface la plus petite, avec ce que celaentrane en cots de congestion.

Le graphique montre qu taille donne, le prix dachatau mtre carr en France dpasse le prix dachat enAllemagne de 66 % pour les centres-villes.

Amliorer la gestionde loffre immobilire

Loffre et lamnagement du foncier

Comme on la vu plus haut, une cause importante de la haussedes prix immobiliers est la raret et la mauvaise gestion deloffre. Le premier lment corriger est la fragmentationde la dcision sur le foncier, laquelle est, depuis la loi dedcentralisation de 1982, du ressort des communes (dli-vrance des permis de construire, dfinition du Plan local dur-

banisme PLU). Pour les intercommunalits disposant dela comptence en matire damnagement ou durbanisme,le PLU est arrt au niveau intercommunal. Mais cela neconcerne quenviron 180 communauts, soit seulement 7 %des 2 600 communauts existantes16. Depuis la loi dite deGrenelle II, ltat encourage les communauts se saisir decette comptence. Ce mouvement devrait tre gnralis aussi bien pour la dfinition du PLU que pour la dlivrancedes permis de construire car cest bien lintercommuna-lit lchelon pertinent en matire de logement. On peut enattendre des conomies dchelle importantes en termes degestion administrative et, surtout, une optimisation en termes

damnagements, de transports et dquipements publics.

Proposition 1. Transfrer la responsabilitdu PLU au niveau de lintercommunalit, enexprimentant ce transfert dans des zonespilotes, en commenant par les zones ten-dues (zone A), avec extension graduelle auxautres zones.

Proposition 2. En province et dans lesdpartements de la grande couronne de largion parisienne, confier la commune et lintercommunalit une co-responsabilitpour la dlivrance des permis de construire.

Linsuffi sance de loffre est criante en le-de-France. Lmiet-tement communal y est trs fort : les communes occupenten moyenne de petites superficies et des communes rsiden-tielles jouxtent des communes concentrant les emplois debureau. Les taxes collectes par les secondes sur les entre-prises ne permettent pas de financer une politique du loge-ment des premires. La concurrence entre limmobilier den-treprise, qui apporte des revenus fiscaux aux communes, etlimmobilier rsidentiel, qui a plutt tendance alourdir les

dpenses (quipements collectifs, mme si les nouveaux habi-

2. Une comparaison France/Allemagne

16169 1110 1312 1514

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5 000

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Relation entre prix dachat dun logementen centre-ville et la population de la commune

Relation quadratique entre prix et taillede lunit urbaine

Sources: Calculs des auteurs partir de donnes issues de www.numbeo.com etconfirmes par la base de donnes des notaires et Kholodilin K.A. et A. Mense(2012) : German Cities To See Further Rises in Housing Prices and Rents in2013 , DIW Economic Bulletin, n 12.

Prix en euros au m2

log (population)

16Le classement des communes par zones (Abis, A, B1, B2 et C) est fix par arrt ministriel.


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17Nous ne rsistons pas la tentation de citer Edward Glaeser : Le dsir moderne de prserver le Paris de Haussmann a conduit transformer le Parisabordable du pass en une cit-boutique dont seuls les riches peuvent aujourdhui profiter. Lhistoire de Paris est remplie dartistes qui y ont pass leur jeunesse

impcunieuse. Mais quel artiste dsargent peut encore soffrir de vivre au centre de Paris aujourdhui ? Lorsque lespace sur-contraint la construction, lerisque est la stagnation et la hausse ininterrompue des prix , Glaeser E.L (2011) : Triumph of the City, The Penguin Press, p. 136, trad. des auteurs.18Voir par exemple http://www.ateliergrandparis.com/construire/utiliserlefoncier.pdf

tants apportent aussi des recettes fiscales), nest pas favo-rable des politiques ambitieuses de logement.

