RAYMOND JOYAL CADIEUX PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE

RAYMOND ! JOYALCADIEUX ! PAQUETTE

& ASSOCIÉS LTÉE

ÉVALUATEURS AGRÉÉS / CHARTERED APPRAISERS 1100 BOUL. CRÉMAZIE EST, BUREAU 110

MONTRÉAL, QUÉBEC H2P 2X2

Téléphone: (514) 493-4422 Télécopieur : (514) 493-4386

www.r jcp.ca

VALEUR MARCHANDE

RAPPORT D’ÉVALUATION NARRATIF

Date de référence - 10 février 2016

TERRAIN VACANT

Lot 3 042 991

Rang des Vingt-Cinq Est

Saint-Bruno-de-Montarville (Qc)

Préparé pour:

Ville de Saint-Bruno-de-Montarville

a/s M. Régis Savard

Dossier: RJCP16-220-0002

ÉVALUATION IMMOBILIÈRE • SERVICES CONSEILSEXPERTISES POUR FINS DE FINANCEMENT • VALEUR MARCHANDE • EXPROPRIATION • LITIGES • ASSURANCE • GESTION DE TAXES

http://www.rjcp.ca

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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville iDossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE

TABLE DES MATIÈRES

Photographie du site sous étude ii

Conditions contingentes et limitatives iii, iv

Sommaire exécutif v

INTRODUCTION. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

But et fins de l’évaluation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Intérêts légaux évalués. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Date de référence. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Date d’inspection. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Définition de la valeur marchande. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Propriétaire et historique des droits réels. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

Zonage. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

Données municipales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

DESCRIPTION. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

Description du secteur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

Description du terrain. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

USAGE LE MEILLEUR ET LE PLUS PROFITABLE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Définition. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

ÉVALUATION. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Méthodologie.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Méthode de comparaison. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Terrains - Zonage commercial. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Terrains - Zonage résidentiel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Conclusion - Valeur marchande. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

CERTIFICATION. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

Annexes

Annexe A : Normes canadiennes de pratique professionnelle en matière d’évaluation

Annexe B : Qualifications de l’évaluateur

ÉVALUAT ION IMMOBILIÈRE • SERVICES CONSE ILSEXPERT ISES POUR F INS DE F INANCEMENT • VALEUR MARCHANDE • EXPROPRIAT ION • LIT IGES • ASSURANCES • GESTION DE TAXES

Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville iiDossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE

PHOTOGRAPHIE DU SITE


Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville iiiDossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE

CONDITIONS CONTINGENTES ET LIMITATIVES

Le but de l’évaluation est d'estimer la valeur marchande probable des pleins droits de propriété se rattachant au lot

3 042 991 du Cadastre du Québec, sur le Rang des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville (Qc).

L'estimation de la valeur est fondée sur l'examen et l'analyse des informations obtenues par diverses sources jugées

fiables et ne sauraient aucunement engager la responsabilité du soussigné. Les titres sont considérés comme bons,

valides et négociables.

L'immeuble sujet est considéré libre de toute dette, servitude, lien ou autre élément pouvant affecter la valeur sauf

ceux mentionnés au présent rapport. Les droits de la propriété évaluée excluent tout droit souterrain et aérien.

Nous n'assumons aucune responsabilité quant aux différents aspects légaux tels les titres, l'arpentage, la superficie,

la topographie, la typologie de sol ou tout autre point technique ou légal qui pourrait avoir une incidence sur la

valeur.

Nous tenons pour acquis que le bâtiment et le terrain à l'étude sont en conformité avec les règlements de zonage

en vigueur, ainsi qu'aux normes et règlements municipaux de construction.

Le présent rapport est préparé en présumant que la propriété est conforme à toutes les exigences des autorités

compétentes en matière d'environnement. La valeur indiquée pourrait ne pas refléter la valeur marchande réelle

de la propriété advenant la découverte d'une contamination quelconque.

Les croquis, photographies et reproductions inclus au présent rapport ont pour but d'assister le lecteur sans toutefois

se prévaloir d'une exactitude scalaire.

La présente est le reflet de ce que nous avons constaté lors de la visite des lieux. Notre témoignage ne peut être

interprété comme une appréciation engageant notre responsabilité quant aux vices cachés et/ou futurs.

Les remarques et/ou commentaires ayant trait aux éléments de mécanique, de structure ou des composantes non

visibles, ne sauraient être interprétés comme une inspection de ces éléments.

