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Douala 1 Plan d'Occupation du Sol

COMMUNAUTE URBAINE DE DOUALA Douala Urban Council

DOUALA RÉGLEMENT DE L’OCCUPATION DES SOLS


Table des matières

DOUALA 1 POS : Ensemble des Communes 5

Commune de Douala I 7 TITRE I – DISPOSITIONS GENERALES 9 TITRE II – DISPOSITIONS SPECIFIQUES 13

ZONE A 1 13 ZONE A 2 14 ZONE A 3 15 ZONE A 5 16 ZONE A 6 17 ZONE A 10 18 ZONE A 11 19 ZONE B-1 20 ZONE B-2 22 ZONE C 2 23 ZONE C 4 23 ZONE C 7 23 ZONE D-1 24 ZONE D-3 24 ZONE D-4 24

Plan. Commune de Douala I 25

Commune de Douala II 27 TITRE I – DISPOSITIONS GENERALES 29 TITRE II – DISPOSITIONS SPECIFIQUES 33

ZONE A-4 33 ZONE A 5 34 ZONE A6 35 ZONE A-10 36 ZONE A 11 37 ZONE B-1 38 ZONE B-2 40 ZONE C 4 41 ZONE C-5 41 ZONE D-1 42 ZONE D-3 42

POS : Commune de Douala II 44

Commune de Douala III 46 TITRE I – DISPOSITIONS GENERALES 47 TITRE II – DISPOSITIONS SPECIFIQUES 51

ZONE A6 51 ZONE A-7 52 ZONE A-9 53 ZONE A-10 54 ZONE A 11 55 ZONE B-1 56 ZONE C-1 57 ZONE C 4 58 ZONE C-5 58 ZONE C-7 58 ZONE D-1 59 ZONE D-3 59

POS : Commune de Douala III 61

Commune de Douala IV 63 TITRE I – DISPOSITION GENERALES 65 TITRE II – DISPOSITIONS SPECIFIQUES 69

ZONE A-7 69 ZONE A-8 70 ZONE A-10 71 ZONE A 11 72 ZONE B-1 73 ZONE C-1 75 ZONE D-1 76 ZONE D-2 76 ZONE D-3 76

POS : Commune de Douala IV 78

Commune de Douala V 80 TITRE I – DISPOSITION GENERALES 82


TITRE II – DISPOSITIONS SPECIFIQUES 85 ZONE A-7 85 ZONE A-8 86 ZONE A-9 87 ZONE A-10 88 ZONE A 11 89 ZONE B-1 90 ZONE B-2 92 ZONE C-1 93 ZONE C-6 94 ZONE D-1 95 ZONE D-3 95

POS : Commune de Douala V 97

Commune de Douala VI 99 TITRE I – DISPOSITIONS GENERALES 101 TITRE II – DISPOSITIONS SPECIFIQUES 104

ZONE A-10 104 ZONE A 11 105 ZONE D-2 106

POS : Commune de Douala VI 107

Récapitulatif des dispositions par zone 109

A propos du règlement et de son utilisation 111 Comment se servir du règlement ? 112


Présentation du document

Ce document, préparé pour la Communauté urbaine de Douala, fait suite à l’étude du Plan Directeur d’Urbanisme de la ville. Il concerne les « Plans d’occupation des sols » (POS) applicables à chacune des 6 Communes. Le document regroupe les articles de chaque règlement sous deux « titres » : dispositions générales et dispositions spécifiques. Il contient par ailleurs le document graphique (POS) de l’ensemble des Communes (ci-après) ainsi que ceux de chaque Commune.

Un tableau récapitulatif des dispositions réglementaires par zone figure en fin de document ainsi qu’une notice sur l’utilisation du règlement.


POS : Ensemble des Communes



Commune de Douala I Règlement de l’occupation des sols

Fev.2012


TITRE I – DISPOSITIONS GENERALES

La Communauté Urbaine de Douala est compétente pour toutes les questions relatives à la conception, l’étude, les modifications éventuelles du P.O.S.

Le Délégué de la Communauté Urbaine de Douala par l’intermédiaire de ses services est compétent pour tout ce qui concerne l’application des prescriptions du P.O.S.

Article 1. Champ d’application territorial du P.O.S.

Le présent règlement dont les dispositions s’appliquent aux personnes de droit public ou privé, s’applique à l’ensemble des six communes de la ville de Douala.

Article 2. Portées respectives du règlement et des autres législations relatives à l’occupation des sols

Le présent règlement fait référence dans sa mise en œuvre aux différentes lois, décrets et règlements, et arrêtés qui définissent le régime foncier et domanial au Cameroun.

Le présent règlement annule et remplace toutes les dispositions contenues dans le « Programme d’aménagement de la ville de Douala » établi en 1959, et dans tous les autres documents d’urbanisme de Douala.

Article 3. Autorisation de construire et d'implanter

Toute personne désirant réaliser une construction, un aménagement ou une démolition devra obtenir une autorisation validée par la municipalité et délivrée par la Communauté Urbaine de Douala. Les conditions réglementaires à appliquer sont l’objet du présent règlement.