Le cas de Paris intra-murosest lui-mme particulier, avec unfort rationnement de loffre sous couvert de protection dunpatrimoine historique exceptionnel17. En outre, la croissancedu parc de logement a t entirement absorbe depuis 1968par laugmentation du nombre de rsidences secondaires et delogements vacants : 14,3 % du parc en 2009, contre 5,6 % en1968. Revenir aujourdhui au taux de 1968 serait quivalent,selon un calcul comptable ne tenant pas compte de lajuste-ment des prix, librer 120 000 logements, soit 36 % des loge-ments construits en rgion parisienne entre 1999 et 2009.Dans la plupart des grandes villes, les rsidences secondaireset les logements vacants ne dpassenet pas les 10 % du parc.

Mme sil existe un document durbanisme lchelle de latotalit de la rgion, labor par la rgion avec le concours

de ltat (le schma directeur de la Rgion dle-de-France SDRIF), sa dclinaison au niveau local et surtout sa mise enuvre posent problme. lmiettement communal sajouteun manque dapptence des communes du centre et de louestde lagglomration parisienne pour lintercommunalit. Et lepriphrique constitue une discontinuit nette qui accentue lapression sur le march parisien dj affect par la demandede rsidences secondaires. La couverture en cours du pri-phrique est loccasion deffacer cette discontinuit physique, condition de consacrer une partie de lespace libr laconstruction de logements.

Enfin, le PLU, labor en 2001 et adopt en juin 2006 par leConseil de Paris, dfinit les hauteurs maximales des faadesdimmeuble en fonction de la largeur de la rue, avec unelimite supplmentaire par quartier qui est essentiellement de25 mtres dans les arrondissements du centre et de 31 37 mtres dans les autres arrondissements. Dans certaineszones de la capitale et sur le priphrique, cette contrainte de37 mtres devrait tre leve pour accueillir des immeubles degrande hauteur dun standing raisonnable, pouvant accueillirdes classes moyennes actuellement relgues en petite ougrande couronne.

Proposition 3. En petite couronne dela rgion parisienne, mettre en place unrgime drogatoire attribuant la comp-tence totale en matire damnagementet durbanisme une entit compose deParis et des trois dpartements de la petitecouronne (alternativement, si Paris Mtro-pole devenait une vritable communauturbaine, ce pourrait tre lentit pertinente).

Proposition 4. Poursuivre la couverturedu priphrique afin dattnuer la coupurepsychologique entre Paris et les communeslimitrophes pour y construire espaces vertset immeubles. Augmenter la densit deconstruction, au moyen de diffrents leviers,en permettant, par exemple, la constructiondimmeubles de plus grande hauteur dansles arrondissements priphriques de Paris,sans toucher aux rglementations actuellespour les quartiers plus centraux.

Selon les architectes du Grand Paris, les terrains libres ou librer dans lagglomration parisienne reprsentent unesuperficie quivalente celle de Paris18. Lamnagement deces surfaces constitue un enjeu majeur. Or, cet amnage-ment est ici encore frein par la comptence dpartementale

des socits dconomie mixte (SEM) qui en sont charges.En complment des mesures proposes plus haut, chacunedes SEM existantes sur la rgion parisienne pourrait se voiroffrir une comptence sur lensemble de lle-de-France demanire optimiser lutilisation de ses capacits productiveset quilibrer son plan de charge. Il serait souhaitable douvrircette activit la concurrence. Aujourdhui, la commune faitdavantage confiance la SEM de son dpartement parce queses lus y sont impliqus. partir du moment o la matrisedouvrage revient des structures plus vastes, communau-ts, Rgion, Grand Paris, qui ont des possibilits de contrleet dexpertise solides, le dcloisonnement du march de lur-

banisme fait sens.

Proposition 5. Dcloisonner les struc-tures damnagement en le-de-France enleur donnant une comptence rgionale etouvrir la concurrence.

