PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND Rapport semestriel non …

PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND

Fonds de placement de droit suisse relevant de la catégorie « fonds immobiliers »

Rapport semestriel non audité31 décembre 2012

FidFund Management SA

Chemin de Précossy 11- Case postale 2259 CH-1260 Nyon 2Tél. +41 22704 06 10 - Fax +41 22704 06 20www.fidfund.com

Le Procimmo Swiss Commercial Fund est un fonds de placement de droit suisse, de la catégorie « fonds immobiliers » au sens de la loifédérale sur les placements collectifs de capitaux du 23 juin 2006 (LPCC). Le contrat de fonds a été établi par FidFund Management SA,en sa qualité de direction du fonds avec l’approbation de la Banque Cantonale Vaudoise en sa qualité de banque dépositaire, soumis à laCommission fédérale des banques et approuvé la première fois par cette dernière en date du 14 août 2007.

Le fonds immobilier est basé sur un contrat de placement collectif (contrat de fonds) aux termes duquel la direction du fonds s’engage àfaire participer l’investisseur au fonds immobilier, proportionnellement aux parts qu’il a acquises, et à gérer le fonds conformément auxdispositions de la loi et du contrat de fonds, à titre autonome et en son propre nom. La banque dépositaire est partie au contrat de fondsconformément aux tâches qui lui sont dévolues par la loi et le contrat de fonds.

Conformément au contrat de fonds, la direction est en droit, avec le consentement de la banque dépositaire et l’autorisation de l’autoritéde surveillance, de créer à tout moment différentes classes de parts, de les supprimer ou de les regrouper.

Le fonds immobilier n’est pas subdivisé en classes de parts.

Direction

FidFund Management SAChemin de Précossy 11CH-1260 Nyon / VD

Banque dépositaire

Banque Cantonale VaudoisePlace Saint-François 14CH-1003 Lausanne / VD

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FidFund Management SA

Conseil d’administration

Marc Lüthi Président – Directeur Private Banking, Banque Bénédict Hentsch & Cie SARobert Pennone AdministrateurPhilippe Marronnier Administrateur ; CACEIS SA , Paris (jusqu’au 18 juillet 2012)Philippe De Cholier De Cibeins Administrateur ; CACEIS SA ; Paris (depuis le 18 juillet 2012)Didier Brosset Avocats Associés – GenèveAlain Golaz Administrateur de sociétésPhilippe Bens AdministrateurGuillaume Fromont Administrateur ; CACEIS SA ; Paris

Direction

François Arnaud Directeur généralChristophe Audousset Directeur adjoint

Comité de placement

Marco Cennini Architecte EPFL associé chez CCHE Architecture et Design SAPhilippe Vogel Avocat spécialisé dans le droit de l’aménagement du territoire, dans le droit de la construction et

dans le droit des marchés publics. Secrétaire général de l’Union Patronale des Ingénieurs etArchitectes vaudois (UPIAV)

Jean-Charles Calzoni Consultant immobilier, ancien responsable de la construction chez Coopérative Migros, VaudBertrand de Sénépart Architecte conseil SIA, AIA, MBAJosé Carlos Molina Membre de la Direction générale de Retraites Populaires, Lausanne, Directeur immobilierFidFund Management SA Société de direction du fonds, qui désigne son représentant, Nyon

Experts chargés des estimations

Olivier Bettens Architecte EPFL, LausanneNabil Aziz Wüest & Partner, Genève

Gérance des immeublesNaef et Cie SA, LausanneFoncia Géco les Bains, Yverdon-les-BainsFoncia RFM, DelémontFoncia Valais, SionFiduciaire Jaques, Sainte-CroixEspart, JonaMeili Unternehmungen, ZollikonPrivera, BerneProcimmo SA, Mont-sur-Lausanne

Banque dépositaire : Banque Cantonale Vaudoise, Place St-François 14, Lausanne

Société d’audit : KPMG SA, Genève

Promoteur : Procimmo SA, Mont-sur-Lausanne

Bertrand De Sénépart Administrateur président – Architecte consultantPatrick Richard Administrateur secrétaire - Avocat

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Le Procimmo Swiss Commercial Fund est un fonds de placement de droit suisse relevant de la catégorie des fonds immobiliers. Cefonds investit uniquement dans :

des valeurs immobilières en Suisse ;

des immeubles à usage commercial exclusif ou prépondérant

des immeubles à usage mixte, des hôtels, des parkings

des maisons d’habitation, des propriétés par étage, des terrains à bâtir et des immeubles en droit de superficie

L’objectif du fonds consiste à maintenir la substance à long terme des investissements et la distribution appropriée de leurs revenus, parla création d’un parc de valeurs patrimoniales stables, géré de manière dynamique. A cet effet, le fonds achète des immeubles offrantdes perspectives de rendement supérieures à la moyenne.

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Rapport de gestion au 31 décembre 2012

Ce rapport couvre la période allant du 1er juillet au 31 décembre 2012, soit la première partie du cinquième exercice complet du fonds.