Dans le cas de propriétés génératrices de revenus, toutes les pièces justificatives sont considérées comme valables,

complètes et véridiques et il est entendu que tout rajout ou omission volontaire ou involontaire dégagerait la

responsabilité du signataire en ce qui a trait à l'estimation finale de la valeur marchande de la propriété. Tout

changement dans le mode de financement (tel qu'illustré au chapitre "Méthode du revenu") pourrait entraîner des

variations dans l'estimation de la valeur marchande.

La valeur estimée de la propriété fait référence à une valeur libre de toute charge, exception faite des règlements

et pouvoirs des différents niveaux de gouvernement. De plus, advenant que le propriétaire serait une compagnie,

la valeur marchande du présent rapport ne constitue pas nécessairement la valeur des actions de ladite compagnie.

La valeur de telles actions pourrait être affectée par d'autres considérations.

Dans le cadre d'une construction neuve, il est assumé que la construction sera exécutée conformément aux plans

et devis, que cette construction sera réalisée sous la supervision de gens qualifiés, que la propriété sera occupée et

en opération à l'intérieur d'un temps raisonnable suivant la fin des travaux, et enfin, que la propriété sera

administrée de façon régulière pour ce type d'investissement.


Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville ivDossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE

CONDITIONS CONTINGENTES ET LIMITATIVES

Le client, à qui ce rapport est destiné, peut s'en servir lors de discussions concernant ladite propriété. Ce rapport

doit être considéré comme une entité et aucune partie ne doit en être extraite ou utilisée séparément.

Les honoraires pour services rendus dans la préparation de ce rapport ne comprennent pas les frais de préparation

et de comparution en cour, s'il y a lieu.

Ce rapport n'est valide qu'à la condition de porter la signature originale du ou des auteurs.

Toutes les valeurs estimées dans ce rapport sont exprimées en Dollars canadiens.

À la lecture du rapport, si le mandant trouvait une erreur ou une omission, il devra en aviser par écrit le mandataire

dans les dix jours suivant la réception du rapport.

Ce rapport est préparé à l'usage exclusif et confidentiel de Ville de Saint-Bruno-de-Montarville. La possession

de ce rapport n'autorise aucunement le droit de reproduction et/ou de publication en totalité ou en partie sans le

consentement écrit de Raymond, Joyal, Cadieux, Paquette & Associés Ltée.


Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville vDossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE

SOMMAIRE EXÉCUTIF

Date de référence Le 10 février 2016.

Date d’inspection Le 10 février 2016.

Intérêts légaux évalués Pleins droits (Propriété absolue).

But et fins de l’évaluation Estimer la valeur marchande à des fins internes.

Type de rapport Rapport narratif.

Identification de l’immeuble Lot 3 042 991, Cadastre du Québec.

Description de l’immeuble Terrain vacant situé sur le Rang des Vingt-Cinq Est, adjacent auParc national du mont Saint-Bruno, ainsi qu’à un développementrésidentiel sur son côté ouest et face à des terres agricoles.

Ce terrain de forme régulière mesure 221,23 mètres sur soncôté sud-est, 237,2 mètres sur son côté sud-ouest, 284 mètressur son côté nord-ouest et une ligne brisée en front du rang desVingt-Cinq Est.

Superficie: 56 638 m2 ou 609 648 pi2

Topographie: Généralement plane et légèrement sous leniveau de la rue et des terrainsavoisinants.

Propriétaire Ville de Saint-Bruno-de-Montarville

Évaluation municipale(2016-2018) 221 600 $

Pour l’ensemble de l’immeuble composé des lots rénovés3 042 991, 3 043 002, 2 420 914, 2 452 018, 3 042 981,3 042 987, 3 042 989 et 3 042 990, totalisant une superficie de63 310,70 mètres carrés.

Zonage Zone HA-613 / Habitations unifamiliales isolées

Conclusion 5 660 000 $soit 100,00 $ le mètre carré


Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville 1Dossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE

INTRODUCTION

But et fins de l’évaluation

La présente évaluation a pour but d'estimer la valeur marchande probable du lot 3 042 991, Cadastre du

Québec, sur le rang des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville (Québec).

Ce rapport d’évaluation a été préparé pour le bénéfice exclusif de la Ville de Saint-Bruno-de-Montarv ille ,

représentée par monsieur Régis Savard, évaluateur agréé, dans le cadre d’une négociation.

Intérêts légaux évalués

Les intérêts légaux évalués sont les pleins droits de propriété se rattachant à l’ immeuble. Nous considérons

l’immeuble libre de toute entente locative.

Les pleins droits de propriété sont l’ensemble des droits attribuables à un propriétaire dans le contexte juridique de

la province de Québec, soit les droits d’usage (Usus), de le faire fructifier (Fructus) et d’en disposer (Abusus), sans

restriction, sauf les servitudes réelles et les hypothèques, s’il y a lieu, mentionnées dans ce rapport. Il est toutefois

reconnu que ces droits peuvent être restreints par les lois imposées par les divers paliers de gouvernements (tels que

les réserves, espaces verts, préservation des sites culturels et historiques, règlements de zonage).

