Quand fonctionnement, gouvernance et modèle...

Quand le sol n’est plus un bien marchand :

fonctionnement, gouvernance et modèle

économique des community land trusts

et des organismes de foncier solidaire

Rencontres Nationales de

l’Habitat Participatif 2015 Marseille, 10 juillet 2015

Jean-Philippe ATTARD, urbaniste

Président de l’association CLT France

Thibault Leroy Coordinateur administratif et financier

Vincent Le Rouzic, doctorant

Administrateur de l’association CLT France

1

L ’idée

Sommaire de l‘atelier

I. Brève introduction aux community land trusts américains A. Premiers éléments de définition B. Approche historique et généalogique C. Implantation et diffusion du modèle

II. Transposition en Europe : l’expérience de CLT Bruxelles A. Le modèle du community land trust B. Les origines de la démarche bruxelloise C. Les projets en cours

III. Les enjeux d’une transposition en France

A. Les organismes de foncier solidaire (loi ALUR) B. Le bail réel solidaire (loi Macron) C. Etudes de préfiguration

IV. Débat avec la salle

Quand le

sol

n’est plus

un bien

marchand

Atelier A 43

16h -17h30

10 juillet 2015

L ’idée

I. Introduction aux community land trusts 3

Définition

« Le Community Land Trust est une entité légale, quasi-publique, et dont les

missions statutaires consistent en l’administration du foncier pour les

générations actuelles et futures, tout en protégeant les droits d’usage

légitimes des résidents. »

(The Community Land Trust: A Guide to a New Model for Land Tenure in

America, 1972)

Espaces publics Agriculture Commerces Logements

Location

Accession

Aires protégées

Jardins publics

Quand le

sol

n’est plus

un bien

marchand

Atelier A 43

16h -17h30

10 juillet 2015

L ’idée

I. Introduction aux community land trusts 4

Définition

Quand le

sol

n’est plus

un bien

marchand

Atelier A 43

16h -17h30

10 juillet 2015

Les Community Land Trusts (CLT) constituent une approche alternative à la propriété privée du sol et à l’appropriation individuelle de la ressource foncière sous forme de rente ou de plus-value, source d’inflation des prix de l’immobilier et d’inégalités dans l’accès au logement et au territoire. Les principes du Community Land Trust sont inscrits dans les trois termes qui en composent le nom : extraire le sol –LAND – des liens de la propriété privée, et le placer, en dehors du marché, entre les mains d’une entité vouée à en être le dépositaire perpétuel – TRUST – qui l’administrera de manière participative et non lucrative dans l’intérêt commun – COMMUNITY. C’est-à-dire en ne cédant que le bâti et en y retranchant une fois pour toutes le coût du terrain, en garantissant l’accessibilité permanente des constructions au fil des reventes, quelle que soit leur vocation, en sécurisant le parcours résidentiel des acquéreurs de logements constitués prioritairement de ménages modestes, et en veillant indéfiniment au bon entretien du patrimoine bâti sur son foncier. Sources : http://www.communitylandtrust.fr/

L ’idée

Le démembrement de propriété

I. Introduction aux community land trusts

Quand le

sol

n’est plus

un bien

marchand

Atelier A 43

16h -17h30

10 juillet 2015

Les logements appartiennent à

des familles

Espaces collectifs, services, commerciaux (vente/ location)

Le sol appartient

au Community Land Trust

L ’idée

L’optimisation des fonds publics et multiplicité des enjeux

L’immobilisation des subventions


Quand le

sol

n’est plus

un bien

marchand

Atelier A 43

16h -17h30

10 juillet 2015

Pour les propriétaires

_Favoriser l’accès à la

propriété

_Créer de la prospérité

_Permettre la mobilité

résidentielle

Pour pouvoirs publics

_ Préserver l’accessibilité

_ Verrouillage du subside

_ Eviter les crédits sinistrés

et les expulsions

Pour vivre ensemble

_ Maintenir mixité sociale

_ Qualité du bâti du logement

social

_ Implication dans vie de quartier

Les 4 formules de revente les plus employées

par les CLT aux Etats-Unis

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Quand le

sol

n’est plus

un bien

marchand

Atelier A 43

16h -17h30

10 juillet 2015

La formule dite par « évaluation » : le preneur repart avec son investissement initial (au prorata du

remboursement du son emprunt) + une fraction de l’appréciation de son bien sur le marché (observée par comparaison des évaluations réalisées à

l’acquisition et au moment de la vente).