Le semestre écoulé a commencé par la libération de la dernière augmentation de capital, soit la mise sur le marché de 836’873nouvelles parts, représentant un apport d’argent frais dans le fonds de CHF 102'927'010.27.

Sur les six premiers mois de l’exercice, le fonds a investi au total CHF. 118'670’000 pour acquérir 15 bâtiments dans les cantons deAppenzell Ausserrhoden, Berne, Fribourg, Jura, Valais, Vaud et Zurich selon la liste figurant en page 17 du présent rapport.

Grâce à des achats rapides en début d’exercice, le fonds a pu augmenter ses produits locatifs de 36% par rapport à la même période del’exercice précédent alors que la fortune immobilière a augmenté de 25.6% au 31.12.12 comparé à la même date de l’exerciceprécédent.

Au 31 décembre 2012, l’état locatif réel brut du fonds s’élevait à CHF 46'089'559 pour des encaissements réalisés sur les six premiersmois de l’exercice de CHF 22'275'329. La différence s’explique par les acquisitions réalisées au cours du semestre.

Les charges d’entretien et d’exploitation des immeubles diminuent à 11.3% contre 11.6% sur la même période de l’exercice précédent.De même, le total des charges se réduit à 52.5% contre 54% lors de l’exercice précédent. Ces ratios confirment l’optimisationprogressive de la gestion du parc.

Le taux de vacances, compte non tenu des loyers non encaissés, s’élève à 7%, pour un état locatif théorique brut de CHF 49'519'789.

Sur ce demi-exercice, le fonds a réalisé des performances en ligne avec les attentes :- La VNI s’affiche à CHF 125.25 par part,- Le bénéfice distribuable s’élève à CHF. 14'094'467.34 (CHF. 2.54/part, soit + 2.5% par rapport au 31.12.11)- Le TER (ref) augmente très légèrement à 1.10% en raison de la diminution marginale du taux d’endettement. Comme indiqué

ci-dessous, le TER (ref) du fonds sera progressivement réduit au cours des prochains exercices pour l’aligner sur lapratique du marché.

- Le ROE est en baisse à 3.69%. Cette baisse est due à une diminution du gain non réalisé. A ce stade de son développement,il est attendu que le fonds dégage davantage de bénéfice distribuable et moins de plus-value immobilière.

L’objectif du fonds au 30 juin 2013 est de distribuer un dividende défiscalisé de CHF 5 par part. Cette distribution achèvera le premiercycle de vie du fonds, tel que cela avait été annoncé aux investisseurs lors de son lancement.

Perspectives pour les années 6 – 10

Pour les cinq prochaines années, le fonds poursuivra les objectifs suivants :- Stabilisation de la fortune nette aux environs de six cent millions, sous réserve d’opportunités d’acquisitions offrant une solide

plus-value immobilière.- Réduction progressive du taux d’endettement à environ 25%- Réduction sur les deux prochains exercices du TER (ref) jusqu’à un niveau en ligne avec les autres fonds actifs dans le même

secteur de marché- Augmentation marginale du dividende distribué et thésaurisation du solde du bénéfice disponible pour investir dans le fonds

(travaux de rénovation et de construction)- Travail sur le portefeuille existant pour en tirer sa meilleure valeur et début du cycle de rotation des immeubles arrivés à

maturité- Réduction du taux de vacant en-dessous de 5% et maintien de ce taux sur la durée

Tenir le cap dans un marché en forte évolution

Le marché de l’immobilier industriel et artisanal continue à être stable, tant en ce qui concerne les prix d’acquisition des bâtiments queleur taux de remplissage et le niveau des loyers.

En revanche, l’immobilier de bureau est davantage sous pression, notamment en ce qui concerne la sortie de grands locataires. Lefonds Procimmo étant toutefois peu exposé à ce type de bâtiments, le risque peut être qualifié de faible. Les principaux bâtiments setrouvant dans cette catégorie d’objets sont les bâtiments d’Eysins et ceux de Burgdorf :

- En ce qui concerne les premiers, Krafft a annoncé sa volonté de déménager son laboratoire de recherche en Allemagne.Toutefois, Krafft a signé un bail jusqu’en 2020 avec une option de sortie en 2017, moyennant le versement d’une indemnitésubstantielle. En ce qui concerne la bâtiment A1, le fonds est au bénéfice d’une garantie de loyer jusqu’en 2015 et deux desquatre modules libérés en avril dernier par la société Shire ont été reloués.

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- En ce qui concerne Burgdorf, le premier bâtiment a été reloué entièrement au groupe 3M. Celui-ci devrait rester dans cebâtiment pour une période minimum de trois ans, mais pourrait rester davantage. Le second bâtiment qui sera libéré parRoche au 31 mars 2013, est en cours de location. Les marques d’intérêts sont nombreuses et les prix de location pratiquéssont très compétitifs. Ce bâtiment devrait dès lors également être plein sous douze mois.

