TOURS

APPARENCES ET RÉALITÉS

Jean-Claude CROIZÉ // BRUXELLES, 16 nov. 2010

Introduction

• Une innovation « moderne »… mais suffisamment ancienne pour qu’on puisse aujourd’hui en apprécier l’intérêt en se fondant sur l’expérience.

• Trois niveaux à discuter, correspondant à autant d’étapes de la vie d’un projet :

1) urbanisme,

2) construction,

3) fonctionnement.

Urbanisme

Trois avantages généralement attendus des tours degrande hauteur ou tall buildings :

une densification substantielle,

la libération de l’espace au sol,

le dégagement de vues étendues.

Urbanisme : vues

Tour Mantoue (Paris 13ème)Vue côté nord (du 23ème étage) et côté ouest (du 13ème étage)

Urbanisme : libération du sol

Complexe tour-dalle,

plus voiries élargies

et équipements publics :

l’espace « libéré » est

immédiatement occupé

par le béton ou le

bitume

Urbanisme : densité

Régulation par le prospect, ou non ?

1) Absence d’une règle de prospect : possibilité d’une densification à la hauteur des édifices.

2) Avec une règle de prospect, indispensable sous nos latitudes pour des habitations vivables : des bénéfices de densité relativement limités.

Urbanisme : densité optimale sous prospect de la tour à la barre, et de la barre à l’îlot

Par rabattement, on voit qu’un semis de tours est équivalent à un jeu de barres parallèles, lui-même équivalent à une structuration en îlots.Pour fixer l’allure générale des fonctions de densité, il suffit alors d’étudier un petit rectangle (pointillé rouge).L’avantage de la tour tient à son épaisseur entre façades.

Urbanisme : densité optimale sous prospectApplication aux habitations

Schéma algébrique

Le

ned

ehnLH

e

h

n

de1

1

eh

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Résultats numériques (H = L, he = 3) d

n

Urbanisme : densité optimale sous prospect Idéal pour constructions hautes :

prospects sur fleuve et infrastructures

Secteur sud-est de Seine Rive-GauchePhotographies du site et de la maquette actuelle du projet

Urbanisme : bref bilan

Des avantages, certes…

mais dont on s’exagère facilement la portée,

et dont il est moins facile de tirer réellement un bénéfice

significatif pour une ville vivable

Construction

Objet de la construction :

produire des volumes utiles…pour un coût optimisé

Or, à cet égard, l’édifice de grande hauteur souffre de

tendances contre-productives :- Surcoût « technique » : renforcements de structure,

machineries, équipements de sécurité, etc.- Pertes de « rendement de plan », résultant de

l’accroissement du poids des espaces servants.

Construction Habitations hautes et rendement de plan

La dimension du noyau servant tend

mécaniquement à augmenter avec

la hauteur, alors que la profondeur

utile reste identique

Schéma algébrique

22

141

d

dr

2

22

D

dDr

d (en m.) % vol. utile

6 91 %

9 85 %

12 79 %

15 73 %

Résultats

Dd

7 m

Construction : bref bilan

• Grande hauteur =

surcoût de construction des volumes utiles

• Sans doute, une conception soignée permet d’atténuer l’effet de cette contrainte.

• Mais il y a peu à attendre en matière d’habitation.• En bureaux, tendance à de vastes locaux paysagers sous

éclairage électrique permanent, au prix d’une artificialisation complète du milieu de vie… et de nouveaux surcoûts

Fonctionnement• La complexité du projet de grande hauteur constitue un

de ses caractères majeurs au niveau de l’urbanisme et de la construction.

• Ce caractère est à nouveau, et durablement, source de complications et de surcoûts au niveau de l’exploitation

• Quatre aspects majeurs : 1) Attributions de propriété (limites public/privé), 2) Energie et machinerie, 3) Surveillance et sécurité, 4) Complexité de la gestion.

Fonctionnement

1) Attributions de propriété

Notamment : problème des dalles de pied de tour. Qui doit en assurer l’entretien et la mise en valeur ? Séparer la propriété de la dalle et celle des volumes sous dalle ? Services publics et habitants : quelle répartition des charges ?

2) Énergie et machinerie

Coûts d’une machinerie puissante, diversifiée, souvent délicate : - énergie électrique, - et, surtout, entretien / renouvellement .

Fonctionnement

3) Surveillance et sécurité

Emploi de personnels qualifiés 24 h./ 24 et 7 j./ 7. Cela résulte d’une réglementation incendie exigeante.C’est aussi le poste de surcoût le plus visible dans les immeubles de grande hauteur destinés à l’habitation.

4) Complexité de la gestion

Empilement des fonctions et des syndicats de copropriété.Multiplication des offices de syndic.

En habitation, le président de syndicat : un bénévole à temps plein, technicien averti et contrôleur financier efficace ?

Conclusion

Des tours, pourquoi non ?

Il en existe d’ailleurs de belles, qui peuvent avoir

une valeur emblématique pour une ville ou un

quartier.

Conclusion

Mais trois réserves devraient retenir l’attention :

- Concevoir un projet doté d’un statut de propriété clair, simple et durable.

- Pour la construction, accorder la priorité à des techniques robustes, éprouvées, et éviter de complexifier à plaisir ce qui ne l’est déjà que trop.

- Appliquer de préférence la grande hauteur à des lieux de travail ou, s’il s’agit d’habitation, la réserver plutôt à des immeubles qui demeureront locatifs.