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La stratégie immobilière de l’entrepreneur

LE GUIDE PRATIQUE

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ÉDITO

L’IMMOBILIER EST UN DÉFI POUR LES ENTREPRENEURS DE CROISSANCEPLUS CAR IL REPRÉSENTE NON SEULEMENT UN POSTE D’INVESTISSEMENT TRÈS IMPORTANT, MAIS IL DÉTERMINE AUSSI L’IDENTITÉ ET L’IMAGE DE L’ENTREPRISE.

Grandir vite nécessite de s’adapter rapidement à l’évolution des équipes, à l’augmentation des besoins et à l’enrichissement de l’offre. L’entrepreneur de croissance n’a pas d’autre choix que d’anticiper, en même temps que son business plan, l’évolution de ses solutions immobilières.

Pour autant, la stratégie immobilière ne peut plus exclusivement être une question financière ou logistique. A l’heure où le coworking se développe, où l’hyper connectivité des collaborateurs transforme les méthodes de management et où la politique environnementale de l’entreprise est une donnée essentielle, les critères de l’investissement immobilier se diversifient.

Choisir une solution économiquement rentable et flexible, juridiquement fiable, socialement bénéfique et écologiquement responsable : tels sont les enjeux de la stratégie immobilière de l’entrepreneur.

Ce guide pratique se propose de vous accompagner dans votre réflexion, pour que l’immobilier soit un atout et une force pour votre entreprise, et non un frein au développement.

Bonne lecture !

Stanislas de BentzmannPrésident de

Enjeu financier et patrimonial majeur, l’immobilier de l’entreprise doit répondre à une stratégie claire. Les solutions ne sont pas uniques, et dépendent de l’activité, de la localisation, mais également de la croissance de l’entreprise.

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SOMMAIRE

Édito

Introduction

1ère partie : Dans quels cas faut-il investir ? A - Les différents produits immobiliersB - Comment apporter une valeur ajoutée à l’immobilier d’entreprise ?C - Le marché immobilier françaisD - Critères de la stratégie immobilièreE - Les acteurs d’un projet immobilier

2ème : Comment investir ?A - Choisir l’investissement immobilier adapté à son entreprise

1 : Réaliser son investissement2 : Financer

B - Comment mettre en valeur son immobilier professionnel ?

1 : Mise en valeur juridique2 : Cas pratique : l’opération ElectroLec3 : Mise en valeur technique

3ème : Stratégie et perspectivesA - Stratégie environnementaleB - La société évolue, la stratégie immobilière aussiC - Mise en perspective des nouveaux modes de travail

Annexe

Lexique

Conclusion

Partenaire et Remerciements

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L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EST EN MOYENNE LE DEUXIÈME POSTE DU BILAN DES ENTREPRISES APRÈS LA MASSE SALARIALE. C’EST UN POSTE STRATÉGIQUE QUI EST DÉTERMINANT DANS LA POLITIQUE D’UNE ENTREPRISE ET QUI VÉHICULE SON IMAGE AUPRÈS DE SES COLLABORATEURS, DE SES CLIENTS ET DE SES PRESTATAIRES.

En France, pays traditionnellement attaché à la pierre, l’immobilier d’entreprise est en majorité (à plus de 50 %) un actif qui appartient aux entreprises. Si l’on prend l’exemple des grands groupes, l’immobilier d’entreprise représente plus de 30 % de la valeur capitalistique de l’ensemble du CAC 40.

On pourrait donc penser qu’en tant qu’actif de poids, il est légitime de souhaiter, dès que cela est financièrement possible, devenir propriétaire de son siège social ou de son parc immobilier.

La réalité est bien évidemment plus contrastée.

Si l’on se tourne vers les Etats-Unis qui sont souvent précurseurs de tendances quant à l’évolution des politiques entrepreneuriales, on constate que depuis une trentaine d’années, l’immobilier d’entreprise s’est très largement professionnalisé, de sorte que la grande majorité des sièges sociaux et des actifs immobiliers, tant des grands groupes que des entreprises de taille moyenne, est externalisée auprès d’acteurs spécialisés. Il est vrai que la présence de fonds de pension et d’acteurs très organisés qui existent depuis longtemps sur ce continent a favorisé cette tendance de fond qui s’est plutôt accentuée ces dernières années, au point que les groupes encore propriétaires de leurs sièges sociaux sont aujourd’hui très largement minoritaires.

Qu’en est-il de la France et de l’Europe en matière d’organisation de l’investissement immobilier ?

Pour les PME/PMI, la problématique reste la même malgré la différence d’échelle. Posséder son siège social est un avantage évident dans la mesure où il vient conforter son bilan. Toutefois, comme pour un grand groupe, cela implique également une grande consommation de fonds propres, pourtant nécessaires au bon développement d’une entreprise en pleine croissance.

S’ajoute à ces problématiques une autre tendance forte du secteur : la prise en compte des tendances du développement durable et de nouvelles organisations du travail. Tant pour des raisons réglementaires, économiques, que pour des raisons liées à la responsabilité sociétale de l’entreprise et à son image, cette dimension doit être intégrée dans la stratégie immobilière de l’entreprise.

Les pages qui suivent visent donc à informer de façon pratique les entrepreneurs sur les critères d’étude et les moyens à mettre en place pour définir une stratégie immobilière pertinente pour l’entreprise.

INTRODUCTION

Pourquoice guide pratique ?

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AVANT DE DÉFINIR UNE POLITIQUE IMMOBILIÈRE, IL CONVIENT DE COMPRENDRE ET DE MAÎTRISER LES MÉCANISMES ET LES RÈGLES DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER TANT EN TERMES DE PRODUIT QU’EN TERMES DE RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE.

A - LES DIFFÉRENTS PRODUITS IMMOBILIERS

Pour comprendre le marché de l’immobilier d’entreprise, il convient d’en définir ses contours et notamment les différents produits qui le constituent.

Pour cette classification, nous avons retenu les cinq principales classes d’actifs identifiées par le marché et par l’ensemble des acteurs intervenant dans les domaines de la transaction, de la gestion, du conseil et de l’audit.

Immeuble de bureaux

L’immeuble de bureaux, comme son nom l’indique, est un bâtiment où sont hébergés les salariés d’une entreprise. Il répond à des règles de fonctionnement précises : trame, flexibilité, performance, etc. L’immeuble de bureaux peut accueillir une ou plusieurs sociétés et chaque société peut moduler son espace, dans la limite des capacités techniques.

Locaux PME-PMI

Les locaux PME-PMI sont des locaux banalisés* destinés aux petites et moyennes entreprises ou industries. Des entreprises investissent dans ces locaux modulables et fonctionnels proches d’axes routiers ou/et de transports en commun, et situés dans des zones économiques dynamiques (parcs d’activités par exemple). Ils sont souvent proposés avec des modules de 1000 à 3000 m². Ces immeubles offrent généralement un mélange entre bureaux, locaux d’activités (ateliers, laboratoires et stockage), et disposent d’accès de livraison.

(*) Les locaux banalisés sont des surfaces dont la conception a été standardisée de façon à permettre une relocation et une divisibilité modulable dans le temps. Cette banalité apporte une garantie de pérennité à un actif immobilier en respectant des règles strictes (trame, profondeur d’immeuble, hauteur sous plafond, surcharge au sol, divisibilité,etc.).

1ÈRE PARTIE

Dans quels casfaut-il investir ?

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Locaux de stockage : logistique, immeubles spécifiques

Les locaux de stockage sont des locaux ou des aires couvertes de grande hauteur (minimum de 10 à 12 m de haut) où sont entreposés des produits ou des marchandises qui ne sont pas intégrés à une centrale de production.Les locaux de logistique, où l’on gère les flux de marchandises, font partie de cette catégorie. Ces locaux sont définis selon une hauteur, une aire de manœuvre d’une certaine profondeur, une résistance au sol minimale, un quai de décharge, un système d’extinction et un chauffage en option.Dans les locaux de stockage, on peut également distinguer les entrepôts, les hangars, les silos, les garde-meubles, les locaux de conditionnement, etc.La tendance actuelle est aux grandes opérations (de 20 à plus de 100 000 m²) sur les axes autoroutiers les plus importants.

Usines Une usine est composée d’un ou plusieurs bâtiments (le plus souvent spécifiques) destinés à la production industrielle. Ce sont des locaux où s’effectue une transformation de matières premières ou de semi-ouvrées en produits finis.Dans la mesure où ce sont des bâtiments spécifiques, leur commercialité est beaucoup plus complexe en cas de revente, ce qui peut entrainer d’importantes dépréciations d’actifs.

Locaux commerciaux

Un local commercial est un local utilisé dans le but d’effectuer une activité commerciale : la vente ou la fourniture de biens ou services. Les surfaces d’un local commercial peuvent aller d’une petite centaine de mètres carrés à plusieurs milliers de mètres carrés.Leur mise en œuvre répond à des règles de contrôle lourdes et complexes et nécessite la mise en place de procédures de CDAC (Commissions Départementales d’Aménagement Commercial) pour toutes surfaces de plus de 1 000 m².

B - COMMENT APPORTER UNE VALEUR AJOUTÉE À L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE ?

Pour les entreprises, l’immobilier est avant tout un outil de travail qui répond à des besoins précis et qui s’inscrit dans une conjoncture économique de marché fluctuante. Par sa diversité et par le montant des investissements qu’il représente, le marché immobilier est financièrement très organisé. Il s’est structuré depuis de nombreuses années autour d’acteurs économiques spécialisés, qui font usage de produits financiers dédiés (SCPI, OCPI, SIIC, etc.).

En une dizaine d’années, ces sociétés foncières ont structuré le marché et lui ont donné une pleine maturité. Ce contexte offre aujourd’hui aux investisseurs et aux utilisateurs de nombreuses possibilités pour solutionner leurs problématiques immobilières.

Parmi les questions importantes que doit se poser un entrepreneur pour son projet immobilier, une thématique récurrente mérite d’être approfondie, celle du choix entre un immeuble banalisé ou dédié.

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Pour tous les produits immobiliers, l’entrepreneur qui se positionne en tant qu’investisseur sera confronté à ce dilemme : définir les critères d’un immeuble spécifique dédié exclusivement à son activité, ou choisir plutôt un immeuble banalisé pouvant être commercialisé à nouveau facilement (à la location et à la vente). Ces deux options antinomiques constituent un des éléments centraux de toute réflexion immobilière. Pour l’entrepreneur, ce choix définit non seulement la qualité de l’outil de travail, mais aussi à terme la valeur résiduelle d’un actif (particulièrement dans le cadre d’une acquisition).

A titre d’exemple, imaginons une société qui réalise des locaux type PME-PMI répondant parfaitement à ses besoins, grâce à une large prise en compte des besoins spécifiques de l’entreprise. Ces besoins ont influencé la conception architecturale et technique du projet.

Cet immeuble répondra sans doute aux besoins de l’entreprise à un instant « T » mais pas nécessairement à l’évolution de l’entreprise. Dans le cas où ce bien devrait être vendu, sa trop forte spécificité réduira sa valeur vénale, tout en augmentant considérablement le délai de revente du bien. Le risque financier peut dans ce cas être significatif. Un immeuble trop banalisé, par contre, peut ne pas convenir au cahier des charges de l’entreprise, même si il sera plus facile à recommercialiser le moment venu.

De la même façon, un immeuble dont les caractéristiques ne concordent pas avec son marché est plus difficile à recommercialiser, par exemple si son coût de revient suite à sa construction devient trop élevé par rapport à la valeur moyenne des locaux dans le secteur considéré. Une telle situation conduit le plus souvent pour le vendeur à accepter une forte dépréciation de son investissement.

C - LE MARCHÉ IMMOBILIER FRANÇAIS

Etant entendu que l’immobilier d’entreprise est directement lié à l’activité économique et à la croissance du PIB, ainsi qu’au marché de l’emploi – le chômage faisant baisser la demande de bureau –, on peut penser que 2014 et 2015 sont de mauvaises années pour ce secteur. Il n’en est rien pour la France où en 2014, la demande placée en Ile-de-France a augmenté de 9 % dépassant les 2 millions de mètres carrés.

Ainsi, cette année fait partie des trois meilleures de la dernière décennie. Les valeurs locatives se sont stabilisées et concernant l’investissement, le volume placé dépasse les 22 milliards d’euros, soit une progression de 36 % par rapport à l’année précédente. Forts de ces bons résultats, on peut espérer que cette croissance de l’immobilier continuera sa progression pour l’année 2015.

Si l’investissement s’est bien porté, c’est en partie parce que des grands contrats, supérieurs à 100 millions d’euros, se sont à nouveau réalisés sur la place parisienne, de même que quelques contrats géants, supérieurs à 1 milliard d’euros. Ainsi, de

NB : cette problématique, apparemment simple et évidente, est en réalité assez complexe et nécessite le plus souvent les conseils de professionnels compétents, afin d’éviter des erreurs aux lourdes conséquences pour l’avenir d’une entreprise. Une bonne connaissance du marché et du produit envisagé est donc une des premières clés de la réussite de tout projet d’immobilier d’entreprise.

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nombreux portefeuilles ont changé de propriétaires, ce qui a soutenu de façon significative le marché tout au long de l’année, ceci s’expliquant par l’importance des ressources sous gestion. Ces fonds sont aussi bien nationaux qu’internationaux.

La tendance qui se confirme d’année en année est d’aller sur des activités sécurisées avec des emplacements de premier ordre et des risques toujours plus faibles. Pour autant, le volume d’opérations en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) s’est tout de même développé dans cet environnement. Ce mouvement s’appuie sur le redémarrage d’un marché locatif avec des transactions qui intègrent des mesures d’accompagnement significatives (franchises de loyer, financement de travaux spécifiques, etc.).

Cette évolution s’intègre dans un contexte général d’internationalisation des capitaux avec une forte présence des acteurs anglo-saxons, bien qu’en volume les investisseurs français restent majoritaires, aux alentours de 62 %.

Si l’investissement immobilier reste attractif, ce n’est pas seulement parce que c’est une valeur refuge, mais c’est aussi parce que les rentabilités proposées restent, en général, nettement supérieures à celles offertes par les autres produits financiers. Dans un contexte de taux d’intérêt extrêmement bas, les perspectives d’investissement pour l’année 2015 restent bonnes.

