PLAN - PROGRAMME / ELEMENTS DE FAISABILITE FINANCIERE
Approche Environnementale de l’Urbanisme pour la requalification et l’extension du Parc d’Activités des Boucheroz
FAVERGES7 décembre 2010
SAUNIER & AssociésPôle Environnement
Parc technologique de la Pardieu
9 avenue Léonard de Vinci63 063 CLERMONT-
FERRAND CEDEX 01
Tél : +33 (0)4 73 26 64 66Fax : +33 (0)4 73 26 43 23
www.saunier-associes.fr
Atelier urba-siteUrbanisme, Architecture
et Paysage
30 place de la ville42800 GENILAC
Tél : +33 (0)4 77 75 32 81Gsm : +33(0)6 24 52 64 97
2 Commune de Faverges - AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz 7 décembre 2010
SYNOPTIQUE DE LA MISSION
Phase 1 Phase 2 Phase 3
Préfiguration référentiel / Enjeux DD
Appropriation du territoire et du
projet
Hypothèse programme / scénarii
d’aménagement
Faisabilité - Plan-pro-gramme / Cahiers des
prescriptions AUPE
Réunions techniques
Réunions publiques
Plan de composition urbaine et paysagère
Ajustements/ Préparation bases
faisabilité
Avancement
3 Commune de Faverges - AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz 7 décembre 2010
PLAN DE COMPOSITION URBAINE ET PAYSAGERE // PLAN-PROGRAMMEEXTENSION DU PARC D’ACTIVITE EXISTANT
REQUALIFICATION DU PARC D’ACTIVITE EXISTANT
DEMOLITION - RECONSTRUCTIONPERMIS DE CONSTRUIRE EN COURS
SECTEUR MUTABLEdont 5000 m2 réservépour un équipement public
MISE EN VALEUR« ENTREE DE VILLE »
MISE EN VALEUR« ENTREE DE VILLE »
4 Commune de Faverges - AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz 7 décembre 2010
EXTENSION DU PAE DES BOUCHEROZ - PLAN-PROGRAMME - Scénario1Périmètre de référence (zone AUX) : 24 425 m2
Emprises publiques (voiries / espaces verts multifonctionnels / STEP) : 5931 m2 soit 24 %
Emprises commercialisables (ilots) : 18562 m2 soit 76 %
Rapport moyen parcelle commercialisée / plateforme constructible : 87 %
Estimation sommaire des coûts d’aménagement :• 407 778 €HT• + 100 000 €HT (STEP - Filtre à roseaux)
= 508 000 €HT
PARCELLE 1 : 5000 m2
Plateforme : 4450 m2
PARCELLE 2 : 3900 m2
Plateforme : 3450 m2
PARCELLE 3 :2000 m2
Plateforme : 1600 m2
PARCELLE 5 :2000 m2
Plateforme : 1750 m2
PARCELLE 4 : 5640 m2
Plateforme : 5150 m2
STEPFiltre à roseaux
plantés
Stationnement VL
Interface et Liaison paysagère
8 m
Frange paysagère
8 m
5 Commune de Faverges - AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz 7 décembre 2010
EXTENSION DU PAE DES BOUCHEROZ - APPROCHE FINANCIERE - Scénario 1Mètres
linéaires Largeur m2 m3 prix unitaire Prix € HT Part dans le chiffrage (en %)
Emprise au sol (en %)
320,00 98,00 € 31 360,00 € 8%
320,00 4,00 1 280,00 337,50 € 108 000,00 € 26%
- € 0%
0,00 - € 0%
0,00 - € 0%
Eau potable et défense incendie 320,00 95,00 € 30 400,00 € 7%
Eaux usées 180,00 275,00 € 49 500,00 € 12%
