Date : N 34/2015

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LES PRIX ET LES RENDEMENTS DU MARCHE

L'immobilier reste une valeur-refugeD ans I immobilier placer un

capital et en tirer des revenus immédiats e est encorepossible ' En 2014 certains

placements confirment leur attracm iteet leurs performances les societesciviles en placement immobilier (SCPI)tenant cette annee encore la premiereplace dans le portefeuille des investisseurs

À Succès confirmépour les SCPISelon I analyse de Pieirepapierfr avec2930 6 millions d euros de collettenette et 3482 4 mil l ions de collectebrute le succes des SCPI est une foisdc plus au rendez vous I a hausse dcla collecte est de 16 6%La legulante de leui distribution et I dcecs mutualise a des actifs d immobilierstertiaires rentables séduisent toujoursles epargnants Le groupe indépendantPnmonial spécialise dans la gestion depatrimoine conserve sa premiere placedans la collecte nette

Une annee tres positiveEn dep iss mt les W milliards d eurosh e utilisation des SCPI s est offertune coquetterie qui ne masque pas leurimpressionnant zenith au terme d Linenouvelle annee de collecte tres prochedes records Ces fonds immobiliers sesont maintenant installes au cœur desstrategies patrimonialesLa progression du marche secondairequi a atteint I an demier 534 2 millionsd euros contre 522 6mi l l ions un anplus tôt (+ 2 2 %) est faible car les associes conservent leurs parts même si ceilaines SCPI ont baisse leuis revenus distnbuescar ils savent qu il sel a diff ici lede trouver meilleur rendement ailleursComme le montie le bilan statistiquede I Institut de I epargne immobilieieet fonciere ( le i f ) pour le compte deI Aspim (Association f ranca ise dessocietes de placement immobilier), lesSCPI ont donc échappe au recul qui afrappe la gestion collective en France

LA CAPITALISA•̂~ J^^^^^^^™

Catégorie

BUREAUXCOMMERCESSPECIALISEES

DIVERSIFIEESSCPI immobilier d entrepriseMEHAIGMERIEMALRAUX

RENOVATION

BORLOO POPULAIRE

ROBIEN & ROBIEN RECENTREGIRARDINZRRSCELLIER

DEFICIT FONCIERDUFLOTSCPI immobilier résidentielTotal des SCPI

MON ET LA COLLECTE

Capitalisation en MC

202494163190

175226354

4283114

9959410012

1886

5945

363029984

EN 2013

Collecte nette en MC

1699395SO

1432318

69

-

62348182

2500

Source 4sp rn le f

(OPCVM et FCP) Cel engouementpour les SCPI n a pas non plus souffert du décollage des souscr ipt ionsdes OPCI grand publ ie (SH m i l l i o n sd euros de collecte) dont on pouvai tcraindre la concurrence ni des nonveau* fonds de nature ju i id ique di!ferente (Sicav contractuelle FPCI ete )qui se sont m u l t i p l i e s au cours desderniers mois

Pas de grands bouleversementsLe classement des societes de gestionpar la cap i t a l i sa t ion de l e u i s SCPIgères ne c o n n a î t pas de bouleversements cette annee La Française(6 36 mil l iards d euios) conseive lapremiere marche du podium devantAmundi Immobilier (3 84 milliards)BNP Paribas (3 46 milliatds) Sofidv(2 85 milliaids) et Cilogei (I 86 milliaid) Pnmonial arrive juste deinereavec une capitalisation passée de I 15 aI 85 milliard d euros en un anLes societes de gestion qui ont connula plus forte accélération de leiucollecte nette sont Cabinet Voi s in(78 millions d euios) Paref gestion(41 millions) et Eui>ale Assel Manageinent (16,8 millions)

Performances stablesI e taux dc distribution sur la valeur demarche (DVM) cst reste pratiquementstable et se maintient au-dessus dcs1 % a 5 08 % contre 5 15 % en 2013Cc < rendement> des SCPI s étendsu ivan t les catégories de societes de5 05 9r (bureaux) a 5 39 % (SCPI specialisees) Cette diminution tres mesu-rée s explique a la fois par un legerretrait des revenus distribues ( 0 8 1 % )et par une progression de O 54 cp duprix mo>en des pins (mesurée plr lemarche secondaire des SCPI a capitalfixe et par le prix de sousciiption desSCPI a capital variable iRapportée aix taux obl iga ta i res la« prime de i isque » des SCPI est histonquement élevéePour Patrick de Lataillade piesident deI Aspim k\ tesultats rcmatquablesobtenu', pat les SCPI en 2014 anneede leur entiee dans la famille des fondsd m\ estissetnent alternatif (I I A)témoignent a la fois dè leur matuntc ctde la complémentarité de I offre desplacements régules en immobilierA u s s i bien les SCPI que les OPC!i epondent cm \ besoins varies des in\-estisseurs,particuliers el professionnels

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Dans un contexte économique toujoursdifficile, autant la qualité de la gestionde ces fonds que les obligations pru-dentielles liées a la régulation qui lesencadre apportent une protection vive-ment appréciée par les épargnants »

