LLÉVALUATEUR’ÉVALUATEUR MUNICIPAL MUNICIPAL, UN … · 2018. 4. 5. · BULLETIN ANNUEL DES...

L’ÉVALUATEUR MUNICIPALL ÉVALUATEUR MUNICIPAL,UN EXPERT MULTIDISCIPLINAIRE

Saviez‐vous qu’il a le talent d’ h f !d’un chef !

C’est ce que nous allons vous démontrer l dé l t d h i j tpar le développement du prochain sujet:

LA DÉPRÉCIATION

Dernier des ingrédients devant s’incorporer à la méthodeg p

du coût, la dépréciation, bien que très épicée, ne doit pas

être mélangée à toutes les sauces, et ce, sans oublier la

recette de baserecette de base.

11èreère étét11èreère étape:étape:Le choix du chefLe choix du chef

22èmeème étape:étape:éf léf lDéfinir la recette Définir la recette préférée depréférée depréférée de préférée de l’évaluateurl’évaluateur

La recette La recette SauvageauSauvageau

État de la jurisprudence

A) T l bl d id hé i i d i ê lidéA) Toutes les tables sont des guides théoriques qui doivent être validés dans la réalité… : Jenkins 1990, Nutribec 1991, Canada Packers 1992, Harpell 1997, Doral Intl. 1998.p ,

B) Le principal obstacle à l’application des tables de dépréciation existantes est leur manque de rattachement au marché immobilier à laexistantes est leur manque de rattachement au marché immobilier, à la date et au lieu de l’évaluation. Ce n’est qu’en l’absence d’un instrument plus adapté au contexte qu’elles peuvent être retenues… : Gulf 1996, Goodyear 1998.

C) Malgré encore beaucoup d’incertitudes une tendance nouvelle seC) Malgré encore beaucoup d incertitudes, une tendance nouvelle se dessine et des preuves récentes tendent à contredire les tables traditionnelles (peu surprenant puisque le marché est en évolution). Dans l’ensemble, les résultats défendus ont l’allure d’une courbe avec dépréciation accélérée dès les premières années, pour ensuite évoluer d’une façon moins progressive : Canada Packers 1992 2946‐4617d une façon moins progressive… : Canada Packers 1992, 2946 4617 Québec 1997.

UN PLAT RENVERSÉ OU RENVERSANT !

Dans la décision de mai 2010, dossier Retail Properties Ltd c.

Ville de Pointe‐Claire, il est fait référence à la décision de 1995.

« Au sujet des tables, des courbes et des méthodes de calcul de

la dépréciation,…:

La véritable question devrait plutôt se poser sur ce qui se passeLa véritable question devrait plutôt se poser sur ce qui se passe

véritablement au niveau de la courbe de dépréciation au cours

de la vie économique. La dépréciation en ligne droite n'est

rien d'autre qu'un modèle théorique qui s'apparente bien plus

aux méthodes d'amortissement comptables qu'au

comportement véritable du marché…comportement véritable du marché…

Durant la vie économique d'une bâtisse la courbe de dépréciation peut

connaître plusieurs pentes en fonction de différentes espérances de

vie économique estimées à différents moments d'évaluation....vie économique estimées à différents moments d évaluation....

C i è à t d l ti d t é id l IlCeci nous amène à entreprendre la question du pourcentage résiduel. Il

faut reconnaître qu'il s'agit d'un paramètre applicable à plusieurs

bâtiments, mais pas nécessairement à tous les bâtiments, ni à tout

moment, ni à n'importe quel endroit sur le territoire du Québec.

L'hypothèse qu'il restera une valeur résiduelle quelconque au moment

de la démolition du bâtiment reste toujours à vérifier et si tel est le casde la démolition du bâtiment reste toujours à vérifier et si tel est le cas,

le quantum est également une question de fait à mesurer sur le

marché.»

FACTEUR F (BÂTIMENT CONVENTIONNEL)

RÔLE TRIENNAL 2007-2008-2009

SELON BULLETIN DES FACTEURS D'ENVERGURES 2005

Usage Étage(s) Total pi² Coût base 97 Coût / pi² Classe Coût de Coût Facteur F Coût réel

remplacement réel contrôlé

neuf contrôlé au p.c.