Les cots de construction

Toutes ces mesures relatives la libration despaces de

construction en surface et en hauteur doivent saccompagnerdune inflexion de lvolution du cot de la construction. Eneffet, celui-ci drive en France par rapport aux pays du Beneluxet de lAllemagne. Par exemple, depuis 2005, lcart cumulentre lvolution du prix la construction et celle des prix laconsommation est de 14 %, alors quoutre-Rhin lcart nestque de 5 %. La hausse des cots de construction ne sexpliquepas depuis 2007 par lvolution des cots des salaires dansle secteur de la construction (+ 10 % en France de 2006


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Mettre progressivement un terme aux aides la pierre

De nombreuses tudes ont point leffet inflationniste desaides la pierre et, plus gnralement, des politiques de sou-tien la demande de logement21. Le raisonnement sappuiesur une analyse classique dincidence : tout dispositif daide destination des candidats lachat peut tre en partie capturpar les offreurs sous la forme de hausses de prix22. la limite,le prix au mtre carr peut augmenter exactement du montantde laide reue. Ainsi, le dispositif Scellier sur les terrains btir pourrait avoir entran une hausse des prix en moyennede 7 euros/m la frontire de la zone B223, ce qui corres-pond 7 % de hausse pour ces zones situes la marge dudispositif. Limpact est cependant htrogne gographique-ment, les zones tendues (grande rgion parisienne et rgionmditerranenne) tant celles o limpact du dispositif surles prix se rvle le plus fort24.Dans le mme esprit, le prt taux zro (PTZ) naurait dclench que 75 000 accessions

la proprit entre 1996 et 1999, sur un total de 533 000mnages bnficiaires au cours de cette priode25. Ainsi,458 000 cas daccession se seraient raliss mme en lab-sence du PTZ, lequel a donc eu un effet daubaine massif. Parailleurs, le PTZ introduit un biais discutable en faveur de lac-cession et au dtriment de la location26. Dvelopper le PTZ enpriode de fort chmage et de risque dclatement dune bulleimmobilire peut en outre se retourner contre les nouveauxacqureurs. Inciter des mnages modestes investir dans unactif qui prsente un risque de moins-value dans les annes venir nest sans doute pas un conseil trs avis. Il faudraitau contraire les inciter diversifier leur portefeuille27. Compte

tenu de la conjoncture, il serait sans doute plus judicieux deproposer des formules de type location-accession 28o lemnage aurait une option dacheter aprs dix ans de locationet o les loyers acquitts seraient dcompts du reste payer terme. Ce serait alors aux bailleurs de porter le risque dedperdition de valeur en sassurant sur le march financier.Cette solution parat plus raisonnable que de faire supporterce risque des mnages modestes, eux qui font dj face un risque non assurable en matire demploi.

Au total, les dispositifs de dfiscalisation cotent cher pourune effi cacit peu vidente.

Proposition 7. Programmer lextinction desdfiscalisations en faveur de la constructionsur plusieurs annes (pour tenir compte dela non-rtroactivit de certains dispositifs).

Proposition 8.Assurer la neutralit fiscaleentre le locatif priv et lacquisition. Celaimplique lextinction progressive des dfis-calisations dintrts demprunt commedu PTZ+. la place, explorer les solutionsde location-accession pour les mnagesmodestes, qui vitent le risque de dpr-ciation du patrimoine en cas de retourne-ment du march immobilier local.

Taxer la dtention plutt que la transaction

Supprimer progressivement les DMTO

Les ventes de terrains et de logements sont assujetties destaxes diffrentes selon lusage du bien (terrain agricole, non cons-tructible, constructible), selon le dlai depuis lachvement destravaux (5 ans avant ou aprs lachvement des travaux) et selonle type de vendeur ou de lacqureur (assujetti ou non la TVA).

Les droits de mutation titre onreux (DMTO) constituent laplus importante taxe sur les transactions pour les biens immo-biliers dans lancien (plus de cinq ans aprs lachvement destravaux) : ils reprsentent 5,09 % du montant dune transaction

immobilire. Comme tout cot de transaction, ils freinent les changes,et donc la mobilit : un propritaire perdant son emploi dans unbassin en dclin conomique hsitera vendre pour dmnagerdans une rgion plus dynamique en termes demploi.

