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Nouvelles règles applicables en matière de TVA sur les opérations immobilièresTVA sur les opérations immobilières

YVES JACQUET, PRÉSIDENT DE LA COMMISSIONFINANCEMENT ET FISCALITE DE LA FPI

ÉJEAN ZAMOUR, AVOCAT, ZAMOUR & ASSOCIÉS

Présentation générale

• Deux objectifs principaux▫ Mise en conformité du droit national avec la Directive n°2006/112/CE du 28 novembre

2006▫ Simplification du régime TVA applicable à ces opérations

• Principaux axes de la réformePrincipaux axes de la réforme▫ Distinction fondamentale entre les opérations réalisées par des personnes assujetties et

des personnes non assujettis à la TVA;▫ Nouvelles définition des terrains à bâtir (TAB);▫ Redevable de la TVA – suppression de l’article 285 du CGI sur l’inversion du redevable;▫ Assiette de la TVA – TVA sur le prix total ou TVA sur la marge;▫ Banalisation du régime des marchands de biens;

é d i è l l i d i d’ i▫ Aménagements de certaines règles relatives aux droits d’enregistrement;▫ Généralisation des règles de la livraison à soi-même;▫ Aménagements de certaines règles relatives au bail à construction;

JEP - 09 février 2011 2


• Fondements textuels:

▫ Article 16 de la loi n°2010-237 du 9 mars 2010;▫ Instruction 3 A-3-10 du 15 mars 2010 fixant les diverses mesures transitoires

au moment de l’entrée en vigueur du nouveau régime;▫ Rescrit n°2010/20 du 6 avril 2010 en DMTO; ▫ Rescrit n°2010/20 du 6 avril 2010 en DMTO; ▫ Rescrit n°2010/21 du 27 avril 2010 en TVA;▫ Article 1er du décret n°2010-1075 du 10 septembre 2010;▫ Instruction 3 A-5-10 du 22 septembre 2010 présente le régime général Instruction 3 A 5 10 du 22 septembre 2010 présente le régime général

applicable aux opérations locatives sociales et certaines règles relatives aux dispositifs d’accession à la propriété;

▫ Instruction 3 A-9-10 du 30 décembre 2010 présente l’ensemble du dispositifs è den matière de TVA;

▫ Instruction à venir qui commentera les dispositions applicables aux opérations immobilières en matière de droit de mutation à titre onéreux.



• Entrée en vigueur du nouveau régime : 11 mars 2010

• Opérations en cours au 11 mars 2010 sont soumises à des dispositionsparticulières (BOI 3 A-3-10)

▫ Lorsque l’avant-contrat (PUV ou PSV enregistrée ou signée en présence d’unprofessionnel agissant dans l’exercice d’une activité immobilière) a été concluavant le 11 mars 2010 les parties peuvent appliquer au choix l’ancien ou leavant le 11 mars 2010, les parties peuvent appliquer, au choix, l ancien ou lenouveau régime

▫ Dans les autres cas, le nouveau régime s’appliquent obligatoirement


Le mécanisme TVA

Livraison d’immeuble effectuée à titre onéreux par un assujetti en tant que tel (article 256-1 CGI)

Opération à titre onéreux ? Non = cession à prix symbolique = pas de TVAOui

Le vendeur est-il assujetti ? Non = pas de TVAOuiOui

Le vendeur agit-il en qualité d’assujetti en tant que tel ? Non = pas de TVA sauf immeuble neufOui

S l bi i bili t l t ti ?Sur quel bien immobilier porte la mutation ?Terrain constructible ? Non : pas TVAOui : terrain est-il dépourvu de construction ?

Oui : Terrain à bâtir = TVANon : immeuble bâti

Immeuble bâti : est-il utilisable ?Non : Terrain à bâtir = TVAOui : est-il achevé depuis plus de 5 ans ?Oui : est-il achevé depuis plus de 5 ans ?