Article 4. Division du territoire en zones

Le territoire couvert par le plan d’occupation des sols est divisé en zones correspondant à différentes vocations ou spécificités:

Zones urbaines Zone A 1 : Centre ville, commerces, artisanat et habitat. Zone A 2 : Quartier administratif et d’affaires. Zone A 3 : Zone évolutive d’accueil d’hôtels et bureaux.

Zone A 4 : Quartier ancien, d’habitat dense et désordonné. Zone A 5 : Quartier ancien résidentiel. Zone A 6 : Zone mixte centrale (Habitat, artisanat, commerce et petites industries). Zone A 7 : Futurs centres secondaires. Zone A 8 : Zone mixte (Habitat, artisanat, commerce et petites industries). Zone A 9 : Lotissements ou opérations d’habitat spécifiques. Zone A 10 : Zone à vocation principalement résidentielle. Zone A 11 : Habitat spontané, et non tramé. Zones bordant les grands axes Zone B 1 : En cœur de ville. Zone B 2 : En zone résidentielle et en entrée de ville. Zones d’activité et de service Zone C 1 : Activités industrielles. Zone C 2 : CBD. Zone C 3 : Activités portuaires. Zone C 4 : Activités ferroviaires. Zone C 5 : Activités aéroportuaires. Zone C 6 : Stockage et traitement des déchets. Zone C 7 : Sécurité – armée et police. Zones naturelles Zone D 1 : Zones inondables. Zone D 2 : Espaces protégés. Zone D 3 : Espaces verts urbains aménagés. Zone D 4 : Réserves pour des aménagements futurs particuliers.


Zones de la Commune de Douala I

Zones A Zones B Zones C Zones D A 1 B 1 C 2 D 1 A 2 B 2 C 3 D 3 A 3 C 4 D 4 A 5 C 7 A 6 A 8

A 10 A 11

A chacune de ces zones et de ces secteurs s’appliquent les règlements correspondant exprimés au Titre II.

Si une parcelle est située à cheval sur deux zones, elle bénéficie du règlement de la zone la plus favorable.

Article 5. Accès et voirie

Dans l’ensemble des zones, pour être constructible, un terrain doit être accessible par une voie carrossable publique ou privée.

La voie doit être en bon état et permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre les incendies, et de la collecte des ordures ménagères.

La desserte par des voies piétonnes ne répondant pas aux conditions énumérées ci-dessus peut être étudiée au cas par cas (aspects sanitaire, sécuritaires…).

Lorsque les voies se terminent en impasse, un dispositif permettant de faire demi-tour doit être aménagé. Si ce dispositif n’est pas faisable, la voie en impasse ne doit pas dépasser 40 mètres de long.

L'article 3 des dispositions spécifiques apporte les compléments nécessaires pour la zone en question. Par voie d'accès s'entend l'ensemble constitué par la chaussée, les trottoirs et les accotements le cas échéant.

Article 6. Desserte par les réseaux

Alimentation en eau potable

Dans l’ensemble des zones, toute construction nouvelle doit obligatoirement être branchée sur le réseau de distribution d’eau potable s’il existe.

En cas d’absence de réseaux d’eau potable, la parcelle devra être située à une distance maximum de 300 mètres d’une borne fontaine publique.

Assainissement Eaux usées.

Dans l’ensemble des zones, toute construction nouvelle doit obligatoirement être raccordée au réseau d’assainissement public s’il existe. En cas d’absence de réseau public, la construction doit être dotée d’un dispositif d’assainissement individuel soumis au préalable à l’autorisation de l’administration. Le dispositif doit être conçu de manière à permettre un raccordement au réseau collectif lorsqu’il sera crée.

Les eaux industrielles doivent faire l’objet d’un traitement préalable.

Eaux pluviales.

Dans l’ensemble des zones, l’évacuation des eaux pluviales doit se faire vers le réseau public. Les aménagements nécessaires au bon écoulement des eaux pluviales de la parcelle doivent être prévus. En cas d’absence ou d’insuffisance de réseau public, le demandeur doit prévoir l’aménagement nécessaire au bon écoulement des eaux pluviales vers le réseau naturel.

Article 7. Stationnement

Les places de stationnement de véhicules automobiles requises à l'article 7 des dispositions particulières seront impérativement implantées sur la parcelle du maître d'ouvrage. En cas d'impossibilité majeure, le maître d'ouvrage financera la réalisation des places manquantes sur une parcelle voisine à une distance maximale de 100 m. du terrain.

Outre le stationnement des véhicules automobiles, il sera prévu sur chaque parcelle une place de stationnement pour deux roues par 100m2 de plancher construit.


Article 8. Implantation des constructions

Les façades en limite séparative ne présenteront aucune ouverture à l'exception de jours de souffrance en châssis fixes et constitués de matériaux translucides de type pavés de verre. Le cas échéant, ces jours de souffrance pourront être obturés par l'édification d'une construction sur la parcelle voisine, sans recours possible du propriétaire du fonds.

Lorsqu'une zone prescrit une implantation obligatoire sur l'alignement ou avec un retrait obligatoire, sur une profondeur donnée, et si cette prescription ne permet pas l'utilisation totale des la surface de plancher définie par le COS, le maître d'ouvrage est autorisé à réaliser un ou plusieurs autres sur sa parcelle.

