Rapport Annuel 2009 - ING Belgium · 2015-10-19 · 138 Lexique imprimé en mai 2010 Photo en...

A year of challenges

Rapport Annuel 2009

TAble des mATières

Première Partie

6 Facteurs de risque

12 Lettre aux actionnaires

16 Présentation de Montea

24 chiFFres-cLés

26 corPorate GoVernance

48 déVeLoPPeMent durabLe

50 raPPort de Gestion

62 L’action Montea

66 Liens FaMiLiaux entre Les actionnaires, Les adMinistrateurs

et Les diriGeants eFFectiFs

68 Marché iMMobiLier en beLGique et en France

Deuxième Partie

86 coMPtes annueLs consoLidés au 31 déceMbre 2009

120 coMPtes annueLs statutaires au 31 déceMbre 2009

troisième Partie

128 docuMents PerManents

138 Lexique

imprimé en mai 2010

Photo en couverture : saint-Priest - France

Dit financieel verslag is ook beschikbaar in het Nederlands.This annual report is also available in English.

Les rapports financiers annuels en français et en anglais sont des traductions du rapport financier annuel rédigé en néerlandais. Seule la version néerlandaise a force de preuve. Ce rapport annuel a été établi dans l'unité monétaire EURO.

Le rapport financier annuel a été traduit sous la responsabilité de Montea et peut être obtenu au siège social de la société.

Ce rapport financier annuel est un document d’enregistrement au sens de l’article 28 de la loi du 16 juin 2006 relative aux offres publiques d'instruments de placement et aux admissions d'instruments de placement à la négociation sur des marchés réglementés. Une version en ligne est également disponible sur www.montea.com. Le rapport financier annuel a été approuvé par la CBFA le 20 avril 2010.

Montea Comm.VANinovesteenweg 198 - B-9320 Erembodegem (Alost)A partir du 1er février 2010, les sièges social et administratif er février 2010, les sièges social et administratif er

sont établis en Belgique à B-9320 Erembodegem (Alost) Industrielaan 27.Tél: +32 (0) 53 82 62 62Fax: +32 (0) 82 62 62 61www.montea.comRPM-RCB TermondeTVA BE 0417 186 211

ENVOYEZ-NOUS VOS REMARQUES OU VOS [email protected]

MISE EN PAGE ET RÉALISATION: www.frigolite.be

montea Comm. VA est une sicaf immobilière (sicafi – siiC) spécialisée dans

l’immobilier logistique et semi-industriel en belgique et en France.

l’entreprise ambitionne de devenir rapidement un acteur de référence sur ce marché.

montea offre plus que de simples espaces d’entreposage et entend fournir des

solutions immobilières flexibles et innovantes à ses locataires. elle crée ainsi de

la valeur pour ses actionnaires.

Au 31/12/2009, le portefeuille immobilier représentait une valeur réelle d’eUr

206,2 millions, répartis sur 33 sites pour une superficie totale de 379.526 m².

montea Comm. VA est cotée depuis fin 2006 sur NYse euronext bruxelles (mONT)

et Paris (mONTP).

l’action montea est destinée à des investisseurs particuliers ou institutionnels

belges et étrangers attirés par un investissement indirect dans l’immobilier logistique

et semi-industriel qui recherchent un rendement par dividende élevé avec un profil

de risque modéré.

PArTie

FACTeUrs de risqUe

malines - belgique

risques liés à l’environnement économique 8risques locatifs 8risques liés à l’activité d’investissement et au développement de projets 9risques liés à la variation des coûts opérationnels 10risque de destruction des immeubles 10Permis d’environnement et risques liés à l’environnement 10risques de financement et risques liés à l’évolution des taux d’intérêt 10risques de change 11autres risques réglementaires 11

8

lorsque ces risques se concrétisent, cela peut avoir un impact défavorable sur l’activité de montea et ses prévisions.

montea vise à développer un portefeuille immobilier solide et diversifié et veut de cette manière pouvoir proposer à long terme un dividende stable et croissant à ses actionnaires.

le management, ainsi que le Conseil d’administration de montea suivent en permanence les risques auxquels montea est confronté. le management définit en la matière une politique prudente qui, si nécessaire, est réguliè-rement adaptée. Ce rapport comprend une liste non exhaustive de risques. d’autres risques inconnus et/ou improbables aujourd’hui peuvent donc se présenter et avoir, le cas échéant, une influence défavorable sur l’activité et la situation financière de montea.

Risques liés à l’enviRonnement économique

l’activité de montea subit, comme celle d’autres sociétés, l’influence des cycles économiques. l’évolution de l’offre et de la demande en immobilier en général est influencée par la conjoncture économique générale. les indicateurs macro-éco-nomiques généraux peuvent donc avoir une influence négative sur les activités de développement de montea. Ceux-ci ont un impact sur les investissements et les prises en location des entreprises privées dans le secteur des immeubles logistiques et semi-industriels.

montea vise à atténuer l’impact de ces cycles sur ses résultats et sur la valeur de son portefeuille en :

poursuivant la diversification de son w

portefeuille immobilier, tant sur le plan géographique que sur le plan du type de bâtiment;optimisant la diversification de son w

portefeuille dans le domaine des clients;investissant à long terme dans des w

bâtiments de qualité;développant des solutions immobiliè- w

res flexibles pour ses clients.

sur la base des chiffres attendus pour 2010, aucun client chez montea ne représente plus de 20 % des revenus locatifs totaux. en 2009, dHl était encore le principal locataire de montea, les revenus locatifs provenant de dHl représentant 12,19 % des revenus loca-tifs totaux de la sicaf. montea confirme qu’elle est en mesure de vérifier à tout moment si le risque locatif couru par la sicaf par rapport à ces clients reste toujours sous la limite de 20 %, afin que, le cas échéant, une demande de dérogation à la limite des 20 %(1) puisse être directement introduite(2) ou que les mesures nécessaires puissent être prises pour réduire l’importance de ces clients en tant que locataire de montea.

la société est également exposée à la défaillance ou à la faillite de ses partenaires, comme des institutions bancaires qui octroient des crédits et des couvertures, des gestionnaires immobiliers, des entrepreneurs pour des développements, etc.

Risques locatifs

montea gère et accompagne activement ses clients existants et futurs, afin de minimiser ainsi l’inoccupation et le taux de rotation des locataires dans son portefeuille immobilier.

l’équipe interne, chargée de la gestion quotidienne des bâtiments, assure la gestion technique du portefeuille im-mobilier et propose régulièrement, avec l’équipe commerciale, des solutions efficaces et flexibles. en outre, l’équipe commerciale mettra tout en œuvre pour réduire de manière proactive le risque d’inoccupation.

Ces contacts sont essentiels pour sécuriser les revenus locatifs, mais n’ont qu’une influence limitée sur le prix auquel un bâtiment inoccupé peut être loué, étant donné que les prix dépendent principalement de circons-tances externes (état et situation des bâtiments, conjoncture du marché économique, etc.).

la quasi-totalité des baux contiennent une clause selon laquelle le loyer en belgique est indexé chaque année sur la base de l’indice des prix à la consommation et en France de l’indice de coût de construction(3). 100 % des baux en cours en France et 98 %(4) des baux en cours en belgique sont sujets à l’évolution des indices susmentionnés. 33 % des revenus locatifs sont exposés à une baisse du loyer consécutive à une éventuelle baisse de l’indice.

montea est un investisseur en immobilier et exerce son activité dans un marché en constante évolution. Cela entraîne bien sûr un certain nombre de risques.

FACTeUrs de risqUe

1 Voir article 43, § 1 de l’Ar du 10 avril 1995 concernant les sicafs immobilières.2 Article 43, § 3 de l’Ar du 10 avril 1995 concernant les sicafs immobilières.3 iCC – indice de coût de construction.4 le bail de dHl sur le site de Grimbergen ne prévoit pas de clause concernant l’indice annuel.

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la solvabilité financière d’un nouveau client est contrôlée avant que celui-ci ne soit accepté. lors de la signature de chaque bail, une garantie bancaire inconditionnelle dont le montant corres-pond à 3 à 6 mois de loyer est exigée. le loyer est payable d’avance, que ce soit sur base mensuelle ou trimestrielle.

À la suite du lancement(5) des activités de montea en tant que sicaf immobilière le 1er octobre 2006, un contrat a été si-gné avec les personnes qui, à l’époque, ont apporté les immeubles. dans ce contrat, la sicaf a négocié des garanties locatives pour les immeubles inoccupés jusqu’au 30 septembre 2009. Par consé-quent, au 31 décembre 2009, toutes les garanties locatives sont échues. le montant total au 31 décembre 2009 des garanties locatives constituées s’élève à eUr 67.389 (0,4 % du chiffre d’affaires total) et représente l’inoccupation partielle sur le site de Vilvorde.

Risques liés à l’activité d’investissement et au développement de pRojets

la stratégie de croissance de montea se porte garante d’une répartition optimale des risques(6) sur base des deux piliers suivants :

l’acquisition de bâtiments en w

belgique et en France qui jouissent d’une situation optimale sur base d’éléments objectifs comme par exemple l’accessibilité ou la proximité d’importants bassins de consomma-tion et qui présentent un bon poten-tiel de commercialisation (répartition géographique des risques) ;l’acquisition d’immeubles qui sont w

loués à des locataires de première qualité, stables et solvables de diffé-rents secteurs économiques, comme le secteur logistique, l’industrie ali-mentaire, le secteur pharmaceutique, les biens de consommation, ainsi que le secteur industriel (répartition sectorielle des risques).

dans le cadre d’une alliance avec des tiers (promoteurs immobiliers, bureaux d’architecte), montea présente une activité limitée en tant que promoteur immobilier. Pendant l’année écoulée, aucun projet immobilier n’a été réalisé. montea n’envisage pas de se lancer dans le développement de projets spéculatifs (projets dits “en blanc”, sans location préalable).

Par ailleurs, montea cible deux seg-ments au sein du secteur immobilier, en l’occurrence l’immobilier logistique (principalement l’entreposage et le transbordement de marchandises) et l’immobilier semi-industriel (immeubles plus petits généralement loués à des Pme ou à des petites filiales de groupes internationaux). la société tente ainsi de répartir son risque au niveau du type de locataire/secteur et de la localisation géographique.

lors de l’acquisition d’un immeuble, montea effectue toujours un examen (due diligence) juridique, environne-mental, comptable et fiscal, sur la base d’analyses internes détaillées et géné-ralement avec le soutien de conseillers externes spécialisés.

la gestion technique opérationnelle de l’entretien des immeubles ainsi que la coordination des travaux de construction et de rénovation en cours sont suivies par l’équipe “Gestion de propriétés”. Cette équipe soumet, chaque année, un plan d’entretien et de rénovation au Conseil d’administration en vue d’assurer une rentabilité optimale du portefeuille à long terme. Pour l’année 2009, un total d’eUr 0,2 million a été dépensé en frais d’entretien. en outre, un montant d’eUr 2,3 millions a été investi en travaux d’amélioration du portefeuille existant.

5 les activités de montea en tant que sicaf immobilière ont démarré le 1er octobre 2006 suite à la réunion du portefeuille immobilier de plusieurs entreprises familiales (Famille de Pauw, Famille de smet) et d’autres groupes (banimmo, Affine).

6 montea assure, dans l’intérêt des actionnaires, la diversification nécessaire sur le plan des locataires.

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Risques liés à la vaRiation des coûts opéRationnels

les coûts opérationnels directs sont principalement influencés par deux facteurs :

l’âge et la qualité des bâtiments : w

ceux-ci déterminent les coûts d’entre-tien et de réparation. ils sont suivis et coordonnés de près, et l’exécution des éventuels travaux est sous-traitée ;le niveau d’inoccupation et le taux de w

rotation des locataires : ils sont déter-minants pour, notamment, les coûts des superficies non louées, le coût de relocation, les coûts de remise en état, les remises accordées aux nouveaux clients. Grâce à une gestion de portefeuille active et commerciale, la société tente d’optimiser ces coûts.

la préparation et le suivi de travaux de construction et de travaux de rénovation à grande échelle font notamment partie des tâches de l’équipe “Project management” sous la responsabilité du COO de montea.

Risque de destRuction des immeubles

le risque que les immeubles soient détruits par un incendie ou par d’autres catastrophes est entièrement assuré à la valeur de reconstruction à neuf. les polices d’assurances souscrites par montea intègrent également des garanties complémentaires déterminées (comme la perte de loyer (7)) sur la base des meilleures couvertures du marché.

le 31 décembre 2009, la valeur assurée du portefeuille immobilier s’élevait à eUr 235,4 millions en belgique et en France, et couvre entièrement la valeur réelle du portefeuille à cette même date.

peRmis d’enviRonnement et Risques liés à l’enviRonnement

permis d’environnement

montea ou les locataires disposent des permis d’environnement nécessaires pour l’exploitation de toutes les instal-lations certifiées dans ses bâtiments(8). ils sont adaptés si (des amendements de) la législation, le type d’exploitation ou les caractéristiques techniques l’exigent.

Risques liés à l’environnement (état des bâtiments, qualité du sol, du sous-sol et des eaux souterraines)

Avant l’achat du bâtiment, montea examine de manière approfondie toutes les dérogations et les risques environ-nementaux.

Afin de prévenir tout risque de pollution et financier, montea fait également procéder, si nécessaire, à une étude

de la qualité du sol, du sous-sol et des eaux souterraines des immeubles abritant ou ayant abrité des activités à risque comme la présence d’une citerne de mazout. en cas de pollution avérée, montea met tout en œuvre pour gérer en bon père de famille les risques potentiellement associés. de plus, montea vérifie à intervalles réguliers ses installations pouvant présenter un risque pour le sol.

Risques de financement et Risques liés à l’évolution des taux d’intéRêt

montea entretient des relations saines et durables avec ses partenaires bancaires (iNG, deXiA et bNP Paribas Fortis), qui forment un groupe diversifié d’institutions financières européennes de premier plan. Cette diversification assure des conditions financières intéressantes.

Par ailleurs, le risque de manque de liquidités auquel montea est exposée est limité, grâce à :

la diversification de la dette financière •de montea auprès de trois institutions financières européennes de premier plan (iNG, dexia et bNP Paribas Fortis) qui assument chacune environ un tiers de la dette financière de montea ;la durée de la dette financière : •aucune ligne de crédit ne se termine avant fin 2011. Pour le moment, montea analyse son endettement avec ses institutions financières pour, avant les dates d’échéance de ses lignes de crédit, être prêt à refinancer sa dette aux conditions du marché.

7 la garantie moyenne pour la perte de loyer s’élève à environ un an et demi.8 montea est responsable des permis relatifs à l’exploitation du bâtiment. le locataire est responsable des éventuels permis d’exploitation supplémentaires

concernant l’activité visée. Ces documents font partie de la procédure d’achat/de vente et/ou de locations.

FACTeUrs de risqUe

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9 le taux d’endettement est calculé selon l’article 6 de l’Ar du 21 juin 2006.

Au 31 décembre 2009, le taux d’endette-ment s’élève à 56,43 %(9).

d’autre part, le risque est couvert à un taux croissant à l’aide d’irs (“interest rate swaps”). montea contracte de préférence des dettes financières à un taux d’intérêt fixe. si des financements à un taux d’intérêt variable sont conclus, les risques résultant de variations de taux sont limités par l’utilisation d’instruments de couverture de type irs. l’endettement total est couvert à 94,66 % par des instruments de couverture de type irs, échéant entre 2011 et 2018.

Risques de change

le portefeuille immobilier de montea se compose uniquement d’immeubles en belgique et en France et tous les baux sont en euros. la société n’est donc pas exposée à des risques de change.

autRes Risques RéglementaiRes

montea est consciente que des change-ments de réglementations peuvent avoir lieu ou que de nouvelles obligations peuvent apparaître.

montea est sujette à l’impôt sur les sociétés (33,99 %), mais sa base imposable est limité aux dépenses rejetées et aux avantages anormaux et favorables. montea est une sicaf immobilière et bénéficie donc d’un régime fiscal favorable. les revenus locatifs, ainsi que les plus-values ne sont pas repris dans la base imposable, ce qui fait diminuer considérablement la base imposable. les distributions de dividendes bénéficient également d’un

précompte mobilier de 15 %. en cas de perte de reconnaissance du statut de sicaf immobilière, la société perdrait l’avantage de ce régime fiscal favorable. montea considère cela comme un risque purement théorique, étant donné qu’elle veille à respecter toutes ses obli-gations. le risque de perte du statut est donc en principe purement théorique.

saint-Priest - France

leTTre AUX ACTiONNAires

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leTTre AUX ACTiONNAires

2009 une année de défis

Chers actionnaires,

Nous avons le plaisir de vous adresser cette lettre qui accompagne le rapport financier annuel du troisième exercice d’activité de montea.

en 2007, nous avions intitulé notre rapport “A year of dedication and creativity” en référence à nos valeurs et nos engagements. durant l’année 2008, baptisée “A year of growth”, notre portefeuille immobilier a connu une croissance solide de plus de 50 % et notre dividende a progressé de plus de 5 %.

Pour 2009, nous nous attendions à une année difficile et chahutée en raison des consé-quences de la crise bancaire et économique sur les marchés immobiliers ainsi que sur les activités industrielles ou logistiques de nos locataires. et elle l’a été ! les volumes d’échan-ges mondiaux ont considérablement diminué, les stocks se sont compressés et beaucoup de sociétés ont dû restructurer rapidement leur logistique tout en compressant les coûts.

dans ce contexte difficile, montea a fait preuve de réactivité et d’opportunisme. en effet, nous sommes satisfaits d’avoir atteint les objectifs fixés, à savoir la confirmation de nos bonnes prestations passées, la proposition de distribution d’un dividende pour 2009(1) au moins égal à celui de 2008, et la préparation de l’avenir par la consolidation de notre portefeuille immobilier et notre structure opérationnelle.

Nous avons donc intitulé notre rapport 2009 “A year of challenge”.

montea a privilégié la prudence et la consolidation de ses activités en se concentrant sur la gestion de son portefeuille tout en améliorant son organisation et en saisissant les opportunités qui se présentaient.

la valeur réelle du portefeuille immobilier est d’eUr 206,3 millions au 31 décembre 2009, tandis que la valeur d’investissement atteint à cette date eUr 213,4 millions. montea a réalisé son meilleur investissement en se portant acquéreur d’une plate-forme logistique classe A à lyon auprès du plus gros développeur immobilier français, le groupe Nexity-Geprim, avec lequel nous espérons réitérer ce type d’opération dans le cadre d’un partenariat à plus long terme. montea se positionne clairement comme un investisseur immobilier (pas comme développeur immobilier) et entend limiter au maximum les risques inhérents au développement de projet ou à la prise de positions foncières spéculatives et onéreuses.

désormais, le portefeuille immobilier de 380.678 m², répartis sur 33 sites, génère un rendement moyen de 7,74 % sur base de contrats de location avec 61 clients de tailles diver-ses et issus de secteurs diversifiés allant de la logistique (dHl, Fedex, Chronopost, Norbert dentressangle), aux produits de grande consommation (Unilever, H&m, barry Callebaut) en passant par l’industrie (bF Goodrich, brossette, Jan de Nul).

en 2009, nous avons également lancé notre plan en matière de développement durable. il a été baptisé “montea blue label”. Ce plan, articulé autour d’une réflexion globale, comporte de nombreux volets tels que la certification Hqe (Haute qualité environnementale), l’utilisa-tion des sources d’énergies alternatives (solaire, pompe à chaleur, Alpenergie), l’échange d’informations avec les locataires en matière de consommation énergétique (bail “vert”) et évaluation des bâtiments existants.

| Gerard Van Acker, Président du Conseil d’administration

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sur le plan opérationnel, montea a réalisé en 2009 un solide second semestre et termine l’année sur un taux d’occupation de 92,93 %(2), ce qui traduit une activité locative intense. en effet, montea a signé des contrats de location portant sur un total de ± 45.000 m² (nouveaux baux + renouvellements de baux existants). Ceux-ci augmentent la durabilité moyenne des baux de 4,6 ans à 5,6 ans et témoignent de l’efficacité commerciale dont montea a su faire preuve dans un contexte économique difficile. Pour la totalité de l’exercice, les revenus locatifs se sont élevés à eUr 16,3 million, soit une progression de 16,5 % par rapport à 2008. Grâce à cette augmentation et à la maîtrise des coûts, la marge opérationnelle a progressé de 0,3 % (de 81,9 % à 82,2 %)(3).

le taux d’endettement de 56,43 % a été maintenu nettement en dessous des engagements bancaires pris dans le cadre des financements et loin du plafond légal de 65 %. en outre, 94,66 % de la dette est couverte par des contrats assurant un taux fixe de financement de 4,42 % et aucune ligne de crédit ne vient à échéance avant fin 2011.

en raison de la crise financière, de la récession économique et du resserrement du crédit, l’activité sur le marché de l’investissement immobilier a été historiquement faible en 2009. Ceci a eu un effet négatif immédiat sur les valeurs estimées des bâtiments logistiques et semi-industriels. dès lors, le résultat comptable net d’eUr -10,7 millions a été significa-tivement impacté par les moins-values non réalisées (iAs 39 et 40) alors que le résultat opérationnel par action est resté solide à eUr 2,08.

sur base de ces éléments, le Conseil d’administration de montea proposera à l’assemblée générale ordinaire de distribuer un dividende d’eUr 2,09 brut par action (voir note de bas de page 1), ce qui représente un rendement brut de 8,4 % par rapport au cours de bourse du 31/12/2009.

le Conseil tient également à remercier toute l’équipe de montea pour son engagement de tous les jours et pour les bonnes performances de 2009 compte tenu de l’environnement économique difficile.

Gerard Van Acker* Frédéric sohet**Président du Conseil d’administration Chief executive Officer

* représentant permanent de Gerard Van Acker sPrl** représentant permanent de Tehos sPrl

Frédéric sohet, CeO |

1 Nous renvoyons ici aussi au point “maintien du résultat distribuable” dans le chapitre “rapport de gestion” pour plus d’informations concernant la diminution de capital qui permet le versement d’un dividende.

2 Taux d’occupation en % sur la base de m². Cette baisse par rapport à 2008 (95,58 %) est surtout due au déménagement de Challenger en tant que client existant vers le bâtiment à savigny-le-Temple (libérant le bâtiment à roissy), à l’inoccupation encore partielle du bâtiment de savigny-le-Temple et aux bureaux à erembodegem.

3 dans le rapport annuel de l’année passée, une marge opérationnelle de 83 % a été mentionnée. Cette marge opérationnelle a été définie comme résultat opérationnel pour le résultat sur le portefeuille immobilier divisé par le résultat immobilier. la marge opérationnelle calculée ici est le résultat opérationnel pour le résultat sur le portefeuille immobilier divisé par le résultat locatif net, qui s’élevait l’année passée à 81,9 %. si nous appliquons la définition de la marge opérationnelle de l’année précédente pour l’exercice actuel, nous remarquons une augmentation de 83 % à 84,1 %. la raison de la modification de cette définition est due au fait que la sicaf veut suivre l’efficacité des frais généraux, des frais d’immobiliers, ainsi que des frais rechargeables. Ceci n’était pas le cas lors de la définition de l’année précédente.

PréseNTATiON de mONTeA

brève description 18renseignements généraux 18capital social 19déclarations 19structure du groupe 22

Nivelles - belgique

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bRève descRiption

montea Comm. VA est une sicaf immobilière (sicafi – siiC) spécialisée dans l’immobilier logistique et semi-industriel en belgique et en France. montea est cotée depuis octobre 2006 sur NYse euronext bruxelles et depuis décembre 2006 sur euronext Paris. les activités de montea, en tant que sicaf immobilière, ont commencé le 1er octobre 2006 par la réunion de différents portefeuilles immobiliers. l’entreprise ambitionne de devenir un acteur de référence sur ce marché en pleine croissance. montea offre plus que de simples espaces d’entre-posage et entend fournir des solutions immobilières flexibles et innovantes à ses locataires.

montea est membre de l’AFilOG (Association Française des Professionnels de la logistique), de logistics en Wallonie et du Vil (Vlaams instituut voor de logistiek, institut flamand pour la logistique).

lors de l’établissement des états finan-ciers de montea au 31 décembre 2009, les résultats financiers sur 12 mois au 31 décembre 2008 ont été pris comme base de comparaison. le premier exercice du groupe montea commence le 1er octobre 2006 et se termine le 31 décembre 2007, soit une période de 15 mois. les tableaux ci-dessous présen-tent tant des chiffres sur 15 mois que sur 12 mois de 2007 et des chiffres sur 12 mois de 2008 et 2009.

Renseignements généRaux

nom de la société : montea comm. va

montea est une société d’investisse-ment immobilière à capital fixe publique de droit belge ou sicaf immobilière publique de droit belge.

son établissement fixe en France a reçu l’agrément en qualité de siiC (société d’investissements immobiliers Cotée).

siège social et administratif

le siège social et administratif en belgique est situé à b-9320 erembodegem (Alost) Ninovesteenweg 198. À partir du 1er février 2010, le siège social et administratif est établi en belgique à b-9320 erembodegem (Alost) industrielaan 27. le siège de l’établissement fixe en France est établi à F-75009 Paris, square edouard Vii, 4.

Registre des personnes morales

la société est inscrite au registre des Personnes morales (r.P.m.) de Termonde sous le n° 0417.186.211. son numéro de TVA est le be 0417.186.211.

l’établissement fixe en France est inscrit au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 497 673 145. son numéro de TVA est Fr 06497 673 145.

constitution, forme juridique et publication

la société en commandite par actions de droit belge montea(1) a été constituée, sous la dénomination sociale de Parou et sous la forme d’une société anonyme, le 26 février 1977, par acte passé devant le Notaire eric loncin à Puurs, publié aux Annexes du moniteur belge du 16 mars 1977, sous le numéro 836-1. depuis le 1er octobre 2006, montea est agréée comme société d’investissement immobilière à capital fixe publique de droit belge, en abrégé sicaf immobilière publique de droit belge, inscrite auprès de la Commission bancaire, Financière et des Assurances. elle est soumise au régime légal des sociétés d’investis-sement à capital fixe visées à l’Article 19 de la loi du 20 juillet 2004 relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d’investissement.

les statuts ont été modifiés à diverses reprises et pour la dernière fois le 31 décembre 2009 par acte passé devant le Notaire Vincent Vroninks à ixelles, publié à l’annexe au moniteur belge du 14 janvier 2010 sous le n° 10014627.

la société fait appel public à l’épargne au sens de l’Article 438 du Code des sociétés.

durée

la société est constituée pour une durée illimitée.


1 le 26 février 1977, la sA Parou a été constituée par monsieur Pierre de Pauw, mme marie-Christine de Pauw, monsieur Albert de Pauw, monsieur Jozef roumieux, monsieur lucas roumieux, monsieur Joseph molleman et mme maria biesemans. en 2006, le nom a été modifié en montea sA. Au 1er octobre 2006, la société anonyme a été convertie en société en commandite par actions.

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exercice

l’exercice social commence le 1er janvier et se clôture le 31 décembre de chaque année, à l’exception du premier exercice social qui a commencé le 1er octobre 2006 et s’est clôturé le 31 décembre 2007 et a ainsi duré 15 mois.

lieux où les documents accessibles au public peuvent être consultés

les statuts de la société peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de Commerce de Termonde ainsi qu’au siège de montea et sur le site internet www.montea.com.

les comptes statutaires et consolidés du montea sont déposés à la banque Nationale de belgique, conformément aux dispositions légales en la matière. les décisions en matière de nomina-tions et de destitutions de membres du Conseil d’administration sont publiées aux annexes du moniteur belge.

les convocations aux assemblées générales sont publiées aux annexes du moniteur belge et dans 2 quotidiens financiers. Ces convocations et tous les documents relatifs aux assem-blées générales sont simultanément disponibles sur le site internet www.montea.com.

Tous les communiqués de presse et autres informations financières diffu-sés par montea sont consultables sur le site internet www.montea.com. les rapports annuels peuvent être obtenus au siège social de la société ou consul-tés sur le site internet www.montea.com. ils sont envoyés chaque année aux porteurs d’actions nominatives et aux personnes qui en font la demande.

les rapports annuels incluent les rapports de l’expert immobilier et du Commissaire.

capital social

lors de l’assemblée générale extraor-dinaire du 31 décembre 2009, il a été procédé à une diminution de capital d’eUr 15.388.104,74 par incorporation des pertes subies, pour porter ainsi le capital à eUr 68.964.362,33. Cette incorporation des pertes subies, pour eUr 15.388.104,74 concerne la perte reportée de l’exercice précédent (2008) pour un montant d’eUr 7.915.372,92 et la perte subie du premier semestre de l’exercice 2009 pour un montant d’eUr 7.472.731,82(2).

Au 31 décembre 2009, le capital de la société s’élève à eUr 68.964.362,33, répartis en 3.585.354 actions sans mention de valeur nominale, repré-sentant chacune la 1/3.585.354e partie du capital. Toutes les actions sont entièrement libérées.

le gérant a le droit d’augmenter le capital social aux dates et aux condi-tions qu’il aura fixées, en une seule ou plusieurs fois, à concurrence d’eUr 62.000.000. Ce mandat est valable pour une durée de cinq ans à partir de la pu-blication (24/10/2006) du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du premier octobre deux mille six. Ce mandat est renouvelable.

Jusqu’à présent, aucun appel n’a été fait au capital autorisé, de sorte que le montant d’eUr 62.000.000 peut encore être entièrement affecté par le gérant dans le cadre du capital autorisé.

déclaRations

personnes responsables

le Conseil d’Administration de montea management sA déclare que :

les comptes annuels, rédigés confor- w

mément aux normes applicables pour les comptes annuels, offrent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de l’émetteur et les entreprises reprises dans la consolidation ;le rapport financier annuel donne une w

image fidèle du développement, des résultats de l’entreprise et de la posi-tion de l’émetteur et des entreprises reprises dans la consolidation, ainsi qu’une description des principaux risques et des incertitudes auxquels elle est confrontée.

le gérant statutaire de montea Comm. VA est responsable des informations données dans ce rapport financier an-nuel. le gérant statutaire a tout mis en œuvre pour vérifier ces informations. il déclare de plus que, à sa connaissance, les données de ce rapport financier annuel sont conformes à la réalité et qu’aucune information ou donnée dont la mention modifierait la portée de ce rapport financier annuel n’a été omise.

2 Nous renvoyons ici également au point “maintien du résultat distribuable” dans le chapitre “rapport de gestion” pour plus d’informations concernant la réduction de capital qui permet le versement du dividende.

20


roissy - France

21

information de tiers

montea déclare que les renseignements fournis par les experts et le commis-saire agréé ont été repris fidèlement. Pour autant que montea en est informée et est en mesure de le garantir au vu des données qui ont été publiées par des tiers, aucun fait n’a été omis, qui puisse rendre les informations publiées fausses ou trompeuses(3).

déclarations perspectives

Ce rapport annuel comprend des décla-rations perspectives. Ces déclarations sont basées sur des estimations et des prévisions de la société et comprennent des risques inconnus de nature, des éléments incertains et d’autres facteurs pouvant entraîner des différences entre les résultats, la situation financière, les performances et les réalisations actuelles et celles exprimées ou com-muniquées de manière implicite dans ces déclarations perspectives. Compte tenu de ces facteurs incertains, les déclarations perspectives n’impliquent aucune garantie.

procédures d’arbitrage

À l’exception du procès avec bolckmans (dont il est question au point “information relative au litige juridique en cours – contestation formelle et introduction par montea d’une demande recon-ventionnelle assortie de dommages et intérêts” dans le rapport de gestion), le Conseil d’administration de montea management sA déclare qu’il n’y a pas d’intervention de la part des pouvoirs publics, qu’aucun procès ou procédure d’arbitrage n’est en cours, pouvant avoir une influence pertinente sur la situation financière ou sur la rentabilité de montea et qu’il n’y a, à sa connaissance, pas de situations ou de faits pouvant donner lieu à des interventions publiques, procès ou procédures d’arbitrage.

déclarations concernant les administrateurs

le Conseil d’administration de montea management sA déclare qu’à sa connaissance :

Au cours des cinq dernières années, w

(i) aucun administrateur n’a été condamné pour fraude, (ii) aucun administrateur, en qualité de mem-bre de l’organe d’administration, de direction ou de surveillance, n’a été impliqué dans une faillite, sursis ou dissolution, (iii) aucun administrateur n’a été mis en accusation et/ou n’a fait l’objet d’une sanction nominative publique officielle prononcée par une instance légale ou réglementaire, et (iv) aucun administrateur n’a été déclaré incompétent par un tribunal pour agir en tant que membre de l’organe d’administration, de direction ou de surveillance d’un émetteur d’instruments financiers ou pour intervenir dans la gestion ou

dans l’administration d’entreprises d’un émetteur ou dans le cadre de la gestion ou de l’exercice des activités d’une institution émettrice. montea signale qu’un de ses administrateurs a fait l’objet, pour des faits précédant son mandat chez montea et sans rapport avec montea, d’un sanction administrative définitive concernant l’article 25, premier paragraphe, 1°, a) de la loi du 2 août 2002 relative à la surveillance du secteur financier et des services financiers. Cette sanc-tion a fait l’objet d’une publicité non nominative. Par “administrateurs”, on entend également les représen-tants fixes des personnes morales administratrices. Aucun contrat de travail n’est conclu w

avec les administrateurs prévoyant le paiement d’une indemnité au terme du contrat. il existe un contrat de gestion entre la société montea management sA et les administra-teurs prévoyant le paiement d’une rémunération(4).les administrateurs ne possèdent w

pas d’actions montea.Aucune option sur les actions montea w

n’a été attribuée jusqu’à présent.

Après le 31 décembre 2009, aucune modification significative de la position financière ou commerciale du groupe n’a eu lieu pour laquelle des informations financières contrôlées sont publiées.

3 montea confirme ici qu’elle a obtenu l’autorisation de publier des informations de tiers dans ce rapport annuel. 4 Voir chapitre “management exécutif et gestion journalière du gérant statutaire”.

22


stRuctuRe du gRoupe

le groupe montea comprend en 2009 les entreprises suivantes :

montea management saninovesteenweg 198, b-9320 erembodegem (alost)À partir du 1er février 2010, le siège social et administratif en belgique est installé à b-9320 erembodegem (Alost) industrielaan 27rCb Termonde 882.872.026TVA be0882.872.026

À partir du 1er octobre 2006, cette société a été désignée comme Gérante et gère à ce titre montea Comm. VA et ses filiales. Cette société a pour but, en belgique et à l’étranger, en nom propre ou au nom de tiers, pour son compte ou pour le compte de tiers, de poser les actes nécessaires ou utiles à la réalisa-tion de l’objet social de montea Comm. VA. la société, en tant que gérant de montea Comm. VA, agit dans l’intérêt exclusif de tous les actionnaires. Pour l’exercice de ses tâches, la société de la sicaf comprend une rémunération calculée chaque année(5).

montea comm. vaNinovesteenweg 198, b-9320 erembodegem (Alost)À partir du 1er février 2010, le siège social et administratif en belgique est installé à b-9320 erembodegem (Alost) industrielaan 27rPm-rCb Termonde 417.186.211TVA be0417.186.211Tél. : +32 (0)53 82 62 62

Valeur réelle des bâtiments dans le portefeuille de cette société : eUr 152,1 millions.Aucune nouvelle dette financière souscrite en 2009.

montea sca – siic(6) siège social : 4 square edouard Vii, 75009 ParisrCs PAris 497 673 145 00023 TVA Fr06497673145

Afin de développer ses activités immo-bilières en France, montea y a ouvert un établissement fixe, qui a également acquis le statut de siiC le 24 avril 2007. montea détient, par le biais de cet établissement fixe, des actions dans sept sociétés de droit français.


sci(7) montea francesiège social : 77 esplanade du Général de Gaulle, 92914 Paris la défense CedexrCs PAris 493 288 948 00018 TVA Fr33493288948

Valeur réelle des bâtiments dans le portefeuille de cette société : eUr 16,4 millions.Nouvelles dettes financières souscrites en 2009 : eUr 9,5 millions (via le compte courant avec montea Comm. VA qui s’est adressé à son tour aux lignes de crédit disponibles pour un montant d’eUr 9,5 millions).

sci 3Rsiège social : 77 esplanade du Général de Gaulle, 92914 Paris la défense CedexrCs NANTerre 400 790 366 TVA Fr44400790366

le 1er octobre 2007, montea a acquis, par le biais de son établissement fixe en France, 95 % des actions de la société française sCi 3r pour un prix d’environ eUr 1,8 million. la sCi 3r est la propriétaire d’un entrepôt sis à Feuquières près d’Amiens, qui est loué à debflex pour une période fixe de 9 ans. la réalisation du contrat s’est effectuée par le biais de l’achat d’ac-tions de la société qui détient le leasing de l’immeuble. Au cours du dernier trimestre de 2007, l’option d’achat du bâtiment a toutefois été levée par la sCi 3r(8).


sci actipole cambraisiège social : 77 esplanade du Général de Gaulle, 92914 Paris la défense CedexrCs NANTerre 501 414 254 TVA Fr45501414254


5 Voir chapitre “rémunération du gérant statutaire et du Conseil d’administration”.6 société d’investissement immobiliers Cotée.7 société Civile immobilière.8 le locataire actuel debflex est pour le moment encore propriétaire de 5 % des actions de sCi 3r.

