QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise Page 1 Le marché de...

QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

Le marché de l’immobilier

d’entreprise en Guadeloupe

Mai 2007

Rapport vague 1


Sommaire Présentation de l’étude

DONNÉES STATISTIQUES Évolution du nombre de permis de construire attribués entre 2001 et 2005 Page 6 Ventilation des permis de construire délivrées entre 2001 et 2005 Page 7 Évolution de la surface (SHON) autorisée de 2001 à 2005

Page 8 Ventilation des surfaces autorisées entre 2001 et 2005 Page 9

LES MISES EN CHANTIER Page 11

LA DEMANDE EN MATIÈRE D’IMMOBILIER D’ENTREPRISE Typologie des entreprises enquêtées Page

13 Ancienneté d’occupation du local Page

19 Superficie des locaux actuellement occupés Page

22 Utilisation du local Page

25 Statut d’occupation du local Page

26

Les locataires Les transactions Page

28 Les prix de l’immobilier d’entreprise à la location Page

29 Niveau de satisfaction des locataires Page

35 Déménagement éventuel des locataires Page

37 Caractéristiques recherchées Page

38 Nouvelle zone d’implantation souhaitée Page

40 Superficie souhaitée Page

41 Souhaits d’accession à la propriété Page

43 Montages financiers Page 44 Lieu d’implantation souhaité Page

46

Sommaire


Mode d’achat souhaitéPage 47

Niveau de finition souhaitéPage 48

Les propriétaires Niveau de finition du local lors de l’acquisition

Page 50 Réalisation d’une opération immobilière

Page 51 Prix du marché

Page 52 Financement de l’immobilier d’entreprise

Page 53

Appréciation générale de l’offre Appréciation générale de l’offre

Page 56

L’OFFRE EN MATIÈRE D’IMMOBILIER D’ENTREPRISE Un marché dominé par la location…

Page 61 …encore en progression

Page 62 Des prix amenés à grimper dans le futur

Page 63 Des entreprises plutôt exigeantes

Page 64

SYNTHESE


Le présent document expose les résultats de l’étude du marché guadeloupéen de l’immobilier d’entreprise menée par QualiStat pour le compte de la CCI de Pointe à Pitre.

L’activité d’immobilier d’entreprise (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, bâtiments industriels ou agricoles) en Guadeloupe, dopée par les différents dispositifs de défiscalisation, le développement des zones industrielles et des ZAC, connaît un véritable essor depuis 2 décennies. Toutefois, ce développement est particulièrement contrasté en fonction des zones géographiques et cristallise le déséquilibre spatial du territoire guadeloupéen. L’évolution de l’immobilier d’entreprise est étroitement liée à la démographie des entreprise, tant en terme quantitatif que qualitatif et alimente considérablement le secteur du BTP.

Dans ce contexte, l’immobilier d’entreprise apparaît comme un indicateur économique qu’il convient de maîtriser.

Pour mener à bien cette étude, QualiStat s’est attaché à analyser la demande des entreprises en matière d’immobilier spécialisé ainsi que l’offre disponible.

Ce marché a été abordé en tenant compte des deux sous-marchés qui le composent (vente et location).

Ainsi, une enquête auprès de 350 professionnels a été réalisée afin d’identifier les surfaces actuellement occupées, les prix du marché, les statuts d’occupation mais aussi les besoins non satisfaits.

Dans un deuxième temps, des entretiens avec des agences immobilières ont été menés dans le but de d’appréhender le marché de l’offre et de poser un regard qualitatif sur ce marché et ses évolutions possibles.

Présentation de l’étude

Les statistiques de l’immobilier d’entreprise


63

7873

54 54

25

3830 30

25

76

110

74 74 71

1220 17

25

11

2001 2002 2003 2004 2005

Bureaux Batiments industriels Bâtiments commerciaux Batiments agricoles

Évolution du nombre de permis de construire attribués entre 2001 et

2005

Source : DDE

Entre 2001 et 2005, 960 permis de construire relatifs à l’immobilier d’entreprise ont été attribués par les services de la DDE, ce qui constituent une moyenne de 192 par an. A titre de comparaison, entre 2004 et 2006 le nombre moyen de permis de construire attribués pour le logement s’élève à 2126 par an.

Dans cette période, 24% des permis de construire ont été attribués pour des constructions à Baie-Mahault, 10% aux Abymes. Ces deux communes rassemblent donc plus d’un tiers de l’immobilier d’entreprise autorisé entre 2001 et 2005. Pour l’immobilier de logements, les permis de construire attribués sont mieux répartis sur le territoire. Aucune commune ne rassemble plus de 8% des autorisations accordées par la DDE.


Ventilation des permis de construire délivrées entre 2001 et 2005

Bureaux34%

Bâtiments commerciaux

42%

Bâtiments industriels

15%

Bâtiments agricoles

9%

Source : DDE

L’analyse de la ventilation des permis de construire délivrés indique que l’activité commerciale est à l’origine de 42% des permis de construire attribués entre 2001 et 2005. 34% des permis de construire ont été délivrés pour des bureaux. Les bâtiments industriels (15%) et agricoles (9%) sont à l’origine de moins d’un quart des autorisations.

27% des autorisations pour des bâtiments agricoles concernent les communes de Saint François et Capesterre BE. En revanche, 34% des permis de construire pour des bureaux et 28% des bâtiments commerciaux concernent la commune de Baie-Mahault.


Évolution de la surface (SHON) autorisée de 2001 à 2005

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

50 000

55 000

60 000

2001 2002 2003 2004 2005

Bureaux Batiments industriels Bâtiments commerciaux Batiments agricoles

Source : DDE

531 452 m² de SHON ont été autorisés entre 2001 et 2005.

44% des surfaces autorisées sont concentrées dans la commune de Baie-Mahault qui accueille les projets de plus grande envergure (1 012 m² en moyenne contre 406 m² pour les autres communes).


235 827 m²

83 659 m²

20 415 m²

33 386 m²

18 609 m²

11 376 m²

26 139 m²

8 389 m²

9 732 m²

3 627 m²

8 963 m²

6 964 m²

5 021 m²

7 856 m²

8 612 m²

5 110 m²

1 531 m²

759 m²

1 065 m²

937 m²

398 m² 1 770 m²

560 m²


44% des surfaces autorisées sont concentrées dans la commune de Baie-Mahault.

Localisation des surfaces autorisées de 2000 à 2005


Bureaux41%

Bâtiments commerciaux

41%

Batiments agricoles6%

Bâtiments industriels

12%Source : DDE


La ventilation des surfaces est relativement proche de celle des permis de construire. On note toutefois un équilibre entre la surface autorisée pour les bâtiments commerciaux et les bureaux, qui constituent chacun 41% de la surface autorisée, alors que les bureaux ne représentaient que 34% des permis de construire.

Surface moyenne des projets ayant donné lieu à un permis de construire

• Bâtiments agricoles : 354 m²

• Bâtiments commerciaux : 534 m²

• Bâtiments industriels : 418 m²

• Bureaux : 692 m²

Ventilation des surfaces autorisées entre 2001 et 2005

Les mises en chantier


La construction dans le domaine de l’immobilier d’entreprise est principalement impulsée par des promoteurs privés. Notons tout de même que la SEMSAMAR et la SEMAG (sociétés d’économie mixte) sont à l’origine de quelques projets d’envergure comme le parc d’activité de la Jaille réalisé par la SEMSAMAR.

