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Cré

dit

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oto

: A

de

up

a

depuis le recensement de 2006

1,5 %

206 893 habitants

répartis dans 8 communes

résidences secondaires

98 302

2 164

7 474logements vacants

(chiffres Fichier détail du recensement de 2010)

résidences principales

Brest métropole océane

Le parc de logements est occupé par :

55 %

28 %

16 %

propriétaires occupants

locataires dans le parc privé

locataires dans le parc social

Le marché immobilier en 2012 et 2013à Brest métropole océane

2013 constitue pour le Pays de Brest une troisième année consécutive de baisse d’activité à la fois dans le secteur de la production neuve et dans le marché de l’immobilier ancien. Brest métropole océane n’a pas échappé à cette tendance.

Plusieurs facteurs peuvent expliquer ce ralentissement global de l’activité. Le contexte économique demeure peu favo-rable et les acquéreurs potentiels peuvent faire montre d’attentisme dans leur projet. Les incertitudes fiscales influent également de manière défavorable sur le marché. La réforme du régime des plus-values semble ainsi avoir impacté le marché de la rési-dence secondaire. Désormais, la stabilisa-tion du dispositif d’investissement « Duflot » et l’ouverture à l’urbanisation de vastes

zones à Brest pour le neuf, les différentes aides à l’amélioration de l’habitat ancien notamment sur les aspects thermiques et le maintien des prix du marché à un niveau modéré permettent d’espérer que 2014 verra une légère reprise de l’activité.

Le Programme Local de l’Habitat 2008-2013 de l’agglomération prévoyait la construc-tion de 7 800 logements pour satisfaire aux besoins de la population en place et répondre aux attentes de nouveaux arri-vants. Cet objectif n’était atteint qu’à 76 % à la fin du programme. Le nouveau pro-gramme met l’accent sur la nécessité de poursuivre et même d’accentuer l’effort de production, ce qui doit permettre à la Métropole de jouer son rôle de moteur au sein du Pays de Brest.

quelques chiffres clés

l’observatoirede l’habitat du pays de Brest # 61

La lettre des observatoires de l’ADEUPa - mai 2014

L’observatoire de l’habitat du Pays de Brest | Brest métropole océane#61 | mai 20142

BREST

GUIPAVAS

PLOUZANE

GUILERS

PLOUGASTEL-DAOULAS

GOUESNOU

BOHARS

LE RELECQ-KERHUON

0 21 Kilomètres

LA CONSTRUCTION NEUVE 2012-2013

La baisse se poursuit

Une activité en berne2011 laissait présager un ralentissement généralisé, la prédiction s’est confirmée. En 2012, 620 logements ont été commen-cés, il faut remonter à 1990 pour observer un nombre plus bas de mises en chantier. 2013 en revanche s’est révélée moins mo-rose et 856 logements ont été construits.

Du côté des permis de construire, on observe un réel sursaut de l’activité en 2012, année au cours de laquelle il a été délivré 1 411. 2013 constitue une année sombre, avec un nombre d’autorisations délivrées divisé par trois (478 unités). Ce niveau est sans équivalent depuis 1990. Il convient néanmoins de nuancer l’écart entre les deux années. En effet, fin 2012 de nombreux permis ont été déposés. Les pétitionnaires ont anticipé l’obligation

de conformité à la RT 2012. L’invalidation temporaire du PLU a également suscité l’accélération de dépôts des demandes avant la fin de l’année 2012. D’ailleurs, les mises en chantiers 2013 sont supérieures de 38 % à celles de 2012.

Logement collectif, un regain de l’activitéLa répartition logements collectifs/loge-ments individuels varie d’une année sur l’autre à Brest métropole océane. Alors qu’en 2012 seuls 241 appartements avaient été mis en chantier, ce chiffre est 2 fois et demie supérieur en 2013. Plusieurs rai-sons peuvent être avancées : les permis massivement déposés fin 2012 ont donné lieu à un démarrage de chantier et les investisseurs ont commencé à mobiliser le

dispositif Duflot dont les contours sont plus clairs et auquel Brest métropole océane est durablement éligible.

