Mission d'expertise sur la négociation de la nouvelle génération des conventions d'utilité...

8/17/2019 Mission d'expertise sur la négociation de la nouvelle génération des conventions d'utilité sociale

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MINISTÈRE DE L’ENVIRONNEMENT DE L’ENERGIE ET DE LA MER

MINISTERE DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT DURABLE

Rapport n° 010269-01

établi par

Pierre NARRING et Pascaline TARDIVON coor!onnatrice"

# a r s 2 0 1 6

Mission d'expertise sur la négociation de la nouvelle

génération des conventions d'utilité sociale


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Les auteurs attestent qu'aucun des éléments de leurs activitéspassées ou présentes n'a affecté leur impartialité dans la rédaction

de ce rapport.


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Sommaire

Résumé......................................................................................................................4

Liste hiérarchisée des recommandations..............................................................9 Recommandations de niveau 1........................................................................................9

Recommandations de niveau 2........................................................................................9

Recommandations de niveau 3......................................................................................10

Introduction.............................................................................................................12

1. Conclues dans l’urgence et perçues parfois aec scepticisme! les C"S ontprogressiement réélé un certain nom#re d’atouts...........................................14

1.1. Lancées dans une certaine urgence, les C! s"inscrivent pourtant dans unedémarc#e de longue #aleine...........................................................................................1$

1.1.1. Les plans stratégiques de patrimoine et les conventions globales de patrimoine ont constitué les prémices d’un dialogue stratégique entre l’État et lesbailleurs sociaux......................................................................................................14

1.1.2. L’affirmation du service d’intérêt économique général (!"#$ rendu par lesorganismes d’%L& et les "& s’effectue ' travers les )....................................1*

1.1.+. La loi n, 2--/+2+ du 2* mars 2-- de mobilisation pour le logement et delutte contre l’exclusion (&LL"$ a repris ' son compte les démarc0es deconventionnement mais les a inscrites dans un cadre plus contraignant.................1

1.2. Les conditions de mise en place ont affecté le contenu et la qualité des C!..........1%

1.2.1. Le contexte de la politique du logement au moment de l’élaboration des )a pesé sur le contenu des conventions....................................................................1

1.2.2. Les sanctions prévues dans les textes ont crispé les organismes de logement social et eu un effet contre/productif........................................................................1

1.2.+. Les délais de signature ont limité la portée de la négociation........................2-

1.3. &algré ces #andicaps de départ, l"utilité des C! est progressivement apparue audeu principau partenaires.............................................................................................20

1.+.1. L’exercice a constitué pour les services de l’État une occasion de préciser lesen3eux de la politique du logement et d’acquérir une vision globale des métiers dulogement social........................................................................................................2-

1.+.2. Les bailleurs pour lesquels le travail s’est révélé trs lourd se sont progressivement approprié l’outil ) et ont développé des démarc0es innovantes

................................................................................................................................. 211.$. La prise en compte des en(eu de territoire est restée fai)le....................................22

1.4.1. L’articulation entre ) et 5L% s’est révélée impossible...............................2+

1.4.2. 6uoique formellement associées7 les collectivités territoriales se sont généralement peu impliquées..................................................................................2+

2. Les éaluations intermédiaires et les éolutions institutionnelles surenuesdepuis 2$1$ appellent % reoir le contenu des C"S et leur mode d’éla#oration................................................................................................................................... 2&

2.1. Les évaluations intermédiaires ont mis en évidence les insuffisances de conceptioninitiale.............................................................................................................................. 2*

2.1.1. Le contenu trs détaillé des ) limite leur portée stratégique.....................2*

Rapport n+ 01029-01 &ission d'epertise sur la négociation de la nouvelle génération desconventions d'utilité sociale

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2.1.2. La plupart des indicateurs de la ) ont demandé un investissement lourd aux bailleurs et se sont finalement révélés peu exploitables....................................2*

2.1.+. L’usage que font les services de l’État de ces données n’est pas perceptible 28

2.1.4. Les évaluations ont fourni l’occasion de revenir sur les en3eux stratégiquesmais leur périodicité est diversement appréciée......................................................2

2.2. Les C et les métropoles voient leur rle trs sensi)lement renforcé dans la

conduite des politiques de logement................................................................................292.2.1. La loi n, 2-14/18+ du 21 février 2-14 de programmation pour la ville et laco0ésion urbaine comporte des innovations qui auront des conséquences pour les).........................................................................................................................2

2.2.2. La loi n, 2-14/+ du 24 mars 2-14 dite loi 9L): renforce la place des "5! dotés d’un 5L% exécutoire dans les dispositifs d’accs au logement social.............+-

2.2.+. Les lois &95;9& et


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+.+.+. La collaboration avec d’autres partenaires7 notamment l’9


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Résumé

Les évolutions institutionnelles qui sont intervenues dans la dernire décennie ontaccordé une part croissante au collectivités territoriales et 4 leurs groupementsdans la conduite des politiques locales de l"#a)itat. 8 travers des documents

programmatiques, comme les L, et contractuels, sous forme de conventions)ilatérales, un dialogue régulier s"est instauré entre ces collectivités et lesorganismes de logement social, pour que les en(eu propres 4 c#aque territoiresoient mieu pris en compte dans la mise en :uvre de la politique du logement.Celle-ci n"a toutefois pas été décentralisée et l"5tat en reste un acteur incontourna)le 4 travers les su)ventions et avantages fiscau qu"il accorde pour lefinancement du logement social, mais surtout en tant que garant de l"accs aulogement et des équili)res socio-spatiau.

l est donc apparu nécessaire au législateur de définir, 4 cté des documentsconventionnels locau, un cadre contractuel pluriannuel précisant les en(eu et leso)(ectifs liant l"5tat et les organismes de logement social ; c"est l"o)(et desconventions d"utilité sociale


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>u(ourd"#ui les services de l"5tat, tout comme les organismes de logement social,reconnaissent l"intér6t des C! en tant que support d"un dialogue périodique entreeu, centré sur des su(ets stratégiques. ls s"accordent également 4 reconnaDtrequ"une place plus importante devrait 6tre faite au collectivités locales, et enparticulier au C, en amont du processus.

Les rapporteurs de la mission, 4 leur tour, confirment l"appréciation positive portée

sur l"utilité des C! comme vecteur du dialogue entre les principau acteursimpliqués dans la politique du logement.

Eoutefois, ils préconisent de relativiser le poids des indicateurs et d"en limiter lenom)re, pour laisser plus de place, en particulier sous forme qualitative, 4l"approfondissement de t#ématiques comme la politique sociale conduite par les)ailleurs, les lo?ers et les c#arges, les en(eu du développement dura)le au-del4de la seule rénovation t#ermique, les démarc#es visant 4 améliorer la qualité duservice rendu ou la participation des locataires.

n outre, ils suggrent que le r?t#me )iennal des évaluations, qui laisse trop peude temps pour apprécier la mise en :uvre de telles orientations, soit porté 4 troisans.

La mission considre ensuite que le périmtre des C comme territoires degouvernance est pertinent, ce qui suppose que certaines données relatives aulogement social soient désormais traitées 4 cette éc#elle, pour faciliter l"appropriation des connaissances et nourrir les éc#anges.

lle préconise que des temps de travail, auquels les services de l"5tats"associeraient, soient organisés avec les C qui disposent sur leur territoire d"unparc social significatif. n revanc#e, elle ne fait pas de la signature de la C! par les C une condition de leur validation, car elle estime nécessaire de rappeler

que le cadre de la négociation est celui qui lie l"5tat et les organismes, autour d"en(eu qui visent 4 la préservation non seulement d"équili)res sociau etterritoriau, mais aussi financiers, la pérennité de c#aque organisme étant en (eu.C"est notamment pour ces raisons que la délégation de compétence pour l"éla)oration des C!, qui peut 6tre demandée par les métropoles, ne sem)le paspertinente l"équipe de mission en recommande donc l"a)andon.

nfin, il sem)le au rapporteurs que le calendrier de négociation de la nouvellegénération de C!, inscrit dans la loi, prévo?ant une remise des pro(ets de C!au services de l"5tat avant le 1er (uillet 201


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documents-cadres de restitution des éléments recueillis au niveau national etrégional=.

Certaines de ces recommandations pourraient utilement s"insérer dans le pro(et deloi en cours d"éla)oration, connu sous le nom de F égalité et cito?enneté G, dontplusieurs articles traitent des en(eu développés dans les conventions d"utilitésociale.

