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NOTE DE CONJONCTUREIMMOBILIER D’ENTREPRISEBILAN DU 1ER SEMESTRE 2014

BILAN ET PERSPECTIVES

POINTS POSITIFS• Des mesures prises par la BCE le 5 juin qui devraient redonner un peu de souffle à l’économie• Un risque de déflation écarté pour le moment malgré une inflation qui reste très faible• La meilleure année pour l’investissement en immobilier d’entreprise en France depuis la crise de 2008, grâce aux giga-deals• Une demande placée de bureaux en Île-de-France qui devrait dépasser 2 millions de m² cette année• Les quelques assouplissements relatifs à la loi Pinel, et son entrée en vigueur progressive

POINTS DE VIGILANCE• Toujours pas de reprise économique tangible ni de créations d’emplois en vue malgré les réformes• Un manque de visibilité des entreprises qui freine leurs décisions immobilières• Des opportunités d’investissement en immobilier d’entreprise très restreintes et sélectives• Un écoulement de l’offre parfois difficile • Des loyers qui peinent à retrouver le chemin de la croissance

TABLEAU DE BORD DU 1ER SEMESTRE 2014

Données S1 2014 Variation / S1 2013 Variation / S2 2013 Perspectives à fin 2014

Marché locatif de bureaux en Île-de-France

Demande placée 1 101 800 m² 2 100 000 m²

Taux de vacance 7,7 % 7,5 %

Offre à un an 5 250 000 m² 5 200 000 m²

Loyer prime Paris Ouest / QCA 750 €/m² 750 €/m²

Loyer moyen de 2nde main 323 €/m² 325 €/m²

Investissement en France

Volume 10,7 Md€ 20 Md€

Taux prime Paris Ouest / QCA 4,00 % 4,00 %

Source : KEOPS

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NOTE DE CONJONCTURE 1ER SEMESTRE 2014 | 2

UNE PÉRIODE DE DÉSINFLATION, MAIS PAS DE DÉFLATION Non seulement les prévisions de croissance pour 2014 sont redevenues inférieures à 1 % au cours du 2ème trimestre et le chômage ne parvient pas à se résorber, mais de plus, l’inflation étonne par sa faiblesse : selon l’INSEE, elle a été contenue à 0,7 % en 2013 et atteindra au mieux 1,3 % cette année, puis 1,1 % en 2015. Même l’impact de la hausse de la TVA (taux normal passé de 19,6 % à 20 % et taux intermédiaire passé de 7 % à 10 %) depuis début janvier reste faiblement perceptible à ce jour.

Ces différents indicateurs (PIB, chômage, inflation) varient d’un pays à l’autre en Europe, mais globalement, la situation au sein de la zone euro reste très précaire, l’évolution trimestrielle du PIB semblant assez aléatoire et vulnérable au moindre événement externe, climatique par exemple.

Cette conjonction de facteurs fait craindre à certains que l’Europe et la France connaissent une période de déflation, qui aurait des conséquences dramatiques durables. Pour mémoire, le Japon a traversé une déflation de 1999 à 2005 dont il a peiné à sortir. Ces années de baisse des prix ont, entre autres, accéléré la hausse de la dette publique japonaise. Vu la croissance toujours atone et les niveaux de dette publique déjà élevés – bien au-dessus du critère de Maastricht fixé à 60 % - constatés en Europe et en France fin 2013, il est légitime de redouter une déflation qui ne ferait qu’aggraver la situation.

Cercle vicieux où les agents économiques, qui anticipent les baisses de prix à venir, se détournent de la consommation, la déflation provoque un recul de la demande. La réduction de l’activité qui en découle entraîne une baisse des revenus et des rentrées fiscales, laissant des marges de manoeuvre très réduites aux gouvernements comme aux entreprises et aux ménages pour boucler leurs budgets.

La probabilité de réalisation d’une déflation est actuellement estimée par les experts à environ 15 %. Elle reste donc faible et les économistes envisagent simplement une désinflation (soit un ralentissement de la hausse des prix – et non une baisse des prix). De fait, aucun agent économique n’anticipe à ce jour de recul des prix, et certaines enquêtes de conjoncture suggèrent plutôt depuis le mois de juin une lente amélioration du contexte général.

En outre, les diverses décisions techniques prises par la BCE ainsi que l’abaissement de son taux directeur à 0,15 % en date du 5 juin dernier devraient éloigner définitivement le spectre de la déflation. Ainsi, grâce à ces mesures qui visent à injecter de la liquidité dans l’économie réelle jusque 2016 au moins, l’économie française et européenne se maintiendra, en attendant une reprise un peu plus ferme à moyen terme.