Eaux pluviales (noues 2,5 m moy) 320,00 15,00 € 4 800,00 € 1%
Electricité EDF (dont cable) 320,00 145,00 € 46 400,00 € 11%
Gaz Tranchée 320,00 6,50 € 2 080,00 € 1%
Télécom 320,00 110,00 € 35 200,00 € 9%
Eclairage 320,00 161,00 € 51 520,00 € 13%
Sécurité enfouissement réseau 0,00 0%
0,00 - € 0%
330,00 2,00 660,00 30,00 € 19 800,00 € 5%
500,00 € 10 666,67 € 3%
1 000,00 7,00 € 7 000,00 € 2%
850,00 2,00 1 700,00 6,50 € 11 050,00 €
0,00 0,00 - € 0%
2 940,00 407 776,67 € 97%
18,18 €/m2
Humides
préverdissement des parcelles
Voiries type 3
Réseaux
Secs
Espaces verts (hors noues)
Terrassement (espaces publics)
Voiries type 2
Voiries type 1
Pré chifffrage du parti d'aménagement ZONE AUX
Total
Traitement des espaces verts
Stationnement evergreen
Bassins
Cheminements doux, espace public
Voiries 1 et 2 (arbres /15m)
Zone tampon
Mise à jour 6/12/10 BPR-Europe
Saunier & Associés - 6/12/2010
Pré-chiffrage du parti d’aménagement ZONE AUX
surface commercialisable (m2)
18562HT TVA HT TVA
4005700
0Total foncier cessible (m2)
18562
543321
Charge foncière (€ HT/m2)
35649670
50777735544
0 Total foncier cessible (m2)
0
0
Charge foncière (€ HT/m2)
00
0
38032
0 Total Shon (m2) 0
26000
Charge foncière (€ HT/m2 de Shon)
0
0
Total (m2) 0
0
Charge foncière (€ HT/m2 de Shon)
00
0,00Participations 358 254
1007924 1 007 924
•Taxes (TLE, TSE)
Equipements externe
Total équipements internes
•Viabilité globale actualisation et imprévus (7%)
TOTAL TOTAL
Frais financiers
% sur recettes
Marge
Frais d'études préalables (hors études réglementaires)
Maîtrise d'œuvre
Extension parc d'activités des Boucheroz
Dépenses Recettes
Foncier brut (€/m2)16
Superficie foncieropérationnelle (m2)
24425
• Assurances
Foncier à bâtir
Rémunération aménageur (forfait)
Terrains•Acquisition• Notaire (2,5%)
a Sur la base d’un coût réel d’acquisition du foncier brut (16 €/HT/m2), et d’un niveau de char-ge foncière « acceptable » localement (35 €HT/m2), le bilan prévisionnel d’aménagement dégage un déficit de 358 000 €HT, à affecter sous la forme d’une participation publique.
• En sortant le coût d’acquisition du foncier brut (foncier propriété de la commune) du bilan (moins la partie non maîtrisée de la propriété « Galetti » - 2496 m2 - acquise à 16€HT/m2), et sur le même niveau de charges foncières (35 €HT/m2), le bilan prévisionnel d’aménagement est à l’équilibre (+2000 €HT sans participations publiques).• Sur la base d’un coût réel d’acquisition du foncier brut (16 €/HT/m2), et d’un niveau de charge foncière « maximale » (40 €HT/m2), le bilan prévisionnel d’aménagement dégage un déficit de 265 000 €HT, à affecter sous la forme d’une participation publique.
a Le « point mort d’opération » se situe à 55 €HT/m2 (sans participations publiques), sur la base d’un coût d’acquisition du foncier brut à 16 €HT/m2.
