MONTRÉAL · ’Amérique du Nord et l’Europel : cosmopolite, ilingue et ouverte sur le monde...

PERFORMANCES ET PERSPECTIVES 2000 – 2015

MONTRÉALI M M O B I L I E R

TABLE DES MATIÈRES

Mot du maire .........................................................3

Montréal en chiffres .............................................4

Montréal innovation urbaine ................................5

Présentation du Canada et de Montréal ...............6

Exemple récent de réussite en

investissement immobilier .................................11

Aperçu des marchés financiers ..........................12

Aperçu du marché de l’investissement

immobilier montréalais ......................................14

Montréal, bureaux ..............................................18

Montréal, résidentiel ..........................................28

Montréal, commerces de détail..........................35

Montréal, industriel ............................................45

Renseignements utiles .......................................54

MARS 2011 | MONTRÉAL IMMOBILIER 3

MOT DU MAIRE Dans un souci de favoriser le développement harmonieux de son territoire, la Ville de Montréal a élaboré son plan de match « Montréal 2025 » pour créer une métropole à la hauteur de son potentiel. Et nous sommes à pied d’œuvre pour la bâtir activement. Avec des projets innovants, avec des investisseurs, avec des promoteurs, avec les citoyens. Ainsi, les entrepreneursvisionnaires et les industries à forte intensité technologique, comme celles de l’aérospatiale, dessciences de la vie et des jeux vidéos, trouveront à Montréal des talents audacieux et un environnement d’affaires dynamique qui stimulent la créativité et favorisent la réussite. De plus, la qualité et la diversité des projets en cours de réalisation ou d’élaboration à Montréal combleront les attentes des investisseurs et des promoteurs immobiliers qui aspirent à des occasions d’affaires inédites dans une ville nord-américaine aux forts accents européens. Offrant un accès direct à un marché de près de 450 millions de consommateurs ainsi qu’un système immobilier et financier sécuritaire, Montréal constitue une base solide en Amérique du Nord.

Montréal, c’est aussi une ville aux lieux empreints d’authenticité, des lieux qui offrent l’ouverture d’esprit, l’espace social etl’inspiration dont les citoyens ont besoin pour se réaliser pleinement. Montréal, c’est un mode de vie qui conjugue services de proximité et réduction des déplacements,effervescence culturelle et qualitédes milieux de vie. Montréal, c’est une ville où convergent ceux qui partagent le désir de créer etd’entreprendre pour contribuerà la richesse collective. Investir à Montréal, c’est donc sortir des sentiers battus, c’est laisser libre cours à son imagination et à sa créativité.

Montréal, on vous y attend !

Offrant un accès direct à un marché de près de 450 millions de consommateurs ainsi qu’un système immobilier et financier sécuritaire, Montréal constitue une base solide en Amérique du Nord.

Gérald TremblayMaire de Montréal

4 MONTRÉAL IMMOBILIER | MARS 2011

MONTRÉALEN CHIFFRES

3 900 000 habitants

2 aéroports

internationaux

20 centres hospitaliers

210 centres

de recherche

167 000 étudiants

universitaires

24 000 étudiantsétrangers

73 institutions universitaires

et collèges

18 800 000 visiteurs

par année

31 800 chambres

d’hôtel


MONTRÉAL INNOVATION URBAINEUn ensemble de projets publics et privés prennent forme actuellement à Montréal. Parmi les projets d’importance, quatre grandes initiatives stratégiques viendront, à terme, renforcer le mode de vie urbain d’avant-garde qui caractérise Montréal.

Montréal TechnopoleUne grande initiative économique qui vise à construire une ville de savoir, de créativité et d’innovation. Investissements : 10 G$

Le Quartier des spectacles Une grande initiative culturelle qui vise à accroître le rayonnement culturel et internationalde Montréal.Investissements : 1,9 G$

Le Havre de MontréalUne grande initiative urbainequi vise à ramener la ville vers son fleuve.Investissements : 6,4 G$

L’Espace pour la vieUne grande initiative scientifique et citoyenne qui vise à créer un vaste laboratoire où se réinvente la relation entre l’être humainet la nature.Investissements : 200 M$

Ces projets offrent à Montréal l’occasion de se dépasser, d’innover et de se démarquer comme métropole créative. Désignée Ville UNESCO de design, Montréal doit tirer profit de ces projets pour devenir un grand laboratoire d’innovation. Les défis urbains d’aujourd’hui doivent trouver réponse dans une nouvelle façon de concevoir et de planifier l’espace, une façon axée sur l’intégration du design.

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CANADA Le Canada fait bon accueil aux investissementsétrangers ; il offre la stabilité, un faible tauxd’imposition, une infrastructure de tout premierordre en matière de recherche, d’innovation et detransport, une main-d’œuvre diversifiée et talentueuse ainsi que des coûts compétitifs. Bref, tout ce dontles entreprises ont besoin pour innover, croîtreet réussir au sein de l’économie mondiale.

Le Canada en chiffres• Superficie : 10 millions de km2

• 10 provinces et 3 territoires• 17 des 20 plus grandes villes du Canada sont à moins d’une heure et demie de route des États-Unis• Population totale en 2010 : 34 millions d’habitants• Croissance annuelle moyenne de la population 2010-2014 : 1,1 %*• PIB du Canada en 2010 : 1 300 milliard $**• Croissance annuelle du PIB du Canada pour la période 2010-2014 : 3 %*• 17,1 millions d’emplois• Croissance annuelle de l’emploi 2010-2014 : 1,8 %*• Taux de chômage en 2010 : 8,0 %• Taux de chômage moyen 2010-2014 : 6,8 %*

• Revenu personnel en 2010 : 37 600 $**• Croissance annuelle moyenne du revenu personnel 2010-2014 : 3,5 %* • 188 500 mises en chantier résidentielles en 2010• Ventes au détail : 444 milliards $**• Croissance annuelle moyenne des ventes au détail 2010-2014 : 4,6 %*• Indice des prix à la consommation en 2010 : 2,2 %

Selon l’Economist Intelligence Unit, le Canada sera le meilleur endroit parmi les pays du G7 pour faire des affaires au cours des quatre prochaines années, soit de 2011 à 2015.

PRÉSENTATION DU CANADAET DE MONTRÉAL

* Source : Prévisions économiques du Conference Board du Canada (2010)** À moins d’avis contraire, tous les montants sont en dollars canadiens

Près de 60 % du PIBdu Canada est liéau commerceinternational, ce qui fait de l’économie canadienne l’unedes plus ouvertesau monde.

La croissanceéconomique duCanada est la plusrapide parmi les pays du G7 et, selon le Fonds monétaire international (FMI), elle continuera de devancer celle de ces pays jusqu’en 2012.


Pourquoi choisir le Canada ?• La plus forte croissance économique des pays du G7 - Le Canada se classe au 1er rang des pays du G7 en matière de croissance économique. Selon le Fonds monétaire international (2010), cette tendance se poursuivra pour une période de deux ans.• Le marché le plus propice aux affaires parmi les pays du G7 - Selon l’Economist Intelligence Unit (2010), le Canada occupe le 1er rang des pays du G7 et le 4e rang mondial des pays les plus propices aux affaires au cours des cinq prochaines années (2010-2014).• Le système bancaire le plus solide au monde - Selon le Forum économique mondial (2010), le Canada dispose du système bancaire le plus sain au monde, suivi par la Nouvelle-Zélande et l’Australie.• Les finances publiques les plus saines des pays du G7 - Selon le Fonds monétaire international (2010), le Canada présente le ratio de la dette nette par rapport au PIB le plus faible des pays du G7. • Le prix de revient le plus concurrentiel des pays du G7 - Selon KPMG (2010), les entreprises du Canada jouissent des coûts totaux d’exploitation les plus compétitifs parmi les pays du G7. Honda, Microsoft, Research in Motion et Sanofi-Pasteur connaissent du succès au Canada.

LE GRAND MONTRÉALLa région métropolitaine de Montréal offre unenvironnement économique dynamique et constitueune destination de premier choix pour l’investissement en raison de : • Son emplacement stratégique en Amérique du Nord, à une heure de vol des grands centres économiques comme New York, Boston et Toronto, et à moins d’une heure de route de la frontière américaine• La qualité de ses infrastructures • Son vaste bassin de main-d’œuvre qualifiée • Des multiples occasions d’affaires qu’offre son marché dans le contexte de l’Accord de libre-échange nord-américain (ALÉNA)

Chaque année, la région montréalaise reçoitplusieurs milliards dedollars d’investissementsdu secteur privé. En 2009, les investissementsétrangers représentaient 33 % de tous lesinvestissements privésnon résidentiels enimmobilisation du Grand Montréal. C’est près d’un dollar d’investissementprivé sur trois.

Montréalmétropolitain en chiffres• Superficie : 4 000 km2

• 82 municipalités• Population totale en 2010 : près de 3,9 millions d’habitants, soit près de la moitié de la population du Québec• Ville de Montréal : 1,7 million d’habitants• Croissance annuelle moyenne de la population 2010-2014 : 1,1 %*• PIB de Montréal en 2010 : 126 milliards $• Croissance annuelle du PIB de Montréal pour la période 2010-2014 : 2,6 %*• 1,9 million d’emplois• Croissance annuelle de l’emploi 2010-2014 : 1,2 %*• Taux de chômage en 2010 : 8,4 %• Taux de chômage moyen 2010-2014 : 7,7 %*• Revenu personnel en 2010 : 35 900 $• Croissance annuelle moyenne du revenu personnel 2010-2014 : 3,4 %*• 22 700 mises en chantier résidentielles en 2010• Ventes au détail : 43,6 milliards $• Croissance annuelle moyenne des ventes au détail 2010-2014 : 4,3 %*• Indice des prix à la consommation en 2010 : 1,5 %*

*Source : Prévisions économiques du Conference Board du Canada (2010)

Une main-d’œuvre bilingue, voire trilingue. Métropole multiculturelle, Montréal est une véritable mosaïque linguistique. Plus de la moitié de sa population est bilingue, parlant aisément le français et l’anglais, et près du cinquième parle au minimum une 3e langue.

Le Grand Montréal connaît un dynamisme économiqueremarquable en raison d’une économietournée vers lesservices et, plus particulièrement, de la croissance de ses secteurs de haute technologie.

Montréal occupe la première place parmi les régions métropolitaines du Canada pour sa diversité industrielle.


