MarketView CBRE : la logistique et les locaux d'activités en France au 4ème trimestre 2013

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* Évolution par rapport à 2012** Évolution par rapport au 1er janvier 2013

Logistique et Locaux d’activités France MarketView4ème trimestre 2013 CBRE Études et Recherche

DEMANDE PLACÉE*LOGISTIQUE FRANCE + 19 %

OFFRE IMMÉDIATE**LOGISTIQUE FRANCE- 8 %

DEMANDE PLACÉE*ACTIVITÉS ILE-DE-FRANCE- 26 %

OFFRE IMMÉDIATE**ACTIVITÉS ILE-DE-FRANCE+ 14 %

LA LOGISTIQUE TIRÉE VERS LE HAUT PAR LES EMPLACEMENTS SECONDAIRES,LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ACCUSENT LE COUP

* Valeurs faciales, entrepôts classe A neufs, HT HC/m²/an** Valeurs faciales, locaux d’activités « classiques » (proportion activités/bureaux ≈ 70/30), neufs, restructurés ou rénovés, HT HC/m²/an

*** Taux de rendement net immédiatSources : CBRE et Immostat

Points clés

Un marché logistique contrasté, où la dorsaleNord/Sud perd de la vitesse, tandis que lessecteurs secondaires tirent leur épingle du jeu.

De grandes opérations clés-en-main enrégions ont tiré le marché vers le haut.

Un niveau de demande placée historiquementbas en Ile-de-France, mais qui pourraitprogresser en 2014 grâce à des opérationsactuellement en cours d’instruction.

Baisse du stock immédiat logistique, tant envolume qu’en qualité.

Coup d’arrêt du marché de l’activité en Ile-de-France, après 3 années exceptionnelles.

Reprise de la hausse du stock en activité.

Des valeurs hétérogènes selon les marchés.

LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE Analyse du marché des entrepôts > 5 000 m² (toutes classes : A, B, C, frigorifique etmessagerie)

Des dynamiques de marchés différentes

Le marché logistique français fait état d'une situation contrastée à l'issue de 2013. Si la dorsale logistique est en retrait dans le paysage français, les marchéssecondaires sont quant à eux en progression. Des dynamiques différentes sont à l'originede cette disparité : quand l'Ile-de-France et le couloir rhodanien souffrent d'une offreexistante inadaptée aux nouveaux besoins des utilisateurs et d'une fiscalité trop forte,les constructions de plateformes logistiques pour la grande distribution s'accroissent sur lacôte Atlantique, particulièrement attractive tant du côté des populations que des sociétés.

Pourtant, la demande exprimée est présente en Ile-de-France. Les sociétés ont des projetsmais leurs prises de décisions demeurent longues et fragiles. La transformation deces demandes reste inférieure aux attentes, même si un certain nombre de projets dedéveloppements a été initié cette année et pourrait voir le jour en 2014.

Marché des entrepôts > 5 000 m²

Demande placée(2013)

Offre immédiate(en fin de période)

Projets « en gris » (en fin de période) Loyers*

France 2 578 800 m² 3 430 200 m² 3 001 500 m² 30 € / 60 €

Ile-de-France 511 900 m² 1 487 700 m² 622 600 m² 46 € / 60 €

Nord-Pas de Calais 265 100 m² 199 900 m² 351 400 m² 38 € / 45 €

Couloir rhodanien 297 500 m² 420 100 m² 342 600 m² 42 € / 44 €

PACA 339 500 m² 223 300 m² 259 600 m² 41 € / 43,5 €

Marché des locaux d'activités (toutes surfaces) et petits entrepôts (< 5 000 m²)

Demande placée(2013)

Offre immédiate(en fin de période)

Projets « en gris » (en fin de période) Loyers**

Ile-de-France 714 200 m² 2 587 000 m² 188 000 m² 60 € / 150 €

Investissements activité & logistique

Synthèse 2013

Volume(2013)

Part activité & logistique dansles volumes totaux

en France

Taux « prime »*** (entrepôts classe A)

Taux « prime »*** (locaux d'activités)

Taux « prime »*** (parcs d'activités)

