LE FONDS AU 31/12/2020

Informations confidentielles et à destination exclusive des porteurs de parts. Valorisations des participations données à titre purement indicatif et déterminées selon la règle de la juste valeur, ne constituant en aucun cas un engagement de la société de gestion. Données transmises par le partenaire exploitant et ne sauraient engager la responsabilité d’123 IM. Seuls les comptes sociaux de la société, audités et certifiés par les organismes de gestion agréés, peuvent faire foi. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Les investissements passés ne présagent pas des investissements futurs. Investir dans le capital investissement présente un risque de perte en capital et d’illiquidité.

REPARTITION DE L’ACTIF NET

COMMENTAIRE DE GESTION

Au 31 décembre 2020, le Fonds 123Corporate a réalisé un nouvel investissement dans une obligation de la société Hôtelière de Calais présente dans le secteur de l’hôtellerie. Le Fonds est désormais composé de 10 sociétés en portefeuille. À ce stade, nous sommes en ligne avec nos thèses d’investissement et nous avons atteint le nombre minimum de sociétés en portefeuille. Le

fonds poursuit néanmoins ses investissements. Dans les prochains mois, des investissements dans le secteur de l’hôtellerie et de l’hôtellerie

de plein air sont à prévoir.

Compte tenu du caractère récent des investissements et de la situation actuelle, les titres des sociétés sont valorisés au nominal pour les actions et au nominal et coupons courus pour la dette mezzanine.

7%

62%

31%

Par classe d'actif

Actions

Obligation non cotées

Trésorerie (monétaire +cash + créances + dettes)

REPORTING FCPR 31 décembre 2020

123CORPORATE

Un portefeuille diversifié d’obligations non cotées

CARACTÉRISTIQUES GÉNÉRALES

Société de gestion 123 IM

Nom de la part* Part R

Date de création 07/08/2018

Forme juridique FCPR

Zone géographique France/Europe

Type d’investissement Investissement en

obligations non cotées

Durée cible** 6 ans

Rendement net cible** 7%

Valeur nominale de la part 1€

Montant collecté 12 104 385 €

Pourcentage appelé 100%

Pourcentage distribué 0%

Actif net au 31/12/2020 12 099 385 € Valeur de la part R*** au 31/12/2020

1,0023€

*La part P a déjà été remboursée

**L’échéance cible et rendement net cible ne sont ni garantis ni

contractuels. Ils ne constituent qu’un objectif de gestion. TRI

brut du portefeuille au 31/12/2020.

***Cette valeur de la part intègre les distributions.

PERFORMANCES AU 31/12/2020

6 mois 1 an Depuis l’origine

1,44% 1,49% 0,23%

Performances nettes de frais de gestion et hors avantages fiscal.

DISTRIBUTIONS EFFECTUEES ET A VENIR*

Date Montant brut par

part Pourcentage du

nominal

Pas de distribution au 31/12/2020

Total

*Date prévisionnelle de distribution en fonction du cash disponible.

Lignes

En portefeuille

LE FONDS AU 31/12/2020

10 En cours d’investissement

%

TRI brut du portefeuille**

Par secteur

43%

31%

5%

13%

8% Hôtellerie et Campings

Promotion Immobilière

Télécommunications

Habillement et textile

Education

0,09

%


ZOOM SUR LES SOCIÉTÉS EN PORTEFEUILLE

Financement obligataire d’un montant global de 16M€

dont 500K€ pour le Fonds 123Corporate, destiné à

accompagner le Groupe Sandaya dans son

développement. A ce titre, 3 campings ont été acquis :

Séquoia Parc en Charente Maritime : camping 5* de 701

emplacements

Le Grand Dague en Dordogne : camping 5* de 570

emplacements

Le Moulin de l’Eclis : camping 4* de 187 emplacements

Les trois campings ont été immédiatement pris en main et inclus

dans la commercialisation du groupe Sandaya (site web, canaux

de distributions, presse, spots TV) afin d’augmenter leurs

visibilités dès la saison printemps-été 2020.

