Secrets de Banquier · dans le logement. Cela lui montrera encore une fois que vous êtes...

1Secrets de Banquier

Un livre de la lettre Objectif Libre et Indépendant

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Secrets de Banquier

Module 2

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Secrets de Banquier

8 – La rencontre avec votre banquier 4

9 – La question du taux d’endettement 10

10 – La composition d’un achat immobilier 11

11 – Les différents types de prêts 13

12 – Les durées et garanties 19

13 - Assurance de la banque ou assurance concurrente ? 21

14 – L’attestation de refus de prêt d’une banque 26


SECRETS DE BANQUIERMODULE 2

8 – La rencontre avec votre banquier

On rappelle que vous devrez avoir pris des RDV si-multanément chez différentes banques et éventuel-lement avec un courtier.

Les conseils qui vont suivre valent donc pour tous les RDV.

Donc, premier RDV pris avec votre banque pour dé-crocher un financement et ce premier contact va être primordial.

Vous connaissez l’expression « La première impres-sion est souvent la bonne ».

Ce n’est pas toujours le cas mais en tout cas il faut que cette première rencontre vous permette de marquer des points, car ça va conditionner pas mal de choses avec votre banquier.

D’ailleurs, à part pour un financement, peu de per-sonnes vont régulièrement voir leur banquier.

Aujourd’hui, toute la tenue de nos comptes au quo-tidien se fait par internet et rares sont les fois où on se déplace pour le voir.

Du coup, ce RDV est peut-être la première occasion pour vous de le rencontrer. Alors quelques règles élémentaires sont à respecter pour se le mettre dans la poche.

Posture et tenue

Première chose on arrive à l’heure et pas débraillé…

Oui, le banquier a un côté un peu maître d’école qui distribue les bons et les mauvais points. Mais en même temps, ça me semble être la moindre des politesses.

Donc, si vous êtes tendance short et tong, faites un petit effort vestimentaire. On ne vous demande pas d’arriver en costard mais d’être un minimum habil-lé. Vous n’allez pas à la plage ou simplement cher-cher votre nouveau chéquier. Je vous rappelle que vous venez voir votre banquier pour le convaincre de vous prêter une grosse somme.

On est donc un minium sérieux dans sa démarche. Pour les hommes, pas de costard cravate mais pas de short non plus. Une tenue un peu casual type jean chemise ou pantalon polo ira très bien.

Mesdames, on évite la tenue aussi trop cool ou à l’inverse trop stricte et surtout on évite la tenue trop sexy. Si votre conseiller est une femme, ça aura tendance à l’agacer ou la mettre mal à l’aise et un homme… risque de se trouver perturbé ou décon-centré. Inutile de lui faire perdre le fil de votre pro-jet…

Au risque de vous choquer, je me permets de vous faire une petite confidence. Au cours de ma carrière, j’ai travaillé avec beaucoup d’hommes. Et ils m’ont souvent fait de drôle de confidences. Notamment le fait que quand ils ont affaire à une femme qu’ils trouvent charmante, ils se disent beaucoup plus ré-actif sur les dossiers de financement…

Ils sont prêts à se bouger deux fois plus pour obtenir le crédit que si c’est un homme.

Je me souviens d’un collègue qui avait remué ciel et terre pour faire passer un dossier de crédit. Au vu du dossier qu’il m’avait montré pour que je l’analyse avec lui, j’avais du mal à comprendre…

C’était franchement limite et nous n’avions pas grand-chose à y gagner… Je ne comprenais donc pas son empressement à faire accepter le dossier.


C’était le directeur de secteur qui avait alors la dé-cision car la jeune femme était un peu trop endet-tée… Bref, j’ai mieux compris en l’apercevant un jour dans son bureau. Elle était tout simplement charmante ! Et il avait envie de lui plaire en quelque sorte…

Ce n’était pas le chevalier sur son cheval blanc qui sauve la princesse mais le banquier qui décroche un prêt à la princesse endettée… On en a ri ensemble au café et figurez-vous que sur mes 5 collègues mas-culins présents ce jour-là, les 5 m’ont dit la même chose : quand ils trouvent une femme agréable, ils sont plus motivés à décrocher le crédit !

Je ne suis pas en train de vous dire de draguer le banquier pour décrocher le crédit !

Surtout pas, il le prendrait mal, mais je vous livre cette confidence au passage. Et j’en profite pour ajouter que si vous empruntez en couple, les deux personnes doivent se déplacer ! C’est important que les deux soient présents pour ce premier rdv, le banquier a besoin de voir le couple de visu pour ce faire une idée des personnes à qui il va financer le projet !

Deuxième point vraiment essentiel : soyez ponctuel au RDV. D’abord par respect et aussi parce qu’en gé-néral des RDV d’une heure sont prévus.

Mais quand on souhaite expliquer son projet, sa si-tuation, répondre aux questions du banquier et lui fournir les documents… L’heure n’est parfois pas suffisante ! Donc autant ne pas gâcher ce temps précieux en arrivant en retard. De plus, ça agace votre banquier de vous attendre.

Bref vous l’aurez compris, on se le met dans la poche d’entrée de jeu avec ce genre de détails. Détails mais d’importance en effet, car c’est sur ce genre de choses en partie aussi qu’il jugera de votre sérieux et de votre compétence.

Exposition du projet

Autre point très important : le moment où vous allez lui exposer votre projet.

Comme nous en avons discuté en introduction le banquier n’est pas nécessairement à l’aise avec l’in-vestissement locatif. Peut-être même ne connaît-il

pas le terme de cash-flow, comme ce fut mon cas à une époque !

Il va donc falloir que vous soyez pédagogue.

Faites-lui bien comprendre les raisons pour les-quelles vous souhaitez investir en faisant ressortir le côté rassurant.

On n’oublie pas que le banquier n’est pas un grand aventurier !

Si vous lui expliquez votre investissement en lui di-sant que grâce à ça, vous espérez pouvoir rapide-ment quitter votre poste de comptable en CDI à 3 000 euros nets par mois, il va légèrement avoir peur.

Ça ne veut pas dire qu’il vous refusera le crédit pour ça mais disons qu’il ne sera pas dans les meilleures conditions d’écoute.

Je me souviens une fois d’un client qui venait me voir pour faire un prêt à la consommation de 5 000 euros. Sa situation financière ne posait aucun pro-blème. Il n’était pas riche mais avait un job stable et globalement bien rémunéré.

J’étais prête à valider son prêt et éditer ses offres quand je lui ai demandé, par curiosité, pour quelles raisons exactes il avait besoin de ce prêt (il m’avait simplement évoqué un problème personnel à ré-gler...).

Et là il me répond le plus naturellement du monde qu’il a besoin de cet argent pour payer son avocat, sinon il risque la prison (suite à un grave délit routier en récidive).

Je ne vous explique même pas la douche froide.

Sur le coup, ça ne changeait rien à sa situation fi-nancière vraiment parfaite, mais d’un seul coup je n’avais absolument plus envie de lui accorder le prêt. Non seulement, il venait de me faire peur mais en plus il créait un sérieux doute sur l’avenir… Qu’est ce qui me disait qu’il allait rembourser s’il al-lait en prison ?

D’ailleurs quand je lui ai posé la question il m’a ré-pondu :

« Si vous ne me prêtez pas cette somme, la prison est certaine, alors que si vous le faites, j’ai de grandes chances de pouvoir continuer à vous payer… »

Rien de commun ici on est d’accord mais ce que je veux dire c’est que votre banquier ne va pas être rassuré si vous lui parlez de votre projet en disant

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qu’un jour vous comptez bien tout plaquer pour aller vivre de vos rentes immobilières dans une île lointaine !

Exposez-lui votre projet en lui expliquant par exemple que vous avez compris que notre généra-tion allait pouvoir s’asseoir sur ses retraites et que :

• Vous souhaitez vous assurer votre propre re-traite.

• Vous pensez que c’est un placement sûr et se-rein pour laisser un patrimoine à vos enfants ou futurs enfants.

• C’est une solution certaine de lever rapidement une épargne importante en revendant le bien après plusieurs années d’exploitation. Epargne que vous comptez bien entendu, par souci de sécurité, placer par la suite sur des contrats d’as-surance vie dans sa banque.

Peu importe si tout cela est vrai ou non mais cela mettra votre banquier dans de meilleures disposi-tions à vous écouter puisqu’il a face à lui quelqu’un de prévoyant, d’épargnant et que potentiellement cette épargne finira chez lui.

A l’appui de cette introduction concernant votre investissement, montrez-lui le bien sélectionné et expliquez pourquoi vous l’avez sélectionné : zone géographique, emplacement, transports à proximi-té ou zone touristique, facilité de location.

C’est autant d’éléments à lui exposer pour lui dé-montrer que oui, vous avez bien étudié votre sujet et que vous n’êtes pas un être irrationnel.

Expliquez-lui également que vous avez étudié le loyer attendu et que vous avez même en votre pos-session deux attestations d’estimation de loyers ré-alisées par des agences immobilières rompues à cet exercice !

Bref vous avez bossé votre sujet !

Durant l’entretien, hormis les questions sur votre projet d’achat, votre banquier va vous poser beau-coup mais alors beaucoup de questions sur vous.

Et ça, que ce soit à la concurrence ou votre banquier historique. Pour la concurrence c’est une décou-verte, pour le banquier historique c’est une « mise à jour de votre dossier ».

A ce moment-là, il sera judicieux de passer sous si-lence certains points et à mettre en lumière d’autres points.

Ce qu’il faut mettre en avant :

• Mettez en avant tout ce qui peut être positif pour le banquier même s’il ne le prend pas en compte dans ses calculs : une prime variable selon vos objectifs, une augmentation prévue ou une pro-motion.

• -Rassurez-le également en lui précisant que vous avez un matelas de sécurité en cas d’im-prévu : votre épargne vous permet de palier les éventuels imprévus comme une chaudière qui tombe en panne ou un lave-vaisselle à changer dans le logement. Cela lui montrera encore une fois que vous êtes prévoyant et que vous n’aurez pas besoin de le solliciter pour un autre crédit dans 6 mois.

En revanche, certaines choses ne sont pas à dire à votre banquier.

Entendons-nous bien, je ne vous demande pas de lui mentir…

Loin de moi cette idée, mais plutôt on va dire, d’omettre de préciser certaines informations qu’il n’a pas besoin de savoir, sous peine de le faire pa-niquer.

En gros, tout ce que vous n’avez pas besoin de lui dire, ce sont des éléments qui peuvent venir dégra-der votre situation.