Ainsi, malgré les difficultés croissantes de l’économie française, la place parisienne garde tout son attrait par rapport à d’autres capitales européennes. La stabilité de l’inflation entraine mécaniquement une stabilité des loyers qu’il faut prendre en compte, tant en qualité d’utilisateur que d’investisseur. Il faut noter toutefois qu’il n’y a pas de corrélation entre le marché résidentiel et le marché de l’immobilier d’entreprise. Le

NB : en Ile-de-France la demande placée s’établit en 2014 à un peu plus de 2 millions de mètres carrés. Ce marché a été en partie réalisé par le retour de très grosses transactions dépassant les 30.000 ou 40.000 m², mais aussi par de nombreuses transactions supérieures ou égales à 5.000 m². Les plus petites surfaces (petites et moyennes) se sont stabilisées autour d’un million de mètres carrés. Ces entreprises ayant souvent saisi des opportunités, notamment pour des immeubles de seconde main.

La première couronne reste un marché dynamique qui s’appuie sur un réseau de transports en commun de qualité. Elle offre des perspectives avec des projets de développement et des fonciers disponibles.

Une des motivations des entreprises depuis plusieurs années est avant tout la recherche de la performance, et donc la réalisation d’économies, grâce à un déménagement ou un regroupement d’activités. Ainsi, pour faire des économies, de nombreuses entreprises n’ont pas hésité à quitter le prestige de Paris pour des sites en première couronne à proximité notamment des transports en commun. Dans ces différents marchés, les écarts de loyer se sont quelque peu réduits.

Depuis la dernière crise, ce sont plutôt les loyers de la deuxième couronne qui ont subi les plus fortes corrections, notamment sur les actifs de deuxième main. Dans ce domaine, il convient d’avoir une analyse sectorielle, car certaines zones sont clairement sinistrées avec des offres de seconde main pléthoriques.

Plus globalement, l’offre de bureaux en Ile-de-France s’élève à 4,2 millions de mètres carrés, ce qui constitue un record. Il est donc clair que dans un marché offreur, l’entreprise recherchant des locaux, a une position privilégiée pour négocier des conditions économiques les plus favorables.

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premier étant touché par une diminution de la demande, en particulier en Ile-de-France, ce qui n’est pas le cas pour l’immobilier d’entreprise.

Avec la financiarisation du marché de l’immobilier, on constate une tendance où dominent des transactions effectuées par des utilisateurs-preneurs. Cette tendance régulière semble s’affirmer au fil du temps.

Dans ce contexte, il convient toutefois de faire une différence entre les actifs de seconde main et les actifs récents ou de première main, surtout quand ils ont un niveau de performance environnementale qui garantit des niveaux de charges très réduits. Entre les deux, les opérations de rénovation peuvent offrir des opportunités intéressantes.

Dans cet environnement, il faudra donc mécaniquement plus de deux ans pour écouler le stock disponible.

En conclusion si vous êtes à la recherche de locaux en 2015 et 2016, de nombreuses opportunités s’offrent à vous.

D - CRITÈRES DE LA STRATÉGIE IMMOBILIÈRE

Définition des besoins

Ces besoins sont définis en fonction de l’évolution prévisionnelle de l’entreprise à moyen et long terme.

Capacité financière

Le choix entre l’acquisition et la location est souvent lié à la capacité d’autofinancement de l’entreprise. La projection et la planification de la capacité d’autofinancement de l’entreprise constituent le deuxième critère décisionnel dans le choix entre l’acquisition et la location.La position des banques sur la dette à long terme est elle aussi déterminante, elle dépend de la conjoncture, de la qualité du business plan et du bilan de l’entreprise.

L’image de marque

L’image de marque du secteur et celle de l’immeuble à réaliser vont déterminer une grande partie de l’image de l’entreprise. Ce critère doit être mesuré et faire l’objet d’un arbitrage en fonction de la capacité financière de l’entreprise et de l’image qu’elle recherche.

La politique environnementale

La politique environnementale d’une entreprise se mesure de façon très concrète dans la gestion des modes de transports de son personnel (véhicule, train, transports en commun, …) ainsi que dans ces choix immobiliers qui l’engagent pour des périodes longues. Ces choix et ces orientations peuvent être déterminés en ayant au préalable pris connaissance des tendances et des règlementations présentes et à venir. (Cf chap 3.A.)

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La politique sociale de l’entreprise

La localisation d’une entreprise et en particulier en Ile-de-France doit intégrer la contrainte de desserte par les transports en commun et d’accessibilité (avec la proximité de grands axes de circulation).La définition des besoins d’une entreprise (déjà structurée) est l’occasion de faire un état des lieux sur les besoins des collaborateurs et leurs aspirations. Cela constitue donc aussi une opportunité pour mesurer précisément le climat social d’une entreprise. Cette mesure sera d’autant plus efficace qu’elle sera réalisée par un prestataire spécialisé dans le domaine du space planning, ce qui permettra aux collaborateurs de s’exprimer librement.

Le space planning

Une fois ces critères sélectionnés, il convient de définir un space planning qui permettra de donner une vision plus précise des besoins qualitatifs et quantitatifs du projet immobilier.

Le space planning est composé de plans qui organisent l’aménagement d’un espace de travail en fonction des locaux et des besoins de l’entreprise. Il peut être composé de différentes configurations, ce qui permet de choisir la configuration la plus adaptée aux besoins des activités de l’entreprise et des salariés. Cela permet également d’optimiser le coût des mètres carrés. Lors d’un projet d’immobilier d’entreprise, le space planning constitue l’une des étapes clés.

Le space planning se base sur le nombre des personnes occupant les locaux, le mobilier, le matériel utilisé, les rangements nécessaires ainsi que la possibilité d’espace partagés en fonction de l’architecture des lieux, des contraintes budgétaires, de l’image de l’entreprise et du bien-être des occupants. Plusieurs configurations sont testées dans le but d’harmoniser les différents espaces (réception, travail, réunion, …), de densifier ou non les locaux et donc d’optimiser le coût au mètre carré. Il permet également de comparer différents biens immobiliers en évaluant l’adéquation d’une offre par rapport aux besoins.

En fonction de la taille de votre projet immobilier, il peut être utile de se faire accompagner, soit d’un conseil en immobilier, soit d’un prestataire de type architecte voire promoteur le cas échéant, à même de vous aider dans l’élaboration de votre space planning et de vos scénarios immobiliers.Ce conseil peut, pour votre compte, collecter les informations, proposer un audit et une analyse, élaborer avec vous une stratégie, et mettre en place des outils d’aide à la décision performants.

Nous joignons en annexe un exemple de questionnaire de space planning qui vous aidera de façon ciblée à préciser la plupart de vos besoins.

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Les étapes d’une opération immobilière

Définition des besoins qualitatifs et quantitatifs

Recherche géographique

Stratégie financière avec orientation location ou achat

Politique sociale du projet immobilier

Stratégie environnementale

Livraison

Déménagement

Phase opérationnelle avec planning d’exécution• En fonction de l’existence, la construction ou la

rénovation de l’immeuble.• Durée : 2 à 24 mois selon la complexité du

dossier.• Au début de la phase opérationnelle, il convient

de choisir le chef de projet et de retenir les prestataires extérieurs.

• Un planning d’opération et un planning décisionnel sont nécessaires.

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Problématique : Lowendalmasaï, entreprise de conseil en management des coûts, était installée depuis 9 ans dans des locaux devenus vétustes, où les équipes étaient réparties sur 4 étages.

Enjeux •Trouver un espace qui nous permette de réunir l’ensemble de l’équipe sur un

seul et même plateau afin de traduire concrètement notre stratégie d’offre globale intégrée réunissant toutes les expertises de la maison, développer les collaborations transverses entre les pôles d’activité trop cloisonnés.

•Réaliser des économies sur ce poste de dépenses, tout en améliorant la qualité de notre environnement de travail. Nous avions sélectionné un conseiller immobilier indépendant pour nous accompagner dans notre choix, tant au niveau de l’immeuble, que de la négociation du bail et de l’agencement des locaux.

Décision Lowendalmasaï a déménagé pour installer son nouveau siège social au sein de l’Euroatrium, au cœur du nouveau quartier d’affaires de Saint-Ouen (93).Les nouveaux locaux de Lowendalmasaï sont organisés sur un plateau unique de 3.000 m², soit une surface suffisante pour loger 200 postes de travail, favoriser les échanges et la collaboration entre les équipes. Lowendalmasaï a choisi le nouveau quartier d’affaires de Saint-Ouen, plus dynamique que l’alternative proposée à Suresnes, et en plein essor, où de nombreux grands groupes se sont déjà implantés (L’Oréal, Alstom, ISS, Peugeot, Citroën, Danone etc.), au cœur du projet du Grand Paris. Nos valeurs d’esprit pionnier, d’humilité et d’engagement font parfaitement écho à celles de Saint-Ouen et Lowendalmasai profitera de ce déménagement pour développer un ancrage territorial fort qui s’inscrira dans la durée.L’immeuble que nous avons choisi présente toutes les prestations standards des immeubles contemporains, dont une façade vitrée toute hauteur qui rend les bureaux lumineux, et permet aux équipes d’être bien installées. Elles bénéficient désormais d’équipements innovants comme un restaurant inter-entreprises, un restaurant club, une cafétéria centrale, un auditorium, des salles de réunions très équipées ou encore une salle de sport.La qualité environnementale de l’immeuble Euroatrium, dont la labellisation « HQE® (Haute qualité environnementale) exploitation » est en cours, a été décisive dans le choix de Lowendalmasaï qui met en œuvre une politique de développement durable depuis de nombreuses années.

Retour d’expérienceLe déménagement en lui-même s’est déroulé en trois jours. Grâce à l’efficacité de nos services généraux, du service informatique et l’accompagnement d’AOS, nous n’avons « débranché » qu’un jour.

Concernant les ressources humaines, alors que le déménagement était une source d’inquiétude pour beaucoup, et que nous anticipions quelques départs, celui-ci a finalement été bien vécu. Nous avons fait preuve de beaucoup de pédagogie, développé l’accompagnement logistique et RH adéquat et avons eu un retour positif

TÉMOIGNAGE

Pierre Lasry,Président du Directoire, Lowendalmasaï

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des collaborateurs après plusieurs mois au sein de l’Euroatrium. Le nouveau temps de trajet de chaque employé a été étudié et augmente légèrement, c’est pourquoi nous avons multiplié les places de parking, laissé le choix aux employés de bénéficier du RIE ou de tickets-restaurants, ou mis en place du télétravail pour beaucoup de nos collaborateurs. Les craintes en matière de sécurité se sont également révélées infondées jusqu’à aujourd’hui. Finalement, nous y avons tous gagné en qualité de vie : la luminosité des bureaux, la salle de sport, la cantine, les espaces verts ont fini par convaincre les plus hésitants. Ce déménagement nous a également permis de tourner une page dans la vie de notre entreprise au moment où 24 de nos managers reprenaient le capital de l’entreprise.

Pour nos clients : Les entreprises de conseil sont traditionnellement installées dans le triangle d’or. Pourtant, là encore, passée l’appréhension de venir pour la première fois, ils reviennent bien volontiers. En termes d’image, nous ne pouvions plus continuer à avoir des locaux aussi sombres, vétustes et répartis sur plusieurs étages, alors que nous revendiquons l’esprit pionnier et l’esprit d’équipe comme valeurs.

En termes financiers : En tant que cabinet de management des coûts, nous nous devions d’être exemplaires en la matière. Ce déménagement nous a permis de réaliser des économies sur le long terme puisqu’en contrepartie d’un bail long (9 ans), nous avons obtenu deux ans de franchise incluant la prise en charge des travaux d’aménagement par le propriétaire. Nous avons divisé par deux le coût de notre loyer (plus d’un million d’euros d’économies annuelles).

Et après ? Nous avons aujourd’hui des locaux parfaitement modulables : nos équipes peuvent grandir et évoluer sans pour autant devoir déménager, faute d’espace.

E - LES ACTEURS D’UN PROJET IMMOBILIER

Un projet immobilier intègre de très nombreuses contraintes de natures différentes. Il nécessite donc un cadrage précis pour pouvoir maîtriser l’ensemble du process, faute de quoi l’opération devient vite hors de contrôle. Lorsque les grandes lignes de la stratégie immobilière sont définies, il convient de choisir les acteurs les plus pertinents pour accompagner le projet dans ses différentes composantes. Selon la nature et la complexité du projet, il est important de retenir le ou les prestataires les plus adaptés à la taille de l’opération. Parmi ces acteurs, nous retiendrons de façon non exhaustive :

Promoteurs immobiliers

Le promoteur immobilier est une personne physique ou morale qui a pour mission de développer un projet immobilier en vue de le revendre ou de le louer en une ou plusieurs parties.Le rôle d’un promoteur immobilier est de rechercher un terrain et de l’acheter. Ensuite il effectue le montage financier de l’opération. Il passe les marchés de travaux avec les entreprises qui interviendront dans la conception et dans la réalisation du projet. Le promoteur suit le chantier et la partie administrative de l’opération et assure le respect des différentes règles (techniques, d’urbanisme, juridiques, réglementaires, sécuritaires) dont il est le garant.Un promoteur immobilier n’est pas le constructeur, ce rôle de construction est celui du maître d’œuvre.Il garantit le prix de revient et le délai de réalisation.

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Conseillers immobiliers

Le conseiller immobilier est missionné dans le but de rechercher et d’estimer des biens pour le compte de son client, appelé maître d’ouvrage. Le conseiller est chargé d’assister et d’accompagner son client pendant le déroulement complet de l’affaire. Il joue le rôle de conseil. Il s’occupe de la prospection, de la gestion financière du projet et du suivi administratif le cas échéant.

Architectes L’architecte est missionné par le maître d’ouvrage afin de concevoir le projet de construction architecturalement, le projet de rénovation ou d’entretien. Cette mission de conception comprend des plans et des documents décrivant l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation, leur volume, leur luminosité ainsi que le choix des matériaux et des couleurs.L’architecte est compétent pour intervenir lors du choix du terrain, de la conception du projet, de l’expertise de ce dernier ainsi que lors de son évaluation économique. Il peut également intervenir lors du montage financier pour les démarches administratives, lancer les appels d’offre et sélectionner les entreprises, faire le suivi des travaux et assurer la réception de chantier.L’architecte peut assurer le rôle de guide pour le maître d’ouvrage.Il faut savoir que certains architectes sont spécialisés dans la conception et d’autres dans la réalisation, ils n’assurent donc pas les mêmes rôles.

