N°48 Stratégie Ailleurs Tribune F E V R I E R 2 0 1 6

Stratégie Ailleurs Tribune

arthurimmo.com,

un reseau qui se

developpe et qui innove

N°48JANVIER

FEVRIER 2016

budapest :

une capitale à

fort potentiel

bien’ici

se lance dans la pêche

aux annonces immobilères

Un enjeU majeUr

poUr les professionnels

de l’immobilier

Jacques BIGAND,Président GERCOP

StratégieAilleurs

Tribune

Arthurimmo.com, un reseau qui se developpe et qui innove

N°48JANVIERFEVRIER 2016

Budapest :une capitale à fort potentiel

Bien’icise lance dans la pêcheaux annonces immobilères

UN ENJEU MAJEUR POUR LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER

Jacques BIGAND,Président GERCOP

N°48 janvier/février 2016 | Expression P.5

P. 7 e d i t o• L'espoir est permis

P.8 a c t U a l i t é•Actualités immobilières •Nominations-Nicolas Simon-Benoît de Ruffray-Sophie Galmard-Hervé Reminiac•Baromètre

P.12 r é G i o n s• Immobilier en Pays de Loire :

l’effet Grand-Ouest

P.14 s t r at é G i e• Bien’ici se lance dans la pêche

aux annonces immobilières

P.16 a l e r t e• L’auteur du diagnostic technique

immobilier est responsable enversl’acquéreur

P.18 t e c h n o lo G i e• Un enjeu majeur pour les

professionnels de l’immobilier

P.20 d o s s i e r• La SCPI, l’alternative gagnante

P.22 f i s c a l i t é• Défiscalisation : délais de reprise

à géométrie variable

P.24 a n a ly s e• Sur quels critères sont valorisés les

prix des logements ?

P.26 t e n d a n c e• Numérique : le secteur immobilier

poursuit sa transformation

P.28 a i l l e U r s• Budapest, une capitale à fort

potentiel

P.30 t r i b U n e• Arthurimmo.com, un reseau qui se

developpe et qui innove

ACHETER-LOUER.FRSA au capital de 4 558 531,20 eRCS EVRY B394 052 211SIRET 394 052 211 000 31

Président du directoire :Laurent CampagnoloDirecteur général :Norbert AlvarezDirecteur de la publication :Norbert Alvarez

Siège social :Parc Technopolis ZA de Courtaboeuf3, avenue du CanadaBât Alpha - 91940 LES ULIS

Tél : 01 60 92 96 00Fax : 01 60 92 96 01Email :[email protected]éation, conception,réalisation & diffusion :ACHETER-LOUER.FRSA au capital de 4 531 641,20 eRCS EVRY B394 052 211SIRET 394 052 211 000 31

Rédacteur en chef :Norbert Alvarez

Journalistes :Boris RouahFranck SeguinMarie Hérault

Graphiste maquettiste :Sophie BretonAssistante de fabrication :Véronique Gauer

Diffusion : 25 000 exemplairesN° ISSN : 1964-9940

P.14 P.18 P.20

P.24 P.28 P.30

est édité par la société

Sommaire janvier/février 2016

N°48

Crédits photos : DR

P.18

Jacques BIGAND, Président GERCOP

Edito

l'espoir est permis

Expression

Après une année 2015 encourageante, le

secteur de l'immobilier espère bien

consolider ses fondations en 2016. Taux

d'intérêts bas, stabilité des prix et retour des primo-

accédants dans le neuf sont autant de signes

positifs qui laissent présager un avenir ensoleillé.

Une récente enquête du Crédit foncier/CSA

publiée le 4 janvier vient d'ailleurs confirmer cette

tendance. Deux-tiers des professionnels de l'immo-

bilier se disent désormais confiants quant à

l'évolution du marché du logement au cours des

12 prochains mois.

Certaines mesures de la loi de finances 2016 seront

attendues au tournant dans les semaines à venir.

Et en particulier l'élargissement du prêt à taux zéro

qui pourra financer jusqu'à 40% du bien - contre

seulement 18 à 26% en 2015 - et s'appliquera

également aux achats dans l'ancien.

De leur côté, les professionnels n'attendent pas

pour prendre leur destin en main. Le lancement du

nouveau site d'annonces immobilières Bien'ici

s'inscrit en tout cas dans cette démarche et ambi-

tionne d'apporter un vent de fraîcheur sur ce

marché lucratif.

Sans oublier les nouvelles technologies de plus en

plus performantes et adaptées à tous les domaines

de l'immobilier à l'image de la société Gercop et ses

logiciels de gestion immobilière.

Espérons que les pouvoirs publics ne viennent pas

affaiblir cet engouement avec d'énièmes mesures

fiscales contraignantes. C'est tout le mal que je

nous souhaite.

Excellente année à tous.

Norbert AlvarezDirecteur de la publication


LEs règLEs dE cALcuL dEsAPL NE chANgEroNt PAs

Le gouvernement fait machine arrière et renonce àmodifier les règles de calcul des aides personna-lisées au logement (APL). Cette modification,portée par les ministères de l’Economie et duLogement, devait impacter les jeunes actifs demoins de 25 ans. Elle prévoyait de calculer lemontant de l’APL sur la situation financière aumoment où ils constituent leur dossier, et non plussur la situation fiscale deux ans auparavant desmoins de 25 ans en emploi précaire. Le gouver-nement a décidé d’y renoncer, convaincu que lesjeunes, entrés sur le marché du travail, étaient endifficulté financière. Cette décision aurait putoucher entre 150 000 et 250 000 jeunes.

sEPt NouvEAuxécoquArtiErs LABELLisés

Sept quartiers ont été labellisés écoquartiers parSylvia Pinel, ministre du Logement, de l’Egalité desterritoires et de la Ruralité, à l’occasion desopérations lauréates du label national « EcoQuartier 2015 ». Les lauréats sont : la Zac duPlateau à Ivry-sur-Seine, le quartier Eiffel àLevallois-Perret, le quartier du Val Fourré àMantes-la-Jolie, les quartiers des Grisettes et duParc Marianne à Montpellier, le quartier Bel àMontreuil, et le quartier de l’Europe à Saint-Brieuc.Depuis le lancement de ces opérations, il y a troisans, 39 écoquartiers ont déjà été labellisés. La ministre a également lancé une quatrièmevague de labellisation pour 2016.

PAris vote la hausse des droitsde mutation

Le Conseil de Paris a récemment voté la haussedes droits de mutation. Ces derniers passent ainside 3,8% à 4,5% du prix d’achat d’un bien. Parisest le 95ème département français et le dernier

d’Ile-de-France à déplafonner le taux des droits demutation. Cette augmentation ne concerne queParis en tant que département. La partcommunale, fixée à 1,2% reste la même. Cettemesure, qui concerne les logements, commerceset bureaux faisant l’objet d’une transaction, estappliquée depuis le 1er janvier.

BArcELoNE sanctionne Airbnbet homeAway avec un logiciel»

La ville de Barcelone a infligé 30 000 eurosd’amende chacun aux sites de location delogements Airbnb et HomeAway. Elle leurreproche d’avoir fait de la publicité de logementsqui n’étaient pas habilités à recevoir des touristes.Grâce à un programme informatique, la capitalede la Catalogne a pu identifier 3929 logementsloués de manière irrégulières à des touristes sur lesite HomeAway et 1891 sur Airbnb. Troisième villela plus visitée en Europe, après Londres et Paris,Barcelone accueille près de 27 millions de touristeschaque année.

tAxE foNcièrE, un allègementà partir de 2016 pour lesterrains à bâtir

Alourdi depuis 2012, le montant de la taxefoncière pour les terrains à bâtir situés en zones « tendues » sera allégé à partir de 2016. En 2015,les terrains à bâtir situés en zones « tendues » sesont vus appliquer une majoration de 25% ainsiqu’une surtaxe de 5 € par m². En 2016, les terrainsà bâtir de moins de 200 m² seront exonérés detaxe foncière. Pour les terrains plus grands, les 200premiers m² bénéficieront d’un abattement, et lamajoration de 25% sera maintenue au-delà decette superficie, tandis que la taxe de 5 € par m²sera supprimée. En 2017, la majoration de 25%sera supprimée, et les collectivités locales auront lechoix de fixer le montant de la surtaxe qui devrase situer entre 1 et 5 € par m². A défaut d’un choixde leur part, le montant sera fixé à 3 € par m².

idf : les feux de cheminée denouveau autorisés

Les Franciliens peuvent de nouveau profiter d’unfeu de cheminée depuis cet hiver. Pour rappel, l’anpassé, la préfecture d’Ile-de-France avait décidéd’interdire les feux de cheminée, hors insert, dans435 communes. Cette mesure avait suscité lapolémique et concernait près 450 000 Franciliens.Jugée « un peu ridicule » par Ségolène Royal,ministre de l’Ecologie, elle a été levée par deuxarrêtés publiés par la préfecture. Cette décisionavait été motivée par une étude d’Airparif quiestimait que 23% de la pollution aux particulesfines provenaient des cheminées.