Il est à noter que si le secteur public n’est pas souvent à l’origine de projets immobiliers, il constitue une clientèle non négligeable pour les promoteurs.

La demande d’immobilier d’entreprise émanant du secteur public relève principalement de la location. Elle est particulièrement recherchée par les promoteurs qui assurent ainsi la rentabilité de leurs projets, grâce à des contrats de location sur 10 à 20 ans.

Sur l’ensemble du territoire guadeloupéen on estime à 75 000 m² la surface en construction au 31 mai 2007.

Les chantiers en cours sont principalement concentrés dans les communes de Baie-Mahault et des Abymes qui grâce au projet de la ZAC de Dothémare attire de nouveaux investisseurs.

Ainsi, au 31 mai 2007, on recensait dans la zone industrielle de Jarry 17 000 m² d’immobilier d’entreprise (bureaux, bâtiments commerciaux et dépôts) en construction. Ces mises en chantier émanent exclusivement de promoteurs privés.

A la même date, on recensait à Dothémare 35 000 m² d’immobilier d’entreprise en construction. Cette ZAC devrait comporter un réel pôle administratif où viendront s’implanter la branche assurance maladie de la CGSS, le siège de la CAF, un bâtiment de l’ANPE, l’état major du SDIS, les locaux de l’IEDOM ainsi que le rectorat. Dans cette ZAC les chantiers en cours sont initiés par des promoteurs privés mais aussi publics puisque à l’exception de l’ANPE, toutes les administrations citées ci-dessus ont choisi de conduire entièrement et en leur nom propre leur projet immobilier.

La demande en matière d’immobilier d’entreprise


Commerce29%Services

47%

Industrie9%

Construction15%

350 entreprises ont été interrogées.

47% des entreprises sondées exercent leur activité dans le secteur des services. 29% des entreprises interrogées ont une activité commerciale.La construction regroupe 15% des entreprises sondées. Enfin, l’industrie rassemble la proportion la plus faible (9% des entreprises). Secteur d’activité des entreprises interrogées

10%

83%

6%1%

Pas de salariés De 1 à 9salariés

De 10 à 49salariés

50 salariés etplus

Les entreprises interrogées sont en majorité de petite taille.Les entreprises sans salarié constituent 10% de l’échantillon. 83% des entreprises enquêtées ont 1 à 9 salariés.

Nombre de salariés des entreprises interrogées

Typologie des entreprises enquêtées


Pas de salarié

1 à 9 salariés

10 à 49 salariés

50 salariés et plus TOTAUX

Commerce 2% 91% 4% 2% 100%

Construction 13% 83% 4% - 100%

Industrie 86% 14% - - 100%

Services 15% 78% 7% - 100%

Ensemble 10% 83% 6% 1% 100%

Nombre de salariés en fonction du secteur d’activité


%

Abymes 21%

Baie-Mahault 31%

Basse-Terre 8%

Bouillante 1%

Gosier 6%

Grand Bourg 1%

Lamentin 1%

Morne-à-L'eau 2%

Moule 4%

Petit Bourg 4%

Petit-Canal 1%

Pointe-à-Pitre 13%

Pointe-Noire 1%

Port-Louis 1%

Saint-Barthélemy 1%

Saint-François 2%

Sainte-Anne 1%

Sainte-Rose 2%

TOTAUX 100%

Les entreprises interrogées sont majoritairement implantées dans les communes de Baie-Mahault (31%), des Abymes (21%), et de Pointe-à-Pitre (13%).

L’agglomération pointoise regroupe 71% de l’échantillon.

Il est vrai que l’activité économique de l’île est fortement concentrée dans ces communes. En particulier, la zone industrielle de Jarry, souvent décrite comme le poumon économique de la Guadeloupe rassemble plus d’un quart des entreprises interrogées.

Commune d’implantation des entreprises interrogées

%

ZI de Jarry 28%

Périmètre urbain de pointe à Pitre

13%

ZA de Petit Pérou 5%

Périmètre urbain de Basse-Terre 6%

Autre 39%

Non réponse 9%

TOTAUX 100%Zone d’implantation des entreprises

interrogées


Taxe foncièreTaxe

professionnelle

Taxe d’habitation

Bâtie Non bâtie

Les Abymes 19,93 59,65 10,04 14,94

Baie-Mahault 17,90 78,92 12,85 12,85

Pointe-à-Pitre 37,09 45,90 17,98 17,98

Le Moule 24,05 51,41 9,09 8,94

Sainte Rose 21,47 103,11 12,05 12,73

Capesterre BE 25,00 81,16 19,59 22,00

Saint François 8,18 18,86 4,15 4,81

Moyenne Guadeloupe

19,03 23,99 9,64 11,74

Plusieurs facteurs peuvent expliquer la localisation de certaines communes dans certaines communes:• La situation géographique (pour la proximité d’un lieu stratégique);• les possibilités d’extension (pour la disponibilité foncière et un aménagement futur);• la recherche d’externalités (pour se situer à proximité d’un fournisseur ou d’un client);• la fiscalité locale (les taux d’imposition étant variables d’une commune à l’autre).

Les impôts locaux par commune (2006)Source : www.impots.gouv.fr

Ainsi, alors que la commune de Pointe-à-Pitre enregistre un taux d’imposition sur le foncier non bâti le plus faible (absence d’un patrimoine nu foncier important), Baie-Mahault se caractérise par un faible niveau de taxe foncière bâtie. Toutefois, l’existence d’une forte pression foncière pourrait expliquer le fort niveau d’imposition sur le non bâti dans cette commune: la commune de Baie-Mahault semble chercher à décourager les propriétaires de terrains laissés vierges de construction.Il semble donc plus avantageux de louer dans la commune de Baie-Mahault mais d’acheter du foncier à Pointe-à-Pitre où la taxe foncière non bâtie est la moins élevée.Notons que la taxe professionnelle à Pointe-à-Pitre a effectué un bond de plus 6 points entre 1998 et 2006.


TH: 11,74FB: 19,03

FNB: 23,99TP: 9,64

TH: 11,41FB: 25,98FNB: 15,70TP: 11,87

TH: 4,16FB: 5,91

FNB: 8,56TP: 4,43

TH: 7,51FB: 13,50

FNB: 11,92TP: 6,10

TH: 10,96FB: 21,50

FNB: 83,31TP: 14,57

FNB: 7,84TP: 4,59

FB: 4,74FNB: 7,50TP: 5,68

TH: 2,19FB: 0,00

FNB: 0,00TP: 0,00

TH: 4,80FB: 4,60TP: 4,53

TP: 14,86

FB: 19,09FNB: 71,46

Notre département affiche l’un des niveaux de taxe d’habitation les plus élevés de France (11,74) sensiblement les mêmes que ceux des départements du Sud, où les taux d’imposition sont les plus lourds de France. La Guyane entre dans ces départements.

A l’opposé, ce sont les départements situés au Nord, et plus précisément dans la région parisienne qui présentent les taux d’imposition les plus faibles de France.


35%

29%

14%

11%

5% 5%3%

De 0 à 5 ans De 6 à 10ans

De 11 à 15ans

De 16 à 20ans

De 21 à 25ans

De 26 à 30ans

Plus de 30ans

Ancienneté de la création de l’entreprise

Les entreprises interrogées ont été créées en moyenne depuis 10 ans.