Maîtres d’ouvrage délégués

Le maître d’ouvrage (le client) peut se sentir dépourvu devant son projet immobilier, il peut donc faire appel à un maitre d’ouvrage délégué par le biais d’un contrat de mandat. Le maitre d’ouvrage délégué participe tout d’abord à la définition des objectifs stratégiques et des besoins fonctionnels et techniques au vu des besoins du maitre d’ouvrage. Il s’occupe de la faisabilité des projets d’un point de vue organisationnel, juridique, administrative et financière. Il gère les entreprises et les fournisseurs ainsi que les marchés avec ces derniers. Il assure le rôle de garant de la coordination et du pilotage pendant la durée du projet. La mission du maitre d’ouvrage délégué n’est en aucun cas de la conception.

Assistant à la maîtrise d’ouvrage

La mission de l’assistant à la maitrise d’ouvrage est d’aider le maitre d’ouvrage lorsque ce dernier est dans l’impossibilité de définir ses besoins, de les exprimer ou encore d’apprécier les solutions proposées par le maitre d’œuvre. L’assistant à la maitrise d’ouvrage exprime au maitre d’œuvre (celui qui réalise le projet de construction) les vœux du maitre d’ouvrage. Il facilite la coordination de projet et permet au maitre d’ouvrage de remplir ses obligations en toute connaissance de cause. Il ne représente en aucun cas le maitre d’ouvrage.

Assistant à la maîtrise d’ouvrage environnemental

La mission de l’assistant à la maitrise d’ouvrage environnemental est comme la mission de l’assistant à la maitrise d’ouvrage, d’accompagner le maitre d’ouvrage, de le conseiller mais dans un domaine spécifique qui est le volet environnemental du projet. Il peut intervenir dans toutes les phases de projet, de la conception à l’exploitation du bâtiment, ou effectuer des missions ponctuelles comme la programmation ou la faisabilité environnementale par exemple. Plus l’assistant à la maitrise d’ouvrage environnemental intervient en amont du projet, plus les éventuels problèmes seront anticipés.

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Agent immobilier L’agent immobilier est un intermédiaire entre les différentes parties lors de transactions immobilières, il a pour rôle de vendre ou de louer des biens immobiliers. Il peut exercer de manière indépendante ou dans une société. L’agent immobilier est mandaté par le propriétaire ou le bailleur ce qui l’autorise à négocier ou à s’engager avec le client.

Crédit-bailleur Le crédit-bailleur est une société de crédit. Il achète le bien immobilier pour le louer au crédit-preneur. Le crédit-bailleur est le propriétaire du bien pendant toute la durée de la location. A l’issue du contrat, le crédit preneur (l’entreprise) peut acheter le bien à un prix symbolique.Il octroie un crédit-bail qui peut prendre deux formes : le contrat de location-exploitation et le contrat de location-acquisition.

Notaires D’après l’article 1 de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat, « les Notaires sont les officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes d’autorité publique.»Le fait d’avoir recours à un Notaire lors de son projet d’immobilier d’entreprise permet d’assurer la sécurité juridique de l’acte et permet également de garantir son caractère incontestable.L’intervention du Notaire est cruciale dans le cadre d’un investissement Immobilier, tout particulièrement pour celui de l’Entreprise.Il intervient aux différents stades de l’opération dès la négociation de vente, et rédige l’avant-contrat et l’acte de vente ainsi que tous les contrats connexes ( le financement et le cas échéant les conventions en rapport avec la typologie du Bien acquis, tels les baux et la constitution des autres garanties qu’hypothécaires).

Une démarche environnementale, qu’elle soit motivée pour des raisons liées aux valeurs de l’entreprise ou simplement pour répondre aux évolutions réglementaires est un enjeu majeur qui se traduit par des réglementations thermiques qui changent tous les 5 à 7 ans. Elle justifie à elle seul un chapitre complet dans notre guide. (Cf. chap 3)

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A - CHOISIR L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER ADAPTÉ À SON ENTREPRISE

1. Réaliser son investissement

• Construire

En construisant son siège social, une entreprise peut concrétiser son identité, son image et sa culture d’entreprise. La construction d’un bâtiment nécessite cependant beaucoup de démarches, bien souvent longues et complexes (analyse du PLU, permis de construire, autorisations administratives, montage juridique et financier, réalisation, prise en compte du voisinage, chantier, etc.). De nombreuses réglementations doivent être parfaitement maitrisées et prises en compte à tous les stades d’un projet :• Réglementation handicapés• Réglementation sécurité incendie• Code du travail• Réglementation de suivi de chantier• Réglementation liée à la construction (zone sismique, pollution, etc.)• Réglementation environnementale (RT2012)• Réglementation ERP (dans certains cas)

Un tel projet reste une aventure passionnante dans la vie d’une entreprise et peut donner de nombreuses satisfactions à l’entrepreneur et aux collaborateurs.

• Acheter

1. Acquisition directe

L’entreprise a la possibilité de réaliser cet investissement directement, c’est-à-dire de faire figurer l’actif immobilier à son bilan.Cette option permet de faire significativement renforcer ses éléments d’actif; sa «surface financière» se trouve appréciée et il est possible de lui réserver un traitement comptable spécifique (amortissement, assujettissement à la TVA, etc.).Cette option présente toutefois l’inconvénient de «diluer» l’actif immobilier dans le bilan global de la société, sans le différencier, alors que l’immeuble pourra n’avoir aucun lien avec l’activité exercée soit en son sein même (à titre d’illustration, les bureaux «siège»

2ÈME PARTIE

Comment investir ?

Vu les enjeux et les risques d’enlisement des procédures, cette démarche nécessite la collaboration de spécialistes compétents, afin d’assurer une bonne maitrise des coûts et des délais.

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d’une entreprise de chaudronnerie n’ont pas de rapport avec la production proprement dite), soit à cause de sa destination proprement dite (dans notre exemple, l’atelier de chaudronnerie n’aura pas de valeur différenciée du site d’exploitation), soit parce que les locaux appartenant à l’entreprise sont diversifiés (bureaux et sites de production distincts ou sur plusieurs sites).Dans toutes ces hypothèses, l’acquisition en direct présente l’inconvénient majeur de réunir des réalités immobilières différentes, qu’il n’est pas de bonne politique d’entrepreneur de confondre dans le bilan de l’entreprise.

TÉMOIGNAGE

Nicolas Chartier,Président - Aramis Auto

Tout entrepreneur devrait acheter son immobilier car c’est un investissement patrimonial. Cependant cela mobilise beaucoup de fonds propres et cela freine également la capacité d’endettement de l’entreprise.

Chez Aramis Auto, nous exploitons aujourd’hui 30 locaux commerciaux ainsi qu’un siège social. Il n’est pas évident de faire le choix d’acquérir dans une entreprise de croissance car cela mobilise beaucoup de capacité de financement.

Au départ, nous avons donc essentiellement loué des locaux car l’achat supposait d’avoir des moyens financiers que nous n’avions pas ainsi qu’une vision de l’entreprise sur site à 5 ans. Avec la croissance de l’entreprise, nous n’étions pas sûrs de rester sur une telle période. La location représentait pour nous la souplesse financière dont nous avions besoin et un risque moindre que l’achat. Aujourd’hui, lorsque nous pouvons nous porter acquéreur et que le bien est intéressant nous le faisons.

Pour acheter, nous avons utilisé un crédit financé par la banque, nous sommes donc allés chercher de la dette plutôt que des fonds propres.

La souplesse financière représente le principal avantage de la location : aucune mobilisation des fonds propres, aucun impact sur la capacité d’endettement ni sur les covenants.

Ses inconvénients : pas de capitalisation et de création de patrimoine.

Mon meilleur conseil : il faut faire attention à bien s’entourer au niveau des conseils juridiques, notamment sur la location, et en particulier de locaux commerciaux. Tous nos baux sont revus par des avocats spécialisés avec pour objectif d’éviter les clauses qui coûtent très chers.

Pour les bureaux, il faut être très vigilant sur l’état du bâtiment et les clauses d’entrée et de sortie du bail qui doivent se négocier à l’entrée.

Enfin, il faut être attentif à la gestion de la caution et proposer des garanties bancaires à la place qui éviteront ainsi à l’entrepreneur de mobiliser de l’argent.

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2. Acquisition indirecte

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société ayant un objet immobilier, sans but commercial et qui est constituée d’au moins deux personnes, sans limite maximum. Ces personnes peuvent être physiques ou morales. Créer une SCI est une technique courante pour séparer l’entreprise de son patrimoine immobilier. Ce système présente plusieurs avantages, notamment sa simplicité de fonctionnement, sa fiscalité de fonctionnement ou si l’on considère la perspective d’une transmission. Si les intéressés détiennent déjà plusieurs SCI, il faut s’interroger sur la nécessité d’en créer une nouvelle.

Particularités et avantages de la détention indirecte

> La séparation a posteriori

L’entreprise peut souhaiter séparer juridiquement a posteriori les activités de l’entreprise de ses actifs immobiliers. Bien souvent, elle réalise cette opération en vue de répondre à des problématiques de cession, pour sortir l’actif immobilier afin de créer des revenus locatifs ou encore pour réaliser une externalisation immobilière.

Même si la réunion des actifs immobiliers et du fonds au sein d’une même structure d’exploitation est un bon gage de surface financière, séparer a posteriori l’immobilier de l’actif social est fiscalement coûteux. En effet, les plus-values exigibles sur les sorties d’actifs sont fortement taxées. Engager une telle démarche est donc bien souvent source de difficultés juridiques et financières.

Au même titre que la vente, le retrait d’actif avec attribution aux associés génère une plus-value professionnelle dont le régime fiscal diffère en fonction de l’imposabilité de l’entreprise.

Si l’entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés, il est possible de procéder à une distribution des dividendes en nature, afin d’éviter de s’acquitter du droit de vente et du droit de partage. La Cour de cassation considère en effet que le paiement de dividendes sous forme de remise de droits immobiliers ne s’analyse pas comme une dation en paiement.

Enfin, si une société commerciale fait apport des immeubles à une société civile, cela génère automatiquement des plus-values.

> La séparation a priori

La séparation a priori présente un intérêt patrimonial évident. Les détenteurs des parts de la SCI bénéficient ainsi d’une source de revenus locatifs. De plus, en l’absence d’opérations ou de flux financiers anormaux entre la SCI et la société commerciale, les détenteurs peuvent échapper aux difficultés des procédures collectives de la société d’exploitation.

A cet égard, il est nécessaire que le dirigeant soit attentif à ce que le loyer corresponde à la valeur locative normale. Il doit également veiller à la bonne exécution du bail ainsi qu’au respect, le cas échéant, des obligations légales relatives aux conventions réglementées.

BON À SAVOIR : compte tenu de ces difficultés, la dissociation anticipée de l’exploitation et de l’immobilier est préférable à une séparation a posteriori.

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La séparation est juridique et fiscale si :1) La SCI et la société d’exploitation comprennent des associés partiellement ou totalement identiques,2) Les associés de la SCI sont différents de ceux de la société d’exploitation, seulement si cette SCI regroupe des tiers investisseurs,3) La SCI loue des locaux d’exploitation à l’entrepreneur individuel,4) L’entrepreneur, en tant que personne physique, loue des locaux à sa société d’exploitation.

La séparation est exclusivement juridique si :1) La société commerciale d’exploitation est associée d’une SCI semi-transparente 2) Les parts constituant le capital de la SCI sont portées au bilan de l’entreprise individuelle.

La séparation juridique permet de déduire les frais d’acquisition de l’immeuble par la SCI des bénéfices industriels et commerciaux de l’associé, au prorata de ses droits. Il est cependant possible d’y trouver d’autres avantages : mise en place du financement facilitée, gage d’adéquation entre l’investissement, la gestion du bien et les besoins de l’entreprise, échappatoire aux revenus fonciers, etc.

> La Société par Actions Simplifiée (SAS)

AVANTAGES INCONVÉNIENTS

• Les associés bénéficient d’une responsabilité limitée. Cela permet également d’évacuer les hésitations légitimes suscitées par la présence de mineurs au sein de la société.

• La transmission de titres dématé-rialisés par ordre de mouvement est facilitée

• Le fonctionnement est bien souvent plus simple que pour la SCI

• La liberté dans le choix de l’objet social. Celui-ci peut être civil ou/et commercial, donnant ainsi à la SAS un atout considérable par rapport à la SCI, qui par définition, ne peut être que civile. Il est simplement nécessaire que l’activité réelle corresponde à l’activité déclarée.

• Recours obligatoire à un commissaire aux comptes aux comptes

• Obligation de tenir à une comptabilité commerciale

• Obligation de rendre ses comptes publics

• Libération au moins de moitié du capital de 37.000 euros, le solde devant être libéré dans les cinq ans.

BON À SAVOIR : quand une SCI non soumise à l’IS détient un immeuble à usage mixte - professionnel ou commercial d’une part et habitation d’autre part - la location de celui-ci à un exploitant individuel ne permet normalement pas de déduire les intérêts d’emprunt se rapportant à la partie affectée à la résidence principale. Si le bail est abandonné peu de temps après le remboursement du prêt, la SCI risque en effet une remise en cause de la déduction de ces charges. Cette pratique serait considérée comme un abus de droit.

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En revanche, la situation des détenteurs de parts de SCI mérite une attention particulière notamment en cas d’apparition de comptes courants importants, ainsi qu’en cas de démembrement de propriété.

Si les titres rémunérant l’apport en nue-propriété font l’objet d’une donation, on observe une double imposition unanimement dénoncée par la doctrine. Les donataires devront alors déclarer la valeur de ces titres s’ils sont soumis à l’ISF, alors que cet impôt frappera le donateur sur la pleine propriété de l’immeuble à raison de son usufruit.

Subsidiairement, le recours à la société civile soumise à l’IS recevant l’usufruit de valeurs mobilières ou d’un immeuble peut constituer une technique intéressante de plafonnement de l’ISF.

NB : la comparaison de la SCI de gestion et de la SAS prend tout son sens dans la perspective de la recherche d’un assujettissement à l’IS des revenus locatifs. Cependant, la vente des actions obéira au même régime fiscal que celle des parts d’une SCI de gestion non soumise à l’IS. Le droit de mutation sera perçu et la plus-value sur titres empruntera le régime des plus-values immobilières des particuliers. Cela est valable s’il s’agit d’une société dite à prépondérance immobilière, c’est-à-dire dont l’actif brut est constitué pour la moitié au moins d’immeubles non affectés par la société à une activité industrielle ou commerciale.