Article 9 : Grands axes (Zones B1 et B2)

Les zones B1 et B2 longent les axes définis par la grande maille de voirie du PDU. Le règlement relatif à ces zones, concerne uniquement les parcelles donnant directement sur ces voies, et s'applique sur une profondeur de 30 mètres par rapport à l'alignement, quelle que soit la profondeur de la parcelle.

Les parcelles d'angle, concernées à la fois par B1 et B2, bénéficieront du règlement le plus avantageux pour elles.

Des divergences entre l'ouverture des voies sur le terrain et leur représentation graphique du POS, ne nécessiteront pas l'engagement d'une procédure de révision du POS. La cartographie sera actualisée en conséquence des nouveaux tracés.


TITRE II – DISPOSITIONS SPECIFIQUES

ZONE A 1

Description du caractère de la zone.

La zone A-1 correspond à une zone urbaine du cœur de ville dans laquelle se mélangent activités à caractère commercial, activités à caractère artisanal et habitat.

Article 1. Occupations et utilisations du sol interdites

- Les établissements commerciaux de plus de 1000 m2

- Les établissements industriels et artisanaux de plus de 400 m2 et qui sont nuisibles à l’environnement

- Les dépôts et entrepôts si ils dépassent 400 m2

- Les dépôts de déchets et matériaux nuisibles à l’environnement

Article 2. Occupations et utilisations du sol soumises à autorisation spéciale

- Les établissements recevant du public et ayant une destination culturelle, sociale ou religieuse

- Les points de distribution de carburant

CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL

Article 3. Largeur minimum des voies d’accès

La largeur de la voie d’accès à la parcelle ne peut être inférieure à 10 mètres.

Article 4. Possibilités d’utilisations du sol

Surface minimum des terrains

Front minimum des terrains

Emprise au sol maximale

COS maximum

200 m2 6 m 85% 2,50

Article 5. Hauteur maximale des constructions

Hauteur maximale Nombre d’étages maximum

21 m 5


par rapport aux voies publiques et privées

- Les constructions construites en ordre continu doivent être implantées à l’alignement des voies. - Les constructions isolées peuvent être implantées à l’alignement des voies ou en retrait de 3 m.

par rapport à l’alignement des voies.

par rapport aux limites séparatives

- Les constructions peuvent être implantées le long des limites séparatives sur une profondeur de 30 m. maximum. Au-delà, elles doivent en être séparées d’une distance au moins égale à la moitié de la hauteur et minimale de 2 m. La façade ne doit pas comporter de baies.

- Les constructions non contiguës de la limite séparative doivent en être séparées d’une distance au moins égale à la moitié de la hauteur et minimale de 2 m.

par rapport aux autres sur la même propriété

Deux constructions non contiguës installées sur la même parcelle doivent respecter un écart entre l’une et l’autre supérieur à la moitié de la hauteur la plus haute des deux constructions et jamais inférieure à 3 m. La distance avec un bâtiment annexe ou un garage doit être de 3 m. minimum.


Une place de stationnement au minimum par construction doit être prévue, puis :

Unités d’habitation 1 place / 100 m2 de plancher construit avec un

minimum d'une place par logement

Etablissement recevant du public 1 place / 25 m2 de plancher construit

Autres types de construction 1 place / 50 m2 de plancher construit

Article 8. Espaces libres et plantations

Sans objet


ZONE A 2


La zone A-2 correspond à la zone urbaine du cœur de ville qui regroupe la majorité des bâtiments administratifs et d’affaires.


- Les établissements commerciaux et artisanaux de plus de 400 m2 et nuisibles à l’environnement

- Les établissements industriels

- Les dépôts et entrepôts












COS maximum

400 m2 10 m 60% 4,50



43 m 12



Par rapport à l’alignement des voies, les constructions doivent être implantées en retrait de 3 m. minimum


Par rapport aux limites séparatives, les constructions doivent être implantées à une distance au moins égale au 1/6ème de la hauteur de la façade, avec un minimum 3 m.


Deux constructions non contiguës installées sur la même parcelle doivent respecter un écart entre l’une et l’autre supérieur à la moitié de la hauteur la plus haute des deux constructions et jamais inférieure à 6 m.

La distance avec un bâtiment annexe ou un garage doit être de 3 m. minimum.








Sans objet


ZONE A 3


La zone A-3 correspond à une zone urbaine liée aux activités portuaires et dont la vocation future est d’accueillir hôtels et bureaux


- Les établissements industriels, artisanaux et commerciaux de plus de 400 m2 et nuisibles à l’environnement

- Les dépôts et entrepôts de plus de 400 m2












COS maximum

400 m2 10 m 70% 3,50



34 m 9



Par rapport à l’alignement des voies, les constructions doivent être implantées avec un retrait de 3 m. obligatoire.


- Les constructions peuvent être implantées le long des limites séparatives sur une profondeur de 20 m maximum. Au-delà, elles doivent en être séparées d’une distance au moins égale au 1/6ème de la hauteur et minimale de 2 m. La façade ne doit pas comporter de baies.