MONTRÉAL : source de compétitivité et de rentabilité

Main-d’œuvre• Onze établissements universitaires, dont quatre grandes universités à vocation générale et de nombreux collèges et écoles spécialisées• Près de 170 000 étudiants universitaires, auxquels s’ajoutent un effectif de plus de 120 000 étudiants collégiaux et de plus de 50 000 étudiants en formation professionnelle ainsi que 24 000 étudiants étrangers• Le plus important bassin de nouveaux diplômés universitaires au Canada• La population la plus multilingue au Canada : plus de 50 % de la population totale est bilingue et 20 % maîtrise au moins trois langues

Innovation • Un pôle majeur de R-D au Canada• Un grand nombre de centres de recherche à but non lucratif et de chercheurs universitaires au Canada• D’importantes sommes dédiées à la recherche universitaire au Canada

• Une structure industrielle articulée autour des grappes / clusters de haute technologie telles que l’aérospatiale, les sciences de la vie et les technologies de l’information et des communications (TIC)• Un régime de protection de la propriété intellectuelle stricte, renforcé par les traités internationaux en la matière

Coûts • Des coûts d’exploitation concurrentiels (voir étude de KPMG qui classe Montréal en 2e position en Amérique du Nord)• Un faible fardeau fiscal pour les entreprises• Une importante gamme d’incitations ciblées et hautement concurrentielles pour les entreprises technologiques

Qualité de la vie• L’avantage concurrentiel de Montréal : un excellent rapport qualité de vie / coût de la vie• Une personnalité unique, faisant le pont entre l’Amérique du Nord et l’Europe : cosmopolite, bilingue et ouverte sur le monde• Une métropole sécuritaire misant sur des infrastructures de santé et de transport concurrentielles• Une offre culturelle dont les talents rayonnent à l’international (ex : Cirque du Soleil)• Un éventail d’activités sportives et de plein air, été comme hiver Bombardier, Pratt & Whitney, CAE Electronics et Ubisoft connaissent du succès à Montréal.

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Centre des affaires

Métro

Train de banlieue

Aéroport international Montréal-Mirabel

Port de Montréal

Aéroport international Montréal-Trudeau

LE GRAND MONTRÉAL : des infrastructures de transport stratégiques

Le Grand Montréal, par sa situation géographique stratégique, constitue une plate-forme commerciale de premier choix pour l’expédition de marchandises par voie terrestre, ferroviaire, maritime et aérienne.

Deux aéroports internationaux majeursL’Aéroport international Pierre-Elliott-Trudeau de Montréal est le principal aéroport canadien à l’est des Grands Lacs. Une quarantaine de sociétés aériennes, dont la presque totalité des grands transporteurs nord-américains et européens, y offrent un service sans escale vers quelque 130 destinations au Canada, aux États-Unis et à l’étranger. Après une baisse de 4,6 % du nombre de passagers en 2009, le trafic passager à Montréal-Trudeau en 2010 est revenu à son niveau historique de 2007 et 2008 avec plus de 12,8 millions de passagers. L’Aéroport international de Montréal-Mirabel est, quant à lui, un aéroport industriel tout cargo accessible24 heures par jour offrant aux transporteurs desinstallations modernes à des prix hautementcompétitifs. En 2009, le volume de fret aérien qui atransité par les aéroports de Montréal a atteint les174 000 tonnes métriques.

Port de Montréal : porte d’entrée privilégiée de l’Amérique du NordMontréal possède l’un des ports intérieurs les plus achalandés au monde et constitue une plaque tournante pour le transport transatlantique de marchandises.

Relié à plus de 100 pays dans le monde, le port de Montréal est un chef de file de la côte est nord-américaine dans le domaine du transport parconteneur. Il offre notamment l’accès maritime le plus rapide à la côte est de l’Amérique du Nord et auMidwest américain à partir de l’Europe du Nord. La diversification des marchés du port de Montréala limité l’impact du ralentissement économique mondial sur les résultats de ses trafics en 2009.Le volume manutentionné a atteint 24,5 M de tonnes comparativement à près de 28 M en 2008. Au cours de la dernière décennie, le trafic portuaire à Montréal a néanmoins augmenté en moyenne de 1,5 % par année.

Réseau ferroviaire intégré au marché nord-américainUn réseau ferroviaire intégré relie le Grand Montréal à l’ensemble du réseau de chemins de fer du Canada, des États-Unis et du Mexique. Les voies ferrées du Canadien National et du Canadien Pacifique s’étendent sur des milliers de kilomètres entre Montréal et Vancouver et vers les grandes villes américaines. Quotidiennement, les trains de conteneurs se dirigent vers Toronto, Vancouver, Détroit, Chicago, New York et Philadelphie, grâce à un réseau de 36 terminaux intermodaux spécialisés.


ÎLE DE MONTRÉALSuperficie : 500 m2

Longueur : 50 km Largeur : 16 km


LE GRAND MONTRÉAL : chef de file de l’économie du savoir

Aérospatiale• 42 000 emplois• 236 entreprises• Un chiffre d’affaires annuel de plus de 12 G $• Montréal figure parmi les plus grands centres aérospatiaux au monde avec Seattle et Toulouse• Montréal, c’est près de 60 % de l’activité aérospatiale canadienne• Montréal est le seul endroit où l’on peut obtenir toutes les pièces requises pour la fabrication d’un avion dans un rayon de 30 km

Technologies de l’information• 120 000 emplois• 5 000 entreprises• 23 000 emplois (plus de 20 %) au sein de 200 sociétés étrangères • 12 500 postes dans des activités de R-D • 7 500 chercheurs dans des centres privés • 5 000 chercheurs dans plus de 100 centres de recherche universitaires • 5 G $ en exportations• 70 % de l’industrie québécoise des TIC

Sciences de la vie• 41 000 emplois dans le Grand Montréal• 620 organisations, dont 150 centres de recherche et 80 filiales d’entreprises étrangères• Montréal est devenue l’un des rares endroits dans le monde à pouvoir soutenir chaque phase du développement d’un produit, de la recherche jusqu’à la commercialisation.• 11 établissements d’enseignement supérieur• 1ère au Canada pour le nombre de centres de recherche

Industrie du jeu vidéo• Montréal est l’une des villes les plus attrayantes au monde pour la création d’entreprises de développement de jeux• Croissance de plus de 400 % depuis cinq ans• 5 000 personnes employées dans des entreprises de pointe comme Ubisoft, Eidos Interactive, Electronic Arts et Activision• Plus de 50 entreprises de développement (3 650 emplois)• 14 entreprises de logiciels (600 emplois)• 18 entreprises de services (800 emplois)• Grâce à des frais d’exploitation peu élevés et un appui généreux de la part de l’État, Montréal est un leader de l’industrie du jeu au Canada

Secteur financier• Tous les secteurs de la finance sont représentés à Montréal : les banques et autres intermédiaires financiers, les assurances, les valeurs mobilières, les caisses de retraite et les conseils et gestions de fonds• 100 000 emplois• 3 000 entreprises • 25 000 spécialistes financiers • 8 000 étudiants en finance dont 1 000 à la maîtrise et au doctorat et plus de 2 000 finissants par année

Nanotechnologies et nouveaux matériaux• Capitale de l’innovation au Canada, la région de Montréal compte sur la présence de nombreux centres de recherche dans le secteur des nanotechnologies qui bénéficient d’un important réseau d’infrastructures et de transfert technologique• Quelque 150 chercheurs universitaires • Plus de 10 groupes de recherche hautement spécialisés • Près de 500 étudiants diplômés et stagiaires postdoctoraux • Plus de 30 entreprises innovantes


EXEMPLE RÉCENTDE RÉUSSITE EN INVESTISSEMENT IMMOBILIER

CAMPUS BELL : une vision inspirée, un vaste projet, une grande réalisation

Situé à quelques minutes du centre-ville de Montréal, sur l’Île-des-Sœurs, le nouveau siège socialde Bell Canada, la plus importante entreprise decommunications au pays, a été construit selon lemodèle des campus de grandes entreprisesaméricaines, telles que Microsoft, Nike et Google.Réalisé en 24 mois (au total pour ses deux phases)au coût de 250 M $, le campus, certifié LEED, compte plus de 110 000 m2. En plus d’être un projet de classe mondialeincorporant les plus récentes innovations techniques, notamment pour réduire la consommation d’énergie et d’eau, il offre un environnement de travail exceptionnel pour les quelque 3 500 employés qui y ont été regroupés : aires communes, garderie, cafétéria pouvant accueillir 900 personnes, cafés, centre de conditionnement phy-sique, services bancaires, toits écologiques et environ trois acres d’espaces verts dans une cour privée, le tout en bordure du fleuve Saint-Laurent.

L’implantation du géant des télécommunications dans ce secteur de Montréal a, de plus, eu un véritableeffet de levier dans le quartier où plusieurs projets résidentiels ont vu ou verront le jour. Alors que la Ville de Montréal a investi 27 M $ pour faciliter l’accessibilité routière au site, les investissements privés sont à ce jour évalués à 600 M $. L’idée est de recréer l’esprit d’un village urbain, offrant un milieu de vie agréable avec des services de proximité de qualité, le tout dans une zone d’emplois dynamique. L’Institut de développement urbain du Québec (IDU) a d’ailleurs décerné son Prix d’excellence à caractère commercial au Campus Bell. Le prix a été octroyé en raison de l’emplacement du site et de son aménagement paysager, de la rapidité de construction du projet, des caractéristiques environnementales et des impacts positifs pour la métropole.

Une réussite immobilière sur toute la ligne !


APERÇU DES MARCHÉS FINANCIERS

Les actions les plus performantes (TSX Composite) et les parts de fiducies de placement immobilier (Capped REIT) ont généré de très bons rendements au cours de la dernière année, soit 14 et 32 % respectivement. Cependant, comme l’indique le graphique suivant, ces rendements sont plutôt volatiles.

Entre 2000 et 2009, les rendements du TSE(TSX Composite) ont fluctué entre -25 et +48 % etaffiché une moyenne annuelle de 8,5 %. Pour la même période, les rendements des FPI (Capped Reit) ontfluctué entre -21 et +25 % et affiché une moyenne sur10 ans de 10,3 % par année.

Sources : Banque du Canada, ICREIM / IPD Canadian Property InceX et RBC Daily Market Indicator

Toujours entre 2000 et 2009, les rendements sur les Obligations du Canada de 10 ans ont oscillé entre 3,3et 5,9 %, pour une moyenne de 4,5 % par année. Si les rendements sur les obligations sont beaucoup plus stables, ils offrent par contre des performances très modestes.

Certains investisseurs se basent sur le taux derendement sur obligation pour établir, en ajoutant une prime ou un écart, le taux de rendement jugéacceptable pour un prêt hypothécaire ou un placementdirect. Les rendements sur obligations, à 3,2 % aujourd’hui, n’ont jamais été aussi bas depuis dix ans.