ÉCONOMIE - FINANCECROISSANCE ANNUELLE DU PIB ET TAUX DE CHÔMAGE EN FIN DE PÉRIODE

2005

2006

2007

2008

2009

2011

2010

2012

2013

(p) 2

014

(p) 2

015

-4

-3

-2

-1

0

1

2

3

0

2

4

6

8

10

12(%) (%)

Croissance annuelle du PIB (en volume)

Taux de chômage métropolitain (au sens du BIT)

0,0%0,4%

9,7%

0,7%1,2%

Source : KEOPS, INSEE, MINISTÈRE DE L’ÉCONOMIE, EXPERIAN

DETTE PUBLIQUE EN FRANCE (EN % DU PIB)

50

55

60

65

70

75

80

85

90

95

100

2007

2008

2009

2011

2010

2012

2013

(p) 2

014

(%)

SEUIL DE MAASTRICHT60 %

Source : KEOPS

INFLATION ET TAUX DIRECTEUR DE LA BCE(%)

0,00,51,01,52,02,53,03,54,04,55,0

2006

2007

2008

2010

2009

2002

2003

2004

2005

1999

2000

2001

2011

2013

2014

2012

Inflation Taux directeur de la BCE

Source : KEOPS

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NOTE DE CONJONCTURE 1ER SEMESTRE 2014 | 3

DES RÉFORMES NÉCESSAIRES, MAIS PAS ENCORE EFFICACES Peu populaire, l’augmentation de la pression fiscale s’avère incontournable. En complément de cette tentative pour rééquilibrer les finances publiques, l’un des axes majeurs de l’action gouvernementale pour soutenir une économie française convalescente est le pacte de solidarité. À ce titre, quelques 41 Md€ devraient être déboursés pour les entreprises jusque 2017, même si les effets positifs de ces initiatives restent difficiles à mesurer par anticipation : les estimations varient de 190 000 à 300 000 créations d’emplois en incluant le CICE (Crédit d’Impôt pour la Compétitivité et l’Emploi).

Ces mesures ne produisent pour ainsi dire pas d’effets en 2014 et le résultat sans appel des élections municipales du mois de mars souligne combien les Français sont devenus sceptiques face à la politique économique du gouvernement, qui tente pourtant de prendre des mesures budgétaires pour réduire le déficit et la dette publics. Sur son ambitieux programme de rationalisation des dépenses publiques à hauteur de 50 Md€ d’ici 2017, l’État à lui seul devrait réaliser 18 Md€ d’économies.

Autre contributeur significatif, pour 11 Md€, la simplification administrative illustrée par la réforme des régions annoncée mi-juin. Elle vise à restreindre leur nombre, pour avoir 14 grandes régions à l’horizon 2020 contre 22 actuellement. Cette refonte territoriale permettra à la France de s’affranchir en partie de son "millefeuille administratif", coûteux et source d’inertie décisionnelle, pour s’appuyer sur des régions de taille cohérente avec celles des autres pays d’Europe, ce qui renforcera son attractivité économique. À un échelon plus local, ce redécoupage géographique s’accompagne d’une nouvelle carte intercommunale, qui sera fondée sur des bassins de vie de 20 000 habitants

minimum et devrait entrer en vigueur au 1er janvier 2018. De plus, dès le 1er janvier 2015, les principales agglomérations urbaines en France, telles Lyon et Aix-Marseille-Provence, seront organisées en une douzaine de métropoles. Ces nouvelles entités auront plus de pouvoir notamment en matière de développement économique, d’urbanisme, de logement ou de transports. La métropole du Grand Paris verra quant à elle le jour au 1er janvier 2016. Ces réformes territoriales vont indéniablement impacter le secteur immobilier dans son ensemble.

L’autre fait marquant pour l’immobilier d’entreprise ce semestre est le vote de la loi Pinel, entrée en vigueur depuis le 20 juin 2014. Il faudra certes encore attendre certains décrets d’application en septembre, mais, dans ces grandes lignes, ce texte législatif est plus favorable aux preneurs et plus contraignant pour les propriétaires bailleurs, à travers notamment l’allongement jusqu’à 3 ans de la durée des baux dérogatoires, l’obligation de faire un état des lieux contradictoire, la limitation des charges, taxes et travaux récupérables, l’encadrement renforcé des hausses de loyers, via des modifications sur les règles applicables à leur plafonnement et les choix des indices de référence. Ainsi, en cas de révision ou de renouvellement du loyer, seuls l’ILAT ou l’ILC seront désormais applicables. En revanche, après quelques hésitations, la loi Pinel laisse finalement la liberté contractuelle du choix de l’indice d’indexation des loyers des baux commerciaux, et permet de continuer à signer des baux d’une durée ferme supérieure à 3 ans pour les locaux à usage de bureaux comme de stockage.

CARTE DES 14 NOUVELLES RÉGIONS FRANÇAISES PROPOSÉE EN JUIN 2014

AQUITAINE

MIDI-PYRÉNÉES

AUVERGNE

RHÔNE-ALPES

LIMOUSIN

POITOU-CHARENTES

CENTRE

ÎLE-DE-FRANCE

PAYS-DE-LA-LOIRE

BRETAGNE

BASSENORMANDIE

HAUTENORMANDIE

PICARDIE

NORD-PAS-DE-CALAIS

CHAMPAGNE-ARDENNE

LORRAINE

BOURGONEFRANCHE-COMTÉ

PROVENCE-ALPES-CÔTE-D’AZUR

CORSE

LANGUEDOC-ROUSSILLON

ALSACE

Source : KEOPS

ÉVOLUTION COMPARÉE DES INDICES ICC ET ILAT EN GLISSEMENT ANNUEL

(%)

-6-5-4-3-2-1012345678

2009 2010 2011 2012 2013 2014

ICC ILAT

T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T1 T2T3 T4

Source : INSEE

ÉCONOMIE - FINANCE

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NOTE DE CONJONCTURE 1ER SEMESTRE 2014 | 4

MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN FRANCE (EN MD€)

0

5

10

15

20

25

30

S1 S2

2005

2006

2007

2008

2009

2011

2010

2012

2013

2014

Source : KEOPS

VENTES DE PORTEFEUILLES EN FRANCE (EN NOMBRE ET EN MD€)