- Les constructions non contiguës de la limite séparative doivent en être séparées d’une distance au moins égale au 1/6ème de la hauteur et minimale de 3 m.







Autres types de construction 1 place / 25 m2 de plancher construit avec un



Sans objet


ZONE A 5


La zone A-5 correspond à une zone urbaine du cœur de ville à caractère principalement résidentiel.



- Les établissements artisanaux et industriels de plus de 100 m2, qui ne sont pas liés à une habitation, et qui sont nuisibles pour l’environnement

- Les dépôts et entrepôts de plus de 100 m2 et non liés à une habitation












COS maximum

200 m2 8 m 60% 1,50



27 m 6



Par rapport à l’alignement des voies, les constructions doivent être implantées en retrait de 3 m. ou de 5 m. obligatoirement.


Les constructions peuvent être implantées sur la limite séparative, ou à une distance au moins égale à la moitié de la hauteur de la façade (minimum 3 m.).


Deux constructions non contiguës installées sur la même parcelle doivent respecter un écart entre l’une et l’autre supérieur à 6 m.



Unités d’habitation 1 place / 175 m2 de plancher construit avec un minimum

d'une place par logement




50% de la surface du terrain, déduction faite de l’emprise des constructions, doit être aménagée en jardin planté en pleine terre.

La parcelle aménagée doit comprendre au minimum un arbre d’ornement pour 100 m2 de surface non construite.


ZONE A 6


La zone A-6 correspond à une zone urbaine du cœur de ville mixte.

Les habitations sont mêlées aux activités à caractère artisanal, commercial et aux petites industries.


- Les établissements commerciaux, industriels et artisanaux de plus de 200 m2 et qui sont nuisibles à l’environnement













COS maximum

200 m2 6 m 70% 2,25



18 m 4


par rapport aux voies publiques et privées - Les constructions construites en ordre continu doivent être implantées à l’alignement des voies.

- Les constructions isolées peuvent être implantées le long des voies ou en retrait de 3 m. par rapport à l’alignement des voies.


- Les constructions peuvent être implantées le long des limites séparatives sur une profondeur de 20 m maximum. Au-delà, elles doivent en être séparées d’une distance au moins égale à la moitié de la hauteur et minimale de 2 m. La façade ne doit pas comporter de baies.













La parcelle aménagée doit comprendre au minimum un arbre d’ornement.


ZONE A 10


La zone A-10 correspond à la zone urbaine à vocation principalement résidentielle.

Les activités commerciales et artisanales sont de dimension modeste.


- Les établissements industriels, artisanaux et commerciaux de plus de 400 m2 et qui sont nuisibles à l’environnement












COS maximum

200 m2 6 m 60% 1,50



18 m 4



Les constructions doivent être implantées en retrait de 3 m ou 5 m par rapport à l’alignement des voies.


- Les constructions peuvent être implantées le long des limites séparatives sur une profondeur de 20 m maximum. Au-delà, elles doivent en être séparées d’une distance minimale de 2 m. La façade ne doit pas comporter de baies.

- Les constructions non contiguës de la limite séparative doivent en être séparées d’une distance minimale de 2 m.

- Les immeubles de 3 étages doivent être séparés de la limite séparative d’une distance minimale égale à la moitié de la hauteur de sa façade.











ZONE A 11


La zone A-11 est non tramée et occupée par de l‘habitat spontané.

Elle devra faire l’objet d’une opération de restructuration.

Dans l’état, la réglementation provisoire suivante doit guider la délivrance de permis de construire.

La parcelle concernée doit cependant répondre préalablement aux critères suivants :

- accès direct à partir de la parcelle sur une voie aménagée et carrossable d’une largeur minimum de 8 m.

- front minimum du terrain de 6 m.















COS maximum

150 m2 6 m 60% 1,50



14 m 3


















ZONE B-1


La zone B-1 correspond à la zone bordant les grands axes urbains en cœur de ville, elle s'impose à toutes les parcelles ayant un accès sur la voie, sur une profondeur de 30m.

Elle offre les mêmes droits à construire que la zone traversée en arrière de la voie, majorés légèrement, mais impose des formes urbaines particulières (front urbain).















COS maximum

Voir art. 4 de la zone adjacente




+0,5




+ 3,40m


+ 2



Les constructions doivent être implantées, en ordre continu et en retrait de 3 mètres par rapport à l’alignement des voies obligatoire, sur une profondeur de 12m. Ce retrait sera utilisé impérativement en servitude de galerie commerciale couverte, sur les voies traversant les zones A1, A2, A3 et A4.


- Les constructions doivent être implantées le long des limites séparatives sur une profondeur de 12 m maximum. Au-delà, elles doivent en être séparées d’une distance au moins égale au 1/6ème de la hauteur et minimale de 2 mètres. La façade ne doit pas comporter de baies.

- Les constructions doivent être implantées en ordre continu, et doivent être implantées sur les limites séparatives au moins sur une des limites séparatives. Une servitude pourra être maintenue de l'autre côté, d'une largeur minimale égale à 1/6ème de la hauteur, avec un minimum de 3m.