Date de référence

10 février 2016.

Date d’inspection

10 février 2016.

Définition de la valeur marchande 1

C’est le prix sincère le plus probable, de la vente réelle ou présumée d’un immeuble, à une date donnée, sur un

marché libre et ouvert à la concurrence et répondant aux conditions suivantes :

C Les parties sont bien informées ou bien avisées de l’état de l’immeuble, des conditions du marché et

raisonnablement bien avisées de l’utilisation la plus probable de l’immeuble ;

C l’immeuble a été mis en vente pendant une période de temps suffisante que nous estimons de trois à neuf

mois, compte tenu de sa nature, de l’importance du prix et de la situation économique ;

C le paiement est exprimé en argent comptant (dollars canadiens) ou équivalent à de l’argent comptant ;

C le prix de vente doit faire abstraction de toute considération étrangère à l’immeuble lui-même et doit

représenter la vraie considérat ion épurée de l’impact des mesures incitatives, de conditions et de

financement avantageux.

1Normes et pratiques professionnelles - Ordre des Évaluateurs agréés du Québec - août 1998



INTRODUCTION

Propriétaire et historique des droits réels

Notre lecture de l’index des immeubles indique que le propriétaire actuel des droits est la Ville de Saint-Bruno-de-

Montarville en vertu d’une dation en paiement volontaire du Gouvernement du Québec, publiée le 8 décembre 2014

sous le numéro 21 236 331.

Zonage

C’est le règlement de zonage numéro URB-Z2009 qui régit le territoire de la Ville de Saint-Bruno-de-Montarville.

L’emplacement à l’étude est situé à l’intérieur de la zone HA-613 permettant les usages unifamiliaux isolés.

Compte tenu qu’il s’agit d’un terrain vacant, aucune dérogation n’est à signaler.

Données municipales

Cadastres

Matricule

Superficie

Évaluation municipale

(Rôle 2016-2017-2018)

3 042 991, 3 043 002, 2 420 914, 2 452 018, 3 042 981, 3 042 987,

3 042 989 et 3 042 990

1844-23-6777-0-000-0000

63 310,70 mètres carrés

221 600 $

Les données municipales portent sur l’ensemble des terrains mentionnés ci-haut.



DESCRIPTION

Description du secteur

L’agglomération de Longueuil regroupe les villes de Boucherville, Saint-Lambert, Brossard, Saint-Bruno-de-

Montarville ainsi que la ville de Longueuil. Comme cette ville est située à environ 15 km du centre-ville de Montréal,

elle offre des accès routiers, maritimes, ferroviaires et aériens importants. De plus, la population dans un rayon de

10 km, est d’environ 1 300 000 habitants. L’ensemble du parc immobilier regroupe 11 000 entreprises dont 1 800

sont situées dans les parcs industriels. Ces derniers sont regroupés en un ensemble de neuf zones industrielles. Les

principaux occupants sont : Pratt & Whitney Canada, Acier Leroux, Bombardier Transport, Boulangeries Weston,

Bridor, Danone, Groupe Jean Coutu, Héroux-Devtek, Robert Transport, Rona, Sandoz, Sico, Spectra Premium,

Transcontinental, Waste Management. Le territoire de l’agglomération de Longueuil couvre une superficie de 310

km2. En 2011, on y dénombrait une population de 415 978 habitants pour une densité de population de

1 342 hab/km2. Il est important de noter que le tiers du territoire possède une vocation agricole.

Avantageusement localisée en bordure du fleuve Saint-Laurent, l’agglomération de Longueuil bénéficie d’un

important réseau autoroutier qui permet d’accéder à la métropole, aux municipalités de la Montérégie, ainsi qu’au

territoire américain. Elle est traversée par quatre autoroutes (10, 15, 20 et 30) ainsi que par des routes provinciales

(112, 116, 132 et 134) et quatre ponts permettent d’accéder à l’île de Montréal.

La ville de Saint-Bruno est particulièrement bien positionnée dans l’échiquier de la rive-sud de Montréal à la jonction

de la route 116 et de l’autoroute 30. Elle s’est ouverte à l’urbanisation au début des années 1950 en faveur de

l’expansion urbaine de la région de Montréal et à l’amélioration du réseau autoroutier. Son territoire s’est développé

harmonieusement en respectant son plan directeur de développement adopté en 1962. Entre 1961 et 1981, sa

population est passée de 6 700 à 22 900 habitants alors que nous en comptons quelque 25 000 aujourd’hui.