LégioN d’hoNNEur

Plusieurs personnalités du monde de l’immobilierviennent d’être distinguées par l’ordre de la Légiond’honneur. Le 1er janvier dernier, OlivierMitterand, ancien président de LNC (LesNouveaux Constructeurs), a été promuCommandeur par François Hollande. PatrickDoutreligne a été fait Officier au titre du ministèredu Logement, de l’Egalité des Territoires et de laRuralité. Au titre de ce même ministère, Jean-Philippe Ruggieri, directeur général Nexityimmobilier résidentiel, et Jean-Luc Vidon, directeurgénéral de l’ICF La Sablière, ont été nommésChevalier. Marc-Antoine Jamet, secrétaire généralde LVMH, a été fait Officier au titre du ministèrede l’Intérieur. Jean François Buet, Président de laFNAIM quant à lui, avait été nommé, en avril2015, chevalier de l’ordre national de la Légiond’honneur.

Actu

N°48 janvier/février 2016 | ExpressionP.8

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nicolas simon

nommé directeur des filiales

logicap et logih du groupe

polylogis

Titulaire d’un doctorat en Droit et diplômé du CAPA(Certificat d’aptitude à la profession d’avocat). Il estégalement membre de la RICS (Royal Institution ofChartered Surveyors). En 1991, il débute sa carrière dans l’immobilier chez HDI Quillery(Groupe Eiffage). De 2000 à 2005, il rejoint Eiffage Immobilier en tant que Directeur duDéveloppement sur la région parisienne. Il crée en 2005, NJS Conseil et Associés, struc-ture d’AMO et de conseil en immobilier, puis en 2010 il rejoint la Socaren, SEM de laville de Noisy-le-Grand en qualité de Directeur. En 2011, il intègre le Groupe Vinciconstruction France en tant que Directeur du Développement immobilier auprès de laDirection Générale en charge de l’animation du réseau des monteurs en Île-de-Francepuis il devient Directeur du Développement d’Adim Île-de-France.

benoît de ruffray

nommé président-directeur

général d'eiffage

Il succède à Pierre Berger. Agé de quarante-neuf ans,cet ancien élève de l'École Polytechnique, diplômé del'École Nationale des Ponts et Chaussées, égalementtitulaire d'un master de l'Imperial College à Londres, acommencé sa carrière en 1990 au sein du groupeBouygues. Chez Bouygues Travaux Publics jusqu'en 2003, il a exercé différentes fonc-tions et a été à la tête d'importants projets, dont la réalisation du front de mer à Beyrouth,avant de prendre en 2001, la direction de la zone Amérique latine. De 2003 à 2007, il a été directeur général de Dragages Hong Kong et a supervisé les activités de BouyguesTravaux Publics en Asie-Pacifique et de Bouygues Bâtiment International en Asie duNord. Il a été nommé directeur général délégué de Bouygues Bâtiment International en2008. Depuis mars 2015, Benoît de Ruffray était directeur général du groupe SoletancheFreyssinet.

sophie Galmard

rejoint bécarré elyséesSophie Galmard, 36 ans, prend la direction deprogrammes immobiliers tertiaires, résidentiels et deproduits gérés (résidences pour personnes âgées, rési-dences pour étudiants et hôtels), en Francemétropolitaine et dans les Dom. Elle sera rattachée àLaurent Asty, directeur général et assumera unemission complète des opérations, en supervisant tous les aspects (montage, coordina-tion, suivi…), de la conception au parfait achèvement. Major de promotion (2002) del’Espi, elle a ete responsable des programmes en immobilier d’entreprise et de logementsde la filiale dédiée du Credit Agricole (UNIMO). Elle a ensuite pris la direction desprogrammes logements, puis celle des programmes en immobilier d’entreprise chezNacarat (groupe Rabot Dutilleul).

hervé reminiac

à la tête d’immo de france ile-de-

france et nord-pas-de-calais

Titulaire d’un DEA de droit privé, d’un masterManagement Immobilier à l’ESSEC et diplômé de laMRICS (Member of the Royal Institution of CharteredSurveyors), il a forgé sa solide expérience en matièred’administration de biens, de services immobiliers et de property management au seinde grands groupes immobiliers tels Nexity (de 2000 à 2009) ou encore Vinci Immobilier(directeur pôle services de 2009 à 2012). Précédemment, il était en poste en tant quedirecteur général du Groupe Pichet pôle ADB.

Nominations

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actules événements de la profession

chaqUe mois, les rendeZ-voUs qUe voUsne deveZ pas manqUer !

Pour vos rENdEZ-vousProfEssioNNELscANNEs du 15 au 18 mars 2016MiPiM - Marché international des professionnels de l’immobilierPalais des CongrèsEntrée payante

LE touquEt du 26 au 28 février 2016salon habitat et EnvironnementPalais des CongrèsEntrée payante

A coNsEiLLEr A vos cLiENtsLA rochELLE du 5 au 7 février 2016salon de l’immobilierEspace EncanEntrée gratuite

Zoom sur le salon de la rénovation – paris 2016du 29 janvier au 1er février 2016Paris – Porte de versaillesEntrée gratuite

Rénover, agrandir, aménagerou décorer ? Le salon de larénovation ouvre ses portesdurant quatre jours à Paris.Près de 25 000 visiteurs et 80exposants sont attendus Portede Versailles. En plus des conseils dispensés par les professionnels dusecteur, les trois premiers jours du salon seront rythmés par des confé-rences. Plusieurs thèmes seront ainsi abordés comme les clés et les enjeuxd’un projet réussi, les meilleures solutions de financement (prix d’une réno-vation, crédit d’impôt, Eco-Ptz…), la manière de choisir des professionnelset leurs garanties. Le programme détaillé est disponible sur www.salondelarenovation.com

A votrE sErvicE

MEtZdu 26 au 28 janvier 2016urBEstParc des expositionsEntrée gratuite

YvEtotdu 29 au 31 janvier 2016sALoN dE L’hABitAtEcosoLutioNschamp de foireEntrée gratuite

diJoNdu 5 au 8 février 2016sALoN dE L’hABitAt Et dudEvELoPPEMENt durABLEcongrexpso – Parc desExpositionsEntrée gratuite

News


Baromètre


10 ans 15 ans 20 ans 25 anstaux fixes lesplus bas 1,26% ↓ 1,60% ↑ 1,90% ↓ 2,05% =

négociés

taux fixes lesplus hauts 1,65 % ↓ 2,00% ↓ 2,18% ↓ 2,55% ↓

pratiqués

taux nationauxmoyens sur 2,02% ↓ 2,29% ↓ 2,50% ↓ 2,90% ↓

le marché

les chiffres de nos eXperts poUr piloter vos ventes

le ptZ evolUe dÈs le 1er janvier 2016

taux fixes des prêtsnégociés par cafpi en avril

. source : cAfPi – www.cafpi.fr

Les taux les plus hauts négociés parCAFPI restent inférieurs de 0,33% enmoyenne par rapport aux taux dumarché.

ancien neUf

L’immobilier ancien a repris des couleurs en 2015,comme l’explique le réseau Century 21, suite à unecollecte des opérations enregistrées par l’ensemblede ses agences. L’activité a bondi de 16,2% en2015, une augmentation à deux chiffres qui n’avaitpas été constatée depuis 2010. Cette embellie s’ex-plique par des taux d’intérêt très bas (2,2% enmoyenne en novembre contre 4,15% en janvier2012), ce qui a rendu le crédit immobilier trèsattractif d’autant que les prix se stabilisent enfin. Les candidats à l’achat sont beaucoup plusnombreux (+20% fin 2015 par rapport à 2014) etleurs projets sont mûrs. Seule la seconde quinzainedu mois de novembre a vu une baisse de confiancedes acheteurs en raison des attentats survenus àParis et Saint-Denis le 13 novembre, mais ce n’étaitjuste qu’un micro-phénomène. En 2015, les primo-accédants ont signé un léger retour puisqu’ilsreprésentaient 36% transactions, contre 30% en2014.

L’Observatoire de la Fédération des PromoteursImmobiliers de France (FPI) a enregistré uneaugmentation des ventes pour le dernier trimestre del’année 2015, des chiffres qui ponctuent une annéesatisfaisante. En effet, il s’agit du 4ème trimestreconsécutif en hausse dans les ventes d’immobilierneuf. Ce secteur, avec une augmentation de 18%pour un total de 25247 logements, se porte bien.Selon la FPI, ces statistiques s’expliquent unenouvelle fois par la hausse de 54% des ventes auxinvestisseurs d’autant que l’accession à la propriétén’a connu qu’une augmentation de 4,7% surl’année. En revanche, le nombre de mises en venteen 2015 est resté en deçà des espérances à cause dela difficulté des opérateurs à se lancer dans desnouveaux projets. Pour l’année 2016, l’observatoirede la FPI note que le secteur du neuf ne verra pas sabelle tendance s’inverser car l’élargissement du PTZet la reconduction du dispositif Pinel sont jugées efficaces.

