Eve NICOLAS

Avocat Associé

Docteur en Droit

FIDAL PARIS

4-6 avenue d’Alsace

92982 Paris La Défense cedex

Tél : 01.47.38.89.29 - Fax : 01.82.66.01.19

Adresse e-mail : eve.nicolas@fidal.fr

1

Matinale du 9 avril 2014

Propriétaire bailleur : un métier à risque ?

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I. Des locaux conformes aux normes techniques p.4

1.1 Règles p.7

1.2 Quelles sanctions ? p.9

1.3 Validité et limites des clauses de transfert ? p.10

1.4 Focus sur la sécurité incendie et l’accessibilité p.12

1.4.1 Conformité à la réglementation sécurité incendie p.16

1.4.1.1. Sans réalisation de travaux d’aménagement p.18

1.4.1.2. Suite à des travaux d’aménagement ou de modification p.21

1.4.2. Conformité des ERP aux règles d’accessibilité p.26

1.4.2.1 Règles concernant les ERP et les IOP existants p.26

de catégorie 1 à 4 en l’absence de travaux1.4.2.2 Règles concernant les ERP et les IOP existants de catégorie 5 en p.27

l’absence de travaux

1.4.2.3 Règles concernant les ERP et les IOP existants en présence de travaux p.28

II – Vérifications à opérer lors de l’autorisation donnée au preneur d’exécuter des travaux p.33

2.1 Vérifications des autorisations d’urbanisme p.34

2.1.1 Obtention de l’autorisation p.34

2.1.2 L’affichage du permis sur le terrain p.36

2.1.3 Mise en œuvre de l’autorisation dans les 24 mois à compter de sa délivrance p.38

2.2. Vérifications de la bonne exécution des diagnostics p.39

2.2.1 Le diagnostic amiante p.39

2.2.2 Le diagnostic « plomb » p.42

2.2.3 Les termites p.42

2.3. Vérifier le respect de la réglementation relative au travail clandestin p.43

2.4. Vérifier la prise en compte des droits d’auteur avant réalisation des travaux p.43

SOMMAIRE

3

III – Vérification de la souscription des assurances p.44

3.1 Souscription des assurances p.45

3.1.1 Assurance Dommage Ouvrage p.45

3.1.2 Assurances multirisques immeubles et Tous Risques Chantiers (TRC) p.49

3.1.3 Assurance Responsabilité civile (RC) p.49

3.2. Transfert des garanties d’assurance et actions directes p.50

3.2.1 Transfert de l’assurance Dommage Ouvrage p.50

3.2.2 Action directe à l’encontre les assureurs des constructeurs p.50

SOMMAIRE

4

I – Des locaux conformes aux normes techniques

Le bail, contrat fondateur du lien entre propriétaire et preneur s’inscrit dans un

contexte administratif et juridique qui impose aux parties de vérifier si l’activité

envisagée est bien permise au regard :

- Des règles administratives (police d’usage, réglementation du permis

construire ou des plans d’occupation des sols),

- Des règles de la copropriété,

- Des droits des tiers (non concurrence, exclusivité),

- Des normes techniques applicables.

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I. Des locaux conformes aux normes techniques

La tendance actuelle de la jurisprudence est d'empêcher le bailleur des’affranchir de son obligation de délivrance par le biais de clausesdérogatoires à son obligation d'entretien (art. 1720), qui transfèrent aupreneur de la charge de tous travaux, y compris de mise en conformité.

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1.1. Règles

Les travaux d'adaptation des locaux à l'activité contractuellement

autorisée incombent au bailleur en exécution de son obligation de

délivrance.

L’activité non prévue dans l’objet des statuts de l’association, la prive

de toute capacité juridique de signer au bail pour cette activité.

7

Cette responsabilité concerne toutes les activités autorisées au bail et

non pas les seules activités réellement exploitées par le preneur

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1.2 Quelles sanctions ?

- l'exécution forcée

- des dommages et intérêts

- la résiliation du contrat

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1.3 Validité et limites des clauses de transfert ?

Principes :

La jurisprudence

soit limite la portée de ces clauses : en application d'un principed’interprétation strict, la dérogation n'est efficace que pour l'obligationprécise à laquelle la clause se réfère expressément.

soit en neutralise l'efficacité lorsqu'elle considère qu'elles conduisent endéfinitive à priver le preneur de la chose louée.