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Liste des recommandations

1.(ffirmer le rle de la conention d’utilité sociale comme dispositif permettant % cha)ue organisme de logement social de faire conna5treses o#+ectifs et ses am#itions et comme support du dialoguestratégi)ue aec l’6tat...............................................................................'8

2.Redéfinir le contenu de la C"S selon! d’une part! un 7 tronccommun 8 national e*posant la stratégie du #ailleur et ses o#+ectifsen permettant des consolidations! d’autre part! des données et descompléments thémati)ues pertinents selon les spécificités del’organisme ou les en+eu* d’un territoire donné :0CI;........................4$

'.Réduire et simplifier la liste des indicateurs o#ligatoires pour enfaire une série e*ploita#le et cohérente! en s’appuant sur lesenseignements issus de la premi


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pilotes des politi)ues locales de disposer d’une déclinaison deso#+ectifs de la C"S et de ses indicateurs! sous résere de leur pertinence % cette échelle taille significatie du patrimoine concerné;.....................................................................................................................4&

1'.Renforcer la procédure associant les collectiités et

intercommunalités principalement concernées % toutes les étapesessentielles de l’éla#oration et de l’éaluation des conentions........4&

14.(dapter les sst


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Liste hiérarchisée des recommandations

Recommandations de nieau 1

>ffirmer le rle de la convention d"utilité sociale comme dispositif permettant 4 c#aque organisme de logement social de faire connaDtreses o)(ectifs et ses am)itions et comme support du dialogue stratégiqueavec l"5tat

3%

Réduire et simplifier la liste des indicateurs o)ligatoires pour en faire unesérie eploita)le et co#érente, en s"appu?ant sur les enseignementsissus de la premire évaluation

$0

5ta)lir dans la C! un lien entre les capacités financires des )ailleurs,les mo?ens mo)ilisés et les o)(ectifs $1

nitier une démarc#e con(ointe entre l"! et la A pour unifier les?stme de référence des lo?ers du parc social en généralisant lasurface utile d"ici la fin de la deuime génération des C!

$2

révoir une segmentation du patrimoine des )ailleurs par département etpar intercommunalité, de faBon 4 permettre au pilotes des politiqueslocales de disposer d"une déclinaison des o)(ectifs de la C! et de sesindicateurs, sous réserve de leur pertinence 4 cette éc#elle


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rendre en compte les engagements des )ailleurs au titre durenouvellement ur)ain dans les indicateurs liés au patrimoine

$0

ffectuer, pour c#aque )ailleur, et au conditions actuelles


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mpliquer davantage les représentants des locataires en amont de lapréparation des C! et leur permettre de mieu appré#ender la stratégiedu )ailleur et de participer au suivi de sa mise en :uvre

$%

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Introduction

Le C@AA a été sollicité par la ministre du logement, de l"égalité des territoires etde la ruralité pour évaluer la pertinence et la faisa)ilité d"une adaptation desconventions d"utilité sociale

1 Loi n+ 201$-173 du 21 février 201$ de programmation pour la ville et la co#ésion ur)aine et loi

n+ 201$-3 du 2$ mars 201$ dite >LR

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ou intercommunau ou des !& locales était de nature 4 faciliter la prise encompte des politiques locales de l"#a)itat sur leur territoire d"intervention.

La mission, qui s"est déroulée d"octo)re 201* 4 (anvier 201, a effectué enparallle ;

• un travail d"anal?se des C! de )ailleurs sociau de différentes taille et

origine

• des entretiens avec les acteurs institutionnels du niveau national ; l"nionsociale pour l"#a)itat et la édération des entreprises pu)liques locales,l">ssem)lée des communautés de rance, la Airection de l"#a)itat, del"ur)anisme et des a?sages, >ction logement, les associationsreprésentatives des locataires

• des déplacements dans plusieurs régions.

Le c#oi de l"Mle-de-rance s"est (ustifié par le grand nom)re d"organismes qui ?interviennent de plus, les services de l"tat ont une position particulire dans lanégociation des C! avec des )ailleurs d"envergure nationale qui ont leur sigedans la région enfin, l"imminence de la création de la &étropole du @rand aris etles conséquences que cette création comporte en matire de politique de l"#a)itatméritaient que l"on s"? attarde.

Aes acteurs issus des régions Lorraine et a?s-de-la-Loire ont également étérencontrés, car la premire génération des C! a été l"occasion, 4 l"invitation desassociations régionales d"organismes d"L&, d"initier des démarc#es inter-)ailleursintéressantes et pour les directions régionales de l"environnement, del"aménagement et du logement L= d"eercer leur fonction d"animation auprsdes directions départementales interministérielles sur ce m6me su(et.

nfin, la mission s"est rendue dans trois départements oN des démarc#es decontractualisation entre des collectivités territoriales ou leurs groupements et les)ailleurs fournissent un cadre de réfleion stimulant in, Iord, R#ne=.

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1. Conclues dans l’urgence et perçues parfois aec scepticisme! lesC"S ont progressiement réélé un certain nom#re d’atouts

1.1. Lancées dans une certaine urgence! les C"S s’inscrient pourtant

dans une démarche de longue haleine

1.1.1. Les plans stratégi)ues de patrimoine et les conentionsglo#ales de patrimoine ont constitué les prémices d’undialogue stratégi)ue entre l’6tat et les #ailleurs sociau*

Le noueau conentionnement! pratiqué par quelques )ailleurs dans le cadred"un protocole conclu entre l"5tat et l"union nationale des fédérations d"organismesd"L&


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Cet article de loi avait été précédé d"un rapport d"inspection con(oint en 2002. $ La (ustification du conventionnement glo)al reposait sur le constat d"une inadéquationentre les en(eu locau des politiques du logement et les modes de financementtrs administrés. La principale innovation consistait alors 4 remettre en cause leconventionnement au logement pour passer 4 un contrat glo)al entre l"tat etl"organisme de logement social sur des o)(ectifs et des mo?ens négociés enfonction des en(eu de territoire. L"accent était notamment mis sur une plus grande

prise en compte du parc eistant, les mo?ens 4 dégager pour son entretien ou sonrenouvellement, et la faBon dont une politique des lo?ers revisitée permettrait demieu servir les en(eu de miité sociale.

n 200%, une mission relative au financement du logement social instaurée dans lecadre de la révision générale des politiques pu)liques


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entreprise mo?enne, )ien gérée et adéquatement équipée pour eécuter leso)ligations qui lui sont confiées.

La rance, contrairement 4 d"autres pa?s de l"nion, disposait dé(4 d"uncorpus de tetes et de conventions précisant les attentes de l"5tat en matirede logement social et définissant les o)ligations des organismes qui leproduisent et le grent ; en témoignent les nom)reuses lois retranscrites

dans le code de la construction et de l"#a)itation.

Les agréments des opérations de construction ou de ré#a)ilitation et lesconventions >L participaient également de cet encadrement. Cet ensem)lepouvait 4 ce stade constituer l"acte officiel de mandat, mais la C! estvenue, en quelque sorte, couronner l"édifice. La F contrainte G européenne (ustifiait au ?eu des pouvoirs pu)lics un engagement de tous lesorganismes dans la contractualisation*.

1.1.'. La loi nF 2$$9'2' du 2& mars 2$$9 de mo#ilisation pour lelogement et de lutte contre l’e*clusion ?LL:; a repris %

son compte les démarches de conentionnement mais lesa inscrites dans un cadre plus contraignant

L"article premier de la loi de mo)ilisation pour le logement et de lutte contrel"eclusion reprend les grands aes contenus dans l"article 3 de la loirelative au li)ertés et responsa)ilités locales de 200$ et su)stitue auconventions glo)ales de patrimoine les conventions d"utilité sociale. l préciseles o)(ectifs assignés au C! et rappelle que la premire pierre de l"édificeest le plan stratégique de patrimoine prs finalisation de ce plan, la C!, conclue pour ans, vise 4 préciser

pour c#aque organisme ;

• sa politique patrimoniale et d"investissement

• sa politique sociale, développée dans le ca#ier des c#arges de gestionsociale

• sa politique en matire de qualité de service rendu au locataires.

lle prévoit en outre la possi)ilité de modulation du F supplément de lo?er desolidarité G, des dérogations au plafonds de ressources, ainsi que laF remise en ordre des lo?ers maimau G en fonction du service rendu, dite

RJL&. Cette redistri)ution des lo?ers suppose que soit effectué unclassement des immeu)les en fonction de leur qualité intrinsque, de leur environnement, de leur desserte ce travail de mise en co#érence des lo?ersavec le service rendu est en outre accompagné d"un calcul en fonction de lasurface utile llemagne, l"acte de mandat

est la convention signée entre l"opérateur et la collectivité de référence


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acultative dans la premire génération de C!, la RJL& doit devenir o)ligatoire 4 l"occasion de leur renouvellement.

n termes de mét#ode, la loi de 2009 innove sur plusieurs points ;

• un calendrier uni)ue E les conventions devront toutes 6tre signées avant le31 décem)re 2010

• des indicateurs, définis par décret en Conseil d'tat, permettront de mesurer l"atteinte des o)(ectifs

• les C! deviennent o)ligatoires pour les organismes d"L& et les !& delogement social et des sanctions sont détaillées en cas de non respect ducalendrier pour la signature de la C! ou de non atteinte des o)(ectifs lusieurs interlocuteurs de la mission ont souligné que les délégations decompétence accordées au collectivités en 200$ appelaient en parallle uneaffirmation du rle de l"5tat comme garant des équili)res économiques et sociaudu logement social.