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Les limites de la détention indirecte

> Définir le capital de la SCI

CAPITAL FAIBLE

- Pas d’inconvénient fiscal, quelle que soit la nature de l’immeuble, lorsque les as-sociés détiennent les parts suffisamment longtemps pour bénéficier de l’exonération pour durée de détention.

- Intérêt dans un objectif de transmission. Exemple : des parents s’associent égalitairement avec leurs enfants, et veulent leur constituer un « bas de laine » tout en accédant aux plus-values sur le « boni » de liquidation. Dans ce cas, il est préférable de définir un capital modique réparti par exemple égalitairement, l’acquisition étant financée par des capitaux extérieurs.

- Permet d’apparenter la configuration à celle de l’achat croisé, puisque les dona-tions réciproques ou les échanges de droits démembrés portent sur une assiette insignifiante.Permet d’avoir une faible assiette des droits de 4,80 %, l’investissement étant finan-cé par d’importants comptes courants d’associés, diminuant ainsi la valeur nette des parts et non taxables au droit proportionnel en cas de cession concomitante des parts et de cette créance.

CAPITAL ÉLEVÉ

- Intéressant dans le cadre d’une cession de parts. Dans ce cas :

Prix de revient = nominal souscrit + augmenté de la majoration forfaitaire de 10 % x coefficient d’érosion monétaire.

Plus le capital est faible et plus la plus-value risque d’être importante, hormis l’hypothèse de comptes courants élevés venant diminuer l’actif net, donc la valeur des parts (c’est-à-dire le premier terme de la différence pour le calcul de la plus-value sur cession des parts).

- En cas de vente de l’immeuble social, le montant du capital importe peu.Dans ce cas :

Plus-value brute = prix de vente – prix d’achat ou valeur d’apport.

- Les sommes mises à la disposition d’une SCI de gestion par ses associés en vue de l’acquisition de l’immeuble social ou de sa construction, ou encore de la réalisation de travaux, et qui ne sont pas incorporées au capital ne sont pas prises en compte dans le calcul du prix de revient des parts.

- Le prix comprend les sommes laissées en réserve par les associés provenant de bénéfices déjà imposés et ultérieurement incorporés au capital social. Ne pas l’admettre reviendrait à retenir une double imposition.

- L’acquisition d’un compte courant peut réduire le droit d’enregistrement pour l’acquéreur, mais entraîne également la non-déductibilité des intérêts d’emprunt. En outre un établissement bancaire est certainement plus réticent à consentir un financement sur un compte courant que sur les parts de société.

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> Les aspects fiscaux

L’impôt sur les sociétésUne société civile immobilière est par principe semi-transparente, chaque associé étant imposé directement sur les revenus qu’il tire de cette société.

A loyer et remboursement d’emprunt égaux, l’associé de SCI semi-transparente paie l’impôt sur le revenu foncier, sans toucher un euro de la SCI. Ce système est également bien connu, mais pas toujours bien compris par les chefs d’entreprise. Ces derniers favorisent souvent le régime d’impôt sur les sociétés, qui leur est plus familier.

Les SCI ne dépendent toutefois du régime de l’IS que si la société se livre à une exploitation ou à des opérations à caractère professionnel lucratif. La conséquence est que seule une option pourra soumettre la société civile immobilière à ce type d’imposition.

AVANTAGES INCONVÉNIENTS

Taux forfaitaire de l’IS attrayant pour un contribuable taxé dans les hautes tranches du barème.

Amortissement réel de l’immeuble, avec une possibilité de différé en cas de déficit de la société. En comparaison, la déduction forfaitaire autorisée en matière de revenus fonciers s’applique aux seuls loyers.

Option irrévocable : une hausse de taux est pénalisante

Une fois l’immeuble totalement amorti, plus aucune déduction forfaitaire possible ; notamment la déduction forfaitaire applicable dans le système des revenus fonciers.

Revenus de l’associé : double imposition (IS et IRPP) si la société distribue. Phénomène atténué par l’avoir fiscal.

Intérêts de l’emprunt ayant servi à l’acquisition des parts d’une SCI non déductibles.Plus-value professionnelle en cas de sortie d’un immeuble en SCI

Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)On sait que les parts de sociétés civiles immobilières de gestion sont en principe comprises dans l’assiette de l’ISF. Il est cependant fait exception à cette règle pour les parts de SCI ayant pour objet, exclusif ou non, la location ou la mise à disposition d’immeubles professionnels au profit de l’entrepreneur détenant les parts de la société, et dont les droits sociaux constituent eux-mêmes des biens professionnels au regard de cet impôt.

Chaque membre de la SCI également associé de la société d’exploitation peut assimiler ses parts de SCI à un bien professionnel exclu de l’assiette de l’ISF dans une limite égale au produit de la quote-part de ses droits dans la société d’exploitation par la valeur de l’ensemble des immeubles qui lui sont loués par la société civile.

L’application de ce tempérament n’est conditionnée ni par la forme de la société immobilière ni par l’exigence que les associés de cette dernière soient les seuls associés de la société exerçant l’activité commerciale, artisanale ou professionnelle. Si le contribuable détient par exemple 60 % du capital de la SA d’exploitation avec son conjoint, les parts de la SCI qui loue l’immeuble à la société commerciale, et également détenues par le couple, sont exonérées à concurrence de la même proportion.

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TÉMOIGNAGE

Frédéric Lasnier,Président du Conseil d’administration - Pentalog

J’ai acheté l’immobilier pour mon entreprise Pentalog en le finançant par plusieurs moyens : en créant une Société Civile Immobilière, en financement par emprunt et en autofinancement.

Nous avons choisi de partager le capital de la SCI entre le dirigeant et l’entreprise de sorte à répartir les risques et les avantages. J’ai donc capitalisé la SCI en même temps que Pentalog. C’était un vrai allégement de l’effort pour l’entreprise. D’un autre côté, tous les autres associés se sont trouvés parties prenantes de l’opération de manière indirecte. Ce compromis a convenu à tous. Il a permis d’équilibrer l’émotionnel et le rationnel. De cette manière, nous avons obtenu les résultats attendus puisque nous avons suivi exactement le plan que nous avions définis.

Parmi les difficultés que nous avons dû surmonter, la principale a été de convaincre la collectivité de faire les modifications nécessaires au Plan d’Occupation des Sols.

Pierre Cazaux, Directeur Général de Dragon Rouge

Nous avons décidé d’acheter notre immobilier. Au début, nous avons rénové un bâtiment industriel, puis nous avons construit pour agrandir.

Juridiquement, le montage que nous avons choisi est classique : une Société Civile Immobilière assujettie à l’IS et un financement par crédit-bail.

Toutefois, on oublie souvent qu’en crédit-bail, on n’est pas propriétaire jusqu’au rachat final. C’est donc parfois compliqué si l’on veut faire des travaux importants : tout est soumis à autorisation du bailleur.

Pour notre société l’option achat a été intéressante car nous avions des possibilités de constructions supplémentaires pour accompagner la croissance. Cela nous a permis d’éviter de déménager pour grandir.

Si c’était à refaire, j’opterais plutôt pour un crédit bancaire classique, même si le principal problème est d’avoir un apport initial.

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Il est aussi très important de bien choisir entre une SCI assujettie à l’IS (plus facile au début) ou une SCI assujettie à l’IR (plus favorable à la revente).

L’un des problèmes que j’ai rencontré, et qui est assez facile à éviter, est le nombre de bailleurs. Il est préférable d’avoir un seul bailleur. Notre crédit-bail avait été partagé entre deux banques, complexifiant inutilement l’opération.

• Rénover

Par la rénovation, une entreprise peut créer une plus-value, en achetant à faible coût et optimisant par la suite les coûts de rénovation. Il faut cependant bien évaluer la complexité du projet.

A titre d’exemple, rénover un bâtiment revient souvent à déconstruire (démolir) partiellement des aménagements ou une partie de bâtiment. Dans ce cas, les dernières réglementations sur le tri sélectif ont renchéri de façon considérable cette phase initiale du projet.

Il faut également prendre en compte les imprévus, qui ne se voient le plus souvent qu’après l’achat d’un bien. Certains peuvent constituer des surcoûts considérables (charpente en mauvais état, fondations fragiles, normes non respectées, etc.).

Il convient de distinguer deux types de rénovations, la rénovation légère et la rénovation lourde. Dans le deuxième cas, il s’agit de projet devant faire l’objet d’une demande de permis de construire. Si dans ce permis de construire, des planchers sont amenés à être démontés et d’autres recréés alors, les réglementations applicables sont celles d’un immeuble neuf avec tout ce que cela entraine comme obligations. Ces réglementations renchériront nécessairement le coût de construction, de rénovation, ce qui peut entrainer un moindre intérêt financier en terme de plus-value latente.

• Louer

Le bail commercial doit être analysé avec précaution. Là encore, il est souhaitable de faire appel à un conseil (juriste, notaire, etc.) pour les moins expérimentés.

La plupart des investisseurs institutionnels impose à leur locataire des baux « triple net » où tout est à la charge du locataire : impôts fonciers, charges d’exploitation, gros entretien. C’est dans la rédaction de ces articles, notamment, que se trouvent potentiellement les risques les plus importants pour le futur locataire. Les avantages de la location sont très nombreux.

Il est à noter que la conjoncture est globalement très favorable aux locataires, notamment en Ile-de-France, dans la mesure où les stocks ont considérablement augmenté. Sur certains produits, des franchises de loyer et financement d’accompagnements (participation du bailleur au financement des travaux de cloisonnement, de câblage, etc.) peuvent être obtenus, souvent avec des contreparties, comme des durées fermes d’engagement plus longues.

L’analyse des charges d’un immeuble et des frais de maintenance est un élément de décision à ne pas négliger. Il peut dans le temps transformer une bonne opération en gouffre financier. Des règles de prudence et de contrôle sont donc nécessaires.

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TÉMOIGNAGE

Jean-Philippe Haut, Gérant – Wine sitting

Nous louons notre immobilier mais envisageons à moyen terme d’acheter le bâtiment actuel, ou un autre si cela n’est pas possible. La location est financée par l’exploitation, l’acquisition sera faite via une SCI familiale qui relouera le bien à la société.L’avantage de la location est l’accessibilité, et son principal inconvénient est le coût. L’achat via la SCI sera une décision patrimoniale familiale autant que professionnelle.

Toutefois aujourd’hui, mon budget est parfaitement tenu dans le cadre de la location.

Je n’ai pas eu de difficultés particulières. Attention cependant à bien relire les baux, faire attention aux indices de valorisation des loyers (IRL ou ICC, blocages à la hausse ou à la baisse) et aux clauses de sorties anticipées. Il ne faut pas hésiter à négocier, même avec des baux commerciaux classiques 3-6-9, des clauses de sorties anticipées, et il est important de bien faire attention aux préavis et aux indemnités que peuvent demander les bailleurs.

J’ai appris à mes dépens que les indemnités de départ anticipées et les indices de valorisation des loyers étaient des éléments très importants à vérifier pour ne pas se retrouver avec deux loyers qui courent en même temps.

2. Financer

Emprunt

•L’acquisition directement au nom de l’entreprise ou au moyen d’une société dédiée conditionne directement le financement de l’investissement immobilier envisagé.

•Le financement peut avoir lieu pour un immeuble ayant vocation à figurer au bilan de la société. En cas de difficultés, la mise en œuvre des garanties réelles s’appliquant à l’immeuble concerné suivra le sort du débiteur.

•Le financement peut être en revanche consenti au profit de l’outil «dédié» qui sera la Société Immobilière portant l’Immeuble.

•Les garanties hypothécaires sont consenties au profit du prêteur par la société détenant l’immeuble. Le sort de l’immeuble est dissocié de l’activité, qu’elle soit exercée sur le site ou sans rapport avec celui-ci.

•Le prêteur bénéficiera de garanties immobilières spécifiques s’appliquant tant sur l’immeuble (hypothèques et privilèges), sur la société qui le détient, (nantissement des parts ou actions de la Société Immobilière) que sur les flux financiers générés par les loyers réglés par l’entreprise à cette société (mise en place de bordereaux «Dailly» par exemple).

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Le crédit-bail immobilier

Cette opération permet à une entreprise de louer les locaux à usage professionnel qu’elle occupe, et de les acquérir à la fin du contrat de location.

Les entreprises concernéesToutes les entreprises imposées à l’impôt sur les sociétés (IS), aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou non commerciaux (BNC) et aux bénéfices agricoles (BA).Seuls les banques et les établissements de crédit peuvent pratiquer des montages de crédit-bail immobilier, sous peine de nullité de l’opération (demandée uniquement par le crédit-preneur).

Les modalités du contratL’entreprise locataire (crédit-preneur) passe un contrat avec la société de crédit-bail (crédit-bailleur) qui achète l’immeuble et le lui loue.Le locataire peut ainsi financer un investissement immobilier sans apport initial ni prêt bancaire.

Le mécanisme de crédit-bail immobilier comprend donc deux contrats : un contrat de vente et un contrat de location.Différents montages sont possibles :

1) l’immeuble est déjà construit, le crédit-bailleur l’achète et le loue à l’entreprise avec une promesse de vente à l’issue du bail2) l’immeuble n’existe pas, le crédit-bailleur achète un terrain et paye les travaux en laissant la maîtrise d’ouvrage au locataire3) le crédit-preneur dispose d’un terrain qu’il vend à une société pour construire l’immeuble4) l’immeuble appartient au crédit-preneur qui le vend à une société, qui le lui loue à son tour avec une promesse de vente en fin de bail («cession-bail» ou «lease back»).

La FiducieCette nouvelle garantie prévoit la mutation d’un bien immobilier à frais réduits au créancier dénommé «Fiduciaire». Celui-ci sera ensuite chargé de transmettre l’actif «en retour» au «constituant», à l’issue du contrat dont cette garantie est le support.

ConstituantEx : entrepreneur

Fiduciaire Ex : banque

Bien immobilier transféré comme « garantie »

Restitution du bien à la fin du contrat. (ex : crédit)

Quand le fiduciaire est une banque ou un établissement financier, la fiducie qui est alors adossée à un contrat de crédit est qualifiée de «Fiducie-Sureté».