Église 1 19 319 1 056 469 $ 65 $ 4 1 673 447 $ 1 556 708 $ 0,930 80,58 $

Résidence pour personnes agées 6+s.s. 59 388 4 386 376 $ 74 $ 4 5 886 517 $ 5 657 814 $ 0,961 95,27 $

Commerce 2 21 434 1 381 132 $ 64 $ 4 2 187 713 $ 2 072 899 $ 0,948 96,71 $

Magasin grande surface 1 77 947 3 699 139 $ 47 $ 5 4 143 036 $ 3 959 727 $ 0,956 50,80 $






Centre Recherche 2 106 053 7 053 886 $ 67 $ 5 7 900 352 $ 8 190 006 $ 1,037 77,23 $

Concessionnaire automobile 1 26 387 1 708 507 $ 65 $ 5 2 161 261 $ 2 039 077 $ 0,943 77,28 $

Clinique dentaire + bureau graphis. 2+s.s 5 470 345 190 $ 63 $ 5 476 362 $ 449 829 $ 0,944 82,24 $

57 logements sociaux 6 57 617 4 021 922 $ 70 $ 5 4 665 430 $ 4 772 859 $ 1,023 82,84 $

Moyenne Globale 41 103 2 288 197 $ 63 $ 5 2 713 640 $ 2 666 744 $ 0,96 73 $

Écart-Type 35 190 1 830 078 $ 13 $ 0,9 2 064 597 $ 2 125 120 $ 0,049 17 $

Coefficient Variation 86% 80% 20% 17% 76% 80% 5,1% 24%

Moyenne Coût base > 2 500 000 $ 16 360 $ 980 636 $ 69 $ 6 1 136 133 $ 1 082 583 $ 0,95 75 $

Écart-Type 17 110 $ 837 340 $ 14 $ 0,5 973 857 $ 979 958 $ 0,053 16 $


Moyenne Coût base < 2 500 000 $ 54 201 $ 2 980 435 $ 59 $ 4,94 3 548 790 $ 3 505 418 $ 0,97 72 $

Écart-Type 35 523 $ 1 847 072 $ 11 $ 0,56 2 011 264 $ 2 101 746 $ 0,046 18 $


FACTEUR F (INSTITUTIONNEL)RÔLE TRIENNAL 2007-2008-2009

SELON BULLETIN DES FACTEURS D'ENVERGURES 2005

Usage Étage(s) Total pi² Coût base 97 Coût / pi² Coût de Coût Facteur F Coût réelUsage Étage(s) Total pi² Coût base 97 Coût / pi² Coût de Coût Facteur F Coût réel

remplacement réel contrôlé

neuf contrôlé au p.c.

Centre Petite Enfance 1 2 180 178 176 $ 82 $ 282 231 $ 285 228 $ 1,011 130,84 $

Garage école de transport 1 4 571 327 423 $ 72 $ 542 212 $ 597 395 $ 1,102 130,69 $

École primaire 2 + 1ss 4 852 356 852 $ 74 $ 536 991 $ 534 235 $ 0,995 110,11 $

Centre Petite Enfance 2 et. 5 461 389 648 $ 71 $ 561 093 $ 522 068 $ 0,930 95,60 $

Centre Petite Enfance 2 et+ 1 ss 5 916 427 553 $ 72 $ 590 023 $ 557 272 $ 0,944 94,20 $Ce t e et te a ce et ss 5 9 6 553 $ $ 590 0 3 $ 55 $ 0,9 9 , 0 $

Centre Petite Enfance 2 et 5 729 450 741 $ 79 $ 622 023 $ 604 091 $ 0,971 105,44 $

Centre Petite Enfance 2 et. 6 302 457 732 $ 73 $ 659 134 $ 689 008 $ 1,045 109,33 $

Centre Petite Enfance 2 et+ 1 ss 6 833 457 840 $ 67 $ 620 831 $ 684 335 $ 1,102 100,15 $

É l d i 2 1 9 084 574 266 $ 70 $ 856 575 $ 888 325 $ 1 037 97 79 $École secondaire 2 + 1ss 9 084 574 266 $ 70 $ 856 575 $ 888 325 $ 1,037 97,79 $