0

1

2

3

4

5

Volume

S1 2013 S2 2013 S1 2014

ILAT

0

5

10

15

20

25

Source : KEOPS

INVESTISSEMENT INVESTISSEMENT : DES MEGA-DEALS AUX GIGA-DEALS Sur fond de conjoncture économique morose, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en France surprend par sa vigueur, trimestre après trimestre. À fin juin, ce sont près de 11 Md€ qui ont d’ores et déjà été enregistrés, laissant entrevoir que l’année 2014 sera la meilleure année depuis 2008, avec un volume annuel révisé à la hausse, qui pourrait atteindre 20 Md€. Cette trajectoire est donc à l’opposé de celle envisagée pour le PIB en France qui, lui, a subi une érosion au cours du 2nd trimestre. Mais, alors que l’année dernière, cette euphorie des investisseurs semblait dé-corrélée des fondamentaux du marché, en 2014, elle est cohérente avec l’activité locative soutenue des bureaux en Île-de-France.

Ainsi, cette reprise de l’investissement en immobilier d’entreprise, amorcée depuis 2012, tient pour grande part aux mega-deals, encore et toujours. Les 21 transactions d’un montant unitaire supérieur à 100 M€ représentent 75 % du marché français en 2014, soit 8 Md€. Cette proportion semble devenir une nouvelle norme pour la décennie 2010 / 2020, et le gigantisme des transactions n’a plus de limite : le 1er semestre 2014 a vu la signature de 3 acquisitions supérieures à 1 Md€. La première concerne l’immeuble tertiaire prime Coeur Défense dans le quartier d’affaires éponyme; la seconde porte sur un portefeuille de galeries commerciales réparties partout en France; la dernière est la cession du portefeuille d’actifs de bureaux et commerces parisiens par Risanamento. Cet impressionnant palmarès confirme l’appétit du marché pour les deals d’1 Md€, de manière à la fois durable et soudaine. Il faut en effet remonter

à 2007, période propice d’avant la crise financière mondiale, pour trouver des transactions d’une telle envergure. De plus, c’est la première fois que plusieurs giga-deals supérieurs à 1 Md€, se concrétisent la même année.

Il en résulte que le total des 3 plus grosses transactions du 1er semestre 2014 atteint presque 4 Md€, contre 3 Md€ en moyenne par an en 2006 / 2007. Outre cette taille croissante, un changement dans la nature de ces grosses transactions est observé. Alors qu’en 2012 / 2013, elles portaient surtout sur des actifs de prestige parisiens, les fameux trophy assets, ardemment recherchés par les fonds souverains asiatiques et moyen-orientaux, les immeubles de bureaux à Paris QCA ne ressortent pour le moment pas dans le top 10 des acquisitions 2014. Seuls les actifs cédés par Risanamento correspondent à ces critères, mais, à défaut du prix, leur côté exceptionnel est amoindri par l’effet-portefeuille. Une diversification du marché des mega-deals s’opère donc, ce qui est une nouvelle tendance pour 2014. La vente de portefeuilles a le vent en poupe, contribuant à hauteur de presque 4 Md€ ce semestre, avec par exemple une dizaine de portefeuilles d’actifs de commerces ou industriels qui ont changé de mains.

Les acteurs du marché évoluent eux aussi : ce sont à présent les fonds d’investissement et asset managers, notamment anglo-saxons, qui réalisent les plus belles opérations, pour représenter 57 % des montants investis au cours des 6 derniers mois.

Année Immeuble Type Localisation Prix en Md€

2007 Coeur Défense Bureaux La Défense 2,1

2014 Portefeuille Carrefour Commerces France 1,4

2014 Coeur Défense Bureaux La Défense 1,3

2014 Portefeuille Risanamento Bureaux / Commerces Paris Ouest 1,2

2006 Portefeuille Kanam / Mines de la Lucette Bureaux Paris / Hauts-de-

Seine 1,1

LES 5 PLUS GROSSES TRANSACTIONS DEPUIS 2006

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NOTE DE CONJONCTURE 1ER SEMESTRE 2014 | 5

RÉPARTITION DES VOLUMES PAR TAILLE DE TRANSACTION AU 1ER SEMESTRE 2014

16%

9%

23%

52%

< 50 M€ 50 à 100 M€

> 500 M€100 à 500 M€

Source : KEOPS

RENTABILITÉ DE L’IMMOBILIER DE BUREAUX PAR RAPPORT À L’OAT 10 ANS

2005

2006

2007

2008

2009

2000

2001

2002

2003

2004

2010

2011

2012

2013

S1 2

014

Évolution trimestrielle de la demande placée

0

1

2

3

4

5

6

7(%)

Prime de risque des bureaux prime à Paris OUEST / QCARémunération obligataire sans risque (OAT 10 ans, moyenne annuelle)

Source : KEOPS, BANQUE DE FRANCE

UN COEUR DE MARCHÉ TOUJOURS EN SOUFFRANCE En revanche, la diversification tarde à se diffuser à l’ensemble du marché. La réduction des transactions de taille petite à intermédiaire reste donc une constante du marché de l’investissement depuis 2012. Parce qu’elle se prolonge, cette inertie du coeur de marché devient préoccupante. Ainsi, certains actifs mis en vente, sont peu liquides et peinent toujours à rencontrer la demande. Les investisseurs ciblant des actifs d’un montant de moins de 50 M€ ont pourtant l’embarras du choix car les vendeurs sont potentiellement nombreux. Mais, comme ces acquéreurs, parfois moins spécialisés en immobilier ou disposant de moindres liquidités, sont devenus eux aussi hyper-sélectifs et que la prise de risque reste délicate à défendre en comité d’investissement en raison du manque de visibilité sur les perspectives économiques, les transactions se font encore rares.