Les OPCI grand public s'installentLes OPCI gl and public (organismes dcplacement collectif en immobilierouverts a des investisseurs non profes-sionnels) lê tent leur sixième anneed'existence en 2014 par une collecterecord de 8 H millions d'euros, réaliséemajoritairement au travers de contiatsen unités de compte (UC) d'assurance-vie, ce qui porte la capitalisation du sec-teur a 2 milliaids d'euros fin 2014 IIs'agit de la première «vraie» collecteimportante, la bonne collecte de 2012étant biaisee par la création d'AxaSelectis 'Immo à partir de la transfoi-mation d'anciens contrats d'assuranceà capital variable (Acavi)La performance commerciale est tresconcentrée sur quatre des neuf vehi-cules actuellement disponibles sur lemarché, qui concentrent 98 % de la col-lecte Optimmo gere par AmundiI m m o b i l i e r a collecte 434mil l ionsd'euros, soit plus de 50% de la collectetotale, s u i v i pai AKI Selec rn Immogere par Axa REIM SCP qui a collecte186 mr 11 ions d'euros, BNP Pa u ba vDtverwpieiie geié par BNP ParibasREIM 105 millions d'euros, et ImmoDiversification géré par Ciloger 68 mil-lions d'eurosLe paysage des OPCI gl and p u b l i ccommence a se s t i u c t u i e r sur untotal de neuf OPCI grand publ ic au31 décembre 2014, deux dépassentles 700 millions d'euros de capital!sa t ion (Axa Selectis''Jmmo d 'AxaREIM SCP et Opcimmo d'AmundiImmobilier), deux autres sont comprisentre 100 et 200 millions d'euros (BNPParibas Diversipierre de BNP ParibasREIM France et Immo Dn el ttflcationde Ciloger), et cinq OPCI pèsent cha-

TOP, DVM et DVF : petit lexique -bien- utile !

Depuis le 1er juillet 2012, les performances des societes civiles de placement immobiliersont évaluées a I aune de trois nouveaux criteres mis en place par I Association francaisedes societes de placement (Aspim), plus a même de refléter I attractivite du placementLe TOP ou taux d occupation financiere doit donner une meilleure visibilité sur I attractivelocative des biens détenus sous le regime de la SCPI Pour le calculer il faut diviser l'en-semble des loyers perçus, ainsi que les indemnités compensatrices par le potentiel locatifglobal c'est-à-dire le montant des loyers si l'ensemble du patrimoine est loue Si les biensne sont pas occupes, c'est la valeur locative de celui-ci tel qu estime par la societe degestion, qui remplace le potentiel locatif global En instaurant une formule de calcul uniquepour exprimer la performance locative le TOP doit permettre une comparaison plus justede l'attractivite des différentes SCPILe DVM ou taux de distribution sur valeur de marche sert lui a évaluer le rendement desSCPI, en divisant les revenus sur une annee par le prix moyen de la part Ainsi, ce sontles revenus et le prix moyen sur une annee complète qui sont pris en compte, et non passeulement les revenus et le prix au 31 decembre comme cela était le cas auparavantEnfin, le DVP ou taux de distnbuable sur valeur du patrimoine évalue les SCPI selon leursderniers resultats, et non en fonction de leurs performances passées, pour obtenir uneappréciation plus juste de la qualite de la performance Le DVP s'obtient par la divisiondu resultat distnbuable au titre d'une annee par la valeur de la réalisation de la SCPI del'année précédente

cun moins cle IOU mi l l ions d'euros(Fiuctifiante Immobilier de Nami-AEW Europe, Immanens et SG Pierretnt! epi: scd 'Amundi Immobilier, Lt POpsi\ Patrimoine de La FrançaiseREM ct Sv,is\Life Dynapierre dc SwissLife REIM)

À Les résidencesde tourisme, nettemontée en gammeLes résidences de tourisme ont atteintl'âge de la maturité et se doivent demieux fane connaître leur véri tableidentité leurs réalisations et la placequ'elles ont prises dans le developpe-ment de l 'industrie tounstique La qua-li te des exploitants est plus que jamaisla cle de voûte de ce marchéL'exploitation des résidences de tou-risme piocure 20000emplois directs elenviron lû DOO emplois indirects Aurythme actuel, leur construction procure15 000emplois supplémentaires, soit

TAUX DE RENTABILITE INTERNE (TRI) DES SCPI EN 2013

Catégorie

Bureaux

Commerces

Spécialisées

Diversifiées

Immobilier d'entreprise

Sans

6,36 %

8,24 %

6,46 %

8,69 %

10 ans

9,02 %

15 ans

10,99 %

11,13 % ' 12,16 %

15,03 % 10,16 %11,86 %

7,28 % 10,23 %

13,00 %11,67 %

20 ans

5,01 %

7,66 %

2,52 %

5,19 %

5,61 %Source Aspin /tlf

un total de 65000 Le patrimoine éva-lué à 30 milliards d'euros est financéen grande partie par l'épargne privée,Ie parc appartenant a 85 % a des parti-culiers, 5% à des exploitants ind iv i -duels et 10% à des investisseurs insti-tutionnels