23

sci sagittairesiège social : 77 esplanade du Général de Gaulle, 92914 Paris la défense CedexrCsP Aris 433 787 967 TVA Fr79433787967


sci saxosiège social : 77 esplanade du Général de Gaulle, 92914 Paris la défense CedexrCs PAris 485 123 129 TVA Fr23485123129


sci sévignésiège social : 77 esplanade du Général de Gaulle, 92914 Paris la défense CedexrCs PAris 438 357 659 TVA Fr48438357659


sci socratesiège social : 77 esplanade du Général de Gaulle, 92914 Paris la défense CedexrCs PAris 481 979 292 TVA Fr16481979292


sCi montea France100 %

sCi 3r95 %

sCi Actipole Cambrai

100 %

sCi sagittaire 100 %

sCi saxo100 %

sCi sévigné 100 %

sCi socrate 100 %

montea sCA 100 %

montea management sa

0 % (1 action)

24 bornem - belgique

25

CHiFFres-Clés

total 2009(12 mois)

total 2008(12 mois)

total 2007(15 mois)

total 2007(12 mois)

nombRe de sites 33 32 24 24

suRface du poRtefeuille immobilieR

immeubles logistiques et semi-industriels m² 333.015 320.402 238.727 238.727

bureaux m² 47.663 45.657 32.390 32.390

surfaces totales m² 380.678 366.059 271.117 271.117

Potentiel de développement m² 69.720 62.197 43.565 43.565

valeuR de patRimoine immobilieR

Juste valeur (1) K€ 206.253 210.789 137.388 137.388

Valeur d’investissement (2) K€ 213.393 218.369 142.227 142.227

taux d’occupation

Taux d’occupation en % de la valeur locative (3) % 91,78 % 96,24 % 97,04 % 97,04 %

Résultats consolidés

résultat net locative K€ 16.334 14.024 12.452 10.063

résultat immobilier K€ 15.962 13.828 12.426 10.100

résultat immobilier opérationnel avant résultat sur portefeuille K€ 13.425 11.483 9.905 8.105

marge opérationnelle (4) % 82,2 % 81,9 % 79,5 % 80,6 %

Variation de la valeur du marché des immeubles de placement K€ -16.033 -10.046 5.629 4.351

résultat d’exploitation après résultat sur portefeuille K€ -2.608 2.072 15.534 12.456

résultat financier K€ -8.064 -9.800 -1.053 -715

résultat net K€ -10.682 -7.756 14.401 11.809

résultat net courant (hors impact iAs 39) (4) K€ 7.441 8.446 7.920 6.596

Nombre d’actions ayant droit au résultat de la période 3.585.354 3.585.354 2.855.607 2.855.607

résultat net par action € -2,98 -2,16 5,04 4,14

résultat net courant (hors iAs 39) par action € 2,08 2,36 2,77 2,31

dividende proposé € 2,09 2,09 2,49

bilan consolidé

Capitaux propres et participations minoritaires K€ 84.469 102.644 88.766 88.766

dettes et passifs repris dans le ratio d’endettement K€ 122.032 118.349 54.359 54.359

Total du bilan K€ 216.264 224.281 143.812 143.812

ratio d’endettement % 56,4 % 52,8 % 37,8 % 37,8 %

Actif net par action € 23,50 28,60 31,05 31,05

1 Valeur comptable ias/iFrs.2 La valeur d’investissement est la valeur du portefeuille telle qu’établie par les experts immobiliers indépendants et dont les frais de transaction

ne sont pas déduits.3 calculé en fonction des loyés réels et de la valeur locative estimée pour les surfaces inoccupées.4 nous renvoyons aussi à la note 2 en bas de page de la “Lettre aux actionnaires”.5 impact ias 39 : réévaluation des instruments de couverture des taux d’intérêt.

tableau des pRincipaux chiffRes-clés au 31 décembRe 2009

Herstal - belgique

COrPOrATe GOVerNANCe

Forme juridique de Montea 28structure d’administration 29Gestion 29eléments susceptibles d’incidence en cas d’offre publique d’acquisition 46

28


le présent chapitre donne un aperçu des règles et principes d’organisation de la gouvernance d’entreprise (“Corporate Governance”) de montea, conformément au Code belge des sociétés, à ses statuts, au Code belge de gouvernance d’entreprise (1) (www. corporategovernancecommittee.be) et à la charte “Corporate Governance” de la société. il est en outre tenu compte des dispositions de la loi du 20 juillet 2001 relative à certaines formes de gestion collective des portefeuilles d’investisse-ments, de l’Arrêté royal du 10 avril 1995 relatif aux sicafs immobilières (“l’Arrêté royal sicafi”) et de l’Arrêté royal du 21 juin 2006 relatif à la comptabilité, aux comptes annuels et aux comptes annuels consolidés des sicafs immo-bilières publiques et la modification de l’Arrêté royal du 10 avril 1995 relatif aux sicaf immobilières (“l’Arrêté royal Comptabilité”).

la charte “Corporate Governance” de la société a été approuvée par le gérant de société le 1er octobre 2009 conformé-ment aux recommandations du Code belge de gouvernance d’entreprise. il est à consulter sur www.montea.com. il est maintenant soumis à la révision en fonction des modifications apportées dans le Code belge de gouvernance d’entreprise et le nouveau futur Arrêté royal relatif aux sicaf immobilières.

la société a pris la forme d’une société en commandite par action et a nommé un gérant de société statutaire. Ce gérant de société statutaire, montea management, a la forme d’une société anonyme. la société et son gérant de société statutaire appliquent les recommandations du Code belge de gouvernance d’entreprise et les

dispositions légales en matière de gouvernance d’entreprise, en appliquant entre autres les recom-mandations à l’organisation de l’administration du gérant statutaire de société. en tant qu’organe de direction du gérant d’une société en commandite par action, le Conseil d’administration de montea management sA décide collégialement entre autres au sujet de la valeur et la stratégie de montea, de sa volonté de prendre des risques et de ses lignes d’actions principales. la structure de la société en commandite par action est donc considérée comme transparente en termes de gouver-nance d’entreprise.

la sicaf a jusqu’à présent respecté les dispositions du Code de gouvernance d’entreprise, à l’exception des disposi-tions ci-après :

conformément à la disposition 4.6 w

du Code de gouvernance d’entreprise 2009, le mandat d’un administrateur ne peut dépasser quatre ans. les actionnaires du gérant de société ont, lors de la désignation des administrateurs, opté d’une part pour la nomination de la majorité des administrateurs pour une période de 6 ans. Ceci leur permet de s’initier dans la jeune sicaf et d’assurer à moyen terme la continuité de la stra-tégie. d’autre part les actionnaires du gérant de société de la sicaf ont opté pour la nomination de 3 administra-teurs, notamment Philip Van gestel sPrl, First stage management sA et monsieur eddy Hartung, pour respec-tivement 4 et 5 ans (2). Ceci permet à la sicaf d’assurer une certaine rotation dans l’expérience et dans l’expertise si nécessaire ;

le Conseil d’administration du gérant w

de la sicaf a décidé, compte tenue de sa taille, de ne pas constituer de comité de désignation. le rôle du co mité de désignation est entièrement assumé par le comité de rémunération ;conformément à la disposition 2.9 du w

Code belge de gouvernance d’entre-prise 2009, le Conseil d’administration doit désigner un(e) secrétaire qui conseillera le Conseil au sujet de toutes les questions d’administration. Compte tenu de sa taille, ceci n’est pas encore le cas. le gérant de société de la sicaf mettra tout en œuvre pour se conformer à cette nouvelle disposi-tion (01/07/2011 au plus tard).

foRme juRidique de montea

montea a adopté la forme juridique d’une société en commandite par actions et a été agréée par la Commission bancaire, Financière et des Assurances le 26 septembre 2006 en qualité de sicaf immo-bilière, à compter du 1er octobre 2006.

Conformément au Code des sociétés et à ses statuts, montea est gérée par un associé gérant statutaire, montea management sA (“montea management” ou le “Gérant”), une société qui est individuellement et sans restriction responsable de toutes les obligations de la sciaf, elle-même représentée par Tehos sPrl, représentée à son tour par monsieur Frédéric sohet (3), qui est responsable solidairement et sans limitation de tous les engagements de la sicaf immobilière.

1 le Code belge de gouvernance d’entreprise, publié le 9 décembre 2004 et modifié le 12 mars 2009.2 Voir tableau “Gérant statutaire – montea management sA – Composition du Conseil d’administration”.3 A compter du 15/02/2010, Tehos sPrl, représentée par monsieur Frédéric sohet, a été remplacée dans toutes ses fonctions par ddP management sPrl,

représentée par monsieur dirk de Pauw. en vue d’une continuité optimale, le Conseil d’administration a décidé de désigner ddP management sPrl, représentée par monsieur dirk de Pauw, co-fondateur de montea, comme CeO ad interim. dirk de Pauw est, en tant que président du comité d’investisse-ment et responsable du business development en France, étroitement impliqué dans l’activité et le développement de montea. il s’agit d’une désignation provisoire jusqu’à ce que nous trouvions un successeur à Frédéric sohet. Voir chapitre “evénements importants après 2009”.

29

montea management est administrée par un Conseil d’administration, qui remplit ses missions en toute indépen-dance, dans le respect des dispositions de la loi et de l’Arrêté royal sicafi.

la structure de la société en commandite par actions est parfaitement transpa-rente. Autrement dit, toutes les règles de l’Arrêté royal sicafi s’appliquent à son organe de gestion, au gérant statutaire montea management et aux administra-teurs de montea management.

dans cette optique, la sicaf immobilière a étendu les principes de gouvernance d’entreprise aux administrateurs de montea management, son gérant statutaire.

stRuctuRe d’administRation

la structure de gouvernance d’entre-prise de montea, conformément au nouveau Code belge de gouvernance d’entreprise 2009, peut être représen-tée schématiquement comme suit :

1. les organes de gestion, à deux niveaux :

le gérant statutaire, montea w

management sA, représenté par son représentant permanent, Tehos sPrl, représentée à son tour par monsieur Frédéric sohet (3) ; le Conseil d’administration et les w

personnes auxquelles a été confiée la gestion journalière de montea management sA ;

2. les instances de contrôle :internes : contrôle de la gestion quoti- w

dienne par les dirigeants effectifs ;externes : le commissaire, le déposi- w

taire et la CbFA.

la maîtrise des risques internes de la sicaf a lieu par le biais :

des décisions prises par le comité w

de rémunération, le comité d’audit et le comité d’investissement ;des conseils d’un bureau de w

consultance externe, VGd, sur le plan des pratiques de consolidation et comptables ;des conseils de conseillers juridiques w

externes ;de systèmes de gestion de données w

internes ;de la consultation des banques de w

données externes (p.ex. solvabilités de clients).

gestion

conseil d’administration

gérant statutaire – montea management sa – Rôle du conseil d’administration

montea management sA agit, lors de l’exercice de ses tâches d’administration en qualité de Gérant, dans l’intérêt exclusif des actionnaires de la sicaf immobilière montea Comm. VA. le Conseil d’admi-nistration de montea management sA assume les tâches spécifiques suivantes :

le traitement de tous les sujets w

relevant de la compétence légale du Gérant statutaire de montea (stra-tégie et budget, comptes annuels, trimestriels et semestriels, utilisation du capital autorisé, adoption des rapports de fusion/scission, convo-cation des Assemblées Générales Ordinaires et extraordinaires, organisation des organes de décision et nomination de leurs membres ;la détermination de la stratégie et w

des budgets ;

l’approbation de tous les principaux w

investissements et transactions ;le suivi et l’approbation des résultats w

trimestriels, semestriels et annuels et des bilans ;l’adéquation entre la gestion journa- w

lière et la stratégie définie ;l’approbation et l’examen de la qua- w

lité de la communication financière à destination de la presse et des analystes financiers ;la formulation des propositions de w

paiement des dividendes à l’assem-blée générale annuelle.

le Conseil d’administration s’est réuni dix fois au courant de l’exercice 2009 et a entre autres traité les matières suivante :

la prise de connaissance et la w

discussion du rapport du Comité de rémunération et de désignation ;la prise de connaissance et la discus- w

sion des rapports du Comité d’audit ;la prise de connaissance et la w

discussion des rapports du Comité d’investissement ;les débats et la décision en matière w

des bilans trimestriels, semestriels et annuels consolidés, et les comptes financiers annuels statutaires, et les communiqués de presse ;l’évaluation et le suivit du stratégie w

stipulé.

30

les membres du Conseil d’administra tion sont évalués sur la base des critères suivants :

la prise de connaissance et la w

discussion du secteur de l’immobilier semi-industriel, des transports et de la logistique en belgique et en europe ;la prise de connaissance et la w

discussion du fonctionnement des ports maritimes et des contacts avec leurs opérateurs ;la prise de connaissance du secteur w

de la construction et du marché de la logistique et de l’immobilier semi-industriel en belgique ;la prise de connaissance des flux w

logistiques des marchandises ;la prise de connaissance en ma- w

tière de développement de projets immobiliers ;expérience dans la conduite d’un w

Conseil d’Administration, ou dans la participation à un tel conseil, d’une entreprise (immobilière) cotée en bourse ;la prise de connaissances financières w

et de “corporate finance” dans le cadre de transactions immobilières complexes.

les administrateurs, d’une part, et le fonctionnement du Conseil d’adminis-tration, d’autre part, sont évalués en permanence par les collègues sur une base mutuelle. lorsque quelqu’un a des questions sur la contribution d’un collègue/administrateur, il peut les ajouter à l’ordre du jour, les mettre en évidence lors du prochain Conseil d’administration et éventuellement en discuter avec le président. le président peut alors, à sa guise, prendre les mesures nécessaires.

le 12 février 2007, l’administrateur délégué de montea management sA, Tehos sPrl, à son tour représentée

par monsieur Frédéric sohet, confor-mément aux dispositions de l’article 61 §2 du Code des sociétés, a été désigné comme représentant permanent de montea Comm. VA. en remplacement de monsieur dirk de Pauw (voir cepen-dant aussi la note de bas de page 3).

gérant statutaire – montea management sa – composition du conseil d’administration

les membres du Conseil d’administration sont désignés par l’assemblée générale des actionnaires de montea management sA pour une période maximale de six années. le Conseil d’administration se compose de dix membres :

Tehos sPrl, représentée par w

monsieur Frédéric sohet, adminis-trateur délégué et Chief executive Officer (CeO) (4).deux représentants de l’actionnaire w

de référence Famille Pierre de Pauw (29,74 % des actions) :

ddP management sPrl, •représentée par monsieur dirk de Pauw, président du comité d’investissement (voir note de bas de page 6) et responsable du business development en France, etPsN management sPrl, repré-•sentée par monsieur Peter snoeck (époux de madame dominika de Pauw, sœur de monsieur dirk de Pauw). Peter snoeck est également Administrateur exécutif en tant que Chief Operating Officer (COO).

deux représentants de l’actionnaire w

de référence banimmo (23,15 % des actions au 31 décembre 2009) :

la sPrl André bosmans •management sPrl, inscrite au registre des personnes morales de Gand, sous le numéro d’entreprise 0476.029.577 et le représentant permanent, monsieur André bosmans, et

la sPrl stratefin management, •inscrite au registre des personnes morales de bruxelles, sous le numéro d’entreprise 0873.464.016 et le représentant permanent, monsieur Christian Terlinden.

la ’Holding Communal’ sA, dont w

le siège est situé à 1000 bruxelles, rue de la banque 7, inscrite au registre des personnes morales de bruxelles sous le numéro 0203.211.040, représentée par son représentant permanent monsieur Carlos bourgeois, en tant qu’admi-nistrateur de montea désigné lors de l’assemblée générale du 20 mai 2008, pour une période de six ans jusqu’à l’assemblée annuelle de 2014. Cette désignation était la conséquence de l’augmentation de capital réalisée pour la clôture de l’acquisition du site d’Unilever belgium, à l’occasion de laquelle une série de transactions d’actions ont été réalisées (nous référons au rapport annuel 2008 pour plus d’information). quatre administrateurs indépendants :

la sPrl Gerard Van Acker, inscrite •au registre des personnes morales de bruxelles, sous le numéro d’entreprise 0474.402.353 et dont le représentant permanent est monsieur Gerard Van Acker, Président du Conseil d’adminis-tration.la sA First stage management, •immatriculée au registre des per-sonnes morales d’Anvers, sous le numéro d’entreprise 0447.861.470 et dont le représentant permanent est monsieur Hugo Van Hoof.la sPrl Philip Van gestel, imma-•triculée au registre des personnes morales d’Anvers, sous le numéro d’entreprise 0477.380.649 et dont le représentant permanent est monsieur Philip J. Van gestel.monsieur eddy Hartung.•


4 Jusqu’au 15/02/2010 pour cause de démission.

31

Ces administrateurs indépendants ont rempli les critères d’indépendance, selon l’article 524 § 4,2 du Code des sociétés, à la date de leur nomination, avant les modifications introduites par la loi du 17 décembre 2008 (mb 29/12/2009, éd. 3). depuis leur nomi-nation, aucun événement ou fait ayant pour conséquence qu’ils ne répondent plus à ces critères ne s’est présenté. en application de l’article 24 §3 de cette loi du 17 décembre 2008 et en application de l’article 524 et 526 bis du Code des sociétés, ils peuvent continuer à siéger en qualité d’administrateurs indépendants jusqu’au 1er juillet 2011. À ce moment, ou à n’importe quel autre moment auquel leur mandat serait prolongé, leur indépendance sera mise à l’épreuve des nouveaux critères, tels que prévus à l’article 526 ter du Code des sociétés.

lors de l’assemblée générale annuelle du 18 mai 2010, le renouvellement du mandat de la sPrl Philip Van gestel sera proposé pour une durée de quatre ans. en conséquence de ce renouvel-lement, la sPrl Philip Van gestel doit répondre aux critères d’indépendance de l’article 526 ter du Code des sociétés, afin de pouvoir continuer à siéger en tant qu’administrateur indépendant selon l’application de l’article 524 et 526 bis du Code des sociétés. le Conseil d’administration a vérifié la réalisation de ces critères, sur conseil du comité de nomination et de rémunération, et peut confirmer que ceux-ci ont été remplis.

Vous trouvez ci-après le curriculum succinct de chacun des administrateurs ou, dans le cas de sociétés agissant en tant qu’administrateur, de leurs repré-sentants permanents, avec mention des autres mandats assumés en qualité de membre d’organes administratifs, de gestion ou de contrôle dans d’autres entreprises au cours des cinq dernières années (à l’exception des sociétés filiales de la société).

savigny le Temple - France

32

Van Acker Gerard SPRL, représentée par Gerard Van Acker Président du Conseil d’administra-tion et Administrateur indépendant

Début de mandat : 1/10/2006Fin de mandat : 15/05/2012

Gerard Van Acker,

né en 1943, a étudié

le droit et les sciences

politiques et adminis-

tratives à l’Ulb. Après

avoir travaillé comme

chercheur à l’université, il a été chargé

d’affaires au bureau du Plan et chef de

cabinet du Vice-Premier ministre et du

ministre des Affaires économiques. il est

l’un des co-fondateurs de la GimV, dont il

a été le directeur-général et le président

du comité de direction jusqu’en 2001,

ainsi que membre des conseils

d’administration des filiales spécialisées.

de 2001 à 2003, il a été président - admi-

nistrateur délégué de la société belge

des bétons. il est administrateur depuis

2003 de diverses sociétés (Accent Jobs

for People, Trust Capital, exequtes

Group, ebyca, Capricorn, bi3Fund) et

président du Conseil d’Administration de

language and Computing et de Capital

e. dans plusieurs de ces sociétés, il est

en outre président ou membre du comité

d’audit et/ou du comité de rémunération

et de nomination. Au cours de cette

période, il a également exercé des man-

dats d’administrateur auprès de besix

Group, bofort, Carestel, Kinepolis, real

software, sabena Technics, Groupe P&V

et essent belgium. il exerce également

un mandat d’administrateur auprès

de diverses associations sans but

lucratif, comme l’imec, le Vib (institut

flamand de la biotechnologie). il est

en outre président d’honneur de Plan

belgique. il a enfin réalisé des missions

de consultance pour des groupes

internationaux. À partir du 5 novembre

2008, monsieur Gerard Van Acker a été

remplacé en tant qu’administrateur

de montea management sA, Gérant de

montea Comm. VA, par la sPrl Gerard

Van Acker, avec comme représentant

permanent monsieur Gerard Van Acker,

conformément aux articles 38 et 39

de la loi du 20 juillet 2004 concernant

certaines formes de gestion collective de

portefeuilles d’investissement.

First Stage Management SA, représentée par Hugo Van Hoof Vice-président du Conseil d’administration et Administrateur indépendant


Hugo Van Hoof, né en

1946, est ingénieur civil

en architecture diplômé

(KUl) et licencié en

sciences économiques

appliquées de cette

même université. il a exercé diverses

fonctions au sein de bureaux d’études

(secteur immobilier et de la construc-

tion) ; il s’est ensuite consacré à la

création de nouvelles entreprises en tant

que co-fondateur et investisseur (venture

capitalist – investisseur en capital à

risque) et a été chargé de la réorganisa-

tion et du redressement des entreprises

belges d’ibC. il a été jusqu’en 2001

Président du comité de direction d’ibC

belgique et membre du conseil de

groupe de la Koninklijke ibC (Pb). il a en

outre été administrateur, administrateur

délégué ou président du Conseil

d’Administration d’une quinzaine de

sociétés d’ibC. il a été jusqu’en mai 2006

responsable de division chez Heijmans

international, administrateur délégué de

Heijmans belgique et des 26 sociétés

belges. il est à l’heure actuelle président,

administrateur délégué de resiterra sA

(joint venture entre KbC Vastgoed et des

investisseurs privés), président de

barbarahof sA (joint venture entre

resiterra et bPi -CFe sA), administra-

teur de bVs-UPsi (Union professionnel

du secteur immobilier), ainsi qu’adminis-

trateur indépendant de plusieurs Pme.


33

Tehos SPRL, représentée par Frédéric Sohet Administrateur délégué et CEO

Début de mandat : 12/02/2007Fin de mandat : 15/02/2010 pour cause de démission

Frédéric sohet, né en

1972, détient un diplôme

d’ingénieur Commercial

(master in Finance and

management) de l’ecole

de Commerce solvay

(Université libre de bruxelles). il a débuté

sa carrière au sein du cabinet de Conseil

PriceWaterhouseCoopers pour poursuivre

ensuite dans le transport aérien où il a

exercé différentes fonctions financières et

de général management. en 2004, il est

devenu directeur financier de robelco,

un des plus importants promoteurs immo-

bilier belges, au sein duquel il a géré et

structuré des transactions immobilières

majeures. Frédéric sohet est Gérant de la

sPrl Tehos et a également exercé la

fonction d’Administrateur Trésorier au sein

de l’Association solvay business school

Alumni entre 2003 et 2005. en février 2007,

il a rejoint montea en tant qu’Administra-

teur délégué (Administrateur exécutif).

À partir du 17 novembre 2008, Tehos sPrl,

représentée par monsieur Frédéric sohet,

est désignée dirigeant effectif de montea

Comm. VA, conformément à l’article 38 de

la loi du 20 juillet 2004 concernant

certaines formes de gestion collective de

portefeuilles d’investissement.

PSN Management SPRL, représentée par Peter Snoeck Représentant de la famille De Pauw - Administrateur et COO


Peter snoeck, né en

1957, a obtenu son

diplôme d’ingénieur

industriel en électromé-

canique à Gand. il a

ensuite étudié la gestion

des entreprises à la KUl et a suivi une

formation de courtier en biens immobiliers.

il a travaillé durant plusieurs années pour

santens engineering services et est chargé,

depuis 1989, de la gestion journalière des

sociétés immobilières du groupe Pierre

de Pauw. Peter snoeck est administrateur

exécutif du Gérant de la sicaf immobilière ;

il occupe le poste de COO et représente la

famille Pierre de Pauw au sein du Conseil

d’administration.

DDP Management SPRL, représentée par Dirk De Pauw Représentant de la famille De Pauw - Administrateur et Président du comité d’investissement


dirk de Pauw, né en

1956, est l’un des

actionnaires fondateurs

de montea. il a obtenu

son diplôme en

comptabilité et gestion

des affaires à l’iHNUs de Gand et a

ensuite suivi des formations complémen-

taires à la Vlerick leuven Gent

management school. il a été administra-

teur de diverses sociétés immobilières,

dont la sA K&d iNVesT et la société de

promotion immobilière immo industry

Group (revendue en 2004). il est

également administrateur délégué de la

sA CliPs à Asse depuis 1982. dirk de

Pauw est Administrateur du Gérant de la

sicaf immobilière et Président du Comité

d’investissement ; il représente la famille

Pierre de Pauw au sein du Conseil

d’administration.

34

André Bosmans Management SPRL, représentée par André Bosmans Représentant de Banimmo - Administrateur


André bosmans, né en

1954, détient un diplôme

de licencié en droit

(rijksuniversiteit de

Gand) et a également

décroché une licence en

Notariat à la rUG en 1978. il bénéficie de

diverses expériences professionnelles,

notamment en qualité d’avocat stagiaire

et de candidat notaire ; il a également

travaillé pour imofo, une filiale d’Anhyp

spécialisée dans l’immobilier. il a été

administrateur de GP beta Holding,

ancienne société mère de banimmo. il est

depuis 1996 secrétaire général et membre

du comité de direction de banimmo.

depuis août 2006, il est, par le biais de sa

société de management, administrateur

de différentes sociétés (banimmo, sA

Conferinvest, Comulex, immo Property

services – iPs, lex 84, PPF britany

GP sarl).

il est également, à titre personnel,

administrateur de la société anonyme,

Grondbank The loop, et il est enfin

Administrateur indépendant de la sA

Vedis à titre personnel et de la sA

international Commerce and Trading par

le biais de sa société de management.

il était également le liquidateur de la

société anonyme eudip Three et de la

société privée Gordinco. depuis 2004,

il a été mis fin aux mandats suivants

d’administrateur : la sA Profifo, la sA

evere real estate, la sA brouckère

Tower invest, la sA Ad Valore Finance,

la sA banimmo real estate, la sA dolce

la Hulpe, la sA Capellen invest, la sA

immocert t’serclaes, la bV Gordinco, la

sA Gerardchamps invest.

Stratefin Management SPRL, représentée par Christian Terlinden Représentant de Banimmo - Administrateur


Christian Terlinden, né

en 1959, est licencié en

droit (UCl) et en sciences

économiques appli-

quées ; il a égale ment

obtenu un mbA à

la Cornell University aux états-Unis. il a

acquis diverses expériences profession-

nelles dans le secteur bancaire (de 1984 à

1988), notamment auprès de la CObePA

en qualité de responsable du suivi de

certaines participations, des transactions

immobilières et des activités de merchant

banking (de 1989 à 1995). il a été

administrateur et CFO de sapec de 1995 à

juin 2006. depuis 2005, il est Chief

Financial Officer et membre du comité de

direction et administrateur de banimmo. il

a été administrateur de Zetes industries

sA, d’Air energy, de GP beta Holding

(ancienne société mère de banimmo), de

Tradecorp, d’interpec iberia, de sapec

sGPs, de sapec immobiliaria et de sapec

Commercios y serviçios. il était également

administrateur de devimo Consult

jusqu’en juin 2008.

Eddy Hartung Administrateur indépendant


eddy Hartung, né en

1952, a obtenu son

diplôme de licencié en

droit (UCl, 1975) et

un diplôme en Gestion

à l’UCl (iAG) en 1983.

il bénéficie de diverses expériences

professionnelles dans le secteur bancaire,

notamment dans le domaine de

l’immobilier (de 1975 à 1995). il a été

désigné en 1995 au poste de CeO de

Fidisco et, en 1998, d’Almafin (deux

sociétés du Groupe Almanij), et ce,

jusqu’en 2002. il exerce à l’heure actuelle

les mandats suivants : Administrateur

délégué de HArmONT iNVesT sA,

management company et également

société patrimoniale (participations et

immeubles de placement) ; Administrateur

de CeTim s.A. (luxembourg) ; Gérant de

CeTim sarl (France) ; en tant que

représentant permanent de Harmont

invest sA ; Président du CA de CeTim NV

(belgique) ; en tant que représentant

permanent de CeTim NV (belgique) ;

administrateur et/ou président de

différentes sociétés immobilières ad hoc

au luxembourg et en France (dans le

cadre d’un fonds immobilier privé immo

Optimum siCAr, abrégé en OPTimmO, au

luxembourg) : VdA sA en VdA secundo sA

au luxembourg, et sAs immo Parc Orsay,

sAs immo secundo, sAs 21 Fortuny, sAs

107 malesherbes, sAs 197 malesherbes,

toutes les sAs étant établies en France.


35

Philip Van gestel SPRL, représentée par Philip Van gestel Administrateur indépendant


Philip Van gestel, né en

1958, est titulaire d’un

diplôme en sciences

économiques appli-

quées, droit maritime

et des transports de

l’UFsiA et en marketing appliqué de

l’Université d’Aix-marseille. il a travaillé

pour les services marketing de lafarge et

Vallourec à Paris. Après quatre ans à la

Générale de banque à bruxelles, il a

rejoint le groupe Antwerpse Noord Natie

en 1987. il a fondé l’entreprise d’expédition

Norexa sA et a été désigné Président du

comité de direction Noord Natie sA en

1992. Après la fusion avec Hesse Natie en

2002 et la vente à l’entreprise de singapour

PsA, il est resté CeO de Hesse-Noord

Natie sA. depuis 2004, il est Président

exécutif de Noord Natie Terminals sA

(entreposage pétrolier à Anvers),

international distribution Partners

(entrepôts frigorifiques à Anvers),

Civitavecchia Forrest and Fruit Terminal

(italie), Noord Natie Ventspils terminals

(lettonie) et du groupe Nortrop (agences).

il assure également des mandats suivants :

Président de Noord Natie Holding CVbA,

Administrateur de Concentra sA

(media), membre du comité de gestion

de Fortis bank, région Anvers – Campine,

Administrateur d’Acerta (secrétariat

social), Administrateur de rubis et

Administrateur d’eFiCO sA et seAbridGe

sA (commerce et entreposage de café).

il est également Président d’honneur de

l’Algemene beroepsvereniging pour l’An-

twerpse stouwers, membre du bureau de

la Chambre de Commerce et d’industrie

d’Anvers-Pays de Waas, Juge consulaire

au Tribunal de Commerce d’Anvers.

le mandat de la sPrl Philip Van gestel

arrive à échéance lors de la prochaine

assemblée annuelle de 2010. lors

de la prochaine assemblée annuelle,

organisée le 18 mai 2010, la sPrl Philip

Van gestel, représentée par son repré-

sentant permanent, monsieur Philip Van

gestel, sera proposée pour une nouvelle

désignation pour une période de 4 ans.

la redésignation de la sPrl Philip Van

gestel dans la sA montea management

sera reprise à l’ordre du jour (avis de

cette redésignation) dans la convocation

à l’assemblée annuelle de 18 mai 2010.

Holding communal SA, son représentant permanent Carlos Bourgeois Administrateur


Carlos bourgeois, né

en 1949, a obtenu une

licence en sciences

économiques en 1971 à

la rijksuniversiteit de

Gand. il a fait un stage à

la Commission européenne pour débuter,

à partir du 1973, au Crédit communal de

belgique où il a assumé de nombreuses

fonctions, dans lesquelles les services

études, audit, marketing et communica-

tion relevaient de ses compétences. en

2000, il a été désigné secrétaire-général

de la Holding communal sA et, à partir de

2002 jusqu’à aujourd’hui, il est également

délégué à la gestion journalière de la

Holding communal sA. Outre le mandat

d’administrateur chez montea, Carlos

bourgeois occupe également des

mandats d’administrateur chez dG infra+,

dexia immorent et enfinity 1.

À l’exception de ddP management sPrl,

représentée par monsieur dirk de Pauw,

Tehos sPrl, représentée par monsieur

Frédéric sohet et PsN management sPrl,

représentée par monsieur Peter snoeck,

les administrateurs susmentionnés sont

tous des administrateurs non exécutifs.

la sicaf confirme que les administra-

teurs non exécutifs susmentionnés

satisfont à la disposition 4.5 du Code,

stipulant que les administrateurs non

exécutifs ne peuvent pas exercer plus de

5 mandats dans des sociétés cotées.

36

composition et pRésence du conseil d’administRation

nom fonction administRateuR, RepRésentant de

date de fin du mandat

liste de pRésence en 2009

Van Acker Gerard sPrl représenté par Gerard Van Acker Président Administrateur

indépendant mai 2012 10/10

First stage management sA représenté par Hugo Van Hoof Vice-président Administrateur

indépendant mai 2011 10/10

Tehos sPrl représenté par Frédéric sohet

Administrateur délégué et CeO (*) Administrateur délégué 15/02/2010

pour démission 10/10

André bosmans management sPrl représenté par André bosmans Administrateur banimmo mai 2012 10/10

stratefin management sPrl représenté par Christian Terlinden Administrateur banimmo mai 2012 9/10

Holding Communal représenté par Carlos bourgeois Administrateur Holding Communal mai 2012 7/10

ddP management sPrl représenté par dirk de Pauw Administrateur Famille de Pauw mai 2012 10/10

PsN management sPrl représenté par Peter snoeck Administrateur et COO Famille de Pauw mai 2012 10/10

eddy Hartung Administrateur indépendant

Administrateur indépendant mai 2011 10/10

Philip Van gestel sPrl représenté par Philip Van gestel

Administrateur indépendant

Administrateur indépendant mai 2010 10/10

(*) jusqu’au 15/02/2010

5 le résultat corrigé = résultat net + Amortissements + réductions de valeur - reprises de réductions de valeur - reprises de loyers cédés et escomptés +/- Autres éléments non monétaires +/- résultat sur vente de biens immobiliers +/- Variations de la juste valeur des biens immobiliers.


gérant statutaire et conseil d’administration – Rémunération

Rémunération du Gérant statutaire les statuts du Gérant prévoient que la mission de montea management en qualité de Gérant statutaire de la sicaf immobilière soit rémunérée. Cette rémunération comprend deux volets : une partie fixe et une partie variable. la partie fixe de la rémunération du Gérant est déterminée chaque année par l’assem-blée générale de la sicaf immobilière. Cette rémunération forfaitaire ne pourra être inférieure à eUr 15.000 par année. la partie statutaire variable est égale à 0,25 % du montant égal à la somme du résultat corrigé (5) et des plus-values nettes lors de la réalisation de biens immobiliers non exonérés de l’obligation de distribution. le Gérant a droit au remboursement des coûts réellement exposés, qui sont directement liés à sa

mission et dont la preuve suffisante est apportée. Au cours de l’exercice clôturé au 31 décembre 2009, la rémunération du Gérant s’élevait à eUr 470.064,15. Ce montant correspond au coût total du Conseil d’administration.

Rémunération Conseil d’administration la politique de rémunération prévoit, à charge du Gérant, le versement de “jetons de présence” aux administrateurs (mais pas à l’administrateur délégué CeO ni au directeur opérationnel COO, ni au Président du Comité d’investissements, lesquels sont rémunérés séparément pour leur mission) pour chaque séance du Conseil d’administration à laquelle ils participent. Conformément aux principes de gouvernance d’entreprise, la rémunération des administrateurs est proportionnelle à leurs responsabilités et au temps qu’ils consacrent à leurs fonctions. les jetons de présence sont

fixés pour les administrateurs précités à eUr 1.000 par séance à laquelle ils participent pour tous les administrateurs qui participent réellement au Conseil d’administration. le président du Conseil d’administration perçoit chaque année une rémunération supplémen-taire d’eUr 60.000.

en outre, tous les membres du Conseil d’administration sont couverts par une police responsabilité civile des admi-nistrateurs, dont la prime totale d’eUr 16.278,25 pour tous les administrateurs réunis, est prise en charge par montea Comm. VA.

Aucune rémunération supplémentaire (voiture de société, pension, options, etc.) n’est versée aux administrateurs.

37

comité d’investissement

Rôle du comité d’investissement

le Comité d’investissement est chargé de la préparation des dossiers d’investisse-ment et de désinvestissement pour le Conseil d’administration. en outre, le Comité d’investissement suit les négociations avec les diverses contreparties de montea Comm. VA concernant les acquisitions (sous toutes leurs formes), des ventes, des locations importantes et/ou des acquisitions de sociétés immobilières.

composition du comité d’investissement

le Comité d’investissement est composé des parties suivantes :

ddP management sPrl, représentée par monsieur dirk de Pauw, président du w

comité d’investissement (voir note de bas de page 6), administrateur et responsable du business development en France ;Tehos sPrl, représentée par monsieur Frédéric sohet, administrateur délégué et w

Chief executive Officer (CeO) (6) ;PsN management sPrl, représentée par monsieur Peter snoeck, administrateur w

et directeur opérationnel (COO) ;Amaury de Crombrugghe sPrl, représentée par monsieur Amaury de Crombrugghe, w

responsable des investissements de l’actionnaire de référence banimmo.

composition et pRésence du comité d’investissement

nom fonction liste de pRésence en 2009

First stage management sA représenté par Hugo Van Hoof Président (**) 9/9

Tehos sPrl représenté par Frédéric sohet membre (*) 9/9

ddP management sPrl représenté par dirk de Pauw membre (**) 9/9

PsN management sPrl représenté par Peter snoeck membre 9/9

Amaury de Crombrugghe sPrl représenté par Amaury de Crombrugghe membre 9/9

(*) jusqu’au 15/02/2010 pour démission (**) à partir du 15/02/2010

Rémunération du comité d’investissement

À l’exception du Président, du CeO et du COO, les membres du Comité d’investissement reçoivent une rémunération d’eUr 1.000 par séance à laquelle ils participent.

6 Nous souhaitons expliquer que la sPrl First stage management, dont le siège est situé à 1640 rhode-saint-Genèse, Avenue des buissons 31, inscrite au rPm à bruxelles sous le numéro 0873.464.016, représentée par monsieur Hugo Van Hoof (vice-président du Conseil d’administration), sera temporairement désignée membre et Président du Comité d’investissement en remplacement de la sPrl ddP management, susmentionnée.

38

comité d’audit

Rôle du comité d’audit

le Comité d’audit a été constitué à compter du 1er janvier 2009 et assiste le Conseil d’administration à la surveillance du contrôle interne et externe de montea, au sens large du terme. le Comité audit est chargé des taches légales minimales conformément à l’article 526bis du Code des sociétés et avec les taches suivantes :

l’assistance du Conseil d’administration dans ses responsabilités de surveillance, w

plus précisément concernant la fourniture d’informations aux actionnaires et tiers, ainsi que les mécanismes de contrôle interne mis en place par le management ;la proposition de la désignation du commissaire, la définition de la portée de cette w

mission, ainsi que l’approbation de la rémunération de ce commissaire ;l’examen des résultats trimestriels, semestriels et annuels et des comptes annuels w

statutaires ;l’analyse des observations faites par le commissaire et, si nécessaire, la formulation w

de recommandations pour le Conseil d’administration ;assurer que toutes les réglementations légales concernant les intérêts contradictoires w

soient strictement appliquées.

le Comité d’audit s’est réuni quatre fois au courant de l’exercice 2009 et a entre autres traité les matières suivantes :

la discussion des états financiers consolidés et statutaires trimestriels, semestriels w

et annuels ;la discussion et évaluation des systèmes de contrôle internes : (i) le suivi de la w

solvabilité financière des clients, (ii) le suivi et l’analyse des affaires juridiques courantes, (iii) le suivi et l’analyse des besoins de liquidité ;la discussion des chiffres financiers annuels audités par le commissaire-réviseur ; w

le reportage au Conseil d’administration plénier au sujet des constatations w

principales du Comité d’audit.

Pendant une de ces réunions, les points précédents ont été discutés avec le commissaire. lors de toutes les réunions, les points précédents ont été discutés avec le CFO.

les principales caractéristiques du processus d’évaluation du Comité d’audit et de ses membres sont les suivantes :

expérience sur le plan de la comptabilité et de l’audit ; w

expérience sur le plan des sièges dans d’autres Comités d’audit ; w

expérience sur le plan de l’analyse, la maîtrise et du suivi des risques financiers et w

d’entreprise.

Au moins un membre du Comité d’audit doit disposer de l’expertise nécessaire dans le domaine de la comptabilité et de l’audit conformément l’article 526bis du code des sociétés. il puet être fait référence en la matière à la vaste expérience et à l’expérience de la sPrl Van Acker Gerard, représentée par monsieur Gerard Van Acker bénéficie de l’expérience pertinete ci-dessous :

lors de la constitution de la Commission pour les Normes Comptables, membre w

pendant plusieurs années et ensuite membre d’honneur ;président (désigné) ou membre de plusieurs Comités d’audit dans des entreprises w

cotées et non cotées, ainsi que des organisations à but non lucratif.


39

les membres et le fonctionnement du Comité d’audit sont évalués de façon perma-nente (i) d’une part par les collègues entre eux et (ii) d’autre part par l’ensemble du Conseil d’administration. lorsque quelqu’un a des doutes sur la contribution d’un collègue/membre, il peut en discuter avec le président. le président peut alors, à sa guise, prendre les mesures nécessaires.

composition du comité d’audit

le Comité d’audit est composé des membres suivants :First stage management sA, représentée par Hugo Van Hoof, président du Comité w

d’audit, Administrateur indépendant ;Van Acker Gerard sPrl, représentée par Gerard Van Acker, vice-président, w

Administrateur indépendant ;monsieur eddy Hartung, Administrateur indépendant. w

composition et pRésence du comité d’audit


First stage management sA représenté par Hugo Van Hoof Président 4/4

Van Acker Gerard sPrl représenté par Gerard Van Acker Administrateur indépendant 4/4

eddy Hartung Administrateur indépendant 4/4

lors de la délibération du Comité d’audit à propos de l’audit financier annuel, un conseiller financier externe et le commissaire pourront aussi éventuellement être présents.

Rémunération du comité d’audit

les jetons de présence sont fixés à eUr 500 par séance pour le président et à eUr 300 par séance pour les membres.

comité de rémunération et de désignation

Rôle du comité de rémunération et de désignation

le Comité de rémunération et de désignation assume les activités suivantes :des conseils par rapport à l’organisation du Conseil d’administration et de tous ses w

autres comités, ainsi que la validation de l’indépendance de ses membres ;des conseils pour la sélection, l’évaluation et la désignation des membres du Conseil w

d’administration et du management ;des conseils pour la définition de la rémunération des membres du Conseil w

d’administration et du management ;l’analyse et la préparation des recommandations en matière de gouvernance w

d’entreprise.

en 2009, le Comité de rémunération et de désignation, s’est réuni une fois et a traité les activités suivantes :

l’évaluation du management et la discussion des objectifs pour 2008 ; w

la discussion et la stipulation des objectifs pour le management pour 2009 ; w

la discussion et l’évaluation de la gestion globale du personnel. w

40


les principales caractéristiques du processus d’évaluation du Comité de rémunération sont les suivantes :

expérience sur le plan de la gestion de personnel, de la politique de rémunération w

et des systèmes de rémunération ;expérience sur le plan des sièges dans d’autres Comités de rémunération. w

les membres et le fonctionnement du Comité de rémunération et de désignation sont évalués en permanence (i) d’une part par les collègues entre eux et (ii) d’autre part par l’ensemble du Conseil d’administration. lorsque quelqu’un a des doutes sur la contribution d’un collègue/membre, il peut en discuter avec le président. le président peut alors, à sa guise, prendre les mesures nécessaires.

composition du comité de rémunération et de désignation

le Comité de rémunération et de désignation comprend les membres suivants :Van Acker Gerard sPrl, représentée par Gerard Van Acker, président du Comité, w

Administrateur indépendant ;stratefin management sPrl, représentée par Christian Terlinden, Administrateur w

indépendant ;monsieur eddy Hartung, Administrateur indépendant. w

composition et pRésence du comité de RémunéRation et de désignation


Van Acker Gerard sPrl représenté par Gerard Van Acker

Président et administrateur indépendant 1/1

First stage management sA représenté par Hugo Van Hoof Administrateur indépendant 1/1

stratefin management sPrl représenté par Christian Terlinden Administrateur 1/1

eddy Hartung Administrateur indépendant 1/1

Rémunération du comité de rémunération et de désignation

les jetons de présence sont fixés à eUr 500 par séance pour le président et à eUr 300 par séance pour les membres.