Pour les logements neufs, la taxe qui sapplique est la TVA (20 % compter du 1erjanvier 2014). Toutefois, il ny a pas de justificationconomique appliquer la TVA lensemble dune constructionneuve, y compris la valeur nue du terrain (la TVA devrait sap-pliquer uniquement la valeur ajoute sur le terrain, cest--dire la valeur des travaux de construction). La TVA ne sappliquedailleurs pas lchange de terrains non constructibles29.

21Voir Fack G. (2005) : Pourquoi les mnages bas revenus paient-ils des loyers de plus en plus levs ? Lincidence des aides au logement en France(1973-2002) , conomie et Statistique, n 381-382 et Lafferre A. et D. Le Blanc (2002) : Comment les aides au logement affectent-elles les loyers ? ,conomie et Statistique, n 351.22Voir la Note du CAEn 1, fvrier 2013.23La zone B2 fait partie des cinq zones (Abis, A, B1, B2 et C) mises en place par le dcret Scellier de 2009 permettant de fixer les plafonds des loyers et desressources des locataires (ces zones regroupent plusieurs agglomrations).24Bono P-H. et A. Trannoy (2013) : valuation de limpact du disposition Scellier sur les prix fonciers , Document de Travail AMSE, n 2013-04. De maniretonnante, les autres dispositifs daide linvestissement locatif nont pas t valus notre connaissance.25Gobillon L. et D. Le Blanc (2005) : Quelques effets du prt taux zro , conomie et Statistique, n 381-382.26Voir Schaff C. et M. Ben Jelloul (2010) : Favoriser la mobilit rsidentielle en modifiant la fiscalit du logement , Note dAnalyse du CAS, n 196.27Notons aussi que, le logement locatif tant en plus grande proportion un logement collectif, favoriser laccession la proprit de la rsidence principalepeut se trouver en contradiction avec les objectifs environnementaux de densification de lhabitat.28Pour des raisons peu claires, la location-accession introduite en 1984, par exemple travers le prt social location-accession (PSLA), na rencontr que

peu de succs.29Dans le mme tat desprit, il faut se fliciter de la fin de la TVA immobilire au 1erjanvier 2013 qui tait due par les particuliers qui revendaient leur bienmoins de cinq ans aprs lachvement des travaux.


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La suppression des DMTO ferait perdre environ 9 milliardsdeuros de recettes fiscales aux diffrentes collectivitspubliques (chiffre 2011). Nous proposons de compenser cetteperte par une rforme de la taxe foncire.

Asseoir limpt foncier sur la valeur vnale nette

Limpt local sur le foncier est un outil parfaitement adaptpour financer les dpenses locales : les quipements publicstels que routes, coles, espaces verts, quipements culturels,etc. engendrent une rente additionnelle pour les propritairesquil est lgitime de taxer pour les financer30. La diffi cult decette fiscalit est cependant de pouvoir rviser les barmesen fonction de lvolution de la valeur des immeubles. La rvi-sion gnrale entreprise en 1990 na pas t traduite dansles bases dimposition car le Parlement sy est oppos. lafaveur du projet de loi de finances rectificative (PLFR) pour

2012, le gouvernement a propos dengager la rvision desvaleurs locative des locaux usage dhabitation. La nouvellervision entreprise cette anne nentrera en vigueur que pourles impts de 2018. Il est encore temps de rflchir un nou-veau mode de calcul de lassiette.

Asseoir la taxe foncire (proprits bties) sur la valeur vnaledes biens immeubles, cest--dire sur leur valeur marchande,serait possible en France ds 2013. Ladministration fiscaleconsidre quil est impossible de connatre la valeur vnalede tous les biens existants, car ces derniers sont sur le mar-ch en moyenne une fois tous les dix-neuf ans. Cependant,

les donnes collectes par les notaires permettent destimerla valeur relle de faon prcise entre deux transactions31

(encadr 3).

