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Piano di Governo del Territorio

Piano delle Regole

Comune di Pieve Emanuele

Pieve Emanuele Città Cordiale

Laboratorio di Costruzione del Paesaggio e dell’architettura

Università degli Studi di Pavia

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Piano di Governo del Territorio del Comune di Pieve Emanuele

PIANO DELLE REGOLE – RELAZIONE

Sindaco del Comune di Pieve Emanuele

Paolo Festa

Assessore Urbanistica, Politiche Territoriali e Infrastrutture

Arch. Giovanni Cannistrà

Responsabile dell’Area Governo del Territorio e Infrastrutture e

Responsabile del procedimento Piano di Governo del Territorio

Ing. Arturo Guadagnolo


Dipartimento di Ingegneria Edile e del Territorio


via Ferrata, 1 - 27100 Pavia

Direttore scientifico:

Prof. Arch. Angelo Bugatti

Coordinamento:

Prof. Ing. Roberto De Lotto

Gruppo di Lavoro:

Arch. Marco Bagnara

Arch. Carlo Gervasini

Ing. Massimiliano Koch

Ing. Sara Mariani

Dott. Ing. Diana Di Tuccio

GENNAIO 2013


Piano delle Regole





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INDICE

01. Il Piano delle Regole (PdR) .................................................................................. pag. 03

01.01. Dalle norme del P.R.G. alla normativa del Piano delle Regole ............................ pag. 03

01.02. Contenuti del Piano delle Regole ....................................................................... pag. 04

01.03. Dallo zoning del P.R.G. all’articolazione per tessuti del PdR ……..…..................... pag. 07

02. Il quadro conoscitivo del Piano delle Regole ....................................................... pag. 08

02.01. Analisi urbanistiche e vincoli sovraordinati ..…............………………........................ pag. 10

02.02. Il tessuto urbano consolidato …........…….............................................................. pag. 12

02.03. Il tessuto di antica formazione ……..……………..……...........………............................ pag. 15

02.04. Il sistema dei servizi ............................................................................................ pag. 16

02.05. Le aree destinate all’esercizio dell’attività agricola ..…….................................... pag. 18

02.06. Aspetti paesistico-ambientali ………..........……………….……………............................. pag. 19

03. Le proposte del Piano delle Regole ..................................................................... pag. 21

03.01. Gli indirizzi normativi generali .............…...............................……….................... pag. 22

03.02. Assetto della città consolidata ……..………..……...........………….............................. pag. 23

03.03. Assetto del territorio rurale e paesistico-ambientale .………............................... pag. 26

03.04. Le aree non soggette a trasformazione urbanistica …........................................ pag. 27

03.05. Fasce di arretramento e rispetto, infrastrutture e classificazione delle strade . pag. 27


Piano delle Regole





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01. Il Piano delle Regole (PdR)

Il Piano delle Regole definisce per il territorio urbano (tessuto edilizio consolidato) e per il territorio naturale

non soggetto a trasformazioni, le scelte operative che attuano le strategie dettate dal Documento di Piano.

Inoltre, coerentemente con il Piano dei Servizi, tratta taluni temi di interesse generale, quali

l’urbanizzazione e la qualità urbana.

Il Piano delle Regole ha il compito di produrre effetti reali sul regime dei suoli, imprimendo le destinazioni

urbanistiche, stabilendo le destinazioni d’uso ed attribuendo i diritti edificatori fondiari.

Unitamente ai suddetti temi, di carattere tradizionalmente urbanistico, lo strumento dovrà trattare temi

attinenti la qualità delle trasformazioni, dunque dovrà recare in sé una solida componente di normazione

paesaggistica.

Il Piano delle Regole rappresenta lo strumento operativo di riferimento per la disciplina dell'uso del suolo e

specificatamente per la gestione dei tessuti urbani consolidati.

01.01. Dalle norme del PRG alla normativa del Piano delle Regole

L’entrata in vigore della Legge Regionale 11 marzo 2005 n. 12, “Legge per il Governo del Territorio”,

modifica radicalmente lo scenario di riferimento per la pianificazione territoriale determinando

l’abrogazione del quadro legislativo previgente (dalla L.R. 51/75 fino alle recenti leggi di riforma di settore,

quali la L.R. 1/2001, la L.R. 9/1999) e conseguentemente la sparizione dell’intera prassi applicativa della

vecchia disciplina.

La L.R. 12/2005 muta l’ordinamento generale del governo territoriale, per effetto della applicazione

specifica dei principi sanciti dalla riforma del Titolo V della Costituzione della Repubblica Italiana, rispetto al

quale i diversi enti territoriali governano secondo un assetto “orizzontale” in ossequio al generale principio

della sussidiarietà, ovvero ciascuno per le proprie competenze e i propri interessi.

Ne discende che il centro dell’azione di governo territoriale è il Comune, al quale spetta la piena

competenza nella pianificazione del proprio territorio, compatibilmente con gli interessi riposti nel livello di

governo provinciale e regionale.

L’assunzione di tale modello di governo del territorio implica il superamento del principio del “controllo e

dell’approvazione” da parte dell’ente sovraordinato e viene sostituito dal concetto di verifica di

compatibilità delle scelte e dei contenuti della pianificazione alla scala comunale rispetto ai temi di interesse

e competenza di Provincia e Regione, dando così luogo ad un radicale rinnovamento dell’assetto delle

relazioni tra gli enti.

Il primo effetto della riforma consiste nel conseguimento dell’autonomia del comune nelle principali scelte

di governo del territorio, e quello della massima responsabilizzazione dell’ente locale nell’esercizio del

proprio potere di pianificazione.


Piano delle Regole





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La legge per il Governo del Territorio, per i fini della pianificazione comunale, istituisce il Piano di Governo

del Territorio (P.G.T.) che si compone di tre distinti strumenti:

� Documento di Piano,

� Piano dei Servizi,

� Piano delle Regole.

Oltre alla forma ed ai contenuti dei tre strumenti, è necessario analizzare la terminologia impiegata dal

legislatore nella denominazione degli stessi, in quanto viene assunta una definizione distante dai temi della

tradizione urbanistica.

Tale differenza rappresenta la sintesi di una innovazione del concetto di pianificazione; l’oggetto non è più il

territorio nella sua accezione fisica e nella schematizzazione letta secondo una visione strettamente

urbanistica, bensì questo viene visto come somma di componenti fisiche e non fisiche, umane, economiche,

storiche che attribuiscono al piano l’evidente caratteristica di atto multitematico e multifattoriale. Questa

lettura evidenzia la differenza che intercorre tra un piano urbanistico e un piano di governo.

La normativa che disciplina il Piano delle Regole è una sintesi che eredita una storia ed una tradizione di

regole e norme, derivanti da piani e regolamenti vigenti e che hanno caratterizzato, negli anni, la gestione

del territorio comunale.

Il nuovo Piano tiene in considerazione questa eredità e per queste ragioni le nuove norme riprendono,

attualizzandole ed armonizzandole al nuovo progetto di città, le norme di attuazione del PRG vigente.

Le modifiche ed integrazioni più evidenti sono dovute sia al rapporto con la L.R. 12/2005 e più in generale

con la sopravvenuta legislazione urbanistico - edilizia, sia all’introduzione della nuova lettura morfologico

insediativa, che ha superato la tradizionale zonizzazione monofunzionale caratteristica del vecchio

azzonamento dei piani regolatori generali.

01.02. Contenuti del Piano delle Regole

Il Piano delle Regole è definito, dalla nuova legge regionale, nonché dalle successive modalità di

pianificazione comunale, quale strumento di controllo e regolamentazione della qualità urbana e

territoriale, ai fini di un coerente disegno di pianificazione sotto l’aspetto insediativo, tipologico e

morfologico.

Il Piano delle Regole costituisce lo strumento gestionale degli ambiti (aree e fabbricati) del tessuto urbano

consolidato, inteso come insieme delle parti di territorio su cui è già avvenuta l’edificazione o la

trasformazione dei suoli, comprendendo in essi le aree libere intercluse o di completamento. Rappresenta,

pertanto, lo strumento di controllo della qualità urbana e territoriale, disciplinando cartograficamente con

norme l’intero territorio comunale, secondo criteri insediativi e morfologici, ad eccezione delle aree

comprese negli ambiti di trasformazione individuati nel Documento di Piano.


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In tal senso il Piano delle Regole, basandosi sul quadro conoscitivo del territorio comunale partecipa al

perseguimento delle strategie dichiarate nel Documento di Piano, attraverso i seguenti obiettivi:

� definizione di un coerente disegno della città per un miglioramento della qualità paesaggistica del

territorio secondo le strategie del Documento di Piano;

� definizione dell’ambito del tessuto urbano consolidato, ovvero le caratteristiche fisico-morfologiche

che connotano l’esistente, i caratteri distintivi inerenti forma, tipologia, natura e caratterizzazione

funzionale;

� individuazione degli immobili assoggettati a tutela in base alla normativa statale e regionale (vincoli

edilizi e vincoli ambientali);

� recepimento delle previsioni sovraordinate, prevalenti e vincolanti, contenute nel Piano Territoriale

Regionale, nei Piani Provinciali, nei Piani di Settore sovraordinati;

� individuazione delle aree agricole;

� individuazione delle aree non soggette ad interventi di trasformazione urbanistica;

� individuazione delle aree e degli edifici a rischio di compromissione o degrado;

� individuazione delle aree di valore paesaggistico - ambientale ed ecologiche;

� individuazione di vincoli e classi di fattibilità geologica, idrogeologica e sismica.