Dès le 1er janvier 2016, le prêt à taux zéro va êtrerenforcé ! Une très bonne nouvelle pour lesménages concernés qui s’inscrit dans un plan derelance du logement initié par le gouvernementafin de créer les conditions de la confiance et enfaveur de l’accession à la propriété !

quels sont les objectifs du nouveauPtZ 2016 ?En renforçant les mesures en faveur de l’accessionà l’immobilier et à la construction, le gouverne-ment souhaite atteindre deux objectifs : Relancerl’activité et l’emploi dans ces deux domaines d’unepart et permettre à un maximum de ménages,notamment les jeunes actifs, de devenir proprié-taires de leur logement d’autre part. Le coût dulogement est l’un des postes de dépenses qui pèsele plus sur le budget des ménages. C’est donc làune très bonne nouvelle qui tend à favoriser lepouvoir d’achat immobilier des français, depuistoujours au cœur de l’engagement de CAFPI. Maisle PTZ ne finance qu’une seule partie de l’opéra-tion ! En passant par CAFPI, les futurspropriétaires pourront emprunter en optimisant de

façon substantielle le coût global de leur crédit eny incluant toutes les assurances pour sécuriser leurprojet !

quelle est la spécificité du PtZ ? A quis’adresse-t-il précisément ?Il s’agit d’une aide de l’État qui prend la formed’un prêt complémentaire remboursable sansintérêt et sans frais pour l’acquisition ou l’amélio-ration d’une résidence principale. Proposé par lesétablissements spécialisés et les banques qui ontpassé une convention avec l’État, le PTZ estréservé aux primo-accédants. Un ménage qui n’apas été propriétaire de sa résidence principaledurant les deux dernières années est éligible auPTZ. Et comme on peut le constater en cette find’année, les conditions d’octroi du prêt à taux zéroévoluent régulièrement (conditions de revenu,caractéristiques du logement…).

Et quels sont les avantages de ce PtZrenforcé pour les primo-accédants ?Ce nouveau PTZ est un véritable atout pour lesprimo-accédants !

Il leur permet de financer jusqu’à 40 % de l’achatdu bien immobilier (contre 18 à 26 %aujourd’hui), d’augmenter les plafonds de revenuspermettant d’en bénéficier, de rallonger le différéde remboursement de 5 ans minimum jusqu’à 15 ans (contre 0 à 14 ans aujourd’hui). Le PTZpermet également d’étendre la durée du prêt sur20 ans minimum. Et ce n’est pas tout ! Le PTZ 2016, s’étend doré-navant à tout le territoire français pour l’achat d’unlogement ancien, sous conditions de travaux d’unmontant égal à 25% du coût total de l’opération(ou 33% du coût d’acquisition). Aussi, CAFPI peutse prévaloir d’avoir activement contribué au retourdu PTZ dans l’ancien pour permettre aux jeunesprimo-accédants de revenir sur le marché. Enrésumé, Le nouveau PTZ est véritablement un prêtplein de ressources qui s’intègre avantageusementdans le projet d’acquisition des accédants. L’étude,les conseils et la prise en charge du projet de finan-cement sont autant de variables indispensables àprendre en compte également. Et depuis toujours,c’est la valeur ajoutée que CAFPI offre à tous lesfuturs propriétaires !

en bref

FOCUS SUR CE PRÊT PLEIN DE RESSOURCES, AVEC CAFPI N°1 DES COURTIERS EN PRÊTS IMMOBILIERS


A Nantes, les maisons individuelles très demandéesEn 2015, Nantes a renoué avec l’activitéimmobilière. « Depuis fin 2014, le marchédu neuf repart à la hausse, constate François-Régis Cavaro, le directeur commercial etmarketing du groupe CIF. Dans le neuf, lesventes auprès des investisseurs ontaugmenté de 60 % ! » Cette embellie estdue à plusieurs facteurs : « La loi Pinel aredonné confiance aux investisseurs et lesbanques sont un peu moins regardantesconcernant les apports des futurs acquéreurs.L’amplification du PTZ va aussi dans le bonsens. »Jusqu’ici considérés comme des valeurs sûres,les quartiers du centre-ville (avec unemoyenne de 3850€/m² dans l’ancien pourl’hyper-centre) sont désormais boudés desacquéreurs disposant d’un budget consé-quent. La densification du centre et lesproblèmes de circulations et de stationne-ment en sont les principales causes. Auxappartements bourgeois du boulevardGuist’Hau, de la place Graslin, de l’avenueCamus, les familles aisées préfèreront désor-mais les zones résidentielles de l’Ouestnantais ou le calme du « Triangle d’or »(Mellinet, Canclaux et Procé). Ils y bénéfi-cient des avantages du centre-ville… l’espritvillage ou la verdure en plus. Les quartiersChantenay, Sainte-Anne, Zola ont ainsi vu lesdemandes augmenter. Dans le quartierProcé, une maison de 150 m², avec 5 cham-

bres et un beau jardin trouvera preneur à500 000€. Plus abordables, les maisons indi-viduelles se situant dans une fourchette de230 000 à 350 000€ sont très recherchées.En location, les quartiers Bouffay, Saint-Félix,Saint-Donatien et de la Madeleine-Champsde Mars restent prisés des étudiants, trèsnombreux à Nantes. Dans l’hyper-centre, unstudio de 25 m² se louera en moyenne entre300 et 450€.

des prix plus abordables surcertains secteursLes quartiers et les communes périphériques(Paridis, Doulon, Dalby, Jules-Verne ou Saint-Herblain et Rezé) proposent de nombreusesoffres qui viennent temporiser ces prix,notamment dans le neuf. « Comme Nantesbénéficie d’un important flux migratoire, lademande est très élevée, explique François-Régis Cavaro, dont le groupe est spécialiséen accession abordable. Pour cette raison, lamunicipalité de Nantes demande chaqueannée la construction de 6000 nouveauxlogements, dont 1000 en accession abor-dable. » Ce dispositif permet à desacquéreurs d’accéder plus facilement à lapropriété. Un bien se négociera ainsi de 2000et 2500€/m² selon les emplacements. Les nouveaux quartiers, comme l’Ile deNantes, connaissent aussi le succès. A deuxpas du centre, cette ancienne friche indus-trielle est un secteur en pleinemétamorphose. Certaines zones sont par

ailleurs très recherchées des jeunes locatairesou des familles en raison de l’essor du quar-tier de la création (écoles d’architecture, decinéma, prochainement des Beaux-Arts,lycée international, crèches), de nombreuxbureaux, et des lieux culturels comme leHangar à Bananes, les Machines ou leStéréolux. La construction prochaine du futurCHU pourrait encore faire bouger les lignes.

L’appel du littoral atlantiqueA Saint-Nazaire, le marché est mitigé, entresignes de reprise et inertie. En dépit d’uncampus excentré, les étudiants réinvestissentle centre-ville. Les programmes neufs,comme Le Floréal et les Jardins d’Océanis,attirent les nouveaux investisseurs. Enrevanche, le centre-ville est toujours à lapeine sur le marché des transactions. Le restede la côte atlantique - La Baule, Le Pouliguen,Pornichet, Pornic – reste très prisé des acqué-reurs de résidences secondaires et a vu unebaisse des prix d’environ 12 à 15% entre2010 et 2015 (jusqu'à 17% sur certainsecteur de la baie). A la Baule par exemple,selon les biens, leur emplacement et les pres-tations proposées (face mer, commerces,etc.) un T3 se négociera entre 370.000€ et550.000€ « On trouve tous types de biensmais les plus rares, et les plus demandés, sontles appartements T4 et T5, indique VictorDestruel, conseiller transaction du cabinetOuest-Immo. Le plus difficile est de pouvoirrépondre à toutes les demandes même si

Réputés pour leur douceur de vivre et leurdynamisme, les Pays de Loire ont toutpour plaire : la région dispose d’un destaux de chômage les plus faibles deFrance, du 4e PIB par habitant et est troi-sième en croissance démographique surl’ensemble des 13 nouvelles régions. Et sien 2014, les Pays de Loire ont été marquéspar un certain attentisme, l’année 2015, avu, quant à elle, le retour des acheteurs.

Journaliste : Marie Hérault

immobilier en pays de loire : l’effet Grand-oUest

AilleursRegions

démographiedynamismequalité de vie

MOTS-CLéS

crédit photo : dr

certains clients disposent de beaux budgets.» Plus au Sud, le littoral vendéen avec seslongues plages de sable fin est une destina-tion phare et attire tous les budgets. « Entre2014 et 2015, les ventes ont progressé grâceà un réajustement des prix, se réjouit OlivierMeunier, responsable de l’agenceImmobilier-Atlantique aux Sables-d’Olonne.Ce retour à la raison a redonné confiance auxinvestisseurs. » Là aussi, les acquéreurs ontle choix avec une large variété de biensreprésentés… de l’appartement cabinejusqu’aux villas prestigieuses.