Au cours de l’année 2020, les campings ont été fermés du 14 mars au 19 juin suite à la crise du Covid-19. Afin de pallier la perte de chiffre d’affaires et la baisse de fréquentation observée sur la moitié de l’été, le partenaire a mis en place toutes les mesures gouvernementales à sa disposition. Ainsi, le management a su démontrer une capacité de réaction rapide et expérimentée en ces temps de crise sanitaire en ouvrant dès que possible ses campings, en appliquant les chartes sanitaires très strictes et en redirigeant ses efforts marketing et commerciaux sur les clientèles françaises. L'atterrissage des résultats annuels du groupe à fin octobre 2020 montre un chiffre d’affaires hors taxes se situant à 83% du chiffre d’affaires hors taxes de 2019. Ces résultats sont sensiblement au-delà du marché de l'hôtellerie de plein air en France, qui a montré un baisse d'activité entre -20% et -27%. Le groupe a mobilisé l'ensemble des ressources financières disponibles afin de renforcer sa solvabilité (PGE, prêt tourisme...). La trésorerie à fin d'année 2020 se situe à 34 M€. Nous sommes confiants quant à la résilience et la solidité du groupe. Le management a établi un budget 2021 prudent avec un chiffre d’affaires sur l’hébergement à 105 M€ et un EBITDA à 37 M€, en ligne avec le business plan initial. Compte tenu du manque de visibilité de l'impact Covid-19 sur la saison 2020 et les incertitudes sur les niveaux de valorisation du secteur, nous avons retenu une décote forfaitaire de 5%. Nos obligations ressortent malgré tout couvertes. Les obligations convertibles sont donc valorisées au nominal, additionné des coupons courus. Le partenaire : Sandaya est un des leaders de l’hôtellerie de plein air du marché français, exploitant plus de 27 campings en France et en Europe de taille importante (supérieur à 300 emplacements) sur le segment premium (4 et 5*) dans des lieux à fort potentiel touristique, essentiellement en bord de mer (chiffre d’affaires hébergement pour l’année 2019 : 68M€).

Racine Hôtels II est la société de tête d'un groupe de 5 hôtels, murs et fonds de commerce, situés en région Bourgogne (Première Classe et Mercure de Nevers) et en Ile-de-France (Manoir de Gressy). Les hôtels sont exploités par HPVA et sont détenus de la manière suivante : La société Racine Hôtel II détient et exploite le Première Classe de

Nevers (69 chambres) Racine Hôtel II détient 20% de l'hôtel le Manoir de Gressy (85

chambres) Racine Hôtel II détient 66% de la société Hotelop Nevers qui elle-

même détient 100% de l’Hôtel Loire qui détient les hôtels suivants :

Mercure de Nevers (59 chambres)

Ibis Style de Moulins (44 chambres)

Mercure de Moulins (passant de 32 chambre à 37 chambres)

Pour rappel, au cours de l’année 2019, nous avons réinvesti 2,7M€ (en co-investissement avec d’autres fonds 123 IM) afin de faire l'acquisition de 2 nouveaux établissements situés à Moulins (l'Ibis Style et le Mercure). Ces acquisitions nous permettent de détenir plus de 75% de l'offre hôtelière à Moulins. Les résultats de nos 3 premiers établissements sont corrects et en forte croissance par rapport à 2018. Au cours de l’année 2020, les établissements ont été impactés par la Covid-19 et l'ensemble des mesures gouvernementales ont été prises par HPVA : chômage partiel et report des échéances bancaires. Les hôtels ont tous rouvert en juin, à l’exception du Manoir de Gressy qui n’a rouvert qu’en Septembre. Sur le mois d’août, l’activité a été correcte par rapport à l’année 2019 (-2%). L’activité a été plus touchée en septembre avec une baisse de -16%. Au 31 décembre 2020, compte tenu de l'incertitude liée au Covid-19 et par prudence, nous proposons de maintenir la décote de 5%. Le partenaire : HPVA Hôtels est une société spécialisée dans l’investissement, le développement et la gestion hôtelière. La société a été créée en 2013 avec un objectif clair : mettre à profit leur connaissance transversale du secteur hôtelier pour proposer des opportunités d’investissement et assurer la réalisation et la gestion de projets hôteliers « clés en main ». HPVA Hôtels assure aujourd’hui la gestion d’un portefeuille d’une vingtaine d’hôtels sous enseignes internationales ou indépendants.