35% des entreprises sondées sont de « jeunes » entreprises, créées il y a moins de 5 ans. 29% des entreprises enquêtées ont été créées il y a 6 à 10 ans.


49%

27%

10%7%

3%4%

1%

De 0 à 5 ans De 6 à 10ans

De 11 à 15ans

De 16 à 20ans

De 21 à 25ans

De 26 à 30ans

Plus de 30ans

En moyenne, le local actuel est occupé depuis 8 ans.

Les entreprises interrogées se sont majoritairement installées dans leur local actuel depuis peu : 49% occupent leur local depuis moins de 5 ans.Seules 8% des entreprises occupent leur local depuis plus de 20 ans.

Ancienneté d’occupation du local

En réalité l’ancienneté d’occupation du local est très fortement corrélée à l’âge des entreprises comme le montre le tableau présenté en page suivante.

Ancienneté d’occupation du local


Ancienneté du local

Ancienneté de l’entreprise

De 0 à 5 ans

De 6 à 10 ans

De 11 à 15 ans

De 16 à 20 ans

De 21 à 25 ans

De 26 à 30 ans

Plus de 30 ans

TOTAUX

De 0 à 5 ans 100% - - - - - - 100%

De 6 à 10 ans 22% 76% 2% - - - - 100%

De 11 à 15 ans 46% 14% 51% - - - - 100%

De 16 à 20 ans 12% 18% 18% 53% - - - 100%

De 21 à 25 ans - - 14% 14% 71% - - 100%

De 26 à 30 ans - 29% - 14% - 57% - 100%

Plus de 30 ans - - 25% - - 50% 25% 100%

ENSEMBLE 49% 27% 10% 7% 3% 4% 1% 100%

Ainsi, il apparaît que l’installation de l’entreprise dans son local actuel et la création de celle-ci sont très proches: les tranches d’ancienneté de création des entreprises et d’occupation des locaux concordent majoritairement entre elles. En effet, 53% des entreprises qui ont été créées il y a 16 à 20 ans, occupent leur local actuel depuis 16 à 20 ans. De même, 76% des entreprises créées il y a 6 à 10 ans occupent leur local depuis 6 à 10 ans.Au total, on estime que 75% des entreprises occupent leur local actuel peu de temps après la création de leur entreprise. Ce résultat témoigne d’une stabilité des effectifs au sein de ces entreprises. En effet, il est permis de supposer que les besoins en superficie ont peu évolué depuis la création des entreprises, sans doute en raison d’un effectif qui a lui-même peu évolué.

Notons toutefois que 46% des entreprises interrogées ayant été créées il y a 11 à 15 ans, occupent leur local actuel depuis moins de 5 ans. Ce chiffre indique qu’il y existe tout de même des déménagements de la part des entreprises interrogées.

Ancienneté d’occupation du local en fonction de l’ancienneté de l’entreprise


0 à 5 ans

6 à 10 ans

11 à 15 ans

16 à 20 ans 21 à 25 ans

26 à 30 ans

Plus de 30 ans TOTAUX

Abymes 46% 30% 9% 6% 3% 6% - 100%

Baie-Mahault 67% 14% 6% 6% 4% 2% - 100%

Basse-Terre 42% 25% 33% - - - - 100%

Bouillante 100% - - - - - - 100%

Gosier 40% 40% 10% - - 10% - 100%

Grand-Bourg 50% 50% - - - - - 100%

Lamentin 100% - - - - - - 100%

Morne-à-l'eau - 33% - 67% - - - 100%

Moule 67% 17% - - - 17% - 100%

Petit-Bourg 50% 33% - 17% - - - 100%

Petit-Canal - - 100% - - - - 100%

Pointe-à-Pitre 24% 43% 5% 14% 5% 5% 5% 100%

Pointe-Noire 100% - - - - - - 100%

Port-Louis - - - - 100% - - 100%

Saint-Barthélémy - - 100% - - - - 100%

Saint-François 50% 50% - - - - - 100%

Sainte-Anne 50% - 50% - - - - 100%

Sainte-Rose 33% 67% - - - - - 100%

ENSEMBLE 49% 27% 10% 7% 3% 4% 1% 100%

Les nouvelles entreprises se concentrent en grande partie dans les communes de Baie-Mahault, des Abymes et de Basse-Terre. Leur implantation dans des zones en plein essor, telle Jarry, présente l’avantage d’une forte attractivité tant au niveau des activités que des prestations offertes.Pointe-à-Pitre héberge des entreprises moins récentes. Cette ville constituait le cœur économique de l’île avec sa forte concentration de commerces et d’activités diverses.


Corollaire du faible effectif salarié des entreprises interrogées, 51% d’entre elles occupent des locaux de moins de 100 m².

Soulignons que certaines entreprises (6% de l’échantillon) occupent un local d’une superficie inférieure à 20 m².

Le tableau présenté ci-dessous confirme le lien entre l’effectif de l’entreprise et la surface de son local.

0 à 19 m²

20 à 49 m²

50 à 99 m²

100 à 499 m²

500 m² et plus Nr TOTAU

X

Pas de salariés 13% 53% 20% 13% - - 100%

De 1 à 9 salariés 5% 15% 29% 32% 4% 15%

De 10 à 49 salariés - - 10% 20% 60% 10% 100%

50 salariés et plus - - - - 100% - 100%

ENSEMBLE 6% 18% 27% 29% 8% 13% 100%

Surface du local occupé par les entreprises interrogées

Surface du local en fonction de la taille de l’entreprise

Nr13%

Moins de 20 m²6%

20 à 49 m²18%

50 à 99 m²27%

Plus de 500 m²8%

100 à 499 m²29%

Superficie des locaux actuellement occupés

Surface moyenne occupée : 195 m²


Surface moyenne en m²

Abymes 166

Baie-Mahault 299

Basse-Terre 67

Gosier 65

Moule 128

Petit-Bourg 86

Pointe-à-Pitre 82

Sainte-Anne 154

Sainte-Rose 39

Surface moyenne du local occupé en fonction de la commune d’implantation de l’entreprise

La commune de Baie-Mahault et plus précisément la zone industrielle de Jarry abrite les plus grandes superficies. La surface moyenne occupée par les entreprises baie-mahaultienne s’élève à près de 300 m².Les entreprises implantées aux Abymes occupent en moyenne des locaux de 166 m²A Pointe à Pitre, la surface moyenne occupée s’élève à 82 m².

Surface moyenne en m²

Centre ville 79

Lauricisque 40

Bergevin/Chanzy 350


Utilisation du local(Plusieurs réponses

possibles)

17%

13%

3%

6%

46%

46%

28%

Logement

Logement + Local

Atelier

Dépôt

Professionnel

Commercial

Bureau

Les entreprises utilisent principalement leur local à des fins commerciales ou en font un usage de bureaux comme pouvait le laisser penser la typologie des permis de construire accordés par la DDE entre 2001 et 2005. Il en est de même pour la plupart de grandes villes françaises telles Paris, Nice ou Toulouse, où les bureaux l’emportent sur les autres types de locaux.Soulignons que 17% des entreprises interrogées utilisent également une surface à usage de dépôt, il s’agit pour la plupart d’entreprises ayant une activité commerciale.

Utilisation du local


Les locataires représentent 76% des entreprises interrogées.

22% des entreprises enquêtées sont propriétaires de leur local.

La répartition par commune et par zone ne révèle pas de dépendance significative : locataires et propriétaires sont répartis équitablement.

