TOURS
APPARENCES ET RÉALITÉS
Jean-Claude CROIZÉ // BRUXELLES, 16 nov. 2010
Introduction
• Une innovation « moderne »… mais suffisamment ancienne pour qu’on puisse aujourd’hui en apprécier l’intérêt en se fondant sur l’expérience.
• Trois niveaux à discuter, correspondant à autant d’étapes de la vie d’un projet :
1) urbanisme,
2) construction,
3) fonctionnement.
Urbanisme
Trois avantages généralement attendus des tours degrande hauteur ou tall buildings :
une densification substantielle,
la libération de l’espace au sol,
le dégagement de vues étendues.
Urbanisme : vues
Tour Mantoue (Paris 13ème)Vue côté nord (du 23ème étage) et côté ouest (du 13ème étage)
Urbanisme : libération du sol
Complexe tour-dalle,
plus voiries élargies
et équipements publics :
l’espace « libéré » est
immédiatement occupé
par le béton ou le
bitume
Urbanisme : densité
Régulation par le prospect, ou non ?
1) Absence d’une règle de prospect : possibilité d’une densification à la hauteur des édifices.
2) Avec une règle de prospect, indispensable sous nos latitudes pour des habitations vivables : des bénéfices de densité relativement limités.
Urbanisme : densité optimale sous prospect de la tour à la barre, et de la barre à l’îlot
Par rabattement, on voit qu’un semis de tours est équivalent à un jeu de barres parallèles, lui-même équivalent à une structuration en îlots.Pour fixer l’allure générale des fonctions de densité, il suffit alors d’étudier un petit rectangle (pointillé rouge).L’avantage de la tour tient à son épaisseur entre façades.
Urbanisme : densité optimale sous prospectApplication aux habitations
Schéma algébrique
Le
ned
ehnLH
e
h
n
de1
1
eh
enpourd
:""lim
Résultats numériques (H = L, he = 3) d
n
Urbanisme : densité optimale sous prospect Idéal pour constructions hautes :
prospects sur fleuve et infrastructures
Secteur sud-est de Seine Rive-GauchePhotographies du site et de la maquette actuelle du projet
Urbanisme : bref bilan
Des avantages, certes…
mais dont on s’exagère facilement la portée,
et dont il est moins facile de tirer réellement un bénéfice
significatif pour une ville vivable
Construction
Objet de la construction :
produire des volumes utiles…pour un coût optimisé
Or, à cet égard, l’édifice de grande hauteur souffre de
tendances contre-productives :- Surcoût « technique » : renforcements de structure,
machineries, équipements de sécurité, etc.- Pertes de « rendement de plan », résultant de
l’accroissement du poids des espaces servants.
Construction Habitations hautes et rendement de plan
La dimension du noyau servant tend
mécaniquement à augmenter avec
la hauteur, alors que la profondeur
utile reste identique
Schéma algébrique
22
141
d
dr
2
22
D
dDr
d (en m.) % vol. utile
6 91 %
9 85 %
12 79 %
15 73 %
Résultats
Dd
7 m
Construction : bref bilan
• Grande hauteur =
surcoût de construction des volumes utiles
• Sans doute, une conception soignée permet d’atténuer l’effet de cette contrainte.
• Mais il y a peu à attendre en matière d’habitation.• En bureaux, tendance à de vastes locaux paysagers sous
éclairage électrique permanent, au prix d’une artificialisation complète du milieu de vie… et de nouveaux surcoûts
Fonctionnement• La complexité du projet de grande hauteur constitue un
de ses caractères majeurs au niveau de l’urbanisme et de la construction.
• Ce caractère est à nouveau, et durablement, source de complications et de surcoûts au niveau de l’exploitation
• Quatre aspects majeurs : 1) Attributions de propriété (limites public/privé), 2) Energie et machinerie, 3) Surveillance et sécurité, 4) Complexité de la gestion.
Fonctionnement
1) Attributions de propriété
Notamment : problème des dalles de pied de tour. Qui doit en assurer l’entretien et la mise en valeur ? Séparer la propriété de la dalle et celle des volumes sous dalle ? Services publics et habitants : quelle répartition des charges ?
2) Énergie et machinerie
Coûts d’une machinerie puissante, diversifiée, souvent délicate : - énergie électrique, - et, surtout, entretien / renouvellement .
Fonctionnement
3) Surveillance et sécurité
Emploi de personnels qualifiés 24 h./ 24 et 7 j./ 7. Cela résulte d’une réglementation incendie exigeante.C’est aussi le poste de surcoût le plus visible dans les immeubles de grande hauteur destinés à l’habitation.
4) Complexité de la gestion
Empilement des fonctions et des syndicats de copropriété.Multiplication des offices de syndic.
En habitation, le président de syndicat : un bénévole à temps plein, technicien averti et contrôleur financier efficace ?
Conclusion
Des tours, pourquoi non ?
Il en existe d’ailleurs de belles, qui peuvent avoir
une valeur emblématique pour une ville ou un
quartier.
Conclusion
Mais trois réserves devraient retenir l’attention :
- Concevoir un projet doté d’un statut de propriété clair, simple et durable.
- Pour la construction, accorder la priorité à des techniques robustes, éprouvées, et éviter de complexifier à plaisir ce qui ne l’est déjà que trop.
- Appliquer de préférence la grande hauteur à des lieux de travail ou, s’il s’agit d’habitation, la réserver plutôt à des immeubles qui demeureront locatifs.
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