Le dispositif contractuel liant, d"une part, les collectivités délégataires des aides 4la pierre et l"5tat depuis la loi n+200$-%09 relative au li)ertés et responsa)ilitéslocales et, d"autre part, les organismes de logement social et les collectivités,devait 6tre complété par un contrat liant l"5tat et les organismes. Aans son soucide recentrer la production sur les Hones les plus tendues, le ministre du logementsou#aitait que les C! soient moins liées au politiques locales de l"#a)itat que les

conventions glo)ales de patrimoine n"étaient suscepti)les de l"6tre.7

Ae plus, tout en rappelant que la C! F tient compte des programmes locau del"#a)itat G, l"5tat se donne pour mission de veiller au maintien de la co#érence etde la via)ilité économique de c#aque organisme, en tant qu" F entreprise G, faceau attentes des locataires et au eigences des collectivités territoriales.

sociétés anon?mes coopératives de production et sociétés anon?mes coopératives d"intér6tcollectif.

7 ntretiens avec la mission.

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Le décret nF 2$$9143- du ' décem#re 2$$9! puis la circulaire d’applicationdu 12 aril 2$1$ sont venus préciser le contenu des C! et leurs modalitésd"éla)oration. Les C! doivent comporter $ parties ;

• un classement des immeu)les ou ensem)les immo)iliers, dans laperspective de la remise en ordre des lo?ers maimau


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1.2.2. Les sanctions préues dans les te*tes ont crispé lesorganismes de logement social et eu un effet contreproductif

Aes pénalités significatives ont été imaginées pour contraindre tous les )ailleurssociau 4 se lancer dans l"eercice ; le code de la construction et de l"#a)itationprécise au L $$*-1 que F si un organisme d’0abitations ' lo?er modéré n’a pas

adressé un pro3et de convention d’utilité sociale au représentant de l’État dudépartement de son sige avant le +- 3uin 2-1-7 le ministre c0argé du logement peut lui retirer une ou plusieurs des compétences mentionnées aux articles L. 421/1 ' L. 421/47 L. 422/2 et L. 422/+7 pendant une durée qui ne peut excéder cinqans.

Le ministre c0argé du logement peut7 en outre7 pour la même durée7 ma3orer lacotisation due par cet organisme en vertu de l’article L. 4*2/47 dans une proportionqui ne peut excéder le quintuple du montant initialement dE. C

endant le déroulement de la convention, B si (D$ le représentant de l’État signataire de la convention constate que l’organisme n’a pas respecté lesengagements définis par la convention7 il le met en demeure de présenter sesobservations et7 le cas éc0éant7 de faire des propositions permettant de remédier aux manquements constatés dans un délai d’un mois. i cet examen de lasituation de l’organisme démontre que celui/ci a gravement manqué7 de son fait7 'ses engagements7 le représentant de l’État propose au ministre c0argé dulogement de prononcer une pénalité ' son encontre . C

Le décret du 3 décem)re 2009 précise m6me les sanctions infligées au )ailleursen cas de non respect des indicateurs relatifs 4 l"accueil des ménages a?ant desrevenus inférieurs 4 0K du plafond L!


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amenées 4 éla)orer ou accepter des adaptations, mais faute de capitalisation et depilotage au niveau national, ces adaptations pouvaient varier d"une région 4 l"autre,ce qui ne manquait pas de susciter l"interrogation d"organismes supra-régionau etposer des questions en termes d"égalité de traitement.

1.2.'. Les délais de signature ont limité la portée de la négociation

La loi précisait qu"F avant le +1 décembre 2-1-7 les organismes d’0abitations 'lo?er modéré concluent avec l’État7 sur la base du plan stratégique de patrimoinementionné C. Compte tenu des délais de consultation des instances propres au)ailleurs


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positif car, dans leur cas, il est arrivé que les éc#anges avec les services de l"5tatn"aient pas dépassé le stade de l"écrit.

Les directions régionales de l"aménagement et de l"environnement L=rencontrées par la mission ont animé le réseau des directions départementalesinterministérielles au moment de l"éla)oration des C!, ainsi qu"4 celui desévaluations, et assuré le lien avec les associations régionales de )ailleurs.

Au point de vue des AR>L et des AAE, la plus-value des C! tient au processuslui-m6me - B =n repre des points de vigilance et on revient dessus ' intervallesréguliers C /, 4 la vision glo)ale de l"organisme qu"elles permettent, ? compris sur des su(ets qui ne relvent pas des indicateurs


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indicateurs de la C!, et le présente c#aque année au mem)res du conseild"administration.

A"autres organismes se servent de leur C! comme d"un outil de managementdes équipes


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1.4.1. L’articulation entre C"S et 0L/ s’est réélée impossi#le

Zien que la loi &LL 11 et ses tetes d"application recommandent au services del'tat de veiller 4 la co#érence entre C! et L12, cet eercice s"est révéléimpossi)le pour plusieurs raisons. Eout d"a)ord, la segmentation de patrimoinelaissée 4 l"initiative des )ailleurs ne permettait aucune agrégation ; les )ailleursprésents sur un m6me territoire de L a?ant découpé leur parc en segments non

#omognes, aucune comparaison n"était possi)le avec les o)(ectifs des L.

Ae plus, l"agenda de la C! et celui du L ne sont pas articulés. nconséquence, leurs o)(ectifs ne peuvent strictement co[ncider, sauf 4 ce que lesdeu documents soient conclus en m6me temps.

nfin, le contenu F irréaliste G de certains L incite parfois 4 ne pas suivre cetterecommandation au pied de la lettre.

Eoutefois, certains )ailleurs ont fait le c#oi de décliner leurs indicateurs par Cou groupes d"C, tels artenord ou mmo)ilire 3 quia m6me )ti un s?stme d"information spécifique pour cela, a?ant c#oisi de B ne pas faire de ) de groupe pour ne pas s’éloigner de l’ob3ectif deterritorialisation C.

1.4.2. Guoi)ue formellement associées! les collectiitésterritoriales se sont généralement peu impli)uées

La loi &LL de 2009 précise que F Les établissements publics de coopérationintercommunale dotés d’un programme local de l’0abitat et les départements sont associés7 selon des modalités définies par décret en onseil d’État7 ' l’élaborationdes dispositions des conventions d’utilité sociale relatives aux immeubles situés

sur leur territoire. !ls sont signataires des conventions d’utilité sociale conclues par les organismes qui leur sont rattac0és et peuvent l’être pour les organismesdisposant d’un patrimoine sur leur territoire C.

Les modalités de cette association sont précisées dans la circulaire du 12 avril2010 ; ni concertation ni consultation formelle l"association ne doit pas s"entendreau sens (uridique mais plutt comme une mét#ode de travail qui ne donne aucunpouvoir de )locage au collectivités territoriales ou C F associés G.

L"association des C et des départements s"est révélée trs lourde 4 organiser pour les )ailleurs et la plupart d"entre eu estiment qu"il n"? a pas tou(ours euF beaucoup de répondant C.

Aans le calendrier qui leur était assigné, les )ailleurs ont eu 4 procéder 4 laconsultation des collectivités sur une période trs courte, qui s"ac#evait, en toutétat de cause, un mois avant la remise du pro(et de C! au préfet. Ledit pro(etdevait, en outre, leur 6tre transmis un mois avant.

11 CC F >rt.L. $11-9.-Les organismes d"#a)itations 4 lo?er modéré éla)orent un plan stratégiquede patrimoine


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Les formes de l"association ont été trs variées ; face 4 face lorsque le patrimoinedétenu sur une commune ou une agglomération était important, réunionsregroupant plusieurs communes ou C dans les autres cas.

8 titre d"illustration, la !ociété nationale immo)ilire

L"! souligne que la participation des collectivités a été d"autant plus intense queces dernires s"impliquaient de longue date dans les politiques du logement et nonen fonction du seul eercice de la délégation de compétences des aides 4 la pierre.

Certains délégataires comme &étropole uropéenne de Lille ? ont vu l"occasiond"éc#anger avec les )ailleurs sur leur plan de patrimoine et de constituer une )asede données

Les autres centres d"intér6t ont été la rénovation t#ermique et la maDtrise desc#arges, la vente au locataires, les politiques de peuplement et l"adaptation deslogements ou de la politique de mo)ilité au vieillissement de la population. l a puarriver que des collectivités formulent des attentes en contradiction avec leso)(ectifs de l"5tat.