Il Piano deve fornire le regole prestazionali, i requisiti e i riferimenti per la progettazione in grado di

garantire sia l’omogeneità del tessuto consolidato che la qualità della città futura, indirizzandone i connotati

mediante parametri di tipo quantitativo, morfologico, funzionale e prestazionale.

Tali parametri sono definiti, in relazione alle caratteristiche morfo-tipologiche e funzionali del tessuto

consolidato, per singolo lotto e per ambiti più ampi, secondo i succitati criteri prevalenti di caratteristiche

tipologiche o funzionali.

In sintesi il Piano delle Regole è lo strumento che governa la forma urbana garantendone la qualità in

relazione alle proprie peculiarità, assicurando l’ottimale integrazione tra le diverse componenti del tessuto

edificato e disciplinando:

� l’assetto morfologico per parti di tessuto omogeneo per caratteristiche funzionali, insediative,

ambientali e di paesaggio urbano;

� le regole in relazione alla diversità degli edifici e dei luoghi (posizionamento dell’edificio nel lotto,

rapporto tra costruito e spazi liberi);

� i parametri quantitativi in termini di superficie lorda di pavimento espressi in indici o in valori assoluti;

� il rapporto di copertura e le altezze massime e minime che possono essere espresse in assoluto o in

rapporto ad altre grandezze, quali la larghezza della strada, la distanza da altri edifici, il

soleggiamento, ecc.;

� le specifiche destinazioni d'uso non ammissibili;


Piano delle Regole





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� gli allineamenti e gli orientamenti degli edifici per dare continuità alle strade e agli spazi pubblici;

� le prescrizioni atte a consentire la continuità degli spazi a verde e le modalità di integrazione

paesaggistica;

� i parametri qualitativo - prestazionali riguardanti in particolare materiali, tecnologie, elementi

costruttivi, ecc., per assicurare la qualità degli interventi in rapporto alla efficienza energetica, alla

riduzione dell'inquinamento, al risparmio di risorse naturali, al migliore inserimento nel contesto.

La redazione di tale documento costituisce un lavoro complesso, che ha approfondito ed aggiornato lo stato

delle conoscenze territoriali ed ambientali locali, ed ha portato alla redazione della serie di elaborati

(analitici, progettuali con i relativi allegati) di seguito elencati:

� Relazione;

� Norme Tecniche di attuazione;

� Tavola 02.01_Sistema consolidata e rurale (scala 1: 5.000);

� Tavola 02.02_Uso degli edifici (scala 1:5.000);

� Tavola 02.03_Tipologie edilizie (scala 1:5.000);

� Tavola 02.04_Altezza degli edifici (scala 1:5.000);

� Tavola 02.05_Rapporto di copertura (scala 1:5.000);

� Tavola 02.06_Densità per isolati (scala 1:5.000);

� Tavola 02.07 - Stato di conservazione (scala 1:5.000);

� Tavola 03_Uso del suolo non urbanizzato (scala 1: 5.000);

� Tavola 04_Sensibilità paesistica (scala 1: 5.000);

� Tavola 05_Sistema della mobilità esistente (scala 1: 5.000);

� Tavola 06_Regole per la città consolidata (scala 1: 5.000);

� Tavola 07_Vincoli (scala 1: 5000).

I Criteri Regionali esplicativi della L.R. 12/2005 prescrivono di predisporre il Piano delle Regole in stretta

relazione con la definizione dell’assetto programmatorio complessivo contenuto del Documento di Piano

(D.d.P.) e con le strategie in materia di servizi definite dall’apposito Piano dei Servizi (P.d.S.).

In materia di tutela del territorio e delle sue risorse, con particolare riferimento agli elementi di naturalità

presenti e alle aree meritevoli di tutela, il Piano delle Regole deve recepire le indicazioni contenute nella

V.A.S., nello studio geologico, nel piano di azzonamento acustico e nel Piano Territoriale di Coordinamento

Provinciale (P.T.C.P.).

L’integrazione con questi documenti determina la definizione di un’apposita sezione normativa di tutela e di

valorizzazione degli elementi di interesse paesaggistico, naturalistico, ambientale, geologico e morfologico.


Piano delle Regole





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Per quanto riguarda le regole edilizie e costruttive, queste continueranno ad essere definite dal locale

Regolamento Edilizio Comunale.

01.03. Dallo zoning del P.R.G. all’articolazione per tessuti del P.d.R.

Il Piano delle Regole delineato dalla L.R. 12/2005 è lo strumento che graficamente più assomiglia al vecchio

zoning e quindi al vecchio P.R.G. Tuttavia, mentre la suddivisione delle zone del piano regolatore era fatta

esclusivamente sulla base delle densità esistenti nonché delle funzioni insediate/insediabili a seconda di

caratteristiche prevalentemente monofunzionali (zone residenziali, zone industriali, zone commerciali, zone

terziarie, ecc.), nel Piano delle Regole l’individuazione degli ambiti (non più “zone” in senso tradizionale),

avviene non solo sulla base delle densità e degli usi ma anche delle caratteristiche di formazione storica, di

conformazione tipologica e morfologica, di qualità ambientale e insediativa, di matrice attuativa.

Il Piano delle Regole di Pieve Emanuele, attuando ed interpretando la legge regionale, individua due grandi

famiglie urbanistiche: gli ambiti urbani consolidati e il territorio rurale.

Più specificatamente, gli ambiti urbani consolidati sono articolati per tessuti, in base ai criteri di cui all’art.

10 della LR 12/2005.

Per tessuto urbano s’intende un’organizzazione territoriale, urbanistica ed edilizia, che presenta caratteri di

omogeneità dal punto di vista della trasformazione storica, del rapporto formale e dimensionale tra spazi

pubblici e spazi privati, del rapporto tra tipo edilizio e lotto di riferimento, con la prevalenza di una o più

funzioni urbanistiche principali.

Il P.d.R. persegue obiettivi di riqualificazione dei tessuti esistenti, di incremento della qualità degli

insediamenti, di articolazione delle funzioni compatibili, di miglioramento delle dotazioni territoriali,

cercando, compatibilmente con le necessarie cautele di tutela delle funzioni deboli quali la residenza e i

servizi, la salvaguardia ambientale e igienico - sanitaria, di mescolare il più possibile le funzioni all’interno

dei differenti tessuti urbani.


Piano delle Regole





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02. Il quadro conoscitivo del Piano delle Regole

Al fine di definire un apparato normativo in grado di rispondere alle caratteristiche e alle esigenze del

Comune di Pieve Emanuele, sono stati eseguiti una serie di approfondimenti analitici ed interpretativi sui

due principali macrotemi oggetto del P.d.R., ovvero la città consolidata ed i territori agricoli. Per quanto

riguarda la città consolidata (come richiesto dalle “modalità per la pianificazione comunale” emanate dalla

Regione Lombardia), le analisi si sono rivolte all’approfondimento delle tematiche relative all’individuazione

puntuale degli usi prevalenti, delle tipologie edilizie, delle altezze e dello stato conservativo degli edifici. Per

una corretta comprensione di tutto il territorio sono state analizzate anche le aree agricole presenti nel

Comune.

Lo svolgimento di questi studi ha permesso di individuare un apparato normativo basato sulla lettura per

tessuti, coerentemente con l’innovativa concezione della nuova legge regionale.

Sulla scorta di quanto indicato nel quadro conoscitivo del territorio comunale del Documento di Piano, il

P.d.R. individua:

� gli ambiti di tessuto urbano consolidato, suddivisi in base alla densità, alle funzioni, alle altezze ed alle

tipologie;

� le caratteristiche fisico-morfologiche che connotano l’esistente e lo stato di conservazione di ogni

immobile;

� le aree destinate all’esercizio dell’attività agricola;

� le aree non soggette ad interventi di trasformazione urbanistica;

� le aree di rispetto;

� il sistema delle infrastrutture;

� il sistema dei vincoli.

Gli elaborati restituiscono le informazioni necessarie per la pianificazione urbanistica dei suoli urbani ed

extraurbani, desunte da un rilievo capillare del territorio comunale.

Il Piano delle Regole disciplina cartograficamente e normativamente, l’intero territorio comunale, ad

eccezione delle aree di trasformazione previste dal Documento di Piano.

Esso riguarda quindi sia il territorio edificato (da conservare, integrare, completare), sia le parti del territorio

non urbanizzato e non urbanizzabili (destinate all’agricoltura, ai sistemi ambientali o a quelli non suscettibili

di trasformazione urbanistica), recependo i contenuti prescrittivi di natura sovraordinata e basandosi sul

quadro conoscitivo definito dal Documento di Piano, relativamente ai seguenti temi:

� le previsioni sovraordinate, prevalenti e vincolanti, contenute nel Piano Territoriale Regionale, nel

P.T.C.P., nel piano del Parco Agricolo Sud Milano e nei piani di settore;

� gli immobili assoggettati a tutela in base a norme statali e regionali (Codice Urbani, aree protette ai

sensi della L.R. 86/83, ecc.);


Piano delle Regole





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� i Siti di Interesse Comunitario (S.I.C.), ai sensi della Direttiva 92/43/CEE;

� le aree e gli edifici a rischio di incidente rilevante, ai sensi del D.M. 9 maggio 2001 ed alla D.G.R. n.

