SOMMAIRE

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LETTRE INFORMATION LOGEMENT

BIEN S’INFORMERPOUR MIEUX SE LOGER 37/DECEMBRE 2015

LOUER UN LOGEMENT DE LA LOI ALUR À LA LOI MACRON

SOMMAIREDOSSIER

ÉDITO. . . . . . . . . . . . . . . . . . P.1Hervé CHABOUD, Président de l’ADIL 26, Conseiller départemental délégué, en charge du suivi de l’ADIL et du CAUE

ENTRETIEN . . . . . . . . . . . . . . P.2Nicole CHOSSON, CLCV de la Drôme

DOSSIER . . . . . . . . . . . . . . . . P.3Rapports locatifs, droits et obligations

BRÈVES . . . . . . . . . . . . . . . . .P.4

AGENDA . . . . . . . . . . . . . . . . .P.4

ACTIONS &PUBLICATIONS . . . . . . . . . . . .P.4

QUESTION/RÉPONSE . . . . . . . P.4

Contrat de location, état des lieux, locations meublées, indexation du loyer, relocation... dans tous les domaines les lois ont apporté de nouvelles précisions essentielles à connaître par les locataires comme les propriétaires.

UNE LOCATION PLUS SÛRE

L’Adil 26, les professionnels et les associations multiplient les efforts pour faire comprendre et appliquer au mieux les dispositions de la loi dite « Alur » de mars 2014. La loi Macron a apporté quelques corrections et précisions pour améliorer la sécurité juridique des propriétaires et locataires. Pour renforcer la sécurité juridique, rien de mieux qu’un conseil personnalisé, approfondi et approprié afin de permettre à chacun de s’y retrouver. C’est ce que proposent les conseillers juristes de l’Adil 26. N’hésitez pas, c’est un service utile !

Valence

Hervé CHABOUD, Président de l’ADIL 26Conseiller départemental délégué,

en charge du suivi de l’ADIL et du CAUE

EDITO

Consultez les sites Internetde l’ADIL 26 : Information logement,

Observation habitat et Information énergie !http://adil.dromenet.org

http://adilobs.dromenet.orghttp://pie.dromenet.org

ENTRETIEN

NICOLE CHOSSON,

Que retenez-vous en priorité de la loi ALUR et des dernières modifi cations de la loi Macron ?Un certain nombre de mesures vont mettre fi n à des situations anormales que nous rencontrons dans nos permanences : la révision du loyer qui est prescrite au bout d’un an, les actions liées au bail qui sont prescrites dans un délai de 3 ans. Ce qui concerne les congés nous paraît aussi très positif : le préavis réduit pour les bénéfi ciaires de l’AAH (Allocation Adulte Handicapé) ou pour les personnes accédant à un logement social. L’amélioration de la protection des colocataires et des locataires de meublés est positive.

Quelles diffi cultés d’application ressentez-vous ? Les principales diffi cultés viennent des dates d’application. Nous sommes interrogés à ce sujet par des locataires mais aussi par des propriétaires bailleurs. Les locataires, comme les bailleurs ont entendu des informations sur les changements apportés par la loi. Beaucoup pensent que toutes ces mesures leur sont applicables. Nous craignons aussi que les locataires, non informés, ne bénéfi cient pas du préavis réduit s’ils ne joignent pas le justifi catif à leur lettre de congé.

Comment vont évoluer les rapports entre locataires et propriétaires ?Les règles étant un peu plus précises, on peut espérer que leur application générera moins de confl its. Plus les uns et les autres sont informés, moins il y a de confl its. Ceux-ci naissent souvent de la méconnaissance des droits et obligations de chacun. D’où l’importance de s’informer auprès de structures compétentes.

*La CLCV (Consommation Logement et Cadre de Vie) est une association.

En matière de location, les principaux décrets d’application ont déjà été publiés et la loi Macron adoptée le 6 août 2015, a déjà toiletté certains aspects de la loi Alur.