Statut d’occupation du local

Propriétaires22%

Locataires76%

Nsp2%

Statut d’occupation du local


LES LOCATAIRES


Les transactions

On estime entre 500 et 600 le nombre de transactions effectuées entre 2001 et 2005.

Dans cette première partie il n’a pas été permis de ventiler ce nombre de transactions par commune, ni de définir la surface totale transactée et le montant total transacté. Ces données n’étant pas disponible auprès des agences immobilières contactées.

Toutefois, nous nous attacherons à collecter ces données pour la mise à jour du rapport final.


14%

32%

12%

6%

4%3%

8%

1%

20%

100 à 499 € 500 à 999 € 1000 à 1499 €1500 à 1999 € 2000 à 2499 €2500 à 2999 e Plus de 3000€ Hébergégratuitement

Non réponse

Loyer mensuel

Le loyer mensuel moyen hors charge et hors taxe s’élève à 1 456,36 €.

La classe modale se situe entre 500 et 999€ (elle regroupe 32% des entreprises).Le montant des loyers est bien sûr à rapprocher de la surface occupée par les entreprises. Ces données sont présentées en page suivante.

Les prix de l’immobilier d’entreprise à la location


Le prix moyen du m² à la location se situerait à 16,8 €

Toutefois cette moyenne dissimule de vraies disparités entre les communes mais également entre les entreprises d’une même commune.

Ainsi, on observe que 29% des entreprises supportent un loyer compris entre 5 et 9 €/m². Une proportion similaire (28%) consentent un loyer compris entre 10 et 14 €/m².

Un tiers des entreprises interrogées sur l’ensemble du territoire de Guadeloupe s’acquittent chaque mois d’un loyer supérieur à 14 €/m².

Répartition par tranche des prix du m² à la location

10%

29%28%

13%

7%

3%

10%

Moins de 5 € 5 à 9 € 10 à 14 € 15 à 19 € 20 à 24 € 25 à 29 € 30 € et plus


Locaux commerciaux Bureaux

Loyer moyenSuperficie moyenne

Loyer moyenSuperficie moyenne

Abymes 8,50 €/m² 185 m² 14,4 €/m² 54 m²

Zone Industrielle de Jarry

22,45 €/m² 207 m² 16,00 €/m² 195 m²

Périmètre urbain de Pointe-à-Pitre

14,18 €/m² 80 m² 14,50 €/m² 60 m²

Périmètre urbain de Basse-Terre

10,00 €/m² 45 m² 15,36 €/m² 58 m²

Centres commerciaux (MILENIS/DESTRELLAND)

50 €/m²Livré brut de décoffrage

ND

Prix par zone


1999 2007 Variation

Abymes 10,8 € 12,8 € + 18,5%

Zone Industrielle de Jarry 11,8 € 17,1 € + 44,9 %

Petit Bourg 11,3 € 9,7 € - 14,1%

Basse Terre 13,3 € 14,26 € + 7,2%


11,9 € 14,8 € + 24,4%

Ensemble du territoire 11,2 € 16,8 € + 50,0%

Evolution du prix moyen de l’immobilier d’entreprise à la location


Sur les 100 départements français, un référentiel a été établi à partir de 59 départements.

Ce référentiel indique que le prix moyen du m² à la location des 60 départements français (Guadeloupe compris) est de 11,34€/m², la médiane s’élève ainsi à 10,7€/m² .

La Guadeloupe se situe au dessus de la médiane, avec un prix du m² à 16,8€. Elle fait donc partie des départements où le prix du m² à la location sont les plus chers de France.

Notons la prééminence de l’Île de France dans le trio de tête des départements dont les prix du m² sont les plus onéreux : Paris (25,09€/m²), les Hauts de Seine (19,71€/m²) et le Val de Marne (17,18€/m²).

Le Jura, l’Allier, les Côtes d’Armor, les Vosges et la Moselle représentent les départements où le prix à la location du m² sont les moins onéreux, variant de 7,09€ à 7,98€.

Médiane: 10,7€/m²

Paris: 25,09€/m²2 125 141 habitants

Les Hauts de Seine: 19,71€/m²1 428 478 habitants

Val de Marne: 17,18€/m²1 226 961 habitants

La Guadeloupe: 16,8€/m²453 000 habitants

Les Yvelines: 16,72€/m²1 353 957 habitants

Seine Saint-Denis: 16,11€/m²1 382 938 habitants

...

...

Jura: 7,09€/m² 111 906 habitants

L’Allier: 7,12€/m²344 615 habitants

Les Côtes d’Armor: 7,22€/m² 542 580 habitants

Les Vosges: 7,59€/m² 381 008 habitants

Moselle: 7,98€/m²1 023 199 habitants

Prix du m² les plus élevés

Prix du m² les moins élevés


Prix moyen du m²

De 0 à 5 ans 19,6 €

De 6 à 10 ans 14,1 €

De 11 à 15 ans 13,1 €

De 16 à 20 ans 10,8 €

Plus de 20 ans 7,5 €

ENSEMBLE 16,8 €

Il semble indéniable que les prix du marché aient évolué avec le temps : le prix du m² à la location décroît avec l’ancienneté du local.

En effet, le prix moyen du m² pour les entreprises occupant leur local depuis moins de 5 ans est de 19,6€, ce qui est supérieur au prix moyen du marché (16,8€). En revanche, les entreprises occupant leur local depuis 6 à 10 ans payent en moyenne 14,1 € le m². 39% de ces entreprises ont une surface leur revenant de 5 à 9 € le m².

Pour les entreprises occupant leur local depuis 11 à 15 ans, le prix moyen du m² est encore plus bas. Il se situe à 13,1€ alors que celui des entreprises installées dans leur local depuis 16 à 20 ans est actuellement de 10,8€.

Prix du m² en fonction de l’ancienneté du local


48%

42%

29%

28%

22%

25% 5%

2%Satisfaction

emplacement du local

Satisfaction superficiedu local actuel

Très satisfait Plutôt satisfait Plutôt insatisfait Très insatisfait

Les locataires s’estiment globalement satisfaits de leur local actuel.

En effet, la superficie et l’emplacement du local actuel enregistrent des taux de satisfaction élevés, atteignant respectivement 70% et 77%.

Soulignons toutefois que dans le même temps, 30% des sondés se déclarent insatisfaits de la superficie de leur local actuel.Aucune dépendance significative avec les secteurs d’activité, la taille de l’entreprise ou la zone géographique n’a pu être mise en évidence….

Niveau de satisfaction(Cette question ne concerne que les 76% des entreprises locataires)

Niveau de satisfaction des locataires


24% des locataires sont insatisfaits de l’emplacement du local actuel.Cette insatisfaction porte principalement sur l’accessibilité (pour 50% de ces insatisfaits). La sécurité est jugée insuffisante par 27% des chefs d’entreprise concernés par cette question. Enfin, le parking constitue la préoccupation principale de 10% des locataires interrogés.

%

L’accessibilité 50%

La sécurité 27%

Le parking 10%

Autres 14%

L’accessibilité semble un véritable handicap pour les entreprises locataires installées principalement à Baie-Mahault (28%) et plus précisément dans la Zone Industrielle de Jarry (20%).

Les entreprises situées aux Abymes et à Pointe-à-Pitre sont celles qui mettent le plus en avant la problématique de l’insécurité. Parmi les entreprises se plaignant de l’insécurité, 38% sont situés à Pointe à Pitre et 25% sont aux Abymes.

