TVA IMMOBILIERENouvelles règles fiscales en cas de cessions immobilières

Une refonte en profondeur de la fiscalité des opérations immobilières est entrée en vigueur le 11 mars 2010. Points essentiels à retenir.

Avant, les cessions d’immeubles donnaient lieu au paiement de la TVA immobilière et/ou des droits d’enregistrement. Depuis le 11 mars dernier, le régime spécifique de la TVA immobilière n’existe plus : ces opérations relèvent de la TVA de droit commun. Certaines règles relatives aux droits de mutation sont, par voie de conséquence, modifiées.

REGIME DE TVAOn distingue dorénavant les opérations réalisées par les assujettis à la TVA de celles effectuées par les particuliers, ces derniers n’étant redevables de la TVA qu’exceptionnellement. Les ventes d’immeubles par les assujettis, professionnels de l’immobilier ou non, sont désormais dans le champ d’application de la TVA. Selon la nature de l’immeuble, elles sont taxables de plein droit ou exonérées (avec option possible). Le redevable est toujours le cédant.Terrains à bâtir. Cette notion n’est plus liée à l’intention de construire de l’acquéreur mais à la possibilité de construire en application d’un plan local d’urbanisme. La TVA est due quelle que soit la qualité de l’acquéreur (entreprise ou particulier) sur le prix total ou sur la marge, en fonction du régime appliqué lors de la mutation initiale.

Immeubles neufs. Toutes les cessions d’immeubles neufs réalisées par un assujetti dans les 5 ans de l’achèvement sont soumises à la TVA sur le prix total et non plus seulement la première d’entre elles.Immeubles de plus de 5 ans. La cession est en principe exonérée de TVA, mais le cédant assujetti peut toutefois opter pour la TVA, par exemple s’il veut récupérer la TVA d’amont non déduite précédemment.

DROITS DE MUTATIONLes cessions d’immeubles sont, en principe, soumises aux droits d’enregistrement au taux unique de 5.09%. Cette taxation est atténuée dans certains cas, selon des modalités assouplies.Droit commun. Si l’opération a été soumise à TVA sur option du cédant (livraisons de terrains non constructibles ou d’immeubles non neufs), l’acquéreur est en principe redevable des droits de mutation au taux de 5.09%. Si la TVA due par le cédant est mentionnée distinctement dans l’acte de vente, la base taxable est constituée par le prix HT.Taux réduit. S’il est assujetti, l’acquéreur peut bénéficier d’un taux réduit de 0.715%, notamment s’il prend l’engagement de revendre le bien dans les 5 ans (au lieu de 4 auparavant), ce délai pouvant être prorogé. S’il s’engage à construire dans les 4 ans, seul un droit fixe de 125 € est dû.

Entrée en vigueurEn cas de signature d’une promesse de vente avant le 11 mars 2010, les parties peuvent au choix appliquer les anciennes règles ou ces nouvelles dispositions.

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Discipline : GESTION Rédacteur : Gérard BOURCET Référence : C. 15 Date MAJ : 19/05/2010

OBJET DE LA

MUTATION

ACHETEUR

Assujetti à la TVA Non assujetti à la TVA

Assujetti à la TVA

Terrain non à bâtir

TVA :Exonéré de TVA (CGI, art 261, 1°) mais option possible (CGI, art 260, 5°bis) pour une taxation sur le prix totalDMTO :DMTO à 5.09%, sauf engagement de revendre DMTO à 0.715% (CGI, art 1115) ou engagement de construire exonération (CGI, art 1594-0 G)

TVA :Exonéré de TVA (CGI, art 261, 5, 1°), mais option possible (CGI, art 260, 5°bis) pour une taxation sur

le prix totalDMTO à 5.09%

Terrain à bâtir TVA :- sur le prix total, lorsque le terrain avait ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant,- sur la marge lorsque le terrain n’avait pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédantDMTO :- si TVA sur le prix total : 0.715% (CGI, art 1594 F quinquies) ou si engagement de construire exonération ou si engagement de revendre 0.715% (CGI, art 1115)- si TVA sur marge : DMTO de droit commun (5.09%) ou si engagement de revendre DMTO réduits à 0.715% (CGI, art 1115) ou si engagement de construire exonération (CGI, art 1594-0 G)

TVA :- sur le prix total, lorsque le terrain avait ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant- sur la marge lorsque le terrain n’avait pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédantDMTO :- 5.09% lorsque la mutation est soumise à la TVA sur la marge- 0.715% lorsque la mutation est soumise à la TVA sur le prix total (CGI, art 1594 F quinquies)

Immeuble neuf TVA sur le prix total + DMTO réduits à 0.715% (CGI, art 1594 F quinquies)

Immeuble autre qu’un

immeuble neuf

TVA :Exonéré de TVA (CGI, art 261, 5, 2°) mais option possible (CGI, art 260, 5°bis) pour une taxation sur le prix total ou application du régime de la margeDMTO :- aucun engagement : DMTO de droit commun (5.09%)- si engagement de construire : exonération de DMTO (CGI, art 1594-0 G)- si engagement de revendre : DMTO réduits à 0.715% (CGI, art 1115)

TVA :Exonéré de TVA (CGI, art 261, 5, 2°) mais option possible (CGI, art 260, 5°bis) pour une taxation sur le prix total ou application du régime de la marge DMTO à 5.09%

Ven

deur

Nouvelles règles applicables aux opérations immobilières en matière de TVA et droits d’enregistrement (DMTO) à compter du 11 mars 2010

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OBJET DE LA

MUTATION

ACHETEUR

Assujetti à la TVA Non assujetti à la TVA

Non assujetti

à la TVA

Terrain non à bâtir

TVA :Hors du champ d’applicationDMTO :- si engagement de construire : exonération (CGI, art 1594-0 G)- si engagement de revendre : DMTO réduits à 0.715% (CGI, art 1115)- si aucun engagement : DMTO de droit commun (5.09%)

Hors du champ d’application de la TVA

DMTO à 5.09%

Terrain à bâtir TVA :Hors du champ d’applicationDMTO :- si engagement de construire exonération (CGI, art 1594-0 G)- si engagement de revendre : DMTO réduits à 0.715% (CGI, art 1115)- si aucun engagement : DMTO de droit commun (5.09%)

Hors du champ d’application de la TVA

DMTO à 5.09%

Immeuble neuf Si le cédant avait au préalable acquis immeuble cédé comme immeuble à construire : TVA sur le prix total (CGI, art 257, I, 3, b, 1°) et DMTO réduits à 0.715% (CGI, art 1594 F quinquies)Si le cédant n’avait pas acquis l’immeuble en tant qu’immeuble à construire, hors champ TVA et DMTO à 5.09%(sauf engagement de revendre pris, DMTO à 0.715% - CGI, art 1115)

Si le cédant avait au préalable acquis immeuble cédé comme immeuble à construire : TVA sur le prix total (CGI, art 257, I, 3, b, 1°) et DMTO réduits à 0.715% (CGI, art 1594 F quinquies)Si le cédant n’avait pas acquis l’immeuble en tant qu’immeuble à construire, hors champ TVA et DMTO à 5.09%

Immeuble autre qu’un immeuble

neuf

TVA :Hors du champ d’applicationDMTO :DMTO à 5.09% sauf :- si engagement de revendre (DMTO à 0.715% - CGI, art 1115)- si engagement de construire (exonération de DMTO – CGI, art 1594-0 G)

Hors du champ d’application de la TVA

DMTO à 5.09%

Ven

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