• Dans le cadre de l’échange foncier portant sur la propriété Galetti (2496 m2), il peut être restituée une parcelle constructible de 1100 m2. (base de calcul : a prix de revient de l’opération hors foncier : 37 €HT/m2 viabilisé aprix terrain nu : 16 €HT/m2)
40 %
60 %
6 Commune de Faverges - AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz 7 décembre 2010
EXTENSION DU PAE DES BOUCHEROZ - PLAN-PROGRAMME - Scénario 2
STEPFiltre à roseaux
plantés
PARCELLE 1 : 5000 m2
Plateforme : 4450 m2
PARCELLE 2 : 3900 m2
Plateforme : 3450 m2PARCELLE 3 :2000 m2
Plateforme : 1600 m2
PARCELLE 5 :2000 m2
Plateforme : 1750 m2 PARCELLE 4 : 5640 m2
Plateforme : 5150 m2
PARCELLE 6 :1500 m2
Plateforme : 1300 m2
Périmètre de référence (zone AUX) : 24 425 m2
Emprises publiques (voiries / espaces verts multifonctionnels / STEP) : 4431 m2 soit 18 %
Emprises commercialisables (ilots) : 20062 m2 soit 82 %
Rapport moyen parcelle commercialisée / plateforme constructible : 87 %
Estimation sommaire des coûts d’aménagement :• 410 000 €HT• + 100 000 €HT (STEP - Filtre à roseaux)• + 50 000 €HT(raccordement eaux usées)= 560 000 €HT
7 Commune de Faverges - AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz 7 décembre 2010
EXTENSION DU PAE DES BOUCHEROZ - APPROCHE FINANCIERE - Scénario 2Mètres
linéaires Largeur m2 m3 prix unitaire Prix € HT Part dans le chiffrage (en %)
Emprise au sol (en %)
320,00 98,00 € 31 360,00 € 8%
320,00 4,00 1 280,00 337,50 € 108 000,00 € 26%
- € 0%
0,00 - € 0%
0,00 - € 0%
Eau potable et défense incendie 320,00 95,00 € 30 400,00 € 7%
Eaux usées 180,00 275,00 € 49 500,00 € 12%
Eaux pluviales (noues 2,5 m moy) 320,00 15,00 € 4 800,00 € 1%
Electricité EDF (dont cable) 320,00 145,00 € 46 400,00 € 11%
Gaz Tranchée 320,00 6,50 € 2 080,00 € 1%
Télécom 320,00 110,00 € 35 200,00 € 9%
Eclairage 320,00 161,00 € 51 520,00 € 13%
Sécurité enfouissement réseau 0,00 0%
0,00 - € 0%
330,00 2,00 660,00 30,00 € 19 800,00 € 5%
500,00 € 10 666,67 € 3%
1 000,00 7,00 € 7 000,00 € 2%
850,00 2,00 1 700,00 6,50 € 11 050,00 €
0,00 0,00 - € 0%
2 940,00 407 776,67 € 97%
18,18 €/m2
Humides
préverdissement des parcelles
Voiries type 3
Réseaux
Secs
Espaces verts (hors noues)
Terrassement (espaces publics)
Voiries type 2
Voiries type 1
Pré chifffrage du parti d'aménagement ZONE AUX
Total
Traitement des espaces verts
Stationnement evergreen
Bassins
Cheminements doux, espace public
Voiries 1 et 2 (arbres /15m)
Zone tampon
Mise à jour 6/12/10 BPR-Europe
Saunier & Associés - 6/12/2010 + 150 000 €HT pour la réalisation d’une STEP excentrée et raccordée
Pré-chiffrage du parti d’aménagement ZONE AUX
surface commercialisable (m2)
20062HT TVA HT TVA
4005700
0Total foncier cessible (m2)
20062
596822
Charge foncière (€ HT/m2)
35702170
55777839044
0 Total foncier cessible (m2)
0
0
Charge foncière (€ HT/m2)
00
0
41778
0 Total Shon (m2) 0
26000
Charge foncière (€ HT/m2 de Shon)
0
0
Total (m2) 0
0
Charge foncière (€ HT/m2 de Shon)
00
0,00Participations 363 000
1065170 1 065 170
•Taxes (TLE, TSE)
Equipements externe
Total équipements internes
•Viabilité globale actualisation et imprévus (7%)
TOTAL TOTAL
Frais financiers
% sur recettes
Marge
Frais d'études préalables (hors études réglementaires)
Maîtrise d'œuvre
Extension parc d'activités des Boucheroz
Dépenses Recettes
Foncier brut (€/m2)16
Superficie foncieropérationnelle (m2)
24425
• Assurances
Foncier à bâtir
Rémunération aménageur (forfait)
Terrains•Acquisition• Notaire (2,5%)
a Sur la base d’un coût réel d’acquisition du foncier brut (16 €/HT/m2), et d’un niveau de char-ge foncière « acceptable » localement (35 €HT/m2), le bilan prévisionnel d’aménagement dégage un déficit de 363 000 €HT, à affecter sous la forme d’une participation publique.