La gare, quartier à succès àAngersA Angers, le marché se maintient avec uneaugmentation des ventes (entre 20 et 30%)et une baisse des prix. La ville du Roi Renévient de franchir la barre des 150 000 habi-tants et dans les autres communes de lapremière couronne, la population augmenteégalement. Ce qui attire ? « Angers est uneville à taille humaine qui possède beaucoupde charme, explique Alain Vercruysse, direc-teur d’une agence Century 21 dans le centreville. Beaucoup d’anciens étudiants,aujourd’hui cadres ou cadres supérieurs,reviennent s’y installer. La douceur angevine

plaît aussi aux jeunes retraités. »Si les quartiers de La Madeleine, place Ney,place du Lycée, la Doutre se maintiennent entermes de demande, c’est actuellement celuide la gare qui remporte tous les suffrages. « Beaucoup d’angevins travaillent à Paris, LeMans ou Nantes, indique Alain Vercruysse.Ici, les prix des maisons et des appartementssont beaucoup plus accessibles et la ville esttrès bien desservie. » Dans le centre-ville, les appartements (essen-tiellement dans l’ancien) se négocient auxalentours de 2500€/m². Tous biensconfondus, la fourchette d’achat standardpour les appartements sera en moyenne de165 000€ et pour les maisons, de 220 000€.Alentour, ce sont les communes deBouchemaine, les Ponts-de-Cé, Murs-Erigné,Saint-Sylvain, Avrillé ou Saint-Barthélémy quisont les plus demandées.

sarthe et Mayenne : des opportunitésSi en Sarthe et en Mayenne, le marché estmoins dynamique que dans le reste des Pays-de-Loire, le secteur immobilier a pourtantretrouvé des couleurs. Depuis 2015, Le Mansfait partie des dix villes françaises où il faitbon investir. Elle possède en effet plusieurs

atouts : située à une petite heure de Paris, laville a vu ses prix baisser depuis plusieursannées. Selon le baromètre Ouest-FranceImmo, on trouve ainsi des appartementsanciens à 1466€/m² et des maisonsanciennes à 1766€/m² (prix médians pourtous types de biens confondus).En Mayenne aussi, les prix ont fortementbaissé et l’offre de biens est importante.Selon le baromètre Ouest-France Immo, leprix médian du mètre carré des apparte-ments à la vente en Mayenne est aujourd’huide 1372€. Bien sûr, les prix sont plus élevésà Laval (1441€/m²). Une maison de ville de115 m² disposant de trois chambres, d’unjardin et d’un garage se négociera à environ140 000€.

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P.13N°48 janvier/février 2016 | Expression

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Stratégie


une plateforme perfectibleDerrière ce projet audacieux se cachentplusieurs mastodontes de l’immobilier etnotamment les principaux syndicats profes-sionnels, promoteurs et réseaux d’agencesimmobilières. Une alliance sans précédantdont la volonté est de proposer uncatalogue exhaustif des offres résidentiellesà vendre ou à louer dans le neuf et l’ancien.Néanmoins, pour Henry Buzy-Cazaux,président de l'Institut du Management desServices Immobiliers, la partition n’est pasencore parfaite. « Il manque un certainnombre d'acteurs dans cette collective. Je pense aux réseaux de mandataires, quisont à la tête de 15% des mandats sur lemarché. Je pense aussi aux notaires, qui endétiennent probablement 10%. D’autresenseignes de franchise ne sont pas non plussignataires, comme Coldwell Banker,spécialiste du luxe. Pour les deux premiers

types d'acteurs, il semble s'agir d'un choixstratégique. » La question des mandats estd’ailleurs l’une des zones d’ombre relevéepar un certain nombre d’observateurs. Le service de géolocalisation, mis en avantpar ses créateurs, doit en effet faire face à laproblématique du mandatsimple, encore majoritai-rement utilisé par lesagents immobiliers et quipourrait freiner ledéveloppement du site.« A ce jour, et sans quecette statistique soit lefruit d'un comptage préciset sans faille, un mandatsur six est exclusif. Lesautres sont simples, c'est-à-dire qu'un vendeurdonne mandat pour un même bien àplusieurs professionnels. On comprend alorsqu'un professionnel qui craint qu'un autremandataire passe contrat avec le vendeurpour un bien donné ne révèle pas sa locali-sation précise. »

une arrivée qui ne plaît pas àtout le mondeDans les bureaux de Seloger, leader dumarché, Bien’ici fait néanmoins grincer desdents et le combat engagé entre les deuxpromet d’être féroce. L’objectif pour le

challenger serad’affirmer d’entrée dejeu sa puissancecommerciale. Car si lesprofessionnels sont pourle moment attirés par sestarifs avantageux, c’estbel et bien le nombred'appels générés par lesannonces qui pèserontdans la balance aprèsquelques mois d’utili-sation. « Le défi est

relevé. Il faut non pas prendre un marché,mais en désinstaller ceux qui le tiennent.L'exercice va coûter cher et sans moyensfinanciers de première importance, au moinséquivalents à ceux investis à ce jour par leleader, la victoire sera difficile. On parle depromotion de la marque, de référencement

Depuis quelques semaines, le secteur des annonces immobilières est ébranlé par l’arrivée d’un nouvel acteur qui afficheclairement ses ambitions. Bien’ici, dernier né sur ce marché lucratif, est en train de perturber un écosystème jusqu’alorscalme et protégé.

bien’ici se lance dans la pêcheaUX annonces immobiliÈres

concurrenceannonces •commercial

MOTS-CLéS

Journaliste : Boris Rouah

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bien’ici fonctionne plutôt bien depuis le 7 décembre, jour du

lancement, car plusieursutilisateurs sont curieux

de tester un nouveau site.l'enjeu sera de ne pas les

décevoir et de les fidéliser.

Stratégie

naturel et artificiel, mais aussi de rechercheet de développement permanent. Sansdoute une enveloppe annuelle de 60 ou 70 millions d'euros est-elle la toise. »Pour les particuliers, une offre élargie esttoujours une bonne nouvelle. Mais àl’instar des professionnels, ils devront

trouver dans cet outil un réel intérêt avantde changer leurs habitudes. « Bien’icifonctionne plutôt bien depuis le 7 décembre, jour du lancement, carplusieurs utilisateurs sont curieux de testerun nouveau site. L'enjeu sera de ne pas lesdécevoir et de les fidéliser. Le levier majeur

sera sans doute la richesse de l'offre. Le compteur doit rapidement monter, sansquoi les 1,3 million d'annonces du leadersectoriel actuel continueront à drainer lademande et à la polariser. »Quant à l’avenir, Henry Buzy-Cazaux douteque le terrain de jeu soit assez grand pouraccueillir ces deux acteurs. « Sans conteste,l'arrivée d'un nouveau site d'annoncesimmobilières peut incliner le leader à fairemieux et calmer les prix qu'il pratique. Onne peut nier que les tarifs de Seloger ontfini par être élevés entraînant unecroissance rapide de la société alors que larentabilité des agences suivait la penteinverse. Peut-être que leur comportementcommercial va-t-il s'assouplir et que lesrelations en seront assainies. Pour le reste,que le meilleur gagne ! Il n'y a pas selonmoi de place pour deux acteurs sectorielsmajeurs, sauf à dire qu'ils se livreraient uneguerre commerciale sans merci, quienchérirait à terme les tarifs. Mais on auraitatteint l'effet inverse de ce qui étaitrecherché ! » Tout est dit.

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01 60 92 95 95 [email protected]

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Conformément au Code de laconstruction et de l’habitation(article L271-4), le vendeur d’unbien immobilier doit annexer àl’acte de vente un dossier de diag-nostic technique (« DDT »)comprenant notamment l’étatsanitaire du bien immobilier. Cesconstats sont confiés, contractuel-lement, par le vendeur à undiagnostiqueur.

Le diagnostiqueur peutêtre responsable enversl’acquéreur malgré l’ab-sence de contrat

Dans l’hypothèse où le DDT seraitincomplet ou erroné, une faute dudiagnostiqueur est caractérisée etconstitutive d’un manquement aucontrat conclu avec le vendeur. Or, le préjudice découlant de cettefaute sera subi, non par le vendeur,mais par l’acquéreur, tiers aucontrat conclu entre le diagnosti-queur et le vendeur. Il en résulteque l’acquéreur peut rechercherdirectement la responsabilité dudiagnostiqueur qui a réalisé le DDTerroné sur le fondement de la

responsabilité quasi délictuelle. Pour engager la responsabilitécivile du diagnostiqueur, l’acqué-reur doit prouver l’existence detrois éléments : une faute, unpréjudice (direct, personnel etcertain) et un lien de causalité entrela faute et le préjudice subi. La difficulté réside essentiellementdans la détermination du préjudiceet du lien de causalité entre l’erreurcommise par le diagnostiqueur etle coût des travaux réalisés par l’ac-quéreur pour remédier au mauvaisétat sanitaire de l’immeuble, lequeln’est pas imputable au technicien.

La jurisprudence étaitpartagée sur la questiondu préjudice subi

Considérant que le DDT est établiafin que l’acquéreur puissecontracter en toute connaissancede l’état du bien, certaines juridic-tions retenaient que le préjudicesubi par l’acquéreur été constituépar une perte de chance de ne pasacquérir le bien ou de l’acquérir àun prix moindre. D’autres rete-naient que le coût des travaux que

l’acquéreur a été contraint deréaliser constituait le seul préjudicematériel certain indemnisable.

Majoritairement, la jurisprudenceretenait la notion de perte dechance pour caractériser le préju-dice subi par l’acquéreur etconsidérait que la faute du diag-nostiqueur entraînait des travauxqui n’auraient pas été supportéspar l’acquéreur si le DDT avait étéfiable. En pratique, si l’acquéreuravait eu connaissance de l’état réelde l’immeuble, il aurait peut-êtrerenoncé à l’acquisition ou auraitproposé un prix moindre à propor-tion des travaux à réaliser.

