Rapport d’activités - entreprise, logement · Des dirigeants d’entreprise satisfaits 13 2. Une...

Société deDéveloppement

pour la Région deBruxelles-Capitale

Rapportd’activités



Organisme de droit publicRue Gabrielle Petit, 6 - 1080 Bruxelles Tél.: +32 2 422 51 11 - Fax: +32 2 422 51 [email protected] - www.sdrb.be

Éditeur responsable:Mme Mireille FRANCQ - Rue Gabrielle Petit, 6 - 1080 Bruxelles

Reproduction partielle ou totale interdite sans l’accord écrit de la SDRB

Numéros utiles:Commercialisation Expansion économique: +32 2 422 51 51Commercialisation Rénovation urbaine: +32 2 422 50 50Inventimmo: +32 2 422 50 34

Illustrations:ACB FACTORY: p. 24AIRPRINT: p. 6, 7, 12, 21, 23 & coverMarianne BEGAUX: p. 8CE DANSAERT: p. 24CE MOLENBEEK: p. 24Serge BRISON: p. 4, 5 & coverEUCLIDES: p. 24Foncière de l’Ecluse S.A. - Architecte : AAU - Impression d’artiste : M. DUGENY: p. 56,57GLOBAL VIEW: p. 1, 14, 15LA LUSTRERIE: p. 24M-BRUSSELS VILLAGE: p 24SDRB: p. 12, 16, 17, 20, 21, 22, 23, 24, 26, 27, 28, 34, 54, 56

La SDRB utilise du papier 100% recyclé sans chlore.Depuis 2001, le siège social de la SDRB est reconnu «entreprise éco-dynamique» par l’IBGE

imprimé en juin 2007

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Table des matières

Première partie: Présentation de la SDRB 51. Les missions et les compétences de la SDRB 72. Les organes de gestion de la SDRB : l’Assemblée générale et

le Conseil d’administration 83. Les services en bref 84. Le site www.sdrb.be 95. L’organigramme 9

Deuxième partie: La SDRB au service des entreprises et de l’emploi en Région de Bruxelles-Capitale 111. Des dirigeants d’entreprise satisfaits 132. Une enquête de satisfaction qui débouche sur une nouvelle

stratégie commerciale 143. Inventimmo.be 154. L’Agence Immobilière Economique 175. Les effets de l’application des nouveaux critères d’accueil 186. Le patrimoine immobilier pour entreprises 197. Quelques faits marquants dans le domaine de

l’expansion économique en 2006 228. La SDRB, active dans le réseau des centres d’entreprises bruxellois 249. Les incubateurs et leur «coupole» 28

Troisième partie: La SDRB face aux problèmes d’environnement et d’urbanisme en Région de Bruxelles-Capitale 291. L’urbanisme 312. Les Commissions de concertation 333. L’environnement 34

Quatrième partie: La SDRB et la rénovation urbaine 351. Immobilier pour personnes à revenu moyen 372. Aperçu des projets de la Rénovation urbaine 46

Cinquième partie: Les projets mixtes 591. Le projet “Tivoli” 612. Le projet “Bara-De Lijn” 613. Le projet “Compas” 62

Sixième partie: 651. Le bilan et compte de résultats 662. Commentaire du bilan et du compte de résultats 70

1. Vue aérienne du site Mercatorà Neder-Over-Heembeek

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1. Résidence «Les Brasseurs» à Koekelberg

2. Projet Amélie à Anderlecht

3. Projet Croix de Pierre à Saint-Gilles

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La SDRB est investie de deux missions principales: d’une part, attirer ou garder les contribuables dans la Région bruxelloise en construisant des logements à prix moyens et, d’autre part, créer de l’emploi en favorisant l’installation d’entreprises en leur fournissant des terrains ou des bâtiments.

La SDRB s’inscrit ainsi dans la ligne des priorités du Contrat pour l’Economie et l’Emploi signé par le gouvernement bruxellois et portant sur la période 2005-2010.

2006 fut pour la SDRB une année riche en changements et en activité intense.Après plus de 30 ans de présence active dans la Région, il était temps pour

besoins de nos clients.

Côté « entreprises », la SDRB a décidé de faire une analyse critique de l’orga-nisation et du fonctionnement de sa direction générale « Expansion économi-que ».

de satisfaction auprès des entreprises installées dans ses infrastructures immo-bilières.L’examen des résultats de cette enquête a débouché sur des plans d’actions très concrets tout en ayant à l’esprit le maître-mot « dialogue avec les entre-prises ».

-que, la mise en place d’un pôle technique, l’élargissement du service Inven-timmo et la mise en place de modules de services pour les entreprises.

Côté « logements », la SDRB a également fait réaliser une enquête de satisfac-tion auprès de tous les propriétaires d’un logement conventionné.Forte des résultats de cette enquête également réalisée par une société exté-rieure, la SDRB a mis en place un plan d’actions comprenant 2 volets : les actions urgentes et les actions particulières, de sorte à répondre aux attentes des propriétaires ou futurs propriétaires.

S’il est essentiel pour la SDRB d’insister sur l’aspect qualitatif des logements qu’elle construit ainsi que sur celui des infrastructures pour entreprises, il est également capital pour elle d’agir sur le plan quantitatif.En effet, la demande est grande et si nous voulons la satisfaire, nous devons pouvoir disposer de plus de terrains et de bâtiments.Mais nous sommes persuadés qu’avec le soutien du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, avec la collaboration des autorités communales et régio-nales et celle du secteur privé et sans oublier le dynamisme de son personnel, la SDRB fera mieux encore que par le passé pour augmenter le développement et l’attractivité de la Région bruxelloise.

Nous vous souhaitons une fructueuse lecture de ce rapport d’activités 2006.

Le mot du président et de

l’administrateur délégué

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1. Monsieur Luc Willame, président

2. Monsieur Julien Meganck, administrateur délégué

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3 facettes du siège social de la SDRB à Molenbeek-Saint-Jean

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Première partie:Présentation de la SDRB

1. Les missions et les compétences de la SDRB

2. Les organes de gestion

3. Les services en bref

4. Le site www.sdrb.be

5. L’organigramme

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1. Vue aérienne du complexe «Le Gosset» à Molenbeek-Saint-Jean

2. Salle du Conseil d’administration de la SDRB à Molenbeek-Saint-Jean

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1. Les missions et les

compétences de la

SDRB

Créée en 1974, la Société de Dévelop-pement pour la Région de Bruxelles-Capitale est un organisme de droit public chargé de l’exécution de la politique d’expansion économique et de rénovation urbaine de la Région de Bruxelles-Capitale.

La SDRB est chargée de deux missions principales :d’une part, l’analyse et la promotion du développement économique de la Région de Bruxelles-Capitale, via la Direction générale de l’Expansion économique;d’autre part, la construction de loge-ments pour des ménages à revenu moyen, via la Direction générale de la Rénovation urbaine.

En matière d’expansion économique, la SDRB a pour but d’attirer et de maintenir des entreprises industriel-les, artisanales et de services sur le territoire de la Région en leur offrant des infrastructures immobilières (ter-rains ou bâtiments) à des prix attrac-tifs.

Ce sont les services de la SDRB qui acquièrent, aménagent et gèrent ces possibilités d’implantation. Ils sou-mettent aussi au conseil d’adminis-tration les dossiers d’agrément des entreprises candidates à une implan-tation. Grâce à cette mission, la SDRB favorise l’emploi en Région bruxel-loise.

En matière de rénovation urbaine

1988), la SDRB met sur le marché des logements pour ménages à revenu moyen. Elle contribue ainsi à freiner l’exode urbain, à favoriser l’accès à

résidentielle de la Région et à rénover -

cit qualitatif en matière de logements, par une dégradation importante du patrimoine bâti ou par la présence de terrains non bâtis susceptibles d’être aménagés.La SDRB dispose d’un pouvoir géné-ral de suggestion, d’impulsion et de coordination. Elle peut effectuer des opérations immobilières, seule ou avec des partenaires du secteur privé. Elle est également autorisée par le gouvernement à exproprier des biens immeubles pour cause d’intérêt public.

1

21

La Région de Bruxelles-Capitale et les communes peuvent, pour leur

rénovation urbaine en relation avec les missions dont elle est chargée sta-tutairement.

Les missions, les compétences et le fonctionnement de la SDRB sont régis par l’ordonnance du 20 mai 1999 rela-tive à la Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale (Moniteur belge du 29 juillet 1999) et par les statuts de l’institution (Moni-teur belge du 5 février 2000) ainsi que par l’arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 1er juin 2006 relatif à l’octroi de subsides pour la mission de rénovation urbaine de la Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale (Moni-teur belge du 5 juillet 2006).

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2. Les organes de gestion

de la SDRB :

l’Assemblée générale

et le Conseil d’adminis-

tration

Conseil d’administration M. Luc WILLAME, PrésidentM. Julien MEGANCK

Administrateur délégué

Membres du Conseil d’administration :Représentants du secteur publicM. DECABOOTER P. M. DELVAUX L.M. DHONDT B.M. DIDDEN J.M. GOLDSTEIN Y.M. HENRY R.M. SIMONS H.M. STEVENS W.M. VAN LEEMPUTTEN B.Mme VANPEVENAGE A-M.

Représentants des entreprisesM. DE MEESTER J. M. FRANZEN C. M. MOREAU E.M. MICHEL D.M. WEILER M.Mme WERTH F.

Représentants des travailleursM. BONNEWIJN G.M. DEBATTY J. M. KNAEPENBERGH J.-P.M. VANDENABEELE P.M. VANCAUWENBERGE R.

(jusqu’au 14/07/06)M. CASTRO M. (dès le 14/07/06)M. VAN MUYLDER P.

Commissaires du gouvernement M. DINEUR H.M. DUBOIS S.

M. SMIT E.

3. Les services en bref

La SDRB est gérée au quotidien par une administration générale et par 3 directions générales :

- la direction générale des Servi-ces généraux.

- la direction générale de l’Expan-sion économique

- la direction générale de la Réno-vation urbaine

Le conseil de direction de la SDRB est composé de :

Administration généraleMme Mireille FRANCQ,

administratrice généraleM. Luk MICHIELS,

inspecteur général

Direction « Services généraux »M. Marc PION, directeur général

Direction « Rénovation urbaine »Mmes Mireille FRANCQ,

directrice généraleClara QUARESMINI,inspectrice générale

M. Luc BUSSENIERS, inspecteur général

Direction « Expansion économique »M. Luc DAEMS, directeur géné-

ral et administrateur général adjoint (admis à la retraite le 01/08/2006).

M. Dominique BASTENIER,inspecteur général

M. Claude SIMONIS, inspecteur général

Au 31 décembre 2006 la SDRB comp-tait un effectif de 127 personnes (dont 77 statutaires et 50 contractuels).

Madame Mireille FRANCQ, administra-trice générale entourée à gauche de Monsieur Luc DAEMS, directeur géné-ral et administrateur général adjoint et de Monsieur Marc Pion, directeur général des services généraux

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4. Le site www.sdrb.be

En 2006, le site web de la SDRB a été profondément remanié, signe d’une dyna-mique nouvelle. L’objectif de cette refonte était de rendre le site plus clair et plus convivial.La navigation d’une page à l’autre a été rendue plus facile et les menus ont été réorganisés.Au point de vue du contenu, le site met davantage en évidence les activités de la SDRB dans leur diversité.

Les statistiques de consultation montrent que le site attire de plus en plus de visiteurs

2005 2006 %

Nombre de visiteurs 420.887 458.594 +9%

Nombre de visiteurs moyen par jour 1.153 1.256 +9%

Nombre de pages visualisées 1.680.619 1.769.599 +5%

Nombre d’abonnés à la mailing list 7.481 10.100 +3%

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L’Expansionéconomique

Deuxième partie:La SDRB au service des entreprises et de l’emploi en Région de Bruxelles-Capitale

1 Des dirigeants d’entreprise satisfaits

2. Une enquête de satisfaction qui débouche sur

une nouvelle stratégie commerciale

3. Inventimmo.be

4. L’Agence Immobilière Economique

5. Les effets de l’application des nouveaux

critères d’accueil

6. Le patrimoine immobilier pour entreprises

7. Quelques faits marquants dans le domaine de

l’expansion économique en 2006

8. La SDRB, active dans le réseau des centres

d’entreprises

9. Les incubateurs et leur « coupole»

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1. Bâtiment Scania Belgium,sur le site Galilei à Neder-Over-Heembeek

2. Vue aérienne du site VW Belgium, à Forest

3. Bâtiment «Le Gosset» à Molenbeek-Saint-Jean

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1. Des dirigeants

d’entreprise satisfaits

Donnons la parole à quelques-uns d’entre eux :

Remo Pellichero, président-directeur général SABCA: «Nous avons eu un

de la SDRB, et ça c’est évidemment très apprécié par un industriel».

Paul Lenaerts, directeur géné-ral AUTOVISION s.a. (VW Belgium): «Autour d’une même table, la SDRB est parvenue à rassembler tous les acteurs économiques et politiques pour faire avancer très rapidement le projet».

Walter Mortelmans, managing direc-tor The RING RING COMPANY: «Il nous fallait davantage d’espace et nous

trouver une infrastructure. Je pro-poserais à toute entreprise désireuse de s’établir à Bruxelles de les contac-

d’autres services et facilités».

Peter Janssens, administrateur-délé-gué de SCANIA BELGIUM: «Nous cher-chions depuis 4 ans… Nous avons eu la chance de pouvoir nous adresser à la SDRB qui nous a énormément soute-nus et a veillé à ce qu’on obtienne les différents permis dans un très bref délai. Maintenant la collaboration se poursuit avec la SDRB essentielle-ment dans le cadre du recrutement du personnel».

Pierre Marcolini, administrateur délé-gué de «LES CHOCOLATS DE L’IRIS»(Chocolaterie Marcoloni): «La valeur ajoutée de la SDRB a été de proposer un terrain assez rapidement, un ter-rain correspondant à l’image que l’on veut donner chez Marcolini. Quand on

là, on n’en connaît pas les tenants et les aboutissants. Etre accompagné jusqu’au bout du processus, c’est peut-être la meilleure chose qui puisse vous convaincre à y venir».

Ces témoignages de satisfaction sont

de la SDRB et qui présente les activi-tés de l’institution dans le domaine de l’expansion économique.

3

SDRB14



2. Une enquête de

satisfaction qui

débouche sur une

nouvelle stratégie

commerciale

Dans le courant du premier semestre 2006, la SDRB a entamé un tournant résolument dynamique.Et pour commencer, la direction a fait réaliser une enquête de satisfaction par ICMA, société indépendante spé-cialisée en la matière.

Cette enquête portait sur 2 types d’entreprises :- les entreprises installées sur les

terrains et dans les bâtiments de la SDRB;

- les entreprises qui avaient con--

lement opté pour une autre localisation.

Dans les 2 cas, les sociétés ont été interrogées par téléphone et 90 sociétés ont répondu, soit un taux satisfaisant de 50 % des sociétés inter-rogées.

Sur base des résultats de cette

mieux les attentes des entreprises, un plan d’actions concret et une nou-velle stratégie commerciale ont été élaborés par les services de la SDRB.

Et le leitmotiv de la SDRB est désor-mais « l’écoute et le dialogue avec les entreprises ».Une organisation plus orientée « clients » a été mise en place. Un des dispositifs-clés est la désignation d’account managers dont le rôle est

d’être l’interface unique avec les sociétés.Les account managers visitent réguliè-rement les entreprises, écoutent leurs problèmes et relayent leurs interroga-tions auprès des services compétents de la SDRB ou de la Région.

En outre, pour répondre aux grandes préoccupations des entreprises en matière de sécurité et de propreté sur les sites où elles sont installées, un pôle technique a été mis sur pied. Il concrétise au quotidien un plan de sécurité (clôtures, éclairage, gardien-nage) et d’entretien des sites (tour-nées de nettoyage).

En ce qui concerne les problèmes de mobilité et de stationnement sur les sites SDRB, les account managers ontété chargés de mener des enquêtes

précis des entreprises : parking, transports en commun, horaires et arrêts de ces derniers, etc.

Un partenariat avec la STIB et De Lijn-

tion dans tous les parcs de la SDRB.Et des plans de déplacement d’entre-prises sont à l’étude avec l’IBGE et l’Administration de l’Equipement et des Déplacements du ministère de la Région de Bruxelles-Capitale.

L’enquête de satisfaction a également démontré que les entreprises espè-rent le développement de différents services sur les sites SDRB :- cafétéria;- crèche;- superette de proximité;

- blanchisserie.

Les services se penchent sur la faisa-bilité de modules de services et sti-mulent les entreprises à les intégrer dans leur projet d’implantation.

D’autres types de services sont aussi proposés : des tarifs « Irisnet »avantageux, la réduction des tarifs énergétiques par le biais d’une négo-ciation groupée, le développement des concepts de co-génération ou de production d’énergie solaire sur les toits des entreprises qui s’installent sur les sites SDRB.

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3. Inventimmo.be:la première banque de données de l’immobilierprofessionnelbruxellois

Accessible en ligne, Inventimmo.be, qui répertorie tous les ateliers, dépôts, locaux, terrains et bâtiments pour entreprises, a été élargi en 2006 à l’ensemble des besoins immobiliers professionnels.

Les acteurs immobiliers du secteur privé ont unanimement apporté leur collaboration à cet élargissement. Inventimmo.be est ainsi devenu le «one-stop shop» régional pour tous les besoins immobiliers profession-nels, qu’il s’agisse de terrains, d’ate-liers, de bureaux neufs ou anciens ou encore de commerces.Plus de 1,1 million de m² de bureaux disponibles en Région de Bruxelles-Capitale ont été ainsi mis en carte.

En ce qui concerne les commerces, une convention de collaboration a

partager les informations sur les com-

merces. Cet accord permet désormais -

lité des cellules commerciales dans les noyaux commerciaux couverts par ATRIUM.

L’élargissement d’Inventimmo à tous ces nouveaux biens s’est concrétisé par une augmentation de 56% des biens recensés, tout en garantissant la qualité et la fraîcheur de l’infor-

dans les 2 mois et 81 % dans le mois.