Montant investi

Valorisation au 31/12/2020

Produit Multiple au 31/12/2020

500 000€ 518 673,92€ 31 701€ 1,10x

Montant investi



200 000€ 190 000€ 0€ 0,95x

HÔTELLERIE ET CAMPING

SANDAYA

Décembre 2019

Camping

RACINE HOTELS II (HPVA MILTON)

Novembre 2019

Hôtellerie


Opération consistant à investir en Obligations Convertibles dans la société Angers Parc Hôtel.

Cet investissement a permis de financer l’acquisition des titres des sociétés détenant le fonds de commerce et les murs de l’hôtel Balladin situé à proximité du Parc des Expositions d’Angers en avril 2019. L'hôtel a été fermé pendant 3 mois afin de réaliser les travaux du rez-de-chaussée comprenant les parties communes, ainsi qu'une partie des chambres. L'hôtel a ouvert mi-janvier 2020 sous sa nouvelle enseigne B&B. Les travaux se poursuivent afin de rénover les chambres dans les différents étages de l'établissement.

Au cours de l’année 2020, du fait de la crise sanitaire, l'hôtel a dû fermer ses portes et n’a rouvert que progressivement lors du mois de septembre. Un PGE a été obtenu pour un montant de 83K€ permettant d'assurer l'exploitation de l'établissement. L'hôtel a réalisé 141K€ de chiffre d'affaires en 2020. Au vu de la rénovation complète de l'hôtel et du changement d'enseigne un test de valorisation a été réalisé en utilisant un multiple d'acquisition comparable à l'échantillon 123 IM, décoté de 10% en raison du contexte sanitaire. Au 31 décembre 2020, les obligations restent couvertes, nous valorisons les obligations convertibles incrémentées de l'intérêt PIK. Le partenaire : Neris Groupe (Naos Hôtel Groupe) exploite des hôtels sur le territoire français en partenariat avec des enseignes internationales. Avec un portefeuille de plus de 20 hôtels, Naos hôtel Groupe développe des programmes diversifiés sur des segments haut de gamme. Naos Hôtel Groupe offre à ses collaborateurs l'opportunité de participer à la création et à l'exploitation de programmes hôteliers en adéquation avec l'évolution d'un monde nouveau.

L’opération consiste à accompagner le propriétaire-exploitant qui dispose avant l’opération d’un portefeuille de trois hôtels 4* (majoritaire et minoritaire, deux fonds de commerce et un murs et fonds pour un total de 89 chambres). Nous Accompagnons sur cette opération

TLP Invest, holding de Thomas le Pavoux, conseiller en investissements et transactions hôtelières au sein du Cabinet Huchet-Demorge depuis 18 ans à Paris. L’investissement en obligations convertibles a contribué à l’acquisition d’un quatrième hôtel (Hôtel du Nord et de l’Est) 3* de 45 chambres proche de la place de la République. L’objectif étant de repositionner ce fonds de commerce en 4* par une rénovation complète et d’en dynamiser la commercialisation.

Au cours de l’année 2020, du fait de la crise sanitaire et afin d’y faire face et pallier le perte du chiffre d’affaires, le partenaire a mis en place toutes les mesures à sa disposition (reports d'échéances bancaires, obtention de PGE, reports de charges fiscales et sociales, chomage partiel...). Après des mois de janvier et février parfaitement en ligne avec le budget, l'ensemble des hôtels a du fermer et seul l'hôtel Georgette a pu rouvrir sur les mois de septembre et octobre avec un taux d’occupation de 91% et un prix moyen hors taxes de 98€. L’hôtel a dû refermer ensuite ses portes au cours du mois de novembre. Le partenaire a profité de ces périodes de fermeture pour lancer les travaux de repositionnement de « l’Hôtel du Nord et de l’Est » prévus au business plan, dont les financements avaient été sécurisés lors de l'opération d'acquisition et qui devraient durer 12 mois. Une procédure d'éviction de la brasserie du rez-de chaussée et au 1er étage de l'hôtel Georgette s'est achevée cet été. Le partenaire a également profité du second confinement pour reprendre opérationnellement cette brasserie et lancer des travaux de repositionnement plus haut de gamme, en rafraîchissant la salle et de la terrasse et en créant de 3 chambres supplémentaires. Les périodes de fermeture ont par ailleurs été mises à profit pour mener à bien différents travaux de rafraîchissement dans les deux autres hôtels du groupe. Compte tenu du manque de visibilité de l’impact de la Covid-19 sur l’année 2021 et les incertitudes sur les niveaux de valorisation du secteur, une décote forfaitaire a été appliquée sur la valeur d’entreprise lors de l’exercice de valorisation. Les obligations ressortent couvertes. La ligne reste donc valorisée au nominal, additionnée des intérêts courus. Le partenaire : Le cabinet Huchet Demorge accompagne ses clients depuis plus de 70 ans dans la reprise, la création ou la cession de fonds de commerce de boulangeries et d’hôtels.