En 2013, près de la moitié des chantiers collectifs commencés sont du fait d’in-vestisseurs privés. Les bailleurs sociaux constituent toujours la majorité du sec-teur. La répartition au sein de l’aggloméra-tion montre une prédominance de la ville-centre en la matière, toutefois Guipavas et le Relecq-Kerhuon voient respectivement 115 et 104 appartements se construire sur leur territoire.

Une baisse du nombre de maisons individuelles mises en chantierEn 2013, le nombre de logement individuel autorisés ou commencés est à son point le plus bas depuis plus de 10 ans et marque une baisse de 24 % par rapport à 2012. De plus, sa part au sein de la construction neuve est modeste, elle représente 26 % des chantiers. La raréfaction du foncier contribue sans doute à ce phénomène. La crise immobilière durable observée ailleurs en Finistère et plus généralement en France se fait durement sentir. La mise en œuvre prochaine des ZAC, notamment de la Fontaine Margot, modifiera vraisem-blablement la tendance dans les années à venir.

Un nombre de terrains vendus en nette diminutionEn 2012, un peu plus de 200 terrains ont été acquis dans Brest métropole océane, ce qui constitue un niveau bas au regard des années précédentes. Ce secteur re-vient au niveau observé en 2005 et 2006. La cherté des terrains associée aux res-sources des acquéreurs peut expliquer une partie de la baisse. Le niveau de la construction neuve en diminution en 2013 et prévisible en 2014 est également à mettre en lien avec cette observation.

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2010 2009 2013 2012 2011

0

500

1 000

1 500

2 000

collectifs groupés individuels

Logements autorisés

Logements commencés

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2010 2009 2013 2012 2011

0

500

1 000

1 500

2 000

collectifs Objectif P.L.H.groupés individuels

L’observatoire de l’habitat du Pays de Brest | Brest métropole océane#61 | mai 2014 3

BREST

GUIPAVAS

PLOUZANE

GUILERS

PLOUGASTEL-DAOULAS

GOUESNOU

BOHARS

LE RELECQ-KERHUON

0 21 Kilomètres

Commencés 2012 Commencés 2013

IndividuelCollectif Total

IndividuelCollectif Total

pur groupé pur groupé

Brest 42 31 122 195 30 35 283 348

Bohars 4 1 - 5 4 0 33 37

Gouesnou 9 1 - 10 12 0 0 12

Guilers 27 - 34 61 25 9 11 45

Guipavas 71 13 11 95 28 2 115 145

Plougastel-Daoulas 34 32 38 104 31 6 0 37

Plouzané 56 12 8 76 67 4 34 105

Le Relecq-Kerhuon 46 - 28 74 23 0 104 127

Total Bmo 289 90 241 620 220 56 580 856

Logements commencés en 2012 et 2013

Logements neufs autorisés en 2012

41

Individuel

Collectif

L’observatoire de l’habitat du Pays de Brest | Brest métropole océane#61 | mai 20144

Près de la moitié des terrains vendus ont une superficie inférieure à 500 m²La tendance à la diminution de la taille des terrains est observée depuis quelques années dans Brest métropole océane. En 2012, seul un terrain sur cinq présente une superficie supérieure à 900 m² et les trois tiers des mutations portent sur des sur-faces de moins de 700 m². Cette même année, cependant, la taille moyenne des parcelles s’élève à 628 m², en augmen-tation de 3,5 % par rapport à 2011.

Dans le détail, la taille des parcelles ven-dues en lotissement est inférieure à celle vendues en diffus, respectivement 566 m² et 705 m². La part de terrains situés au sein d’opérations est de 55 % alors qu’habituel-lement, cette proportion est plus élevée. Plusieurs explications sont possibles. En temps de crise, les aménageurs s’adaptent à une commercialisation plus difficile et attendent pour mener à bien leurs projets un contexte plus favorable. Les opérations en renouvellement urbain, comblement de dent creuse ou démolition recons-truction, apparaissent en diffus dans les statistiques.