Les parkings et plus généralement les disponibilités de stationnement seraient à améliorer pour les entreprises implantées dans les périmètres urbains (67% pour celles situées à Basse-Terre, 33% pour celles de Pointe-à-Pitre). C’est effectivement dans ces zones que la problématique du stationnement se pose avec le plus d’acuité.

Causes d’insatisfaction de l’emplacement du local(Cette question ne concerne que les 24% des entreprises insatisfaites de l’emplacement du local)

ZI de Jarry

Pointe à Pitre / Abymes

Pointe à Pitre / Basse Terre


Non80%

Oui20%

La majorité des entreprises locataires interrogées n’envisage pas de déménager dans un autre secteur dans les 12 prochains mois.Seules 20% entreverraient un déménagement éventuel.

Très satisfait

Plutôt satisfait

Plutôt insatisfait

Très insatisfait TOTAUX

Déménagement éventuel 17% 42% 37% 4% 100%

Pas de déménagement éventuel

55% 25% 19% 1% 100%

ENSEMBLE 48% 28% 23% 2% 100%

Proportion des entreprises locataires envisageant un déménagement(Cette question ne concerne que les 76% des entreprises locataires)

On retiendra que parmi les chefs d’entreprise qui envisagent un déménagement, on retrouve en proportion quasi équivalente des satisfaits et des insatisfaits par rapport à l’emplacement actuel de leur local.Si 59% des chefs d’entreprise satisfaits de leur emplacement souhaitent tout de même déménager, il y a donc fort à parier que la motivation de ces déménagements se trouve ailleurs (superficie, niveau de loyer…)

Niveau de satisfaction concernant l’emplacement en fonction de la proportion des locataires envisageant un déménagement

La mobilité des locataires


4%

17%

21%

21%

25%

25%

50%

Non réponse

Pour bénéficier d'unefiscalité plus avantageuse

Pour avoir un meilleur loyer

Pour être dans une zoneplus attractive

Pour avoir une superficieplus adaptée à l'évolution

de votre activité

Pour bénéficier d'une airede stationnement

Pour avoir une plus grandesuperficie

La superficie est en effet, la principale motivation aux déménagements des entreprises interrogées. 50% des entreprises locataires envisageant un déménagement souhaitent un local plus grand. Soulignons que 25% des entreprises locataires souhaiteraient déménager afin de bénéficier d’une aire de stationnement.21% des entreprises interrogées souhaiteraient s’installer dans un zone plus attractive. C’est notamment le cas des entreprises souhaitant s’installer dans la zone de Jarry.

Caractéristiques recherchées par les locataires envisageant un déménagement dans les 12 mois(Plusieurs réponses possibles; cette question ne concerne que les 76% des entreprises locataires)

Caractéristiques recherchées


Industrie8%

Commerce 8%

Construction25%

Services58%

Saint-François8%

Pointe-à-Pitre25%

Abymes25%

Baie-Mahault42%

Recherche d’une plus grande superficie par secteur d’activités

(Cette question ne concerne que les 76% des entreprises locataires)

Recherche d’une plus grande superficie par communes

(Cette question ne concerne que les 76% des entreprises locataires)

42% des entreprises envisageant de déménager en vue d’une superficie plus importante sont situées dans la commune de Baie-Mahault.25% sont implantées dans la commune de Pointe-à-Pitre. La même proportion se trouve aux Abymes.Notons que parmi les entreprises installées à Basse-Terre envisageant un déménagement, aucune ne souhaiterait une plus grande superficie.

58% des entreprises envisageant un déménagement et recherchant une superficie plus importante relèvent du secteur des services.Peu d’entreprises recherchant ce critère appartiennent au secteur de l’industrie ou du commerce (16%).


Nsp25%

Baie Mahault4%

Petit-Bourg8%

Abymes8%

Même lieu d'origine54%

La plupart des entreprises souhaitant déménager chercheraient un local situé dans leur commune d’implantation actuelle (54% de l’ensemble). Cette tendance est particulièrement forte à Baie-Mahault et en particulier à Jarry (30% des entreprises souhaitant déménager tout en restant dans leur zone actuelle sont implantées à Jarry). Ces déplacements d’entreprises peuvent en partie s’expliquer par le renouvellement de l’offre d’immobilier d’entreprises dans la Zone Industrielle de Jarry. Les managers seraient donc attirés par des locaux neufs plus fonctionnels.

8% des entreprises envisageant un déménagement souhaiterait se rendre aux Abymes. Ces souhaits émanent principalement d’entreprises installées à Pointe-à-Pitre. Il est permis de s’interroger sur le lien éventuel entre ces souhaits et le développement de la zone d’activité de Dothémare.

Notons également que 8% des entreprises qui envisagent un déménagement souhaiteraient s’installer à Petit-Bourg. Il s’agit principalement d’entreprises implantées à Jarry.

Lieu de déménagement souhaité(Cette question ne concerne que les 20% des entreprises

envisageant un déménagement)

Un quart des entreprises qui envisagent un déménagement dans les 12 prochains mois n’a pas été en mesure de préciser la nouvelle zone d’implantation souhaitée.

Nouvelle zone d’implantation souhaitée


500 m² et plus5%

100 à 499 m²37%

20 à 49 m²21%

50 à 99 m²37%

Pour 21% des entreprises qui envisagent un déménagement, la superficie recherchée se situe entre 20 et 49 m². 37% des entreprises envisageant un déménagement souhaiteraient un local d’une superficie comprise entre 50 et 99 m². La même proportion souhaite un local de 100 à 499 m².

Superficie souhaitée(Cette question ne concerne que les 20% des entreprises envisageant un

déménagement)

Superficie souhaitée


Le ratio superficie souhaitée/superficie actuelle indique qu’en moyenne, les entreprises souhaiteraient avoir une surface qui soit 1,6 fois supérieure à celle occupée actuellement.

Ainsi, il apparaît que parmi les entreprises qui envisagent de déménager: 16% souhaiteraient une surface équivalente à leur surface actuelle; 16% désireraient une surface inférieure à leur surface actuelle; 63% aimeraient une surface supérieure à leur surface actuelle.

En particulier, parmi ces dernières, la moitié souhaiterait que leur surface soit 1,5 fois à 2 fois supérieure à la surface actuellement occupée. L’autre moitié voudrait plus que doubler sa superficie.


Non65%

Oui32%

Non réponse3%

Le statut de locataire semble convenir à la majorité des chefs d’entreprise sondés: 65% d’entre eux ne souhaiteraient pas devenir propriétaires de leur local. L’analyse des freins à l’accession à la propriété indique que celle-ci ne fait pas partie des priorités des managers. Certains avouent même ne jamais avoir envisagé de devenir propriétaire de leur local. Derrière ces affirmations c’est tout de même le frein financier qui s’inscrit en filigrane. Pour beaucoup d’entreprises ou d’entrepreneurs, l’investissement nécessaire est trop important ce qui annihile d’emblée toute éventualité d’acquisition d’un local.

32% des chefs d’entreprise interrogés seraient intéressés par un changement de statut. Il s’agit en grande partie d’entreprises récemment installées dans leur local actuel (41% d’entre eux).

Souhaits d’accession à la propriété(Cette question ne concerne que les 76% des entreprises locataires)

Souhaits d’accession à la propriété


39% des managers souhaitant devenir propriétaires envisagent de faire un achat direct.A part égale, les autres envisagent une opération de défiscalisation ou un montage par le biais d’une SCI.