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Illustrations :

Clause de prise en l’état et délivrance

Vétusté et délivrance

Vices cachés et délivrance

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1.4. Focus sur la sécurité incendie et l’accessibilité handicapée

Le bailleur est responsable des travaux d’adaptation des locaux à l’activité

contractuellement autorisée en exécution de son obligation de délivrance y compris

les travaux de mise en conformité avec la réglementation (sécurité incendie,

accessibilité aux handicapés, conformité électrique, etc…) dès lors que ceux-ci sont

inhérents à l’activité prévue au bail et non à l’utilisation particulière faite par le

locataire des locaux.

Cette obligation sera abordée au regard de la législation applicable aux ERP et IOP.

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Définition d’un ERP :

Constituent un établissement recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintesdans lesquelles des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant unerétribution, une participation quelconque, ou dans lesquelles sont tenues des réunionsouvertes à tous venants ou sur invitation, payantes ou non.

Sont considérées comme faisant partie du public toutes personnes admises dansl’établissement à quelque titre que ce soit, en plus du personnel (article R. 123-2 duCode de la construction et de l’habitation (CCH)).

Définition d’une IOP:

Les Installations Ouvertes au Public (IOP) sont des espaces, des aménagements oudes équipements auxquels les personnes ont accès (ex : les espaces desservant lesERP, les jardins publics, les tribunes et gradins en plein air, les parkings des centrescommerciaux).

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Établissements installés dans un bâtiment

- J : Structures d’accueil pour personnes âgées ou personnes handicapées

- L : Salles d’auditions, de conférences, de réunions, de spectacles ou à usage multiple

- M : Magasins de vente, centres commerciaux

- N : Restaurants et débits de boissons

- O : Hôtels et pensions de famille

- P : Salles de danse et salles de jeux

- R : Établissements d’enseignement, colonies de vacances

- S : Bibliothèques, centres de documentation

- T : Salles d’exposition

- U : Établissements sanitaires

- V : Établissements de culte

- W : Administrations, banques, bureaux

- X : Établissements sportifs couverts

- Y : Musées

- Établissements spéciaux

- PA : Établissements de plein air

- CTS : Chapiteaux, tentes et structures itinérants ou à implantation prolongée ou fixes

- SG : Structures gonflables

- PS : Parcs de stationnement couverts

- OA : Hôtels-restaurants d’altitude

- GA : Gares accessibles au public

- EF : Établissements flottants ou bateaux stationnaires et bateaux

- REF : Refuges de montagne 14

Les ERP sont également répertoriés en 5 catégories, déterminées en fonction de la capacité de

l’établissement :

- 1ère catégorie : au-dessus de 1 500 personnes

- 2ème catégorie : de 701 à 1 500 personnes

- 3ème catégorie : de 301 à 700 personnes

- 4ème catégorie : 300 personnes et au-dessous, à l’exception des établissements de 5ème catégorie

- 5ème catégorie : établissements accueillant un nombre de personnes inférieur au seuil dépendant du type

d’établissement

Pour l’application du règlement de sécurité, les ERP sont classés en deux groupes :

- le premier comprend les établissements des 1re, 2e, 3e et 4e catégories ;

- le second ne concerne que les établissements de la 5e catégorie.

Pour les ERP du premier groupe, le nombre de personnes pris en compte pour la détermination de la

catégorie intègre à la fois le public et le personnel n’occupant pas des locaux indépendants qui

posséderaient leurs propres dégagements. Pour les ERP de 5e catégorie (petits établissements), il ne

comprend que le public (et pas le personnel).

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1.4.1 Conformité à la réglementation sécurité incendie

QUEL EST LE CONTENU ?

• Lors de la réalisation de travaux:

Les travaux qui conduisent à la création, l'aménagement ou la modification d'unétablissement recevant du public doivent être conformes aux règles de sécurité fixées pardécret (L. 123-1 CCH).

• En cours d’exploitation (article R. 123-3 du CCH) :

Les mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnesdoivent être appliquées également en cours d’exploitation (ex: Tenir à jour un registre desécurité; faire vérifier régulièrement les installations techniques par des technicienscompétents ou agréés, etc.).

Les établissements doivent se conformer aux recommandations de la commission desécurité (Périodicité des visites en annexe).

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A QUI INCOMBE LE RESPECT DES NORMES RELATIVES A LA SECURITE-INCENDIE ?