Inutile de lui parler du rachat de votre entreprise par une grosse boite chinoise qui menace gravement votre emploi par exemple… Ou encore inutile de lui parler de votre année commercialement pourrie qui vous privera de l’agréable prime annuelle qu’il a l’habitude de voir créditer sur votre compte le 20 décembre…

Non cette année vous allez devoir puiser dans vos comptes épargne pour les cadeaux de Noel mais ça, il n’a pas besoin de le savoir !

De la même manière, si vous pensez faire de la lo-cation saisonnière mais que vous avez des doutes quant au taux de remplissage, inutile de stresser le banquier avec vos angoisses.

S’il ne vous sent pas certain de votre projet, il ne le sera pas non plus. Et comme il n’y connaît généra-lement pas grand-chose, il a besoin d’être rassuré.


Dites ce que vous souhaiteriez comme prêt. Si vous avez déjà une idée définie du type de prêt que vous souhaiteriez dites-lui ! Par exemple si vous envisa-gez de faire des travaux dans le logement avant d’y installer un locataire. Précisez-lui d’entrée de jeu que vous souhaiteriez avoir deux simulations :

· Une pour un prêt amortissable avec franchise totale

· Une avec franchise partielle

Le banquier verra qu’il a en face de lui quelqu’un à qui on ne la fait pas et qui connaît son sujet.

Cela l’incitera de son côté à être d’autant plus méti-culeux et attentif à votre demande !

C’est absolument humain, quand on a en face de soi quelqu’un qui semble maîtriser ce dont il parle, on a envie de lui démontrer que nous aussi on maî-trise et qu’on va être le meilleur sur le marché dans la proposition qu’on va lui faire !

N’hésitez pas également à demander la délégation du banquier

Cette question n’est pas une simple question de curiosité. Mais d’abord on fait un point sur la délé-gation.

La délégation c’est la capacité de décision de votre banquier sur un dossier. Ce pouvoir de délégation prend en compte plusieurs critères : le montant de crédit demandé, votre capacité d’endettement, vos encours de prêt déjà existant ou encore votre note bancaire…

Votre banquier a quant à lui un pouvoir qui est lié également à son ancienneté ou son statut.

Par exemple, s’il a 24 ans et vient d’arriver dans son poste, il aura moins de pouvoir que s’il a 40 ans et est chargé de clientèle privée.

La délégation est à étage donc par exemple votre banquier va pouvoir décider jusqu’à 200 000 euros.

Au-delà, c’est le directeur d’agence jusqu’à 400 000 euros par exemple, puis le directeur de secteur et enfin pour les dossiers les lourds ou complexes, c’est un comité de crédit qui décidera au siège de la banque.

Pourquoi avez-vous besoin de savoir cela ?

La raison est bien simple : plus votre dossier est dé-cidé haut plus la décision prendra du temps à in-tervenir. Votre dossier va devoir en effet être validé par plusieurs intervenants avant d’être réellement étudié.

Bref, ça prend du temps et vous n’en avez pas forcé-ment. Donc le savoir vous permet d’anticiper en al-lant voir rapidement la concurrence ou en passant par un conseiller qui aura une capacité de déléga-tion plus importante.

Si votre conseiller a une délégation faible, deman-dez à passer par le directeur d’agence par exemple.

Je vous donne un exemple : j’avais un bon client, investisseur à ses heures. Il souhaitait investir dans la région lyonnaise dans un immeuble de rapport avec 3 appartements.

Le prix était canon, environ 165 000 euros et largement dans ma délégation ! Sauf que, l’endroit où il souhaitait investir, n’était pas dans la zone géo-graphique couverte par la banque régionale dans laquelle je travaillais. Grosso modo, j’aurais dû lui dire d’aller faire affaire avec la banque du coin. Sauf que c’était ridicule. Bref je n’avais pas la délégation et c’était censé être au siège de décider.

Sauf que là, j’allais devoir faire valider le dossier par mon directeur puis par le directeur de secteur puis enfin l’envoyer au crédit. On en avait pour 10 jours minimum avant d’avoir la moindre décision !

J’ai eu de la chance, le directeur de secteur venait passer les objectifs commerciaux en revue deux jours après. J’en ai profité pour lui glisser mon dos-sier à valider et hop on avait gagné déjà deux jours. Comme le dossier a été validé en direct par le direc-teur de secteur, le comité de crédit l’a ensuite vali-dé beaucoup plus vite, que si j’avais suivi le circuit habituel !

Pour vous, l’intérêt de connaître le pouvoir de délé-gation de votre interlocuteur c’est :

1/ de savoir dans quel délai ap-proximatif la décision sera prise.

2/ de court circuiter éventuel-lement la chaîne pour avoir une décision plus rapide.


Parlons maintenant un peu des documents qui vous seront demandés par votre banquier ou un courtier.

Parce qu’avant de vous octroyer le moindre cen-time, le banquier voudra vous connaître. Mais VRAI-MENT vous connaître.

Car, s’il aime gagner de l’argent, il aime aussi et sur-tout maîtriser le risque qu’il prend à vous en prêter. Du coup, vous devez lui fournir un certain nombre de documents pour lui prouver que ce que vous dites est vrai concernant votre environnement per-sonnel, professionnel et financier.

Ces documents, vous pouvez, enfin vous DEVEZ, les préparer à l’avance. Les préparer à l’avance vous fera gagner du temps dans la prise de décision ! De plus, je vous conseille vraiment de lui préparer des photocopies ou de les enregistrer sur une clé USB qu’il pourra ainsi directement télécharger sur son ordinateur.

Le banquier appréciera fortement le temps que vous allez lui faire gagner en lui épargnant le fait de passer deux heures devant la photocopieuse ou au scanner de son bureau à devoir scanner les docu-ments un par un !

Les documents que je vais vous lister sont les docu-ments de base quasi obligatoires mais le banquier est susceptible de vous en demander d’autres.

S’il lui en manque ou s’il vous demande des docu-ments complémentaires, ne tardez surtout pas à les lui fournir sinon il peut invoquer votre lenteur à lui fournir ces pièces justificatives pour justifier d’une décision tardive…

Et ce serait vraiment dommage de ralentir la prise de décision sur votre prêt simplement parce que vous n’avez pas été assez réactif. Car, encore une fois, le banquier ne donnera aucun accord sans avoir en sa possession TOUTES les pièces demandées.

Enfin sachez que le banquier voudra voir les origi-naux de ces documents. Donc ne vous contentez pas de lui fournir uniquement les copies.

S’il veut voir les originaux, c’est pour s’assurer de l’authenticité de ces documents. En effet, rien de plus facile aujourd’hui que de fournir de faux pa-piers. Mais sur les originaux, les banquiers suivent une formation destinée à essayer de repérer les faux.

Je me souviens d’une femme qui était venue de-mander un prêt pour des travaux. Pas grand-chose, 10 000 euros.

C’était une nouvelle cliente potentielle, elle gagnait extrêmement bien sa vie à un poste clef d’une or-ganisation internationale, bref du bonheur pour un banquier !

Quand elle nous a fourni ses justificatifs de domi-cile, une facture EDF en l’occurrence, quelque chose semblait clocher sur cette facture sans que nous n’arrivions à déterminer quoi exactement.

Du coup, après la pause déjeuner, ma collègue avait ramené sa propre facture pour qu’on puisse com-parer.

Nous nous sommes alors aperçues que la police d’écriture de la zone où est écrit l’adresse et le nom différait légèrement et était comme penchée… C’était si peu perceptible qu’avec une mauvaise co-pie de ce document nous n’y aurions certainement pas prêté attention.

Du coup, on l’a fait remonter au service du siège et après vérifications, il s’est avéré que cette femme écumait les banques, se faisait prêter 5 k€ ou 10 k€ et disparaissait dans la nature. Elle avait déjà fait ça dans 3 établissements différents et était même re-cherchée par la police !

Là on parle d’un cas un peu extrême mais vous voyiez l’importance qu’un banquier peut attacher à vérifier vos documents originaux !

Pour revenir à un aspect plus concret, voici les do-cuments à lui fournir impérativement :

• Une pièce d’identité à jour (Carte Nationale d’Identité ou Passeport). Pour rappel, un permis de conduire ne constitue pas une pièce d’iden-tité valable. Rangez-le vite, ça agace profondé-ment votre banquier qui est confronté fréquem-ment à cette méprise… Avoir l’original de la CNI permet au banquier de vérifier son authenticité puisque comme les billets, elle est munie de di-vers éléments de sécurité : filaments lumineux visibles aux ultras violets, police de caractère spécifique, etc.

• Livret de famille, qui permettra au banquier de vérifier votre situation familiale car tout y est ins-crit : mariage, divorce ou nombre de vos enfants. Il a donc la certitude de l’état de votre situation familiale si vous vous êtes mariés par exemple


sous le régime de la communauté de biens, vous ne pourrez pas acheter seul. Madame ou Mon-sieur sera forcément co-emprunteur.

• Un justificatif de domicile (facture d’eau, d’élec-tricité ou taxe d’habitation) Là encore oubliez votre facture de téléphone mobile, ce n’est pas un justificatif valable, tel fixe oui le reste non.

• Vos deux derniers avis d’imposition (Année N-1 et N-2) qui permettent de vérifier que les salaires versés correspondent à ce que vous déclarez aux impôts

• -Votre contrat de travail et vos 3 dernières fiches de paie. Il est communément admis que le CDI est exigé pour un l’octroi d’un prêt… Détrom-pez-vous ! Si vous êtes en CDD mais que vous justifiez à votre banquier de la régularité de vos missions et de l’attractivité de votre profession, il vous suivra ! C’est à vous de jouer. Le monde du travail évolue et se flexibilise et de moins en moins de CDI sont octroyés. Votre banquier n’est pas un dinosaure, il en a parfaitement conscience.

• Vos trois derniers extraits de compte. Ils doivent être absolument irréprochables mais nous déve-lopperons ce point un peu plus loin.

• Les justificatifs de votre épargne, les soldes de comptes suffisent.

• Vos contrats de prêts en cours, ce qui permettra de voir par exemple jusqu’à quand vous avez en charge certains frais et si vous n’avez pas intérêt à regrouper les crédits en cours pour alléger vos mensualités par exemple.

Voilà concernant vos papiers personnels. Mainte-nant il va falloir également lui fournir les documents relatifs à votre projet et encore une fois, rappelons que vous devez raisonner en considérant le ban-quier comme un partenaire.

Un partenaire qui va vous prêter de l’argent, mais qui veut s’assurer que le risque qu’il prend à vous financer est mesuré et calculé.