France 1,5 milliard € 9,5 % 7 % 8,25 % 8 %

Un marché soutenu par les grands développements enrégions

Avec 2 578 800 m² placés en 2013, le marché françaisprogresse de + 19 % par rapport à 2012, qui avait été uneannée en forte baisse. Il a essentiellement été porté par de grandsclés-en-main (à la location et à la vente) réalisés en régions. Ces opérations représentent en effet 59 % de la demande placéehors Ile-de-France, contre environ 40 % en moyenne entre 2008et 2012. Les grandes transactions > 50 000 m² sont égalementen forte progression en régions avec 22 % des volumes transactésen 2013 (12 % en moyenne entre 2008 et 2012).

Faute d'offres de qualité disponibles et face à des réservesfoncières importantes et peu onéreuses, les utilisateurs, pour unegrande part du secteur de la grande distribution et du commercespécialisé, se sont plus facilement lancés dans de nouvellesconstructions. De plus, les besoins des ménages et leurs façons deconsommer évoluent sensiblement et de nouveaux enjeuxlogistiques émergent, liés à l'explosion du e-commerce et auxcontraintes environnementales de plus en plus prégnantes. Ceci se traduit par une logistique de flux, optimisée, flexible etparfois mutualisée, nécessitant de grandes plateformes « ultraperformantes » et facilement adaptables aux spécificités de cesnouvelles sociétés. Or, une grande partie du parc français necorrespond plus à ces besoins, constitué de bâtiments trop petits,mal équipés, ou encore mal entretenus, ce qui pose d’ailleurs unproblème de conservation des ICPE.

Par conséquent, certains marchés plus anciens, comme l'Ile-de-France ou le couloir rhodanien, moins en phase avec cesnouveaux critères, sont encore impactés en 2013. La régioncapitale se trouve par ailleurs pénalisée par une forte fiscalité, quipeut avoir pour effet de favoriser certaines régions limitrophescomme la Bourgogne ou la Picardie, dans les choix d'implantationdes utilisateurs.

L’axe Nord-Sud en recul

C'est pourquoi la dorsale logistique perd encore de la vitesse en2013 et ne pèse plus que 55 % des volumes commercialisés,contre 68 % en moyenne les dernières années. L'Ouest et le Sud-Ouest progressent quant à eux avec respectivement 9 % et 8 % dela demande placée.

Record à la baisse en Ile-de-France

511 900 m² ont été commercialisés en 2013 en Ile-de-France,en baisse de - 3 % par rapport à 2012, soit le niveau le plus basatteint ces 5 dernières années. Si la commercialisation desbâtiments existants est restée inférieure aux attentes, les clés-en-main ont été nombreux à être signés en 2013, mais ne sontpour l’instant pas comptés dans les statistiques. Un certain nombrede permis de construire est actuellement en cours d’instruction,ce qui laisse espérer une meilleure année 2014 en termes devolumes commercialisés.

Près de la moitié des surfaces a été transactée dans le Sud de l’Ile-de-France en 2013. Même en baisse de - 19 % par rapport à2012, il s’agit traditionnellement du marché le plus actif car le plusoffreur. Cette dernière caractéristique peut en revanche avoir l’effetnégatif de rallonger les délais de commercialisation sur des marchéscomme Sénart, où des plateformes vacantes tardent à retrouverpreneur. Le Sud recense en outre la seule signature > 50 000 m² prise en compte cette année en Ile-de-France, avecla prise à bail par Transalliance de 74 800 m² à Moissy-Cramayel.Le reste des transactions franciliennes est < 30 000 m², avecune moyenne de 12 200 m² par transaction, chiffre en baisse.