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2. Les éaluations intermédiaires et les éolutionsinstitutionnelles surenues depuis 2$1$ appellent % reoir lecontenu des C"S et leur mode d’éla#oration

2.1. Les éaluations intermédiaires ont mis en éidence lesinsuffisances de conception initiale

2.1.1. Le contenu trussi, la focale mise sur l"offrenouvelle ne s"est pas révélée partout opportune. l en va de m6me pour lesindicateurs relatifs 4 l"accueil des ménages 4 )as revenus ou 4 ceu qui sontreconnus prioritaires au titre du A>LJ, ménages logés sans difficultés dans lesHones peu tendues.

Le c#oi des indicateurs fait question, tant ceu-ci relvent de registres différents ;

certains constituent des o)(ectifs 4 atteindre


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d"organismes, comme F la vacance de plus de 3 mois G= ou des découpagesopérés


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2.1.'. L’usage )ue font les serices de l’6tat de ces donnéesn’est pas percepti#le

u égard au temps passé pour le recueil des données


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2.1.4. Les éaluations ont fourni l’occasion de reenir sur lesen+eu* stratégi)ues mais leur périodicité est diersementappréciée

!i certains )ailleurs epriment scepticisme et frustration, lorsque les éc#angesavec la AAE ont été limités 4 une approc#e F compta)le G, ci)lée sur l"évolutiondans le temps des indicateurs, d"autres soulignent la qualité du dialogue, lorsque

l"on évoque les en(eu de territoire et que l"on prend le temps de situer les c#iffresdans leur contete. Comme le résume une AAE ; B Les indicateurs n’ont servi qu’' faire démarrer la discussion7 on les a B dédramatisés C.

L"appréciation des )ailleurs se révle asseH différenciée selon les territoires ;positive dans les départements ur)ains oN les AAE disposent encore d"agentsdédiés au suivi des organismes, )eaucoup moins favora)le dans les départementsde taille mo?enne, sans doute moins outillés.

Aans toutes les régions oN s"est rendue la mission, il se confirme que le dialogue aessentiellement porté sur les aspects patrimoniau et les attri)utions.

Les o)(ectifs de développement de l"offre ont été regardés de prs par les servicesde l"5tat. n Mle-de-rance, compte tenu de la tension du marc#é et des )esoins enlogements, ce su(et a été au c:ur des négociations initiales et des évaluations ;pour tous les )ailleurs qui relevaient de son niveau, la ARL a mesuré leur F taud"effort G, c"est-4-dire le flu de nouveau logements rapporté au stocS, ainsi quel"autofinancement net rapporté au lo?ers. Aans cette m6me région, il s"est parfoisrévélé difficile d"o)tenir de certains )ailleurs une déclinaison de l"offre 4 venir par t?pe de financement, voire de peser sur sa ré-orientation - 13

notamment= l"eercice a été pour la AR>L Iord-as-de-Calais l"occasiond"insister sur l"o)(ectif d"accessi)ilité financire des logements 4 produire.

Les o)(ectifs et mo?ens que se donnent les )ailleurs sociau en matire derénovation énergétique ont été le second t#me sur lequel les éc#anges se sontconcentrés.

Le respect des orientations visant 4 accroDtre l"accs au logement des ménages lesplus modestes ou reconnus éligi)les au A>LJ 4 travers les politiques d"attri)ution,a constitué le troisime t#me d"éc#ange privilégié.

8 cette occasion les AAC!, peu présentes au lancement des C!, ont pu fairevaloir les o)(ectifs de la politique sociale néanmoins, la fragilité des indicateurssociau a pu peser sur les éc#anges et certains su(ets tels que la prévention desepulsions ou l"accompagnement social n"ont pas été trs développés, notamment

dans leur dimension qualitative.

n matire de politique de lo?ers, la modulation du supplément de lo?er desolidarité

A"une part, compte tenu du travail que ces évaluations occasionnent, dans uncontete de décrue régulire des effectifs, le r?t#me )iennal paraDt trs, voire trop

13 L>- ; pr6t locatif aidé d"intégration

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rapproc#é.1$ Ce constat est asseH partagé par les )ailleurs qui pointent la lourdeur de l"eercice mais aussi sa pertinence relative, la production de certaines donnéestous les deu ans ne faisant pas sens.

A"autre part, les modalités mises en place pour le suivi des C! des )ailleurs dontle patrimoine se situe dans plusieurs départements ou régions ne se sont pasrévélées trs opératoires. La coordination eercée, en principe, par la direction

départementale ou régionale dont relve le sige de l"organisme n"a pas tou(ourspu s"effectuer, les directions des autres départements


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attri)utions et les mutations, ainsi que les coopérations 4 instaurer entrepartenaires, tout particulirement entre réservataires de logements sociau.

Aepuis la pu)lication de l"instruction du gouvernement du 3 novem)re 201*1*, cetteconvention est communément appelée F convention d"équili)re territorial G.


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Aans la premire catégorie figure la politique locale de l"#a)itat, déclinée 4 traversle L, la politique du logement, l"amélioration du parc de logements et larésorption de l"#a)itat insalu)re, l"aménagement et la gestion des aires d"accueildes gens du vo?age.

Concernant les compétences dont la métropole peut demander la délégation, lelégislateur a retenu l"attri)ution des aides au logement, la garantie du droit 4 un

logement décent et la possi)ilité de disposer du contingent préfectoral 4 cet effet,le pouvoir de réquisitionner les logements, l"enregistrement et la gestion de lademande d"#é)ergement, la délivrance de l"autorisation de vente des logementssociau et le pilotage des C! au différentes p#ases


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amélioré in est délégataire des aides 4 la pierre.

nstitué par une déli)ération en date du 1$ novem)re 2011, le contrat territorial dedéveloppement du logement social, d"une durée de $ ans, propose au )ailleursvolontaires une sorte de F petite C! G qui a)orde les t#mes suivants ;

- gestion sociale préventive,

- gestion de proimité et qualité de service,

- qualité t#ermique des )timents,

- adaptation des produits au )esoins,

- insertion par l"économique,

- participation au dispositif local attri)ution des logements sociau au personnes#andicapées,

- accession et vente de patrimoine,

- participation 4 un o)servatoire de l"#a)itat.

Les )ailleurs sont notés sur ces différents items


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assurer l"évaluation 4 mi-parcours et la difficulté 4 traduire en note les progrsaccomplis par les )ailleurs ne permettent pas de donner au contrat toute la portéevoulue au départ.

Jn mentionnera enfin, pour mémoire, les conventions que les )ailleurs sociaupeuvent 6tre amenés 4 conclure avec >ction logement en vue de produire une offre

répondant au )esoins des salariés des entreprises.

2.'.2. ces conentions locales facultaties s’a+outent celles)ue la réglementation rend o#ligatoires

Les )ailleurs sont appelés 4 signer, avec l"5tat et les collectivités, nom)re deconventions sur des territoires spécifiques. lles a)ordent une partie des su(etstraités dans les C! mais pas tou(ours au m6mes éc#elles.

lles portent, en particulier, sur les attri#utions de logements E

• 4 titre o)ligatoire, dans les conventions de réservation qu"ils signent avec leréfet de département et qui définissent les rgles d"utilisation du contingentpréfectoral


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a)attement de 30K pour la partie de son patrimoine situé en \O in, oncompte désormais 12 contrats de ville au lieu de 7 contrats ur)ains de co#ésionsociale= mais a aussi modifié les contours des territoires sur lesquels les politiquespu)liques devront se concentrer ; la géograp#ie des \O n"épouse pas celle desY!. La consultation de l"atlas de la politique de la ville, accessi)le sur le site ducommissariat général 4 l"égalité des territoires, permet une comparaisoninstructive.

!i les indicateurs des C! devaient 6tre maintenus en l"état, il conviendrait a

minima de revoir ceu qui sont 4 décliner F en Y! G et F #ors Y! G

17 >rticle 13%% )is du C@ ; F Cet a)attement s"applique au logements dont le propriétaire


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avec !]LJ n effet, au conditions actuelles, les restitutions ne peuvent 6tre effectuées qu"4l"éc#elle départementale ou par unité ur)aine de plus de *0 000 #a)itants. n outreles données ne sont pu)lia)les que si 3 )ailleurs au moins sont présents sur leterritoire anal?sé.

2.&. Les am#itions portées par l’6tat en mati


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modestes. La concentration qui en résulte se révélerait particulirement contre-productive pour l"insertion économique et sociale des personnes concernées.