Pour cela, expliquez-lui en détail votre démarche en le rassurant : vous souhaitez investir dans la pierre afin de préparer et d’assurer votre avenir, ce qui est le cas.

Les pièces à apporter pour le rassurer sur la viabilité et la sécurité de votre projet sont les suivantes :

• Le descriptif du bien, son prix et sa localisation géographique en lui expliquant l’intérêt de cet emplacement : est-ce une zone touristique, un lieu étudiant, un lieu à fort potentiel écono-mique…

• Des photos qui lui permettront de voir que vous ne vous engagez pas avec une ruine,

• Le montant des charges annuelles (taxe foncière, taxes de copropriété, etc.),

• Faites établir une attestation d’estimation du loyer mensuel par deux agences immobilières différentes. Cela montrera au banquier qu’il peut se fier à vos estimations et que ce n’est pas fait juste à la louche !

• Le site www.rendementlocatif.com pourra vous aider à établir un document utile à remettre au banquier. En quelques clics, vous indiquez le type de bien acheté, sa superficie, son prix, sa lo-calisation et le montant estimé du loyer. Le site vous calcule alors : le Score Invest (une note sur 10 de la qualité de l’investissement) + le rende-ment net + le cash-flow dégagé c’est-à-dire ce que le bien va vous couter ou vous rapporter. C’est simple, clair et explicite. Le banquier ap-préciera.

Revenons un peu plus longuement maintenant sur vos extraits de compte.

Vous devrez montrer patte blanche avec des ex-traits irréprochables.

Quand j’entends irréprochable, je pense à des dé-penses qui pourraient paraître suspectes à votre banquier ou en tout cas lui inspirer une forme de méfiance. Typiquement, des dépenses au Casino, sur des sites de jeux en ligne ou des dépenses exagé-rées dans les magasins de vêtements par exemple.

Ce n’est pas que ce soit interdit bien sûr mais ça fait plutôt mauvais genre et votre banquier aura peur de ce genre de dépenses inconvenues et surtout de la possibilité que vous exagériez et ne sachiez plus gérer votre budget.

Je me souviens une fois j’ai dû refuser un crédit à un client parce que mon directeur d’agence avait constaté des dépenses fréquentes et parfois un peu exagérées sur des sites de jeux en ligne type PMU ou FDJ. De plus, il avait constaté que toutes les se-maines, le client retirait 100 parfois 200 euros en


espèces au distributeur automatique du Casino du coin.

Ce client avait beau avoir l’argent pour ne pas être nécessairement dans le rouge tous les mois, cela a suffi à créer un climat de méfiance et à ne pas vou-loir le financer…

D’autre part, vous devez éviter d’être à découvert régulièrement.

Un mois un peu tendu peut se comprendre et tout le monde y compris votre banquier s’est déjà retrou-vé à découvert dans sa vie. Mais quand la situation revient régulièrement, là, ça va l’angoisser sérieuse-ment et il faut le comprendre !

Il peut assimiler cela à une mauvaise gestion et s’il pense que vous gérez mal vos propres comptes, il pourra penser que vous allez mal gérer mal votre investissement locatif.

Du coup je vous conseille vraiment de vous tenir à votre budget. Pour cela :

• Commencez par réaliser une situation précise de vos finances en notant consciencieusement vos revenus fixes et vos dépenses incompres-sibles. Les dépenses incompressibles sont les dépenses auxquelles vous ne pouvez pas échap-per : loyer, eau, EDF, téléphone, voiture, impôts, prêts en cours….

• Une fois ces dépenses notées, vous faites la soustraction avec vos revenus et constatez le résultat.

• Décidez d’un montant d’épargne que vous met-trez de côté tous les mois quoi qu’il arrive. Cette épargne devra être considérée comme une dé-pense incompressible.

Vous pouvez reprendre notre exemple chiffré du début de formation si vous souhaitez vous appuyer sur un exemple plus parlant.

9 – La question du taux d’endettement

Le taux d’endettement maximum idéal est de 33 % de vos revenus donc grosso modo pour les moins bons en maths d’entre vous, c’est un tiers de vos re-venus.

Ce qui va être pris en compte c’est votre salaire (sont exclues les aides sociales et les primes variables) et vos charges (loyer et prêts en cours).

Certaines banques prennent en compte dans les charges les impôts et dans ce cas, le taux d’endette-ment est relevé à 36 ou 38% ; mais pas de panique !

Le taux des 33% d’endettement n’est pas un Graal absolu à impérativement ne pas dépasser. Surtout en matière d’achat de sa résidence principale.

Mais lorsque votre objectif est d’acquérir une sur-face immobilière importante, le banquier ne re-garde pas les choses de la même façon ! En tout cas il ne doit pas le faire !

Certes, c’est important et judicieux de ne pas vous endetter outre mesure mais les banques vont sur-tout analyser votre situation globale et notamment ce qu’on appelle le Quotient Familial. Le Quotient Familial, c’est ce qu’il vous reste pour vivre une fois les crédits payés.

Exemple : Vous gagnez 1 600 euros nets par mois avec un enfant à charge, et votre loyer est de 500 euros par mois. Vous êtes à 31,25% et votre reste à vivre est de 1 100 euros/2 personnes = 550 euros par personne.

Si vous gagnez 3 500 euros avec 2 enfants à charge, que votre loyer est de 1 100 euros et votre crédit voi-ture, de 160 euros, alors votre taux d’endettement est de 36 % mais votre reste à vivre est de 2240 eu-ros/3 personnes = 746 euros par personne

Par conséquent, malgré un taux d’endettement de 36%, votre dossier se défendra facilement peut être même plus que le premier.

Plus un client a une surface immobilière importante c’est-à-dire plus il est un gros propriétaire-bailleur, plus le banquier sera large avec sa capacité d’endet-tement : j’ai vu des dossiers d’investissement locatif passer avec plus 46% d’endettement ! L’essentiel est la rentabilité des biens !

Et entre nous, en matière d’investissement locatif, la question du taux d’endettement est une fausse question. Pourquoi ?

Votre but : la rentabilité.


Donc vous ne devez absolument pas chercher à ce que votre loyer couvre tout juste votre échéance de prêt. Le loyer doit être supérieur à l’échéance de crédit.

Or, le banquier lui prend en compte 70% des reve-nus locatifs.

Ça lui permet de pondérer vos revenus fonciers en tenant compte des charges fiscales, de la vacance locative et des éventuels impayés.

Du coup vous devez calculer votre loyer selon cette base afin que cela affecte le moins possible votre taux d’endettement.

Je m’explique : Si votre échéance de prêt est de 100 euros, votre loyer ne doit pas être de 100 euros mais de 145 euros. Car le banquier prendra en compte 70% de 145 euros ce qui nous donne 101,50 euros et dans ce cas, il n’y a pas d’impact sur votre endette-ment puisque votre échéance sera du même mon-tant que celui pris en compte par la banque.

10 – La composition d’un achat immobilier

Avant de vous lancer dans un achat, vous devez en connaître les bases.

Cela passe par le fait de savoir de quoi est exacte-ment composé un achat immobilier avec finance-ment par une banque. Car votre achat ne sera pas composé seulement du prix de vente affiché.

De nombreux frais viennent s’y rajouter.

Vous devez en avoir conscience et les anticiper afin de gérer au mieux le financement de votre inves-tissement et ne pas vous tromper sur la rentabilité attendue.

Nous allons prendre l’exemple d’un bien dont le

prix de vente affiché est de 100 000 euros.

Un achat immobilier est composé de :

Prix de vente : 100 k€ c’est le prix conclu avec le vendeur, éventuellement ajouté des frais d’agence si la vente s’est conclue avec un agent immobilier. Le prix de vente est évidemment un facteur négo-ciable.

Il est à négocier impérativement à la baisse. Vous seriez surpris des négociations possibles. N’hésitez donc pas à faire jouer vos talents d’acheteur car certains frais ne sont quant à eux absolument pas négociables !

Frais de notaire : 7500 si ancien, 2500 si neuf environ

Ce sont les frais d’acte pris par le notaire. Les frais pris par le notaire, qu’on appelle « émoluments » sont réglementés, c’est-à-dire soumis à une grille tarifaire nationale obligatoire. Par conséquent inu-

tile de chercher à négocier quoi que ce soit sur ce terrain.

Quel que soit le notaire que vous choisissez, le prix est identique, inutile d’aller courir les notaires pour connaître le moins cher.

Vous devez savoir que les frais de notaire sont de 2,5% environ pour un bien neuf c’est-à-dire de moins de 5 ans et de 7% pour un bien immobilier construit il y a plus de 5 ans. La différence est loin d’être négligeable sur le coût total !

Enfin n’allez pas penser que le notaire se met l’inté-gralité de la somme dans la poche.

Les frais de notaire sont composés de frais divers qui ne rémunèrent pas tous le notaire directement

Ainsi les frais de notaire sont composés de :

1/ Les droits et taxes, qui sont des sommes impo-sées par l’État et les collectivités locales (exemple : les droits d’enregistrement). Le notaire prélève les taxes pour ensuite les reverser au Trésor public.

2/ Les débours et frais annexes : quelle que soit la prestation effectuée, le notaire est amené à avan-cer pour le compte de son client divers frais : pour ses déplacements, pour les rémunérations des dif-férents intervenants tiers (cadastre, géomètre, etc.) et/ou pour le paiement des différentes pièces admi-nistratives.

3/Les honoraires : seule cette partie du coût total revient au notaire et à ses collaborateurs de l’étude notariale au titre de rémunération. C’est la seule partie des frais de notaires qui est négociable à condition de bien connaître son notaire.


Frais de dossier banque : 1% généralement du montant financé mais plafonné à 1000 euros en général. 1 000 euros dans notre exemple.

Ce sont des frais qui vous sont facturés lors de votre prêt immobilier par votre banque.

Ils sont présentés comme rémunérant le travail, le temps passé sur un dossier, les formalités, et la compétence du conseiller financier. Ce frais sont largement négociables. Ils sont l’un des éléments de facturation du service au client et surtout un bon moyen pour la banque de réaliser une marge plus confortable. Nous verrons comment et pourquoi les négocier plus tard.

Frais de garantie :

Une garantie de prêt immobilier est un mécanisme qui permet à un prêteur d’obtenir un rembourse-ment partiel ou complet du montant prêté, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

En gros, si vous ne payez pas votre prêt immobilier, la banque doit trouver un mécanisme qui le fera à votre place et ensuite se retournera contre vous. Par exemple le bien sera saisi puis vendu pour rem-bourser la banque.

La garantie de prêt immobilier est demandée par les banques dans 99,9% des cas ! C’est une manière pour elle de se protéger. Mais cette protection a un coût et c’est à vous de le payer.

