L’immobilier de bureaux dans les Hauts-de-Seine : conjoncture, grandes transactions et...
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30 septembre 2013 Le marché des bureaux dans les Hauts-de-Seine La force de la diversité Aurélie Lemoine – Directeur Etudes et Recherche – CBRE France
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Point marché présenté le 30/09/13 à l'occasion du rendez-vous économique des Hauts-de-Seine dont le thème était : L’immobilier tertiaire des Hauts-de-Seine : bilan et perspectives 2013. Présentation d'Aurélie Lemoine, Directrice Etudes et Recherche de CBRE
Transcript of L’immobilier de bureaux dans les Hauts-de-Seine : conjoncture, grandes transactions et...
30 septembre 2013
Le marché des bureaux dans les Hauts-de-Seine
La force de la diversité Aurélie Lemoine – Directeur Etudes et Recherche – CBRE France
P. 2
SOMMAIRE
Visuel de couverture
Ce que recherchent les entreprises
Ce que veulent les utilisateurs
P. 5
Selon vous, quelles seront les principales motivations des mouvements des entreprises en 2013 ?
Réduction des coûts
Amélioration des fonctionnements internes *
Accompagnement d'une réorganisation interne
Regroupement
Renouvellement de bail à des conditions défavorables
Autres
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%
* Optimisation des espaces de travail, meilleure communication…
Forum CBRE - Janvier 2013 – 50 réponses
?
P. 6
Quels sont les 4 critères déterminants d’une nouvelle implantation ?
Eléments de coûts (loyers, charge, fiscalité)
Localisation
Accessibilité / Proximité des transports en commun
Logeabilité et flexibilité de l'immeuble
Performance énergétique de l'immeuble (HQE, BBC…)
Disponibilité d'une main d'œuvre qualifiée à proximité
Qualité des prestations techniques
Sécurité des personnes
Prestige de l'adresse / Image du quartier
Disponibilité de services communs
Autres
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
4 réponses maximum à cocher
Forum CBRE - Janvier 2013 – 50 réponses
?
P. 7
Quelles seraient vos localisations préférentielles en cas de déménagement ?
Secteurs d'affaires « traditionnels » *
Implantations proches des grands axes de circulation
N'importe où mais à proximité des transports
en commun
Des secteurs dits « émergents » **
Autres secteurs dans le centre
Des localisations plus périphériques
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
* Paris QCA, La Défense, proche périphérie Ouest ou secteurs industriels établis ** Saint-Denis, Saint-Ouen, Montreuil, Montrouge…
Forum CBRE - Janvier 2013 – 50 réponses
?
P. 8
Quelle est la distance maximale acceptable de votre ancienne implantation lors d’un déménagement ?
58%
35%
7%
< 5 km 5 km - 15 km > à 15 km
Forum CBRE - Janvier 2013 – 50 réponses
?
Ce que veulent les investisseurs
P. 10
Si vous investissez, quels seront vos critères premiers de choix ?
Forum CBRE - Janvier 2013 – 200 réponses
4 réponses maximum à cocher
Ile-de-France
Actifs loués Locaux à
rénover/restructurer Locaux neufs/restructurés
Immeubles verts
Province
Actifs vides Immeubles
"haussmanniens" Locaux état
d'usage/rénovés Etranger
Parcs tertiaires
Campus
Immeubles faible hauteur
Autres
IGH
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
?
P. 11
Et dans quels produits ?
Bureaux
Commerces de pied d’immeubles
Centre commerciaux
Habitation
Logistique
Locaux d’activités
Hôtels
Portefeuilles mixtes
Autres
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%
4 réponses maximum à cocher
? Forum CBRE - Janvier 2013 – 200 réponses
P. 12
Quelle proportion de fonds propres vous était demandée par les banques …?