Un aspect inquitable du systme actuel est quil taxe lactifimmobilier brut, sans soustraire la valeur des dettes immo-bilires contractes pour financer les acquisitions. Ainsi desmnages primo-accdants acquittent la taxe foncire dsquils entrent en possession de leur bien, alors que la premireanne de dtention leur richesse nette se limite au montantde leur apport personnel, soit, en moyenne, 20 % du montantde la valeur du bien acquis. Nous proposons dasseoir limptfoncier sur la valeur nette du patrimoine immobilier. Le trans-

fert de charge par rapport la situation actuelle bnficieraitaux primo-accdants qui nont pas fini de rembourser leursemprunts immobiliers (18 ans en moyenne), au dtriment desdtenteurs de patrimoines importants qui appartiennent auxdciles les plus levs et qui sont plus gs32. La rforme

corrigerait aussi certaines ingalits horizontales comme, parexemple, la diffrence dimposition entre le propritaire dunlogement ancien en centre-ville (peu impos) et celui dunlogement neuf en priphrie de ville (plus lourdement tax).

Neutralit budgtaire

La rforme propose de limpt foncier permettrait de com-penser la perte de revenus lie lextinction des DMTO. Larichesse immobilire nette des dettes affrentes en 2011 estde lordre de 6 300 milliards deuros, la valeur de march33.Un taux de 0,5 % rapporterait au moins 30 milliards deuros,soit 12 milliards de plus que la TFPB, donc plus que le manque gagner sur les DMTO (9 milliards). Une marge de 3 milliardssubsisterait pour compenser les efforts en direction de la TVAsur les terrains constructibles ou construits. Bien entendu,il est tout fait possible de combiner cette rforme et de

maintenir euro pour euro la ventilation actuelle du produitdes DMTO entre les diffrentes collectivits (1,20 % pour lacommune, 3,80 % pour le dpartement, 0,09 % pour ltat).Finalement, lextinction des aides lacquisition de logementsneufs reprsenterait une conomie budgtaire suprieure 4 milliards deuros.

Proposition 9. Supprimer graduellementles droits de mutation titre onreux,asseoir la taxe foncire sur la valeur vnalenette des proprits bties et en augmenter

progressivement le barme mesure queles DMTO diminuent. Le basculement seraittal sur une dizaine dannes.

Rformer la taxe sur les plus-values foncires

Lorsquun bien est tax sa valeur vnale, la plus-value latenteest taxe de facto. En appliquant la rforme de la taxe fon-cire propose ci-dessus, la plus-value latente serait taxe 0,5 % par an. Un bien retournant sur le march tous les 19 ansen moyenne, cette taxe serait quivalente une taxe sur les

plus-values immobilires de 19 0,5 % = 9,5 %. Lavantage dece systme est quil permet une taxation quasi indolore de laplus-value latente. Il ninduit pas des comportements de rten-tion du bien ou de sous-estimation de sa valeur au momentde lenregistrement chez le notaire34.

30Thorme dit d Henry George , voir R.J. Arnott et J.E. Stiglitz (1979) : Aggregate Land Rents, Expenditure on Public Goods, and Optimal City Size ,

Quarterly Journal of Economics, vol. 93, n 4.31Un impt foncier assis sur la valeur vnale plutt que sur la valeur locative est encore prfrable lorsquil y a une bulle, car en taxant la valeur vnale, iltaxe la bulle et contribue la contenir.32Le traitement des dettes serait alors le mme que pour lImpt de solidarit sur la fortune (ISF), pour lequel les dettes sont dductibles, lesprit tant detaxer le patrimoine, non le bilan des mnages.33Voir Note INSEEdu 22 janvier 2013.34Pendant la priode de transition, il est logique de maintenir le rgime actuel de taxe sur les plus-values immobilires.


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Fvrier 2013

Ce raisonnement ne vaut cependant que pour autant que lesbiens sont taxs la taxe foncire des proprits bties. Or,les terrains agricoles ny sont pas soumis et la taxe sur la ventede ces terrains devenus constructibles, introduite en 2010, estdun montant trs limit. Lorsquun terrain non constructibledevient constructible, sa valeur augmente soudainement. Ilest alors souhaitable de taxer le propritaire immdiatement(et non, comme cest le cas actuellement, au moment de la

vente), de manire linciter raliser la plus-value au plusvite (en vendant le bien), au lieu dattendre que les prix mon-tent. Les communes auraient alors les moyens danticiper lesfuturs besoins en termes dquipements collectifs ncessaires laccueil de nouveaux habitants. La taxe serait assise annuel-lement sur la plus-value latente et les impts acquitts cetitre seraient dduits des taxes dues au moment de la vente35.