La cour de cassation arécemment clarifie la jurisprudence

Par deux arrêts du 8 juillet et du 15 octobre 2015 (n°13-26.686 ;n°14-18.077), la Cour de cassationa écarté la notion de perte dechance en jugeant que la faute dudiagnostiqueur a exposé l’acqué-reur à un risque qui s’est réaliséjustifiant l’indemnisation de l’en-

semble des conséquences domma-geables qui en découlent. La Couradmet donc l’existence d’uneprésomption de causalité entre l’erreur du diagnostiqueur et lepréjudice subi par l’acquéreur.Concrètement, le préjudice maté-riel et de jouissance causé par undiagnostic erroné a un caractèrecertain, distinct d’une perte dechance d’obtenir une réduction deprix. Cette qualification est fonda-mentale car la perte de chancen’entraîne qu’une indemnisationpartielle, la victime du dommagene pouvant faire état que d’unpréjudice éventuel et non certain.En ne qualifiant plus le préjudice del’acquéreur de perte de chancemais d’un risque auquel le diag-nostiqueur l’a exposé fautivement,la Cour de cassation ouvre la voie àune réparation plus complète dupréjudice de l’acquéreur.

Cette modification jurisprudentielletémoigne à la fois de l’importancedu diagnostic immobilier et de sesconséquences sur les parties aucontrat de vente immobilière.

A l’occasion de la vented’un bien, le diagnostiqueurimmobilier dont le diag-nostic technique esterroné ou incomplet peutengager sa responsabilitéenvers l’acquéreur du bien


Par : Jérôme Rousselle, avocat - Ornella Edon, avocat.

l’aUteUr dU diaGnostic techniqUe immobilier estresponsable envers l’acqUéreUr

Alerte

diagnostic immobilier responsabilitéacquéreur

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Pour les professionnels de l’immobilier,Administrateurs de biens, Syndics, Agentsimmobiliers, l’enjeu est majeur, voire vital àmoyen terme : seront-ils les victimes de ce bigbang technologique qu’est le digital ? ou, enseront-ils les gagnants ?Prenons deux exemples proches de nous etgrand public qui illustrent les deux réponses, àla même période.

• Le site « le bon coin », créé ex nihilo sur unmode numérique et qui devient trèsrapidement un « grand magasin » quivend tout, de la petite cuillère, de l’auto, del’immobilier, des services, du neuf et del’occasion…

• Le site « ventes privées », crée par desprofessionnels expérimentés du déstockageet des « fripes », qui dans la mêmepériode, transforme leur entreprise, décupleplusieurs fois le volume de leur activité, ens’appuyant sur leur expérience métier.

Dans le premier cas, un « pur player » du

numérique, dans l’autre un « vieux profes-sionnels » qui devient un leader dans cenouveau mode technologique de vente. Pour les professionnels de l’immobilier, c’estmaintenant qu’il faut passer et réussir cevirage numérique dans leurs professions. Lesaxes principaux et essentiels sont :

• la dématérialisation des données , c’est-à-dire la numérisation de la totalité de leursdonnées et de leurs traitements comptables,juridiques, de vente et de location, designatures, d’envois, et la communication detout cela par mails, sms, sur des espacesextranets sécurisés, soit sans papier,instantanée, stockée et sauvegardée.

• le « big data » pour l’immobilier, c’est-à-dire le croisement des données duprofessionnel, à l’échelle de sa propreactivité, à l’échelle du groupement auquel ilappartient, ou des organisations profession-nelles auxquelles il adhère, pour apporterune meilleure réponse à ses clients, des

services complémentaires. C’est égalementle moyen d’intégrer, dans ses proprestraitements de gérance locative, de syndic etde transaction, des données externes, telsque des outils de communication, desdonnées en provenance de différentsobservatoires, des données d’objets etinstallations connectés.

• la géolocalisation, indispensable, afind’apporter des informations, descriptions ethistoriques enrichies pour un bienimmobilier à la vente, à la location.

• la mobilité, c’est-à-dire l’ensemble de toutesces possibilités, partout, à tout moment etsur tout support mobile.


Technologie

Un enjeU majeUr poUrles professionnels de l’immobilier

innovationrévolution numériquemobilité

MOTS-CLéS

Face aux transformations des modes de viepersonnels et professionnels liées à la révolutionnumérique, une question fondamentale se posepour tous les domaines professionnels, pour tousles métiers : est-ce le détenteur des nouvellestechnologies ou bien le professionnel expérimentédans son domaine qui gagnera la partie ?L’histoire et l’expérience montrent que c’est l’unou l’autre, selon les métiers, selon les nouvellestechnologies concernées.

• l’image, la vidéo et la 3D qui vont changer entièrementles modes de description des biens et de la communi-cation avec les propriétaires, locataires, copropriétaires,vendeurs, acquéreurs, prestataires, entreprises,notaires…

Toutes ces technologies existent et sont disponibles dansles solutions logicielles professionnelles. Il faut simplement,et rapidement, les comprendre, les appréhender et lesmettre en pratique avant que d’autres ne le fassent.

C’est comme cela, que les professionnels de l’immobilierpasseront le cap et gagneront la bataille de l’innovation…en apportant, ce que de nouveaux acteurs ne peuventapporter, une expérience des métiers de l’immobilier quifera la différence.

La société gercop vient de créer la fondation adao,fondation d'entreprise du groupe avec la devise : " s'ouvrir, penser, agir ".

La fondation adao, fondation d'entreprise du groupe Gercop,éditeur de solutions logicielles, internet et digitales pour lesprofessionnels de l'immobilier, a été officiellement reconnue, finaoût 2015 par décision préfectorale, avec l'objectif d'apporterune contribution d’entreprise qui dépasse les simples objetssociaux des différentes entités du groupe.Créée par Jacques Bigand, Président du groupe Gercop, et baséeà Nancy, la fondation adao a mission d'œuvrer, au niveaunational, sur deux axes de développement distincts.

• Pour les équipes, s'ouvrir à d'autres domaines intellectuels et àla créativité, qui est un moteur d'innovation et d'épanouis-sement pour chacun.

• Pour les plus vulnérables ou les exclus du monde professionnel,développer des actions d'insertion par le travail, qui estassurément, le vecteur le plus prometteur de développement,de réalisation et de réussite personnelle, dès lors que l'onl'aborde avec intérêt.

Associées dans une unité d'esprit, ces deux démarches créent unedynamique de développement sans limite, une dynamiquesociétale de progrès, une dynamique responsable et altruiste.Démarche qui est celle qu'entreprend la fondation adao.


Fondation d’entreprise pour ledeveloppement culturel & social


Confrontés à des prix trop souvent exorbi-tants, les Français sont parfois découragés àl’idée d’investir dans l’immobilier. Mais cesdernières années, une autre option s’estprogressivement imposée dans l’Hexagone, lapierre-papier. En passant par les Sociétésciviles de placement immobilier (SCPI), il estdésormais possible de pénétrer ce marchépour seulement quelques milliers d’euros.

la scpi, l’alternative GaGnante

Dossier

multilocdispositiflocation

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En 2015, les épargnants se sont rués vers lesSCPI. Résultat : une collecte nette de prèsde 4 milliards d’euros (soit une augmenta-tion de 30% par rapport à l’annéeprécédente) et un rendement annuel supé-rieur à 5%. Des chiffres étourdissants quiont de quoi faire pâlir de nombreux place-ments. « Nous constatons que lesinvestisseurs sont exténués par lesproblèmes de locataire, les faux frais desimmeubles et donc le rendement final deleurs investissements. Compte tenu de labaisse progressive des rendements desfonds euros en assurance vie, la SCPI estune alternative crédible en terme de rende-ment par rapport aux risques pris », analyseJulien Vrignaud, Expert en Gestion dePatrimoine et Directeur Associé chez EuodiaFinance.

un outil adapté à tousVéritable couteau suisse, l’acquisition departs dans une SCPI est rendue possible pardiverses méthodes ce qui a pour consé-quence d’attirer des investisseurs aux profilsvariés. « La SCPI peut s’acheter de quatremanières différentes. A crédit pour lesinvestisseurs qui souhaitent se constituer uncapital ou des rentes à terme. En cash pourles particuliers, peu imposés, désirant descompléments de retraite réguliers et sanscontrainte de gestion. En assurance vie pourceux qui tentent de trouver une alternativeaux fonds euros. Et enfin en démembre-ment, soit en usufruit pour la trésorerie dessociétés, soit en nue-propriété pour lesparticuliers voulant bénéficier d’une décotesur le prix de la part et qui acceptent de se

priver de loyers pendant quelquesannées », poursuit Julien Vrignaud.Aujourd’hui, on distingue trois grands typesde SCPI. Tout d’abord, celles de rendementqui investissent en grande majorité dansl’immobilier d’entreprise et distribuent régu-lièrement des revenus aux associés. Puis lesSCPI de valorisation qui contrairement auxpremières ne versent pas de dividendes,mais permettent de bénéficier à terme de larevalorisation des parts. Enfin, les SCPIfiscales (SCPI Pinel, SCPI Malraux et SCPIdéficit foncier) qui offrent des avantagesfiscaux en fonction des régimes de défisca-lisation en vigueur. Mais avant de se lancer dans l’aventure, ilest préférable de se faire accompagner parun expert en gestion de patrimoine etd’adapter la SCPI à son profil, sa fiscalité etses objectifs. « Nous conseillons aux clientsde diversifier leur portefeuille et d’investirdans plusieurs SCPI en fonction de la naturedes immeubles (commerces, bureaux,locaux d’activités) et des zones géogra-phiques. A titre d’exemple, certaines SCPIinvestissent en Europe et permettent d’ac-céder à des marchés immobiliers auxquelson n’aurait pas eu accès en direct », indiqueJulien Vrignaud.

