21 Février 2018

Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI)

CHAMBRE FRANCAISE DE COMMERCE ET D’INDUSTRIE DU MAROC

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Partie I :

Les OPCI dans le monde; une riche histoire

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Les REIT; ancêtres des OPCI

Le REIT est une entité gérée par un gestionnaire d’actifs (asset manager) et qui possède ou finance des

projets immobiliers à revenus locatifs.

Ce type de véhicule offre :

� Des flux de revenu réguliers,

� Une meilleure diversification de portefeuille,

� Une appréciation du capital à long terme.

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Apparition des REIT aux Etats Unis à partir des années 1960.

� Intérêt initial : constituer une source de financement pour la construction

considérée trop risquée par les banques.

� Objectif : stimuler l’investissement dans les biens immobiliers d’envergure,

historiquement réservé aux grandes entreprises dotées

d’importantes ressources financières

� Les REITs font, par la suite, l’objet de plusieurs réformes.

Les Etats Unies; premier pays initiateur des REIT

Promulgation de la

loi sur dispositions

fiscales se

rapportant aux

fonds de placement

immobiliers

Disparition de

plusieurs REIT à

cause de la crise

immobilière

Première réforme

qui permet aux

REIT de gérer eux

même leurs actifs

Admission des REIT

dans l’épargne

retraite

1960 1970 1986 1993

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� Les Etats Unies, premier pays à adopter le régime des REITs en 1960

� L’Australie et La Nouvelle Zélande, premiers pays à adopter le

régime des REITs en 1970 après les USA

� Les pays bas, premier pays en Europe à adopter le régime des REITs en 1969;

� En 2003, la France adopte le régime des SIIC (sociétés

d’investissement en immobilier cotées);

� En 2007, la France met en place le régime des OPCI, organisme privé non coté, qui sont une adaptation des REIT

� En 2007, le Royaume Uni, l’Allemagne et l’Italie instaurent le même

régime;

� En 2009 : l’Espagne met en place ce régime;

� 2013 : inspirée par le succès des REIT en Angleterre, l’Afrique du Sud se joint à la marche

Aujourd’hui, le véhicule du type REIT, dont les OPCI, est adopté par 38 pays à travers le monde

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Le Maroc, nouvel entrant dans l’industrie des OPCI

L’AMMC a communiqué aux opérateurs pressentis, afin recueillir leurs remarques :

� Le projet de la circulaire relatif à l’agrément

des sociétés de gestion

� Le projet de la circulaire relatif à l’agrément des OPCI

Aout 2016

Cadre légalLoi 70-14

Juin 2017

Cadre Fiscal Loi de finances 2017

T1 2018

S1 2018

Décrets d’application/Circulaires AMMC et

Plan comptable des OPCI

Agrément des intervenants

Agrément des premiers OPCI au

Maroc en 2018

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Partie II :

Les OPCI en France

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Les OPCI en France, une croissance exponentielle et une réorientation du marché de l’immobilier d’investissement

Actif brut des OPCI

(en Mds d’Euros)

Détention de l’immobilier

d’investissement

Entre 2008 et 2016, l’actif brut des OPCI est passé de 6à 78 Mds d’Euros, soit une croissance de près de 38 %annuelle

En terme d’immobilier d’investissement, la croissance dela quotepart des OPCI est la plus importante entre 2013et 2013

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Partie III :

Les OPCI : principe, fonctionnement et opportunités

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Les OPCI et est les OPCVM sont des des produits d’appel public à

l’épargne :

o Malgré la différence des sous-jacents, le fonctionnement et la

protection réglementaire sont similaires

Principe de fonctionnement d’un OPCI

Les OPCI, l’équivalent des OPCVM, orienté vers l’investissement dans l’immobilier locatif;…

Bureaux

Commerces

EntrepôtsLogistiques

Biens immobiliers

Liquidité

L’OPCI offre un cadre pourl’investissement dans l’immobilier locatifsans ses contraintes :

Deux modalités possibles pour investir dans un OPCI :

o Investissement en numéraire

o Apport en nature

o Liquidité amélioréeo Transparence de la gestiono Sécurité juridiqueo Choix du niveau d’exposition (ticket ajustable)o Meilleure gestion des risques

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� De par la loi, les OPCI sont soumis à des règles de gestion spécifiques :

o Composition de l’actif

o Limites d’endettement

o Obligation de distribuer au moins 85% du résultat

o Les actifs immobiliers sont évalués semestriellement par des évaluateurs agréés � publication de la Valeur Liquidative

� L’OPCI a le statut d’une Société Anonyme à Capital Variable :

� L’OPCI est soumis à la loi sur la SA, sauf certaines dispositions particulières prévues par la loi sur les OPCI

� Les OPCI disposent d’un plan comptable spécifique

� Les OPCI sont créés à l’initiative de la Société de Gestion et sur la base d’un Règlement de Gestion soumis à l’agrément de l’AMMC