DESCRIPTION

Description du secteur (suite)

Le sujet à l’étude est plus spécifiquement localisé en bordure du rang des Vingt-Cinq Est, adjacent au Parc national

du Mont Saint-Bruno ainsi qu’à un secteur résidentiel construit entre 1980 et 2000. Le sujet est situé également face

à des terres agricoles.

Selon un plan d’ensemble proposé pour un développement résidentiel sur le terrain à l’étude, il s’intégrerait dans

le prolongement de la rue Laure-Gaudreault sur son côté sud-ouest.

L’accessibilité est facilitée par la proximité de l’autoroute 30 via la montée Montarville ainsi que de l’autoroute 20

via le chemin du Fer à Cheval qui est la continuité du Rang des Vingt-Cinq à Sainte-Julie.



DESCRIPTION

Description du terrain

L’emplacement à l’étude est connu et désigné comme étant le lot rénové 3 042 991.

Dimensions 221,23 mètres sur son côté sud-est;237,2 mètres sur son côté sud-ouest;284,0 mètres sur son côté nord-ouest;Ligne brisée en front du rang des Vingt-Cinq Est.

Superficie totale 56 638 mètres carrés ou 609 648 pieds carrés.

Forme Relativement régulière.

Topographie Le site est plat, déboisé, non aménagé et légèrement en-dessous du niveaude la rue et des terrains avoisinants.

Services municipaux Le terrain n’est pas servicé mais les infrastructures existantes sont à la limitesud-ouest du sujet et ce, depuis la rue Laure-Gaudreault.

Accès L’accès au site se fait par le rang des Vingt-Cinq Est, avec un accès rapide àl’autoroute 30, ainsi qu’à l’autoroute 20 via Sainte-Julie.

Servitudes Selon l’acte de cession, le terrain n’est affecté d’aucune servitude réelle.

Condition du sol La présente évaluation est libre de toute considérat ion d'ordreenvironnemental quant au respect des normes, règlements ou lois de toutenature en matière d'environnement, qu'ils soient municipaux, provinciaux oufédéraux. Une expertise de cette nature doit faire l'objet, si nécessaire, d'uneétude indépendante par une autorité compétente en la matière.



USAGE LE MEILLEUR ET LE PLUS PROFITABLE

Définition

En immobilier, le principe de l’usage le meilleur et le plus avantageux est fondamental pour le concept de valeur

marchande. Ce principe est défini comme étant l'utilisation des lieux la plus probable qui générera le meilleur

rendement net sur une période de temps donnée.

Cette utilisation doit être conforme aux règlements de zonage et à toutes les autres lois institutionnelles. De plus,

une demande doit exister pour ce type d'utilisation. La qualité du site, l'offre et la demande sont des éléments

importants, capables d'influencer la valeur d'une propriété et son utilisation.

C le site à l’étude jouit d’un bon positionnement adjacent à un secteur résidentiel unifamilial ainsi

qu’au Parc du Mont Saint-Bruno.

C le zonage permet la construction de résidences unifamiliales isolées.

C le développement du terrain s’intégrerait au prolongement de la rue Laure-Gaudreault.

Dans ce contexte, bien que le marché a connu un ralentissement au cours des dernières années, il n’en demeure

pas moins qu’un développement résidentiel unifamilial, en harmonie avec le développement voisin, représente le

meilleur usage.



ÉVALUATION

Méthodologie

Méthode de comparaison

Afin de se conformer à notre mandat, l'analyse a été effectuée en appliquant la méthode de comparaison qui

consiste à relever et analyser des transactions impliquant des immeubles présentant des caractéristiques similaires

à celles de la propriété faisant l’objet d’une expertise immobilière. En effet, la méthode de comparaison s’avère

l’approche la plus pertinente et adéquate. Elle vise essentiellement à prédire le prix de vente le plus probable d’un

immeuble en le comparant à d’autres du même type. Elle repose sur le principe de substitution qui veut qu’un

acheteur avisé ne paie pas plus pour un immeuble qu’il ne paierait pour un autre offrant les mêmes caractéristiques.

Lorsqu’on dispose de suffisamment de données comparables, cette approche se révèle la preuve par excellence de

la valeur recherchée.

Afin de se conformer au mandat qui consiste à estimer la valeur marchande de l’emplacement à l’étude comme un

terrain prêt à développer selon deux usages, soit commercial et résidentiel, nous avons divisé notre analyse en deux

volets.

Terrains - Zonage commercial

En premier lieu, nous avons relevé des ventes de terrains commerciaux de grande superficie situés à Saint-Bruno-de-

Montarville (vente 1), Brossard (ventes 2 à 7), Saint-Hubert (ventes 8 et 9) ainsi qu’un terrain situé sur le boulevard

Saint-Jean à LaPrairie (vente 10). Ces terrains sont présentés aux tableaux suivants.