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1. Vue aérienne du bâtiment Lavoisier àMolenbeek-Saint-Jean

Nombre de consultations

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2003 2004 2005 2006

Tout

Commerce

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Avec l’inscription de nouvelles offres et le retrait de biens vendus ou loués, la banque de données se renouvelle au rythme de 3 à 4 % par semaine.

Accessible en ligne gratuitement pour tous, Inventimmo.be a fait l’objet en 2006 de 207.752 sélections.1.277 biens ont été recensés en 2006 par les collaborateurs d’Inventimmo.

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Renouvellement & Fraîcheur

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01/2006 - 01/2007semaine par semaine

Incomplet ou pas à jour

Mise à jour < 60 j.

Mise à jour < 30 j.

Renouvellement

7>12/2007

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4. L’Agence Immobilière

EconomiqueUn nouvel outil au service des entreprises :l’Agence Immobilière Economi-que (A.I.E.)

Si, auparavant, l’action de la SDRB se focalisait principalement sur l’instal-lation des entreprises sur ses propres sites, désormais grâce à la mise en place de l’Agence Immobilière Econo-mique (A.I.E.), la SDRB prête atten-tion à l’ensemble du marché.

L’A.I.E. a pour mission principale de stimuler l’implantation d’entreprises en Région bruxelloise et de réaliser un « matching » entre l’offre et la demande immobilière professionnelle privée.

Des relocation managers ont été recrutés par l’A.I.E. Ils sont chargés de prospecter les entreprises qui ris-quent de quitter la Région bruxel-loise.

grâce à leur inscription sur Inven-timmo.be, grâce à la consultation des ordres du jour des commissions de concertation ou suite aux contacts

avec l’Agence bruxelloise pour l’En-treprise (ABE).

L’Agence Immobilière Economique est une structure virtuelle qui regroupe les forces vives du service Inven-timmo, les relocation managers de la SDRB et l’équipe de relocalisation de l’ABE.

Son rôle est d’accompagner active-ment les entreprises vers des solu-tions optimales disponibles sur le marché privé.

En 2006, l’Agence Immobilière Eco-nomique a traité 124 dossiers :- 19 accompagnements actifs;- 105 accompagnements passifs.

29 sociétés restent en Région de Bruxelles-Capitale :- 9 se sont implantées sur des sites

de la SDRB; - 3 ont trouvé grâce à Inventimmo;- 17 ont trouvé par un autre

canal.

1. Le bâtiment de la société Elis, sur le site Quai d’Aa à Anderlecht

2 Vue partielle du site Martin àGanshoren

1 2

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5. Les effets de

l’application des

nouveaux critères

d’accueil

Fin 2005, le conseil d’administration

les critères d’accueil des entreprises, ceci en vue de soutenir les objectifs du Contrat pour l’Economie et l’Em-ploi et d’instaurer une plus grande

entreprises.En 2006, l’application des nouveaux critères a déjà eu un effet positif, tant au niveau des nouvelles socié-tés implantées que de la hausse des emplois générés.

Les sites de la SDRB

ERASMUS SUD

BARA/DE LIJN

ACB FACTORY

QUAI D’AA

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6. Le patrimoine

immobilier pour

entreprises

Au 31 décembre 2006, le patrimoine immobilier pour entreprises de la SDRB s’élevait à 193 hectares, ce qui repré-sente 31 % du patrimoine économique de la Région de Bruxelles-Capitale.Le patrimoine de la SDRB est réparti en 42 endroits différents de la Région.

Sur ces 193 hectares, le patrimoine commercialisé s’élevait à 147 hecta-res, dont:11,2 ha ont fait l’objet de vente;112,4 ha sont loués sous emphytéose;23,2 ha sont réservés pour des implan-tations futures.

14,8 hectares restaient immédiate-ment disponibles pour l’implantation des entreprises et 11 hectares étaient en phase de développement (il s’agit, en fait, principalement des projets de réaffectation des bâtiments Lavoisieret Birmingham).

Une partie de ce patrimoine n’est pas commercialisé : il s’agit des voiries, des zones et des ter-rains en cours de dépollution.

Dans le courant 2006, le conseil d’ad-ministration de la SDRB a agréé 41 nouvelles entreprises et a approuvé 9 extensions d’implantation.Les nouvelles implantations représen-tent 1.353 emplois supplémentaires sur nos sites.Parmi toutes ces entreprises nouvel-lement agréées, 6 viennent des autres régions du pays.

Au 31 décembre 2006, le nombre total d’entreprises installées dans les parcs et dans les bâtiments de la SDRB s’élevait à 212, ce qui repré-sente 14.890 emplois.

ARSENAL

LOCAL

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Situation détaillée du patrimoine immobilier pour entreprises au 31/12/2006

Parcs - terrains Adresse

Bempt 84.930 m² 0 m² Rue de Lusambo,11 - 1190 Forest

Bollinckx 32.012 m² 0 m² Rue Bollinckx - 1070 Anderlecht

Carli 31.452 m² 3.157 m² Rue Carli - 1140 Evere

Da Vinci 362.606 m² 2.968 m² Av. du Bourget - Bld Léopold III - 1140 Evere

Erasmus 201.366 m² 3.220 m² Route de Lennik - 1070 Anderlecht

Erasmus Sud 109.932 m² 29.917 m² Route de Lennik - 1070 Anderlecht

Etoile 9.402 m² 0 m² Rue de l’Etoile, 143 - 1180 Uccle

Evere 70.827 m² 0 m²

Galilei 173.119 m² 43.293 m² Av. Van Oss, 1 - 1120 Neder-Over-Heembeek

Gryson 17.601 m² 0 m² Av. E. Gryson - 1070 Anderlecht

Laerbeek 15.168m² 0 m² Av. du Laerbeek - 1090 Jette

Marly 38.245 m² 9.725 m² Chée de Vilvorde, 156 - 1120 Neder-Over-Heembeek

Martin 84.363 m² 0 m² Av. de Rusatira - 1083 Ganshoren

Meiser 8.904 m² 4.427 m² Chée de Louvain - 1030 Schaerbeek

Mercator 172.513 m² 0 m² Av. de Tyras - Av. de Béjar1120 Neder-Over-Heembeek

Meudon 38.438 m² 13.634 m² Chée de Vilvorde, 92 - 1120 Neder-Over-Heembeek

Noendelle 60.414 m² 4.948 m² Rue du Bassin Collecteur -1130 Schaerbeek

Poxcat 7.592 m² 0 m² Bld de l’Humanité, 114 - 1070 Anderlecht

Quai d’Aa 65.572 m² 6.716 m² Quai d’Aa - 1070 Anderlecht

Serkeyn 3.729 m² 0 m² Rue Serkeyn - 1090 Jette

Stalle 7.854 m² 0 m² Rue de Stalle - 1180 Uccle

Terre Neuve 757 m² 0 m² Rue Terre-Neuve - 1000 Bruxelles

Tweebeek 15.441 m² 3.605 m² Rue de Ransbeek, 218 - 1120 Neder-Over-Heembeek

Van Oss 7.610 m² 0 m² Chée de Vilvorde, 192 - 1120 Neder-Over-Heembeek

Vesalius 68.338 m² 19.739 m² Av. Ariane - 1200 Woluwé-Saint-Lambert

VW Automotive Park 54.959 m² 0 m² 1190 Forest

Total 1.743.144 m²* 145.349 m²

1

SDRB21


Bâtimentstotale commercia-

lisée

Voiries, espaces

verts

Arsenal - Etterbeek 10.864 m² 9.682 m² 1.182 m²

Bara-2 Gares - Anderlecht 16.128 m² - -

Bara-De Lijn - Anderlecht 9.369 m² - 9.708 m²

Birmingham - Molenbeek-St-Jean 6.045 m² - -

Chimiste - Anderlecht 6.430 m² 6.430 m² -

Compas - Anderlecht 10.126 m² - -

Gosset - Molenbeek-St-Jean 5.915 m² 5.915 m² -

Lavoisier - Molenbeek-St-Jean 42.400 m² 4.425 m² 19.358 m²

Maison des Patrons BoulangersMolenbeek-St-Jean

5.113 m² - -

Zwartebeek - Forest 18.000 m² - -

Tivoli - Neder-Over-Heembeek 21.883 m² - -

Tweebeek - Neder-Over-Heembeek 15.441 m² 5.478 m² 5.392 m²

TOTAL 167.714 m² 31.930 m² 35640 m²

3

4

2

1. Site Da Vinci à Evere

2. Vue aérienne du parc Erasmus Sud à Anderlecht

3. Site Martin à Ganshoren

4. Site Galilei à Neder-Over-Heembeek

Les secteurs représentés sur les sites de la SDRB

Alimentaire14%

Automobile1%

Chimique, pharma, médical, biotech

12%

Construction7%

Divers4%

Edition, Impression7%

Electronique4%

Engineering2%

Equipement industriel14%

Services8%

Textile2%

Transformation7%

Télécoms6%

Audiovisuel4%

Informatique8%

AlimentaireAutomobileChimique, pharma, médical, biotechConstructionDiversEdition, ImpressionElectroniqueEngineeringEquipement industrielServicesTextileTransformationTélécomsAudiovisuelInformatique

SDRB22



7. Quelques faits

marquants dans

le domaine de

l’expansion

économique en 2006

Quelques exemples de sociétésinstallées ou agréées pour s’ins-taller sur les infrastructures de la SDRB

Scania Assistance En octobre 2006, les activités de Scania Assistance ont été transférées sur le site de Scania à Neder-Over-Hembeek (parc pour entreprises Galilei).Ce transfert a nécessité la création de plusieurs postes de travail sur ce même site. Les installations Scania de Bruxelles, qui avaient été inaugu-rées en juin 2005, regroupent ainsi le siège de Scania Belgium, un centre de formation international, le point de distribution et de services régional de Scania Brussels, les bureaux de Scania bus, Scania Finance Belgium et Scania Assistance. Ce regroupement a permis le transfert du call center de France sur notre site bruxellois.

Renove ElectricRenove Electric a été agréée par le conseil d’administration de la SDRB pour s’implanter sur une parcelle de 37 ares sur le site Martin à Ganshoren.Cette société doit y ériger un bâti-ment de 1.500 m² qui utilisera les énergies renouvelables : récupéra-tion de l’eau de pluie et utilisation de l’énergie solaire pour la production d’électricité et de chauffage.

A l’origine, Renove Electric réalisait le câblage et l’assemblage de coffrets

électriques ainsi que des installations électriques.Mais la société entame actuellement

-tés vers les énergies renouvelables, notamment par l’assemblage sur mesure de panneaux photovoltaïques servant à la production d’énergie.L’extension de ses activités devrait permettre à Renove Electric d’enga-ger 27 personnes supplémentaires.

GFDI – Hearis – CPCEn 2006, le conseil d’administration de la SDRB a approuvé le projet d’im-plantation de la société GFDI-Hearis-CPC dans le nouveau parc de hautes technologies Erasmus Sud à Ander-lecht.

Le groupe GFDI-Hearis-CPC est spé-cialisé dans le secteur informatique et s’occupe de l’implantation des res-sources IT pour des mutualités et pour des entreprises privées.Ses activités recouvrent la conception et le développement de softwares, l’hébergement de données, la forma-tion des utilisateurs, etc.

Le groupe GFDI-Hearis-CPC, installé avenue Carton de Wiart à Jette, recherchait un nouveau terrain ou un

200 personnes. Il a opté pour une

implantation dans le futur parc de hautes technologies Erasmus Sud en raison du concept de ce parc, de sa bonne localisation, du nombre de par-kings et de la possibilité d’extension liée à la croissance des activités et des effectifs du groupe.

Le groupe y construira un bâtiment de 7.800 m² de surface utile sur 4 niveaux hors sol. Le bâtiment inté-grera des aspects ergonomiques, écologiques et esthétiques avec des matériaux durables et de qualité.par ailleurs, sous l’impulsion de la SDRB, une zone de services intégrée sera ouverte à l’ensemble des entre-prises du parc.Plusieurs pistes sont étudiées :

formation, …

Réaffectation réussie d’un ancien bâtiment industriel :le Birmingham

les acquisitions de la SDRB depuis 1999, date à laquelle la SDRB a racheté l’immeuble à la s.a. Saunier Duval. En 2003, la SDRB a fait appel

et mener à bien la rénovation de cet ensemble de 12.600 m².

2

1 3

SDRB23


La société mixte s.a. Birmingham, composée de la SDRB, de JCX Immo et de CIT Blaton, a démarré en août 2005 les travaux qui devraient se ter-miner à l’automne 2007. Le projet est mixte dans la mesure où il comprend une partie «logements» (39 apparte-ments) et une partie «surface d’acti-vités économiques» (4.000 m²) ainsi que 2.000 m² de bureaux.

Le coût global du projet est de 16.300.000 EUR : 65 % des surfaces du projet (soit les logements et les

par la société mixte via le partenaire privé et 35 % (soit les surfaces d’acti-

la Région de Bruxelles-Capitale.Le projet a été présenté à la presse en novembre 2006.

Inauguration d’un incubateur et d’une couveuse pour entre-prises dans la Maison Maritime

C’est en 2003 que la SDRB avait acheté ce bâtiment à la s.a. L’OREAL en par-tenariat avec l’ORBEM et la commune de Molenbeek-Saint-Jean.En 2004, un subside de 2.200.000 EURétait accordé par le gouvernement

bien les travaux de rénovation et de viabilisation du site.

Début 2005, l’ORBEM y ouvrait son Espace Ressources Emploi tandis que la commune de Molenbeek-St-Jean y lançait son centre communautaire maritime.

En mai 2005, la SDRB a inauguré un projet d’incubateur et de couveuse pour entreprises dans la Maison Maritime.

«Maison de l’Initiative», située au cœur de la Maison Maritime, comporte 7 modules réservés à la couveuse et 23 modules dédiés à l’incubateur.

Les très jeunes entreprises ou celles en voie de redéveloppement sont renvoyées dans l’incubateur, où elles peuvent s’installer à des prix très

permanent de leur projet. Les entre-prises qui n’ont pas encore démarré sont quant à elles intégrées dans la couveuse. Elles peuvent ensuite opter pour une installation dans un des cen-tres d’entreprises bruxellois ou déci-der de s’installer ailleurs.L’installation dans la couveuse et les conseils juridiques, économiques et administratifs qui y sont dispensés sont gratuits.

La Maison Maritime a été inaugurée en automne 2006 en présence des autorités communales et régionales et de la presse.

La crèche Gosset

Le projet de Crèche Gosset consiste en la création d’une crèche interentre-prises destinée à accueillir les enfants du personnel des PME implantées dans le complexe “Le Gosset”, sur le site de Tour & Taxis et dans le quartier. Ce projet s’inscrit dans le cadre de la politique de la SDRB visant à augmen-ter l’attractivité de ses terrains et de ses bâtiments pour entreprises.

2.Elle est située sur le site de Tour & Taxis. C’est l’a.s.b.l. Rire & Grandir-Groeien & Lachen qui est chargée d’en assumer la gestion. Cette a.s.b.l., qui peut se prévaloir d’une large expé-rience, développe un projet pédago-

crèche sera assuré par la SDRB ainsi que par les contributions des entre-prises et des parents des enfants qui fréquenteront la crèche. L’ouverturede la crèche est prévue en juin 2007.

Organisation des «journées de l’emploi» en collaboration avec l’ORBEM

La SDRB a organisé, en juin et octo-bre 2006, deux événements destinés à favoriser les rencontres entre les entreprises à la recherche de colla-borateurs et les personnes en quête d’emploi.Organisées dans le bâtiment Bara -Deux gares à Anderlecht, ces jour-nées intitulées «Entretien avec votre avenir» ont réuni la première fois 26 sociétés et la seconde 18.80 offres d’emploi ont été remplies à l’issue de la première édition, tandis qu’une cinquantaine de postes diffé-rents ont été proposés aux demandeurs d’emploi lors de la seconde édition.Au vu du succès de ces deux éditions, les entreprises ont déclaré qu’elles participeraient encore volontiers à une prochaine édition et qu’elles avaient presque toutes l’intention d’engager au moins une des personnes rencontrées.

Quelques témoignages des sociétés présentes:« formule très intéressante pour les employeurs …. »« plate-forme de rencontre (avec demandeurs d’emploi et employeurs) conviviale ! »« cette première expérience a permis de détecter un candidat probable »

5

1. Travaux d’aménagement du terrain Erasmus Sud à Anderlecht

2. Les bâtiments de la société Scania, Parc Galilei à Neder-Over-Heembeek

3. Vue partielle du site Martin à Ganshoren

4. Vue aérienne du site Vesalius à Woluwé-Saint-Lambert

5. Travaux sur le site Birmingham àMolenbeek-Saint-Jean4

8. La SDRB, active

dans le réseau des

centres d’entreprises

bruxellois

l’aide des fonds structurels européens (Urban et Objectif II) et la collabora-tion des communes concernées, la Région de Bruxelles-Capitale a lancé un programme de développement de centres d’entreprises visant à soute-nir les activités économiques locales dans des quartiers à revitaliser.Le programme « Objectif II » arri-

trouver les moyens nécessaires pour assurer la continuité des centres d’entreprises à partir du 1er janvier 2007. l’accueil et l’accompagnement des petites entreprises – missions par excellence des centres d’entreprises, qui la différencie des centres d’af-faires commerciaux – est tout à fait gratuit et ne peut pas être couvert par les revenus provenant de la mise à disposition de locaux.La Région de Bruxelles-Capitale, ayant soutenu les centres d’entreprise pen-dant la programmation européenne, a voulu pérenniser leurs activités en octroyant un subside de fonctionne-ment à chacun d’eux pour l’année 2007. La SDRB a été activement impli-

-ciers des centres.En 2006, la SDRB, au nom et pour le compte de la Région, a pris une par-ticipation dans le huitième centre d’entreprises, la s.a. Les Ateliers des Tanneurs.

