Logement et Habitat sur le territoire de la Ville de Marseille · Avec le conventionnement du parc...

Adeus groupereflex_ Présentation de la problématique « Logement et Habitat » à Marseille

Salvatore CONDRO

Logement et Habitat

sur le territoire de

la Ville de Marseille


Salvatore CONDRO

Pour commencer…

Quelques éléments de

démographie Marseillaise

« Une ville polarisée »


Salvatore CONDRO

Population totale

RP90

Population totale

RP99

Var Pop 90-99

Var % pop 90-99

1er arrdt

35 535

37 388

1 853

5,2%

2ème arrdt

26 804

24 582

-2 222

-8,3%

3ème arrdt

42 388

41 707

-681

-1,6%

4ème arrdt

45 015

43 780

-1 235

-2,7%

5ème arrdt

40 222

41 386

1 164

2,9%

6ème arrdt

39 242

41 160

1 918

4,9%

7ème arrdt

36 663

35 973

-690

-1,9%

8ème arrdt

78 880

75 346

-3 534

-4,5%

9ème arrdt

70 840

72 760

1 920

2,7%

10ème arrdt

50 061

49 163

-898

-1,8%

11ème arrdt

51 186

53 520

2 334

4,6%

12ème arrdt

55 855

56 404

549

1,0%

13ème arrdt

78 817

80 174

1 357

1,7%

14ème arrdt

56 997

56 755

-242

-0,4%

15ème arrdt

74 537

70 885

-3 652

-4,9%

16ème arrdt

17 267

16 508

-759

-4,4%

Total Marseille

800 309

797 491

-2 818

-0,4%

Les variation de population entre 1990 et 1999


Salvatore CONDRO

Les évolutions de la population par âge


Salvatore CONDRO

Les CSP en 1999


Salvatore CONDRO

Les Niveaux de Diplômes

Évolution 90-99 du

taux de personnes

sans diplôme


Salvatore CONDRO

Évolution 90-99 du

taux de personnes

diplômée d’un bac+2


Salvatore CONDRO

Évolution 90-99 de

taux de personnes

diplômés de

l’enseignement

supérieur


Salvatore CONDRO

Le chômage: variations 90 - 99


Salvatore CONDRO

Analyse Multivariée en Composante Principale

C1:

Opposition entre les grands ensembles

populaires des quartiers nord et les quartiers

péricentraux Sud et Est des catégories

moyennes et supérieures


Salvatore CONDRO

Fig. 1) Scores de C1

(24% de l’information)

1990

L’opposition entre les

grands ensembles

populaires des

quartiers Nord et les

quartiers péricentraux

Sud et Est des

catégories moyennes

et supérieures.


Salvatore CONDRO


(22,9 % de l’information)

1999

L’opposition entre les

populations précaires

du parc social

(institutionnel et de

fait) et les catégories

supérieures

propriétaires de leur

résidence principales.


Salvatore CONDRO

Les polarisations de l’habitat


Salvatore CONDRO

Les statuts d’occupation en 1999


Salvatore CONDRO

Évolution 90-99 du

taux de locataire

HLM


Salvatore CONDRO

Évolution 90-99 du

taux de locataires

non-HLM


Salvatore CONDRO

Évolution 90-99

du taux de

propriétaires

occupants


Salvatore CONDRO

Analyse Multivariée en Composante Principale

C2:

Opposition entre le parc de logement

populaire du centre et celui de la périphérie


Salvatore CONDRO



1990

L’opposition entre le

parc de logements du

centre populaire et

celui de la périphérie.


Salvatore CONDRO



1999

L’opposition entre le

parc de logements du

centre populaire et

celui de la périphérie.


Salvatore CONDRO

Fig. 5) La structure socio-résidentielle marseillaise en 1999

Établie sur la base des deux premières composantes de l’ACP.


Salvatore CONDRO


Salvatore CONDRO

La question de l’HABITAT


Salvatore CONDRO

Petit historique de la problématique

logement en France…

Une crise permanente?