18 % 14 % 5 %
36 % 35 %
25 %
26 % 29 %
39 %
16 % 17 % 27 %
4 % 5 % 5 %
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Fin 2010 Fin 2011 Fin 2012
< 15% 15 - 30% 30 - 45% 45 - 60% > 60%
? Forum CBRE - Janvier 2013 – 200 réponses
Visuel de couverture
Une offre variée et des projets ambitieux
P. 14
PARC DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE : DÉCOUPAGE IMMOSTAT
Source ORIE / CBRE
Paris Centre Ouest 8,6 M m² Reste de Paris 8,1 M m²
Total Paris 16,7 M m² La Défense 3,3 M m²
Croissant Ouest 8,7 M m² 1ère Couronne 6,4 M m²
Total Paris + 1ère Couronne + Croissant Ouest + La
Défense 35,1 M m²
Total Ile-de-France 55,5 M m²
Hauts-de-Seine : 14,3 millions de m² soit 26 % du parc francilien
PARC AU 1ER JANVIER 2013
P. 15
DES TERRITOIRES DIVERSIFIÉS
Hauts-de-Seine Parc de bureaux 2012
La Défense - Deux Seine
dont La Défense QA 6,1 Mm² 3,3 Mm²
Val de Seine 2,8 Mm²
Vallée Scientifique de la Bièvre 2 Mm²
Nord Défense 1,9 Mm²
Boucle Nord 1,5 Mm²
Total : 14,3 M m²
Soit 26 % du parc total francilien
Source : Estimation CBRE (sur base ORIE)
- P. 16
0 m²
200 000 m²
400 000 m²
600 000 m²
800 000 m²
1 000 000 m²
1 200 000 m²
1 400 000 m²
1 600 000 m²
92 75 93-94 77-78-91-95
2007 2008 2009 2010 2011 2012 1S2013
LE MARCHÉ LE PLUS OFFREUR D'ILE-DE-FRANCE
EN FIN DE PÉRIODE
Juillet 2013 : les HDS concentrent 37 % de l’offre disponible de la région 9,6 % de vacance (6,6 % en moyenne en IDF et 4,5 % dans Paris)
Source : CBRE
- P. 17
ÉVOLUTION DE L’OFFRE DISPONIBLE PAR ZONES EN FIN DE PÉRIODE
L’offre immédiate progresse de + 5 % en 6 mois après 2 ans de stabilité
Source : CBRE
La Défense - Deux Seine : 42 % de l’offre disponible du 92
578 800 m²
215 400 m² 215 400 m² 177 400 m² 186 900 m²
0 m²
100 000 m²
200 000 m²
300 000 m²
400 000 m²
500 000 m²
600 000 m²
La Défense - DeuxSeine
Val de Seine Nord Défense Vallée Scientifique dela Bièvre
Boucle Nord
2008 2009 2010 2011 2012 1S 2013
+19%
+18%
- P. 18
TAUX DE VACANCE AU 1ER JUILLET 2013
Hauts-de-Seine Offre disponible Taux de vacance
% offre neuf/ restructuré
La Défense - Deux Seine
dont La Défense QA
578 800 m²
208 700 m²
9,4 %
6,3 %
27 %
43 %
Val de Seine 215 400 m² 7,8 % 15 %
Vallée Scientifique de la Bièvre 177 400 m² 8,7 % 24 %
Boucle Nord 186 900 m² 12,7 % 50 %
Nord Défense 215 400 m² 11,5 % 33 %
Paris QCA 358 000 m² 6,2 % 8 %
OIN Plateau de Saclay 218 000 m² 6,7 % 4 %
Plaine Commune 196 700 m² 9,5 % 21 %
St Quentin en Yvelines 143 000 m² 9,2 % 3 %
Marne-la-Vallée 131 000 m² 8,5 % 13 %
Ile-de-France 3 684 000 m² 6,6 % 20 %
Source : CBRE / Immostat / ORIE
L’offre neuve et restructurée représente 29 % du stock vacant
- P. 19
LES PROGRAMMES FUTURS ET LES PROJETS ENVISAGÉS
EN VOLUME AU 1ER JUILLET 2013
En cours de construction : 585 400 m² (- 20 % en 6 mois)
En projet : 1 171 000 m² (+ 15 % en 6 mois)
Source : CBRE
Une douzaine de lancements « en blanc » en 2012, 3 au 1er semestre 2013 Les Hauts-de-Seine concentrent 66 % des programmes certains en Ile-de-France
221 400 m² 208 700 m² 155 400 m²
5 200 m²
489 000 m²
676 700 m²
0 m²
100 000 m²
200 000 m²
300 000 m²
400 000 m²
500 000 m²
600 000 m²
700 000 m²
800 000 m²
2S2013 2014 2015 2016 et +
En cours de construction Programmes projetés
- P. 20
LES PROGRAMMES EN COURS DE CONSTRUCTION
EN VOLUME AU 1ER JUILLET 2013
208 700 m² - 13 pr.
155 400 m² - 6 pr.
221 400 m² - 9 pr.