Rapport de rémunération

la procédure utilisée pour la politique de rémunération des administrateurs non exécutants et leur niveau de rémunération est déterminée sur la base des caractéris-tiques du processus d’évaluation susmentionné et de la conformité au marché.

la procédure utilisée pour la politique de rémunération (voir ci-dessous) est approuvée par le Conseil d’administration. Pour cette procédure, le Conseil d’administration peut faire appel à des conseils externes (7).

7 Nous renvoyons aux points repris sous “management exécutif et gestion journalière du gérant statutaire” pour plus d’informations.

41

management exécutif et gestion journalière du gérant statutaire

Rôle et composition du management exécutif et gestion journalière du gérant statutaire

Conformément à ses statuts et aux principes de “Corporate Governance”, le Conseil d’administration délègue une partie de ses compétences à deux administrateurs effectifs, à savoir (i) à Tehos sPrl, représentée par monsieur Frédéric sohet, faisant office de CeO (8) et (ii) à PsN management sPrl, re-présentée par monsieur Peter snoeck, faisant office de directeur opérationnel (COO), qui sont tous deux désignés par le Conseil d’administration et qui lui font rapport chaque mois de l’accom-plissement de leur mission de gestion journalière. Cette mission comprend entre autres : la direction générale, la préparation et la négociation des dossiers d’investissements/désinves-tissements, la gestion technique et commerciale du portefeuille immobilier, la gestion financière et administrative, le marketing et la communication ainsi que les relations avec les investisseurs.

Rémunération du management exécutif et gestion journalière du gérant statutaire

la rémunération des personnes en charges de la gestion journalière se compose d’une partie fixe et une partie variable. le montant de ces deux volets est déterminé par le Conseil d’adminis-tration, compte tenu des responsabilités et du temps requis pour ces fonctions, ainsi que de la pratique habituellement observée dans le secteur.

Au cours de l’exercice clôturé au 31 décembre 2009, les dirigeants effectifs (Tehos sPrl, représentée par monsieur Frédéric sohet, faisant office de CeO en PsN management sPrl, représentée par monsieur Peter snoeck, faisant office de directeur opérationnel (COO) ont perçu les rémunérations fixes et variables suivantes, en ce compris les remboursements forfaitaires de frais :

Tehos sPrl, représentée par w

monsieur Frédéric sohet : eUr 205.000 de rémunération fixe, et eUr 51.000 de rémunération variable ;PsN management sPrl, représentée w

par monsieur Peter snoeck : eUr 135.000 de rémunération fixe.

les rémunérations variables pour l’année 2009 ont été fixées sur la base des objectifs suivants :

60 % pour des objectifs quantitatifs, dont :

40 % sur la base du résultat courant •net par action ;20 % pour l’amélioration de la marge •opérationnelle ;

•40 % pour des objectifs qualitatifs, avec un accent sur :

le développement structurel en •France ; le développement de reportings •financiers opérationnels et financiers supplémentaires au Conseil d’administration ; le développement ultérieur de la •stratégie de montea ;l’examen et le renforcement de la •structure de capital ;

les dirigeants effectifs ne perçoivent pas d’autres rémunérations ou avantages en nature.

8 Voir aussi note de bas de page 3.

schoten - belgique

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expertise immobilière

l’arrêté royal du 10 avril 1995 concer-nant les sicafs immobilières stipule que la sicaf immobilière doit faire évaluer le bien immobilier par un ou plusieurs experts immobiliers reconnus, à choisir dans une liste jointe au dossier d’agré-ment. la valeur des biens immobiliers est établie chaque trimestre par des experts indépendants (de Crombrugghe & Partners Avenue Herman-debroux 54, 1160 bruxelles, pour les actifs situés en belgique et drivers Jonas France, 11 rue scribe, 75009 Paris, pour ceux localisés en France).

Ces experts détermineront et communi-queront la valeur de marché du bien im-mobilier conformément aux dispositions légales en vigueur pour l’évaluation du bien immobilier de la sicaf immobilière, dont l’expert tiendra compte. les accords conclus entre les parties restent sujets et soumis aux dispositions de l’Arrêté royal du 10 avril 1995 concernant la sicaf immobilière, et en général à toutes les dispositions légales applicables à la sicaf immobilière, ainsi qu’à toutes les dis-positions légales qui complèteraient ou remplaceraient les dispositions légales, applicables à la sicaf immobilière.

les honoraires des experts immobiliers sont calculés sur la base d’un coût fixe et variable en fonction de la valeur du portefeuille à la date d’évaluation. en outre, les experts peuvent percevoir des honoraires dans le cadre de missions ponctuelles.

Pour l’exercice clôturé au 31 décembre 2009, le total des honoraires payés dans le cadre de ces missions s’est élevé à eUr 93.097 (hors TVA) en belgique et eUr 40.820 (hors TVA) en France.

contrôle

surveillance interne - surveillance de la gestion journalière

la surveillance de la gestion journalière est assurée par le Conseil d’administra-tion complet du Gérant, conformément au Code belge de gouvernance d’entreprise 2009. Conformément à l’article 4, §1, 5 de l’Ar sicafi, deux personnes physiques choisies au sein du Conseil d’adminis-tration de montea management sA surveillent la mise en œuvre, par les personnes chargées de la gestion journalière, des procédures relevant de la gestion journalière.

Cette surveillance n’englobe pas le contrôle du contenu de tous les actes posés par les personnes chargées de la gestion journalière. en outre, montea a recours à VGd afin d’exécuter des missions de reporting et de consoli-dation. VGd intervient exclusivement comme conseiller externe pour la sicaf immobilière montea Comm. VA dans le reporting et la consolidation des résultats trimestriels, semestriels et annuels. VGd, en tant que conseiller externe, ne fait pas partie du Comité d’audit. le Comité d’audit peut cepen-dant décider, s’il le souhaite, de faire appel à VGd pour des conseils externes concernant ses missions sur le plan du reporting et de la consolidation.

surveillance externe - contrôle des comptes - commissaire

le commissaire est désigné par l’assemblée générale des actionnaires parmi la liste des commissaires agréés par la CbFA. le commissaire est KPmG réviseurs d’entreprises, dont le siège social est situé à 1130 bruxelles, Avenue du bourget 40, représentée par monsieur luc Van Couter.

il exerce d’une part les tâches ci-dessous en vertu du Code des sociétés. elles se rapportent au contrôle de l’information comptable des comptes annuel :

le commissaire exerce un contrôle 1. des comptes annuels et des comp-tes annuels consolidés et en fait un rapport écrit détaillé chaque année.Un reporting spécifique par le com-2. missaire est notamment nécessaire dans les cas suivants :par apport en nature ;•par quasi-apport ;•par émission d’actions sous le pair •comptable des anciennes actions ;en cas de limitation ou de levée •du droit de préférence en cas d’aug-mentation de capital ou d’émission d’obligations convertibles ou de warrants ;en cas d’intérêt contradictoire d’un •administrateur (un rapport distinct n’est pas nécessaire mais les renseignements doivent être repris par le commissaire dans son rapport annuel) ;en cas de bénéfice patrimonial •accordé à un actionnaire influant d’une société cotée (un rapport distinct n’est pas nécessaire mais les renseignements doivent être repris par le commissaire dans son rapport annuel) ;en cas de modification de l’objet de •la société ;en cas de transformation de la •société en une autre forme juridique ;en cas de fusions et de scissions ;•pour la proposition de dissolution •de la société et la clôture de la liquidation.


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le commissaire participe d’autre part à la surveillance par le CbFA et, à cette fin :

s’assurera que l’organisme de place-1. ments collectifs a pris les mesures nécessaires pour l’organisation admi-nistrative, comptable, financière et technique et pour le contrôle interne dans la perspective du respect de cette loi du 20 juillet 2004, des rè-glements et des décisions prises en exécution et du règlement de gestion ou des statuts ;confirmera que les rapports annuels, 2. les rapports semestriels et les états financiers trimestriels qui lui sont fournis par l’organisme de place-ments collectifs en vertu de l’article 76 § 1 et de l’article 81 de cette loi du 20 juillet 2004 sont entièrement corrects et établis selon les règles en vigueur ;émettra un rapport périodique à la 3. CbFA ou, à sa demande, un rapport particulier sur l’organisation, les travaux et la structure financière de l’organisme de placements collectifs ;émettra un rapport pour la CbFA dès 4. qu’il en a connaissance :

des décisions, des faits ou des a. développements qui influencent ou peuvent influencer de manière significative la position de l’orga-nisme de placements collectifs financièrement ou sur le plan de son organisation administrative comptable, financière ou techni-que ou de son contrôle interne ;des décisions ou des faits qui b. peuvent indiquer une infraction au Code des sociétés, aux statuts, à la loi du 20 juillet 2004 et aux décisions et règlements pris en exécution ;d’autres décisions ou faits c. pouvant entraîner un refus de certification des comptes ou la formulation d’une réserve.

Pour l’exercice clôturé au 31 décembre 2008, les honoraires fixes du commis-saire KPmG représenté par monsieur luc Van Couter pour l’examen et la révi-sion des comptes sociaux et consolidés du groupe montea se sont élevés à eUr 47.932 (hors TVA). le commissaire ne reçoit pas d’autre rémunération.

surveillance externe - banque dépositaire

iNG belgique a été choisie en qualité de banque dépositaire, conformément aux articles 12 et suivants de l’Ar sicafi.

sa rémunération pour l’exercice clôturé au 31 décembre 2009 s’est élevée à eUr 7.943. la mission de cette banque dépositaire comprend notamment :

la fonction de dépositaire dans le •sens de l’Arrêté royal du 10 avril 1995 concernant les sicafs immobilières. la banque accepte les tâches de cette fonction, ainsi que les responsabilités qui y sont liées, conformément aux dispositions du même Arrêté royal ;l’obligation de la banque de s’assurer •que la sicaf immobilière perçoit immédiatement les produits exigibles de ses actifs ;la garde de tous les titres et des •liquidités ;la garde de toutes les émissions et •grosses d’actes notariés concernant les biens immeubles de la sicaf immobilière, ainsi que les documents présentant la situation hypothécaire de ces biens. Pour les biens immeu-bles situés en dehors de belgique, la banque dépositaire conservera les documents équivalents ;la communication de tous les docu-•ments liés à sa mission en tant que dépositaire aux membres du person-nel de la CbFA qui y sont mandatés.

Recherche et développement

le groupe montea n’a réalisé aucune activité de recherche et développement au cours de l’exercice clôturé au 31 décembre 2009.

code de conduite

le Code de conduite de montea prévoit explicitement que les membres des orga-nes sociaux et du personnel s’engagent à ne pas solliciter de tiers et à refuser toute rémunération, en espèce ou en nature, ou tout avantage personnel proposé en raison de leurs liens professionnels avec l’entreprise.

achat et vente d’actions montea insider trading – compliance officer

en accord avec les principes et les valeurs de l’entreprise, montea a inséré dans son Code de conduite des règles (“dealing Code”) à suivre par les admi-nistrateurs et les personnes désignées souhaitant négocier des instruments financiers émis par montea.

dans le cadre de la mise en œuvre du Code belge de gouvernance d’entreprise au sein de montea, les règles du Code de conduite ont été établies afin de les aligner sur l’Arrêté royal du 5 mars 2006 relatif aux abus de marché, à la présentation équitable des recomman-dations d’investissement et à la mention des conflits d’intérêts.

monsieur Frédéric sohet (9) a été nommé Compliance Officer de montea dans le cadre du “dealing Code”. sa tâche est de veiller au respect du Code de conduite et plus généralement de toutes les dispositions légales et réglementai-res en vigueur.

9 le Conseil d’administration de montea management sA a décidé le 15/03/2010 à l’unanimité que monsieur Peter Verlinde sera désigné, à compter du 15/02/2010, Compliance Officer, en remplacement de monsieur Frédéric sohet.

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erembodegem - belgique

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conflits d’intérêts

Par application de l’article 523 du Code des sociétés, tout administrateur qui a, directement ou indirectement, un intérêt opposé de nature patrimoniale à une décision ou à une opération relevant du Conseil d’administration, doit le commu-niquer aux autres membres du Conseil et ne peut assister aux délibérations de ce Conseil.

Par application de l’article 524 du Code des sociétés, toute décision ou toute opération qui concerne les relations entre la société et une société liée à celle-ci (à l’exception de ses filiales) et entre les filiales de la société et une société liée (autre qu’une filiale) doit faire l’objet d’un rapport spécial établi par trois administrateurs indépendants assistés d’un expert indépendant. Au cours de l’exercice 2009, le Conseil d’administration n’a pas dû appliquer les procédures prévues aux articles 523 et 524 du Code des sociétés.

en vertu de l’article 24 de l’Arrêté royal du 10 avril 1995, la Commission bancaire, financière et des assurances doit être informée lorsque certaines des parties mentionnées dans cet article bénéficient, dans le cadre d’une opération, d’un avantage. la sicaf doit mentionner l’importance de l’opération, ainsi que le fait que l’opération planifiée se situe dans son domaine d’investisse-ment. Ces opérations doivent également passer aux conditions du marché et être rendues publiques immédiatement. elles doivent également être commen-tées dans le rapport annuel.

Au cours de l’exercice, montea n’a réalisé aucune opération dans le sens de l’article 24 de l’Arrêté royal de 1995.

transparence

Toute personne qui acquiert des titres dans la société, donnant directement ou indirectement droit au vote, est tenue d’informer cette dernière ainsi que la Commission bancaire, financière et des assurances du nombre de titres en sa possession, si les droits de vote liés à ces titres dépassent activement ou passivement le seuil déterminé de manière statutaire de 3 % du total des droits de vote liés aux titres de la société. Cette notification est également obligatoire en cas de transfert direct ou indirect de titres donnant droit au vote, lorsqu’il en résulte que les droits de vote chutent sous ces 3 %. les prescriptions des articles 6 à 17 de la loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participa-tions importantes dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé s’appliquent au quota susmentionné. Cette disposition s’applique indépen-damment de l’obligation de notification lorsque les seuils légaux (10) de 5 %, 10 %, 15 %, etc., chaque fois par tranche de 5 points de pourcentage, sont atteints ou lorsqu’on passe sous ces seuils.

montea est, du fait de la déclaration réalisée conformément à l’article 74 de la loi du 1er avril 2007, au courant que l’actionnariat actuel de la famille de Pauw s’élève à plus 30 %. Après la clôture du précédent exercice (à savoir le 6 mars 2009), la famille de Pauw a cédé une partie de ses actions, l’action-nariat de la famille de Pauw passant ainsi à 29,74 %.

compétence de représentation

le Gérant représente la société dans toutes les opérations par voie judiciaire et extrajudiciaire. Conformément à l’article 18 de l’Arrêté royal sicafi, la société est représentée pour chaque acte de disposition de ses biens im-mobiliers au sens de l’article 2, 4 dudit Arrêté royal, par le Gérant statutaire agissant par l’intermédiaire de deux parties qui doivent être membres de son organe de gestion. Ces deux parties sont Tehos sPrl, représentées par monsieur Frédéric sohet (CeO) et PsN management sPrl, représentée par monsieur Peter snoeck (COO).

10 loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations importantes dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé.

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éléments susceptibles d’incidence en cas d’offRe publique d’acquisition (conformément à l’article 34 de l’Arrêté royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d’instru-ments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé) (11)

On peut également renvoyer à l’art. 28 des statuts de montea Comm. VA concer-nant la prise de décisions.

structure de capital (au 31 décembre 2009)

lors de l’assemblée générale extraor-dinaire du 31 décembre 2009, il a été procédé à une diminution de capital d’eUr 15.388.104,74 par incorporation des pertes subies, pour porter ainsi le capital à eUr 68.964.362,33. Cette incorporation des pertes subies, pour eUr 15.388.104,74 concerne la perte reportée de l’exercice précédent (2008) pour un montant d’eUr 7.915.372,92 et la perte subie du premier semestre de l’exercice 2009 pour un montant d’eUr 7.472.731,82.

Au 31 décembre 2009, le capital de la société s’élève à eUr 68.964.362,33, répartis en 3.585.354 actions sans men-tion de valeur nominale, représentant chacune la 1/3.585.354e partie du capital. Toutes les actions sont entièrement libérées.

organes de décision

montea est dirigée par un Gérant, montea management sA, ayant la qualité d’associé commandité. montea management sA a été désignée statu-tairement pour une période de 10 ans prenant cours le 1er octobre 2006. la principale conséquence du fait que montea est une société commanditaire est que le Gérant, montea management sA, a, sur la base des statuts, une compétence étendue et même un droit de véto concernant par ex. des décisions importants et des modifications de statuts (12).

montea management sA est, pour l’exercice du mandat de Gérant en nom et pour le compte de la société, repré-sentée par un représentant permanent, conformément à l’article 61 par. 2 du Code des sociétés. le Gérant peut présenter sa démission à tout moment. le mandat du Gérant ne peut être révoqué que par une décision judiciaire prise à la suite d’une action intentée à cet effet par l’assemblée générale de montea sur la base de motifs légitimes.

lorsque l’assemblée générale de montea est amenée à se prononcer sur cette question, le Gérant ne peut prendre part au vote. le Gérant continue d’exercer sa fonction jusqu’à ce que sa révocation résulte d’une décision judiciaire coulée en force de chose jugée. le Gérant doit être organisé de telle manière que, dans le cadre de son Conseil d’adminis-tration, deux personnes physiques au moins exercent, de manière collégiale, la surveillance du/ des délégué(s) à la gestion journalière des opérations effectuées dans l’intérêt de montea. les membres des organes d’admi-nistration du Gérant doivent posséder l’honorabilité professionnelle nécessaire

et l’expérience adéquate requise, telles que déterminées par l’Arrêté royal sicafi et la loi relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d’investissement du 20 juillet 2004.

en cas de perte, dans le chef des membres des organes d’administration ou de gestion journalière du Gérant, de l’honorabilité professionnelle nécessaire et de l’expérience adéquate requise par l’Arrêté royal sicafi, le Gérant ou le(s) Commissaire(s) devra (devront) convoquer une assemblée générale de montea, avec à l’ordre du jour l’éven-tuelle constatation de la perte de ces exigences et les mesures à prendre.

si un ou plusieurs membres des organes d’administration ou de gestion journalière du Gérant ne satisfont plus aux exigences précitées, le Gérant devra le(s) remplacer dans le mois. Passé ce délai, une assemblée générale de montea sera convoquée, comme indiqué ci-avant, sans préjudice des mesures que la Commission bancaire, financière et des assurances pourrait prendre dans le cadre de l’exercice de ses compétences.

la mission du Gérant consiste notam-ment à réaliser tous les actes néces-saires ou utiles à la concrétisation de l’objet social de montea, à l’exception de ceux que la loi ou les statuts réservent à l’assemblée générale de montea. le Gérant est autorisé à augmenter le capital de montea dans les limites du capital autorisé.


11 s’il y a une mention contraire dans le paragraphe ci-dessous, montea confirme que les autres parties de l’article 34 de l’Arrêté royal du 14 novembre 2007 ne s’appliquent pas.

12 On peut également renvoyer à ce sujet à l’art. 28 des statuts de montea Comm. VA concernant la prise de décisions.

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capital autorisé

le Gérant est expressément autorisé à augmenter le capital social, en une ou plusieurs fois, à concurrence d’un montant maximum d’eUr 62.000.000, suivant les modalités à fixer par le Gérant, conformément aux règles du Code des sociétés et de l’Arrêté royal sicafi. Conformément à l’article 7 des statuts de montea Comm. VA, cette autorisation a été conférée pour une durée de 5 ans (jusqu’au 14/10/2011). Ces augmentations de capital peuvent avoir lieu en espèces, par un apport en nature ou par la conversion des réserves.

Rachat d’actions

montea peut acquérir ses actions pro-pres ou les mettre en gage en application d’une décision prise par l’assemblée générale conformément aux dispositions du Code des sociétés. Cette même assemblée détermine les conditions d’aliénation de ces actions.

le Gérant peut acquérir, pour compte de montea, des actions propres de montea lorsque cette acquisition est nécessaire en vue d’éviter à montea un dommage grave et imminent. Cette autorisation est valable durant 3 ans à compter de la date de publication du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 19 décembre 2007. À la date d’arrêt du présent rapport, montea ne détenait pas d’actions propres.

conditions contractuelles

il n’existe pas d’accords importants auxquels montea fait partie et qui pren-nent effet, sont modifiés ou prennent fin en cas de changement de contrôle de l’émetteur à la suite d’une offre publique d’acquisition.

À l’exception d’une clause d’indemnité correspondant à 12 mois de rému-nération en cas de licenciement de Tehos sPrl, représentée par monsieur Frédéric sohet, il n’existe pas d’accords entre montea et les membres de son organe d’administration ou son personnel, qui prévoient des indemnités si les membres de l’organe d’adminis-tration démissionnent ou doivent cesser leurs fonctions sans raison valable ou si l’emploi des membres du personnel prend fin en raison d’une offre publique d’acquisition.

statuts de montea

les statuts de montea sont publiés in extenso dans l’annexe au rapport annuel. la version la plus récente date de l’assemblée générale extraordinaire du 31 décembre 2009 et peut être consultée sur le site internet www.montea.com.

Ressources humaines

Au 31 décembre 2009, la société comp-tait 10 collaborateurs et consultants ayant un âge moyen de 39 ans. Cinq des collaborateurs gèrent les clients et le patrimoine immobilier, les autres assurent des fonctions de support. la rémunération offerte par montea est compétitive et inclut une partie variable déterminée en fonction des résultats atteints. montea entend offrir à ses employés des possibilités de dévelop-pement professionnel par le biais de programmes de formation.

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déVelOPPemeNT dUrAble

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consciente des incidences potentielles de ses activités sur l’environnement au sens large, montea sait qu’elle doit se conduire en entreprise responsable et citoyenne, dans le respect des objectifs du développement durable.

la société s’engage à gérer son patrimoine immobilier dans le respect, notamment, des aspects suivants :

fluides fRigoRigènes (cfc)

montea entend mener une politique active de remplacement des groupes de climatisation fonctionnant avec des CFC. la majeure partie de ces groupes de climatisation utilise aujourd’hui comme fluide réfrigérant des liquides de type HFC, gaz préservant la couche d’ozone. la société veille également à la bonne maintenance de ses installations de climatisation.

amiante

Toutes les applications amiante présen-tant un risque pour l’être humain ont été retirées des immeubles. les applications résiduelles et non significatives font l’objet d’un plan de gestion contrôlé régulièrement par des experts accrédités. si, lors de toute nouvelle évaluation, le risque s’avérait potentiellement significatif (dégradation d’un matériau) ou si des travaux de maintenance ou de rafraîchissement sont planifiés, l’application incriminée est retirée selon les réglementations en vigueur.

gestion des déchets

montea encourage ses locataires à respecter le tri sélectif, en mettant à leur disposition des conteneurs distincts et en leur proposant des solutions de collecte de déchets adaptées.

gestion éneRgétique

montea a développé une politique rationnelle d’investissements dans ses immeubles en vue d’optimiser leur consommation énergétique (adaptation des systèmes d’éclairage, de chauffage et sanitaires, améliorations structurelles d’isolation réalisées dans le cadre des travaux de rénovation, etc.). montea analyse actuellement la faisabilité de l’installation de cellules photovoltaï-ques sur les toits de ses bâtiments. de manière générale, montea s’engage à favoriser le développement durable en réduisant de façon économiquement rationnelle son empreinte écologique.

mise en œuvRe du blue label plan

il existe dans le monde 3 normes en matière de durabilité pour le secteur immobilier : Hqe (norme française), breeAm (norme britannique), leed (norme américaine). montea a choisi la norme Hqe, compte tenu de son ancrage sur les marchés immobiliers logistique et semi-industriel belge et français.

la certification Hqe (Tertivea-Afilog) repose sur 14 objectifs, répartis en 4 chapitres :

Chapitre 1 – site & construction w

relation du bâtiment avec son •environnement immédiatChoix conscient de l’utilisation des •matériaux, des produits et des processusimpact des travaux sur l’environ-•nement

Chapitre 2 – Gestion de propriétés w

Gestion énergétique•Gestion de l’eau•Gestion des déchets•Gestion de l’entretien•

Chapitre 3 – Confort w

Confort hygrothermique•Confort acoustique•Confort visuel•Confort “olfactif”•

Chapitre 4 – santé w

qualité sanitaire des espaces•qualité sanitaire de l’air•qualité sanitaire de l’eau•

le blue label Plan comprendra notamment (i) l’application de la norme Hqe en cas de rénovations de bâtiments existants et à l’achat de nouveaux bâtiments, (ii) la mise en œuvre d’un contrat standard “green lease”, dans lequel les deux parties font particuliè-rement attention à l’environnement et à la gestion énergétique, (iii) la réalisation d’une photo énergétique en cas de gros consommateurs, (iv) la rédaction de critères de sélection pour les fournis-seurs avec une attention pour l’environ-nement, (v) la mise à disposition de KPi verts et statistiques de consommation d’énergie sur intranet.

decines-Charpieu - France

rAPPOrT de GesTiON

stratégie de Montea “More than warehouses” 52réalisations importantes au cours de l’exercice 2009 52événements importants après la date du bilan 55synthèse des comptes consolidés au 31 décembre 2009 56affectation des résultats 60conclusions pour l’exercice 2009 60Perspectives pour l’exercice 2010 60

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stRatégie de montea “moRe than waRehouses”

Au cours de l’année 2009, montea a poursuivi sa stratégie sectorielle de “pure player” sur le marché de l’immobi-lier logistique et industriel en belgique et en France. la stratégie vise à créer de la valeur à long terme pour les actionnaires et les locataires clients.

l’immobilier logistique et semi-industriel est en pleine croissance et intéresse de plus en plus les investisseurs institution-nels. la logistique, qui a été assimilée au transport jusqu’à présent, est actuelle-ment un concept structuré, industriel et global.

la poursuite de la stratégie de montea vise les lignes de forces suivantes :

Spécialisation en immobilier logis-i. tique et semi-industriel sur deux marchés géographiques (belgique et France) avec les meilleurs indices de concurrence et de croissance dans ce secteur, où montea veut jouer un rôle prépondérant.Croissance du portefeuille et des ii. investissements dans des bâtiments polyvalents, de qualité et diversifié (diversification géographique, diver-sification de la clientèle, répartition du portefeuille entre plateformes logistiques et bâtiments semi-indus-triels de plus petite envergure).Protection de la valeuriii. du porte-feuille à l’aide d’investissements à proximité d’importantes zones de consommation, des axes logistiques très fréquentés ou de pôles de développement comme des aéro-ports, des ports ou des échangeurs routiers.

Croissance du dividendeiv. sur la base de résultats cash opérationnels solides et réguliers. l’action montea est destinée à des investisseurs particuliers et des institutionnels belges et étrangers attirés par un investissement indirect dans l’immo-bilier logistique et semi-industriel et la réalisation d’un beau rendement en dividende avec un profil de risque modéré.Gestion active et dynamique du por-v. tefeuille immobilier pour satisfaire au mieux aux attentes des locataires, aux tendances du marché et aux objectifs fixés pour la diversification du portefeuille. la société veut éga-lement mettre l’accent sur le fait que montea dispose en interne de tous les processus et des collaborateurs pour assurer la gestion des projets et la “gestion de propriétés”.Création de valeur pour les locataires vi. à l’aide de solutions immobilières flexibles proposées dans un porte-feuille immobilier polyvalent et de qualité par une équipe engagée et créative qui est proche de ses clients. Notre mission consiste à offrir à nos clients plus que de simples entrepôts. montea veut participer à l’amélioration continue de la chaîne d’approvisionnement (supply chain), de la qualité des entrepôts et de l’infrastructure de distribution, tout en respectant notre environnement et, dans le cadre d’une approche personnalisée, en restant concentré sur ses clients.

Réalisations impoRtantes au couRs de l’exeRcice 2009

activité d’investissement au cours de l’année 2009 en belgique et en france

25 août 2009 : achat d’une nouvelle plateforme logistique “catégorie A” de 13.700 m² à Saint-Priest (Lyon) (1)

en août 2009, montea a acheté une nou-velle plate-forme logistique “catégorie A” à saint-Priest (lyon) d’une superficie de 13.700 m². l’entrepôt, construit en 2008, se trouve sur un terrain de 35.600 m², situé dans le “Parc des lumières”, une zone d’activités logistiques de 130.000 m² à saint-Priest. le bâtiment bénéficie d’un accès direct au premier périphérique autour de lyon et de liaisons routières directes vers Paris, Grenoble et marseille.

le bâtiment est entièrement loué au groupe brossette pour une durée de 9 ans à compter du 23 mai 2008 (avec possibilité de résiliation après 6 ans). le groupe brossette exploite l’entrepôt pour la distribution de ses produits dans toute la région rhône-Alpes et est un acteur important dans la distribution de produits pour le chauffage et la plomberie.

Septembre 2009 : finalisation de l’achat d’un bâtiment d’exploitation sur le site d’Erembodegem-Alost (Belgique)

le 19 mai 2008, un contrat d’achat avec conditions suspensives d’un bâtiment d’exploitation de 2.051 m² (1.407 m² d’entrepôts et 644 m² de bureaux) sur le site existant de montea à erembodegem-Alost (2) a été signé.

rAPPOrT de GesTiON

1 Pour plus d’informations, nous renvoyons au communiqué de presse du 25 août 2009 ou au site www.montea.com. le montant d’achat ne dépasse pas la valorisation de l’expert immobilier.

2 Pour plus d’informations sur l’achat initial avec conditions suspensives, nous renvoyons au rapport annuel de l’année dernière. le montant d’achat (eUr 1,1 million) ne dépasse pas la valorisation de l’expert immobilier.

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en septembre 2009, toutes les condi-tions suspensives étaient satisfaites, de sorte que l’achat par montea a pu être finalisé. le bâtiment, situé sur cet important site stratégique le long de l’autoroute bruxelles-Gand, représente un investissement de eUr 1,05 million et est entièrement loué à Perbio sciences jusqu’au 31/12/2014.

Rénovations et développement pendant l’année 2009

Rénovation approfondie du site de Bornem

les entrepôts sur le site de bornem, d’une superficie de 13.000 m², sont pour le moment entièrement loués à Caterpillar logistics et disor.

les bureaux (1.440 m²) ne sont pas loués pour le moment.

Cela a permis à montea, durant le troisième trimestre de 2009, de procéder à une rénovation approfondie (3) des bureaux pour attirer des candidats-locataires dans un avenir proche. les bureaux ont été rénovés avec, notam-ment, un changement de revêtement de toit, d’isolation, de sols et de sanitaires. en outre, de nouveaux investissements sont faits concernant la fourniture éner-gétique, pour permettre de diminuer la consommation de 15 % à l’avenir.

montea est convaincue que les inves-tissements sur ce site et sa localisation stratégique dans le triangle d’or (bruxelles – Gand – Anvers) contri-bueront à une location rapide dans un avenir proche.

activité de désinvestissement au cours de l’année 2009 en belgique et en france

Au cours de l’exercice 2009, aucun désinvestissement n’a eu lieu. montea examine pour le moment les opportu-nités potentielles de désinvestissement pour optimiser le portefeuille.

activité de location pendant l’année 2009 en belgique et en france

la réduction de l’inoccupation et l’activité de location en résultant étaient “la” priorité compte tenu du départ d’iiG et de Kuehne & Nagel (± 20.000 m²), faisant passer le taux d’occupation à 91,7 % pendant l’année 2009. entre-temps, le taux d’occupation est repassé à 92,93 % fin 2009.

montea a conclu de nouveaux baux pendant l’exercice 2009 pour une superficie totale de 45.000 m², dont les principaux sont :

Prolongation de bail de 9 ans fixe w

avec Tennant Company pour 1.700 m² d’entreposage sur le site de Roissy en France (Nord de la France)en janvier 2009, montea et Tennant Company, leader mondial sur le plan du design, de la production et de la distribution de produits d’entretien, ont signé une prolongation du bail pour une période fixe de 9 ans (jusqu’en octobre 2017) pour une superficie totale de 1.700 m² à roissy (France).

Prolongation de bail de 9 ans fixe w

avec Shopex pour 8.500 m² d’entre-posage sur le site de Grobbendonk (Herentals) en mars 2009, montea et shopex, fournisseur d’aménagements pour magasins, ont signé la prolongation d’un bail existant pour une période fixe de 9 ans sur le site de Grobbendonk concernant un entrepôt de 8.500 m² (le contrat prend fin en mars 2018).

Nouveau bail de 6 ans fixe avec w

C-Log pour 11.270 m² d’entreposage et de bureaux sur le site de Cambrai (Nord de la France) en juillet 2009, montea et le groupe beaumanoir ont conclu un bail de 9 ans (avec possibilité de résiliation après 6 ans) pour la surface totale de 11.270 m² de la plateforme logis-tique au Nord de Cambrai. C-log est une filiale du groupe de distribution beaumanoir spécialisée dans la logistique de prêt-à-porter des mar-ques morgan (rachetée en décembre 2008), Cache-Cache, Patrice bréal, scottage et bonobo (4).


le groupe Challenger International pour 8.801 m² sur le site de Savigny-le-Temple (France)en octobre 2009, montea et le groupe Challenger international ont conclu un nouveau bail pour 8.169 m² d’entreposage et 632 m² d’espaces de bureaux sur le site de savigny-le- Temple. Avec cette location, 60 % de la plate-forme logistique de savigny sont loués (5).

3 le montant total de la rénovation et des investissements concernant la fourniture énergétique s’élève à eUr 0,3 million.4 Pour plus d’informations, nous renvoyons au communiqué de presse du 24 juillet 2009 ou au site www.montea.com. 5 Pour plus d’informations, nous renvoyons au communiqué de presse du 15 octobre 2009 ou au site www.montea.com. le rendement initial brut s’élève à 9,9 %.

54


Overseas Development Company Ltd sur le site de Roissy en France (France)en novembre 2009, montea et Overseas development Company ltd ont conclu un nouveau bail de 9 ans (avec possibilité de résiliation après 6 ans) pour 4.022 m² d’entreposage sur le site de roissy en France. le bail prend effet le 1er avril 2010 (6).


Movianto sur le site d’Erembodegem (Alost - Belgique)en décembre 2009, montea et movianto ont conclu un nouveau bail de 9 ans (avec possibilité de rési-liation après 3 ans) pour 7.747 m² d’entreposage conditionné et 603 m² d’espaces de bureaux sur le site d’erembodegem (Alost). le bail prend effet le 01/01/2010 (7).

progression du résultat opérationnel pour le résultat sur le portefeuille immobilier et le résultat locatif net

le résultat opérationnel pour le résultat sur le portefeuille immobilier de la sicaf immobilière s’élève à eUr 13.425.259 (eUr 3,74 par action), soit une hausse de 16,9 % par rapport à 2008. Cette évolution positive résulte principalement de la hausse des revenus locatifs (de 16,5 %) suite à la forte politique d’inves-tissement pendant l’année 2008.

maintien du résultat distribuable – réduction de capital comme solution technique pour libérer le dividende proposé

malgré le contexte économique difficile, la faillite d’un important locataire dans le portefeuille de montea (sur le site d’erembodegem) et l’inoccupation d’un bâtiment au sud de Paris, le Conseil d’administration du Gérant de la sicaf peut proposer aux actionnaires un dividende d’eUr 2,09 brut.

Pour pouvoir proposer ce dividende, la sicaf a, afin de respecter l’art. 617 du Code des sociétés (8), procédé à une opération technique comptable (9) consistant en une réduction de capital, laquelle a été réalisée pour apurer les pertes subies. Cette réduction de capital a été réalisée en incorporant les pertes subies dont question plus haut. il s’agit d’une réduction d’eUr 15.388.104,74, réduisant le capital d’eUr 84.352.467,07 à eUr 68.964.362,33. Aucune action n’a été supprimée et cette opération n’a pas eu d’impact sur le taux d’endette-ment, ni sur le patrimoine/actif net de l’entreprise, ni sur le nombre d’actions en circulation.

les pertes subies comprennent les pertes reportées pour un montant d’eUr 7.915.372,92 de l’exercice 2008 et les pertes subies pendant le premier semestre de l’exercice 2009 pour un montant d’eUr 7.472.731,82. Cette dernière perte résultait principalement des variations négatives de la valeur réelle des immeubles de placement et des variations négatives de la valeur

réelle des instruments de couverture de taux, comme déterminées dans le rapport financier semestriel de montea du 30 juin 2009.

le Gérant de la sicaf proposera à l’assemblée générale de verser un dividende d’eUr 2,09.

valeur de l’actif net d’euR 23,50 par action – euR 25,50 par action hors ias 39

malgré l’augmentation de l’actif net en raison du résultat net courant solide (eUr 2,08 par action) et de la qualité des bâtiments du portefeuille immobilier de montea, l’actif net au 31 décembre 2009 s’élève à eUr 23,50, soit une baisse d’eUr 5,1 ou 17,7 % par rapport au 31 décembre 2008 (eUr 28,6).

Cette baisse est essentiellement due aux éléments “non cash”, liés aux normes iAs :

l’évolution négative de la valeur i. réelle du portefeuille immobilier, telle qu’établie par les experts externes dans le cadre de la situation économique actuelle plus difficile (eUr 4,47 par action) ;la revalorisation négative des instru-ii. ments de couverture à concurrence d’eUr 2,09 millions (eUr 0,58 par action), suite à la poursuite de la baisse des taux d’intérêt (10).

rAPPOrT de GesTiON

6 Pour plus d’informations, nous renvoyons au communiqué de presse du 2 décembre 2009 ou au site www.montea.com. le rendement initial brut s’élève à 8,61 %.7 Pour plus d’informations, nous renvoyons au communiqué de presse du 21 décembre 2009 ou au site www.montea.com. le rendement initial brut s’élève à 8,10 %. 8 Art. 617 Code des sociétés : “Aucune distribution ne peut être faite lorsqu’à la date de clôture du dernier exercice, l’actif net tel qu’il résulte des comptes

annuels est, ou deviendrait, à la suite d’une telle distribution, inférieur au montant du capital libéré ou, si ce montant est supérieur, du capital appelé, augmenté de toutes les réserves que la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer”.

9 Pour plus d’informations, nous renvoyons au communiqué de presse du 4 décembre 2009 ou au site www.montea.com.10 il est fait référence à la norme iAs 39 qui traite la valorisation des instruments financiers de couverture et selon laquelle la variation de la valorisation

des instruments financiers de couverture doit être comptabilisée dans les comptes de résultats, si les instruments financiers ne sont pas assimilés à des contrats “hedging”. C’est le cas chez montea, où la variation de la valorisation des instruments financiers est comptabilisée dans les comptes de résultats.

55

information relative au litige juridique en cours – contestation formelle et introduction par montea d’une demande reconventionnelle assortie de dommages et intérêts

en 2006, la société a conclu certaines conventions qui, le cas échéant, rendent possible l’apport de certains bâtiments, par le biais d’une fusion ou d’une autre opération. Ces contrats étaient soumis à certaines conditions suspensives, en particulier relatives au respect des prescriptions urbanistiques qu’il convenait contractuellement de remplir avant le 31 mars 2007.

montea a déjà signalé auparavant le fait qu’un tiers a assigné montea en 2008, car cette partie estimait avoir droit à l’apport de certains bâtiments, par le biais d’une fusion ou d’une autre opération. montea avait refusé cet apport car elle estimait, sur la base d’éléments objectifs, que les conditions contractuelles n’étaient pas remplies. la partie en question a demandé à montea une indemnité d’eUr 5,4 millions. montea estime que cette demande est infondée.

Par jugement du 28 avril 2009, le Tribunal de commerce de bruxelles a donné raison à montea. la partie ad-verse a été condamnée à payer les frais de procédure. le 23 juillet 2009, la partie adverse a interjeté appel auprès de la Cour d’appel de bruxelles. À présent, les parties échangent des conclusions. Un arrêt n’est pas attendu avant fin 2010 ; peut-être même en 2011, selon les disponibilités de la Cour d’appel.

montea ne voit aucune raison de procéder à une modification politique par rapport à ce litige.