• En sortant le coût d’acquisition du foncier brut (foncier propriété de la commune) du bilan (moins la partie non maîtrisée de la propriété « Galetti » - 2496 m2 - acquise à 16€HT/m2), et sur le même niveau de charges foncières (35 €HT/m2), le bilan prévisionnel d’aménagement est à l’équilibre (-3000 €HT sans participations publiques).• Sur la base d’un coût réel d’acquisition du foncier brut (16 €/HT/m2), et d’un niveau de charge foncière « maximale » (40 €HT/m2), le bilan prévisionnel d’aménagement dégage un déficit de 262 000 €HT, à affecter sous la forme d’une participation publique.
a Le « point mort d’opération » se situe à 53 €HT/m2 (sans participations publiques), sur la base d’un coût d’acquisition du foncier brut à 16 €HT/m2.
• Dans le cadre de l’échange foncier portant sur la propriété Galetti (2496 m2), il peut être restituée une parcelle constructible de 1100 m2. (base de calcul : a prix de revient de l’opération hors foncier : 37 €HT/m2 viabilisé aprix terrain nu : 16 €HT/m2)
40 %
60 %
8 Commune de Faverges - AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz 7 décembre 2010
REQUALIFICATION DU PAE DES BOUCHEROZ - PLAN-PROGRAMME Mètres
linéaires Largeur m2 m3 prix unitaire Prix € HT Part dans le chiffrage (en %)
Emprise au sol (en %)
1 320,00 72,77 € 96 056,40 € 35%
90,00 16,00 717,00 € 64 530,00 € 23%
200,00 10,00 448,00 € 89 600,00 € 33%
0,00 - € 0%
0,00 - € 0% 0%
Eau potable et défense incendie 0,00 - € 0%
Eaux usées V1 0,00 - € 0%
Eaux pluviales (noues 2,5 m moy) 0,00 - € 0% 0%
Electricité EDF (dont cable) 0,00 - € 0%
Gaz Tranchée 0,00 - € 0%
Télécom 0,00 - € 0%
Eclairage 80,00 161,00 € 12 880,00 € 5%
Sécurité enfouissement réseau 0,00 0%
0,00 - € 0% 0%
0,00 30,00 € - € 0% 0%
500,00 € 9 666,67 € 4%
290,00 7,00 € 2 030,00 € 1%
0,00 - € 0%
46 201,00 274 763,07 € 100%
5,95 €/m2
Pré chifffrage du parti d'aménagement REQUALIFICATION
Total
Traitement des espaces verts
Stationnement evergreen
Bassins
Cheminements doux, espace public
Voiries 1 et 2 (arbres /15m)
Zone tampon
Espaces verts (hors noues)
Terrassement (espaces publics)
Voiries type 2
Voiries type 1
7%
Voiries type 3
Réseaux
Secs
0%
Humides
Mise à jour 6/12/10 BPR-EuropeEstimation sommaire des coûts d’aménagement := 275 000 €HT+ Frais de maîtrise d’oeuvre (27 000 €HT)a Soit 302 000 €HT
Saunier & Associés - 6/12/2010
Mini giratoirepastille franchissable
2 places de stationnement PL (partiellement sur emprise Point P)
Point InfoPAE
1 place de stationnement PL (partiellement sur emprise Gédimat)
9 Commune de Faverges - AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz 7 décembre 2010