Proposition 10. Taxer la plus-value fon-cire latente lors dun changement de plandurbanisme (terrain agricole devenantconstructible par exemple). Affecter lesrecettes aux collectivits charges de dli-vrer le permis de construire.

Pour la mise en uvre de ces propositions sur la taxe fon-cire et les plus-values foncires, il est crucial que les basesnotariales soient renseignes de la faon la plus exhaustivepossible. cet gard, la loi du 28 mars 2011 de modernisa-tion des professions judiciaires ou juridiques et de certainesprofessions rglementes tend le champ de comptence desnotaires et associe au devoir de publicit foncire un vritable

acte donnant lieu des units de valeur. En clair, les notairesont maintenant lobligation de renseigner les bases PERVAL etBIEN selon leur localisation moyennant une rmunration. Deszones en particulier rurales restent encore mal couvertes. Prsde deux ans aprs le vote de la loi, les dcrets dapplicationnont toujours pas t publis. Il est ncessaire de la mettrerapidement en application. Au cas o des manquements auxobligations seraient constats, il faudrait alors envisager des

sanctions.

Proposition 11. Publier les dcrets dap-plication de la loi du 28 mars 2011 sagis-sant de lobligation de publicit foncirefaite aux notaires de renseigner les basesnotariales.

Conclusion

Les politiques du logement et, en particulier, les politiquesdaccession la proprit, reclent un potentiel de progrsen termes la fois deffi cacit, dquit et dconomies bud-gtaires. Les rformes proposes dans cetteNoterelvent delorganisation administrative du march et de la fiscalit. Ellesvisent stimuler loffre, corriger des distorsions du ct dela demande et fluidifier le march pour favoriser la mobilit.Les enjeux sont importants non seulement pour le bien-tredes populations, mais aussi pour la comptitivit de lcono-mie franaise.

35Le montant des transactions de terrains btir en vue de construire des maisons est de lordre de 6 milliards deuros (source : Enqute EPTB). Une taxede 30 % rapporterait donc 2 milliards deuros.

3. Estimation de la valeur vnale des biens partir des bases notariales

Les donnes de transactions immobilires sont enregistres par les notaires dans deux bases : la base BIEN surParis et lle-de-France comprend dj 2 millions de transactions et la base PERVAL pour le reste de la France, plusde 7 millions. En utilisant ce quon appelle la mthode hdonique, ces informations permettent de calculer la valeurvnale de nimporte quel bien, mme sil na pas fait lobjet dune vente depuis longtemps.

La mthode hdonique consiste dcomposer un bien (ici, un bien immobilier) en une succession de caractris-tiques : surface, nombre de pices, balcon, ascenseur, parking, etc. On utilise les prix consigns lors des transactionspour attribuer une valeur implicite chacun de ces lments, ce qui permet de reconstituer le prix hdonique dunbien qui na pas t cot sur le march. Cette mthode intgre les diffrences locales damnits (transports, coles,espaces verts, proximit du centre-ville, etc.).

Les travaux mens dans diffrents pays depuis une quarantaine dannes indiquent que cette mthode permet dap-procher de prs la valeur des biens immobiliers. Pour Paris intra-muros, il est possible dexpliquer presque 90 % dela variance des prix des appartements, le chiffre tant denviron 80 % pour la province. Pour les maisons, lajuste-ment est en gnral un peu moins bon, de lordre de 75 %, mais reste acceptable comme base de calcul des valeurs

vnales, en attendant que le bien soit vendu, auquel cas la valeur de march remplace la valeur hdonique du bien.