École secondaire 2 + 1ss 21 525 1 239 187 $ 69 $ 2 016 405 $ 1 875 031 $ 0,930 87,11 $

Bureaux 4 17 106 1 677 754 $ 98 $ 2 546 831 $ 2 945 464 $ 1,157 172,19 $

Moyenne Globale 88 531 6 622 584 $ 81 $ 9 028 183 $ 10 437 858 $ 1,11 118 $

Écart-Type 94 808 6 608 646 $ 15 $ 9 840 174 $ 11 868 582 $ 0,102 32 $

Coefficient Variation 107% 100% 18% 109% 114% 9,2% 27%

Moyenne Coût base > 2 500 000 $ 129 668 9 708 489 $ 84 $ 13 210 104 $ 15 350 297 $ 1,15 122 $

Écart-Type 94 569 6 289 860 $ 17 $ 9 929 428 $ 12 143 583 $ 0,09 36 $

Coefficient Variation 73% 65% 20% 75% 79% 7% 30%

Moyenne Coût base < 2 500 000 $ 12 133 891 618 $ 75 $ 1 261 759 $ 1 314 757 $ 1,03 111 $

Écart-Type 9 839 724 647 $ 8 $ 974 704 $ 1 050 065 $ 0,08 24 $

Coefficient Variation 81% 81% 11% 77% 80% 7% 22%

BULLETIN ANNUEL DES FACTEURS DE RAJUSTEMENT VILLE DE QUÉBEC

MANUEL D'ÉVALUATION FONCIÈRE DU QUÉBEC (Volumes 4 et 5)APPLICATION DE LA MÉTHODE DU COÛT À L'AIDE DU BARÈME DE TAUX 1997 À JOUR EN JANVIER 2006

MUNICIPALITÉ Facteurs de rajustement applicables au: 1er juillet 2005j pp jQUÉBEC

RAJUSTEMENTS AU COÛT DE BASE VOLUME 4 VOLUME 5USAGE PRÉDOMINANT COMMERCIAL INDUSTRIEL INSTITUTIONNEL HABITATION AGRICOLE RÉSIDENTIELCodes distinctifs à utiliser A B C D E F

TEMPS 1,27 1,32 1,26 1,29 1,32 1,44TAXES DE VENTE 1 00TAXES DE VENTE 1,00

Catégories : Commerciale 1 1,00 Catégories (volume 5) :(volume 4) Industrielle 2 1,00 1 et 2 logements

Institutionnelle : Valeur de la contrepartie :Primaire et secondaire 3 1,06 1,09 1 - Moins de 200 000 $

Postsecondaire 4 1,06 1,11 2 - 200 000 à 225 000 $S i d té 5 1 04 1 12 3 225 000 à 350 000 $Soins de santé 5 1,04 1,12 3 - 225 000 à 350 000 $

Centre d'hébergement 6 1,00 1,14 4 - 350 000 à 450 000 $Organisme spécifique 7 1,07 1,15 5 - 450 000 $ et plus

Habitation 8 1,12À caractère particulier : 1,12 6 - 3 logements et plus

Fédéral / Provincial 9 1,00 1,15 7 - Résidence secondaireMunicipal 10 1,11

ENVERGURE Coût de base NOTES ET COMMENTAIRES1 Moins de 500 000 $ 1,202 500 000 à 1,5 M $ 1,203 1,5 M à 2,5 M $ 1,104 2,5 M à 12 M $ 1,004 2,5 M à 12 M $ 1,005 12 M à 30 M $ 0,98 0,97 1,00 0,986 30 M à 50 M $ 0,99 0,99 1,02 1,007 50 M $ et plus 1,00 1,01 1,03 1,01

CLASSE Classe 1 1,45 1,45 1,45Classe 2 1,35 1,35 1,35Classe 3 1 20 1 46 1 20 1 20Classe 3 1,20 1,46 1,20 1,20Classe 4 1,10 1,11 1,10 1,10Classe 5 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00Classe 6 0,90 0,86 0,90 0,90Classe 7 0,75 0,77 0,75 0,75Classe 8 0,70 0,69 0,70 0,70Cl 9 0 60 0 60 0 60 0 60Classe 9 0,60 0,60 0,60 0,60