ÉVALUATION

Terrains - Zonage commercial (suite)

La transaction 1 porte sur un terrain ayant front sur le boulevard

Sir-Wilfrid-Laurier (route 116) ainsi que sur la rue de Chambly, à

Saint-Bruno-de-Montarville, à l’extrémité d’une zone commerciale

importante. D’une superficie de 10 496 mètres carrés, ce terrain

était cependant affecté d’une servitude de passage en faveur du lot

voisin et ce, sur une superficie de 371,86 mètres carrés.

Ce terrain s’est vendu en novembre 2015 au taux de 81,94 $ le

mètre carré ou 7,61 $ le pied carré. En déduisant la superficie de

371,86 mètres carrés se rapportant à la servitude de passage et ne

pouvant être utilisée, nous obtenons une superficie ajustée de

10 124,14 mètres carrés, représentant donc un taux unitaire ajusté

de 84,94 $ le mètre carré.



Localisation des ventes 2 à 7

ÉVALUATION


La transaction 2 consiste en un terrain de 19 991 mètres carrés ou 215 182 pieds carrés, situé sur le boulevard du

Quartier et acquis par la Ville de Brossard en septembre 2015, dans le cadre d’un assemblage pour le

développement du projet TOD QUARTIER. Ce terrain démontre la limite supérieure du marché avec un taux de

217,10 $ le mètre carré, ce qui s’explique par le but de l’acquisition.

Les transactions 3 et 4 consistent en deux terrains faisant partie du projet de développement TOD QUARTIER. Le

terrain de la vente 3 a front sur le boulevard du Quartier et est voisin d’un lot détenu par la Ville sur lequel nous

retrouvons des lignes électriques. D’ailleurs, selon les informations obtenues, la présence de lignes de haute tension

sur le terrain adjacent représente une contrainte au niveau de son développement. Le terrain de la vente 4 bénéficie

d’une visibilité de l’autoroute 10. Ces terrains ont été acquis par les principaux promoteurs du secteur du quartier

DIX30.

Ces ventes ont été effectuées entre les mêmes intervenants en août 2013, à des taux respectifs de 123,78$ et

231,42$ le mètre carré ou 11,50$ et 21,50$ le pied carré, pour un taux global de 189,58$ le mètre carré ou 17,61$

le pied carré. Il est cependant important de souligner le fait qu’au moment de la vente, le zonage sur le terrain de

la vente 3 ne permettait qu’un usage commercial, contrairement à l’usage habitation proposé selon le plan de

développement.

La transaction 5 consiste en des terrains ayant front sur le boulevard du Quartier, dans le secteur des ventes 3 et

4, adjacents au terrain détenu par la Ville sur lequel nous retrouvons des lignes électriques.

D’une superficie totale de 34 272,3 mètres carrés ou 368 905 pieds carrés, ils ont été acquis à un taux de 107,46$

le mètre carré ou 9,98$ le pied carré, dans le cadre d’un processus de disposition des propriétés de l’entrepreneur

F. Catania.



ÉVALUATION


La transaction 6 porte sur l’acquisition d’un terrain situé sur le boulevard Lapinière, bénéficiant d’une visibilité de

l’autoroute 10 et à distance de marche de la gare. Toutefois, il existe un lien entre les parties et le vendeur,

représenté par Paolo Molesini, est l’un des principaux promoteurs de ce secteur. La construction de deux édifices

à bureaux est annoncée sur ce site.

Ce terrain de 16 533 mètres carrés ou 177 960 pieds carrés, s’est vendu en mars 2013 au taux de 161,46$ le mètre

carré ou 15,00$ le pied carré.

La transaction 7 porte sur un terrain ayant front sur le boulevard Grande-Allée, acquis par le promoteur du

développement “Carrefour Brossard”, soit le Groupe Harden, à des fins d’assemblage.

Notons toutefois que le vendeur est le même que celui du terrain de la vente 6 et qu’il existe également un lien entre

les parties.

Ce terrain s’est vendu en juillet 2013 au taux de 172,23$ le mètre carré ou 16,00$ le pied carré.

La transaction 8 consiste en deux terrains acquis à des

fins d’assemblage.

Ces terrains sont situés sur le chemin de Chambly, en

bordure du projet Faubourg Cousineau et bénéficient

d’une visibilité de l’autoroute 30.

Ces deux terrains de 26 534,7 et 3 820,4 mètres carrés,

pour un total de 30 355,1 mètres carrés, se sont vendus

en décembre 2015 à des taux respectifs de 144,24 $ et

150,69 $ le mètre carré pour un taux moyen de 145,05 $

le mètre carré.