Taux de rendement

DERNIERS RENSEIGNEMENTS

Date Genre de placement Rendement Commentaire

2010-10-01 Immobilier IPD 5,60 % Rendement de -0,3 % en 2009, 3,7 % en 2008 et 16,1 % en 2007

2010-11-25 TSE, gains+div. 13,80 % Indice de 12 945,8 vs 11 636,9 12 mois auparavant plus dividende actuel de 2,55 %

2010-11-25 Oblig. Canada 10 ans 3,16 % La moyenne était 4,28 % en 2007, 3,58 % en 2008 et 3,29 % en 2009

2010-11-25 FPI, gains+rend. 30,68 % Indice de 134,61 vs 108,00 12 mois auparavant rendement anticipé de 6,04 % vs 7,39 % 12 mois auparavant


Ces modestes rendements peuvent inciter lesinvestisseurs à chercher des alternatives de placement plus intéressantes telles que, par exemple, l’immobilier. Les rendements sur un investissement immobilierpeuvent être mesurés de différentes façons. Les évaluateurs préfèrent se baser sur les taux globaux d’actualisation (TGA) et les taux de rendement interne (TRI), lesquels s’appuient sur les revenus actuels ou anticipés et la valeur intrinsèque d’un actif. Or, pour discerner l’évolution historique des rendements dans le temps, un indice tel que l’IPD (Investment Property Databank, www.ipd.com) est plus utile. Un tel indice se fera ainsi le reflet de l’ensemble des propriétés com-posant l’échantillonnage qui aura été utilisé. Dans le cas de l’indice IPD, il représente surtout des propriétés détenues par des fonds de pension et autres institutions comparables. L’échantillonnage comprend donc un bon nombre de propriétés de calibre supérieur, qui sont le reflet des préférences de ce type d’investisseurs. L’échantillonnage compte aussi des propriétés dont la valeur n’est que peu affectée par les conditions dumarché, en raison de montage financier dont elles ont fait l’objet, tel que dans le cas de transactions où le vendeur signe un bail à long terme et reste sur les lieux à titre de locataire possédant une excellente cote de crédit. Si l’indice IPD est plus volatile que les ren-dements sur obligations du Canada, il l’est moins que ceux du TSE et des Capped REIT. De 2000 à 2009, les rendements annuels de l’indice IPD canadien de toutes les propriétés ont varié entre un sommet de 18,7 % à un creux de -0,3 %, avec une moyenne de 10 ans de 10,7 % par an. Les rendements à long terme du IPD canadien ont surpassé de 620 points de base ceux des obligations

et de 220 points ceux des actions. De plus, ils ont dépassé les rendements des FPI de 40 points debase en moyenne, tout en étant moins volatiles. La conjoncture aux États-Unis est toutefois très différente : l’indice IPD canadien affichait un rendement global de -0,3 % au 4e trimestre 2009, celui des États-Unisaffichait -17,1 %. Au 3e trimestre 2010, l’indice IPDcanadien était en territoire positif avec un rendement moyen de 5,6 % tandis que l’indice américain setrouvait à 8,8 %, récupérant ainsi une partie despertes de l’année précédente. Les perspectives d’investissement pour le marchéde l’investissement immobilier au Canada sontgénéralement positives. Les résultats du sondageAltus InSite sur les tendances du marché del’investissement du 3e trimestre 2010, pour huitcatégories d’actifs, révèlent que 41 % des investisseurs sondés anticipent des hausses de valeurs pour lesprochains 12 mois, par rapport à seulement 16 %au même trimestre l’an dernier. Aussi 53 % desrépondants anticipent des valeurs stables(par rapport à 55 % l’an dernier) et 6 % prévoient d’autres baisses de valeurs au cours de la prochaine année (par rapport à 29 % au 3e trimestre 2009 telqu’illustré par le graphique ci-dessous). Bien qu’une hausse des taux d’intérêt risque demettre un bémol sur l’optimisme ambiant, lesperspectives demeurent somme toute positives pour le marché de l’investissement immobilier au Canada. Lorsque questionnés, au 2e trimestre, quant à l’impact qu’aurait une hausse de 1,0 % des taux d’intérêt sur les TGA, 81 % des répondants au sondage prévoyaient une hausse de seulement 25 à 50 points de base.

Moyenne canadienne des répondants concernant les édifices de bureaux de centre-ville de catégorie AA, les centres commerciaux de niveau 1, les mégacentres, les centres commerciaux de quartier, les commerces uniques,les immeubles industriels à locataire unique et à plusieurs locataires ainsi que les immeubles multifamiliaux de banlieue

Perspectives d’investissement


Les sondages d’opinion auprès des intervenants les plus actifs sur le marché de l’investissement immobilier peuvent fournir un bon aperçu de l’évolution des taux de rendement à travers le temps. Sans remplacer l’analyse en profondeur de vraies transactions immobilières, lessondages permettent néanmoins de cerner certaines tendances de marché à l’intérieur d’un contexte prédéfini : on peut ainsi les interpréter comme les résultats provenant d’un test de laboratoire. L’objectifpremier du sondage sur les tendances du marché de l’investissement d’Altus InSite est d’analyser les perceptions des décideurs du marché immobilier et de cerner les tendances qui influenceront ce marché.

APERÇU DU MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

IMMOBILIER MONTRÉALAIS

Le sondage porte sur 17 genres de propriétés dans huit principaux marchés immobiliers canadiens, soit Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal, Québec et Halifax. D’autres segments de marchés plus pointus peuvent, à l’occasion, faire l’objet d’un sondage. Les 17 genres de propriétés (si on inclut les unités de fonds deplacement immobilier ou « FPI ») figurant au sondage Altus InSite sont représentés au 2e tableau suivant, selon les préférences expriméespar les répondants.

Catégories de répondants, Canada - T3 2010


Parmi les grandes villes canadiennes, Montréal occupe présentement la 4e position sur 8, avec 1,6 acheteur par vendeur. C’est une bonne position, juste derrière Toronto, qui affiche 1,7 acheteur par vendeur. En fait, toutes les grandes villes canadiennes affichent un climat positif, mais Montréal, par sa taille offre une plus grande diversité de produits immobiliers, d’acheteurs et de vendeurs tout en offrant des rendements élevés.

Variation depuis le dernier trimestre : amélioration aucun changement recul

Variation depuis le dernier trimestre : amélioration aucun changement recul

Préférences par ville : vente vs achat - T3 2010

Préférences par genre de propriété : vente vs achat, Montréal - T3 2010


Le tableau qui précède place les divers types depropriétés par ordre de popularité en commençantà gauche par les investissements où il y a plusd’acheteurs par vendeur. La droite se termine par

des placements où on préfère vendre plutôt qu’acheter. Dans la plupart des cas, il y a eu une amélioration de l’intérêt depuis le dernier trimestre, c’est-à-dire plus d’acheteurs et moins de vendeurs.

Source : Sondages Altus InSite, Montréal, moyenne de dix types de propriétés dont bureaux centre-ville A,bureaux périphérie A, bureaux banlieue A, centre commercial régional, centre commercial communautaire,centre commercial de quartier, industriel à locataire unique, industriel à plusieurs locataires,multifamilial au centre-ville et multifamilial en banlieue

Après s’être stabilisé à 6,8 % au 1er trimestre 2008 (08-04), le TGA montréalais moyen pour les dix catégories de propriété a augmenté à 6,9 % au 2e et au 3e trimestre 2008, pour ensuite atteindre 7,4 % au 4e

trimestre 2008 et 7,7 % pour les quatre trimestres 2009. Le 4e trimestre 2009 marquait la fin de cette tendance à la hausse. En 2010, la tendance à la baisse revient, la moyenne des TGA s’établissant à 7,5 % au 1er trimestre

2010, à 7,4 % au 2e trimestre et 7,2 % au trimestre suivant. Les taux de rendement interne (TRI) ont suivi une tendance semblable, passant de 9,0 % au 4e trimestre 2009, à 8,8 % au 1er trimestre 2010, à 8,7 % au 2e trimestre et à 8,6 % au 3e trimestre.

Tendances des taux de rendement


Les rendements montréalais sont comparésci-contre à la moyenne canadienne. La comparaison repose sur la moyenne pour quatre types depropriétés dont : bureaux centre-ville classe A,centres régionaux de niveau 1, immeubles industriels à locataire unique et tours multifamiliales debanlieue. Montréal affiche un comportementsimilaire à la moyenne canadienne, mais avec des rendements plus élevés. Même si les tendances dégagées par le biais d’un sondage aident à mieux comprendre l’évolution des taux dans l’ensemble, le choix d’un TGA fait dans le cadre d’une propriété spécifique se doit de prendre en considérationplusieurs autres facteurs pertinents. Les taux d’intérêt sont demeurésbas au cours de 2010. Dès 2011,les gouvernements devraientgraduellement retirer ces mesuresde soutien à l’économie et augmenter les taux. Il est possible que cesnouvelles politiques monétairesentraînent dans leur sillon unehausse éventuelle des rendements exigés sur les investissementsimmobiliers. L’appréciation des valeurs immobilières et l’augmentation des revenus de loyers pourraient toutefois contrecarrer l’impact négatif d’une telle hausse.

ConclusionUn placement immobilier à Montréal s’insère trèsbien dans le cadre d’un placement immobilier national ou international diversifié. Montréal fait partie desquatre grands centres urbains les plus recherchés auCanada. Certains types de propriétés y sont présen-tement plus populaires que d’autres, dont les centres commerciaux. Lorsqu’interrogés sur cette question, les investis-seurs les plus actifs dans cette ville disent s’attendre à des rendements de 20 à 40 points de base (+0,2 à 0,4 %) plus élevés que la moyenne canadienne pourles meilleures propriétés.

Canada vs Montréal - Taux de rendement immobilier


MONTRÉALBUREAUX

Par sa taille, Montréal est la 2e métropole du Canada et son 2e centre d’affaires. En termes d’espaces de bureaux, la 1ère place revient à Toronto, dont les 1 417 immeubles de bureaux de 1 858 m² et plus renferment 15 891 790 m². Montréal compte 772 immeubles offrant 8 101 142 m². La 3e place revient à Calgary, qui devance Vancouver à ce chapitre, avec 761 immeubles d’une superficie locative de bureaux totale de 7 676 714 m². Sur le registre LEED du Conseil du bâtiment durable du Canada, il y a très peu d’immeubles de bureaux verts certifiés LEED. Il n’y en a que 28 à Montréal, ce qui peut créer une opportunité de développement pour répondre

aux besoins des gouvernements, agences et sociétés publiques ou privées soucieux de leur empreinteécologique. Le marché des édifices de bureaux deMontréal a affronté avec succès une récessionéconomique qui occasionne encore quelques séquelles car le marché des immeubles de bureaux prendsouvent 12 à 24 mois avant de réagir aux événementséconomiques. C’est donc l’occasion de se préparerdès maintenant à rechercher les bonnes occasions.Contrairement à Calgary et Toronto, il n’y a pas beaucoup de projets de construction en chantier à Montréal, ce qui réduit les risques d’un surplus d’inventaire.

Au niveau de l’inoccupation, Montréal occupe une position intermédiaire avec des fluctuations cycliques moins prononcées.

C’est le marché le plus prévisible et un de ceux quiont le mieux résisté à la crise économique. Le tauxd’inoccupation montréalais semble continuer depoursuivre une tendance lourde à la baisse.

Taux d’inoccupation des édifices de bureaux du Canada

Source : Altus InSite, prévisions en fonction de l’absorption annuelledes derniers deux et dix ans et des dates de livraison des édifices en construction


Paramètres de rendement et de valeur (terrain et bâtiment)

MONTRÉAL, TORONTO ET CALGARY

Montréal se compare avantageusement aux deux autres villes présentées en offrant des rendements plusélevés, et des prix plus abordables et plus stables. Le taux global d’actualisation moyen est, au 3e trimestre 2010, 7,0 % à Montréal, comparativement à 6,5 % àToronto et 6,8 % à Calgary.

Le taux interne de rendement moyen à la même date s’élevait à 8,3 % à Montréal, 7,8 % à Toronto et 8,1 % à Calgary. La récession a mis fin à une tendance à la baisse des taux de rendement qui s’était expriméeprincipalement entre le 4e trimestre 2001 et le 3e

trimestre 2008. La récession a fait augmenter les taux, mais, dès le 1er trimestre 2010, cette hausse a plafonné et a été suivie d’une légère baisse. Cette dernière tendance à la baisse pourrait cependant être remise en question si les taux d’intérêts augmentent.