L’évolution du marché se fait également sentir du point de vue réglementaire, notamment en ce qui concerne la réduction du tauxd’endettement autorisé pour les fonds de placement immobiliers. Comme mentionné ci-dessus, le fonds Procimmo entend réduire sontaux d’endettement au cours des cinq prochaines années à environ 25%, ce qui laissera une marge de manœuvre suffisante par rapportà la limite légale. Les échéances d’emprunt continueront à être panachées de manière à lisser l’évolution certaine des taux d’intérêts.

Enfin, l’évolution est également présente chez les investisseurs qui commencent à re-diversifier leurs investissements suite aux tempstroublés de ces dernières années. Le fonds Procimmo est conscient de la plus grande volatilité annoncée du titre, mais entend seconcentrer sur ses valeurs fondamentales pour faire face à cette nouvelle période qui commence :

- Distribution d’un dividende défiscalisé supérieur à la moyenne- Contrôle des coûts et réduction du TER (ref)- Transparence vis-à-vis des investisseurs.- Création de valeur immobilière

Perspective pour le deuxième semestre

Comme indiqué ci-dessus, le fonds prévoit une distribution de CHF 5 / part au 30 juin 2013, clôturant ainsi le premier cycle de vie dufonds, comme cela avait été annoncé lors de son lancement.

Le fonds entend également profiter des liquidités disponibles pour acquérir un ou deux immeubles en fonction des opportunitésprésentes sur le marché.

Enfin, en termes de trésorerie, le fonds gérera son cash de manière à réduire autant que faire se peut la valeur fiscale des parts auterme de l’exercice.

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Principes d’évaluation et de calcul de la valeur nette d’inventaire

La valeur nette d’inventaire du fonds immobilier est déterminée à la valeur vénale à la fin de l’exercice comptable ainsi que pour chaqueémission de parts, en francs suisses.

La direction du fonds fait examiner la valeur vénale des immeubles appartenant au fonds immobilier par des experts indépendantschargés des estimations à la clôture de chaque exercice ainsi que lors de l’émission de parts. Pour ce faire, la direction du fondsmandate, avec l’approbation de l’autorité de surveillance, au moins deux personnes physiques ou une personne morale en tantqu’experts indépendants chargés des estimations. L’inspection des immeubles par les experts chargés des estimations est à répétertous les trois ans au moins.

Les placements cotés en bourse ou négociés sur un autre marché ouvert au public doivent être évalués selon les cours du marchéprincipal. D’autres placements ou les placements pour lesquels aucun cours du jour n’est disponible doivent être évalués au prix quipourrait en être obtenu s’ils étaient vendus avec soin au moment de l’évaluation. Pour la détermination de la valeur vénale, la directiondu fonds utilise dans ce cas des modèles et principes d’évaluation appropriés et reconnus dans la pratique.

Les placements collectifs ouverts de capitaux sont évalués à leur prix de rachat et/ou à la valeur nette d’inventaire. S’ils sont négociésrégulièrement à une bourse ou sur un autre marché réglementé ouvert au public, la direction du fonds peut les évaluer selon leparagraphe précédent.

La valeur de valeurs mobilières à court terme servant un intérêt fixe (instruments du marché monétaire) qui ne sont pas négociés enbourse ou sur un marché réglementé ouvert au public est déterminée de la manière suivante : le prix d’évaluation de tels placements estadapté successivement au prix de rachat, en partant du prix net d’acquisition, avec maintien constant du rendement de placementcalculé en résultant. En cas de changements notables des conditions du marché, la base d’évaluation des différents placements estadaptée aux nouveaux rendements du marché. En cas de prix actuel manquant du marché, on se réfère normalement à l’évaluationd’instruments du marché monétaire présentant des caractéristiques identiques (qualité et siège de l’émetteur, monnaie d’émission,durée).

Les avoirs postaux et en banque sont évalués avec leur montant plus les intérêts courus. En cas de changements notables desconditions du marché ou de la solvabilité, la base d’évaluation des avoirs en banque à terme est adaptée aux nouvelles circonstances.

La valeur nette d’inventaire d’une part est obtenue à partir de la valeur vénale de la fortune du fonds, réduite d’éventuels engagementsdu fonds immobilier ainsi que des impôts afférents à la liquidation éventuelle dudit fonds, divisée par le nombre de parts en circulation.Elle est arrondie à CHF 0.05.

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Modèle d’évaluation DCF

Conformément aux dispositions légales et à la directive de la Swiss Funds Association (SFA) du 2 avril 2008, les évaluations des biensimmobiliers ont été effectuées au moyen de la méthode Discounted Cash Flow (DCF). Chaque expert apprécie l’évolution des objets entoute indépendance et modélise le calcul DCF selon des paramètres qui lui sont propres. La valeur nette d’inventaire par part estexprimée dans la monnaie de compte du fonds et déterminée en divisant la fortune nette du fonds par le nombre de parts en circulation.

Nabil Aziz - Wüest & Partner SA

Wüest & Partner utilise le modèle DCF à une période, c’est-à-dire les cash-flows sont estimés sur un horizon-temps correspondant à ladurée d’utilisation restante de l’immeuble, en général 40 ans. Et dans ce cas, la valeur actuelle de l’immeuble est égale à la somme descash- flows nets actualisés sur cet horizon-temps. Par ailleurs, les projections des cash-flows sont présentées en termes réels, ce qui al’avantage d’une meilleure lisibilité des prévisions.