Un marché doté d'un bel avenirLe maiche se porte bien et continueson plein essor, même s'il doitaujourd'hui faire lace à la crise et desbudgets d'utilisateurs plus serres. En2013, les résidences de tourisme ontréalisé un chiffre d'affaires héberge-ment et activites de 3,3 milliards d'eu-ros TTC 30 °/r de ce chiffre a été réa-lisé en devises, soit plus d'un milliardd'euros, et 5 % des hts sont commercialisés par quatre groupes, sous dixenseignes différentes, l 'autre moitiéétant constituée de chaînes moyennes,groupements régionaux et de petitsexploitantsL'exploitation dcs residences dc tou-risme procure 20 000 emplois directset environ 30 000 emplois indirects,dont huit mil le saisonniers.Au rythme actuel, leur constructionprocure 15000 emplois supplémen-taires, soit un total de 65000Le patrimoine évalué à 30milliardsd'euros est financé en grande partiepar l'épargne privée, le parc apparte-nant à 85 % à des particuliers, 5 % àdcs exploitants ind iv idue l s et 10%à des investisseurs institutionnels

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Les résidences dc tourisme et héberge-ments assimilés représentent 21 %du parc de l'hébergement commer-cial en «dur» , contre 42% en hôtel-lerie classée (I 229000 l i t s ) , 26% enmeubles (752000 l i ts références enagences) et 8 % en villages de vacances(245000 lits). Plus de deux mille deuxcents résidences sont construites enFrance, représentant plus de 775 DOO lits.

Une bonne occupationVingt mi l l ions de nui tées ont été comp-tabilisées en moyenne chaque mois dansles hébergements collectifs touristiques :12,6millions dans les hôtels et 7,4mil-lions dans les autres hébergements col-lectifs, dont 80 % dans des résidences detourisme ou résidences hôtelières decha îne . La durée moyenne dc séjours'élève à sept jours et le taux moyen de65 % se décline selon les différenteszones et les saisons.En montagne, le taux d'occupation enhiver at te int 90% au plus fort desvacances scolaires et se situe en moyenneà 70 %. En été, les taux d'occupation sontde l'ordre de 65 % en août.Sur le littoral, où l'activité est plus étaléedans le temps, les taux d'occupation sontde 68 % pendant la saison d'été, avec despointes à 80 % en juillet et à 95 % en août.A la campagne, l 'act ivi té est bien répar-tie : le taux d'occupation moyen annuelfrôle les 68%. Et en m i l i e u urbain,pas de période creuse. Le taux d'occupa-tion moyen annuel est de 74% (horsannée 2009 où la crise l'a fait baisser desept points).A noter que l'ensemble des résidences detourisme affiche des coefficients d'occu-pation élevés qui traduisent la bonne adé-quat ion de ce concept à son marché.Cependant, le taux moyen annuel restemodéré : beaucoup de résidences ontchoisi dc rester ouvertes toute l 'année,malgré une activité assez, basse hors sai-son, car elles peuvent être occupées alorspar des propriétaires. Cela permet de lut-ter contre la désertification cles sites tou-ristiques à ces périodes.

Des attraits indéniablesDu po in t de vue dc l ' i n v e s t i s s e u rimmobilier, la résidence de tourismereprésente tout d'abord un investisse-ment avantageux, notamment grâce à:- un apport de capital moins lourd quedans les formules traditionnelles d'in-vestissements immobiliers : prix initial

moins élevé en bénéficiant de la récu-pération de la TVA, souvent d'une avancesur loyer et dans certains cas d'une réduc-tion d'impôt (Censi-Bouvard, ctc.) ;- l'absence de contraintes de gestion :le promoteur se charge dcs formalitésliées à la vente et organise l'exploita-tion pour assurer un seuil minimum derentabilité net de toutes charges de ges-tion courante ;- l 'utilisation personnelle : la possibilitéde disposer de son bien ou d 'un bienéquivalent, plusieurs semaines par an.Ni hôtel ni club, la résidence de tou-risme est pour l'occupant une formuled'hébergement prêt-à-vivre, garantis-sant la qualité et Ic confort tout en pré-servant l'indépendance. Une formuleastucieuse développée fortement depuisquèlques années, grâce à ses atouts.S'il y a aujourd'hui plus de 14 millionsde clients, la répartition en est la sui-vante :- 50% de familles en vacances (un tauxqui peut morne atteindre 90% enpériode scolaire) qui apprécient uneintimité préservée;- 20% de séjours entre amis, notam-ment des couples et des bandes d'amisqui s'y succèdent pour profiter des acti-vités sportives et se retrou ver ensemble,sans contrainte ;- 10% de seniors qui l'apprécient toutel'année pour le tourisme, les activitésculturelles, mais aussi la tranquillité etla sécurité dc la formule. Sans oublierles prix doux en basse saison ;- 20 % d'hommes d'affaires, mais aussides personnalités : réception 24 heuressur 24, salles de séminaire, téléphone,accès Internet, réservation de specta-cles.. . Autant de services qui fidélisentle voyageur d'affaires, dont le taux dcfréquentation atteint en vi l le les 50%.Egalement, certaines personnali tés ,telles q u ' E l t o n John ou Zinedine

Zidane. boudent les grands palaces etchoisissent les résidences de tourismeautant pour leur commodité que pourleur discrétion ;- 25% de clientèle étrangère, attiréeprincipalement par les vi l les et lessports d'hiver, et qui vient en majoritéd'Europe. Par ordre décroissant : vacan-ciers belges, allemands, italiens, britan-niques, hollandais.