événements impoRtants apRès la date du bilan

18 janvier 2010 : le CEO Frédéric w

Sohet quitte Montea pour un nouveau défile 18 janvier 2010, montea a annoncé que Tehos sPrl représentée par monsieur Frédéric sohet, après 3 ans en tant que CeO à la tête de montea, a décidé de quitter l’entreprise pour relever un nouveau défi. le change-ment de management ne change rien aux objectifs et à la ligne stratégique de montea. Frédéric sohet est resté actif jusqu’à mi-février chez montea afin de garantir une transition fluide.

en vue d’une continuité optimale, le Conseil d’administration a décidé de désigner ddP management sPrl, représentée par monsieur dirk de Pauw, co-fondateur de montea, comme CeO ad interim.

dirk de Pauw était, en tant que président du comité d’investisse-ment et responsable du business development en France, étroitement impliqué dans les activités et le développement de montea. il s’agit d’une désignation provisoire jusqu’à ce que le successeur de Frédéric sohet soit trouvé (11).

10 février 2010 : vente de deux w

bâtiments semi-industriels de respectivement 1.470 m² et 3.605 m² situés à Schoten (région anversoise) le 18 février 2010, montea a procédé à la vente de deux bâtiments semi-industriels de respectivement 1.470 m² et 3.605 m² situés à schoten. montea concrétise les deux désin-vestissements compte tenu du fait que ces bâtiments non stratégiques ne répondent plus aux normes du portefeuille immobilier, à savoir le rapport bureaux/entrepôts et la sur-face moyenne par locataire. en outre, une plus-value intéressante a pu être réalisée. la vente est associée à un montant d’eUr 3,28 millions et offre une plus-value d’eUr 0,23 million (eUr 0,06 par action) à l’égard de la valeur réelle des sites d’eUr 3,05 millions comptabilisés par montea au 31 décembre 2009 (12).

11 Voir aussi note de bas de page 6 “Corporate Governance”.12 Pour plus d’informations, nous renvoyons au communiqué de presse du 10 février 2010 ou au site www.montea.com.

56

synthèse des comptes consolidés au 31 décembRe 2009

schéma abrégé du compte de résultats consolidés réalisés et non réalisés avant répartition bénéficiaire au 31 décembre 2009 (en milliers d’euros)

compte de Résultats consolidés (x euR 1.000) 31.12.2009 12 mois

31.12.2008 12 mois

31.12.2007 15 mois (1)

31.12.2007 12 mois (2)

Résultat locatif net 16.334 14.024 12.452 10.063

Résultat immobilieR 15.962 13.828 12.426 10.100

chaRges immobilièRes -802 -712 -999 -923

Résultat d’exploitation des immeubles 15.160 13.115 11.428 9.177

Frais généraux de la société -2.052 -1.977 -1.645 -1.205

Autres revenus et charges d’exploitation 317 345 123 134

Résultat d’exploitation avant Résultat suR poRtefeuille 13.425 11.483 9.905 8.105

résultat sur vente d’immeubles de placement 0 636 0 0

résultat sur vente d’autres actifs non financiers 0 0 0 0

Variations de la juste valeur des immeubles de placement -16.033 -10.046 5.629 4.351

Résultat de l’exploitation -2.608 2.072 15.534 12.456

Résultat financieR -8.064 -9.800 -1.053 -715

Résultat avant impôt -10.672 -7.728 14.481 11.741

impôt -9 -28 -81 68

Résultat net -10.682 -7.756 14.401 11.809

Résultat net couRant (3) 5.352 1.655 8.772 7.458

Résultat net couRant (hoRs ias 39) (4) 7.441 8.446 7.920 6.596

Nombre d’actions ayant droit au résultat de la periode 3.585.354 3.585.354 2.855.607 2.855.607

Résultat net paR action -2,98 -2,16 5,04 4,14

Résultat couRant net paR action 1,49 0,46 3,07 2,61

Résultat couRant net paR action (hoRs ias 39) 2,08 2,36 2,77 2,31

1 le premier exercise statutaire de montea couvre une période de 15 mois, du 1er octobre 2006 au 31 décembre 2007. Ces chiffres ont été auditées par de commissaire-réviseur.

2 Ces chiffres couvrent une période de 12 mois, du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2007. Ces chiffres n’ont pas été auditées par le commissaire-réviseur et servent uniquement pour la comparaison avec les chiffres de l’exercise 2008.

3 le résultat net courant est égale au résultat net hors impact du résultat sur le portefeuille (code XVi, code XVii en code XViii des comptes résultats)4 le résultat net courant (exclusif iAs 39) est égale au résultat net courant hors impact de la variation des instruments de couverture.

13 résultat antérieur au résultat sur le portefeuille immobilier. Voir aussi note de bas de page 3 “lettre aux actionnaires”.

rAPPOrT de GesTiON

les revenus locatifs sur l’exercice 2009 s’élèvent à eUr 16.334.393, en augmen-tation de 16,5 % par rapport à la même période en 2008 (eUr 14.024.173). Cette progression résulte principalement, d’une part, de la forte croissance du portefeuille immobilier en belgique et en France pendant l’année 2009 et, d’autre part, de l’indexation.

le résultat immobilier au 31/12/2009, qui s’établit à eUr 15.961.650, progresse de 15,4 % par rapport à la même période l’année dernière (eUr 13.827.677).

la hausse moins importante du résultat immobilier par rapport aux revenus lo-catifs est principalement due à la baisse du taux d’occupation moyen pendant l’année 2009.

la marge opérationnelle (13) progresse de 81,88 % au 31/12/2008 à 82,19 % au 31/12/2009. Cette évolution positive résulte notamment des économies d’échelle réalisées par le biais de la croissance du portefeuille ainsi que du contrôle strict des coûts de fonctionne-ment et des frais généraux de la société.

57

le résultat sur le portefeuille immo-bilier au 31/12/2009 (eUr -16.033.498) comprend exclusivement les variations négatives du portefeuille immobilier. Cette baisse de la valeur réelle du por-tefeuille immobilier est surtout due à :

la baisse de la valeur réelle du w

portefeuille immobilier existant en France pour un montant d’eUr 8.255.625, principalement durant le premier semestre de 2009 (pour 82 % du montant total). Cette variation négative de la valorisation du porte-feuille français est principalement le résultat de :

la baisse générale de la valeur i. réelle du portefeuille résultant du contexte économique qui a enregistré un yield-shift d’environ 80 points de base.la baisse de la valeur réelle du ii. bâtiment de savigny-le-Temple suite à l’inoccupation partielle et des travaux d’amélioration réalisés pour procéder à la relocation.

le marché d’investissement logisti-que français a, au cours du premier semestre de 2009, enregistré le volume d’investissement le plus fai-ble depuis 10 ans (eUr 200 millions), soit une baisse de 75 % à l’égard de la même période l’année passée. Cette baisse du volume d’investissement, conjuguée aux facilités de crédit limi-tées a pesé lourd sur les rendements de l’immobilier logistique français (source dTZ, Jll, Cbre). le dernier trimestre a cependant été marqué par une stabilisation des valorisations du portefeuille français.

montea a investi en France dans des “prime locations” (comme le pool autour de roissy Charles-de-Gaulle) et a choisi des contrats à long terme avec des clients de qualité comme Chronopost à lyon. de ce fait, montea est, malgré la volatilité actuelle, convaincue des qualités intrinsèques de ses récents investissements.

la baisse de la valeur réelle du w

portefeuille immobilier existant en belgique pour un montant d’eUr 7.777.872. Cette variation négative de la valorisation du portefeuille belge est principalement le résultat de :

la baisse générale de la valeur i. réelle du portefeuille résultant du contexte économique qui a enregistré un yield-shift d’environ 20 points de base ; la baisse de la valeur réelle des ii. bureaux sur le site d’erembodegem résultant de l’inoccupation (suite à la faillite d’iiG) ; travaux d’amélioration et de iii. rénovation sur les sites d’Alost, malines et bornem (voir ci-dessus) qui ne sont pour le moment, dans la conjoncture de marché actuelle, pas revalorisants.

le résultat financier au 31/12/2009 (eUr - 8.063.939) a été fortement influencé par la variation de la valeur réelle des contrats de couverture des taux d’intérêt (iAs 39) à la date de clôture, à hauteur d’eUr 2.089.439. sans tenir compte de la variation de la valeur réelle des contrats de couverture des taux d’intérêt (iAs 39), les frais financiers ont augmenté de eUr 2,96 millions, ce qui est principalement dû à la hausse de l’endettement moyen de eUr 34,35 millions, consécutive à la forte politique d’investissement pendant 2008 et l’acquisition de 2 bâtiments sup-

plémentaires, qui ont tous été financés avec des dettes.

Au 31/12/2009, les contrats de cou-verture de taux d’intérêt de type irs (interest rate swap) couvrent 94,7 % de la dette bancaire totale de montea. Ces instruments financiers assurent une couverture de la dette actuelle jusqu’en septembre 2011 (échéance moyenne). le taux d’intérêt à la fin de la période, y compris les marges ban-caires et les frais d’instruments de couverture compte tenu de l’eUribOr à la fin de l’année, s’élève à 4,42 %.

les impôts comprennent l’impôt sur les dépenses rejetées.

le résultat courant net (14) au 31/12/2009 s’élève à eUr 7.441.381 (eUr 2,08 par action).

sur la base de ce résultat courant net, du résultat distribuable qui en résulte et de la réduction de capital réalisée dont il est question ci-dessus, montea confirme le dividende annoncé d’eUr 2,09 brut par action pour l’année 2009.

le résultat net au 31/12/2009 s’élève à eUr -10.681.556 par rapport à eUr - 7.756.216 en 2008. Cette baisse du résultat est presque entièrement due à la variation négative de valeur réelle des immeubles de placement (eUr 5,98 millions) qui n’est pas compensée par la hausse de la marge opérationnelle (eUr 1,94 million) et la hausse du résultat financier incl. iAs 39 (eUr 1,74 million). Cette variation négative de la valeur réelle n’a cependant pas d’impact, notamment grâce aux interventions de la sicaf, sur le cash-flow ou le dividende.

,

14 résultat courant net ou résultat opérationnel : résultat net hors résultat sur le portefeuille immobilier (code XV, XVi et XVii du compte de résultats) et hors iAs 39 (réévaluation des instruments de couverture de taux).

58

schéma abrégé du bilan consolidé au 31 décembre 2009 (15)

bilan consolidé (x euR 1.000) 31.12.2009 conso

31.12.2008 conso

31.12.2007 conso

actifs non couRants 207.364 211.128 137.311

Goodwill

immobilisations incorporelles 107 107 9

immeubles de placement (incl. Projets de développement) 206.253 210.789 136.380

Autres immobilisations corporelles 237 226 59

Actifs financiers non courants 0 0 861

Créances de location-financement 0 0 0

Participations mises en équivalence 0 0 0

Créances commerciales et autres actifs non courants 767 6 1

Actifs d’impôts différés 0 0 0

actifs couRants 8.900 13.153 6.501

Actifs détenus en vue de la vente 0 0 1.008

Actifs financiers courants 0 0 0

Créances de location-financement 0 0 0

Créances commerciales 3.112 5.524 1.212

Créances fiscales et autres actifs courants 1.136 1.086 2.081

Trésorerie et équivalents de trésorerie 4.077 5.126 2.095

Comptes de régularisation 575 1.418 105

total de l’actif 216.264 224.281 143.812

rAPPOrT de GesTiON

15 Voir aussi la rectification du 2/04/2010 sur www.montea.com au sujet de la présentation des chiffres financiers consolidés du 31 décembre 2009.

59

bilan consolidé (x euR 1.000) 31.12.2009 conso

31.12.2008 conso

31.12.2007 conso

total des capitaux pRopRes 84.469 102.644 88.766

capitaux pRopRes attRibuables aux actionnaiRes de la société mèRe 84.381 102.549 88.675

Capital 68.964 84.352 62.380

Primes d’émmission 0 0 0

Actifs propres rachetées (-) 0 0 0

réserves 25.603 33.533 18.981

résultat -3.043 -7.756 11.982

impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenants lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement -7.143 -7.580 -4.668

Variation de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers 0 0 0

ecarts de conversion 0 0 0

intéRêts minoRitaiRes 88 95 92

passif 131.795 121.637 55.045

passifs non couRants 126.796 54.593 17.858

Provisions 0 0 0

dettes financières non courantes 118.413 47.733 17.635

Autres passifs financiers non courants 8.030 5.940 224

dettes commerciales et autres dettes non courantes 0 343 0

Autres passifs non courants 354 354 0

Passifs d’impôts différés 0 224 0

passifs couRants 4.999 67.044 37.187

Provisions 0 0 0

dettes financières courantes 581 55.730 32.657

Autres passifs financiers courants 0 0 0

dettes commerciales et autres dettes courantes 2.486 7.920 3.634

Autres passifs courants 198 106 209

Comptes de régularisation 1.733 3.288 687

total des capitaux pRopRes et du passif 216.264 224.281 143.812

Au 31/12/2009 le total de l’actif (eUr 216 264 234) se compose principalement des immeubles de placement (95,4 % du total de l’actif) et des actifs courants (eUr 8.900.245) comprenant les placements de trésorerie, les créances commerciales et les créances fiscales.

le total du passif se compose du patrimoine propre à concurrence d’eUr 84.469.349 et d’une dette totale d’eUr 131.794.884. Ce montant comprend entre autres les dettes bancaires à long terme (eUr 126,8 millions), avec notamment la valeur négative des instruments financiers pour un montant de eUr 8.029 631.millions.

le ratio d’endettement (16) s’élève à 56,4 % contre 50,1 % au 31/12/2008.

16 le taux d’endettement est calculé conformément à l’Ar du 21 juin 2006. dans le communiqué de presse de l’année dernière, 52,8 % a été indiqué par erreur. Cette erreur a été corrigée dans le rapport financier annuel de 2008.

60

affectation des Résultats

montea a confirmé, dans son commu-niqué de presse du 25 février 2010, le dividende annoncé d’eUr 2,09 brut par action. Aucun dividende intérimaire n’a été octroyé durant l’exercice. Pour pouvoir proposer ce dividende, la sicaf a procédé, afin de respecter l’art. 617 du Code des sociétés, à une réduction de capital par incorporation des pertes subies au 31 décembre 2009, en tant que solution comptable technique. sur la base des résultats au 31 décembre 2009 et de la précédente transaction, le Conseil d’administration de montea management sA propose à l’assemblée générale des actionnaires de verser un dividende brut d’eUr 2,09 par action. Cela représente un “pay-out ratio” de 97,2 %. sur ce dividende brut, 15 % de précompte immobilier seront prélevés.

conclusions pouR l’exeRcice 2009

malgré le moins bon contexte économi-que, montea a réalisé en 2009 de bons résultats opérationnels, ainsi qu’une forte hausse des revenus locatifs de 16,5 % en belgique et en France. la progression ambitieuse du portefeuille immobilier entamée en 2008 et l’amélioration de l’efficacité opérationnelle ont permis d’augmenter la marge d’exploitation à plus de 82 %.

dans ce cadre, l’activité de location était, avec le maintien du taux d’occupation (92,93 %), “la” priorité pour l’année 2009.

la pression sur les valorisations a commencé durant le dernier trimestre de 2008 et s’est poursuivie en 2009, surtout durant le premier semestre en ce qui concerne le portefeuille français.

sans tenir compte du résultat sur le portefeuille immobilier et de la rééva-luation des instruments de couverture de taux, le résultat net distribuable est maintenu à eUr 2,15 par action.

sur la base de ces résultats opérationnels solides, montea a confirmé le dividende d’eUr 2,09 brut par action pour l’année 2009, ce qui correspond à un pourcenta-ge de distribution (“pay-out”) de 97,2 %.

peRspectives pouR l’exeRcice 2010

croissance du résultat opérationnel sur la base de nouveaux projets

montea étudie pour le moment différents projets (investissements, développements pour locataires, “sale & lease back”), qui contribuent à la croissance du résultat opérationnel en 2010 et à la hausse de la valeur ajoutée à long terme par la réduction des différents risques identifiés.

désinvestissements de sites non stratégiques

montea étudie également différents désinvestissements possibles de sites non stratégiques. Ces moyens ainsi li-bérés seront affectés à l’investissement dans des bâtiments semi-industriels et logistiques de la dernière génération.

ancrage du taux d’occupation

en outre, l’activité de location reste une priorité chez montea pour maintenir à niveau le taux d’occupation sur la base d’une approche commerciale proactive constante.

développement de la structure française

Pour réaliser cela, montea renforcera sa structure opérationnelle, principale-ment en France. 25 % du portefeuille immobilier se trouvent pour le moment en France. À terme, la partie du porte-feuille immobilier de la sicaf en France prendra plus d’importance en raison des opportunités plus importantes sur ce marché.

en effet, les crises créent des oppor-tunités nouvelles pour une société immobilière de la taille de montea qui poursuit sa stratégie claire de “pure player” en immobilier logistique et semi-industriel articulée autour de concepts tels que la focalisation sur son cœur de métier, la volonté d’être un acteur de référence sur un nombre limité de marché, la flexibilité, l’innova-tion, la rapidité et la transparence, et ce tant en belgique qu’en France.

Compte tenu de ces différents éléments, basés sur les prévisions actuelles et l’hypothèse d’une absence de circonstances imprévues importan-tes, montea mettra tout en œuvre pour poursuivre ses bonnes prestations.

rAPPOrT de GesTiON

61

Herstal - belgique

62

l’ACTiON mONTeA

63

l’ACTiON mONTeA

l’action montea est destinée à des investisseurs particuliers et des institutionnels belges et étrangers attirés par un investissement indirect dans l’immobilier logistique et semi-industriel et la réalisation d’un beau rendement en dividende avec un profil de risque modéré.

l’action de montea est cotée en continu sur NYse euronext bruxelles (mONT) depuis octobre 2006 et sur NYse euronext Paris (mONTP) depuis janvier 2007. elle fait partie du compartiment C (small Caps).

Avec la crise financière et la récession en toile de fond, l’action montea a mieux presté que les indices immobiliers européens et autres indices d’actions. en 2008, l’action montea a connu une baisse de 15,6 % tandis que l’ePrA europe a diminué de 50,9 % et le bel20 de 53,8 %.

Pendant l’année 2009, l’action de montea a encore baissé de 7,8 % pour atteindre une valeur de eUr 24,9 à la fin de l’année alors que le bel 20 et l’indice ePrA ont à nouveau enregistré une forte hausse d’environ 31 %. sur la base du cours de clôture au 31.12.2009 (eUr 24,89), l’action montea a ainsi été cotée à 5,8 % au dessus de la valeur de l’actif net par action (en valeur réelle avant distribution du dividende).

Nov06

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Apr09

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Jul07

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Oct07

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Dec07

End Month

Variation Highest - Lowest

Net asset Value / Share

Avg Month

évolution de l’action montea compaRativement à la valeuR de l’actif net paR action en valeuR Réelle (en euRos)

64

l’ACTiON mONTeA

Free FloatFamille De PauwFamille De SmetBanimmoHolding communal

29,74%30,12%

12,57%

4,42%

23,15%

chiffRes-clés de l’action montea

PerFOrmANCe bOUrsière 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007

course de bourse (€)A la clôture 24,9 27,0 32,0le plus élevé 31,0 35,3 37,0le plus bas 21,8 23,0 30,2moyenne 24,7 30,8 33,8

net actif / action (€)incl. iAs 39 23,5 28,6 31,1Hors iAs 39 25,5 30,3 30,8

prime / (discount) (%) 5,8 % -5,6 % 2,9 %

Rendement de dividende (%) 8,5 % 6,8 % 7,4 %

Rendement brut (%) -2,5 % -8,8 % 0,5 %

dividende (€)brut 2,09 2,09 2,49Net 1,78 1,78 2,12

volume (en nombre de titres)Volume journalier moyen 1.033 1.061 1.333Volume annuel 264.394 271.641 341.241

nombre d’actions 3.585.354 3.585.354 2.855.607

capitalisation boursière (’000 euros)

capitalisation boursière à la clôture 89.239 96.805 91.351

Free Float 30,1 % 30,1 % 37,3 %

Ratios (%)“Velocity” 7,4 % 7,6 % 11,9 %Free Float “Velocity” 24,5 % 25,1 % 32,0 %

actionnaRiat de montea au 31 décembRe 2009

nombRe d’actions émises 3.585.354

Famille de Pauw 1.066.188

Famille de smet 158.431

banimmo 829.934

Holding communal 450.705

Free Float 1.080.096

66

lieNs FAmiliAUX eNTre les ACTiONNAires, les AdmiNisTrATeUrs eT les diriGeANTs eFFeCTiFs

bornem - belgique

67

b. famille de smet

La famille de smet se compose de :les cousins erik de smet et •Guy de smet ;de smet investments sa •(erik et Guy de smet contrôlent la sa de smet investments).

ils possèdent 4,42 % des droits de vote de Montea comm. Va.

La famille de smet agit en concertation, comme il ressort de la communication faite à la cbFa et des informations disponibles sur le site internet de Montea.

l’agenda de l’actionnaiRe

12.05.2010 déclaration intermédiaire – résultats au 31.03.2010

18.05.2010 assemblée générale des actionnaires

26.08.2010 Rapport financier semestriel – résultats au 30.06.2010

18.11.2010 déclaration intermédiaire – résultats au 30.09.2010

a. famille de pauw

actionnaires :

La famille de Pauw comprend :dirk de Pauw, Marie christine de Pauw, bernadette de Pauw, dominika •de Pauw et beatrijs de Pauw (frère et quatre sœurs) ;l’indivision de Pauw ;•la sa Montea Management, contrôlée par l’ensemble de la fratrie de Pauw •susmentionnée.

ils possèdent 29,74 % des droits de vote de Montea comm. Va.

La famille de Pauw agit en concertation. cela ressort également des notifications faites à la cbFa et des communiqués de presse ; ces informations sont également disponibles sur le site internet de Montea.

dirk de Pauw est représentant permanent de la sPrL ddP Management, comme mentionné auparavant dans le rapport annuel. La sPrL ddP Management est administratrice de la sa Montea Management.

Peter snoeck est représentant permanent de la sPrL Psn ManaGeMent, comme mentionné auparavant dans le rapport annuel. Peter snoeck est l’époux de dominika de Pauw.

mArCHé immObilier eN belGiqUe eT eN FrANCele mesnil Amelot - France

Le marché immobilier semi-industriel et logistique en belgique 70Le marché immobilier semi-industriel et logistique en France 76rapport de l’expert immobilier 80

mArCHé immObilier eN belGiqUe eT eN FrANCe

70

le maRché immobilieR semi-industRiel et logistique en belgique

le marché locatif

offre

la surface industrielle de stock total a enregistré ces dernières années une croissance stable. il n’y a pas eu de grandes variations dans les rapports entre les provinces, Anvers, le brabant flamant et le brabant wallon, continuant à représenter environ la moitié du marché.

stock (m²) 2006 2007 2008 2009

Anvers 5.310.000 5.640.000 5.662.000 5.874.801

Flandre-Orientale 1.475.000 1.567.000 1.756.000 1.786.668

Flandre-Occidentale 1.127.350 1.137.500 1.165.000 1.175.855

limbourg 3.800.000 3.870.000 3.916.000 3.925.149

brabant flamand

4.500.000 4.536.000 4.675.000

2.917.229

bruxelles 793.414

brabant wallon 1.185.363

liège 2.375.000 2.387.000 2.435.000 2.445.407

Namur 600.000 600.000 600.000 602.052

Hainaut 1.550.000 1.565.000 1.636.000 1.776.360

luxembourg 631.750 637.500 665.000 672.456

total 21.369.100 21.940.000 22.510.000 23.154.754

lors de la subdivision du stock total entre les segments de marché logistique et semi- industriel, un certain nombre de différences sont apparues. Ainsi, dans la province Anvers, contrairement à toutes les autres provinces, les surfaces logistiques sont clairement majoritaires par rapport au semi-industriel. Cette différence s’explique en grande partie par la présence du port et de quelques grands centres logistiques dans le sud de la province.


0 m²

500.000 m²

1.000.000 m²

1.500.000 m²

2.000.000 m²

2.500.000 m²

3.000.000 m²

3.500.000 m²

4.000.000 m²

4.500.000 m²

5.000.000 m²

Anv

ers

Flan

dre-

Ori

enta

le

Flan

dre-

Occ

iden

tale

Lim

bour

g

Bra

bant

flam

and

Bru

xelle

s

Bra

bant

wal

lon

Nam

ur

Hai

naut

Luxe

mbo

urg

Lièg

e

Semi-industriel

Logistique

source : de Crombrugghe & Partners sA pour le marché immobilier en belgique et drivers Jonas France pour le marché immobilier en France.

71

Projets malgré la crise économique, toute une série de nouveaux projets sont prévus. la question qui se pose cependant est de savoir dans quel délai ceux-ci seront effectivement réalisés. la période des projets purement spéculatifs est en effet en grande partie terminée. le lancement dépend souvent de la signature d’un bail par le futur utilisateur final. C’est en fait une caractéristique de ce marché qui permet un cycle de développement relativement court pour réagir plus rapidement aux modifications de marché.

le graphique ci-dessous, montre une répartition par province du nombre de mètres carrés supplémentaires prévus.

dans la province du luxembourg, on trouve le plus grand nombre de nouveaux projets planifiés par rapport au stock actuel. Cette situation s’explique par le stock limité actuel et la poursuite de l’extension de ’Ardenne logistics’ qui a presque doublé le stock en une fois. en chiffres absolus, le nombre de projets dans la province d’Anvers reste cependant le plus élevé avec ± 550.000 m².

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Projects

Stock

Anv

ers

Flan

dre-

Ori

enta

le

Flan

dre-

Occ

iden

tale

Lim

bour

g

Bra

bant

flam

and

Bru

xelle

s

Bra

bant

wal

lon

Nam

ur

Hai

naut

Luxe

mbo

urg

Lièg

e

le tableau ci-dessous reprend quelques-uns des principaux projets.

commune adresse / project type surfaces (m²) disponibilités

1120 bruxelles Canal logistics (phase 2) logistique 25.000 (*)

2200 Herentals Toekomstlaan, 42 semi-industriel 10.000 2010

2830 Willebroek Antwerp south logistics (phase 3 & 4) logistique 70.000 (*)

2870 Puurs Puurs Pullar logistique 40.000 (*)

4684 Haccourt Trilogiport logistique 200.000 > 2010

6840 Neufchâteau Ardenne logistics (hors phase 1) logistique 280.000 (*)

8400 Oostende sea Gate logistices (hors unit a) logistique 115.000 (*)

9000 Gand Hulsdonk (phase 2) logistique 30.000 (*)

9052 Zwijnaarde eiland Zwijnaarde incl./ logistique 250.000 2014

* date de réception du project : ±1 an après signature du contrat de location.

72

Inoccupation l’offre disponible totale a encore augmenté en 2009. la province d’Anvers représente environ la moitié de l’offre totale. Par rapport à 2007, cela représente une hausse de près d’un million de m². d’autre part, beaucoup de surfaces disponibles sont moins intéressantes compte tenu de leur petite ampleur. même avec une forte amélioration de la conjoncture, il est peu probable qu’elles trouvent encore des utilisateurs finaux. Une démolition ou une rénovation approfondie constitue souvent la seule option à long terme pour ces bâtiments qui, quoi qu’il en soit, ne répondent souvent plus aux exi-gences dans le domaine de la sécurité contre les incendies ou l’efficacité énergétique. les loyers demandés qui sont depuis longtemps sous les ’prime rents’ constituent également une indication de cette offre moins qualitative.

disponibilité (m²) 2009 disponibilité (€/m²/a) 2009

< 5.000 m² > 5.000 m² total < 5.000 m² > 5.000 m² moyenne

Anvers 217.844 898.424 1.116.268 39 40 38

Flandre orientale 77.213 290.758 367.970 33 37 34

Flandre occidentale 52.556 53.755 106.311 27 28 28

limbourg 10.325 77.539 87.864 37 40 40

brabant flamand 55.513 83.307 138.820 47 48 47

bruxelles 61.202 60.407 121.608 48 47 48

brabant wallon 9.075 46.769 55.844 39 43 43

liège 30.562 339.359 369.921 31 37 35

Namur insuffisamment représentatif insuffisamment représentatif

Hainaut 2.355 36.178 38.533 36 38 38

luxembourg insuffisamment représentatif 6.000 6.000 insuffisamment

représentatif 38 38

total 516.645 1.892.495 2.409.140


le mesnil Amelot - France

73

demande

Take-upTout comme l’année dernière, le take-up total est retombé. le recul s’élevait à près de 28 %. Anvers était la seule région à avoir enregistré une progression. les autres régions ont enregistré une baisse modérée à parfois assez spectaculaire, même si la réalisation et l’intégration de certains gros projets dans quelques années influenceront quelque peu ces chiffres.

lorsque les projets prévus sont ajoutés aux surfaces disponibles actuelles et qu’ils sont mis en rapport avec le take-up historique, on obtient une vision claire du nombre d’années nécessaires pour intégrer ou absorber ce volume. Ce nombre s’avère faible principalement dans les provinces du limbourg et du brabant flamand. dans la province de liège, il faudra par contre plus de 15 ans avant que le marché n’intègre les projets planifiés et l’ensemble de l’offre. la question est cependant de savoir si le take-up historique ne devra pas être revu à la baisse à l’avenir dans un scénario de faible croissance conjoncturelle et un nouveau recul du tissu industriel belge.

take-up (m²)*2007 2008 2009

< 5.000 m² > 5.000 m² total < 5.000 m² > 5.000 m² total < 5.000 m² > 5.000 m² total

Anvers 242.150 211.300 453.450 187.325 202.160 389.485 134.835 290.830 425.665

Flandre orientale 130.290 18.970 149.260 114.950 17.110 132.060 54.435 49.275 103.710

Flandre occidentale 9.475 10.420 19.895 - 29.230 29.230 7.840 - 7.840

limbourg 29.940 49.250 79.190 21.810 57.730 79.540 9.840 33.910 43.750

brabant flamand 158.000 34.720 192.720 115.660 62.300 177.957 56.570 - 56.566

bruxelles 46.170 5.380 51.550 68.630 - 68.630 32.475 7.000 39.475

brabant wallon 26.110 - 26.110 23.140 - 23.140 7.370 - 7.370

liège 55.300 5.265 60.565 22.020 28.960 50.980 28.835 770 29.605

Namur 5.290 - 5.290 2.310 - 2.310 12.075 - 12.075

Haunaut 26.140 38.970 65.110 50.600 30.645 81.245 10.835 13.000 23.835

luxembourg - - - 215 15.845 16.060 3.750 - 3.750

total 728.865 374.275 1.103.140 606.660 443.980 1.050.637 358.860 394.785 753.641

* acquisition propre usage et renouvellements locations compris

logistique & semi-industRiel disponibilité (m²)

pRojets (m²)

take-up histoRique (m²)*

absoRption (an)

Anvers 1.116.000 708.750 393.540 4,6

Flandre orientale 368.000 490.800 102.800 8,4

Flandre occidentale 106.000 115.000 22.180 10,0

limbourg 88.000 17.500 56.300 1,9

brabant flamand 139.000 114.500 124.160 2,0

bruxelles 121.500 146.000 42.590 6,3

brabant wallon 56.000 27.000 15.170 5,5

liège 370.000 298.500 43.200 15,5

Namur - - 5.200 -

Hainaut 38.500 320.500 51.540 7,0

luxembourg 6.000 280.000 54.210 5,3

total 2.409.000 2.518.550 910.890 6

* 5 dernières années

74

Loyersles loyers ont en général enregistré une stabilisation et ce pour presque toutes les provinces belges. il y a cependant de grandes différences de qualité entre bâtiments et/ou sites, qui peuvent être responsables de grandes différences de prix. Comme les sites industriels occupent souvent une grande superficie au sol, il est logique que les sites où le prix des terrains est le plus élevé affichent également les loyers les plus élevés pour des bâtiments comparables. les loyers pour les bâtiments logistiques de qualité en brabant flamand et à Anvers s’élèvent ainsi 40 à 45 €/m²/an alors qu’ils ne s’élèvent dans le Hainaut qu’à 35-40 €/m²/an.

pRovince/Region logistique minimum €/m²/a

logistique maximum €/m²/a

Anvers 38 45

Flandre-orientale 35 43

Flandre-occidentale 35 45

limbourg 36 39

brabant flamand

bruxelles 38 55

brabant wallon

liège 35 40

Namur 35 40

Hainaut 35 40

luxembourg 30 40

Pays-bas (eindhoven) 40 58

Nord de la France 40 49

Allemagne (düsseldorf) 50 60

le marché d’investissement

evolution

Compte tenu de la grave crise économique et financière, le marché d’investissement s’est presque entièrement arrêté en 2009, surtout durant le premier semestre. les investisseurs potentiels sont clairement plus prudents dans leurs achats et les grands développements spéculatifs, sans la certitude d’un utilisateur final/locataire, restent sur les tables à dessin. les banques exigent en effet un apport propre plus important, ce qui a fait fortement baisser le “leverage”. Compte tenu de la marge plus élevée appliquée lors de la conclusion d’un crédit, le preneur de crédit ne peut pas non plus profiter pleinement des taux historiquement bas.

même si l’immobilier logistique est moins touché que le marché des bureaux, les effets de la dégradation économique se font également sentir ici, ce qui se traduit par une hausse des rendements.


75

Volume d’investissementsCe n’est qu’à la fin de l’année 2009, avec une croissance économique négative de ± 3,5 %, qu’il y a eu des signes d’un regain prudent de l’intérêt des investisseurs. les volumes qui étaient atteints avant la crise (du crédit) sont cependant encore loin. le creux de la vague conjoncturel est probablement passé et on pourra peut-être renouer en 2010 avec une modeste croissance économique, mais le nombre de transactions reste limité.

évolution du volume d’investissement

2004 140.000.000 €

2005 99.000.000 €

2006 305.000.000 €

2007 600.000.000 €

2008 431.500.000 €

2009 135.000.000 €

les principales transactions ont toujours lieu dans le “Triangle d’or” bruxelles-Gand-Anvers. le tableau ci-dessous présente un bref aperçu de quelques transactions importantes.

site suRf. (m²) investisseuR Rendement

malines

Willebroek 85.000 WdP 8,70 %

meer

Kontich 70.000 Fortis real estate (8,20 % hors. lnd) 6,70 %

lummen-Genk 22.000 Fortis real estate 8,50 %

Alors que beaucoup d’acteurs étrangers étaient actifs ces dernières années sur le marché, ce n’était plus le cas en 2009 et les principaux investissements ont été réalisés par des investisseurs belges. les prime yields en Flandre et dans le brabant pour la logistique se situent dans une fourchette de 7,00 % à 8,50 %, et entre 7,50 % et 9,00 % en Wallonie.

Rendements

Après la précédente hausse des rendements en 2008 et malgré les faibles taux d’intérêt (l’OlO à 10 ans s’élevait fin 2009 à 3,70 %), l’incertitude sur le marché a entraîné une légère hausse de 50 à 75 points de base. les investisseurs ne sont pas prêts à se lancer sur le marché et à prendre des risques avec des faibles rendements, et ont donc adopté une attitude attentiste dans l’espoir que les rendements augmentent encore un peu. À la fin de l’année, les rendements ont cependant connu une stabilisation.

perspectives

la belgique reste, grâce à sa situation centrale, pour le moment toujours attrayante pour l’exploitation de centres logistiques. en témoigne une neuvième place dans le classement du logistics Performance index (lPi) 2010 établi par la banque mondiale. la prudence reste cependant de mise. la législation stricte, les prix des matières premières et un glissement du centre de l’europe vers l’est ne sont que quelques éléments dont il faut tenir compte.

76

la construction de nouveaux bâtiments semble à l’avenir plus que jamais avoir lieu sur la base des souhaits spécifiques des utilisateurs finaux. Une nouvelle hausse déjà trop forte des prix des matières premières qui ne peut pas nécessairement être traduite par une hausse des loyers menace inévitablement de ronger la marge des promoteurs. Cela peut jouer à l’avantage des bâtiments existants qui, moyennant quelques adaptations, peuvent satisfaire aux exigences de l’utilisateur final.

l’emploi ainsi que la production et les services locaux restent le principal objectif socio-économique garantissant que l’immobilier soit de plus en plus une valeur sûre pour les investissements.

le maRché immobilieR semi-industRiel et logistique en fRance

bien que le contexte économique se soit révélé moins défavorable que certaines prévisions faites au début de l’année écoulée, le recul du Pib de la France devrait atteindre -2,3 % en 2009. les données macro-économiques sont peu encourageantes : 450.000 emplois salariés marchands perdus, hausse de 20 % du nombre de faillites d’entreprises, contraction des échanges commerciaux internationaux et consomma-tion des ménages en berne.

le marché immobilier français avait été fortement touché dès 2008, mené en cela par le segment des bureaux. Cette tendance sur le marché des bureaux, renouvelée en 2009 avec une baisse de la demande placée de près de 20 % en ile-de-France (à 1,8 million m² placés), devrait perdurer sous l’effet des libérations attendues. la fin de l’année 2009 montre les signes d’une reprise de l’investissement qui se cantonne pour l’instant aux actifs prime et sécurisés, et fait suite à une importante correction des valeurs vénales.

les marchés des plateformes logistiques et des locaux d’activités ont connu, à leur tour, une rupture en 2009. Après avoir résisté en 2008, la demande placée sur ces deux marchés s’inscrit en forte régression.

les investisseurs, à la recherche de rendement, avaient, ces dernières années, diversifié leur patrimoine avec ces classes d’actifs. en 2009, ils se sont recentrés sur les bureaux prime dans le quartier Central des Affaires de Paris, laissant la logistique et l’activité au plus petit nombre des pure players.


SWOT

s- POsiTiON CeNTrAle eN eUrOPe OCCideNTAle- mArCHé Pme FOrT eN FlANdre- demANde éleVée CAr besOiN de réNOVATiON

des bÂTimeNTs ObsOlèTes eXisTANTs- PriX dU TerrAiN CONCUrreNTiel p.r. AUX réGiONs

w- COÛTs éleVés dU TrAVAil- réCUPérATiON de lA TVA PAr les UTilisATeUrs FiNAUX

(Pme) (achat versus lease)- seNsibiliTé de PriX de l’immObilier l eT si- imAGe dU seCTeUr lOGisTiqUe

o- VeNTe d’ANCieNs bÂTimeNTs AUX UTilisATeUrs FiNAUX- déVelOPPemeNT d’UN POrTFOliO de bÂTimeNTs ePb- demANde de lOCATiON PlUTÔT qUe d’ACHAT PAr les

UTilisATeUrs FiNAUX AYANT UNe FAible Assise FiNANCière- UTilisATiON eFFiCACe de l’esPACe

t- rePOrT lange Wapper- eNGOrGemeNT dU TrAFFiC eT mOderNisATiON dU réseAU

rOUTier- ClimAT FisCAl- déPlACemeNT eNVisAGeAble Vers l’eUrOPe de l’esT

77

le marché locatif

le marché de la logistique (entrepôts de plus de 10.000 m²)

en 2009, la demande placée est en chute libre sur l’ensemble du territoire : à peine 1,5 million m² ont été loués, soit une baisse de 40 % en un an. Ce ralentissement est encore plus marqué au deuxième semestre, le premier ayant vu des négociations initiées en 2008 se concrétiser. Avec moins de 300.000 m² placés, le quatrième trimestre affiche des résultats encore inférieurs à ceux des trois précédents et un recul de 30 % par rapport au troisième trimestre.

la demande placée continue de se concentrer sur l’axe Nord/sud (68 %). Pourtant en ile-de-France, on ne recense qu’une quinzaine de transactions de plus de 10.000 m² en 2009, totalisant 370.000 m², même si la plus importante transaction de l’année y a été faite par Nd logistiques dans le parc logistique des Haies blanches au Coudray-montceaux (essonne), sur 58.000 m². le recul des grandes transactions (de plus de 50.000 m²) entamé en 2008 se poursuit, à la faveur des bâtiments d’une surface inférieure à 20.000 m².

l’ensemble du marché est sur-offreur avec 3,3 millions m² disponibles, soit une hausse de 45 % en un an. soulignons que cette croissance a principalement eu lieu au cours du premier semestre 2009. l’ile-de-France totalise 40 % de ces surfaces, soit 1,3 million m² immédiatement disponibles.

si la situation paraît légèrement meilleure dans la région lyonnaise, avec 700.000 m² disponibles pour 330.000 m² placés en 2009, la croissance de l’offre immédiate s’élève à 35 % en un an (comparés à 21 % en ile-de-France). en moyenne, le taux de vacance atteindrait 11 % sur l’ensemble du territoire.