Non = TVAOui = sans TVA, sauf option


I. ACHAT D’UN TAB


ACHAT D’UN TABACHAT D’UN TABNouvelle définition du TAB

• L’article 257 I, 2, 1° du CGI retient une définition objective : tous terrains surlesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documentsqui caractérisent leur situation au regard des règles d’urbanisme.q g g

• Elle ne repose plus sur l’intention de construire de l’acheteur

• Documents d’urbanisme pertinents:▫ Plan local d’urbanisme (PLU);▫ Ou tout autre document d’urbanisme en tenant lieu;▫ Carte communale;▫ Carte communale;▫ Article L.111-1-2 du code de l’urbanisme.

• Est assimilé à un TAB un immeuble inachevé dont l’état le rend impropre à unusage quelconque

• Les terrains comportant des constructions utilisables ayant vocation à êtredémolies sont des immeubles construits et non des TABdémolies sont des immeubles construits et non des TAB


ACHAT D’UN TAB ACHAT D’UN TAB Notion d’assujetti

• Une distinction doit opérée entre :▫ Les assujettis agissant en tant que tels dans le cadre d’une activité économique▫ Les non assujettis réalisant des opérations immobilières en dehors d’une activité▫ Les non-assujettis réalisant des opérations immobilières en dehors d une activité

économique.

• Article 256A du CGI▫ Sont assujettis à la TVA les personnes qui effectuent de manière indépendante une

activité économique, quels que soient leur statut juridique, leur situation au regard desq , q q j q , gautres impôts et la forme ou la nature de leur intervention

▫ Activité économique :activité de producteur, commerçant, prestataires de services

E l it ti d’ bi d’ ti d tt t tè dExploitation d’un bien en vue d’en tirer des recettes ayant un caractère de permanence;

Vente d’un immeuble pour un prix symbolique : HC TVA


ACHAT D’UN TAB ACHAT D’UN TAB Notion d’assujetti

• Opérations réalisées dans un but commercial ou dans un cadre patrimonial:

N j i é é i li ié é i i é ié é i i lNon-assujettis présumés : particuliers, sociétés sans activité, société patrimoniale▫ Placements immobiliers réalisés par des non-assujettis

Est présumé ne pas réaliser une activité économique:Le particulier qui cède des terrains recueillis par voie de succession ou donation;Le fait que, préalablement à la cession, le particulier procède au lotissement parcellaire du terrain pour en tirerun meilleur prix global;

Renversement de la présomptionLe cédant entre dans une démarche active de commercialisation foncière et acquiert les biens en dehors d’unedémarche purement patrimoniale ou mobilisant des moyens qui le placent en concurrence avec lesprofessionnels (tels que ouverture d’un bureau de vente ou commissions garanties versées à un agent mandaté)

Assujettis présumés : entreprise, lotisseurs, promoteurs, foncières, marchands de biens,agriculteurs▫ Personnes assujetties au titre de leur activité courante mais qui réalisent la cession d’un

élément de leur patrimoine en dehors d’un objectif d’entreprise ou d’un but commercial: notion d’assujetti « agissant en tant que tel »

Ex: agriculteur qui vend un terrain de son patrimoine foncier : non assujetti


ACHAT D’UN TAB ACHAT D’UN TAB Achat auprès d’un assujetti

• Au regard de la TVA

▫ La vente est placée dans le champ d’application de la TVAa e te est p acée da s e c a p d app cat o de a V

▫ Assiette de la TVA

Si le vendeur du terrain a bénéficié d’un droit à déduction lors de sa propre acquisition : TVA surle prix total (prix de cession hors taxe stipulé dans l’acte ou la valeur vénale réelle des biens sil’administration considère que cette valeur est supérieur au prix convenu entre les parties)

Notion « d’acquisition du terrain ayant ouvert droit à déduction »:Acquisition avec TVA;

Acquisition sans TVA mais avec transfert des droits à déduction du cédant à l’acquéreur;

Lorsque le bien a été « acquis » dans le cadre d’un transfert d’universalité (article 257 bis du CGI),c’est le régime de l’acquisition par l’ancien propriétaire qui détermine le régime de la cession.