Un nouveau classementOfficiel depuis le I" jui l le t 2010, lenouveau classement était très attendupar Ic secteur pour moderniser et com-pléter les anciens textes qui dataient de1986. Ainsi , cc sont dorénavant le res-pect de cent soixante-quinze critères,contre quarante précédemment, qui estexigé et ils sont surtout qualitatifs : bonétat, propreté, services.Le contrôle n'est maintenant valable quecinq ans -il était illimité auparavant.Cette procédure a tiré le marché vers desproduits plus qualitatifs et imposé unegestion plus professionnelle.

Quatre grandes zones touristiquesQuatre départements sont pr incipa-lement concernés : la Savoie et laHaute-Savoie, le Var et les Alpes-Mari-times qui regroupent à eux seuls prèsde la moitié des l i t s (.Savoie et Haute-savoie: 149090 lits, Var el Alpes-Mari-t imes : 8621 I l i t s ) . Dans ces deuxzones, les résidences dc tourisme repré-sentent environ 55 % de l'hébergementclassé et aff ichent un taux moyenannuel d'occupation de 68%.

Succès toujours incontestablepour la montagneLa neige est tombée en abondance. Lescalendriers scolaires européens se sontbien échelonnés, notamment avec laBelgique au mois de janvier. La saison

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d'hiver a donc été bonne à la montagne,dans l 'ensemble des massi fs , avecun taux d'occupation moyen dc 65,6 %,trois points au-dessus de celui de l'hiverprécédent La durée moyenne de sejourest tombée un peu en dessous de septjours, les residences ayant amenageleurs plannings pour accepter les week-ends en l i n de saisonSeul le mois d'avnl est Iles bas (16%).comme en 2012, les vacances de prin-temps françaises étant déportées sur lemois de mai Le pouicentage d eli an-gers est tou|ours a 40<7r su i t ou tAnglais, Neeilandais et Belges

Le littoral favorisé par un hiver douxL enso l e i l l emen t a auss i pmi ile au*séjours en bords de mer, surtout sur lacôte mediterraneenne Le taux d'occu-pation moyen sul six mois d'hivei cstde 36 %, légèrement en baisse pai rap-port aux années précédentes La dureede séjour a ete abaissée également avec5.5 jours Et le pourcentage de clienteleétrangère est à 17 %, en légère hausseLes B r i t a n n i q u e s et les Allemandsreviennent un peu plus nombreux queces deux dernières annees

Saison maussade à la campagne,mais...L'hiver a la campagne, le taux d'occupation moyen est de 54%. en baisse parrapport a c e l u i des deux dernieresannees Le taux doccupation augmentenettement en avi il avec I ouverture dcsrésidences saisonnières et le début desvacances de printemps Avec 3,9 iours,la duiee moyenne de sejour i este bassect coircspond a beaucoup dc week-ends, prolonges ou non, et de «nuitweek», cette nouvelle tendance d'es-capades et de courts sejours ensemaine Avec 12,7%. le pourcentaged'étrangers, surtout Belges et Al le-mands, demeure toujours faible

... bonne en villeL'activité des residences uihaines conti-nue a progresser, le taux d occupationmoyen sur six mois est a 69,4%, troispoints au-dessus de l'hiver 20H et qua-tre points au-dessus de l ' h ive i 2012Le pi intemps a ete par t i cu l iè rementperformant en maîs 7l 5%, en avril76,7 Ve avec une augmentat ion de laproportion de clients venant pour dutounsme dc loisirs (40%) La duiccmoyenne de sejour a un peu baissé, a

3,9 jours Et le pourcentage d'eu an-gers reste au niveau de celui de 2011,soit 29 %

À Le prestige connaît-moins-la criseLa demande lorte et continue des ache-teurs étrangers, toujours a la recheichede valeurs refuges, compense l 'a t ten-tisme des acheteurs français pour desbiens de prestige plus modestes, entie0,5 et 2 millions d'eurosLn revanche, les transactions se concré-tisent a la condition que les prix soientréalistes et ajustes par i apport a u xannees antérieures Depuis la rentree, lemai che a montre dcs signes de ralentis-sement, suitout poui des biens de piestige qui n'affichent pas des particularitésextraordinaires Si la demande reste siable. les clients ne sont plus prêts a payerles pi ix affiches sans teelle négociationPai conséquent des ajustements de prixde I oi di e de 20% sont en cours

Paris et l'ouestC est un maiehe a deux vitesses Lemaiche de prestige leste très ac t i f ,notamment a Pans D ' a u t a n t q u e ,comme le montre une etude du grouped'agences i m m o b i l i e r e de p ies t igeBarnes, Paris conserve dcs prix contenus par rapport à Londres et New Yorkqui s'affolent La capitale oltre ainsi uninventaire exceptionnel dc biens dcgrande qualite à des prix tres attractifs,gage d'opportunités à saisir et pro-messes de plus-values a venuPoui les biens dc prestige dc milieu dcgamme (entre 2 et 5 mil l ions d'euros),la duree actuelle de transaction est dou-blée Les causes en sont mult iples,y compris la reduct ion du nombred ' ache teu r s un dé la i cle reflexionplus long et un p l u s grand choix deproduits d isponibles Cependant, lesbiens en partait etat, sans le moindredéfaut, même a prix tres élevés, partentties vitePoui des propriétés supérieures à 5 millions d'euros, c'est un marche tres actifsans précèdent ou l'on trouve encoiedes acquéreurs français par exemple,deux transactions en moins d 'un mois,affichées à plus de 16 millions d euroschacune, pour des hôtels particuliershistoriques, ayant appartenu a de célè-bres proprietaires et aujourd'hui cèdes