L’article R. 123-3 du CCH vise sans distinction :

- les constructeurs,

- les propriétaires,

- les exploitants des ERP.

Si l’exploitant ne respecte pas cette règlementation il appartiendra au bailleur de l’y

contraindre car sa responsabilité pénale peut être engagée par les tiers. Il peut dans ce

cas être demandé au juge d’autoriser la réalisation de travaux en lieu et place de

l’exploitant.

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1.4.1.1 Sans réalisation de travaux d’aménagement

RELATIVE AU BATIMENT :

Principe :

Sauf dispositions contraires, les locaux existants ne sont pas soumis auxnormes nouvelles applicables en matière de sécurité-incendie.

Lorsque l’application de la réglementation entraine des transformationsimmobilières importantes, ces transformations ne peuvent être imposéesque s’il y a danger grave pour la sécurité du public (article R. 123-55 duCCH).

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RELATIVE AUX INSTALLATIONS :

Si la nouvelle réglementation ne s’applique pas aux bâtiments existants il faut toutefoisque les appareils de secours contre les incendies ainsi que les appareils d’éclairage etde sécurité fonctionnent normalement et soient conformes à la réglementation sécurité-incendie.

A qui incombe l’obligation de conformité des installations ?

L’article R. 123-43 du CCH dispose que les exploitants sont tenus de s’assurer que lesinstallations soient entretenues en conformité avec les dispositions de la réglementationsécurité-incendie.

A cet effet, ils doivent périodiquement, en cours d’exploitation, faire procéder auxvérifications nécessaires par les organismes ou personnes agréés.

Le contrôle exercé par l’administration ou par les commissions de sécurité ne lesdégagent pas des responsabilités qui leur incombent personnellement.

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En résumé, pour les bâtiments existants de type ERP non modifiés par

des travaux :

La commission de sécurité ne peut que suggérer des améliorations aux

termes de la sécurité incendie, mais ne peut pas les imposer sauf

dispositions contraires.

Le maire en vertu de ses pouvoirs de police (article L. 131-2 du Code des

communes) peut contraindre au respect de certaines normes en matière de

sécurité incendie.

Le fonctionnement et la vérification des installations qui doivent être

conformes à la réglementation incombent à l’exploitant.

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1.4.1.2. Suite à des travaux d’aménagement ou de modifications :

Principe :

L’article L. 123-1 du CCH dispose que :

« Les travaux qui conduisent à la création, l’aménagement ou lamodification d’un établissement recevant du public doivent être conformesaux règles de sécurité fixées par décret en Conseil d’Etat ».

(texte entré en vigueur le 1er octobre 2007)

Des mesures complémentaires de sauvegarde et de sécurité peuvent êtreimposées aux propriétaires, aux constructeurs et aux exploitants debâtiments ERP (article L. 123-2 du CCH)

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La demande d’autorisation d’ouverture au public et la visite de la

commission de sécurité:

• L'exploitant de l'ERP doit demander l'autorisation d'ouverture au public au

maire ou au préfet en cas de travaux, de changement d'affectation ou après

une fermeture pendant plus de 10 mois.

• Les établissements de 5ème catégorie, sans locaux à sommeil, sont

dispensés d'arrêté d'ouverture et de visite de la commission de sécurité.

Toutefois, la commission pourra de sa propre volonté vérifier que

l’établissement respecte les règles de sécurité et d’accessibilité.

• La demande de visite doit être effectuée 1 mois avant l'ouverture prévue de

l'établissement.

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L’autorisation ne peut être délivrée au nom de l’Etat par le maire (travaux non

soumis au permis de construire et hors IGH) que si les travaux projetés sont

conformes :

- aux règles d’accessibilité aux personnes handicapées,

- aux règles de sécurité.

(article R. 111-19-13 du CCH)

23

Déclaration de conformité : document CERFA Annexe 1

24

Dérogations possibles :

Certains établissements peuvent, en raison de leur conception ou de leurs

dispositions particulières, donner lieu à des prescriptions exceptionnelles

soit en aggravation, soit en atténuation.

Dans ce dernier cas, des mesures spéciales destinées à compenser les

atténuations aux règles de sécurité auxquelles il aura été dérogé, peuvent

être imposées (article R. 123-13 du CCH- exemple clinique).