Nous verrons dans un autre chapitre de cette vidéo que les garanties existent sous différentes formes, plus ou moins onéreuses. Nous verrons comment opter pour l’option la moins chère mais quoi qu’il en soit, cette dépense est incompressible.

Travaux éventuels : Lorsqu’on achète un bien im-mobilier les travaux peuvent être de deux sortes : petits (comme des travaux de rafraîchissement des peintures par exemple) ou plus conséquent comme abattre des cloisons, refaire l’électricité ou créer une cuisine aménagée.

Le coût de ces différents travaux devra être conve-nablement évalués dans votre demande de crédit immobilier.

Faites également réaliser des devis pour appuyer votre demande de travaux auprès de la banque.

Cela vous permettra d’avoir une idée précise du coût global et de ne pas vous retrouver sans pos-sibilité de terminer les travaux. Car qui dit travaux

non terminés, dit mise en location retardée donc perception des loyers aussi. Cela a un impact non négligeable sur votre rentabilité.

Vous constatez donc que pour un achat initial de 100 000 euros, nous arrivons facilement à 110 000 euros avec les frais inclus et ce, sans compter des travaux éventuels dans notre exemple.

Du coup la question qui nous vient alors est la sui-vante :

Que finance la banque sur ce mon-tant total ?

Forcément, elle, elle cherchera à financer le mini-mum, surtout si vous ne lui demandez rien.

La vraie question est donc : que devez-vous faire fi-nancer par la banque pour que l’investissement soit rentable pour vous ?

La réponse est simple : tout ! Enfin presque.

Ce que la banque ne financera jamais ce sont ces propres frais de dossier (mais cela il y a moyen de les réduire à peau de chagrin) et les frais de garantie donc d’hypothèque ou de SCM.

Mais en dehors de cela, si vous présentez correcte-ment votre projet et offrez les garanties et contrepar-ties suffisantes à la banque, elle peut tout financer !

Ce qu’il faut absolument la convaincre de financer pour vous, ce sont les frais de notaire (qu’on appelle parfois le financement à 110%).

Dans le cadre d’un investissement locatif, ça me semble indispensable pour que votre rentabilité soit réelle.

Cela ne vous dispense pas d’avoir à placer chez elle l’argent nécessaire au paiement de ces frais de no-taire mais c’est tout de même mieux que ce soit les loyers qui paient ces frais plutôt que votre épargne durement acquise non ?

Vous pouvez très bien proposer au banquier un fi-nancement à 110% tout en négociant le placement de votre épargne sur un de ses produits bancaires.

C’est le genre de choses absolument envisageable. Votre épargne rapporte plus au banquier que ne lui coûte le fait de vous octroyer un prêt immobilier, il est donc gagnant. Si les frais de notaire sont de 7 500 euros, vous pouvez par exemple proposer au banquier de placer cette somme sur un PEL bloqué


4 ans, le temps que les loyers encaissés aient amorti le financement des frais de notaire.

C’est ici qu’il faut bien lui faire comprendre la diffé-rence avec une résidence principale. Il me semble normal lorsqu’on acquiert sa résidence principale de financer de sa poche les frais de notaire et c’est toujours ça de payer sur votre crédit.

Mais c’est tout à fait différent en matière d’investis-sement locatif, ce n’est pas VOUS qui payez mais bien le locataire ! C’est là que vous devez bien spé-cifier au banquier la différence

Dans le cas de notre bien immobilier acheté 100 k€, on demandera alors à la banque de financer 107 500 euros si le bien est ancien et 102 500 euros si le bien est neuf.

Pour résumer : on fait en sorte que la banque finance un maximum des frais annexes et parti-culièrement les frais de notaire !

On a conscience que nous serons de notre poche pour ce qui concerne les frais de dossier et les frais de garantie.

11 – Les différents types de prêts

Avant toute chose, vous devez savoir de quoi est composé votre prêt immobilier.

Nous allons examiner ensemble les différents types de prêt qui peuvent vous être proposés ou que vous devez avoir en tête en fonction de votre projet.

Alors, ce n’est pas la partie la plus rigolote de cette formation mais elle n’en reste pas moins impor-tante.

Pourquoi ?

Vous me permettrez une petite comparaison qui vaut ce qu’elle vaut mais tentons… Imaginez que vous ayez acheté une belle voiture. Vous avez besoin évidemment de carburant pour la faire avancer… Vous allez à la station essence et là vous demandez du carburant. Evidemment on va vous demandez lequel : essence, gasoil ? Imaginez que vous n’en ayez aucune idée. Que vous ne sachiez pas ce qui fait avancer votre voiture… Ce serait ennuyeux et surtout ça ne vous viendrait pas à l’esprit de ne pas vous être renseigné avant sur cette question.

Pour votre financement, c’est un peu pareil !

Pour savoir si votre banquier vous propose le meil-leur financement possible, vous devez connaître toutes les options existantes, toutes les formes de prêt et anticiper celle qui vous conviendra le mieux à votre projet.

Je vous dis ça aussi parce qu’en réalité, le banquier va souvent au plus simple.

Quand il est en RDV avec un client il est censé réa-liser ce qu’on appelle une découverte client. Il doit

mener son entretien de façon à avoir le maximum de renseignements possible sur vous et votre projet.

Sauf que dans les faits ce n’est pas vraiment comme ça que ça se passe… Pas forcément par incompé-tence, mais simplement par manque de temps, par pression commerciale ou par manque de curiosité.

Je me souviens d’un client très en colère.

En fait le client avait demandé un prêt pour son pre-mier investissement locatif. Le prêt avait été accor-dé sans problème par la banque. Tout s’était bien passé. Et puis un jour je vois ce client débarquer, pas content du tout, dans l’agence. Ma collègue, qui gérait habituellement son dossier, étant en va-cances, je le reçois dans mon bureau.

Il m’explique qu’il est fâché, parce que sa première échéance de prêt venait d’être prélevée sur son compte, alors qu’il n’y avait encore aucun locataire dans le studio vu qu’il y effectuait encore les travaux adéquats… Je lui demande alors quelle période de franchise il avait prévu avec sa banquière, le temps de la réalisation des travaux.

Et il me dit : Quoi, une franchise ? Non on en a ja-mais parlé…

En fait, le client n’avait pas informé ma collègue des travaux car il les finançait lui-même et ne la pensait donc pas concernée et il pensait que la première échéance interviendrait bien plus tard (en gros quand lui l’aurait décidé).

Quant à ma collègue, elle n’avait pas eu la curiosité de lui demander s’il comptait effectuer des travaux.


Si elle l’avait fait, elle lui aurait évidemment conseil-lé une période de franchise.

Quant au client s’il avait eu connaissance des dif-férents mécanismes, il aurait pu en parler directe-ment avec elle. D’où l’importance de savoir un peu dans quoi on met les pieds.

A la base, vous devez savoir que le prêt immobilier se compose classiquement du montant de capital emprunté, par exemple 100 000 euros, auquel se rajoute les intérêts de la banque et le montant de l’assurance emprunteur.

Il existe différents types de prêt et tous ne vous conviendront pas forcément. D’où l’intérêt de les connaître, de savoir comment ils sont composés afin de s’assurer qu’on a choisi le bon !

Prêt amortissable classique

C’est le type de prêt le plus courant.

L’échéance de votre prêt amortissable classique est composée d’une partie de capital / d’intérêts mais aussi de votre assurance emprunteur.

Reprenons notre achat de 100 000 euros.

Nous le finançons sur 20 ans au taux de 2%. Ce qui nous donne des échéances de 505 euros.

Avec ces 505 euros, vous remboursez 339 euros de capital et 166 euros d’intérêt. Mais plus le temps passe, plus vous remboursez du capital et moins vous payez d’intérêt puisque les intérêts sont calcu-lés sur le capital restant dû à la banque !

Donc seulement 20 mois plus tard, sur une échéance de 505 euros payés par mois, nous sommes déjà à 350 de capital remboursé et plus que 155 euros d’in-térêt au lieu des 166 du premiers mois….

Le premier paiement d’échéance de prêt intervient un mois après le déblocage des fonds pour le notaire.

Capital

Assurance

Intérêts


TABLEAU D’AMORTISSEMENT

ECHEANCE DATECAPITAL RESTANT DU

MENSUALITEDONT CAPITAL

DONT INTERETS ASSURANCEMENSUALITE AVEC ASSURANCE

1 1/2006 99660.78 505.88 339.22 166.67 36.00 541.88

2 2/2006 99321.00 505.88 339.78 166.10 36.00 541.88

3 3/2006 98980.65 505.88 340.35 165.54 36.00 541.88

4 4/2006 98639.74 505.88 340.92 164.97 36.00 541.88

5 5/2006 98298.25 505.88 341.48 164.40 36.00 541.88

6 6/2006 97956.20 505.88 342.05 163.83 36.00 541.88

7 7/2006 97613.58 505.88 342.62 163.26 36.00 541.88

8 8/2006 97270.38 505.88 343.19 162.69 36.00 541.88

9 9/2006 96926.62 505.88 343.77 162.12 36.00 541.88

10 10/2006 96582.28 505.88 344.34 161.54 36.00 541.88

11 11/2006 96237.37 505.88 344.91 160.97 36.00 541.88

12 12/2006 95891.88 505.88 345.49 160.40 36.00 541.88

13 1/2007 95545.81 505.88 346.06 159.82 36.00 541.88

14 2/2007 95199.17 505.88 346.64 159.24 36.00 541.88

15 3/2007 94851.96 505.88 347.22 158.67 36.00 541.88

16 4/2007 94504.16 505.88 347.80 158.09 36.00 541.88

17 5/2007 94155.78 505.88 348.38 157.51 36.00 541.88

18 6/2007 93806.83 505.88 348.96 156.93 36.00 541.88

19 7/2007 93457.29 505.88 349.54 156.34 36.00 541.88


Les intérêts étant calculés sur le capital restant dû, les premières années vous payez beaucoup d’inté-rêts avant de commencer à amortir réellement le capital. Ce qui peut paraître assez frustrant mais en l’occurrence en immobilier locatif c’est votre loca-taire qui paiera ces intérêts et en plus ils sont déduc-tibles de votre revenu foncier.

Si vous souhaitez amortir plus rapidement votre capital, vous pouvez également opter pour des échéances en amortissement constant du capital.

Le principe de ce mode d’amortissement est que la part de capital remboursée à chaque échéance est identique sur toute la durée de l’emprunt. Du coup, les intérêts étant dégressifs au fur et à mesure que le capital restant dû diminue, l’échéance totale est elle-même dégressive.