La transact ion 9 réfère à un terrain situé à l’angle du

chemin de Chambly et du prolongement proposé de la

rue Moïse-Vincent , dans l’arrondissement Saint-Hubert.

Ce terrain est adossé aux commerces de grande surface

longeant l’autoroute 30.

Il s’est vendu en septembre 2014 au taux de 182,82$ le

mètre carré ou 16,98$ le pied carré.



ÉVALUATION


Finalement, la transaction 10 porte sur l’acquisition d’un

total de trois terrains, à des fins d’assemblage, pour la

construction d’un centre d’escalade.

Ces terrains sont situés sur le chemin Saint-Jean (route

104) à LaPrairie, à la limite de la ville de Candiac et

bénéficient d’un accès rapide à l’autoroute 30 ainsi qu’au

boulevard Taschereau.

Ces terrains se sont vendus en septembre 2014, à des

taux respectifs de 192,59$ et 271,78$ le mètre carré ou

17,89$ et 25,25$ le pied carré, pour un taux global de

201,33$ le mètre carré ou 18,70$ le pied carré.

La lecture des ventes comparables répertoriées pour notre analyse paritaire nous permet de constater que la limite

supérieure des taux provient de la vente 2, ce qui s’explique par le fait qu’il s’agit d’un terrain acquis dans le

processus d’assemblage pour le développement du projet TOD QUARTIER. Par conséquent, cette vente ne sera pas

considérée. La vente 4 démontre également la limite supérieure du marché, ce qui s’explique par le fait que ce

terrain bénéficie d’une fenêtre sur l’autoroute.

Les ventes 1 et 5 démontrent la limite inférieure du marché avec des taux respectifs de 81,94 $ et 107,46 $ le mètre

carré. Il s’agit de terrains affectés d’une contrainte au niveau de leur développement, reliée à la présence d’une

servitude de passage pour la vente 1 et à la proximité d’une ligne de haute tension pour la vente 5. De plus, les

terrains de la vente 5 ont été vendus par F. Catania dans un processus de disposition.

Étant donné qu’il existe un lien entre les intervenants des ventes 6 et 7, elles ne seront pas retenues.

Ainsi, aux fins de la présente analyse, nous considérons les ventes 3, 8, 9 et 10, dont les superficies varient de

10 832,6 à 30 355,1 mètres carrés.

Afin de prendre en considération les éléments les plus susceptibles d’influencer la valeur, des ajustements seront

apportés. Le premier ajustement porte sur les ventes 3, 9 et 10 effectuées avant janvier 2016 et pour lesquelles nous

avons considéré une indexation annuelle de 2,50% ou 0,21% par mois. À cet effet, nous soulignons que nous avons

retenu le même ajustement de temps que celui utilisé pour les terrains résidentiels et ce, vu l’absence de données

pertinentes pour des terrains commerciaux. À ce propos, le lecteur pourra se référer à la page 15 du présent rapport.

En second lieu, nous avons effectué des ajustements aux ventes 8, 9 et 10 pour tenir compte de leur localisation

jugée plus favorable; la vente 8 bénéficiant d’une visibilité de l’autoroute 30, la vente 9 étant à l’intérieur d’un

secteur commercial important et à proximité de l’autoroute 30 et finalement la vente 10 pour sa localisation dans

un secteur commercial plus conventionnel.

Nous avons effectué un ajustement à la vente 3 pour tenir compte du fait que la présence de ligne de haute tension

pourrait réduire le potentiel de développement du terrain.



ÉVALUATION


Finalement, nous avons effectué un ajustement aux quatre ventes pour tenir compte de leur superficie respective

de 26 087,1, 30 355,1, 18 104 et 10 832,6 mètres carrés nettement inférieure à celle du sujet de 56 638 mètres

carrés.

Bien que difficilement quantifiable, des analyses antérieures effectuées dans des projets de lotissement ont démontré

des indices d’ajustements nous permettant de retenir les paramètres suivants:

S variation de superficie de plus de 50%: 0 à 10% du taux

S variation de superficie de 50% à 100%: 15 à 25%

S variation de superficie plus du double: minimum 30% du taux

Tel qu’exposé au tableau ci-dessous, les indices ajustés varient de 94,28 $ à 103,84 $ le mètre carré, pour un taux

moyen de 100,08 $ le mètre carré.

Par conséquent, tenant compte des caractéristiques du sujet et plus particulièrement de sa superficie et localisation,

nous concluons à un indice de 100,00$ le mètre carré sur une superficie de 56 638 mètres carrés.