Face au large choix qui s’offre à eux, les utilisateurs se tournent vers les entrepôts de dernière génération, adaptés à leurs nouveaux besoins et répondant à la réglementation en vigueur. les promoteurs ont réagi face à l’ampleur du recul des commercialisations et de la croissance de l’offre. l’abandon de nombreux projets “en blanc” a conduit à une baisse de 70 % de ces mises en chantiers en un an. le foncier libéré a permis de réaliser des opérations clés-en-main plus adaptées aux besoins spécifiques d’utilisateurs. dans le Nord-Pas-de-Calais par exemple, environ 200.000 m² en projet auraient été abandon-nés au cours des six derniers mois. 90 % des 425.000 m² prêts à être lancés seraient en attente d’un client pour être construits [1].

sans surprise, le très faible niveau d’activité conduit à une baisse des conditions économiques négociées avec les locataires, tant sur le plan des valeurs locatives que des mesures d’accompagnement. les franchises de loyers et participations finan-cières des bailleurs n’ont pas permis de préserver les loyers faciaux. les marchés franciliens et de régions illustrent cette tendance :dès la fin du premier semestre, les loyers faciaux prime en ile-de-France peinaient à atteindre 50 euros du mètre carré par an HT ;en novembre dans la région lyonnaise (Corbas), Farex a pris à bail 22.000 m² neufs auprès du CAAm re (pour le compte de deux sCPi) pour une durée ferme de 7 ans. le loyer annuel facial de cette plateforme logistique prime, a été convenu à 44 euros par mètre carré HT HC.

1 etude Tostain & laffineur, 2009

78


le marché des locaux d’activités et petits entrepôts (jusqu’à 10.000 m²)

l’année 2009 se révèle particulièrement difficile pour cette classe d’actif. le niveau de la demande placée (980.000 m²) nous renvoie au marché de 2004, alors que l’année 2007 avait culminé à 1,3 million m² placés. l’offre immédiate en ile-de-France atteint 3 millions m² à la fin de l’année 2009, soit une croissance de 21 % en un an. Ce volume de surfaces vacantes est considérable en comparaison du million de mètres carrés placé sur l’ensemble de l’année.

Une étude[2] faite sur les 152 parcs d’activités d’ile-de-France, y constate un effrite-ment du taux d’occupation, de 89 % à 67 % en deux ans. quant aux valeurs locatives, elles sont également sous tension. sur l’année 2009, l’accroissement des mesures d’accompagnement (franchises de loyers et autres contributions des bailleurs) a permis de relativement préserver les loyers faciaux.

les loyers faciaux ci-dessous synthétisent l’état des marchés franciliens constatés à la fin 2009 :

les loyeRs faciaux au 31 décembRe 2009

Zone géogRaphique type de locaux d’activités

neuf seconde main

Nord (entre rN1 et rN3)Activités Pme/Pmi * 65-110 55-90

Activités tertiaires non significatif 85-120

Ouest (entre rN1 et A13)Activités Pme/Pmi * 85-125 55-90

Activités tertiaires 150-160 90-150

est (entre rN3 et rN19)Activités Pme/Pmi * 65-110 50-60


sud (entre rN19 et A13)Activités Pme/Pmi * 60-85 50-75


en € HT HC/m²/an * Proportion activités / bureaux : 70/30

le marché de l’investissement

en 2009, 7,6 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise banalisé en France. Ce volume a chuté de 40 % par rapport à l’année précédente. l’atonie du mar-ché de l’investissement immobilier français s’est particulièrement fait sentir au cours du premier semestre. le point bas a été atteint au premier trimestre avec moins de 750 millions d’euros investis.

les marchés de la logistique et des locaux d’activités ont été les plus durement touchés cette année. leur volume d’investissement global d’environ 600 millions d’euros a été divisé par sept en deux ans. Chacune des deux classes d’actifs immobiliers a connu une chute spectaculaire de son volume d’investissement. la logistique, avec 360 millions d’euros investis, s’inscrit en recul de 70 % par rapport aux 1,2 milliard d’euros investis en 2008. Plus encore, les locaux d’activités n’atteignent pas 200 millions d’euros investis. Ce très faible volume correspond à une quasi-division par dix de ce marché par rapport à 2007.

2 etude Annuelle logistique et locaux d’activités en France, Cbre, septembre 2009

79

en ligne avec la tendance générale du marché immobilier d’entreprise français, les investisseurs privilégient des produits logistiques neufs, aux normes, bien situés et offrant un revenu sécurisé par des baux de longue durée. la faiblesse de la demande placée constitue un frein au marché de l’investissement du fait de la rareté des actifs prime et sécurisés sur le plan locatif, malgré des disponibilités de capitaux à investir, en particulier pour la logistique.

la chute des marchés de l’investissement de la logistique et des locaux d’activités se traduit par une remontée significative des taux de rendement au cours de l’année 2009, en particulier durant le premier semestre, dans la suite de celle constatée en 2008.

À la fin de l’année 2009, les taux de rendement locatif prime approchent 8,00 % pour les plateformes logistiques de classe A et 9,00 % pour les locaux d’activités, une remontée de 200 points de base en deux ans.

en logistique, la transaction la plus importante de l’année a été bouclée fin décembre 2009. il s’agit de la vente par Ge à iNG de trois plateformes totalisant 78.000 m² situées à survilliers (Val-d’Oise), louées en totalité à plusieurs locataires. la transaction avoisine un volume de 50 millions d’euros (légèrement plus de 600 €/m²) et reflète un taux de rendement immédiat de l’ordre de 8,30 %. la valorisation de l’immeuble tenait compte de niveaux de loyers en cours supérieurs à la valeur locative des biens. Peu de transactions significatives se sont concrétisées au cours du premier semestre 2009. Tant l’investissement de AeW à Wattrelos (Nord) – 27.000 m², 16 millions d’euros, rendement immédiat de 8,20 % pour des locaux surloués – que celui d’Argan à Gonesse (Val-d’Oise) – 22.000 m², 18 millions d’euros, rendement immédiat autour de 8,00 % – portent sur des montants modestes. Nous n’avons pas recensé de transaction significative de portefeuille initiée et conclue en 2009.

les taux de rendement se sont stabilisés durant le second semestre 2009. la demande exprimée par les investisseurs en logistique a crû, même si les conditions de finance-ment ont modéré les pricings de certains d’entre eux, contraignant nombre de vendeurs à retirer leurs produits du marché.

5,00%

5,50%

6,00%

6,50%

7,00%

7,50%

8,00%

8,50%

9,00%

9,50%

10,00%

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Locaux d’activités Entrepôts de classe A

80


RappoRt de l’expeRt immobilieR

détermination de la valeur

la détermination de la valeur des différents objets d’investissement du portefeuille a été soutenue par les méthodes suivantes : la méthode de capitalisation de la valeur locative et l’approche par les revenus selon un modèle dCF (discounted Cash Flow), avec un examen des prix unitaires obtenus.

évolution de la valeur

la valeur réelle conformément à l’iAs40 est passée, sur une base annuelle, de eUr 210.789.000 au 31/12/2008 à eUr 206.253.000 au 31/12/2009. Cette dernière évaluation correspond à eUr 196.695.479 hors frais d’achat et eUr 213.393.000 acte en main.

la rentabilité initiale (le revenu locatif considéré par rapport à la valeur acte en main) de tout le portefeuille s’élève à 7,48 %.

patrimoine

le patrimoine compte à ce jour ± 333.015 m² d’entrepôts et ± 47.663 m² de surfaces de bureaux soit une surface totale de 380.678 m². il est situé sur 33 sites, dont 11 en France. Un bâtiment (Grimbergen) est en concession. malgré les 2 investissements réalisés pendant l’année 2009 (1 bâtiment en belgique sur le site existant d’erembodegem et 1 nouveau site en France), l’évolution de la valeur du marché est principalement due à l’évolution négative de la valeur du marché sur les bâtiments existants en belgique et en France.

Outre les onze sites en France, les autres propriétés sont principalement situées dans le losange du “Vlaamse ruit”. deux bâtiments (laeken et Forest) sont situés dans la région de bruxelles-Capitale et un bâtiment (milmort) se trouve en Wallonie. des onze immeubles en France, sept sont situés en région parisienne (savigny-le-Temple et roissy, bondoufle, le mesnil Amelot, Alfortville) et les quatre autres en province (lyon/décines-Charpieu, saint-Priest/lyon, Cambrai et Feuquières).

81

Revenu locatif

le revenu contractuel annuel est calculé après déduction du précompte immobilier quand celui-ci est à charge du propriétaire et, dans quelques cas rares, comme un revenu locatif moyen jusqu’à l’échéance suivante s’il y a des réductions de loyer ou si le loyer n’est pas contractuellement constant.

Ce revenu contractuel annuel se chiffrait à eUr 16.043.480 par an au 31/12/2009. les baux locatifs en cours excèdent de 4,1 % la valeur du marché correspondante estimée, qui s’élève à eUr 15.410.272 par an.

les loyers mentionnés sont des revenus locatifs nets, indépendamment de paiements supplémentaires pour charges communes et d’éventuelles primes d’assurance. le taux d’occupation pour tout le portefeuille, calculé sur la base des surfaces, s’élève à ± 93 %.

la durée moyenne des contrats de location jusqu’à la première échéance s’élève à 5,6 ans (3,7 ans si nous nous basons sur le premier break). sur le nombre total de sites (33), 4 représentent chacun 5 % ou ensemble 31,4 % de la valeur réelle totale :

Alost, Tragel : 10,56 %•Grimbergen, eppegemsesteenweg : 5,55 %•Puurs schoonmansveld : 5,08 %•Forest, boulevard de l’Humanité : 10,19 %•

poRtefeuille immobilieR (3) total31.12.2009 belgique france total

31.12.2008

Nombre de sites (unités) 33 22 11 32

surface entrepôts (m²) 333.015 m² 260.467 m² 72.548 m² 320.402 m²

surface bureaux (m²) 47.663 m² 36.634 m² 11.029 m² 45.657 m²

surface totale (m²) 380.678 m² 297.101 m² 83.577 m² 366.059 m²

Potentiel de développement (m²) 69.720 m² 43.220 m² 26.500 m² 62.197 m²

Juste valeur (eUr) € 206.253.000 € 152.125.000 € 54.128.000 € 210.789.000

Valeur d’investissement (eUr) € 213.393.000 € 156.556.000 € 56.837.000 € 218.369.000

loyers contractuels annuels (eUr) (*) € 16.043.480 € 11.712.057 € 4.331.423 € 16.517.674

rendement brut (%) (*) 7,78 % 7,70 % 7,62 % 7,84 %

rendement brut si 100% loué (%) 8,48 % 8,21 % 9,23 % 8,14 %

surfaces non louées (m²) 26.917 m² 14.925 m² 11.992 m² 16.179 m²

Valeur locative des surfaces non louées (eUr) € 1.437.155 € 771.723 € 665.432 € 645.618

Taux d’occupation (% des m²) 92,93 % 94,98 % 85,65 % 95,58 %

Taux d’occupation (% de la valeur locative) 91,78 % 93,82 % 86,68 % 96,24 %

* Hors garanties de paiement de loyers3 le nombre de sites n’a augmenté que d’un seul (de 32 à 33), étant donné que l’acquisition d’un bâtiment supplémentaire à erembodegem n’est pas considérée

comme un site à part entière.

82

BRUGGERU

NAMURURUAMU

LIÈGELLLLLIÈGE

GENTTTG TTGGENT

ANTWERPENE ENENWEERPE

CHARLEROIHHHARLER

LEUVENLEUEUUVHASSELTSSSSSEL

OOSTENENDE

ST-NIKLAASAASAASKLA

AALSTAALAALAL

MECHELENMMME

GENKNKNK

VERVIERSERERRVTTOURNAITOURNAO RNOURNAO N

LA LOUVIÈREOUVIÈRELO ELLA LOOUVIÈRELOLA LOLOUMONSM SMM SMMONS

ROESELARELLSE

KORTRIJKKORT IJKKORKORT IJKORRTR BRUXELLES/BRUSSELSESSEL/B SESSELB/BRUS

Buggenhout

Grimbergen

Berchem

BornemPuurs

Meer

ErembodegemMoorsel

Moorsel

Les Hauts-Sarts

Grobbendonk

Schoten

Laeken

Forest

Nivelles

HobokenAartselaar

AalstMechelen

Vilvoorde

Herentals

buReaux entRepôts total loyeRs contRactés

vacance (% du m² total)

belgique

Alost (A-b-C-d-e-F-G), Tragel 48-58 2.255 17.180 19.435 610.181 0,00 %

Alost (H-i-J), Tragel 48-58 560 17.590 18.150 949.072 0,00 %

Alost (K-l-m), Tragel 48-58 876 4.495 5.371 235.611 0,00 %

Aartselaar, Helststraat 47 690 6.325 7.015 254.312 0,00 %

berchem, Vosstraat 200 1.010 1.450 2.460 213.969 0,00 %

bornem, industrieweg 4-24 1.440 12.891 14.331 401.764 8,04 %

buggenhout, Kalkestraat 7 40 4.385 4.425 146.000 0,00 %

Grimbergen, eppegemsestwg 31-33 2.478 23.758 26.236 968.569 0,00 %

laken, emiel bockstaellaan 74 340 5.085 5.425 228.756 0,00 %

moorsel (A), Waverstraat 3 880 7.515 8.395 133.481 20,62 %

moorsel (b-C-d-F-G-H-i-J-K), Waverstraat 3 948 10.770 11.718 205.895 13,87 %

Vilvoorde, schaarbeeklei 207-213 3.060 970 4.030 259.837 26,55 %

Hoboken, smallandlaan 7 440 745 1.185 217.609 0,00 %

meer, europastraat 28 1.235 8.995 10.230 344.518 0,00 %

Puurs rijksweg 89 & 85 1.150 8.945 10.095 0 0,00 %

schoten, brechtse baan 735 735 1.470 91.523 0,00 %

schoten, Jagersdreef 1 1.920 1.685 3.605 212.317 9,82 %

Grobbendonk, bouwelven 16 1.360 7.140 8.500 349.613 0,00 %

Herentals, Toekomstlaan 33 1.970 12.620 14.590 697.534 0,00 %

Nivelles, rue de l’industrie 1.345 12.350 13.695 694.534 0,00 %

Puurs, schoonmansveld 18 1.255 11.910 13.165 707.465 0,00 %

erembodegem, industrielaan 27 4.301 12.744 17.045 758.210 29,05 %

malines, Zandvoortstraat 16 768 21.831 22.599 645.859 17,88 %

Forest, Humaniteitslaan 292, site lipton 778 4.605 5.383 316.963 0,00 %

Forest, Humaniteitslaan 292, site Cm 7.150 7.150 328.435 0,00 %

Forest, Humaniteitslaan 292, site restaurant (la gare) 2.110 920 3.030 211.905 0,00 %

Forest, Humaniteitslaan 292, site salvesen (Hangar conditionné) 1.538 8.606 10.144 512.117 0,00 %

milmort, Avenue du Parc industriel 1.152 27.072 28.224 1.016.008 0,00 %

total belgique 36.634 260.467 297.101 11.712.057 5,02 %

83

NÈVEGENÈVEÈ

SAARBRÜCKENSAARB

PARISPPARISPARISPARISP SISSSPAP ISPARISPA

XROUBAIXBAIXR BAIXRRO BU

AMIENSNSSNSS

NANCYNA

CAENAENAENENNAENROUENNROUER NROUER

LE MANSLELELELELE MLELELE ML

ANGERSANNGEANNGEANGAANG

BRERB EST

ORLÉANSORLÉANSOR

TOURSTO

VILLEURBANNEVVILLLEURVILLEUVVVVVVVI RBAN

DIJONON

CLERMONTFERRAND

LIMOGESLL

GRENOBLEGG E

AIXAIAOVENCEOVENCEROVENENPROVENPRONENPRNENENPROV

NÎMESM S

PERPIGNANIGNAN

TTOULONTOULLOTO O

ULHOUSEMUMMUMMU

REIMSRRRR

METZETZTZ

NBESANÇONB

MARSEILLEMARSEILLEEILIL

LYONLYON

TOULOUSEULLOOUSELOOUSEL EICECECENIII

STETIENNENEE

AUXBORDEAUXEAAUXEAAUU

LLELILLELILILIL

MONTPELLIERLLLLLLLL IERLIERR

RENNESNNNRENN

LE HAVRE

OURGTRASBOASBSBOSSBOSTRSTTRA

NANTESNNNNNNNNAN

CHÂLONSNSNSCHÂLOCHÂLONCHÂLONCHÂLONENCHAMPAGNEEN

MÉZIÈRESCHARLEVILLEMÉZLEVILLI

PONTOISEONTO

AILLESESVERSAA SBOULOGNEEEBOULOGNEU NEEE

ARGENTEUILILARGENTEUINT ILARGENTEUINT LA

MANTESLAJ.TESLESLTMM

NANTERREN E

TDENISDEDESTDENISISSST

TROYESOYEOYETROYETROTRO SESTROYEOYES

VÉNISSIEUXVÉNISSIVÉNISS UXUX

AMONDHAHACHHAHASTCCHA

ANNECYANAAAAA

CHAMBÉRYHAMBMC AMBMBÉRY

BELFORTORTRTBELBEL

CHALONCHASURSAÔNESSU

LMARCOLCCCCCCO

VALENCEVV

CRÉTEILCRCRCR T

CANNESNNCANNCCCCC

STQUENTINNQUSTQUENTINNQUUENTINN

DUNKERQUEERQQ

ONOOAVIGNOVIGNOVIG OAA O

ALÈS

PAUPAPAPTARBESTATTTTTT

AZAIRESTSTNAZ RNAZST NA

LA ROCHELLEELLELLEOCHELL OCHE LNIORTNINIORTNINIORNIO

LORIENTNT

QUIMIMPER

POITIERSPOITIERS

BRIVEELAGAILLARDEAR

CALAISAISAISIS

BOURGESBO

CHÂTEAUROUXOUOUCHCCCCHÂ

BLOIS

CHARTRES

LAVALLAVALAVA

BÉZIERSERS

MONTAUBANMM

Decines-Charpieu

Saint-Priest

Tilloy-lez-CambraiFeuquières-en-Vimeu

Le Mesnil AmelotRoissy en France

Altfortville

Savigny Le TempleBondoufle

buReaux entRepôts total loyeRs contRactés

vacance (% du m² total)

fRance

savigny le Temple, rue du Chrome 620 16.139 16.759 277.058 47,56 %

Feuquieres, Zi du moulin 80 763 8.190 8.953 330.921 0,00 %

Cambrai, P. d’A. Actipole 682 10.248 10.930 514.123 0,00 %

roissy, rue de la belle etoile 280 638 3.384 4.022 0 100,00 %

bondoufle, rue Henri dunant 9-11 1.307 2.478 3.785 213.513 0,00 %

decines-Charpieu, rue Arthur rimbaud 1 1.127 2.694 3.821 338.046 0,00 %

le mesnil Amelot, rue du Gue 4 & rue de la Grande borne 11 1.348 7.311 8.659 687.806 0,00 %

Alfortville, le Techniparc 462 1.585 2.047 244.421 0,00 %

roissy, rue de la belle etoile 383 1.965 4.356 6.321 637.381 0,00 %

le mesnil Amelot, rue du Gue 1-3 1.211 4.043 5.254 435.944 0,00 %

saint-Priest, rue Nicephore Niepce 906 12.120 13.026 652.211 0,00 %

total fRance 11.029 72.548 83.577 4.331.424 14,35 %

total 47.663 333.015 380.678 16.043.481 7,07 %

PArTie

malines - belgique

COmPTes ANNUels CONsOlidés AU 31 déCembre 2009


bilan consolidé au 31 décembre 2009 88compte de résultats réalisés et non réalisés consolidés avant répartition bénéficiaire au 31 décembre 2009 90tableau consolidé des flux de trésorerie au 31 décembre 2009 91tableau des variations des capitaux propres consolidés au 31 décembre 2009 92annexes aux comptes annuels consolidés au 31 décembre 2008 93annexes financières aux comptes annuels consolidés au 31 décembre 2009 98rapport du commissaire 113

88

bilan consolidé au 31 décembRe 2009

bilan consolidé (x euR 1.000) commen-taire

31.12.2009 conso

31.12.2008 conso

31.12.2007 conso


A. Goodwill

b. immobilisations incorporelles 16 107 107 9

C. immeubles de placement (incl. Projets de développement) 17 206.253 210.789 136.380

e. Autres immobilisations corporelles 18 237 226 59

F. Actifs financiers non courants 19 0 0 861

G. Créances de location-financement 0 0 0

H. Participations mises en équivalence 0 0 0

i. Créances commerciales et autres actifs non courants 20 767 6 1

J. Actifs d’impôts différés 0 0 0

actifs couRants 8.900 13.153 6.501

A. Actifs détenus en vue de la vente 21 0 0 1.008

b. Actifs financiers courants 0 0 0

C. Créances de location-financement 0 0 0

d. Créances commerciales 22 3.112 5.524 1.212

e. Créances fiscales et autres actifs courants 23 1.136 1.086 2.081

F. Trésorerie et équivalents de trésorerie 24 4.077 5.126 2.095

G. Comptes de régularisation 25 575 1.418 105

total de l’actif 216.264 224.281 143.812



89

bilan consolidé (x euR 1.000) commen-taire

31.12.2009 conso

31.12.2008 conso

31.12.2007 conso

capitaux pRopRes attRibuables aux actionnaiRes de la société mèRe 84.381 102.549 88.675

A. Capital 26 68.964 84.352 62.380

b. Primes d’émmission 0 0 0

C. Actifs propres rachetées 0 0 0

d. réserves 25.603 33.533 18.981

a. réserve légale 30 30 30

b. réserve indisponsible 1 1 1

c. réserve immunisée 0 0 0

d. réserve disponsible 27 25.572 33.502 18.950

e. résultat 28 -3.043 -7.756 11.982

F. impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenants lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement -7.143 -7.580 -4.668

G. Variation de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers 0 0 0

H. ecarts de conversion 0 0 0

intéRêts minoRitaiRes 29 88 95 92

passif 131.795 121.637 55.045

passifs non couRants 126.796 54.593 17.858

A. Provisions 0 0 0

b. dettes financières non courantes 30 118.413 47.733 17.635

a. etablissement de crédits 30 113.942 42.681 17.657

b. location-financement 30 0 0 -22

c. Autres 30 4.471 5.052 0

C. Autres passifs financiers non courants 14+31 8.030 5.940 224

d. dettes commerciales et autres dettes non courantes 32 0 343 0

e. Autres passifs non courants 32 354 354 0

F. Passifs d’impôts différés 32 0 224 0

a. exit tax 0 0 0

b. Autres 0 224 0


A. Provisions 0 0 0

b. dettes financières courantes 30 581 55.730 32.657

a. etablissement de crédits 30 0 55.180 32.650

b. location-financement 0 0 6

c. Autres 30 581 550 0

C. Autres passifs financiers courants 0 0 0

d. dettes commerciales et autres dettes courantes 33 2.486 7.920 3.634

a. exit tax 33 -33 5.225 1.152

b. Autres 33 2.519 2.695 2.483

e. Autres passifs courants 33 198 106 209

F. Comptes de régularisation 34 1.733 3.288 687

total des capitaux pRopRes et du passif 216.264 224.281 143.812

90


compte de Résultats Réalisés et non Réalisés consolidés avant RépaRtition bénéficiaiRe au 31 décembRe 2009

compte de Résultats consolidé (x euR 1.000) commen-taire

31.12.2009 (12 mois)

31.12.2008 (12 mois)

31.12.2007(15 mois)(1)

31.12.2007 (12 mois)(2)

i. revenus locatifs 1 16.334 14.024 12.452 10.063

ii. reprises de loyers cédés et excomptés 0 0 0 0

iii. Charges relatives à la location 0 0 0 0

Résultat locatif net 16.334 14.024 12.452 10.063

iV. récupération de charges immobilières 0 0 0 0

V. récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués 2 2.456 2.003 1.026 972

Vi. Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail 0 0 -2 0

Vii. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués 2 -2.829 -2.199 -1.033 -918

Viii. Autres recettes et dépenses relatives à la location 0 0 -17 -17

Résultat immobilieR 15.962 13.828 12.426 10.100

iX. Frais techniques 3 -199 -330 -361 -355

X. Frais commerciaux 4 -76 -76 -36 -33

Xi. Charges et taxes sur immeubles non loués 5 0 -2 -74 -74

Xii. Frais de gestion immobilière 6 -411 -226 -431 -381

Xiii. Autres charges immobilières 7 -116 -79 -98 -81

chaRges immobilièRes -802 -712 -999 -923

Résultat d’exploitation des immeubles 15.160 13.115 11.428 9.177

XiV. Frais généraux de la société 8 -2.052 -1.977 -1.645 -1.205

XV. Autres revenus et charges d’exploitation 9 317 345 123 134

Résultat d’exploitation avant Résultat suR poRtefeuille 13.425 11.483 9.905 8.105

XVi. résultat sur vente d’immeubles de placement 10 0 636 0 0

XVii. résultat sur vente d’autres actifs non financiers 0 0 0 0

XViii. Variations de la juste valeur des immeubles de placement 11 -16.033 -10.046 5.629 4.351

Résultat de l’exploitation -2.608 2.072 15.534 12.456

XiX. revenus financiers 12 293 500 1.033 958

XX. Charges d’intérêts 13 -6.250 -3.487 -2.068 -1.800

XXi. Autres charges financières 13 -2.107 -6.813 -18 127

Résultat financieR -8.064 -9.800 -1.053 -715

XXii. Produits des participations mises en équivalence 0 0 0 0

Résultat avant impôt -10.672 -7.728 14.481 11.741

XXiii. impôts des sociétés 15 -9 -28 -52 -50

XXV. exit tax 0 0 -29 118

impôt -9 -28 -81 68

Résultat net -10.682 -7.756 14.401 11.809

Résultat net couRant (3) 5.352 1.655 8.772 7.458

Résultat net couRant (excl. ias 39) (4) 7.441 8.446 7.920 6.596

Nombre d’actions ayant droit au résultat de la periode 3.585.354 3.585.354 2.855.607 2.855.607

Résultat net paR action -2,98 -2,16 5,04 4,14

Résultat couRant net paR action 1,49 0,46 3,07 2,61

Résultat couRant net paR action (excl. ias 39) 2,08 2,36 2,77 2,31

Vous trouverez des plus amples informations concernant les commentaires sur 2007 et 2008 dans nos rapports annuels 2007 et 2008 que vous pouvez retrouvez sur www.montea.com.1 le premier exercise statutaire de montea couvre une période de 15 mois, du 1er octobre 2006 au 31 décembre 2007. Ces chiffres ont été auditées par

de commissaire-réviseur.2 Ces chiffres couvrent une période de 12 mois, du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2007. Ces chiffres n’ont pas été auditées par le commissaire-réviseur et

servent uniquement pour la comparaison avec les chiffres de l’exercise 2008.3 le résultat net courant est égale au résultat net hors impact du résultat sur le portefeuille (code XVi, code XVii en code XViii des comptes résultats)4 le résultat net courant (exclusif iAs 39) est égale au résultat net courant hors impact de la variation des instruments de couverture.

91

tableau consolidé des flux de tRésoReRie au 31 décembRe 2009

tableau consolidé des flux de tRésoReRie (’000 euR) 31.12.2009 (12 mois)

31.12.2008 (12 mois)

31.12.2007 (15 mois)

31.12.2007 (12 mois)

tRésoReRie et équivalents de tRésoReRie 5.126 2.095 3.416 3.416

Résultat net -10.682 -7.756 14.401 12.419

eléments non monétaire à ajouter/déduire du résultat 26.758 19.242 -4.546 -4.759

amortissements et réductions de valeur 265 51 35 44

Amortissements/réductions de valeur (ou reprise) sur actifs incorporels et corporels (±) 111 44 35 32

réduction de valeur sur actifs courants (+) 153 7 12

autre éléments non monétaires 26.494 19.191 -4.581 -4.803

Variation de la juste valeur des immeubles de placement (±) 16.033 10.046 -5.629 -5.333

impact iAs 39 2.089 6.792 -851 -874

résultat sur vente d’immeubles de placement 0 -636

intérêts payés 6.250 3.487 2.068 1.487

intérêts perçues 2.122 -499 -169 -83

tRésoReRie nette des activités opéRationnelles avant vaRiation du besoin en fonds de Roulement 16.077 11.486 9.855 7.660

variation du besoin en fond de roulement -4.606 2.153 -8.574 -7.695

mouvements d’éléments d’actif 2.290 -4.629 685 846

Créances commerciales 2.259 -4.312 -632 -533

Créances d’impôt 233 1.250 -663 -578

Autres actifs non-courants -283 -255 1.856 2.059

Autres actifs courants -761 0 0 0

Charges à reporter et produits acquis 842 -1.312 124 -102

mouvements d’éléments de passif -6.896 6.782 -9.259 -8.541

debts commerciales 39 52 357 -1.941

Taxes, charges sociales et dettes salariales -5.473 4.232 -9.326 -6.536

Autre passifs courants 92 -103 -389 -416

Charges à imputer et produits à reporter -1.554 2.601 99 352

tRésoReRie nette des activités opéRationnelles (a) 16.597 15.733 4.697 3.382

activités d’investissement -11.619 -78.754 -30.294 -27.456

immobilisations incorporelles -26 -113 -13 -10

immeubles de placement et projets de développement -11.497 -81.107 -30.217 -27.446

Autres immobilisations corporelles -96 -196 -54

Vente immeubles 0 2.663 -10

tRésoReRie nette utilisée dans les activités d’investissements (b) -11.619 -78.754 -30.294 -27.456

cash flow libRe (a+b) 4.978 -63.020 -25.597 -24.074

variation des passifs financiers et dettes financières 6.593 50.302 29.887 18.704

Augmentation (+) /diminution(-) des dettes financières 15.531 53.171 17.618 20.107

Augmentation (+) /diminution(-) des autres passifs financiers -224 -223 14.168

Augmentation (+) /diminution(-) des dettes commerciales -343 343

intérêts payés -6.250 -3.487 -2.068 -1.487

intérêts perçus -2.122 499 169 83

variation des autres passifs 0 577 224 0

Augmentation (+) /diminution(-) des autres dettes 0 577 224

variation des capitaux propres -7.493 17.267 -2.419 -2.419

Augmentation (+) /diminution(-) du capital 0 21.973

dividendes de l’exercice précédent -7.493 -4.703 -2.419 -2.419

flux de tRésoReRie nette des activités de financement (c) -901 68.147 27.692 16.285

tRésoReRie et équivalent de tRésoReRie à la fin de l’exeRcice (a+b+c) 4.077 5.126 2.095 -7.789

92

tableau des vaRiations des capitaux pRopRes consolidés au 31 décembRe 2009

tableau des vaRiations des capitaux pRopRes (’000 euR)

capital primes d’émission

Réserve Résultat variation de la juste valeur

des instruments financiers

déduction des frais et

droits de mutation

intérêts minoritaires

capitaux propres

au 1.10.2006 62.380 17.689 -3.376 76.693eléments directement vus comme capitaux propres 0 0 566 0 0 -566 0Couverture d’instruments financiers 0impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement

566 -566 0

subtotal 62.380 0 18.255 0 0 -3.942 0 76.693Achat / vente des actions 0dividendes 0résultat de l’année passée 0résultat de l’année 2.592 2.592au 31.12.2006 62.380 0 18.255 2.592 0 -3.942 0 79.285

eléments directement vus comme capitaux propres 0 0 726 0 0 -726 0

Couverture d’instruments financiers 0impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement

726 -726 0

subtotal 62.380 0 18.981 2.592 0 -4.668 79.285Achat / vente des actions 0dividendes -2.419 -2.419résultat de l’année passée 0résultat de l’année 11.809 11.809intérêts minoritaires 92 92au 31.12.2007 62.380 0 18.981 11.982 0 -4.668 92 88.767eléments directement vus comme capitaux propres 21.972 0 7.277 0 0 -2.912 0 26.337Augmentation de capital Unilever 21.972 21.972Couverture d’instruments financiers 0impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement

2.912 -2.912 0

impact contrat Unilever iFrs 3 4.365 0 4.365subtotal 84.352 0 26.258 11.982 0 -7.580 92 115.104Achat / vente des actions 0dividendes -4.703 -4.703résultat de l’année passée 11.982 -11.982 0résultat de l’année -7.756 -7.756intérêts minoritaires -4 4 -0au 31.12.2008 84.352 0 33.533 -7.756 0 -7.580 95 102.644eléments directement vus comme capitaux propres 0 0 -437 0 0 437 0 0Augmentation de capital Unilever 0Couverture d’instruments financiers 0impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement

-437 437 0

impact contrat Unilever iFrs 3 0subtotal 84.352 0 33.096 -7.756 0 -7.143 95 102.644Achat / vente des actions 0réduction du capital -15.388 15.388 0dividendes -7.493 -7.493résultat de l’année passée 0résultat de l’année -10.682 -10.682intérêts minoritaires 7 -7 0au 31.12.2009 68.964 0 25.603 -3.043 0 -7.143 88 84.469


93

annexes aux comptes annuels consolidés au 31 décembRe 2008

contexte

déclaration de conformité

les comptes annuels de l’entreprise ont été établis conformément aux exigences des Normes comptables internationales iFrs telles qu’elles ont été adoptées par l’Ue, telles qu’elles sont émises par l’“international Accounting standards board” (iAsb) et interprétées par l’“international Financial interpretations Committee of the iAsb”. les comptes consolidés ont été établis sur la base du prix de revient historique, à l’exception des immeubles de placement et des instruments financiers qui ont été comp-tabilisés à leur valeur réelle. lorsqu’il est mentionné que les chiffres sont en milliers d’euros, de petites différences résultant d’arrondis peuvent apparaître.

principes de consolidation

Filialesles filiales sont des entités sur lesquel-les l’entreprise exerce un contrôle. il est question de “contrôle” sur une société lorsque l’entreprise a le pouvoir de droit ou de fait d’exercer une influence décisive sur la désignation de la majo-rité des administrateurs ou des Gérants ou sur l’orientation de la politique (pour plus d’informations concernant le “contrôle”, nous renvoyons aux articles 5 à 9 du Code des sociétés). les comp-tes annuels des filiales sont repris dans les comptes annuels consolidés depuis la date à laquelle l’entreprise exerce le contrôle jusqu’à la date à laquelle le contrôle cesse. là où cela s’est avéré nécessaire, les règles d’évaluation des filiales ont été adaptées afin de garantir la cohérence avec les principes admis par le groupe. les comptes annuels des filiales se rapportent à la même période comptable que ceux de l’entreprise consolidée. les intérêts minoritaires sont les participations dans les filiales qui ne sont ni directement, ni indirecte-ment détenus par le groupe.

Entités contrôlées conjointementles entités contrôlées conjointement sont les entreprises sur lesquelles le groupe exerce un contrôle conjoint. les comptes annuels consolidés contiennent la part du groupe dans les bénéfices et pertes acquis des entités contrôlées conjointement en application de la méthode de mise en équivalence (“equity method”). Ceci s’applique à partir de la date à laquelle le contrôle conjoint est exercé pour la première fois jusqu’à la date à laquelle il cesse. les comptes annuels des entités contrô-lées conjointement se rapportent à la même période comptable que ceux de l’entreprise consolidée.

Transactions intra-groupeles soldes et transactions intra-groupe et l’ensemble des bénéfices non réalisés au sein du groupe sont éliminés propor-tionnellement à l’intérêt du groupe dans l’entreprise. les pertes non réalisées sont éliminées de la même manière que les bénéfices non réalisés, mais uniquement dans la mesure où il n’y a pas d’indication de perte de valeur (“impairment”).

utilisation d’estimations et d’opinions

la préparation des attestations finan-cières consolidées, conformément aux normes iFrs, requiert une bonne gestion qui permet de formuler des opinions, des estimations et des hypothèses applica-bles à la politique, à la réglementation, ainsi qu’à la façon dont il est fait rapport des créances et des dettes, des revenus et des dépenses. les estimations et hypothèses y liées sont basées sur des événements historiques et divers fac-teurs qui sont jugés raisonnables dans ces circonstances données. les résultats réels sont susceptibles de différer de ces estimations. les estimations et hypothèses sous-jacentes sont revues en permanence. la révision et l’estimation comptable sont admises au cours de la période où l’estimation est revue, si l’estimation influence tant l’exercice comptable contrôlé que l’avenir.

Au 31.12.09, il n’y a pas d’hypothèses importantes relatives à l’avenir, ni d’autres sources importantes d’incerti-tudes quant à l’estimation à la date du bilan, qui impliquent un risque notable d’adaptation matérielle de la valeur comptable de l’actif et du passif de l’exercice comptable suivant.

94

Règles d’évaluation

going concern

malgré le résultat négatif pendant deux années successives révélé par les comptes annuels en fin d’exercice, les comptes annuels sont établis en supposant la continuité des activités de la société. le Conseil d’administration confirme, conformément aux dispositions légales belges, que l’application des règles d’évaluation peut être retenue, en supposant la continuité de la sicafi, car la société dispose de suffisamment de liquidités pour pouvoir supporter ses coûts opérationnels courants.

immeubles de placement

les immeubles de placement compren-nent tous les bâtiments et les terrains qui peuvent être loués et qui génèrent (en tout ou en partie) des revenus locatifs, y compris les bâtiments dont une partie limitée est détenue en vue d’un usage privé. en application de l’iAs 40, les immeubles de placement sont évalués à leur valeur réelle ou “fair value”. Un expert indépendant externe, de Crombrugghe & Partners en belgique et drivers Jonas en France, réalise une estimation du portefeuille immobilier chaque trimestre. Chaque bénéfice ou perte, après l’acquisition d’un bâtiment, découlant d’une modification de la juste valeur est comptabilisé dans le compte de résul-tats. l’évaluation est effectuée confor-mément à la méthode de l’escompte des revenus locatifs telle qu’elle est exposée dans les international Valuation standards 2005, émis par l’international Valuation standards Committee. la juste valeur correspond au prix qu’un tiers investisseur serait disposé à payer afin d’acquérir chacun des bâtiments détenu en portefeuille. la juste valeur doit, à cet égard, refléter les contrats de bail en cours, les flux de trésorerie

actuels et les hypothèses raisonnables relatives aux revenus locatifs et les frais à prévoir. la vente d’un immeuble de placement est habituellement soumise au paiement de droits d’enregistrement ou d’une taxe sur la valeur ajoutée aux pouvoirs publics. l’Association belge des Asset managers (beAmA) a publié, le 8 février 2006, une communication relative à l’ampleur de ces droits d’enregistrement. Après l’analyse d’un grand nombre de transactions, elle est arrivée à la conclusion que l’impact des frais d’acquisition sur d’importants immeubles d’investissement qui dépassent une valeur d’eUr 2.500.000, est limité à 2,5 %. la valeur d’investis-sement correspond à la valeur réelle majorée de 2,5 % de frais d’acquisition. la juste valeur doit donc être calculée en divisant la valeur “acte en main” par 1,025. les immeubles qui ne dépassent pas le seuil d’eUr 2.500.000 restent soumis aux droits habituels d’enregis-trement et leur juste valeur correspond donc à la valeur hors frais d’enregistre-ment, de notaire et de TVA, compte tenu des contrats de bail en cours. l’impact sur la juste valeur des droits et frais de mutation estimés lors d’une aliénation hypothétique des immeubles de place-ment est présenté comme une rubrique distincte des capitaux propres (rubrique i.F). la modification nette de la juste valeur des immeubles de placement est présentée sous la rubrique XViii dans le compte de résultats. la part de l’effectif dans les droits et frais de mutation estimés lors d’une aliénation hypothé-tique est adaptée chaque année dans les capitaux propres sous la rubrique i.F. susmentionnée en faveur ou au détriment de la rubrique réserves des capitaux propres (rubrique i.d.).

développement de projets

les biens immobiliers qui sont construits ou développés en vue d’une utilisation future en tant qu’immeuble de placement sont mentionnés à leur juste valeur (“Fair Value”) sous la rubrique “immeubles de placements immobiliers (incl. développement de projets)”. Tous les frais directement liés au dévelop-pement sont activés, et les charges d’intérêt directement imputables sont également capitalisées, conformément aux dispositions de l’iAs 23 frais de financement.

autres immobilisations corporelles

Toutes les immobilisations corporelles qui ne satisfont pas à la définition d’im-meuble de placement ni à la définition de projets de développement sont reprises sous cette rubrique. les autres immobilisations corporelles sont d’abord mentionnées à leur prix de revient, puis évaluées conformément au modèle du prix de revient.

les subventions sont déduites du prix de revient. les frais supplémentaires ne sont activés que si les avantages écono-miques futurs se rapportant aux immo-bilisations corporelles augmentent pour la société. les autres immobilisations corporelles sont amorties sur la base de la méthode d’amortissement linéaire. les pourcentages suivants s’appliquent sur une base annuelle :

installations, machines et équipe-•ment : 20 %-25 %mobilier et matériel roulants : 20 %•matériel informatique : 33 %•immeuble pour usage personnel : 2 %•

si l’élément de l’actif est sujet à une perte de valeur particulière, la valeur comptable est comparée à la valeur réa-lisable. si cette dernière est inférieure, une réduction spéciale de valeur est prise en charge par le résultat pour la différence.