Principaux intervenants dans le fonctionnement d’un OPCI

… c’est également un véhicule d’investissement souple et sécurisé…

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Type d’investisseurs

Poche de liquiditéDétention de terrains

non bâtisNiveau

d’endettementEmprunt de trésorerie

Publication des rapports financiers

OPCI Grand public Grand public> 10 % de l'actif de

l'OPCI< 20 % des actifs

immobiliers< 40 % des actifs

immobiliers< 10 % des actifs non

immobiliersObligation de publication annuelle dans un journal

OPCI RFAInvestisseurs

qualifiésPas de limite Pas de limite

< 80 % des actifs immobiliers

< 20 % des actifs non immobiliers

Dispensé de l’obligation de publication

La loi sur les OPCI a distingué deux catégories d’OPCI:

o Les OPCI grand public : ouverts à toutes catégories d’investisseurs

o Les OPCI à Règles de Fonctionnement Allégées (OPCI – RFA) : réservés aux Investisseurs Qualifiés

… présentant un cadre juridique plus souple pour les investisseurs qualifiés; …

OPCI GP vs OPCI-RFA

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� Les plus-value réalisées lors des apports d’actifsimmobiliers sont exonérées d’IS

� Optimisation du résultat net de l’OPCI

� Maximisation du retour sur investissement pour lesactionnaires

Synthèse du cadre fiscal des OPCI

L’OPCI : meilleur moyen pour la détention d’actifs immobiliers professionnels

Pendant la période 2018-2020, l’apport en nature est le meilleur moyen pour investir dans les OPCI

… et bénéficiant de fortes incitations fiscales

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Des incitations fiscales … mais pas seulement

�L’OPCI offre un champimportant pour l’adaptationjuridique selon les besoinsdes investisseurs

�La société de gestion soumiseà un niveau d’exigenceréglementaire élevé enmatière de conformité et àdifférents niveaux de contrôle

�Les OPCI ne peuvent êtrerequalifiés en tant que« Société à PrépondéranceImmobilière »

�Modalités d’investissement etde désinvestissementsimplifiées : mécanisme desrachats / souscriptions nonsoumis aux droitsd’enregistrement

�Liquidité améliorée en cas devolonté de désinvestissement(total ou partiel)

�Revalorisation régulière duportefeuille et possibilité depilotage du résultat

�Les OPCI offrent des solutionsoptimisées pour larestructuration du patrimoineimmobilier des groupes :

o Séparer l’immobilier desactivités opérationnelles

oMeilleure mesure desperformancesopérationnelles

o Possibilité de garantir unflux de dividendesrégulier remontantdirectement àl’investisseur

Facilité d’investissementSolutions adaptées aux besoins des groupes

Sécurité juridique1 2 3

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Offrant plusieurs opportunités d’optimisation

Les OPCI : possibilités offertes

Financer \ Refinancer le réseau des actifs loués, sièges et centres d’affaires

Optimiser le résultat net en logeant les actifs locatifs dans un OPCI

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Transférer des actifs locatifs à un OPCI

Des possibilités qui peuvent s’adapter aux besoins de différents actreurs

� Réaliser une importante plus-value fiscalementexonéré suite à la revalorisation du portefeuille

� Améliorer durablement le résultat net social etconsolidé

� Permettre la revalorisation des parts d’OPCI �

pilotage du résultat

Cession une partie des parts détenues dans l’OPCI à des tiers investisseurs

� Les OPCI : moyen efficace pour financer ledéveloppement et/ou revaloriser etmonétiser le patrimoine existant

� Le produit de cession des parts servirait audéveloppent d’autres actifs immobilierslocatifs

Améliorer la rentabilité globale des actifs locatifs détenus3

Cession indirecte d’actifs locatifs peu rentables

� Meilleure valorisation des actifs peurentables (valorisation sur la base du loyer)

� le produit de cession des parts servirait audéveloppent de nouvelles actifs qui seraientplus rentables. La rentabilité globale duportefeuille immobilier locatif s’en trouveraitamélioré

Conclusions

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� Une pure structuration juridique :

� Présentant une souplesse juridique

� Sans impact fiscal négatif

� Elle permet l’amélioration ponctuelle du résultat

� La plus-value constatée est exonérée d’impôts

� Elle permet l’amélioration permanente du résultat

� Les loyers ne sont plus imposables

� Les actifs immobiliers ne sont plus amortis

� Elle offre la possibilité de «driver» le résultat Net

� Les opérations A/R sur les parts permettent de constater la plus-value réalisée suite à la revalorisation des actifs détenus

� Elle permet le financement du développement de l’actif immobilier locatif

� Par l’entée d’autres investisseurs dans un véhicule (OPCI) sécurisé juridiquement, et encore plus si les locataires sont une bonnes signatures

� Elle permet l’amélioration de la rentabilité globale des actifs immobiliers détenus

� Dans le cas d’un réseau d’actifs, ceux qui sont historiquement peu rentables seraient «diluées» par les nouveaux actifs à développer

L’apport de biens immobiliers locatifs à un OPCI

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Partie IV :

Les OPCI et la CFCIM

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28 hectares104 lots locatifs

32 hectares 121 lots industriels locatifs dont

� 25.000 m²de bâtiments industriels prêts à l’emploi

� 3.000 m² de bâtiments de services.