ANNÉECAPITAL RESTANT DÛ EN DÉBUT DE PÉRIODE

INTÉRÊT AMORTISSEMENT ANNUITÉ

1 225 000 11 250 37 500 48 750

2 187 500 9 375 37 500 46 875

3 150 000 7 500 37 500 45 000

4 112 500 5 625 37 500 43 125

5 75 000 3 750 37 500 41 250

6 37 500 1 875 37 500 39 375

Totaux 39 375 225 000, 00 264 375

A durée identique, un prêt à échéances dégressives donc à amortissement constant coûte en défini-tive moins cher qu’un prêt à échéances constantes car il permet de rembourser davantage de capital dès les premières années et comme les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, automatiquement vu qu’il est plus vite amorti, il est moins onéreux. Mais attention les échéances sont évidemment plus importantes !

Personnellement, si ce type de remboursement est judicieux dans le cadre du remboursement de sa ré-sidence principale, je ne vois pas beaucoup l’intérêt en immobilier locatif et ce pour deux raisons :

• Si votre stratégie est cohérente, ce n’est pas vous qui remboursez le prêt mais votre locataire donc quel est l’intérêt d’amortir plus rapidement ?

• D’autre part si l’échéance est dégressive, elle est aussi surtout plus importante au départ. Du coup, vous pouvez oublier de vous faire une part de cash-flow de rêve dès les premiers mois !

Autre chose à savoir et là, souvenez-vous de ma petite anecdote en début de chapitre : vous pou-vez avoir besoin d’une période de latence avant de rembourser votre crédit. Je m’explique.

En théorie, la première échéance de prêt immobilier intervient 1 mois après le déblocage des fonds donc grosso modo un mois après l’achat définitif du bien.

Mais dans certains cas et surtout dans le cas des travaux, vous n’allez pas avoir immédiatement un locataire dans le logement. Vous allez réaliser les travaux plus ou moins importants à faire, trouver un locataire et seulement alors commencer à percevoir un loyer. Ça va être chaud de payer l’échéance…

Il vous faut donc une période durant laquelle vous pourrez ne pas payer cette échéance de prêt et c’est ce qu’on appelle une période de franchise.

Une franchise de prêt peut se faire sur 3 mois, 6 mois jusqu’à 18 mois maximum. Au sein de cette franchise deux options s’offrent à vous :


• Une franchise totale : vous ne payez rien si ce n’est la part de l’assurance du prêt et commen-cez à rembourser une fois que les travaux sont terminés et le locataire en place. Evidemment ce n’est pas gratuit. Les intérêts intercalaires sont reportés dans le temps. Donc, obligatoire-ment, le montant des échéances est un peu plus conséquent au départ.

• Dans le cadre d’une franchise partielle, vous payez dès le départ la part des intérêts c’est seu-lement le capital qui est reporté… Dans ce cas-là, c’est évidemment beaucoup moins cher puisque vous commencez déjà à amortir mais vous payez des intérêts en plus de la partie assurance.

Si on illustre cela en reprenant notre financement à 100 000 euros. Imaginons que vous ayez des travaux à faire et demandez une franchise de 9 mois.

En franchise partielle, vous paierez pendant 9 mois les intérêts soit 166 euros. Le 10ème mois, vous commencez à payer les échéances normales soit vos 505 euros.

En franchise totale, vous ne paierez rien pendant 9 mois, puis vous devrez payer à compter du 10ème mois 513 euros comprenant 170 euros des intérêts et 340 de capital.

• Sans franchise Dans ce cas, c’est le plus clas-sique, vous commencez à payer un mois après la vente. Donc si les fonds pour l’achat sont dé-bloqués chez le notaire un 9 mai, votre première échéance de prêt sera le 10 juin. Mais afin de fa-ciliter l’encaissement de vos loyers, vous pouvez demander au banquier de décaler la date de paiement de l’échéance au 15 du mois. Ce qui vous laisse le temps de percevoir le premier du locataire destiné à couvrir cette échéance

Avant d’envisager les autres formes de prêt, pen-chons-nous un instant sur les taux d’intérêt.

Il existe également plusieurs types de taux d’inté-rêt : quand votre taux est fixe, il ne bouge pas du-rant toute la durée du prêt et ce quelle que soit la remontée des taux sur les marchés.

A l’inverse, il existe les prêts à taux variable.

Concernant le taux variable pur :

Votre taux de prêt immobilier est indexé sur ce qu’on appelle le marché EURIBOR. C’est une sorte

de grande foire interbancaire sur laquelle toutes les banques s’échangent de l’argent.

Ces échanges et tout un tas d’autres facteurs en-nuyeux et complexes entraînent une fluctuation du taux de référence du marché interbancaire et le mettent donc à la hausse ou à la baisse. C’est en gros le principe de l’offre et de la demande.

Ce type de prêt étant indexé sur ce taux, il va fluctuer en même temps que lui et donc des incidences du marché.

L’intérêt de ne pas avoir un taux figé c’est évidem-ment de profiter de la baisse du taux.

C’est la raison pour laquelle certains ont souhaité y souscrire il y a quelques années. Les taux étaient aux alentours de 4% et aujourd’hui ils profitent à fond de la baisse. Dans le cadre d’un prêt immobi-lier à taux fixe, ils auraient dû renégocier leur prêt, peut-être même le faire racheter par la concurrence avec tous les frais que ça suppose.

Là, pour ceux qui avaient opté pour ce type de prêt il y a ne serait-ce que 5 ou 7 ans, c’est jackpot !

Sur ce type de prêt à taux variable, si votre échéance de prêt baisse ce sont soit vos mensualités qui baissent (donc vous vous faites un plus gros cash-flow) soit c’est la durée de votre prêt qui est réduite et vous gagnez ainsi quelques années de rembour-sement.

Si les taux d’intérêts sont bas au moment de votre achat, il n’est absolument pas judicieux de partir sur un prêt à taux variable. En effet, ils ne peuvent faire qu’une chose : remonter à plus ou moins long terme !

L’intérêt d’un prêt à taux variable est de profiter de la baisse du taux. Or, si les taux sont ras les pâque-rettes, le taux de votre prêt ne descendra guère plus bas… Inutile donc de sélectionner ce type de prêt car le risque est de voir votre taux remonter dans les mois ou années à venir et de voir votre échéance et ou votre durée de prêt s’allonger dangereusement.

Un autre mécanisme que le taux variable existe et est moins dangereux car il est encadré c’est :

Le taux variable capé : ici on repart du même prin-cipe que la variable mais on fixe une limite.

Ce qui signifie que le taux de votre prêt ne peut pas baisser ou augmenter indéfiniment.


Par exemple si le taux de départ est du 2% capé plus ou moins 1, alors quel que soit la situation des marchés financier, votre taux ne pourra pas des-cendre en dessous de 1% et ne pourra pas augmen-ter au-delà de 3%.

C’est selon moi, la formule idéale puisqu’ici vous pouvez profiter de la baisse tout en vous protégeant de la hausse des taux.

Ceci étant, encore une fois, demandez à votre banque une simulation sur les différentes options possibles avant de vous faire une idée précise.

Prêt taux mixte Comme son nom l’indique si bien, on a ici un prêt dans lequel on va vous faire un petit assortiment de taux… La plupart du temps voici ce que la banque propose : vous partez sur un taux fixe de X pendant 10 ans, puis à la 11e année la banque passe sur du taux variable.

L’intérêt ici est de pouvoir profiter de la stabilité et du coté rassurant du taux fixe puis ensuite de pro-fiter éventuellement des performances du taux va-riable. Personne n’ayant une boule de cristal en état de marche, difficile de se prononcer sur l’intérêt de ce type de prêt. Pour moi, ce genre de prêt peut être intéressant sur un bien quand on sait qu’on va le re-vendre rapidement dans les 5 à 10 ans par exemple mais en cas de volonté de long terme… je suis plus mitigée.

Prêt in fine

Si nous reprenons notre financement de 100 k€ sur 20 ans au taux de 2%, en prêt in fine, cela donne la chose suivante :

Pendant 239 mois, vous ne payez que les intérêts du prêt soit 166 euros.

Le 240ème mois, votre échéance de prêt sera de 100 000 euros…

Le prêt in fine est un mécanisme assez peu connu et relativement peu utilisé mais vous allez com-prendre pourquoi.

Ce prêt consiste pour la banque à vous prêter une somme d’argent dont vous ne remboursez que les intérêts durant toute la durée du prêt et le capital est remboursé lors de la dernière échéance.

En gros elle vous prête 100 000 euros au taux de 2% vous remboursez tous les mois 166 euros qui correspondent aux intérêts et la dernière échéance vous payez 100 000 euros.

L’intérêt de ce prêt pour les investisseurs que vous êtes est que les intérêts d’emprunt sont constants sur toute la durée du prêt et non dégressifs comme dans le cas des autres prêts. Du coup, comme les intérêts d’emprunt sont déductibles fiscalement, c’est tout bénéf’ pour vous. De plus, cela ne vient pas alourdir sa capacité d’endettement puisque seuls les intérêts d’emprunt sont intégrés dans le calcul. Enfin, là-dessus je suis plus modérée et je vais vous dire pourquoi…

Ça a l’air chouette comme ça mais ce n’est pas si simple. En réalité, l’emprunteur a deux obligations :

• Soit il ouvre un produit d’épargne sur lequel il place chaque mois une somme correspondant à la part de capital qu’il aurait dû rembourser. Donc dans notre exemple vous devrez mettre de côté 350 euros par mois sur un compte bloqué par la banque. Impossible d’y toucher jusqu’au remboursement du prêt.

• Soit il a déjà une épargne suffisante équivalente à celle du prêt demandé et vous la nantissez au profit de la banque.

Dans les deux cas, la banque nantit l’épargne constituée afin de se prémunir d’un impayé en fin de crédit in fine. Vous n’avez donc absolument pas la possibilité de toucher à votre argent placé et ce jusqu’au remboursement final.

Cela suppose tout de même d’avoir une capacité d’épargne (ne pensez optez pour cette option en pensant n’avoir à payer que les 166 euros des inté-rêts) soit une épargne largement supérieure pour être tranquille en cas d’imprévu. En cas d’incident de paiement de loyers ou de travaux à effectuer dans l’appartement, vous devez pouvoir avoir un autre matelas de sécurité disponible.

Le prêt in fine est donc tout à fait intéressant fisca-lement mais aussi vous diront certains pour ne pas plomber votre capacité d’endettement.

