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RAPPORT D'EXPERTISE

Mandant : Office des Poursuites Genève

Objet : Terrain avec maison individuelle & garage

Situation de l’immeuble : Chemin du Pré-Roset 23

Commune : GENTHOD

Propriétaire : LIGUER-LAUBHOUET Arnaud Sylvain

TABLE DES MATIERES

1. DONNEES DU PROBLEME

2. ANNEXES

3. RENSEIGNEMENTS COMPLEMENTAIRES

4. DETERMINATION DE LA VALEUR DE L'OBJET

ETUDES & EXPERTISES IMMOBILIERES

Route de Drize 2 – CP 1852 – 1227 Carouge

Tel. 022/308 19 28 – Fax 022/308 19 29 www.regies.ch

EXPERTISE Arnaud Sylvain LIGUER-LAUBHOUET - GEOFICO SA

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1. DONNEES DU PROBLEME

1.1 En général

Mission : Expertise de la parcelle 1219

Visite des lieux : Le 4 octobre 2016 en présence des forces de l’ordre et des

représentants de l’Office des poursuites de Genève

Commune : GENTHOD (25)

Feuille : 12

Parcelle n° : 1219

Propriétaire : LIGUER-LAUBHOUET Arnaud Sylvain

Situation : Chemin du Pré-Roset 23

Bâtiments : Habitation un logement n° 658

Garage privé n°659

Surface cadastrale : 1583 m2

Surfaces bâtiments : 130 m2 – 36 m2

Mentions : Aucunes sur extrait 1219

Niveaux du bâtiment: 3 (sous-sol, rez, combles)

Forme juridique : En nom

Servitudes : Différentes servitudes en charge (voir feuillet 1219 joint)

Hauteur des constructions

Restriction d’affectation

Gages immobiliers : 1er rang - CHF 300’000.00 - cédule hyp. au porteur – 20.08.1976

Porteur PAX, SOCIETE SUISSE D’ASSURANCES SUR LA VIE

2ème rang - CHF 170’000.00 - cédule hyp. au porteur – 20.08.1976

Profite des cases libres

Annotations : Aucunes sur extrait 1219

Assurance : INFORMATIONS NON OBTENUES

Objets à cadastrer : Pas de nouveaux objets à notre connaissance

Divers : Maison vacante.

Etat locatif de la propriété : CHF. 0.00/an

*Valeur locative totale retenue : CHF. 55’000.00/an


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2. ANNEXES

- Plan d'ensemble 1:2500

- Extraits du plan cadastral 1:1000 & 1 :500

- Etat descriptif 1219

- Extrait du registre foncier 1219

- Prises de vue de la propriété

3. RENSEIGNEMENTS COMPLEMENTAIRES

3.1 Du terrain

3.1.1 Situation : - La commune de Genthod, où se trouve la propriété, est au nord du

canton, à env. 7.0 km du centre de Genève. Elle est bordée à l’est par

le Lac Léman au sud par la commune de Bellevue, à l’ouest par la

commune de Collex-Bossy et au nord par la commune de Versoix.

- La propriété se situe dans le quartier « Le Chena » et est comprise dans

un périmètre délimité par le chemin des Moissons à l’ouest, la route de

Rennex au nord et à l’est et le chemin du Pré-Roset au sud.

- La plupart des services et des commerces ainsi que les écoles se situent

à env. 0.5 km à l’est dans le centre de Genthod.

- Les transports publics principaux (lignes ND & V) se situent à la route de

Valavran – arrêt Genthod Village, à env. 0.5 km.

- La distance à la gare CFF de Genthod-Bellevue est d’env. 1.5 km.

- La distance à l’aéroport de Cointrin est d’env. 2.0 km.

- La distance à l’entrée de l’autoroute de contournement R.N. 1a

(bretelle de Bellevue) est à env. 1.5 km.

3.1.2 Environnement : - Zone 5

La 5e zone est une zone résidentielle destinée aux villas où des exploitations agricoles peuvent

également trouver place ; l'activité professionnelle du propriétaire ou de l'ayant-droit peut être

admise (gabarit max. 10 m). NB. La parcelle est entourée au nord-ouest et au sud-est par les zones de développement 5 et 4B.

