Post on 03-Apr-2015
L’ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE : FONCTION, IMPACT ET EXPÉRIENCES INTERNATIONALES
Bamako, Février 2005
OBJECTIFS DE LA PRÉSENTATION
• Expliquer la fonction, les conditions préalables et les bénéfices de l’assurance hypothécaire
• Présenter l’expérience canadienne
• Partager quelques-unes des leçons retenues de notre expérience internationale
PARTIE 1
• LE PRODUIT
• LES CONDITION PRÉALABLES
• LES BÉNÉFICES
Qu’est-ce que l’assurance hypothécaire?
• L’assurance hypothécaire protège les prêteurs contre la totalité ou une partie des pertes encourues suite au défaut de paiement d’un emprunteur hypothécaire
• Prime normalement payé par l’emprunteur• Souvent le risque est partagé avec le prêteur• Rehaussement du crédit
• Améliore la gestion du risque• Encourage le financement responsable de prêts ayant un Rapport
Prêt/Valeur (RPV) élevé.• Assure une évaluation indépendante du risque crédit par une tierce
partie.
Bénéfices de l’assurance hypothécaire
Pour les prêteurs• Réduit le risque crédit• Réduit les besoins en capitaux• Accroît le volume d’affaires
Pour le Gouvernement• Stimulation à faible coût du
secteur de l’habitation• Amélioration systémique du
financement de l’habitation• Standardisation accrue• Facilite la titrisation• Améliore la qualité de la
construction
Pour les emprunteurs• Accessibilité plus grande au
financement• Réduit la mise de fonds initiale• Réduit le coût de l’emprunt
hypothécaire• Accroît l’accessibilité en région
ou dans les zones rurales
Probabilités de défautRPV Australie Allemagne Pays Bas Espagne Royaume
UnisÉtats-Unis
<= 40 2,0 % 2,0 % 3,0 % 3,0 % 2,0 % 1,2 %
40,01 - 50 3,0 % 3,0 % 3,0 % 3,0 % 3,0 % 1,8 %
50,01 - 60 3,0 % 3,0 % 3,0 % 4,0 % 4,0 % 2,5 %
60.01 – 65 4,0 % 3,0 % 3,0 % 4,0 % 5,0 % 3,0 %
65.01 – 70 4,0 % 4,0 % 4,0 % 4,0 % 6,0 % 3,7 %
70.01 – 75 6,0 % 4,0 % 4,0% 5,0 % 6,0 % 4,6 %
75.01 - 80 6,0 % 5,0 % 5,0 % 6,0 % 7,0 % 6,0 %
80.01 - 85 7,0 % 6,0 % 6,0 % 7,0% 8,0 % 8,1 %
85.01 – 90 9,0 % 7,0 % 7,0 % 8,0 % 10,0% 11,0%
90.01 – 95 11,0 % 9,0 % 8,0 % 10,0 % 13,0 % 15,1 %
95.01 – 98 14,0 % 10,0 % 9,0 % 12,0 % 16,0 % 20,6 %
98.01 – 100 16,0 % 12,0 % 10,0 % 16,0 % 18,0 % 23,2 %
Objectifs possibles de l’assurance hypothécaire dans les pays émergents
1. Donner un plus grand accès au financement de l’habitation• Réduire le montant de mise de fonds exigé
• S’occuper de l’emprunteur mal servi
2. Inciter les prêteurs à prêter
3. Normaliser les pratiques en matière de prêt et démarches juridiques
4. Donner plus d’ampleur au système financier – différent types de prêteurs, plus grand accès au marché financier
5. Stimuler la croissance dans les domaines suivants : marché de l’emploi, matériaux de construction, recettes fiscales, patrimoine des particuliers, services professionnels et financiers
7. Développer les marchés des logements neufs et existants
Conditions préalables à l’assurance hypothécaire
Contexte favorable Fondements du système
Marché résidentiel et hypothécaire
Stabilité macroéconomique
Législation en matière hypothécaire et immobilière – titre et forclusion
Offre de logements abordables
Priorité du logement Réglementation régissant les institutions financières – capital et solvabilité
Fonds à long terme et prêteurs ayant de l’expérience en gestion des risques
Demande et confiance du consommateur
Réglementation en matière d’aménagement urbain et de construction
Information et services professionnels aux fins des transactions
PARTIE 2
EXPÉRIENCE CANADIENNE
ET ROLE DE LA SCHL
QU’EST-CE QUE LA SCHL?• Société canadienne d’hypothèques et de logement
• Société d’État (fédérale) : organisme public possédant une structure et une culture inspirées du secteur privé
• La SCHL relève du Parlement, par l’entremise de son ministre.Un conseil d’administration composé de dix membres, majoritairement issus du secteur privé, gère les affaires de la Société.
• Organisme national de l’habitation ayant un mandat étendu :
FAVORISERl’accès à une diversité de logements à coût abordable;
la construction, la réparation et la modernisation de logements;l’amélioration des conditions de vie en général.