Plus-value conventionnelle = Px conv T1*(Ev.T2- Ev.T1)*25%

EV.T1

La formule dite « par composants » : le prix de vente inclut l’investissement initial du propriétaire (au prorata du

remboursement de son emprunt) + la valeur des investissements du

propriétaire pondérés par leur amortissement.

La formule dite à « taux fixe» :

le prix évolue en fonction d’un % annuel fixe.

La formule dite par « indexation » :

le prix du bien évolue en fonction des variations d’un indice prédéterminé ex : l’indice des prix et pouvoir d’achat.

Une gouvernance tripartite

Le modèle du CLT inclus dans le Livre Blanc de l’Habitat participatif, 2011.


Quand le

sol

n’est plus

un bien

marchand

Atelier A 43

16h -17h30

10 juillet 2015

L ’idée

Thomas Paine (1797): « L’être humain n’a pas créé la terre et, même s’il a naturellement le droit de l’occuper, il n’en a pas pour autant le droit de s’en approprier une partie (…) Seules les réalisations faites dessus, et non la terre elle-même, relèvent de la propriété privée »

Henry George (1883) : « Quoi de plus absurde que de traiter le sol comme une propriété privée ? Dans toute son essence, le sol se distingue de toutes ces choses qui, produit par le travail humain, sont des propriétés de plein droit »

Abraham Lincoln : « le sol, la terre que Dieu a donné aux hommes pour y habiter, se nourrir et l’aider à vivre, ne devrait jamais être la propriété de n’importe quel homme, corporation, société, ou gouvernement non amical, pas plus que l’air ou l’eau »

Le statut de la propriété du sol


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un bien

marchand

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10 juillet 2015

L ’idée

1969 : Albany Movement, création du New Communities Inc.

1972 : publication de The Community Land Trust: A Guide to

a New Model for Land Tenure in America

1978 : Woodland CLT à Clairfield (Tennesse) et Covenant CLT

à Bucksport (Maine)

1982 : publication de The Community Land Trust Handbook

1984 : Burlington Community Land Trust (en fusionnant en

2006 avec Lake Champlain Housing Development

Corporation, il fut rebaptisé Champlain Housing Trust)

2006 : création du National Community Land Trust Network

2008 : World Habitat Award des Nations Unies

Dates clefs


Quand le

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L ’idée

Le CLT Network

Carte 1 – Le réseau national des community land trusts aux Etats-Unis en 2014

Source : CLT Network.


Quand le

sol

n’est plus

un bien

marchand

Atelier A 43

16h -17h30

10 juillet 2015

L ’idée


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sol

n’est plus

un bien

marchand

Atelier A 43

16h -17h30

10 juillet 2015

$0

$25 000

$50 000

$75 000

$100 000

$125 000

$150 000

$175 000

$200 000

$225 000

$250 000

$275 000

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20

08

revenu des ménages-

cibles du CHT gangant

80% du revenu

médian

prix médian des

logements du CHT

capacité d'acquisition

des ménages

gagnant 80% du

revenu médian

prix médian des

logements sur le

marché

Revenu médian des

propriétaires: 52,3 %

du RMR

Quelques éléments d’évaluation du CLT de Burlington

Amélioration de l’accessibilité

L ’idée



Quand le

sol

n’est plus

un bien

marchand

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10 juillet 2015

Lors de la première vente Lors des reventes

Revenu

maximum

Revenu

médian

Revenu requis

44,4%

Revenu

maximum

Revenu

médian

Revenu requis

45,9%

77 500 $*

* Chiffre en vigueur pour 2013.

Sources :http://www.huduser.org/portal/datasets/il/il2013/2013MedCalc.odn

Maintien sans nécessiter d’aide publique supplémentaire.

Les revenus moyens des nouveaux accédants sont inférieurs à ceux de leurs prédécesseurs: 68,6% à 67,1% du revenu médian.

Maintien de l’accessibilité

L ’idée



Quand le

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un bien

marchand

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10 juillet 2015

Sécurisation de l’accession

91,8 % Taux d’accédants toujours propriétaires après 5 ans contre seulement

50% des primo-accédants de revenu modeste aux Etats-Unis.

Traites mensuelles < au loyer dans le parc locatif libre

De 2008 à 2011 le nombre de saisies immobilières a été 10 fois moins

important dans le parc des CLT et leurs ménages ont été 8 fois moins

susceptibles de se trouver en situation de défaut de paiement.