Imperturbables, les taux prime s’établissent entre 4 et 4,25 % à Paris Ouest / QCA pour les meilleurs produits de bureaux et de commerces. Ces niveaux-planchers sont malgré tout attractifs eu égard au contexte actuel de taux financiers particulièrement bas. Avec la récente baisse

du taux directeur de la BCE et la tendance à la désinflation, les chances s’amenuisent que le taux de l’OAT remonte rapidement, ce qui devrait maintenir une prime de liquidité de l’immobilier satisfaisante par rapport aux autres classes d’actifs, aux alentours de 220 à 250 bps, pour le reste de l’année, permettant au rôle de valeur-refuge de l’immobilier d’entreprise de jouer à plein.

Pour les actifs non prime, les fourchettes de taux sont très variables, très larges, et souvent très théoriques en l’absence de référence significative. Il est donc possible de saisir des opportunités d’acquisitions sur des immeubles nécessitant un travail de valorisation en vue d’un repositionnement sur le marché locatif. Certains types d’investisseurs s’y sont préparés et commencent à redevenir actifs sur ce segment de marché, ce qui est peut-être le signe d’un début de diversification – mais cette tendance reste à confirmer au cours des prochains mois car peu sont ceux qui osent déroger à la prudence encore de mise.

INVESTISSEMENT

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NOTE DE CONJONCTURE 1ER SEMESTRE 2014 | 6

ÉVOLUTION SEMESTRIELLE DE LA DEMANDE PLACÉE (EN MILLIONS DE M²)

S2 2

013

S1 2

013

S2 2

012

S1 2

012

S2 2

011

S1 2

011

S1 2

014

la demande placée de bureaux

00,20,40,60,8

11,21,41,6

Demande placée semestrielleMoyenne semestrielle

Source : KEOPS

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE

36%

9%34%

11%

10%

Paris La Défense

1ère couronne Nord-EstHauts-de-Seine

2nde couronne

Source : KEOPS

RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR SEGMENT DE SURFACE AU 1ER SEMESTRE DE CHAQUE ANNÉE (EN MILLIONS DE M²)

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0 à 600 m² 600 à 1 500 m² 1 500 à 5 000 m² > 5 000 m²

2010 2011 2012 2013 2014

Source : KEOPS

LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE : DYNAMISMES ET FRAGILITÉS Le 2nd trimestre 2014 a été très actif avec 600 000 m² placés, un niveau en hausse de 15 % par rapport à la moyenne trimestrielle de ces 5 dernières années. Ainsi, après un début d’année timide, le placement de bureaux en Île-de-France s’établit au 1er semestre à plus de 1,1 million de m². Après le point bas de 2013, ce rebond de 24 % en 6 mois permet un lissage de la demande sur un an. Les prévisions pour l’ensemble de 2014 s’établissent à 2,1 millions de m² de bureaux commercialisés. Les utilisateurs font preuve soit d’un peu d’optimisme dans une conjoncture économique en cours de stabilisation, soit d’opportunisme, en profitant de loyers économiques toujours dépréciés. De plus, il est possible que certains propriétaires et preneurs aient signé ce semestre par anticipation des effets à venir de la loi Pinel, alors que les incertitudes relatives à ce projet de loi avaient au contraire ralenti le marché fin 2013 / début 2014.

Ce redémarrage de l’activité francilienne tient surtout à la bonne tenue des grandes transactions, au nombre de 32 pour 470 000 m². Mais en parallèle, les transactions de 600 à 1 500 m² progressent de plus de 40 % ce semestre, et sur tous les territoires de la région. L’attentisme des petites entreprises en 2012 / 2013 s’est amoindri, ce qui explique certainement ce regain exceptionnel.

Les meilleurs quartiers d’affaires redeviennent les principaux moteurs du marché. À Paris, les transactions de petites surfaces ont ainsi progressé de 12 % par rapport au 1er semestre 2013. Dans les Hauts-de-Seine, le placement est à présent en nette reprise après un 1er trimestre plutôt mitigé. Ce département concentre 42 % des transactions en Île-de-France ce semestre. Après une année 2013 sous tension, 5 signatures

de grande taille permettent un début de rééquilibrage du marché à La Défense.

Contrastant avec ces tendances positives, les transactions de 1 500 à 5 000 m² atteignent leur plus bas niveau depuis le 1er semestre 2009, pour ne représenter que 17 % de la demande placée, contre 22 % en moyenne depuis 10 ans. Ce fléchissement de moyennes à grandes surfaces est sans doute une conséquence de l’intensification des regroupements des entreprises sur des surfaces supérieures à 5 000 m², la plupart du temps dans des immeubles neufs ou restructurés, afin de rationaliser leurs occupations et leurs coûts immobiliers.

La tendance récente des propriétaires à accepter une divisibilité à partir de 2 000 m² de leurs grandes offres devrait prochainement redonner du souffle aux transactions de 1 500 à 5 000 m², en permettant à de nouveaux utilisateurs, telles des grosses PME en croissance, d’accéder à des immeubles de meilleure qualité. Toutes les entreprises continuent en effet de privilégier les locaux les plus qualitatifs et par exemple, pour les transactions inférieures à 5 000 m², les locaux rénovés atteignent leur plus forte proportion (40 %) sur la décennie (32 % en moyenne).