des risques limitésLes dangers d’un tel investissement sont lesmêmes qu’en immobilier. Le premier lié à latrésorerie est fortement réduit en raison dela mutualisation des risques grâce à un parcimmobilier conséquent (entre 50 millions et2 milliards d’euros selon les SCPI). Le secondconcerne l’éventuelle moins-value à la

revente ou de liquidité. « Le prix des partsdépend de l’évaluation des immeublesréalisée chaque année par des experts indé-pendants. Tant que le rendement moyendes SCPI est au-dessus des produits dits‘sans risque’, le risque est faible », préciseJulien Vrignaud.Autre élément à ne surtout pas négligeravant d’opter pour la pierre-papier, les rela-tions entre les différents associés et legérant. « Il est pertinent de lire les rapportsannuels avant d’investir et regarder si lasociété de gestion est toujours compétentepour défendre au mieux les intérêts desinvestisseurs », poursuit Julien Vrignaud.Ces placements ont-ils de beaux joursdevant eux ? A en croire les chiffres crois-sants de ces dernières années, il y a fort àparier. « Les SCPI ont tendance depuis2008 à être très prudente sur les revalorisa-tions de prix de part et maintenir unrendement attractif pour les investisseurs,elles ont déjà anticipé une stabilisation dumarché immobilier », conclut l’expert.

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Journaliste : Boris Rouah

Le Conseil d’Etat ouvre des pers-pectives de contestation desredressements pour défaut derespect des engagements condi-tionnant le bénéfice de réductionsd’impôt.


Par : Réginald Legenre - Avocat Of Counsel

défiscalisation : délais de reprise à Géométrie variable

Fiscalité

réduction d’impôtengagement du contribuabledélai de reprise

MOTS-CLéS

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défiscalisation outre-mer : les règlesde prescription de droitcommun s’appliquent en cas de défaut d’engagement

Les contribuables peuvent béné-ficier d'une réduction d'impôtlorsqu'ils réalisent outre-mer desinvestissements dans deslogements qu’ils s’engagent àaffecter à leur habitation principale pendant au moinscinq ans.Dans l’hypothèse où le contri-buable ne respecte pas sonengagement au cours de lapériode quinquennale, laréduction d'impôt pratiquée faitl'objet d'une reprise au titre del'année au cours de laquelle l’en-gagement a été rompu (CGI art.199 undecies A-7).En revanche, le Conseil d’Etat aconsidéré que la règle de droitcommun prévue à l'article L 169 du LPF devait s'appliquerlorsque le contribuable n’avaitsouscrit aucun engagement (CE

8 juin 2015 n°376861). En cecas, les réductions d’impôt sur lerevenu font l’objet d’une repriseannuelle jusqu’au 31 décembrede la troisième année suivantchacune de celles au titredesquelles l’intéressé a bénéficiéde cet avantage fiscal.En l'espèce, le contribuable avaitpratiqué la réduction d'impôtpour les années 2003 à 2007. A la suite d'un contrôle surpièces de 2008 qui a permis àl'administration de constater quele contribuable n'avait souscritaucun engagement, l'adminis-tration ne pouvait donc pasremettre en cause en 2008 lesréductions pratiquées pour lesannées antérieures à 2005, ledélai de reprise de droitcommun ne courant qu'àcompter de 2005.La reprise de la réductiond'impôt obéit ainsi à des règlesdifférentes selon que le non-respect de l'engagement a lieudès l'origine ou au cours de lapériode de cinq ans.

Application de lasolution à d’autresdispositifs

Cette distinction opérée par leConseil d'Etat pourrait êtreapplicable à d'autres dispositifsdont le bénéfice est conditionnéà un engagement du contri-buable.On pense notamment auxdispositifs d’investissementlocatif. Le montant des rappelsd’impôt résultant de la reprisedes réductions pratiquéespouvant être largementsupérieur aux réductions

antérieurement obtenues,notamment lorsque l’intégralitédes déductions est reprise aucours d’une seule année (cas dudispositif Borloo neuf parexemple) et que le contribuablea vu ses revenus imposablesaugmentés au fil des années, ilconviendra de s’assurer, en casde contrôle de l’administration,que l’engagement de locationavait bien été pris initialement.Si aucun engagement n’a étésouscrit, la prescription de droitcommun pourrait être opposéeà l’administration fiscale.

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A Paris, l’accès aux transports n’estpas déterminant

Chargée d’études immobilières pour le minis-tère de l’Ecologie, Mathilde Poulhès a réaliséun travail de recherche s’inscrivant dans unlarge projet. L’objectif : estimer les propensionsmarginales à payer des acheteurs parisiens pourles différents attributs de leur logement. Sesrecherches et estimations indiquent très claire-ment que l’environnement d’un logement aautant d’influence sur sa valorisation que sesqualités intrinsèques. La surface (2 à 3%) etl’étage (7,5%) où se situe le bien immobilierrestent des facteurs essentiels. L’étude révèleégalement que l’accès à l’emploi et aux meil-leurs collèges sont déterminants dansl’estimation des prix du logement à Paris. Ainsi,les acheteurs sont prêts à payer 2,2% de lavaleur de leur bien immobilier pour augmenterle nombre d’emplois accessibles en moins de

30 minutes ; concernant l’éducation et le ratta-chement aux collèges les plus cotés, ils sontdisposés à payer 1% de plus pour leur logement afin d’augmenter d’un écart-type letaux de réussite au brevet du collège de

secteur. En revanche, ils ne peuvent payer que0,01% de la valeur de leur bien pour que lenombre d’infractions dans leur voisinagediminue d’un écart-type. Enfin, les estimationsde l’étude montrent le peu d’influence quepeut avoir l’accès au transport. MathildePoulhès a une explication : « A Paris, 90% deslogements se situent à moins de 500 mètresd’une station de métro ». Le bruit et la nuisancesonore n’ont également aucun impact sur lavalorisation des biens.

s’éloigner du centre n’est pas moinsonéreux

Contrairement aux idées reçues, s’éloigner ducentre-ville n’amène pas systématiquementune baisse du prix du logement. La situation estnettement plus complexe, comme le révèleMarie-Pierre de Bellefon, méthodologiste enanalyse spatiale à l’Insee, dans l’étude « Géographie urbaine et prix des logements :l’influence de la distance au centre ». La statis-ticienne prend l’exemple de Paris et se base surdeux zones de la capitale où les prix sont lesplus élevés : les quartiers des Invalides et deSaint-Germain-des-Prés. Les prix diminuent ens’éloignant des pics. Néanmoins, leur décrois-sance n’évolue pas au même rythme. En direction de l’ouest de Paris, ils diminuentde 47 euros /m² tous les 100 mètres ; vers l’est,ils reculent plus nettement de 76 euros/m². « La décroissance des prix avec la distance aucentre historique n’est ni monotone ni symé-trique », analyse Marie-Pierre de Bellefon. Laméthodologiste précise également que les picsde prix ne se trouvent pas toujours dans le

centre des villes. Elle prend ainsi l’exemple de laville de Clermont-Ferrand où les logements lesplus chers se situent surtout en périphérie. Lecœur de cette ville comporte une gare SNCFdévalorisée et le siège de l’usine historiqueMichelin. « Les cadres travaillant au siège deMichelin préfèrent habiter un peu plus au sudavec de nombreux espaces verts, un cadre devie agréable et sûr, et assez proche des centresd’emploi », observe-t-elle.

Les rénovations urbaines modifientle marchéL’étude menée par Marie-Pierre de Bellefonsoulève enfin l’influence sensible sur les prix del’immobilier des programmes de rénovationurbaine. Son analyse s’appuie sur la ville deBordeaux dont le paysage de la rive droite abeaucoup été dynamisé entre 2000 et 2010.Les tours ont ainsi été remplacées par des loge-ments destinés aux classes moyennes, et lesentrepôts ont, eux, disparu au profit d’unepromenade piétonne. Des zones franchesurbaines ont vu le jour, ce qui représente l’ins-tallation de 3000 entreprises pour 10 000emplois. Le tramway, reliant rive droite etgauche, a également été créé. Cela n’a pas étésans conséquence sur le marché de l’immobilierbordelais. Si le maximum des prix reste localisédans le centre ancien, la zone de prix élevéss’est décalée sur la rive droite car certainesfamilles investissent désormais dans les quar-tiers rénovés et « certains quartiers trèsvalorisés en 2000 le sont comparativementmoins en 2010 », comme ceux du sud-ouestde la ville ou l’ancien « Neuilly de Bordeaux »,à présent excentré du tramway.