AMENAGEMENT D’UN GIRATOIRE SUR LA RD2508
Accès «Friche Toyota»
7 m
15 m
Piste mixtecycles / piétons
Giratoire 30 m
Accès réserve pour équipement public
Création d’un nouvelarrêt de transport en commun
Carrefour à giratoire - scénario préférentiel chiffréEstimation sommaire des coûts d’aménagement := 350 000 €HT
+ Frais de maîtrise d’oeuvre (24 000 €HT)a Soit 374 000 €HT
variante :Plateau routier tourne à gauche adossé à une contre-allée paysagère
Solution giratoireAvantages InconvénientsSécurisation du carrefour Coût plus importantAccès au nord et au sud plus fluide Consommation de 880 m2 sur emprise privée SCI DevinBonne lisibilité des accèsIntégration positive du projet de la SCI Devin et de l’accès à la réserve pour un futur équipement publicTourne à gauche résolu depuis toutes les directionsStructuration de l’entrée de ville / limitation des vitesses de circulation
Solution Plateau tourne à gaucheAvantages InconvénientsCoût à priori plus faible Carrefour peu sécurisé - Effets de cisaillementsCouplage à un point Info et aire d’attente PL avec contre-allée paysagère Consommation de 1200 m2 environ sur emprise privée SCI Devin
Lisibilité des accès peu claireAccès / sortie SCI Devin peu sécuriséTourne à gauche seulement résolu pour les trajets Annecy > PAE existant mais pour les trajets Centre-ville > SCI Devin
10 Commune de Faverges - AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz 7 décembre 2010
REQUALIFICATION DE L’ENTREE DE VILLE (RD2508) - PLAN-PROGRAMME
sequence 1 : entrée de ville
sequence 2 : agglomérationMètres
linéaires Largeur m2 m3 prix unitaire Prix € HT Part dans le chiffrage (en %)
Emprise au sol (en %)
800,00 98,00 € 78 400,00 € 8%
800,00 7,00 5 600,00 807,00 € 645 600,00 € 69%
- € 0%
0,00 - € 0%
0,00 - € 0% #DIV/0!
Eau potable et défense incendie - € 0%
Eaux usées - € 0%
Eaux pluviales (noues 2,5 m moy) 0,00 15,00 € - € 0% #DIV/0!
Electricité EDF (dont cable) 145,00 € - € 0%
Gaz Tranchée 6,50 € - € 0%
Télécom 110,00 € - € 0%
Eclairage 800,00 161,00 € 128 800,00 € 14%
Sécurité enfouissement réseau 0,00 0%
0,00 - € 0% #DIV/0!
550,00 2 et 3 ml 30,00 € 16 500,00 € 2% #DIV/0!
500,00 € 26 666,67 € 3%
800,00 8,00 6 400,00 7,00 € 44 800,00 € 5%
0,00 6,50 € - €
0,00 - € 0%
940 766,67 € 100%
#DIV/0! €/m2
Pré chifffrage du parti d'aménagement REQUALIFICATION DE LA RD
Total
Traitement des espaces verts
Stationnement evergreen
Bassins
Cheminements doux, espace public
Voiries 1 et 2 (arbres /15m)
Zone tampon
Terrassement (espaces publics)
Voiries type 2
Voiries type 1
#DIV/0!
Humides
#DIV/0!