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0,4

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PACARhône-AlpesNord-Pas de CalaisIle-de-France

2008 2009 2010 2011 2012 2013

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20132012201120102008 2009

Demande placée Offre immédiate (en fin de période)

Sources : CBRE et Immostat


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Évolution de la demande placée et de l’offre immédiateen France (en millions de m²)

Comparaison de la demande placée chaque année surles principaux marchés en France (en millions de m²)

Picardie3 %

Languedoc3 %

Normandie5 %

Bourgogne / Franche-Comté4 %

Grand Est7 %

Grand Centre6 %

Grand Sud-Ouest8 %

Ouest9 %

Nord-Pas de Calais10 %

Rhône-Alpes12 %

PACA13 %

Ile-de-France20 %


Répartition géographique de la demande placée en Franceen 2013 (en volumes)

Source : CBRE

Picardie4 %

Nord-Pas de Calais6 %

Grand Centre5 %

PACA7 %Grand Est9 %

Normandie3 %

Ouest2 %

Languedoc1 %

Grand Sud-Ouest4 %Bourgogne / Franche-Comté4 %

Rhône-Alpes12 %

Ile-de-France43 %

Source : CBRE

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Répartition géographique de l’offre immédiate en Franceau 1er janvier 2014 (en volumes)

Source : CBRE

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60 %

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100 %

PACAIle-de-France Rhône-AlpesNord-Pas de Calais

Classe A Classe B Classe C Messagerie

Structure de l’offre immédiate sur les principaux marchésen France au 1er janvier 2014 (en volumes)

Valeurs locatives faciales en France au 1er janvier 2014 (HT HC/m²/an, classe A, neuf)

Bourgogne / Franche-Comté 30 € / 35 €

Couloir rhodanien 42 € / 44 €

Grand Centre 32 € / 50 €

Grand Est 37 € / 50 €

Grand Nord 38 € / 45 €

Grand Sud 41 € / 43,5 €

Grand Sud-Ouest 41 € / 49 €

Ile-de-France 46 € / 60 €

Normandie 37 € / 49 €

Ouest 40 € / 45 €

L’Ouest de l’Ile-de-France est en progression, particulièrement grâceà l’activité de Gennevilliers. Les volumes placés dans la communeont été multipliés par 3 en un an. L’Est a également vu sa demandeplacée doubler par rapport à 2012 et recense d’ailleurs 3 des 5 clés-en-main comptabilisés en Ile-de-France, à l’image deTransgourmet à Valenton (19 500 m²). Enfin, c’est le Nord qui aété le plus à la peine cette année, affichant un recul de - 30 % desvolumes commercialisés. 2014 devrait prendre le contre-pied decette tendance puisqu’une grande partie des affaires en coursd’instruction y est localisée.

Des résultats disparates sur les 3 grands marchésrégionaux

Dans le couloir rhodanien, la demande placée diminue de - 29 % en un an (297 500 m²). Le marché a souffert d’un débutd’année atone mais s’est rattrapé sur le dernier trimestre. Les ¾ des surfaces commercialisées ont porté sur des entrepôtsde classe A, pour la plupart à L’Isle d’Abeau qui demeure le 1er marché lyonnais avec plus de la moitié de la demande placée.

Avec 265 100 m² commercialisés, le Nord-Pas de Calais résistepar rapport à 2012. Davantage de petites transactions ont étésignées (15 contre 9) et un compte-propre de 74 100 m² a étéréalisé pour Gifi à Sin-le-Noble.

Enfin, la région PACA recense 339 500 m² placés, volumequasiment multiplié par 2 en un an. 2 opérations > 50 000 m²concentrent près de la moitié de la demande placée. Il s’agitdes clés-en-main locatifs Carrefour (50 800 m²) et Castorama (110 500 m²), respectivement localisés aux Arcs-sur-Argens et Saint-Martin-de-Crau.

Baisse du stock en volume et en qualité

L’offre immédiate s’élève à 3,4 millions de m² en France au 1er janvier 2014, en diminution de - 8 % par rapport au 1er janvier 2013. Alors qu’elle repartait sur une légère tendancehaussière les derniers trimestres, elle se résorbe notamment enRhône-Alpes et Nord-Pas de Calais où la majeure partie destransactions a porté sur des bâtiments existants et de classe A.Elle a donc diminué également en qualité. Aujourd'hui, l’offre declasse A ne représente plus qu’ 1/3 des disponibilités du Rhône-Alpeset 40 % de celles du Nord. En Ile-de-France, avec près d’1,5 million de m², le stock est stable mais devrait être amenéà augmenter de nouveau en 2014.