Les principales dispositions de la loi Alur concernant la location sont d’ores et déjà entrées en vigueur. Pour conclure une location, vide ou meublée, il faut depuis le 1er août 2015 utiliser les modèles types de contrats qui ont été publiés par décret. A ces contrats, il faut désormais annexer une notice explicative - une sorte de guide de la location- qui décrit les droits et obligations du locataire et du propriétaire.

du bail et l’établissement de l’état des lieux) et pour un montant maximum décrété en fonction de la localisation du bien et du nombre de mètres carrés habitables.

Dans les zones tendues, le loyer est encadré à la relocation, cela signifi e que le bailleur ne peut augmenter son loyer entre deux locataires (hors indexation à l’IRL-Indice de

Révision des Loyers). Cette disposition s’applique depuis juillet 2012 en location vide, elle est étendue à la location meublée depuis le 1er août 2014, mais ne concerne pas la Drôme.

L’indexation des loyers devient également plus encadrée avec la loi Alur. Elle n’est possible que sur la dernière année de contrat. Si le bailleur n’a pas procédé à l’indexation depuis 3 ans par exemple, il ne pourra calculer son nouveau loyer que sur l’évolution de l’IRL entre l’année N et N-1 (et non pas entre N et N-3). Le nouveau loyer ne s’applique que pour l’avenir : si le bailleur demande son indexation avec retard, il ne peut jamais demander au locataire un rattrapage rétroactif.

Le propriétaire peut donner congé au locataire à chaque échéance du bail, notamment pour reprendre le logement pour lui ou un de ses proches.

Depuis le 15 septembre 2014, les honoraires d’agence sont plafonnés pour le locataire. Désormains, seules quatre prestations sont facturables au locataire (l’organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction

DROITS ET OBLIGATIONS

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) est un texte fl euve de 177 articles qui concerne les rapports locatifs, la copropriété, les intermédiaires immobiliers et l’urbanisme.Elle a nécessité plus de neuf mois de discussion parlementaire avant d’entrer en vigueur le 27 mars 2014. Elle a connu des modifi cations notables avec la loi Macron du 6 août 2015 et des décrets sont toujours en attente.

CLCV* de la Drôme

RAPPORTS LOCATIFS

HONORAIRES D’AGENCE

CONGÉS POUR REPRISE DEPUIS LE 8 AOÛT 2015

Immeubles à ValenceImmeubles à Valence

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LOI ALUR : LES DISPOSITONS DÉJÀ EN VIGUEUR ENCADREMENT DE LA RELOCATION

INDEXATION DU LOYER : AUCUNE RÉTROACTIVITÉ

BRÈVES

La loi Alur encadre cette faculté en location vide et en location meublée. La loi Macron du 6 août 2015 a rendu applicable cette disposition à tous les contrats quelle que soit leur date de signature (antérieure ou postérieure à la loi Alur).

En location vide, le délai de préavis est de trois mois pour le locataire. Toutefois, dans un certain nombre de cas, le délai de préavis est réduit à un mois. La loi Alur a allongé la liste des cas de préavis réduits, dès lors que :- le logement est situé en zone tendue,- le locataire obtient son premier emploi, est muté, perd son emploi ou retrouve un emploi après l’avoir perdu,- l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile,- le locataire bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé,- le locataire s’est vu attribué un logement social.La loi Macron du 6 août 2015 a rendu applicable ces dispositions à tous les contrats quelle que soit leur date de signature (antérieure ou postérieure à la loi Alur).