1. Le centre d’entreprisesDansaert (Bruxelles-Ville)

En 2006, le centre d’entreprises Dan-saert a réalisé une augmentation de capital, entièrement souscrite par la Ville de Bruxelles.Au 31 décembre 2006, le centre accueillait 43 entités économiques et 13 associations, ce qui représentait un taux d’occupation de 86,5% et un total de 294 postes de travail, princi-palement dans les secteurs suivants: audiovisuel et photographie, commu-nication et publicité, formation et insertion, catering et nouvelles tech-nologies de l’information.Le guichet d’économie locale, pour sa part, a contribué à la création de 22 nouvelles entités économiques occu-pant globalement 36 personnes.

2. Le centre d’entreprisesde Molenbeek (Molenbeek-Saint-Jean)

Depuis 2006, le centre d’entreprises de Molenbeek exploite trois implan-tations:- Le bâtiment initial situé dans la

rue des Ateliers- Le deuxième bâtiment situé sur

la nouvelle place de la Minote-rie, qui a été inauguré au mois de juin 2006, mais pour lequel les premières petites entreprises avaient déjà marqué leur intérêt

- La Maison de l’Initiative située dans la rue Vandenbogaarde.

ACB Factor

Bruxelles

CE Molenbee

Bruxelles

Euclides

Bruxelles

SDRB24

illage Partenaire

Bruxelles

Les Ateliers des Tanneurs

Bruxelles

m-Brussels illage

Bruxelles

CE Dansaert

Bruxelles

La Lustrerie

Bruxelles

Au 31 décembre 2006, les trois sites hébergeaient au total 39 entités éco-nomiques et 2 associations, qui don-naient globalement de l’emploi à 99 personnes, pour la plupart dans le secteur du bâtiment et dans le sec-teur des nouvelles technologies de l’information.

Le guichet d’économie locale, de son côté, a contribué à la création de 52 petites entreprises occupant en tout 111 personnes.

3. Euclides (Anderlecht)Fin 2006, le centre offrait un héber-gement à 31 entités économiques et à 4 associations, soit une augmentation

2005. Elles occupaient globalement 140 personnes, principalement dans les secteurs du transport, du bâti-ment, du textile et de l’horeca.

Le guichet d’économie locale associé au centre a accompagné 14 starters dans la création de leur petite entre-prise (sans compter les nombreux autres conseils qui ont été donnés sans déboucher sur la création d’une entité économique). Ces start-ups ont procuré de l’emploi à 20 personnes.

4. Village Partenaire (Saint-Gilles)

Les travaux de rénovation du bâti-ment situé au numéro 150 de la rue Théodore Verhaegen ont été terminés

promotion intensive, le centre d’en-

des contrats avec 32 petites entre-prises en vue d’implantations dès le début de l’année 2007. C’est ainsi que le centre entamera l’année 2007 avec un taux d’occupation de prati-quement 100%.Le guichet d’économie locale, quant à lui, a contribué à la création de 21 petites entreprises représentant un total de 30 postes de travail.

5. m-Brussels Village (Schaerbeek)

Le 21 décembre 2006, le centre d’en-treprises m-Brussels Village a procédé à une augmentation de capital, sous-crite intégralement par ING Bank. De ce fait, le secteur privé reste juste en-dessous de la majorité dans le capital.Fin 2006, le centre hébergeait 62 enti-tés économiques. Celles-ci exerçaient principalement leur activité dans le secteur des nouvelles technologies de l’information et de la communication et elles procuraient du travail en tout à 131 personnes.

6. La Lustrerie (Schaerbeek)En 2006, d’importants travaux d’amé-nagement intérieur ont été réalisés à l’aide des fonds du programme Objectif II. Malgré les inconvénients provoqués par ces travaux, le centre hébergeait, au 31 décembre 2006, 7 entités économiques et 1 associa-tion. Celles-ci généraient globale-ment de l’emploi pour 34 personnes, principalement dans le secteur de la formation et de l’insertion ainsi que dans le secteur des nouvelles techno-logies de l’information.

-ment le 14 décembre 2006.

SDRB25

SDRB26



Synthèse de l’activité des centres d’entreprisesAu 31 décembre 2006, les centres d’entreprises dans leur ensemble héber-geaient 226 entités économiques. Il s’agit là d’une augmentation de 46% par rapport à 2005, qui s’explique principalement par le remplissage de la deuxième implantation du centre d’entreprises de Molenbeek et par l’ouverture de Vil-lage Partenaire à Saint-Gilles.Les 226 petites entreprises occupaient au total 688 personnes, soit une aug-mentation de 50% par rapport à 2005.Les centres d’entreprises hébergeaient également 22 associations, qui géné-raient au total 144 emplois.

Evolution du nombre d’entités économiques dans les centres d’entreprisesCentre 31/12/2005 Entrées Départs 31/12/2006 Solde

Dansaert 36 10 3 43 + 7

Molenbeek 23 19 3 39 + 16

Euclides 24 15 8 31 + 7

Village Partenaire 0 32 0 32 + 32

m-Brussels 61 33 32 62 + 1

La Lustrerie 5 3 1 7 + 2

Tanneurs 6 7 1 12 + 6

Total 155 116 49 226 + 71

Evolution de l’emploi dans les entités économiquesCentre 31/12/2005 Emplois

créésEmploisperdus

31/12/2006 Solde

Dansaert 115 89 24 180 + 65

Molenbeek 75 25 4 96 + 21

Euclides 91 65 39 117 + 26

Village Partenaire 0 92 0 92 + 92

m-Brussels 144 43 56 131 - 13

La Lustrerie 19 13 4 28 + 9

Tanneurs 16 31 3 44 + 28

Total 460 331 141 688 + 228

7. Les Ateliers des Tanneurs(Bruxelles-Ville)

La Région de Bruxelles-Capitale (via la SDRB) est un des actionnai-res fondateurs de la s.a. Les Ateliers des Tanneurs, qui a été créée le 3 juillet 2006. Jusqu’au 31 décembre 2006, le centre d’entreprises a con-tinué d’être exploité dans le cadre de l’a.s.b.l. du même nom. Les activités ont été cédées à la société anonyme le 1er janvier 2007.Depuis son lancement au printemps 2005, le centre a déjà séduit 14 enti-tés, dont 2 associations. Elles ont généré de l’emploi pour 54 person-nes, principalement dans les secteurs suivants : architecture, catering/horeca, économie sociale, formation et insertion.

8. ACB Factory (Anderlecht)Le projet ACB Factory a reçu le sou-

européens, de la Région et de l’ac-cord de coopération Beliris. Les tra-vaux de réaménagement du bâtiment seront réalisés de septembre 2007 à mai 2008.La s.a. Pepibru, créée par la SDRB, la SRIB et un partenaire privé, sera chargée de la gestion du centre par la suite.

1

1. Vue partielle du site Noendelle à Bruxelles

SDRB27


Raisons des installations dans les centresLe motif d’installation dans un centre d’entreprises le plus souvent cité est l’extension des activités d’une entreprise (49). Vient ensuite de la création d’une nouvelle affaire (35). 32 petites entreprises ont choisi de s’installer dans

Raisons des départsLes principales raisons qui ont poussé les entreprises à quitter les centres d’en-

activités (10), la faillite et la cessation des activités (respectivement 7 et 6).Les starters qui s’installent dans un centre d’entreprises proviennent, pour la plupart, de la Région de Bruxelles-Capitale (63%). Parmi ceux qui quittent les centres d’entreprises, 56% vont s’implanter à un autre endroit de la Région de Bruxelles-Capitale. Déduction faite des 26% de faillites et de cessations d’acti-vités, il est permis de conclure que seuls 18% quittent la Région.

Synthèse de l’activité des guichets d’économie localeLes tableaux ci-dessous présentent les statistiques concernant les activités des guichets d’économie locale. Pour donner une image complète, le guichet d’économie locale de Schaerbeek a été repris dans ces statistiques, bien qu’il ne soit pas associé à un centre d’entreprises.

Nombre de personnes reçues en entretien

Guichet Hommes % Femmes % Total

Bruxelles-Ville 108 61% 70 39% 178

Molenbeek 381 81% 89 19% 470

Anderlecht 106 74% 38 26% 144

Saint-Gilles 179 70% 78 30% 257

Schaerbeek 495 55% 404 45% 899

Total 1269 65% 679 35% 1948

Nombre d’entreprises créées et nombre d’emplois créés par ces entrepri-ses après un accompagnement par un guichet d’économie locale

Guichet Entreprises créées Emplois créés

Bruxelles-Ville 22 36

Molenbeek 52 111

Anderlecht 14 20

Saint-Gilles 21 30

Schaerbeek 54 88

Total 163 285

Réseau des centres d’entreprisesEn 2002, le gouvernement de la

à la SDRB la mission de coordonner et d’animer le réseau des centres d’en-treprises. Le réseau a pour objectif l’échange de bonnes pratiques, le partage d’expériences positives et négatives et l’analyse de problémati-ques communes.En ce qui concerne le dernier aspect, c’est essentiellement le problème de la TVA qui a retenu toute l’attention. En vertu d’une circulaire AFER de sep-tembre 2005, les centres d’entrepri-ses peuvent, à partir de cette date,

de la TVA pourvu qu’ils répondent à un certain nombre de critères stricts.

Comme expliqué plus haut, la princi-pale préoccupation du réseau en 2006 a été de garantir la continuité des cen-

à partir du 1er janvier 2007.

En sa qualité de coordinatrice du réseau, la SDRB a eu à cœur de veiller à l’accompagnement indispensable dans la préparation des demandes de subventions et dans l’analyse de celles-ci.

1

1. Le bâtiment de la société «La Breta-gne» construit sur le terrain Poxcat à Anderlecht

SDRB28



Les incubateurs et leur “coupole”En 2006, le ministre de l’Economie a chargé la SDRB de coordonner et d’ani-mer la “coupole” des incubateurs de la Région de Bruxelles-Capitale.Les incubateurs concernés par cette initiative sont: EEBIC (Anderlecht), l’incubateur de l’UCL (Woluwé-Saint-Lambert), ICAB (VUB – Etterbeek) et EUROBIOTEC (Anderlecht), ainsi que l’incubateur “provisoire” Tweebeek II.Si les deux premiers incubateurs sont

80 et ont atteint depuis longtemps leur vitesse de croisière, ICAB et EUROBIOTEC n’ont été créés qu’en 2005. L’année 2006 a été consacrée

Tweebeek II

(ouverture printemps )

aspects juridiques et à la préparation des cahiers de charges en vue du lan-cement des marchés publics pour la

travaux de rénovation et de transfor-mation et pour l’installation des équi-

En attendant la mise en service de ces deux nouveaux incubateurs et étant donné que les deux plus anciens sont complets depuis des années, la SDRB a aménagé, en 2006, à la demande du ministre de l’Economie,un bâtiment désigné sous le nom de “Tweebeek II”. Il est situé à côté du site Solvay, rue Ransbeek à Neder-Over-Heembeek

et il accueillera temporairement des spin-offs créées par les universités et les hautes écoles de la Région de Bruxelles-Capitale. La gestion admi-nistrative et technique de ce site sera assurée par la SDRB ; l’accompagne-ment au management sera pris en charge par les universités et les incu-bateurs respectifs.

1

1. Site Tweebeek à Neder-Over-Heembeek

2. Implantation des différents incuba-teurs dans la Région de Bruxelles-Capitale

2



SDRB29

Troisième partie:La SDRB face aux problèmes d’environnement et d’urbanisme en Région de Bruxelles-Capitale

1. L’urbanisme

2. Les commissions de concertation

3. L’environnement

SDRB30



1. Travaux d’assainissement



SDRB31

La SDRB est confrontée de plus en plus à d’importants problèmes d’en-vironnement et d’urbanisme sur ses différents sites. C’est pourquoi elle a décidé de créer un département

-ment ».Recentré sur le développement urba-nistique des sites de la rénovation urbaine et de l’expansion économi-que et sur leur dépollution, ce dépar-

l’ancien service des commissions de concertation et restaure une synergie indispensable au traitement de dos-

complexes.

La nature des dossiers traités – envi-ronnement, mobilité, espaces publics, PPAS, contrats de quartier, procédu-res mixtes – permet de constituer une expérience sans cesse adaptée aux

aux deux directions opérationelles de la SDRB.Les contacts permanents au sein des commissions de concertation et avec les représentants des autorités com-munales permettent au département d’apporter un support concret aux projets suivis par la SDRB.

En matière d’environnement, l’ordon-nance relative à la gestion des sols pol-lués, malgré sa complexité, apporte l’espoir d’une gestion plus claire de la dépollution des sols en tenant compte des facteurs économiques.

1. L’urbanismeDès sa création en 1989, la Région de Bruxelles-Capitale s’est dotée d’une

d’aménagement du territoire.

adaptations, induites notamment par la volonté de décloisonner les différentes politiques touchant à

l’aménagement urbain, d’intégrer la

la conservation et préservation du patrimoine, est né le COBAT (Code bruxellois de l’aménagement du ter-ritoire, adopté par le gouvernement de la Région Bruxelles-Capitale le 9

les législations suivantes :

- l’ordonnance du 29 août 1991

de l’urbanisme ;- l’ordonnance du 4 mars 1993

relative à la conservation du patrimoine immobilier ;

- l’ordonnance du 18 juillet 2002 relative au droit de préemption ;

- l’ordonnance du 18 décembre 2003 relative à la réhabilitation et à la réaffectation des sites d’activités inexploités.

Plans et règlements :L’aménagement du territoire est réglementé par :

et les affectations qui y sont permises;

- des règlements déterminant les caractéristiques des construc-tions et de leurs abords, les normes d’habitabilité des loge-ments, …

Au niveau régional :- Le PRD (Plan Régional de Déve-

loppement) exprime le projet de Ville du gouvernement; il a une valeur indicative, mais non réglementaire.http:// www.prd.irisnet.be

- Le PRAS (Plan Régional d’Affec-tation du Sol), au sommet de la hiérarchie des plans régle-

réglementaire des différentes zones du territoire régional.http:// www.pras.irisnet.be

1

SDRB32



- Le RRU (Règlement Régional d’Urbanisme) contient les pres-criptions réglementaires appli-cables aux constructions en Région de Bruxelles-Capitale: les caractéristiques des cons-tructions et de leurs abords, les normes d’habitabilité des loge-ments, les chantiers, l’accessi-bilité aux personnes à mobilité réduite, l’isolation thermique, l’aménagement de la voirie et le stationnement,...http://www.rru.irisnet.be

Au niveau communal ou local :- Le PCD (Plan Communal de Déve-

loppement) exprime les objec-tifs de développement de la commune ; il n’a pas de valeur réglementaire;

- Le PPAS (Plan Particulier d’Af-fectation du Sol) complète le PRAS en le précisant (de manière essentiellement plus restrictive); il a valeur réglementaire ;

- Le Permis de lotir est une autori-sation préalable à la division d’un terrain en plusieurs lots dans le but de le vendre ou de le lotir; il

ou la réalisation de voiries; il a valeur réglementaire ;

- Le RCU (Règlement Commu-nal d’Urbanisme) prescrit des règles portant sur tout ou partie du territoire communal et sur les mêmes matières que celles régies par le RRU.

Résumé du contexte dans lequel chaque projet doit s’inscrire.

L’aménagement du territoire est donc encadré, en Région de Bruxelles-Capi-tale, par les lignes directrices du PRD et par la Déclaration gouvernementale, notamment le Contrat pour l’Economie et l’Emploi (C2E); il est réglementé

par les plans d’affectation ou de des-tination (PRAS et PPAS) et par divers règlements d’urbanisme (RRU, RCU et règlements zonés) ; cet ensemble

gabarits autorisables ainsi que, dans

de proportions à respecter.

Diverses autres contraintes doivent aussi être prises en compte lors de la conception des bâtiments (caractéris-tiques des constructions et de leurs abords, normes d’habitabilité des logements, isolation thermique,…).Toute demande de permis d’urba-nisme (PU) doit s’inscrire au mini-mum dans ce cadre légal.

De plus, pour des activités classées, soit un permis d’environnement (PE), soit un rapport d’incidences ou encore, selon le cas, une étude d’in-cidences, isolément ou en procédure mixte en vertu des ordonnances rela-tives à l’environnement, peut être soumis à l’enquête publique et à l’avis de la commission de concertation.

Le COBAT a actuellement intégré l’or-donnance traitant de la conservation du patrimoine (permis unique), mais le PRAS prévoit un avis sans enquête publique pour toutes les demandes situées en ZICHEE (Zone d’intérêt culturel, historique, esthétique et/ou d’embellissement), superposée à d’autres zones d’affectation.

Dès que des travaux de construction, de démolition, de rénovation ou de transformation impliquent des chan-gements structuraux, de volume ou qu’ils portent sur l’aspect du bâti-ment, ils doivent donc faire l’objet d’une demande de PU. Il en est de même pour divers changements d’af-

par le COBAT.

Selon la nature ou l’importance des travaux envisagés, la procédure sera

-tera suivant le cas : l’avis du Fonc-tionnaire délégué de la Région (FD) et/ou des mesures particulières de publicité (MPP), c’est-à-dire l’or-ganisation d’une enquête publique, moyen d’informer la population rive-raine du projet (15 ou 30 jours, selon le cas) et de l’avis d’une commission de concertation.

2. Les commissions de

concertation

Il existe une commission de concer-tation pour chacune des 19 commu-nes de la Région. La commission de concertation rend des avis sur les diverses demandes de permis d’urba-nisme et d’environnement. Elle réunit, sous la présidence de la commune, des membres communaux ainsi que des représentants régio-naux : l’AATL – Direction de l’Urba-nisme et Direction des Monuments et Sites –, l’IBGE et la SDRB.

1

2



SDRB33

-gnantes, en tant que membre à part entière de la commission de concertation. Elle est d’ailleurs membre de ces commissions sans discontinuer depuis qu’el-les ont été créées, en 1979 !Ses statuts lui conférent un rôle d’avis sur les projets liés au développement de la Région, ce qui lui permet d’être aussi proactive pour tous les projets – grands ou petits ! - qui ont un impact sur l’attractivité de la Région, via les demandes présentées aux commissions de concertation des 19 communes.

