Prêts hypothécaires en combinaison avec des assurances de...

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Prêts hypothécaires en combinaison avecdes assurances de pension du 2e et du 3e piliers

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• Nouveautés légales

– Intermédiation en crédits

– Protection des consommateurs

– Régionalisation de la fiscalité

• Nouveautés dans l’offre de crédits d’AG Insurance

What’s new ?

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1. Contexte

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2e pilier

• En vue d’acquérir, de construire, d’améliorer, de réparer ou de transformer un bien immobilier

• situé dans l’Espace Économique Européen (Union Européenne + Norvège, Islande et Liechtenstein)

• qui appartient à l’indépendant

– pleine propriété indispensable

3e pilier

• Aucune condition légale spécifique

Prêts hypothécaires en combinaison avec le 2e et le 3e piliers

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AG Insurance et prêts hypothécaires

• Offre dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier– Prêts avec reconstitution

– Prêts avec mensualités classiques

• Focus sur les prêts avec reconstitution via le 2e et le 3e piliers (fiscaux)

• Groupes cibles– Dirigeants d’entreprise et indépendants

– Particuliers fortunés

• Approche sur mesure

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Valeur ajoutée de la reconstitution par rapport aux mensualités ?

Un prêt avec mensualités nécessite une rémunération nette élevéeavec des conséquences fiscales défavorables

Augmentation du revenu brutPlus d’impôt des personnes physiques

Plus de cotisations sociales

Paiement de dividendesImpôt des sociétés sur les bénéfices

Si > 13% du capital versé : perte du tarif réduit ISOCPrécompte mobilier 27%

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Comparaison prêt avec reconstitution / prêt avec mensualités

Prêt de 200.000 EUR sur 25 ans

Prêt avec mensualités

Mensualité 10.416

Assurance TSRD 612

11.028 EUR

à payer avec les revenus nets

Prêt avec reconstitution

Intérêts 4.416 EUR

à payer avec les revenus nets

Prime EIP 8.040 EUR

à payer par la société

Coût brut18.804 EUR+ 8.628 EUR

Maintien de la rémunération nette Maintien de la rémunération nette

2,23% 2,23%

Coût brut27.432 EUR

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Comparaison – Coût brut société – 200.000 EUR

Durée Mensualité coût/mois

Reconstitution coût/mois

Reconstitutiongain/mois

Reconstitution gain/an

Reconstitution gain/durée

35 1.851 EUR 1.389 EUR 462 EUR 5.544 EUR 194.040 EUR




15 3.302 EUR 2.007 EUR 1.295 EUR 15.540 EUR 233.100 EUR

10 4.641 EUR 2.618 EUR 2.023 EUR 24.276 EUR 242.760 EUR

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2. Nouveautés légales

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2.1. Intermédiation en crédits

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• Depuis le 1/11/2015, l’intermédiation en crédits peut seulement être exercée par :

- des intermédiaires en crédits hypothécaires enregistrés auprès de la FSMA

- des intermédiaires en crédits provisoirement autorisés

- actifs avant le 1/11/2014 en crédits hypothécaires

- devenus actifs entre le 1/11/2014 et le 31/10/2015

• Le prêteur ne peut plus accepter aucune autre demande de crédit

Intermédiation en crédits depuis le 1/11/2015

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Courtiers en crédits actifs avant le 1/11/2014

Courtiers en crédits ayant débuté entre le 1/11/2014 et le 31/10/2015

Nouveaux courtiers en crédits à partir du 1/11/2015

Peuvent poursuivre leur activité d’intermédiaire en crédits jusqu’à leur inscription

Peuvent poursuivre leur activité d’intermédiaire en crédits jusqu’à leur inscription

Pas d’intermédiation en crédits tant qu’ils ne sont pas inscrits

Demande d’inscription en ligne introduite au plus tard le 30/04/2017

Demande d’inscription en ligne introduite au plus tard le 31/12/2015

Demande d’inscription en ligne à partir du 2/11/2015

Inscription en ligne sur le site de la FSMA

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• Pas d’exigence de diplôme• Suivre une formation reconnue par la FSMA et

réussir l’examen• Exception (1) : non exigé en cas d’activité

ininterrompue entre le 1/11/2010 et le 31/10/2015 auprès d’un intermédiaire en assurances pratiquant l’intermédiation en crédits