Après la loi Alur, la location meublée entre dans le champ d’application de la loi du

6 juillet 1989 et se rapproche donc du régime juridique de la location vide. Ainsi, les obligations du bailleur et du locataire sont mieux définies. Le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois à compter de la restitution des clefs (attention, si l’état des lieux de sortie ne démontre pas la présence de dégradations, le délai est réduit à un mois). Autre nouveauté entre la location vide et meublée : l’état des lieux peut être complété à la demande du locataire dans les 10 jours de sa réalisation. Toutefois, la location meublée connaît encore des spécificités :- la durée du contrat de location d’un an tacitement reconductible (contre trois ans en location vide),- le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyers hors charges (contre un mois de loyer hors charges en location vide),- les modalités pour donner congé sont différentes (délai de préavis d’un mois pour le locataire, trois mois pour le propriétaire).

La loi Alur prévoit que les états des lieux sont établis par écrit et respectent un modèle type défini en Conseil d’Etat. Par ailleurs, une grille de vétusté devrait également être publiée, afin de faciliter les retenues sur le dépôt de garantie en cas de dégradation.L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, crée par la loi Alur, prévoit qu’un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz devra être annexé au contrat de location. Ces diagnostics devront évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Pour l’instant, cette obligation n’est pas en vigueur car un décret en Conseil d’Etat devra en définir les modalités d’application. L’article 3-3 précise que ce décret devra intervenir avant 2020.

Locataire et caution : liste des piècesAvant la signature du bail, le propriétaire peut exiger du candidat locataire et de la personne qui se porte caution pour lui certains documents. Ces derniers visent à permettre au bailleur de s’assurer notamment de l’identité et du niveau de ressources du candidat. Pris en application de la loi ALUR, un décret du 05/11/2015 fixe la liste limitative des documents pouvant être demandés à un candidat locataire et à sa caution, par un bailleur dans le cadre d’une location vide ou meublée. Ce décret s’applique à compter du 08/11/2015. Source : Décret du 05/11/2015 JO du 07/11/2015

Protection de l’acquéreur immobilierLe délai de rétractation dont dispose l’acquéreur d’un bien immobilier pour renoncer à sa décision sans pénalité passe de sept à dix jours. Il en est de même pour le délai de réflexion qui s’applique en cas de signature d’un acte notarié.

Imposition d’une location meubléeLes loyers tirés d’une location meublée sont imposés aux régimes des bénéfices industriels et commerciaux(BIC). Les bailleurs peuvent opter pour le régime du micro-BIC . Ce régime peut concerner des bailleurs qui perçoivent des loyers pour un montant annuel inférieur ou égal à 32 600 € TTC. L’administration fiscale leur accorde dans ce cadre un abattement forfaitaire de 50% avec un minimum de 305€.

Source : Le Particulier immobilier 09/2015

Dispositif Pinel : innovationsLe nouveau dispositif fiscal Pinel a apporté plusieurs innovations par rapport au dispositif Duflot qui l’a précédé. Tout d’abord, la possibi-lité de proroger le dispositif de 6 à 9 ans et de 9 à 12 ans. Mais aussi, la faculté de pouvoir louer à des ascendants ou descendants, sans perdre l’avantage fiscal. Les moda-lités de déclarations au fisc sont précisées à l’article 46 du Code général des impôts(CGI annexe III).

Valence

Source : La Particulier 09/2015

RAPPROCHEMENT ENTRE VIDE ET MEUBLÉ

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DELAI DE PRÉAVIS D’UN MOIS

LOI ALUR : LES MESURES À VENIR Source : Le Particulier immobilier 09/2015

VISIO-PERMANENCESAccueil sur rendez-vous dans les Espaces Publics Internet (EPI) pour un entretien personnalisé en visio-permanence avec un conseiller de l’ADIL 26 sur :

- Dieulefit, Saint-Jean-en-Royans, Buis-les-Baronnies, Saint-Rambert-d’Albon, Livron, Donzère, Rémuzat.

Précisions sur : http://adil.dromenet.org

FORMATIONS 1ER SEMESTRE 2016Les formations proposées au1er semestre 2016 auront lieu :

- le lundi 08 février avec pour thème : «Analyse de la loi de finances 2015» sur une 1/2 journée,

- le lundi 25 avril avec pour thème : «Rapports locatifs : les nouvelles règles» sur une 1/2 journée,

- le lundi 20 juin avec pour thème «De l’impayé à l’expulsion» sur une journée,

- le lundi 27 juin avec pour thème «Acheter un logement avec travaux» sur une 1/2 journée.