Je relativise ce point en précisant qu’en cas de prêt in fine, j’avais pour obligation d’inclure dans l’en-dettement l’effort d’épargne réalisé par le client puisqu’il n’a pas le choix… Il doit donc être compta-bilisé dans l’endettement selon moi.

Le seul cas où ne sont pris en compte que le paie-ment des intérêts dans la capacité d’endettement, c’est lorsque le client a déjà la somme en question et qu’elle est prise en garanti par la banque.


Toutefois il s’adresse à des investisseurs déjà un peu aguerris avec une capacité d’épargne forte ou une épargne existante déjà importante.

Ce type de prêt ne sera pas octroyé facilement par la banque !

Prêt à paliers

C’est le crédit qui s’adapte à vous et non l’inverse. Dans ce type de prêt, les mensualités sont amé-nagées en fonction des autres prêts en cours et de leurs échéances finales. Ce type de prêts est intéres-sant lorsque vous avez des prêts qui se terminent dans les 3 à 7 ans. Cela vous permet ainsi d’aug-menter votre capacité d’emprunt en lissant votre taux d’endettement sur ces années.

12 – Les durées et garanties

Concernant un prêt immobilier, la banque vous pro-posera un financement sur les durées suivantes : entre 5 et 20 et plus rarement 25 ans dans le cadre d’un investissement locatif.

Souvent, elle propose d’emblée une durée de 15 ans qui correspond en moyenne à la durée de dé-tention d’un bien immobilier locatif. Et puis, plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt du prêt est élevé bien que dans le cas de l’immobilier locatif, ce soit secondaire comme préoccupation.

A une période, la durée de 15 ans était également un juste équilibre entre les loyers perçus et le cout du prêt.

Mais si les taux d’intérêts sont bas au moment où vous souscrivez votre prêt, pourquoi se priver ?

Plus votre prêt se fera sur une longue durée, plus le montant de votre échéance sera petit et plus le cash-flow dégagé sera appréciable. N’oubliez pas que ce n’est pas vous qui payez les intérêts, c’est le locataire.

Votre mission à vous est de dégager un cash-flow appréciable, vous permettant de réinvestir dans d’autres biens pour augmenter votre parc immobi-lier !

Si les taux sont bas, je vous conseille donc de partir sur une durée initiale de 20 ans. Le banquier n’a au-cune raison de vous la refuser, sauf si vous venez de souffler vos 60 printemps !

Je vous donne un exemple : mettons que vous achetiez un studio 37 000 euros à Carcassonne. Le loyer espéré est de 300 euros environ. Si vous em-pruntez cette somme sur 15 ans, vous paierez à la banque des échéances de 220 euros… Ça fait short le cash-flow ! Si vous partez sur 20 ans, on est déjà

plus à l’aise avec des mensualités de 170 euros en-viron, sans compter que si vous faites de la location courte durée, ce qui cartonne dans cette région vous pourrez certains mois de l’année, bénéficier de loyers bien plus élevés ...

Vous voyez qu’en allongeant simplement la durée, vous faites un gain en cash-flow considérable.

On a vu la durée. C’est important de savoir sur combien d’années la banque peut vous prêter de l’argent.

Mais voyions maintenant un autre point incontour-nable : les garanties.

Pour rappel, la banque ne va pas vous prêter de l’argent sans quelques garanties… Alors oui elle va vérifier si vous avez les reins solides et si votre pro-jet tient la route mais elle va aussi et surtout se pro-téger en cas d’impayés ou de défaillance de votre part. Et cette protection, elle la trouve dans les ga-ranties hypothécaires ou privé.

La garantie, c’est un mécanisme juridique permet-tant à la banque de se prémunir du non-paiement d’un prêt immobilier en liant un prêteur (elle) à un emprunteur (vous) et qui permet d’obtenir un rem-boursement, partiel ou complet, du montant prêté en cas de défaut de paiement de l’emprunteur donc vous !

Dans les textes, la garantie n’est pas une obligation mais ne vous faite aucune illusion, sans garantie, la banque ne vous prêtera pas ! La seule hypothèse dans laquelle une garantie ne serait pas prise est le nantissement. Quoi qu’en soit c’est une garantie en lui-même.

Le nantissement, cela signifie que si vous disposez du même montant que celui que vous demandez en


prêt, la banque va immobiliser la somme d’argent afin de se payer avec votre épargne, en cas de dé-faut de paiement de votre part.

Grosso modo, vous avez 100 k€ de côté, vous de-mandez un prêt de 85 k€. La banque va immobiliser sur un compte 85 k€ de votre épargne, dont vous n’aurez pas la possibilité de disposer jusqu’au rem-boursement de votre prêt immobilier.

Mais bon ça ne court pas les rues. En 8 ans, je n’ai vu le cas que deux fois : une fois pour un petit emprunt immobilier d’une résidence secondaire de 90 000 euros. Et une autre fois pour un client riche entre-preneur déjà blindé… Bref le montant de l’emprunt était énorme et ce qu’il avait de côté plus encore donc je ne vous en parle pas maintenant !

Nous allons donc parler ici des garanties propre-ment dites.

Il en plusieurs mais je vous cite ici les plus connues :

Hypothèque

Ce terme est le plus connu. Ici c’est une garantie prise par un notaire et qui fait qu’en cas de non-paie-ment de votre prêt immobilier, la banque a le droit de se rembourser par la vente de votre bien. L’hy-pothèque est prévue pour les biens neufs donc de moins de cinq ans d’existence, ou encore en cas de rachat de prêt ou encore si le montant des travaux est supérieur au coût du bien lui-même.

Les frais d’hypothèque sont à payer au notaire lors de la signature de la vente définitive.

De plus, en cas de revente du bien avant la fin du prêt, vous devrez vous acquitter de frais de main le-vée. C’est-à-dire qu’on vous demandera de repasser à la caisse, afin de faire lever l’hypothèque sur votre bien, pour pouvoir le vendre, tout simplement !

C’est important de le savoir, parce que vous ne pou-vez pas imaginer le peu de banquiers ou de notaires qui penseront à vous le préciser… Ne voyez pas là malice de leur part, c’est simplement que pour eux c’est tellement leur quotidien qu’ils n’y pensent même plus…

Sauf que par expérience, vous ne pouvez pas non plus vous imaginer le nombre de clients que j’ai vu défiler dans mon bureau, qui voulaient revendre leur bien et se retrouvaient tout surpris de devoir encore payer pour faire cette main levée ! Donc si vous devez passer par une hypothèque, gardez en

tête que vous allez devoir passer à la caisse 2 fois (en tout cas si vous revendez le bien avant d’avoir remboursé votre crédit)…

Privilège de prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers fonctionne exac-tement de la même manière que l’hypothèque et concerne donc tous les biens non concernés par l’hypothèque : biens anciens essentiellement donc. Elle se distingue par le fait qu’elle est généralement un tout petit peu moins cher que l’hypothèque.

Société de caution mutuelle (ou société de cau-tionnement)

La SCM est souvent considérée comme la reine des garanties et il est vrai qu’elle ne manque pas d’argu-ments alléchants.

Vous vous demandez peut-être ce que c’est que cette chose au nom étrange.

La SCM est un organisme qui va en quelque sorte se porter caution pour vous auprès de la banque.

Cette société de caution mutuelle est généralement proposée par votre banque qui travaille avec divers organismes. Il existe aussi des organismes dédiés à certaines catégories de personnes comme par exemple les fonctionnaires ou autres… Si vous êtes fonctionnaire, renseignez-vous. Pour les membres de l’éducation nationale par exemple, la MGEN pratique des assurances de prêt défiant toute concurrence.

Pour la banque, la force de cette garantie est aussi forte qu’une hypothèque puisque cet organisme va payer à votre place en cas de défaut de paiement (ne vous faites aucune illusion, ils vont ensuite se retourner contre vous pour récupérer leur argent !).

L’avantage pour vous est que, même si le coût de départ est à peu de chose près identique à celui de l’hypothèque, et bien en fin de prêt les choses ne se passent pas du tout pareil !

En effet, hypothèque et privilège de prêteur de de-niers fonctionnent, ce qu’on appelle, à fonds perdus c’est-à-dire qu’une fois votre emprunt remboursé ben, l’argent qui vous a servi à payer votre hypo-thèque, vous ne le revoyez pas.

Le notaire ne va pas vous redonner le montant de votre hypothèque pour bons et loyaux emprunts payés et si vous souhaitez revendre votre bien, on l’a dit, vous allez même devoir encore payer à nouveau


ce qu’on appelle une main levée d’hypothèque. Bref dans tous les cas vous passez à la caisse !

Alors qu’avec une SCM, à la fin, vous avez la bonne surprise de voir une partie de votre dépôt de ga-rantie restitué. Ça dépend des organismes mais gé-néralement ils reversent environ 70 % du montant versé au départ.

Reprenons l’exemple de notre bien à 100 000 euros.

Ici, les frais d’hypothèque ou de privilège de prê-teur de deniers seront d’environ 800 euros. Vous

les payez de votre poche et payez en plus une main levée d’hypothèque en cas de revente avant la fin du prêt. Pour 100ke empruntés, les frais de levée d’hypothèque seront de 650 euros environ. Et adieu cette somme.

Avec une société de caution mutuelle, vous payez 800 euros au moment de la prise de garantie mais à la fin du prêt ou en cas de revente, la société de cau-tion mutuelle vous rendra 560 euros sur les 800 de versés eu départ, et ce bien sur si vous n’avez jamais connu d’incidents de paiement.

13 - Assurance de la banque ou assurance concurrente ?

Selon moi, l’assurance d’un prêt est primordiale et c’est la raison pour laquelle nous y consacrerons un module entier. Vous avez en effet tout intérêt à connaître les points importants de l’assurance em-prunteur tant pour prendre soin de votre budget que pour prendre soin de vous et votre famille.

L’assurance emprunteur du prêt est un organisme qui prend en charge le capital restant dû de votre prêt en cas de décès ou d’invalidité totale ou par-tielle.

Qu’est-ce que l’invalidité totale : et bien c’est lorsque vous êtes en incapacité totale et absolue de travailler, et partielle c’est que par exemple vous ne pouvez travailler qu’en mi-temps thérapeutique.

Ainsi s’il vous reste 65 000 euros à payer sur votre prêt, l’assurance va prendre en charge soit la totalité en cas de décès ou d’incapacité temporaire totale de travail donc régler directement les 65 k€ ou la moitié du montant de l’échéance mensuelle en cas d’incapacité permanente totale.

Vous pourriez penser que l’assurance est moins im-portante dans le cas de l’investissement locatif que dans le cas de la résidence principale mais vous avez tort.

