Accessibilité aux services et choix d’un logement

Le cas des acheteurs de résidences unifamiliales à Québec

Jeanne RobinMarius ThériaultFrançois Des Rosiers

Réalités et transformations des milieux urbain et régional72ème Congrès de l’ACFAS – 13 mai 2004

Plan de la présentation

• Introduction : le choix résidentiel• Hypothèse• Données utilisées• Méthode• Résultats• Conclusion

Introduction : le choix résidentiel

Acheteurs

Milieu urbain

Variante 3

Variante 2

Variante 4

Variante 1

Choix

Critères- localisation- caractéristiques du bâti- présence d’un terrain- …- accessibilité aux services régionaux

Milieu urbain

Critères

Profil 1

Acheteurs

Profil 2

Profil 3

Choix 1

Choix 2

Choix 3

Acheteurs

Le choix résidentiel effectué dépend des critères valorisés, mais aussi du profil socioéconomique des ménages

Hypothèse

Données utilisées

• Échantillon: 626 résidences unifamiliales achetées dans la ville de Québec entre 1993 et 1996 (base de données Résivalu, CRAD, Analyse des dynamiques urbaines)

Informations sur : - les caractéristiques des résidences et de leur environnement- le profil des ménages acheteurs- les raisons du déménagement et les critères de choix exprimés

par les acheteurs

• Modélisation de l’accessibilité aux service régionaux (Des Rosiers, Thériault, Villeneuve 2000)

– temps de trajet (voiture) de la résidence aux lieux d’activité– analyse en composantes principales 2 facteurs– transformation de la variable continue en variable binaire – accessibilité aux services régionaux rapportée à chaque résidence

supérieure (383)

inférieure (243)

Accessibilité

Accessibilité aux services régionaux à Québec (2000)

Méthode : régression logistique binomiale

• Objectif : expliquer le choix d’une accessibilité supérieure ou inférieure par le profil des ménages

• Intégration progressive des variables explicatives– maximisation de la vraisemblance du modèle– conservation des variables significatives

Résultats : contenu du modèle

1. Variables contrôlées• Caractéristiques de l’environnement

Coefficient d’occupation du sol (sup. hab/sup. terrain*100)

COS

< 18

18 à 27

27 à 48

> 48

Couverture végétale moyenne dans un rayon de 40 mètres (NDVI)

NDVI moyen

< -0,5

-0,5 à -0,4

-0,4 à -0,2

> -0,2

Homogénéité de la couverture végétale dans un rayon d’un km (écart-type du NDVI)

Écart-type NDVI

> 0,4

0,4 à 0,32

0,27 à 0,32

< 0,27

Taux global de taxation par 100$ de valeur marchande

TGTU*100

< 1,6

1,6 à 1,8

1,8 à 2

2 à 2,3> 2,3

Résultats : contenu du modèle

1. Variables contrôlées• Caractéristiques de l’environnement• Caractéristiques des résidences

Prix de vente en dizaines de milliers de dollars

Prix de vente ($)

< 80 00080 à 100 000100 à 140 000

140 à 210 000

> 210 000

Superficie du terrain en m2 (variable catégorielle)

Superficie

< 500

500 à 600

600 à 700

> 700 m2

Nombre d’étages de la résidence (variable binaire)

Nombre d’étages

1

plusieurs

Résultats : contenu du modèle

1. Variables contrôlées• Caractéristiques de l’environnement• Caractéristiques des résidences• Caractéristiques de l’enquête

Délai écoulé depuis l'achat

moins de 5 ans22%

5 à 7 ans38%

plus de 7 ans40%

Résultats : caractéristiques de l’enquête

Proportion de femmes parmi les répondants : 56%

Résultats : contenu du modèle

1. Variables contrôlées• Caractéristiques de l’environnement• Caractéristiques des résidences• Caractéristiques de l’enquête

2. Variables explicatives• Profil socio-économique des ménages

Résultats : profil des ménages

Provenance de la même municipalité : 35%

Niveau d'études

Secondaire12%

Collégial26%Universitaire

62%

Résultats : contenu du modèle

1. Variables contrôlées• Caractéristiques de l’environnement• Caractéristiques des résidences• Caractéristiques de l’enquête

2. Variables explicatives• Profil socio-économique des ménages• Critères de choix des ménages

Mention de motivations liées au quartier

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

Accessibilité Tranquillité Proximité ducentre-ville

Motivations liées à la propriété

0

20

40

60

80

100

120

140

Plus de quatre motivations Présence d'arbres

Résultats : critères de choix exprimés

Déménagement en raison d’un changement de la taille du ménage : 23%

Caractéristique

Résultats : tests de corrélation entre variables

utile pour guider la spécification des interactions entre les variables explicatives

Critère mentionné

terrain arboré

accessibilité

changement de taille du ménage

nombre de critères

répondant féminin

niveau d’études du répondant

délai écoulé depuis l’achat

+

+

+

-

Résultats : évolution des modèles

Khi-deux % variation expliquée prédiction correcte

acc. inf.acc. sup.

Variables contrôlées

Variables explicatives

Variables sans interactions

avec interactions

254

94

284

313

33%

14%

36%

39%

88%

83%

88%

87%

65%

40%

67%

72%

Résultats : modèle final

• Le modèle obtenu– est significatif (Khi-deux de 312,583, moins de 0,1% de risque

d’erreur)

– est bien ajusté (test de Hosmer & Lemeshow non significatif, 39% de risque d’erreur)

– explique 39% des variations de la variable dépendante (pseudo-R2 de Cox & Snell de 0,393)

• Il prédit correctement 81,2% des choix : – accessibilité supérieure = 86,7%– accessibilité inférieure = 72,4%

Profil

Variables contrôlées

Résultats : modèle final

Toutes choses étant égales par ailleurs…

forte densité d’occupation du sol

importante couverture végétale

faible taux de taxation

Critèresgrand nombre de critères

déménagement intra municipal

changement de taille du ménage

accessibilité

couverture végétale homogène

prix de vente élevé

style bungalow

terrain de 500 à 600 m2

tranquillité

terrain arboré

études secondaires

délai court

répondant féminin

Choix d’une accessibilit

é supérieure

Résultats : résidus du modèle

acc. supérieureacc. inférieure

Choix mal prédit

Choix bien prédit

Résidences

Conclusion

• Le profil socio-économique des ménages conditionne leur choix en matière d’accessibilité

Variation de l’importance accordée au critère "accessibilité"?

Modélisation trop schématique de l’accessibilité? Différence entre les ménages dans la perception de

l’accessibilité? Influence du lieu de travail sur le choix de localisation

résidentielle?