a de v i e i l l e s f a m i l l e s françaisesPreuve que ces biens i estent aussi dansIc patrimoine français 'Les prix moyens au met ie cane àPans peuvent varier ent ie 10000 et15000€7m dans les XVI et X V I Iarrondissements (en f o n c t i o n del'adresse, de l'étage de I etat des par-ties communes, etc ) Dans le V I I I .dans la partie appelée Triangle d'or,le pi ix moyen s 'affiche à part i r de20000€/m , voire bien plus encore pourles biens d'exceptionA Neuil ly, pies du Bois-de-Boulogne,les pi ix s'échelonnent entre ll 450 et14000€/m . pies des Sablons, entreIO 250 et I2000€/m'Un client etranger négocie peu, maîs semontre particulièrement exigeant quantaux termes des transactions Tout doitêtre parfait Paris reste bien une placeincontournable poui l ' investissementimmobil ier i n t e r n a t i o n a l et les plusgrandes fortunes mondiales

Une clientèle majoritairementétrangèreLa France demeure la deuxième desti-nation des investissements étrangersdans I immobilier de luxe (a partir de3 millions d'euros), se répartissent pour60% sur la Côte d'Azur, 30% à Pariset 10% sur le reste du territoireLes Russes aiment tout particulière-ment Paris ( l ive gauche, VIII', XVI ,X V I I ) , et h is tor iquement la Côted'Azui (Cannes, Villefranche-sur-Mer,B e a u l i e u , Samt-Jean-Cap-Ferrat etSaint Tropez), sans oublier Courchevel,Chamonix et MegeveDepuis l 'an demier, il y a une accélé-lation de la demande chinoise en biensimmobil iers de prestige comme desvignobles dans le Bol delais, des châ-teaux dans le Sud et dans la vallee dela Loire, des golfs paitout en France,des hôtels pa r t i cu l i e r s a Pai is, desappartements avec terrasse disposantd'une vue imprenable sul un monu-ment Les surfaces recherchées sontgiandes pour y vivre nombreuxLes Saoudiens (Riyad et Djedda uni-quement), les Qatans. les ressortissantsd'Abou Dhabi ont un dénominateurcommun i ls adorent Pans, Londres,Geneve et New York Maîs ils ne recher-chent pas la même chose les Saoudienssont en quête d ' un bien prestigieux,d ' u n e bel le adresse (avenues Fochet Montaigne), p r i v i l é g i a n t ainsi

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Lin achat plaisir tout comme les res-sortissants d'Abou Dhabi, même s'ilss'attdident sur des biens moins prestigieux, quant aux Qatans, ils favorisentl ' investissement pour un rendementattendu au minimum de 5 % Les biensdoivent être off market, c'est-à-direhors marche, et diversifies Dans tousles cas, le bien doit être pai (ail, sansdéfaut et le sci vice impeccableA Pans, les piopuetaires des biens au-dessus de 2 millions d'euros l ive droiteet au-dessus de 3 millions d'euros rivegauche anticipent une baisse des prixet acceptent des offres inférieures de10 a \5c/c par rapport aux prix de pre-sentation Les acheteuis ont. là aussi.repris la mainD'après la Chambre des notaires dePans, il s'est vendu I 358 logements deplus d'un million d'euros dans la capi-tale entre janvier et septembre 2014

La province,des résultats disparatesLa ptovince fait figure d 'un marché àtrois vitesses, dans lequel Barnes, leréseau international d'agences immo-bilières de prestige, constate trois ten-dances un quasi gel des transactionsdans les lieux de villégiatures qui ainrent une clientèle internationale ullra-iiche (Couichevel Cannes, Saint-Tro-pez), une repnse dans les l i e u x devillegiatuies franto-tiançais (Biaintz.Deauville Le Pyla,Megeve,île de Re.Corse), maîs a des niveaux de pnx infé-r ieurs d environ 40% par rapport a2007. et enfin un marche atone pour lesresidences secondaires situées dans lescampagnes isoleesCôte châteaux, les opportunités sontnombreuses même pour les plus beauxédifices, les plus grandes chasses, lesharas les mieux situes, les meilleursvignobles, les forêts les plus productives les prix du marché ont atteintun plancher -effet de la crise oblige-,offrant de vraies opportunités pour lesclients acheteurs Ils ne peuvent quelemonter Les le la is de uoissance setrouvent clairement auprès de la clien-tèle chinoise, américaine et oiiginairedes pays du GolfePour Thibault de Saint Vincent , prési-dent de Barnes, « // e\nte cie bonnes ruisons e/ espeiei un letoui a une meilleuiefoltene poil/ Ici Fiante La baisse deI emo pai nippon an dal lai pounaitaboutir a un lecentrage de I im estisse-

ment \ei\l Eniope. les prix de l'immo-bilier en Fram e de\ ruant plus attractifspoil] les non Eiiiopeens Les clientsett angel s sel ont les ac leurs majeurs dela lepnse Des le i e tom de la confiance,Ic", Fiançais se positionneront a noni eau »