La détermination du taux d’actualisation applicable reflète l’estimation du risque inhérent à l’immeuble concerné. Pour définir cette valeur,Wüest & Partner tient compte aussi bien des caractéristiques spécifiques à l’immeuble que des facteurs d’influence liés à l’emplacementet au marché.Le taux d’actualisation adapté au marché est ajusté en fonction du risque et est défini sur la base du taux sans risque (obligations à longterme de la Confédération), des primes pour le risque immobilier général (prime d’illiquidité, risque du marché) et pour les risquesspécifiques de l’immeuble (micro-situation, forme de propriété, qualité de l’objet, etc.).

L’état locatif de chaque immeuble est analysé en détail au niveau de chaque objet avec la prise en compte de la situation actuelle et desloyers potentiels du marché (baux conclus et loyers de l’offre).Pour l'analyse des coûts, les décomptes d’exploitation des années précédentes servent de base de travail. Cette dernière est complétéepar les benchmarks de Wüest & Partner et par l’appréciation de l’état de chaque immeuble. L’examen des baux permet de préciserl’existence ou pas de frais accessoires, d’aménagements à la charge du locataire et/ou du bailleur, etc.

Les taux d'escompte réels varient entre 4.40% (minimum) et 5.70% (maximum) avec une moyenne pondérée à 5.03%.

Olivier Bettens

La méthode Discounted Cash Flow (DCF) est une méthode prédictive qui prend en considération sur les dix ans à venir l'ensemble desrecettes, (loyers indexés de l'inflation selon législation et baux, modification de l'état locatif suite travaux ou rotation des locataires) ainsique l'ensemble des dépenses courantes (charges d'entretien courant, charges administratives, assurances, impôts foncier) et desmanques à gagner suite à des vacances. Sont aussi pris en considération les investissements supplémentaires pour entretien derénovation lourde et leur répercussion sur les loyers futurs. Ceci détermine un revenu net auquel est soustrait un montant de provisionpour travaux d'entretien futurs non répercutable sur les loyers (fonds de rénovation) qui dépend de l'âge et de la durée de vie potentiellede l'immeuble. La onzième année est considérée comme une rente perpétuelle. La valeur vénale de l'immeuble est la somme des cashflows annuels + de la rente perpétuelle escomptée en valeur actuelle au taux ci-dessus.

La méthode de calcul de la DCF incluant la provision « fonds de rénovation », indique systématiquement un taux inférieur à l’expertsusmentionné :

- Les taux d'escompte varient entre 3.95% (minimum) et 4.72% (maximum) avec une moyenne pondérée à 4.52%.

Taux de capitalisation au 31.12.2012

Le taux de capitalisation est de 3.95% (Moyenne swap 10 ans des 3 dernières années : 1.65% et Taux d’illiquidités : 2.30%).La prévision de renchérissement est de 0.75%.

La baisse du taux de capitalisation de 10 points de base par rapport à l’exercice précédent a été compensée par une réduction de laprévision de renchérissement de 25%. De la sorte, l’évaluation des immeubles n’a pas été modifiée de manière artificielle suite à unevariation des taux de référence.

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Chiffres résumés

31 déc 2011 31 déc 2012

Fortune totale CHF 602'041'191.73 756'687'768.76

CHF 409'044'703.97 524'091'260.75

CHF 577'530'000.00 726'444'400.00

CHF 5'617'000.00 5'683'900.00

Parts en circulation

Fortune nette Valeur nette d'inventaire par

part

Distribution résultat net

Distribution gain en capital

Total (1)

CHF CHF CHF CHF CHF

30.06.2008 1'225'666 130'318'956.87 106.30 1.05 0.00 1.05

30.06.2009 1'785'330 198'705'834.77 111.30 2.20 0.00 2.20

30.06.2010 1'785'330 199'473'124.71 111.73 2.77 0.23 3.00

30.06.2011 2'677'995 312'008'576.57 116.50 4.00 0.00 4.00

30.06.2012 3'347'493 401'827'797.57 120.05 4.50 0.00 4.50

31.12.2012 4'184'366 524'091'260.75 125.25 0.00 0.00 0.00(1)

net d'impôts directs et franc d'impôt anticipé

Indices calculés selon la directive de la SFA

31 déc 2012

7.15 %

29.90 %

68.39 %

1.10 %

3.69 %

12.73 %

4.33 %

Performance du Fonds Procimmo Swiss Commercial Fund (dividende réinvesti)

2011 2012

20.00% 10.88%

6.83% 6.27%

2 du 8.11.2007 au 31.12.2012 (performance cumulative)

* L'indice de comparaison SXI Real Estate Funds Index (SWIIT) englobe tous les fonds immobiliers de Suisse cotés à la SIX Swiss Exchange. Leur pondération dans l'indice est en

fonction de leur capitalisation boursière. Pour le calcul de l'indice de performance SWIIT, les paiements de dividendes sont pris en compte.