Historique - Montréal

Historique - Toronto


Un édifice de bureaux de classe A est un édifice comportant une très bonne qualité de conception, matériaux, assortiment de locataires, âge, taille, emplacement et services tandis qu’un édifice de bureaux de classe B en est un de qualité raisonnable en termes de conception, matériaux, assortiment de locataires, âge, taille, emplacement et services. Un édifice de bureaux de classe AA compte parmi les meilleurs de la classe A. Plus particulièrement, les modèles d’édifice de bureaux utilisés par le sondage Altus InSite comportent les caractéristiques suivantes :

Édifice de bureaux, classe AA au centre-ville• 37 000 à 84 000 m2

• Construction d’excellente qualité, très bien située et moderne• Taux d’inoccupation de 5 %, taux annuel de roulement des locataires de 10 %• Loué à des locataires de qualité, à des taux de location du marché

Édifice de bureaux, classe A en banlieue• 9 000 à 16 000 m2

• Construction de très bonne qualité, très bien située et moderne• Taux d’inoccupation de 5 %, taux annuel de roulement des locataires de 10 %• Loué à des locataires de qualité, à des taux de location du marché

Historique - Calgary


Loyers et frais d’exploitation par m2, bureaux de classe A

Les loyers nets effectifs montréalais, lorsque comparés aux autres grandes villes du pays, sonttrès abordables, ce qui peut accorder un avantage concurrentiel aux entreprises qui s’y installent. Le graphique de la page suivante présente cette comparaison interurbaine. Comme les donnéesproviennent d’une source différente, les montants diffèrent quelque peu de ceux présentés auxtableaux précédents.

BRUT : Loyer incluant les frais d’exploitation et les taxes foncièresT.I. : Total des incitations incluant les périodes de loyer gratuit, les concessions spéciales et les aménagements locatifs hors de l’ordinaireL.N.E. : Loyer net effectif ; le loyer net effectif est le loyer net, exclusion faite du T.I.NET : Loyer net ; loyer excluant les frais d’exploitation et les taxes foncières

Source : Loyer représentatif, Altus Montréal

Montréal centre-ville

Montréal hors centre-ville


Préférences vente vs achat

Les bureaux du centre-ville de Montréal ont la coteet attirent les investisseurs institutionnels. Ils seplacent au 3e rang en termes de préférence parmiles huit grandes villes canadiennes. On y trouvetoujours plus d’acheteurs que de vendeurs.Proportionnellement, le marché de banlieuemontréalais est moins important que dans les autres villes du Canada car il n’y a que 0,45 m² en banlieue pour chaque m² au centre-ville, comparativement à une moyenne canadienne de 0,86 m² en banlieue par m² au centre-ville selon Colliers International, Q2 2010, Office. En banlieue, Montréal se situe au 4e (classe B) ou 5e rang (classe A). Pour les immeubles de classe B en banlieue, on y trouve plus de vendeurs (2,3)que d’acheteurs (1). Le marché de banlieue reste un marché intéressant en raison de ses prix et loyersabordables en pourtour des bouchons de circulation, mais le centre-ville domine toujours et reste actif 24 heures sur 24.

Loyers nets effectifs par m2

A : Hors centre-villeAA : Centre-ville

Source : Altus InSite, sondage sur les tendances du marché de l’investissement, 2e et 3e trimestres 2010


Baromètre Produit / Marché - T3 2010




Nouvelles constructions d’édifices de bureaux Il y a moins de mises en chantier à Montréal qu’à Toronto ou Calgary. Présentement, c’est un avantage car ceci limite les surplus d’inventaire dans un marché encore fragile. À plus long terme le marché montréalais se prêtera davantage à des constructions sur demande qu’à des projets spéculatifs. Les graphiquessuivants illustrent les caractéristiques des trois villes mentionnées.


COÛT REPRÉSENTATIF, IMMEUBLE DE BUREAUX DE BANLIEUE DE MONTRÉALPar m2 de superficie locative

Actuel 2000A 2001A 2002A 2003A 2004A 2005A 2006A 2007A 2008A 2009A 2010A

Montréal, terrain 89,66 $ 179,43 $ 161,46 $ 136,38 $ 150,69 $ 150,69 $ 172,22 $ 86,11 $ 161,46 $ 107,64 $ 161,46 $

Montréal, bâtiment 1 393,71 $ 1 592,31 $ 1 415,78 $ 1 528,48 $ 1 604,25 $ 1 778,09 $ 1 931,69 $ 1 855,59 $ 1 873,24 $ 1 773,78 $ 1 772,38 $

Prévisions 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P

Montréal, terrain 164,36 $ 167,65 $ 171,34 $ 175,11 $ 179,14 $

Montréal, bâtiment 1 804,29 $ 1 840,37 $ 1 880,86 $ 1 922,24 $ 1 966,45 $

COÛT REPRÉSENTATIF, IMMEUBLE DE BUREAUX DU CENTRE-VILLE MONTRÉALAISPar m2 de superficie locative



Montréal, bâtiment 2 366,12 $ 2 502,29 $ 2 630,59 $ 2 796,14 $ 2 748,56 $ 2 701,42 $ 2 922,83 $ 2 946,94 $ 2 951,14 $ 3 039,73 $ 2 693,19 $



Montréal, bâtiment 2 741,67 $ 2 796,50 $ 2 858,03 $ 2 920,90 $ 2 988,08 $

Coût représentatif, immeuble de bureaux du centre-ville montréalais

À l’exception de quelques édifices subventionnés, il n’y a pas eu beaucoup de constructions au centre-ville, l’écart des coûts favorisant les banlieues. Le centre-ville est plus dispendieux mais il conserve son avantage comme centre des affaires au cœur des axes routiers et du transport en commun.

Source : Groupe Altus, avec l’aide de ventes de terrains et du répertoirede coût Marshall & SwiftPrévision en fonction d’un consensus pour l’inflation lequel est majoréde 30 %


EXEMPLE DE VENTE RÉCENTE

Conclusion, Montréal bureaux Montréal, 2e métropole du Canada et son 2e centre d’affaires, est bien positionnée pour profiter de la reprise. Son marché des édifices de bureaux est robuste et n’a pas été trop touché par la récente crise économique mondiale. C’est le marché canadien le plus prévisible et un de ceux qui ont le mieux résisté à la crise économique. Il est avantagé par une grande tendance à la baisse du niveau de l’inoccupation et par un nombre limité de projets de construction enchantier. C’est donc le meilleur moment pourrechercher les bonnes occasions car le marché de

Montréal offre des rendements plus élevés et des prix plus abordables et plus stables. Contrairement à Calgary et Toronto, il n’y a pas beaucoup de projets de construction en chantier à Montréal, ce qui réduit les risques d’un surplus d’inventaire. Le marché de banlieue reste un marché intéressant en raison de ses prix et loyers abordables en pourtour des bouchons de circulation, mais le centre-ville domine toujours dans la préférence des grands investisseurs et reste actif24 heures sur 24.

Place Innovation

Catégorie d’immeuble :

Complexe de bureaux de quatre étages de classe Aconstruit de 1999 à 2002 dans un parcde haute technologieAdresse :

2311, 2341-2351 boul. Alfred-Nobel7055, rue Alexandre-FlemmingArrondissement de Saint-Laurent, Montréal

Prix : 165 000 000 $Date de vente : 2010-07-29Aire locative : 82 958 m2

Prix unitaire : 1 989 $ par m2

Taux global d’actualisation : 7 à 8 %Taux de rendement interne : 8 à 9 %


MONTRÉALRÉSIDENTIEL

Montréal ne se mesure pas seulement en chiffres, car c’est une ville accueillante où il fait bon vivre. Néanmoins, les renseignements suivants comparent l’immobilier résidentiel de cette ville avec d’autres grandes villes du Canada et présentent l’évolution tendancielle de certains critères de référence.

Le lecteur y trouvera des données et des prévisions en fonction du comportement historique (2000 à 2009) et des tendances économiques à prévoir (2010 à 2015) bien que ces prévisions ne soient nullement garanties.

ABORDABILITÉ, PRIX ET LOYERS À MONTRÉAL ET AU CANADA

Maison de ville ordinaire Loyer ordinaire, logement de deux chambres Royal LePage Var. % vs Indice RBC Revenu SCHL Var. % vs (2) SCHL SCHL

prix moyen l’an passé d’abordabilité requis avril 2010 l’an passé abordabilité revenu

Ville 2010T2 % RBC (1) 2010T2 par mois % loyers-2009 requis

Vancouver 495 600 $ 12,1 53,6 % 101 700 $ 1 150 $ -0,3 30,6 % 46 000 $

Edmonton 214 100 $ -3,9 22,8 % 50 500 $ 994 $ -6,1 28,9 % 39 760 $

Calgary 335 800 $ 8,4 31,3 % 71 200 $ 1 082 $ -2,2 25,4 % 43 280 $

Toronto 400 600 $ 8,9 42,2 % 89 100 $ 1 134 $ 3,8 33,0 % 45 360 $

Ottawa 273 200 $ 10,3 32,7 % 69 000 $ 1 061 $ 6,6 30,6 % 42 440 $

Montréal 234 100 $ 9,6 37,8 % 55 300 $ 680 $ 3,7 21,1 % 27 200 $

Prov. de Québec 180 100 $ 8,4 30,2 % 44 200 $ 650 $ 3,3 25 % (e) 26 000 $

Atlantique 172 900 $ 7,0 28,1 % 43 100 $ 842 $ 4,2 29 % (e) 33 680 $

Canada 261 500 $ 8,6 34,1 % 60 500 $ 823 $ 2,4 27 % (e) 32 920 $

(1) (Principal+intérêt (prêt à 75 %), taxes et utilités (chauffage) par année) divisé par le revenu médian avant impôts par ménage Un index de 32 % ou moins est recherché Source : www.rbc.com/economics/market/pdf/house.pdf(2) Loyer annuel divisé par la moyenne mobile de trois ans du revenu médian d’un ménage de locataires Un index de 30 % ou moins est recherché Source : SCHL, Rapports sur le marché locatif


À Montréal, on remarque des prix et des loyersinférieurs à la moyenne canadienne, ce qui peut représenter une bonne opportunité d’affaires.