Montant investi



450 000€ 534 105€ 3 995€ 1,20x

Montant investi



1 100 000€ 1 236 840€ 84 184,06€ 1,20x

ANGERS PARC HÔTEL

Avril 2019

Hôtellerie

TLP INVEST

Février 2019

Opérateur hôtelier parisien


L’opération consiste en l’acquisition de la SAS IHF détenant l’Hôtel Holiday Inn de Calais (M&F), hôtel 3* comprenant 63 chambres. L’actif sera intégré au sein du portefeuille hôtelier de notre partenaire Somnoo, avec

qui nous détenons désormais 33 actifs.

Au 31 décembre 2020, les travaux de l’hôtel sont en cours de réalisation et aucun retard n’a été déclaré. La date d’ouverture de l'établissement est prévu pour juin 2021. L’investissement étant récent, nous valorisons la ligne à sa valeur d’entrée, soit 2M€. La dette mezzanine est valorisée au nominal additionnée des coupons courus. Le partenaire : Le Groupe SomnOO a été créé en 2015, il est dirigé

par deux anciens cadres-dirigeants d’Accor et Louvre Hôtels,

Christian Rousseau et Lars Backhaus, cumulant tous deux 40 ans

d’expérience financière et opérationnelle dans le secteur hôtelier. Le

Groupe hôtelier finance, détient, développe et exploite un parc

hôtelier de 33 établissements, totalisant près de 1 500 chambres

pour un chiffre d’affaires global de 23 M€. Ces hôtels se situent dans

des villes françaises de taille moyenne et sont classés entre 2 et 4

étoiles, sous des marques fortes : Première Classe, Ibis Budget, Ibis

Styles ou Ibis. L’objectif de Somnoo est de développer, valoriser et

soutenir la croissance des régions dans lesquelles ils sont implantés

au travers d’une plateforme de gestion tournée vers l’expertise,

l’innovation et la proximité.

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

997 053,66€ 1 013 775,56€ 0€ 1,02x

SOCIÉTÉ HÔTELLIÈRE DE CALAIS

Juillet 2020

Hôtel


L’opération de marchand de biens consiste en la rénovation lourde d’un immeuble puis une fois libéré, une revente des lots à la découpe

sera effectuée. L’immeuble est situé rue René Boulanger à Paris.

Au 31 décembre 2020, une grande partie des lots a été libérée. Les travaux devraient démarrer au 2ème semestre 2021 et la commercialisation démarrera une fois que les travaux seront bien avancés. Plusieurs scénarios sont encore à l’étude pour déposer un permis de construire, compte tenu de la crise sanitaire, le partenaire s’orienterait vers un actif mixte bureaux et logements. Une demande de permis de construire devrait être déposée au cours du 1er semestre 2021. Sur le plan financier, nous n’avons pas d’inquiétude concernant la capacité de Left Bank Capital à nous rembourser le capital investi et les intérêts y afférent. Au 31 décembre 2020, nous avons retenu une valorisation au nominal additionnée des intérêts courus. Le partenaire : Guillaume de Montalier a fondé Left Bank dont l’objectif est l’acquisition, la restructuration et la valorisation d’actifs immobiliers. Left Bank investit dans des immeubles de bureaux, d’habitation ou de commerces pour son compte, à court ou long terme. Left Bank dispose des expertises nécessaires à la conduite globale d'une opération immobilière : l'investissement, l'Asset Management et le Property Management

Nous avons accompagné le groupe Carrere via deux émissions obligataires visant à participer à 9 opérations de promotion immobilière.