Exemple

Achat de bâtiments par un assujetti, agissant en tant que tel, puis revente du terrain à bâtir aprèsp j , g q , p p

démolition de ces bâtiments = TVA sur le prix total



Si le vendeur du terrain n’a pas bénéficié d’un droit à déduction lors de sa propreacquisition : TVA sur la marge (différence entre le prix exprimé augmenté des chargeset les sommes que le cédant a versées pour l’acquisition du bien)

Notion « d’acquisition du terrain n’ayant pas ouvert droit à déduction »:Vendeur ayant acquis le bien auprès d’un précédent propriétaire qui n’avait pas lui-mêmesoumis la cession à TVA;soumis la cession à TVA;

Aucune taxe déductible ne figurait dans l’acte d’acquisition ou dans tout autre documentvalant facture;

Revente par un assujetti d’un terrain qui avait fait l’objet d’une auto-liquidation de la TVA parle cédant au moment de son acquisitionle cédant au moment de son acquisition.

Précision apportée par le rescrit 2010/21 TCA du 27 avril 2010 : le prix exprimé s’entendde la différence entre le montant payé au cédant par le cessionnaire et le montant de laTVA ffé à l é l d iTVA afférente à la marge résultant de ce prix



▫ Taux de la TVA

19,6%

5,5% (logements sociaux – article 278 sexies du CGI)

▫ Redevable de la TVA

Le vendeur

▫ Droit à déductionDroit à déduction

L’acquéreur peut exercer son droit à déduction pour la TVA afférente aux charges

supportées à l’occasion de l’acquisition (commission de l’intermédiaire, honoraires de

notaire etc.) et la TVA grevant l’acquisition du terrain à bâtir) g q



• Au regard des DMTO

▫ Aucun engagement:Si TVA sur le prix total : droits dus au taux réduit de 0.715% (article 1594F quinquies du CGI)Si TVA sur marge : droits dus au taux de droit commun (5.09%)

▫ Le promoteur est un assujetti, il peut donc prendre ou reprendre un engagement dep j , p p p g gconstruire dans les quatre ans, prévu par l’article 1594-0 G du CGI (travauxconduisant à la production d’un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer unimmeuble achevé)

Exonération de TPF (éventuellement limitée par une condition desuperficie) sous réserve du droit fixe d’enregistrement de 125 €

Condition de superficiepDans la limite de 2.500 m² par maison s’il s’agit de construction individuelle;Sans limitation de superficie à condition que les immeubles couvrent avec leurs cours et jardins latotalité des terrains, s’il s’agit de la construction d’immeubles collectifs;Dans la limite des surfaces occupées par les construction et par les dépendances nécessaire àp p p pl’exploitation des construction, s’il s’agit d’immeubles non affectés à l’habitation pour les ¾ aumoins de leur superficie.



Précisions sur la notion de « Production d’un immeuble neuf » Enjeu : respect ou inexécution de l’engagement de construire

Définition : sont considérés comme des immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus decinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ontcinq années, qu ils résultent d une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ontconsisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :

1. Soit la majorité des fondations ;

2. Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;

3. Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

4. Soit l’ensemble des éléments de second œuvre, dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacund’entre eux (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et deplomberie, installations électriques, système de chauffage ) – cf. BOI 3 C-7-06

Cas des planchers porteursCas des planchers porteurs

L’instruction 3 A-9-10 n’a pas repris la solution exposée dans l’instruction du 8 décembre 2006 (BOI 8 A-1-06) quiprévoyait que, pour les immeubles ne comprenant pas des planchers non porteurs, il convenait de prendre en compteseulement les cinq autres lots techniques pour déterminer si les travaux du second œuvre conduisent à la productiond’un immeuble neuf.

En revanche, le projet d’instruction relatif au DMTO prévoit que lorsque les travaux auxquels s’est engagél’acquéreur ne donnent pas lieu à l’application du taux réduit de la TVA prévu à l’article 279-0 bis du CGI, il demeureadmis que dans la situation ou tous les planchers de l’immeuble contribuent à la résistance ou à la solidité de l’ouvrage,on considère pour la seule application du II de l’article 1594-0 G que l’ensemble des éléments de second œuvre

t été d à l’ét t f i h d i t élé t ti é à l’ ti l A d l’ II CGI étéont été rendus à l’état neuf si chacun des cinq autres éléments mentionnés à l’article 245 A de l’annexe II au CGI a étérendu à l’état neuf dans une proportion au moins égale au deux tiers.