Journaliste : Franck Seguin

Analyse

Quels critères influencent le prix d’un logement ?Selon l’association notariale Dinamic, qui se base surdeux études, la liste est longue et laisse place àcertains paramètres inattendus…

sUr qUels critÈressont valorisés les priX des loGements ?

logementprixcritères

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L’accès à l’éducation est à prendre en compte à Paris pour fixer le prix des logements ©DR

A Bordeaux, la rénovation urbaine a eu un impact sur le prix du marché.©dr

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Chaque jour, les sites Internet de l’immobilierinforment des milliers de consommateurs enrecherche d’un bien à acheter ou à louer. Uneenquête de Médiamétrie pour la Fevad(Fédération du e-commerce et de la vente àdistance) révèle que 8 internautes sur 10 affir-ment utiliser les sites marchands pour préparerleurs achats sur le point de vente. En parallèle,de nouveaux appareils apparaissent en agencepour assister les professionnels de l’immobilier.Ecrans tactiles ou interactifs, lunettes de réalitévirtuelle… ces nouvelles technologies sontcensées faciliter le parcours du client, de larecherche d’un bien à sa prévisite. « On pourrait croire qu’il ne s’agit que de gadgets,constate Frédéric Augier, directeur digital dugroupe Nexity. Mais ces technologies vontbien au-delà et font évoluer la relation deproximité avec les clients. Elles valorisent lesbiens des propriétaires vendeurs ou bailleurset facilitent la recherche des acquéreurs oulocataires. En venant en agence, les clientsgagnent du temps et de l’efficacité dans leurprojet immobilier ! »

Le numérique s’installe en vitrineDe plus en plus en vogue, la vitrine tactileinteractive a maintenant pignon sur rue. Elleséduit les agences par son aspect intuitif et trèsperformant. Accessible d’utilisation, ellepermet aux passants de découvrir les biens del’agence selon leurs critères personnels. Ilsentrent ensuite leurs coordonnées pour queces annonces (ou de nouvelles offres répon-dant à leur demande) leur soient envoyées.Ces nouveaux clients potentiels seront dès lorsrecontactés par l’agence. « C’est comme une

tablette géante, déclare Didier Costeur, de laSociété Virtual Touch qui commercialise cetype de technologie. La vitrine va au-delà del’information en interagissant avec la rue ».La plus-value ? « Dans des grandes villes oudes zones touristiques, l’agence continue àcapter de la clientèle même en étant fermée.Cela permet de communiquer plus largement,de gagner en volume et en réactivité. »Simple d’installation, elle ne nécessite qu’unmoniteur TV (étudié pour résister aux UV etrayons du soleil), un PC et un film tactileappliqué sur la vitrine et relié au moniteur. Lesmises à jour se font automatiquement depuisles serveurs de l’agence. « Le personnel n’arien à faire, confirme le technicien. Il peutcependant avoir accès à plusieurs paramètrespour, par exemple, personnaliser certainsmessages à destination des passants. »

des visites… sans se déplacerDepuis peu, certains acteurs de l’immobilier(Explorimmo ou Nexity) utilisent le casque deréalité virtuelle. Le client enfile ces lunettesd’immersion pour être immédiatement projetédans le logement qu’il projetait de visiter. Ens’y promenant virtuellement, il peut appré-hender la taille des pièces, leur exposition, leuragencement. « Le conseiller accompagne leclient en commentant la visite via un écran decontrôle, explique Michel Bams, le directeurcommercial de 2VR, une société ayant mis aupoint Visiwyg, une solution clé en main depré-visites virtuelles. Il peut aussi lui montrerles points forts : cheminées, jardin, parquets,etc. selon ce que le client recherche. » Là aussi, la technologie reste accessible aux

professionnels. La solution combine en effetun appareil photo à 360 °, deux casques, unlogiciel. « Les négociateurs apprennent àutiliser le matériel en quelques heures, affirmeMichel Bams. Ils peuvent ensuite faire lesphotos eux-mêmes. La construction d’unevisite virtuelle ne prend, ensuite, pas plus d’unquart d’heure. »Pour Nexity, la plus-value est évidente et lesclients, les propriétaires comme les conseillerssont gagnants. « On peut ainsi pré-visiter unmaximum de biens dans un minimum detemps, déclare Frédéric Augier. Les clients nousfont directement part de leur ressenti. De cettemanière, nous ciblons leurs critères et affinonsla sélection immédiatement. On gagne encompréhension et en dialogue sur deséléments concrets. Le client ne visitera le bienque s’il est réellement intéressé. On gagneaussi en réactivité en évitant des déplacementsqui peuvent se révéler compliqués à certainesheures la journée, notamment dans lesgrandes villes. » Pour le directeur du digital, la profession a toutintérêt à réussir sa mue numérique : « Ces innovations sont un soutien à nosmétiers où les notions d’écoute, de conseil etd’accompagnement sont essentielles à la réussite d’un projet immobilier. Elles nousoffrent de réelles opportunités pour renforcerla qualité de la relation client et nous démar-quer davantage des transactions de particulierà particulier. C’est une opportunité supplé-mentaire pour démontrer la valeur ajoutée denotre profession. »


Tendance

Certaines pratiques en matière de nouvelles techno-logies sont devenues des habitudes : indispensables,Internet et ses multiples applications déclinées surSmartphones et tablettes sont passés dans lesmœurs des professionnels comme de leurs clients.Ces technologies vont désormais plus loin avec desobjets hyper connectés ou hyper virtuels. Vitrinesinteractives ou casques de réalité virtuelle… lesagences immobilières opèrent un véritable viragenumérique. Le futur est pour aujourd’hui !

nUmériqUe : le secteUrimmobilier poUrsUit sa transformation

nouvelles technologiesinnovationsréactivité

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Budapest est attractive à bien des égards :patrimoine culturel exceptionnel, bains ther-maux typiques, domaines viticoles réputés,infrastructures et quartiers réhabilités,nouvelle ligne de métro, faible taux d’insé-curité, universités de médecine, architectureet économie renommées, coût de la vie peuélevé, multinationales internationales… En pleine mutation, la Hongrie et sa capitaleplaisent de plus en plus. « On dit souventque Budapest est un petit Paris, déclareSébastien Walter, le fondateur de l’agenceimmobilière franco-hongroise Walter RealEstate. Il y a peu de différences culturellesavec la France, cela surprend d’ailleurssouvent les nouveaux venus. Au niveauprofessionnel, c’est un peu la Silicon Valleyeuropéenne. La ville compte pas mal de start-ups prometteuses. Beaucoup de jeunesindépendants ou de personnes en télétravailviennent s’y installer. Après avoir fait le calcul,ils s’aperçoivent qu’ils ont de multiples avan-tages à vivre ici. Budapest dispose d’unexcellent rapport qualité prix et vie. »

des prix 7 fois plus bas qu’à ParisAutre argument, et non des moindres : desbiens de belles superficies - qui, dans la capi-tale française passeraient pour des biens hautde gamme - idéalement placés et à des prixtrès accessibles. « Démarrer avec un budgetde 100 000€, c’est l’idéal, affirme SébastienWalter. On disposera d’espace, d’une situa-tion géographique parfaite et d’unerentabilité intéressante. » Avec une moyennede 1100€/m², la ville dispose des prix d’achat

au m² parmi les plus bas d’Europe (plus desept fois inférieur à la moyenne parisienne). Depuis quelques années, l’investissementlocatif se développe à toute vitesse. Unenouveauté lorsqu’on sait que 90% deshongrois sont propriétaires de leur logement,en raison de la vente à bas prix des biensd’état au lendemain de la chute du rideau defer. « Un changement structurel est en trainde s’opérer, constate Sébastien Walter.Jusqu’ici, la culture de la location n’existaitpas et les taux bancaires étaient tellementélevés que les Budapestois n’avaient aucunintérêt à investir dans la pierre si ça n’était pasloué ensuite. En 2015, tout à changé ! Lestaux ont fortement baissé et les installationsde nombreux étudiants, de familles d’expa-triés, le développement d’Airbnb, etc.poussent les Hongrois à investir pour louer.Un énorme business est en train d’émerger. »

une fiscalité très avantageuseUne manne pour les investisseurs locaux. La majorité des étrangers l’a bien compris etils sont de plus en plus nombreux à tournerleur regard vers la perle du Danube. Poureux, le cœur de la ville bat à Pest, dans le

centre, là où se concentrent toutes les activités culturelles. Les quartiers les plusdynamiques se situent du 1er au 3e arron-dissement, du 5e au 9e, ainsi que dans les11e, 12e et 13e (la ville en compte 23).Buda, de l’autre côté du Danube, attire unedemande plus locale, entre familles aisées etcadres hongrois. La Hongrie bénéficie d’un autre atout : unefiscalité plus que favorable à l’investissementimmobilier. Taxe foncière et taxe d’habitationy sont inexistantes. L’imposition sur lesrevenus immobiliers hongrois est seulementde 16%, même pour les résidents fiscauxfrançais, sans double imposition sur le terri-toire français. L’imposition sur les plus-valuesest, quant à elle, de 16% la première année,puis dégressive sur cinq ans jusqu’à exoné-ration totale.

un marché immobilier naissantAutre argument de poids : la Hongrie entreraen 2020 dans la zone euro, avec la promessede plus-values importantes dans le secteur del’immobilier. « En décembre 2015, l’assem-blée nationale hongroise a voté la baisse dela TVA de 27% à 5,5%, indique SébastienWalter. La construction va donc se relancer.Alors que jusqu’ici les banques étaientfrileuses pour tout ce qui touchait à l’immo-bilier, elles commencent maintenant à s’yintéresser, prennent en compte que les loca-tions se développent et que la demande estlà. Nécessairement les prix augmenterontbientôt. Nous sommes sur un marché immo-bilier naissant. » Autant de facteurs à prendreen compte pour investir… dès aujourd’hui.