7/16320/2004;

� i vincoli in materia geologica, idrogeologica e sismica derivanti dalla normativa nazionale, dalla

pianificazione di bacino e dalle prescrizioni regionali e provinciali;

� gli altri vincoli sovraordinati che eventualmente interessano il territorio comunale.

Il Piano delle Regole, delineato dalla nuova legge regionale, si configura in estrema sintesi quale dimensione

regolativa della città esistente e delle zone agricole individuate dal Documento di Piano lasciando al

Regolamento Edilizio gli aspetti di regolamentazione costruttiva, procedurale ed edilizia, con particolare

riferimento al risparmio energetico e all’architettura sostenibile.

La rapida trasformazione da territorio agricolo a città residenziale e industriale ha portato all’attuale forma

urbana di Pieve Emanuele. Questa risulta suddivisa in due realtà dai caratteri fortemente contraddistinti: la

porzione di Fizzonasco, caratterizzata da un impianto fortemente condizionato dalla maglia artigianale e

produttiva, mentre nella zona di Pieve centro risulta chiaramente leggibile una maglia residenziale basata su

edifici in linea che seguono l’asse lineare dettato dal vecchio tracciato della strada provinciale n. 28 (attuale

via dei Pini).

La particolare conformazione insediativa di Pieve Emanuele è stata determinata da dinamiche di sviluppo

non sempre organiche e coordinate, ma dettate dal soddisfacimento di esigenze momentanee di tipo

funzionale, sociale.

La frammentazione insediativa è leggibile sia nelle cartografie che nell’esperienza diretta e ciò rappresenta

una delle maggiori criticità del sistema insediativo pievese.

La città intesa come insieme di sistemi insediativi richiama l’idea di città basata sulla relazione degli

elementi che la compongono; in questa logica sistemica diventa fondamentale esaminare la struttura

urbana nella sua entità formale e funzionale.

L’analisi conoscitiva è stata estesa a tutto il territorio comunale; sono stati effettuati sopralluoghi diretti al

fine di definire tutti gli aspetti conformativi del sistema urbano.

Sulla base delle indagini condotte è stato possibile determinare una lettura puntuale dello stato effettivo di

uso del territorio e delle caratteristiche tipo-morfologiche degli edifici che costituiscono la città consolidata.

La sintesi finale di tali analisi si è concretizzata nella stesura di una serie di elaborati grafici che

rappresentano tali dati all’interno di un’idonea cartografia tecnica che raccoglie un patrimonio di

informazioni organizzate in un Sistema Informativo Territoriale, collegate alla base cartografica messa a

disposizione.


Piano delle Regole





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02.01. Analisi urbanistiche e vincoli sovraordinati

All’interno del Documento di Piano e della relativa cartografia, a cui si rimanda, viene eseguita una

ricognizione degli strumenti di governo del territorio di competenza della Regione, della Provincia e degli

altri enti sovraordinati vigenti e in corso di adeguamento.

Il Piano Territoriale Regionale (P.T.R.) della Regione Lombardia articola tre macro-obiettivi territoriali:

� rafforzare la competitività dei territori della Lombardia;

� riequilibrare il territorio lombardo;

� proteggere e valorizzare le risorse della regione.

I macro-obiettivi si articolano poi in un sistema di ventiquattro obiettivi territoriali del P.T.R. che collegano

gli altri livelli di pianificazione a concreti interventi; in particolare, il quinto punto (quello a cui il P.d.R.

maggiormente si richiama) sottende al miglioramento della qualità e della vitalità dei contesti urbani e

dell’abitare nella sua accezione estensiva di spazio fisico, relazionale, di movimento e identitario, puntando

alla creazione di contesti multifunzionali, accessibili, ambientalmente qualificati e sostenibili,

paesaggisticamente coerenti e riconoscibili, attraverso le seguenti azioni:

� la promozione della qualità architettonica degli interventi

� la riduzione del fabbisogno energetico degli edifici

� il recupero delle aree degradate

� l’integrazione funzionale

� la promozione di processi partecipativi.

Per quanto attiene alla pianificazione provinciale, il Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale della

Provincia di Milano conferma i macro-obiettivi del P.T.R. vigente e introduce alcune condizioni per valutare

la compatibilità della pianificazione comunale.

In particolare, il Piano delle Regole recepisce e approfondisce il primo degli obiettivi di sviluppo sostenibile e

contenimento dell’uso del suolo che prevede la promozione di azioni di densificazione, riuso e

completamento del tessuto urbano consolidato.

I vincoli sovraordinati, ricognitivi e conformativi individuati nel Documento di Piano ed in particolare

nell’elaborato grafico ad esso allegato (tav. 01), sono dettati dalle normative del P.T.C.P. e dalle norme del

Piano del Parco Agricolo Sud Milano, e interessano la città di Pieve Emanuele in particolare nella zona est

contraddistinta dal corso del fiume Lambro Meridionale.


Piano delle Regole





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In particolare le prescrizioni alla pianificazione sono dettate da tale sistema ambientale, assoggettando una

fascia di 150 metri dalla sponda del fiume al vincolo di tutela delle zone di particolare interesse, ai sensi del

Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio.

Fig. 01 – La Pianificazione sovraordinata del territorio Comunale


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Il tessuto urbano è inoltre interessato dalla presenza delle zone di tutela assoluta (raggio 10 m) e delle fasce

di rispetto (raggio 200 m) dei pozzi d’acqua potabile previste ai sensi del Testo Unico dell’Ambiente D.Lgs. n.

152/2006.

Per quanto riguarda le infrastrutture, è presente il vincolo relativo alla rete ferroviaria che attraversa il

territorio comunale; la conformazione della fascia di rispetto rappresenta l’attuale assetto, ma dovrà essere

adeguata a seguito del progetto della nuova stazione.

L’odierna conformazione della fascia di rispetto permarrà pertanto tale fino all’entrata in vigore degli

strumenti attuativi per la utilizzazione delle aree.

Sempre relativamente ai vincoli conformativi, il territorio comunale di Pieve Emanuele è interessato dalle

fasce di rispetto stradale, così come individuate dal Documento di Piano e come specificate dalle norme del

Piano delle Regole.

02.02. Il tessuto urbano consolidato

Nell’individuazione degli ambiti del tessuto urbano consolidato in cui si è suddiviso il territorio del Comune

di Pieve Emanuele si è proceduto indicando all’interno del territorio urbanizzato anche le aree di pertinenza

dei fabbricati e i lotti liberi interclusi, le aree dei Piani Attuativi in esecuzione e/o in itinere, sia a fini

residenziali che produttivi.

Come già specificato, il P.d.R. sulla base di un rilievo puntuale della città, individua gli Ambiti urbani

consolidati, articolandoli per tessuti urbani, in base ai criteri di cui all’art. 10 della L.R. 12/2005.

L’analisi è stata quindi condotta per quartiere omogeneo in cui si è suddiviso il tessuto urbano consolidato e

sono stati calcolati l’indice medio di utilizzo fondiario esistente e il rapporto di copertura per isolati a cui ci si

è attenuti per normare le trasformazioni edilizie sia nei lotti liberi che nelle eventuali sostituzioni edilizie dei

manufatti esistenti.

La lettura comparata delle tavole elaborate consente di riconoscere la forma e la struttura della città

consolidata in relazione all’intero territorio comunale.

Questa, come precedentemente detto è contraddistinta da due nuclei principali, quello di Pieve Emanuele

centro e quello della frazione di Fizzonasco, uniti dal tracciato della S.P. n. 28 che corre parallela al fiume

Lambro e costituisce la spina portante dell’intero sistema insediativo.

Il territorio della città consolidata è chiaramente distinguibile poiché al suo intorno si aprono ampi spazi

dedicati all’agricoltura, fatta eccezione per la porzione di Fizzonasco ad est che si sviluppa in continuità con

una zona del territorio del Comune di Opera.

Il fiume Lambro definisce il margine est del comune e rappresenta un elemento naturale di particolare

interesse, costituendo un sistema di connessione ambientale per tutto il territorio.


Piano delle Regole





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Dal punto di vista tipo-morfologico è possibile individuare diverse situazioni, in particolare gli assetti

insediativi sono molto differenti tra il centro di Pieve Emanuele e quello di Fizzonasco.

La frazione può essere suddivisa in due differenti zone:

� gli insediamenti ad ovest di via Fizzonasco presentano un tessuto legato all’impianto produttivo

artigianale contraddistinto da elementi a grande scala, da manufatti isolati a scala minore e da

agglomerati di rilevanti proporzioni che risultano però frammentati in funzione delle differenti attività

che si svolgono. Inoltre, nel corso degli anni, all’interno di tale tessuto sono state realizzate porzioni di

aree a destinazione residenziale, sia collegate alle attività produttive presenti sia da esse scollegate.

� ad est di via Fizzonasco vi è un’assoluta prevalenza di aree a destinazione residenziale, caratterizzate

da tipologie isolate mono e bifamiliari con bassa densità e buona dotazione di spazi a verde. Fa

eccezione la zona di via Gobetti in adiacenza al tracciato del fiume Lambro, dove si nota un

insediamento di edifici destinati a piccole attività produttive artigianali caratterizzate da capannoni

posti in serie lungo la via.