Prorogation annuelle de l’engagement de construire

Demande à faire dans le mois qui suit l’expiration du délai de 4 ans;En cas d’absence de réponse de l’administration dans un délai de 2 mois : demandeautomatiquement accordée;Le refus de prorogation doit être motivé

Substituer un engagement de revendre à l’engagement de construire

Délai : 5 ans à compter de la date à laquelle l’engagement de construire a été souscrit;Effets :

Souscription rétroactive de l’engagement de revendre qui est réputé avoir pris effet à lad t d’ i iti i iti ldate d’acquisition initiale;Paiement des droits non versés à la première acquisition (0.75%) + intérêts de retard(0.40%/mois)



▫ Si l’acquéreur prend un engagement de revendre

Tout assujetti peut désormais prendre un engagement de revendre le bien dans un délai de5 ans (article 1115 du CGI). Cette faculté n’est plus réservée au seul marchand de biens;

Pas de prorogation annuelle renouvelable de l’engagement de revendre possible, exceptépour les immeubles situés dans le périmètre d’une ZAC et acquis par la personne chargéepour les immeubles situés dans le périmètre d une ZAC et acquis par la personne chargéede l’aménagement ou de l’équipement de cette zone;

Possibilité de substituer un engagement de construire à l’engagement de revendre

Délai : dans les 5 ans de l’engagement de revendre;

Prise d’effet de l’engagement à la date à laquelle il est souscrit;

Vaut accomplissement du délai de revendre (article 1594-0 G A, II)

Souscription d’un engagement de revendre dans le délai de 4 ans pris avant le 11 mars2010 : sans incidence sur l’application du délai de 5 ans prévu par le nouveau régime –Projet d’instruction DMTO à confirmer


ACHAT D’UN TAB ACHAT D’UN TAB Achat auprès d’un non-assujetti


▫ La vente est placée hors du champ d’application de la TVA, sans possibilité d’option.La vente est placée hors du champ d application de la TVA, sans possibilité d option.

• Au regard de DMTO

▫ Aucun engagementSi l’acquéreur ne prend aucun engagement, les droits sont dus au taux de droit commun(5,09%)

▫ Engagement de construireSi l’acquéreur prend l’engagement de construire dans les quatre ans prévu par l’article1594-0 G du CGI : exonération de TPF sous réserve du droit fixe d’enregistrement de 125 €

▫ Engagement de revendreSi l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans les cinq ans prévue par l’article 1115du CGI : droits dus au taux réduit de 0.715%


II. REVENTE D’UN TAB


REVENTE D’UN TAB

En cas de revente à défaut de construction de l’immeuble : 2 options

REVENTE D’UN TAB

• En cas de revente à défaut de construction de l immeuble : 2 optionspossibles

▫ Transfert de l’engagement de construireTransfert de l engagement de construireEn cas d’acquisitions successives, l’engagement peut être transféré au nouvel acquéreur;En cas de non respect de l’engagement:

Le sous-acquéreur doit acquitter le complément de droit;C lé t t l lé l i d’ q i iti d bi l q éCe complément est calculé sur le prix d’acquisition du bien par le sous-acquéreur;La date de première acquisition est prise en compte comme point de départ des intérêtsde retard.

S b i d d à l’ d i▫ Substituer un engagement de revendre à l’engagement de construireDélai : 5 ans à compter de la date à laquelle l’engagement de construire a été souscrit;Effets :

Souscription rétroactive de l’engagement de revendre qui est réputé avoir pris effet à lap g g q p pdate d’acquisition initiale;Paiement des droits non versés à la première acquisition (0.75%) + intérêts de retard(0.40%/mois)


III. LIVRAISONS DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES ET

LIVRAISON A SOI-MÊME


INTRODUCTION

VEFA Vente d’un Vente d’un Vente d’un

NAchèvement

N+2 N+5

VEFA Vente d un immeuble neuf

Vente d un immeuble neuf

Vente d un immeuble ancien

Pas de LASM Pas de LASM LASM

P d P d P d Ré l i tiPas de régularisation

Pas de régularisation

Pas de régularisation

Régularisation

Si location:• En TVA et vente avant 5 ans : régularisation par 1/20e de la TVA sur LASM• Sans TVA : régularisation par 1/20e à compter de l’année N+4 et régularisation• Sans TVA : régularisation par 1/20e à compter de l année N+4 et régularisationcomplémentaire lors de la revente