- Deux constructions non contiguës installées sur la même parcelle doivent respecter un écart entre l’une et l’autre supérieur à a moitié de la hauteur la plus haute des deux constructions et jamais inférieure à 6 m.

- La distance avec un bâtiment annexe ou un garage doit être de 3 mètres minimum.









Sans objet


ZONE B-2


La zone B-2 correspond à la zone bordant les grands axes urbains en zone résidentielle et en entrée de ville. Elle s'impose à toutes les parcelles ayant un accès sur la voie concernée, sur une profondeur de 30m.

Elle offre les mêmes droits à construire que la zone traversée en arrière de la voie, mais impose des formes urbaines particulières : ordre continu, front urbain.















COS maximum







Voir art. 5 de la zone adjacente Voir art. 5 de la zone adjacente



Les constructions doivent être implantées, en ordre continu et en retrait de 3 mètres par rapport à l’alignement des voies.


- Les constructions doivent être implantées le long des limites séparatives. Au-delà, elles doivent en être séparées d’une distance au moins égale au 1/3 de la hauteur et avec un minimum de 2 mètres. La façade ne doit pas comporter de baies.

- Les constructions ne pouvant être implantées sur les limites séparatives sur l'ensemble du front de la parcelle, devront l'être sur au moins une des deux limites séparatives. Une servitude pourra être maintenue de l'autre côté, d'une largeur minimale égale à 1/6ème de la hauteur, avec un minimum de 2m


- Deux constructions non contiguës installées sur la même parcelle doivent respecter un écart entre l’une et l’autre supérieur à la moitié de la hauteur la plus haute des deux constructions et jamais inférieure à 6 m.









Sans objet


ZONE C 2


La zone C-2 correspond à la zone de développement du CBD.

Se reporter au règlement du plan d’aménagement de la zone.

ZONE C 4


La zone C-4 correspond aux terrains réservés aux activités ferroviaires.

Se reporter aux autorités responsables de la gestion de la zone

ZONE C 7


La zone C-7 « de service et sécurité » correspond aux terrains réservés à la police et à l’armée.



ZONE D-1


La zone D-1 correspond aux zones inondables de la commune. Elle est donc inconstructible.

Tout type d’aménagement ou de construction est interdit tant qu’une autorisation d’occupation particulière n’a pas été fournie par les autorités compétentes et la mise à jour du P.O.S. effectuée.

ZONE D-3


La zone D-3 correspond aux espaces verts urbains de la commune.


- Toute construction à usage d’habitation, de commerce, de bureaux ou industriel

- Tous dépôts ou entrepôt



- Les aménagements à usage public de jardins, terrains de sport ou de loisirs

- Les constructions nécessaires à la pratique des activités

- Les habitations indispensables pour la sécurité et le gardiennage des installations

ZONE D-4


La zone D-4 correspond aux espaces verts qui constituent des réserves pour des aménagements futurs particuliers.



Plan. Commune de Douala I



Commune de Douala II Règlement de l’occupation des sols

Fev.2012
















Zones de la Commune de Douala II


Zones A Zones B Zones C Zones D

A-4 B-1 C-4 D-1

A-5 B-2 C-5 D-3

A-6

A-10

A-11

A chacune de ces zones et de ces secteurs s’appliquent les règlements correspondant exprimés au Titre II













Dans l’ensemble des zones, toute construction nouvelle doit obligatoirement être raccordée au réseau d’assainissement public s’il existe. En cas d’absence de réseau public, la construction doit être dotée d’un dispositif d’assainissement individuel soumis au préalable à l’autorisation de l’administration. Le dispositif doit être conçu de manière à permettre un raccordement au réseau collectif lorsqu’il sera crée.


Eaux pluviales.






Les façades en limite séparative ne présenteront aucune ouverture à l'exception de jours de souffrance en châssis fixes et constitués de matériaux translucides de type pavés de verre. Le cas


échéant, ces jours de souffrance pourront être obturés par l'édification d'une construction sur la parcelle voisine, sans recours possible du propriétaire du fonds.

Lorsqu'une zone prescrit une implantation obligatoire sur l'alignement ou avec un retrait obligatoire, sur une profondeur donnée, et si cette prescription ne permet pas l'utilisation totale des la surface de plancher définie par le COS, le maître d'ouvrage est autorisé à réaliser un ou plusieurs autres sur sa parcelle.







ZONE A-4


La zone A-4 correspond à la zone urbaine du cœur de ville occupée par un habitat ancien, dense et désordonné.


- Les établissements artisanaux et commerciaux de plus de 200 m2 nuisibles à l’environnement

- Les établissements industriels de plus de 100 m2 et nuisibles à l’environnement













COS maximum

150 m2 6 m 70% 1,50



par rapport aux voies publiques et privées Par rapport à l’alignement des voies, les constructions doivent être implantées en retrait de 3 m.


- Les constructions peuvent être implantées le long des limites séparatives sur une profondeur de 20 m maximum. Au-delà, elles doivent en être séparées d’une distance au moins égale à 2 m. La façade ne doit pas comporter de baies.

- Les constructions non contiguës de la limite séparative doivent en être séparées d’une distance au moins égale à 2 m.