Un peu plus de 3 millions de m² d’offres « en gris » sont recensésen France et sont disponibles pour des projets clés-en-main, ce quiconstitue une alternative à l’offre existante très souvent inadaptée.

Une hétérogénéité durable des valeurs

Les valeurs locatives faciales « prime » restent globalementstables à un niveau très bas, qui semble avoir atteint son plancher.Le marché logistique reste néanmoins hétérogène selon lalocalisation des bâtiments, la fiscalité des communes, ainsi que laqualité et la quantité de l’offre disponible. Certaines zones sous-offreuses où la demande est soutenuecomme dans le couloir rhodanien ou la 1ère couronne franciliennepeuvent ainsi voir leurs valeurs revues à la hausse, même sur desbâtiments anciens. Au contraire, des zones sur-offreuses et/oumal localisées affichent encore des baisses de valeurs, qui setraduisent essentiellement par un accroissement des avantagescommerciaux.

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* Locaux d’activités « classiques » (proportion activités / bureaux ≈ 70/30)N.S. : non significatif

Source : CBRE

* Locaux d’activités « classiques » (proportion activités / bureaux ≈ 70/30)

Source : CBRE

Source : CBRE

Évolution de la demande placée et de l’offre immédiateen Ile-de-France (en millions de m²)

Loyers des locaux d’activités* en Ile-de-France au 1er janvier 2014 (valeurs faciales, HT HC/m²/an)

Prix de vente des locaux d’activités* en Ile-de-France au 1er janvier 2014 (valeurs faciales, HT HD/m²)

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

1312111009080706050403Demande placée Offre immédiate (en fin de période)

Zones géographiques Neuf / restructuré État d’usage

Nord

Intra A86 90 € / 115 € 60 € / 107 €

Entre A86 et la Francilienne 60 € / 85 € 45 € / 75 €

Au-delà de la Francilienne N.S. N.S.

Ouest

Intra A86 100 € / 120 € 65 € / 90 €


Au-delà de la Francilienne 75 € / 85 € 40 € / 80 €

Est

Intra A86 80 € / 150 € 75 € / 80 €



Sud

Intra A86 80 € / 95 € 65 € / 80 €



Zone géographique Minimum Moyenne Maximum

1ère couronne 550 € 1 030 € 1 550 €

Reste Ile-de-France

Nord 280 € 640 € 900 €

Ouest 250 € 520 € 800 €

Est 290 € 500 € 1 100 €

Sud 350 € 580 € 1 350 €

LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS (TOUTESSURFACES) ET DES PETITS ENTREPÔTS (< 5 000 M²) EN ILE-DE-FRANCEDes demandes contraintesBien qu’une légère reprise des demandes exprimées ait étéobservée à l’issue de l’été, elles s’affichent en repli à la fin del’année 2013. La conjoncture économique demeure tendue et lesperspectives à court et moyen termes toujours incertaines. LesPME/PMI sont particulièrement sensibles à cette instabilité etles chefs d’entreprises de plus en plus prudents dans leurs décisionset dépenses. Même si la tradition patrimoniale du marché de l’activitéest toujours présente, la tendance globale sur les petites et moyennessurfaces est au « stand-by » et les entreprises sont souvent contraintespar des conditions d’octroi de crédit difficiles. Certains groupesétrangers sont quant à eux frileux dans leurs décisions immobilièresen France, en particulier sur les moyennes et grandes surfaces. Desprojets d’installation ou de déménagement, parfois très avancés, ontainsi été annulés. Enfin, le projet du Grand Paris a pour effet defiger certains terrains dans des objectifs de développements futurs.L’offre se trouve donc comprimée sur les grandes surfaces etparticulièrement en 1ère couronne, qui reste un des secteursgéographiques les plus recherchés.