Ce nouveau contrat est indubitablement une innovation importante. L’actif immobilier appartenant à l’entreprise est muté au profit du fiduciaire, et le temps du crédit échappe aux autres créanciers.

En pratique la fiducie connait des débuts timides, mais est promise à un avenir prometteur. Pour les banques, il s’agit bien de «la Reine des Sûretés».

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Le loyer est fixé librement entre l’entreprise locataire et le crédit-bailleur. Dans l’hypothèse d’une construction de l’immeuble, le crédit-preneur peut verser des pré-loyers.

Les conditions de résiliation anticipées, avec indemnité éventuelle, doivent être indiquées dans le contrat. À défaut, le contrat peut être annulé, mais à la demande du locataire uniquement.

La fin du contrat de crédit-bailÀ la fin du contrat de location, le crédit-preneur peut soit acquérir l’immeuble, soit poursuivre la location, soit restituer l’usage du bien au bailleur.L’acquisition du bien a lieu :

•soit par cession en exécution d’une promesse unilatérale de vente à un prix fixé au départ et tenant compte des loyers versés,

•soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel a été édifié l’immeuble,

•soit par transfert de plein droit de la propriété du bien construit sur le terrain appartenant au locataire.

Seul le crédit-bailleur peut invoquer le droit au renouvellement du bail.

Dans le cadre d’une société civile immobilière, en cas de restitution de l’immeuble, le locataire doit céder ses parts au bailleur.

Les règles fiscalesPendant l’exécution du contrat, les loyers versés sont déductibles en intégralité, sauf pour les contrats établis depuis 1996 dont le prix de levée de l’option de la promesse de vente est inférieur au coût du terrain acheté par le bailleur.

Pendant la construction de l’immeuble, le crédit-bailleur récupère la TVA.

En cas de cession du contrat du locataire à un tiers, le bénéfice est considéré comme une plus-value professionnelle.

À la fin du bail, en cas d’acquisition du bien, l’entreprise doit effectuer dans son bilan comptable des réintégrations à ses résultats imposables. Elles varient selon le montage effectué au départ et la durée du crédit-bail (plus ou moins 15 ans).

BON À SAVOIR : s’il est établi pour plus de 12 ans, le crédit-bail est obligatoirement soumis à publicité auprès du service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques). La démarche doit être faite par le crédit-bailleur.

BON À SAVOIR : Dans l’hypothèse d’une liquidation judiciaire de l’entreprise-locataire, le bailleur peut être contraint de poursuivre le contrat sans pouvoir le résilier (les loyers antérieurs à la procédure seront payés dans l’ordre des créanciers). Si l’entreprise est reprise, le bailleur continue l’opération avec le nouveau preneur, qui n’est pas dans l’obligation de payer les loyers antérieurs.

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L’acquéreur doit d’abord calculer la différence entre la valeur de l’immeuble à la signature du contrat et le montant des amortissements qu’il aurait pu pratiquer s’il avait été propriétaire de l’immeuble. Si le prix d’acquisition est inférieur au résultat obtenu, l’acheteur est tenu de réintégrer la partie des loyers versés pendant le contrat.

TÉMOIGNAGE

Laurent Vronski, Directeur général - Ervor

Lors de notre recherche de local industriel nous avons dû reprendre le crédit-bail du précédent occupant. Nous avons dû lui verser une soulte pour le dédommager du transfert en notre nom.Au vu de mon expérience, je déconseille le financement d’une acquisition immobilière en crédit-bail, pour plusieurs raisons et points sensibles :

•Comment déterminer la valeur de la soulte ? Il n’existe aucune base marché, tout se fait « au doigt mouillé »

•Vous n’êtes pas maître chez vous. Par exemple : pour tout aménagement vous devez obligatoirement obtenir l’autorisation du crédit bailleur, ce qui n’est pas toujours simple.

•Vous n’avez pas le choix de l’assureur, vous héritez généralement d’un contrat groupe négocié pour tous les biens du crédit bailleur avec un coût parfois dissuasif et non négociable.

•Les refacturations de frais (taxes et impôts locaux) doivent être surveillées de près : les erreurs ainsi que les frais de gestion supplémentaires ne sont pas rares.

B - COMMENT METTRE EN VALEUR SON IMMOBILIER PROFESSIONNEL ?

1. Mise en valeur juridique

Les actifs immobiliers appartenant aux entreprises peuvent être très différents.

La localisation est en général déterminée en fonction de l’activité : production, commercialisation, services aux particuliers, etc. L’emplacement peut également être choisi en fonction de critères historiques, opportunistes, ou même pratiques. Les sites d’une même entreprise peuvent également être répartis à plusieurs endroits, en fonction de l’activité de chaque entité de l’entreprise.

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La pénurie foncière et le rendement locatif peuvent parfois offrir à certains sites une nouvelle valeur, dont l’optimisation va pouvoir être assurée par la mise en place d’outils juridiques adaptés :

•L’externalisation immobilière est ainsi un moyen de retirer de la valeur pour des sites dont le rendement locatif est assuré par l’entreprise elle-même. Elle tire alors profit de sa «signature» en touchant le prix de vente de ses actifs immobiliers à un investisseur, tout en maintenant son activité sur le site, en continuant à le louer.

•L’entreprise détentrice de foncier excédentaire ou de locaux libérés ayant vocation à être démolis peut mettre en valeur son patrimoine si elle décide d’édifier des immeubles neufs en recourant aux baux à long terme.

TÉMOIGNAGE

Philippe BAUDRY, Président d’Artea

Succès d’un projet environnemental de référence dans un contexte économique offreur et sinistré, la société ARTEA a lancé en 2011 un parc Tertiaire de 3ème génération dans le Pays d’Aix.

Dans un contexte économique et une conjoncture immobilière difficile, ce Parc était le premier Parc en France à énergie positive proposant à un prix marché des immeubles très performants avec des niveaux de charges 50 % minimum en dessous du marché. Il a été intégralement réalisé et commercialisé dans un délai record de 18 mois. Ainsi, et aussi grâce à la qualité du travail des commerciaux, en particulier de CBRE, 36 entreprises ont été implantées sur 9 immeubles pendant cette période.

Ce site, qui offre aussi des services aux utilisateurs (restauration, salle de gym, co-voiturage, etc.) a parfaitement fonctionné. Ceci prouve que, même dans une conjoncture difficile, un produit innovant peut répondre à une demande et constituer une opportunité réelle d’implantation pour des entreprises désireuses de véhiculer une image et un positionnement environnemental vertueux, tout en offrant à ses équipes un grand confort d’utilisation.

L’externalisation immobilière

DéfinitionL’externalisation immobilière consiste pour une entreprise déjà propriétaire d’un ou plusieurs immeubles, figurant à l’actif de son bilan, à les vendre à une entité extérieure, tout en s’en réservant l’usage.

Cette stratégie immobilière substitue à la notion de propriété celle de rentabilité. Dans ce cas, l’entreprise cédante est la garante du rendement pris en compte pour la cession de ses actifs. Elle bénéficie aussi d’un prix de vente élevé, compte-tenu de la sécurité de revenus offerte à l’acheteur.

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Cette opération «gagnant-gagnant» offre des avantages réciproques aux deux co-contractants :Il peut s’agir ainsi de la vente d’une série de sites de production au profit d’une société financière, ou encore de la simple cession d’un actif unique au profit du créateur de la société. Ce dernier peut ainsi transmettre dans son patrimoine personnel des murs loués à l’entreprise qu’il a créée pour s’assurer, après cession, des revenus complémentaires.

Mais l’opération d’externalisation peut également consister pour un groupe industriel à céder la totalité des immeubles étrangers à sa production, pour ne garder que les sites de son cœur de métier. Un groupe peut aussi à l’inverse vendre ces derniers à un tiers, parce que précisément, l’unicité ou la spécificité de son activité assure à l’investisseur le maintien de son occupant comme locataire «naturel» des actifs cédés.

Pourquoi externaliser ?

Avantages vendeur

• Solution financière alternative, avec maintien de son activité dans l’immeuble cédé

• Rationalisation de l’utilisation de son parc immobilier • Obtention d’un apport en fonds propres • Allègement de la dette• Optimisation du prix de revente• Recentrage sur les préoccupations business

Avantage acquéreur

• Investissement intéressant, financé avec un fort effet de levier au moyen d’un financement ajusté, garanti par un actif de qualité et loué à long terme.

Dans le cas d’une externalisation :•L’acheteur prend en compte la continuité de l’activité conférée par le bail, les

revenus qu’il attend de cette mise à disposition, mais aussi la rentabilité qu’il attend de son investissement, déduction faite des charges attachées à celui-ci et des coûts financiers résultant de sa mise de fonds et des emprunts sollicités pour le réaliser.

•Le vendeur fixe son prix en fonction de l’expertise qu’il a pu faire réaliser au début de l’opération. Celle-ci a une influence directe sur la fixation du loyer qui lui sera demandé par son acheteur, devenu bailleur.

NB : à titre d’illustration, un groupe de production viticole et de vente de spiritueux peut décider de tirer un profit conséquent par la vente des murs de sa chaîne d’embouteillage et de ses bâtiments d’entreposage, puis de les louer à long terme comme étant ceux correspondant «sur mesure» à son activité, ou à l’inverse décider d’externaliser ses bureaux de prestige et boutiques et points de vente, qui y sont totalement étrangers. Dans les deux cas, il s’agit d’une opération d’externalisation n’obéissant pourtant ni aux mêmes motivations, ni aux mêmes contours.À titre indicatif, il est intéressant de constater que cette stratégie n’a pas été utilisée que par des sociétés privées. Un certain nombre d’entreprises issues de la sphère publique ont à ce jour largement contribué à de grandes opérations d’externalisation (France Telecom, EDF/RTE, etc.).Cette pratique illustre une certaine financiarisation de l’immobilier des entreprises. Toutefois, en France, 70 % des entreprises sont propriétaires de leurs murs, directement ou indirectement, contre 30 % des entreprises qui sont utilisatrices du patrimoine d’investisseurs. Cette proportion est exactement inverse Outre Atlantique.

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La mise en œuvre de l’externalisation obéit à un processus précis. Le choix de l’investisseur est déterminant.

Il peut s’agir d’une personne morale tierce spécialisée, dont l’objet principal consiste en l’acquisition et la location d’actifs immobiliers, pouvant faire appel public à l’épargne : la législation récente a promu ce type de sociétés d’investissement immobilier, en créant les SIIC, Sociétés Immobilières d’Investissement Cotées, qui bénéficient d’un régime fiscal de faveur, à condition de respecter un certain nombre d’obligations réglementées, et les OPCI ( Organismes de Placement Collectif Immobilier) qui permettent de collecter l’épargne des particuliers et des institutionnels.

Toutefois, le vendeur peut opter pour la création d’une société foncière dédiée, qui sera le réceptacle de sa propre opération d’externalisation. Selon la taille et des caractéristiques de l’opération, il pourra même choisir de créer l’un des outils spécifiques, telle une SIIC, spécifiquement consacrée à la réalisation de celle-ci.

BON À SAVOIR : l’audit préalable est obligatoire. Toutes les pièces et documents doivent être réunis par le vendeur pour constituer une DATA ROOM dont l’analyse permettra avant externalisation aux parties de fixer loyalement les contours juridiques et financiers de l’investissement. Les contrats de vente et les baux subséquents seront arrêtés en déterminant les conditions essentielles de la transaction, telles la durée et le montant et l’actualisation du loyer, mais aussi les conventions secondaires: pacte de préférence éventuel, politique de travaux ou même faculté de rachat de tout ou partie des actifs. L’externalisation est un outil sur mesure qui illustre vivement la stratégie immobilière d’une entreprise.

SIICLa Société d’Investissement Immobilier Cotée doit son nom à son régime fiscal particulier, inspiré des Real Estate Investment Trust Act (REITs) américains.La SIIC est une société foncière, spécialisée dans l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur location.

Elle bénéficie depuis le 1er janvier 2003 d’une fiscalité particulière (réduite) grâce à un déplacement de l’imposition de ses revenus au niveau de l’actionnaire (pas d’IS pour la SIIC).Son dispositif a été modifié avec SIIC 2 : la SIIC est tenue de distribuer aux actionnaires une part importante de ses bénéfices.

OPCIL’OPCI est un organisme de placement collectif agréé par l’AMF. Il offre l’avantage d’une fiscalité de valeurs mobilières ou foncières et d’une liquidité intrinsèque.Les investisseurs ont la possibilité de sortir du produit selon des modalités définies.

Les OPCI déterminent leur stratégie d’investissement dans un prospectus.Sa composition doit être de l’immobilier entre 60 et 90 %.Grâce à ses avantages fiscaux, ce produit connaît un développement important.

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Les baux à longue durée

Le bail emphytéotiqueLe bail emphytéotique est un contrat par lequel le bailleur confère au preneur un droit réel immobilier nommé emphytéose, dont la durée doit être comprise entre 18 et 99 ans. Le droit ainsi conféré est un droit réel ce qui veut dire que son titulaire détient un droit indépendant sur la chose, qui résulte de la régularisation du bail à long terme à son profit.

Ce droit réel est susceptible d’hypothèque, mais il est aussi cessible et saisissable et n’est donc pas un bail ordinaire qui accorderait seulement au preneur un droit personnel. Ce caractère réel lui permet de servir d’assiette à un crédit-bail, mais aussi d’être associé à un bail à construction (dont la durée ne saurait être supérieure à la durée fixée pour le bail emphytéotique).

Conçu à l’origine en milieu rural, (bien qu’échappant au statut des baux ruraux), il était destiné à mettre en valeur le potentiel foncier agricole (travaux de transformation de terres en friches en terres agricoles, édification de bâtiments servant à l’exploitation, etc.), il trouve une grande utilité en milieu urbain, par le biais de travaux de construction ou de rénovation pouvant être entrepris sur un actif immobilier ou un foncier préexistant.

Le régime juridique du bail emphytéotique de droit privé est prévu par les articles L 451-1 à L 451-13 du Code rural, applicable à défaut de convention contraire.