Bien évidemment, l’éclairage particulier et les arguments en faveur des aspects économiques sont propres à la SDRB. Les avis de la SDRB sont généralement souhaités, voire attendus, et en tout cas appréciés par les autres membres des commissions de concertation.

Il est bon de rappeler que si la commission de concertation n’a qu’une compé-

demandes d’urbanisme, d’environnement ou des procédures mixtes.

Et en chiffres cela donne…

En 2006, lors de 280 séances des commissions de concertation, le département Urbanisme-Environnement a traité 3.424 dossiers, recouvrant une multitude de cas variés. La charge croissante des commissions de concertation est illustrée par le tableau suivant :

Année Nombre de concertations Nombre de dossiers

1995 218 3.000

1996 240 3.060

1997 270 2.700

1998 259 2.576

1999 260 2.640

2000 257 2.573

2001 269 2.517

2002 256 2.755

2003 282 2.975

2004 278 3.184

2005 281 3.280

2006 280 3.424

Les fonctionnaires de la SDRB ont privilégié la défense des intérêts économi-ques présents ou des entreprises cherchant à s’implanter dans la Région.

Les problèmes évoqués dans le cadre de l’agrément d’implantations d’entre-prises dans la Région sont les suivants :- compatibilité avec l’habitat et

gestion des nuisances ;- gestion de la mobilité (charroi,

livraisons, parking,…) ;- aménagement des abords;- pour les zones d’habitation,

atteinte aux intérieurs d’îlot.

S’il est vrai que l’enquête publique permet de déceler les incompatibi-lités possibles, notamment avec le

pas d’exemples pour montrer qu’une bonne préparation du dossier avant l’introduction de la demande du permis permet l’aboutissement de la demande dans de meilleurs délais.

Une consultation préalable des per-sonnes compétentes en la matière

est bien complète et que les déroga-tions demandées sont légitimes. Une bonne argumentation et des solutions concrètes à des problèmes déjà iden-

la commission de concertation un dos-sier plus complet et une bonne appré-hension du futur fonctionnement de l’entreprise. Ceci évite des délais sup-plémentaires dans la procédure, déjà souvent jugée lourde en elle-même, ou - pire pour le demandeur - l’abou-tissement à un refus de permis.

De plus, l’expérience a appris aux fonctionnaires de la SDRB d’appré-hender les demandes de dérogations, plus délicates, et de pouvoir prépa-rer une argumentation adéquate pour donner toutes les chances au projet d’aboutir.

Aider l’entreprise, c’est également lui permettre de s’installer et d’exer-cer ses activités en lui évitant d’être soumise aux critiques.

1., 2., 3. Des travaux d’assainissementdu sol

3

SDRB34



3. L’environnement

Gestion des solsLa politique environnementale de la SDRB sur ses sites n’a cessé de se développer, en étroite coordination avec les directions opérationnelles.

L’ordonnance relative à la gestion des sols pollués est entrée en vigueur le 20.01.2005, date de la publication au Moniteur belge de l’arrêté sur la ges-

activités à risques.Le texte de l’ordonnance relative à la gestion des sols pollués prévoit des obligations en matière d’étude et d’assainissement du sol, à charge du propriétaire d’un terrain ou de l’ex-ploitant d’une activité à risques.Les obligations précitées doivent être respectées avant d’opérer l’achat ou la vente d’un terrain qui rentre dans le champ d’application de l’ordon-nance, ou encore avant le démarrage d’une activité présentant un risque de pollution (activité dite à risques).

Il n’est pas nécessaire de faire de longs exposés pour comprendre que l’appli-cation de l’ordonnance relative à la gestion des sols pollués peut ralentir l’exécution de transactions immobi-lières et par conséquent l’installation d’entreprises ou le développement de logements en Région bruxelloise ; dès lors, la SDRB accorde une attention toute particulière au respect des obli-gations qui lui incombent et à la maî-trise des délais liés à leur exécution.

La SDRB a été un précurseur en matière de gestion de sols en faisant procé-der, bien avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance relative à la gestion des sols pollués, à des études de sol et à des assainissements des terrains de son patrimoine immobilier. La SDRB a également anticipé l’entrée en vigueur de l’ordonnance relative à la

gestion des sols pollués en démarrant dès 2004 un vaste programme d’étu-des de reconnaissance de l’état du sol de ses terrains à bâtir.

A titre d’exemple, en 2006, la SDRB avait fait procéder à :- 21 études de reconnaissance de

l’état du sol; - 6 études de risques;- 4 projets d’assainissement ;- 4 chantiers d’assainissement de

sol, dont certains sont encore en cours.

Ces actions ont été menées bien évi-demment en développant la collabora-tion avec les différents départements concernés de l’IBGE (www.ibgebim.be).

La SDRB a également participé acti-vement à l’évaluation de l’application de l’Ordonnance relative à la gestion des sols pollués réalisée dans le cadre des tables rondes organisées à l’ini-tiative de la ministre de l’Environne-ment et du Conseil de coordination économique.

Par ailleurs, deux nouveaux domai-nes sont en cours d’élaboration au sein du Département Urbanisme et Environnement: la mobilité et l’éco-construction.

1., 2., 3. Les travaux d’assainissementdu sol sur le site Birmingham à Molenbeek-Saint-Jean

1

2 3

SDRB35

La Rénovationurbaine

Quatrième partie:La SDRB et la rénovation urbaine

1. Immobilier pour

personnes à revenu

moyen

2. Aperçu des projets de

rénovation urbaine

SDRB36



1

2


2. Projet Moranville II à Jette

SDRB37


1. Immobilier pour

personnes à revenu

moyen

1.1 Introduction

La SDRB est un organisme de droit public qui a pour mission, dans le cadre de la politique de rénovation urbaine du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, de mettre sur le marché des logements neufs desti-nés à des ménages à revenu moyen.

Pour réaliser ces logements, la SDRB fait principalement appel à des par-tenaires privés avec lesquels elle constitue des sociétés mixtes de type anonyme. Chacune de ces sociétés assure la maîtrise d’oeuvre d’un ou de plusieurs projets immobiliers. Ce partenariat privé-public est présenté infra sub 1.2.

Les nouveaux logements produits par la SDRB doivent se situer dans des

-cit en logements de qualité ou sur des terrains laissés en friche depuis longtemps et en priorité dans la zone d’espace de développement renforcé

de logement et de rénovation, mais avant tout dans ou aux alentours des périmètres des contrats de quartier, des zones leviers et des zones d’inter-vention prioritaire.

que la Région de Bruxelles-Capitale injecte dans ces projets immobiliers par le biais de la SDRB, des person-nes ou des ménages à revenu moyen peuvent accéder à la propriété. Cette politique contribue à l’attractivité résidentielle de la Région.

En effet, le prix de vente de ces loge-ments conventionnés et parachevés ne peut excéder le montant de 1.000 EUR/m2 net habitable et, dans cer-tains cas exceptionnels, celui-ci peut être augmenté jusqu’à 1.200 EUR/m2

net habitable. En fonction des projets, le prix plafond pourrait être utilisé comme prix moyen de vente et, selon

(orientation, étage,..), on pourrait y appliquer un prix de vente variant entre 800 et 1.200 EUR/m2. Pour les lofts, où les surfaces habitables sont vendues à l’état de gros œuvre et les parties communes à l’état parachevé, le prix de vente du m2 net habitable ne peut excéder le montant de 800 EUR/m2.

1

2

3

1. Projet mixte Bara-De Lijn à Anderlecht

2. Projet Jette Village à Jette

3. Projet Amélie à Anderlecht

SDRB38



Ces prix de vente sont rendus possi-ble grâce aux subsides alloués par la Région comme apport non récupé-

concurrence d’un maximum de 30% du coût total dudit projet. Dans cer-tains cas, et avec l’accord du gouver-

de la SDRB peut être augmenté, mais sans jamais dépasser un taux de sub-side supérieur à 50%. Le solde est tou-

avec lequel la SDRB a constitué une société commerciale, maître d’œuvre du projet.

Les autorités régionales et les auto-rités communales peuvent également

-jets de rénovation urbaine pour leur propre compte.

1.2 Partenariat privé-public pour la production de logements

1.2.1 Sociétés privées partenairesde la SDRB

Comme indiqué ci-dessus, les projets de rénovation urbaine de la SDRB sont réalisés, pour la plupart, en partena-riat avec le secteur privé. A cet effet et conformément aux dispositions de l’ordonnance précitée, la SDRB crée des sociétés commerciales avec un ou plusieurs partenaires privés. Lasociété commerciale intervient en tant que maître d’oeuvre d’un ou de plusieurs projets et elle perdure jus-qu’à l’expiration du délai de respon-sabilité décennale prévue par la loi Breyne.Alors que seuls, ni les pouvoirs publics, ni le secteur privé ne pourraient les réaliser, cette formule de partenariat permet de mener d’importantes opé-rations de rénovation urbaine dans des quartiers en cours de revitalisation.

Voici la liste des sociétés commerciales actives dans lesquelles la SDRB a une participation de maximum 24% :Société commerciale Partenaires privésAlpha Development s.a. FLT Contractors s.a., PROBAT s.p.r.l. (en

liquidation)

Auden Olephant s.a. Immobilière des Brasseurs s.a.

Bruxelloise de Rénovation s.a. Société de Services Belgique s.a.

Cheval Noir s.a. Immobilière Erasme s.a.

Cobres s.a. Société de Services Belgique s.a.

Développement d’Habitations Bruxelloises s.a.

Batipont Immobilier s.a.

Foncière de l’Ecluse s.a. Watan s.a.

Harmonia s.a. Compagnie Immobilière de Belgique s.a.

Immobilière Lucca s.a.

Immo Grana s.a. Immo BAM s.a.

Immosoust s.a. Pargesy s.a.

Impasse des Tanneurs s.a. Tracore s.p.r.l.

Jette Village s.a. BESIX Real Estate Development s.a.

Kerkeveld s.a. Icopa s.p.r.l

Le Marais s.a. Burco s.a.

Les Jardins du Nord s.a. Compagnie Immobilière de Belgique s.a.

Linden s.a. Conception et Coordination Léopold s.a. (la SDRB est sortie de la s.a. le 08/06/2006)

Mercuria s.a. Société de Services Belgique s.a.

Nord II – Appartements s.a. Centre International de Commerce s.a. / Burco s.a./Immobilière des Croisades s.a.

Reno-Invest s.a. Van Roey Project s.a.

1

1. Résidence «Les Brasseurs» à Koekelberg

2. Projet Chien vert à Molenbeek-Saint-Jean

SDRB39


1.2.2 Philosophie et satisfaction des partenaires privés en matière decoopération avec la SDRB

Quelques partenaires privés témoignent de leur collaboration avec la SDRB- Monsieur Thibaut Demortier, administrateur délégué de la s.a. BURCO

Burco est une société de promotion immobilière active depuis plus de 30 ans sur le marché belge et bruxellois en particulier. Initialement Burco développait essentiellement des bureaux, mais depuis 1990 elle construit également du résidentiel. C’est dans ce cadre qu’il y a dix ans elle a entamé une collaboration avec la SDRB. « En Région bruxelloise, il y a un problème de logements moyens puisqu’il y a une demande non satisfaite en attente. Un promoteur peut faire du logement moyen en Région bruxelloise, mais il se trouve confronté à la rareté des terrains et à la cherté des prix de construction. Dès lors, il ne peut mettre ces logements sur le marché à des prix compétitifs. Grâce au partenariat avec la SDRB, il peut atteindre cet objectif. Il répond ainsi également à la mission de réhabilitation urbaine.»

- Monsieur Philippe Helleputte, administrateur délégué de la s.a. Société Immobilière de Belgique« Nous travaillons depuis plus de 15 ans avec la SDRB et nous avons mené plusieurs opérations et construit des centaines de logements pour un

-ration avec la SDRB nous a permis, en tant que partenaire privé, de mettre en œuvre des projets que nous n’aurions pu mener seul. Et ce pour une raison simple. Les subventions que la Région bruxelloise octroie à la SDRB nous permettent de réaliser des projets sur des sites à rénover et dans

précipitent pas. La réalisation de ces opérations a également permis de donner du travail à des entrepreneurs. Cela constitue un autre avantage et contribue à l’emploi en Région de Bruxelles-Capitale.»

- Monsieur Szyper de la s.a. Pargesy« La s.a. Pargesy est spécialisée dans le développement résiden-tiel. Avant notre collaboration avec la SDRB, nous avions réa-lisé quelques dizaines de milliers de m2 de logements résidentiels de haute gamme. Nous sommes entrés en relation avec la SDRB début des années 90 parce que nous estimions qu’il y avait des possibilités de développement importantes dans le domaine du résidentiel et dans un créneau différent et ce à une époque où les gens, les entreprises et les promoteurs ne se précipitaient pas sur ce type de produit.»

- Monsieur Alexandre De Cesco , administrateur la s.a. Société de Services« Nous avons aussi bien déve-loppé des projets de taille rela-tivement réduite que des projets comprenant plus de 100 apparte-ments. Actuellement, nous réa-lisons avec la SDRB des projets dans les communes d’Anderlecht et de Koekelberg. Cela nous permettra de mettre plus de 100 logements sur le marché en

de l’avenir du partenariat avec la SDRB, je pense que pour nous cela reste un marché extrême-ment important et positif.»

2

SDRB40



1.2.3 Projets en coursLes projets proposés par la SDRB au gouvernement bruxellois s’inscrivent dans un plan pluriannuel. Sur base de ce plan, le gouvernement décide des moyens

-tions programmées. Le gouvernement régional a approuvé le plan pluriannuel 2005-2007 qui prévoit, à la fois, la poursuite de projets inscrits dans les plans triennaux précédents et une série de nouveaux projets.

Les projets en cours sont les suivants: - Damier-Canon à Bruxelles,- rue de la Roue à Bruxelles,- Claessens-Lefèvre à Bruxelles,- rue de la Croix de Pierre à Saint-Gilles,- rue du Chapeau et rue Jorez à Anderlecht,- rue Jorez à Anderlecht,- rue du Constructeur et rue des Matériaux à Anderlecht, - De Lijn à Anderlecht,- Midi-Suède à Saint-Gilles,- Compas à Anderlecht,- Les Quais à Molenbeek-Saint-Jean,- Etangs Noirs à Molenbeek-Saint-Jean, - Chien Vert à Molenbeek-Saint-Jean,- rue de Bonne – rue de Birmingham à Molenbeek-Saint-Jean,- Escaut - Ligne 28 à Molenbeek-Saint-Jean,- rue des Archers à Koekelberg,- Les Brasseurs à Koekelberg,- Ancien Hôpital français à Berchem-Sainte-Agathe,- chaussée de Jette-Moranville II à Jette,- chaussée de Jette-Only-Wood à Jette,- chaussée de Jette - rue Lecharlier (ancien site Raes) à Jette,- Bervoets à Forest,- square Delhaye à Saint-Josse-ten-Noode,- Sohie-Norga à Evere.

de rénovation urbaine.

C’est ainsi que la SDRB est chargée, pour le compte de la Région, de la coordination du réaménagement du site de l’ancien Hôpital militaire à Ixelles. Ce projet con-cerne la création, en plusieurs phases, de 900 logements (voir infra sub 2.2.1).

Les charges d’urbanisme découlant de la construction de l’immeuble de bureaux à l’angle de la rue Adolphe Lavallée et de la rue des Ateliers à Molenbeek-Saint-Jean sont concrétisées par le projet « Louise-Michel », qui consiste en la cons-truction de logements moyens au boulevard Léopold II (voir infra sub 2.2.2).

charges d’urbanisme imposées par la commune de Molenbeek-Saint-Jean en compensation de la construction d’un immeuble de bureaux Porte de Ninove et grâce à un partenariat privé-public.

1.3 Projets en régie

Dans certains cas, la SDRB réalise éga-lement des projets sur fonds propres. C’est dans ce cadre qu’elle a com-mencé en 2005 la construction de 3 maisons unifamiliales rue Ransfort, 43-47 à Molenbeek-Saint-Jean et celle d’un immeuble à appartements rue de la Colonne,7 dans la même commune (voir infra sub 2.3).