• Exception (2) : avoir suivi avec succès une formation reconnue par la FSMA avant le 1/11/2015

• L’expérience pratique se démontre par le fait d’être actif (preuve par exemple au moyen d’un bordereau de commissions)

• Pas d’exigence de diplôme• Suivre une formation reconnue par la

FSMA et réussir l’examen• Démontrer une expérience pratique

de 1 an acquise au cours des 6 années précédant l’inscription en ligne

• Diplôme de l’enseignement secondaire supérieur

• Suivre une formation reconnue par la FSMA et réussir l’examen

• Démontrer une expérience pratique de 1 an acquise au cours des 6 années précédant l’inscription en ligne

Connaissance professionnelle et expérience pratique

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• Actifs chez AG Insurance OK

• Pas actifs chez AG Insurance présenter un bordereau de commissions relatif à l’activité avant le 1/11/2014

• L’inscription définitive auprès de la FSMA doit être en ordre

• L’inscription définitive auprès de la FSMA doit être en ordre

Demande d’inscription introduite au plus tard le 30/04/2017

Collaboration avec AG Insurance

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2.2. Protection des consommateurs

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Entrée en vigueur : 1er avril 2017

L’intermédiaire en crédits ET l’organisme prêteur s’engagent à proposer des crédits de manière responsable

Lourdes sanctions en cas de manquement

– Le client n’est plus redevable des intérêts

– Amendes jusqu’à 100.000 EUR

– Sanctions pénales

Protection des consommateurs

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Obligations du prêteur et de l’intermédiaire

1. Devoir d’investigation

– Solvabilité = évaluation de la capacité de remboursement des emprunteurs (et le cas échéant des débiteurs solidaires et des personnes garantes)

– Garantie immobilière = élément “secondaire” pour l’acceptation

– La demande de crédit est un document essentiel qui doit être signé par le candidat emprunteur et par le courtier en crédits

– Devoir d’abstention

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2. Devoir de conseil

– Courtier en crédits : parmi les offres du marché, recherche du crédit (type et montant) qui, au moment de la souscription, convient le mieux à la situation financière du client et au but du crédit

– Organisme prêteur : parmi son offre de crédits (type et montant), recherche de celui qui, au moment de la souscription, convient le mieux à la situation financière du client et au but du crédit

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3. Devoir d’information du courtier en crédits au prêteur

– Signalement obligatoire au prêteur de toutes les autres demandes de crédits des deux derniers mois pour un même client

– Interdiction d’introduire une demande de crédit si le courtier a le sentiment que la capacité de remboursement est insuffisante

– Interdiction de scinder une demande de crédit en plusieurs dossiers

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4. Devoir d’information du prêteur

– Assurances : les réductions conditionnelles en fonction des contrats d’assurance restent possibles

– Frais : taux annuel effectif global (TAEG)

– Devoir d’information matérialisé par un document "ESIS" (European Standardised Information Sheet)

– remis au moment de l’offre

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2.3. Régionalisation de la fiscalité

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Régionalisation de la fiscalité

Les régions sont compétentes uniquement pour l’HABITATION PROPRE

Quelle région est compétente ?– Le lieu de résidence effective (domicile) au 1er janvier de l’exercice

est déterminant

– La fiscalité change en cas de déménagement d’une région à l’autre

Pour toutes les autres habitations, la compétence reste fédérale

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Régionalisation de la fiscalité

Les régions sont compétentes uniquement pour l’HABITATION PROPRE

Le revenu cadastral de l’HABITATION PROPRE est toujours exonéré

(il ne doit plus être déclaré)

“Habitation propre” = évaluation au jour le jour : la fiscalité correspondante est appliquée proportionnellement

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“Woonbonus” intégré en Flandre à partir de 2016

• Achat, construction ou rénovation

• Habitation propre suffit ; avec une majoration pour habitation unique

• Déduction de base : € 1.520

• Habitation unique : majoration de € 760 les 10 premières années (+ € 80 à partir de 3 enfants à charge)

• Réduction d’impôts de 40%

• Majoration : le caractère unique de l’habitation est évalué au 31/12 de l’année X du crédit et ne tient pas compte d’une éventuelle habitation qui serait en vente au 31/12/X et qui serait vendue au 31/12/X+1