Vues de l’étranger, l’Europe de l’Est peut encoreêtre victime de sa réputation : grandeur et déca-dence, empire et soviétisme, corruption etinfrastructures vieillissantes. C’est mal connaîtreson potentiel et celui de ses grandes villes, enpleine émergence. Budapest, par exemple, attirede plus en plus les investisseurs et le secteur del’immobilier s’y développe à toute vitesse. Fiscalitéavantageuse, économie florissante, biens d’exception… la capitale hongroise possède demultiples atouts.

bUdapest, Une capitaleà fort potentiel

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crédit photo : dr

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Le réseau Arthurimmo.com vientd’annoncer 43 nouvelles agencesen 2015, pouvez nous confirmerce nombre et nous préciser lalocalisation de ces agences ? christine PoiriEr : Je peux effectivementvous confirmer ce nombre et même vouspréciser que 10 agences supplémentaires ontdéjà signé un contrat de licence de marqueArthurimmo.com avec une prise d’effet aupremier trimestre 2016. En ce qui concerne la localisation noussommes heureux de constater que notreréseau est désormais présent en Outre-Meravec 2 agences à La Réunion et 2 agences en

Martinique ; par ailleurs nous avons eu leplaisir d’accueillir des confrères dans denouveaux départements avec 1 agence dansl’Ain (01), 5 agences dans le Calvados (14), 2 agences dans l’Aveyron (12), 2 agences enSeine Maritime (76) et 2 agences dans le BasRhin. Nous renforçons également notreprésence dans de nombreuses régions avec 10 agences en IDF, 2 agences dans les Alpesde Haute Provence, 4 agences en Bretagne(56), 2 agences en Picardie mais aussi uneagence à Chartres (28), une agence auLavandou (83), 1 agence à Villefontaine (38),2 agences à La Rochelle (17) et 1 agence àDieppe

Pouvez-vous nous préciserbrièvement le profil des agentsimmobiliers qui vous ont rejointrécemment?Michel chouKrouN : Tout d’abord il mefaut vous rappeler un principe essentiel :chaque candidat à notre licence de marquedoit pouvoir démontrer qu’il a un parcoursavéré dans l’immobilier et doit être titulaire dela carte professionnelle. Autre condition sinequa non : chaque adhérent s’engage à suivreun stage au terme duquel il devient ExpertImmobilier Agréé et ce, dans les deux mois quisuivent la signature de son contrat de licence.Nous observons 3 types d’agents immobiliers


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arthUrimmo.com : Un reseaU qUi se developpe et qUi innove

expertisedeveloppementinnovation

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Arthurimmo.com Le Réseau 100% Expert annonce 43 nouvelles agences en 2015, révélant une progression particulièrement importante en portant lenombre d’adhérents à 140, faisant ainsi du réseauArthurimmo.com un acteur de plus en plus présent dansle paysage immobilier français.Pour mieux comprendre cette évolution et connaitreles perspectives pour 2016 nous avons interrogéChristine POIRIER Directrice Générale et MichelCHOUKROUN, Président du Réseau Arthurimmo.com.

qui nous rejoignent avec une répartition égale de : 33% d’agents immobiliersindépendants, 33% de créateurs, 33%d’agents immobiliers ex-franchisés.

En quelques mots pouvez-vousnous résumer ce qui caractérisevotre réseau et vous différenciedes autres réseaux immobiliers ?christine PoiriEr : Tout d’abord il convientde bien noter que nous ne sommes pas unefranchise mais une licence de marque. Notreprincipale différence réside dans la naturemême du contrat que nous signons avec notreadhérent qui devient concessionnaire de lamarque et non pas franchisé. Le statutjuridique très différent qui en résulte permet ànotre adhérent de préserver son identitélocale, ses propres méthodes de travail et sonindépendance totale tout en bénéficiant de lanotoriété nationale, d’outils marketing etinternet mutualisés et de la force d’unemarque nationale.En résumé appartenir au réseauArthurimmo.com c’est bénéficier de tous lesavantages d’un réseau national sans lesinconvénients et les contraintes inhérents auconcept de la franchise.

cette différence explique-t-elle àelle seule votre développement ? Michel chouKrouN : Non, deux autresfacteurs sont déterminants dans le choix desagents immobiliers qui décident de nousrejoindre :Le premier facteur réside dans le choix del’Expertise et la notion de 100% Expert quipermet à chacun de nos adhérents derevendiquer LA DOUBLE COMPETENCEAgent Immobilier et Expert Immobilier Agréé.Affirmer sa compétence professionnelle estdevenu une nécessité absolue pour pouvoirredonner confiance au client qu’il soit vendeurou acquéreur. C’est parce que 100% de nos adhérents sontagents immobiliers mais aussi expertsimmobiliers agréés, que notre marque peutgarantir à chaque client qui franchit la ported’une agence immobilière Arthurimmo.com,qu’il trouvera la compétence et les conseils

qu’il est en droit d’attendre de la part d’unprofessionnel de l’immobilier. Le deuxième facteur réside dans un coût de lalicence de marque parfaitement maitrisé, avecabsence de droits d’entrée et de royalties etune cotisation fixe mensuelle incluant denombreux services parmi lesquels : le droitd’exploitation de la marque avec un périmètred’exclusivité, la fourniture des enseignes, laformation expert, la fourniture d’un siteinternet, la fourniture de deux logiciels métiers(transaction et expertise) des assistancesexpertise et juridique, l’accès à de nombreuxpartenariat, un espace pro et une boutique enligne etc.

Lors de la convention nationale devotre réseau vous avez annoncé denombreuses innovations pouvez-vous nous en dire quelques mots ?christine PoiriEr : Une des priorités duréseau Arthurimmo.com est d’être enpermanence à la recherche d’idées nouvellesavec pour objectifessentiel d’apportertoujours plus de servicesà nos clients et justifierainsi notre valeurajoutée et donc noshonoraires.L’agent immobilierd’aujourd’hui et encoreplus celui de demaindoit être en mesure dedémontrer à son clientqu’il y a une réelledifférence entre une transaction faite entreparticuliers et une transaction menée avec leconcours d’un professionnel ; et dans cedomaine il ne suffit plus de le dire il faut leprouver !Nous avons ainsi décidé de mettre en place 2 services clients particulièrement innovants LA CARTE AVANTAGES qui permet à chaqueclient de bénéficier de nombreux avantagestant auprès des agences qu’auprès departenaires locaux et nationaux. Cette carteest offerte au client de l’agenceArthurimmo.com et permet l’accès à un sitedédié « Club avantages ». L’ASSISTANCE APRES ACHAT qui permet àl’acquéreur d’un bien immobilier de bénéficierpendant 1 an d’une assistance en cas deproblèmes aussi divers que fuites, pannes detoute nature (Electricité, plomberie, électro-ménager) etc…

A ces deux services s’ajoute LA GARANTIEREVENTE que nos agences proposent auxacquéreurs dans le but de sécuriser leur achatet l’éventuelle revente à perte qui pourraits’avérer indispensable suite à un évènementimprévisible (décès, mutation naissancemultiple …) Michel chouKrouN : Nous innovonségalement en permettant à l’ensemble de nosadhérents de juger notre réseau et pour celanous avons confié l’évaluationd’Arthurimmo.com à un organisme certifiéAFAQ Iso 20252 ;Grâce à un questionnaire adressé à nosagences par OPINION SYSTEM, chaqueadhérent peut exprimer son avis sur le Réseauà propos de sujets aussi importants quel’accompagnement-réactivité, les outils-partenariats, l’animation réseau, les actions decommunications, le rapport concept prix et larecommandation de l’entreprise.Nous avons la certitude que les agentsimmobiliers doivent être capables de s’exposer

à l’avis de leurs clients etnous appliquons à nous-mêmes cette conviction enpermettant à chaqueadhérent de porter unjugement sur les servicesapportés par le réseauArthurimmo.com. Enacceptant la critique, noussommes convaincus depouvoir améliorer sans cessel’offre réseau pour lasatisfaction du plus grand

nombre d’adhérents.

En ce début d’année 2016 pouvez-vous nous préciser vos objectifs ?christine PoiriEr : Une des grandes qualitésde l’Expert est l’humilité raison pour laquellenous resterons très prudents quant auxobjectifs quantitatifs en termes de dévelop-pement. Pour autant nous considérons quenotre développement devrait se poursuivre surun rythme au moins aussi soutenu qu’en 2015et toute l’équipe Arthurimmo.com estmobilisée dans ce sens.Michel chouKrouN : Mais il n’est paspossible de parler de quantitatif sans vousrappeler que notre objectif principal résidedans la qualité des membres qui constituenotre réseau.


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nous observons 3 typesd’agents immobiliers quinous rejoignent avec une

répartition égale de :33% d’agents immobiliers

indépendants, 33% decréateurs, 33% d’agents

immobiliers ex-franchisés.

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