P rê t d irec t e t su bve n tio nsC a u tio n n em e nts de la S C H L
+ R e ch e rche
A id e a u log e m en t (so c ia l)
A ssura n ce p rê t h ypo th éca ire
F a c ilita t ion dum a rch é h yp o thé ca ire p rim a ire
T itre s hyp o thé ca iresO b liga tion s hyp o th é ca ires d u C an a da
F a c ilita tion dum a rch é hyp o th é ca ire se co nd a ire
Société canadienne d 'hypothèques et de logem ent
MANDAT À CARACTÈRE COMMERCIAL ET D’INTÉRÊT PUBLIC
MANDAT MANDATPUBLIC COMMERCIAL
Crédit parlementaire : Revenus : 1,24 milliard $ US 1,44 milliard $ US
LA SCHL EN CHIFFRES ( 2003)
• Revenus après impôt: US$500 million
• Prêts assurés: 514,203 unités (36% non servis par assureur privé)
• Assurance en vigueur:US $172 M
• Encours des prêts assurés: >45%
• Marchés secondaires: Garanties: US$ 21.6 M
FINANCEMENT DE L’HABITATION AU CANADA
Ce système n’est pas distinct : il est intégré au marché financier.
CRÉDITS EN COURS
Prix hypothécaires résidentiels
448,2 G $CA
(30 %)
Prêts personnels (prêts hypothécaires exclus)
201,9 G $CA (14 %)
Crédit commercial 828,3 G $CA (56 %)
Total pour 2001 1 478,4 G $CACrédit hypothécaire
résidentiel
Banques
Sociétés de fiducie
Caisses et coop.
Caisses de retraite Autres
Cies d'ass. Vie
PRODUIT HYPOTHÉCAIRE COURANT AU CANADA
• Prêt hypothécaire renouvelable
• Paiements égaux
• Prêt amorti sur une période pouvant atteindre 25 ans
• Taux d’intérêt fixé pour une période de 6 mois à 5 ans
• L’assurance prêt hypothécaire, élément fondamental du système– Montant maximal du prêt sans assurance prêt hypothécaire : RPV de 75 %
– Montant maximal du prêt avec assurance prêt hypothécaire : RPV de 95 %
ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE AU CANADA - Produit
• 100 % de protection contre les pertes (total du solde du prêt hypothécaire + frais admissibles) pendant toute la durée du prêt hypothécaire
• Prime initiale unique (de 0,5 % à 3,75 % selon le RPV), généralement ajoutée au prêt.
• Accessible à tous partout au Canada, selon les mêmes modalités et pour tous types d’habitations.
• Plus de 95 % des demandes d’assurance sont traitées par le système emili.
• Fonds d’assurance hypothécaire : exploité de façon commerciale et sur une base actuarielle, sans frais pour le gouvernement..
• 200 prêteurs agréés : 6 prêteurs importants.
ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE AU CANADA - Impact
• Lancée en 1954 pour inciter les banques à consentir des prêts et à réduire le montant de la mise de fonds
• Offre accrue de fonds grâce à l’attrait du crédit hypothécaire.
• Concurrence accrue sur le marché hypothécaire et réduction des taux.
• Occasion pour le gouvernement fédéral de se retirer du prêt direct et de mettre fin à la bonification d’intérêt et à la garantie fédérale contre les pertes sur créances.
• Aucun capital exigé pour les prêteurs au lieu de la nécessité d’une provision de 4 % pour les prêts non assurés.
• Modalités hypothécaires standardisées.
CONCLUSION
• Le système canadien de financement de l’habitation fonctionne bien.
• Présence équilibrée du privé et du public. Le crédit est entre les mains du secteur privé. Les secteurs privé et public se font concurrence sur un pied d’égalité en matière d’assurance prêt hypothécaire.
• L’assurance prêt hypothécaire a joué un rôle majeur dans le développement du financement de l’habitation.
• L’assurance prêt hypothécaire, un instrument d’intérêt public.
ADAPTÉ, LE MODÈLE CANADIEN EST-IL EXPORTABLE?
PARTIE 3
EXPERIENCE INTERNATIONALE
LEÇONS APPRISES
Canada
CoréeTrinidad & Tobago
West Bank &Gaza
Mali
ChineInde
Algerie
RoumanieLithuanie
Latvia
Finlande
Serbie
Mexico
Gabon
Russie
Guatemala,Honduras, &Nicaragua
Egypte
Thailande
ECONOMIE DE GRANDE TAILLE
Défis/Opportunités• Demande importante d’emprunteurs
potentiels
• Grand déficit de maisons
• Environnement légal et règlementaire sous optimal pour soutenir le financement et l’assurance hypothécaire
• Plusieurs prêteurs hypothécaires de forts calibres pour les prêts a faible RPV.