Un premier emprunt obligataire a été émis afin de financer les opérations réalisées à Toulouse, Bondoufle, Castelginest et Benouville. Un second emprunt obligataire similaire au premier a été réalisé pour financer 5 opérations supplémentaires à Gratentour, Vougy, Cluses, Toulon et Deville-lès-Rouens.

Au 31 décembre 2020, nous constatons globalement un décalage dans la réalisation des opérations financées de 9 à 12 mois en raison de la crise sanitaire. L’opération de Vougy rencontre actuellement des difficultés dues à un surcoût travaux. Les autres opérations se portent bien et leurs performances permettront largement de compenser celle de Vougy. A ce stade, il n’y a aucune remise en cause du remboursement final et du paiement des intérêts des obligations. Au 31 décembre 2020, nous valorisons la ligne au nominal additionnée des intérêts courus. Le partenaire : Carrere, filiale de promotion du Groupe Carrere, affiche 25 ans d’expérience et réalise entre 1.000 à 2.000 logements par an sur le territoire national.

Montant investi



1 210 000€ 1 385 450€ 0,00€ 1,15x

Montant investi



1 138 824€ 1 293 920,41€ 72 984,22€ 1,20x

PROMOTION IMMOBILIÈRE

RENÉ BOULANGER

Octobre 2019

Marchand de biens

GOTFIN 5

Mars 2019

Opérations de promotions immobilières


Accompagnement du Groupe 1981, 1er opérateur radiophonique français indépendant avec près de 1,5 million d’auditeurs quotidiens.

Le Groupe, basé à Orléans, exploite à fin décembre 2018 un portefeuille de 7 radios régionales et nationales, et est membre du groupement d’intérêt économique Les Indés Radios, présidé par

Jean-Eric Valli, également président du Groupe 1981. Le Groupe 1981 a sollicité 123 IM afin de l’accompagner dans son nouveau plan de développement. Ce dernier est notamment basé sur une stratégie ambitieuse de croissance externe sur les 3 prochaines années avec des cibles de radios indépendantes d’ores et déjà identifiées.

Pour rappel, en janvier 2020, Jean Paul Lubot a été recruté en tant que Directeur Général délégué en charge de la stratégie et du développement. Il était précédemment DG de Closer et du groupe Marie Claire et apportera son expertise du digital content au groupe 1981. Sur l’année 2020, les audiences publiées ont montré une audience cumulée du groupe en baisse modérée de -5% de septembre à juin 2020, après deux très bonnes années à 1,8 million d'auditeurs. L’exercice 2019, qui s’est très bien déroulé, valide une intégration de Oui FM rapide et réussie ainsi qu’un très bon début d’année 2020. Le groupe a été touché dès mars 2020 par la crise sanitaire liée au Covid-19. L’équipe dirigeante a mis en place rapidement toutes les mesures à sa disposition pour faire face à la crise (report d’échéances bancaires, obtention de prêts garantis par l’état, report de charges sociales et fiscales, mise en place de télétravail et de chômage partiel…). L'atterrissage prévu pour la fin d’année 2020 est résilient grâce à la forte mobilisation et à l’adaptation des équipes de management. Le chiffre d'affaires est de 6,8 M€ soit en baisse de -15% par rapport à 2019. Un plan d'économie a permis aussi de sauvegarder un niveau d'EBITDA satisfaisant à 10% de marge (1,6M€). Le groupe dispose, en outre, d’une solide trésorerie de 10,6M€ à fin septembre. Au 31 décembre 2020, compte tenu de la solidité et de la résilience du groupe, nous valorisons les obligations convertibles au nominal plus intérêts courus. Le partenaire : Le Groupe 1981 est le premier groupe de radios

indépendant avec près d’1,5 million d’auditeurs quotidiens. Avec ses dix radios (BlackBox, Forum, Latina, OÜI FM, Radio Life, Radio Collector Swigg, Vibration, Voltage et Wit FM), le Groupe 1981 offre à ses auditeurs des radios thématiques ou de proximité aux formats originaux et complémentaires.