La reconstruction

Priorité au logement social

Les années ZUP

Le temps de la réhabilitation

La montée des exclusions

Du logement à l’habitat

Le Plan de cohésion sociale et la loi Borloo


Salvatore CONDRO

1944 – 1953 Le temps de la reconstruction

À la Libération, la tâche est immense. Les conditions de logement en

France sont extrêmement dégradées. La priorité est alors à la relance de la

production et à la remise en ordre du domaine foncier.

La crise est profonde avec un déficit de 4 millions de logements à construire

ou à reconstruire. Avec 460 000 bâtiments d'habitation totalement détruits, 1

900 000 partiellement endommagés sur l'ensemble des régions françaises soit

au total plus de 20 % du parc existant en 1939.

Quelques chiffres

Moins de 400 000 logements construits entre 1944 et 1949

1950 : 109 400 logements construits dont 7 400 logements HLM



Salvatore CONDRO

1954 – 1964 Priorité au logement social

La pénurie de logements s’aggrave. Opinion publique et médias se

mobilisent. Mais l’effort de construction ne peut absorber l'arrivée massive des

rapatriés d'Algérie. Et pourtant, depuis 1956, on construit plus de 300 000

logements chaque année.

Avec un appareil de production restructuré, la France enfin libérée de ses

engagements militaires peut amplifier son effort de reconstruction. Par une

mobilisation sans précédent du mouvement HLM, elle va faire face à un

déficit de logements toujours estimé, en 1958, à 4 millions d’unités. La Caisse

des dépôts et consignations (CDC) accompagne puissamment ce

mouvement.

Quelques chiffres

Le plan "Courant" : un objectif de 240 000 logements à construire

chaque année

depuis 1956, on construit plus de 300 000 logements chaque année




Salvatore CONDRO

1965 – 1975 Les années ZUP

Il faut organiser l'entrée de la France dans le marché commun, développer et

moderniser l'appareil de production. Le secteur du logement n'échappe pas à ce

mouvement et son financement s'engage dans un processus de réformes qui va lui

permettre d'amplifier l'effort de construction notamment en développant

l'accession à la propriété.

Les ZUP, zones à urbaniser en priorité, se développent pour créer de nouveaux

quartiers disposant de tous les équipements nécessaires et atténuer ainsi l'effet

“cités-dortoirs”. Au total 195 ZUP seront construites représentant 2,2 millions de

logements pour l'essentiel de type HLM.

En l'espace d'une dizaine d'années, le regard porté sur les grands ensembles va

changer passant de l'enthousiasme à la critique virulente et sans appel. Entre

recherche de l’innovation et intervention sur le parc existant, c’est une nouvelle

stratégie de mixité urbaine qui se met en place préparant ainsi la période à venir,

celle de la réhabilitation.

Quelques chiffres

195 ZUP construites représentant 2,2 millions de

logements pour l'essentiel de type HLM.

Entre 1965 et 1974, 160 000 logements HLM sont

construits par an dont 130 000 locatifs

1973, année record avec 556 000 logements construits


Salvatore CONDRO

1976 – 1985 Le temps de la réhabilitation

À partir de 1975, la crise économique accélère le processus de dévalorisation

et de rejet des grands ensembles. Avec la baisse de la construction, on passe

du tout construction à une stratégie d'amélioration du parc de logements

existants. Les effets de la récession économique se font sentir: après la crise du

logement, c'est celle de l'habitat. Il s'agit désormais de valoriser l'image du

logement social, en termes de cadre de vie et de mixité urbaine.

La réforme “Barre” de 1977 déplace les interventions publiques vers l’aide à la

personne. Le financement des HLM et de l’accession à la propriété est réformé.

L’aide personnalisée au logement (APL) facilite désormais l’accession à la

propriété et allège les charges de loyer.

La volonté d'améliorer la qualité du bâti et les actions concourant au

développement de la vie sociale des quartiers (espaces extérieurs, équipements

collectifs, animations sociales…) ouvrent une réflexion, “comment refaire la ville”.

Quelques chiffres





Salvatore CONDRO

1986 – 1995 La montée des exclusions

Avec le conventionnement du parc HLM et le développement de l’accession à

la propriété, le nombre des bénéficiaires de l'APL augmente considérablement.