Autres types de construction 1 place / 100 m2 de plancher construit avec un minimum d'une place par logement





14 m 3


ZONE A 5


La zone A-5 correspond à une zone urbaine du cœur de ville à caractère principalement résidentiel.



- Les établissements artisanaux et industriels de plus de 100 m2, qui ne sont pas liés à une habitation, et qui sont nuisibles pour l’environnement

- Les dépôts et entrepôts de plus de 100 m2 et non liés à une habitation












COS maximum

200 m2 8 m 60% 1,50



27 m 6



Par rapport à l’alignement des voies, les constructions doivent être implantées en retrait de 3 m. ou de 5 m. obligatoirement.


Les constructions peuvent être implantées sur la limite séparative, ou à une distance au moins égale à la moitié de la hauteur de la façade (minimum 3 m.).











La parcelle aménagée doit comprendre au minimum un arbre d’ornement pour 100 m2 de surface non construite.


ZONE A6


















COS maximum

200 m2 6 m 70% 2,25



18 m 4



- Les constructions isolées peuvent être implantées le long des voies ou en retrait de 3 m. par rapport à l’alignement des voies.

















ZONE A-10

















COS maximum

200 m2 6 m 60% 1,50



14 m dans la zone de A10 de BONADOUMA II, BABYLONE et NGANGUE et

18 m ailleurs

3 étages dans la zone de A10 de BONADOUMA II, BABYLONE et NGANGUE et

4 étages ailleurs


















ZONE A 11






















COS maximum

150 m2 6 m 60% 1,50



14 m 3


















.

ZONE B-1


















COS maximum





+0,5




+ 3,40m


+ 2


















Sans objet


ZONE B-2


















COS maximum
























Sans objet


ZONE C 4




ZONE C-5


La zone C-5 correspond aux terrains réservés aux activités aéroportuaires.



ZONE D-1




ZONE D-3





- Tous dépôts ou entrepôt







POS : Commune de Douala II



Commune de Douala III Règlement de l’occupation des sols
















Zones de la Commune de Douala III



A-6 B-1 C-1 D-1

A-7 C-4 D-3

A-9 C-5

A-10 C-7

A-11














Dans l’ensemble des zones, toute construction nouvelle doit obligatoirement être raccordée au réseau d’assainissement public s’il existe. En cas d’absence de réseau public, la construction doit être dotée d’un dispositif d’assainissement individuel soumis au préalable à l’autorisation de l’administration. Le dispositif doit être conçu de manière à permettre un raccordement au réseau collectif lorsqu’il sera créé.


Eaux pluviales.






Les façades en limite séparative ne présenteront aucune ouverture à l'exception de jours de souffrance en châssis fixes et constitués de matériaux translucides de type pavés de verre. Le cas


échéant, ces jours de souffrance pourront être obturés par l'édification d'une construction sur la parcelle voisine, sans recours possible du propriétaire du fonds.

Lorsqu'une zone prescrit une implantation obligatoire sur l'alignement ou avec un retrait obligatoire, sur une profondeur donnée, et si cette prescription ne permet pas l'utilisation totale de la surface de plancher définie par le COS, le maître d'ouvrage est autorisé à réaliser un ou plusieurs autres sur sa parcelle.







ZONE A6














Article 4. Possibilités d’utilisation du sol




COS maximum

200 m2 6 m 70% 2,25



18 m 4



- Les constructions construites en ordre continu doivent être implantées à l’alignement des voies. - Les constructions isolées peuvent être implantées le long des voies ou en retrait de 3 m. par

rapport à l’alignement des voies.

















ZONE A-7


La zone A-7 correspond à une zone urbaine destinée à devenir un centre secondaire.

Le présent règlement lui permet d’accueillir commerces et services et de développer une morphologie urbaine adaptée à son futur statut.



- Les établissements industriels et artisanaux de plus de 200 m2 et nuisibles à l’environnement













COS maximum

200 m2 6 m 80% 2,50



par rapport aux voies publiques et privées Les constructions doivent être implantées en retrait de 3 m. par rapport à l’alignement des voies.


- Les constructions peuvent être implantées le long des limites séparatives sur une profondeur de 30 m maximum. Au-delà, elles doivent en être séparées d’une distance au moins égale au 1/3 de la hauteur et minimale de 2 m. La façade ne doit pas comporter de baies.

- Les constructions non contiguës de la limite séparative doivent en être séparées d’une distance au moins égale au 1/3 de la hauteur et minimale de 2 m.



La distance avec un bâtiment annexe ou un garage doit être de 3 mètres minimum.



Unités d’habitation 1 place / 100 m2 de plancher construit avec un minimum d'une place par logement




Sans objet.


32 m 7


ZONE A-9


La zone A-9 correspond à la zone urbaine occupée par des lotissements ou des opérations d’habitat spécifiques.

Se reporter au règlement spécifique existant.


ZONE A-10

















COS maximum

200 m2 6 m 60% 1,50



18 m 4


















ZONE A 11






















COS maximum

150 m2 6 m 60% 1,50



14 m 3


















ZONE B-1


















COS maximum




Voir art. 4 de la zone adjacente +0,5




+ 3,40m


+ 2

















Sans objet


ZONE C-1


La zone C-1 correspond aux terrains réservés à l’implantation des activités industrielles.