Les prix suivent une trajectoire inverse à celle de la taille des parcelles. Si les mutations supérieures à 70 000 € repré-sentaient 8 % des effectifs en 2003, c’est le cas de 58 % d’entre elles en 2012. La hausse des prix du foncier un temps com-pensé par la diminution de la taille des parcelles, s’est poursuivie dans l’agglomé-ration. Désormais, le prix moyen s’élève à 147 €/m², prix le plus élevé de tout le Pays de Brest. Ce chiffre est en augmentation de près de 9 % entre 2011 et 2012.

BREST

GUIPAVAS

PLOUZANE

GUILERS

PLOUGASTEL-DAOULAS

GOUESNOU

BOHARS

LE RELECQ-KERHUON

0 21 Kilomètres

Prix moyens des terrains à bâtir en 2011-2012

Gamme de surface des terrains vendus

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2010 2009 2012 2011

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10 %

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40 %

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70 %

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100 %

900 m2 et plus 700 < 899 m2 500 < 699 m2 < 500 m2

16

11

29

45

Gamme de prix TTC des terrains vendus

> 70 K€ 60 à 70 K€ 50 à 60 K€ 40 à 50 K€ < 40 K€

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2010 2009 2012 2011 0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

58

11

13

8

11

> 70 000 €

60 000 - 70 000 €

50 000 - 60 000 €

40 000 - 50 000 €

< 40 000 €

2006 2004 2008 0

100

200

300

400

500

2010 2012

Nombre de terrains vendus

L’observatoire de l’habitat du Pays de Brest | Brest métropole océane#61 | mai 2014 5

LE mARChé DE LA mAISON D’OCCASION 2012

Un volume et des prix en baisse mais un marché toujours dynamique

Un prix moyen de 193 000 €Avec 901 ventes de maisons en 2012, le marché de la maison d’occasion a été en deçà du niveau de 2011 où près de 1 100 maisons s’étaient échangées. Ce volume, s’il diminue, reste trois fois supérieur aux mises en chantier de maisons indi-viduelles et groupées. Ce secteur de la vente immobilière est lui aussi affecté par la crise qui touche la construction neuve et les projets d’acquisition se font plus rares dans Brest métropole océane. Un certain attentisme a d’ailleurs été relevé par les observateurs et, en l’absence de visibilité à moyen terme, certaines tran-sactions sont repoussées dans le temps. Brest demeure le secteur le plus actif en la matière avec un peu plus de 60 % des transactions.

Maisons Appartements

Brest 555 2 146

Bohars 14 3

Gouesnou 31 8

Guilers 51 2

Guipavas 67 11

Plougastel-Daoulas 59 11

Plouzané 64 -

Le Relecq-Kerhuon 60 31

Total Bmo 901 2 212

Ventes de biens immobiliers de plus de 5 ans en 2012 (hors immeubles de rapport et ventes mixtes)

Lotis

sem

en

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ans

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AD

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L’observatoire de l’habitat du Pays de Brest | Brest métropole océane#61 | mai 20146

120

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160

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200

220

240

Brest métropole océane

Pays de Brest

2008 2006 2010 2012

Prix moyens des maisons T3 et plus en milliers d’euros TTC

Le prix moyen des transactions s’élève à 193 000 € en 2012, ce qui constitue une baisse de 4 % par rapport à 2011 et qui peut en partie expliquer l’attentisme déjà évoqué. Bien qu’en baisse, les prix de la métropole sont supérieurs à ceux obser-vés en moyenne dans le Pays de Brest. La part de ventes supérieures à 200 000 €

représente le tiers des transactions. En revanche, les maisons peu chères, à moins de 120 000 € constituent à peine plus de 10 % des mutations, comme c’est le cas depuis 2006.