Terrains - Zonage résidentiel

Suite à notre discussion précédente sur l’usage le meilleur et le plus avantageux, nous avons également entrepris

la lecture du marché à l’intérieur des secteurs résidentiels en développement sur le territoire de l’agglomération de

Longueuil. Les recherches ont donc porté sur des transactions de terrains vacants de cette nature et sur lesquels un

projet d’habitation a été réalisé ou est en voie de l’être.

Les ventes relevées ont été effectuées entre novembre 2012 et février 2016, à des taux variant de 102,26 $ à

249,65$ le mètre carré.

Ces ventes sont résumées au tableau de la page suivante et décrites par la suite.



ÉVALUATION

Terrains - Zonage résidentiel (suite)

La transaction 11, implique un terrain situé en front du

rang des-Vingt dans la municipalité de Saint-Basile-le-

Grand. Il a été acquis par le promoteur Mario Gisondi de

la compagnie QT-Deux inc., pour y développer le projet

de condominiums Quartier Trinité Deux, composé de 144

unités réparties dans des bâtiments de trois étages,

comprenant 9, 12 et 18 logements. La superficie totale

des deux lots est de 23 915,4 mètres carrés ou 257 424

pieds carrés.

Ce terrain s’est vendu en février 2015 à un taux de

249,65 $ le mètre carré ou 23,19 $ le pied carré. Ce

terrain est situé près du Club de golf de Saint-Bruno et

du mont-Saint-Bruno, ainsi qu’à proximité de nombreux

services.

La transaction 12 porte sur un terrain situé sur les rues

Bonaparte, William et Montcalm dans l’arrondissement

Saint-Hubert de la ville de Longueuil. Suite à l’achat, ce

terrain a été subdivisé en 41 lots de 211,9 à 237,5 mètres

carrés et le zonage permet la construction d’immeubles de

types unifamilial, bifamilial et trifamilial.

Cette vente, effectuée en décembre 2015, reflète un taux de

182,71 $ le mètre carré ou 16,97 $ le pied carré, pour un

terrain de 9 851,5 mètres carrés.



ÉVALUATION


La transaction no.13 implique un site d’une superficie de

107 221,5 mètres carrés, localisé près de l’encoignure

des boulevards Vauquelin et Roland-Therrien dans

l’arrondissement Saint-Hubert, ville de Longueuil.

Le projet de la compagnie Sovima a été de développer

un projet de 556 unités de condominiums réparties dans

des immeubles de 3 et 4 étages. Ce terrain en vrac, à

usage résidentie l, était constructible à court terme et

n’était pas desservi. Il a été acquis en novembre 2012

(avant-contrat en janvier 2012), au taux de 102,26 $ le

mètre carré.

Le zonage permet un usage multifamilial de 2 à 6

étages. Depuis, le promoteur a revendu une partie des lots à des constructeurs.

Nous considérons toutefois ce terrain supérieur au sujet en terme de localisation, étant à l’intérieur d’un secteur

recherché de Longueuil, compte tenu de la proximité du Boisé du Tremblay et de la gare de train de banlieue.

La transaction 14 implique quinze lots totalisant une

superf icie de 45 166,2 mètres carrés ou 486 166 pieds

carrés, avantageusement localisés sur le boulevard du

Quartier à Brossard, adossés au golf de Brossard et face au

futur projet TOD QUARTIER.

Ce terrain a été acquis pour la construction d’un complexe

immobilier d’envergure qui sera connu sous le nom de

Jardins du quartier dont les 1 393 unités seront réparties en

46 bâtiments de faible, moyenne et haute densités.

Ces terrains ont été acquis en février 2016 au taux de 133,73 $ le mètre carré ou 12,42 $ le pied carré.

Parmi les ventes relevées, nous considérons la transaction 12 la moins représentative, étant donné qu’il s’agit d’un

terrain de seulement 9 851,5 mètres carrés.

La limite supérieure provient de la vente 11 (249,65 $ le mètre carré), ce qui peut s’expliquer par le fait que ces

terrains ont été acquis pour la continuation du projet de développement Quartier Trinité Deux. Cette vente sera

considérée avec une certaine réserve.

Les ventes 13 et 14 sont jugées les plus représentatives, toutefois leur localisation est supérieure à celle de

l’emplacement à l’étude.



ÉVALUATION


Afin de prendre en considération la date de vente de chacun des terrains, un ajustement devra être apporté. Pour

ce faire, nous avons consulté les données figurant aux tableaux ci-dessous, provenant de Centris, démontrant

l’évolution du marché de la revente pour des résidences unifamiliales ainsi que des unités en copropriété situées

sur la Rive-Sud, pour les années 2011 à 2015.