Source : CBRE
Des livraisons attendues en 2013 et 2014 46 % des livraisons futures certaines localisés dans la Défense – Deux seine
0 m²
50 000 m²
100 000 m²
150 000 m²
200 000 m²
250 000 m²
2nd sem. 2013 2014 2015
La Défense QA La Défense - Deux Seine Val de Seine Nord Défense Vallée Scientifique de la Bièvre
- P. 21
PROGRAMMES NEUFS ET RESTRUCTURÉS À COMMERCIALISER Au 1er juillet 2013
20 offres immédiates neuves et restructurées 28 immeubles en cours de construction 32 projets à construire
PROGRAMMES > 5 000 M²
Visuel de couverture
Une activité qui défie la gravité malgré la crise
- P. 23
LES COMMERCIALISATIONS DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE 1S2013 : 369 100 m² commercialisés dans le 92, soit 44 % du volume francilien
Source : CBRE / Immostat
EN MILLIONS DE M²
Stabilisation / 2012 (vs – 20 % pour l’IDF) meilleure activité relative
20 %
25 %
30 %
35 %
40 %
45 %
50 %
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 1S 13
Hauts-de-Seine ResteIle-de-France
Poids des Hauts-de-Seineen Ile-de-France (échelle de droite)
- P. 24
ÉVOLUTION DES VOLUMES DE BUREAUX COMMERCIALISÉS
Source : CBRE / Immostat
Bonne activité brute des quartiers d’affaires historiques La Défense - Deux Seine et Val de Seine, chacun 31 % des volumes commercialisés
0 m²
100 000 m²
200 000 m²
300 000 m²
400 000 m²
500 000 m²
600 000 m²
La Défense -Deux Seine
Val de Seine Nord Défense Vallée Scientifiquede la Bièvre
Boucle Nord
2008 2009 2010 2011 2012 1S 2013
- P. 25
DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHES DE SURFACES AU 1S2013 14 transactions > 5 000 m² 47 % des volumes (vs 32 % en IDF)
Source : CBRE / Immostat
EN VOLUME
Net ralentissement des volumes < 1 000 m² (- 25 %)
0 m²
10 000 m²
20 000 m²
30 000 m²
40 000 m²
50 000 m²
60 000 m²
La Défense - DeuxSeine
Val de Seine Nord Défense Vallée Scientifiquede la Bièvre
Boucle Nord
< 1 000 m² 1 000 - 3 000 m² 3 000 - 5 000 m² > 5 000 m²
- P. 26
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHES DE SURFACES EN NOMBRE DE TRANSACTIONS
Néanmoins un tissu de PME toujours mobile
< 1 000 m² : 280 tr.
1 000 - 5 000 m² : 61 tr. > 5 000 m² : 14 tr.
Source : CBRE / Immostat
0 tr.
100 tr.
200 tr.
300 tr.
400 tr.
500 tr.
600 tr.
700 tr.
2008 2009 2010 2011 2012 1S 2013
< 500 m² 500 - 1 000 m² 1 000 - 3 000 m² 3 000 - 5 000 m² > 5 000 m²
- P. 27
RÉPARTITION PAR SECTEURS D’ACTIVITÉS EN 2012
EN VOLUME, TRANSACTIONS > 1 000 M²
Source : CBRE
Le secteur industriel et les T.I.C : moteurs de l’activité en 2012 et 2013
Industries (transformation,
pointe, agroalimentaire)
35%
Technologies de l'information et de la
communication 16%
Secteur Public 12%
Services financiers & Assurance
10%
Transport - Logistique - Distribution
7%
Communication - Création
6%
Services juridiques & Conseil
5%
Services Immobiliers 3%
Autres 7%
Visuel de couverture
Une large gamme de loyers
- P. 29
VALEURS LOCATIVES FACIALES AU 1ER JUILLET 2013
Loyers moyens en € HT HC/m²/an
Neuf/Restructuré/ Rénové État d’usage
La Défense - QA 423 € 335 € Nord Défense 361 € 253 € La Défense - Deux Seine 334 € 262 €
Val de Seine 337 € 251 € Vallée scientifique de la Bièvre 227 € = 173 €
Boucle Nord 212 € 127 €
Hauts-de-Seine 312 € 233 €
Paris Centre Ouest 538 € = 404 € = Paris 465 € = 354 € =
Val-de-Marne 195 € 132 € = Seine-Saint-Denis 183 € = 116 € =
Yvelines 169 € 108 € =
Ile-de-France 293 € 216 €
Après 2 ans de baisse, les loyers faciaux se stabilisent sur 6 mois Les avantages commerciaux restent importants
Source : CBRE (évolutions annuelles)
TRANSACTIONS LOCATIVES 1S 2013
Visuel de couverture
Un territoire attractif face aux affres de la crise
- P. 31
UN MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT DIRECT QUI SE RÉORIENTE VERS LES SECTEURS TERTIAIRES DE L’OUEST
VOLUMES D’ENGAGEMENTS EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE BANALISÉ EN MILLIONS D’EUROS
1 Md€ engagé au 1er semestre 2013 (+ 94 % sur un an) 100 % de bureaux
Retour en force des fonds d’investissement internationaux
0 M€
1 000 M€
2 000 M€
3 000 M€
4 000 M€
5 000 M€
6 000 M€
7 000 M€
8 000 M€
9 000 M€
Paris Hauts de Seine Reste 1ère couronne 2ème couronne
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1S 2013
- P. 32
EN SYNTHÈSE
Un territoire économique riche et en développement Un marché qui, globalement, bénéficie d’un effet masse Une offre immédiate variée pour les entreprises, en taille, en loyers et en caractéristiques
Des projets de qualité, dans les zones denses établies et les secteurs tertiaires secondaires
Une demande exprimée consistante malgré le climat général
Des mouvements significatifs, portés par les stratégies de réduction des coûts,
rationalisation/optimisation
Une attractivité préservée
MAIS Une conjoncture économique et un taux de vacance qui pèsent sur les loyers, en baisse
Des utilisateurs toujours très sélectifs et attentifs aux coûts d’où des négociations longues et
délicates
Certains sous marchés clairement sur-offreurs
- P. 33