Coup de frein sur le marchéLa demande placée en 2013 s’affiche en baisse de - 26 %par rapport à 2012. Après 3 années exceptionnellementdynamiques, avec une moyenne annuelle de 975 000 m²transactés, 714 200 m² ont été commercialisés en 2013, soit leniveau le plus bas de la décennie. Aucun secteur francilien n’estépargné. Seul l’Ouest se maintient grâce à certaines communestraditionnellement dynamiques comme Saint-Ouen-l’Aumône etGennevilliers. Il en est de même pour Aulnay-sous-Bois etRoissy-en-France au Nord, ou encore Ivry-sur-Seine au Sud.À défaut de grands groupes actifs sur le marché en 2013, lademande placée > 5 000 m² est fortement attaquée, ainsique celle entre 1 000 m² et 3 000 m². Seul le marché < 1 000 m² est stable, où les petites surfaces < 500 m² sontmême en progression. Ce créneau constitue le cœur du marché del’activité et est particulièrement offreur. Il est par conséquent plusrésilient, même en temps de crise.

Le stock poursuit sa progressionAvec 2 587 000 m² au 1er janvier 2014, l’offre immédiateprogresse de + 14 % en un an. Faute d’un niveau de demandeplacée suffisant, cumulé à un certain nombre de libérations, le stockqui se résorbait doucement depuis 2009 retrouve un niveau supérieurà celui de fin 2010. Composé à 85 % de locaux en état d’usageet n’étant plus alimenté par de nouveaux produits, son vieillissementconstitue un enjeu critique à long terme. Il demeure tout de mêmeplutôt qualitatif dans certaines zones prisées, notamment en 1ère couronne et dans certains parcs d’activités bien localisés.Un peu moins de 30 000 m² d’offres « en blanc » devraient veniralimenter le stock d’ici mi-2014. L’offre future certaine estconstituée quasi-exclusivement de libérations de bâtiments anciensqui devraient faire leur retour sur le marché avant fin 2014. Quantaux offres « en gris », elles ne dépassent pas 200 000 m².

Un début de « repricing » dans les zones sur-offreusesLe marché demeure hétérogène selon les secteurs et les produits.Pour les petites et moyennes surfaces, les loyers et avantagescommerciaux restent stables car l’offre et la demande sont présentes.En revanche, sur les grandes surfaces, certaines zones de 2ème couronne sur-offreuses commencent à voir leurs valeursattaquées, avec en parallèle une hausse des franchises.

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Références de ventes investissement industriel et logistique réalisées en France au 2nd semestre 2013


ZOOM SUR LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENTINDUSTRIEL (ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS < 10 000 M²) ETLOGISTIQUE (ENTREPÔTS > 10 000 M²) EN FRANCE

Un marché en forte progression…Après un creux en 2009, le marché de l’investissement industriel etlogistique n’a cessé de progresser, à raison de + 25 % en moyennechaque année, et atteint plus d’1,5 milliard d’eurosd’engagements en 2013. Il s’agit de la meilleure annéeenregistrée depuis le record de 2007. La part de ces actifs dansle volume total en investissement banalisé atteint donc 9,5 %,soit une hausse de + 14 % des volumes par rapport à 2012.Cette progression pourrait d’ailleurs se poursuivre en 2014.La structure du marché en 2013 est marquée par le peu detransactions de portefeuilles, seulement 2 supérieures à 100millions d’euros, à l’image du portefeuille Spring acquis parNorthwood auprès d’Axa au 4ème trimestre. De plus, la « jointventure » de Norges dans le fonds ProLogis a partiellement gonfléles chiffres du 1er trimestre.Les marchés industriels et logistiques sont cependant de plus enplus attractifs de par leurs rendements, aussi considérés commeplus risqués que d’autres actifs.Ce marché d’ordinaire animé par des « pure players » voitmaintenant arriver certains institutionnels et fonds généralistesqui ont refinancé leur dette et consolidé leurs capitaux, et quisouhaitent aujourd'hui diversifier leur patrimoine. En outre, faitrécent, des fonds étrangers cherchent également à pénétrer lemarché européen, et notamment français, à l’instar des fondsasiatiques et océaniens. En 2013, ce sont surtout les investisseursfrançais et du reste de l’Europe qui ont été actifs sur le marché avecplus de la moitié des engagements réalisés, suivis par les nord-américains.