Pour les secteurs occupés par la MAGZI, se reporter aux autorités compétentes pour la réglementation en vigueur

Pour les autres secteurs, le présent règlement doit s’appliquer


- Toute forme d’habitation

- Les bureaux non liés aux activités industrielles


- Les bureaux directement liés aux installations industrielles

- Les logements nécessaires à la sécurité et au gardiennage des installations industrielles










COS maximum

200 m2 6 m 50% Sans objet


Sans objet.



Les constructions doivent être implantées en retrait de 10 mètres par rapport à l’alignement des voies.


Les constructions doivent être séparées des limites séparatives d’une distance au moins égale à la moitié de la hauteur et minimale de 5 mètres.

par rapport aux autres sur la même propriété Sans objet.




Autres types de construction 1 place / 10 postes


Sans objet


ZONE C 4




ZONE C-5


La zone C-5 correspond aux terrains réservés aux activités aéroportuaires.


ZONE C-7


La zone C-7 « de service et sécurité » correspond aux terrains réservés à la police et à l’armée.



ZONE D-1




ZONE D-3





- Tout dépôt ou entrepôt







POS : Commune de Douala III



Commune de Douala IV Règlement de l’occupation des sols


TITRE I – DISPOSITION GENERALES












Zones urbaines Zone A 1 : Centre-ville, commerces, artisanat et habitat. Zone A 2 : Quartier administratif et d’affaires. Zone A 3 : Zone évolutive d’accueil d’hôtels et bureaux.


Zones de la Commune de Douala IV



A-7 B-1 C-1 D-1

A-8 D-2

A-10 D-3

A-11
















Eaux pluviales.









ZONE A-7



















COS maximum

200 m2 6 m 80% 2,50
















Sans objet.


32 m 7


ZONE A-8


La zone A-8 correspond à la zone urbaine dite « mixte ».

Les activités à caractère artisanal, commercial et les petites industries sont mêlées aux habitations.















COS maximum

200 m2 6 m 60% 3




- Les constructions isolées peuvent être implantées le long des voies ou en retrait de 3 m. par rapport à la limite des voies.
















21 m 5


ZONE A-10

















COS maximum

200 m2 6 m 60% 1,50



18 m 4


















ZONE A 11






















COS maximum

150 m2 6 m 60% 1,50



14 m 3
















50% de la surface du terrain, déduction faite de l’emprise des constructions, doit être aménagée en jardin planté en pleine terre


ZONE B-1


















COS maximum





+0,5




+ 3,40m


+ 2


















Sans objet


ZONE C-1




















COS maximum



Sans objet.







Sans objet.






Sans objet


ZONE D-1




ZONE D-2


La zone D-2 correspond aux zones naturelles protégées de la commune.

Aucune autorisation de construire ne peut être accordée dans cette zone.

ZONE D-3












POS : Commune de Douala IV



Commune de Douala V Règlement de l’occupation des sols


TITRE I – DISPOSITION GENERALES















Zones de la Commune de Douala V


A-7 B-1 C-1 D-1

A-8 C-6 D-3

A-9

A-10

A-11
















Eaux pluviales.







ZONE A-7



















COS maximum

200 m2 6 m 80% 2,50
















Sans objet.


32 m 7


ZONE A-8


La zone A-8 correspond à la zone urbaine dite « mixte ».

Les activités à caractère artisanal, commercial et les petites industries sont mêlées aux habitations.















COS maximum

200 m2 6 m 60% 3




- Les constructions isolées peuvent être implantées le long des voies ou en retrait de 3 m. par rapport à la limite des voies.
















21 m 5


ZONE A-9


La zone A-9 correspond à la zone urbaine occupée par des lotissements ou des opérations d’habitat spécifiques.

Se reporter au règlement spécifique existant.


ZONE A-10

















COS maximum

200 m2 6 m 60% 1,50



18 m 4


















ZONE A 11






















COS maximum

150 m2 6 m 60% 1,50



14 m 3
















50% de la surface du terrain, déduction faite de l’emprise des constructions, doit être aménagée en jardin planté en pleine terre


ZONE B-1


















COS maximum





+0,5




+ 3,40m


+ 2


















Sans objet


ZONE B-2


















COS maximum
























Sans objet


ZONE C-1




















COS maximum



Sans objet.







Sans objet.






Sans objet


ZONE C-6


La zone C-06 correspond aux terrains réservés au stockage et au traitement des déchets.



ZONE D-1




ZONE D-3












POS : Commune de Douala V



Commune de Douala VI Règlement de l’occupation des sols
















Zones de la Commune de Douala VI



A-10 D-2

A-11
















Eaux pluviales.







Lorsqu'une zone prescrit une implantation obligatoire sur l'alignement ou avec un retrait obligatoire, sur une profondeur donnée, et si cette prescription ne permet pas l'utilisation totale de la surface de


plancher définie par le COS, le maître d'ouvrage est autorisé à réaliser un ou plusieurs autres sur sa parcelle.