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1.4.2. Conformité des ERP aux règles d’accessibilité

1.4.2.1 Règles concernant les ERP et les IOP existants de catégorie 1 à 4 en l’absence detravaux

Depuis le 1er janvier 2011 ces bâtiments doivent avoir fait l’objet d’un diagnostic concernantl’accessibilité.

• Avant le 1er janvier 2015 ces locaux doivent être rendus accessibles:

« Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment ouaménagement permettant, dans des conditions normales de fonctionnement, à despersonnes handicapées, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéderaux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer, de communiquer etde bénéficier des prestations en vue desquelles cet établissement ou cette installation aété conçu. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes quecelles des personnes valides ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente » (R.111-19-2 CCH).

L’idée est de permettre à toute personne de pouvoir bénéficier du service offert.

26

1.4.2.2 Règles concernant les ERP et les IOP existants de catégorie 5 en

l’absence de travaux

Les ERP existants de la 5ème catégorie doivent satisfaire aux obligations suivantes :

• Avant le 1er janvier 2015, une partie du bâtiment ou de l'installation doit fournir

l'ensemble des prestations en vue desquelles l'établissement ou l'installation est

conçu, en respectant les règles fixées par l’arrêté ;

• La partie considérée du bâtiment doit être la plus proche possible de l'entrée

principale ou d'une des entrées principales et doit être desservie par le

cheminement usuel ;

• Une partie des prestations peut être fournie par des mesures de substitution.

27

1.4.2.3 Règles concernant les ERP et les IOP existants en présence de travaux (1ère à

5ème catégorie)

Les travaux de modification réalisés à l’intérieur des surfaces existantes, doivent

respecter les normes d’accessibilité aux personnes handicapées, quel que soit leur

handicap, pour les parties des bâtiments où sont réalisées des modifications sans

changement de destination.

• Les travaux d’extension des surfaces existantes, sans changement de

destination, doivent respecter les normes d’accessibilité applicables au jour de leur

réalisation.

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Un probable report des échéances relative à l’accessibilité :

Toutefois une concertation menée en septembre 2013 propose de repousser ces

délais de mise en conformité.

Le délai serait reporté de 3 ans pour les établissements de 5ème catégorie et de 6 à 9

ans pour les établissements de catégorie 1 à 4.

Aucun projet modificatif n’a toutefois été adopté à ce jour.

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MISE EN CONFORMITE DES ERP EXISTANTS AUX REGLES D’ACCCESSIBILITE

Dérogations possibles :

• Si elles sont liées à des contraintes structurelles du bâtiment (article R. 111-19-

8 du CCH). L’arrêté du 21 mars 2007 précise qu’il s’agit de contraintes liées à la

présence d'éléments participant à la solidité du bâtiment tels que les murs,

plafonds, planchers, poutres ou poteaux, qui empêchent leur application. Ces

modalités d’adaptation sont définies dans l’arrêté.

• Lorsque les travaux d’accessibilité sont susceptibles d’avoir des conséquences

excessives sur l’activité de l’établissement, ou pour des contraintes liées à la

conservation du patrimoine architectural (article R. 111-19-10 du CCH).

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a) SANCTION EN CAS DE NON RESPECT DES NORMES EN MATIERE DE

SECURITE-INCENDIE DANS LES ERP :

La fermeture des établissements exploités en infraction peut être ordonnée par le maire

ou par le représentant de l’Etat.

L’arrêté fixe, le cas échéant, la nature des aménagements et travaux à réaliser ainsi que

les délais d’exécution (article R. 123-52 du CCH).

Le fait pour le propriétaire ou l’exploitant, malgré une mise en demeure, de ne pas se

conformer à l’arrêté de fermeture, est puni de 3.750 € d’amende (article L. 123-4 du

CCH).

Par ailleurs le non respect de ces stipulations peut amener également l’assureur des

locaux en cause à opposer une cause de non garantie en cas de sinistre.

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b) SANCTION EN CAS DE NON RESPECT DES NORMES EN MATIERE

D’ACCESSIBILITE

Sanction pour le propriétaire ou l’exploitant, est puni :

• de 45.000 € d’amende pour les bénéficiaires des travaux ou tout autre personne

responsable de l’exécution des travaux de méconnaître les obligations d’accessibilité.

En cas de récidive, la peine est portée à 6 mois d’emprisonnement et à 75.000 €

d’amende.