III.1 LIVRAISONS DES CONSTRUCTIONS

NOUVELLES


LIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLESLIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLESVente d’Immeubles en VEFA ou achevés depuis moins de 5 ans

NOTION D’IMMEUBLE NEUF

• Achevé depuis moins de 5 ans;

• Article 257-I-2-2° : construction nouvelle ou travaux de surélévation ayant rendu à l’état neuf (cf. page14);

N i d’ hè• Notion d’achèvement▫ Date de dépôt à la mairie de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux.

▫ Si cette déclaration n’est pas déposée dans les temps, on prend en compte la date à laquelle les circonstancesde fait rendent exigible cette déclaration (cf. § 114 BOI 3 A-9-10)

Cas des bâtiments livrés « brut de béton » : l’administration précise que « dans le cas où le permis deconstruire et la déclaration d’achèvement subséquente ne porteraient que sur une construction qui neserait utilisable pour aucun usage sauf à faire l’objet d’une déclaration d’achèvement et de conformitécomplémentaire, il y aurait lieu de considérer qu’aucune livraison d’immeuble neuf n’est intervenue aucomplémentaire, il y aurait lieu de considérer qu aucune livraison d immeuble neuf n est intervenue ausens du a du 1° du 3 du I de l’article 257 et que les conditions d’intervention du fait générateur et de lalivraison à soi-même ne sont pas réunies »

Cas de la construction d’un groupe d’immeubles : l’administration précise qu’il faut raisonner parbâtiment tout en renvoyant à la possibilité de déposer une demande d’achèvement et de conformité des

l li é dtravaux pour la totalité des travaux


LIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLESLIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLESVente d’Immeubles en VEFA ou achevés depuis moins de 5 ans

VENTE A UN ASSUJETTI OU A UN NON-ASSUJETTI


▫ La vente est placée dans le champ d’application de la TVA

▫ TVA sur le prix total, même si l’acquisition par le cédant s’est faite sans TVAd’i i i i d i i lé d l’Base d’imposition : prix de cession HT stipulé dans l’acte

▫ Exigibilité :Principe : lors de la livraison = lors du transfert du droit de disposer du bien comme un propriétaire

Immeubles achevés : exigibilité au moment de la livraison qui est concomitante avec la signature de l’acte

Immeubles en VEFA : exigibilité au moment de chaque versement, lors de l’encaissement (article 269, 2, bis, adu CGI)

Cas de la dation en paiement : exigibilité intervient à la livraison du terrain qui constitue la contrepartie de lalivraison des locaux remis en dation

▫ Taux : 19 6% (5 5% pour les opérations portant sur les logements sociaux)▫ Taux : 19,6% (5,5% pour les opérations portant sur les logements sociaux)

• Au regard de DMTO

▫ DMTO au taux réduit de 0.715% (article 1594 F quiquies)▫ Sauf engagement de construire pris par un assujetti : droit fixe de 125 €


LIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLESLIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLESVente d’Immeubles achevés depuis plus de 5 ans

VENTE A UN ASSUJETTI

• Au regard de la TVAAu regard de la TVA

▫ La vente est exonérée de TVA (article 261-5 du CGI) avec possibilité d’option▫ En cas d’option:p

Base d’imposition:TVA sur le prix totale, si le vendeur du terrain a bénéficié d’un droit à déduction lors desa propre acquisition;TVA sur la marge si le vendeur du terrain n’a pas bénéficié d’un droit à déduction lorsTVA sur la marge, si le vendeur du terrain n a pas bénéficié d un droit à déduction lorsde sa propre acquisition.

L’option doit être exprimée dans l’acte constatant la mutation, et de manière distinctlorsque des immeubles, fractions d’immeubles ou droits immobiliers relèvent derègles différentes pour la détermination de la base d’impositionrègles différentes pour la détermination de la base d impositionIntérêt de l’option :

Récupération de la TVA sur l’achat;Récupération de la TVA sur les travaux.