Aux fins de la présente analyse, nous avons donc considéré une indexation annuelle de 2,5% pour les ventes

effectuées avant janvier 2016, soit un taux mensuel de 0,21%. Pour les ventes effectuées après 2016, aucun

ajustement ne sera considéré.



ÉVALUATION


Un premier ajustement a été apporté à la vente pour la continuité du développement en cours.

Afin de prendre en considération la localisation des terrains analysés en comparaison à celui à l’étude, un

ajustement additionnel sera apporté aux ventes pour tenir compte de leur localisation supérieure à celle du sujet;

principalement pour la vente 13 à proximité de la gare de banlieue et la vente 14 à l’intérieur d’un secteur en plein

développement TOD QUARTIER.

Nous avons également effectué un ajustement à la vente 11 pour tenir compte de sa superficie inférieure et à la

vente 13 pour sa superficie supérieure.

Tel que démontré au tableau ci-dessous, après avoir effectué les ajustements nécessaires, les indices ajustés sont

respectivement de 99,86 $, 99,19 $ et 100,30 $ le mètre carré.

Ainsi, nous considérons les ventes 13 et 14 les plus représentatives et estimons que la valeur marchande pourrait

se situer à un taux de 100,00 $ le mètre carré sur une superficie de 56 638 mètres carrés.

Conclusion - Valeur marchande

Suite aux résultats obtenus par la méthode de comparaison et ce, en fonction d’un usage commercial ou résidentiel,

nous estimons la valeur marchande la plus probable du terrain identifié comme étant le lot 3 042 991, Cadastre

du Québec, sur le Rang des Vingt-Cinq Est à Saint-Bruno-de-Montarville (Qc), selon les conditions du marché

immobilier prévalant au 10 février 2016, à:

CINQ MILLIONS SIX CENT SOIXANTE MILLE DOLLARS

(5 660 000 $)

soit un taux de 100,00 $ le mètre carré

Le tout étant soumis au meilleur de notre connaissance, selon les faits connus en date de la rédaction du présent

document et en relation avec les clauses limitatives mentionnées dans ce dernier.


Lot 3 042 991, Rang des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-MontarvilleDossier RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE

NORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE

EN MATIÈRE D’ÉVALUATION

Références

Condition limitative

exceptionnelle: Modification ou dérogation nécessaire à une règle. Peut rendre

le rapport moins fiable.

Évaluation: “Opinion formelle sur la valeur .“

• Établie dans le cadre d’un contrat de service.

• Sur laquelle les parties identifiées peuvent se fonder

• Pour laquelle l’évaluateur accepte la responsabilité”

Hypothèse extraordinaire: “Hypothèse directement liée à un contrat de service précis qui, si

elle s’avère fausse, peut modifier les opinions ou les conclusions

de l’évaluateur.”

Normes généralement

reconnues en matière

d’évaluation: “Il s’agit du niveau de qualifications en matière de pratique

professionnelle qui touchent les enseignements, l’expérience et le

rendement professionnel actuels que des évaluateurs raisonnables

estimeraient justifiés.”

Rapport d’évaluation: “Ci-après, les types de rapports écrits s’appliquant à l’évaluation

d’un bien immobilier:

Rapport narratif exhaustif - complet et détaillé; produit sans

invoquer une condition limitative exceptionnelle.

Rapport narratif - rapport détaillé dans lequel l’évaluateur invoque

une condition limitative exceptionnelle.

Narratif court - concis et contenant des descriptions courtes.

Formulaire - présentation uniformisée contenant des cases à

cocher et des zones de commentaires


Lot 3 042 991, Rang des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-MontarvilleDossier RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE

QUALIFICATIONS DE LYNE BOUCHARD

Statut

Évaluateur agréé pour la firme Raymond, Joyal, Cadieux, Paquette & Associés Ltée.

Études académiques

Université du Québec à Montréal

Expérience professionnelle

Évaluateur pour la firme Pierre Sirois & Associés 1987-1995

Évaluateur pour la firme Raymond, Joyal, Cadieux, Paquette & Associés Ltée depuis 1995

Corporations et

association professionnelle

Membre de l’Ordre des Évaluateurs agréés du Québec

Expérience spécifique

Évaluation pour fins de financement, de gains en capital, de succession.

Expertise de valeur marchande et analyse économique

Témoin expert devant le tribunal administratif du Québec (T.A.Q.) en évaluation foncière

Champs d’expertise

Immeubles industriels

Centres commerciaux et magasins entrepôts

Complexes d’habitations et résidences de personnes âgées

Édifices à bureaux

Concessionnaires automobiles

Bâtiments institutionnels


RAYMOND JOYAL CADIEUX PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE

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