• de 3.750 € d’amende (article L. 123-4 du CCH). Cette amende s’applique à

quiconque aura fait obstacle à l’exercice du droit de visite prévu à l’article L 460-1 du

code de l’Urbanisme.

Une personne morale peut être déclarée responsable pénalement (l’article121-2 du Code

Pénal) et encourt les peines suivantes :

l’amende,

la peine complémentaire d’affichage ou de diffusion par voie de presse ou tout

moyen de communication,

la peine complémentaire d’interdiction pour une durée de 5 ans au plus d’exercer

directement ou indirectement une ou plusieurs activités professionnelles ou sociales.32

II – Vérifications à opérer lors de l’autorisation

donnée au preneur d’exécuter des travaux

2.1. Vérifications des autorisations d’urbanisme

La vérification porte sur 3 points :

Obtention de l’autorisation (1.1.1)

Affichage de l’autorisation (1.1.2)

Mise en œuvre de l’autorisation dans les 24 mois à compter de sa délivrance

(1.1.3)

2.1.1. Obtention de l’autorisation

Le champ d’application des autorisations d’urbanisme en matière de travaux sur

existant ne diffère pas selon la nature du bâtiment (coquille vide, immeuble

ancien, etc.) ni selon la qualité du demandeur (locataire, propriétaire, etc.).

Seule la nature des travaux importe afin de savoir si une autorisation doit être

préalablement sollicitée auprès de l’autorité compétente.

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Les éléments qui suivent se concentrent exclusivement sur les travaux

d’aménagement intérieur des constructions existantes étant précisé que :

les travaux de ravalement et des travaux ayant pour effet de modifier l’aspect

extérieur d’un bâtiment existant doivent être précédés d’une déclaration

préalable ;

toute création de surface, de plancher ou d’emprise au sol induit

nécessairement, dès 5 m², le dépôt d’une déclaration préalable.

Les modifications que le bénéficiaire de l’autorisation souhaite apporter à son

projet ne sont possibles que sous réserve de solliciter et d’obtenir un permis de

construire modificatif.

Toute modification apportée au projet sans délivrance préalable d’un permis

modificatif tomberait sous le coup des sanctions pénales prévues par le Code

de l’urbanisme, en particulier celles de l’article L. 480-4.

35

36

2.1.2. L’affichage du permis sur le terrain

Étendue de l’obligation : La mention du permis exprès, tacite, ou de la

déclaration préalable doit être affichée sur le terrain de manière visible et

lisible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de

l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-

opposition à la déclaration préalable est acquis et ce pendant toute la durée

du chantier. (C. urb., art. L. 424-5, R. 424-15, R. 600-1, R. 600-2 et A. 424-15

et suivants).

Le délai de recours contentieux des tiers est de 2 mois à compter du premier

jour d'affichage sur le terrain.

Sanction : le défaut d’affichage, un affichage irrégulier (par omission

de mentions obligatoires) ou un affichage discontinu sont de nature à

ne pas faire courir le délai de recours contentieux à l’égard des tiers.

37

2.1.3. Mise en œuvre de l’autorisation dans les 24 mois à compter de sa

délivrance

Étendue de l’obligation : Le permis de construire, d'aménager ou de démolir

est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à

compter de la notification de la décision au bénéficiaire ou de la date à laquelle

la décision tacite est intervenue.

Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un

délai supérieur à une année.

Sanction : Toute mesure d’exécution d’une autorisation mise en œuvre après

péremption du permis tomberait sous le coup des sanctions prévues par le

Code de l’urbanisme, notamment à l’article L. 480-2 s’agissant de l’interruption

des travaux mais également à l’article L. 480-4 s’agissant des travaux réalisés

sans autorisation (amende pouvant aller jusqu’à 300.000 €).

38

39

2.2. Vérifications de la bonne exécution des diagnostics

2.2.1. Le diagnostic amiante

Le diagnostic avant travaux ou démolition concerne les immeubles bâtis ou construis

avant le 1er juillet 1997.

Un plan de retrait de l’amiante doit être transmis à l’inspection du travail un mois avant le

démarrage des travaux.

Avant la réalisation des travaux, le chef d’établissement doit prendre la précaution de faire

repérer tous les matériaux susceptibles de comporter de l’amiante visible ou en coffret

accessible ou non accessible.

Le chef d’établissement fournit au technicien un descriptif des travaux afin qu’il sonde

uniquement les éléments de la constructions concernés par les travaux.