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Prsidente dlgueAgns Benassy-QurSecrtaire gnralPierre Joly

MembresPhilippe Askenazy, Antoine Bozio,Pierre Cahuc, Brigitte Dormont,

Lionel Fontagn, Cecilia Garca-Pealosa,Pierre-Olivier Gourinchas, Philippe Martin,Guillaume Plantin, David Thesmar, Jean Tirole,Alain Trannoy, tienne Wasmer, Guntram Wolff

Correspondants Patrick Artus,Laurence Boone, Jacques Cailloux

Conception graphiqueMaxime ZoffoliAdaptation maquette et ralisationChristine Carl

Contact PresseChristine CarlTl. : 01 42 75 77 [email protected]

113 rue de Grenelle 75007 PARIS Tlphone : 01 42 75 53 00 Tlcopie : 01 42 75 51 27 www.cae-eco.fr

Directeur de la publicationAgns Bnassy-QurRdacteur en chefPierre Joly

Proposition 1Transfrer la responsabilit du PLU au niveau de lintercommu-nalit, en exprimentant ce transfert dans des zones pilotes,en commenant par les zones tendues (zone A), avec exten-

sion graduelle aux autres zones.

Proposition 2En province et dans les dpartements de la grande couronnede la rgion parisienne, confier la commune et lintercom-munalit une co-responsabilit pour la dlivrance des permisde construire.

Proposition 3En petite couronne de la rgion parisienne, mettre en place unrgime drogatoire attribuant la comptence totale en matiredamnagement et durbanisme une entit compose deParis et des trois dpartements de la petite couronne (alter-

nativement, si Paris Mtropole devenait une vritable commu-naut urbaine, ce pourrait tre lentit pertinente).

Proposition 4Poursuivre la couverture du priphrique afin dattnuer lacoupure psychologique entre Paris et les communes limi-trophes pour y construire espaces verts et immeubles. Aug-menter la densit de construction, au moyen de diffrentsleviers, en permettant, par exemple, la construction dim-meubles de plus grande hauteur dans les arrondissementspriphriques de Paris, sans toucher aux rglementationsactuelles pour les quartiers plus centraux.

Proposition 5Dcloisonner les structures damnagement en le-de-Franceen leur donnant une comptence rgionale et ouvrir laconcurrence.

Proposition 6Crer un groupe de travail interministriel et dexperts pourcomprendre la drive des prix la construction, reprerdventuels dfauts de concurrence et gisements de pro-ductivit et proposer des mesures favorisant aussi bien lasynchronisation entre les concepteurs et les ralisateurs desprojets que lentre de nouveaux acteurs sur le march de laconstruction (en simplifiant, au besoin, le systme de normes).

Proposition 7Programmer lextinction des dfiscalisations en faveur de laconstruction sur plusieurs annes (pour tenir compte de lanon-rtroactivit de certains dispositifs).

Proposition 8Assurer la neutralit fiscale entre le locatif priv et lacquisi-tion. Cela implique lextinction progressive des dfiscalisationsdintrts demprunt comme du PTZ+. la place, explorer lessolutions de location-accession pour les mnages modestes,qui vitent le risque de dprciation du patrimoine en cas deretournement du march immobilier local.

Proposition 9Supprimer graduellement les droits de mutation titre on-reux, asseoir la taxe foncire sur la valeur vnale nette desproprits bties et en augmenter progressivement le barme

mesure que les DMTO diminuent. Le basculement seraittal sur une dizaine dannes.

Proposition 10Taxer la plus-value foncire latente lors dun changement deplan d'urbanisme (terrain agricole devenant constructible parexemple). Affecter les recettes aux collectivits charges dedlivrer le permis de construire.

Proposition 11Publier les dcrets dapplication de la loi du 28 mars 2011sagissant de lobligation de publicit foncire faite auxnotaires de renseigner les bases notariales.


Les onze propositions

Le Conseil danalyse conomique, cr auprs du Premier ministre, a pour mission dclairer, par la confrontationdes points de vue et des analyses de ses membres, les choix du Gouvernement en matire conomique.

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