Per quanto riguarda il polo di Pieve Emanuele centro esso risulta molto più disomogeneo, caratterizzato da

grandi interventi residenziali succedutisi a partire dagli anni ’60; in particolare si possono distinguere vari

tipi di città:

� il nucleo antico di ridotte dimensioni, identificabile nella parte nord, dove si trova la chiesa di S.

Alessandro, la cascina ad essa adiacente e pochi altri edifici residenziali a bassa densità e con tipologia

in linea che affacciano sulla piazza;

� l’ambito di prima espansione, adiacente al centro storico costituito da edifici a carattere prettamente

residenziale e caratterizzato da una commistione di tipologie edilizie (palazzine, edifici a blocco e

villette unifamiliari);

� il Quartiere INCIS, caratterizzato da edifici in linea multipiano di sei piani fuori terra, la cui funzione

prevalente è quella residenziale ed è caratterizzato da spazi pertinenziali di qualità scadente. L’altezza

degli edifici e la loro entità ha posto le basi per una serie di interventi edilizi che furono portati avanti

negli anni successivi;

� la lottizzazione “Millesimo-Aureliana”, costituita da un edificio di forma semicircolare e da cinque

edifici multipiano destinati inizialmente ad accogliere, oltre che residenze, anche attività direzionali e

commerciali. Le densità edilizie di questi interventi sono alte, 5mc/mq, con edifici che raggiungono

altezze di 27 metri, pari a 9 piani fuori terra. Gli spazi pertinenziali agli edifici, se pur presenti,

risultano non adeguati per una buona qualità di vita, limitandosi per lo più ad ospitare box e

parcheggi; il verde presente in linea di massima non è attrezzato;

� l’ambito Pieve ovest, che si sviluppa a sud della S.P. 28, costituito da un insediamento residenziale con

edifici a corte aperta con altezza di 10 piani, una porzione di edifici in linea con altezza fino a 9 piani


Piano delle Regole





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destinati alle attività terziarie ed oggi dismessi, nonché una zona destinata ad uso produttivo con

capannoni di notevoli dimensioni.

Dal punto di vista funzionale il tessuto insediativo si presenta variegato e, pur risultando prevalente la

funzione residenziale, a essa si alternano tessuti appartenenti al commercio minuto, al terziario direzionale

e alla funzione produttiva di valenza artigianale. Anche in tale analisi è però possibile individuare differenti

ambiti con caratteristiche distinte a seconda che ci si trovi nel polo della frazione di Fizzonasco o in Pieve

Emanuele centro. In particolare, oltre all’anzidetto tessuto misto, si trovano comparti dedicati alle attività

produttive e logistiche, alle attività artigianali, oltre all’area sportiva del golf di Tolcinasco.

Relativamente alla densità, le aree maggiormente edificate, in termini di concentrazione volumetrica, si

localizzano principalmente lungo la direttrice di via dei Pini, dove si è sviluppato il piano “Millesimo-

Aureliana” a cui corrispondono le tipologie edilizie in linea; queste si rilevano anche in corrispondenza delle

aree artigianali di Fizzonasco e del polo produttivo di Pieve localizzato a sud del capoluogo.

Parallelamente si riscontra, nella zona est di Fizzonasco, la presenza di insediamenti quasi esclusivamente

residenziali con caratteristiche e forme insediative completamente diverse rispetto alle precedenti e con

tessuti a densità molto minore, con rapporti di occupazione del suolo che privilegiano lo spazio libero ed

aperto, a cui corrispondono tipologie edilizie del tipo isolato.

Si evidenzia, inoltre, la presenza nel territorio di ambiti e aree dimesse che interessano principalmente gli

insediamenti presenti a sud del capoluogo di Pieve e in minima parte la zona artigianale di Fizzonasco.

Relativamente alle attività commerciali, analizzando la distribuzione degli esercizi per zona a seconda della

tipologia prevalente di attività, si è ottenuto un quadro sulla consistenza del servizio nelle varie parti del

territorio: su 25 esercizi esistenti, 7 sono collocati nelle zone di tipo residenziale ad alta densità, 8 in quelle

residenziali miste ad altre attività, 2 nelle zone di trasformazione e 8 nelle aree non commerciali.

In sintesi, la lettura comparata delle tavole permette di formulare le seguenti valutazioni:

� la presenza all’interno del polo di Pieve Emanuele centro di edificazioni in linea con prevalente

destinazione funzionale residenziale, caratterizzata da elevati rapporti di copertura ed alte densità

edilizie; viceversa la realizzazione a Fizzonasco di quartieri residenziali costituiti da edifici isolati che si

caratterizza per rapporti di copertura e di densità edilizia più contenute;

� all’interno degli ambiti a maggiore densità si verifica una più alta concentrazione di abitanti,

costituendosi come ulteriore elemento negativo della qualità dell’abitare di quelle porzioni di città;


Piano delle Regole





15

� la ricognizione delle aree ad utilizzo produttivo evidenzia da un lato grandi recinti siti principalmente a

sud del territorio comunale e dall’altro un patrimonio di dimensione medio piccola legato ad attività

artigianali presenti nel polo di Fizzonasco;

� in questo secondo caso, vista altresì la presenza all’interno di tale tessuto di elementi a funzione

residenziale, si legge un degrado degli spazi pubblici e connettivi ad essi legati che meriterebbero una

riqualificazione, anche con l’inserimento di attività miste al fine di renderli più vivibili;

� in relazione alle attività artigianali di Fizzonasco è opportuno evidenziare il caso di via Gobetti, in cui

negli anni passati e attraverso i pregressi strumenti pianificatori si è cercata una spinta alla modifica

della destinazione d’uso in senso residenziale, anche in ragione della posizione adiacente al corso del

Lambro e a ridosso di un quartiere con forte valenza abitativa;

� la ricognizione delle attività commerciali al piede degli edifici lungo via dei Pini evidenzia la presenza

di un fronte commerciale principale all’interno della città che però non riesce a sviluppare forme di

sinergia sufficienti a garantire il permanere delle attività insediate. Altri esercizi di vicinato sono altresì

diffusi all’interno dei quartieri residenziali sia di Fizzonasco che di Pieve ma senza una logica comune

di sviluppo.

02.03. Il tessuto di antica formazione

Il Piano delle Regole identifica quale tessuto di antica formazione le aree che hanno mantenuto

sostanzialmente inalterato l'impianto storico urbano con significativi caratteri architettonici, da conservare

e da recuperare per motivazioni di valore ambientale e di memoria storica.

Alla fine del XIX secolo Pieve Emanuele, Fizzonasco e Tolcinasco sono identificabili come isolati

insediamenti rurali ed il territorio comunale risulta perlopiù caratterizzato solo dal disegno geometrico dei

campi e dai numerosi corsi d’acqua che lo attraversano. Tale situazione risulta ancora leggibile alla fine degli

anni Cinquanta. Fino a questo momento Pieve si identifica come un borgo agricolo tipico del sud Milano.

Solo a partire dagli anni ‘60 si assiste ad una forte spinta insediativa che definisce l’attuale conformazione

del tessuto comunale.

Sulla scorta di tali analisi si può definire puntualmente l’antico nucleo di Pieve Emanuele, identificabile

solamente nella parte nord, in corrispondenza della chiesa di S. Alessandro, della cascina ad essa adiacente

e alcuni altri edifici che si affacciano sulla piazza.

Tale nucleo in realtà non rappresenta particolare interesse storico, se non collegato alle attività produttive

agricole.

Per tale motivo nell’elaborazione del Piano delle Regole non si farà riferimento ad elaborati specifici che

analizzano il nucleo antico ma tutto il territorio urbanizzato verrà classificato come città consolidata.


Piano delle Regole





16

Unico elemento valutato singolarmente sarà costituito dall’insediamento di Tolcinasco sia per l’importante

valenza storica che paesaggistica.

02.04. Il sistema dei servizi

Benché lo studio della città pubblica sia argomento specifico del Piano dei Servizi, nell’ottica della univocità

delle strategie del P.G.T. e della corretta definizione di un sistema di regole coerenti alle reali esigenze del

territorio, della popolazione ed ai servizi da offrire, si propone una valutazione delle indagini compiute

relativamente a tale tema.

L’analisi sullo stato di fatto dei servizi a Pieve Emanuele pone in evidenza l’esistenza di aree ed attrezzature

ad uso pubblico superiori alle quantità prevista dal D.M. 1444/1968 ma inferiori alla norma regionale L.R.

51/1975 che prevede una dotazione minima di 26,5 mq/ab.

In particolare non risultano verificate le strutture scolastiche, il verde ed i parcheggi delle aree produttive,

mentre le strutture collettive ed il verde pubblico risultano verificate quantitativamente ma presentano

delle carenze qualitative in ordine, principalmente, all’accessibilità.

Di seguito vengono riportati i temi e le criticità già individuate nel Piano dei Servizi ma necessarie per la

comprensione della città ed il corretto sviluppo del Piano delle Regole.

Le aree verdi

Premettendo che Pieve Emanuele risulta totalmente inserita nel Parco Agricolo Sud Milano beneficiando,

conseguentemente, di una dotazione di verde naturale e agricolo circostante assai elevata, nelle analisi

condotte ci si è riferiti al verde fruibile al cittadino.