1.4 Qui peut acheter unlogement à la SDRB ?

1.4.1 Les acquéreurs-occupants Sont considérées comme « acqué-reurs-ocupants », la ou les personnes physiques, mariées ou cohabitantes, qui achètent le bien pour l’occuper dans sa totalité comme résidence principale. Cette personne ou ces per-sonnes doivent répondre aux critères suivants pour pouvoir acquérir le bien en pleine propriété ou en usufruit :

- avoir 18 ans révolus à la date de l’achat;

- ne pas être propriétaire ou usu-fruitier, à la date de l’achat, seules ou avec leur conjoint ou la personne avec qui elles coha-bitent, d’un bien immobilier en

SDRB41


Belgique affecté au logement dont le revenu cadastral non indexé dépasse 745 EUR ;

- être soumise à l’impôt des per-sonnes physiques en Belgique ;

ou avec leur conjoint ou la per-sonne avec qui elles cohabitent, pour l’année de référence, d’un revenu imposable globalement supérieur à 48.734,77 EUR. Ce montant est majoré de 4.548,11 EUR pour la première personne à charge et de 2.274,57 EUR pour chaque personne à charge à partir de la deuxième. Ces mon-tants sont liés à l’indice des prix à la consommation publié pour le mois de décembre 2004 (115,56 – base 1996 =100). Ils sont adaptés chaque année au mois de janvier pour toute l’année en cours sur la base de l’indice des prix à la consommation du mois de décem-bre qui précède l’adaptation. Pour l’année 2006, le montant du revenu globalement imposable s’élève à 50.155,99 EUR, majoré à 4.680,74 EUR pour la personne à charge et de 2.340,91 EUR pour chaque personne à charge à partir de la deuxième.Pour déterminer ce revenu, on ne prendra en considération que la moitié du revenu imposable

globalement du conjoint dispo-sant du revenu imposable glo-balement le moins élevé et de la totalité du revenu imposable globalement de l’autre conjoint ou cohabitant (exemple : pour revenu A= 24.000 EUR et revenu B= 30.000 EUR, le revenu est cal-culé comme suit : 30.000 EUR + _ (24.000 EUR) = 42.000 EUR)Est considérée comme année de référence pour déterminer les revenus: - lorsque la date de signature

du compromis de vente se situe dans les six premiers mois de l’année en cours, l’année de référence est la troisième année précé-dant l’année de signature (exemple: signature le 1er février 2006 - extrait de rôle 2004 qui reprend les revenus de 2003) ;

- lorsque la date de signature du compromis de vente se situe dans les six derniers mois de l’année en cours, l’année de référence est l’avant-dernière année précédant l’année de signa-ture (exemple : signature le 14 juillet 2006 - extrait de rôle 2005 qui reprend les revenus de 2004) ;

- s’engager à se domicilier dans le logement acheté dans les six mois de la signature de l’acte de vente et à y résider durant un délai de dix ans à dater de la signature de cet acte ;

- pour autant qu’ils aient effec-tivement occupé leur logement durant un délai minimum de 36 mois, la SDRB peut autoriser les acquéreurs-occupants qui en font la demande écrite et moti-vée à mettre le logement acquis en location avant l’expiration du délai de 10 ans et ce en res-pectant les conditions SDRB en vigueur pour les acquéreurs-investisseurs ;

- en cas de revente du bien acquis avant le délai de 10 ans, la SDRB dispose, pendant soixante jours, d’un droit de préemption à un prix déterminé. Si la SDRB ne fait pas usage de ce droit, le bien peut être revendu aux con-

1.4.2 Les acquéreurs-investisseursSont considérées comme « acqué-reurs-investisseurs », les personnes qui achètent le bien pour le mettre en location. Elles ne peuvent acheter le bien qu’au terme d’un délai de six mois à partir de la passation de l’acte de base ou de lotissement. La priorité est ainsi laissée pendant ces six mois aux acquéreurs-occupants.

Pour louer leur bien, les acquéreurs-investisseurs doivent respecter les conditions suivantes:- louer le logement à des locataires

remplissant les mêmes conditions que les acquéreurs-occupants en matière de domicile légal et d’assujettissement à l’impôt des personnes physiques;

- appliquer un loyer (charges non comprises) dont le montant n’ex-cède pas un revenu annuel de

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1. Projet Jorez 5 à Anderlecht

2. Projet «Rive Gauche - Minoterie» à Molenbeek-Saint-Jean

SDRB42



6,5%, indexé à partir de la date de passation du premier acte authen-tique d’achat et calculé sur le prix de vente subsidié (frais d’acte, frais d’enregistrement et TVA inclus) du logement en question;

La revente du logement par un acquéreur-investisseur avant l’expiration du délai de dix ans est également soumise à des

1.5 Commercialisation

1.5.1 IntroductionLes personnes intéressées par l’achat d’un logement commercialisé par la SDRB peuvent prendre contact avec le département commercial au n°02 422 50 50 ou consulter le site www.

leur inscription leur est demandée

puisse leur attribuer une date d’enre--

cription peut se faire par courrier ou via internet. Dès qu’un nouveau bien est mis en vente, les personnes inté-ressées sont contactées dans l’ordre de leur date d’enregistrement, ceci

totale et un traitement équitable de tous les candidats à l’acquisition.En effet, les biens que la SDRB met en vente suscitent un très vif inté-rêt et elle a été obligée d’instaurer une procédure de sélection objective à l’égard des nombreuses personnes inscrites dans la banque de données en tant que candidats à l’acquisition.

La SDRB informe la population des possibilités qu’elle offre en matière de logement en Région bruxelloise en organisant des conférences de presse, en publiant des annonces publicitai-res dans les médias et en participant, chaque année, au salon Batibouw où sont présentés les projets à l’étude.

1.5.2 Nombre de logements vendus en 2006Dans le courant de l’année 2006, 70 compromis de vente ont été signés et 189 actes de vente* ont été passés. Ce taux de vente est nettement inférieur à

les maîtres d’œuvre rencontrent lors des demandes d’obtention de permis. Plusieurs projets ont ainsi dû être reportés à 2007 ou 2008.

Compromis de vente et actes de vente pour des logements SDRB

AnnéeCompromis de vente Actes de vente

Nombre % Nombre %

1991-2005 2 289 97 2 159 92

2006 70 3 189 8

Total 2 359 100 2 348 100

* En principe, la passation de l’acte de vente se fait dans les quatre mois qui suivent la signature du compromis de vente. Ce

En 2006 la totalité des logements ont été vendus à de acquéreurs-occupants puisque dorénavant les acquéreurs-investisseurs ne peuvent acheter un bien qu’à l’issue d’un délai de six mois à partir du début de la commercialisation de ces biens.

1.5.3 Quelques statistiques relatives aux acquéreurs-occupants

Provenance des acquéreurs-occupants 1991-2006

Région de Bruxelles-Capitale 71,4 %

18,8 %

Région wallonne 9,8 %

Total 100,%

1

1. Projet Delhaye à Saint-Josse-ten-Noode

2. Projet Van Meyel à Molenbeek-Saint-Jean

3. Projet Jette Village à Jette

SDRB43


En 2006, 72,5 % des logements ont été achetés par des personnes habitant la Région bruxelloise. On peut donc noter que parmi les acheteurs de la SDRB, le pourcentage des nouveaux propriétaires issus de la Région bruxelloise est en

-mait déjà l’année précédente.

1.6 Location

La SDRB a gardé 36 logements dans son patrimoine pour les mettre en location. Les locataires doivent répondre aux conditions de revenu et ne peuvent être propriétaire d’un bien.

Patrimoine locatif de la SDRB

Bruxellesrue de l’Harmonie, 20 1 maison unifamiliale

Molenbeek-Saint-Jeanchaussée de Gand, 4 1 rez-de-chaussée commercial +

3 appartements

rue Gabrielle Petit, 24-28 1 maison unifamiliale + 4 appartements

rue Gabrielle Petit, 30 4 appartements

rue de la Perle, 10 1 maison unifamiliale

rue du Niveau, 24-26 2 maisons unifamiliales

rue de la Colonne, 7 5 appartements

JetteRésidence Moranvilleavenue Carton de Wiart, 95

15 appartements

1.7 Degré de satisfaction desacheteurs et stratégie pour le futur

Mi-2006, la SDRB a décidé de lancer une vaste enquête de satisfaction auprès de tous les acquéreurs d’un logement réalisé dans le cadre de son activité de rénovation urbaine. Elle a chargé une société indépendante spé-cialisée dans les études de marché, ICMA International, de réaliser une enquête de satisfaction auprès de tous les acquéreurs d’un logement conventionné depuis le début de son activité en 1992. L’enquête s’adres-sait à 2.082 propriétaires de logement répartis sur 54 immeubles, rénovés ou neufs.L’objectif de cette enquête visait à déterminer, de manière générale et détaillée, le degré de satisfaction des propriétaires concernant leur loge-

tracer les lignes directrices d’un plan

ont répondu à l’enquête, soit un taux de réponse de 44 % - ce qui est dans les normes en matière de sondage.

Les résultats de l’enquête

Parmi les résultats marquants de cette enquête, il faut souligner les éléments suivants :• Les propriétaires sont, en géné-

ral, satisfaits des informations préalables reçues de la SDRB, de l’accueil à la SDRB et des con-tacts actuels avec la SDRB.En ce qui concerne les problèmes de réception provisoire, les remar-ques portent principalement sur la non-conformité du bien au des-criptif de vente, sur l’interpréta-tion des plans ou sur la variabilité

avec le promoteur.

2 3

SDRB44



• La gestion des réclamations pose problème, tant au niveau de la rapidité de réponse qu’au niveau de la qualité des solutions. De nombreux propriétaires cons-tatent ainsi que la qualité de la communication triangulaire (propriétaire - promoteur - SDRB) n’est pas optimale.

• Les propriétaires les moins satis-faits de la SDRB sont ceux qui ont acheté leur logement sur plan, ceux qui ont acheté il y a moins de 5 ans et les néerlandophones.

• Trop de propriétaires (1 sur 5) sont très insatisfaits et trop peu (1 sur 6) se montrent enthousias-tes à l’égard de la SDRB. Cepen-dant, une bonne majorité reste loyale vis-à-vis de la SDRB. En effet, plus de 85 % la recomman-deraient à une connaissance ou à un membre de la famille, tandis que plus de 75 % referaient con-

• La SDRB doit renforcer la qualité de ses services et travailler ses points faibles (réception provi-soire, gestion des réclamations, qualité du service des intermé-diaires, etc.)

Le plan d’actions de la SDRB en regard de l’enquête de satisfaction

Sur base de l’analyse des résultats de l’enquête de satisfaction, la SDRB a établi un plan d’actions. Ce plan pré-voit des actions de deux types : des actions urgentes et d’autres nécessi-tant une attention particulière.

1. En ce qui concerne les actions urgentes, des mesures ont été prises à plusieurs niveaux :

- Réception provisoire : La SDRB s’assurera, avec encore

plus de rigueur que par le passé, de la conformité du bien; plus préci-

sément, la SDRB veillera à dissiper la confusion éventuelle entre le cahier de charges de l’entreprise et le cahier de charges qui régit la vente; elle exigera une précision accrue en matière d’équipement du logement.

- Pré-réception: La SDRB instaurera une pré–récep-

tion provisoire. Ceci permettra à la SDRB de constater préalablement si le logement est en état d’être réceptionné par l’acquéreur et de réduire ainsi le nombre et l’impor-tance des remarques.

- Contact avec le promoteur : La SDRB veillera à ce que le pro-

moteur ait un personnel bilingue

source régulière de contestations.

- Gestion des réclamations (en qualité et en rapidité).

La SDRB a désigné un ombudsman et proposera systématiquement le recours à la commission de con-ciliation – construction en cas de litige.

2. Pour les actions ou attentions particulières, la SDRB a d’ores et déjà amélioré sa communication envers les futurs acquéreurs :

- Le site internet est plus clair et plus explicatif;

- Les informations données lors des journées de vente sont plus préci-ses et complètes;

- Les acquéreurs sont encouragés à prendre rendez-vous avec leur notaire;

- Les notaires sont avertis de la dif-

propriétaires au sujet de la com-plexité juridique de l’achat. Il leur sera demandé d’être présents aux journées de vente et aussi de consacrer plus de temps aux acquéreurs;

- Le rôle de l’architecte sera mieux précisé;

- La SDRB veillera au respect des délais conformément au compro-mis (délais trop souvent formu-lés en nombre de jours de travail effectif et non en jours-calen-drier);

1

SDRB45


- apportées au logement seront limitées;

- En matière d’équipement et de confort, la SDRB veillera à mieux

meubles de cuisine; à faire appel systématiquement un ingénieur-acousticien ; à remettre à l’acqué-reur une notice explicative sur le système de chauffage et de ven-tilation du logement ; à interdire la moquette et à prévoir dans les salles de bain un meuble encas-trant l’évier.

Propositions pour augmenter le nombre de logements

L’écart entre l’offre de logements moyens produits aujourd’hui par la SDRB (en moyenne 250 par an) et la demande (liste d’attente de plus de 4.000 personnes) est très important. Un groupe de travail a été mis sur pied au sein du conseil d’administra-

des pistes pour accroître la produc-tion de logements :

- diminution du taux de TVA (de 21% à 12 ou 6 %) ;

- mise en place d’une emphytéose sur le foncier appartenant aux pouvoirs publics ;

- renforcement de la collabora-tion avec les autorités régiona-les (accentuation de la mixité) et les autorités communales ;

- recherche de terrains.

2

3

1. Cap Bon à Molenbeek-Saint-Jean


3. Projet De Bonne à Molenbeek-Saint-Jean

SDRB46



2 Aperçu des projets de rénovation urbaine

2.1 Projets en partenariat avec le privé

2.1.1 Bruxelles-Ville: projets à l’intérieur et en bordure du Pentagone

Rue Héris, rue d’Anderlecht, boulevard de l’Abattoir,rue du Petit Rempart, rue de la Senne

Programme: construction de 62 logements:1 studio12 appartements 1 chambre32 appartements 2 chambres16 appartements 3 chambres1 appartement 4 chambres+ 20 emplacements de parking

Réalisation: Immosoust s.a. (SDRB/Pargesy s.a.)

Architecte: Atelier 55 s.c.r.l. ARCHI+I

Exécution: le permis d’urbanisme a été délivré en juin 2003; le chantier a débuté le 1er décembre 2003; les travaux ont été terminés en mars 2006

Commercialisation : tous les logements sont vendus

Angle place de l’Yser et boulevard d’AnversProgramme: rénovation d’un bâtiment d’angle pour accueillir 21 loge-ments:

4 studios1 appartement 1 chambre16 appartements 2 chambres+ 52 m2 de surfaces commerciales+ 111 m2 de bureaux pour profession libérale

Réalisation: Développement d’Habitations Bruxelloises s.a. (SDRB/Batipont Immobilier s.a.)

Architecte: Philippe Beublet

Exécution: le permis d’urbanisme a été délivré le 19 février 2003; le chantier a commencé en août 2004 ; la réception provisoire a eu lieu en juin 2006

Commercialisation: tous les logements ont été vendus en février 2005; la surface destinée à une profession libérale reste en vente

La façade qui forme l’angle de la place de l’Yser sera reconstruite en s’inspi-rant de l’immeuble original, ce qui constitue un gage d’intégration de l’ensem-ble dans le site.

Angle Impasse des Usines et rue du Champ de l’Eglise

Programme: construction de 9 mai-sons unifamiliales de 2 chambres :

6 maisons unifamiliales dans l’Impasse des Usines 3 maisons unifamiliales rue du Champ de l’Eglise, qui ont subi une rénovation lourde avec maintien des façades

Réalisation: société Kerkeveld s.a. (SDRB/Icopa s.p.r.l.)

Architecte: Coppens & Coen, asso-ciation d’architectes s.a.

Exécution: le chantier a débuté en

prévue pour janvier 2007

Commercialisation: les maisons seront vendues clefs sur porte au premier trimestre 2007

SDRB47


Projet Damier-CanonProgramme: construction de 107 logements sur l’îlot formé par la rue du Damier, la rue aux Choux et la rue du Canon. Ce terrain non bâti depuis plus de 30 ans est situé à proximité de la Place des Martyrs et fait face au parking de Galeria Inno

Réalisation: Le Marais s.a. (SDRB/Burco s.a.)

Architecte: A + U s.p.r.l. Architecture et Urbanisme

Exécution: le permis d’urbanisme a été délivré le 19/07/2005; le chantier a

Commercialisation:restants ont été vendus en février 2006

2.1.2 Saint-Gilles: projets dans le quartier Hôtel des Monnaies

Hôtel des MonnaiesRue de la Croix de Pierre 15

Programme: 22 logements dont 8 duplex en intérieur d’îlot

Réalisation: Mercuria s.a. (SDRB/Société de Services de Belgique s.a.)

Architecte: BANG (Bureau d’Architecture Nicolas Gouygou)

Exécution: la demande de permis a été introduite le 14/12/06

« Ce projet achève le remembrement d’un îlot par la SDRB et permet de con-forter l’implantation d’une entreprise existante (Schindler).La profondeur de la parcelle qui accueille ce projet de logements nécessitait une intervention en intérieur d’îlot et la reconstruction à front de la rue de la Croix de Pierre.

Bâtiment à front de rueLe bâtiment à front de rue comprend 14 appartements.L’accès à ces appartements est organisé suivant un noyau de circulation cen-tral avec ascenseur et cage d’escalier de secours fermée.

Des terrasses sont prévues pour tous les appartements donnant sur la façade arrière ; elles disposent d’une très bonne orientation au sud-ouest.

par l’emploi d’une brique de teinte claire pour la majeure partie et d’un enduit de teinte grise pour la partie en saillie. Toutes les baies sont trai-tées comme des portes-fenêtres avec garde-corps, la disposition de celles-ci visant à générer un rythme vertical qui permet une intégration harmo-nieuse dans la perspective de la rue

-temporain de l’architecture du bâti-ment.

Bâtiment en intérieur d’îlotLe bâtiment en intérieur d’îlot est implanté en longueur de manière à utiliser au mieux les proportions et l’orientation de la parcelle et à per-mettre la création de parkings en sous-sol.Il comprend 8 duplex (4 duplex avec 3 chambres, 4 duplex avec 4 cham-bres).Les duplex situés aux rez-de-chaussée et au 1er étage disposent d’un jardin privatif et d’une terrasse orientée au sud; ceux situés aux 2e et 3e étages disposent d’une grande terrasse orientée au sud en connexion avec le séjour.L’accès au 2e étage se fait par des escaliers extérieurs qui permettent par ailleurs de rejoindre directement le niveau des parkings.Tous les duplex sont de type « traver-sant » : ils disposent d’une orientation principale vers le sud pour les séjours et utilisent la façade nord pour éclai-rer les cuisines, le hall d’entrée et la salle de bain.

1 2

1. Résidence «Héris» à Bruxelles-Ville

2. Projet ‘Le Marais» à Bruxelles-Ville

SDRB48



Les parkings souterrains s’inscrivent exactement sous l’emprise du bâtiment d’habitation, de sorte que les jardins conservent un sol en pleine terre assu-rant une grande perméabilité et la possibilité de plantations sur l’ensemble du terrain non construit.

Un grand jardin commun est aménagé en fond de parcelle. »

Nicolas Gouygou du bureau d’architecture Bang.

2.1.3. Anderlecht2.1.3.1 Projets dans le quartier de CureghemLa construction de quelque 66 appartements neufs, rue du Chapeau et rue Jorez, dans le quartier de Cureghem à Anderlecht, se déroule en plusieurs phases. La première phase de 20 appartements – la Résidence Le Canotier – a été clôturée en 2000. Les 19 appartements de la deuxième phase – la Résidence Borsalino – ont été inaugurés en février 2002.