Le bail à constructionLe bail à construction peut être utilisé pour réaliser des équipements collectifs, industriels ou commerciaux. L’intérêt du bail à construction réside pour le bailleur dans le bénéfice, en fin de bail, des constructions réalisées par le preneur, sans indemnité (Bail à construction «à l’endroit»). Il est toutefois possible de prévoir dans la convention d’origine que le terrain d’assiette et les constructions resteront acquises au preneur à l’issue du Bail (Bail à construction «à l’envers»).

La jurisprudence considère qu’un bail à construction moyennant un loyer annuel symbolique n’est pas nul faute de contrepartie et donc faute de cause, dès lors que le bailleur, qui a mis à la disposition du preneur un terrain à une simple valeur vénale, obtient, à la fin du bail, la propriété des constructions édifiées par le Preneur.

La première obligation du Preneur est de construire l’immeuble objet de la convention. Le bail peut être résilié si le preneur n’a pas édifié les constructions prévues dans les délais stipulés au contrat, l’obligation de construire étant de l’essence du bail ou s’il ne conserve pas les constructions en bon état d’entretien.

Sa deuxième obligation est la charge du paiement d’un loyer dont l’absence de paiement provoque la résiliation du bail.

N.B : Depuis la loi n° 88-13 du 5 janvier 1988, les collectivités territoriales et leurs établissements publics peuvent consentir sur leur domaine public des baux emphytéotiques à des personnes privées. Cette faculté offre de nouvelles perspectives pour la réalisation de projets dont l’implantation, l’extension ou la mise en œuvre se trouvaient confrontés aux règles d’incessibilité du Domaine Public (voir encadre).

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2. Cas pratique : l’opération ElectroLec

L’entreprise ElectroLec est une entreprise familiale spécialisée dans la vente de pièces détachées pour «l’aéronautique. Elle a réuni sur un même site son siège social, plusieurs unités de fabrication réparties dans des bâtiments distincts, son service après-vente et plusieurs autres immeubles distincts, ayant des affectations variées : services sociaux, local syndical, archives et entreposage.

La fabrication est concentrée sur un terrain sis en banlieue parisienne appartenant à la société depuis l’origine, qui a acquis progressivement et de façon systématique, au fur et à mesure de son développement, tous les terrains contigus en créant à chaque acquisition diverses sociétés dédiées (SCI et SARL).

Ce site n’est plus adapté toutefois plus adapté à l’activité de la société, qui souhaite dissocier ses services sur plusieurs sites ou les réorganiser sur le foncier existant en réunissant dans un même bâtiment, conforme aux nouveaux critères qualitatifs, ses bureaux administratifs et services généraux, l’après-vente et toutes les unités ne relevant pas de la fabrication et de l’entreposage.

Le coùt fiscal en matière de plus-value et le souhait exprimé de l’actionnariat de ne pas céder une partie du site d’Electrolec ne permettent pas toutefois d’envisager une vente immédiatement.

Le site d’une superficie totale de six hectares borde pourtant une zone commerciale comprenant un supermarché dont le propriétaire, la société Distrib Innov, souhaitant élargir son offre commerciale tout particulièrement par l’implantation de plusieurs bâtiments nouveaux, a manifesté à plusieurs reprises à la société ElectroLec, son intérêt à acquérir une partie de son terrain.

Les deux voisins consultent leur Notaire Conseil, pour trouver la solution la plus adaptée à leurs souhaits, les règles d’urbanisme locales leur permettant d’obtenir les autorisations administratives pour l’ensemble du projet.

Les baux de longue durée offrent une solution adaptée au besoin des deux sociétés.

1ère étape : baux emphytéotiques consentis par ElectroLec et les sociétés dédiées à une filiale dédiée, la Société Lecinvest, filiale d’Electrolec.

Cette convention permet de réunir sur le nom d’une seule entité tous les terrains constituant l’assiette du site ElectroLec tout en étant titulaire d’un droit réel, et donc en jouissant de tous les attributs d’un propriétaire.

2ème étape : engagement de construire par Lecinvest :

Cet engagement de construire peut conventionnellement être mis à sa charge par la convention de bail emphytéotique d’origine. A la différence du bail à construction qui

NB : Le bail à construction bénéficie d’un régime fiscal de faveur, puisqu’il a été conçu pour permettre aux constructeurs l’édification de bâtiments immobiliers à des conditions avantageuses, tout en incitant les propriétaires à céder leurs terrains à bâtir; Ce régime de faveur s’applique pleinement aux baux d’une durée supérieure à trente années.

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rend cet engagement de construire obligatoire, le bail emphytéotique ne le prévoit que comme l’un des moyens de la «mise en valeur» du site, qui est la mission confiée au preneur.

Celui-ci disposant d’un droit réel peut exécuter cette obligation de construire soit directement, soit la déléguer par un sous-contrat à un tiers, dans le cadre d’un contrat de maîtrise d’ouvrage. Le promoteur réalise alors l’acte de construire au profit de Lecinvest. L’acte de construire est alors réalisé indirectement.

Dans notre exemple, imaginons la construction, de trois bâtiments neufs, ayant des sorts différenciés :

•Le premier sera édifié directement ou indirectement sur le site central d’Electrolec puis loué ensuite à cette société par Lecinvest pour exploiter son activité (Bâtiment A).

•Le second sera édifié directement ou indirectement sur le site central d’Electrolec puis, loué ensuite à des entreprises tierces (et produira des revenus locatifs: (Bâtiment B).

•Et le troisième sera édifié sur partie du terrain d’orgine d’ElectroLec, ainsi que sur le terrain contigu appartenant à Distrib Innov, et vocation à être loué à des enseignes tierces, après édification.

•L’optimisation par la rationalisation et la construction sur le site de production par la diversification des immeubles de production et ceux destinés à la location, avec une extension aux terrains contigus est donc patente.

3. Mise en valeur technique

La mise en valeur technique porte le plus souvent sur deux principaux axes d’intervention.

•Le premier concerne les mises aux normes d’un immeuble par rapport aux différentes réglementations applicables sur les lieux de travail :

•Réglementation handicapé•Réglementation sécurité incendie•Code du travail•Règles de construction•Réglementation ERP•Le second concerne la mise en conformité avec les réglementations

environnementales dont les deux objets principaux sont la qualité du lieu de travail et l’économie d’énergie au sens large par l’amélioration des performances de l’immeuble.

Ces derniers investissements peuvent souvent être importants et, pour qu’ils aient du sens, doivent faire l’objet de calcul d’amortissement. Les bons choix seront donc les scénarios qui optimiseront le ratio entre montant d’investissement, par rapport aux délais d’amortissement liés aux économies d’énergies qui pourront être réalisées.

NB : il existe des sociétés spécialisées dans cet univers où des solutions très diverses peuvent être imaginées. L’utilisation par des spécialistes de logiciels d’analyse peut constituer une aide à la décision déterminante.

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A - STRATÉGIE ENVIRONNEMENTALE

La prise en compte d’une démarche environnementale lors de la mise en place d’une stratégie immobilière est sans doute un des points clefs les plus importants et les plus déterminants pour l’avenir d’une entreprise quel que soit son domaine d’activité, et ce tant pour des raisons réglementaires, économiques, commerciales et marketing que pour des raisons éthiques et quant à la responsabilité des entreprises.

A titre de comparaison, l’exemple de l’industrie automobile peut illustrer les enjeux dans le domaine de l’immobilier. Il y a encore une dizaine d’années, la gestion d’un parc automobile pour une entreprise était guidée essentiellement par des contraintes économiques. En 2014, l’évolution réglementaire, la fiscalité des parcs automobiles pour les entreprises ainsi que l’évolution du coût des hydrocarbures ont considérablement fait évoluer la politique des entreprises. Aujourd’hui, celles-ci intègrent la mesure du CO2, les coûts induits, la communication et l’image de marque dans leur choix d’investissement automobile qui, par ailleurs, s’est considérablement diversifié avec des véhicules hybrides, full-hybrides, électriques, basse consommation mais aussi avec des modes de fonctionnement variés comme le covoiturage, le partage de véhicules, etc.

Les mêmes causes produisant les mêmes effets, on retrouve de façon identique ces enjeux dans l’immobilier d’entreprise, même si la diversité des offres et la complexité de l’immobilier sont telles qu’il est pour le moment plus difficile de s’y retrouver pour un entrepreneur. Pour autant, lorsqu’il s’agit de décisions immobilières, les choix engagent l’entreprise de façon plus importante financièrement et pour des périodes plus longues.

1. Historique et contexte

Les premières préoccupations sur la dépendance énergétique de la France ont vu le jour à la suite du premier choc pétrolier en 1973. La réglementation thermique dont l’objectif est de réduire la consommation énergétique des bâtiments et donc de réduire la dépendance énergétique de la France, est née un an après, en 1974.

3ÈME PARTIE

STRATEGIE ETPERSPECTIVES

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Depuis le premier choc pétrolier, en 1973, les réglementations thermiques successives n’ont pas cessé d’imposer une réduction des consommations énergétiques des bâtiments de plus en plus importante. Parallèlement, l’intérêt des autorités publiques et des citoyens s’est accentué pour un monde plus respectueux de l’environnement, cet intérêt croissant a une incidence économique, il se ressent dans l’évaluation de la valeur des bâtiments.

TÉMOIGNAGE

Alexandre Gérard, Président d’Innov On

En 2010 nous découvrons, grâce à Yves, Maire d’une petite commune proche de Nantes, le site idéal : des arbres et des champs à perte de vue. Nous décidons d’y installer l’entreprise.Mais le parcours est interminable. A la demande la demande de la CCI nous avons bâti le projet, et nous réussissons à y intégrer toutes les attentes des parties :

• Garder un poumon vert à la porte de Nantes• Regrouper 300 personnes• Implanter des activités tertiaires et techniques légères• Intégrer un incubateur pour les créateurs d’entreprise• Construire un pôle séminaire et restauration ouvert à l’extérieur• Limiter le bétonnage grâce à une petite emprise au sol, nos bâtiments sont

intégrés dans la verdure, et nous n’avons besoin de viabiliser que 30 % du site.

Notre objectif était de démontrer que l’on peut vivre l’entreprise différemment !Mais cela ne se fait pas sans peine.

La RT 2012

Aujourd’hui, la réglementation thermique en vigueur est la RT 2012, basée sur 3 critères :

• l’efficacité énergétique du bâti avec le coefficient de besoin bioclimatique Bbio permettant l’optimisation de l’enveloppe du bâtiment : ce coefficient porte sur la conception architecturale des bâtiments et valorise la conception passive (isolation, apports solaires, éclairage naturel) ;

• la consommation d’énergie primaire maximum de 50 kWhep/m²/an qui est le standard des bâtiments basse consommation, cette consommation porte sur les 5 postes réglementaires (chauffage, refroidissement, production d’eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires) ;

• le confort d’été dans les bâtiments non climatisés avec l’atteinte d’une température intérieure maximale de confort lors d’une séquence de 5 jours consécutifs très chauds.

La consommation d’un immeuble en 2012 est donc très faible par rapport à un immeuble construit avant les années 2000.

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A chaque échange, le terrain qui nous est «affecté» ne cesse de réduire. Nous avons également réalisé qu’il faudra attendre 2018 pour imaginer entreprendre quelque chose car «les démarches sont interminables». Nous nous sommes également opposés aux Sociétés d’Economie Mixte, qui hiérarchisent les projets en fonction du profit financier, dans une logique de densification du tissu urbain.

A ce jour notre projet est cantonné à un coin de la zone, et 27 nouveaux bâtiments apparaissent dans le périmètre.Les archaïsmes administratifs de notre pays sont parfois dissuasifs.

2. Valeur ajoutée d’un bâtiment environnemental

Pour un investisseur

L’objectif de tout investisseur est de minimiser les risques lors d’un investissement. Il est donc intéressé avant tout par des biens pérennes et qualitatifs lui permettant d’assurer son placement.

L’essence même d’un bâtiment « vert » est de s’adapter à son environnement. Ceci implique une forte durabilité de la construction et donc une réduction des risques pour les investisseurs. Un bâtiment environnemental présente donc une assurance plus importante qu’un investissement sur un bâtiment classique.

L’analyse du coût d’investissement d’un bâtiment environnemental doit s’effectuer sur le long terme et pas seulement sur sa valeur d’achat. Un bâtiment « vert » inclut la notion de coût global actualisé, c’est-à-dire les dépenses liées à l’investissement de départ, puis les dépenses liées à l’exploitation, la maintenance et l’entretien du bâtiment. Ces trois dernières dépenses seront moindres au vu de l’aspect qualitatif d’un tel bien. L’investisseur sera donc intéressé par la valeur patrimoniale forte et durable d’un tel bien.

Les certifications ou labellisations permettent d’attester de la qualité du bâtiment. Lors d’une certification, un comité d’experts indépendants évalue les différents aspects d’un bâtiment dans plusieurs domaines (énergie, environnement, santé, confort…) et garantit la qualité de celui-ci en délivrant le certificat. Ce dernier est un gage de pérennité et de qualité du bâtiment.

Lors d’une évaluation financière, le fait que le bâtiment soit certifié transparaitra positivement à travers la notation. En moyenne, un bâtiment certifié ou labellisé présente un prix de revente supérieur de 18 % par rapport au coût d’un bâtiment classique.

Pour un soutien politique

La société et le monde politique sont de plus en plus préoccupés par les problématiques de développement durable, et notamment celles concernant l’environnement. Ce dernier est devenu un critère incontournable du développement

BON À SAVOIR : la « valeur verte » d’un bien est rendue lisible par les différentes certifications (HQE - Haute Qualité Environnementale, BREEAM - BRE Environmental Assesment Method, LEED - Leadership Energy and Environnemental Design, …).

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d’un territoire. L‘exemple de la normalisation de la rédaction d’Agenda 21 par les collectivités en est bien la preuve.

De ce fait, un investisseur souhaitant développer un projet de construction ou de réhabilitation profitera de l’effet levier auprès des politiques en présentant un projet de bâtiment environnemental plutôt qu’un projet de bâtiment réglementaire. Un tel projet permet donc de fédérer les différentes parties prenantes : l’une pouvant investir sur un territoire et l’autre mettant en œuvre sa politique de développement durable.

Pour l’occupant

Pour l’occupant, locataire ou propriétaire, un bâtiment environnemental est un outil au service des différents objectifs de l’entreprise.

Un outil pour un plus grand confort des utilisateurs et des économies conséquentes de charges

Un bâtiment environnemental se doit d’être énergétiquement performant. Cela implique que sa conception soit optimisée dans son bâti mais également dans ses équipements et qu’elle permette aux occupants d’atteindre une sensation de confort tout en ayant des consommations réduites.