Montant investi



390 000€ 408 841,17€ 12 253,93€ 1,08x

TÉLÉCOMMUNICATION

GROUPE 1981

Avril 2019

Opérateur radiophonique français indépendant


L’opération consiste en une participation en syndication d’une dette mezzanine arrangée par Siparex Intermezzo dans le cadre du 3ième LBO d’accompagnement du groupe Captain Tortue.

Son offre s’appuie sur 4 marques aux styles complémentaires (Miss, Trend, Little Miss et Java), qui déploient chaque année au total 14 collections exclusives réparties entre les collections Printemps-Eté et Automne-Hiver. Ce 3ième LBO permettra de poursuivre la transformation digitale et la modernisation de la société, et d’accélérer son développement à l’international.

Le début d'année 2020 a été particulièrement impacté par la crise liée au Covid-19 avec un arrêt brutal de l'activité pendant le premier confinement qui a engendré une baisse de -14 M€ sur le chiffre d’affaires à période équivalente par rapport à 2019. L'activité est très bien repartie pendant l'été et à la rentrée de septembre grâce à une très forte mobilisation du réseau de conseillères de vente (mise en place d’outils digitaux et de formation pour aider les conseillères à vendre à distance). En effet, les efforts ont eu un impact positif car le chiffre d’affaires a augmenté de +4M€ à période équivalente par rapport à 2019. Cependant, le second confinement a mis de nouveau un frein à l'activité affichant une baisse de -4M€ du chiffre d’affaires à période équivalente par rapport à 2019. Résultant de la somme de ces effets, le chiffre d'affaires annuel estimé pour 2020 s'établit donc à 56 M€ soit en baisse de 20% par rapport à 2019 (-14M€). Grace à une structure de coût fortement variable, l'EBITDA 2020 se situe à 5 M€. Malgré ces évènements, la rétention des conseillères a été très bonne cette année et le recrutement de nouvelles conseillères est supérieur au budget ce qui devrait traduire une bonne dynamique du réseau pour 2021. Le digital a de nouveau été au cœur de cette année 2020, avec la mobilisation d'outils dédiés aux ateliers digitaux (WhatsApp, Zoom...), l'élargissement des fonctionnalités de l'application mobile dédiée aux conseillères, le renforcement de la base CRM et le lancement d'un projet d'e-shop. Le groupe dispose en outre d'une solide trésorerie de 16M€ à fin d'année. Au 31 décembre 2020, compte tenu du manque de visibilité de l’impact de la Covid-19 sur l’année 2021 et des incertitudes sur les niveaux de valorisation du secteur, une décote forfaitaire a été appliquée sur la valeur d’entreprise lors de l’exercice de valorisation. Les obligations ressortent malgré tout couvertes. De ce fait, la ligne est valorisée au nominal, additionnée des intérêts courus. Le partenaire : Crée en 1993, Captain Tortue est le leader européen de la vente en réunion de prêt à porter féminin, déployant un réseau de plus de 4 000 conseillères de ventes réparties dans 9 pays. Captain Tortue est le leader européen de la vente à domicile de vêtements depuis 1993 et propose des vêtements de qualité à découvrir lors d’un shopping à domicile.

Montant investi



1 003 791€ 1 140 445,80€ 68 208,55€ 1,20x

HABILLEMENT ET TEXTILLE

FINANCIÉRE CAPTAIN

Décembre 2018

Vente de prêt-à-porter féminin


123Corporate a pris une participation minoritaire en mai 2020 dans la société

Learning Management Developpement société de tête du groupe Média School dans le cadre d’une opération de LBO aux côtés du Fonds Florac Investissement, Golda Darty et des actionnaires historiques.

Sur l’exercice 2019-2020, le groupe a réalisé un chiffre d’affaires de 36,3 M€, soit une croissance de près de 11% par rapport à l’exercice précédent.

Au 31 décembre 2020, compte tenu des très bons résultats sur l’exercice, de l’investissement récent, du faible taux d’endettement et de l’amortissement des frais dans les années à venir, les actions sont valorisées au nominal. A noter que la crise sanitaire a relativement épargné l’activité du groupe et le nombre d’étudiant a continué de progresser pour l’année 2020-2021. Le partenaire : MediaSchool est un acteur français de référence de

l’enseignement supérieur prive. Le groupe est présent en France et à

l’international. MediaSchool regroupe près de 40 écoles et propose à

plus de 5 600 élèves des formations dans le domaine de la

communication, du journalisme, du digital, de la production

audiovisuelle, du luxe, du sport, de la production de contenus et l’école

de la transition écologique et solidaire.