Obligation de mettre en œuvre les mesures conservatoires nécessaires en cas de

présence d’amiante.

Obligation du propriétaire d’actualiser le DTA suite aux travaux réalisés.

Le propriétaire d’un immeuble est tenu d’établir, d’actualiser et de

communiquer à toute personne physique ou morale appelée à organiser ou

effectuer des travaux dans un immeuble bâti :

- un diagnostic amiante – parties privatives (rapport de repérage des matériaux

et produits de la liste A) ;

- un diagnostic technique amiante (liste A et B) ;

- en cas de travaux de démolition, un rapport concernant le repérage des

matériaux et produits de la liste C. (article R.1334-29-4 à R.1334-29-6 du code

de la santé publique),

L’article R. 4412-97 du code du travail précise que le donneur d’ordre devra

joindre ces documents au DCE. L’entreprise est chargée quant à elle d’évaluer

les risques auxquels sont exposés ses salariés en fonction des données

contenues dans ces rapports.

L’obligation de l’employeur semble donc circonscrite à l’évaluation des risques

et de l’empoussièrement en fonction des éléments qui lui seront communiqués

par le donneur d’ordre.

40

L’article R. 4412-107 du code du travail précise que : « L'employeur informe le

donneur d'ordre de toute présence d'amiante mise en évidence lors de

l'opération ».

Dès lors, le propriétaire principal chargé de la transmission des diagnostics et

de leur actualisation, semble donc également responsable de l’établissement

des rapports complémentaires permettant de mettre à jour les données

initialement communiquées.

Toutefois, les conséquences financières qui résultent de la découverte de

nouvelles zones amiantées et du retard pris dans l’attente de la communication

des rapports complémentaires, paraissent pouvoir être intégrées

contractuellement dans l’aléa qui devra être supporté par l’entreprise. Cette

position sera d’autant plus justifiée s’il est établi qu’au moment de

l’établissement de l’offre de l’entreprise les rapports communiqués

mentionnaient la nécessité de réaliser des investigations complémentaires.

41

42

2.2.2. Le diagnostic « plomb »

La recherche de plomb dans les peintures anciennes est obligatoires avant

tout travaux ou démolition de bâtiment ou partie de bâtiment construits avant le

1er janvier 1949.

Un diagnostic plomb avant travaux doit être réalisé sauf s’il s’agit d’un

logement qui a déjà fait l’objet d’un CREP annexé à l’acte de vente d’un

immeuble construit avant le 1er janvier 1949.

Dans le cas d’un diagnostic positif au plomb, les résultats doivent être

communiqués par le maître de l’ouvrage aux entreprises en charge des travaux.

A l’achèvement des travaux, un nouveau constat devra vérifier que la

concentration en plomb est inférieure au seuil défini par l’arrêté.

2.2.3. Les termites

Le maître d’ouvrage ou le propriétaire d’un immeuble construit dans une

commune soumise à arrêté préfectoral est tenu de réaliser un diagnostic

termites avant travaux de démolition.

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2.3. Vérifier le respect de la réglementation relative au travail clandestin :

Prévoir contractuellement que le preneur veille à ce que les intervenants respectent la

règlementation notamment en terme du droit du travail et de lutte contre le travail clandestin

et interdise l’accès au chantier pour toute personne non déclarée.

2.4. Vérifier la prise en compte des droits d’auteur avant réalisation des travaux :

Tout architecte a le droit d'inscrire son nom sur son œuvre, qu'il s'agisse des plans ou de

l'édifice lui-même, et d'exiger que son nom y soit maintenu (L 121-1 et L 123-1 du CPI).

La publication des plans ou de photos de l'immeuble doit, par ailleurs, préciser les noms et

qualités de l'architecte.

L'architecte a le droit de s'opposer à la modification ou à la dénaturation de son œuvre.

La cession des droits de l’auteur ne peut résulter que d’une convention écrite détaillant

avec précision et minutie l’étendue des droits cédés. (L 131-3 du CPI).

Si les travaux d’aménagement ou de remise en état sont susceptibles de porter atteinte au

droit d’auteur d’un architecte ou d’un décorateur, il est conseillé d’intégrer une clause dans

le bail.