3.1.3 Orientation : - 360°

- Ensoleillement : bon

- Vue : dégagée

3.1.4 Nuisance : - Importante – (secteur exposé au bruit - OPB : bruit des avions)

3.1.5 Topographie - Parcelle en forme de parallélogramme

- Pas de pente apparente importante sur l’ensemble de la parcelle

3.1.6 Utilisation (C.U.S.): - env. (252/1583) = 0.16 (servitudes restrictives existantes, voir Registre foncier)

3.1.7 Viabilisation : - Complète

Accessibilité : - Chemin du Pré-Roset

Raccordements : - Existants : EU, EC, eau, électricité, téléphone, TV


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3.2 Du (des) bâtiment (s)

3.2.1 Nature : - La maison 658, de plan rectangulaire, a été réalisée sur trois niveaux

principaux au milieu des années 1960.

- L’accès principal à la villa se fait depuis le sud de la parcelle.

- Un garage 659 pouvant accueillir deux véhicules, se situe au nord-est

de la parcelle. Un portique relie le garage à la villa.

- La maison distribue au rez-de-chaussée, un hall d’entrée, un salon avec

cheminée d’angle ouvert sur la salle à manger, une cuisine

entièrement équipée située en partie en véranda, un w.c. visiteurs, une

salle de bain et une chambre. Au 1er étage, un hall distribuant un w.c.

visiteurs (problème d’humidité), une chambre principale avec terrasse,

et une salle de bain complète, une 2ème chambre avec une salle de

douche, une 3ème chambre et une salle de bain.

Au sous-sol; une grand local avec accès à l’extérieur, un carnotzet et

cave à vins, un local chaufferie, un local citerne, un local buanderie.

3.2.2 Construit(s): - Milieu des années 1960

3.2.3 Rénové(s): - Production de chauffage (date non connue)

3.2.4 Cubes SIA (norme 116): - Maison : - env. 1260 m3

- Garage : - env. 110 m3

3.2.5 Surface brute exploitable : - env. 252 m2 (sans le sous-sol)

NB. N’ayant pas à disposition tous les plans d’architectes ou un relevé précis des lieux, le cube SIA a été calculé uniquement sur la

base de la visite, de l’extrait cadastral et des documents à disposition. Une certaine imprécision peut donc demeurer dans

l’approche du calcul de la valeur intrinsèque.

3.2.6 Distribution int. : - Sous-sol Hall, 1 local avec sortie sur l’extérieur, 1 carnotzet et cave à vins,

1 local chaufferie, 1 local citerne, 1 local buanderie.

Surface brute de plancher, env. 130 m2

- R.d.c. Hall-entrée, 1 w.c. visiteurs, 1 cuisine ouverte sur véranda, 1 salon

avec cheminée d’angle & salle à manger, 1 chambre, 1 salle

de bain.


- 1er, combles Hall, 1 w.c. visiteurs, 1 chambre principale avec terrasse et salle de

bain, 1 chambre et salle de douche, 1 chambre, 1 salle de bain.


- Surcombles Non accessibles

* * *


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3.3 Etat de l'immeuble (descriptif succinct)

3.3.1 Structure : - Construction mixte, excavée, comprenant une partie en maçonnerie

lourde et une partie en béton armé. Pas de fissures apparentes.

- Fondations réalisées apparemment par radier général.

- Murs porteurs en béton, plots ciment ou similaire.

- Murs de façade également en plots ciments ou similaire.

- Angles de la villa côté entrée, réalisés en pierre de taille ou similaire.

- Dalles d'étage en béton armé.

- Escaliers intérieurs et escalier extérieur en béton armé.

- Bon vieillissement de la structure, en général.

3.3.2 Enveloppe : - Toiture ventilée traditionnelle à deux pans principaux, isolation par faux-

plafond entre les combles et surcombles (à vérifier).

- Charpente, avec pannes, chevrons et lattage, avant toit lambris.

- Couvertures, tuiles plates mécaniques.

- Façades en crépi, état satisfaisant.

- Ferblanterie en cuivre, conforme et en bon état.

- Véranda en structure métallique et PVC, vitrage isolant, située au nord

de la villa et desservant la cuisine.

- Isolation thermique et phonique de la villa, en général conforme

(enveloppe réalisée apparemment en double peau ou similaire).

- Etanchéité de la villa en général en bon état, trace d’humidité relevée

dans le w.c. visiteurs au 1er étage et dans la véranda au rdc.

- Etanchéité du sous-sol et des combles, conforme à vue.