95

créances à long terme

les créances à long terme sont évaluées sur la base de leur valeur escomptée selon le taux d’intérêt du marché en vigueur au moment de leur émission. Une réduction de valeur est enregistrée s’il existe une incertitude concernant le paiement total de la créance le jour de l’échéance.immobilisation financière

les immobilisations financières sont évaluées à leur valeur d’acquisition ou d’apport. la comptabilisation des créances et des cautionnements se fait à leur valeur nominale. Une diminution de valeur est enregistrée en cas de dévaluation ou de dépréciation durable.

trésorerie et équivalents de trésorerie

la rubrique trésorerie et équivalents de trésorerie comprend les comptes bancaires, les moyens financiers et les investissements à court terme.

capitaux propres

le capital comprend les moyens finan-ciers nets acquis lors de la création, de la fusion ou de l’augmentation de capital, desquels les frais externes directs (tels que les droits d’enregistrement, les frais de notaire et les frais de publication,…) sont déduits. la différence entre la valeur réelle de l’immeuble et la valeur d’investissement de l’immeuble telle qu’elle est déterminée par les experts externes est mentionnée sous la rubrique “impact sur la valeur réelle des droits et frais de mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeu-bles de placement” des capitaux propres. lorsque l’entreprise procède au rachat d’actions propres, le montant payé, en ce compris les frais directement imputa-bles, est déduit des capitaux propres. les dividendes font partie du résultat reporté jusqu’à ce que l’assemblée générale des actionnaires attribue les dividendes.

provisions

Une provision est constituée si l’en-treprise a une obligation légale ou contractuelle suite à un événement du passé, et s’il est probable, à cet égard, que des flux de trésorerie sortants soient nécessaires pour exécuter cette obligation. les provisions sont évaluées à la valeur escomptée des flux de tréso-rerie futurs attendus au taux du marché.

dettes

les dettes commerciales et autres sont évaluées à leur valeur nominale à la date du bilan. les dettes productives d’intérêt sont d’abord reprises au prix de revient, diminué des frais directe-ment imputables. ensuite, la différence entre la valeur comptable et le montant remboursable est mentionnée dans le compte de résultats au cours de la période de l’emprunt sur la base de la méthode des taux d’intérêt effective.

produits

les produits comprennent les revenus locatifs bruts et les produits résultant des services et de la gestion des bâtiments. les produits sont évalués à la valeur réelle de l’indemnité qui est perçue ou à laquelle on a droit. les produits ne sont repris qu’à partir du moment où l’on sait avec suffisamment de certitude que les avantages écono-miques reviendront à l’entreprise. les frais de gratuité et avantages accordés aux locataires sont déduits des revenus locatifs sur la durée du contrat de bail, à savoir la période entre l’entrée en vigueur et la première possibilité de ré-siliation. les indemnités pour contrats de bail rompus prématurément sont immédiatement prises en résultats.

frais

les frais sont évalués à la valeur réelle de l’indemnité qui est payée ou qui est due.

Travaux effectués dans les bâtimentsen ce qui concerne les travaux effectués dans les bâtiments, une distinction est faite entre :

les travaux d’entretien et de répara-•tion : il s’agit de frais qui n’augmentent pas les avantages économiques futurs escomptés du bâtiment et qui sont, en tant que tels, intégralement mis à charge du résultat de la période au cours de laquelle ils sont supportés ;les travaux de rénovation étendus : •il s’agit de frais découlant de travaux occasionnels au bâtiment qui augmentent considérablement les avantages économiques escomptés du bâtiment. les frais directement imputables à ces travaux tels que les matériaux, les travaux d’entreprises, les honoraires d’architectes, etc. sont activés ;les avantages locatifs : il s’agit ici •d’interventions du loueur à l’égard du locataire afin de convaincre ce dernier de louer des espaces existants ou supplémentaires. Ces frais sont répartis sur la période qui court à partir du début du contrat de bail jusqu’à la première possibilité de résiliation et sont déduits des revenus locatifs.

96

Commissions payées à des courtiers immobiliersles commissions relatives à la location de bâtiments sont prises en charge par le résultat au cours de la période où elles ont été supportées. les commissions relatives à l’achat de bâtiments, les droits d’enregistrement et autres frais supplémentaires sont considérés comme faisant partie du prix d’achat du bâtiment et sont, par conséquent, également activés. les commissions payées lors de la vente de bâtiments sont déduites du prix de vente obtenu pour déterminer le bénéfice ou la perte réalisée.

Frais générauxles frais généraux sont les frais qui se rapportent à la gestion et au fonction-nement général de la sicaf immobilière. ils concernent notamment les frais administratifs généraux, les frais de personnel pour la gestion générale, les amortissements pour les actifs qui sont utilisés pour la gestion générale.

Résultat financier

le résultat financier comprend les frais de taux d’intérêt sur les emprunts et les frais de financement supplémentaires, majorés des produits de placements et des variations de valeur des instruments de couverture. les revenus d’intérêts sont repris pro rata temporis dans le compte de résultats, compte tenu du rendement effectif de l’actif. les revenus de dividendes sont comptabilisés dans le compte de résultats le jour où le dividende est attribué.

taxes et taxe de sortie

la taxe sur le résultat de l’exercice comptable comprend la charge fiscale courante. la taxe sur le résultat est comptabilisée dans le compte de résultats, à l’exception des éléments qui sont directement enregistrés dans les capitaux propres. les créances et passifs fiscaux reportés sont enregistrés sur la base de la méthode du report variable (“liability method”) pour toutes les différences temporaires entre la base imposable et la valeur comptable à des fins de reporting financier, et ce, tant pour l’actif que pour le passif. les créances fiscales reportées ne sont admises que s’il est probable qu’elles pourront être opposées à l’avenir à des bénéfices imposables. la taxe exit est la taxe sur la plus-value qui découle de la fusion, de la scission, de l’apport en nature ou du transfert d’une sicaf immobilière et d’une entreprise qui n’est pas une sicaf immobilière(1). lorsque cette dernière est reprise pour la première fois dans le cercle de consolidation du groupe, une provision pour taxe de sortie est mentionnée avec une plus-value de réévaluation égale à la différence entre la valeur réelle du bâtiment au moment de l’acquisition et la valeur marchande. Chaque adaptation suivante de cette taxe de sortie est prise en résultats.

instruments financiers dérivés

montea souscrit des crédits auprès d’institutions financières à un taux d’intérêt variable. elle utilise aussi des instruments dérivés financiers du type irs (“interest rate swaps” ou swaps de taux d’intérêt) pour se couvrir contre les taux d’intérêt découlant. les crédits à un taux d’intérêt variable sont ainsi swappés contre des instruments irs à taux d’intérêt variable. Conformément à sa politique financière, montea ne détient aucun instrument dérivé ou n’en émet pas à des fins spéculatives. les instruments de couverture ne répondent toutefois pas aux conditions posées pour le type “couverture” visées dans l’iAs 39. Pour cette raison, tous les mouvements de leur juste valeur sont repris dans le compte de résultats. la juste valeur des swaps de taux d’intérêt est la valeur estimée que montea devrait recevoir ou payer pour clôturer la situation à la date du bilan, en tenant compte des taux d’intérêt spot et forward actuels, de la valeur de l’option et de la solvabilité des contreparties.

droits et engagements non mentionnés au bilan

Ces droits et engagements sont évalués à leur valeur nominale sur la base du montant mentionné dans le contrat. s’il n’y a pas de valeur nominale disponible ou si l’évaluation n’est pas possible, les droits et engagements sont mentionnés pour mémoire.


1 la taxe exit est la taxe sur la différence entre la valeur réelle et la valeur comptable, et s’élève à 16,5 % + impôt de crise.

97

nouvelles normes et interprétations pas encore appliquées

les comptes annuels consolidés ont été établis conformément aux exigences des Normes comptables internationales iFrs telles qu’elles ont été adoptées par l’Ue, telles qu’elles sont émises par l’“international Accounting standards board” (iAsb). le groupe a adopté la version modifiée des normes iFrs, qui sont en vigueur pour la période débutant le 1er janvier 2009. la version modifiée des normes iFrs peut être subdivisée en 3 groupes : Partie 1 : Normes en vigueur pour la période commençant au 1er janvier 2009 et qui doivent être appliquées dans les états financiers semestriels et annuels au 31 décembre 2009 :date d’entrée en vigueur : 1er janvier 2009 :

iFrs 1 w “First-time Adoption of international Financial reporting standards” et iAs 27 “Consolidated and separate Financial statements - Cost of an investment in a subsidiary, Jointly Controlled entity or Associate” modification d’iFrs 2 w “share-based Payment : Vesting Conditions and Cancellations” modification d’iFrs 7 w “Financial instruments : disclosures - improving disclosures about Financial instruments” iFrs 8 w “Operating segments”iAs 1 w “Presentation of Financial statements (révisé 2007)” iAs 23 w “borrowing Costs (révisé 2007)” modifications d’iAs 32 w “Financial instruments : Presentation” et iAs 1 “Presentation of Financial statements - Puttable Financial instruments and Obligations Arising on liquidation” modifications des iFrs 2008 w

(à l’exception de iFrs 5 “Non-current Assets Held for sale and discontinued Operations”) - différen-tes normes

iFriC 15 w “Agreements for the Construction of real estate” date d’entrée en vigueur : périodes annuelles, se terminant le 30 juin 2009 ou ultérieurementmodification d’iFriC 9 w “reassessment of embedded derivatives” et d’iAs 39 “Financial instruments : recognition and measurement” iFriC 18 w “Transfers of Assets from Customers”

les normes mentionnées dans la parite 1 n’ont pas d’effet matériel sur montea.

Partie 2 : Normes qui entrent en vigueur avant la période commençant le 1er juillet 2009. Ces normes doivent être adaptées dans les états financiers semestriels mais pas dans les états financiers annuels. Ces normes peuvent être appliquées au préalable date d’entrée en vigueur : investisse-ments avec une date d’investissement pendant ou après le début de la première période annuelle, débutant le 1er juillet 2009

iFrs 3 w “business Combinations (revised 2008)” date d’entrée en vigueur : 1er juillet 2009 iAs 27 w “Consolidated and separate Financial statements (amended 2008)” iFrs 1 w “First-time Adoption of international Financial reporting standards (revised 2008)” modifications d’iAs 39 – w “eligible Hedged items” iFriC 17 w “distributions of Non-cash Assets to Owners” modifications des iFrs 2008 – modi- w

fication d’iFrs 5 “Non-current Assets Held for sale and discontinued Operations”

Partie 3 : Normes qui ne doivent pas encore être obligatoirement reprises dans les états financiers semestriels et annuels mais qui doivent être appli-quées au préalable : le groupe montea n’a pas encore repris ces normes.date d’entrée en vigueur : 1er janvier 2010

modifications de différentes iFrs w

2009 – différentes normesmodifications d’iFrs 1 w “First-time Adoption of international Financial reporting standards - Additional exemptions for First-time Adopters” modifications d’iFrs 2 w “share-based Payment - Group Cash-settled share-based Payment Transactions” date d’entrée en vigueur : 1er février 2010modifications d’iAs 32 w “Financial instruments : Presentation - Classification of rights issues” date d’entrée en vigueur : 1er juillet 2010iFriC 19 w “extinguishing Financial liabilities with equity instruments”date d’entrée en vigueur : 1 w er janvier 2011 iAs 24 w “related Party disclosures (révisé 2009)” modifications d’iFriC 14 et w

d’iAs 19 “The limit on a defined benefit Assets, minimum Funding requirements and their interaction”

date d’entrée en vigueur : 1er janvier 2013iFrs 9 w “Financial instruments”

les normes et interprétations men-tionnées dans la Partie 2 et la Partie 3 ont déjà été publiées, mais ne sont pas encore applicables pour 2009 et n’ont pas été appliquées anticipativement par montea. A l’exception d’iAs 9, elles n’auront, une fois qu’elles seront appliquées, pas d’effet matériel sur les états financiers de montea.

98

Revenu locatif (x euR 1.000)

31.12.2009 (12 mois)

31.12.2008 (12 mois)

31.12.2007 (15 mois)

31.12.2007 (12 mois)

belgique 11.826 11.487 11.375 9.178

Alost Tragel 48-58 1.904 1.841 2.192 1.747

Aartselaar Helstraat 47 210 210 306 240

berchem Vosstraat 200 214 207 251 202

bornem industrieweg 4-24 396 471 864 704

buggenhout Kalkestraat 7 151 147 178 143

destelbergen dendermondsesteenweg 53 154 123

Grimbergen eppegemsestwg 31-33 1.012 1.012 1.265 1.012

laken emiel bockstaellaan 74 229 223 270 216

moorsel Waverstraat 3 301 317 484 389

Vilvoorde schaarbeeklei 207-213 328 391 424 340

Heverlee Ambachtenlaan 34 133 107

Hoboken smallandlaan 7 218 210 255 205

meer europastraat 28 317 269 539 433

Puurs rijksweg 85 89 58 260 470 378

schoten brechtsebaan 4 91 89 108 87

schoten Jagersdreef 1 196 221 266 222

Grobbendonk bouwelven 16 350 377 461 369

Herentals Toekomstlaan 33 698 674 820 658

Puurs schoonmansveld 18 707 681 832 666

Nivelles rue de la Technique 11 698 614 822 658

erembodegem industrielaan 27 689 731 122 122

malines Zandvoortstraat 16 687 783 159 159

Forest Humaniteitslaan 292 1.361 1.024

milmort Avenue du Parc industriel 1.012 733

fRance 4.509 2.538 1.077 885

savigny-le-Temple rue du Chrome 2 443 825 997 805

Feuqueires Zoning industriel du moulin 330 322 80 80

bondoufle rue Henrie dunant 9-11 217 63

saint-Priest Chemin de la Fouilousse 285

Cambrai P.d. Activité Actipole 525 494

roissy rue de la belle etoile 383 1.001 419

decinnes rue A rimbaud 1 341 83

Alfortville le Techniparc 245 58

le mesnil Amelot rue du Gué 1-3 1.121 272

total 16.334 14.024 12.452 10.063

annexes financièRes aux comptes annuels consolidés au 31 décembRe 2009

commentaire 1 : Revenu locatif

montea loue ses immeubles de placement sur la base de baux. les revenus générés par ces baux apparaissent sous cette rubrique. Voici un aperçu des revenus locatifs par site :


99

commentaire 2 : charges locatives et taxes assumées par le propriétaire sur immeubles loués

la hausse de l’impact net à eUr 373K est surtout due à la baisse du taux d’occu-pation, causée en grande partie par l’inoccupation partielle du bâtiment à savigny-le-Temple et des bâtiments de bureaux sur le site d’erembodegem, le précompte immobilier concerné étant à charge de la sicaf.

chaRges locatives et taxes assumées paR le pRopRiétaiRe suR immeubles loués (x euR 1.000)

31.12.2009 (12 mois)

31.12.2008 (12 mois)

31.12.2007 (15 mois)

31.12.2007 (12 mois)

RécupeRation des chaRges locatives et taxes noRmalement assumées paR le locataiRe suR immeubles loués 2.456 2.003 1.026 972

refacturation de charges locatives 1.664 1.198 318 272

refacturation de précomptes et taxes 792 804 708 700

chaRges locatives et taxes noRmalement assumées paR le locataiRe suR immeubles loués -2.829 -2.199 -1.033 -918

Charges locatives assumées par le propriétaire -996 -1.105 -241 -165

Taxes -1.833 -1.095 -792 -753

total -373 -196 -7 54

commentaire 3 : frais techniques

la baisse des frais d’entretien et de réparation est due principalement au fait que montea a procédé à la capitalisation des frais de travaux de rénovation et d’améliora-tion, ce qui fait baisser les frais techniques du compte résultat. la baisse des primes d’assurance résulte principalement d’une plus grande répercussion des primes d’assurance à ses clients, réduisant ainsi les primes d’assurance auparavant à charge de montea. Ces charges locatives et cette refacturation des charges locatives ont été reprises dans les rubriques V et Vi du compte de résultats.

fRais techniques (x euR 1.000)

31.12.2009 (12 mois)

31.12.2008 (12 mois)

31.12.2007 (15 mois)

31.12.2007 (12 mois)

fRais techniques RécuRRents -199 -324 -347 -341

maintenance et réparation -7 -26 -112 -106

Primes d’assurances -192 -298 -235 -235

fRais techniques non RécuRRents 0 -6 -14 -14

Frais pour améliorer les installations des bâtiments 0 -11 -11

sinistres -6 -3 -3

total -199 -330 -361 -355

100

commentaire 4 : frais commerciaux

la hausse des commissions de courtiers est principalement due à l’augmentation d’activité de location pendant l’année 2009.

fRais commeRciaux (x euR 1.000)

31.12.2009 (12 mois)

31.12.2008 (12 mois)

31.12.2007 (15 mois)

31.12.2007 (12 mois)

Commissions d’agence -27 -5 -4 -3

Publicité -6 -7 -4 -2

Frais d’expertise -44 -64 -28 -28

total -76 -76 -36 -33

commentaire 5 : charges et taxes sur immeubles non loués

chaRges et taxes suR immeubles non loués (x euR 1.000)

31.12.2009 (12 mois)

31.12.2008 (12 mois)

31.12.2007 (15 mois)

31.12.2007 (12 mois)

equipement d’utilités publiques -6 -2 -2

maintenance -2 -2

Précompte immobilier 4 -70 -70

total 0 -2 -74 -74

commentaire 6 : frais de gestion immobilière

Ces frais comprennent d’une part les frais concernant le personnel responsable de la gestion et la commercialisation de l’immobilier et, d’autre part, les frais à attribuer directement à la gestion. le quasi-doublement de ce montant est dû à un plus grand volume de projets pendant l’année 2009, permettant de comptabiliser un montant plus élevé des frais de personnel vers les “Frais de gestion immobilière”.

fRais de gestion immobilièRe (x euR 1.000)

31.12.2009 (12 mois)

31.12.2008 (12 mois)

31.12.2007 (15 mois)

31.12.2007 (12 mois)

Charges internes de gestion d’immeubles -411 -220 -416 -365

Honoraires versés au gérants (externes) 0 -6 -15 -15

total -411 -226 -431 -380

commentaire 7 : autres charges immobilières

les droits de concession comprennent les frais pour la concession sur le sol sur le site de Grimbergen où dHl est notre locataire. Ce contrat de concession finira au 31 juin 2017.

autRes chaRges immobilièRes (x euR 1.000)

31.12.2009 (12 mois)

31.12.2008 (12 mois)

31.12.2007 (15 mois)

31.12.2007 (12 mois)

droits de concession -78 -76 -92 -81

Autres -38 -3 -6

total -116 -79 -98 -81


101

commentaire 8 : frais généraux de société

les frais généraux comprennent essentiellement les frais liés à la gestion journalière et de frais supportés dans le cadre des engagements des sociétés cotées en bourse. les honoraires du commissaire, KPmG réviseurs d’entreprises, représentée par luc van Couter, concernant les indemnités dans le cadre sa mission légale, pour l’examen et le contrôle des comptes sociaux et consolidés de montea s’élèvent à eUr 47.932 (hors TVA) (voir réviseurs).

fRais généRaux de société (x euR 1.000)

31.12.2009 (12 mois)

31.12.2008 (12 mois)

31.12.2007 (15 mois)

31.12.2007 (12 mois)

Charges de société -98 -109 -182 -162

Honoraires payés à des tiers -576 -628 -864 -568

expertise immobilier -142 -88 -104 -68

Conseillante juridique -163 -189 -146 -112

Conseillant de comptabilité et financier -192 -207 -376 -277

réviseurs -52 -46 -23 -17

rémunérations aux tiers -52 -75 -138 -72

Autres 26 -23 -78 -22

les frais de cotation -115 -165 -161 -69

relations publiques, communication et publicité -151 -234 -24 -20

Frais de personnel -522 -475 -66 -54

les compensations gérant de société -326 -316 -302 -292

Charges d’amortissement -265 -51 -46 -40

total -2.052 -1.977 -1.645 -1.205

Outre les rémunérations pour le commissaire-réviseur, les experts immobiliers, les rémunérations pour le Conseil d’administration, les Gérants statutaires et les rému-nérations pour l’extension du portefeuille immobilier, aucune autre rémunération significative n’était due en 2009.

commentaire 9 : autres frais et revenus d’exploitation

autRes fRais et Revenus d’exploitation (x euR 1.000)

31.12.2009 (12 mois)

31.12.2008 (12 mois)

31.12.2007 (15 mois)

31.12.2007 (12 mois)

Autres revenus d’exploitation 395 383 150 149

Autres frais opérationnels -78 -38 -27 -15

total 317 345 123 134

commentaire 10 : Résultat sur vente d’immeubles de placement

Résultat suR vente d’immeubles de placement (x euR 1.000)

31.12.2009 (12 mois)

31.12.2008 (12 mois)

31.12.2007 (15 mois)

31.12.2007 (12 mois)

Valeur net immeubles vendus 0 636 0 0

total 0 636 0 0

102

commentaire 11 : variations de la juste valeur des immeubles de placement

vaRiations de la juste valeuR des immeubles de placement (x euR 1.000)

31.12.2009 (12 mois)

31.12.2008 (12 mois)

31.12.2007 (15 mois)

31.12.2007 (12 mois)

Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement 1.294 1.131 6.118 4.795

Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement -17.328 -11.177 -489 -444

total -16.033 -10.046 5.629 4.351

commentaire 12 : Revenus financiers

les autres revenus financiers sont principalement liés aux intérêts perçus sur les travaux supplémentaires répercutés sur le site de Cambrai en France. Ces travaux sont répercutés, selon un tableau de remboursement convenu, par montea Comm. VA au locataire existant. Pour plus d’informations concernant cette transaction, nous renvoyons au commentaire 21.

Revenus financieRs (x euR 1.000)

31.12.2009 (12 mois)

31.12.2008 (12 mois)

31.12.2007 (15 mois)

31.12.2007 (12 mois)

intérêts et dividendes perçus 20 93 23 -50

Produits résultants d’instruments financiers de couverture 155 406 146 145

Variations de la juste valeur des actifs financiers 0 861 861

Autres revenues financiers 118 2 2 2

total 293 500 1.033 958

commentaire 13 : charges financières

les charges d’intérêts et les frais des instruments financiers figurent dans les comp-tes de résultats sous la rubrique XX. les variations de la valeur réelle des instruments de couverture financiers figurent dans les comptes de résultats sous la rubrique XXi (“autres frais financiers”).

les frais financiers moyens pendant l’exercice s’élevaient à 4,8 % (c’est le pourcen-tage des financements bancaires, y compris les marges bancaires, compte tenu des instruments de couverture financiers et des frais de financement sur les dettes de leasing). À la fin de l’exercice, ces frais de financement ont baissé compte tenu du fait que montea est couverte à la fin de l’exercice à 94,66 % (par rapport à plus de 100 % pendant l’exercice), elle ne peut donc plus, pour le moment, bénéficier des faibles taux d’intérêt à court terme actuels. À la fin de l’exercice, les frais de financement en cours sur les lignes de crédit s’élèvent à 4,42 %, compte tenu des taux d’intérêt à court terme à la fin de l’exercice.

chaRges financièRes (x euR 1.000)

31.12.2009 (12 mois)

31.12.2008 (12 mois)

31.12.2007 (15 mois)

31.12.2007 (12 mois)

Charges d’intérêts -3.248 -3.474 -2.068 -1.800

Charges résultant d’instruments financiers de couverture -3.002 -13 -10 -9

Variations dans la juste valeur de fl’actif financier -2.089 -6.792

Autres charges financières -17 -22 -8 136

total -8.357 -10.300 -2.086 -1.673


103

commentaire 14 : juste valeur des instruments de couverture

Vous retrouverez le montant de la valeur réelle des instruments de couverture au 31.12.2009 sur les autres passifs financiers à long terme dans le passif du bilan. montea a pour le moment 2 multi-callable swaps dans son portefeuille pour un montant total d’eUr 23.425 K. Ces instruments peuvent, après une période de 3 ans pour l’instrument irs d’eUr 13.425 K et après une période de 5 ans pour l’instrument irs d’eUr 10.000 K, être résiliés à tout moment par la banque.

juste valeuR des instRuments de couveRtuRe (x euR 1.000) durée montant

nominal intérêt juste valeur

irs 1.10.2011 32.000 3,71 % -1.240

irs 30.05.2012 27.249 4,31 % -1.823

multi-Callable swap 15.09.2017 13.425 3,82 % -1.225

irs 1.09.2018 25.000 4,49 % -2.693

multi-Callable swap 1.09.2018 10.000 4,11 % -1.047

total 107.674 -8.030

commentaire 15 : impôts des sociétés

impôts des sociétés (x euR 1.000)

31.12.2009 (12 mois)

31.12.2008 (12 mois)

31.12.2007 (15 mois)

31.12.2007 (12 mois)

Charges d’impôt actuelles -9 -28 -81 68

total -9 -28 -81 68

commentaire 16 : immobilisations incorporelles

Cette rubrique mentionne les montants des immobilisations incorporelles pour usage personnel. Ces immobilisations incorporelles comprennent principalement les frais de licence et de développement de logiciels comptables et de gestion immobilière.

immobilisations incoRpoRelles (x euR 1.000)

au 1.10.2006 0

Acquisitions 13

Amortissements -4

au 31.12.2007 9

Acquisitions 113

Amortissements -15

au 31.12.2008 107

Acquisitions 27

Amortissements -27

au 31.12.2009 107

104

commentaire 17 : immeubles de placement

immeubles de placement (x euR 1.000)

immeubles de placement

projet de développement total

au 1.10.2006 101.196 255 101.451

investissement 9.323 0 9.323

- nouveaux investissements 9.125 9.125

- dépenses d’investissements 198 198

augmentation/(diminutation) de la juste valeur 1.278 1.278

au 31.12.2006 111.797 255 112.052

investissement 20.232 -255 19.977


- acquisitions par les transactions de part 3.552 3.552

- transferts de projets de dévéloppement 255 -255 0

- dépenses d’investissement 4.204 4.204

- propre personnel 91 91

- intérêts intercalaires 77 77

- actifs détenus en vue de la vente -1.008 -1.008

augmentation/(diminutation) de la juste valeur 4.351 4.351

au 31.12.2007 136.380 0 136.380



- acquisitions par les transactions de part 55.927 55.927

- dépenses d’investissement 5.179 5.179



- actifs détenus en vue de la vente -1.019 -1.019

augmentation/(diminutation) de la juste valeur -10.046 -10.046

au 31.12.2008 210.789 0 210.789


- nouveaux investissements (1) 9.155 9.155

- acquisitions par les transactions de part 0 0

- dépenses d’investissement (2) 2.161 2.161



- actifs détenus en vue de la vente 0 0

augmentation/(diminutation) de la juste valeur -16.033 -16.033

au 31.12.2009 206.253 0 206.253

les immeubles de placement comprennent également les projets de développement.1 Ces nouvelles acquisitions contiennent les transactions suivantes (nous référons au rapport de gestion pour plus informations de ces acquisitions) :

* France - saint-Priest : eUr 8,1 millions * belgique - erembodegem : eUr 1,1 million

2 Ces dépenses d’investissement contiennent en grande partie les travaux en soustraitances sur les sites de bornem, Alost et malines en belgique et savigny-le-Temple en France.


105

commentaire 18 : autres immobilisations corporelles

mobilieR et matéRiel Roulant (x euR 1.000)

acquisitions 1.10.2006 331

Acquisitions de l’exercice 54


amortissements 1.10.2006 295

Amortissements de l’exercice 31


au 31.12.2007 59



désinvestissements de l’exercice -43






au 31.12.2008 226









au 31.12.2009 237

commentaire 19 : actifs financiers immobilisés

actifs financieRs immobilisés (x euR 1.000)

actifs détenus jusqu’à leur échéance 10

Participations dans les entreprises liées avec lien de participation 10

actifs à la juste valeur via le résultat 851

instruments de couverture 851

au 31.12.2007 861

actifs détenus jusqu’à leur échéance -10

Participations dans les entreprises liées avec lien de participation -10

actifs à la juste valeur via le résultat -851

instruments de couverture -851

au 31.12.2008 0

actifs détenus jusqu’à leur échéance 0

Participations dans les entreprises liées avec lien de participation 0

actifs à la juste valeur via le résultat 0

instruments de couverture 0

au 31.12.2009 0

106

commentaire 20 : créances commerciales et immobilisations

Cette rubrique a augmenté en 2009 d’eUr 761K. Ce montant concerne une créance à long terme par rapport au locataire sur le site de Cambrai pour le remboursement de travaux supplémentaires répercutés. lors de l’acquisition du site de Cambrai en 2008, montea a fait des investissements pour un montant de eUr 1.150K. Ces travaux ont été répercutés et sont remboursés sur une base trimestrielle selon un tableau de remboursement convenu. la créance à long terme est mentionnée sous cette rubrique. On retrouve la créance à court terme sous la rubrique “Créances fiscales et autres actifs circulants” (voir également commentaire 23). les revenus financiers concernant cette transaction sont mentionnés dans la rubrique des revenus finan-ciers. la créance totale, intérêts compris, sera remboursée le 28 février 2014.

cRéances commeRciales et immobilisations (x euR 1.000)

Cautions cash 1

au 31.12.2007 1

Cautions cash 5

au 31.12.2008 6

Cautions cash 0

Préfinancement site Cambrai 761

au 31.12.2009 767

commentaire 21 : actifs destinés à la vente

actifs destinés à la vente (x euR 1.000)

immeubles de placement 1.008

au 31.12.2007 1.008

Amortissement de vente -1.008

au 31.12.2008 0

au 31.12.2009 0

commentaire 22 : créances commerciales à court terme

cRéances commeRciales à couRt teRme (x euR 1.000) 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007

Créances commerciales brutes 3.614 5.872 1.553

Provision pour créances douteuses -502 -348 -341

total 3.112 5.524 1.212

pRovisions pouR cRéances souteuses (x euR 1.000)

au 1.10.2006 329

Provisions pour l’exercice en cours 12

au 31.12.2007 341


au 31.12.2008 355


au 31.12.2009 502


107

dévaloRisations enRegistRées (x euR 1.000)

au 1.10.2006 329

Addition dévalorisations enregistrés 12

au 31.12.2007 341


au 31.12.2008 348


au 31.12.2009 502

Afin de minimiser les arriérés de créances, montea gère sa clientèle d’une manière efficace. montea soumet ses clients à des analyses de crédit. montea soumettra ainsi également des clients potentiels à une analyse de crédit préalable, avant de procéder à la conclusion de nouveaux contrats.

l’augmentation de la provision pour créances douteuses, d’une valeur de eUr 154K, s’explique par :

des faillites de clients : eUr 99K (iiG sur le site d’erembodegem, Wica sur le site w

de moorsel, devlieger sur le site de Puurs) ;la prudence à l’occasion d’un litige juridique d’une valeur de eUr 49K sur le site w

de Puurs ; la prudence résultant de la politique de paiement compliquée d’un client. w

Au 31 décembre 2009, les créances commerciales brutes s’élevaient à eUr 3.614K dont eUr 1.407K de factures encore à établir, eUr 83K de paiements anticipés reçus, eUr 502K de créances douteuses (entièrement prévues) et eUr 1.621K de créances commerciales.

le tableau ci-dessous présente une analyse d’ancienneté des créances commerciales encore ouvertes, d’un montant d’eUr 1.621K.

valeur expirée % du total

non expiRé 1.278 78,8 %

expiRé 344 21,2 %

<30 jours 328 20,2 %

<60 jours 12 0,7 %

<90 jours 4 0,2 %

>90 jours 0 0,0 %

total 1.621

le montant total des garanties locatives, stipulées dans les contrats, s’élève à eUr 2,7 millions.

108

commentaire 23 : créances fiscales et autres actifs circulants

le montant des autres actifs circulants comprend en grande partie les acomptes versés au notaire concernant les nouveaux achats de sites, principalement en France (eUr 409K), la créance à court terme résultant du préfinancement du site de Cambrai (eUr 184K – voir également commentaire 21) et la créance vis-à-vis du Gérant de montea Comm. VA, à savoir montea management sA (eUr 114K).

cRéances fiscales et autRes actifs ciRculants (x euR 1.000) 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007

cRéances fiscales 307 540 1.790

Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) 178 374 117

exit tax . 1.479

impôt sur le revenu 129 166 194

autRes actifs ciRculants 829 546 291

total 1.136 1.086 2.081

commentaire 24 : trésorerie et équivalents de trésorerie

tRésoReRie et équivalents de tRésoReRie (x euR 1.000) 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007

Paiements en cash d’établissements de crédit 4.075 4.752 2.095

Placements à terme 0 350

Chèques à encaisser 3 24

total 4.077 5.126 2.095

commentaire 25 : comptes de régularisation de l’actif

la baisse des revenus immobiliers courus et non échus est surtout due au transfert de la créance concernant les travaux supplémentaires répercutés sur le site de Cambrai en France vers les créances à court et à long termes. Pour plus d’informations concernant ces travaux supplémentaires répercutés et leur comptabilisation, nous renvoyons au commentaire 20.

comptes de RégulaRisation de l’actif (x euR 1.000) 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007

revenus immobiliers courus non échus 385 1.272 47

Paiements en avance des frais immobilier 0

Autre 190 146 58

total 575 1.418 105


109

commentaire 26 : capital et actions

Nous renvoyons au rapport de gestion pour plus de détails concernant la réduction de capital. Grâce à cette réduction de capital, aucune action n’a été supprimée.

capital et actions (x euR 1.000) nombre d’actions

Capital souscrit au 31.12.2007 62.380 2.855.607

au 31.12.2007 62.380 2.855.607

Augmentation du capital au 25 mars 2008 21.972 729.747

au 31.12.2008 84.352 3.585.354

réduction de capital -15.388 0

au 31.12.2009 68.964 3.585.354

commentaire 27 : Réserves disponibles

RéseRves disponibles (1) (x euR 1.000)

au 1.10.2006 17.658

impact sur la valeur réelle des droits de mutation estimés et frais lors de l’aliénation hypothétique des placements d’immobilier 566

au 31.12.2006 18.224

impact sur la valeur réelle des droits de mutation estimés et frais lors de l’aliénation hypothétique des placements d’immobilier 726

au 31.12.2007 18.950

impact sur la valeur réelle des droits de mutation estimés et frais lors de l’aliénation hypothétique des placements d’immobilier 2.912

impact transfert Unilever iFrs 3 4.365

dividendes -4.703

résultat transféré 31.12.2007 11.982

intérêt minoritaire -4

au 31.12.2008 33.502

impact sur la valeur réelle des droits de mutation estimés et frais lors de l’aliénation hypothétique des placements d’immobilier -437

impact transfert Unilever iFrs 3

dividendes -7.493

résultat transféré 31.12.2008

intérêt minoritaire

au 31.12.2009 25.572

1 les réserves disponibles contiennent également les variations de valeur sur le portefeuille immobilier.

110

commentaire 28 : Résultat

Résultat (x euR 1.000)

Résultat tRansféRé

Résultat de l’exeRcice Résultat

au 1.10.2006 0 0 0

résultat 3 mois 2.592 2.592

au 31.12.2006 0 2.592 2.592

résultat 12 mois 11.809 11.809

Paiement dividendes interimaires -2.419 -2.419

au 31.12.2007 0 11.982 11.982

Attribution du résultat aux réserves -11.982 -11.982

résultat 12 mois -7.756 -7.756

au 31.12.2008 0 -7.756 -7.756

réduction du capital 15.388 15.388

résultat 12 mois -10.682 -10.682

intérêt minoritaire 7 7

au 31.12.2009 0 -3.043 -3.043

commentaire 29 : intérêt minoritaire

intéRêt minoRitaiRe (x euR 1.000)

au 31.12.2007 92

5 % du résultat de la sCi 3r au 31.12.2008 3

au 31.12.2008 95

5 % du résultat de la sCi 3r au 31.12.2009 -7

au 31.12.2009 88


Puurs - belgique

111

commentaire 30 : dettes financières

Pendant l’exercice 2009, des straight loans d’iNG et des straight loans de Fortis ont été renégociés. la durée restante de ces crédits au 31 décembre 2009 est 2,6 ans. les dettes financières à court terme et à long terme sont composées comme suit :

dettes financièRes (x euR 1.000) 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007

dettes non couRantes 118.413 47.733 17.635

etablissement de crédit

Crédit d’investissement deXiA 45.000 42.500 17.577

straight loans iNG 38.750

straight loans Fortis 30.000

dépôt 3r 192 181 80

leasing financier -22

Autre 4.471 5.052

dettes couRantes 581 55.730 32.657

etablissement de crédit

straight loans iNG 25.180 17.650

straight loans Fortis 30.000 15.000

leasing financier 6

Autre 581 550

total 118.994 103.463 50.292

la rubrique “Autre” au-dessous de “dettes courantes et dettes non courantes” s’agit des dettes non réglées pour les bâtiments de roissy en France et milmort en belgique. Ces dettes ont été reprises à l’acquisition en 2008.

commentaire 31 : autres dettes financières non courantes

autRes dettes financièRes non couRantes (x euR 1.000) 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007

instruments financiers (1) 8.030 5.940

Autre 224

total 8.030 5.940 224

1 Ce montant comprends la valeur des instruments de couverture pour couvrir le risque d’intérêt suivant iAs 39 au 31.12.2009. la valeur négative de la valeur des instruments de couverture (eUr 2,1 million) était complètement repris dans le résultat.

112

commentaire 32 : dettes commerciales, autres dettes à long terme et passifs d’impôts différés

dettes commeRciales et autRes dettes couRantes (x euR 1.000) 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007

dettes commerciales et autres dettes courantes 0 343

total 0 343 0

autRes obligations non couRantes (x euR 1.000) 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007

Garanties 354 354

total 354 354 0

impôts Remis (x euR 1.000) 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007

impôts remis 0 224

total 0 224 0

commentaire 33 : dettes commerciales et autres dettes à court terme

dettes commeRciales et autRes dettes couRantes (x euR 1.000) 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007

exit taks -33 5.225 1.152

autRe 2.519 2.695 2.482

fournisseurs 1.916 1.877 1.825

impôts, rémunérations et charges sociales 603 818 657

impôts 504 769 615

Charges sociales 43 49 10

dettes par rapport à des rémunérations 0 32

Prévisions pécule de vacances 56

total 2.486 7.920 3.634

autRes dettes couRantes (x euR 1.000) 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007

dividendes 24 22

Parties relatées 178

Obligations intercompany 172 75 31

Autre 3 9

total 198 106 209

commentaire 34 : comptes de régularisation du passif

comptes de RégulaRisation du passif (x euR 1.000) 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007

rendements d’immobilier reçues en avance 1.047 2.741 329

intérêts non expirés et d’autres frais 686 547 358

total 1.733 3.288 687


113

RappoRt du commissaiRe à i’assemblée généRale des associés de la société en commandite paR actions montea suR les comptes consolidés pouR l’exeRcice clos le 31 décembRe 2009

Conformément aux dispositions légales et statutaires, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de com-missaire. Ce rapport inclut notre opinion sur les comptes consolidés ainsi que les mentions complémentaires requises.