42.84% 1.29%SXI Real Estate Funds Index*

4.13%

Fortune nette du fonds

Valeur vénale estimée des immeubles terminés

Valeur vénale estimée des immeubles en construction (y.c. le terrain)

Taux de perte sur loyers…………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Rendement de placement……………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l'émission et du rachat des parts.

Agio/disagio au 31.12.2012…………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Coefficient d'endettement……………………………………………………………………………………………………………………..

La performance historique ne représente pas un indicateur de performance courante ou future.

depuis création

du fonds (2)exercice comptable 01.07.12 - 31.12.12

Procimmo Swiss Commercial Fund 59.65%

Marge de bénéfice d'exploitation (marge EBIT)……………………………………………………………………………………………………………………

Quote-part des charges d'exploitation du Fonds (TERREF)……………………………………………………………………………………………………

Rendement des fonds propres "Return on Equity" (ROE)…………………………………………………………………………………………………………..

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Compte de fortune

au 31.12.2011 au 31.12.2012

CHF CHF

Actifs

Avoirs en banque

Avoirs à vue 14'270'946.79 13'154'695.28

Immeubles

Immeubles d'habitation en propriété par étage 1'581'500.00 1'566'000.00

Immeubles à usage mixte 34'660'000.00 34'570'000.00

Immeubles à usage commercial 506'377'500.00 653'144'400.00

Immeubles à usage commercial en propriété par étage 34'911'000.00 37'164'000.00

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 5'617'000.00 5'683'900.00

Total immeubles 583'147'000.00 732'128'300.00

Autres actifs 4'623'244.94 11'404'773.48

Total des actifs 602'041'191.73 756'687'768.76

Passifs

Engagements

Dettes hypothécaires 182'082'000.00 218'892'000.00

Autres engagements 8'335'240.76 10'866'148.46

Engagements à découvert 0.00 164.55

Total des passifs 190'417'240.76 229'758'313.01

Fortune nette avant estimation des impôts dus en cas de liquidation 411'623'950.97 526'929'455.75

-2'579'247.00 -2'838'195.00

Fortune nette 409'044'703.97 524'091'260.75

Variation de la fortune nette

Variation de la fortune nette du fonds CHF CHF

Fortune nette du fonds au début de la période comptable 312'008'576.57 401'827'797.57

Solde des mouvements de parts 77'996'517.00 102'927'010.27

Résultat total 19'039'610.40 19'336'452.91

Fortune nette du fonds à la fin de la période comptable 409'044'703.97 524'091'260.75

Nombre de parts rachetées et émises

Evolution du nombre de parts

Situation en début d'exercice 2'677'995.00 3'347'493.00

Parts émises 669'498.00 836'873.00

Parts rachetées 0.00 0.00

Situation en fin de période 3'347'493.00 4'184'366.00

Valeur nette d'inventaire d'une part à la fin de la période CHF 122.20 125.25

Estimation des impôts dus en cas de liquidation

10


au 31.12.2011 au 31.12.2012

CHF CHF

Informations complémentaires (art. 68 OPC-FINMA)

Montant du compte d'amortissement des immeubles CHF 0.00 0.00

Montant des provisions pour réparations futures CHF 0.00 0.00

Nombre d'actions présentées au rachat pour la fin de l'exercice suivant 0 0

11


Compte de résultat

Du 01.07.2011

au 31.12.2011

Du 01.07.2012

au 31.12.2012

CHF CHF

Revenus

Revenus locatifs 16'241'068.00 22'200'389.37

Intérêts bancaires 4'763.87 4'864.80

Intérêts intercalaires 10'806.98 63'755.16

Autres revenus locatifs 74'051.04 53'521.80

Autres revenus 21'047.89 3'129.35

Total des produits 16'351'737.78 22'325'660.48

Charges

Intérêts hypothécaires (y.c. les intérêts de prêts garantis par hypothèque) 1'696'591.96 2'184'836.80

Autres intérêts passifs 18.76 6.83

Entretien et réparations 485'369.73 921'060.05

Administration des immeubles :

a) Frais concernant les immeubles (eau, électricité, conciergerie,

nettoyage, assurances, etc.) 1'068'735.69 1'179'884.41

b) Frais d'administration (honoraires et frais de gérance) 344'218.79 412'957.10

Impôts 2'217'615.16 3'377'906.96

Frais d’estimation et d’audit 89'012.00 173'268.00

Avocats 171'005.75 9'261.25

Frais bancaires 20'106.39 51'249.52

Autres charges (dont frais de publications, d'impression, …) 393.40 750.00

Rémunérations réglementaires versées:

à la direction 2'555'869.00 3'291'522.96

à la banque dépositaire 83'557.26 107'607.48

Attribution(s) aux provisions pour débiteurs douteux 98'475.38 577.92

Total des charges 8'830'969.27 11'710'889.28

Résultat net 7'520'768.51 10'614'771.20

Gains/pertes sur investissements réalisés (-es) 0.00 0.00

Résultat réalisé 7'520'768.51 10'614'771.20

Gains/Pertes sur investissements non réalisés (-es) (variation) 11'518'841.89 8'721'681.71