- Menuiseries extérieures et intérieures en bois, fenêtres et portes fenêtres

avec double vitrage. Vélux au 1er - combles.

- Volets pour les fenêtres et portes fenêtres en bois, vétustes.

- Protection extérieure des fenêtres ne comportant pas de volets ainsi que

garde-corps des balcons, en fer forgé ou similaire.

- Degré de finition et entretien en général, satisfaisants.


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3.3.3 Aménagements int. : - Galandages traditionnels en brique de terre cuite, plâtre ou similaire.

- Revêtement des murs du sous-sol : peinture, boiserie.

- Revêtement des murs du r.d.c. – 1er : peinture, crépi, paille d’avoine.

- Revêtement des murs de la cuisine : faïence et peinture.

- Revêtement des murs des salles d’eaux : faïence et peinture.

- Revêtement des sols du sous-sol : ciment brut et carrelage.

- Revêtement des sols du r.d.c. – 1er : parquet et carrelage.

- Revêtement des sols de la cuisine : carrelage.

- Revêtement des sols des salles d'eaux : carrelage.

- Revêtement des sols des chambres : parquet.

- Revêtement des plafonds : peinture et faux-plafond.

- Portes de séparation en bois peint, sur cadres aisseliers peint.

- Porte palière en bois massif verni.

- Degré de finition général, de qualité satisfaisante.

3.3.4 Equipements : - Salle de bain au r.d.c : lavabo et baignoire.

- W.C. visiteurs au r.d.c. : lavabo, wc.

- Salle de bain au 1er : lavabo double, douche, baignoire, bidet, wc.

- Salle de bain au 1er : lavabo, baignoire.

- W.C. visiteurs au 1er : lavabo, wc (problème important d’humidité).

- Salle de douche au 1er : lavabo, bac à douche.

- Cuisine entièrement agencée et équipée, comprenant notamment :

évier, armoires de rangement et appareils ménagers.

- Installation électrique incrustée dans les murs, conforme.

- Production de chaleur à mazout VIESSMANN, état neuf et boiler Elcalor.

- Distribution par radiateurs.

- Ventilation naturelle dans la cuisine.

- Cheminée d’angle située dans le séjour (à vérifier).

- Equipement complet et en état, en général.


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3.3.5 Aménagements ext.: - Chemin d’accès en revêtement bitumineux.

- Aire d'accueil devant le garage, prévue pour plusieurs véhicules, réalisée

également en revêtement bitumineux.

- Garage pouvant accueillir deux véhicules avec porte coulissante en bois.

- Toiture à deux pans avec faux-plafond plat, revêtement en tuiles plates.

- Muret en limite de propriété avec haie.

- Portail d’accès et clôture en métal, en mauvais état entretien.

- Points lumineux dans le jardin (candélabres), à vérifier.

- Plantations d'arbres (divers feuillus, conifères et divers arbustes),

partiellement entretenues.

- La partie pelouse est une étendue en herbe se rapprochant d’un pré.

- En général, entretien moyen des aménagements extérieurs.

3.4 Appréciations générales

3.4.1 Bâtiment : - Moyenne

3.4.2 Aménagements ext.: - Moyenne, bonne

3.4.3 Rénovations : - Prévoir à court terme le contrôle de la production et de la distribution du

chauffage et de l’eau. Contrôler et traiter les problèmes d’humidité au rdc

dans la véranda et au 1er étage dans les w.c. visiteurs. Prévoir un

nettoyage complet de la villa, du garage et des aménagements extérieurs.

- Prévoir à moyen terme le rafraichissement des peintures intérieures et

extérieures (murs, boiseries, volets, etc.).

NB. : Nous n’avons examiné ni la charpente, ni les autres parties de la construction qui sont cachées, couvertes ou défectueuses, si bien que

nous ne sommes pas en mesure de confirmer que ces parties sont en bon état ou exemptes de dommages ou de défauts. De plus, compte

tenu de l’époque de construction et des rénovations possibles du/des bâtiments, un diagnostic substances dangereuses serait nécessaire.

3.4.4 Situation : - Moyenne

Favorable : Parcelle située en zone villas et aux abords de terrains

agricoles.

Parcelle proche des commodités de transports (autoroute,

gare, aéroport).

Défavorable : Parcelle distante du centre de Genève.

Parcelle subissant les nuisances directes liées au couloir aérien.