20 hectares 85 lots industriels locatifs

61 hectares, Une capacité d’accueil potentielle de 192 entreprises.

Les Parcs industriels de la CFCIM; plus de 500 lots en mode locatif

Parcs logés dans un OPCI (par apport en nature)

� Pas de frottement fiscal au moment de l’apport

� Les OPCI ne paient pas d’IS sur les résultats issus des loyers

� Modalités d’investissement et de désinvestissement simplifiées : mécanisme des rachats /souscriptions non soumis aux droits d’enregistrement

� Financement du développement de l’actif immobilier locatif par l’entée d’autres investisseurs dans unvéhicule sécurisé juridiquement

� Liquidité améliorée en cas de volonté de désinvestissement (total ou partiel)

� Revalorisation régulière du portefeuille et possibilité de pilotage du résultat

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Partie V :

Ajarinvest, offre de services

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Ajarinvest

� Filiale du Groupe CDG, créée en aout 2016, et détenue par :

o La CDG : 60%

o CIH Bank : 40%

� Spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds investissant directement ou indirectement dans des actifs immobiliers locatifs tertiaires

� Créée suite à l’autorisation du MEF, dans la perspective de devenir une Société De Gestion des OPCI

� Accompagner et promouvoir le lancement du projet des OPCI au Maroc et contribuer à sa maturation

� Eriger les OPCI en un produit d’investissement fiable pour les institutionnels et les épargnants et un moyen efficace pour financer le développement de l’immobilier professionnel au Maroc

� Contribuer à la généralisation des bonnes pratiques de gestion de l’immobilier professionnel au Maroc

� Devenir le leader de la gestion des OPCI au Maroc

� Etre un interlocuteur fiable et crédible auprès des régulateurs et des pouvoirs publics

� Etre un acteur innovant en matière de gestion immobilière, capable de proposer en permanence des solutions adaptées aux besoins des investisseurs, des professionnels et de l’économie nationale

Notre mission

Notre vision

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Ajarinvest

� Membre actif de la commission mise en place par le Ministère de l’Economie et des Finances, pour l’élaboration de la loi sur les OPCI

� Interlocuteur du Ministère de l’Economie et des Finances dans l’élaboration du cadre fiscal des OPCI

� Membre désigné par le Ministère de l’Economie et des Finances pour l’élaboration du plan comptable des OPCI

� Le Directeur Général a une connaissance approfondie du marché de l’immobilier locatif :

o Il a contribué à créer et à structurer un fonds hôtelier locatif

o Il a initié et a opéré plus investissements et montages locatifs au sein de Foncière Chellah où il occupait le poste de Directeur Général Délégué

Contributions au projet de lancement des OPCI au Maroc

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Ajarinvest

Ajarinvest propose aux investisseurs potentiels et à ses partenaires, une offre de services permettant de :

� Evaluer l’opportunité de la mise en place d’un OPCI, � Le cas échéant, initier les travaux préparatoires à la mise en place d’un OPCI « customisé »

Cette offre de service s’inscrit dans le cadre d’une démarche constituée de 3 étapes :

i. Une analyse préliminaire de « Business Case » adaptée au profil de l’investisseur et permettant de confirmer l’opportunité économique de la mise en place d’un OPCI

� Objectif : avoir l’accord de principe pour la mise en place d’un OPCI

ii. Une mission de conseil réalisée dans un cadre conventionnel pour :

� Réaliser des projections financières détaillées et basées sur des données comptables et financières réelles � BP fiabilisé

� Identifier les actifs potentiels� Analyser et identifier les structurations juridiques optimales pour l’investisseur� Réaliser, au besoin, les travaux préparatoires nécessaires à la mise en place d’un OPCI (DD techniques et juridiques,

valorisations, etc.)

���� Objectifs : accord GO/NOGO final et détermination de la structuration juridique et financière adaptée à l’investisseur

iii. La mise en place et la structuration puis la gestion de l’OPCI selon les termes convenus :

� Préparation du dossier d’agrément à adresser à l’AMMC – obtention de l’agrément� Acquisition des actifs par l’OPCI� Gestion de l’OPCI conformément à la réglementation et au règlement de gestion

Prérequis : publication des textes réglementaires restant et obtention par Ajarinvest de l’agrément de Société de Gestion

Offre de services

Merci

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