Les clauses du bail foncier ont été opérationnelles dans 96,7% des cas. A

l’échelle des Etats-Unis, aucune action en justice n’a été intentée contre le

bail foncier des CLT.

Plus de 60 % des ménages poursuivent leur parcours résidentiel dans le parc

privé en accession après avoir constitué 17 500 $ de capital brut (valeur médiane)

L ’idée

La diffusion du modèle

Etats-Unis : 260 organisations. Expérience phare du Champlain

Housing Trust (500 logements) et du Cooper Square CLT (328

logements)

Canada : fiducie foncière communautaire à Toronto, et bientôt à

Montréal

Angleterre : 150 initiatives locales

Belgique : CLT Bruxelles

France : organisme de foncier solidaire (loi ALUR), bail réel solidaire

(loi Macron), création de l’association Community land trust France.

Italie : projet à l’étude à Turin


Quand le

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n’est plus

un bien

marchand

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16h -17h30

10 juillet 2015

L ’idée







Quand le

sol

n’est plus

un bien

marchand

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16h -17h30

10 juillet 2015

La situation bruxelloise

• Crise du logement

• 40% ménages ~ conditions logement social

• 39.000 logements sociaux (<10% du parc

immobilier)

• 50.000 ménages sur liste d’attente log. social

• Doublement du prix des logements en 10 ans

• Droit au logement (art.23 de la Constitution)

vs limites des finances publiques

Recherche nouvelles formules de propriété

Réflexion sur pérennisation des subsides

Les origines citoyennes du

Community Land Trust Bruxelles

• Projet L’Espoir

• Construction de 14

logements passifs

• Ménages primo-arrivants

• Propriétaires

• Construit en 2012

• Rue Fin à Molenbeek

• Partenaires: Fonds du

Logement, Maison de

Quartier Bonnevie, CIRE

_Projet L’Espoir: Avant - Après

Le Community Land Trust

Bruxelles

• Créé en 2012

• Financé par la Région Bruxelloise

• Equipe de 7 travailleurs en 2015

• 30 logements par an

• 4 projets-pilotes en cours en 2015


Bruxelles

• AG composée de 25 membres

• CA tripartite

• 150 candidats propriétaires


Bruxelles: comment ça marche?

3 temps:

1. Le CLTB acquiert des terrains et produit des logements

2. Tout en restant propriétaire du terrain, le CLTB vend

ces logements à des candidats propriétaires

- Une partie du prix est payée par le propriétaire, qui

consacre 30% de ses revenus au remboursement de

son crédit (en moyenne: 60%)

- Une partie du prix est prise en charge par un

subside de la Région Bruxelles-Capitale (moy.: 40%)

3. Lorsque le propriétaire souhaite vendre, le CLTB

intervient pour proposer un candidat acquéreur.


Bruxelles: comment ça marche?

3 types de conditions :

1. Conditions d’admission

_Conditions de revenus, de propriété immobilière…

2. Conditions d’occupation

_Ne pas louer le bien, ne pas le détruire, ne pas

acquérir un autre logement…

3. Conditions de transmission

_Limitation prix de revente, …

La limitation du prix de revente

• Concept clé du modèle CLTB

• Contribution initiale +

Investissements réalisés +

25% plus-value

• Assure l’accessibilité

perpétuelle des logements

La participation des candidats

propriétaires

• Réflexion sur le

bâtiment

• Ateliers

d’architecture

• Formations

• Visites

Les projets en cours


Le Nid

• Rue Verheyden, Anderlecht

• 7 logements (1 PMR)

• Statut: Appel d’offre en cours

pour les travaux

• Emménagement: 2017

• Budget total: 2.100.000€


Arc-En-Ciel

• Rue Vandenpeereboom, Molenbeek


• Statut: Appel d’offre en cours pour

l’architecture et les travaux




Mariemont

• Chaussée de Ninove 1, Molenbeek


• Statut: Construit




Lumière du Nord

• Chaussée d’Anvers, Bruxelles


• Statut: Constitution du groupe

projet



A-côté du logement…

• Activités de quartier

• Espaces socioculturels

• Equipements collectifs

• Emancipation des

candidats propriétaires

• Construction d’un réseau

L ’idée







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un bien

marchand

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Une relation au sol et au bâti renouvelée

confère des droits réels

consent des obligations

(résidence principale et

restriction de la plus-value)

droits réels de

propriété encadrés

par le bail

gestion non lucrative

du foncier

nue propriété

droit au bail

(99 ans

rechargeable après

chaque mutation)

vérifie l’éligibilité de

l’acquéreur et la

conformité du prix

de revente

Quand le

sol

n’est plus

un bien

marchand

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Les outils incompatibles de l’accession aidée