La défiscalisation présente un certain nombre d’avantages fiscaux accordés: récupération de la TVA ou une réduction d’impôts. Cependant, les investissements y donnant droit ne sont pas sans risques (achat d’un produit surpayé, charges sous-estimés, revenus surestimés…). L’avantage d’une SCI réside dans la souplesse de répartition des pouvoirs et des décisions de gestion compte tenu du nombre d’associés présents en son sein. Toutefois, la lourdeur de sa gestion constitue l’une des principale difficulté de cette opération.

Les inconvénients liées à ces 2 types d’opération pourraient expliquer le recours de la majorité des entreprises vers l’achat direct.

Moyen envisagé par les entreprises souhaitant devenir propriétaires(Cette question ne concerne que les 32% des entreprises souhaitant devenir propriétaire)

Montage par le biais d'une SCI

23%

Défiscalisation23%

Achat direct39%

Nsp13%

Autre3%

Montages financiers


Achat direct Bail Défiscalisatio

n

Montage par le biais d’une

SCINr TOTAUX

Commerce 27% 9% 46% 18% - 100%

Construction - - 33% 33% 33% 100%

Industrie 83% - - 17% - 100%

Services 44% - 12% 25% 29% 100%

ENSEMBLE 39% 3% 23% 23% 13% 100%

Une analyse plus fine des résultats indique que les entreprises issues des secteurs de l’industrie et des services sont davantage intéressées par un achat direct afin de devenir propriétaires.

Les commerces préfèreraient majoritairement passer par la défiscalisation pour devenir propriétaires.

Soulignons qu’une fois encore les entreprises qui souhaitent acquérir un local privilégieraient la zone industrielle de Jarry. En second lieu, elles seraient attirées par la ville des Abymes et sa nouvelle zone d’activités de Dothémare.

Montage financier en fonction du secteur d’activité


Avec 38% de citations, Jarry reste la zone privilégiée des entreprises. Seules 7% des entreprises locataires sont issues du périmètre urbain de Pointe-à-Pitre. Il importe de souligner que 71% des entreprises locataires actuellement localisées à Jarry souhaiteraient demeurer dans cette zone en devenant propriétaire: la zone d’implantation semble peu influer leur volonté de déménager. Avoir une plus grande superficie est la cause principale.

Les Abymes intéresseraient 15% des entreprises désireuses de devenir propriétaires. Pointe-à-Pitre attireraient 8% des entreprises locataires souhaitant acquérir leur local.

5%

3%

3%

3%

3%

3%

5%

8%

8%

8%

15%

38%

Nr

Saint-François

Basse-Terre

Bouillante

Gosier

Guadeloupe

Moule

Pointe-à-Pitre

Baie-Mahault

Petit-Bourg

Abymes

J arry

Lieu d’implantation souhaité(Cette question ne concerne que les 32% des entreprises souhaitant devenir propriétaire)

Lieu d’implantation souhaité


D'acheter un local neuf

21%

D'acheter le local que vous occupez

actuellement26%

De réaliser une opération immobilière

26%

D'acheter un local pas forcement neuf

26%

Non réponse3%

Les avis sont partagés en ce qui concerne le type de local. Ils sont autant à envisager de réaliser une opération immobilière , à acheter un local pas forcément neuf et à acheter le local qu’ils occupent actuellement (28%).Ils sont moins nombreux à s’être prononcés en faveur d’un local neuf (21%).

Mode d’achat souhaité(Cette question ne concerne que les 20% des entreprises envisageant un déménagement)

Mode d’achat souhaité


Brut de décoffrage

28%Entièrement

fini51%

Non réponse8%

Avec un niveau de finition

intermédiaire13%

Type de local souhaité(Cette question ne concerne que les 20% des entreprises envisageant un

déménagement)

La majorité des futurs propriétaires souhaiteraient acheter leur local entièrement fini (51%). Cette tendance concerne plus particulièrement les entreprises des secteurs du commerce et des services. Ainsi, 64% des entreprises commerciales et 54% de sociétés de service envisageant d’être propriétaires souhaiteraient acheter leur local entièrement fini.

28% préfèreraient faire l’acquisition d’un local brut de décoffrage. Ce souhait est principalement l’apanage des entreprises relevant du domaine de la construction dont émanent 67% des demandes pour un local brut de décoffrage.

Une faible proportion (soit 13%) apprécierait un local avec un niveau de finition intermédiaire.

Niveau de finition souhaité


LES PROPRIETAIRES


Type de local souhaité(Cette question ne concerne que les 22% des entreprises

propriétaires)

58% des propriétaires interrogés déclarent avoir acheté leur local entièrement fini ou avec un niveau de finition intermédiaire.Seuls 18% déclarent avoir opté pour un local brut de décoffrage.Ces données confirment que la préférence des entreprises se portent de moins en moins vers le brut de décoffrage.

Entièrement fini

29%

Brut de décoffrage

18%

Avec un niveau de finition

intermédiaire29%

Non réponse24%

Niveau de finition


Non réponse24%

Oui27%

Non50%

Part des propriétaires ayant acheté leur local par la réalisation d’une opération immobilière

Un propriétaire sur deux n’a pas réalisé d’opération immobilière pour l’achat de son local.

Seules 15% des entreprises propriétaires ont opté pour le dispositif de défiscalisation pour acheter leur local. 55% d’entre elles sont dans le secteur du commerce, 22% dans le secteur de la construction.

Non réponse29%

Oui15%

Non56%

Part des propriétaires ayant acheté leur local en bénéficiant de la défiscalisation

Réalisation d’une opération immobilière


En moyenne, le local occupé par les entreprises a coûté 98 459 €.

Le coût moyen du m² s’élève à 1 390 € avec bien sûr une différence flagrante suivant le niveau de finition. Les locaux livrés brut de béton se négocient en moyenne à 1 355,00 € le m² alors que les locaux vendus avec un niveau de finition intermédiaire se négocient autour de 1 800,00 €/m².

Les départements de l’Indre, Mayenne, de Nièvre et du Jura précèdent notre département dans le classement. Notons que ces départements, situés en bas du classement, comptent moins de 300 000 habitants alors que la Guadeloupe en compte plus de 400 000.

Soulignons que 14% des propriétaires guadeloupéens interrogés ont du consentir à acquérir leur local à plus de 2000 €/m².

La taille de l’échantillon ne permet pas de faire de croisements entre ce prix moyen et les différentes zones géographiques d’implantation ou encore avec le niveau de finition du local. Cette approche sera appréhendée lors des entretiens avec les agences immobilières.

Paris: 6 848€ /m²2 125 141 habitants

Les Hauts de Seine: 4 792,56€ /m²1 428 478 habitants

Val de Marne: 4 002,49€ /m²1 226 961 habitants

Les Yvelines: 3 711,42 /m²1 353 957 habitants

L’Indre: 1190, 15€ /m²233 061 habitants

Mayenne: 1208,36€ /m² 285 377 habitants

Jura: 1 215,14€ /m²111 906 habitants

La Guadeloupe: 1 390€/m²453 000 habitants

Alpes Maritime: 4 266,44€ /m²1 011 866 habitants

Var: 3 867,6€ /m²898 001 habitants

Nièvre: 1 210,13€ /m²225 191 habitants

Médiane: 2 186,90€ /m²

...