Il passe de 1, 6 million de foyers concernés en 1986 à 2,7 millions en 1995.

L'ensemble des dépenses d'APL est passé de 4 940 millions de francs en 1982

à 22 162 millions de francs en 1988, 32 657 millions de francs en 1993 pour

atteindre plus de 36 605 millions de francs en 1996. La paupérisation d'une

fraction de la population contribue également à cette augmentation.

Face à la crise croissante des grands quartiers d’habitat social, l’accent est

mis sur la dimension sociale, économique et culturelle des politiques de

requalification. Les nouvelles opérations de logements sociaux prennent en

compte l’engouement pour l’habitat individuel et se préoccupent de l’insertion

des constructions dans le tissu urbain.

Quelques chiffres




Près de 210 contrats de ville sont signés entre 1993 et 1997 concernant quelque 1500 quartiers.

Depuis 1995, plus de 900 000 accédants ont bénéficié d’un Prêt à taux zéro (PTZ).


Salvatore CONDRO

1996 – 2004 Du logement à l'habitat Les besoins de production de logements restent importants et sont de plus

en plus diversifiés. Les pouvoirs publics ont à faire face aux tensions sur les

marchés locatifs et à répondre à l’aspiration des Français pour l’accession à la

propriété tout en prenant en compte les nouveaux besoins liés au vieillissement

de la population.

La montée en puissance des collectivités locales et la diversité toujours plus

grande des marchés locaux de l’habitat donnent aux élus de nouvelles

responsabilités en matière de logement et à trouver de nouveaux équilibres

entre état, organismes d’HLM et collectivités locales. Néanmoins de

nombreuses personnes connaissent de graves difficultés pour accéder à un

logement décent. Le droit au logement reste une question de pleine

actualité.

Après 15 ans de politique de la ville, le renouveau du bâti et la restructuration

des grands quartiers d’habitat social deviennent un impératif. L’ambition

affichée de démolir et reconstruire 40 000 logements par an ouvre une ère

nouvelle de l’histoire du logement social. Quelques chiffres

Le mouvement HLM constitué par environ 1000 organismes répartis sur l'ensemble du territoire gère plus de

3,8 millions de logements sociaux et a construit plus de 1,4 million de logements pour l'accession à la

propriété.

L’ANRU prévoit sur 5 ans la démolition de 200 000 logements, la réhabilitation de 200 000 logements Sociaux

et la construction de 200 000 logements sociaux supplémentaires.


Salvatore CONDRO

2004 - 2005 Le plan de cohésion sociale,

la Loi Borloo

Des objectifs témoins d’une crise toujours d’actualité…

•L’objectif de 500 000 nouveaux logements sociaux sur 5 ans

•La réhabilitation par l’ANAH de 200 000 logements à loyers

maîtrisés dans le parc privé.

•Le développement de l’offre d’hébergement d’urgence afin de

mettre un terme au logement très coûteux dans les hôtels pour les

familles en grande difficulté (4 300 créations de places nouvelles

et 2 500 transformations en 2005).

•Le programme de rénovation urbaine piloté par l’Agence

Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU)


Salvatore CONDRO

Zoom…

Le logement en centre ville de Marseille La population du centre ville

Un habitat dégradé: l’insalubrité récurrente

Un « parc social de fait » pour pallier à la faiblesse du parc de logements sociaux du centre

Le mise en place de dispositifs publics incitatifs ou… coercitifs:

•Euroméditerranée

•OPAH (Opération d’Amélioration de l’Habitat – La Plaine, Belsunce)

•ZAC (Zone d’Aménagement Concerté – St Charles, Bernard Dubois)

•PRI (Périmètre de Restauration Immobilière – Belsunce, Noailles)

•ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager)

La question du relogement Des exemples d’actualité: la rue de la République

et le quartier du Rouet


Salvatore CONDRO

Le centre ville de Marseille:

La fonction d’accueil d’un quartier portuaire central •Un lieu d’installation des primo-arrivants: depuis le 18ème siècle, le

quartier du port est celui où s’installent les nouveaux arrivants,

notamment issus de l’immigration.