Se dal punto di vista meramente quantitativo la dotazione di aree verdi comunali raggiunge le superfici

minime previste dalla legge, dal punto di vista qualitativo le aree risultano, in parte, poco accessibili e

disposte in modo frammentato all’interno della città, slegate tra loro e prive di elementi di connessione. Le

aree verdi presenti non fanno parte di una rete ecologica, sono prive di reciproci collegamenti ciclabili e

pedonali protetti e la loro accessibilità da parte di bambini ed anziani risulta sovente compromessa.

Pieve Emanuele non dispone, infatti, di una rete di mobilità dolce che collega il sistema del verde e dei

servizi, compromettendo, quindi, l’accessibilità ciclistica alle aree verdi.

La città risulta, altresì, dotata di verde non attrezzato. Si tratta delle alberature, dei filari, dei cespugli e dei

fossati che, se da un lato hanno sempre assolto un ruolo funzionale all’attività agricola qui presente,

dall’altro hanno connotato il paesaggio creandone un assetto unico e riconoscibile.

Per quanto riguarda le aree verdi degli insediamenti produttivi, il D.M. 1444/68 stabilisce i rapporti tra la

superficie destinata alle attività e le attrezzature pubbliche, assumendo che il 10% di queste sia destinato a

servizi, di cui almeno il 50% a verde.


Piano delle Regole





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Dalla lettura del territorio si evince chiaramente che lo sviluppo dei tessuti produttivi, con riferimento

soprattutto alla porzione est di Fizzonasco ed all’area logistica posta a sud del Comune, ha avuto una

crescita urbanistica secondo una forma di edificazione indifferenziata che escludeva la previsione di idonee

aree per il verde, i servizi e le attrezzature pubbliche che infatti risultano gravemente sottodimensionate.

Il Piano dei Servizi si pone l’obiettivo di dotare queste porzioni di città di idonei spazi verdi che possano

accogliere, nelle pause dei cicli lavorativi, soprattutto gli addetti al settore produttivo, nell’ottica di un

restyling complessivo dell’immagine della città partendo dalle sue parti meno accoglienti e ospitali.

Risulta quindi opportuno recuperare a verde attrezzato le aree residuali incuneate nel tessuto produttivo e

introdurre nuove ipotesi viabilistiche tali da permettere il recupero di fasce e isole verdi da destinare a

luoghi di relax e di fruizione attraverso un restyling complessivo delle piattaforme stradali.

Le attrezzature collettive

Per quanto concerne l’analisi di tali attrezzature, si evidenzia un bilancio positivo, a cui però non

corrisponde una capillare distribuzione sul territorio.

In particolare si è rilevata una certa insufficienza di strutture dedicate ai giovani, agli anziani ed ai disabili,

evidenziandone altresì una non uniformità all’interno del territorio. Si registrano zone, quali Fizzonasco

artigianale, Via dei Pini, Via Coppi e Via delle Rose, con quantità esigue di servizi della categoria considerata.

Per quanto riguarda l’accessibilità alle strutture collettive, se da un lato si rileva la carenza di piste ciclabili e

di parcheggi pubblici, in particolare per le zone di Fizzonasco e Pieve Centro, dall’altro le strutture risultano

funzionalmente inserite negli ambiti a vocazione residenziale.

Il Piano dovrà prevedere nuove localizzazioni di servizi principalmente nelle zone poco servite, con

riferimento, in particolare, alle seguenti categorie: poliambulatori, aule studio, aree mercatali idoneamente

attrezzate e a norma, attrezzature per la sicurezza; l’obiettivo è quello di ottenere una distribuzione,

omogenea su tutto il territorio edificato di una congrua dotazione di strutture per la collettività tale da

elevare significativamente l’auspicata “qualità urbana diffusa”.

Le attrezzature scolastiche

Le verifiche effettuate sulle attrezzature scolastiche hanno messo in evidenza un duplice aspetto: da una

parte una dotazione quantitativa esauriente di strutture (in riferimento ai parametri normativi vigenti)

dall’altra parte si sono rilevati critici fenomeni di migrazione scolastica verso strutture esterne al territorio

comunale, sintomo della presenza di carenze funzionali nelle strutture esistenti a Pieve Emanuele.

Quanto sopra porta a ritenere che le attrezzature scolastiche presenti sul territorio non siano

perfettamente idonee per rispondere alla domanda della città, con riferimento principalmente agli aspetti

di tipo qualitativo, quali lo stato di conservazione, e di tipo funzionale, quali gli spazi accessori alla didattica

e le aree esterne.


Piano delle Regole





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Si rileva, inoltre, una distribuzione non diffusa e disomogenea delle strutture scolastiche tra le due frazioni

presenti nel territorio comunale.

A tal proposito, si fa riferimento anche agli asili nido di cui la città dispone (di fatto considerati attrezzature

collettive e non scolastiche); risultano presenti due sole strutture.

Dal punto di vista anagrafico la popolazione residente a Pieve Emanuele risulta più giovane rispetto a quella

di Milano o di altri comuni posti nella cintura metropolitana milanese, questo fatto attribuisce ai servizi

rivolti alle fasce di età più giovane (tra cui le strutture scolastiche) un ruolo rilevante e strategico per la città:

la promozione della qualità e della vivibilità urbana, nell’ottica di una città cordiale, si attua principalmente

attraverso l’offerta di questa tipologia di servizi.

Per quanto riguarda l’accessibilità ai servizi scolastici, da un canto si rileva la carenza di piste ciclabili e di

parcheggi pubblici in particolare per le strutture di Fizzonasco e Pieve Centro, dall’altro le strutture

scolastiche risultano funzionalmente inserite negli ambiti a vocazione residenziale.

I parcheggi

Le criticità inerenti la sosta riguardano in particolare gli aspetti qualitativi, in quanto è presente in città una

dotazione complessiva sufficiente di parcheggi, ma la loro localizzazione non risulta funzionale alle logiche

abitative, lavorative e viabilistiche in quanto non omogeneamente distribuita in ogni quartiere.

Con riferimento ai parcheggi per la residenza, risultano mal serviti alcuni comparti residenziali, così come

alcune aree produttive presentano problemi legati all’accessibilità ed alla carenza di servizi pubblici a

corredo delle attività, ad eccezione di certi ambiti produttivi di Fizzonasco e dell’area logistica a sud della

città.

Per quanto concerne le attività commerciali presenti sul territorio si rileva la carenza di parcheggi pubblici in

particolare nella Frazione di Fizzonasco (ambito di Via Liguria e ad est della Via Fizzonasco) ed a Pieve

centro, mentre per quanto riguarda le attività ubicate lungo l’asse di Via dei Pini l’accessibilità con parcheggi

risulta verificata.

Il Piano si pone l’obiettivo di dotare tutti gli ambiti residenziali, le funzioni commerciali-direzionali ed i

servizi pubblici di parcheggi adeguati sia in termini di numero sia in termini di distribuzione degli stessi,

tenendo conto altresì delle politiche di disincentivazione dell’uso di mezzi privati inquinanti.

02.05. Le aree destinate all’esercizio dell’attività agricola

Il Comune di Pieve Emanuele è inserito nell’area del Parco Agricolo Sud Milano, per una superficie

complessiva di 843,77 ha, che rappresenta quasi il 70% dell’intero territorio comunale. Il territorio è ricco di

nuclei rurali e cascine.

La collocazione del comune nella zona delle risorgive ha sempre consentito l’esercizio dell’attività agricola,

in un eco-ambiente in cui prati irrigui si alternano a colture, via via divenute specializzate. L’abbondante


Piano delle Regole





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presenza di acque e la costruzione di una fitta rete di canali sono gli elementi fondamentali che connotano

gli aspetti antropici di questo territorio, soprattutto in funzione delle sue potenzialità agricole.

Nelle parti del territorio non investite dal processo di urbanizzazione, il paesaggio agrario si presenta in

condizioni buone ed il sistema delle grandi cascine è ancora leggibile.

Le politiche agricole nell’ultimo decennio sono orientate verso la promozione di soluzioni dirette ad un

miglioramento delle condizioni generali dell’ambiente, promuovendo la riduzione dell’impiego di prodotti

chimici e di fertilizzanti, l’incentivazione della agricoltura biologica, l’aumento delle superfici forestali, con

una particolare e nuova attenzione al contributo delle aziende agricole alla conservazione degli elementi di

paesaggio (siepi, boschi, singolarità biologiche) e della biodiversità.

I processi di trasformazione dovranno pertanto fondarsi su un approccio ecologico, che miri alla tutela e alla

salvaguardia quanto alla fruibilità del patrimonio ambientale e paesaggistico, al fine di non scadere nella

mera museificazione dell’esistente.

Per effetto dello sviluppo urbano vissuto negli ultimi decenni, il territorio di Pieve Emanuele presenta

pochissime aree residue destinate ad attività produttive agricole all’interno del sistema urbanizzato; di

queste viene incentivato il trasferimento all’esterno del tessuto consolidato.