…mais contraint par un manque d’offres de qualité La problématique se trouve désormais du côté de l’offre « prime », largement inférieure à la demande, qui contraintdonc le marché, notamment en ce qui concerne la logistique.Certes, des plateformes XXL « prime » ont été transactées en2013, comme les ventes des clés-en-main Castorama et Amazon,mais ce sont surtout les signatures en locaux d’activités et petitsentrepôts qui ont progressé. Elles représentent ainsi en 2013 35 % des engagements en industriel et logistique, soit 11 pointsde plus qu’en 2012 (65 % pour la logistique).L’accroissement de la liquidité du marché et de sa situation sous-offreuse entraînent par conséquent une nouvelle baisse des tauxde rendement. Le taux « prime » des entrepôts logistiquesbien localisés, loués aux conditions de marché, s’établit au 1er janvier 2014 à 7 % et celui de l’activité à 8,25 %. Ils ontrespectivement diminué de 25 points de base en un trimestre.

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Activité

Poids moyen dans le montant global d’investissement en immobilier d’entreprise banalisé

Logistique


Évolution des engagements en industriel et logistique enFrance (en milliards d’euros)

2 %

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8 %

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Euribor 3 mois

OAT 10 ans

Rendement « prime » Logistique classe A

Rendement « prime » Locaux d'activités

8,25 %

7 %

2,50 %

0,29 %

Source : CBRE

Évolution comparée des taux (en fin de période)

Nature Commune Vendeur Acquéreur Surface totale Montant acte en main

Logistique Gennevilliers (92) FEL AXA REIM 65 000 m² 48 M€

Logistique Hem (59) Sun Lille SAS AXA REIM 43 000 m² 21 M€

Logistique Compans (77) Pitch Promotion UNOFI 20 000 m² 12 M€

Logistique Marolles-en-Hurepoix (91) CBRE Global Investors Apollo Real Estate Advisors 19 700 m² 12 M€

Entrepôt Sainte-Luce-sur-Loire (44) Pylos France Corum Asset Management 4 900 m² 9 M€

Activité Gennevilliers (92) Stam Europe Sirius 9 700 m² 8 M€

Activité Massy (91) Valad France SAS Panhard 8 600 m² 8 M€

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Pierre-Louis DUMONTDirecteur Nord et Ouestt : 33 (0)1 53 64 33 27 e : [email protected]

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Références de transactions en locaux d’activités réalisées en Ile-de-France au 4ème trimestre 2013

Références de transactions en entrepôts > 5 000 m² réalisées en France au 4ème trimestre 2013

Secteur géographique Commune Preneur Surface Contrat État des locaux Classe

Ile-de-France Moissy-Cramayel (77) Transalliance 74 800 m² Location État d'usage Classe B

Centre Poupry (28) ND Logistics 36 000 m² Compte-propre Neuf Classe A

Ile-de-France Vémars (95) L'Oréal 25 100 m² Clés-en-main locatif Neuf Classe A

Centre Pannes (45) CML 25 000 m² Vente à utilisateur État d'usage Classe A

Picardie Péronne (80) Logistique Delavenne 18 300 m² Compte-propre Neuf Classe A

Rhône-Alpes Saint-Quentin-Fallavier (38) Fabry Logistics 13 300 m² Location État d'usage Classe A

Ile-de-France Servon (77) SDLT 8 600 m² Location État d'usage Classe B

Nord-Pas de Calais Hénin-Beaumont (62) Orium 6 000 m² Location État d'usage Classe A


Secteur géographique Commune Preneur Surface Contrat État des locaux Valeur

(HT HC/m²/an)

Nord Mitry-Mory (77) Carrier Transicold 1 200 m² Location Rénové 67 €

Ouest Saint-Ouen-l'Aumône (95) Francofa Eurodis 1 134 m² Location Rénové 57 €

Est Collégien (77) Gunnebo France 510 m² Location État d'usage 84 €

Est Montreuil (93) Triva 473 m² Vente à utilisateur État d'usage 1 014 €

Sud Trappes (78) Aquapro Equipement 461 m² Location Rénové 65 €

Ouest Sartrouville (78) Paonefish 350 m² Location État d'usage 71 €

Sud Lisses (91) Aqua Immo 324 m² Vente à utilisateur État d'usage 834 €

Nord Villepinte (93) Mick Shoes 288 m² Location État d'usage 81 €

Source : CBRE

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