Le bel ancien,pour sa situation et la valorisationQuatre metres de hauteui sous plafond,des encorbellements en pierre de taille,des balcons en tei foige le tout enplein centre-ville c'est extrêmementtentant ' Maîs a bien prestigieux, res-tauration coûteuseLes avantages f i scaux, loi Malraux(cf page 57) et monuments historiques(cf pages 60 a 62), sont appréciablesReste que le montage est extrêmementcontrôle par l 'admimstiation fiscale etque le moindre vice de forme peutentraîner la l equa l i f i ca t ion Le pointa prendre en compte est qu 'au-de làd'une économie d'impôt considérable,la loi Mali aux pei met de faire l 'acqui-sition d un patrimoine immobilier dansle lespece de son architecture et de sonhistoire, à forte validationDans le secteur sauvegarde, il est etabliun plan de sauvegarde et de mise envaleui, le PSMV, auquel sont applica-bles les dispositions législatives défîmespar les articles L 313-1 aL 313 3 duCode de l 'u rbanisme L 'a ich i t ec tedes bâtiments de France assure lasurveillance génerale sur le secteur sau-vegarde, en appl ica t ion dè I a r t i c leR 313-4 il est compétent sur toutes lesdemandes d'autorisation, en appréciela conformité avec les dispositions duPSMV et peut assortir son avis dc pres-criptions particulières A titre d'exem-ple, murs , façades ct to i tures dcsimmeubles existants doivent être res-taures en vei l lant a la nature, la mise enœuvre et la couleur des materiaux Lespercements, la mise en œuvre desmenuiseries et vitrages, les ferronnerieset la couverture sont aussi réglementesLes tiavaux doivent aboutir a une res-t au i a t i on complète de l ' i m m e u b l eSi l'immeuble est situe en aire de miseen valeur de l'architectuie et du painmoine (Avap), les travaux doivent fairel'objet d ' u n e déclaiat ion d u t i l i t epublique (DUP)Pour une operation réussie, le foncierd'origine, soit l ' immeuble a restaurer,ne doit pas excéder 40 % du coût de

revient final Cc type d'investissementconcerne uniquement les conti ibuablcsfortement imposes sur les tranches mar-ginales supérieures a 30 % avec desrevenus lonciers ou sur les tranches a45%, avec ou sans revenus fonciersAttention à bien vérifier que l'achat plusles travaux aboutissent a un pi ix globalqui n'excède pas celui du maiche

À Ehpad, un marchéd'avenirAccroissement de la population, pro-gres de la medecine et amélioration desconditions de vie aidant, l'espérance devie des Français ne cesse de s'accroîtreet, selon les derniers chiffres de l'Insee,se situait à 78,2 ans pour les hommeset près de 84,9 ans pour les femmesConséquence le vieillissement de lapopulation est inéluctable En 2020,plus de 20% de la population devraitavon plus dc 65 ans, contre 6,4% en2005, et O CP plus de 75 ans, contre 8 %en 2005Toujours selon l 'Insee, 900000 pei-sonnes sont aujourd'hui dépendantes,maîs 1,2 mill ion devraient l'être a l'ho-nzon2040 La canicule de l'été 2003a d 'ai l leurs cruellement rappelé qu'i ln ' y avait pas que des seniors dyna-miques et bien portants, maîs un certainnombre de personnes âgées pour les-quelles la solidarité familiale n'avaitmalheureusement pas joué son rôle Pasplus que la solidarité collective, d'ail-leurs Adapter les logements au handi-cap et trouver des aides à domicile (cui-sine, menage, par exemple) apportentévidemment un soutien temporaireMaîs la dependance augmentant avecl'âge, il cst d i f f i c i l e d'échapper à lamaison de retraite

Une offre encore insuffisanteMaîs le nombre d etablissements estlom d'être a la hauteur du défi qui nousattend D'où l 'appar i t ion d'une nou-vel le forme d ' inves t i s sement lesEhpad (établissements d'hébergementpour personnes âgées dépendantes) Surla décennie, il manque 100000 lits enresidences pour personnes âgées Lesbesoins sont si importants que c'estsans doute un des marchés les plussécurisants pour l'investisseurD'où l'intérêt d'investir sur ce segment,qui reste, malgré tout, tres confidentiel

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Louveitured un tel etablissement quiest medicalise reste contingentée etnécessite des autorisations administra(ives notamment de la Ddass (dnectiondepartementale des affaires sanitairesel sociales) L investisseur ne risquedonc pas de pioblemesDans un Ehpad e est a due une residence offrant des sel \rces paramedieaux I investissent cs tassuied obtenuun icvenu reguhei en pievision de sare t ia i te par exemple II acheté unechambre dont la superficie fait leplus souvent entre 20 et 25 rn parfoisplus Le ticket d entree se situe entre80 000 et 110 DOO € HT en fonction desregions La chambre louée meublee aune personne agee dépendante estconfiée par bail a un exploitant pourune duree qui varie de neuf a douze ansL investisseur se tiouve place sous leregime du loueur en meuble piofcssionnel (LMP) ou du loueui en meuble nonpiofcssionnel (LV1NP) avec les avantages qui sont lies a ces deux statuts