•Depuis quelques années, la présence des étudiants, dont

l’installation dans ces quartiers est une volonté municipale.

•Une population précaire: on a assisté à une paupérisation importante

des secteurs centraux et de l’arrière-port au cours des dernières

décennies. C’est la constitution d’un « parc social de fait »

Un habitat fortement déprécié •Une structure urbaine très dense

•L’insalubrité récurrente

•Des interventions publiques rendues difficiles par la structure du parc

de logements: propriétaires occupants, bailleurs privés…


Salvatore CONDRO

La mise en place de dispositifs publics

Euroméditerranée

Une « Opération d’Intérêt National », pilotée conjointement par l’État, la

Région, le Département, le Communauté Urbaine et la Ville. Elle vise à

requalifier l’ensemble des quartiers entre la gare et le port: Joliette, St

Charles, Belle de Mai.

Il s’agit aussi bien d’opérations d’urbanisme (aménagement: tunnel St

Charles, espaces publics…), de promotion immobilière de bureau visant à

redynamiser l’économie (voir le quartier de la Joliette), d’équipements

publics (Musée) que d’amélioration de l’habitat (OPAH Euroméditerranée,

rue de la République)

Elle associe plusieurs outils: ZAC (St Charles, îlot Bernard Dubois), OPAH


Salvatore CONDRO


Salvatore CONDRO


Les Opérations programmées d’Amélioration de l’Habitat

Une OPAH identifie un périmètre géographique (variable d’une grande copropriété à

un quartier) qui va être l’objet de travaux de réhabilitation du parc immobilier. Cela

permet de réhabiliter ce patrimoine bâti, d’améliorer le confort des logements, tout en

intégrant les foyers aux ressources modestes.

Elle résulte de conventions signées entre les collectivités territoriales, l’état et l’ANAH.

En général, une OPAH dure 3 ans.

Les propriétaires, bailleurs ou occupants, ont droit, dans le périmètre défini, à des

subventions pour les travaux d’amélioration de leur bien (de 20% à 35% d’un montant

total plafonné)

Les travaux subventionnables peuvent être de gros oeuvre ou de second

oeuvre : travaux extérieurs de remise en état des façades, de ravalement, planchers,

charpentes, reprises d'ouvertures réfection de toitures, mises hors d'eau,

assainissement, raccordement aux réseaux travaux intérieurs de remise aux normes,

d’équipement, d’amélioration du confort de réhabilitation de logements vacants, ou

d’immeubles vacants de travaux d’accessibilité pour les personnes âgées ou pour les

personnes handicapées.

http://www.adai13.asso.fr/fiches/log/log_anah.htm


Salvatore CONDRO

Les OPAH sur Marseille: un outil très utilisé Chronologie des OPAH en Centre ville : Panier

OPAH 1 1979- 1981

OPAH 2 1983 – 1986

OPAH 3 1988 – 1990

Belsunce

OPAH 1 « Préssencé » 1983 – 1985

OPAH 2 "Nationale" 1987 – 1989

OPAH 3 "Canebière" 1992- 1994

Centre Ville

OPAH 1 1995 – 1998

OPAH 2 1999 – 2002

La Plaine Notre Dame du Mont

OPAH 2000- 2002

Quartier Euroméditerranée

OPAH Euroméditerranée ( Joliette, saint Charles, une partie de la Belle de mai)

2001 – 2006

Rue de la république

OPAH République 2002 – 2006

Hyper centre

OPAH Hyper centre 2004-2008


Salvatore CONDRO


Les Zones d’Aménagement Concerté

Une ZAC permet à des personnes publiques de réaliser ou faire réaliser

l'aménagement de terrains en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à

des utilisateurs publics ou privés

Un Plan d’Aménagement de Zone (PAZ) se substitue au POS ou au PLU.

Une concertation préalable avec le public est obligatoire pour la création de la ZAC,

ainsi que la mise en enquête publique du PAZ.


Salvatore CONDRO


Les Périmètres de Restauration Immobilière (PRI) et

les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et

Paysager (ZPPAUP)

Sur un périmètre défini, le PRI permet la création de programmes de travaux Déclarés

d’Utilité Publique, obligeant ainsi les propriétaires à réaliser les travaux prescrits sous

peine d’expropriation.