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

838 891 € 838 891€ 0€ 1,00x

ÉDUCATION

LEARNING MANAGEMENT DEVELOPPEMENT

Mai 2020

Groupe MediaSchool


RÉPARTITION DE L’ACTIF NET


Au 31 décembre 2020, le Fonds 123 Corporate 2019 a réalisé 7 nouveaux investissements : 4 investissements ont été réalisés dans le secteur de la Silver Economie et des Services à la personne, essentiellement dans des

EHPAD : Alliage Participations, Philogeris Gascogne, Nouvelles les Camélias Invest et Semilon Invest ; 2 investissements ont été réalisés dans le secteur de l’hôtellerie et l’hôtellerie de plein air, dont un hôtel : Société Hôtelière de Calais

et un camping : Le Kervastard 3* ; 1 investissement dans le secteur des biens de consommation, plus précisément dans les granulés de bois : Biosyl Auvergne.

Ainsi, le Fonds a déjà investi de manière diversifiée dans 9 lignes obligataires de sociétés et poursuivra ses différents investissements dans les prochains mois. Compte tenu du caractère récent des investissements et de la situation actuelle, les titres des sociétés sont valorisés au nominal pour les actions et au nominal et coupons courus pour la dette mezzanine.

5%

43%52%

Actions


Trésorerie (monétaire + cash +créances + dettes)


123CORPORATE 2019

Un portefeuille d’obligations convertibles non cotées à échéance cible 2026


Société de gestion 123 IM



Zone géographique France

Type d’investissement Obligations non

cotées

Echéance cible* 2026

Rendement net cible* 7%

Valeur nominale 1€


Pourcentage investi 100%


Actif net au 31/12/2020 15 518 331,38 €

Valeur de la part au 31/12/2020**

0,9507€

*L’échéance cible et le rendement net cible ne sont ni

garantis ni contractuels. Ils ne constituent qu’un objectif de

gestion. TRI brut du portefeuille au 31/12/2020.

**Cette valeur de la part intègre les distributions.



-0,47% -2,18% -4,93%


DISTRIBUTIONS EFFECTUÉES ET À VENIR*


part Pourcentage du

nominal

- Pas de distribution au 31/12/2020

Total - -


Lignes

En portefeuille


9 En cours

d’investissement %

TRI brut du portefeuille*

-3,06

11%

30%

46%

13%Education

Hotellerie et camping

Services à la personne

Biens de consommation

Par secteur Par classe d’actif



L’opération consiste en l’acquisition des sociétés Clos Sequoia III et Florea Agde, détenant le fonds de commerce de l’EHPAD « Les Jardins de Brescou », de 65 lits situé à Agde dans le département de l’Hérault (34).

Cette opération a été réalisée en partenariat avec Alliage Care. Alliage Care ainsi que des investisseurs tiers détiennent ensemble 100% du capital de la société et Alliage Care bénéficie d’une rémunération courante de 3% du chiffre d’affaires.

Au 31 décembre 2020, l’investissement étant récent, les obligations convertibles sont valorisées au nominal et intérêts courus. Le partenaire : Alliage Care est une société créée en 2014 par deux professionnels de la gestion d’établissements de santé bénéficiant d’une solide expérience tant dans le domaine de la gestion opérationnelle que du développement et des acquisitions. Alliage Care a pour activité le management d’établissements médico-sociaux et sanitaires (EHPAD, SSR, etc…).

L’opération consiste en un investissement dans la société Nouvelles les Camélias Invest dont l’objectif est de financer l’acquisition des sociétés Nouvelles les Camélias et SCI du Sabla, détenant le fonds de commerce de l’EHPAD « Le Temps de

Vivre » de 82 lits à Grignols.

Les murs sont détenus par des investisseurs LMNP (Loueur Meublé

Non Professionnel) suite à l’opération de reconfiguration immobilière

qui a eu lieu entre 2015 et 2016.