Inscription par courriel :

adil26@dromenet.org

AGENDA ACTIONS ET PUBLICATIONS

Une brochure de la Caisse des dépôts rappelle la possibilité pour les particuliers de consigner des sommes d’argent en cas de litige en matière immobilière : construction de logements, réalisation de travaux privés, relations bailleurs, vente amiable consécutive à une saisie. Cette possibilité de consignations auprès de la Caisse des dépôts est soumise à diverses conditions selon les cas de fi gure.

De l’isolation, au sol carrelé, en passant par la VMC, le photovoltaïque, les pompes à chaleur, etc. l’Agence qualité construction propose un guide technique sur la construction et la rénovation qui

ACCUEIL PUBLIC À VALENCE

L’équipe des conseillers de l’ADIL26 est à la disposition du public à Valence, 44 rue Faven-tines, tous les jours aux horaires suivants :Mardi au Jeudi de 8 h 30 à 12h et 13 h à 17 h 30.Vendredi de 8 h 30 à 12 h et13 h à 16 h 15.Le conseil est gratuit et neutre.Il n’est pas nécessaire de prendre rendez-vous, mais prévoir de se munir de toutes les pièces nécessaires à l’examen de la question.

L’ADIL 26 est membre du réseau des ADIL (Associations Départementales d’Information sur le Logement), animée par l’ANIL. Elle est agréée et conventionnée avec le ministère en charge du Logement et soutenue par le Conseil Général de la Drôme.

QUESTION / RÉPONSE

Comment se désigne un nouveau syndic ?

Depuis la loi Alur (article 88), la nomination d’un syndic par l’assemblée générale des copropriétaires, doit être précédée par une mise en concurrence de plusieurs professionnels par le conseil syndical. Les modalités de cette mise en concurrence sont précisées et modifi ées à compter du 6 novembre 2015 (soit 3 mois après la promulgation de la loi Macron), elle se fera tous les 3 ans et non pas « au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic » comme c’est aujourd’hui le cas.

Information LogementBien s’informer pour mieux se loger. Loyers, charges, accession à la propriété, fi nancements du logement, permis de construire, assurance, fi scalité, copropriété ... Sur toutes ces questions, l’équipe des conseillers de l’ADIL 26 vous répond.

LES PARTICULIERS ET LES CONSIGNATIONS

passe en revue toute une série de désordres. Un site Internet restitue également tous les travaux et études menés par l’Agence.

L’observatoire de la qualité de la construction de l’agence du même nom propose un guide avec inventaire des pathologies relevées le plus fréquemment. Il traite également de l’origine de ces pathologies, des questions de responsabilité et de garantie. Ce guide reprend les types de désordres par corps d’état et à l’aide de photos et schémas rappelle les solutions techniques possibles pour traiter ces désordres.

AGENCE QUALITÉ CONSTRUCTION : CATALOGUE DES PUBLICATIONS

LES PATHOLOGIES DANS LA CONSTRUCTION ET LA RÉHABILITATION

ASSOCIATIONDÉPARTEMENTALE

D’INFORMATION LOGEMENTADIL 26

44 rue Faventines BP 102226010 Valencetél. 04 75 79 04 04fax. 04 75 79 04 54mail. adil26@dromenet.orgsite. http://adil.dromenet.org

La lettre d’Information Logement est éditée par l’ADIL 26Dépôt Légal n° 1923 C/79 - ISSN 1952-8590Directeur de la publication : Jean-Luc PioletRédacteur en chef : Philippe BouchardeauCollaboratrices : Marie-Ange Boucher, Odette SoulierConception : Vincent SautyImprimeur : Impressions Modernes 07Crédit photos : ADIL 26

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