Résultat de l'exercice 19'039'610.40 19'336'452.91

Utilisation du résultat CHF CHF

Résultat réalisé 7'520'768.51 10'614'771.20

Report de l'exercice précédent 3'160'462.71 3'479'696.14

Résultat disponible pour être réparti 10'681'231.22 14'094'467.34

Résultat pouvant être versé aux investisseurs 10'681'231.22 14'094'467.34

Distribution gain en capital 0.00 0.00

Distribution revenus 0.00 0.00

Résultat prévu pour être versé aux investisseurs 0.00 0.00

Report à nouveau 10'681'231.22 14'094'467.34

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Inventaires des immeubles en propriété directe

Prix de Valeur Loyers Rendement Total

revient vénale Estimée 3 encaissés 1 Brut 2 vacant

en CHF en CHF en CHF

Immeubles d'habitation en propriété par étage

Vaud Chamblon

Ferme du Château 1 475'334.90 495'000.00 12'000.00 4.85% 0.00%

Sainte-Croix

Alpes 27-29 1'159'392.40 1'071'000.00 34'980.00 6.63% 1.52%

Totaux 1'634'727.30 1'566'000.00 46'980.00

Immeubles à usage mixte

Neuchâtel Neuchâtel

Faubourg du Lac 10 1'815'913.45 2'200'000.00 67'686.00 6.15% 0.00%

Vaud Lausanne

Borde 3abcd et 5 cd 32'661'038.12 32'370'000.00 985'435.90 6.45% 6.09%

Totaux 34'476'951.57 34'570'000.00 1'053'121.90

Immeubles à usage commercial

Appenzell AusserrhodenHerisau

Walke 43 11'061'721.85 11'010'000.00 169'506.12 7.87% 17.89%

Bern Burgdorf

Buchmattstrasse 4-4a-6 12'363'268.64 14'650'000.00 360'696.00 3.37% 0.00%

Kirchbergstrasse 190 8'860'958.36 10'880'000.00 51'306.00 3.03% 0.00%

Urtenen-Schönbühl

Moosstrasse 11 5'466'294.55 5'711'000.00 240'070.95 8.82% 0.00%

Bâle Münchenstein

Venedigstrasse 31 5'564'232.92 6'000'000.00 367'340.45 8.63% 5.68%

Fribourg Domdidier

Route de l'Industrie 87 5'378'171.48 5'431'000.00 106'752.10 8.33% 0.00%

Rossens (FR)

Route de Montena 65 a,b 13'371'518.83 14'860'000.00 512'345.78 6.73% 0.00%

Vuisternens-en-Ogoz

Route de Rueyres 12 6'211'065.12 6'158'000.00 127'490.40 8.13% 0.00%

Jura Porrentruy

Chemin des Grandes Vies 19 et 21 4'056'494.15 4'056'000.00 167'000.00 8.09% 3.05%

Neuchâtel Boudry

Chemin des Conrardes 12 14'663'583.55 18'990'000.00 520'721.41 5.51% 0.00%

Neuchâtel

Rue des Draizes 3, 5, 7 29'387'090.24 32'300'000.00 910'154.40 6.80% 19.59%

Saint-Gall Jona

Dionysstrasse 31 17'200'022.94 16'050'000.00 456'035.04 7.45% 19.21%

Soleure Biberist

Burgunderstrasse 13, 4562 Biberist 17'177'850.00 21'070'000.00 904'691.79 6.36% 10.10%