Phases 3 et 4 : rue JorezProgramme: construction de 27 logements répartis sur deux résidences Première résidence : 13 logements :

11 appartements 1 chambre ou 2 chambres2 duplex 3 chambres

Seconde résidence : 14 logements :12 appartements 1 chambre ou 2 chambres2 duplex 3 chambres

Réalisation: Cobres s.a. (SDRB/Société de Services Belgique s.a.)

Architecte: A3 – Atelier d’Architectes Urbanistes Associés s.c.

Exécution: le permis d’urbanisme a été demandé en décembre 2001; après

Phase 5: Rue du Chapeau et rue JorezProgramme: construction de 2 immeubles comprenant au total 36 apparte-ments de 1 à 3 chambres.

Réalisation: Immo Grana s.a. (SDRB/Immo BAM s.a.)

Architecte: Karel Lowette

Exécution: acquisition du terrain en 2002 ; la demande de permis a été intro-duite le 13 juillet 2005 et le permis a été délivré le 25 avril 2006; le début du chantier est prévu pour mai 2007

2.1.3.2 Projets dans le quartier des abattoirs

Rue du Constructeur et rue des Matériaux

Programme: construction de 46 mai-sons unifamiliales et de 16 appar-tements dans un îlot formé par la rue des Matériaux, le quai de l’In-dustrie et la rue du Constructeur; l’intérieur de l’îlot sera aménagé en espace vert collectif, accessible uniquement aux habitants du com-plexe

Réalisation: Alpha Development s.a. (SDRB/FLT Contractors s.a./PROBAT s.p.r.l.)

Architecte: Bureau Assar s.c.r.l.

Exécution: une analyse de la qua-lité du sol a révélé qu’il était néces-saire de procéder à des travaux de dépollution et les études ont abouti à l’adoption d’un plan d’assainisse-ment par l’IBGE; cet assainissement a été effectué du 15 mai 2006 au 31 mai 2006

SDRB49


2.1.4 Molenbeek-Saint-Jean:projets dans la zone ducanal et dans le centre

Résidence Les Quaisquai des Charbonnages

rue Sainte-MarieProgramme: construction d’un im-meuble de 61 appartements:

2 appartements 1 chambre 39 appartements 2 chambres 20 appartements 3 chambres1 surface pour profession libérale

Réalisation: Mercuria s.a. (SDRB/Société de Services Belgique s.a.)

Architecte: Art & Build Architectes and Engineers Partners s.a.

Exécution: le permis d’urbanisme a été demandé en mai et en novem-bre 2002 et a été délivré en juin 2003; les travaux ont démarré en novembre 2003; les travaux ont été terminés en janvier 2006

Commercialisation: tous les loge-ments ont été vendus

Cap Bon et Cap Sounionplace Voltaire

Programme: construction de 38 mai-sons unifamiliales (place Voltaire, chaussée de Merchtem, rue de la Fonderie, rue Wauters-Koeckx)

Réalisation: Alpha Development s.a. (SDRB/FLT Contractors s.a./PROBAT s.p.r.l.)

Architecte: Art & Build Architectes and Engineers Partners s.a., Colette Draguet

Exécution: les permis d’urbanisme ont été délivrés en février 2003; la réception provisoire de la première tranche des travaux (Cap Sounion) a été accordée début 2005 et celle de

2005 - début 2006

Commercialisation: tous les loge-ments ont été vendus

Chien VertProgramme: construction de 62 logements et d’emplacements de parking sur une parcelle délimitée par les rues de l’Avenir, du Chien Vert et du Ruisseau:

34 appartements14 maisons bifamiliales (28 duplex);le centre de l’îlot sera aménagé en espace vert par la création de grands jardins privatifs ; le réa-ménagement de la rue du Chien Vert et d’un square à l’angle des rues de l’Avenir et du Chien Vert a été approuvé dans le cadre du contrat de quartier


Architecte: Atelier 55

Exécution: la demande de permis d’urbanisme a été introduite en mars 2006 et le permis a été délivré le 10 novembre 2006 ; le début du chantier est prévu pour la mi-août 2007

«Si par sa situation l’îlot « Chien -

tralité, la proximité du mur élevé du garage de taxis voisin constitue une contrainte visuelle forte qui a con-ditionné le pari urbanistique de ce projet.

Le choix d’une implantation classi-que, respectant les alignements a permis de maximiser la zone de jar-

de l’ensemble des nouvelles entités de logements. Ce choix a aussi permis d’orienter le projet dans une optique

-tion raisonnable des constructions et, d’autre part, une approche raisonnée de leur orientation.Ces options ont conduit à privilégier l’angle des rues de l’Avenir et du

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1

3

1. Résidence «Les Quais» à Molenbeek-Saint-Jean

2. Projet Matériaux à Anderlecht

3. Projet Chien Vert à Molenbeek-Saint-Jean

SDRB50



Chien Vert pour implanter un immeu-ble à appartements dont le gabarit répond à l’immeuble situé à l’angle voisin, quai des Charbonnages. De part et d’autre de cet immeuble, dans les rues adjacentes, l’option a été de mettre plutôt en valeur un habitat familial sous forme de deux

d’un accès indépendant. Les façades de ces petits immeubles bifamiliaux ont été conçues dans un souci de ges-tion intelligente de leur orientation,

-

des apports énergétiques du soleil.

modestement une volonté d’intégra-tion dans le bâti traditionnel tout en rencontrant les exigences écologiques de durabilité. »

Michel Leloup du bureau d’architec-ture Atelier 55

De Bonne - BirminghamProgramme: construction de 50 logements et d’une trentaine d’em-placements pour voiture en sous-sol à deux pas du canal et de la nou-velle station de métro Delacroix


Architecte: ADA

Exécution: la demande de permis d’urbanisme a été introduite en mars 2006 et le permis a été délivré en novembre 2006 ; une étude d’as-sainissement du sol est en cours

La construction de logements entre la rue Heyvaert et le quai de l’Industrie (opération Place du Triangle) est réalisée en partie grâce aux charges d’urba-nisme imposées en compensation de la construction de bureaux à la Porte de Ninove. L’autre partie du projet se fait dans le cadre d’une opération de par-tenariat public-privé classique.

Opération Place du TriangleRésidence Les Terrasses de l’Ecluse

Programme: construction de 109 appartements 1 à 3 chambres et de 97emplacements de parking face au canal à hauteur de l’écluse et à proximité d’un futur parc régional d’1 hectare ;86 de ces logements sont réalisés dans le cadre d’un partenariat Privé-Public

Réalisation: Foncière de l’Ecluse s.a. (SDRB/Watan s.a.)

Architecte: Atelier d’Art Urbain / DDS & Partners

Exécution:2006

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1

SDRB51


2.1.5 Koekelberg: projet de réaménagement du site des anciennes Brasseries De Boeck

Le projet concerne le réaménagement de l’ancien site des Brasseries De Boeck, dont le terrain a été acquis par la SDRB en décembre 2003. Le permis, délivré en juin de la même année, vise à construire 9 petits immeubles à apparte-ments.Chaque immeuble comprend une douzaine d’appartements et est construit sur un sous-sol commun à l’ensemble abritant 86 emplacements de parking. Laréalisation comprend 84 appartements. La première phase de la construction a commencé en août 2004.

Les Brasseursrue Delcoigne

site des anciennes Brasseries De BoeckProgramme global: construction de:

84 appartements répartis sur 9 petits immeubles d’une architecture classi-que et ordonnés autour d’une place centrale dans un espace paysager; 2 commerces donnant sur le square de Noville; 86 emplacements de parking en sous-sol, communs à l’ensemble des immeubles

Réalisation: Bruxelloise de Rénovation s.a. (SDRB/Société de Services de Bel-gique s.a.)

Architecte: Atelier d’Art Urbain (DDS & partners architects)

Exécution: acquisition du terrain en 2003; permis délivré en juin 2003

Phase 1Programme: 25 appartements en arrière de terrain

Exécution: le chantier de la 1ère phase a débuté en août 2004; les travaux ont été terminés en mars 2006;

Commercialisation: les 25 logements ont été vendus sur plan en 2005

Phase 2Programme: 23 appartementsExécution:prévue pour mars 2007

Commercialisation: tous les logements ont été vendus (10 en décembre 2005 et 13 en février 2006)

Phase 3Programme: 36 appartements

Exécution:est prévue pour juin 2008

3

4

1. & 2. Projet Les Terrasses de l’Ecluse à Molenbeek-Saint-Jean

3. & 4. Résidence «Les Brasseurs» à Koekelberg

SDRB52



2.1.6 Berchem-Sainte-Agathe: projet de réaménagement du site de l’ancien Hôpital français

Ancien Hôpital français

Phase 1: Résidence Clos du Tilleul – rue de la Cité moderneProgramme: construction de 22 maisons unifamiliales

Réalisation: Jardins du Nord s.a. (SDRB/Compagnie Immobilière de Belgique s.a.)

Architecte: Urban Associates

Exécution: tous les logements sont vendus; phase clôturée en 2000

Programme: rénovation de la partie classée de l’ancien hôpital; construction neuve de 4 appartements à prix de vente libre

Réalisation: Jardins du Nord s.a. (SDRB/Compagnie Immobilière de Belgique s.a.)


Exécution: les bureaux rénovés et les logements ont été vendus; phase clô-turée en décembre 2003

Programme: construction neuve de:12 maisons unifamiliales 4.500 m2 d’appartements à prix de vente conventionné 4.500 m2 d’appartements à prix de vente libre

Réalisation: Jardins du Nord s.a. (SDRB /Compagnie Immobilière de Belgique s.a.)


Exécution: le chantier des 4 premières maisons a débuté mi-2003 et celui des

chantier est prévue pour mars 2007 ; la construction des immeubles à appartements est en cours d’étude

Commercialisation: 7 maisons ont été vendues en octobre 2005 ; les 5 autres

2.1.7 Jette: projet d’une nouvellezone résidentielle à la chaussée de Jette

Chaussée de Jette 453-457Programme: construction d’un immeuble de 8 logements

Réalisation: Bruxelloise de Rénova-tion s.a. (SDRB/Société de Services de Belgique s.a.)

Architecte: A3 Atelier d’Architec-tes-Urbanistes associés

Exécution: le permis a été demandé le 21 février 2003; en raison d’un recours, le permis n’a pu être déli-vré par le gouvernement que le 7 juillet 2005 ; un nouveau recours a été introduit par un voisin et la SDRB a introduit une nouvelle demande

Chaussée de Jette 469-475Programme: construction d’un immeuble de 10 logements et d’un atelier de menuiserie

Réalisation: vente conditionnée (*)

Architecte: à désigner

Exécution: ce projet était déjà inscrit au plan triennal 2002-2004; étude en cours

(*) Dans ce cas-ci, l’acquéreur du terrain se trouvera dans l’obligation de construire des logements moyens, loués aux conditions de la SDRB.

Cet îlot fut occupé pendant des décennies par les entrepôts des entreprises RAES,qui couvrent la totalité du terrain, soit une surface de 10 366 m2.

SDRB53


Réaménagement de l’ancien site Raes

Programme: construction d’une zone d’habitation comprenant 113appartements et 29 maisons uni-familiales sur le site des anciens établissements Raes, chaussée de Jette, avenue Paul De Merten et avenue F. Lecharlier

Réalisation: Jette Village s.a. (SDRB/Besix RED s.a.)

Architecte: ASSAR s.c.r.l. et Acca-rain-Bouillot s.a.

Exécution: la SDRB a fait l’acquisi-tion du site en 2002; le permis de lotir a été demandé en mai 2003; les permis font l’objet de recours; les permis ont été annulés par le Con-seil d’Etat en 2005 ; une nouvelle demande de permis de lotir a été introduite en 2004, qui a fait l’ob-

la date du début du chantier reste en suspens

« Jette, commune du nord-ouest de Bruxelles, s’est principalement urba-nisée après la deuxième guerre mon-diale. Elle dispose d’un tissu d’îlots bien proportionnés comprenant éga-lement un grand nombre d’infrastruc-tures collectives. Localement, des bâtiments à destination industrielle se sont incrustés de manière impor-tante au sein de certains îlots.C’est le cas de celui bordé par la chaussée de Jette et les rues Paul De Merten et de Levis Mirepoix.

Le projet prévoit la construction d’un ensemble résidentiel de + 21 000 m2,composé de 29 maisons unifamiliales et d’une centaine d’appartements.L’intention des auteurs de projet est de recomposer la moitié de cet îlot en y intégrant une petite voirie locale

résidait dans la nécessité d’organi-ser l’intégration des nouveaux bâti-ments au quartier existant. Il a été rencontré grâce à une mixité mêlant maisons unifamiliales et immeubles à appartements de gabarit modeste qui permettent, l’un et l’autre, de réaliser des transitions avec le bâti existant.

Alors que le permis de lotir initial a été introduit il y a 4 ans et qu’aucune autorisation n’a encore pu se traduire dans les faits, il convient de poser quelques constats :

Le partenariat public-privé pour la construction d’immeubles à apparte-ments est un choix intéressant quand les deux parties s’imposent une bonne méthode commune de travail. Ce qui fut le cas dans ce projet sauf en ce qui concerne le cadre urbanistique.

On peut se demander si les aléas liés à l’obtention d’un permis ne pour-

raient pas être évités si la situation était balisée avant de lancer l’appel à partenaires. Il reviendrait dès lors à la SDRB d’éta-blir au préalable un canevas urbanis-tique approuvé par les autorités avant de laisser rêver les promoteurs.Il resterait au privé à s’inscrire à l’in-térieur d’un contexte ayant obtenu un feu vert urbanistique.

L’outil légal n’existe pas comme tel, mais il serait normal que la SDRB, ayant des objectifs de création de logements à prix conventionnés, puisse obtenir des accords préalables des autorités sur un plan d’inten-tion.

Il est en effet regrettable pour tous les acteurs du projet d’être pénali-sés par des procédures très longues. Celles–ci pourraient, compte tenu de l’augmentation des prix, devenir intenables par les promoteurs parte-naires.

Finalement, il ne faut pas perdre de vue les objectifs de base, à savoir : offrir de l’habitat de qualité à prix conventionné, intervenir comme régulateur du marché immobilier, urbaniser des quartiers parfois moins attractifs pour la promotion privée, créer de la mixité fonctionnelle et sociale.

un tel organisme n’aurait pas éga-lement pour but de promouvoir une architecture nouvelle ambitieuse, notamment en matière énergétique et en matière environnementale. »

Guy Standaert du bureau d’archi-tecture Assar.

SDRB54



2.1.8 Evere: projets rue de laMarne, rue de Paris et rue Arnold Sohie

Val de MarneRue de la Marne et rue de Paris

Programme: construction de 14 maisons unifamiliales dans un clos résidentiel et de 3 bâtiments offrant en tout 22 appartements


Architecte: Acrotère s.p.r.l.

Exécution: le permis d’urbanisme a été demandé en juin 2001; après

août 2003 ; les travaux ont com-mencé en août 2004 ; les travaux ont été terminés au printemps 2006

Commercialisation: tous les loge-ments sont vendus

Rue Arnold Sohie et rue G. NorgaProgramme: construction de 30 appartements et de 5 maisons uni-familiales

Réalisation: Immo Grana (SDRB/Immo BAM s.a. anciennement Stra-bed Immo)

Architecte: ARCHI + I

Exécution: le projet est inscrit au plan triennal 2005-2007; la demande de permis a été introduite le 22 mars

encore été délivré

2.1.9 Forest : projet Bervoets

Rue Bervoets et rue du PatinageProgramme: construction de 239 logements dans un lotissement

Réalisation: Bervoets Real Estate (SDRB/Pargesy s.a./Dexia Banque s.a./ Immo Bam s.a.)

Architecte: YATLAOL 55 (Y+Y, Atlante, Atelier 55, Eole)

Exécution: le projet est en cours d’étude

2.1.10 Saint-Josse-ten-Noode:projet au square Félix Delhaye

Le projet développé au square Félix Delhaye a fait l’objet d’un appel à

a été désigné en 2002; au terme de l’étude de faisabilité, un dossier de permis d’urbanisme pour la construc-tion d’un immeuble de 58 apparte-ments et d’une trentaine de parkings

Square Félix DelhayeProgramme: construction de 58 logements et de 33 parkings


Architecte: Atlante

Exécution: ce projet est inscrit au plan triennal 2005-2007; la demande de permis a été introduite

juin 2006; le début du chantier est prévu pour la mi-2007

1 2

SDRB55


2.2 Projets de rénovation urbaine en mission déléguée pour laRégion et pour des communes

La SDRB peut réaliser des projets de rénovation urbaine en mission déléguée pour la Région et pour les communes.

2.2.1 Projets en mission déléguée pour la RégionLa SDRB joue un rôle de coordination et de contrôle pour le compte de la Région de Bruxelles-Capitale dans la mise en œuvre du projet de réaménage-ment du site de l’ancien Hôpital militaire à Ixelles.

Ancien Hôpital militaire (Ixelles)avenue de la Couronne

Programme: réaménagement du site et construction de:253 logements sociaux422 logements à prix de vente conventionné260 logements à prix de vente libreaménagement d’un parc d’1 ha et des infrastructures31.000 m2 de bureaux

Réalisation: Association momentanée Batipont Immobilier/Compagnie Immo-bilière de Belgique s.a. anciennement Immomills Development s.a.; coordi-nation et suivi par la SDRB en vertu d’une mission déléguée de la Région de Bruxelles-Capitale

Architectes:logements sociaux: A-2R-C s.a.logements à prix conventionné: A-2R-C s.a. + AVAlogements à prix de vente libre: atelier Arts-Ville-Architecture s.p.r.l. + A-2 R-C s.a.parc et infrastructures: JN Capart International s.a.