...

Prix du marché à la vente


Non réponse44%

Très facilement

6%Assez

facilement21%

Assez difficilement

29%

Seuls 27% des propriétaires estiment avoir obtenu facilement le financement de leur immobilier d’entreprise.S’il est vrai que le nombre de non réponse à cette question est assez élevé, on retiendra tout de même que près de 30% des chefs d’entreprise enquêtés avouent avoir rencontré quelques difficultés.

Très facilement

Assez facilement

Assez difficilement

Nr TOTAUX

Ont réalisé une opération immobilière 11% 56% 22% 11% 100%

N’ont pas réalisé d’opération immobilière 6% 12% 41% 41% 100%

Nr - - 11% 89% 100%

ENSEMBLE 6% 21% 29% 44% 100%

Il apparaît que les entreprises ayant acheté leur local en réalisant une opération immobilière sont celles qui déclarent le plus massivement ne pas avoir eu de difficultés pour l’obtention d’un financement (Cf. tableau ci-dessous).

Niveau de difficulté de l’obtention du financement(Cette question ne concerne que les 22% des entreprises propriétaires)

Niveau de difficulté de l’obtention du financement en fonction de la pénétration des propriétaires ayant acheté leur local par la réalisation d’une opération immobilière(Cette question ne concerne que les 22% d’entreprises propriétaires)

Financement de l’immobilier d’entreprise


42% des entreprises ont fait financer leur acquisition par une banque locale. La moitié d’entre elles a choisi une autre banque que celle où le compte de l’entreprise est domicilié. Les chefs d’entreprise locaux n’hésiteraient donc pas à faire jouer la concurrence entre les établissements bancaires. 6% de l’ensemble des propriétaires ont même opté pour un établissement hors de Guadeloupe.

36 % des entreprises avouent ne pas avoir eu besoin de se diriger vers un organisme financier. 24% ont choisi de transformer une partie de leur habitation. 9% ont hérité du local et enfin 3% ont financé leur local sur leurs fonds propres.

Le local fait partiede son

habitation24%

Fonds propres3%

Par une société de crédit

3%Dans une banque hors de

Guadeloupe6%

Héritier9%

Non réponse15%

Dans une autre banque locale

21%

Dans une banque locale avec laquelle

vous travailliez déjà21%

Financement du local


APPRECIATION GENERALE DE L’OFFRE


Non réponse5%

Très insatisfaisante

11%

Plutôt insatisfaisante

33%

Plutôt satisfaisante

48%

Très satisfaisante

3%

Les avis des entreprises sont partagés en ce qui concerne l’offre actuelle en matière d’immobilier d’entreprise. 51% des entreprises estiment l’offre globalement satisfaisante. Notons que cette satisfaction est presque exclusivement nourrie par une satisfaction intermédiaire (48%).

A l’opposé, 44% des chefs d’entreprise se disent insatisfaits de l’offre actuelle. Ici encore c’est le niveau intermédiaire qui domine. L’insatisfaction intermédiaire atteint 33% contre 11% pour l’insatisfaction totale.

Appréciation de l’offre

Appréciation générale de l’offre


1%

1%

4%

6%

12%

13%

14%

16%

36%

74%

Nr

dépeuplement de lapopulation et des

commerces

Manque d'investissement

Des locaux neufs livrésavec un niveau de finition

insufisant

Des superficies tropfaibles

Des superficies tropimportantes

Des locaux en mauvaisétat

Pas assez de locaux neufs

Une trop forteconcentrationgéographique

Des prix trop élevés

Les insatisfaits déplorent avant tout les prix de l’immobilier d’entreprise qu’ils jugent trop élevés (74% de citations). Il s’agit avant tout des entreprises localisées à Baie-Mahault et aux Abymes.

36% estiment qu’il existe une trop forte concentration géographique. A nouveau, les entreprises baie-mahautiennes et abymiennes manifestent le plus leur insatisfaction.

Les entreprises enquêtées regrettent également l’état des locaux proposés : 16% pensent qu’il n’y a pas suffisamment de locaux neufs et 14% déplorent l’état général des locaux.

Il importe de souligner que 13% des chefs d’entreprise estiment que les surfaces proposées à la vente et à la location sont trop importantes paradoxalement, 12% pensent qu’au contraire les surfaces proposées sont trop faibles.


Zone Industrielle de Jarry

Prix trop élevés (57%)

Forte concentration géographique (20%)

Locaux en mauvais état (13%)

Périmètre urbain de Basse-Terre


Forte concentration géographique (29%)

Superficie trop faibles (29%)



Pas assez de locaux neufs (15%)

Locaux neufs avec niveau de finition insuffisant (10%)

Superficie trop faibles (10%)

Quelle que soit la zone d’implantation, les prix constitueraient la principale faiblesse en matière d’immobilier d’entreprise. Les avis diffèrent ensuite selon la zone: la forte concentration géographique incommode 20% et 29% des entreprises situées respectivement dans la Zone Industrielle de Jarry et dans le périmètre urbain de Basse-Terre. Ces derniers déplorent également des superficies trop faibles (29%), tout comme 10% des entreprises du périmètre urbain de Basse-Terre.

Points faibles des trois zones d’implantation(Plusieurs réponses possibles)

L’offre en matière d’immobilier d’entreprise


Pour les besoins de l’étude, 44 agences immobilières ont été interrogées.

Toutefois, 20 agences assurent ne pas être présents sur ce segment. Leur activité est concentrée sur le logement et les transactions avec les particuliers.Exceptée une agence localisée à Saint-Barthélémy, toutes les agences immobilières des îles du nord contactée affirment ne pas effectuer de transactions liées à l’immobilier d’entreprise.

Soulignons que peu d’agences œuvrant sur le segment de l’immobilier d’entreprise ont accepter de répondre aux 2 questionnaires qui leur ont été adressés. Les autres se sont montrées asses réticentes à donner des informations qui leur paraissent confidentielles.


Le nombre de transactions effectués par les agences est relativement variable. Les données récoltées pousseraient à croire que 20% des agences réalisent 80% des transactions.

Commune d’implantation

Nombre de transactions relatives à la location

d’immobilier d’entreprise entre 2000 et 2005

Nombre de transactions relatives à la vente

d’immobilier d’entreprise entre 2000 et 2005

Agence immobilière 1

Guadeloupe 5 -


Saint-Barthélemy

- -


Saint-Barthélemy

- -


Guadeloupe 81 17


Guadeloupe 3 3


Guadeloupe 106 7

D’autre part, il semble que les transactions relatives à la location soient nettement plus nombreuses que celles relatives à la vente. Le ratio serait environ d’une vente pour 7 mises en location.

Un marché dominé par la location…


Les agences immobilières sont unanimes, estimant que l’activité s’est développée au cours des 5 dernières années.Leur vision demeure globalement optimiste sur le moyen terme. Selon les professionnels entendus dans le cadre de cette étude le développement du nombre de transactions sur le marché de l’immobilier d’entreprise se poursuivra au cours des années à venir. L’accroissement de la demande et le développement continu des zones d’activité (Jarry, Dothémare, Damencourt, Nollivier) seraient pour les agences autant de facteurs qui contribueront largement au développement du nombre de transactions relatives à l’immobilier d’entreprise en Guadeloupe.

Seule une agence entreverrait un ralentissement en raison de la situation économique de l’île.