Et nous verrons que l’assurance est importante dans sa fonction mais aussi son coût qui peut peser très lourd dans le montant total de votre crédit.

Tout d’abord, je crois que l’assurance est impor-tante dans sa fonction puisqu’elle vous protège vous ou vos héritiers en cas d’accident de la vie.

Dans mon bureau, certaines personnes me di-saient : oui, mais je m’en fiche de prendre une as-

surance, puisque ce n’est pas mon salaire qui rem-bourse l’échéance mais le loyer du locataire.

Certes, je suis assez d’accord sur ce point mais maintenant, imaginons la situation suivante : vous investissez dans le locatif pour devenir financière-ment indépendant. Mais demain, malheureuse-ment une maladie vous empêche de continuer à travailler et à continuer d’investir dans d’autres im-meubles locatifs.

Certes, même sans assurance ce sont les loyers qui vont payer les échéances ou vous allez revendre le bien. Mais si vous aviez une assurance, vous pour-riez avoir une rentrée d’argent (le loyer) entièrement pour vous puisque le prêt serait payé par l’assu-rance… Cela améliorerait sûrement votre quotidien de personne malade et vous enlèverait une sacrée épine du pied en n’ayant pas à vous soucier de l’as-pect financier et c’est exactement ce que vous cher-chez non ?

Donc bien que l’assurance ne soit pas obligatoire et qu’une banque ne peut vous forcer à y souscrire, on y souscrit et c’est pour son propre intérêt ! Il faut cesser de penser que ça n’arrive qu’aux autres !

C’est une protection indispensable pour vous et votre famille.

Je me souviens d’une fois, un client qui avait un restaurant qui tournait super bien en région Rhô-ne-Alpes. Ce n’était pas un grand investisseur im-mobilier mais il avait quelques appartements en location. La vie était plutôt belle pour lui, une jolie affaire, aucun souci d’argent, marié… Un jour pre-mière tuile, le divorce. Là-dessus le stress aidant et


certainement élément déclencheur, il déclare une maladie. Plus possible pour lui de travailler.

Bref, en quelques mois il a tout perdu… Sa femme, son restaurant… Ça aurait pu être encore pire si fi-nancièrement, il n’avait plus eu aucune source de revenus. Mais heureusement, les assurances ont pris en charge les prêts immobiliers et tous les mois, il pouvait compter sur les loyers qui lui procuraient une rentrée d’argent sûre et de quoi vivre au quo-tidien sans trop avoir à se poser de question. Ima-ginez si en plus de tous ses problèmes, il avait dû se soucier de savoir comment continuer à vivre dé-cemment ou sans baisse significative de son niveau de vie.

Ce n’est pas très gai mais j’espère que cela vous aura convaincu. Après il est vrai que le coût d’une assurance est un facteur non négligeable dans le coût d’un crédit. Il faut donc veiller à en prendre une efficace mais pas trop onéreuse.

Commençons par le commencement : Que couvre une assurance ?

Les garanties sont plus ou moins grandes selon les contrats. Ces garanties couvrent généralement au minimum :

• le décès de l’emprunteur

• la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA, c’est quand l’emprunteur ne peut plus effectuer les actes de la vie courante sans l’aide d’une autre personne)

• les garanties peuvent être étendues à l’invalidité permanente totale (c’est-à-dire que l’emprun-teur ne peut plus travailler du tout)

• l’invalidité permanente partielle (ne peut exer-cer qu’une activité réduite) et même l’incapacité temporaire totale de travail (un arrêt de travail de plus de 90 jours ou de 180 jours, selon les as-sureurs)

• la perte d’emploi

Lisez bien le contrat et vérifiez ce qu’il couvre vrai-ment car ils sont souvent truffés d’exclusions.

Par exemple, les arrêts maladie ou les décès suite à des antécédents de santé déclarés, les problèmes de dos, les affections psychologiques ou certains risques sportifs sont exclus. Ainsi si vous faites par exemple un sport extrême, il y a fort à parier que votre contrat de base ne le prendra pas en charge.

Plus vous prenez de garanties, plus cela augmente le coût de l’assurance et donc du crédit.

Si je suis généralement très prudente et plutôt sur-protectrice quand il s’agit des prêts pour la rési-dence principale, je suis plus mesurée quant au prêt relatif à l’investissement locatif.

Je vous conseille évidemment une assurance cou-vrant au minimum le décès et la perte totale et ir-réversible d’autonomie pour les raisons dont nous avons déjà parlé mais je ne pense que la perte d’em-ploi ou l’incapacité temporaire de travail soient né-cessaires.

Les taux de prise en charge

Le montant du prêt doit être couvert à 100%. Donc si vous êtes seul emprunteur, vous serez couvert à 100%.

Si vous êtes deux co-emprunteurs, vous pouvez ré-partir la charge de l’assurance sur vos deux têtes à hauteur de vos finances respectives par exemple : soit 50% sur chacun. Ainsi si votre co-emprunteur meurt, le prêt est pris en charge pour moitié et il reste à votre charge, l’autre moitié. Si vous sou-haitez protéger plus l’un des co-emprunteurs que l’autre, vous pouvez également opter pour un taux de répartition de 30% sur l’un, 70% sur l’autre par exemple.

Enfin, vous pouvez parfaitement vous couvrir l’un et l’autre au maximum soit 100% chacun. Ce qui fait que votre prêt sera couvert à hauteur de 200%.

Cette situation est parfaitement possible, l’essen-tielle étant que l’ensemble du prêt soit lui, au mini-mum couvert à hauteur de 100%.

Je vous donne un exemple : prenons un capital res-tant dû d’un prêt de 100 000 euros sur lequel M et Mme sont emprunteurs.

Si 100% chacun : Monsieur est assuré à hauteur de 100 000 et Madame également.

S’ils prennent assurance à 50-50 alors Madame est assuré à hauteur de 50 000 et Monsieur aussi. Donc si Madame décède Monsieur ne devra à la banque plus que 50 000.

Si assurance 80/20 Madame assurée à 80 000 et Monsieur de 20 000. Si Madame décède Monsieur devra 20 000 à la banque et si c’est monsieur qui part avant la femme, il devra à la banque 80 000.


Vous savez je me souviens un jour d’un couple qui avait emprunté pour acheter un studio à mettre en location dans la région lyonnaise.

Monsieur était chef de projet informatique dans une grande boite internationale et Madame venait de créer son entreprise dans la fabrication de jouets en bois.

Elle ne gagnait rien depuis 3 ans et c’était franche-ment tendu. Du coup, ils ont réparti leur assurance à 80% sur le mari et 20% sur elle.

Cela signifiait concrètement que si Monsieur venait à décéder et qu’il restait 30 000 euros à payer sur le crédit, Madame n’aurait plus à rembourser que 6 000 euros.

Alors que Monsieur aurait lui 24 000 euros à rem-bourser dans le cas inverse. C’était très bien puisque leurs revenus étaient disproportionnés et Monsieur avait beaucoup plus de capacité de rembourse-ment que Madame.

Sauf que quand ils sont revenus me voir 6 ans plus tard… Ils voulaient modifier la répartition de leurs assurances parce que leur situation avait radicale-ment changé.

En effet, Monsieur avait fait une sorte de burn-out et avait stoppé sa brillante carrière. Il avait désor-mais pour projet d’élever des chèvres pour faire du fromage, ce n’est pas vrai mais c’est à peu près ça, alors que madame avait littéralement fait exploser son activité, faisant d’elle dorénavant une chef d’en-treprise prospère ! Sauf qu’il n’était plus possible d’effectuer la modification !

Dans la vie tout change, voilà ce que je veux vous dire par là !

Vous devez donc systématiquement raisonner sur du long terme. Ce n’est pas parce qu’à l’instant T vos revenus sont plus importants que ceux de votre conjoint ; que ce sera toujours le cas. Et imaginez dans notre cas que 6 ans plus tard, ce soit la femme qui décède… Que ferait le mari alors qu’il n’a plus de travail à ce moment-là ?

Posez-vous donc toutes les questions AVANT de vous décider sur ce taux de répartition car c’est très impor-tant si vous investissez à deux sur votre projet :

• Quel degré de protection mon conjoint a-t-il be-soin si je viens à disparaitre ?

• Si je viens à être malade ou mourir, mon conjoint pourrait-il faire face seul à ce remboursement d’emprunt locatif ou devra-t-il vendre le bien ?

• Comment nos revenus sont-ils susceptibles d’évoluer ?

Autre point important.

Selon le montant emprunté ou les emprunts déjà en cours, mais également en fonction de votre âge, l’assurance va vous demander plus ou moins de dé-marches à effectuer. Je m’explique.

Si vous avez moins de 30 ans, que vous empruntez 250 k€ pour la première fois, un simple question-naire médical vous sera demandé. Vous devrez ré-pondre à une série de question concernant votre santé actuelle mais aussi passé. Avez-vous été opé-ré ? Avez-vous fumé ? Avez-vous été en arrêt mala-die plus de 3 mois au cours des 24 derniers mois ?

Je fais une petite parenthèse mais je ne peux que vous conseiller de répondre précisément à toutes ces questions sans oublier ou omettre quoi que ce soit.

Car le jour où vous aurez besoin de mettre en marche l’assurance parce que vous avez un souci de santé, une véritable enquête peut être réalisée et si vous avez menti ou omis de dire certaines choses dans le questionnaire, l’assurance peut tout bonne-ment refuser de vous indemniser. Autant vous dire qu’ils vont chercher la moindre faille ou le moindre oubli dans vos déclarations pour payer le moins possible. Pensez à la moindre opération même si elle était la plus bénigne qui soit.

A ce sujet, j’ai déjà vu un dossier horripilant. Un monsieur a souhaité faire marcher son assurance emprunteur car suite à une chute grave dans les es-caliers, il ne pouvait plus travailler.

L’assurance a traîné des mois avant de le rembour-ser et a effectué des enquêtes approfondies car ce monsieur avait oublié de déclaré qu’enfant il avait eu un traitement contre l’asthme… Donc non seu-lement il n’était plus asthmatique mais en plus ça n’avait rien avoir avec sa pathologie actuelle mais l’assurance n’a rien voulu savoir…

Elle considérait qu’il avait menti sur sa déclaration !

La situation se complique aussi parfois en fonction de votre âge, du montant emprunté, des emprunts déjà en cours ou de vos antécédents médicaux. Par exemple si vous avez 43 ans et souhaitez emprunter


la même somme qu’à 30ans, donc 250 k€, cela ne va pas se passer tout à faite de la même façon et vous êtes susceptible de passer par la case : rapport médical obligatoire, prise de sang, analyse d’urine, visite chez le cardiologue.