Il Piano delle Regole inoltre, in riferimento alle aree agricole, “deve coerentizzarsi con gli ambiti destinati

all’attività agricola, così come definiti nel P.T.C.P.; l’efficacia di tale strumento sovraordinato ha infatti, ai

sensi dell’art. 18, comma 2, lett. c) della L.R. 12/05, carattere prevalente sulla pianificazione comunale,

ferma restando la possibilità da parte del Comune di apportare, in sede di redazione del Piano delle Regole,

rettifiche, precisazioni e miglioramenti all’individuazione degli abiti agricoli effettuati dal P.T.C.P”.

La parte normativa del P.d.R. riguardante le aree destinate all’esercizio dell’attività agricola verrà elaborata

nel rispetto del titolo III “Norme in materia di edificazione nelle aree destinate all’agricoltura” della L.R.

12/2005 e successive modificazioni e integrazioni.

Nelle aree agricole esistenti viene quindi preservata tale vocazione produttiva e sono consentite edificazioni

di tipo agricolo, normate però da specifici indirizzi al fine del loro coerente inserimento nel paesaggio

agrario locale; all’interno delle aree destinate all’esercizio dell’attività agricola vengono individuati gli edifici

e i nuclei esistenti.

02.06. Aspetti paesistico-ambientali

Secondo il “principio di maggior definizione”, previsto all'art. 6 della normativa del P.T.P.R. e all’art. 20.4 del

P.T.C.P., in relazione alla coerenza delle proprie scelte con gli strumenti sovraordinati, nonché agli

approfondimenti analitici, descrittivi ed alla cogenza normativa, il P.G.T. può assumere “valenza paesistica”

sostituendosi in tal senso agli atti di pianificazione a scala superiore.


Piano delle Regole





20

L’Amministrazione Comunale ha inteso cogliere tale opportunità di approfondimento sia conoscitivo che

normativo, conscia del ruolo che l’Ente locale può e deve svolgere nell’interpretare la propria cultura e le

proprie risorse, coniugandone la salvaguardia con le legittime esigenze ed aspirazioni della collettività

locale.

In quest’ottica, la tutela del paesaggio quale bene collettivo spesso irriproducibile nei propri valori intrinseci

e simbolici, diventa un momento di condivisione fra i soggetti interessati, unico vero modo per una seria

politica di sviluppo sostenibile.

L’articolazione del territorio in classi di sensibilità, è stata effettuata in base a tre differenti chiavi di lettura:

quella strutturale, quella vedutistica e quella simbolica, sulla base delle conoscenze acquisite sia a livello

documentale che mediante verifiche in loco.

Dal punto di vista strutturale, la valutazione ha tenuto conto:

� della peculiarità dei diversi ambiti in relazione agli elementi che li caratterizzano (sia naturalistici che

antropici);

� della valenza sistemica anche in base a ricorrenze formali, funzionali, relazionali;

� della integrità del territorio rispetto alle sue componenti naturali o antropiche.

Quest’ultimo aspetto, in particolare, ha costituito un forte indicatore di sensibilità; e’ opinione largamente

condivisa, infatti, che il paesaggio è tanto più sensibile quanto più conserva elementi di identità rispetto alla

sua organizzazione storica.

L’aspetto vedutistico ha influito sulla valutazione di sensibilità sia rispetto all’ampiezza ed alla profondità di

veduta che ai fattori di relazione visiva da e verso i percorsi ed i punti di maggior fruizione. Trattandosi di

paesaggio, quindi di qualcosa fortemente connesso alla percezione visiva, questa componente valutativa

assume un ruolo importante ancorché non sufficiente, di per sé, a conferire valore intrinseco allo scenario

interessato.

L’aspetto simbolico è stato infine utilizzato quale chiave interpretativa di aspetti non percepibili fisicamente,

ma che possono ritrovarsi nell’immaginario collettivo per il ruolo o il significato che una collettività gli

assegna associandoli ad un determinato luogo.

Con questi criteri, è stato redatto un elaborato grafico che individua le differenti classi di sensibilità,

suddividendo il territorio extraurbano in cinque classi di sensibilità paesistica con valore da molto basso a

molto alto.


Piano delle Regole





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03. Le proposte del Piano delle Regole

Le indicazioni progettuali del P.d.R. sono contenute negli elaborati grafici PdR. 06a: Regole per la città

consolidata – Pieve capoluogo e PdR. 06b: Regole per la città consolidata – Fizzonasco.

Complessivamente il P.d.R. comprende altresì tutti gli elaborati relativi alle analisi sviluppate sul territorio,

necessarie alle determinazioni del piano.

In particolare entro gli ambiti del tessuto urbano vengono identificati quei parametri da rispettare negli

interventi di nuova edificazione o sostituzione, quali:

� Caratteristiche tipologiche, allineamenti, orientamenti e percorsi;

� Consistenza volumetrica o superfici lorde di pavimento esistenti e previste;

� Rapporti di copertura esistenti e previsti;

� Altezze massime e minime;

� Destinazioni d’uso;

� Stato di conservazione degli edifici;

� Valutazione paesistica dei siti da assoggettare agli interventi.

Relativamente alle aree di valore paesaggistico-ambientale ed ecologiche ritenute meritevoli di

valorizzazione locale, detta ulteriori regole di salvaguardia e di valorizzazione in attuazione dei criteri di

adeguamento e degli obiettivi stabiliti dal P.T.R. e dal P.T.C.P.

Per quanto riguarda le aree destinate all’esercizio dell’attività agricola, sulla base dei criteri e delle modalità

dettate dal Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP), il P.d.R. si occupa di:

� dettare la disciplina d’uso, di valorizzazione e di salvaguardia in conformità a quanto previsto dal

titolo III, parte II, della L.R. 12/05 e successive modificazioni e integrazioni;

� recepire i contenuti dei piani di assestamento, di indirizzo forestale e di bonifica;

� individuare gli edifici esistenti non più adibiti ad usi agricoli dettandone le normative d’uso;

Spetta inoltre al Piano delle Regole:

� l’applicazione, sulla base dei criteri definiti dal Documento di Piano, del meccanismo della

compensazione ambientale per le nuove edificazioni;

� la definizione delle disposizioni inerenti il recupero abitativo dei sottotetti esistenti (ai sensi dell’art.

65 della L.R. 12/2005);

� disciplinare i comparti di trasformazione pregressi, attuati o in corso di attuazione.

Viene di seguito descritto il progetto di piano, articolato nei temi principali di cui la proposta urbanistica si

compone.


Piano delle Regole





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03.01. Gli indirizzi normativi generali

Il Piano delle Regole, al fine di promuovere un miglioramento della qualità urbana e paesaggistica, nonché

una coerente pianificazione sotto l’aspetto insediativo, tipologico e morfologico, detta norme differenziate

in funzione di specifici ambiti e disciplina l’utilizzo delle aree del tessuto urbano consolidato.

Il P.d.R. partendo come traccia dall’assetto normativo previgente, definisce le nuove regole di pianificazione

urbanistica, semplificando le procedure, eliminando la divisione in gruppi funzionali, liberalizzando

(compatibilmente con la salvaguardia delle funzioni residenziali) l’integrazione fra i diversi usi nelle

differenti zone del territorio.

Per quanto concerne il sistema storico, data l’esigua dimensione del nucleo individuato, il P.d.R. accorpa

tale ambito all’interno di quello della città consolidata.

Il Piano delle Regole è redatto in coerenza con gli obiettivi definiti dal Documento di Piano e con la disciplina

definita dal Piano dei Servizi.

L’attuazione del Piano delle Regole avviene ordinariamente mediante intervento diretto.

Per agevolare la lettura delle norme di Piano è stata costruita una matrice che incrocia gli ambiti del tessuto

consolidato disposti in colonna con le destinazioni funzionali non ammesse secondo il dettato della Legge

Regionale n. 12/2005.

Il Piano delle Regole disciplina altresì gli interventi relativi ai beni storici, architettonici e documentali ai fini

della loro tutela e valorizzazione.

Gli ambiti dei borghi agricoli e delle cascine, a seguito delle ipotesi strategiche definite dal Documento di

Piano, ai fini della ricomposizione del paesaggio rurale, consentono, oltre agli interventi di restauro e

risanamento conservativo sugli immobili esistenti aventi caratteristiche di pregio e di interesse storico-

documentale, interventi di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione edilizia sugli immobili minori,

nonché ipotesi di ampliamento, completamento e nuova edificazione nel rispetto dell’impianto tipologico e

morfologico.

Per l’attuazione degli interventi relativamente a tali ambiti di ricomposizione paesistica, rilevanti per

l’impianto unitario originario, si opererà mediante il ricorso a piani attuativi o programmi di recupero anche

di iniziativa pubblica che devono essere ricompresi in un progetto unitario che coinvolga l’intero complesso

originario.

In merito alle politiche per il commercio, il Documento di Piano del PGT individua linee programmatiche che

garantiscano il consolidamento della presenza degli esercizi di vicinato, agendo soprattutto sui fattori di

accessibilità, arredo urbano e attraverso ipotesi di sviluppo, procedendo alla definizione di obiettivi

strategici che costituiscano le linee guida per le azioni pianificatorie da proporre, come di seguito indicato:

� assi a valenza commerciale locale nel centro di Pieve e di Fizzonasco;


Piano delle Regole





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� assi misti per servizi, commercio e attività ludico – collettive nel centro di Pieve;

� riqualificazione del tessuto produttivo di Fizzonasco;

� individuazione di parti di territorio con vocazione privilegiata o di interesse sovralocale;

� gerarchie di sviluppo della mobilità locale.