La loi &LL a prévu que la deuime génération des C! serait l"occasion degénéraliser la remise en ordre des lo?ers


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'. (fin de garantir pérennité et )ualité % l’e*ercice! il conient deredéfinir les o#+ectifs des C"S et leur méthode d’éla#orationet de mettre en place un certain nom#re d’outilsd’accompagnement

'.1. La multiplicité des contrats liant acteurs pu#lics et #ailleurssociau* rend nécessaire de rée*aminer le fondement des C"Scomme instrument de cadrage et de légitimation des missionsd’intérBt général

'.1.1. La C"S constitue le lien contractuel principal entre l’6tatet cha)ue opérateur de logement social

La mise en :uvre des politiques de l"#a)itat au niveau de territoires pertinents ets"appu?ant sur les autorités ou acteurs concernés s"est traduite, au cours desdernires décennies, par le développement des compétences déléguées au Cainsi que d"un grand nom)re de documents de cadrage tels que les programmeslocau de l"#a)itat et les plans départementau de l"#a)itat


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caractre eploita)le et d"éviter l"ecs de compleité. Ce dé)at est 4 nouveauouvert 4 l"occasion de la reconduction du dispositif dans le contete d"au(ourd"#ui.

n équili)re doit 6tre trouvé pour disposer des informations nécessaires 4 lacompré#ension de la stratégie du )ailleur et centrées sur les éléments et lesengagements révélateurs du service d"intér6t économique général

• la gestion patrimoniale, l"accroissement et l"adaptation du patrimoine selonles principes du développement dura)le

• les conditions d"attri)utions propres au logement aidé, comportant l"accueildes ménages les plus modestes dans un souci de miité sociale

• la qualité du service rendu, gage d"un traitement équita)le des populationslogées et d"une réponse adaptée 4 leurs )esoins.

Ces priorités étant posées, si l"on veut mieu articuler les C! avec les acteurs etles dispositifs constitutifs des politiques locales de l"#a)itat, trois approc#es sontpossi)les, selon ce que l"on veut privilégier ;

• une dimension stratégique ; il convient alors de limiter strictement la C! 4l"epression des orientations stratégiques glo)ales de l"organisme, en évitantdes déclinaisons trop détaillées, en laissant perdurer en de#ors de la C!d"autres conventions et dispositifs mais en assurant les meilleuresconneions possi)les

• une dimension opérationnelle ; articuler la C! avec les outils de politiquelocale et les s?stmes d"information, en intégrant 4 la C!, autant que

possi)le, d"autres conventions ou accords afin d"en faire un dispositif concretle plus pertinent possi)le dans le pilotage des divers aspects des politiquesde l"#a)itat, ce qui conduit 4 un outil plus complet mais aussi plus lourd

• une dimension partenariale ; il s"agit alors de retravailler surtout les modesd"éla)oration et d"évaluation pour faire de la C! un outil partagé deconnaissance et de dialogue entre tous les partenaires des politiqueslocales, ce qui le fait devenir le support essentiel du F triangle G 5tat,collectivités territoriales, opérateurs.

l ne s"agit pas l4 de trois options ou scénarios, mais plutt d"une présentationaidant 4 l"optimisation d"un c#oi. l paraDt difficile d"aller trop loin dans l"approc#e

opérationnelle, compte tenu du rle des collectivités territoriales et du risque decompleité. La position de l"équipe de mission est de donner la priorité au deuautres dimensions, en positionnant la C! comme outil de F dialoguestratégique G ; il s"agit de privilégier la lisi)ilité de la C! et sa capacité d"6tre unsupport d"éc#ange entre l"5tat et le )ailleur sur le sens m6me de son action, ce quisuppose d"alléger le document de tous les développements ou déclinaisons nonindispensa)les tout en permettant sa compré#ension et son appropriation par lesacteurs locau.

1. 9ffirmer le rAle de la convention d’utilité sociale comme dispositif permettant 'c0aque organisme de logement social de faire conna@tre ses ob3ectifs et sesambitions et comme support du dialogue stratégique avec l’État

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'.2. Le contenu des C"S doit Btre profondément remanié

'.2.1. La C"S ne peut Btre réduite % des indicateurs

La C! est éta)lie 4 partir du plan stratégique de patrimoine de l"organisme,document cadre actualisé régulirement. L"organisme se caractérise par son

activité insi, en fonction de son #istoireet de ses actionnaires ou collectivités de rattac#ement, c#aque opérateur occupeun positionnement spécifique et met en :uvre les mo?ens qui lui permettent derépondre plus particulirement 4 tel ou tel t?pe de )esoin et de se déplo?er sur telou tel territoire. L"appréciation glo)ale de l"action de l"opérateur ne peut donc selimiter 4 l"eamen d"une )atterie d"indicateurs mais doit se faire 4 partir d"une visiond"ensem)le de la structure, au regard des caractéristiques des territoiresd"intervention ainsi que des capacités mo)ilisa)les et mises en :uvre par les

responsa)les de la structure cela implique de limiter le nom)re d"indicateursquantitatifs et de prévoir certains développements qualitatifs en complément.

&6me si cela n"a pas tou(ours été le cas lors du premier eercice, les services del"5tat affirment unanimement que le dé)at avec les )ailleurs doit porter d"a)ord sur leur stratégie et leurs o)(ectifs, plutt que sur les indicateurs et les sanctions.

'.2.2. Les indicateurs deraient Btre moins nom#reu* etrecentrés sur des en+eu* de moen terme

Ces considérations impliquent de reconfigurer la C! en traduisant les finalités et

les engagements de l"opérateur selon un ensem)le de t#ématiques et enredéfinissant une série simplifiée d"indicateurs. Les critres se répartissent selonles trois aes ; d?namique patrimoniale, politique sociale, qualité de service. Lesindicateurs doivent alors 6tre conBus pour constituer un tronc commun 4 toutes lesC!, permettant une vision d"ensem)le et des consolidations. C#aque C! peutensuite faire l"o)(et de développements complémentaires liés au spécificités del"opérateur, de ses territoires d"action, des t?pes de )esoins couverts et de produitsmis en :uvre.

n conséquence, l"équipe de mission propose de faire évoluer les indicateurs desC! selon les principes suivants ;

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• privilégier une vision de mo?en terme pour le développement du patrimoineainsi que sa transformation et son adaptation


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La soutena#ilité financiICJL!.

*. Établir dans la ) un lien entre les capacités financires des bailleurs7 lesmo?ens mobilisés et les ob3ectifs

La )uestion des loers est centrale dans la politique du logement au(ourd"#ui etne peut 6tre limitée 4 la redistri)ution des lo?ers telle qu"elle avait été envisagée en2009. n effet plusieurs études récentes de l"I! 21 montrent une croissancesignificative du tau d"effort des ménages locataires, ? compris aprs >L, cettetendance étant essentiellement imputa)le au c#arges mais aussi au lo?ers. Jno)serve que les lo?ers de nom)re d"opérations neuves sont calés d"em)lée aulo?ers plafonds. Jr, on constate 4 la pu)lication des résultats de c#aque nouvelleenqu6te logement l"instar de ce qui a été entrepris pour rendre e#austive et transparente lademande de logement social, il devient nécessaire de qualifier l"offre, nonseulement en termes de t?pologie et de localisation mais aussi de F quittance G,c"est-4-dire de lo?er )rut auquel s"a(outent les c#arges


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our que cet eercice de territorialisation des données soit utilisa)le, il devrait 6treprécédé d"un travail de définition de mét#odologies communes au différents)ailleurs ; il conviendrait, en particulier, que les classes de lo?ers soient arr6tées demanire #omogne sur un m6me territoire. Ae ce point de vue, les démarc#esd"#armonisation portées par les associations régionales d"organismes de logementsocial devraient 6tre encouragées, ainsi que l"implication des services statistiquesdes AR>L.

Aans ce contete, la persistance de deu modes de calcul de la surface deslogements pour le calcul des lo?ers constitue un o)stacle de taille


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Les démarches participaties! peu présentes dans les C!, pourraientconstituer un engagement, au titre de la qualité de service, si le )ailleur sou#aiteprogresser ou innover dans ce domaine encore insuffisamment développé enregard des pratiques européennes voisines.

. 5révoir dans le ca0ier des c0arges des ) des développements qualitatifsrelatifs ' la concertation7 aux politiques sociales et au développement durable.

Les actions liées % la )ualité de serice pourraient Btre daantage référéesau* démarches )ualité qui se sont développées dans les organismes delogement social ucune réserve n"a été formulée par les acteurs rencontrés sur la durée de ansfiée pour les C!, durée qui permet une )onne éc#éance de pro(ection pour lesorganismes comme pour l"5tat, ni sur le caractre simultané du calendrier d"éla)oration et d"évaluation de l"ensem)le des C!, l"intér6t d"une approc#e

s?nc#ronisée primant sur les inconvénients liés 4 la concentration de c#arge detravail pour les services de l"5tat.