Une agence immobilière localisée à Saint-Barthélemy pense que le futur statut de collectivité d’outre mer de l’île favorisera l’essor du marché de l’immobilier d’entreprise.

…encore en progression

Implantation

Évolution du nombre de transactions dans

les 5 prochaines années

Évolution du prix de l’immobilier d’entreprise au cours des 5 dernières

années

Évolution du prix de l’immobilier d’entreprise

dans les 5 prochaines années

Agence immobilière 1 Guadeloupe Va se développer N’a pas évolué Va augmenter

Agence immobilière 2 Saint-Barthélemy Va se développer A augmenté Va augmenter

Agence immobilière 3 Saint-Barthélemy Nr A augmenté Va augmenter

Agence immobilière 4 Guadeloupe Va se développer A augmenté Ne va pas évoluer

Agence immobilière 5 Guadeloupe Va stagner A augmenté Va augmenter

Agence immobilière 6 Guadeloupe Va se développer A augmenté Ne va pas évoluer


Des prix amenés à monter dans le futur

Les avis des agences immobilières sur l’évolution des prix sont relativement convergents. Selon elles, les prix sont sur une pente ascendante depuis les 10 dernières années et devraient le rester du moins pour les 5 années à venir. Une demande de plus en plus importante, une raréfaction du foncier entrainant de fortes spéculations en la matière, une augmentation des coûts de la construction, voilà autant de facteurs qui expliquent la flambée des prix.Ces moteurs de l’inflation sur le marché de l’immobilier d’entreprise devraient perdurer sur les 5 prochaines années. Toutefois, 2 responsables d’agence immobilière estiment que la hausse des prix devrait être limitée par l’augmentation importante de l’offre en particulier de locaux neufs. Dans ce contexte fortement concurrentiel, le marché pourraient se stabiliser.Pour les agences des îles du nord, le nouveau statut de Saint-Martin et Saint-Barthélemy devrait contribuer à maintenir les prix sur une pente croissante.

Toutefois, l’augmentation des prix s’accompagne d’une élévation du niveau d’exigence des entreprises et donc des prestations proposées.Ainsi, à la vente ou à la location, les entreprises recherchent des locaux finis et sont de plus en plus regardantes sur l’environnement dans lequel elles s’installent.

Le stationnement, la sécurité et les équipements nécessaires aux télécommunications sont les attentes prioritaires des entreprises.


Des entreprises plutôt exigeantes …

Commune d’implantatio

n

Équipements demandés par les entreprises

Services demandés par les entreprises

Zones les plus demandées par les

entreprises


Guadeloupe Climatisation, volet roulant, sécurité- Baie-Mahault


Saint-Barthélemy

Terrains, permis de construire, rénovation des murs, fonds de

commerce- Toutes les parties de l’île


Saint-Barthélemy

Les connexions auprès de tous les médias

Les parkings Sur toute l’île mais plus particulièrement Gustavia


Guadeloupe Tous les nouveaux équipements ADSL, réseau informatique

Jarry/ Abymes


Guadeloupe Climatisation Parkings bien placés Jarry/ Pointe-à-Pitre


GuadeloupeAccès aux réseau, téléphones,

électricité eau -Zones commerciales et

industrielles / Jarry/ Petit-PérouLa climatisation fait partie du confort minimum demandé par les entreprises.

Les autres éléments permettant de différencier l’offre sont l’existence de parkings aux abords des locaux, le pré-câblage, les systèmes de fermeture proposés, les cloisons internes.


Commune d’implantation

Implantation recherchée Surface du local Environnement du local

Agence immobilière 1 Guadeloupe Baie-Mahault/ Abymes 50 m² Parkings

Agence immobilière 2 Saint-Barthélemy Saint-Barthélemy 150 m² Parkings

Agence immobilière 3 Saint-Barthélemy - 35 m² Places de parkings

Agence immobilière 4 GuadeloupeBaie Mahaut/ Abymes/

PàPEntre 50 et 500

m²Parkings/ espaces verts/ Possibilité

d’obtenir Internet à haut débit

Agence immobilière 5 GuadeloupePàP/ Gosier/ Baie-

Mahault 80 m² Parkings

Agence immobilière 6 Guadeloupe AbymesEntre 40 et 400

m²Parkings/ Possibilité d’obtenir Internet à

haut débit

Par ailleurs, les zones industrielles et commerciales sont particulièrement prisées par les entreprises qui sont nombreuses à vouloir bénéficier de la concentration et donc de la proximité des clients et fournisseurs offertes par ces zones.En Guadeloupe, les demandes en matière de superficie sont très variables. Il semble qu’il existe en effet une clientèle pour des locaux de taille moyenne (50 à 80 m²) mais également pour des locaux de plus grande taille (jusqu’à 500 m²).

Les demandes des entreprises en matière d’immobilier d’entreprise restent concentrées dans la zone Abymes/Baie-Mahault/Pointe à Pitre, la zone industrielle de Jarry se taillant la part du lion.


SYNTHESE


Le dynamisme économique de l’île est marquée par la présence prononcée des entreprises dans la conurbation Abymes – Pointe-à-Pitre – Baie-Mahault. En particulier, la zone industrielle de Jarry, devenu le pôle économique attractif de l’île, rassemble et attire de plus en plus d’entreprises au détriment des communes dites plus « anciennes » telles Abymes ou Pointe-à-Pitre ou des communes dites « rurales » (communes du Nord Grande –Terre).

Mais l’implantation dans cette zone n’est pas sans conséquence: si elle favorise la proximité entre les différentes entreprises et la ralliement Basse-Terre/ Grande Terre, la forte concentration géographique et les prix élevés semblent être les principaux handicaps des entreprises localisées dans cette zone. Si les opinions sont partagés en ce qui concerne l’offre en matière d’immobilier d’entreprise en Guadeloupe, l’offre y est nettement supérieure dans la vente d’immobilier d’entreprise. Le coût global du m² dans notre département est le plus faible des départements français. Au contraire, la demande surpasse l’offre en matière de location où le prix du m² en Guadeloupe apparaît particulièrement élevé. Soulignons que Jarry correspond à la zone où le prix du m² à la location est le moins élevé. En dépit du fait que les entreprises locataires soient beaucoup plus nombreuses que celles étant propriétaires, l’accession à la propriété n’est pas toutefois envisagé par la majorité des entreprises. De nombreux freins peuvent expliquer cette réticence: la peur de générer des dettes, la durée du prêt… Raisons pour lesquelles les entreprises enclines à devenir propriétaires pencheraient davantage pour un achat direct, comme l’ont fait la plupart des entreprises interrogées. Ajoutons que le financement n’a pas été des plus faciles pour les entreprises propriétaires, et plus précisément celles n’ayant pas eu recours à des aides (défiscalisation, opérations immobilières…).

Les entreprises sont de plus en plus sensibles à leur environnement : elles souhaiteraient trouver des parkings et aires de stationnement qui favoriserait l’accessibilité, critère déterminant à leurs yeux.

En outre, l’état des locaux est jugé déplorable par les entreprises. C’est notamment le cas des locaux sis dans la commune de Pointe-à-Pitre. De plus ce centre urbain, qui apparaît vieillissant en comparaison avec les autres zones d’activité qui se développent dans sa périphérie souffre de l’insécurité et du manque de propreté qui lui sont associés.

QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise Page 1 Le marché de...

Documents

Transcript of QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise Page 1 Le marché de...