Cette recherche qualitative des utilisateurs est un facteur constant d’amélioration du parc, ce qui est très encourageant. Seul bémol, elle tend à devenir un frein sur le marché de la vente à utilisateurs, dont la part n’atteint que 8 % du marché ce semestre contre 15 % en moyenne sur la période 2009 – 2013 : les offres proposées à l’acquisition ne correspondent que rarement aux attentes des entreprises.

BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE

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NOTE DE CONJONCTURE 1ER SEMESTRE 2014 | 7

QUALIFICATION DE L’OFFRE À UN AN(EN MILLIONS DE M²)

0

1

2

3

4

5

T1 2

008

T3 2

008

T3 2

009

T1 2

009

T1 2

010

T3 2

010

T1 2

011

T1 2

012

T3 2

011

T3 2

012

T3 2

013

T1 2

014

T1 2

013

Immeubles de seconde mainImmeubles neufs et restructurés

Source : KEOPS

INDICE DES LOYERS DE 2NDE MAINEN ÎLE-DE-FRANCE

80

100

120

1T 2

014

3T 2

013

1T 2

013

3T 2

012

1T 2

012

3T 2

011

1T 2

011

3T 2

010

1T 2

010

3T 2

009

1T 2

009

3T 2

008

1T 2

008

3T 2

007

1T 2

007

3T 2

006

1T 2

006

3T 2

005

1T 2

005

1T 2

004

3T 2

003

1T 2

003

3T 2

002

3T 2

004

1T 2

002

Source : KEOPS

LES LOYERS MOYENS NEUFS ET RESTRUCTURÉS(EN € HT HC / M² / AN)

0

100

200

300

400

500

600

700

1S 2

005

2S 2

005

1S 2

006

2S 2

006

1S 2

007

1S 2

008

2S 2

007

2S 2

008

2S 2

009

1S 2

009

1S 2

010

2S 2

010

1S 2

011

1S 2

012

2S 2

011

2S 2

012

2S 2

013

1T 2

014

1S 2

013

Paris Ouest / QCA

Boulogne-Bilancourt

La Défense

Saint-Denis

Source : KEOPS

OFFRE : UN DÉBUT DE BAISSE EN TROMPE-L’ŒIL L’offre immédiate s’est stabilisée depuis quelques mois et le taux de vacance se maintient à présent à 7,7 %. A contrario, l’offre à un an est en très légère baisse par rapport à fin 2013. Cette inflexion n’est cependant pas homogène pour toutes les offres, aussi quelques inquiétudes persistent. D’abord, une tendance à la hausse reste perceptible à Paris, ainsi qu’en 1ère et 2nde couronnes, donc pour la quasi-totalité du marché, et la baisse de l’offre dans les Hauts-de-Seine serait plutôt l’exception qui confirme la règle. Elle n’en demeure pas moins appréciable puisque c’est la première décrue de l’offre depuis au moins 6 ans constatée sur ces quartiers d’affaires de l’ouest parisien.

Ensuite, la baisse de l’offre concerne essentiellement les offres supérieures à 5 000 m², mais là encore, les produits de plus petite taille connaissent une recrudescence. L’une des raisons de cette augmentation est que 78 % des grandes offres sont désormais proposées à la division, une proportion qui n’a jamais été aussi

élevée. Le ralentissement de l’activité recensée en 2013 ayant obligé les propriétaires à diviser leurs biens dans l’espoir de les commercialiser plus rapidement, un solde de surfaces reste disponible dans des actifs anciennement estampillés "grandes surfaces", ce qui entraîne une forte hausse du stock de bureaux inférieurs à 5 000 m² : ces offres ont progressé d’environ 7 % en 6 mois.

Enfin, nombreuses ont été les libérations de surfaces de 2nde main au cours de ces derniers mois, alors que les utilisateurs continuent de privilégier les locaux les plus qualitatifs. C’est donc sans surprise que les disponibilités des surfaces neuves, restructurées ou rénovées se réduisent, quand les surfaces en état d’usage progressent de 4 % depuis décembre 2013, pour retrouver le niveau de 2009 avec près de 2,3 millions de m² disponibles. Cette dichotomie qui s’accentue constitue indéniablement un signe de fragilité du marché actuel, à surveiller de près.

LOYERS : RETOUR À LA MOYENNE À PARIS ET LA DÉFENSE Sur une période d’observation de 10 ans, l’indice des loyers de 2nde main a connu 2 phases bien distinctes. Jusque 2008, il accompagnait la croissance économique par une variation haussière ample et soutenue. Puis, la crise de 2008 / 2009 a brisé ce cycle vertueux, contraignant cet indice des loyers à une certaine stabilité : depuis 2011, il oscille constamment entre 106 et 108. La conjoncture économique actuellement morose, qui vient peser sur cet indice à la baisse, est plutôt bien contrebalancée par la diversité du parc francilien, qui confère au marché une certaine résistance.