Droit à déductionImmeuble comptabilisé en stock (affecté à la revente)▫ Cas des bâtiments comptabilisés en stock mais assimilés à des immobilisations lorsque le bâtiment

est utilisé dans l’attente de sa vente pendant une certaine durée (activité de location)est utilisé dans l attente de sa vente pendant une certaine durée (activité de location)▫ Si l’utilisation du bâtiment ouvre droit à déduction (location taxable) = TVA grevant l’acquisition est intégralement

déductible dans les conditions de droit commun + régularisation par 1/20ème au moment de la revente (enproportion du nombre d’année restant à courir jusqu’au terme de la période de régularisation)

▫ Si l’utilisation du bâtiment n’ouvre pas droit à déduction (location exonérée de TVA) = régularisation annuelle par1/20ème de la TVA ayant grevé l’acquisition, dans l’attente de la revente, à partir de N+ 4 (N étant la date1/20 de la TVA ayant grevé l acquisition, dans l attente de la revente, à partir de N 4 (N étant la dated’achèvement)

Cas des Aménageurs et lotisseurs▫ Application de la décision du CE du 7 mai 1986 (CE n°49911, SA Terrabatir) qui a jugé que le coût

des équipements remis gratuitement à une commune par un aménageur de zone constituait pource dernier un élément du prix des terrains des ZAC dont la vente est imposable à la TVA

L’aménageur est donc autorisé à déduire la TVA qui lui a été facturée à l’occasion deséquipements remis à la collectiveq p

▫ Il n’y a pas lieu d’effectuer de distinction selon qu’il s’agit d’équipements d’infrastructure ou desuperstructure ou que les équipements sont situés à l’intérieur ou à l’extérieur de la zone etimplantés sur des terrains appartenant à la collectivité, à l’aménageur ou à une collectivité tierce.

▫ Cette décision s’applique aux titulaires d’une autorisation de lotir dans les même conditions quepour les aménageurs.




▫ Aucun engagement:Si l’acquéreur ne prend aucun engagement, les droits sont dus au taux de droit commun(5,09%)

▫ Engagement de revendreSi l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans les cinq ans prévue par l’article 1115d CG d i d éd i d %du CGI : droits dus au taux réduit de 0.715%



VENTE A UN NON-ASSUJETTI


▫ La vente est exonéré de TVA (article 261-5-2° du CGI) avec possibilité d’optionLa vente est exonéré de TVA (article 261 5 2 du CGI) avec possibilité d option


▫ Droit commun de 5.09%


LIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLESLIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLESDispense de taxation – Article 257 bis du CGI

• La refonte des nouveaux textes a repris à l’identique le dispositif de l’article 257bis du CGI.bis du CGI.

▫ Rappel:Transmission d’une universalité totale ou partielle de biens, réalisée à titre gratuit ou àp gtitre onéreux ou sous la forme d’apport à une société entre deux redevables

Dispositif qui ne constitue pas une option mais qui s’applique de plein droit – cf. BOI 3 A-6-06 + rescrits publiés

▫ Cas d’un immeuble immobilisé donné en location

La cession de cet immeuble à un acquéreur qui poursuit l’activité du cédant en reprenantles baux est regardé comme intervenant dans le cadre d’une transmission d’universalité debi éli ibl à l di d t ti l i i t i d l dbiens, éligible à la dispense de taxation, que la cession intervienne dans les 5 ans del’achèvement de la construction ou plus tard


III.2 LASM SUR LA CONSTRUCTION ET LES TRAVAUXLES TRAVAUX


LASM SUR LA CONSTRUCTION ET LES TRAVAUX

• Champs d’application

Gé é li i d di i if d i d l LASM l i bl i▫ Généralisation du dispositif de taxation de la LASM : tous les immeubles construits par unassujetti, non vendus dans les 2 ans de leur achèvement, doivent faire l’objet d’une livraison àsoi-même (article 257, I-3-1° du CGI)