Une forte rentabilitéLa rentabilité est un element essentieldans un invest issement Ehpadpuisqu elle est en regle generale plusélevée que sm dcs invest issementslocatifs traditionnels Dans un contexteou les icntabilitcs locatives sont plutôta la baisse I investissement sous statutde loueur en meuble dans un Ehpadprend encore plus de sens la rentabilitépiocuree par un bon bail commercialpermet a I investisseur d économisernombre de charges liées a l'exploitationdc son investissement ct endossées parle gcstionnaiicCette rentabilité est alors bien supeHeure i des rentabilités immobiheiesclassiques finales apres déduction des

trais de gestion des liais d entietien etde I ensemble des charges dites locatu es De plus la lentabilite d unt operation en Ehpad s entend nette de fiscaille immobiliere sm une tres longuepériode a la difference de la plupartdes auties investissements immobilierslocatifs dépendant du regime de droitcommun des revenus fonciersE n f i n I i nves t i s s emen t en Ehpadcomme tout investissement immobiliufait jouer a plein I effet de levier lie auciedit et pei met a I investisseur d ob-tenu un rendement interne fort intéres-sant au legard des sommes qu il a leellement immobilisées

à Les résidencespour seniors,expansion à venirLes residences avec services pourseniors ciblent les individus ages d en\ i ron 75 ans dés i reux de bénéficierde la p lus giandc autonomie et deconserver une veritable vie privee dansun cadre sécurisant gardiennage24 heures sur 24 telesurveillance logemems equipes d une sonnette d LHccnce et dans certaines residences piesence d une gouvernante La palette deseivices a la carte peut etre plus oum o i n s large restauration coiffeurpédicure salle commune de loisirs animations accompagnement en voitureassistance pour les taches administra-tives service d'entretienLes logements individuels a la venteou a la location vont gencialement dustudio |usqu au trois pieces Le formatle plus fréquent cst un deux pieces dc40m

Même si sa paît reste faible le secteurdes residences pour seniors compareaux autres tvpes d hebergement destines aux personnes âgees trouve progressivement sa place dans ce passagerésidentiel il devrait même progresserde 55% a l 'hor izon 2015 passantde 374 a 580 unites pour un total de50 000 logementsA plus long terme e est-a-dirc entre fm201 5 et tm 2020 plus de quatre centsresidences seniors devraient entrer enexploitation Cela permettrait alorsd'atteindre mille unites a la fm 2020pour un total de 83 DOO logements Enplein essor ce marche attise les convoilises Les «pionniers» qui dommenl lemarche en 2012 lenforceront leur posilion a I horizon 2015 grâce a I élargissèment de leur parcAinsi Domitvs les Semoriales les Jaidms d Arcadie et les Villages d or vontcreer pies de quatie vingts nouveauxensembles mis en exploitation d ici alm 2015 Nexity n'est pas en reste avecI exploitation de quarante residencesdont huit nouvelles ouvertes en 2013Attires pai son fort potentiel de eiois-sance des nouveaux acteurs lejoignentaussi le maiche a I instar de lesidencesCogedim Club, Sairenor, Ovelia ouencore le groupe Stev a portes par desgroupes de promotion immobi l ie ied hebergement de loisns ou desgroupes de maisons de retiaite Leuientree sur le marche a ete assez lapidegrace a leur capacite financiere leursavoir fane et leur bonne maitrise desmodeles economiques d exploitationrentablesSeuls la qual i te de I exploi tant sonsavoir-faire et son antériorité sur le marche permettent la pérennisation dumodele En effet ce < menage a trois »

entendez par la investisseur occupant et exploitant ne peut fonctionnerque si les residences tournent affichentun taux d occupation maximal ct sontdonc rentables La taille minimaled une residence est de quatre vingtslogements de façon a pouvoir absorberles coûts de fonctionnement Commeil s agit avant tout d'un bien immobi-lier son emplacement est donc primor-dial d autant qu on sait que les occu-pants sont dcs personnes agees moinsaisément mobiles La residence doitdonc être en ville, bien desservie pardcs transports proche dcs commercesct dcs professionnels dc sante

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A Résidencespour étudiants,l'emplacementest crucialLes résidences services pour étudiantsrepondent à la pénurie de logements àlaquelle sont conti ontés les jeunes Ceplacement immobi l ie r geré par unesociété spécialisée procure un rende-ment annuel de l'ordre de 4,5 %Implantées près des universités et desgrandes écoles, ces résidences sontconstituées essentiellement de studiosd 'environ 18-20m A la différenced'un logement vide dans un programmebanalisé, les investisseurs acquièrentun logement meublé dans une résidenceavec services Le gardiennage, une sallede petits-déjeuners, éventuellement unesalle de sport ou une laverie constituentles services qui faciliteront la vie desétudiants L'exploitation de la résidenceest confiée a un bailleur professionnelpar bail commercial pendant neuf àonze ans C'est lin qu i gère l'établisse-ment et verse les loyers à l'investisseur,déduction faite des frais et de sa margecommeieiale Avant d ' investir , il fautdonc verdier son antériorité el sa sur-face financièreA pi ion évident, maîs pas toujours res-pecte, l'emplacement de la residencedoit être proche d 'un l ieu d'études etdisposer d'un bon réseau de transportsen commun.En investissant dans une résidence ser-vices pour étudiants, les particuliers ontaccès au statut de loueur en meuble nonprofessionnel (LMNP), en Bouvard,ils ont droit à une réduction d'impôt de11 % pour les investissements réalisesen 2015, dans la l imite d'un montantannuel d' investissement l imi té à300DOO€, tout en pouvant égalementrécupérer la TVA au taux de 20 % ayantgrevé le prix d'achat