13





Vaud Aigle

Chemin des Artisans 5 1'318'742.90 1'490'000.00 0.00 8.05% 100.00%

Avenches

ZI Es Mottes, Route de la Plaine 2'072'189.12 2'043'000.00 35'215.05 6.80% 0.00%

Bussigny-près-Lausanne

Route de Sorge 1 13'482'469.39 15'080'000.00 481'444.58 6.55% 3.96%

Route de Sorge 2 18'139'018.90 18'350'000.00 674'888.15 7.51% 2.00%

Cheseaux-s/Lsne

Châtelard 1 10'556'341.13 10'680'000.00 384'287.90 7.38% 2.50%

Eysins

Terre Bonne A1 45'113'286.00 46'460'000.00 1'327'960.83 5.86% 0.00%

Terre Bonne B1 20'115'410.00 19'950'000.00 658'415.01 6.61% 0.00%

Forel

Près-de-Bamps 5'174'020.20 4'566'000.00 172'704.00 8.24% 9.09%

Lausanne

Bourg 15 10'473'673.05 14'950'000.00 399'673.20 5.37% 0.27%

Chemin Entre-Bois 29-31 10'038'157.08 9'800'000.00 318'962.25 8.41% 24.01%

Rue de Genève 88 25'269'063.10 32'150'000.00 1'160'978.70 7.23% 0.14%

Le Mont-sur- Lausanne

En Budron E7 3'712'687.80 3'736'000.00 127'432.65 8.20% 28.24%

Chemin de Budron E9 4'853'317.07 4'838'000.00 167'412.00 7.42% 9.28%

Chemin de Budron H9 10'206'037.65 16'770'000.00 545'784.00 6.81% 6.36%

En-Budron C4 1'466'374.10 1'544'000.00 30'000.00 7.77% 0.00%

Nyon

Champ-Colin 12-20 23'752'378.32 25'000'000.00 475'261.80 7.59% 13.25%

Puidoux

Zone Industrielle de Verney 4 13'602'884.56 15'160'000.00 451'332.00 5.95% 0.00%

Renens

Longemalle 7 4'313'549.60 5'160'000.00 181'434.75 7.10% 2.02%

Romanel-sur-Morges

ZI Moulin-de-Choc 14'160'974.35 16'020'000.00 494'069.00 6.83% 3.85%

Vevey

Moulins 11 11'519'192.71 11'030'000.00 299'322.00 5.43% 0.00%

Villars-ss-Champvent

Les Russilles-Famobit 4'095'228.85 5'132'000.00 160'870.00 6.71% 3.45%

Villeneuve

Chavalon - Pré-Jaquet 5'068'452.49 3'945'000.00 117'366.00 6.49% 8.26%

Outlet 31'120'979.16 26'410'000.00 703'608.68 6.49% 17.96%

Parc 39'362'647.30 43'520'000.00 1'449'999.60 6.66% 0.00%

Yverdon-les-Bains

Avenue des sports 42 16'751'041.30 20'320'000.00 419'770.60 7.14% 40.59%

Prés-du-Lac 30B 3'916'824.03 4'660'000.00 176'336.75 7.47% 2.06%

Uttins 30 Bureaux + Garages 1'580'311.95 1'682'400.00 65'370.00 7.77% 0.00%

Valais Martigny

Rue du Levant , Les Praz-Prins 7'815'302.72 8'270'000.00 6'500.00 0.00% 0.00%

14





Valais Monthey

Zone Industrielle les Ilettes 6'154'825.40 6'839'000.00 217'669.26 6.07% 0.00%

Sion

Industrie 22 - Provins (Vadi) 26'420'162.57 27'080'000.00 824'752.60 6.09% 0.00%

Vernayaz

Rue de la Grande Charrière 14'598'505.72 14'540'000.00 710'819.70 10.18% 2.27%

Zurich Kloten

Industrie 30 15'808'344.01 15'540'000.00 523'207.05 6.05% 0.68%

Otelfingen

Lauetstrasse 13'342'009.62 13'015'000.00 522'205.60 7.45% 1.03%

Rümlang

Flughofstrasse 57 4'662'890.00 5'188'000.00 189'332.05 7.27% 0.00%

Winterthur

Steigstrasse 26 14'830'543.10 15'060'000.00 305'641.27 9.57% 19.98%

Totaux 605'630'107.88 653'144'400.00 19'674'137.47

Immeubles à usage commercial en propriété par étage

Fribourg Bussy (FR)

Route des Maréchets 139 2'639'249.93 2'616'000.00 42'225.00 6.39% 0.00%

Vaud Corcelles

ZI Planchetté 2'625'191.00 3'291'000.00 125'222.00 8.02% 3.61%

Montagny-près-Yverdon

En Chamard 3'147'299.10 3'163'000.00 126'569.90 8.02% 0.00%

Sainte-Croix

Industrie 21 12'335'603.55 12'620'000.00 512'718.00 8.69% 7.07%

Yverdon-les-Bains

Petits Champs 13-15-17 (Bipole) 3'453'585.60 4'170'000.00 184'355.00 8.68% 0.00%

Prés-du-Lac 30 3'883'366.30 4'002'000.00 164'360.00 8.50% 4.23%

Valais Sion

St-Hubert 5 7'267'563.00 7'302'000.00 270'700.10 7.21% 0.46%

Totaux 35'351'858.48 37'164'000.00 1'426'150.00

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction

Vaud Puidoux

Chemin du Vernay 18-20 3'983'025.15 5'044'000.00 0.00 0.00% 0.00%

Valais Vernayaz

Site Moderna 609'598.48 639'900.00 0.00 0.00% 0.00%

Totaux 4'592'623.63 5'683'900.00 0.00

15


Récapitulation

Prix de Valeur Loyers

revient vénale Estimée encaissés 1


Immeubles d'habitation en propriété par étage 1'634'727.30 1'566'000.00 46'980.00

Immeubles à usage mixte 34'476'951.57 34'570'000.00 1'053'121.90

Immeubles à usage commercial 605'630'107.88 653'144'400.00 19'674'137.47

Immeubles à usage commercial en propriété par étage 35'351'858.48 37'164'000.00 1'426'150.00

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 4'592'623.63 5'683'900.00 0.00

Totaux 681'686'268.86 732'128'300.00 22'200'389.37

La valeur incendie totale des immeubles s'élève à CHF 849'387'155.59

Aucun locataire ne représente plus de 5% de l'ensemble des revenus locatifs du fonds (selon la Directive SFA pour les fonds immobiliers, cm66)