III – Vérification de la souscription des assurances

45

3.1. Souscription des assurances

3.1.1 Assurance Dommage Ouvrage

Sont concernés par la souscription de l’assurance les :

- maîtres d’ouvrages,

- mandataires du maître d’ouvrage,

- preneurs pour le bail à construction ou le bail à réhabilitation

Les travaux concernés :

Toute exécution d’ouvrage immobilier mettant en œuvre des travaux de construction (L

242-1 du code des assurances).

L’Article L 243-1-1 exclut de l’obligation d’assurance dommage-ouvrage :

- les voiries,

- les parcs de stationnement,

- les réseaux divers,

- les canalisations,

- les ouvrages piétonniers

- les lignes ou câbles et leurs supports,

- les ouvrages de transport,

- les ouvrages de production de stockage et de distribution d'énergie,

46

- les ouvrages de stockage et de traitement de solides en vrac, de fluides et liquides,

- les ouvrages de télécommunications,

- les ouvrages sportifs non couverts, ainsi que leurs éléments d'équipement,

- les ouvrages maritimes, lacustres, fluviaux

- les ouvrages d'infrastructures routières, portuaires,

- aéroportuaires, héliportuaires, ferroviaires,

- les ouvrages de traitement de résidus urbains, de déchets industriels et d'effluents.

Les ouvrages existants avant l'ouverture du chantier, (à l'exception de ceux qui,

totalement incorporés dans l'ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles) ne

sont pas garantis par l’assurance Dommage-Ouvrage.

Il faut penser à étendre la garantie Dommage-Ouvrage :

- aux existants pour les travaux pouvant les impacter.

- aux éléments d’équipement le cas échéant.

- avec un volet d’assurance constructeur non réalisateur (CNR) au profit du

propriétaire si vente de l’immeuble possible dans les 10 ans à compter de la

réception des travaux.

47

A la prescription biennale de l’article L114-1 du Code des Assurances :

Toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux

ans à compter de l'événement qui y donne naissance.

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Ce délai ne court :

En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur lerisque couru, que du jour où l'assureur en a eu connaissance.

En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont euconnaissance, s'ils prouvent qu'ils l'ont ignoré jusque-là.

Quand l'action de l'assuré contre l'assureur a pour cause le recoursd'un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers aexercé une action en justice contre l'assuré ou a été indemnisé par cedernier.

Avant réception le délai de la prescription ne court qu’à compter de larésiliation du marché.

POINT DE DEPART ET

DELAI DE LA GARANTIE

49

3.1.2. Assurances multirisques immeubles et Tous Risques Chantiers (TRC)

Obligation du preneur de souscrire un assurance multirisques et « tous risques chantier »

pour garantir les évènements normalement couverts par l’assurance multirisques

immeubles mais pour la période des travaux car usuellement l’assurance multirisques

exclut de sa garantie les travaux.

3.1.3. Assurance Responsabilité civile (RC)

Veiller à ce que le preneur :

- souscrive une assurance couvrant sa responsabilité civile vis-à-vis des tiers du fait des

travaux,

- contrôle les assurances RC et RCD des intervenants à la construction ainsi que les

activités déclarées.

50

3.2. Transfert des garanties d’assurance et actions directes

3.2.1. Transfert de l’assurance Dommage Ouvrage

Du fait de l’accession, les garanties souscrites au titre de l’assurance Dommage Ouvrage

se transfèrent automatiquement aux propriétaires successifs de l’ouvrage pendant 10 ans à

compter de la réception (sauf pour la garantie de bon fonctionnement qui est de 2 ans).

Ce délai est augmenté à 12 ans en prenant en compte le délai de prescription prévu à

l’article L 114-1 du code des assurances.

3.2.2. Action directe à l’encontre les assureurs des constructeurs

Le bailleur devenu propriétaire des constructions et ouvrages construits par le locataire aux

termes d’une clause d’accession bénéficie d’une action directe contre l’assureur du

constructeur et a qualité pour recevoir l’indemnité correspondant à la réparation des

désordres affectant l’ouvrage (Article L 123-3 du code des assurances)

De même en cas de liquidation ou de règlement judiciaire du constructeur concerné par le

désordre, le propriétaire bénéficie d’une action directe à l’encontre de l’assureur (Article L

143-7 du code des assurances).

ANNEXES

Annexe 1 : Document CERFA déclaration

de conformité

Annexe 2 : Tableau périodicité des visites

de la commission de sécurité

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PERIODICITE DES VISITES DE LA COMMISSION DE SECURITE