ÉCONOMIQUECoût de base < 2,5 M $ 0,94 0,91 1,03 1,00Coût de base > 2,5 M $ 1,00 1,00 1,15 1,00

Coût neuf > 12 M $ 1,05Bâtiment Monocoque (classe 7 et 8) 0,78 0,78

DÉPRÉCIATION MARSHALLEspérance de vie = 70Espérance de vie = 70

Classe 1

758085

5055606570

ON

3035404550

RÉC

IATI

O

1015202530

DÉP

R

05

10

0 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 57 60 63 66 69 72 75 78 81 84

ÂGE EFFECTIF

DÉPRÉCIATION MARSHALLEspérance de vie = 55

Classe 3

758085

055606570

IATI

ON

3035404550

DÉP

RÉC

1015202530D

05

10

0 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 57 60 63 66 69

ÂGE EFFECTIF

DÉPRÉCIATION MARSHALL / VILLEEspérance de vie = 45

Classe 5Classe 5

6570758085

ION

Marshall

404550556065

RÉC

IATI

Ville Québec

152025303540

DÉP

05

1015

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54

ÂGE EFFECTIF

M h llMarshall

Ville de Québec

DÉPRÉCIATION MARSHALLEspérance de vie = 25

Classe 9

758085

055606570

IATI

ON

3035404550

DÉP

RÉC

1015202530D

05

10

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

ÂGE EFFECTIF

COÛT MOINS DE 800 000 $

7.0%

COÛT MOINS DE 800 000 $

5 0%

6.0%

ELLE

4.0%

5.0%

N A

NN

U

2 0%

3.0%

ÉCIA

TIO

N

1.0%

2.0%

DÉP

RÉ

0.0%0 10 20 30 40 50 60

ÂGE EFFECTIF

Dépréciation annuelle pour l’ensemble du marché

7.0%

Dépréciation annuelle pour l ensemble du marché

5.0%

6.0%

on

3 0%

4.0%

5.0%

réci

atio

2.0%

3.0%

Dép

r

0.0%

1.0%

0 10 20 30 40 50 60

ÂÂge Effectif

Dépréciation pour l’ensemble du marché

100 0%

Dépréciation pour l ensemble du marché

80.0%90.0%

100.0%

on

50 0%60.0%70.0%

réci

atio

30.0%40.0%50.0%

Dép

r

0 0%10.0%20.0%

0.0%0 10 20 30 40 50 60

Âge Effectif

Canada, statistique CanadaNo 15‐549‐XIF au catalogue

Dépréciation économique et les mises hors service des actifs canadiens : une étudeempirique détaillée.Les études empiriques de la dépréciation économique sont essentielles lorsqu'ilLes études empiriques de la dépréciation économique sont essentielles lorsqu ils'agit d'obtenir des mesures exactes des ressources économiques et des services ducapital…L é d i i l dé é i i é é b iLes études empiriques portant sur la dépréciation ont été beaucoup moinsnombreuses en raison du manque de données.En l'absence de données empiriques fiables, les économistes et les statisticiens ontdû émettre des hypothèses sur les formes et les taux de dépréciation pour laplupart des actifs dans l'économie.Fondée sur une base de micro‐données canadiennes sur l'achat et la cession debiens tirées de l'enquête sur les dépenses en immobilisations menée parStatistique Canada, l'étude permet d'estimer les taux de dépréciationpour 36 catégories d'actifs.pour 36 catégories d actifs.Selon les résultats empiriques, les taux de dépréciation pour les bâtiments sontbeaucoup plus élevés que ceux utilisés par SC et le US Bureau of Economic Analysis(US BEA)(US BEA).Les résultats indiquent que plusieurs bâtiments affichent un profil âge‐prix hybride,c’est‐à‐dire linéaire/convexe.

Contexte théorique

L dé é i i é i l d l d’ if d’La dépréciation économique mesure la perte de valeur d’un actif ou d’un bien à un moment donné dû à son vieillissement.

Deux événements expliquent les effets du vieillissement sur la valeur d’un actif.

Premièrement, l’actif a tout simplement moins d’années de vie utile durant lesquelles il produira un revenu.q p

Deuxièmement, sa capacité de fournir des services diminue en raison de sa plus faible capacité productive par rapport à celle des actifs plus récentsplus faible capacité productive par rapport à celle des actifs plus récents.