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“Chèque habitat” en Wallonie à partir de 2016

• Remplace le bonus logement

• Habitation propre et unique au 31/12 de l’année de conclusion du prêt

– “Unique” : une co-propriété, nue-propriété ou un usufruit obtenus suite à un héritage ou à une donation ne pose pas de problème

• Pour “acquérir” une habitation propre et unique dans l’EÉE (pas de rénovation)

• Durée minimale 10 ans

• En pleine propriété

• Chèque habitat = réduction d’impôts (max. 20 ans sur toute la vie)

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“Chèque habitat” en Wallonie à partir de 2016

• Le montant dépend des revenus bruts imposables par contribuable

– Max. = somme des intérêts, amortissements de capital et primes d’assurances vie

– Max. = € 1.520, non indexé (revenus < € 21.000)

– € 0,00 pour les revenus > € 81.000

– Majoration de € 125 par enfant à charge (à répartir entre les deux parents)

– Diminution de moitié à partir de la 11e année

– Diminution de moitié si l’habitation n’est plus unique au cours des 10 premières années

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Bonus logement à Bruxelles en 2016

• Achat, construction ou rénovation

• Habitation propre et unique

• Déduction de base : € 2.290+ € 760 les 10 premières années+ € 80 à partir de 3 enfants à charge (10 premières années)

• Réduction d’impôts de 45%

• À partir de 2017 suppression du bonus logement :

– En cas d’achat d’une habitation propre et unique (< € 500.000), remplacement par une exonération des droits d’enregistrement sur une tranche de € 175.000(habitation propre mais pas unique : aucune réduction)

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Règles fédérales maintenues pour la 2e, 3e, … habitation

• Intérêts déductibles des revenus immobiliers

• Réduction d’impôts ordinaire pour épargne à long terme (max. 2.260 EUR) avec un avantage fiscal de 30%

– Assurances vie

– Amortissements de capital

• Attention : un seul panier pour tous les versements

– Bonus logement

– Épargne logement

– Épargne à long terme

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3. Nouveautés dans notre offre de crédits

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• Lors d’une révision contractuelle du taux d’intérêt

– Modification sans frais de la formule de remboursement

– Modification sans frais de la formule d’intérêt

– Modification sans frais de la durée à la hausse ou à la baisse

– Pas d’indemnité de remploi en cas de remboursement anticipé

• Crédit pont

Flexibilité de Hypoflex

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Focus sur la reconstitution via le 2e et le 3e piliers (fiscaux) lors de la détermination de la quotité maximale

Montant du créditTotal emprunté chez

AG Insurance

Habitation P&Uavec reconstitution d’au moins 50% via le 2e et le

3e piliers

Immeuble de rapportavec reconstitution d’au moins 50% via le 2e et le

3e piliers

Habitation P&U

Autres formules

Immeuble de rapport

Autres formules

0 EUR -700.000 EUR 100% 80% 90% 70%*

700.000 EUR -1.000.000 EUR

80% 70% 80% 70%

> 1.000.000 EUR < 60% < 60% < 60% < 60%

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Nouveau à partir du 7 novembre 2016

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Formule Assurance vie new generation

Assurance vie classique

Élargissement de la gamme des crédits avec reconstitution

1/1

5/5 ; 10/5 ; 15/5

Taux fixe

5/5 ; 10/5 ; 15/5 NEW

NEW 10/10 (+2/-5) NEW

Taux fixe (max. 30 ans) NEW

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Aujourd’hui À partir du 7/11/2016

Structure tarifaire – réductions

Taux d’affiche

Réduction décès – incendie - 0,25% - 0,25%

Réd. reconstitution 50% fiscal - 0,25%

Réduction décès à 200% - 0,25% - 0,25%

Réduction faible quotité (<70%) - 0,25% - 0,15%

Réduction commission - 0,25% - 0,25%

Réduction maximale - 1,00% - 1,15%

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Aujourd’hui À partir du 7/11/2016

Structure tarifaire – majorations

Quotité élevée + 0,25% (Q > 80%) + 0,15% (Q > 90%)

Mandat + 0,50% + 0,00%

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4. En résumé

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Prêt avec reconstitution

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Merci à tous de nous avoir prêté votre attention et de nous avoir manifesté votre intérêt !!

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