1. inclus les loyers à recevoir

2. rapport entre l'état locatif théorique et la valeur vénale (pour les immeubles comprenant une construction achevée / en exploitation)

3. les expertises ont été basées sur les états locatifs réels du 31.12.12

16


Liste des achats et des ventes d'avoirs

Achats

Immeuble à usage commercial Prix d'achat en CHF

Appenzell AusserrhodenHerisau

Walke 43 10'700'000.00

Bern Burgdorf

Buchmattstrasse 4-4a-6 12'000'000.00

Kirchbergstrasse 190 8'600'000.00

Fribourg Domdidier

Route de l'Industrie 87 4'990'000.00

Vuisternens-en-Ogoz

Route de Rueyres 12 5'900'000.00

Jura Porrentruy

Chemin des Grandes Vies 19 et 21 3'900'000.00

Vaud Aigle

Chemin des Artisans 5 1'250'000.00

Avenches

ZI Es Mottes, Route de la Plaine 1'960'000.00

Le Mont-sur-Lausanne

En-Budron C4 1'400'000.00

Nyon

Champ-Colin 12-20 22'650'000.00

Romanel-sur-Morges

ZI Moulin-de-Choc 13'500'000.00

Vernayaz

Rue de la Grande Charrière 14'237'040.00

Zurich Winterthur

Steigstrasse 26 14'500'000.00

Total 115'587'040.00

Immeubles à usage commercial en propriété par étage

Fribourg Bussy (FR)

Route des Maréchets 139 2'500'000.00

Total 2'500'000.00

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction

Valais Vernayaz

Site Moderna 582'960.00

Total 582'960.00

Total des Achats 118'670'000.00

Ventes

Aucune vente sur la prériode du 01.07.12 au 31.12.12

17


Détail des dettes hypothécaires

Capital Taux d'intérêt Date d'emprunt Échéance

en CHF Annuel

760'000.00 3.150% 25.02.2008 23.04.2019

9'000'000.00 1.350% 26.09.2012 25.09.2017

9'000'000.00 1.970% 26.09.2012 25.09.2022

9'500'000.00 1.290% 26.09.2012 25.09.2015

11'145'000.00 1.070% 26.09.2012 26.09.2013

7'000'000.00 1.330% 20.02.2012 20.02.2018

12'000'000.00 3.040% 16.12.2008 16.12.2016

14'625'000.00 0.910% 06.12.2011 05.12.2014

15'200'000.00 3.980% 03.01.2008 03.01.2018

16'000'000.00 3.800% 16.11.2007 16.11.2014

17'500'000.00 1.060% 25.11.2011 28.11.2014

13'000'000.00 1.840% 20.02.2012 18.02.2022

6'990'000.00 3.570% 26.03.2008 26.03.2013

4'560'000.00 3.150% 25.02.2008 23.04.2019

4'232'000.00 2.540% 19.12.2007 31.08.2016

1'200'000.00 3.340% 30.07.2009 30.07.2019

1'500'000.00 2.750% 01.10.2012 30.11.2015

2'000'000.00 1.350% 27.02.2009 27.02.2013

2'100'000.00 2.650% 25.02.2008 31.12.2015

2'380'000.00 3.950% 25.02.2008 02.10.2016

2'500'000.00 3.300% 26.03.2009 25.03.2019

2'840'000.00 4.000% 01.10.2012 31.01.2018

3'300'000.00 3.980% 27.12.2007 27.12.2017

3'360'000.00 3.150% 25.02.2008 22.04.2019

3'500'000.00 2.720% 08.01.2009 08.01.2014

3'700'000.00 2.850% 17.12.2008 Variable *

40'000'000.00 1.140% 26.10.2012 25.01.2013

218'892'000.00 2.121% (taux moyen pondéré)

* Date de remboursement variable, dépendant du Libor

Détail des dettes hypothécaires remboursées

Capital Taux d'intérêt Date d'emprunt

en CHF Annuel

6'100'000.00 2.620% 06.07.2010 27.07.2012

5'500'000.00 0.750% 04.06.2012 03.07.2012

Date de remboursement

18


Informations sur le taux effectif des rémunérations

Taux

appliqué

Rémunération à la direction

pour la commission de gestion § 19 contrat fonds 1.50% 1.30%

pour le commission de rachat § 18 contrat fonds 1.00% 0.00%

pour l'achat ou la vente d'immeubles § 19 contrat fonds 2.00% de 1% à 2%

pour le travail occasionné lors de la construction, rénovation ou transformation § 19 contrat fonds 3.00% de 0% à 3%

pour la gestion des immeubles § 19 contrat fonds 5.00% de 1% à 4.51%

Rémunération à la banque dépositaire

pour la garde des titres, des cédules hypothécaires non gagées et d’actions immobilières § 19 contrat fonds CHF 125.-- CHF --.--

pour l'administration, le règlement du trafic des paiements et la surveillance de la direction du

fonds § 19 contrat fonds 0.0425% 0.0425%

Rémunération à la direction et à la banque dépositaire

pour la commission d'émission § 18 contrat fonds 5.00% 1.50%

selon contrat de fonds

Taux maximum

19

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