Exécution: les logements sociaux ont été cédés en 1997 à la Société du Loge-ment de la Région Bruxelloise; le parc et les infrastructures ont été termi-

construits; ils sont tous vendus; à la même époque, 260 logements à prix libre avaient été vendus et leur construction s’est terminée en août 2005; la construction des bureaux a également été terminée en août 2005; les 2 pavillons d’angle ont été vendus en 2006, dont un à la commune d’Ixelles qui y installera une partie de son administration ; l’autre pavillon, destiné à du logement, a été acquis par un promoteur immobilier

2.2.2 Projets en mission déléguéepour la commune de Molenbeek-Saint-Jean

La construction d’immeubles de bureaux à l’avenue du Port à Molen-beek-Saint-Jean était assortie, à titre de charges d’urbanisme, de la cons-truction de logements et de la parti-cipation dans le coût de la rénovation d’une école communale. La SDRB a assuré et assure le suivi de ces projets pour le compte de la commune.

La réalisation d’un projet résidentiel de 23 appartements, rue Van Meyel, a débuté en octobre 2001. La récep-tion provisoire a eu lieu en décembre 2002.

Quant à la rénovation de l’école com-munale n° 2 de la rue Ulens, les tra-

prévue en 2007.

Rue Ulens (Molenbeek-Saint-Jean)Programme: rénovation d’une école

Réalisation: la SDRB, pour le compte de la commune et dans le cadre de l’exécution de charges d’urbanisme compensatoires à la construction de bureaux à l’avenue du Port

Architecte: Atelier Parallèle

Exécution: les travaux ont com-mencé en mai 2004 et devraient se

3

1. Val de Marne à Evere

2. Yser/Anvers à Bruxelles-Ville

3. Projet «Rive Gauche - Minoterie» à Molenbeek-Saint-Jean

SDRB56



L’opération «Les Terrasses de l’Ecluse» (voir 1.2.4.) est réalisée, d’une part, grâce aux charges d’urbanisme relati-ves au développement d’un complexe de bureaux à la Porte de Ninove et, d’autre part, grâce à la construction de logements conventionnés réalisés par la SDRB en partenariat avec le secteur privé.

Opération Place du TriangleRésidence Les Terrasses de l’EcluseProgramme: construction de 109 appartements 1 à 3 chambres et de 97 parkings 23 logements sont construits dans le cadre de charges d’urbanisme

Réalisation: Foncière de l’Ecluse s.a. (SDRB/Watan s.a.)

Architecte: Atelier d’Art Urbain / DDS & Partners

Exécution: le permis a été délivré le 3 juin 2005; le chantier a débuté

La construction de bureaux à la jonc-tion des rues Adolphe Lavallée, Cour-tois et des Ateliers était assortie, à titre de charges d’urbanisme, de la construction de logements. Cette promotion résidentielle est réalisée sur le site «Louise-Michel», sis entre le boulevard Léopold II n° 11 à 21 et la rue de l’Intendant n° 14 à 24 à Molenbeek-Saint-Jean.

Opération «Louise-Michel»Programme: construction 43 appar-tements

Architecte: A + U (Architecture et Urbanisme s.p.r.l.)

Exécution: les travaux ont été enta-

terminés en avril 2006

Commercialisation: a débuté en août 2005 et tous les appartements étaient vendus en avril 2006

2.3 Projets de rénovation urbaine en régie

N’ayant trouvé aucun partenaire privé intéressé, la SDRB a décidé de réaliser le projet Ransfort sur fonds propres. A l’issue de la construction, la SDRB a mis les 3 maisons en vente.

Rue Ransfort 43-47Programme: construction de 3 maisons unifamiliales

Réalisation: SDRB

Architecte: Marie-Noëlle Stassart

Exécution: permis délivré en février 2004; début des travaux le 11/04/2005; les travaux ont été terminés en octobre 2006

Commercialisation: ces 3 maisons clefs sur porte ont été vendues en octobre 2006

Rue de la Colonne 7Programme: construction d’un immeuble de 5 appartements sur une parcelle de terrain cédée en emphytéose à la SDRB par la commune de Molenbeek-Saint-Jean.

Réalisation: SDRB

Architecte: Architectes Associés & Modul XL

Exécution: permis délivré en mars 2004; le chantier a débuté en mai 2005; les travaux ont été terminés en novembre 2006; les logements ont été loués

1

SDRB57


2.4 Synthèse des opérations de logements par commune

LogementsCommune SDRB projets autres Total

1000 Bruxelles 477 4771030 Schaerbeek 61 611040 Etterbeek 45 451050 Ixelles 701 206 9071060 Saint-Gilles 49 22 711070 Anderlecht 148 267 4151080 Molenbeek-Saint-Jean 369 221 43 6331081 Koekelberg 115 37 1521082 Berchem-Sainte-Agathe 34 341090 Jette 29 150 1791140 Evere 46 35 811190 Forest 193 239 4321210 St-Josse-ten-Noode 92 58 150

Total 2.359 1.029 249 3.637

2

1. Rue Ransfort à Molenbeek-Saint-Jean

2. Projet «Terrasses de l’Ecluse» à Molenbeek-Saint-Jean

SDRB58



Bruxelles 1000477 logements

Jette 109029 logements150 en projet

Ganshoren10830 logements0 en projet

Berchem-Ste-Agathe 108234 logements

Koekelberg 1081115 logements37 en projet

Molenbeek-St-Jean 1080369 logements221 en projet

43 autres

Anderlecht 1070148 logements267 en projet

Forest 1190193 logements239 en projet

St-Gilles 106049 logements22 en projet

Ixelles 1050701 logements

206 autresUccle 11800 logement0 en projet

Watermael-Boitsfort 11700 logement0 en projet

Auderghem 11600 logement0 en projet

Woluwé-St-Pierre 11600 logements0 en projet

Schaerbeek109061 logements

St-Josse-ten-Noode 121092 logements58 en projet

Evere 114046 logements35 en projet

Woluwé-St-Lambert 12000 logements0 en projet

Etterbeek 104045 logements

SDRB59

Les projets mixtes

Cinquième partie:Les projets mixtes

1. Le projet “Tivoli”

2. Le projet “Bara-De Lijn”

3. Le projet “Compas”

SDRB60



1. & 2. Le site Tivoli à Bruxelles-Ville

1

SDRB61

Les projets mixtes

La cellule «projets mixtes» coordonne les activités des directions générales Expansion économique et Rénovation urbaine au niveau du développement de 3 sites destinés depuis 2004 à des projets mixtes :

- Tivoli à Laeken (ancien site Bel-gacom)

- Bara-De Lijn à Anderlecht (ancien dépôt De Lijn)

- Compas à Anderlecht (anciens Ateliers du Compas).

1. Le projet “Tivoli”

Le site « Belgacom », rebaptisé Tivoli, a été acheté par la SDRB en mars 2005.

Il est composé de 2 parties :- un ensemble semi-industriel sis

rue Claessens et rue Tivoli, 10 à 1020 Bruxelles;

- un ensemble mixte situé rue D. Lefèvre, 37, et rue de Molen-beek, 194, 196, 198, 234 et 236, jouxtant une parcelle de la rue Wauthier, cédée par Belgacom à la ville mais assortie d’un droit de rétrocession.

Les travaux de dépollution pris en charge par la société qui vend les ter-rains ont débuté en octobre 2004 et sont entièrement terminés.

L’objectif de la SDRB dans le cadre de l’acquisition était de dévelop-per sur ce site un projet mixte de PME et de logements conventionnés. Le programme représentait environ 13.300 m2 de PME et 8.730 m2 de loge-ments.

Une variante amenée par un déve-loppeur privé propose d’ériger sur

2

l’îlot un projet de centre commer-cial et de logements d’entrée de gamme. Un comité d’accompagne-ment mis en place par la Région a examiné plus particulièrement les aspects socio-économiques de ce projet, notamment au regard de la rue Marie Christine, pôle commercial du quartier, ainsi que les aspects liés à la mobilité. Diverses pistes permet-tant d’atténuer l’impact du projet sur le commerce environnant ont été analysées. Les travaux de ce comité d’accompagnement sont aujourd’hui terminés.

2. Le projet

“Bara-De Lijn”

Le complexe immobilier est situé à Anderlecht, à l’intérieur de l’îlot délimité par la rue Eloy (partie non bâtie), la rue Bara (n° 103 à 107), la rue des Vétérinaires et le boulevard de la Révision.

Les parcelles de la société De Lijnont été acquises par la SDRB grâce aux subsides Objectif II, dans le cadre exclusif de la revitalisation économi-que du quartier.La possibilité de créer également du logement dans cet intérieur d’îlot a permis de dégager les grandes lignes du schéma directeur de l’ensemble du site.

Le programme prévu dans le schéma directeur vise à réaliser le projet de part et d’autre d’une venelle pié-tonne longitudinale qui sera publique du côté de la rue Eloy (logements) et privée du côté de la rue des Vétéri-naires (PME). Une placette centrale fera la jonction entre les deux parties de la venelle.

SDRB62



1

1. & 3. Projet «Bara- De Lijn à Anderelcht

2. Projet Compas à Anderlecht

2

Trois bâtiments d’activités économi-ques seront construits sur la partie située entre la rue des Vétérinaires et la nouvelle placette centrale. Ceux-ci comporteront un à deux étages (sur un rez-de-chaussée de 5 mètres de hau-teur) et disposeront d’emplacements pour voitures en sous-sol accessibles par la rue des Vétérinaires.

La partie située entre la nouvelle pla-cette centrale et la rue Eloy est desti-née au développement de logements moyens (environ 144 appartements). Les immeubles auront un gabarit de rez + 2 étages avec un étage en toi-ture. Le long de la rue Bara, l’immeu-ble de logements conventionnés aura un étage de plus pour s’intégrer aux gabarits des immeubles existants.

Des emplacements de stationnement sont prévus en sous-sol; ils seront accessibles par la rue Bara et/ou par la rue Eloy.

L’immeuble existant boulevard de la Révision, 54, sera réaffecté (ou reconstruit) au logement, aux PME ou aux équipements collectifs, dans le respect des dispositions urbanistiques en vigueur.

En termes de surfaces hors sol, les estimations, à ce jour, sont les sui-vantes :

- logements: 144 appartements, soit + 15.587 m2;

- activités économiques: 6.377 m2;- immeuble 8: 1.680 m2.

Les travaux de dépollution du site ont été réalisés et sont aujourd’hui prati-quement terminés. La SDRB a super-visé ces travaux.

C’est une société mixte «CITYLINE» s.a., constituée de la SDRB et d’un partenaire privé (société momenta-

née IMMO Bam – CEI De Meyer), qui réalisera les travaux sur l’ensem-ble du site. Les plans sont réalisés par le bureau d’architecture DDS & Partners s.c.

Le 20 décembre dernier, au terme de l’enquête publique réalisée dans le quartier, la commission de concer-tation de la commune d’Anderlecht s’est penchée sur trois demandes de permis d’urbanisme qui permettront de mettre en œuvre ce grand projet de reconversion d’un site industriel.

Il s’agit en effet dans un premier temps de pouvoir démolir les bâtiments et entrepôts existants, d’aménager la venelle à l’intérieur de l’îlot et de construire un premier bâtiment d’ac-tivités économiques (B1 – côté rue des

européens. Les travaux de construc-tion de ce bâtiment B1 devront être

ces subsides soient utilisés sur base de factures dans le délai requis.

Les trois permis évoqués ci-dessus sont aujourd’hui délivrés et l’en-treprise de démolition va bientôt se mettre au travail en commençant par le désamiantage des anciens ateliers de De Lijn.

La poursuite du projet, c’est le dépôt prochain d’une demande de permis de lotir pour la partie logements. A cette occasion, un rapport d’incidences sera également introduit. Les deman-des de permis d’urbanisme suivront, dès obtention du permis de lotir.Le programme sera réalisé en plu-sieurs phases, mais l’objectif est que l’ensemble du projet soit achevé pour

être prolongé, notamment si les permis d’urbanisme ne sont pas déli-vrés dans les délais requis.

3. Le projet “Compas”

Il s’agit d’une ancienne propriété industrielle (anciens Ateliers du Compas), située rue du Compas, n°17 à 41, à cheval sur les communes d’An-derlecht (98a 20ca) et de Molenbeek-Saint-Jean (3a 06ca), avec accès par la rue du Compas à Anderlecht.

A ce stade, le projet d’aménagement du site prévoit :- 8.068 m2 de logements répartis

en 2 immeubles à appartements à front de rue et des immeubles de type double duplex le long d’une voirie piétonne perpendi-culaire à la rue principale ;

- 8.420 m2 d’espaces pour PME.

Vu l’activité historique du site, la pol-lution qui s’y trouve est importante. La dépollution sera prise en charge

La SDRB a lancé l’appel d’offres pour la première étape visant les travaux de dépollution du site et la démolition des bâtiments existants. Le bureau retenu sera chargé :- de la mission d’architecture ;- d’études techniques et de coordi-

nation de sécurité projet-chantier pour l’élaboration de l’avant-projet de désamiantage et de démolition de tous les bâtiments;

SDRB63

Les projets mixtes

- des demandes de permis d’urba-nisme et d’environnement pour le désamiantage et la démoli-tion de tous les bâtiments, ainsi que du dossier d’adjudication ou d’appel d’offres et du suivi de ces travaux;

- du dossier d’adjudication ou d’appel d’offres des travaux d’assainissement du sol et de la nappe phréatique du site, en concertation avec le bureau d’étude de sol qui sera désigné par la SDRB ;

- de la coordination des travaux de désamiantage et de démo-lition avec les travaux d’assai-nissement du sol et de la nappe phréatique, en concertation avec le bureau d’étude de sol qui sera désigné par la SDRB.

3

SDRB64

SDRB

SDRB65

Sixième partie:

1. Le bilan et du compte de résultats

2. Commentaire du bilan et du compte de

résultats

SDRB66

SDRB

SOCIÉTÉ DE DÉVELOPPEMENT POUR LA RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Code Exercice Exercice précédent

1. BILAN APRÈS RÉPARTITION

ACTIF

ACTIFS IMMOBILISÉS 20/28 185.791 183.430

I. Frais d’établissement 20 0 0

II. Immobilisations incorporelles 21 127 42

III. Immobilisations corporelles 22/27 168.359 166.260

A. Terrains et constructions 22 108.288 100.908

B. Installations, machines et outillage 23 240 184

C. Mobilier et matériel roulant 24 315 245

25 0 4

E. Autres immobilisations corporelles 26 0 0

F. Immobilisations en cours et acomptes versés 27 59.517 64.918

28 17.307 17.128

A. Entreprises liées 280/1 1.040 1.165

1. Participations 280 1.040 1.165

2. Créances 281 0 0

B. Entreprises avec lesquelles il existe un lien de participation 282/3 16.220 15.919

1. Participations 282 15.576 15.258

2. Créances 283 645 661

284/8 44 44

1. Actions et parts 284 43 43

2. Créances et cautionnements en numéraire 285/8 1 1

ACTIFS CIRCULANTS 29/58 75.375 73.627

V. Créances à plus d’un an 29 0 17.840

A. Créances commerciales 290 0 15

B. Autres créances 291 0 17.825

VI. Stocks et commandes en cours d’exécution 3 15.626 19.469

A. Stocks 30/36 15.626 19.469

1. Approvisionnements 30/31 0 0

2. En-cours de fabrication 32 0 0

33 0 0

4. Marchandises 34 0 0

5. Immeubles destinés à la vente 35 13.438 16.920

6. Acomptes versés 36 0 0

B. Commandes en cours d’exécution 37 2.188 2.549

VII. Créances à un an au plus 40/41 46.553 30.647

A. Créances commerciales 40 2.085 2.240

B. Autres créances 41 44.469 28.408

VIII. Placements de trésorerie 50/53 0 0

A. Actions propres 50 0 0

B. Autres placements 51/53 0 0

IX. Valeurs disponibles 54/58 13.084 5.400

X. Comptes de régularisation 490/1 113 271

TOTAL DE L’ACTIF 20/58 261.291 257.057

SDRB67

Code Exercice Exercice précédent

PASSIF

CAPITAUX PROPRES 10/15 214.140 217.586

I. Capital 10 2.327 2.327

A. Capital souscrit 100 2.327 2.327

B. Capital non appelé 101 0 0

II. Primes d’émission 11 0 0

III. Plus-values de réévaluation 12 0 0

IV. Réserves 13 2.761 2.761

A. Réserve légale 130 233 233

B. Réserves indisponibles 131 0 0

1. Pour actions propres 1310 0 0

2. Autres 1311 0 0

C. Réserves immunisées 132 0 0

D. Réserves disponibles 133 2.529 2.529

140 0 0

Perte reportée (-) 141 -273 -515

VI. Subsides en capital 15 209.324 213.013

PROVISIONS ET IMPÔTS DIFFERES 16 15.056 14.880

VII. A. Provisions pour risques et charges 160/5 15.056 14.880

1. Pensions et obligations similaires 160 556 561

161 12.026 11.795

3. Grosses réparations et gros entretien 162 0 13

4. Autres risques et charges 163/5 2.474 2.511

B. Impôts différés 168 0 0

DETTES 17/49 31.971 24.590

VIII. Dettes à plus d’un an 17 0 77

170/4 0 2

1. Emprunts subordonnés 170 0 0

2. Emprunts obligataires non subordonnés 171 0 0

172 0 2

4. Etablissements de crédit 173 0 0

5. Autres emprunts 174 0 0

B. Dettes commerciales 175 0 0

1. Fournisseurs 1750 0 0

2. Effets à payer 1751 0 0

C. Acomptes reçus sur commandes 176 0 0

D. Dettes diverses 178/9 0 76

IX. Dettes à un an au plus 42/48 31.329 23.972

A. Dettes à plus d’un an échéant dans l’année 42 0 5

43 0 0

1. Etablissements de crédit 430/8 0 0

2. Autres emprunts 439 0 0

C. Dettes commerciales 44 4.732 3.534

1. Fournisseurs 440/4 4.732 3.534

2. Effets à payer 441 0 0

D. Acomptes reçus sur commandes 46 170 2.538

45 1.111 824

1. Impôts 450/3 686 465

2. Rémunérations et charges sociales 454/9 425 359

F. Autres dettes 47/48 25.317 17.071

X. Comptes de régularisation 492/3 641 541

TOTAL DU PASSIF 10/49 261.291 257.057

SDRB68

SDRB

codes Exercice Exercice précédent

2. COMPTE DE RÉSULTATS

I. Ventes et prestations 70/74 27.530 17.893

A. Chiffre d’affaires 70 21.473 13.246

cours d’exécution (augmentation +, réduction -)71 0 0

C. Production immobilisée 72 0 0

D. Autres produits d’exploitation 74 6.056 4.647

II. Coût des ventes et des prestations (-) 60/64 31.020 21.641

A. Approvisionnements et marchandises 60 12.675 3.760

1. Achats 600/8 703 0

2. Variation des stocks (augmentation -, réduction +) 609 11.973 3.760

B. Services et biens divers 61 3.615 3.681

C. Rémunérations, charges sociales et pensions 62 8.534 7.783

D. Amortissements et réductions de valeur sur frais d’établissement, sur immobilisations incorporelles et corporelles

630 3.284 2.854

E. Réductions de valeur sur stocks, sur commandes en cours d’exécution et sur créances commerciales (dotations +, reprises -)