• Croissance rapide des prêts à haut RPV
INDE
ECONOMIE DE TAILLE MOYENNE
Défis/Opportunités• Problèmes de titres• Forte présence du secteur
informel• Accessibilité• Formation du personnelModèle émergent• SGCI• Investisseurs: Banques
publiques
ALGÉRIE
ECONOMIE DE PETITE TAILLE
Défis/opportunités• Mobilisation de fonds à long terme
• Marchés restreints
• Peu d’intérêt des banques commerciales
Modèle émergent• Fonds de Guarantie Hypothécaire
• Coopération entre différents partenaires du public, du secteur privé et des agences d’aide.
MALI
ECONOMIE DE PETITE TAILLE
Observations• Besoin d’un Champion, un Leader ( Serbie)
• Cooperation régionale essentielle pour les petites économies
• Mobiliser des fonds à long terme est partout difficile
• Assurance hypothécaire incite les prêteurs à accroître leurs activités
• PMHC a créé le marché hypothécaire et a contribué a accroître l’enregistrement des titres
• Le succès est possible dans les plus petites économies : FHA au Guatemala est dans une bonne situation financière après plusieurs années d’opération; 10,000 prêts assurés en Lituanie
AUTRES
ProduitsCanada
35 million
Mali
10 million
West Bank – Gaza
3.5 million
Guatemala
12 million
Modèle Publique – privé Publique – privé Publique – privé Publique
Mise de fonds 5 % - 0 % 10 % 20 % 5 %
RPV (max.) 95 % - 100 % 90 % 80 % 95 %
Prime 0,5 % à 3,25 % 6 % 3 % 1 % annuelle
Couverture 100 % 50, 70, 100
Ans 1, 2, 3 respectivement
70 % 100 % du principal + certaines dépenses
Réclamation Bas Aucune à date Aucune à date 2,4 %
Système Obligatoire Volontaire Volontaire Volontaire
Capital initial 25 M $ 1,5 M $ 5 M $
Années d’opérations
50 + 3 4 40 +
Couverture 40 % 70 % 100 % 80 %
PROBLÈMES• Cadre juridique et réglementaire sous-optimal.
• Saisie : présence du problème partout. Sensibilité culturelle au concept.
• Enregistrement des titres : complexe, long, coûteux ou inefficace.
• Prêteurs : peu ou pas de prêteurs expérimentés; éprouvent peu d’intérêt.
• Ressources à long terme : inexistantes ou très limitées.
• Données historiques : inexistantes ou très limitées.
• Services professionnels aux fins des transactions (agence d’évaluation du crédit, professionnels de l’immobilier, analyse de marché) : très limités partout.
POSSIBILITÉS• Priorité évidente dans tous les pays où nous travaillons
• Reconnaissance claire que le secteur de l’habitation pourrait être un moteur de croissance économique et un facteur de stabilité sociale (Inde)
• Immense besoin de logement (Inde, Chine, pays en transition)
• Conditions macroéconomiques en amélioration (inflation maîtrisée, taux d’intérêt en baisse)
• Prêteurs solides (Inde, pays Baltes)
• Meilleure compréhension du besoin d’avoir un marché primaire solide pour développer un marché secondaire
• Transition vers une économie de marché (pays Baltes, Serbie)
• Réduction du besoin d’aide directe de la part du gouvernement
• Bonne compréhension du besoin de normalisation
Leçons retenues - Impact
• Trop tôt pour mesurer les effets
• Les nouvelles sociétés sont viables à très court terme.
• Des investisseurs ont pu être mobilisés en faveur des sociétés d’assurance hypothécaire malgré un contexte particulièrement difficile (Mali, Palestine)
• Nécessité d’un cycle économique complet pour tirer des conclusions plus finales
Leçons retenues – Modèle institutionnel
• Nécessité d’être pragmatique et de s’éloigner des idéologies.
Qu’est-ce qui est possible?
Qu’est-ce qui est faisable?
• Pourquoi pas un partenariat public-privé?
Leçons retenues - Produit
• Nécessité d’être conçu de façon à répondre à chaque situation précise
• Nécessité absolue de partager le risque au début (protection partielle)
• Faire absolument preuve de créativité (partage graduel du risque, plafonnement du portefeuille, etc.)
Leçons retenues - Réglementation
• Condition préalable sine qua non
• Processus difficile et long
• Qu’est-ce qui doit être mis en place en premier : l’autorité de réglementation ou l’entreprise d’exploitation?
• Nécessité d’établir, par voie de réglementation, qui peut offrir une assurance ou garantie hypothécaire
• Nécessité d’établir, par voie de réglementation, les exigences en capital pour le prêteur dans le cas d’un prêt assuré
Leçons retenues - Marchés
• Nécessité de convaincre les prêteurs de façon proactive
• Élément essentiel : fournir de l’information et de la formation
• Les emprunteurs éventuels (ceux à la recherche d’un prêt hypothécaire ou désireux d’augmenter le montant de leur prêt) sont disposés à payer plus que ne le croient les prêteurs.
Leçons retenues - Processus
• La création d’une institution d’assurance prêt hypothécaire permet d’accélérer la mise en place des conditions préalables.
• L’institution ainsi créée peut devenir un efficace agent de changement.
• Une approche progressive s’impose.