MISES EN CHANTIER, PROPRIÉTÉ RÉSIDENTIELLES

Montréal 2007A 2008A 2009A 2010P 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P

Mises en chantiers, en milliers 23,2 21,9 19,3 21,3 18,6 19,9 19,3 20,9 19,4

Unifamilial 8,0 6,6 5,4 6,2 5,9 7,0 7,0 8,6 7,0

Jumelé et en rangée 2,0 2,2 2,0 2,6 1,7 1,9 1,8 1,9 1,9

Multifamilial 13,3 13,1 11,8 12,5 11,0 11,0 10,5 10,5 10,5

Canada 2007A 2008A 2009A 2010P 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P

Mises en chantiers, en milliers 228,3 211,1 149,1 180,8 168,6 182,3 189,0 190,8 192,6

Unifamilial 118,9 93,2 75,7 89,1 82,2 85,7 90,5 93,1 95,6

Jumelé et en rangée 37,7 33,5 25,0 32,2 31,1 32,8 35,0 36,2 37,4

Multifamilial 71,7 84,3 48,4 59,5 55,3 63,8 63,5 61,5 59,6

Copropriétés seulement 2007A 2008A 2009A 2010P 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P

Mises en chantiers, en milliers

Montréal 7,4 8,3 7,7 8,8 7,0 7,0 6,7 6,7 6,7

Canada 64,4 75,6 36,1 53,6 49,8 57,4 57,2 55,4 53,6

Sources : SCHL, Bulletin mensuel d’information sur le logement, Conference Board du Canada et Groupe Altus, août 2010

On remarque une reprise des mises en chantier résidentielles en 2010 par rapport à 2009 mais à un rythme plus lent qu’en 2007 et 2008 pour les années à venir causé par le vieillissement de la population et par le coût plus élevé d’accession à la propriété (indice d’abordabilité supérieur à 32 % pour certains types de propriété). Le total des mises en chantiers à Montréal représente environ 10 % du total canadien. Montréal a cependant mieux traversé la crise 2008-2009 que l’ensemble du pays.


Immeubles d’appartements locatifs

L’historique et les prévisions concernant les prix parlogement et les taux de rendement sont présentés ci-dessous. L’immeuble de référence en est un constitué de 150 à 300 logements locatifs, bien situé en banlieue, âgé d’environ 25 ans.

La mise de fonds représenterait 25 % de la valeur totale. Le logement type aurait normalement quatre pièces et demie et inclurait deux chambres à coucher, un salon, une cuisine et une salle de bain.

Source : Sondage Altus InSite sur les tendances du marché de l’investissement (sauf prévisions)


Les villes de Toronto, Ottawa, Montréal et Québec sont soumises à des lois contrôlant les loyers et leurfluctuation y est généralement moins extrême. Les prévisions 2011 à 2015 utilisent généralement une

indexation de 2 à 4 % par année selon la tendance historique s’appliquant à chaque ville. Les tendances sont assez similaires d’une ville à l’autre mais sont plus volatiles et prononcées dans l’Ouest canadien.

Prix par logement - au 1er juillet

Taux de rendement interne - au 1er juillet



Toutes autres choses restant égales, lorsque lesrendements baissent, les valeurs augmentent et vice-versa. Pour qui a déjà investi, un rendement plus bas augmente la valeur de son placement. Pour celuiqui cherche à investir, un rendement plus élevé estpréférable et Montréal, en 3e place après Québec et Halifax, offre de très bons rendements sans mettre en péril la sécurité du placement. Les prévisions concernant les taux de rendement internes sont influencées par l’augmentation prévue des rendements sur lesObligations d’épargne 10 ans du gouvernement canadien, selon les analyses économiques des grandes banques canadiennes. En avril 2010, le consensus prévoyait

des rendements sur ces obligations de 4,4 %, 4,6 %, 4,8 %, 5,0 % et 5,0 % pour 2011, 2012, 2013, 2014 et 2015 respectivement. Pour Montréal, les prévisions des taux de rendement interne utilisent ces rendements plus une prime d’environ 508 points de base. Pour les autres villes, les prévisions sont en fonction de chaque taux en 2009 multiplié par l’indexation prévue pour Montréal. Dans le cas des taux globaux d’actualisation, les prévi-sions représentent le taux de rendement interne prévu pour l’année correspondante moins la moyenne 2006 à 2010, dans chaque ville, des écarts entre les taux de rendement interne et les taux globaux d’actualisation.

À cinq acheteurs pour un vendeur, Montréal se situe au 4e ranget dans la première moitiédu peloton de préférence parville concernant l’achat ou lavente de l’immeuble multifamilialen banlieue de référence.Au 3e trimestre 2010, 54 % desinvestisseurs canadienss’attendaient à une hausse des valeurs au cours des prochains12 mois et 46 %, à un maintien.

Taux globaux d’actualisation - au 1er juillet



Résidences unifamiliales et copropriétés - T2

Source : Étude sur le prix des maisons de Royal LePage sauf copropriété de luxe centre-ville où le prix représente une moyenne des prix MLS, pour copropriétés vendues de 120 à 140 m2 ayant plus de 5 pièces et plus ou 2 salle de bains et plus

Royal LePage décrit ses modèles de référence de la façon suivante :

BUNGALOW INDIVIDUELIl s’agit d’un bungalow individuel qui compte trois chambres à coucher, une salle de bain et demie et un garage pour une voiture. Il comprend un sous-sol pleine hauteur ; par contre, il n’a ni salle de jeux, ni foyer, ni appareils électroménagers. Sa superficie totale, selon les dimensions extérieures, sans compter le garage,est de 111 m2. Il est érigé sur un terrain de 511 m2 muni de tous les services. Selon le secteur, la finitionextérieure peut être en brique, en bois, en parement à clin ou en stuc.

HABITATION EN COPROPRIÉTÉ DE CATÉGORIE STANDARD (COPROPRIÉTÉ ORDINAIRE)Il s’agit d’un appartement situé dans une tour d’habitation. Sa superficie intérieure est de 84 m2. Il compte deux chambres à coucher, un salon, une salle à manger(parfois regroupés), une cuisine, une salle de bain etdemie, de la moquette de qualité standard, deux appareils électroménagers, un petit balcon et un espace de stationnement au sous-sol. Les parties communes comprennent une piscine et quelques installationsde loisirs.


MAISON EN RANGÉE DE CATÉGORIE STANDARDIl s’agit d’une maison en rangée qui compte troischambres à coucher, un salon, une salle à manger (parfois regroupés) et une cuisine. Il peut s’agir d’une maison en copropriété ou en propriété simple. Elle comprend aussi une salle de bain et demie, de lamoquette de qualité standard, un garage pour unevoiture, un sous-sol pleine hauteur non aménagé et deux appareils électroménagers. Sa superficieintérieure totale est de 92 m2 . Selon le secteur, lafinition extérieure peut être en brique, en bois enparement à clin ou en stuc.

HABITATION EN COPROPRIÉTÉ DE CATÉGORIE LUXEIl s’agit d’un appartement situé dans une tour d’habitation. Sa superficie intérieure est de 130 m2.Il comprend deux chambres à coucher, un salon et une salle à manger (parfois regroupés), une cuisine, une salle familiale ou un bureau, deux salles de baincomplètes, une buanderie et un espace de rangement, cinq appareils électroménagers, de la moquette de qualité supérieure, un grand balcon et un espace de

stationnement au sous-sol. Les parties communes comprennent une piscine, un sauna et plusieursinstallations de loisirs. Du 2e trimestre 2009 au 2e de 2010, les prix des résidences unifamiliales ont augmenté de façon assez marquée ; ils pourraient connaître un léger (inférieur à 15 %) rajustement à la baisse. Présentement, l’indice d’abordabilité RBC pour une maison de ville ordinaire devrait se situer à 32 % ou moins mais il s’élève plutôt à 37,8 % et pourrait augmenter davantage si les tauxd’intérêts sont à la hausse. Un indice d’abordabilité trop élevé peut exercer une pression à la baisse sur lesvaleurs. L’immobilier résidentiel canadien n’a pasconnu la déflation des valeurs qui s’est produite aux États-Unis et dans certains pays de l’Europe et ildevrait continuer à montrer une meilleure résilienceau cours des prochains cinq ans. D’ailleurs, juste pour défier les prévisions, les prix continuaient d’augmenter en septembre 2010 et les nombreux projets deconstruction témoignaient d’un bon optimisme de la part des développeurs.

* ** ***

Pour les prévisions de l’indexation des coûts, nous avons utilisé une augmentation de 5 % par année qui est conforme à la moyenne 2000 à 2010 et qui sous-entend une inflation générale au Canada de 2 % par année,

conformément aussi à la moyenne 2000 à 2010.L’augmentation des coûts aide à maintenir ou àsoulever la valeur des propriétés existantes.

Source : Groupe Altus

COÛT REPRÉSENTATIF, BUNGALOW, JUILLET 2010

Lachine La Salle Ahuntsic Terrain, 370 à 557 m2 237 $ à 592 $ / m2 132 009 $ 127 280 $ 258 448 $ Bungalow, 111 m2 1 100 $ à 2000 $ / m2 172 050 $ 172 050 $ 172 050 $

Total, sans garage 304 059 $ 299 330 $ 430 498 $

* Terrain de 557 m2 ** Terrain de 370 m2 *** Terrain de 464 m2

INDEXATION DES COÛTS DE CONSTRUCTION(maison neuve, juillet à juillet, 1997=100)


Montréal, terrain 104,4 108,3 115,5 122,1 129,2 136,0 143,0 146,0 153,2 154,9 164,2

Montréal, bâtiment 106,3 113,1 118,8 127,1 136,5 143,5 149,4 155,9 165,2 168,8 172,0


Montréal, terrain 172,4 181,0 190,1 199,6 209,6

Montréal, bâtiment 180,6 189,6 199,1 209,1 219,5 Source : Statistique Canada, sauf prévisions



Conclusion, Montréal résidentiel Parmi ses rivales canadiennes, le marché des immeubles locatifs multifamiliaux montréalais offre un très bon rapport « rendements / sécurité de placement ». Le marché résidentiel unifamilial canadien n’a pas connu de crise et le risque, à ce stade du cycle économique, d’une crise similaire à celle survenue aux États-Unis et dans quelques pays européens est très minime. Les prix montréalais sont parmi les plus raisonnables du pays et ils ont connu une augmentation soutenue au cours des derniers dix ans.

Le 1009 de Bleury


Immeuble de 20 étagesd’appartements de luxeconstruit en 2005 au centre-villede Montréal

Adresse :

1009, rue de BleuryArrondissement Ville-Marie, Montréal Prix : 48 000 000 $Date de vente : 2010-06-30Aire locative : 197 logements de 3,57 pièces chacun en moyennePrix unitaire : 248 655 $ par logementTaux global d’actualisation : 5,5 à 6,5 %Taux de rendement interne : n.d.


MONTRÉALCOMMERCES DE DÉTAIL

Restaurants, cafés, bistros, boutiques et galeries marchandes en grand nombre. Faire les courses ou flâner dans ces endroits à Montréal est un vrai plaisir. Malgré cette abondance, le nombre de m2 par personne d’espaces commerciaux organisés en centre commercial est inférieur aux moyennes canadiennes et américaines.Plusieurs commerçants américains et européens regardent étroitement ce marché malgré les efforts supplémentaires requis pour installer un premier pied-à-terre. Certains comme HMV, H&M, Louis Vuitton, Lacoste, Benetton, Diesel et Zara ont déjà franchi cette étape au centre-ville de Montréal avec succès.

Suite à la récession économique en 2008 et 2009,la corne d’abondance est un peu dégarnie et les consommateurs se font prier un peu plus avant dedépenser, mais Montréal a néanmoins très bientraversé cette période difficile. Elle a récupéré lesemplois perdus lors de cette crise et les revenus àMontréal étant quelque peu inférieurs à la moyenne canadienne, les consommateurs n’ont pas coupéautant dans les dépenses discrétionnaires et ils doivent continuer de dépenser pour subvenir à leurs besoinset loisirs.