À Paris, les valeurs sont 20 €/m² au-dessus de leur moyenne de long terme, sous l’effet bénéfique des rénovations. Toutefois, même si les propriétaires poursuivent leurs efforts, les transactions sur les bureaux rénovés commencent à s’essouffler, représentant 41 % des surfaces placées ce semestre à Paris Ouest contre plus de 46 % au 1er semestre 2013. En

1ère et 2nde couronnes, par contre, la moyenne des loyers de 2nde main a baissé de 2 % au cours de ces derniers mois. Les utilisateurs ont préféré se positionner sur les actifs les moins chers et les locaux dont le loyer est inférieur à 150 €/m² ont bondi de 20 % dans la demande placée.

Pour leur part, les loyers sur les bureaux neufs et restructurés subissent une plus forte volatilité de par la raréfaction des transactions. Mais globalement ils retrouvent un niveau proche de leur moyenne depuis 2005, aussi bien à Paris Ouest (590 €/m²) grâce à 3 transactions qui dépassent 700 €/m², qu’à La Défense (500 €/m²), où 2 signatures ont été réalisées à plus de 520 €/m² alors qu’elles manquaient à l’appel l’année dernière. À Boulogne-Billancourt en revanche, la tendance baissière se poursuit, avec un indice qui tourne à présent autour de 400 €/m².

BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE

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NOTE DE CONJONCTURE 1ER SEMESTRE 2014 | 8

LA DEMANDE PLACÉE EN IDF ET LA PART DES > 5 000 M² AU 1ER SEMESTRE DE CHAQUE ANNÉE (EN MILLIONS DE M²)

0

0,5

1

1,5

Plus de 5 000 m²

43 %27 % 34 % 41 % 43 %

Demande placée IDF

20112010 2012 2013 2014

Source : KEOPS

RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M² PAR TAILLE D’OPÉRATION (AU 1ER SEMESTRE 2014)

21%

27%25%

27%

5 000 - 10 000 m² 10 000 à 20 000 m²

> 40 000 m²20 000 à 40 000 m²

Source : KEOPS

TRÈS GRANDES TRANSACTIONS : UN RETOUR EN FORCE Avec 32 transactions de plus de 5 000 m² pour un total d’environ 470 000 m² placés, soit 43 % du marché, le 1er semestre 2014 est le meilleur 1er semestre depuis 2008. Cette nette progression tient essentiellement au retour des transactions de plus de 40 000 m² : 3 se sont signées depuis le début de l’année, alors qu’aucune n’avait animé le marché en 2013. Ainsi, la répartition par taille de transactions redevient plus homogène, à l’image de celle de 2011 et chaque tranche de surface compte pour 21 à 27 % de l’ensemble du marché, avec une taille moyenne de transaction qui atteint 14 665 m².

Les bureaux neufs et restructurés restent très majoritaires (70 % du marché des grandes surfaces) et pré-commercialisés à 55 %, à l’instar de l’année dernière. En revanche, les opérations en comptes propres, qui avaient été l’un des faits marquants en 2013 à la faveur d’un contexte de stagnation économique, deviennent moins nombreuses car les promoteurs parviennent à relativement mieux sécuriser leurs projets auprès d’utilisateurs. D’ailleurs sur le marché de l’investissement, la reprise des VÉFA est également un témoin d’un regain de confiance propice à la construction neuve.

D’autres éléments positifs entrent également en jeu. D’abord, à Paris, 12 transactions totalisent 120 000 m² placés, un niveau semestriel peu ou prou égal à celui de la totalité de l’année 2013. Ensuite, après une année 2013 morose, plusieurs transactions significatives ont été signées à La Défense, dont KPMG qui a loué 40 000 m² environ dans Eqho. Cette reprise est la bienvenue, même si le 1er quartier d’affaires européen est encore dans une situation sur-offreuse. Enfin, en 2nde couronne, le placement

supérieur à 5 000 m² progresse grâce à l’achat par SAFRAN de 43 000 m² à Magny-les-Hameaux.

Néanmoins, d’autres signaux, moins positifs, restent d’actualité. En un an et demi de transactions, les sociétés qui ont quitté Paris pour les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis représentent 16 % du volume placé, contre 9 % sur les 18 mois précédents. Cette délocalisation se fait toujours clairement à la faveur de loyers au m² moins élevés et, de manière plus générale, le regroupement et / ou la recherche d’économies motive 42 % des volumes placés.

En-dehors de ce désintérêt pour la capitale, les mouvements endogènes concentrent 73 % du placement depuis 2013 : les entreprises cherchent à bénéficier de locaux de meilleure qualité en évitant autant que possible de changer les trajets domicile / travail de leurs collaborateurs. Ceci se traduit notamment par une progression de 31 % en volume des bureaux rénovés par rapport au 1er semestre 2013.

Dans cette logique d’optimisation financière, les loyers faciaux des transactions supérieures à 5 000 m² sont toujours orientés à la baisse et les mesures d’accompagnement demeurent très élevées, de l’ordre de 2,5 mois de franchise par année ferme du bail. La baisse de l’offre conjuguée à la reprise de l’activité cette année devrait cependant entraîner un fléchissement progressif de ces mesures. Toutefois, il n’interviendra sans doute pas avant mi ou fin 2015, quand la croissance économique sera un peu plus tangible, car les longues négociations actuellement en cours restent favorables aux preneurs.