Ces réductions de consommation pour le chauffage, la climatisation, l’eau chaude, l’éclairage, etc., se ressentiront nécessairement dans les charges qui seront moins élevées que la moyenne (plus de 50 % d’économies sur un immeuble RT2012 optimisé).

Sans compter que l’affichage des consommations responsabilise les salariés sur leur comportement et engendre ainsi des économies conséquentes sur les charges.

Un outil de communication

Chaque entreprise reflète une certaine image de marque, qui est issue de la perception reçue, ressentie et enregistrée par le public. Cette image de marque peut avoir plus ou moins d’importance au sein d’une entreprise. En effet, la communication des sociétés repose en grande partie sur leur image pour assurer et conquérir de nouveaux marchés.

Cette image est constituée par de nombreux vecteurs, le bâtiment où loge la société en est un. Les préoccupations environnementales étant de plus en plus importantes, une entreprise a tout intérêt à loger dans un bâtiment « vert », qui est pour elle un atout indéniable du point de vue de l’image.

Un outil dans la mise en place d’une directive de groupe sur le développement durable

Certaines entreprises souhaitent ou ont souhaité mettre en place des directives sur le développement durable en leur sein, notamment pour véhiculer une image environnementale et soucieuse du bien-être de ses salariés et de ses clients.

Le fonctionnement d’une entreprise, ses consommations, les services qu’elle propose, le cycle de vie des produits qu’elle fabrique, les conditions de travail qu’elle offre à ses salariés, ont des répercussions économiques, mais également environnementales et sociales. Elle peut donc agir pour améliorer ses impacts sur ces trois points en logeant dans un bâtiment « vert ».

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Un outil de management

L’impact de l’espace de travail sur la productivité des salariés est prouvé. Le fait d’être dans un environnement agréable agit sur la motivation et l’efficacité des employés. Il est dit qu’un euro investi, c’est 100 euros gagnés en productivité. Une entreprise a donc tout intérêt à investir dans des locaux améliorant la qualité de vie de ses salariés.

Un bâtiment à vocation environnementale prend en compte le confort des occupants avec, par exemple, la modulation des espaces de travail avec le choix de l’éclairage et une gestion individuelle du chauffage, ou encore des espaces communs soignés favorisant la communication et le partage des idées entre les salariés.

Ce type de bâtiment peut donc être considéré comme l’un des instruments de motivation au sein d’une entreprise.

Un outil de responsabilité sociale

Un bâtiment environnemental est un lieu agréable pour ses occupants. C’est un lieu qui favorise le bien-être des salariés à plusieurs points de vue (acoustique, visuel, thermique et olfactif), ainsi que leur santé car ce type de bâtiment se veut sain, alliant confort, qualité et santé.

Lorsque les dirigeants d’une entreprise ont pour volonté d’être responsables socialement vis-à-vis de leurs salariés, loger dans un bâtiment « vert » est un vecteur leur permettant d’appliquer cette volonté.

B - LA SOCIÉTÉ ÉVOLUE, LA STRATÉGIE IMMOBILIÈRE AUSSI

La rémunération n’est pas le seul facteur de motivation des collaborateurs. Bien au contraire, de plus en plus de critères entrent en ligne de compte dans le choix d’un poste. Tout d’abord, les salariés sont motivés par le contenu et l’intérêt des tâches qui leurs sont confiées. La reconnaissance dont ils font l’objet de la part de leur entreprise et des acteurs externes, est également souvent citée comme critère de motivation chez les employés. Le troisième critère le plus régulièrement évoqué est le bien-être suscité par l’environnement de leur lieu de travail, plus particulièrement le caractère qualitatif de ce dernier. Ce critère est apparu depuis peu de temps et pourtant, occupe déjà une place importante lors du choix d’un poste.

Les besoins des salariés concernant l’environnement de leur lieu de travail sont nombreux et variés. Il peut s’agir de besoins internes à l’immeuble comme des espaces de détente et de convivialité ou un poste de travail confortable avec une température agréable, un mobilier adapté, une décoration soignée, un matériel informatique performant, etc. Les besoins peuvent également être externes ou mutualisés avec l’immeuble accueillant l’entreprise, il peut s’agir :

•de commerces de proximité•de modes de restaurations variés•de services (administratif, médicaux, sportifs)•de crèches•de réseaux de transports efficaces (transport en commun et véhicule personnel)•d’espaces verts•de qualité visuelle (lumière, couleurs, …), olfactive et acoustique

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Si ces thématiques n’interviennent pas directement dans la conception des espaces de travail, le fait d’apporter ou d’avoir à proximité, ce type de service est un avantage considérable pour l’attractivité d’une entreprise.

Un besoin d’autonomie est de plus en plus présent, notamment avec l’émergence du télétravail. De nouveaux espaces se construisent pour s’adapter à ces nouveaux modes de travail, comme des espaces de coworking : espaces mutualisés et d’échanges.

L’investissement immobilier peut également être un outil de motivation pour les collaborateurs, s’ils sont par exemple associés au capital de la SCI détentrice des locaux de l’entreprise.

TÉMOIGNAGE

Guillaume Richard, PDG d’O2

O2 compte 186 agences de proximité dont 145 succursales.Initialement, nos agences s’apparentaient plus à des bureaux et étaient parfois en étage. Nous avons maintenant de plus en plus d’agences avec des vitrines, en rez-de-chaussée.Nous recherchons avant tout de la visibilité, bien plus que de l’accessibilité piétonnière.En effet, nos agences servent plus de centres de gestion et de recrutement qu’à recevoir nos clients (nous faisons des visites d’évaluation de leurs besoins à leur domicile plutôt que dans nos locaux).Nos locaux sont donc du même type que ceux des agences d’intérim ou des agences immobilières. Il n’y a aucun pas de porte, aucune valorisation spécifique de l’emplacement et nos agences changent de locaux en fonction de leurs besoins (notamment si la croissance nécessite davantage d’espace). Nous n’achetons pas tout et pas partout.En effet, nous n’achetons que lorsque nous pensons pouvoir rester dans les locaux au moins 5-6 ans et lorsque le remboursement de l’emprunt couvre parfaitement un loyer dans les prix du marché. Ce qui fait par exemple que nous n’achetons jamais en région parisienne, car les loyers ne permettent pas de couvrir les remboursements de l’emprunt, même si celui-ci a une durée de 20 ans.L’acquisition des locaux se fait uniquement dans le cadre de SCI détenues par des personnes physiques et non par l’entreprise. Les locaux que nous achetons le sont par des SCI dont les actionnaires sont les membres du Comité de Direction.Le schéma est simple : chaque membre du Comité de Direction met 100 euros (et moi 110 euros pour éviter des cas d’égalité). Cela constitue le capital de la SCI. Nous achetons ensuite des locaux en empruntant 100 % du montant de l’acquisition. La durée de l’emprunt est fixée pour faire en sorte que le montant du remboursement mensuel couvre un loyer du marché (afin d’éviter un Abus de Bien Social ; il est important de bien documenter le fait que le loyer est vraiment dans le marché).

Par exemple : Acquisition pour 150 K€ d’un bien en province dont le loyer du marché est de 1000 euros par mois.

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Avec un taux de 2,5 % sur 15 ans, le remboursement de l’emprunt est de 1000 euros par mois, ce qui est couvert par le loyer.Ainsi, chaque membre du Comité de Direction devient actionnaire de la SCI et se constitue un patrimoine immobilier en mettant uniquement 100 euros dans la SCI. En moyenne 15 ans plus tard, chacun détient un patrimoine immobilier de plusieurs centaines de milliers d’euros…. pour une mise initiale de 100 euros.Comme les SCI ne sont pas stratégiques et que les locaux ne sont pas stratégiques, aucun problème même en cas de départ conflictuel d’un actionnaire de la SCI.Si un actionnaire veut quitter la SCI, les autres peuvent le racheter (prix assez facile à déterminer ; mais placement très intéressant donc peu de velléité à sortir).Enfin, si la composition du Comité de Direction change, nous recréons une nouvelle SCI sur le même principe.Depuis 4 ans, nous avons ainsi acquis une grosse dizaine de locaux et allons accélérer cette politique dans les mois qui viennent.

C - MISE EN PERSPECTIVE DES NOUVEAUX MODES DE TRAVAIL

Les tendances lourdes que nous constatons aujourd’hui sur l’évolution des modes de travail ont été initiées pour certaines depuis les années 90. Les crises successives ont amené, dans un premier temps, certains grands groupes à revoir leur organisation en profondeur. Certaines tendances qui s’affirment aujourd’hui dans ce domaine nous viennent des Etats-Unis et/ou principalement du Nord de l’Europe. En France, l’émergence du statut d’auto-entrepreneur ainsi que le besoin d’adaptation de certains grands groupes à ces tendances de fond ont entraîné une mutation de certaines grandes organisations qui ont à leur tour générées de nouveaux besoins et de nouveaux comportements en matière d’immobilier d’entreprise, essentiellement dans le domaine tertiaire. Le mot d’ordre dans le domaine est la rationalisation, l’économie d’échelle et l’externalisation. C’est ainsi que l’on retiendra principalement les évolutions concrètes suivantes et ses conséquences sur l’immobilier d’entreprise.

Le cadre nomade devient pour de nombreux grands groupes un acteur stratégique de l’entreprise à qui l’on demande de s’adapter non seulement aux besoins de ses clients mais aussi à la souplesse et à la fluidité des besoins de l’entreprise qu’il représente. Pour l’auto-entrepreneur et toutes les nouvelles formes d’entrepreneuriat (startup, scalup...), la solution de coworking donne l’opportunité de s’insérer dans le monde du travail en adhérent à un écosystème fluide évolutif qui constitue pour lui le nouveau cadre de son identité professionnelle.

Bureaux avec postes de travail non affectés

Aujourd’hui, les postes non affectés sont encore peu répandus au sein des entreprises. Cependant ce type de poste de travail a présenté une croissance importante et continue ces deux dernières années. La présence d’espaces mutualisés est en constante progression et semble avoir un bel avenir devant elle. En effet, ces espaces mutualisés semblent offrir une réponse aux nouvelles problématiques des entreprises. Tout d’abord en ce qui concerne le de coût immobilier (2ème poste de dépense après les salaires pour les entreprises), les espaces mutualisés permettent de rationaliser l’espace et d’en diminuer le coût. La deuxième problématique est environnementale. Les transports et le domaine du bâtiment étant les secteurs les plus émetteurs de gaz à effet de serre, la

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présence d’espaces mutualisés proche des domiciles des salariés permet à ces derniers d’optimiser leur distance de transport domicile-travail et par conséquent de réduire leur empreinte environnementale. De plus, l’émergence du « cloud computing » permet à ces espaces de se développer puisque cette technologie permet d’accéder à son poste de travail à tout moment et en tout lieu.

Externalisation de missions de l’entreprise

L’externalisation des missions de l’entreprise correspond au transfert d’activités auprès d’un prestataire extérieur, activités qui étaient auparavant réalisées au sein de l’entreprise elle-même. Ce prestataire est spécialisé dans un domaine et offre des capacités de production supérieures à l’entreprise. L’externalisation permet à l’entreprise de se concentrer sur ses principaux domaines d’activités.

L’externalisation engendre des modifications au sein de la structure de l’entreprise, elle modifie entre autre la nature et la quantité des ressources dont l’entreprise dispose ainsi que les conditions de leur mobilisation. L’externalisation modifie donc la structure et la configuration organisationnelles de l’entreprise et par conséquent ses besoins en matière d’hébergement. L’entreprise a désormais besoin de locaux modulables et flexibles dans le temps.

Externalisation de cadres et de compétences

Les entreprises ont désormais recours à des prestations externalisées également en matière de cadres et de compétences. De ce fait, de nouveaux statuts ont émergé (auto-entrepreneur, freelance, salarié porté, intérimaire cadre, …) afin de répondre aux besoins des sociétés.

L’externalisation des cadres et des compétences entraine l’émergence de nouveaux statuts de travailleurs plus ou moins indépendants dont les besoins en structure d’hébergement sont nouveaux : nomadisme, télétravail, etc.

L’évolution des centres d’affaires

Dans ce contexte économique incertain, les entreprises ont besoin de solutions d’hébergement économiques, souples et modulables. L’organisation structurelle de travail subit donc d’importantes modifications. Les entreprises cherchent à optimiser leurs coûts et leur productivité.

Les centres d’affaires proposent des solutions « clés en main » d’hébergement avec des bureaux meublés et équipés ainsi qu’un ensemble de services fonctionnels (domiciliation, accueil des visiteurs, nettoyage des locaux, etc.). Les centres d’affaires répondent donc aux enjeux actuels des entreprises en matière d’optimisation des coûts et de la productivité. De ce fait, leur taux d’occupation présente une croissance régulière en Ile-de-France grâce à l’attractivité de la capitale et reste stable en province.

La progression de l’attractivité de ces espaces rationalisés devrait continuer en raison de leurs aspects pratiques, économiques, flexibles et de la mutualisation des services qui leur sont associés.

Le développement du coworking en France et dans le reste de l’Europe

Le coworking est une organisation de travail qui regroupe deux caractéristiques : l’accès à une structure et l’accès à une communauté. La structure se veut un espace de travail ouvert à tous et partagé, où il n’est pas question que de travail mais également de rassemblement. La communauté

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se constitue d’un réseau de travailleurs utilisant les lieux de façon permanente ou ponctuelle. Cette communauté permet d’animer l’espace et d’accompagner les « coworkers » dans différentes démarches (administratives, juridiques, techniques, etc.). Cet espace permet de lutter contre l’isolement social qu’il est possible de ressentir lorsque l’on travaille de manière indépendante (création d’entreprise, étudiant, etc.).

C’est pour ces raisons que le coworking s’est développé dans la Silicon Valley à partir de 2005. En 2008, le phénomène s’est étendu en Europe. Aujourd’hui, la France compte plus de 120 espaces de coworking dont la moitié en région parisienne. Les projets d’espaces collaboratifs sont en pleine expansion. De nombreuses communautés existent et des réseaux se développent afin de les structurer à différentes échelles (région, pays, …).