Inoccupation au Canada

En termes d’inoccupation, Montréal suit la grande tendance canadienne. Selon Colliers et Canadian Directory of Shopping Centres, le taux d’inoccupation à Montréal, pour toutes les catégories de centres commerciaux, se situait à près de 6 % en 2000, 5 % en 2005 et 6 % en 2009.Malgré la crise économique, les niveaux d’inoccupation sont restés très peu élevés et devraient se maintenir ou baisser.

Innoccupation en % des centres commerciaux au Canada

Source : www.morguard.com et IPD


Note : Les ventes au tableau ci-dessus incluent les ventes du secteur de l’automobile

Source : ICSC.org, les unités de commerce au détail représententles magasins d’un centre commercial autres que les grands magasinset les supermarchés

VENTES AU DÉTAIL ET REVENUS PERSONNELS (par personne)

Ventes au détail Revenus personnels Prov. de Prov. de Canada Québec Montréal Canada Québec Montréal

2001 9 335 $ 8 933 $ 8 643 $ 28 238 $ 26 279 $ 28 232 $

2002 10 202 $ 9 691 $ 9 265 $ 28 712 $ 26 821 $ 28 489 $

2003 10 470 $ 10 060 $ 9 681 $ 29 484 $ 27 730 $ 29 237 $

2004 10 853 $ 10 411 $ 10 052 $ 31 533 $ 28 851 $ 30 303 $

2005 11 347 $ 10 871 $ 10 484 $ 31 989 $ 29 750 $ 31 256 $

2006 11 972 $ 11 372 $ 10 728 $ 34 003 $ 31 040 $ 32 593 $

2007 12 545 $ 11 772 $ 10 915 $ 35 719 $ 32 644 $ 34 019 $

2008 12 859 $ 12 241 $ 11 128 $ 36 803 $ 33 311 $ 34 609 $

2009 12 330 $ 11 987 $ 10 976 $ 36 462 $ 33 277 $ 34 499 $

2010P 13 046 $ 12 686 $ 11 299 $ 37 597 $ 34 253 $ 35 853 $

2011P 13 509 $ 13 025 $ 11 634 $ 39 107 $ 35 499 $ 36 920 $

2012P 13 967 $ 13 367 $ 11 993 $ 40 548 $ 36 635 $ 38 273 $

2013P 14 393 $ 13 736 $ 12 321 $ 41 941 $ 37 784 $ 39 483 $

2014P 14 773 $ 14 097 $ 12 652 $ 43 254 $ 38 919 $ 40 701 $

2015P 15 239 $ 14 442 $ 12 997 $ 44 734 $ 40 103 $ 41 924 $

Population,2009 33 690 000 7 820 000 3 815 000 33 690 000 7 820 000 3 815 000

Ventes dans les centres commerciaux de la province de QuébecUnités de commerce au détail (UCD) - $ / M.CA.


PERMIS DE CONSTRUCTION - SECTEUR COMMERCIAL (commerces et bureaux)Millions de dollars


Montréal 784 $ 1 494 $ 1 009 $ 1 082 $ 991 $ 949 $ 1 209 $ 1 338 $ 1 388 $ 1 173 $ 1 250 $


Montréal 1 250 $ 1 250 $ 1 250 $ 1 250 $ 1 250 $

INVENTAIRE DES CENTRES COMMERCIAUXMilliers de m2 de superficie locative


Québec 6 516 6 742 6 913 7 214 7 239 7 464 7 748 8 000 8 263 8 384 8 606

Canada 33 809 35 159 35 975 37 298 38 753 39 898 40 807 42 358 44 122 45 674 46 489


Québec 8 816 9 027 9 237 9 448 9 658

Canada 47 781 49 073 50 364 51 656 52 948

Ventes et revenus se sont maintenus durant la crise économique de 2008-2009. Pour la région métropolitaine de recensement de Montréal, le Conference Board du

Canada prévoit une croissance des revenus personnels de l’ordre de 3,3 % par année en moyenne de 2010-2015 et une croissance des ventes au détail de 2,9 %.

La valeur des permis de construction commerciaux du Grand Montréal a été relativement stable au cours des dernières années (2005 à 2009) et a atteint une moyenne annuelle que l’on peut arrondir à 1 250 000 millions. L’inventaire des centres commerciaux de 3 716 m2 et plus du Québec a connu une croissance stable etsoutenable d’environ 2,8 % par année pour atteindre8 384 milliers de m2, soit 1,07 m2 par personne

comparativement à une moyenne canadienne de 1,36 m2 par personne et à une moyenne américaine de 2,21.Les statistiques indiquent une dynamique intéressante en termes de centres commerciaux à Montréal et au Québec, mais il faut dire aussi que la ville et la province possèdent beaucoup de boutiques et commercesindépendants qui ne sont pas organisés en centres commerciaux mais qui favorisent la vie de quartier.

Source : Conference Board du Canada, automne 2010 (sauf prévisions)

Centres de 3 716 m2 et plus, le total canadien inclut les territoiresSource : Ivanhoe Cambridge et ICSC Research (International Council of Shopping Centres)(sauf prévisions)


Le centre commercial régional (dominateur) de référence est défini comme suit :• Plus grand que 65 000 m2

• Centre dominateur dans son marché• Centre rénové au cours des derniers cinq ans• 2 à 3 magasins piliers représentant 50 % de l’aire locative• Le potentiel d’expansion ne doit pas être considéré• Les ventes des boutiques sont en croissance, elles excèdent 4 844 $ / m² et proviennent à 85 % de chaînes nationales ou provinciales

Le mégacentre commercial de référence est défini comme suit :• Plus grand que 45 000 m2

• Centre dominateur dans son marché• Cinq à dix ans d’âge• Position stratégique par rapport aux grandes routes d’accès• Bons locataires d’envergure nationale• Baux de 10 à 15 ans

Le centre commercial communautaire de référence est défini comme suit :• 14 000 à 23 000 m2 avec galerie intérieure• À l’intersection de deux artères principales• Mélange de chaînes et de marchands indépendants• Appuyé par un marché d’alimentation et au moins un grand magasin / magasin de rabais• Construction moins récente, ayant à peu près 20 ans, dans un secteur mature

Le centre commercial de quartier qui sert de référence est défini comme suit :• 10 à 15 ans d’âge • 7 000 à 12 000 m2

• À l’intersection de deux artères• Position sur le marché local bien définie• Secteur résidentiel mature• Appuyé par un marché d’alimentation de 4 000 m2 soutenant des ventes de 5 000 $ / m² avec bail de 10 ans• Bon mélange de chaînes et de marchands indépendants

INDEXATION DES COÛTS DE CONSTRUCTION (centre commercial - juillet à juillet - 1997=100)


Montréal, bâtiment 107,2 108,1 110,8 114,1 119,9 126,1 131,2 135,8 145,2 149,3 151,7


Montréal, bâtiment 157,0 162,5 168,2 174,1 180,2

COÛT REPRÉSENTATIF - CENTRES COMMERCIAUX - JUILLET 2010

Genre de centre commercial Mail fermé Quartier Terrain, par m2 de terrain 110 à 275 $ 275 à 375 $Bâtiment, par m2 de bâtiment 1 600 à 2 100 $ 650 à 1 500 $ Aménagement du terrain, 38 à 63 $ 38 à 63 $par m2 de terrain aménagé

Source : Groupe Altus

Source : Statistique Canada, sauf prévisions

Taux de rendement, Montréal, Toronto et Vancouver

Les critères de rendement présentés ci-après concernent quatre genres de commercesde détail qui peuvent sommairement être décrits de la façon suivante.

Pour les prévisions de l’indexation des coûts, nous avons utilisé une augmentation de 3,5 % par année qui est conforme à la moyenne 2000 à 2010 et qui sous-entend une inflation générale au Canada de 2 % par année, conformément aussi à la moyenne 2000 à 2010. L’augmentation des coûts aide à maintenir ou à soulever la valeur des propriétés existantes.


Peu importe la ville ou le genre de centre commercial, les grandes tendances sont sensiblement les mêmes : baisse des taux de rendement jusqu’au milieu de 2007, remontée par la suite en réaction à la crise financière jusqu’au milieu de 2009 et reprise d’une tendance à la baisse corrélée à de bas taux d’intérêt et à une reprise économique. La région de Montréal suit ces tendances mais elle offre des rendements un peu plus élevés.

Loyers et fraisd’exploitation par m2

Rappelons que d’un centre commercial à l’autre et à l’intérieur même d’un centre commercial, les loyers et autres paramètres locatifs vont varier selon le genre de commerce, sa grandeur et sa localisation.* Lorsqu’interrogés sur l’orientation future des loyers et des frais d’exploitation incluant taxes foncières, les investisseurs familiers avec le marché montréalais ont donné des réponses produisant les moyennes suivantes.

PROGRESSION NORMALE DES LOYERS ET DES FRAIS D’EXPLOITATION - MONTRÉAL Genre de centre Loyers Frais d’exploitation

Régional classe 1 (T1) 1,7 % 2,1 %

Mégacentre (T1) 1,9 % 2,1 %

Communautaire (T2) 1,6 % 2,1 %

Quartier (T1) 1,7 % 2,1 %

Source : Sondage sur les tendances du marché de l’investissement 1er (T1) ou 2e (T2) trimestre 2010

* Les renseignements qui suivent sont fournis à titre indicatif seulement et sous toutes réserves

Historique - Vancouver Historique - Vancouver

Historique - Vancouver

Historique - Vancouver


Les investisseurs prévoient que les loyers marchands vont augmenter à un rythme peut-être un peu plus lent que l’inflation tandis que les frais d’exploitationpourraient augmenter un peu plus vite que celle-ci.

Exemples de progression des valeurs de propriétés de commerce de détailLe tableau suivant donne deux exemples de progression des valeurs de 2000 à 2009

Dans le cas des centres commerciaux régionaux de classe I, les investisseurs sont interrogés également sur l’indexation des ventes au détail. Pour cette question, les réponses ressemblent plus à celles de l’indexation des frais d’exploitation.

Sources : IPD (www.ipd.ca) et Groupe Altus Montréal

Dans un cas, celui de la ligne rouge du tableau qui précède, l’augmentation de la valeur d’un centre commercial (CC) de quartier de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, est à peu près équivalente au taux général de l’inflation au Canada. Dans l’autre cas, l’augmentation est environ 50 % du taux d’inflation. L’indice IPD (Industrial Property Databank, ligne bleue) exclut systématiquement tout réinvestissement en capital et, pour les centres commerciaux du Canada, dépend beaucoup de grands centres commerciaux dont jusqu’à la moitié de la

superficie peut être louée à long terme à des locataires majeurs, à des loyers préétablis qui peuvent évoluer différemment des conditions d’un marché libre. L’évolution de la valeur d’un centre commercialpeut différer d’une propriété à l’autre selon leurscaractéristiques respectives et peut suivre une ligne plus ou moins haute que le tracé des deux lignesprésentées dans le graphique. Si on se fie auxanticipations des investisseurs quant aux valeurslocatives, on pourrait s’attendre à une augmentation normale des valeurs de 1,7 à 1,9 % par année.