Attestation sans réserve des comptes consolidés, avec paragraphe explicatif

Nous avons procédé au contrôle des comptes consolidés de la société en Commandite par Actions montea (la “société”) et de ses filiales (conjoin-tement ie “groupe”) établis sur la base du référentiel des normes internatio-nales d’information financière (iFrs) tel qu’adopté dans l’Union européenne et ses dispositions légales et régle-mentaires applicables en belgique. Ces comptes consolidés comprennent l’état de situation financière consolidé au 31 décembre 2009, les états du résultat global consolidé et les comptes consolidés des variations des capitaux propres et un tableau de flux de trésorerie pour l’exercice clos à cette date, ainsi que les notes reprenant ie résumé des principales règles d’éva-luation et les autres notes explicatives. le total de i’état de situation financière consolidé s’élève à € 216.264(’000) et les états du résultat global consolidé se soldent par une perte de l’exercice de € 10.672(’000).

l’établissement des comptes consolidés relève de la responsabilité de l’organe de gestion. Cette responsabilité comprend: la conception, la mise en place et le suivi d’un contrôle interne relatif à l’etablis-sement et la présentation sincère des comptes consolidés ne comportant pas d’anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs ; ie choix

et l’application de règles d’évaluation appropriées ainsi que la détermination d’estimations comptables raisonnables au régard des circonstances.

Notre responsabilité est d’exprimer une opinion sur ces comptes consolidés sur la base de notre contrôle. Nous avons effectué notre contrôle conformément aux Normes internationales d’Audit, aux dispositions légales et selon les normes de révision applicables en belgique, telles qu’édictées par l’institut des réviseurs d’entreprises. Ces normes de révision requièrent que notre contrôle soit organisé et exécuté de manière à obtenir une assurance raisonnable que les comptes consolidés ne comportent pas d’anomalies significatives.

Conformément aux normes de révision précitées, nous avons mis en œuvre des procédures de contrôle en vue de recueillir des éléments probants concer-nant les montants et les informations fournis dans les comptes consolidés. le choix de ces procédures relève de notre jugement, en ce compris l’évaluation du risque que les comptes consolidés contiennent des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs. dans ie cadre de cette évaluation de risque, nous avons tenu compte du contrôle interne en vigueur dans ie groupe lié à l’établissement et la présentation sincère des comptes consolidés afin de définir les procédures de contrôle appropriées en la circons-tance, et non dans ie but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne du groupe. Nous avons également évalué ie bien-fondé des règles d’évaluation, ie caractère raisonnable des estima-tions comptables faites par la société, ainsi que la présentation des comptes consolidés dans leur ensemble.

enfin, nous avons obtenu de i’organe de gestion et des préposés de la société les explications et informations requises pour notre contrôle. Nous estimons que les éléments probants recueillis fournissent une base raisonnable à i’expression de notre opinion.

A notre avis, les comptes consolidés clos ie 31 décembre 2009 donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière du groupe ainsi que de ses résultats et de ses flux de trésorerie pour l’exercice clos à cette date, conformément au référentiel de normes internationales d’information financière (iFrs) tel qu’adopté dans l’Union européenne et aux dispositions légales et réglementai-res applicables en belgique.

malgré ie résultat négatif pour deux années consécutives qui ressortent des comptes annuels en fin d’exercice, les comptes annuels sont établis en supposant la poursuite des activités de i’entreprise. sans remettre en cause i’opinion sans réserve exprimée ci-dessus, nous attirons l’attention sur ie rapport de gestion ou, selon les exigences de la loi beige, le Conseil d’administration justifie l’application des règles d’évaluation appropriées à la perspective de continuité de l’exploitation. les comptes annuels n’ont pas fait l’objet d’ajustements touchant à l’évaluation et à la classifi-cation de certaines rubriques du bilan qui pourraient s’avérer nécessaires si la société n’était plus en mesure de poursuivre ses activités.

114

Mentions complémentaires

l’établissement et ie contenu du rapport de gestion sur les comptes consolidés relèvent de la responsabilité de i’organe de gestion.

Notre responsabilité est d’inclure dans notre rapport la mention complémen-taire suivante qui n’est pas de nature à modifier la portée de l’attestation des comptes consolidés :

le rapport de gestion sur les comptes consolidés traite des informations requises par la loi et concorde avec les comptes consolidés. Toutefois, nous ne sommes pas en mesure de nous pro-noncer sur la description des principaux

risques et incertitudes auxquels ie groupe est confronté, ainsi que de sa situation, de son évolution prévisible ou de i’influence notable de certains faits sur son développement futur. Nous pouvons néanmoins confirmer que les renseignements fournis ne présentent pas d’incohérences manifestes avec les informations dont nous avons connais-sance dans ie cadre de notre mandat.

merelbeke, ie 29 mars 2010KPmG réviseurs d’entreprises

Commissairel. Van Couter

réviseur d’entreprises

infoRmations sectoRielles

en ce qui concerne l’obligation de divulguer les informations par segment, la société applique la norme iAs 14.

sur le plan géographique, le portefeuille actuel se trouve en belgique et en France. la sicaf dirige et coordonne ses affaires sur le plan géographique et fait rapport, si nécessaire, suivant cette segmentation géographique. dans les tableaux suivants, vous trouverez le bilan et le compte de résultats selon la segmentation géographique.


Cambrai - France

115

bilan consolidé segmenté (x euR 1.000)

31.12.2009 be

31.12.2009 fR

31.12.2009 elim. (1)

31.12.2009 conso


Goodwill 0

immobilisations incorporelles 107 107

immeubles de placement (incl. Projet de développement) 152.125 54.128 0 206.253

Autres immobilisations corporelles 237 237

Actifs financiers non courants 0

Créances de location-financement 0

Participation mises en équivalence 0

Créances commerciales et autres actifs non courants 1 766 767

Actifs d’impôts différés 0

actifs couRants 69.150 5.521 -65.771 8.900

Actifs détenues en vue de la vente 0

Actifs financiers courants 0

Créances de location-financement 0

Créances commerciales 1.491 1.620 3.112

Créances d’impôt et autres actifs non courants 62.103 725 -61.692 1.136

Trésorerie et équivalntes de trésorerie 943 3.135 4.077

Comptes de régularisation 4.613 41 -4.079 575

total de l’actif 221.620 60.415 -65.771 216.264

total des capitaux pRopRes 93.705 -9.235 84.469

capitaux pRopRes attRibuables aux actionnaiRes de la société mèRe 93.705 -9.324 0 84.381

Capital 68.964 68.964

Primes d’émission 0

Action propres rachetées (-) 0

réserves 22.522 3.081 25.603

résultat 6.653 -9.696 -3.043

impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation extimés intervenant lors de l’aliénation hypothétiques des immeubles de placement -4.434 -2.709 -7.143

Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers 0

ecarts de conversion 0

intéRêts minoRitaiRes 88 88

passif 127.915 69.651 -65.771 131.795

passif non couRants 125.424 1.372 126.796

Provisions 0

dettes financières non courantes 117.395 1.018 118.413

Autres passifs financiers non courants 8.030 8.030

dettes commerciales et autres dettes non courantes 0

Autres passifs non courants 354 354

Passifs d’impôts différés 0

passifs couRants 2.491 68.279 -65.771 4.999

Provisions 0

dettes financières courantes 384 197 581

Autres passifs financiers courants 0

dettes commerciales et autres dettes non courantes 1.272 1.214 2.486

Autres passifs courants 24 65.946 -65.771 198

Passifs d’impôts différés 811 922 1.733

total capitaux pRopRes et passif 221.620 60.415 -65.771 216.264

1 la colonne “elim.” représente les articles d’élémination à cause de l’élémination des comptes-courants entre les sociétes en belgique et en France.

116

bilan consolidé segmenté (x euR 1.000)

31.12.200912 mois be

31.12.200912 mois fR

31.12.2009conso

Résultat locatif net 11.826 4.509 16.334Résultat immobilieR 11.653 4.308 15.962total chaRges immobilieR -730 -72 -802Résultat d’exploitation des immeubles 10.924 4.236 15.160Frais généraux de la société -1.810 -242 -2.052Autres revenus et charges d’exploitation 363 -45 317Résultat d’exploitation avant Résultat suR poRtefeuille 9.476 3.949 13.425résultat sur vente d’immeubles de placement 0résultat sur vente d’autres actifs non financiers 0Variation de la juste valeur des immeubles de placement -7.778 -8.256 -16.033Résultat d’exploitation 1.698 -4.306 -2.608Résultat financieR -5.599 -2.465 -8.064Résultat avant impôt -3.901 -6.771 -10.672impôt -9 0 -9Résultat net -3.910 -6.771 -10.682Résultat net couRant (1) 3.868 1.484 5.352Résultat net couRant (hoRs ias 39) (2) 5.957 1.484 7.441Nombre dactions ayant droit au résultat de la période 3.585Résultat net paR action -2,98Résultat net couRant paR action 0,36Résultat net paR action (hoRs ias 39) 2,08

1 le résultat Net Courant est égal au résultat Net hors l’impact du résultat sur portefeuille (code XVi, code XVii et code XViii du bilan résultat.2 le résultat Net Courant (hors iAs 39) est égal au résultat Net Courant hors l’impact de la variation des instruments de couverture.

Outre la segmentation géographique, la sicaf utilise aussi la segmentation sectorielle de son portefeuille clients pour répartir ainsi le profil de risque. Comme la répartition des risques est très importante pour le moment, la sicaf fait également la distinction entre le marché de la logistique et de l’immobilier semi-industriel dans le portefeuille actuel. mais concernant ces informations sectorielles, le management estime qu’il ne s’agit pas de segments industriels distincts, étant donné que la nature de la prestation de services et la nature des clients ne sont pas matériellement différentes.

gestion des risques financiers

l’exposition aux risques de change, de taux, de liquidités et de crédit peut apparaître dans l’activité normale de l’entreprise montea. la société analyse et réexamine chaque risque et définit les stratégies pour maîtriser l’impact économique sur les prestations de la sicaf. les résultats de ces analyses et les stratégies proposées sont régulièrement revues et approuvées par le Conseil d’administration.


117

Risque lié aux taux d’intérêt

les dettes financières à court et long termes de la sicaf se composent exclusivement de dettes à taux flottant. la sicaf utilise des instruments de couverture financiers du type irs (“intrest rate swaps) pour couvrir le risque lié aux taux d’intérêt. Vous trouverez dans le commentaire 14 un aperçu de la valeur réelle des instruments de couverture. Une hausse ou une baisse de 100 points de base du taux d’intérêt de nos dettes à taux d’intérêt flottant signifierait une baisse de la valeur du marché des instruments de couverture financiers de respectivement eUr 4,98 millions et eUr 5,73 millions. Cette sensibilité n’est pas un élément de caisse et n’aurait pas d’impact sur le résultat courant net, mais bien sur le résultat net.

le 31/12/2009, le risque lié aux taux d’intérêt a été couvert à 94,66 % de sorte qu’une hausse/baisse des taux d’intérêt ait un impact minimal sur le résultat de la sicaf. en cas de hausse ou de baisse de 100 points de base, la charge d’intérêts pour la société n’augmenterait ou ne baisserait que d’eUr 61K.

Risque de crédit

le risque de crédit est le risque de perte financière de la sicaf si un client ou une par-tie adverse ne satisfait pas à ses obligations contractuelles. le management dispose d’une politique de crédit et l’exposition au risque de crédit est gérée en permanence. la solvabilité de chaque nouveau locataire est examinée séparément avant que la sicaf ne propose un bail, compte tenu d’une garantie locative de 3 ou 6 mois. Vous trouverez dans le commentaire 23 un bilan d’échéances au 31 décembre 2009 pour lequel aucune réduction de valeur n’a été intégrée.

Pendant l’année 2009, la sicaf a été exposée à la faillite du groupe iiG qui louait l’ensemble de la surface de bureaux sur le site d’erembodegem. la faillite a été prononcée en mars 2009. les créances non réglées par rapport à ce client ont été entièrement couvertes par la constitution d’une garantie.

Cambrai - France

w

118

Risque de change

le portefeuille immobilier de la sicaf se compose uniquement d’immeubles en belgique et en France et tous les baux sont en euros. la société n’est donc pas exposée à des risques de change.

Risques de liquidités

Vous trouverez dans le commentaire 30 une vue d’ensemble des passifs financiers avec leurs durées respectives. l’entreprise maîtrise ses risques de liquidités en disposant de suffisamment de facilités de crédit disponibles et en harmonisant les recettes et les paiements autant que possible.

transactions entre des entreprises liées

tRansactions entRe des entRepRises liées (x euR 1.000) 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007

la rémunération d’administrateur imputée par le gérant de société montea management NV 470 509 585

Acquisition bâtiment à savigny-le-Têmple envers Affine (1) 73 9.183

C/C montea management NV 114 64 61

C/C Familie de Pauw 43 43 130

loyer garanties par Famille de Pauw 67 139 346

rémunération d. de Pauw et P. snoeck 58

Concerto développement (1) 7.000

banimmo revente bureaux Unilever deal 25.500

total 695 33.386 10.305

1 Pour de plus amples informations, veuillez consulter notre prospectus du 27 septembre 2009.2 société de développement à laquelle montea Comm. VA a acheté le site à Cambrai. Cette transaction est passée pour 100 % via actions à Affine sA.

Affine sA a revendu plus tard cette année, ses actions à banimmo.

le compte courant avec montea management sA contient uniquement les acomptes de montea Comm. VA vis-à-vis de son Gérant, qui est apuré sur une base continue. Aucun intérêt n’est calculé pour des raisons matérielles. Ce sera toutefois le cas à partir de l’exercice 2010.

passif hors bilan

montea a le droit de vendre les 5 % restants des parts de sCi 3r d’ici fin 2012. Ces 5 % appartiennent encore au locataire actuel, debflex sA qui était le précédent propriétaire.

la sCi 3r était bénéficiaire d’un contrat de crédit-bail en date du 25 juillet 1995, lequel, avec ses 2 avenants, relevait du régime siCOmi.

Par principe, les siCOmi sont tenues de réaliser directement leurs opérations de loca-tion ou de crédit-bail au profit des entreprises qui occupent et utilisent effectivement les immeubles loués : elles ne peuvent donc pas insérer dans leurs contrats de clause autorisant le locataire à sous-louer (inst. 28 mai 1970, 4H-11-70, n°12).


119

Par exception, la doctrine administrative a admis que la sous-location de l’immeuble entre deux sociétés faisant partie d’un même groupe ou unies par des liens de filiation au sens de l’article 145 du CGi était permise (instruction précitée).

C’est la raison pour laquelle la participation de la société debFleX dans le capital de la sCi 3r a été maintenue dans un premier temps à 10 %, jusqu’à la levée d’option d’achat de l’immeuble.

Par ailleurs, le maintien des subventions consenties au titre du financement de l’immeuble par la drire de PiCArdie a été subordonné au maintien d’une participa-tion de debFleX au capital de la sCi 3r à concurrence de 5 % (courrier de la drire en date du 13 août 2007).

en conséquence des éléments ci-dessus rappelés, la participation de debFleX au capital de la sCi 3 r a donc été ramenée de 10 à 5 %.

autres obligations importantes

Jusqu’à présent, aucun contrat important ne s’inscrivant pas dans l’activité normale de la sicaf, dont le groupe montea fait partie, n’a encore été conclu.


120

Alost - belgique

121

COmPTes ANNUels sTATUTAires AU 31 déCembre 2009

122

comptes annuels statutaiRes en schéma abRégé de montea comm. va au 31 décembRe 2009

Conformément à l’article 105 du Code des sociétés, les comptes annuels de montea Comm. VA sont présentés selon le schéma abrégé.

bilan au 31 décembre 2009 (en milliers d’euros)

bilan (x euR 1.000)

ifRs - 31.12.2009 12 mois

ifRs - 31.12.2008 12 mois

ifRs - 31.12.2007 15 mois

actif

actif non couRants 172.842 183.716 130.227

A. Goodwill

b. immobilisations incorporelles 107 107 9

C. immeubles de placement (incl. développements de projet) 159.255 164.539 123.330

e. Autres immobilisations corporelles 237 226 59

F. Actifs financiers non courants 13.242 18.843 5.977

G. Créances de location-financement

H. Créances commerciales et autres actifs non courants 1 1 852

i. Actifs d’impôts différés

actifs couRants 41.119 38.172 12.016

A. Actifs détenus en vue de la vente 0 1.008

b. Actifs financiers courants

C. Créances de location-financement

d. Créances commerciales 1.825 3.972 748

e. Créances fiscales et autres actifs courants 37.599 31.785 8.641

F. Trésorerie et équivalents de trésorerie 1.154 2.163 1.506

G. Comptes de régularisation 540 252 113

total de l’actif 213.961 221.888 142.264


123

bilan (x euR 1.000)

ifRs - 31.12.2009 12 mois

ifRs - 31.12.2008 12 mois

ifRs - 31.12.2007 15 mois

passif


A. Capital 68.964 84.352 62.380

b. Primes d’émission 0

C. Actions propres rachetées (-)

d. réserves 22.898 30.437 18.125

e. résultat -3.195 -7.915 11.982

F. impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement (-) -4.434 -4.480 -3.812

G. Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers 0

H. ecarts de conversion 0

passif 129.727 119.494 53.589

passif non couRants 126.360 53.591 17.577

A. Provisions

b. dettes financières non courantes 118.330 47.651 17.577

a. etablissement de crédit 113.859 42.599 17.577

b. location-financement 4.471 5.052

c. Autres

C. Autres passifs financiers non courants 8.030 5.940

d. dettes commerciales et autres dettes non courants 0

e. Autres passifs non courants 0

F. Passif d’impôts différés 0

a. exit tax

b. Autres


A. Prévisions

b. dettes financières courantes 581 55.730 32.656

a. etablissement de crédit 55.180 32.650

b. location-financement 581 550 6

c. Autres

C. Autres passifs financiers courants 0

d. dettes commerciales et autres dettes courants 1.520 6.936 2.863

a. exit tax 0 5.233 1.152

b. Autres 1.520 1.703 1.711

e. Autres passifs courants 365 442 11

F. Comptes de régularisation 901 2.795 482

total des captitaux pRopRes et du passif 213.961 221.888 142.264

124

compte de résultats au 31 décembre 2009 (en milliers d’euros)

compte de Résultat (x euR 1.000)

ifRs - 31.12.2009 12 mois

ifRs - 31.12.2008 12 mois

ifRs - 31.12.2007 15 mois

i. revenus locatifs (+) 12.523 11.826 10.169

ii. reprise de loyer cédés et escomptés (+)

iii. Charges relatives à la location (±) -153 0

Résultat locatif net 12.370 11.826 10.169

iV. récupération de charges immobilières (+)

V. récuperation de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) 1.678 1.166 703

Vi. Frais incombant aux locataires et assumés par le proprétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme de bail (-) 0 0 -2

Vii. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) -1.847 -1.279 -721

Viii. Autres recettes et dépenses relatives à la location (±) 0 0 -17

Résultat immobilieR 12.201 11.713 10.132

iX. Frais techniques (-) -199 -330 -340

X. Frais commerciaux (-) -76 -76 -36

Xi. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) 0 -2 -74

Xii. Frais de gestion immobilière (-) -376 -213 -416

Xiii. Autres charges immobilières (-) -116 -77 -98

chaRges immobilièRes -768 -697 -962

Résultat d’exploitation des immeubles 11.433 11.016 9.170

XiV. Frais généraux de la société (-) -1.806 -1.876 -1.477

XV. Autres revenus et charges d’exploitation (±) 441 349 142

Résultat d’exploitation avant Résultat suR poRtefeuille 10.068 9.490 7.834

XVi. résultat sur vente d’immeubles de placement (±) 0 636

XVii. reésultat sur vente d’autres actifs ou financiers (±)

XViii. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (±) -14.115 -9.189 7.079

Résultat d’exploitation -4.047 936 14.913

XiX. revenus financiers (+) 1.741 1.814 1.520

XX. Charges d’intérêts (-) -6.250 -3.826 -2.006

XXi. Autres charges financières (-) -2.102 -6.811 -17

Résultat financieR -6.611 -8.823 -503

Résultat avant impôt -10.658 -7.888 14.410

XXii. impôts des sociétés (-) -9 -28 -9

XXiii. exit tax (-)

impôt -9 -28 -9

Résultat net -10.668 -7.915 14.401

Nombre d’actions ayant droit au résultat de la période 3.585 3.585 2.856

Résultat net couRant paR action en euRo -2,98 -2,21 5,04

affectations et prélèvements au 31 décembre 2009 (en milliers d’euros)

affectation et pRélèvement (x euR 1.000)

ifRs - 31.12.2009 12 mois

ifRs - 31.12.2008 12 mois

ifRs - 31.12.2007 15 mois

Résultat net -10.668 -7.915 14.401

distribution des dividendes -2.419

bénéfice a affecteR -10.668 -7.915 11.982


125

pRoposition d’affectation (x euR 1.000) ifRs - 31.12.2009 ifRs - 31.12.2008 ifRs - 31.12.2007

a. bénéfice (peRte) à affecteR -18.583 -7.915 11.982

bénéfice (perte) de l’exercice à affecter -10.668 -7.915 11.982

bénéfice (perte) reportée -7.915

b. pRélèvement suR les capitaux pRopRes 22.881 7.493 0

sur les réserves / résultat 7.493 7.493

sur le capital 15.388

c. incoRpoRation aux capitaux pRopRes 0 0 7.279

aux réserves 7.279

d. bénéfice (peRte) à RepoRteR -3.195 -7.915 0

bénéfice (perte) à reporter -3.195 -7.915

e. bénéfice à distRibueR 7.493 7.493 4.703

rémunération du capital 7.493 7.493 4.703

le dividende distribué en 2009, mentionné sous la rubrique b., correspond à un dividende brut d’eUr 2,09 par action pour l’exercice 2008.

obligation de distribution au 31 décembre 2009 (en milliers d’euros)

obligation de distRibution (x euR 1.000)

ifRs - 31.12.2009 12 mois

ifRs - 31.12.2008 12 mois

ifRs - 31.12.2007 15 mois

Résultat net -10.682 -7.756 14.401

+ amortissements 111 44 34

+ réduction de valeur 153 7 12

± autres éléments non monétaires 2.089 6.792 -851

± résultat sur vente des biens immobiliers 0 -636

± variation de la juste valeur des biens immobiliers 16.033 10.046 -5.629

Résultat coRRigé 7.706 8.497 7.967

Obligations distribuables 0 636

Résultat 7.706 9.133 7.967

distRibution : Résultat x 80 % 6.165 7.306 6.373

dont distribué sous forme d’un dividende intérimaire -2.419

dividende minimal à distRibueR 6.165 7.306 3.954

Compte tenu du résultat net négatif, la sicaf n’est pas obligée de procéder au versement d’un dividende. Par contre, la sicaf immobilière procédera bien au versement d’un dividende comme le résultat courant net est positif. la différence avec le résultat net s’explique entièrement par des éléments hors caisse comme la variation dans la valeur réelle de l’immobilier et la variation de la valorisation des instruments de couverture pour le risque lié aux taux d’intérêt selon iAs 39.

montea reste bien sûr sujette au Code des sociétés. les réserves distribuables de la sicaf, selon l’art. 617 du Code des sociétés (à savoir les réserves que la loi ou les statuts n’interdisent pas de verser) s’élèvent à eUr 15.238K à la fin de l’exercice. Ces réserves constituent la marge pour sécuriser le dividende de l’année 2009, qui sera proposé à l’assemblée générale des actionnaires.

1 Ce montant est calculé comme suit : réserves totales (eUr 22.898K) - réserve indisponible (eUr 1K) - réserve légale (eUr 30K) + résultat (eUr-3.195K) + impact à la juste valeur de droits de mutation estimés (eUr -4.434K).

PArTie

meer - belgique

dOCUmeNTs PermANeNTs

130

la sicaf immobilièRe (sicafi) en belgique

la sicaf immobilière (société d’inves-tissement immobilière à capital fixe - sicafi), établie conformément à la loi du 4 décembre 1990, permet la création en belgique d’organismes de place-ment immobilier, tels qu’ils existent dans de nombreux pays : real estate investments Trusts (reiTs) aux états-Unis, Fiscale beleggingsinstellingen (Fbi) aux Pays-bas, G-reiT en Allemagne, sociétés d’investissements immobiliers Cotées (siiC) en France et UK-reiT au royaume-Uni. en belgique, le cadre légal des sicafis existe depuis 1990, bien que les droits et obligations de cet instrument de placement n’aient été définis concrètement qu’en 1995. Cet instrument de placement a été créé par les pouvoirs publics en vue de permettre aux investisseurs particuliers d’accéder eux aussi au marché pro-fessionnel de l’immobilier et d’investir dans des projets immobiliers aupara-vant réservés aux seuls investisseurs institutionnels. Ce statut a fait l’objet d’un Arrêté royal d’application daté du 10 avril 1995, modifié pour la dernière fois par l’Arrêté royal du 21 juin 2006. la loi du 23 décembre 1994 a réglé les aspects fiscaux de l’agrément pour les sociétés existantes.

les principales caractéristiques de la sicafi sont les suivantes :

société à capital fixe et à nombre de •parts fixe ;cotation boursière ;•activité limitée aux placements •immobiliers ; accessoirement, la société peut placer ses actifs en valeurs mobilières ;diversification du risque : maximum •20 % du patrimoine investi dans un seul immeuble ;endettement limité à 65 % de l’actif •sur la base de la valeur de marché ; l’octroi de sûretés et d’hypothèques est limité à 40 % du total des actifs et à 75 % d’un immeuble individuel ;règles très strictes en matière de •conflits d’intérêts ;évaluation régulière du patrimoine par •un expert immobilier indépendant ;comptabilisation des immeubles à leur •valeur réelle ; pas d’amortissements ;les résultats (revenus locatifs et •plus-values de réalisation diminués des dépenses d’exploitation et des charges financières) sont exonérés d’impôt des sociétés au niveau de la sicafi (mais non de ses filiales), mais sujets à l’impôt sur les dépenses rejetées et les avantages anormaux et bénévoles ;au moins 80 % du montant du •résultat corrigé(1) et des plus-values nettes sur la vente d’immobilier qui ne sont pas exonérés de l’obligation de distribution doit obligatoirement être distribué ;

l’éventuelle diminution de l’endette-•ment au cours de l’exercice peut toutefois être soustraite du montant à distribuer obligatoirement ;précompte mobilier de 15 %, libéra-•toire pour les personnes physiques résidant en belgique ;

les sociétés qui demandent leur agré-ment comme sicafi ou qui fusionnent avec une sicafi sont soumises à un impôt (taxe de sortie), assimilé à un impôt de liquidation, sur les plus-values latentes nettes et sur les réserves immunisées au taux de 16,5 % (majoré de 3 % de cotisation complémentaire de crise, soit au total 16,995 %).


1 Calculé sur la base du schéma mentionné dans le chapitre b de l’annexe à l’Arrêté royal du 21 juin 2006.

131

la société d’investissements immobilieRs cotées (sic) en fRance

montea est également une siiC (sociétés d’investissements immobiliers Cotées) en France et est également cotée sur le deuxième marché d’euro-next Paris, sa deuxième cotation après euronext bruxelles. en France, montea a opté en 2007 pour le statut de siiC, afin de pouvoir bénéficier dans ce pays également des avantages fiscaux liés au statut de sicafi. les caractéristiques fiscales de la sicafi et de la siiC sont assez similaires : elles sont par exemple toutes deux exemptées de l’impôt des sociétés sur les recettes annuelles et sur les plus-values réalisées.

en revanche, les bénéfices liés à des activités autres que la mise en location ou la vente de biens immobiliers sont quant à eux bel et bien soumis à l’impôt des sociétés. lors du passage au statut de sicafi ou de siiC, un impôt libératoire unique appelé taxe “exit” est acquitté par la société. il est calculé sur la base de la différence entre la valeur d’inves-tissement du portefeuille et la valeur comptable fiscale de l’immobilier. la taxe exit applicable aux siiC a été fixée à 16,5 %. le paiement de la taxe exit pour les siiC s’échelonne sur quatre ans, avec le versement d’une première tranche de 15 % au terme de la première année. en belgique, 80 % au moins du résultat opérationnel doit être distribué. en France, ce pourcentage s’élève à 85 %, mais après déduction des amortisse-ments. en revanche, les dispositions relatives à la distribution des plus-values réalisées sur les cessions de biens im-mobiliers diffèrent considérablement. en belgique, elles doivent être distribuées à raison de 80 % minimum si le bénéfice n’est pas réinvesti. Pour les siiC, par contre, 50 % au moins du bénéfice doit être distribué à la fin de l’année suivant celle où il a été réalisé. Pour les siiC

toujours, les dividendes des filiales exemptées de l’impôt des sociétés doivent être intégralement distribués l’année de leur perception. en ce qui concerne la structure de l’actionnariat, le “free float”, c’est-à-dire le nombre d’actions non détenues de manière fixe, des sicafi doit atteindre au minimum 30 %. en France, il doit être de 40 %. les siiC ne sont pas soumises à un taux d’endettement maximal. Pour les sicafi, le taux d’endettement maximal, précédemment fixé à 50 %, a été relevé à 65 % par l’Arrêté royal du 21 juin 2006.

statuts

ACTE CONSTITUTIF :la société a été constituée par acte passé devant maître eric loncin, notaire à Puurs, le 26 février 1977, publié en annexe au moniteur belge du 16 mars de la même année, sous le numéro 836-1.

ACTES MODIFICATIFS :procès-verbaux dressés par le notaire •François De Clippel, à Termonde, le 1er octobre 2006, modifiant notamment l’objet, la conversion de la société en une société en commandite par actions avec statut de sicaf, et portant fusions conditionnelles avec différentes sociétés et augmentations de capital par apports en nature, publiés en annexe au moniteur belge du 24 octobre 2006 sous les numéros 20061024/0162795-0162796-0162797-0162798-0162799-0162800-0162801-0162802-0162803, actes qui ont été validés par acte du 17 octobre 2006, publié en annexe au moniteur belge du 6 décembre de la même année, sous le numéro 20061206-0182828.procès-verbal passé devant le notai-•re François De Clippel, à Termonde, le 19 décembre 2007, dont un extrait a été publié en annexe au moniteur belge du 18 janvier 2008, sous le numéro 08011153.procès-verbal dressé par le notaire •

Vincent Vroninks, notaire associé à ixelles, le 25 mars 2008, portant aug-mentation de capital en conséquence de la scission partielle de la société “Unilever belgium”, dont un extrait a été publié en annexe au moniteur belge du 9 avril de la même année, sous le numéro 08052478. procès-verbal dressé par le notaire •Nicolas Moyersoen, notaire à Alost, substituant son confrère Vincent Vroninks, notaire à ixelles, territo-rialement empêché, le 17 novembre 2008, portant modifications des statuts, dont un extrait a été publié en annexe au moniteur belge du onze décembre suivant, sous le numéro 08191881. (rép 08/1328²)procès-verbal dressé par le notaire •Nicolas Moyersoen, notaire à Alost, substituant son confrère Vincent Vroninks, notaire à ixelles, territoria-lement empêché le 31 décembre 2009, portant modifications des statuts.

Cette liste a été arrêtée après la rédaction du texte des statuts coordon-nés suite au procès-verbal, dressé par maître Nicolas moyersoen, susmen-tionné, le 31 décembre 2009.

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CHAPITRE I – DÉNOMINATION – DURÉE – SIÈGE – OBJET

ARTICLE 1. DÉNOMINATIONla société a la forme d’une société en Commandite par Actions.elle porte le nom de “montea”.elle est soumise au régime légal des sociétés d’investissement à capital fixe, appelées “sicaf”, prévu par la loi du vingt juillet deux mille quatre, relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d’investissement.la raison sociale de la sicaf et l’ensemble des documents qu’elle génère (en ce compris tous les actes et factures) comportent la mention “société d’investissement à capital fixe publique de droit belge” ou “sicaf immobilière de droit belge” ou sont immédiatement suivis de ces mots.la société a opté pour la catégorie de placements visés à l’article 7, paragraphe 1, al. 5° de la loi du vingt juillet deux mille quatre relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d’investissement (biens immobiliers).la société fait un appel public à l’épargne au sens de l’article 438, alinéa 1, du Code des sociétés.la société est soumise aux dispositions de la loi du vingt juillet deux mille quatre relative à certai-nes formes de gestion collective de portefeuilles d’investissement, ainsi que de l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq, tel que modifié par l’Arrêté royal du dix juin deux mille un relatif aux sicafs immobilières et par l’Arrêté royal du vingt et un juin deux mille six relatif à la comptabi-lité, aux comptes annuels et aux comptes annuels consolidés des sicafs immobilières publiques, et modifiant l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq relatif aux sicafs immobilières.

ARTICLE 2. DURÉEla durée de la société est illimitée. elle peut être dissoute par une décision de l’assemblée générale délibérant conformément aux conditions et aux formes requises pour une modification des statuts.la société ne sera pas dissoute par le licenciement, l’éviction, la révocation, le rachat, la déclaration d’incapacité, l’empêchement, la dissolution ou la faillite de la société gestionnaire.

ARTICLE 3. SIÈGEla société est établie au 9320 erembodegem, Ninovesteenweg, 198.le siège peut être déplacé en belgique sans modification des statuts par décision du Gérant, moyennant le respect de la législation linguistique.la société peut, par simple décision du gérant, ouvrir des succursales ou des agences à la fois en belgique et/ou à l’étranger.en cas de survenance ou de possibilité de survenance d’événements extraordinaires de nature politique, militaire, économique ou sociale, susceptibles d’entraver le fonctionnement normal du siège social ou la communication souple du siège avec l’étranger, le siège de la société pourra alors être transféré provisoirement en belgique ou à l’étranger par simple décision du gérant, jusqu’à l’extinction complète des circonstances anormales en question.

Cette mesure provisoire n’aura toutefois aucune conséquence sur la nationalité de la société qui, nonobstant ce déplacement provisoire du siège de la société, restera belge.

ARTICLE 4. OBJETla société a pour objet exclusif le placement collectif en biens immobiliers des moyens finan-ciers émanant du public comme prévu à l’article 7 paragraphe 1, al 5° de la loi du vingt juillet deux mille quatre relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d’investissement.Par biens immobiliers on entend :

les biens immobiliers tels que définis aux 1. articles 517 et suivants du Code civil et les droits réels sur les biens immobiliers ;les actions avec droit de vote émises par des 2. sociétés immobilières liées ;des droits d’option sur des biens immobiliers ;3. des droits de participation dans d’autres institu-4. tions de placement immobilier qui sont inscrites sur la liste visée à l’article 31 de la loi du vingt juillet deux mille quatre relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d’investissement ; des certificats immobiliers tels que décrits à l’article 5, § 4 de la loi du seize juin deux mille six sur les offres publiques d’instruments de placement et aux admissions d’instruments de placement à la négociation sur des marchés réglementés ;des droits découlant de contrats par lesquels la 5. société se voit accorder un ou plusieurs biens en leasing immobilier ;ainsi que tous les autres biens, actions ou droits 6. qui seront définis en tant que biens immobiliers par arrêté royal pris en exécution de la loi du vingt juillet deux mille quatre relative à certaines formes de placement collectif de portefeuilles d’investissement.

dans les limites de la politique de gestion telle que décrite à l’article 5 des statuts et conformément à la législation applicable aux sicaf immobilières, la société pourra s’engager dans :

l’achat, la transformation, la construction, •l’aménagement, la location, la sous-location, la gestion, l’échange, la vente, le lotissement, la reprise sous le régime de la copropriété de biens immobiliers tels que décrits ci-dessus, l’octroi de droits de superficie, d’usufruit, de fermage ;l’acquisition et le prêt de valeurs sans préjudice •de l’application de l’article 51 de l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq relatif aux sicaf immobilières ;prendre des biens immobiliers en leasing avec •ou sans option d’achat conformément à l’article 46 de l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq relatif aux sicaf immobilières ; età titre complémentaire, donner en leasing des •biens immeubles, avec ou sans option d’achat, conformément à l’article 47 de l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq concernant les sicafs immobilières ;la société ne peut intervenir qu’occasion-•nellement en tant que promoteur immobilier, comme défini aux articles 2 et 48 de l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq.

la société peut aussi, en conformité avec la légis-lation applicable relative aux sicafs immobilières :

à titre additionnel ou à titre temporaire, investir •dans des valeurs autres que des biens immobi-liers et conserver des liquidités conformément à l’article 41 de l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq relatif aux sicaf immobilières.

la détention de valeurs mobilières doit être compatible avec la poursuite à court et moyen terme de la politique de gestion telle que décrite à l’article 5 des statuts.

les titres doivent être admis à la cote d’une bourse des valeurs mobilières d’un etat membre de l’Union européenne ou être négociés sur un marché de l’Union européenne réglementé, fonctionnant régulièrement, agréé et accessible au public. les liquidités peuvent être conservées dans toutes les devises sous forme de dépôts à vue, ou à terme ou par tout instrument du marché financier, permettant une mobilisation aisée ;

accorder des hypothèques ou d’autres sûretés •ou garanties dans le cadre du financement de biens immobiliers conformément à l’article 53 de l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq relatif aux sicaf immobilières ;accorder des crédits et se porter caution au •bénéfice d’une filiale de la société, comme visé à l’article 49 de l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq relatif aux sicafs immobilières.

la société peut acquérir, donner ou prendre en location, céder ou échanger tous les biens mobiliers, matériaux et accessoires et plus généralement effectuer toutes les opérations commerciales et financières qui présentent directement ou indirectement un lien avec son objet et l’exploitation de tous les droits intellectuels et propriétés commerciales y afférents.Pour autant que compatible avec le statut de sicafs immobilières, la société peut, par voie d’apport en espèces ou en nature, de fusion, de scission partielle ou complète, de souscription, de participation, d’intervention financière ou de toute autre manière, prendre une participation dans toute société ou entreprise existante ou à constituer en belgique ou à l’étranger, dont l’objet social est similaire au sien ou de nature à favoriser l’exercice de son propre objet.Toute modification de l’objet de la société nécessite l’approbation préalable de la Commission bancaire, financière et des assurances.

ARTICLE 5. POLITIQUE DE GESTIONle placement collectif dans des biens immobiliers par le biais de capitaux réunis par un appel public à l’épargne en belgique ou à l’étranger, sera effectué, conformément à l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq, comme suit :la société poursuit la constitution d’un portefeuille immobilier diversifié de placements dans des projets de haute qualité sur la base des critères suivants :

principalement : des bâtiments et/ou terrains •semi-industriels et industriels de haute qua-lité, destinés à la fabrication, à des activités


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d’industrie légère, à la distribution, au stockage et autres fonctions logistiques, situés dans des endroits de premier ordre en belgique et dans les pays avoisinants ;subsidiairement : des immeubles résidentiels, •commerciaux et de bureaux de haute qualité géographiquement situés aux quatre coins de la belgique et dans les pays avoisinants ;en dernier ordre, la société vise une bonne •diversification des risques par une dissémination géographique dans toute l’Union européenne en mettant l’accent sur la belgique et les pays avoisinants et les zones de développement qui en feront partie à l’avenir ; un étalement des productions ; une multiplicité d’immeubles et de locataires.

la société peut accomplir cet objet en menant une politique ciblée d’acquisitions et de ventes, en réalisant ses propres développements, rénovations et agrandissements, en concluant, en tant que bailleur, des locations à long et/ou à court terme avec des locataires réputés solvables ; elle peut se charger de la gestion de ces immeubles elle-même ou par l’intermédiaire de tiers.Pour le financement de cette politique, la société peut faire appel au financement externe au sens le plus large du terme et dans le cadre de la loi, accorder ou non à cette fin les garanties, privilèges et sûretés nécessaires, procéder à l’émission de nouvelles actions, obligations ou autres titres de créance convertibles ou non, avec bon de sous-cription, subordonnés, ou autres.les placements en valeurs mobilières sont réalisés conformément aux critères fixés dans les articles 56 et 57 de l’Arrêté royal du quatre mars mil neuf cent nonante et un relatif à certains organismes de placement collectif.

CHAPITRE II – CAPITAL – ACTIONS

ARTICLE 6. CAPITALle capital de la société s’élève à soixante-huit millions neuf cent soixante-quatre mille trois cent soixante-deux euros et trente-trois cents (68 964 362,33 eUr), répartis en trois millions cinq cent quatre-vingt-cinq mille trois cent cinquante-quatre (3.585.354) actions sans mention de valeur, représentant chacune la un / trois millions huit cent quatre-vingt-cinq mille trois cent cinquante-quatrième (1/3 585e) partie du capital. Toutes les actions sont entièrement libérées.