Dans le détail par ville, le prix des maisons de Brest est le plus bas avec un montant moyen d’environ 188 000 €. Cette obser-

vation est à nuancer car les maisons y sont en moyenne plus anciennes que dans les autres communes de Brest mé-tropole océane et se négocient un peu moins cher si des travaux importants sont nécessaires. Bohars demeure la commune la plus chère au sein de Brest métropole océane.

BREST188 180€

GUIPAVAS193 362€

PLOUZANE192 677€

GUILERS192 154€

PLOUGASTEL-DAOULAS214 235€

GOUESNOU200 110€BOHARS

219 806€

LE RELECQ-KERHUON213 489€

0 21 Kilomètres

Prix moyens des maisons d’occasion en 2012

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2010 2009 2012 2011 0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

33

12

11

12

15

17

+ de 200 K€

180 à 200 K€

160 à 180 K€

140 à 160 K€

120 à 140 K€

- de 120 K€

maisons vendues par gamme de prix TTC

2004 2008 2006 2010400

600

800

1 000

1 200

1 400

2012

Nombre de maisons vendues

> 200 000 €

160 000 - 200 000 €

140 000 - 160 000 €

120 000 - 140 000 €

< 120 000 €

Secret statistique

mutation

L’observatoire de l’habitat du Pays de Brest | Brest métropole océane#61 | mai 2014 7

LE mARChé DE L’APPARTEmENT D’OCCASION 2012

Un volume et des prix en légère baisse

2 200 logements anciens vendus en 2012Le nombre de logements d’occasion vendu en 2012 est inférieur de 300 unités par rapport à celui de 2011 où 2 500 appartements avaient changé de main.

La grande majorité des transactions se situe dans la ville de Brest et dans une bien moindre mesure au Relecq-Kerhuon. En effet, le marché de la maison d’occasion est très prédomi-nant dans les communes qui jouxtent la ville-centre.

Le marché brestois est surtout actif dans l’hyper-centre de la rive gauche, dans les quartiers de Siam Liberté et de Saint-Martin. Rive-droite, le marché de l’appartement se concentre sur Saint-Pierre Quatre Moulins, les autres quartiers étant très majoritairement constitués d’ha-bitat individuel.

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0 490245 Mètres

Localisation des quartiers retenus pour l’analyse et des transactions d’appartements en 2012

Studio T1 T2 T3 T4 T5 et plus Total

prix 2012

11/12prix 2012

11/12prix 2012

11/12prix 2012

11/12prix 2012

11/12prix 2012

11/12 prix 2012évolution

11/12

Siam - Liberté - - 1 825 7,1% 1 705 -2,8% 1 860 -0,7% 1 946 -2,2% 2 015 10,1% 1 830 -2,0%

St Martin 2 003 1,8% 1 563 -6,3% 1 542 3,3% 1 478 -1,5% 1 433 -5,0% 1 600 10,3% 1 567 -0,3%

Bellevue 1 401 -1,8% 1 439 -6,8% 1 384 -2,8% 1 265 -7,0% 1 134 -6,3% 1 089 -10,6% 1 220 -6,5%

Kerinou 1 842 -7,3% 1 681 -3,2% 1 440 -9,9% 1 436 -4,3% 1 391 7,2% 1 410 9,9% 1 484 -8,5%

Pen-ar-Créac'h - - 1 304 -31,7% 1 225 -13,3% 1 349 -4,6% 1 251 -1,0% 1 192 -3,3% 1 268 -5,8%

St Marc - Le Bot - - 1 631 -11,7% 1 573 4,8% 1 494 6,0% 1 530 16,1% 1 332 -33,4% 1 562 -0,9%

Kerédern - Dourjacq 2 073 5,8% 1 553 -2,2% 1 313 -10,1% 1 423 0,9% 1 275 -14,5% - - 1 502 -2,9%

Lambézellec - - - - 1 649 -9,2% 1 490 3,1% 1 602 15,4% - - 1 685 -5,4%

Recouvrance - - 1 590 -1,9% 1 465 5,7% 1 394 14,2% 1 381 7,4% - - 1 487 0,4%

Quéliverzan - - - - - - 1 352 -4,4% 1 218 -2,8% - - 1 286 -5,5%

St Pierre - 4 Moulins - - 1 470 3,9% 1 458 -2,8% 1 388 -1,9% 1 257 -9,9% 1 330 3,6% 1 381 -2,0%