Les avis sont en revanc#e partagés sur le r?t#me des évaluations. !i le premier eercice a pu 6tre F dévalorisé G par une éla)oration des C! trop administrativepuis par une évaluation trop rapide ou limitée 4 l"eamen des indicateurs, il est clair que pour en faire l"outil de dialogue principal entre l"5tat et c#aque opérateur, ilserait )on de se donner un peu plus de temps et de recul. C"est pourquoi l"équipede mission recommande un pas de 3 ans, donc une évaluation 4 mi-parcours. Lesrapporteurs suggrent aussi qu"4 cette occasion l"organisme puisse faire part desa stratégie 4 un #oriHon qui ecde celui de la C!, sans modifier les o)(ectifs decelle-ci pour autant.

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1-.onserver la simultanéité de l’exercice d’établissement des ) pour rendre possibles des exploitations nationales ou régionales d’ensemble et maintenir la périodicité de ans

11.:éduire le r?t0me des évaluations ' + ans7 en intégrant lors de l’évaluation

intermédiaire des éléments de prospective ' un 0oriHon de ans7 de faIon 'évoluer vers un exercice B glissant C

'.'. L’éla#oration des C"S doit associer plus fortement les partiesprenantes pour en faire de rais outils de pilotage

'.'.1. La structure de la C"S et ses modalitésd’éla#oration doient permettre l’implication descollectiités territoriales

>fin de permettre l"articulation des C! avec les politiques locales de l"#a)itat etl"action des collectivités territoriales ou de leurs groupements, la segmentation desdonnées doit 6tre organisée 4 deu éc#elles ; par département et par C.

L"éc#elle départementale, qui était dé(4 prise en compte dans les C!, se (ustifiedu fait des compétences eercées 4 ce niveau ; programmation des aides aulogement par les services de l"tat ou les 2 conseils départementau délégatairesdes aides 4 la pierre2$ et pilotage des dispositifs liés 4 la politique sociale dulogement LA, fonds de solidarité pour le logement, CC>^2*=. \uant auC, ils constituent désormais le niveau principal de mise en :uvre des politiqueslocales de l"#a)itat.

L"articulation des calendriers des C! avec ceu des L ainsi que desorientations intercommunales en matire d"attri)ution pourrait présenter un intér6t cette fin,les dispositions en vigueur doivent 6tre renforcées, principalement en amont de ladémarc#e, 4 la fois pour sensi)iliser tous les C et pour permettre 4 ceu qui ontune connaissance du su(et et une politique affirmée de communiquer les donnéesdont ils disposent, notamment sur les marc#és immo)iliers, et les orientations depolitique locale. l pourrait 6tre procédé en trois étapes ;

• une information au C ds le lancement du processus, leur permettant defaire part de leurs attentes 4 l"5tat et 4 c#aque organisme et de transmettre

2$ >u 1er (anvier 201* ^ ; commission de coordination des actions de prévention des epulsions locatives

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tous éléments utiles avant l"éla)oration du pro(et


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département, l"éta)lissement pu)lic territorial2 au sein de la &étropole du @randaris, les C dotés de L approuvé en grande couronne et les territoiresrésiduels entre ces C et les départements.

our permettre des consolidations, tous les indicateurs devront 6tre produits envaleur et non pas en pourcentage.

14.9dapter les s?stmes d’information pour permettre l’alimentation des ) par toutes les sources existantes

'.'.'. La colla#oration aec d’autres partenaires!notamment l’(@CALS! en amont de l’e*ercice! peututilement renforcer la capacité de négociation de l’6tat

La nécessité de faire le lien au sein des C! avec les capacités financires des)ailleurs et les mo?ens qu"ils peuvent mo)iliser en interne et en eterne a dé(4 étéévoquée. La question concerne en particulier les fonds propres de l"opérateur, leur degré d"investissement dans les opérations, leur renforcement éventuel ICJL! puisse apporter au services qui lui en feraient la demande un appui deconseil et d"epertise sur la santé financire des organismes et les équili)res

2 Leur liste et leur périmtre ont été arr6tés par décrets pu)liés au TJ le 13 décem)re 201* ilssont au nom)re de 11

27 Jn désigne par surcompensation, et en référence 4 la directive de l"nion européenne sur la

concurrence, un niveau d"aide pu)lique supérieur 4 100 K des coPts nets de construction, degestion et de rénovation des logements sociau cf. partie 1.1.2.

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économiques 4 préserver, en amont de la négociation des C! ou lors de leur évaluation, la sensi)ilité du su(et pouvant 6tre varia)le selon l"organisme.

Cette proposition se veut respectueuse des rles respectifs de c#acun, l">ICJL!n"a?ant pas dans ses missions l"évaluation des C! et encore moins leur négociation.

1*.&ettre en place un dispositif de formation et d’éc0ange d’expérience permettant aux services de l’État7 voire aux collectivités territorialesconcernées7 d’appré0ender les en3eux financiers des opérateurs du logement social

1.olliciter l’9 ces arguments s"a(outent des difficultés (uridiques qui ont été soulevées par uneAAE interrogée ; B déléguer au 5résident d’une métropole la compétence designer les ) revient (D$ ' lui déléguer des pouvoirs en de0ors de son territoire7? compris sur le territoire d’autres métropoles C et, de plus ; B la ) est signée par le 5réfet de la :égion du sige de l’organisme7 la délégation de compétence

2%

Aans la loi n+ 201$-*% du 27 (anvier 201$ de modernisation de l'action pu)lique territoriale et d"affirmation desmétropoles, dite &>E>&

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est accordée par le 5réfet de département oJ se trouve la collectivité délégataire.Féléguer les ) revient donc pour le 5réfet de Fépartement ' déléguer un pouvoir relevant du 5réfet de :égion C.

18.onserver dans tous les cas l’État comme c0ef de file de la négociation et del’évaluation de la ) et supprimer la possibilité de délégation aux métropoles

'.4.2. La place et le rle des représentants des locatairespourraient Btre élargis

Les locataires sont représentés au conseil d"administration des organismes et 4 cetitre sont amenés 4 se prononcer 4 plusieurs reprises sur les C!. n outre, lestetes prévoient que les associations qui les représentent sont o)ligatoirementconsultées pour le classement des immeu)les dans la perspective de la remise enordre des lo?ers maimau. Eoutefois, de l"avis unanime de ces associations, laC! est un outil complee qu"elles ont du mal 4 apprécier dans sa glo)alité. llesont tendance 4 réduire la C! 4 la RJL&, disposition 4 laquelle elles se sontrégulirement opposées.

La nouvelle démarc#e développée dans le pro(et de loi en cours de rédactionpourrait 6tre l"occasion de les associer au réfleions locales sur la miité sociale etainsi d"éviter les effets pervers d"une approc#e trop eclusivement nationale etnormative, 4 condition de confronter leur point de vue 4 celui des associations quimilitent pour le droit d"accs au logement.

n tout état de cause, l"éla)oration des C! et leur évaluation pourraient fairel"o)(et d"un éc#ange avec les représentants des locataires pour mieu définir leso)(ectifs et les indicateurs, surtout en matire de gestion du parc insi que le montre notamment le retour eprimé par la fédération des L, lesorganismes de logement social de petite taille ont parfois eu du mal 4 réaliser

l"eercice des C! et sont d"autant moins motivés que les services de l"5tat n"ontpu leur accorder que peu de temps. l serait sou#aita)le de n"eiger desorganismes de petite taille


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d">ction logement, qui contrle un parc de prs d"un million de logements, a defortes c#ances de conduire 4 de nouveau regroupements et impliquera de toutesmanires de nouvelles formes de gouvernance.

Ceci conduit l"équipe de mission 4 suggérer deu mesures pour les groupes ouorganismes importants


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'.&. Le délai de signature des nouelles C"S doit Btre reporté pour prendre en compte l’impact des réformes récentes

'.&.1. Les intercommunalités et les métropoles ne sont pasencore 7 en ordre de marche 8

Les périmtres des intercommunalités sont en cours de finalisation et serontsta)ilisés courant 201 i-&arseille-rovence et du @rand aris quiont été créées au 1er (anvier 201 et auront )esoin d"au moins deu années pour 6tre en situation de définir une politique de l"#a)itat.

'.&.2. Les dispositifs contractuels relatifs au* politi)uesd’attri#ution se mettent progressiement en place et leur agenda ris)ue de se superposer au calendrier des C"S

Les conférences intercommunales pour le logement, introduites par la loi >LR, semettent progressivement en place. Jrganismes de logement social et C vont6tre trs occupés en 201 4 la mise en place des plans partagés de gestion de lademande locative sociale, notamment pour l"organisation du recueil de la demandeet la définition d"o)(ectifs d"attri)utions, tout particulirement dans les territoires oNs"applique la convention d"équili)re territorial.