Commerces de détails - Indexation des valeurs - 1990=1,00


PRÉFÉRENCES VENTE VS ACHAT





La région de Montréal est assez bien représentée en termes de centres régionaux. D’après le dernier sondage Altus InSite,il s’agit d’un marché en équilibre où il y a autant d’acheteurs que de vendeurs. Montréal occupe, en termes de préférence, la 8e place sur 8, indiquant qu’il y a peut-être plus d’occasions de reprise ou d’expansion dans les autres villes dont Ottawa (22 acheteurs pour un vendeur). Lorsqu’il s’agit des méga-centres commerciaux, Montréal occupe la 3e position indiquant que la région est encore convoitée même si elle a connu de nombreuses constructions de mégacentres au cours des dernières années. Le groupe des centres commerciaux communautaires à mail fermé est le seul groupe descommerces de détail où on trouve plus de vendeurs que d’acheteurs. Montréal n’y fait pas exception car on y trouve 1,8 vendeur par acheteur, ce qui la place en 4e position. Par contre, dans la catégorie des centres de quartier, elle est en première position avec 26 acheteurs par vendeur. Cette catégorie est très populaire même si on doit évaluer chaque placementselon son propre mérite et se méfier des surenchères.




Maison Ogilvy


Grand magasin à rayons de cinq étagesau centre-ville, construit en 1908 et rénové en 2005Adresse :

1307, rue Sainte-Catherine Ouestet 1426, rue de la MontagneArrondissement Ville-Marie, Montréal



Taux global d’actualisation : n.d.Taux de rendement interne : n.d.

Conclusion, Montréal, commerces de détail

Le nombre de m2 par personne d’espaces commerciaux organisés en centre commercial à Montréal est inférieur aux moyennes canadiennes et américaines. Plusieurs commerçants américains et européens regardent étroitement ce marché. Montréal a très bien traversé la récession de 2008 et 2009.Elle a récupéré les emplois perdus lors de cette crise,les consommateurs n’ont pas réduit autant les

dépenses discrétionnaires et ils continuent à dépen-ser pour subvenir à leurs besoins et loisirs. En ce qui concerne l’augmentation des loyers et des valeurs, les investisseurs s’attendent à une augmentation égale ou légèrement inférieure au taux général de l’inflation.


MONTRÉALINDUSTRIEL

La région métropolitaine de recensement de Montréal (RMR) possède le 2e plus grand parc industriel auCanada. Il contient plus de 6 660 immeubles compre-nant près de 29 millions de m2. C’est un parc dynamique qui effectue présentement la transition des secteurs traditionnels vers les industries de pointe. Montréal est un point de pivot en termes de transport et distribution où se rencontrent transport maritime (à l’année longue),chemins de fer et grandes routes (diffusion à 360 degrés).

Il y a présentement un surplus d’espaces industriels disponibles qui rend les prix et les loyers très abordables. Ceci n’a pas empêché la construction d’immeubles d’envergure ultra modernes pour répondre à des besoins particuliers et on s’attend à une reprise éventuelle du marché, même s’il faut se montrer patient. Les bonnes occasions dans le marché peuvent prendre la forme d’un bâtiment à transformer pour répondre à des besoins très précis d’un locataire déjà identifié.

PARCS INDUSTRIELS (millions de m2)

Occupant unique Occupants multiples Nombre Superficie de Nombre Superficie de

Ville d’immeubles bâtiments (m2) d’immeubles bâtiments (m2)

Vancouver 3 223 9,2 M 1 404 4,2 M

Edmonton 2 919 6,8 M 463 3,1 M

Calgary 1 826 5,4 M 833 4,0 M

Toronto 12 657 52,5 M 2 846 17,5 M

Ottawa 1 117 3,0 M 247 0,9 M

Montréal 5 321 19,6 M 1 280 8,9 M


Inoccupation (ou disponibilités)MONTRÉAL, TORONTO ET VANCOUVER

Les taux d’inoccupation industrielle peuvent varier énormément selon le genre de propriété, l’inventaire de référence et la source des rensei-gnements. De plus, les espaces qui sont rapportés disponibles ne sont pas toujours inoccupés et on se sert souvent des disponibilités pour estimer l’inoccupation : le taux d’inoccu-pation est souvent un à deux points de pourcentage plus bas que le taux des disponibilités. Le taux des disponibilités tend à être plus élevé dans les cas suivants : immeubles à plusieurs locataires, vieux bâtiments, bâtiments offrant une hauteur de plafond inférieure à 7,3 mètres et bâtiments industriels à plusieurs étages (lofts). Les taux des disponibilités récents pour les 6 660 immeubles de Montréal seraient les suivants, comparés à d’autres villes (voir ci-contre).

DISPONIBILITÉS ( %)

Immeubles à locataires multiples Trimestre Toronto Montréal Vancouver

T2 2010 12,6 20,4 13,0

T1 2010 13,7 21,9 17,4

T4 2009 13,4 21,6 10,4

T3 2009 13,7 21,3 9,4

T2 2009 14,3 22,9 8,2

Immeubles à locataires unique

T2 2010 5,2 3,8 5,9

T1 2010 5,9 5,1 7,4

T4 2009 5,4 5,0 6,1

T3 2009 5,7 5,4 4,0

T2 2009 5,6 5,7 3,6

Immeubles à locataires unique ou multiples

T2 2010 7,0 9,0 8,1

T1 2010 7,9 10,4 10,5

T4 2009 7,4 10,1 7,4

T3 2009 7,7 10,4 5,7

T2 2009 7,8 11,1 5,0

Source : Altus Insite

Selon Colliers.com, pour un inventaire industriel de 32 millions de m2 en 2010à Montréal, le taux d’inoccupation global (locataires uniques et multiples) auraitles caractéristiques suivantes :

Source : Colliers International, Rapport du marché, Montréal, Québec, automne 2010

Nouvel inventaire, absorption et inoccupation


Source : Groupe Altus avec la collaboration du magasine Espace Montréal et des divers propriétaires

Tel que mentionné précédemment, le groupe desimmeubles industriels à plusieurs locataires, surtout dans le cas des bâtiments de plus de 25 ans, ne suit pasnécessairement les grandes tendances générales.Le profil des disponibilités au cours des dernières

années serait plutôt le suivant, selon l’échantillonnage du Groupe Altus Montréal, qui comprend 350 bâtiments détenus par les plus grands propriétaires de porte-feuilles locatifs.

Les statistiques d’Altus InSite sont récentes et n’offrent pas suffisamment de recul pour faire des prévisions. Les statistiques de Colliers suggèrent un marchéindustriel global à Montréal qui serait plutôt stable en termes d’inoccupation. Celles du Groupe Altus Montréalindiquent qu’un investissement dans les immeubles à plusieurs locataires mérite un examen un peu plus approfondi quant aux risques d’inoccupation. Il est fort probable, cependant, que le taux d’inoccupation ait plafonné et qu’il suive une diminution comme dans les années 1997 et suivantes.

Loyers et fraisd’exploitation par m2

L’édifice industriel à locataire unique de référence est défini comme suit :• Entrepôt à locataire unique de 9 000 m² • Matériaux préfabriqués avec 10 % d’espaces de bureaux et 8,5 m de hauteur libre• Construction récente (± 5 ans)• Localisation en banlieue, accès très facile aux grandes routes• 45 % d’implantation au sol avec amplement d’espace de manœuvre pour tourner et stationnement adéquat• 10 à 15 quais de chargement• Bail de 10 ans• Loyer des années 1 à 5 au marché avec 15 % d’augmentation à la 6e année• Locataire avec cote de crédit adéquate (ex. Standard & Poor ‘s BBB et +)

Inoccupation industrielle à Montréal


L’édifice industriel à plusieurs locataires qui sert de modèle de référence est défini comme suit :• 5 000 à 9 000 m² avec 15 à 25 % d’espace de bureaux et hauteur libre de 5,5 m• Construction récente (± 10 ans)• Locaux de 275 à 750 m² pour un total de 15 à 25 locataires• Localisation en banlieue• 40 % de couverture de site avec amplement d’espace de manœuvre pour tourner, un quai de chargement

par local et du bon stationnement• Loyer de la première année au marché avec indexation annuelle• Industries locales avec peut-être quelques grands noms nationaux• Loué au complet sans locataires mensuels• Roulement des baux d’environ 20 à 30 % par année au cours des prochains 3 ans

Source : Magasine Espace Montréal, Space4Lease, Altus InSite et divers propriétaires

Prévision des loyers d’après le sondage Altus InSite 2010T2Pourcentages d’indexation pour les années 1, 2, 3 et 4 : -0,3%, 0,7%, 1,5% et 1,9%

Prévision des loyers d’après le sondage Altus InSite 2010T2Pourcentages d’indexation pour les années 1, 2, 3 et 4 : -0,8%, 0,4%, 1,4% et 2,1%

Loyers nets industriels par m2 - Bâtiment à locataire unique - Montréal

Loyers nets industriels par m2 - Bâtiment à plusieurs locataires - Montréal

Frais d’exploitation par m2 demandés aux locataires - Industriel léger - Grand Montréal


La baisse des loyers durant 2008 et 2009 est nettement illustrée par les résultats des sondages trimestriels Altus InSite. Toujours selon ces mêmes sondages,les investisseurs prévoient un progrès net au coursdes prochains cinq ans qui ne suffirait pas cependantà rattraper le terrain perdu. En 2010, le loyer peut normalement varier de 37,50 $ à 75 $ le m2, la partie inférieure s’appliquant à des immeubles plus vieux avec des plafonds relativement bas et la partie supérieure représentant un immeuble neuf à hauteur libre d’au moins 8,5 mètres. Les frais d’exploitation prélevés par

les propriétaires ont été stéréotypés pour éliminer les petites variations sans conséquence. La prochaineaugmentation significative est prévue pour 2012 alors que le marché devrait s’être raffermi. Les frais d’exploi-tation, qui comprennent les taxes foncières, vont varier selon le secteur. Normalement, les locataires assument directement leur propre consommation d’énergie car elle peut varier d’un usager à l’autre. On peut s’attendre à une variation de plus ou moins 11 $ le m2 dans les frais d’exploitation selon les circonstances particulières à chaque immeuble et locataire.

PRÉFÉRENCES VENTE VS ACHAT




Les bâtiments industriels à locataire unique montréalais sont recherchés par les investisseurs. Ils se placent au 2e rang en termes de préférence parmi les huit grandes villes canadiennes. On y trouve toujours 3,2 acheteurs par vendeur. En ce qui concerne les bâtiments à plusieurs locataires, Montréal se place au 4e rang, devant Toronto avec un respectable 3,0 acheteurs par vendeur. Le taux élevé des disponibilités pour cette catégorie d’actif ne semble pas effrayer les investisseurs.

COÛT REPRÉSENTATIF, IMMEUBLE INDUSTRIEL À LOCATAIRE UNIQUEPar m2 de superficie locative, Arrondissement Saint-Laurent, Ville de Montréal



Montréal, bâtiment 466,51 $ 478,89 $ 507,20 $ 521,62 $ 537,23 $ 566,72 $ 610,31 $ 624,31 $ 645,83 $ 656,60 $ 792,47 $



Montréal, bâtiment 806,73 $ 822,87 $ 840,97 $ 859,47 $ 879,24 $

COÛT REPRÉSENTATIF, IMMEUBLE INDUSTRIEL À PLUSIEURS LOCATAIRESPar m2 de superficie locative, Arrondissement Saint-Laurent, Ville de Montréal



Montréal, bâtiment 541,86 $ 556,60 $ 589,86 $ 605,79 $ 623,12 $ 655,95 $ 704,39 $ 714,29 $ 747,45 $ 762,52 $ 781,35 $



Montréal, bâtiment 795,41 $ 811,32 $ 829,17 $ 847,41 $ 866,90 $

Source : Groupe Altus, avec l’aide de ventes de terrains et du répertoirede coût Marshall & SwiftPrévision en fonction d’un consensus pour l’inflation lequel est majoré de 30 %


Les coûts totaux de 914 $ le m2 pour locataire unique et 1 010 $ pour locataires multiples se comparent à des valeurs de 717 $ et 689 $ telles qu’illustrées ci-après.