À L'immobilier debureau à la peine410 258 m de bureaux neufs et restruc-tuiés ont été mis en chantier en 2014,confie 583478m1 en 2013 -pour rap-pel, près d '1 m i l l i o n en 2011 ' Lamoyenne sut la décennie passée se situe

en Ile-dc-Fiance à 808000m L'année2014 enregistre donc une diminutionde près de 50 % pai rapport a cetteréférenceEn 2014, les opérations en cours deconstruction repi esentent I 177518men Ile-de-France, soit une baisse de14% par i apport à 2013 C'est le plusbas niveau enregistré depuis dix ans867642m' ont été placés en Ile-de-France, soit une progression de 42 % enun an (610 181 rn en 2013) Le neuftotalise 73 Ve du marché, part qui restestable ces trois dernières années L'offrephysique (mètres carrés achevés eten cours de construction) représente1 .2 année de demande placée (horscomptes-piopres)Malgré le niveau lelativement fa ibledes mises en construction, ces chiffrestraduisent un secteui lelativement samet reflètent un comportement pruden-ticl par lapport a l 'activité économiqueglobaleSelon la Féderation des promoteursimmobi l ie r s (FPI ) Ile-de-Fiance,concernant ce secteur, les promoteursvont être attentifs à la progression destaux de la ledevance poui la création debureaux dont le montant peut devenirIles vite rédhibitoire par rapport au prixde commercialisation des immeublesd'entreprises Pour fluidilier le marché,il faut également que sa perception setasse à la mise en chantier des opeia-tions et non pas à la délivrance de l'au-tonsation administiativc de construireDes mesuies de simplification dans laréglementation applicable a la créationde bin eaux permettraient là aussi debooster ce secteur par exemple, pour-quoi ne pas uniformiser la hauteur desimmeubles de grande hauteur (couram-ment abrégé IGH) entre le logement(50metres) et l 'immeuble de bureaux(28 mètres)9 Passeï cette hauteur à cin-quante mètres pour les immeubles debureaux serait une mesure déterminantepour l'amélioration de la pioductivite

De nombreux bureaux neufsvacantsLe ralentissement du mai che en 2013laisse un important reliquat de bureauxneufs ou restructurés vacantsLes offres de première mam dispo-n ib l e s immédiatement atteignent715000m à fm décembre 2013, enhausse dc 149?- sur un an, a u x q u e l sviendront s'ajouter 420000rn livrables

en 2014 Le désequi l ib ie du maichép o u n a i t donc s'accentuer l 'annéeprochaine si la demande Iaide à redé-marre iLe rapport de force a tourne en faveuides preneurs, entraînant potentiellementde nouvelles pressions baissières surles valeurs locatives, maîs la situationgénérale semble maîtrisée à plus longterme, les I 640000m' qui sont ouseront livrés entre 2014 et 2016 enIle-de-France représentant trente-et-unmois de transactions

D'importantes disparitésNéanmoins, tous les quartiei s d'affairesfranciliens ne sont pas loges a la mêmeenseigne Le secteur le plus fragiliséest sans conteste celui de La Défense,où la production de buieaux vacantsde 2014 a 2016 représente huit annéesde transactions au rythme actuel.Toutefois, cc seul prisme d'analyse cstquelque peu déformant, cal ce marchédc grandes surfaces pourrait rebondirlapidement sous l'effet d 'une ou deuxtransactionsFait plus inquiétant, ces piojets sontproposés à des valeuis locatives éle-vées, soit entre 400 et 550€/m , alorsque la demande se positionne plutôten dessous de 400€/m Les proprié-taires s 'a t tendent donc à subn unepression à la baisse sur leurs loyersfaciaux en 2014A conti uno, au sem de la premiere cou-ronne (Scinc-Saint-Denis et Val-de-Marne), l 'offre proposée correspondbien à la demande Les opérationsbénéficient d 'un réseau de transportsen commun en pleine expansion (projetGrand Pans) et sont piésentées à desloye i s infér ieurs à 330€/m FJ lesdéviaient donc trouver preneur plusfacilement A Paris et dans le reste desHauts-de-Seine, les développementsdemeurent maîtrisés, et une trop grandelaréfaction dc l'offre dc première maindans la capitale, d'ici à 2016, pounaitpeser sur le marché, poussant les loyersprime à la hausseLes piomoteurs et les investisseurs surce petit nombre de nouveaux prefetsmisent d'ailleurs à l 'évidence sur cettetendance positiveEn seconde couionne, les 80000mprévus sur la pei iode représentent dixmois de transactions et a première vue,on pourrait conclure de même à unepénurie de production