Voiries type 3
Réseaux
Secs
Espaces verts (hors noues)
préverdissement des parcelles
Mise à jour 7/12/10 BPR-Europe
Saunier & Associés - 6/12/2010
Estimation sommaire des coûts d’aménagement (hors giratoire) := 940 000 €HT
+ Frais de maîtrise d’oeuvre (47 000 €HT)a Soit 987 000 €HT
Mail planté + fossé enherbé / Plantations multistratifiées peu denses accompagnant la voie sans masquer les perspectives vers le sud-ouest
Filtre végétal / Plantations multistratifiées denses + fossé enherbé
Mail planté / Plantations multistratifiées denses + fossé enherbé
Piste en site propre mixte (cycles+piétons)
Piste en site propre mixte (cycles+piétons)Création d’un nouvelarrêt de transport en commun
Ilot central végétalisé (haies vives)
Ilot central végétalisé (haies vives)
11 Commune de Faverges - AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz 7 décembre 2010
DESSERTE DE LA PARCELLE SCI DEVIN
Mail planté / Plantations multistratifiées denses + fossé enherbé
Branche de giratoire assurant la desserte de la parcelle SCI Devin + parcelle réservée pour un futur équipement public
Parcelle réservée(5000 m2) pour un futur équipement public
Parcelle SCI Devin6876 m2
Propriété SCI Devin cédée pour création
du giratoire - 881 m2
Mètres linéaires Largeur m2 m3 prix unitaire Prix € HT Part dans le
chiffrage (en %)Emprise au sol
(en %)
50,00 60,00 € 3 000,00 € 6%
35,00 7,00 245,00 393,75 € 13 781,25 € 28%
- € 0%
- € 0%
- € 0% 0%
Eau potable et défense incendie 40,00 - € 0%
Eaux usées 40,00 275,00 € 11 000,00 € 22%
Eaux pluviales (noues 2,5 m moy) 15,00 € - € 0% 0%
Electricité EDF (dont cable) 40,00 145,00 € 5 800,00 € 12%
Gaz Tranchée 40,00 6,50 € 260,00 € 1%
Télécom 40,00 110,00 € 4 400,00 € 9%
Eclairage 40,00 161,00 € 6 440,00 € 13%
Sécurité enfouissement réseau 0,00 0%
0,00 - € 0% 0%
35,00 2,00 70,00 30,00 € 2 100,00 € 4% 14%
500,00 € 1 166,67 € 2%
100,00 2,00 200,00 7,00 € 1 400,00 € 3%
6,50 € - €
0,00 - € 0%
515,00 49 347,92 € 100%
95,82 €/m2
Pré chifffrage du parti d'aménagement SCI DENIN
Total
Traitement des espaces verts
Stationnement evergreen
Bassins
Cheminements doux, espace public
Voiries 1 et 2 (arbres /15m)
Zone tampon
Espaces verts (hors noues)
Terrassement (espaces publics)
Voiries type 2
Voiries type 1
48%
Voiries type 3
Réseaux
Secs
39%
Humides
préverdissement des parcelles
Mise à jour 7/12/10 BPR-Europe
Estimation sommaire des coûts d’aménagement de la branche de giratoire assurant la desserte des parcelles SCI Devin + Equipe-ments publics := 50 000 €HT+ frais divers d’étude et de maîtrise d’oeuvre
(8000 €HT environ)
a Soit 58 000 €HT
Valeur du foncier privé SCI Devin : 77 €HTSurface cédée : 881 m2
Cession valant participation : 67 837 €HT
La cession foncière couvre le montant de la participation attendue de la part de la SCI Devin pour le financement (50% du coût = 29 000 €HT)
Saunier & Associés - 6/12/2010
12 Commune de Faverges - AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz 7 décembre 2010
SYNTHESE
Participations publiques d’équilibre / Coûts (hors subventions) Montant (€HT)ZONE AUX (Extension du PAE des Boucheroz) - Sc1
265 000,00 (charge foncière à 40€HT/m2)
ZONE AUX (Extension du PAE des Boucheroz) - Sc2262 000,00 (charge foncière à 40€HT/m2)
REQUALIFICATION DU PAE EXISTANT DES BOUCHEROZ302 000,00
AMENAGEMENT DU GIRATOIRE374 000,00
REQUALIFICATION RD 2508987 000,00
TOTAL DES INVESTISSEMENTS A REALISER (hors subventions et participations)1 925 000,00
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