ARTICLE 7. CAPITAL AUTORISÉle gérant a le droit d’augmenter le capital social aux dates et aux conditions qu’il aura fixées, en une seule ou plusieurs fois, à concurrence de soixante-deux millions d’euros (62.000.0000,00 eUr).Ce mandat est valable pour une durée de cinq ans à partir de la publication du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du premier octobre deux mille six. il est renouvelable.Cette (ces) augmentation(s) de capital peut (peu-vent) être réalisée(s) par voie de souscription en espèces, d’apport en nature ou de conversion de réserves conformément aux règles prescrites par le Code des sociétés, l’article 11 de l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq relatif aux

sicaf immobilières, tel que modifié par l’Arrêté royal du dix juin deux mille un relatif aux sicaf immobilières et par l’Arrêté royal du vingt et un juin deux mille six et les présents statuts. le cas échéant, les primes d’émission, dans le cas d’une augmentation de capital décidée par le gérant, après imputation éventuelle des frais, devront être placées par le gérant sur un compte indisponible qui constituera, sur le même pied que le capital, la garantie des tiers, et qui ne pourra en aucun cas être débité ou supprimé si ce n’est sur décision de l’assemblée générale prenant sa décision conformément aux dispositions de l’article 612 du Code des sociétés, sauf conversion en capital comme prévu ci-dessus.

ARTICLE 8. NATURE DES ACTIONSles actions de la société sont au porteur, nomina-tives ou dématérialisées, au choix de l’actionnaire, étant entendu que la société ne peut plus émettre d’actions au porteur à partir du premier janvier deux mille huit. À partir du premier janvier deux mille quatorze, toutes les actions seront nominati-ves ou dématérialisées, au choix de l’actionnaire.dans les délais imposés par la loi du quatorze décembre deux mille cinq portant suppression des titres au porteur, les actionnaires peuvent deman-der, à tout moment et à leur frais, la conversion des actions au porteur en actions nominatives ou en actions dématérialisées. les actionnaires peuvent également demander à tout moment par écrit la conversion des actions nominatives en actions dématérialisées, ou inversement.Conformément à la loi du quatorze décembre deux mille cinq portant suppression des titres au porteur, les actions qui n’ont pas encore été automatiquement converties au premier janvier deux mille quatorze en actions dématérialisées ou dont la conversion en actions nominatives n’a pas encore été demandée à cette date sont automa-tiquement converties en actions dématérialisées. Ces actions seront comptabilisées sur un compte-titres au nom de la société, sans que la société en acquiert la qualité de propriétaire. l’exercice des droits liés à ces actions est suspendu jusqu’à ce que l’actionnaire en demande la conversion et que les actions soient inscrites à son nom dans le registre des actions nominatives ou sur un compte-titres détenu par la société, un teneur de compte agréé ou un organisme de liquidation.Une action dématérialisée est représentée par une comptabilisation sur compte, au nom du propriétaire ou du détenteur, auprès d’un teneur de compte agréé ou d’un organisme de liquidation et est transférée par virement de compte à compte. le nombre d’actions dématérialisées en circulation à tout moment est inscrit dans le registre des actions nominatives au nom de l’organisme de liquidation.Conformément à l’article 8 § 2, 4° de la loi du vingt juillet deux mille quatre relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d’investissement, différentes catégories d’actions sont mises en place.les titres qui étaient au porteur sont déjà émis et sont sur un compte-titres existent sous forme dématérialisée à la suite de la conversion de plein droit prévue par l’article 5 de la loi du quatorze

décembre deux mille cinq portant suppression des titres au porteur. les autres titres au porteur seront automatiquement convertis sous forme dématéria-lisée par leur inscription sur un compte-titres.les porteurs d’actions imprimées au porteur qui présentent ces actions à une institution finan-cière afin d’obtenir le paiement de leur dividende doivent au préalable demander l’inscription de leurs actions sur un compte-titres. Tant que cette inscription sur un compte-titres n’est pas demandée, le paiement du dividende lié à actions sera suspendu.

ARTICLE 9. RACHAT DE SES PROPRES ACTIONSla société peut acheter ses propres actions 1. entièrement libérées en espèces et les tenir en gage en vertu d’une décision de l’assemblée générale conformément aux dispositions du Code des sociétés. la même assemblée peut déterminer les conditions d’aliénation de ces actions.le gérant statutaire est autorisé à acquérir des 2. titres dont question sous 1 si cette acquisition est nécessaire afin de garantir la société contre un préjudice sérieux et imminent. la présente autorisation est valable trois ans à partir de la date de publication du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du dix neuf décembre deux mille sept et est renouvelable pour une même période.les conditions de l’aliénation de titres acquis par 3. la société sont fixées, selon le cas, conformément à l’article 622, paragraphe 2, du Code des sociétés, par l’assemblée générale ou par le gérant. la société devra par ailleurs se conformer aux règles prescrites en cas d’émission publique d’actions de la société prévues à l’article 75 de la loi du vingt juillet deux mille quatre relative à certaines formes de gestion collective et aux articles 28 et suivants de l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq relatif aux sicafs immobilières, tel que modifié par l’Arrêté royal du dix juin deux mille un relatif aux sicafs immobilières et par l’Arrêté royal du vingt et un juin deux mille six.l’assemblée générale extraordinaire du dix-sept 4. novembre deux mille huit a décidé d’autoriser le gérant statutaire à racheter des actions propres de la société par le biais de l’achat ou de l’échange en vertu des conditions de l’ar-ticle 620 du Code des sociétés et dans limites suivantes :l’acquisition ne peut porter que sur maximum •trois cent cinquante-huit mille cinq cent trente-quatre (358.534) actions ;elle n’est valable pour un délai maximum de •dix-huit (18) mois à compter de la décision de l’assemblée générale ;l’achat ne peut avoir lieu qu’à un prix qui ne peut •être inférieur à quinze euros (15,00 €) ni supé-rieur à cinquante euros (50,00 €) par action ;les conditions et les limites déterminés dans •l’article précité visent aussi aux actions acquises par une filiale au sens de l’article 627 du Code des sociétés, ainsi que celles qui sont acquises par une personne qui intervient en son nom mais pour le compte de cette filiale ou de la société.

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Cette procuration données au gérant statutaire pour l’achat d’actions propres pour la couverture de la mise en place d’un plan d’options sur titres pour le personnel de la société commanditaire sur actions mONTeA et les administrateurs et collabo-rateurs du gérant statutaire, la société anonyme mONTeA mANAGemeNT et visant d’autres fins.

ARTICLE 10. MODIFICATION DU CAPITALsans préjudice de la faculté d’affectation du capital autorisé par décision du gérant statutaire, une décision d’augmenter ou de diminuer le capital émis peut uniquement être prise par une assemblée générale extraordinaire se tenant en présence d’un notaire et moyennant l’accord du gérant statutaire.la société devra en outre se conformer aux règles prescrites en cas d’émission publique d’actions de la société, prévues par l’article 75 de la loi du vingt juillet deux mille quatre et les articles 28 et suivants de l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq relatif aux sicafs immobilières, tels que modifié par l’Arrêté royal du dix juin deux mille un relatif aux sicafs immobilières et par l’Arrêté royal du vingt et un juin deux mille six.Par ailleurs, en vertu de l’article nos, paragraphe 2 de l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq relatif aux sicafs immobilières, tel que modifié par l’Arrêté royal du dix juin deux mille un relatif aux sicafs immobilières et par l’Arrêté royal du vingt et un juin deux mille six, les conditions suivantes doivent être remplies :

l’identité de celui qui effectue l’apport doit être 1. indiquée dans les rapports prévus à l’article 602 du Code des sociétés ainsi que dans la convocation à l’assemblée générale qui sera appelée à se pro-noncer concernant l’augmentation de capital ;le prix d’émission ne peut être inférieur au cours 2. moyen des trente jours ayant précédé l’apport ;le rapport visé au point 1 ci-dessus doit éga-3. lement préciser la répercussion de l’apport proposé sur la situation des anciens actionnaires et plus particulièrement en ce qui concerne leur quote-part dans le bénéfice et dans le capital.

Conformément à l’article 11, paragraphe 1 de l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq relatif aux sicafs immobilières, tel que modifié par l’Arrêté royal du dix juin deux mille un relatif aux sicafs immobilières et par l’Arrêté royal du vingt et un juin deux mille six, il n’est pas possible de déroger au droit de préférence des actionnaires prévu aux articles 592 et 593 du Code des sociétés en cas d’apport en espèces.

ARTICLE 11. ASSOCIES GÉRANTS ET COMMANDITAIRESl’associé gérant, qui est le gérant statutaire, est responsable solidairement et de façon illimitée, de tous les engagements de la société. l’associé gérant est nommé dans le présent acte. les associés commanditaires sont uniquement res-ponsables des dettes et des pertes de la société à concurrence de leur apport, à condition qu’ils ne posent pas le moindre acte d’administration.

ARTICLE 12. TRANSPARENCEToute personne qui acquiert dans la société des titres donnant directement ou indirectement droit

au vote est tenue d’informer cette dernière ainsi que la Commission bancaire, financière et des assurances du nombre de titres en sa possession, si les droits de vote liés à ces titres dépassent activement ou passivement 3 % du total des droits de vote liés aux titres de la société.Cette notification est également obligatoire en cas de transfert direct ou indirect de titres donnant droit au vote, lorsqu’il en résulte que les droits de vote chutent en dessous d’un des seuils susmentionnés.les prescriptions des articles 6 au 17 de la loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations importantes dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé s’appliquent au quota susmentionné.Cette disposition s’applique indépendamment de l’obligation de notification lorsque les seuils légaux de 5 %, 10 %, 15 %, etc., chaque fois par tranche de 5 points de pourcentage, sont atteints ou lorsqu’on passe sous ces seuils.

CHAPITRE III – ADMINISTRATION ET REPRÉSENTATION

ARTICLE 13. NOMINATION – RÉVOCATION/DÉMISSION – POSTE VACANT

la société est gérée par un gérant qui a la qualité 1. d’un associé gérant. est désignée en qualité de gérant pour une première durée limitée de dix (10) ans débutant le premier octobre deux mille six : la société anonyme “montea management”, dont le siège est établi à 9320 erembodegem, Ninovesteenweg 198, inscrite au registre des personnes morales à Termonde et ayant pour numéro d’entreprise 0882.872.026 qui déclare accepter ce mandat et indique que rien ne s’y oppose. le gérant statutaire est nommé par une assemblée générale extraordinaire, en présence d’un notaire et moyennant le respect des exigen-ces imposées en matière de modification des statuts. si le gérant statutaire est une personne juridique, il sera représenté pour l’exécution de son mandat de gestion au nom et pour le compte de la société, par un représentant permanent conformément à l’article 61 § 2 du Code des sociétés.le gérant statutaire peut à tout moment remet-2. tre lui-même sa démission. le mandat de gérant peut uniquement être révoqué par une décision judiciaire sur une requête déposée en ce sens par l’assemblée générale sur la base de motifs légaux. l’assemblée générale doit prendre une décision en ce sens, le gérant statutaire n’ayant alors pas le droit de prendre part au vote. le gérant continue de remplir sa fonction jusqu’à ce que sa révocation ait été prononcée par une décision judiciaire passée en force de chose jugée. le gérant statutaire doit être organisé de manière à ce qu’au sein de son conseil d’admi-nistration, au moins deux personnes physiques exercent collégialement la surveillance de son ou de ses délégués à la gestion journalière en ce qui concerne les opérations qui concernent la société. les membres des organes de gestion et de la gestion journalière du gérant, doivent disposer de fiabilité professionnelle requise et

de l’expérience nécessaire comme indiqué à l’article 4, paragraphe 1, 4° de l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq et ne peu-vent pas ressortir des dispositions dont question à l’article 39 de la loi du vingt juillet deux mille quatre relatif à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d’investissement.Après sa démission, le gérant est tenu de 3. poursuivre son mandat jusqu’à ce qu’il puisse raisonnablement être pourvu à son remplace-ment. dans ce cas, l’assemblée générale se réunira endéans un mois afin de procéder à la nomination permanente d’un nouveau gérant.le décès, l’interdiction, la dissolution, la faillite, 4. la démission, la révocation par décision judi-ciaire du gérant pour quelque raison que ce soit ou la vacance du mandat de gérant de quelque autre manière que ce soit, n’entraînera pas la dissolution de la société, mais sa succession par un successeur gérant désigné par l’assemblée générale extraordinaire des actionnaires, à condition qu’il accepte, le cas échéant, d’entrer dans la société en qualité d’associé gérant. si un gérant est une personne juridique, la fusion, la scission, la conversion ou toute autre forme de restructuration conforme au droit des sociétés au cours de laquelle la personnalité juridique du gérant est poursuivie en vertu du droit applicable, n’entraîne pas automatiquement la révocation ou le remplacement du gérant. en cas de perte, dans le chef des membres des organes de gestion ou de gestion journalière du gérant, de la fiabilité, de l’expérience et de l’autonomie requis par l’article 4, paragraphe i, 4° de l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq, le gérant ou le ou les commissai-res devront convoquer une assemblée générale avec à l’ordre du jour le constat éventuel de la disparition des exigences et les mesures à prendre ; cette assemblée devra se tenir dans le mois ; si seulement un ou plusieurs des membres des organes de gestion ou de gestion journalière du gérant ne répondent plus aux exigences susmentionnées, le gérant devra les remplacer dans le mois ; passé ce délai, l’assemblée de la société sera convoquée comme indiqué ci-dessus ; le tout dans l’un ou l’autre cas, sous réserve des mesures que la Commission bancaire, financière et des assurances pourrait prendre en vertu de ses compétences.

en cas d’application des dispositions de l’article 39 de la loi du vingt juillet deux mille quatre relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d’investissement, mettant en danger tous les membres des organes de gestion ou de la gestion journalière du gérant statutaire, le gérant statutaire et le ou les commissaires devront convoquer l’assemblée générale avec pour ordre du jour le constat de l’applicabilité du prescrit de l’article 39 de la loi du vingt juillet deux mille quatre et les décisions à prendre ; cette assemblée devra se tenir endéans un mois ; si un seul ou plusieurs membres des organes de gestion ou de gestion journalière du gérant statutaire ne répondent plus aux exigences susmentionnées, le gérant


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statutaire devra les remplacer endéans un mois ; passé ce délai, l’assemblée de la société devra être convoquée comme indiqué ci-dessus ; le tout dans l’un ou l’autre cas, sous réserve des mesures que la Commission bancaire, financière et des assurances pourrait prendre en vertu de ses compétences.

ARTICLE 14. RÉMUNÉRATIONUne éventuelle rémunération ne peut être liée directement ou indirectement, aux opérations qui sont effectuées par la sicaf immobilière.le gérant statutaire exercera un mandat rému-néré. Cette rémunération compte deux parties : une partie fixe et une partie variable.la partie fixe de la rémunération du gérant statutaire est fixée chaque année par l’assemblée générale de montea s.C.A. Cette rémunération ne sera pas inférieure sur une base annuelle à qUiNZe mille (15.000) eUrOs.la partie statutaire variable est égale à zéro virgule vingt-cinq (0,25 %) du montant égal à la somme du résultat corrigé (A) et des plus-values nettes lors de la réalisation de biens immobiliers non exo-nérés de l’obligation de distribution (b). (A) et (b) sont calculées selon le schéma décrit ci-dessous à l’Article 30 “Affectation du bénéfice”.le gérant a aussi droit au remboursement des frais qui sont directement liés à son mandat.

ARTICLE 15. GESTION INTERNEle gérant statutaire est compétent pour effectuer toutes les opérations de gestion interne qui sont nécessaires ou utiles à l’accomplissement de l’objet de la société, à l’exception des opérations qui relèvent exclusivement de la compétence de l’assemblée générale en vertu de la loi.le gérant statutaire établit des rapports trimes-triels et semestriels ainsi que le projet de comptes annuels. le gérant statutaire engage les experts conformément à l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante- cinq et apporte, le cas échéant, toute modification à la liste d’experts reprise dans le dos-sier qui accompagne préalablement la demande d’agrément en tant que sicaf immobilière.le gérant statutaire choisit également un déposi-taire et soumet ce choix à la Commission bancaire, financière et des assurances.le cas échéant, le gérant statutaire propose à la Commission bancaire, financière et des assurances le changement de conservateur, et ce, conformément à l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq.le gérant statutaire peut fixer l’indemnisation de chaque mandataire à qui des compétences spéciales ont été accordées, et ce, conformément à la loi du vingt juillet deux mille quatre et ses arrêtés d’exécution.le gérant statutaire prend toutes les décisions qui lui semblent opportunes.

ARTICLE 16. POUVOIR DE REPRÉSENTATION EXTERNEle gérant statutaire représente la société dans toutes les opérations par voie judiciaire et extra-judiciaire. Conformément à l’article 18 de l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq, la société

est représentée pour chaque acte de disposition de ses biens immobiliers au sens de l’article 2,4° dudit Arrêté royal, par le gérant statutaire agissant par l’intermédiaire de deux administrateurs. la société compte deux dirigeants effectifs confor-mément à l’article 38 de la loi du 20 juillet 2004 concernant certaines formes de gestion collective de portefeuilles d’investissement. Ces dirigeants effectifs, qui sont des personnes physiques ou pas, satisferont toujours aux prescriptions de l’article 38 susmentionné.

ARTICLE 17. PROCURATIONS SPÉCIALESle gérant statutaire peut désigner des manda-taires de la société. seules sont autorisées des procurations spéciales et limitées ou pour une série d’actes juridiques déterminés. les manda-taires engagent la société dans les limites de la procuration qui leur a été accordée, sans préjudice de la responsabilité du gérant statutaire en cas de procuration exagérée.

ARTICLE 18. RESPONSABILITÉ DU GÉRANT STATUTAIREle gérant statutaire est lié personnellement, solidairement et de façon illimitée par les enga-gements de la société.

CHAPITRE IV – CONTRÔLE

ARTICLE 19. CONTRÔLEle contrôle de la société est confié à un ou plusieurs commissaires qui sont agréés par la CbFA.

CHAPITRE V - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

ARTICLE 20. L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALEl’assemblée générale annuelle ordinaire se tient chaque année le troisième mardi du mois de mai à dix heures ou, si ce jour tombe un jour férié légal, le jour ouvrable qui précède à la même heure.l’assemblée peut être convoquée de manière extraordinaire ou spéciale à chaque fois que les intérêts de la société l’exigent.l’assemblée générale des actionnaires se tient au siège social ou à l’adresse précisée dans la lettre de convocation.

ARTICLE 21. COMPÉTENCE DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALEl’assemblée générale est compétente pour délibé-rer et prendre des décisions en matière de :

arrêt des comptes annuels ;•affectation du bénéfice disponible ;•nomination et révocation du ou des commis-•saires ;détermination de la rémunération fixe du gérant •statutaire et du ou des commissaires ;l’exercice d’une action sociale contre le gérant •statutaire ou le ou les commissaires et l’octroi d’une quittance.

l’assemblée générale dispose encore de toutes les compétences découlant de la loi et est plus particulièrement compétente (sans que la présente énumération soit limitative) pour apporter des modifications aux statuts, en l’occurrence pour

décider de la nomination d’un gérant, de la dissolu-tion anticipée de la société, de l’augmentation ou de la diminution du capital émis, de la possibilité d’un capital autorisé par décision du gérant statutaire, du remboursement du capital, d’une fusion avec une ou plusieurs sociétés, de la conversion de la société en une société d’une autre forme juridique.

ARTICLE 22. CONVOCATIONle gérant statutaire et chaque (chacun des) commissaire(s) peut convoquer à la fois une assemblée générale annuelle ordinaire (assemblée annuelle) et une assemblée générale spéciale ou extraordinaire. ils doivent convoquer l’assemblée annuelle le jour prévu dans les statuts.le gérant statutaire et le ou les commissaires sont tenus de convoquer une assemblée spéciale ou extraordinaire lorsqu’un ou plusieurs actionnaires représentant seul ou ensemble un/cinquième du capital émis, en fait (font) la demande.

ARTICLE 23. AUTORISATION - DÉPÔT D’ACTIONSPour être autorisé à prendre part à l’assemblée, les porteurs d’actions dématérialisées sont tenus de déposer au plus tard six jours ouvrables libres avant la date prévue pour l’assemblée une attestation émise par un titulaire de compte agréé ou par l’organisme de liquidation constatant l’indisponibilité de leurs actions dématérialisées jusqu’à la date de l’assemblée générale, si cela est exigé dans la convocation, soit au siège de la société, soit en tout autre endroit désigné à cet effet dans la convocation. les porteurs d’actions doivent réaliser ces formalités d’autorisation au moins six jours ouvrables libres avant la réunion prévue.

ARTICLE 24. PARTICIPATION A L’ASSEMBLÉE - REPRÉSENTATION

les actionnaires sans droit de vote et les por-1. teurs d’obligations ont le droit de prendre part à l’assemblée générale avec une voix consultative. dans les cas visés à l’article 481 du Code des sociétés, les porteurs d’actions sans droit de vote disposent d’un simple droit de vote.sans préjudice des règles relatives à la repré-2. sentation légale et plus particulièrement de la représentation réciproque des personnes mariées, chaque actionnaire peut se faire représenter à l’assemblée par un mandataire étant ou non lui-même un actionnaire. Pour être valable, la procuration doit être donnée par écrit, par la poste ou par télécopie. les procurations sont déposées au bureau de l’assemblée.les actionnaires peuvent accorder une procu-3. ration aux candidats mandataires sur l’initiative de ces derniers, afin de les représenter à l’as-semblée des actionnaires. Une telle demande publique d’octroi de procurations afin d’exercer le droit de vote dans la société doit être faite conformément aux dispositions de l’article 549, et plus particulièrement des alinéas trois à six inclus du Code des sociétés.le(s) commissaire(s) assiste(nt) à l’assemblée 4. générale si l’assemblée générale doit délibérer sur la base d’un rapport établi par ses (leurs) soins.

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ARTICLE 25. PRÉSIDENCE - BUREAUChaque assemblée générale est présidée par le gérant statutaire. le président du conseil d’administration du gérant statutaire désigne un secrétaire et un scrutateur qui ne doivent pas nécessairement être actionnaires. Ces deux fonctions peuvent être exercées par une seule et même personne. le président, le secrétaire et le scrutateur constituent le bureau.

ARTICLE 26. DÉROULEMENT DE L’ASSEMBLÉEla délibération et le vote se déroulent sous 1. la direction du président et conformément aux règles habituelles de bonne technique de réunion. le gérant statutaire répond aux ques-tions qui lui sont posées par les actionnaires concernant son ou ses rapports ou concernant les points figurant à l’ordre du jour, pour autant que la communication de données ou de faits ne soit pas de nature à porter gravement préjudice à la société, aux actionnaires ou au personnel de la société. le(s) commissaire(s) répond(ent) aux questions qui lui (leur) sont posées par les actionnaires concernant son (leurs) rapport (s). ils ont le droit de s’adresser à l’assemblée géné-rale concernant la réalisation de leur tâche.le gérant statutaire a le droit, pendant la 2. séance d’une assemblée annuelle, de reporter de trois semaines l’approbation des comptes annuels sans avoir à assortir cette décision de la moindre motivation. Cet ajournement ne porte pas atteinte aux autres décisions qui ont été prises, sauf décision contraire de l’assemblée générale à cet égard. l’assemblée suivante a le droit d’arrêter définitivement les comptes annuels. le gérant statutaire a aussi le droit de reporter de trois semaines toute autre assem-blée générale pendant la séance, à moins que cette assemblée ait été convoquée à la demande d’un ou de plusieurs actionnaires représentant ensemble au moins un/cinquième du capital ou par le(s) commissaire(s).l’assemblée générale peut valablement déli-3. bérer ou prendre des décisions concernant des points repris à l’ordre du jour annoncé ou y étant implicitement repris. les points qui ne figurent pas à l’ordre du jour peuvent uniquement faire l’objet d’une délibération dans une assemblée à laquelle toutes les actions sont présentes et à condition qu’il en soit décidé ainsi à l’unanimité des voix. l’accord requis est établi si aucune opposition n’est consignée dans le procès-ver-bal de l’assemblée. en plus des points à traiter, l’ordre du jour doit également reprendre les propositions de résolution.

ARTICLE 27. DROIT DE VOTEChaque action donne droit à une voix.1. si une ou plusieurs actions appartiennent à 2. différentes personnes en indivision ou à une per-sonne juridique dotée d’un organe collégial de représentation, l’exercice des droits y afférents à l’égard de la société ne pourra être exercé que par une seule personne désignée à cette fin par écrit par tous les ayants droit. Tant qu’une telle désignation n’a pas été réalisée, tous les droits liés aux actions restent suspendus.

si une action est grevée d’un droit d’usufruit, 3. l’exercice du droit de vote lié à cette action sera exercé par l’usufruitier sauf opposition du nu propriétaire.

ARTICLE 28. PROCESSUS DÉCISIONNELl’assemblée générale ordinaire et l’assemblée 1. générale spéciale délibèrent et prennent vala-blement leurs décisions quel que soit le nombre d’actions présentes ou représentées, mais moyennant la présence du gérant statutaire. si celui-ci est absent, une deuxième assemblée pourra être convoquée afin de délibérer et de prendre des décisions même en l’absence du gérant. les décisions sont prises à la majorité simple des voix et moyennant l’accord du gérant présent ou représenté pour des opérations qui concernent les intérêts de la société à l’égard de tiers, comme la distribution de dividendes ainsi que toute décision par laquelle le patrimoine de la société est entamé. les abstentions ou les bulletins blancs et les votes nuls ne sont pas pris en compte dans le calcul de la majorité. en cas de partage des voix, la proposition est rejetée. Un procès-verbal de chaque assemblée générale est dressé pendant ladite assemblée.l’assemblée générale extraordinaire doit se tenir 2. en présence d’un notaire qui en dressera un procès- verbal authentique. l’assemblée générale ne pourra valablement délibérer et prendre une décision concernant une modification des statuts que si les personnes présentes à l’assemblée représentent au moins la moitié du capital social et moyennant la présence du gérant statutaire. si le quorum en question n’est pas atteint ou si le gérant statutaire est absent, une seconde convocation effectuée conformément aux dispo-sitions de l’article 558 du Code des sociétés sera nécessaire ; la deuxième assemblée délibérera et prendra valablement des décisions quelle que soit la partie présente ou représentée du capital et indépendamment de la présence ou non du gérant statutaire. Une modification des statuts est uniquement adoptée si elle a été préalable-ment approuvée par la Commission bancaire, financière et des assurances et si elle a recueilli trois quarts des voix liées aux actions présentes ou représentées et avec l’accord du gérant statu-taire présent ou représenté. lors du calcul de la majorité requise, les voix des abstentionnistes, les bulletins blancs et les votes nuls sont considérés comme des voix contre.Pour l’assemblée visée sous 1. et 2, il n’est tenu 3. aucun compte des actions sans droit de vote. Ce qui précède est applicable sans préjudice du droit de chaque actionnaire de voter par lettre par le biais d’un formulaire reprenant les men-tions suivantes : (i) identification de l’actionnaire, (ii) nombre de voix qu’il a le droit d’émettre, (iii) pour chaque décision devant être prise par l’assemblée générale conformément à l’ordre du jour : “oui”, “non” ou “abstention”.

ARTICLE 29. EXERCICE – COMPTES ANNUELS – RAPPORT ANNUELl’exercice de la société débute à chaque fois le premier janvier pour se terminer au trente et

un décembre de chaque année, à l’exception du premier exercice sous le régime de la sicaf immobilière, qui s’étendra du premier octobre deux mille six jusqu’au trente et un décembre deux mille sept. À la fin de chaque exercice, les livres et documents sont clôturés et le gérant statutaire dresse l’inventaire ainsi que les comptes annuels, et il y a lieu de se conformer pour le reste aux prescriptions de l’article 92, paragraphe 1 du Code des sociétés et aux dispositions de l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq relatif aux sicafs immobilières, tel que modifié par l’Arrêté royal du dix juin deux mille un relatif aux sicafs immobilières et par l’Arrêté royal du vingt et un juin deux mille six. le gérant statutaire établit par ailleurs un rapport annuel dans lequel il rend compte de la politique qu’il a menée. quinze jours avant l’assemblée générale ordinaire, devant se réunir dans les six mois qui suivent la clôture de l’exercice, les actionnaires peuvent prendre connaissance des comptes annuels et des autres pièces énumérées dans le Code des sociétés. Après approbation du bilan, l’assemblée géné-rale se prononce par vote séparé concernant la décharge à donner au gérant statutaire et au(x) commissaire(s).

ARTICLE 30. AFFECTATION DU BÉNÉFICEla société distribue au moins la différence positive entre les montants suivants, à titre d’indemnisation du capital :

quatre-vingts (80 %) pour cent du montant fixé •comme indiqué ci-dessous ; etla déduction nette dans l’exercice de l’endette-•ment de la société telle que visée ci-dessous

et ce, conformément à l’article 7 de l’Arrêté royal du vingt et un juin deux mille six relatif à la comptabilité, aux comptes annuels et aux comptes annuels consolidés des sicafs immobi-lières publiques, et modifiant l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq relatif aux sicafs immobilières.

Pour l’application de cet article, le premier montant est défini comme la somme du résultat corrigé (A) et des plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérés de l’obligation de distribution (b). (A) et (b) sont calculés selon le schéma suivant :Résultat corrigé (A) :résultat net+ Amortissements+ réductions de valeur- reprises de réductions de valeur- reprises de loyers cédés et escomptés± Autres éléments non monétaires± résultat sur vente de biens immobiliers± Variations de la valeur réelle des biens immo-biliersPlus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérés de l’obligation de distribution (B) :± Plus-values et moins-values réalisées sur biens

immobiliers durant l’exercice (plus-values et moins-values par rapport à la valeur d’acquisi-tion augmentée des dépenses d’investissement immobilisées)


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- Plus-values réalisées sur biens immobiliers durant l’exercice, exonérées de l’obligation de distribution sous réserve de leur réinvestisse-ment dans un délai de 4 ans (plus-values par rapport à la valeur d’acquisition augmentée des dépenses d’investissement immobilisées)

+ Plus-values réalisées sur biens immobiliers antérieurement, exonérées de l’obligation de distribution et n’ayant pas été réinvesties dans un délai de 4 ans (plus-values par rapport à la valeur d’acquisition augmentée des dépenses d’investissement immobilisées)

les vingt pour cent (20 %) restants seront affectés par l’assemblée générale selon son bon vouloir sur proposition du gérant statutaire.Par endettement on entend toutes les rubriques du “Passif” figurant au bilan, à l’exception des postes “i. Passifs à long terme – A Provisions”, “i. Passifs à long terme – C. Autres obligations financières à long terme – instruments de couver-ture”, “i. Passifs à long terme – F. Passifs d’impôts différés”, “ii. Passifs court terme - A. Provisions”, “ii. Passifs court terme - C. Autres obligations financières à court terme - instruments de cou-verture”, “ii. Passifs court terme - F. Comptes de régularisation”.

ARTICLE 31. DIVIDENDE INTÉRIMAIREle gérant statutaire a la compétence de distribuer un dividende intérimaire sur le résultat de l’exer-cice. Cette distribution pourra uniquement avoir lieu sur le bénéfice de l’exercice en cours, le cas échéant diminué des pertes reportées ou aug-menté du bénéfice reporté, sans aucune ponction dans les réserves constituées et moyennant le respect des réserves devant être constituées en vertu d’une disposition légale ou statutaire. Pour le reste, il y aura lieu de se conformer aux disposi-tions de l’article 618 du Code des sociétés.

CHAPITRE VI – DISSOLUTION – LIQUIDATION

ARTICLE 32. NOMINATION ET COMPÉTENCE DES LIQUIDATEURSsi aucun liquidateur n’a été nommé, le gérant statutaire en fonction au moment de la dissolu-tion, sera de plein droit liquidateur sauf décision contraire de l’assemblée générale. si le liquidateur est une personne juridique, la personne physique qui la représente pour l’exécution de la liquidation devra être désignée dans la décision de nomination. les liquidateurs n’entrent en fonction qu’après la confirmation de leur désignation par le tribunal de commerce à la suite de la décision de l’assemblée générale. le tribunal compétent est celui de l’ar-rondissement dans lequel la société a son siège au jour de la décision de dissolution. si le siège de la société a été déplacé dans les six mois ayant précédé la décision de dissolution, le tribunal com-pétent est celui de l’arrondissement dans lequel la société avait son siège avant son déplacement. le tribunal ne procède à la confirmation de la dési-gnation qu’après avoir vérifié que les liquidateurs présentent toutes les garanties d’impartialité. le tribunal se prononce également concernant les opérations qui ont éventuellement déjà été effectuées par le liquidateur entre sa désignation

par l’assemblée générale et sa confirmation. il peut confirmer les opérations avec effet rétroactif ou les déclarer nulles si elles sont manifestement en infraction avec les droits de tiers. Un acte tenant la désignation d’un liquidateur ne peut être valablement déposé conformément à l’article 74 du Code des sociétés que si une copie de la décision de confirmation ou d’homologation par le tribunal de commerce y est jointe. si le tribunal compétent refuse de procéder à l’homologation ou à la confirmation, il désignera lui-même un liquida-teur, éventuellement sur proposition de l’assemblée générale. le tribunal se prononce au plus tard dans les vingt-quatre heures après le dépôt de la requête d’homologation ou de confirmation. les liquidateurs disposent des pouvoirs les plus étendus confor-mément aux articles 186 et suivants du Code des sociétés, sauf limitations imposées par l’assemblée générale. les liquidateurs sont tenus de convoquer l’assemblée générale lorsque les actionnaires représentant un cinquième des titres en circulation en font la demande. l’assemblée générale déter-mine l’indemnisation des liquidateurs. Au cours du sixième et du douzième mois de la première année de liquidation, les liquidateurs adressent un état circonstancié de la situation de la liquidation au greffe du tribunal de commerce de l’arrondissement dans lequel la société a son siège. A partir de la deuxième année de liquidation, cet état circonstancié n’est plus envoyé qu’une fois par an au greffe et joint au dossier de liquidation. Chaque année, les liquidateurs présentent les comptes annuels à l’assemblée générale de la société en indiquant les raisons pour lesquelles la liquidation n’a pas pu être menée à terme.

ARTICLE 33. DISSOLUTIONAvant la clôture de la liquidation, les liquidateurs soumettent le plan de partage de l’actif entre les différents créanciers à l’approbation du tribunal de commerce de l’arrondissement dans lequel la société a son siège. le surplus de la liquidation sera partagé entre les actionnaires proportion-nellement à leurs droits.

CHAPITRE VII – ÉLECTION DE DOMICILE

ARTICLE 34.le gérant statutaire et les liquidateurs sont réputés faire élection de domicile au siège de la société, où toutes les citations, significations et notifications pourront leur être faites concernant les affaires de la société.

ARTICLE 35. JURIDICTIONTous les litiges entre la société, son gérant statu-taire, ses actionnaires et liquidateurs concernant les affaires de la société et l’exécution des présents statuts, relèvent de la compétence exclusive des tribunaux du siège de la société, à moins que la société y renonce formellement.

ARTICLE 36. DROIT COMMUNles parties déclarent se conformer entièrement au Code des sociétés ainsi qu’à la loi du vingt juillet deux mille quatre et à l’Arrêté royal du dix avril mil neuf cent nonante-cinq relatif aux sicafs immobi-

lières tel que modifié par l’Arrêté royal du dix juin deux mille un relatif aux sicafs immobilières et par l’Arrêté royal du vingt et un juin deux mille six. les dispositions de ces lois, auxquelles il serait dérogé de manière non autorisée seront par conséquent réputées ne pas être reprises dans le présent acte et les clauses en infraction avec les dispositions impératives de ces lois seront considérées comme non inscrites. il est plus particulièrement indiqué que conformément à l’article 20 § 4 de la loi du vingt juillet deux mille quatre, les articles 439, 440, 448, 477, 559 et 616 du Code des sociétés ne sont pas applicables.

CHAPITRE VIII – DISPOSITIONS TRANSITOIRES

ARTICLE 37. CONVERSION AUTOMATIQUE DE CERTAINES ACTIONS EN ACTIONS DÉMATÉRIALISÉESÀ compter du premier janvier deux mille huit, tou-tes les actions dans la société qui sont au porteur et se trouvent sur un compte-titres sont automa-tiquement converties en actions dématérialisées. Toutes les références aux actions dématérialisées dans les présents statuts n’ont d’effet qu’à partir du premier janvier deux mille huit.

138

Classification 1510 réglementation française concernant la sécurité incendie pour les entrepôts, qui porte sur les aspects suivants : (i) résistance au feu d’éléments structuraux, (ii) résistance au feu d’éléments de second œuvre et (iii) comportement global de structures sous incendie.

Arrêté royal Sicafi Arrêté royal du 10 avril 1995 relatif aux sicaf immobilières

Arrêté royal Comptabilité Arrêté royal du 21 juin 2006 relatif à la comptabilité, aux comptes annuels et aux comptes consolidés des sicaf immobilières publiques

OPI Offre publique initiale des actions montea qui s’est clôturée lors de l’admission de ces actions sur euronext brussels le 17 octobre 2006.

Montea montea Comm. VA, société en commandite par actions dont le siège social est sis Ninovesteenweg 198, 9320 erembodegem et dont le numéro d’inscription auprès du registre des Personnes morales de Termonde est le 0417.186.211. À partir du 1er février 2010, les sièges social et administratif sont établis en belgique à b-9320 erembodegem (Alost) industrielaan 27.

Montea Management montea management sA, société anonyme dont le siège social est sis Ninovesteenweg 198, 9320 erembodegem et dont le numéro d’inscription auprès du registre des Personnes morales de Termonde est le 0882.872.026. À partir du 1er février 2010, les sièges social et administratif sont établis en belgique à b-9320 erembodegem (Alost) industrielaan 27.

leXiqUe


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tableau des pRincipaux chiffRes-clés au 31 décembRe 2009

total 2009(12 mois)

total 2008(12 mois)

total 2007(15 mois)

total 2007(12 mois)

nombRe de sites 33 32 24 24

suRface du poRtefeuille immobilieR

immeubles logistiques et semi-industriels m² 333.015 320.402 238.727 238.727

bureaux m² 47.663 45.657 32.390 32.390

surfaces totales m² 380.678 366.059 271.117 271.117

Potentiel de développement m² 69.720 62.197 43.565 43.565

valeuR de patRimoine immobilieR

Juste valeur (1) K€ 206.253 210.789 137.388 137.388

Valeur d’investissement (2) K€ 213.393 218.369 142.227 142.227

taux d’occupation

Taux d’occupation en % de la valeur locative (3) % 91,78 % 96,24 % 97,04 % 97,04 %

Résultats consolidés

résultat net locative K€ 16.334 14.024 12.452 10.063

résultat immobilier K€ 15.962 13.828 12.426 10.100

résultat immobilier opérationnel avant résultat sur portefeuille K€ 13.425 11.483 9.905 8.105

marge opérationnelle (4) % 82,2 % 81,9 % 79,5 % 80,6 %

Variation de la valeur du marché des immeubles de placement K€ -16.033 -10.046 5.629 4.351

résultat d’exploitation après résultat sur portefeuille K€ -2.608 2.072 15.534 12.456

résultat financier K€ -8.064 -9.800 -1.053 -715

résultat net K€ -10.682 -7.756 14.401 11.809

résultat net courant (hors impact iAs 39) (4) K€ 7.441 8.446 7.920 6.596

Nombre d’actions ayant droit au résultat de la période 3.585.354 3.585.354 2.855.607 2.855.607

résultat net par action € -2,98 -2,16 5,04 4,14

résultat net courant (hors iAs 39) par action € 2,08 2,36 2,77 2,31

dividende proposé € 2,09 2,09 2,49

bilan consolidé

Capitaux propres et participations minoritaires K€ 84.469 102.644 88.766 88.766

dettes et passifs repris dans le ratio d’endettement K€ 122.032 118.349 54.359 54.359

Total du bilan K€ 216.264 224.281 143.812 143.812

ratio d'endettement % 56,4 % 52,8 % 37,8 % 37,8 %

Actif net par action € 23,50 28,60 31,05 31,05

1 Valeur comptable iAs/iFrs.2 la valeur d’investissement est la valeur du portefeuille telle qu’établie par les experts immobiliers indépendants et dont les frais de transaction

ne sont pas déduits.3 Calculé en fonction des loyés réels et de la valeur locative estimée pour les surfaces inoccupées.4 Nous renvoyons aussi à la note 2 en bas de page de la “lettre aux Actionnaires”.5 impact iAs 39 : réévaluation des instruments de couverture des taux d’intérêt.

Ninovesteenweg, 198 | b-9320 erembodegem (Alost) A partir du 1er février 2010, les sièges social et administratif sont établis en belgique à b-9320 erembodegem (Alost) industrielaan 27 | Tél: +32 (0) 53 82 62 62 | e-mail: [email protected] | www.montea.com

Rapport Annuel 2009 - ING Belgium · 2015-10-19 · 138 Lexique imprimé en mai 2010 Photo en...

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