La baisse de la capacité productive peut provenir aussi bien de la détérioration (ou l’usure physique) que de l’obsolescence.L’obsolescence influe sur la dépréciation lorsque les actifs plus anciens sont moins productifs que les actifs plus récents et plus technologiquementmoins productifs que les actifs plus récents et plus technologiquement avancés.

La durée de vie économique :

Un aspect intéressant des données tient à ce qu’elles permettent d’estimer les durées de vie utile moyennes de deux façons. y ç

Premièrement, nous pouvons calculer une durée de vie utile ex ante au d i t l d é d i til é t dmoyen des renseignements sur les durées de vie utile prévues au moment de

l’investissement.

Deuxièmement, les mises hors service effectuées sont compilées dans la base de données sur les cessions lorsque les entreprises déclarent les mises au rebut d’actifs dont le prix de vente est nulau rebut d actifs dont le prix de vente est nul.

Ces renseignements nous permettent d’estimer les distributions des mises hors service et les durées de vie utile moyennes. Le recoupement des données sur les durées de vie utile ex ante et ex post constitue un test de validation utile pour les estimations de la durée de vie utilevalidation utile pour les estimations de la durée de vie utile.

FORME ET PERTINENCE DE LA COURBE.

En combinant les estimations des prix et des mises hors service nousEn combinant les estimations des prix et des mises hors service, nous obtenons le prix prévu d’un actif à chaque moment de sa durée de vie utile.

Les données recueillies suggèrent que la courbe âge‐prix pour les bâtiments suit un tracé linéaire pour les premiers 60 % de la perte de valeur, puis prend une forme convexeune forme convexe.

Le profil est conforme aux données non scientifiques selon lesquelles les bâtiments perdent moins de leur capacité productive au début de leur durée de vie utile, puis la baisse s’accélère à mesure qu’ils se rapprochent de leur durée de vie utile prévuedurée de vie utile prévue.

La catégorie des usines de fabrication fait exception à ce profil hybride, les résultats dans ce cas indiquant clairement une courbe convexe. Les spécificités sectorielles et spatiales du capital dans le secteur de la fabrication pourraient expliquer en partie la forte baisse des prix de reventefabrication pourraient expliquer en partie la forte baisse des prix de revente au début de la vie utile des actifs.

Usines de fabrication 7.3 %E t ôt 14 0 %

Quelques résultats :

La statistique R‐carré est

Table 5.3 Résultats d’estimation pour la Valeur Résiduelle

Entrepôts 14.0 %Garages 13.9 %Bureaux 13.2 %Autres constructions 17.9 %

satisfaisante pour tous les actifs.

L’équation du logarithme deindustriellesÉdifices de radio télédiffusion 10.5 %Moyenne – Bâtiments 11.4 %

Léquation du logarithme de la fonction est :…

L’EDI a révélé des diminutions importantes des durées de vie utile ex ante. Comparativement à la fin des années 1980, les durées de vie utile prévues des bâtiments ont baissé de 20 % au cours de la période de 1995 à 2001.

Les taux de dépréciation relativement élevés pour les bâtiments sont un résultat inattendu. La sous‐estimation des taux de dépréciation dans les ouvrages publiés est probablement attribuable à un biais d’évaluation dans les prix de vente des bâtiments plus anciens dû aux améliorations accumulées.

Fondé sur des données d’une enquête menée auprès de propriétaires, celle‐ci fournit des données sur le moment et l’importance des rénovations. Les dépenses en rénovations des immeubles de bureaux représentent environ 30 % des dépenses en immobilisations totales

é d l d é d i til ll i ét t é li l’i t ll d’â d 16 àengagées au cours de la durée de vie utile, celles‐ci étant réaliser sur l’intervalle d’âge de 16 à 20 ans.