Mesdoun - - - - - - 1 357 14,7% - - - - 1 487 -6,1%

Cavale Blanche - - - - - - - - - - - - 1 423 -13,3%

Rural Ouest - - - - - - - - - - - - 1521 -

Ports - Arsenal - - - - - - - - - - - - 1 565 -

Ville de Brest 1 935 -1,3% 1 570 -6,8% 1 525 -1,2% 1 481 -1,2% 1 383 -2,4% 1 431 -3,3% 1 495 -3,1%

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Des prix en légère baisseLes prix au m² s’établissent à environ 1 500 € en moyenne en 2012. Ils s’élevaient à 1 558 € en 2011. Cette baisse de 3 % est modérée, mais elle est continue depuis 2006.

Le prix moyen des appartements est de 92 000 € en 2012. Ce chiffre marque également une baisse au regard de l’année 2011 où il était de 94 000 €.

La majorité des accédants ont moins de 40 ans et les ouvriers et employés sont bien représentés dans les acquéreurs. Les appartements de centre-ville conti-nuent de jouer un rôle important dans l’accession sociale à la propriété. De plus, ce marché plutôt accessible demeure attractif pour les investisseurs et entre en concurrence avec le neuf comme en témoignent les chiffres relatifs à la pro-motion immobilière.

définition de l’oBservatoire« comprendre et qualifier la situation et l’évolution du marché dans toutes ses composantes »

L’observatoire de l’habitat du Pays de Brest fait partie des observatoires de l’Agence d’Urbanisme du Pays de Brest depuis 1982. Il collecte tout au long de l’année un certain nombre de données brutes, qu’il saisit, traite et analyse afin d’alimenter la réflexion des acteurs locaux de l’habitat, institutionnels et professionnels (banques, FNAIM, promoteurs, lotisseurs, Chambre des Notaires, Fédération du Bâtiment), qui enrichissent régulièrement l’analyse statistique par leurs appréciations et leurs réflexions qualitatives.

Le détail des sources statistiques Pour l’analyse de la construction neuve, l’ADEUPa utilise les données de l’Enquête de Commercialisation des Logements Neufs (E.C.L.N) et le fichier Sit@del 2 des permis de construire gérés par la Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement.

L’analyse du marché foncier s’effectue à partir d’une retranscription exhaustive des extraits d’actes notariés des transactions.

L’analyse du marché de l’occasion est réalisée sur la base de la retranscription chaque année de l’ensemble des actes notariés immobiliers sur tout le département du Finistère auprès de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP, ancienne DGI).

l’oBservatoire de l’haBitat du pays de Brest

directrice de la publication  : Claire Guihéneufréalisation  : Pascale Chodzko, Éric Lemerretraitements statistiques  : Éloïse Blouëtcartographie  : Julie Bargain maquette et mise en page  :

contact  : ADEUPa 24 rue de Coat ar Gueven - 29200 Brest tél  : 02 98 98 33 51 71pascale.chodzko@adeupa-brest.frsite web  : www.adeupa-brest.frtirage  : 500 exemplairesdépôt légal  : 2e trimestre 2014issn  : 1763-783Xréf.  : 14/166

Sources  fonds de cartes  :

BD CARTO ® - © IGN - 2011Licence N° 2011-CISO24-52-0033

mutations : DGFiP - Retranscription des actes notariés Géolocalisation à la parcelle cadastrale Traitement ADEUPa

Permis de construire : SIT@ADEL - SOES Traitement ADEUPa

Géolocalisation à la parcelle cadastrale Traitement ADEUPa

2006 2007 2008

1 400

1 500

1 600

1 700

1 800

2009 2010 2011 2012

évolution des prix TTC au m² des appartements anciens tout confort vendus en € constants 2012

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