* * *


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4. DETERMINATION DE LA VALEUR DE L'OBJET

4.1 Valeur de remplacement

411 Coût de reconstruction maison 658 1260 m3 900,00 Fr. 1'134’000,00 Fr.

412 Coût de reconstruction garage 659 110 m3 250,00 Fr. 27’500,00 Fr.

413 Aménagements extérieurs 1417 m2 80,00 Fr. 113’400,00 Fr.

414 Taxes et frais d'introduction (411à 413) 5 % 64’000,00 Fr.

1'338’900,00 Fr.

414 Vétusté 35% de 411+412+413+414 % 468’600,00 Fr.

870’300,00 Fr.

TOTAL VALEUR DE REMPLACEMENT 870’300,00 Fr.

4.2 Valeur du terrain (1583 m2)

421 45% (45/55) de la valeur de remplacement (sans vétusté) 1'095’500,00 Fr.

422 Estimation selon marché (700,00 Fr. /m2) 1'108’100,00 Fr.

TOTAL VALEUR DU TERRAIN (421+422)/2 1'101’800,00 Fr.

4.3 Valeur intrinsèque

431 Valeur de remplacement 870’300,00 Fr.

432 Valeur du terrain 1'101’800,00 Fr.

TOTAL VALEUR INTRINSEQUE 1'972’100,00 Fr.

==============

4.4 Valeur de rendement *

441 Valeur locative brute annuelle acceptée 55’000,00 Fr.

442 Charges admises 15 % % 8’250,00 Fr.

443 Valeur locative nette 46’750,00 Fr.

444 Capitalisé à 4.00 % net 1'168’000,00 Fr. (4.71 brut)

TOTAL VALEUR DE RENDEMENT 1'168’000,00 Fr.

==============

Taux de base Int. Hyp. retenu 1.75%

Supplément au TIH maison individuelle 1.00%

Supplément TC âge + de 40 ans 1.25%

Taux retenu 4.00%


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4.5 Valeur vénale

Compte tenu de la nature l’objet, considéré pour un usage propre et non à des fins de rendement,

la valeur vénale retenue par l’expert est basée sur la valeur intrinsèque.

Valeur retenue arrondie : (VI=VV) 1'970’000,00 Fr.

==============

4.6 Stabilité de la valeur

4.6.1 Favorable : Conjoncture à ce jour encore intéressante pour ce type de propriété à

connotation familiale notamment au niveau de la surface et de la forme

de la parcelle.

4.6.2 Défavorable : Servitudes restrictives ne permettant pas en l’état une densification

supplémentaire importante de l’existant sans division parcellaire.

4.7 Possibilités de réalisation au moment de l'expertise

4.7.1 A la location: Très moyenne

4.7.2 A la vente : Moyenne, bonne

4.7.3 Amélioration de ces possibilités en cas de rénovations ? Oui

4.7.4 Le terrain non construit peut-il être mis en valeur par lui-même ? Oui (voir restrictions servitudes)

5. CONCLUSION

Fort de ce qui précède, l'Expert admet que la propriété citée en titre, sise chemin du Pré-Roset 23, sur la commune de

Genthod, faisant l'objet du présent rapport en son état actuel, peut être estimée, en tant que parcelle avec maison

individuelle et garage, compte tenu de ce qui a pu être examiné, de la situation et de l'environnement, pour une valeur

vénale de :

1'970’000,00 Fr.

Fait à Genève, le 31 octobre 2016 Pour l'Expert :

Flavio BRISOTTO Régisseur et courtier en immeubles diplômé Expert immobilier - Membre CEI – USPI


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VUE DEPUIS SUD-EST VUE DEPUIS LE SUD-EST

VUE DEPUIS L’OUEST VUE DEPUIS L’OUEST

VUE DEPUIS L’EST VUE DEPUIS LE NORD


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VUE DEPUIS LE NORD VUE DEPUIS LE NORD

CARNOTZET SOUS-SOL LOCAL CHAUFFERIE SOUS-SOL

SEJOUR RDC CUISINE RDC


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ENTREE ET SEJOUR RDC CHAMBRE RDC

CHAMBRE PRINCIPALE 1ER SDB PRINCIPALE 1ER

TERRASSE 1ER CHAMBRE PRINCIPALE CHAMBRE 1ER


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SALLE DE DOUCHE 1ER CHAMBRE 1ER

SALLE DE DOUCHE 1ER TOILETTES VISITEURS 1ER

GARAGE N°659 GARAGE N°659


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