ZONE A-10

















COS maximum

200 m2 6 m 60% 1,50



18 m 4


















ZONE A 11






















COS maximum

150 m2 6 m 60% 1,50



14 m 3


















ZONE D-2


La zone D-2 correspond aux zones naturelles protégées de la commune.

Aucune autorisation de construire ne peut être accordée dans cette zone.


POS : Commune de Douala VI


Récapitulatif des dispositions par zone


A propos du règlement et de son utilisation

DESCRIPTION DU REGLEMENT

Le document est divisé en deux titres :

Le titre I, « Dispositions générales » concerne l’ensemble des zones identifiées dans le P.O.S.

Le titre II regroupe les dispositions particulières applicables aux différentes zones.

Le titre I contient les informations suivantes :

Champ d’application territorial, portées respectives du règlement, liste de zones attribution des compétences.

Il présente aussi des dispositions réglementaires : conditions d’accès, voirie, et desserte par les réseaux, stationnement.

Cette présentation a été adoptée afin d’alléger le document et le rendre plus lisible. Cette logique est celle qui a guidé la rédaction de la réglementation du Plan Dorian utilisé à Douala, car le Titre I contient tout un ensemble de dispositions applicables à l’ensemble du territoire communal.

Le Titre II présente une brève description de chaque zone, suivie de huit articles. Certains articles (4 et 6) contiennent différentes dispositions mais relevant d’une même thématique.

Le premier concerne les possibilités d’utilisation des sols : surface des terrains, front minimum, emprise au sol, et C.O.S.

L’article 6 concerne lui l’implantation des constructions ; il précise à la fois à quelle distance des limites de la parcelle sur la voie, des parcelles voisines et des autres constructions installées sur la même parcelle, la construction peut être implantée.


Comment se servir du règlement ?

Soit un terrain à construire. On le repère sur le plan : il appartient à une zone identifiée par une couleur et par un sigle (ex. : A-1). On se reporte au règlement ci-après, qui donne les différentes règles pour la zone concernée.

Description du « caractère de la zone »

Il s’agit d’une brève description qui résume les spécificités de la zone

Article 1 : Occupations et utilisations du sol interdites

Cet article indique les types d’occupations du sol qui sont interdits dans la zone

Article 2 : Occupations et utilisations du sol soumises à autorisation spéciale

Cet article indique les types d’occupations du sol qui sont autorisés « sous conditions » et donc soumises à une autorisation spéciale.

Article 3 : Largeur minimum des voies d’accès

Cet article indique la largeur minimum de la voie d’accès à la parcelle pour que cette dernière soit constructible. La largeur de la voie comprend, la chaussée, les accotements, les servitudes pour réseaux divers.

Article 4 : Possibilités d’utilisation du sol

Cet article permet de calculer les possibilités d’utilisation du sol. Il indique tout d’abord la surface minimum de la parcelle ainsi que son front minimum c'est-à-dire sa façade sur rue.

L’article indique ensuite la surface maximum qui peut être construite : l’emprise au sol et le coefficient d’occupation du sol (COS).

L’emprise au sol correspond au pourcentage constructible (E) de la parcelle. On l’obtient en rapportant la surface au sol de la construction (Sc) à la surface du terrain à construire (E) : (Sc / (St).

Exemple. Soit une parcelle de 600m2 : si la construction occupe 150m2 on dit

que son emprise E=150m2 / 600m2 = 0,25 =25%. A l’inverse, si le règlement indique que l’emprise doit être de 40%, la surface maximum construite au sol pour une parcelle de 600m2 sera : E= 600 x 40% = 240m2

.


Le Coefficient d’occupation du sol (COS) est le rapport de la somme des surfaces hors œuvre des planchers de cette construction (Sp) à la surface du terrain (St) sur laquelle elle doit être implantée : COS = Sp / St.

Exemple. Soit un terrain de 600m2 sur lequel est édifiée une construction de trois niveaux de 100m2 chacun, le Coefficient d’occupation du sol est : COS = 3 x 100m2 / 600m2= 0,5.

A l’inverse, si le règlement indique un COS de 0,4 on ne pourra construire sur un terrain de 600m2 situé dans cette zone, que : S = 0,4 x 600 = 240m2 maximum.

Article 5 : Hauteur maximale des constructions

Cet article indique La hauteur maximale que la construction ne doit pas dépasser et le nombre d’étages maximum autorisés. Le rez-de-chaussée n’est pas considéré comme un étage

Article 6 : implantation de la construction

Cet article précise à quelle distance doit être implantée la construction par rapport à la voie, aux parcelles voisines et aux autres constructions installées sur la même parcelle. Les tuyaux d'évacuation ou cabines de motorisation d'ascenseur ne sont pas comptabilisés dans la hauteur des bâtiments.

Article 7 : Stationnement

Cet article indique le nombre de places de stationnement à aménager dans la parcelle.


Article 8 : Espaces libres et plantations

Cet article vise à préserver la qualité de l’environnement. Il impose par exemple de planter au moins un arbre d’ornement sur la parcelle construite.

1

1 Document préparé par la DEPUDD de la CUN et Groupe Huit-AS Consultants - 2012

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