Bref un vrai check-up gratuit et ça repart.

Sauf que faire tout ça demande du temps ! Alors méfiez-vous aussi de ce point dans votre calendrier d’achat et c’est une raison supplémentaire de ne pas traîner pour aller voir son banquier juste après la si-gnature du compromis de vente (surtout si vous avez passé 40 ans, ou avez des antécédents médicaux).

Parlons prix maintenant !

Car contrairement à ce que l’on pense souvent, le coût de l’assurance dans votre crédit peut avoir plus de poids dans le coût total de crédit que le coût des intérêts…

Votre taux d’intérêt est calculé sur le capital restant dû du prêt, du coup le poids de vos intérêts décroit en même temps que le remboursement. Le taux de l’assurance lui est constant, donc tous les mois, vous paierez exactement le même montant d’assurance !

Pendant longtemps, les banques avaient plus ou moins le monopole sur cette question de l’assurance.

Résultat des courses, des montants parfois exorbi-tants et un réel parcours du combattant pour peu que vous vouliez prendre une assurance différente de celle de votre banque.

Mais depuis 2010 et la Loi Lagarde, les choses ont changées et les banques ont dû largement assou-plir leurs tarifs et leurs conditions.

Depuis 2010, la banque doit vous informer de la possibilité de souscrire à une autre assurance que celle qu’elle vous propose et vous êtes libres de faire jouer la concurrence.

C’est ce qu’on appelle souscrire un contrat de dé-légation d’assurance. La seule chose est que les garanties offertes par l’assurance déléguée doivent offrir les mêmes conditions de sûreté que celles of-fertes par la banque.

Souvent, souscrire un contrat d’assurance différent de celui de sa banque permet de réduire le coût to-tal de son crédit. « Selon l’UFC-Que Choisir, un couple de 40 ans qui emprunte 200.000 euros sur 20 ans peut économiser près de 9.000 euros. »


Consciente de la fuite vers d’autres assurances, les banques ont mis en place des parades.

Ainsi, souvent leurs premières propositions concernent un contrat groupe classique. Là, toutes les garanties sont les mêmes et le prix va varier uni-quement en fonction de l’âge ou si vous avez eu des soucis de santé importants.

Si vous avez eu ou avez encore un problème de santé sans gravité, l’assurance peut soit vous exclure donc refuser de vous assurer soit appliquer une surprime. Cela signifie que comme vous présentez un risque plus élevé, l’assurance va vous faire payer plus cher.

Attention également si vous êtes actuellement at-teint d’une maladie ou que vous avez eu dans le passé une maladie grave, il est fort possible que vous rencontriez des difficultés pour souscrire un contrat d’assurance ou alors la banque va vous infliger des couts de surprime, énormes !

Pour vous aider, l’Etat, les assureurs, les banques et des associations de patients ont signé une conven-tion nommée AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).

Cette convention vous permet de bénéficier d’une assurance malgré tout et sans des prix insuppor-tables même si, malheureusement, vous ne paierez quand même pas le même tarif qu’une personne en excellente santé.

Pour en revenir à une situation plus classique, la nou-velle parade des banques comme je vous le disais, quand elle constate que vous tiquez sur le prix de leur contrat groupe, est de vous proposer directement en interne des assurances moins chères avec lesquelles elles travaillent régulièrement. Elles font ça pour évi-ter que vous alliez faire une délégation d’assurance bien sur !

Grosso modo, elles essaient la version la plus chère et si elle voit que ça ne marche pas, elles tentent quand même de vous retenir avec des formules moins chères… en vous faisant croire d’ailleurs qu’elles vous font un cadeau !

Si ça ne fonctionne pas, les banques n’hésitent pas à user du chantage tarifaire pour vous dissuader d’aller souscrire ailleurs.

Elle va par exemple appliquer une augmentation des taux ou appliquer des «frais de délégation» relative-ment dissuasifs. Dans la banque ou je travaillais les frais de délégation d’assurance étaient de 300 euros !

Maintenant ce sont des pratiques tout à fait illégales, mais qui persistent parce qu’elles ne sont tout bon-nement pas sanctionnées.

Pour l’UFC Que Choisir, il existe un conflit d’intérêts évident : le banquier doit vérifier la qualité de l’as-surance tout en vendant lui-même des contrats. Du coup : seuls 14% des emprunteurs osent s’adresser à un autre assureur, et les tarifs ne connaissent pas de réelle baisse.

Je ne dis pas que l’herbe est forcément plus verte ailleurs et que vous trouverez forcément moins cher en lorgnant vers la concurrence mais vous ne devez surtout pas vous laisser déstabiliser par les propos de votre banquier, qui dans tous les cas tentera de vous dissuader d’aller ailleurs, puisque l’assurance lui rapporte beaucoup d’argent, bien plus d’ailleurs que les intérêts, lorsque ceux-ci sont bas.

Mieux ! servez-vous en d’appui pour dire : bon ok, je suis cool je vais pas voir ailleurs et je prends votre assurance mais, sur tel ou tel point, faites un sérieux effort !

Pour mieux vous montrer l’impact grandissant du coût de l’assurance voici un tableau réalisé après une enquête du site meiileurtaux.com :

POUR UN CRÉDIT DE 200 000€ SUR 20 ANS AOÛT 2014 JUIN 2012 NOVEMBRE 2008

Taux de l’emprunt (hors assurance) 2,70% 4,30% 5,40%

Coût du crédit 59 056 98 514 127 480

Taux d’assurance 0,36% 0,36% 0,36%

Coût de l’assurance 14 400 14 400 14 4000

Poids du coût de l’assurance 24% 14,50% 11%


Ces simulations ont été établies sur la base d’un taux d’assurance de 0,36%, ce qui constitue la moyenne affichée par les banques.

Or, les taux proposés par les assurances alternatives peuvent tomber à 0,25%, voire 0,10% pour des ga-ranties équivalentes...

Certains corps de métiers doivent être encore plus vigilants que d’autres puisque dans certains cas, les assurances dédiées à leurs fonctions sont net-tement plus intéressantes que les autres. Je pense particulièrement aux agents de l’éducation natio-nale qui peuvent voir leur prêt immobilier assuré par la MGEN Mutuelle Education Nationale et qui propose des tarifs défiant toute concurrence.

Sur ce type précis d’exemple, je n’ai jamais rencon-tré de difficulté ou de mauvais esprit en 8 ans !

Quand nous avions un membre de l’éducation na-tionale souhaitant souscrire un prêt immobilier, on le renvoyait quasi systématiquement vers la MGEN pour la couverture de son prêt. Voyez, comme quoi, nous ne sommes pas que dans le mauvais conseil !

Autre point important à savoir, depuis la loi Hamon de juillet 2014, vous avez la possibilité de changer d’assureur jusqu’à un an après la signature de votre offre de prêt pour un assureur moins cher. Seul bé-mol et non des moindres, ce changement nécessite quand même l’accord écrit de votre banque…

14 – L’attestation de refus de prêt d’une banque

Rassurez-vous, nous n’en sommes pas encore là et il y a tout à parier qu’après cette formation, vous dé-crocherez votre prêt immobilier mais je m’attarde ici pour vous faire un petit point sur ces fameuses attestations de refus et quel est votre intérêt à en avoir une ou deux même si le but est que votre fi-nancement soit accepté par un établissement ban-caire.

Pour décrocher le meilleur crédit possible, celui qui vous coûtera le moins cher et répondra le mieux à vos critères, vous allez devoir faire le tour de plu-sieurs établissements bancaires.

On l’a déjà dit mais faites établir diverses simula-tions de prêt. Elles sont valables un mois et vous permettront de vous faire une idée des meilleures propositions et de pouvoir comparer les banques entre elles.

Déposez votre dossier à divers endroits et dès qu’une banque vous signifie qu’elle ne vous suivra pas, demandez-lui de vous fournir impérative-ment une attestation de refus.

C’est hyper important parce que c’est le seul docu-ment qui vous permettra de pouvoir sortir du com-promis de vente sans encombre.

Si vous n’avez pas ce document et que finalement, vous ne souhaitiez plus acheter parce que les condi-tions ne vous conviennent plus, vous êtes fichu.

En effet, quand vous signez un compromis de vente, vous vous engagez à acheter le bien. C’est un véri-

table engagement officiel. Donc si vous n’achetez pas uniquement parce que vous changez d’avis, vous allez être de votre poche pour payer une in-demnité au vendeur qui a bloqué la vente pour vous.

Le seul cas où vous n’aurez pas de frais à payer est en cas de refus de prêt !

Je vous raconte une petite histoire… J’ai eu affaire à un couple que j’avais bien connu durant leurs longues années de mariage. Ils ont fini par divor-cer. Monsieur étant plutôt très riche, il a versé une somme substantielle à son ex-épouse.

Sagement, elle a souhaité en investir une partie dans l’achat d’un immeuble de rapport afin de pouvoir vivre plus tard des loyers, parce que tout au long de son mariage, n’ayant pas travaillé, elle n’avait pas cotisé à la retraite et donc n’aurait au-cune retraite.

La banque était d’accord pour financer car l’ex-mari toujours richissime se portait garant du prêt.

La banque a délivré une attestation d’accord de principe au notaire et les jours ont passé. Sauf qu’entre-temps et suite à quelques dissensions dans l’ex couple, l’ex-mari n’a plus souhaité se por-ter caution et s’est désisté avant que la banque édite les offres de prêt. Banque, qui ne voulait plus financer aux mêmes conditions puisque la garantie sautait.


Prenant peur face à tous ces retournements de si-tuation, la cliente a souhaité se rétracter. Mais le no-taire ne voulait rien savoir puisqu’il y a eu accord de principe fourni…

Donc en principe elle en était de sa poche pour sor-tir du compromis.

Quelle est la morale de cette histoire ?

C’est que si, pour une raison ou une autre, vous de-vez sortir de votre engagement d’achat, vous ne de-vez jamais fournir d’accord de principe au notaire dans la précipitation, sans quoi, c’est fini.

Et vous devez, dès qu’une banque vous dit qu’elle ne vous suivra pas, lui demander IMPÉRATIVEMENT de vous fournir une attestation de refus de prêt. C’est LE document qui vous permettra de sortir sans encombre et sans frais du compromis de vente en cas de retournement de situation.

Le Club des Investisseurs Immobiliers -Secrets de banquiers Un dossier de la lettre Objectif Libre et Indépendant - Rédactrice en chef : Maud Foucaut - Directeur de la publication : Guillaume Leblanc

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