03.02. Assetto della città consolidata

Sulla base del quadro conoscitivo analizzato nei precedenti paragrafi il Piano delle Regole individua gli

ambiti urbani consolidati, articolandoli per tessuti, in base ai criteri di cui all’art. 10 della LR 12/2005.

Per ognuno dei tessuti specificati dalle analisi dello stato di fatto sono indicate: le quantità insediabili

ammesse nel caso di interventi edilizi, gli usi non ammessi, gli indici urbanistici e le altezze da rispettare,

oltre a particolari indicazioni richieste per destinazioni specifiche.

All’interno di questi tessuti, salvo indicazioni puntuali, sono di norma consentiti tutti gli interventi edilizi,

quali manutenzione ordinaria, straordinaria, ristrutturazione edilizia, ecc., previa verifica dell’opportunità di

procedere con demolizione e ricostruzione dei fabbricati, al fine di una razionale ristrutturazione

urbanistica.

Di seguito viene riportata l’individuazione e la caratterizzazione dei tessuti costituenti la città consolidata:

Tessuto aperto a medio - bassa densità

Caratterizzato da edifici in prevalenza residenziali isolati su lotto (ville mono-bifamiliari e palazzine) o a

schiera, di altezza compresa tra 1-5 piani, con una buona dotazione di verde privato, che garantisce

un’adeguata permeabilità del terreno. La qualità degli edifici si presenta in larga prevalenza buona, anche se

sono presenti singoli corpi edilizi aventi uno stato di manutenzione mediocre che non vanno comunque ad

incidere sulla percezione di omogeneità ed ordine del tessuto.

Per questo tessuto è previsto un indice fondiario di 0,35 mq/mq e altezze non superiori ai 10,50 metri. Le

funzioni insediabili sono tutte quelle compatibili con la residenza, principale vocazione del tessuto; oltre a

questa sono ammesse anche quelle funzioni terziarie e commerciali di vicinato a servizio della residenza

compatibili con la qualità urbana. Sono anche ammesse funzioni di servizio, pubbliche e private, disciplinate

dal Piano dei Servizi.

Tessuto chiuso a media densità

Caratterizzato da edifici prevalentemente residenziali con tipologia in linea o a corte con fronte continuo su

strada che, pur configurando una cortina, non risulta continua a causa degli spazi verdi o aperti presenti tra

un corpo e l'altro; questi varchi creano inoltre una maggiore permeabilità visiva al verde di pertinenza. Il


Piano delle Regole





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tessuto è presente solo nella porzione nord di Pieve centro in corrispondenza del nucleo originario della

città.

Le altezze risultano non superiori ai 4 piani fuori terra ed i corpi edilizi sono destinati prevalentemente a

funzione residenziale, con attività commerciali e di servizio di piccole dimensioni al piede degli edifici; la

dotazione di verde privato risulta discreta.

La qualità degli edifici si presenta generalmente buona, ma è comunque possibile riscontrare all’interno

degli isolati singoli edifici aventi qualità superiore. Per questo tessuto è previsto un indice fondiario di 0,35

mq/mq e altezze non superiori ai 12 metri.

Le funzioni insediabili sono tutte quelle compatibili con la residenza, principale vocazione del tessuto, oltre

a questa sono ammesse anche funzioni terziarie e commerciali di vicinato a servizio della residenza



Tessuto aperto a medio - alta densità

Caratterizzato da edifici in prevalenza residenziali arretrati rispetto al filo stradale con 8/9 piani fuori terra

ed una buona dotazione di verde privato, che garantisce un’adeguata permeabilità del terreno. La qualità

degli edifici si presenta in larga prevalenza buona.

Per questo tessuto è previsto un indice fondiario di 0,5 mq/mq e altezze non superiori ai 24,00 metri. Le

funzioni insediabili sono tutte quelle compatibili con la residenza, principale vocazione del tessuto; oltre a

questa sono ammesse anche quelle funzioni terziarie e commerciali di vicinato a servizio della residenza



Tessuto urbano ad impianto unitario a media densità

Caratterizzato da comparti edilizi nati da un progetto unitario, derivanti dall’attuazione di Piani di iniziativa

pubblica (ex INCIS), che presentano un disegno urbanistico generale omogeneo, talvolta autonomo rispetto

all'intorno e slegato sia dal punto di vista tipologico che morfologico. Gli edifici, a prevalente destinazione

residenziale, presentano altezze di 5 piani fuori terra, una buona dotazione di parcheggi e discreta

dotazione di verde pertinenziale mediamente superiore rispetto agli altri tessuti urbani, garantendo così

un’ottima permeabilità dei suoli.

La qualità degli edifici si presenta generalmente buona, anche se sono riscontrabili elementi con stato di

manutenzione mediocre o scarso, derivante da una maggiore anzianità degli edifici. Per questo tessuto è

previsto un indice fondiario di 1,00 mq/mq e altezze non superiori a 24,00 m. Le funzioni insediabili sono

tutte quelle compatibili con la residenza, principale vocazione del tessuto; oltre a questa sono ammesse


Piano delle Regole





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anche quelle funzioni terziarie e commerciali di vicinato a servizio della residenza compatibili con la qualità

urbana. Sono anche ammesse funzioni di servizio, pubbliche e private, disciplinate dal Piano dei Servizi.

Tessuto urbano ad impianto unitario a alta densità

Caratterizzato da comparti edilizi nati da interventi di progettazione unitaria dal disegno urbanistico

generale omogeneo, autonomo rispetto all'intorno e slegato sia dal punto di vista tipologico che

morfologico, che costituiscono isolati chiusi e semichiusi.

Gli edifici a prevalente destinazione residenziale presentano attività commerciali al piano terreno e una

altezza di 9 piani fuori terra. Lo stato di conservazione è mediocre, mentre buona è la dotazione di

parcheggi e verde privato interno ai singoli isolati.

Per questo tessuto è previsto un indice fondiario di 1,00 mq/mq. Le funzioni insediabili sono tutte quelle

compatibili con la residenza, principale vocazione del tessuto; oltre a questa sono ammesse anche quelle

funzioni terziarie e commerciali di vicinato a servizio della residenza compatibili con la qualità urbana. Sono

anche ammesse funzioni di servizio, pubbliche e private, disciplinate dal Piano dei Servizi.

Tessuto prevalentemente artigianale con presenza di residenze

Caratterizzato da isolati a destinazione artigianale con presenza di capannoni di medie e piccole dimensioni

ed annesse residenze a questi collegate di tipo mono-bifamiliari, in cui si inseriscono sporadicamente isolati

a destinazione residenziale prevalentemente a media densità. In questo tessuto il piano orienta le funzioni

programmate verso usi artigianali e terziari, maggiormente compatibili con l’intorno urbano di riferimento.

Con la presentazione di un Programma Integrato di Intervento esteso ad un ambito sufficientemente

significativo in rapporto alle dimensioni dell’isolato e alle problematiche di compatibilità funzionale,

l’Amministrazione potrà valutare la riconversione funzionale anche verso usi residenziali, sulla base delle

necessarie verifiche di impatto ambientale.

La qualità degli edifici è generalmente sufficiente, anche se si riscontrano in alcuni casi manufatti dismessi.

Per questo tessuto è previsto un indice fondiario di 0,5 mq/mq e sono ammesse tutte le funzioni terziarie e

le funzioni commerciali diffuse di piccola e media dimensione. Sono anche ammesse funzioni di servizio,

pubbliche e private, disciplinate dal Piano dei Servizi. Sono escluse le funzioni residenziali, nonché le attività

agricole.

Tessuto per attività produttivo - artigianali

Caratterizzato dalla presenza di manufatti di diverse dimensioni destinati alle attività produttive e/o alla

logistica. Per questo tessuto è previsto un indice fondiario di 0,60 mq/mq e sono ammesse le attività

produttive e artigianali, tutte le funzioni terziarie e le funzioni commerciali diffuse di piccola e media

dimensione. Sono escluse le funzioni residenziali, nonché le attività produttive agricole.


Piano delle Regole





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Tessuto per attività terziarie, commerciali, ricettive

Caratterizzato da discontinuità morfologiche e tipologiche, derivanti dal fatto che si tratta di edifici dai

diversi utilizzi e dalla diversa epoca di costruzione. Il tessuto è contraddistinto da fabbricati di grandi

dimensioni, con ampi spazi destinati a parcheggi di pertinenza che non garantiscono una buona

permeabilità del terreno. La collocazione prevalente è in prossimità delle maggiori vie di comunicazione,

requisito fondamentale per la corretta fruizione e il funzionamento di questi spazi. La qualità degli edifici si

presenta generalmente come buona/mediocre.

Per questo tessuto è previsto un indice fondiario di 0,50 mq/mq e sono ammesse tutte le funzioni terziarie

e le funzioni commerciali diffuse di piccola e media dimensione. Sono anche ammesse funzioni di servizio,

pubbliche e private, disciplinate dal Piano dei Servizi.

Sono escluse le attività produttive e artigianali e le attività produttive agricole.

Attività produttive a Rischio di Incidente Rilevante

Come ambito di attività produttive a Rischio di Incidente Rilevante, è stato individuato all’interno del centro

di Fizzonasco il solo comparto ex Alcan di via Buozzi, già soggetto ad un programma di riconversione come

specificato nel Documento di Piano.