BUREAUX > 5 000 M² EN ÎLE-DE-FRANCE

MOTIVATION DES MOUVEMENTS DES GRANDS UTILISATEURS 2013-2014(SUR UN ÉCHANTILLON DE 60 TRANSACTIONS, EN MILLIONS DE M²)

0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5

Source : KEOPS

RegroupementRecherche d’économiesModernitéExtensionAutres

Source : KEOPS

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NOTE DE CONJONCTURE 1ER SEMESTRE 2014 | 9

L’OFFRE FUTURE NEUVE ET RESTRUCTURÉE > 5 000 M² D’ICI 2017 (EN MILLIONS DE M²)

2014 20172015 2016

la demande placée de bureaux

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

Certain IncertainImmédiat Moyenne de placement

neuf / restructuré> 5 000 m² depuis 5 ans

Source : KEOPS

LÉGENDE

DÉFINITIONS :

Mouvements endogènes : mouvements des sociétés à l’intérieur même de leur département d’origine.

Mouvements exogènes : mouvements des sociétés qui ont choisi de quitter leur département d’origine.

OFFRE FUTURE : VERS UNE RARÉFACTION POUR 2016 Sous l’effet des grandes transactions, redevenues très dynamiques, l’offre certaine s’est affaiblie au cours de ces derniers mois. Ainsi, en 2014 et 2015, ce sont un peu plus de 1,2 million de m² qui sont ou seront livrés. En moyenne 660 000 m² se placent par an sur des bureaux neufs ou restructurés et ce niveau d’offre semble donc suffisant pour répondre à la demande du 2nd semestre 2014 et de l’année 2015.

Au-delà de cet horizon de temps, les acteurs du marché demeurent très prudents. Un nombre important de projets sont encore à l’étude et de ce fait, incertains. D’ici à 2017, ce sont potentiellement 2 millions de m² qui pourraient alimenter l’offre de bureaux en Île-de-France, mais une grande partie de ces opérations sera probablement reportée, les autres ne voyant le

jour qu’en cas de pré-commercialisation. C’est donc le quota de projets lancés en blanc qui constituera le stock disponible de 2016 et 2017. Même s’il est faible, il n’engendre pas de risque d’insuffisance car les moteurs de la demande peinent à redémarrer sur fond de stagnation économique prolongée.

En parallèle, l’offre de 2nde main progresse de manière continue depuis plusieurs années et l’écoulement de ces offres passe au minimum par des rénovations. Si elles étaient initiées d’ici fin 2014, les restructurations de ces bureaux existants et souvent obsolètes, pour proposer des immeubles aux dernières normes environnementales, auraient de bonnes chances de recueillir les marques d’intérêts des preneurs à partir de fin 2015.

CARTE DES PRINCIPAUX MOUVEMENTS DES GRANDS UTILISATEURS EN 2013 / 2014

Seine-Saint-Denis

Val-de-Marne

Paris Ouest + 7ème

115 900 m²

Paris Hors QCA26 400 m²

70 000 m²Hauts-de-Seine433 000 m²

6 800m²

64 200 m²

33 400 m²

7 000 m²

35 700 m²

5 200 m²

11 200 m²

5 800 m²

33 100 m²

81 200 m²

BUREAUX > 5 000 M² EN ÎLE-DE-FRANCE

Valeur

Mouvements exogènes

Mouvements endogènes

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NOTE DE CONJONCTURE 1ER SEMESTRE 2014 | 10

N° Secteur 0 à 600 m² 600 à 1 500 m² 1 500 à 5 000 m² >5 000 m² Total Évolution2014 / 2013 *