'.&.'. Les réformes affectant les collectiités territorialesont peser sur le déroulement de l’e*ercice des C"S

Les nouveau eécutifs régionau, en place depuis le dé)ut de l"année, sontsuscepti)les de redéfinir leurs orientations en matire d"aménagement du territoireet les aides qu"elles apportent dans le cadre de leur soutien au politiques localesde l"#a)itat pour le développement, la restructuration et la ré#a)ilitation du parc delogements sociau notamment. La suppression de la clause de compétencegénérale, couplée 4 un contete trs tendu en matire de finances pu)liques,pourrait amener nom)re de conseils régionau et départementau 4 remettre encause leur implication financire dans le c#amp du logement social, ce qui ne

serait pas sans conséquences sur les stratégies pouvant 6tre conduites par lesopérateurs.

Ae plus, la réorganisation des services de l"5tat, 4 la suite des fusions de régions,induit des c#angements importants concernant notamment les AR>L


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sus-mentionnées et le temps nécessaire d"éla)oration des nouveau pro(etsrendent incontourna)le un décalage de deu ans pour la signature des C!. l n"?a pas nécessité de procéder 4 marc#e forcée, l"intér6t de l"eercice résidant avanttout dans la qualité du travail, du dialogue et des documents produits.

21.5révoir la prolongation de deux ans de la durée des conventions actuelles7assortie de l’actualisation des ob3ectifs qu’elles contiennent7 afin de pouvoir

engager la deuxime campagne des ) en prenant en compte les évolutionsen cours

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Conclusion

Les évolutions institutionnelles et économiques qui sont intervenues au cours de ladernire décennie ont a)outi 4 une conduite partagée de la politique du logementsocial..

Les collectivités territoriales et leurs groupements, délégataires des aides 4 lapierre ou non, tendent 4 fier au organismes des o)(ectifs en fonction des en(eusocio-économiques de leur territoire il ? a fort 4 parier que la réforme d">ctionlogement psera sur les conditions de création de l"offre en termes de mo?ensaccordés et de localisation des opérations. Le mouvement de concentration desorganismes se poursuivra, parfois au service d"une logique de groupe, ce qui nesera pas sans incidence sur la nature et le niveau du dialogue qui devra s"éta)lir avec les services de l"5tat.

Ce constat appelle deu orientations ma(eures pour la proc#aine génération desC!.

A"une part, les collectivités territoriales et leurs groupements doivent 6tre plusfortement associés en amont du processus de négociation sans que leur signaturedes C! soit une condition supplémentaire de validation. our que leurs éc#angesavec les organismes de logement social soient fructueu, il convient que lesinformations qui leur seront fournies soient traitées 4 l"éc#elle des périmtres degouvernance ; cela concerne essentiellement leur stratégie patrimoniale etl"occupation sociale de leur parc de logements. l est également nécessaire que cetéc#ange intervienne asseH tt dans le processus d"éla)oration des C! et qu"il soitcontetualisé par un apport des services de l"5tat, dont la présence apparaDtsou#aita)le. n effet, il revient 4 ceu-ci de rappeler les en(eu dont ils sont

garants ; équili)re des territoires, solidarité sociale mais aussi santé financire desorganismes de logement social.

A"autre part, l"5tat doit repenser le processus d"éla)oration et de négociation desC! dans une perspective plus stratégique et pour ce faire utiliser un ensem)le deleviers.

Le cadre de la C! doit 6tre revu ; en tant que support d"un dialogue stratégique, ilfaut éviter d"en faire un F fourre-tout G qui viserait 4 mesurer la prise en compte del"ensem)le des pro)lématiques qui intéressent le logement social. l convient doncde limiter le nom)re d"indicateurs et de renvo?er au droit commun le suivi decertains o)(ectifs, comme le permettent les s?stmes d"information déplo?és

récemment par le ministre en c#arge du logement.

nsuite, il faut se donner les mo?ens de penser les en(eu du logement social defaBon plus s?stémique, ce qui suppose de croiser, en interne, les connaissancesproduites par tous les services concernés au sein des AAE et des AAC!ICJL!afin d"éclairer les services de l"5tat sur la soutena)ilité financire des o)(ectifs quipourraient 6tre assignés au organismes. La vision consolidée des en(eu sociauet territoriau qui en résultera, et qui nourrira les notes d"en(eu adressées au

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organismes, sera enric#issante pour les services tout en les aidant 4 situer ledialogue au )on niveau.

nfin, le positionnement des services pourrait 6tre renforcé si des marges deman:uvre leur étaient données en cas de non respect des engagements pris dansles C! et non (ustifia)les. lutt que des sanctions alimentant le fonds nationaldes aides 4 la pierre, comme le prévoit le pro(et de loi en cours de rédaction, il

sem)le 4 la mission que des F compensations G pourraient 6tre négociéeslocalement sous forme d"engagements complémentaires en fonction des en(eulocau.

\uelles que soient les dispositions qui seront retenues, les conditions de réussitedu proc#ain eercice de négociation sont un pilotage effectif et précoce par laA, appu?ée par une ressource eterne si nécessaire, et le décalage ducalendrier de la signature des nouvelles C!. l est en effet indispensa)le que lesorganismes et les services de l"5tat soient en mesure de procéder 4 la productiondes données au éc#elles pertinentes avant le lancement du processus deconcertation, et que les éc#anges avec les associations de locataires et avec lescollectivités territoriales puissent se tenir dans des délais qui ne rendent pasl"eercice purement formel.

0ascaline H(RIJA@ 0ierre @(RRI@

nspectrice del'administration du

développement dura)le

ngénieur généraldes ponts, des eau

et des for6ts

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(nne*es

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LISH: :S (@@:K:S

>nnee 1 ; lettre de commande

>nnee 2 ; liste des personnes rencontrées

>nnee 3 ; les indicateurs des C!

>nnee $ ; la segmentation du patrimoine

>nnee * ; dispositifs conventionnels entre collectivités et organismes de logement

social

>nnee ; circulaire A du F novem)re 201* relative au attri)utions delogements sociau

>nnee 7 ; liste des sigles

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1. Lettre de mission

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2. Liste des personnes rencontrées

Nom Prénom Organisme Fonction Date de

rencontre

Z>RR! Eristan Ca)inet de la ministredu logement, del"égalité des territoireset de la ruralité

Conseiller tec#nique octo)re 201*19 (anvier 201

&>YIC #ilippe Airection de l"#a)itat,de l"ur)anisme et despa?sages

!ous-directeur de lalégislation de l"#a)itatet des organismesconstructeurs d(ointe au sous-directeur de LJ

10 septem)re201*

!@>LE Laurence Airection de l"#a)itat,

de l"ur)anisme et despa?sages

>d(ointe au c#ef de

)ureau du suivi desorganismesconstructeurs II ]ann Airection de l"#a)itat,de l"ur)anisme et despa?sages

!ous-directeur despolitiques de l"#a)itatLE C#ristop#e Airection de l"#a)itat,de l"ur)anisme et despa?sages

C#ef du )ureau despolitiques locales del"#a)itat, de laprogrammation et du

renouvellement ur)aind(ointe au c#ef de)ureau 2

19 octo)re 201*

CJEJI C#arlotte Airection de l"#a)itat,de l"ur)anisme et despa?sages

C#argée d"études,)ureau 2

19 octo)re 201*

Ae O]RI>! &arie-Aominique @>AA #onoraire $ février 201

L>ICJ atrice @>AA #onoraire % (anvier 201

J@E Zrigitte Responsa)le dugroupe a)itat, ville etsociété

CR&> 12 octo)re 201*

ZIE Oincent C#argé d"études dansle groupe a)itat, villeet société

CR&> 12 octo)re 201*

&>REI-@J!!E ascal Airecteur général >gence nationale decontrle du logementsocial ICJL!=