Annexe C: Durée de vie ex ante

Table C 1 Statistiques pour les vies utiles ex anteTable C.1 Statistiques pour les vies utiles ex-ante, groupe majeur - bâtiments

Statistiques descriptive

Vie utiles

Distribution cumulative

Code Observ Moyen Écart- Médian 1/2 1 1/2 1 2/3 estiméesactif ation ne type Mode e Vie 2/3 Vie 1 Vie Vie Vie 2 Vie

Laboratoires et centres de recherche et de développement

1004 459 32,4 11,5 40.0 30,0 4,6 20,8 52,7 90,1 96,9 98,9

Concessionairesd'automobiles 1012 109 24,5 11,3 20,0 25,0 7,0 27,8 58,4 81,1 96,0 96,0

Immeubles a bureaux 1013 4138 33,3 14,4 40,0 40,0 31,6 12,0 25,4 45,5 75,3 97,6 100,0

Sommaire des différents résultats dans la mesure de la dépréciation commerciale

Selon la table de MARSHALL (section 97, juin 2002)

L'approche de Marshall est différente de celle de la Ville puisqu'elle se fonde sur les durées de vie des différents type de bâtiment.

La notion des classes est différente dans la méthodologie de Marshall, mais nous pouvons y faire les regroupements suivants :

MAMM Marshall

Classe Class

1 A

3 B3 B

5 C

7 D

9 S

Selon les différents types de bâtiments, Marshall établit selon des classes, des durées de vie différentes :

TYPE CLASSES Durée Classe

Bâti t 1 3 5 7 9 M VillBâtiment 1 3 5 7 9 Moyenne VilleAréna 45 40 40 41,7 5

Banques 55 50 50 51,7 4

Centre communautaire 50 50 45 40 46 3 5Centre communautaire 50 50 45 40 46,3 5

Clinique médicale 50 50 45 40 40 45,0 5

École charp. Bois 45 45 40 35 41,3 6

É l élé / d 50 50 45 48 3 4École élémen. / second. 50 50 45 48,3 4

Édifice à bureau 60 60 55 50 56,3 3

Église 60 60 50 56,7 3

Entrepôt 45 40 40 41,7 7

Fast-Food 30 30 30 30,0 5

Garage d'entretien 40 35 35 36,7 7

Gymnase 50 50 45 48,3 4

Industries légères 50 45 45 40 45,0 5

Lave-auto. 30 25 30 28,3 8

Pharmacie 45 45 40 35 41,3 5

Résid.pers.âgées 60 60 50 45 45 52,0 3

Restaurants 40 40 35 35 35 37,0 5

Station-service 25 20 20 21,7 8

Supermarché 40 40 40 35 35 38,0 6

Vente détail 50 50 45 40 40 45,0 5

TABLEAU D'ANALYSE DU FACTEUR RÉSIDUEL (selon les ventes pour changementsd'usage)d'usage)

Date Vente Usage Avant Usage Après Prix Prix Prix Résiduel Du Prix Rés./ Coût Neuf Facteur

ÂGE ORIGINEL

DUDate Vente Usage Avant Usage Après Vente Terrain Résiduel Du Bâtiment p.c. Vente Résiduel DU

BÂTIMENTEN ANNÉE

31-mars-00 Résidence St-Léon Corp.Dev.Écon 900 000$ 822 000$ 78 000 $ 1,76 $ 6 311 789 $ 1% 35

10-oct-01 Collège St-Augustin Corp.Dev.Écon 900 000$ 613 000$ 287 000 $ 8,76 $ 5 320 484 $ 5% 36

17-déc-01 Fondation St-Augustin Corp.Dev.Écon 1 100

000$ 772 000$ 328 000 $ 6,29 $ 4 985 549 $ 7% 36

10,16 $ 10,9% 57

Un trio qui rehausse la valeurUn trio qui rehausse la valeur

•La durée de vie économique restanteq

•Le % résiduel et le degré de flexibilité

•La technique détaillé et l’annexe FLa technique détaillé et l annexe F

Mon filsMon filsMon filsMon fils

La chef de la maisonLa chef de la maisonLa chef de la maison La chef de la maison

L’équipe de la DGEFL’équipe de la DGEFLéquipe de la DGEFLéquipe de la DGEF

Luc Alain Serge Jean Guy Nathalie NicolasLuc Alain Serge Jean Guy Nathalie NicolasLuc, Alain, Serge, Jean Guy, Nathalie, NicolasLuc, Alain, Serge, Jean Guy, Nathalie, Nicolas

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