1 Paris Ouest 99 100 m² 51 200 m² 29 800 m² 61 800 m² 241 900 m²

2 Paris Sud 12 900 m² 10 900 m² 5 500 m² 24 000 m² 53 300 m²

3 Paris Est 18 700 m² 10 000 m² 4 500 m² 5 300 m² 38 500 m²

4 Paris Nord 19 800 m² 12 400 m² 3 900 m² 29 700 m² 65 800 m²

SOUS-TOTAL PARIS 150 500 m² 84 500 m² 43 700 m² 120 800 m² 399 500 m²

5 La Défense 600 m² 11 800 m² 23 800 m² 69 500 m² 105 700 m²

6 Courbevoie - Puteaux - Nanterre 11 300 m² 12 500 m² 17 000 m² 8 800 m² 49 600 m²

7 Neuilly - Levallois 13 800 m² 10 500 m² 14 900 m² 64 200 m² 103 400 m²

8 Hauts-de-Seine Nord 5 100 m² 8 100 m² 7 100 m² 13 500 m² 33 800 m²

9 Rueil - Saint-Cloud - Suresnes 6 500 m² 4 300 m² 1 600 m² 42 400 m² 54 800 m²

10 Boulogne - Issy 13 600 m² 13 200 m² 27 800 m² 32 700 m² 87 300 m²

11 Hauts-de-Seine Sud 8 900 m² 3 600 m² 7 600 m² 7 300 m² 27 400 m²

SOUS-TOTAL HAUTS-DE-SEINE 59 800 m² 64 000 m² 99 800 m² 238 400 m² 462 000 m²

12 Ivry - Gentilly 6 700 m² 3 100 m² 3 700 m² 0 m² 13 500 m²

13 Vincennes - Créteil 3 200 m² 2 200 m² 8 300 m² 0 m² 13 700 m²

14 Montreuil - Bagnolet 1 600 m² 800 m² 0 m² 0 m² 2 400 m²

15 Pantin - Aubervilliers 1 600 m² 2 500 m² 0 m² 45 000 m² 49 100 m²

16 Saint-Denis - Saint-Ouen 4 100 m² 2 400 m² 3 300 m² 10 400 m² 20 200 m²

SOUS-TOTAL 1ÈRE COURONNE 17 200 m² 11 000 m² 15 300 m² 55 400 m² 98 900 m²

17 Saint-Germain-en-Laye 2 400 m² 600 m² 1 600 m² 0 m² 4 600 m²

18 Versailles - Vélizy 5 400 m² 600 m² 3 000 m² 11 600 m² 20 600 m²

19 Saint-Quentin-en-Yvelines 3 400 m² 2 900 m² 5 100 m² 43 000 m² 54 400 m²

20 Saclay - Courtaboeuf 3 200 m² 2 500 m² 3 800 m² 0 m² 9 500 m²

21 Massy - Antony 1 600 m² 3 600 m² 2 100 m² 0 m² 7 300 m²

22 Orly - Rungis 1 800 m² 0 m² 0 m² 0 m² 1 800 m²

23 Évry 1 600 m² 1 000 m² 2 300 m² 0 m² 4 900 m²

24 Marne-la-Vallée 4 800 m² 2 900 m² 0 m² 0 m² 7 700 m²

25 Paris Nord 2 2 100 m² 5 200 m² 5 800 m² 0 m² 13 100 m²

26 Bassin d'Argenteuil 400 m² 600 m² 4 000 m² 0 m² 5 000 m²

27 Cergy-Pontoise 1 400 m² 1 800 m² 0 m² 0 m² 3 200 m²

28 Autres secteurs de 2nde couronne 3 000 m² 4 100 m² 2 100 m² 0 m² 9 200 m²

SOUS-TOTAL 2NDE COURONNE 31 100 m² 25 800 m² 29 800 m² 54 600 m² 141 300 m²

Total Île-de-France 258 600 m² 185 300 m² 188 600 m² 469 200 m² 1 101 700 m²

TABLEAU DE BORD DE LA DEMANDE PLACÉE AU 1ER SEMESTRE 2014

* ÉVOLUTION PAR RAPPORT AU 1ER SEMESTRE 2013

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NOTE DE CONJONCTURE 1ER SEMESTRE 2014 | 11

N° SecteurOffre à un an Évolution /

fin 2013

Offre Immédiate

Volume

Taux de Vacance

Évolution / fin 2013Nombre Volume

1 Paris Ouest 986 758 800 m² 471 500 m² 5,6%

2 Paris Sud 217 184 600 m² 86 200 m² 2,9%

3 Paris Est 182 140 700 m² 71 100 m² 2,9%

4 Paris Nord 220 175 500 m² 119 300 m² 5,3%

SOUS-TOTAL PARIS 1605 1 259 600 m² 748 100 m² 4,7%

5 La Défense 58 600 400 m² 471 000 m² 14,7%

6 Courbevoie - Puteaux - Nanterre 162 306 700 m² 258 100 m² 13,4%

7 Neuilly - Levallois 140 237 400 m² 141 000 m² 10,2%

8 Hauts-de-Seine Nord 108 250 200 m² 228 700 m² 12,9%

9 Rueil - Saint-Cloud - Suresnes 134 222 700 m² 168 400 m² 12,6%

10 Boulogne - Issy 227 295 100 m² 205 300 m² 10,1%

11 Hauts-de-Seine Sud 106 279 700 m² 241 600 m² 15,3%

SOUS-TOTAL HAUTS-DE-SEINE 935 2 192 200 m² 1 714 100 m² 13,0%

12 Ivry - Gentilly 92 92 400 m² 81 900 m² 7,0%

13 Vincennes - Créteil 63 67 100 m² 55 200 m² 3,3%

14 Montreuil - Bagnolet 67 106 100 m² 95 000 m² 8,1%

15 Pantin - Aubervilliers 43 101 400 m² 90 700 m² 8,4%

16 Saint-Denis - Saint-Ouen 75 192 000 m² 160 600 m² 10,5%

SOUS-TOTAL 1ÈRE COURONNE 340 559 000 m² 483 400 m² 7,3%

17 Saint-Germain-en-Laye 42 48 300 m² 44 600 m² 9,8%

18 Versailles - Vélizy 114 205 900 m² 129 600 m² 9,5%

19 Saint-Quentin-en-Yvelines 100 142 100 m² 132 200 m² 8,6%

20 Saclay - Courtaboeuf 89 112 800 m² 110 200 m² 13,6%

21 Massy - Antony 39 63 900 m² 48 200 m² 8,6%

22 Orly - Rungis 55 92 700 m² 90 700 m² 7,8%

23 Évry 45 79 400 m² 78 600 m² 13,1%

24 Marne-la-Vallée 62 134 400 m² 117 800 m² 7,9%

25 Paris Nord 2 52 125 100 m² 108 300 m² 12,2%

26 Bassin d'Argenteuil 30 50 600 m² 47 100 m² 6,5%

27 Cergy-Pontoise 58 91 800 m² 89 000 m² 10,3%

28 Autres secteurs de 2nde couronne 69 92 000 m² 76 300 m² 1,2%

SOUS-TOTAL 2NDE COURONNE 755 1 239 000 m² 1 072 600 m² 6,5%

Total Île-de-France 3 635 5 249 800 m² 4 018 200 m² 7,7%

TABLEAU DE BORD DE L’OFFRE ET DU TAUX DE VACANCE AU 1ER SEMESTRE 2014

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NOTE DE CONJONCTURE 1ER SEMESTRE 2014 | 12

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