Clause de prédétermination du prix de revente Obligation de résidence principale Clause d’agrément de l’acquéreur Clause d’inaliénabilité Vente à réméré Clause pénale Pacte de préférence

Bail emphytéotique Bail à construction Bail à réhabilitation Division en volume

€ « le droit de libre cession constitue un caractère essentiel de ces baux constitutifs de droits réels »

Cass. 3e civ., 29 avril 2009; CA Paris, 16e ch., 12 mars 2009; Cass. 3e civ., 7 avr. 2004; Cass. 3e civ., 28 nov. 1972

Une double innovation législative condition d’une innovation

sociale dans l’habitat

Non lucrativité Approche non rentière du sol Foncier inaliénable

Organismes Fonciers Solidaires

Bail réel solidaire

3 2 1

4 etc.

+

Extraction définitive de la charge foncière

Préservation des investissements publics

Régulation des prix de l’immobilier sur le long terme

Bénéficiaires = ménages modestes

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Amendement n°SPE 1806 L.329-1 CU

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OFS Opé-rateur

…

Acquisition du foncier

Transfert de droits réels - Bail

Constitution d’une copropriété

Reventes Vefa

OFS Opé-rateur

Ménage 1

Opé-rateur

Organisation des droits à la livraison

Ménage 1

Ménage 2

Ménage 3

Ménage N

Ménage 1 Sous acquéreur

l’OFS « recharge »

le bail

…

Proposition de mécanisme du bail « rechargeable » des OFS Voir loi croissance et activité, amendement gouvernemental n°SPE 1806

Fontaine, Roussel & associés notaires

35

Annexe 1 – Les organismes fonciers solidaires

(article L. 329-1 du Code de l’urbanisme)

36

Créé par l’article 164 de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (n°2014366

du 24 mars 2014) :

Art. L. 329-1. – Les organismes de foncier solidaire sont des organismes sans but lucratif

agréés par le représentant de l’État dans la région qui, pour tout ou partie de leur

activité, ont pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de

réaliser des logements et des équipements collectifs conformément aux objectifs de

l’article L. 301 1 du code de la construction et de l’habitation.

L’organisme de foncier solidaire reste propriétaire des terrains et consent au preneur dans le

cadre d’un bail de longue durée, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de

réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de

l’accession à la propriété des logements, à usage d’habitation principale ou à usage

mixte professionnel et d’habitation principale, sous des conditions de plafond de

ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession.

L’organisme de foncier solidaire peut bénéficier de la décote prévue à l’article L. 3211 7 du

code général de la propriété des personnes publiques.

Un décret en Conseil d’État détermine les conditions d’application du présent article.

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marchand

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Annexe 2 – Le bail réel solidaire (amendement gouvernemental n°SPE 1806 de la loi dite Macron)

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Dans les conditions prévues à l’article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à

prendre par voie d’ordonnance, dans un délai de douze mois à compter de la publication de

la présente loi, toute mesure de nature législative propre à créer un contrat de bail de longue

durée dénommé : « bail réel solidaire », par lequel un organisme de foncier solidaire visé à

l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme, consent à un preneur, sous des conditions de

plafonds de ressources, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des

constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la

propriété des logements, sous des conditions de plafonds de loyers et, le cas échéant, de prix

de cession.

Cette ordonnance définit également les modalités d’évolution de ce bail ainsi que de la valeur

des droits réels, en cas de mutations successives. Elle prévoit les règles applicables en cas

de résiliation ou de méconnaissance des obligations propres à ce contrat.

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un bien

marchand

Atelier A 43

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L ’idée

Merci pour votre attention !

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Quand le sol n’est plus un bien marchand :

fonctionnement, gouvernance et modèle

économique des community land trusts

et des organismes de foncier solidaire

Rencontres Nationales de

l’Habitat Participatif 2015 Marseille, 10 juillet 2015

Jean-Philippe ATTARD, urbaniste

Président de l’association CLT France

Thibault Leroy Coordinateur administratif et financier

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