Ce type de lieu peut convenir pour des travailleurs indépendants cherchant un environnement studieux et structuré et également pour de grands groupes souhaitant optimiser leurs surfaces de bureaux et donc proposer à leurs salariés des espaces flexibles extérieurs à la société.

L’exemple de la ville d’Amsterdam est particulièrement significatif. La ville s’est dotée depuis 6 ans de nombreux centres de coworking répartis dans les principaux quartiers de la ville. Suite à cela, la municipalité a décidé de supprimer 20 % des espaces de bureaux pour l’ensemble de son personnel, de sorte que de nombreux salariés de la commune se sont retrouvés sans poste de travail. Elle a en contrepartie donné à l’ensemble de ses collaborateurs une carte d’accès aux différents espaces de travail à disposition dans la ville en demandant à ces derniers de les utiliser en fonction de leurs besoins et de leur activité.

Le coworking est un mode de travail qui suscite un vif intérêt au vu des premières études. En effet, les avantages de cette organisation en matière de productivité, de dynamique d’échanges et de développement sont significatifs par rapport à d’autres modes de travail alternatifs comme le travail à domicile par exemple.

Le coworking permet à l’entrepreneur de sortir de l’isolement, et d’inscrire son projet entrepreneurial dans un contexte social plus épanouissant.

TÉMOIGNAGE

Antoine Gentil, Fondateur et gérant de Speaking Agency.

Nous avons choisi de nous installer dans une pépinière d’entreprise, principalement en raison de la flexibilité qui nous était offerte. Nous avons pu augmenter à plusieurs reprises la taille de notre espace au fur et à mesure que la société grandissait.

Après 2 ans, nous étions entassés à 18 personnes dans 50m2 d’espace de bureau (hors espaces partagés : cafétéria, salles de réunion etc.).

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Les avantages de ce type d’espace sont décisifs : espaces partagés, grande cafétéria, salles de réunion bien équipées, et un loyer modéré pour une petite surface.De plus, il n’y a pas de garanties financières demandées ni de frais d’agence.

L’échange avec les autres entrepreneurs est aussi un atout, même si avec le temps, l’équipe souhaite être davantage rassemblée.

A noter également que lorsque l’on commence à avoir besoin d’une surface importante (>50-60m2 de bureau) le loyer est élevé, et et il vaut mieux alors louer son propre bureau.Une fois atteint une certaine taille on a besoin de nos propres salles de réunion, de nos propres espaces d’accueil etc.

Nous avons aujourd’hui nos propres locaux, la «Speaking Factory», que l’on décore à notre goût, et où notre vingtaine de salariés peut se retrouver. Il arrive un moment où il devient crucial d’avoir ses propres locaux pour développer une culture d’entreprise spécifique.

ANNEXE 1

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Questionnaire de space planning

ANNEXE 1

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Lexique

AMO : Un Assistant à la Maitrise d’Ouvrage est une personne ou entité chargée d’aider le maître d’ouvrage dans la définition, le pilotage, la réalisation et l’exploitation d’un projet.

Bail commercial : Un bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal. Sa particularité est que son statut résulte du décret du 30 septembre 1953. Ce type de bail est conclu pour une durée de 9 ans ou plus, sauf si il est dit de courte durée ou dérogatoire, sa durée sera de 2 ans.

CPI : Un Contrat de Promotion Immobilière est un mandat dit « d’intérêt commun». En effet, ce contrat engage le promoteur immobilier envers le maître d’ouvrage pour la réalisation d’un programme de construction, pour la gestion des parties juridiques, ad-ministratives et financières du projet pour un prix convenu. Le promoteur assume donc des fonctions qui normalement incombent au maître d’ouvrage.

Crédit-bail : Le crédit-bail est un contrat de location d’une durée déterminée. Ce contrat est passé entre une entreprise (industrielle ou commerciale) et une banque ou un établissement spécialisé. Il est assorti d’une promesse de vente à l’échéance du contrat de location. Ce type de contrat est donc une manière de financer un investisse-ment.

Démembrement : Le démembrement est un mécanisme juridique séparant la pleine propriété d’un bien en usufruit (droit d’user du bien) et nue-propriété (propriété d’un bien mais dont le titulaire n’a pas la jouissance).

Maître d’œuvre : Le maître d’œuvre est la personne physique ou morale chargée de la réalisation d’un ouvrage. Ses activités sont entre autres la conception de l’ouvrage, l’organisation du projet ainsi que sa supervision, et la coordination des différents intervenants.

Maître d’ouvrage : Le maître d’ouvrage est l’entité porteuse d’un projet. Il peut être une personne physique ou morale. C’est lui qui définit les objectifs du projet, les délais souhaités ainsi que le budget alloué au projet.

Mandant / mandataire : Le mandant est une personne donnant procura-tion à une autre (le mandataire) pour agir en son nom dans le cadre d’un mandat.

OPCI : Un Organisme de Placement Collectif en Immobilier est comme son nom l’indique, un organisme chargé de placer des capitaux qui leur sont confiés pour créer un patrimoine collectif. Cette société est plus souple qu’une SCPI. Elle aussi est non cotée en bourse.

PLU : Plan Local d’Urbanisme. Ce document est une planification de l’urbanisme au niveau communal ou intercommunal. Il décrit les règles d’urbanisme à respecter dans la zone concernée (hauteur, retrait, type de zones, etc.).

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RT 2012 : Réglementation Thermique 2012. La RT2012 est la réglementation thermique en vigueur actuellement. Elle fixe une limite maximale pour la consommation énergétique des bâtiments sur différents postes : le chauffage, la ventilation, la clima-tisation, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires. Pour plus d’information, cf encadré RT 2012.

SCI : Une Société Civile Immobilière est, comme son nom l’indique, une société civile ayant un objet immobilier. Une SCI présente de nombreux avantages dans le cadre d’un investissement collectif, ou afin de protéger ses associés en cas de décès, ou encore dans le cadre successoral. La démarche pour créer une SCI est simple et rapide.

SCPI : Une Société Civile de Placement Immobilier est une société qui achète et gère un patrimoine immobilier destiné à la location. En tant qu’investisseur, il est pos-sible d’acquérir des parts d’une SCPI, donc de devenir propriétaire d’une fraction d’un parc immobilier tout en laissant la gestion à des spécialistes de l’immobilier. Ce type d’investissement possède plusieurs avantages, notamment les risques sont moindres du fait que le parc immobilier est constitué de biens très différents (logements, bureaux, etc.). Une SCPI est non cotée en bourse.

SIIC : Une Société d’Investissement Immobilier Cotée est une société foncière qui acquiert, construit et gère un patrimoine immobilier pour le compte de ses actionnaires.

VEFA : Une Vente en Etat Futur d’Achèvement est un type de contrat qui est utilisé lors d’une vente d’immobilier à construire. Ce contrat est également appelé vente sur plan car en général, lors de la signature d’un contrat VEFA, la construction du projet n’a pas encore démarré. Il faut noter que dans le cadre d’une VEFA, le promoteur doit se doter d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) permettant à l’acquéreur d’avoir la certitude que l’achèvement de l’immeuble sera financé en cas de défaillance du promoteur.

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Les entrepreneurs membres de CroissancePlus ont tous une vision exigeante du monde du l’entreprise qui prend en compte la participation des salariés, la responsabilité sociale et l’engagement dans une société à la fois en crise et en mutation.Dans cet esprit, nous avons cherché dans ce guide à présenter quelques clés pour aider à mettre en place une politique immobilière efficace. Cette stratégie doit répondre aux attentes de chacun tout en s’inscrivant dans ces évolutions structurelles. C’est le bien-être qui modifie en profondeur la relation des collaborateurs d’une entreprise avec leur espace de travail. Le développement durable est comme nous l’avons vu, un enjeu majeur à prendre en compte, que les grands groupes ont tous déjà intégré dans leur stratégie d’entreprise.On parle aujourd’hui « de qualité du mètre carré » avant même que de parler de quantité. Adopter des concepts d’aménagement innovants, c’est travailler mieux tout en constituant un véritable levier de création de valeur pour l’entreprise avec pour objectifs d’améliorer l’efficacité et la productivité au sein de chaque organisation.Les témoignages soulignent que chaque entreprise à travers son expérience aborde l’immobilier sous un prisme qui lui est propre. Faire appel à des spécialistes pour accompagner une réflexion stratégique peut être un bon moyen pour mieux comprendre cette nouvelle génération d’immeubles. Cet environnement se développe avec de nouvelles clés d’analyse sur la fonctionnalité de l’espace de travail.

CONCLUSION

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La stratégie immobilière de l’entrepreneur est un sujet complexe, technique, mais crucial et passionnant.

Nous remercions particulièrement notre partenaire, Vincent Roussel, Notaire chez les Notaires du Quai Voltaire – LNQV, pour son expertise et sa connaissance précise du sujet.

Pour produire un guide complet, clair et enrichissant, nous nous sommes également appuyés sur l’expertise et l’expérience de nos adhérents, et en particulier de Philippe Baudry, Président d’Artea, qui a largement contribué à sa rédaction.

Enfin, nos sincères remerciements aux entrepreneurs témoins :Philippe Baudry, Pierre Cazaux, Nicolas Chartier, Antoine Gentil, Jean-Philippe Haut, Alexandre Gérard, Frédéric Lasnier, Pierre Lasry, Guillaume Richard, Laurent Vronski.

PARTENAIRES ET REMERCIEMENTS

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Notre partenaire : LES NOTAIRES DU QUAI VOLTAIRE - LNQV

Crée en 1587, l’Office Notarial «Les Notaires du Quai Voltaire» est dirigé actuellement par trois Notaires ; l’effectif est d’une quarantaine de collaborateurs diplômés Notaires et Notaires stagiaires.

L’office comprend de nombreux services diversifiés et structurés, pour lui permettre de pouvoir assister tous ses cliens par spécialité, qu’il s’agisse de particuliers mais aussi des entreprises qu’il conseille. Chacune des spécialités ou domaines de compétence est assuré par un responsable experimenté, dans les domaines d’activité traditionnels du Notariat et dans les nombreux secteurs innovants de l’investissement et du crédit immobilier, auprès d’acteurs nationaux ou étrangers, auprès desquels la mission de conseil sera assurée dans la plupart des cas dans la langue d’origine et souvent par un collaborateur bilingue ou binational.

LQVN est un partenaire engagé de CroissancePlus depuis sa création.

Nos remerciements à ARTEA

En ajoutant à son ADN un fort engagement en faveur du développement durable, ARTEA a structuré un véritable éco-système environnemental.

Ainsi, nous avons fait le choix d’être un acteur intégré maîtrisant l’ensemble de la chaîne des compétences de l’immobilier de façon à apporter des solutions globales à nos clients. Notre savoir-faire va de la conception de projet à l’exploitation de ses derniers en passant par la promotion, la réalisation, le financement et les services d’accompagnement.

Notre groupe, qui est entré en bourse il y a un an, s’est placé comme un acteur à la pointe des technologies vertes, et des services à valeur ajoutée qu’il propose à ses clients. Notre ambition est d’inventer l’immobilier d’entreprise de demain en inscrivant notre groupe dans la troisième révolution industrielle, et par-là même en optant pour une économie décarbonisée grâce à des projets immobiliers autonomes énergétiquement.

Grâce à ses nombreux immeubles à énergie positive qui exploitent des centrales solaires photovoltaïques, le groupe est devenu un producteur d’énergie. Cette activité génèrera plusieurs millions d’euros de chiffre d’affaires dès l’année prochaine.

PARTENAIRE ET REMERCIEMENTS

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Quelques mots sur CroissancePlus

PREMIER RESEAU FRANÇAIS DES ENTREPRENEURS DE CROISSANCE, CroissancePlus réunit une nouvelle génération qui regroupe près de 400 entrepreneurs innovants afin de réformer l’environnement économique, social, juridique et fiscal, et favoriser la création d’entreprises et d’emplois en France.

Présidée par Stanislas de BENTZMANN, CroissancePlus agit au quotidien comme force de propositions et de lobbying en formulant de nombreuses recommandations auprès des pouvoirs publics et des leaders d’opinion.

LIEU D’ECHANGES ET DE NETWORKING, CroissancePlus s’impose également dans le débat public à travers l’organisation de nombreux événements autour de personnalités politiques et économiques de tout premier plan.

PORTER TOUJOURS PLUS HAUT L’ESPRIT D’ENTREPRISE ET FAIRE ENTENDRE LA VOIX DES ENTREPRENEURS DANS LES MEDIAS, telle est la volonté de CroissancePlus qui accompagne les dirigeants d’entreprise dans leur développement en France et à l’international.

Les missions de CroissancePlus

1. Être une force de propositions reconnue des pouvoirs publics Les propositions de CroissancePlus émanent d’hommes et de femmes de terrain, de commissions et groupes de travail qui se réunissent régulièrement dans les domaines suivants : création d’entreprise et financement / fiscal / social et emploi / recherche, innovation et propriété intellectuelle / relations Grands groupes-PME / international / croissance partagée / éducation et culture entrepreneuriale.

2. Constituer un réseau performant d’entrepreneurs CroissancePlus est également un lieu reconnu d’échanges et de rencontres permettant de développer des synergies entrepreneuriales, des compétences techniques ou tout simplement partager expérience et bonnes pratiques.

Les nombreux événements - grands déjeuners, dîners-débats, petits-déjeuners thématiques, BtoB, déjeuners mensuels business etc… sont autant d’occasions d’accueillir des personnalités de tout premier plan et de contribuer à la notoriété de CroissancePlus et de ses membres.

Parmi les invités de CroissancePlus : Manuel Valls, Michel Sapin, Arnaud Montebourg, Jean- Marc Ayrault, Fleur Pellerin, Christine Lagarde, Jean-Claude Mailly, Gilles Pélisson, Pierre Laurent, François Fillon, Hervé Novelli, Nicolas de Tavernost, François Hollande, Luc Chatel, Nicole Notat, Xavier Bertrand, Franck Riboud, Nicolas Sarkozy, Claude Bébéar, François Chérèque, Bernard Thibault et d’autres personnalités...

Pour en savoir plus, www.croissanceplus.com et sur Twitter @CroissancePlus

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Notes

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Ce document a été imprimé par EASILYPRINT, entreprise adaptée et certifiée. Il est éco-conçu, et imprimé sur du papier certifié PEFC, 100% recyclé, avec des encres végétales.

www.croissanceplus.comTwitter : @CroissancePlus

Mail : contact@croissanceplus.com

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