03.03. Assetto del territorio rurale e paesistico-ambientale

Le analisi effettuate per il quadro conoscitivo hanno portato alla definizione di differenti unità

paesaggistiche che hanno permesso la definizione di differenti classi di sensibilità ambientale; queste classi

comporteranno differenti livelli di attenzione in fase di progetto e gestione delle operazioni di

trasformazione insediativa e infrastrutturale, calibrati in base alle preesistenze e valenze naturalistiche e

paesaggistiche individuate negli strumenti sovraordinati ed in sede di P.G.T.

Le unità di paesaggio individuate sono relative alla città consolidata, al territorio agricolo, alle aree di

trasformazione e ai territori di interesse paesistico - ambientale. A tali unità di paesaggio si sovrappongono

cinque differenti livelli di sensibilità, a partire dal livello molto basso rappresentato dai tessuti produttivi,

fino al livello alto degli ambiti di trasformazione in corrispondenza del tessuto misto artigianale di

Fizzonasco e di Tolcinasco.

Il P.d.R. disciplina il territorio rurale, rappresentato dai tessuti agricoli, che per estensione e continuità nello

spazio e grado di infrastrutturazione costituiscono la base produttiva agricola del territorio comunale.

Gli ambiti di interesse paesistico-ambientale, pur essendo affini alla zone agricole, presentano aspetti

particolari di natura geologica e morfologica, quali avvallamenti o rilevati, corsi d’acqua di origine artificiale

e naturale con zone umide, vegetazione di particolare valore ambientale. Per la loro funzione di filtro


Piano delle Regole





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rispetto a particolari esigenze ambientali, necessitano di particolare salvaguardia esplicitata attraverso una

normativa specifica.

Il P.d.R. individua infine gli ambiti di interesse storico-paesistico (Tolcinasco) e gli ambiti delle costruzioni

rurali di interesse storico-artistico, per i quali vengono specificate le relative discipline.

03.04. Le aree non soggette a trasformazione urbanistica

Con la dicitura “aree non soggette a trasformazione urbanistica” la legge regionale 12/2005 definisce tutte

quelle parti del territorio comunale esterne al tessuto urbano consolidato che, per ragioni oggettive e/o per

scelta di piano, sono sottratte a qualunque forma di utilizzazione che comporti uno scostamento

urbanisticamente significativo rispetto allo stato di fatto.

Tuttavia la non trasformabilità urbanistica non deve tradursi in una totale assenza di interventi di

valorizzazione ambientale e paesaggistica.

In relazione a tale definizione, tra le aree non soggette a trasformazione nella pianificazione comunale

rientrano:

� le aree che, in base ad oggettive condizioni di fatto, siano inidonee agli usi urbanistici, quali quelle

gravate da usi civici;

� la aree che per ragioni geologiche, morfologiche, di acclività sono tecnicamente non idonee ad essere

urbanizzate;

� le aree soggette a rischio geologico ed idraulico elevato o molto elevato;

� le area localizzate in prossimità di beni storico-culturali e paesistici che caratterizzano l’immagine

consolidata dei luoghi, al fine di salvaguardarli da sovrapposizioni incongrue che ne

comprometterebbero l’identità;

� tutte le aree non funzionali ad un'attività agricola produttiva e di scarso valore paesaggistico, ma

caratterizzate da un elevato livello di naturalità che richiedono un impegno manutentivo significativo

per evitare fenomeni di degrado ambientale.

In dettaglio, il territorio comunale di Pieve Emanuele non presenta aree caratterizzate da un elevato livello

di naturalità, né aree che per ragioni geologiche, morfologiche, di acclività e simili sono tecnicamente non

idonee ad essere urbanizzate, o aree soggette a rischio geologico ed idraulico elevato e molto elevato.

03.05. Fasce di arretramento e rispetto, infrastrutture e classificazione delle strade

Il Piano delle Regole recepisce le fasce di arretramento e rispetto prescritte dalla legislazione vigente di

seguito riportata e a cui si fa riferimento per le specifiche disposizioni da rispettare nei casi di intervento

edilizio:

� D.P.R. 495/1992 Fasce di rispetto stradale


Piano delle Regole





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� D.Lgs. 152/2006 Fasce di rispetto dei pozzi

� R.D. 1265/1934, R.R. 6/2004 Fascia di rispetto cimiteriale

Il P.d.R. è integrato dallo Studio della componente geologica, idrogeologica e sismica, dallo Studio per

l’individuazione del Reticolo Idrico Minore e dal Piano di Azzonamento Acustico. Tali studi sono di fatto

separati dal P.G.T. ma costituiscono, insieme ad esso, i riferimenti necessari ed obbligatori per l’attuazione

delle previsioni urbanistiche.

Uno degli obiettivi che si è posto il P.G.T. è il miglioramento della sicurezza per la viabilità e la risoluzione di

criticità presenti, come ampiamente individuato dal D.d.P.

Una particolare attenzione, inoltre, va dedicata alla rete della mobilità lenta e dei percorsi ciclo-pedonali

oggetto di programmi di pianificazione di livello provinciale.

L’elaborato grafico redatto individua le strade principali che attraversano il territorio comunale

differenziandole tra strade extraurbane secondarie e strade locali principali e precisandone la tipologia delle

intersezioni.

Per la delimitazione del centro abitato, così come definita dall’art. 4 D.L. 30 aprile 1992, n. 285, si è

proceduto in relazione alle nuove previsioni di edificazione. Sulla base di tale perimetrazione sono state

individuate le fasce di rispetto stradale ai sensi degli artt. 16-18 del succitato decreto.

Piano di Governo del Territorio Piano delle Regole – N.T.A.

Comune di Pieve Emanuele Pieve Emanuele Città Cordiale

Laboratorio di Costruzione del Paesaggio e dell’architettura Università degli Studi di Pavia

1

Piano di Governo del Territorio del Comune di Pieve Emanuele

PIANO DELLE REGOLE – N.T.A.

Sindaco del Comune di Pieve Emanuele

Paolo Festa

Assessore Urbanistica, Edilizia Pubblica e Privata, Politiche Territoriali e Trasporti

Arch. Giovanni Cannistrà

Responsabile dell’Area Governo del Territorio e Infrastrutture e

Responsabile del procedimento Piano di Governo del Territorio

Ing. Arturo Guadagnolo


Dipartimento di Ingegneria Edile e del Territorio Università degli Studi di Pavia via Ferrata, 1 - 27100 Pavia Direttore scientifico:

Prof. Arch. Angelo Bugatti

Coordinamento:

Prof. Ing. Roberto De Lotto

Gruppo di Lavoro:

Arch. Marco Bagnara Arch. Carlo Gervasini Ing. Massimiliano Koch

GENNAIO 2013




2

INDICE

Titolo I. Disposizioni Generali .................................................................................. pag. 04

Art. 01. Oggetto del Piano delle Regole (PdR) ….....................................................….…. pag. 04

Art. 02. Validità ed efficacia del Piano delle Regole ………..........................................… pag. 04

Art. 03. Elaborati costitutivi del Piano delle Regole ..................................................... pag. 05

Art. 04. Rapporti con altri piani e regolamenti comunali ...........................…………....…. pag. 05

Art. 05. Valutazione dell’impatto paesistico dei progetti ……….……………………………...… pag. 06

Art. 06. Prevalenza delle norme di tutela ..................................................................… pag. 06

Titolo II. Definizioni ed usi del territorio …………….................……............….…….....…. pag. 07

Art. 07. Indici urbanistici e parametri edilizi ..............................................................… pag. 07

Art. 08. Limiti di edificazione, fasce di rispetto e linee di arretramento .................……. pag. 10

Art. 09. Classificazione degli usi ……............................................…..........................…… pag. 11

Art. 10. Criteri di compatibilità delle attività e degli interventi ……………………….…….... pag. 13

Art. 11. Attuazione del Piano delle Regole ....................................................…………... pag. 14

Art. 12. Registro delle pertinenze urbanistiche ........................................................…. pag. 14

Art. 13. Opere di Urbanizzazione primaria e secondaria ..........................................…. pag. 14

Titolo III. Sistema delle dotazioni territoriali ed ecologiche .................................... pag. 15

Capo I _ Mobilità ....……………………………..……………………………………………….……….….……. pag. 15

Art. 14. Campi di competenza ................................................................................…… pag. 15

Art. 15. Classificazione della mobilità .............................................................…..…..…. pag. 15

Art. 16. Fasce di arretramento stradale e ferroviario .…..............................…….....…... pag. 15

Art. 17. Impianti di distribuzione del carburante ………………….…………..…………….…….… pag. 16

Capo II _ Aree per attrezzature e spazi collettivi ………………………......................……… pag. 17

Art. 18. Articolazione e attuazione .........................................................................….. pag. 17

Capo III _ Dotazioni ecologiche ………………………………………………………….………….………. pag. 17

Art. 19. Dotazioni ecologiche ……................................................................................. pag. 17




3

Titolo IV ........................................……….………......................................................... pag. 18

Capo I _ Sistema insediativo storico ………………………………………………..……………….....… pag. 18

Art. 20. Castello di Tolcinasco ..…..............................

Pano di - Pieve Emanuele · 2013. 2. 20. · Pano di i Governo del Territorio Piano delle Regole...

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