1 novem)re201*

27 (anvier 201

A>OE Aaniel Airecteur généraldélégué

>ICJL! 1 novem)re201*

@RI ZenoDt A@> c#argé du >ICJL! 1 novem)re

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rencontre

contrle et des suites 201*

!R #ilippe Aélégué territorial Mle-de-rance

>ICJL! 1 novem)re201*

27 (anvier 201

JRER Iicolas Aélégué général >ssem)lée descommunautés derance AC=

19 novem)re201*

ALC Claire Responsa)le finances,fiscalité, politiqueslocales de l"#a)itat

>AC 19 novem)re201*

AAJII atricia >&>LL> Airecteur ple >ctionlogement

22 (anvier 201

Z>!CJL !imone Confédération dulogement et du cadrede vie

Oice-résidente enc#arge de l"#a)itat

2% (anvier 201

>LL@R Clément Confédération dulogement et du cadrede vie

C#argé de missionlogement social

2% (anvier 201

ZJC>EJI >lice Confédérationnationale du logement

!ecrétaire confédérale 2% (anvier 201

&E lodie Confédérations?ndicale des familles

C#argée d"études 2% (anvier 201

O Tessica >JC C#argée d"études 2% (anvier 201

>L rédéric nion sociale pourl"#a)itat

Aélégué général % octo)re 201*

ZJC>^ C#ristop#e nion sociale pourl"#a)itat

Airecteur de lamaDtrise d"ouvrage etdes politiquespatrimoniales

Zéatri nion sociale pourl"#a)itat

Airectrice despolitiques ur)aines etsociales

3 novem)re 201*

@R Laurent nion sociale pourl"#a)itat

Airecteur des affaireseuropéennes

(anvier 201

!>LY@ZR ranBois ! - édérationnationale desassociationsrégionales

Airecteur 20 octo)re 201*

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rencontre

A L> RJIA ierre édération des L Responsa)le dudépartementimmo)ilier

1 décem)re201*

TJ@LE &arie-@eorge !ociété nationale

immo)ilire

Airecteur de

l"eploitation et de laqualité

% (anvier 201

CCC>EJ rancS >ssociation régionaledes organismes deLorraine RLJR=

Airecteur 19 novem)re201*

I>AI !op#ie AR>L Lorraine Airection de l"#a)itatet du logement social

11 décem)re201*

ZL> >udre? Iantes &étropole Airectrice de l"#a)itat 23 novem)re201*

ZEE >lain Communautéd"agglomération de!aint-IaHaireC>RI

A@> en c#arge del"#a)itat

2$ novem)re201*

OIJE &ireille ! des a?s de laLoire

Airectrice 2$ novem)re201*

RO >rnaud AR>L a?s de laLoire

C#ef de la divisionpolitiques de l"#a)itat

2$ novem)re201*

@R@>A !éverine AR>L a?s de laLoire

Responsa)le del"unité suivi des)ailleurs

2$ novem)re201*

Z>RIEE &ic#el AAE de Loire- >tlantique

C#ef du servicea)itat

1er décem)re201*

ALJR& Tean-&artin Airectioninterdépartementale etrégionale del"#é)ergement et dulogement

1* octo)re 201*

LJ!] C#ristian ARL/!A>JL C#ef de la mission de

suivi des organismesd"L&

3 décem)re 201*

L ZJLC" atricS ARL/!A>JL &ission de suivi desorganismes d"L&

3 décem)re 201*

ZR>JYC atricS Communautéd"agglomération delaine commune

résident 2* novem)re201*

LCJ&E >el Communautéd"agglomération delaine commune

Airecteur de l"#a)itat 2* novem)re201*

OAJI Tean-Luc >ssociation desorganismes delogements social d"Mle-

résident 2* novem)re201*

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rencontre

de-rance JR=

R>Z>LE C#ristop#e >JR Airecteur 2* novem)re201*

>@&>II Cécile >JR C#argée despolitiques territoriales 2* novem)re201*

I>!!E-A>OA C#ristine RO Airection des activitésde gérance

1 décem)re201*

T>II> Aidier mmo)ilire 3 A@>, Airecteurgestion du patrimoine

22 décem)re201*

ZR>E Claire &étropole européennede Lille

Airectrice de l"#a)itat % décem)re 201*

!JRI Zérengre &étropole européennede Lille

C#argée des relationsavec les organismes

d"L&

% décem)re 201*

ZCb C#ristop#e JA >REIJRA Airecteur général % décem)re 201*

ARJ!R #ilippe JA >REIJRA Airecteur de laprospective et del"évaluation

% décem)re 201*

Z!!JI Aominique AR>L Iord-as-de-Calais

Responsa)le de ladivision a)itat etconstruction dura)le

9 décem)re 201*

LA mmanuel AR>L Iord-as-de-Calais

C#argé de missionpilotage des politiquesde l"#a)itat et du suivi

des L&

9 décem)re 201*

ZI&> >male AAE& du Iord C#ef du servicea)itat

9 décem)re 201*

A!C>&! Iicolas AAE& du Iord C#ef de la cellule desuivi des organismesd"L&

9 décem)re 201*

!J ierre Conseil départementalde l">in

Airecteur du logement 17 décem)re201*

!ZJ! >nne JA A]I>CE Airectrice généralead(ointe

17 décem)re201*

L >J &ic#el &étropole @rand L?on Oice-résidentur)anisme-cadre devie

1% décem)re201*

>ZI-O>!!LI Corinne &étropole @rand L?on Airectrice de l"#a)itatet du logement

1% décem)re201*

C>LLJA Zrigitte Oille de L?on C#argée de missionauprs de l"ad(oint au&aire de L?on

1% décem)re201*

A>E ierre-]ves AAE du R#ne Responsa)le del"unité logement socialet suivi L&

1% décem)re201*

ELLE atrice >LL>A a)itat Airecteur général 1% décem)re

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rencontre

201*

AO>L&JIE 5lisa)et# >&>LL> Airectrice de laprospectivepatrimoniale &>LL> C#argé de missionA

1% décem)re201*

&>RIR &ic#le >&>LL> C#argé de missionA

1% décem)re201*

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'. Les indicateurs des C"S

ndicateur actuel !egmento)ligatoire

J)servations roposition de la mission 5c#elle de restitution

1D La stratégie patrimoniale

> -Iom)re de logementslocatifs donnant lieu 4 desdossiers de financement déposéscomplets dans les services del"tat ou auprs des délégataires,par an et en cumulé sur les sians, répartis selon le mode definancement initial ; pr6t locatifaidé d"intégration, pr6t locatif 4usage social, pr6t locatif social

département La décomposition par t?pe de financement n"a pastou(ours été fournie.

l apparaDt nécessaire de prendre en compte laproduction liée 4 la reconstitution de l"offre dans lecadre du IR car elle s"inscrit dans la stratégiede l"organisme et elle pse sur ses mo?ens

Ooir si des o)(ectifs en termes de t?pologie delogements ne seraient pas pertinents, eu égard audéséquili)re constaté entre le profil de lademande et celui de l"offre

@arder cet indicateur mais endistinguant ce qui relve durenouvellement ur)ain

5ventuellement 4 décliner par taille delogement . Q Iom)re de logements misen service par an et en cumulésur les si ans, répartis selon lemode de financement initial

idem La prévisi)ilité des livraisons est fai)le au-del4 dedeu ans aprs la signature de la C! car lesaléas peuvent 6tre nom)reu mais pas forcémentdu fait du )ailleur

ourrait 6tre supprimé

Z Q Iom)re de places nouvellesd"#é)ergement et de logementsadaptés donnant lieu 4 des

dossiers de financement déposéscomplets dans les services del"tat ou auprs des délégatairespar an et en cumulé sur les ans

département La réalisation de cet o)(ectif ne dépend pas escapacités des )ailleurs mais de la sollicitation desassociations et des crédits de fonctionnement qui

leur sont alloués dans le cadre du programme177.

n revanc#e il est nécessaire d"évoquer dans laC! le partenariat noué entre le )ailleur et lesassociations :uvrant dans le c#amp de l"insertionJ,etc=

!upprimer l"indicateur mais introduireune ru)rique qualitative comportantune description du partenariat noué

avec les acteurs de l"#é)ergement

département

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Z - Iom)re de placesnouvelles d"#é)ergement et delogements adaptés livrées par anet en cumulé sur les si ans

idem idem dem idem

C - &ontant en euros


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pour dénominateur l"ensem)le du parc et d"autresseulement le parc 4 rénover.

l faudrait ci)ler les engagements sur leslogements en classe , et @ mais 6tre plusprécis sur ce que recouvre la notion deF rénovés G.

La rénovation t#ermique n"épuise pas le c#ampde la rénovation.

La distinction Y! et #ors Y! n"apparaDt pas nonplus pertinente, et pas seulement du fait du

passage au \O ; en(eu d"équité de traitement.

@ouel indicateur

(daptation des logements

l conviendrait d"introduire un o)(ectif d"adaptationdes logements pour les personnes 4 mo)ilitéréduite


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ne maintenir LA

département

- ourcentage d"attri)utionsde logements au ménages

!egment depatrimoine

Le s?stme d"information !]LJ permet un suivien temps réel des attri)utions de logements 4 des

8 supprimer !ans o)(et

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reconnus par la commission demédiation prévue 4 l"article L.$$1-2-3, comme prioritaires etdevant se voir attri)uer unlogement en urgence

part en Honeur)aine sensi)le

ménages reconnus prioritaires et 4 reloger enurgence au titre du A>LJ.

n outre, les difficultés de relogement neconcernent qu"une minorité de départements et nepeuvent 6tre imputées eclusivement au)ailleurs

O - Iom)re de logementslocatifs attri)ués au personnesou ménages sortant

d"#é)ergement ou de logementadapté

!egment depatrimoine

Le suivi des attri)utions peut s"effectuer 4 traversles statistiques des !>J. l est plus utile deconnaDtre les coopérations développées avec les

acteurs de l"insertion pour faciliter l"accueil dessortants d"#é)ergement en logement ordinaire supprimer !ans o)(et

@ - Iom)re de ménages)énéficiant de mesuresd"accompagnement

financées par l"organismerapporté au nom)re de ménages

département Cet i

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