Paramètres de rendement et de valeur (terrain et bâtiment)MONTRÉAL, TORONTO ET VANCOUVER

Montréal se compare avantageusement aux deuxautres villes présentées en offrant des rendementsplus élevés et des prix plus abordables. Vancouver enparticulier souffre d’une rareté de produits qui faitaugmenter les prix et pousse certains usagers às’installer vers des banlieues plus éloignées.

Plus que toute autre région, Toronto et la province de l’Ontario ont souffert de la crise économique de 2008 et 2009 et de la restructuration de l’industrie automobile. À Montréal, on voit déjà certains signes d’une reprise (rendements et arrêt de la baisse des valeurs).

Historique - Montréal Historique - Montréal

Historique - TorontoHistorique - Toronto

Historique - Vancouver Historique - Vancouver


EMPLOIS ET PRODUCTION

Emplois industriels (en milliers) PIB, Fabrication seulement (en millions) RMR de Prov. de RMR de Prov. de Montréal Québec Canada Montréal Québec Canada

2000 388 902 3 826

2001 395 888 3 779

2002 407 934 3 879

2003 384 917 3 926

2004 388 913 3 990 20 378 $ 43 598 $ 177 606 $

2005 388 926 4 002 20 250 $ 43 775 $ 178 896 $

2006 373 901 3 986 20 250 $ 44 276 $ 178 249 $

2007 357 872 3 993 20 638 $ 45 246 $ 182 294 $

2008 362 886 4 021 20 087 $ 43 994 $ 171 654 $

2009 355 865 3 736 18 492 $ 39 918 $ 149 647 $

2010P 358 872 3 768 19 258 $ 41 396 $ 158 610 $

2011P 361 879 3 800 19 890 $ 42 754 $ 163 815 $

2012P 362 882 3 810 20 633 $ 44 352 $ 169 937 $

2013P 364 887 3 831 21 225 $ 45 625 $ 174 814 $

2014P 367 894 3 863 21 814 $ 46 890 $ 179 660 $

2015P 370 901 3 894 22 402 $ 48 155 $ 184 506 $

Source : ISQ (Institut de la statistique du Québec), Conference Board Metropolitan Outlooks et Statistique CanadaPrévisions du Conference Board du Canada pour l’emploi à Montréal et PIB CanadaFacteurs similaires dans les autres cas

Pour la région métropolitaine de Montréal, le Conference Board du Canada prévoit une croissance des emplois industriels (agriculture, ressources naturelles, services d’utilité, construction et fabrication) de 0,7 % par année de 2010 à 2014, mais il est à noter que les emplois ont diminué de 2000 à 2009. De 2004 à 2009, la production d’entreprises de fabrication a diminué de 9 % à Montréal, 8 % au Québec et 16 % au Canada. Montréal et le Québec ont mieux résisté à la crise que l’ensem-ble du Canada. Pour l’ensemble du pays, le Conference Board prévoit un gain moyen de 3,7 % par année de 2011 à 2014 qui se répartirait sans doute comme suit : croissance des emplois - 0,7 %, inflation - 2,0 % et gains

de productivité - 1,0 %. Ce cadre économique permet d’entrevoir une reprise lente et graduelle du secteur immobilier industriel. Il faut souligner que les statistiques industrielles (agriculture, ressources naturelles, services d’utilité, construction et fabrication) et les statistiques sur la fabrication ne couvrent pas le commerce en gros, le transport, la distribution et l’entreposage, ni toutes les activités de recherche et développement. Beaucoup d’immeubles industriels servent, en tout ou en partie, à des fins autres que celles de fabrication ou celles qui sont purement industrielles.



Conclusion, Montréal industriel

Le marché industriel de Montréal effectue présentement la transition des secteurs traditionnels vers les industries de pointe. Montréal est un point de pivot en termes de transport et distribution où se rencontrent transport maritime (à l’année longue), chemins de fer et grandes routes (diffusion à 360 degrés). Il y a présentement un surplus d’espaces industriels disponibles qui rend les

prix et les loyers très abordables. Ceci n’a pas empê-ché la construction d’immeubles d’envergure ultra modernes pour répondre à des besoins particuliers du marché. Les bonnes occasions dans le marché peuvent prendre la forme d’un bâtiment à transformer pour répondre à des besoins très précis d’un locataire déjà identifié.

Everest Cold Storage


Entrepôt industriel réfrigéré d’un étageconstruit en 2009 près de l’aéroport internationalde Montréal-TrudeauAdresse :

10 000, boulevard RyanDorval, Île de Montréal



Taux global d’actualisation : n.d.Taux de rendement interne : n.d.


Taxation municipale, Ville de Montréal

La taxation des immeubles s’effectue sur une base foncière uniquement (en fonction de la valeur de l’immeuble) sauf quelques rares cas d’exception. Aucune taxation n’est directement émise par la Ville de Montréal aux occupants des immeubles. Le compte de taxes est adressé au propriétaire de l’immeuble*. À chaque trois ans, un rôle d’évaluation est préparé par la Ville de Montréal. Ce rôle établit, pour chaque immeuble vacant ou construit, une valeur marchande à une date déterminée. Un compte de taxes est émis au début mars et généralement payable en mars et juin. Différents taux de taxation sont appliqués à la valeur foncière de l’immeuble selon qu’il s’agit d’un immeuble vacant ou construit, résidentiel ou commercial. De façon générale, le taux est quatre fois plus élevé pour un immeuble commercial qu’il ne l’est pour un immeuble résidentiel, alors qu’il est du double pour un terrain vague par rapport à un terrain construit. De façongénérale, la majorité des baux commerciaux comportent des clauses permettant au propriétaire de l’immeuble (bailleur) de refacturer au locataire, la portion de taxes qu’il lui est attribuable en fonction de la superficie loca-tive de leur local par rapport à la superficie locative de l’ensemble de l’immeuble. Cette façon de faire permet de comparer facilement d’une ville à l’autre ce qu’il en coûte, aux occupants d’un immeuble, et ce pour chaque m2 d’occupation. Pour de plus amples détails, veuillez consulter les sites suivants : • Taux de taxes : http ://ville.montreal.qc.ca/portal/ page? - pageid=43,13745574& - dad=portal& - schema=PORTAL• Autres informations sur les taxes municipales : http ://ville.montreal.qc.ca/portal/page? - pageid =43,60226& - dad=portal& - schema=PORTAL

Les permis de construction ou de transformation

À Montréal, toute construction ou modification d’un bâtiment nécessite l’obtention d’un permis préalable. Celui-ci est émis en vertu de la réglementationd’urbanisme en vigueur par l’administration del’arrondissement municipal où se situe l’immeuble concerné. La Direction du développement économique et urbain est en mesure de guider l’investisseur dans ses démarches de demande de permis.

Il arrive aussi que le projet prévu par un investisseur ne respecte pas parfaitement la réglementation d’urbanisme. S’il estime impossible d’apporter les ajustements requis pour le rendre conforme à celle-ci, l’investisseur peut, selon le cas, demander à l’administration de l’arrondissement une dérogation mineure ou unemodification réglementaire.

Dans toutes les situations, la Direction du développement économique et urbain peut éclairer l’investisseur quant à la marche à suivre.www.montreal2025.com ou téléphone : 1 514 872-2025

RENSEIGNEMENTS UTILES

CONTACT :Martine PrimeauChef de division promotion et soutien à l’investissementDirection du développement économique et urbain

Téléphone : 1 514 872-2025Courriel : [email protected]/montreal2025TVfacebook.com/montreal2025

*Sous toutes réserves, les équipements présents dans l’immeuble ne sont pas considérés dans le calcul de la valeur de l’immeuble

ISBN : 978-2-7647-0976-4


Sites de référence

GOUVERNEMENTS ET AGENCES• Statistique Canada : www.statcan.gc.ca/subject-sujet/index?lang=fra• Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL, statistiques résidentielles) : www.schl.ca• Institut de la statistique du Québec : www.stat.gouv.qc.ca• Atlas du Canada : http://atlas.nrcan.gc.ca/site/francais/maps/reference/national/can - political - e/map.pdf• Banque du Canada : www.bankofcanada.ca• Régie du bâtiment du Québec : www.rbq.gouv.qc.ca

VILLE DE MONTRÉAL• Ville : http://ville.montreal.qc.ca• Direction du développement économique et urbain : www.montreal2025 • Montréal International : www.montrealinternational.com/fr• Tourisme Montréal : www.tourisme-montreal.org• Statistiques : http://ville.montreal.qc.ca/portal/page? - dad=portal& - pageid=6897,67633583& - schema=PORTAL• Cartes géographiques : http://ville.montreal.qc.ca/portal/page? - pageid=5798,41435562& - dad=portal& - schema=PORTAL• Regroupement Montréal au Marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM) : www.montrealinvestissementgaranti.com

ASSOCIATIONS COMMERCIALES• Association canadienne de l’immeuble www.crea.ca/fr - public/news - stats/statistics.htm• Fédération des chambres immobilières du Québec : www.fciq.ca/immobilier-barometres.php• Chambre immobilière du Grand Montréal : www.cigm.qc.ca• ACCHA (Association canadienne des courtiers hypothécaires accrédités) : www.caamp.org/index.php?lang=fr• Chambre des notaires du Québec : www.cdnq.org• Ordre des évaluateurs agréés du Québec : www.oeaq.qc.ca

AUTRES SOURCES• Altus InSite (immeubles de bureaux, immeubles industriels et sondages sur le marché de l’investissement (services cotisés) : www.altusinsite.com• Institut du développement urbain du Québec : www.iduquebec.com• Banque Royale du Canada, abordabilité des maisons (anglais) : www.rbc.com/economics/market/pdf/house.pdf• Royal LePage, Étude sur le prix des maisons : www.royallepage.ca/en/media/reports-surveys/index.aspx• Morguard, nouvelles du marché de l’investissement canadien (anglais) : www.morguard.com• IPD, index de l’évolution annuel de certaines propriétés canadiennes : www.ipd.com/Default.aspx?TabId=430• ICSC (International Council of Shopping Centres : www.icsc.org/research/publications.php• Conference Board du Canada, statistiques (services à forfaits) : www.conferenceboard.ca/topics/economics/consumer - confidence.aspx• Colliers International, recherches et services immobiliers : www.colliers.com• Espace Montréal, magazine dédié aux espaces immobiliers de Montréal et de la ville de Québec : www.espaceqc.com/Espace/home.html

Ce document a été réalisé avec l’appui financier du ministère des Affaires municipales, des Régions et Occupation du territoire du Québec

Ce document a été préparé par le Groupe Altus

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