631/4 237 343

F. Provisions pour risques et charges (dotations +, utilisations et reprises -) 635/7 176 946

G. Autres charges d’exploitation 640/8 2.498 2.273

H. Charges d’exploitation portées à l’actif au titre de frais de restructuration (-) 649 0 0

70/64 0 0

Perte d’exploitation (-) 64/70 3.491 3.748

75 4.039 3.906

750 0 0

B. Produits des actifs circulants 751 71 114

752/9 3.968 3.792

65 0 3

A. Charges des dettes 650 0 2

B. Réductions de valeur sur actifs circulants autres que ceux visés sub II.E (dotations +, reprises -)

651 0 0

652/9 0 1

70/65 548 155

Perte courante avant impôts (-) 65/70 0 0

SDRB69

codes Exercice Exercice précédent

2. COMPTE DE RÉSULTATS (suite)

VII. Produits exceptionnels 76 3 562

A. Reprises d’amortissements et de réductions de valeur sur immobilisations incorporelles et corporelles

760 0 0

761 0 0

C. Reprises de provisions pour risques et charges exceptionnels 762 0 0

D. Plus-values sur réalisation d’actifs immobilisés 763 3 0

E. Autres produits exceptionnels 764/9 0 562

VIII.Charges exceptionnelles (-) 66 309 613

A. Amortissements et réductions de valeur exceptionnels sur frais d’établissement, sur immobilisations incorporelles et corporelles

660 150 0

661 0 0

C. Provisions pour risques et charges exceptionnels (dotations +, utilisations -) 662 0 0

D. Moins-values sur réalisation d’actifs immobilisés 663 157 94

E. Autres charges exceptionnelles 664 1 519

F. Charges exceptionnelles portées à l’actif au titre de frais de restructuration 665/669 0 0

70/66 242 105

Perte de l’exercice avant impôts (-) 66/70 0 0

X. Impôts sur le résultat 67/77 0 0

A. Impôts 670/3 0 0

77 0 0

70/67 242 105

Perte de l’exercice (-) 67/70 0 0

XII. Prélèvements sur les réserves immunisées (+) 789 0 0

Transfert aux réserves immunisées (-) 689 0 0

70/68 242 105

Perte de l’exercice à affecter (-) 68/70 0 0

3. AFFECTATIONS ET PRÉLÈVEMENTS

70/69 0 0

Perte à affecter (-) 69/70 273 515

70/68 242 105

Perte de l’exercice à affecter (-) 68/70 0 0

790 0 0

Perte reportée de l’exercice précédent (-) 690 515 619

B. Prélèvements sur les capitaux propres 791/2 0 0

1. Sur le capital et les primes d’émission 791 0 0

2. Sur les réserves 792 0 0

C. Affectations aux capitaux propres (-) 691/2 0 0

1. Au capital et aux primes d’émission 691 0 0

2. A la réserve légale 6920 0 0

3. Aux autres réserves 6921 0 0

D. Résultat à reporter 0 0

693 0 0

2. Perte à reporter 793 -273 -515

E. Intervention d’associés dans la perte 794 0 0

694/6 0 0

1. Rémunération du capital 694 0 0

2. Administrateurs ou gérants 695 0 0

3. Autres allocataires 696 0 0

SDRB70

SDRB

COMMENTAIRE DU BILAN ET DU COMPTE DE RESULTATS EN MILLIERS D’EUROS

1. BILAN

A. ACTIF

Immobilisations incorporellesLes immobilisations incorporelles 127 mille EUR.

Immobilisations corporellesimmobilisations corporelles a augmenté de 2.100 mille EUR

et s’établit à 168.359 mille EUR.

-mentaire de bilan et en reprenant les mouvements en cours d’exercice, tant en ce qui concerne la valeur d’acquisition qu’en ce qui concerne les amortissements et les réductions de valeur.

Terrainset

bâtiments

Installations,machines et équipements

Mobilier et matérielroulant

Leasings et droits

similaires

Immobilisationsen cours et acomptes

Total

a) Valeur d’acquisition

160.438 2.170 897 21 64.918 228.443

Mouvements en cours d’exercice

Acquisitions 5.936 191 131 0 5.251 11.509

Transferts et désaffections (-) -300 0 -18 -21 -15 -354

Transferts à une autre rubrique (+/-) 4.518 0 0 0 -10.637 -6.119

170.592 2.361 1.010 0 59.517 233.479

b) Amortissements et réductions de valeur

59.530 1.985 651 17 0 62.183

Mouvements en cours d’exercice 3.021 136 55 0 0 3.212Passé aux pertes après transferts et désaffections -6 0 0 -17 0 -23

Transferts à une autre rubrique (+/-) -241 0 -11 0 0 -252

62.304 2.121 695 0 0 65.120

d’exercice (a-b) 108.288 240 315 0 59.517 168.359

Pour l’Expansion économique, il s’agit principalement des opérations suivantes :achat terrain sites Paepsem, Technopark, Nouvelle Boulangerie et Vallée du Molenbeek;aménagement bâtiment Tweebeek, Maison de l’Initiative et bâtiment 18bis-21A + Hall;travaux d’infrastructure Erasmus Sud;vente partie d’un terrain sur le site Evere;transfert du terrain Meudon aux “stocks”.

Pour la Rénovation urbaine, il s’agit principalement des opérations suivantes :achats Schmitz-Piers et Heyvaert ;travaux aux bâtiments sis rue la Colonne, Bibliothèque Solvay et rue Ransfort;ventes de quelques places de parking dans Cap Horn;transfert des projets Heyvaert, Jorez (phase 5) et Raes (lot 9) aux “stocks”.

SDRB71

se présentent comme suit :

LIBELLE 31.12.2005 31.12.2006IDIM 1.574 1.574Centre européen de fruits et légumes (CEFL) 1.264 1.264EEBIC 1.155 1.155Réduction de valeur EEBIC 0 -125Centre d’entreprises Dansaert + Dansaert Emergence * 62 62Centre d’entreprises M-Brussels Village * 62 62Crystal-Palace 59 59Créance Crystal-Palace 661 645Centre d’entreprises Euclides * 19 19Centre d’entreprises Molenbeek * 9 9Centre d’entreprises Village Partenaire * 6 6Centre d’entreprises Birmingham 86 86Centre d’entreprises La Lusterie * 9 9Centre d’entreprises Pepibru * 36 36Centre d’entreprises Les Ateliers des Tanneurs * 0 25Eurobiotec 558 558ICAB-VUB 500 500Encore à verser ICAB-VUB -300 0TOTAL 5.761 5.945

(*) Dans ces centres d’entreprises, la SDRB représente la Région de Bruxelles-Capitale en vertu d’une convention. La SDRB n’a donc pas une participation propre.

Rénovation urbaine LIBELLE 31.12.2005 31.12.2006

ALPHA DEVELOPMENT s.a. 15 15AUDEN OLIPHANT s.a. 15 15BERVOETS REAL ESTATE 0 18BRUXELLOISE DE RENOVATION s.a. 18 18CHEVAL NOIR s.a. 25 25COBRES s.a. 18 18D.H.B. s.a. 18 18FONCIERE DE L’ECLUSE s.a. 18 18HARMONIA s.a. 25 25IMMO GRANA s.a. 15 15IMMOBILIERE LUCCA s.a. 18 18IMMOSOUST s.a. 18 18IMPASSE DES TANNEURS s.a. 15 15JETTE VILLAGE s.a. 18 18LE MARAIS s.a. 18 18LES JARDINS DU NORD s.a. 18 18LINDEN s.a. 25 0MERCURIA s.a. 18 18NORD 2 11 11NORD 2 - APPARTEMENTS s.a. 18 18RENO INVEST s.a. 25 25IMPASSE DES TANNEURS 18 18TOTAL 385 378

SDRB72

SDRB

Services généraux

LIBELLE 31.12.2005 31.12.2006SOCIETE D’ACQUISITION FONCIERE - SAF 10.981 10.981TOTAL 10.981 10.981

Créances a plus d’un an

ont été transférées au court terme. Initialement, un arrêté avait été signé entre la SDRB et la Région de Bruxelles-Capitale, mais cet arrêté a été annulé dans le courant de 2006 et les subsides sont versés directement aux incubateurs ;cette créance a donc été annulée.

Stocks et commandes en coursLes stocks et commandes en courscomptable, leur valeur comptable est en baisse de 3.843 mille EUR et elle s’établit à 15.626 mille EUR. Cette baisse en valeur comptable est due aux éléments suivants :

une hausse de 2.078 mille EUR dans le chef de l’Expansion économique, qui s’explique par :la vente d’un terrain dans le cadre du projet “Automotive Park”le transfert de Meudon de la rubrique “immobilisations” à la rubrique “stocks”.

une hausse de 5.921 mille EUR le chef de la Rénovation urbaine, qui s’explique par :- d’une part :

le transfert des “immobilisations” aux “stocks” d’un montant total de 1.809 mille EUR sur les projets suivants: * Chien Vert * Heyvaert * Jorez (phase 5) * Raes (lot 9)

- et, d’autre part :la vente d’une partie des terrains dans le cadre des différents projets en collaboration avec les sociétés mixtes. Ces ventes ont représenté en 2006 un montant de 989 mille EUR ;la vente des terrains sur le site de l’Ancien Hôpital militaire d’une valeur comptable de 6.380 mil-le EURla vente du projet Rue Ransfort (361 mille EUR).

Créances à un an au plusa) En fin d’exercice, les créances commerciales à court terme sont en diminution de 155 mille EUR :

en ce qui concerne l’Expansion économique : - 305 mille EURen ce qui concerne la Rénovation urbaine : - 40 mille EURen ce qui concerne les Services généraux : +190 mille EUR

b) Les autres créances à court terme sont en augmentation de 16.061 mille EUR, en raison des éléments suivants :une baisse dans le chef de l’Expansion économique (-1.523 mille EUR), qui s’explique principale-

une hausse dans le chef de la Rénovation urbaine (+12.395 mille EUR), qui s’explique principale--

tion de bâtiments en collaboration avec les sociétés mixtes ne sont plus versés au moment de la signature de l’arrêté, mais au fur et à mesure de l’avancement des travaux;une hausse dans le chef des Services généraux (+ 5.188,7 mille EUR).

Le compte de transit ouvert par la Région de Bruxelles-Capitale en faveur de la SDRB est inscrit sous la rubri-que “autres créances” et n’est plus considéré comme une rubrique de liquidités. Le solde de ce compte est en augmentation de 5.856 mille EUR et s’établit à 24.961 mille EUR.

liquiditésLes liquidités sont en augmentation de 7.684 mille EUR 13.084 mille EUR. Cette hausse est due à la vente exceptionnelle de quotités de terrain dans le cadre de l’Ancien Hôpital militaire.

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B. PASSIF

Capitaux propresLes capitaux propres sont en diminution de 3.447 mille EUR -ments suivants :

242 mille EUR ;la diminution des subsides en capital de 3.689 mille EUR, à savoir :

Expansion économique : -13.106 mille EUR. Cette diminution est la conséquence du nouvel arrêté signé entre la Région de Bruxelles-Capitale et les incubateurs, qui s’est traduit par l’annulation des subsides incubateurs. Une enveloppe d’investissement de 9.000 mille EUR a été allouée à l’Expan-sion économique. Ce montant a été diminué des amortissements (3.131 mille EUR).

Libellé 2.005 2.006Enveloppe d’investissement/Travaux 9.000 9.000Subsides projets 500 25Subsides incubateurs 19.000 -19.000Sous-total 28.500 -9.975Amortissements -2.240 -2.597Extrournements (ventes) -5.710 -534Sous-total -7.950 -3.131TOTAL 20.550 -13.106

Rénovation urbaine : + 9.417 mille EUR. Cette augmentation s’explique, d’une part, par l’octroi des subsides sur différents projets et des subsides destinés au fonds d’assainissement et, d’autre part, par la comptabilisation des subsides à rétrocéder aux sociétés mixtes et par les amortisse-ments.

Libellé 2005 2006Subsides sur projets 8.999 16.944Fonds d’assainissement 5.803 9.885Voiries Ancien Hôpital militaire 6 5Sous-total 14.809 26.834Rétrocessions sociétés mixtes -11.929 -10.054Extournement ventes Ancien Hôpital militaire -608 -6.380Extournement ventes -505 -386Amortissements -583 -597Sous-total -13.625 -17.417TOTAL 1.184 9.417

Provisions pour risques et charges176 mille EUR par rapport à l’exercice précédent, conséquence de

l’adaptation des provisions et des charges exceptionnelles, d’une part, et des impôts et taxes, d’autre part.

Dettes à plus d’un anToutes les dettes à plus d’un an ont été transférées au court terme. De ce fait, toutes les dettes à plus d’un an sont amorties.

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SDRB

Dettes à un an au plusCes dettes ont globalement augmenté de 7.357 mille EUR par rapport à l’exercice précédent ; cette augmentation s’explique principalement par les éléments suivants :

les dettes commerciales ont diminué de 1.198 mille EUR, du fait principalement de l’augmentation des dettes

les acomptes reçus sur commandes sont en diminution de 2.368 mille EUR; il s’agit en ordre principal de loyers anticipés. Initialement, les avances payées pour des travaux d’assainissement étaient comptabilisées sous cette rubrique, mais en 2006 elles ont été transférées à la rubrique “autres dettes”;les sont en augmentation de 287mille EUR; il s’agit principalement des pro-visions pour pécule de vacances et pour précompte immobilier;les autres dettes 8.245 mille EUR. Ce poste a trait, d’une part, aux subsides restant à rétrocéder à certaines sociétés mixtes, une opération étalée sur plusieurs années et qui se fait en fonction de l’avancement des travaux, et, d’autre part aux travaux d’assainissement dans le cadre des nouveaux projets de l’Expansion économique.

2. COMPTE DE RESULTATS

242 mille EUR ; il s’explique par les éléments suivants :

Libellé 2002 2003 2004 2005 2006

1. Produit net ventes patrimoine 929 459 940 1.189 778

2. Recettes locatives 6.088 7.099 7.403 8.297 8.020

3. Charges salariales -6.693 -6.694 -7.474 -7.783 -8.534

4. Autres produits/charges -3.495 -2.761 -1.120 -1.308 -57

5. Amortissements et réductions de valeur -2.926 -2.862 -3.417 -3.197 -3.522

6. Constitution/reprises provision -308 -138 -867 -946 -176

3.688 4.602 6.077 3.903 4.039

8. Résultat exceptionnel 133 -65 -340 -50 -306

TOTAL -2.583 -361 1.203 105 242

1. Produit net ventes patrimoineLe produit net (différence entre les produits des ventes et les frais y afférents) a baissé de 34,6% par rapport à l’exer-cice précédent ; ce résultat est principalement dû à la récupération de frais tant du côté de l’Expansion économique que du côté de la Rénovation urbaine.

2. Recettes locativesLes recettes locatives de l’Expansion économique et de la Rénovation urbaine ont globalement diminué de 3,3%; cette baisse est principalement due à l’adaptation de nouvelles conventions concernant l’Expansion économique.

3. Charges salarialesLes charges salariales ont augmenté de 9,6%. Cette hausse est principalement due à l’engagement de nouveaux colla-borateurs, à l’indexation et aux biennales.

4. Autres produits/chargesCe poste représente l’addition des rubriques suivantes du compte de résultats :

Libellé (mille EUR) 2005 2006Autres produits d’exploitation (subsides de fonctionnement et prélèvements Fonds d’assainissement compris) 4.646,6 6.056,3

- Services et biens divers (frais de fonctionnement) -3.681,4 -3.615,2- Frais d’exploitation divers -2.273,0 -2.498,0Autres produits / charges -1.307,8 -56,9

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5. Amortissements et réductions de valeurLes amortissements pour travaux d’infrastructure et bâtiments ont augmenté de 10,2%.

6. Constitution/reprises provisionCe poste représente le résultat de l’addition des rubriques suivantes :

Libellé 2005 2006Constitution de provisions -1.409.849 -262.041Reprises de provisions 463.729 85.928

Provisions (montant net) -946.120 -176.114

7.hausse de 3,5%, qui s’explique principalement par l’extournement de subsides lors de

la vente de différents projets et par l’augmentation des amortissements de subsides.

8. Résultat exceptionnelLe résultat exceptionnel est principalement du à la réduction de valeur des parts sociales EEBIC, d’une part, et à la réduction de valeur du projet Rive Gauche du fait du transfert du projet de l’Expansion économique à la Rénovation urbaine, d’autre part.

Libellé 2002 2003 2004 2005 2006Résultat de l’exercice à affecter -2.583.087 -361.185 1.203.237 104.821 272.696Report résultat exercices antérieurs 1.121.571 -1.461.516 -1.822.701 619.464 -514.643Résultat à reporter -1.461.516 -1.822.701 -619.464 -514.643 -241.947

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Rapport d’activités - entreprise, logement · Des dirigeants d’entreprise satisfaits 13 2. Une...

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