Les travaux prescrits, approuvés par arrêté préfectoral, nécessitent l’élaboration d’une

AST (autorisation spéciale de travaux) : elle permet de vérifier la qualité du projet, via

notamment l’avis de l’architecte des bâtiments de France, qui contrôle la conformité du

projet de restauration avec les recommandations de la ZPPAUP.

L’objectif premier d’une ZPPAUP est la préservation du patrimoine. Associée à un PRI, elle

permet de bénéficier d’avantages fiscaux. En effet, à l’intérieur d’une ZPPAUP, les travaux

prescrits par une DUP sont défiscalisables (régime de la loi « Malraux »).

Le dispositifs de PRI est très critiqué sur Marseille. Il favorise en effet les investisseurs par des défiscalisations, dans le même temps qu’il peut obliger des petits propriétaires impécunieux à vendre leur bien s’ils n’ont pas les moyens d’assumer les travaux.

Le PRI centre ville est donc considéré par beaucoup comme un outil municipal pour modifier la sociologie de ce secteur.


Salvatore CONDRO

Le logement en crise à Marseille

38% des 6.500 personnes qui consultent une assistante sociale chaque

semaine à Marseille le font pour un problème de logement, soit près de

2.500 personnes par semaine

60.000 sans logis dans le département des Bouches du Rhône

15.000 demandes de logements sociaux insatisfaites en 2003 pour la seule

commune de Marseille

La Direction Régionale de l’Équipement estimait les besoins en production

de logements sociaux à 6.500 logements entre 1998 et 2002 sur le bassin

d’habitat de Marseille (soit en moyenne 1.625 par an)

Entre 1990 et 1997, seulement 11.810 logement sociaux ont été livrés dans

l’ensemble des Bouches-du-Rhône (soit en moyenne 1.687 logement par

an)


Salvatore CONDRO


Salvatore CONDRO

La Question du Relogement Lors de travaux de réhabilitation ou de démolition, les bailleurs, qu’ils soient

publiques ou privés, ont obligation légale de reloger les locataires dans des

conditions de confort et de localisation au moins équivalentes. Cependant, cette

obligation n’est pas sans poser des difficultés importantes aux bailleurs qui tentent

bien souvent de les contourner.

L’exemple de la Rue de la République

La majorité des appartements de cette artère appartenait à un seul et même bailleur, qui

s’était engagé auprès de la ville à procéder à la réhabilitation de son parc immobilier.

Bénéficiant de subventions dans le cadre de l’OPAH-République, il devait produire 30% de

logement sociaux. Ne pouvant assumer ses engagement, il a cédé l’ensemble des biens à

une filiale d’un Fonds de pension américain.

Ce nouveau propriétaire, n’étant pas intéressé par des logements à caractère social, cède

une partie de son patrimoine à des bailleurs sociaux. Mais il se trouve dans l’incapacité de

reloger de nombreux ménages, dont certains ont un loyer soumis à la loi de 1948.

Aujourd’hui, certaines collectivités (CG, CR) menacent de suspendre leur soutien financier

à l’opération si les engagements « sociaux » ne sont pas tenus.


Salvatore CONDRO

La Question du Relogement Lors de travaux de réhabilitation ou de démolition, les bailleurs, qu’ils soient

publiques ou privés, ont obligation légale de reloger les locataires dans des

conditions de confort et de localisation au moins équivalentes. Cependant, cette

obligation n’est pas sans poser des difficultés importantes aux bailleurs qui tentent

bien souvent de les contourner.

L’exemple du quartier du Rouet

Dans ce quartier du 8ème arrondissement, une procédure de ZAC a été engagée afin de

restructurer entièrement la trame urbaine de ce secteur.

Mais sa localisation (un quartier « chic » en devenir), le mauvais état de nombreux

immeubles (insalubrité…) conduisent les pouvoirs publics à exproprier les habitants pour

mener à bien leur projet (démolition d’îlots, etc.)

Une association (le Rouet à Cœur ouvert) se bat pour faire respecter le droit (relogement

dans le quartier notamment)

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