Immeubles destinés à être affectés à l’habitationI bl d ti é à êt tili é l é li ti d’ é ti i blImmeubles destinés ou non à être utilisés pour la réalisation d’opération imposable;Immeubles destinés à être immobilisés ou vendus;

Notion d’achèvementD t d dé ôt à l i i d l dé l ti d’ hè t t d f ité d tDate de dépôt à la mairie de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux.Si cette déclaration n’est pas déposée dans les temps, on prend en compte la date à laquelle lescirconstances de fait rendent exigible cette déclaration (cf. § 114 BOI 3 A-9-10)

▫ Les travaux immobiliers qui ne conduisent pas à la production d’un immeuble neuf mais qui▫ Les travaux immobiliers, qui ne conduisent pas à la production d un immeuble neuf, mais quicontribuent à la valorisation ou à la prolongation de la vie d’un immeuble affecté aux besoinsde l’entreprise (c’est à dire non comptabilisé en stock) doivent faire l’objet d’une LASM (article257,II-1-2° du CGI)

Travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement, ou d’entretien autre que l’entretienTravaux d amélioration, de transformation, d aménagement, ou d entretien autre que l entretiendes espaces verts et les travaux de nettoyage



• Base d’imposition

▫ Pour les constructions : prix de revient total de l’immeuble, y compris le coût desterrains (prix, honoraires des notaires, droits de mutation …) ou leur valeurd’apport:

Le prix de revient comprend : coût des études, plan, prix d’achat des matériaux, fraisfacturés par les différents intermédiaires, frais financiers …

Sont exclus de l’assiette : travaux supplémentaires effectués pour le compte d’une partiedes destinataires de l’immeuble, les installations d’équipements fonctionnels des, q pimmeubles (sous réserve que leur valeur soit mentionnée distinctement sur les diversmémoires et factures)

P l t i bili i d i t t t l d t▫ Pour les travaux immobiliers : prix de revient total des travaux


E i ibili é f i é é


• Exigibilité et fait générateur

▫ Au moment où se produit la livraison, qui intervient lors du dépôt à la mairie de la déclarationd’achèvement prévue par la réglementation relative au permis de construire▫ Dépôt d’une déclaration n°940 dans le mois qui suit la date de dépôt en mairie de la déclaration

d’achèvement et de conformité des travaux prévue par la réglementation relative au permis deconstruire

• Déclaration et paiement de la TVA

▫ LASM de construction : jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle del’achèvement de l’immeublel achèvement de l immeuble

Autoliquidation de la TVA sur une CA3 à déposer jusqu’au 31 décembre de la 2ème année qui suitl’achèvement, avec référence à la déclaration 940

▫ LASM de travaux : achèvement de l’ensemble des travaux

• Sanction en cas de défaut de la LASM

▫ Pénalité de 5% à hauteur du rapport entre les dépenses non grevées de TVA comprise dans leprix de revient de l’immeuble et ce prix de revient (article 1788 A 4)prix de revient de l immeuble et ce prix de revient (article 1788 A,4)


IV. CAS PARTICULIERS


CAS PARTICULIERSCAS PARTICULIERSBail à construction

• Le bail à construction s’analyse comme la mise à disposition à titre onéreux d’unterrain et constitue pour les besoins de la TVA une location de terrain, dont lesl é éloyers sont exonérés.

• Lorsque l’option est exercée :▫ Base d’imposition :▫ Base d imposition :

Le montant des loyers versés au cours du bail;La valeur du droit de reprise prévue au contrat diminuée, s’il en est prévue une, del’indemnité de reprise stipulée au profit du preneur.

▫ Exigibilité:Au titre des loyers : lors de l’encaissement;Au titre du droit de reprise : lors de la conclusion du bail.

▫ Redevable : le bailleur

• Cession du bail à construction : référence au sous-jacentj


CAS PARTICULIERSCAS PARTICULIERSLe crédit bail immobilier

• Location d’un bien immobilisé suivie de la levée de l’option, au plus tard àl’expiration du bail

• Cession du contrat de crédit-bail▫ Période de régularisation est ramenée au nombre d’années qui courent jusqu’à

l’échéance du contrat si ce nombre est inférieur à 20l échéance du contrat, si ce nombre est inférieur à 20.


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