Au 31 décembre 2020, l’investissement étant récent, les obligations

convertibles sont valorisées au nominal et intérêts courus.

Le partenaire : La société Nouvelles Les Camélias Invest est détenue

par Hervé Hardy, dirigeant et expert reconnu depuis plus de 20 ans

grâce au réseau Résidalya. Le réseau est désormais composé de 5

résidences EHPAD dans différents départements. Residalya fédère

des compétences multiples pour proposer une offre diversifiée

d’hébergement, de services et de soins aux personnes âgées.

L’opération consiste a accompagner le développement du Groupe Philogeris en investissant dans la société Philogeris Gascogne. Cet investissement financera l’acquisition de 100% des titres des sociétés Philogeris Les Acacias et Philogeris Jardins d’Oly, détenant

respectivement les fonds de commerce des EHPAD : « Les Acacias », de 70 lits à Malagas, « Les Jardins d’Oly », de 85 lits à Auzeville-Tolosane.

Au 31 décembre 2020, l’investissement étant récent, les obligations convertibles sont valorisées au nominal et intérêts courus. Le partenaire : Philogeris Résidences est un opérateur français du

secteur des EHPAD créé par Yann Reboulleau en 2002. Le groupe Philogeris, accompagné par 123 Investment Managers depuis 2010, s’est construit par acquisition successive d’établissements, passant ainsi de la 21ème à la 15ème place des exploitants d’EHPAD en France (selon le classement du Mensuel des Maisons de Retraites).

L’opération consiste en l’investissement dans la société Semillon Invest détenue à 100% par Hervé Hardy afin de financer l’acquisition des sociétés Semillon / SCI La Sableyre, détenant le fonds de commerce et les murs de l’EHPAD « Les

Graves » 44 lits, à Illats.

L’établissement a fait l’objet d’un agrandissement en 2007 (création de 4 chambres) et a bénéficié de la création d’une unité Alzheimer de 12 lits. L’immeuble existant occupe une parcelle de 10 235 m² disposant d’une réserve constructible importante.









Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

1 400 000 € 1 440 040€ 0€ 1,03x

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

311 000 € 314 844€ 0€ 1,01x

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

1 400 000 € 1 440 040€ 0€ 1,03x

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

388 000 € 393 605€ 0€ 1,01x

SERVICES À LA PERSONNE

ALLIAGE PARTICIPATIONS

Octobre 2020

EHPAD

PHILOGERIS GASCOGNE

Novembre 2020

EHPAD

NOUVELLES LES CAMELIAS INVEST

Novembre 2020

EHPAD

SEMILLON INVEST

Novembre 2020

EHPAD


123Corporate 2019 a pris une participation minoritaire en mai 2020 dans

la société Learning Management Developpement société de tête du groupe Média School dans le cadre d’une opération de LBO aux côtés du Fonds Florac Investissement, Golda Darty et des actionnaires historiques.

Sur l’exercice 2019-2020, le groupe a réalisé un chiffre d’affaires de 36,3 M€, soit une croissance de près de 11% par rapport à l’exercice précédent.

Au 31 décembre 2020, compte tenu des très bons résultats sur l’exercice, de l’investissement récent, du faible taux d’endettement et de l’amortissement des frais dans les années à venir, les actions sont valorisées au nominal. A noter que la crise sanitaire a relativement épargné l’activité du groupe et le nombre d’étudiant a continué de progresser pour l’année 2020-2021. Le partenaire : MediaSchool est un acteur français de référence de

l’enseignement supérieur prive. Le groupe est présent en France et à

l’international. MediaSchool regroupe près de 40 écoles et propose à

plus de 5 600 élèves des formations dans le domaine de la

communication, du journalisme, du digital, de la production

audiovisuelle, du luxe, du sport, de la production de contenus et l’école

de la transition écologique et solidaire.

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

838 891 € 838 891€ 0€ 1,00x

ÉDUCATION

LEARNING MANAGEMENT DEVELOPPEMENT

Mai 2020

Groupe MediaSchool


L’opération consiste en un investissement dans la société Biosyl Auvergne basée à Lempdes-sur-Allagnon à 55 kms au sud de Clermont-Ferrand. Cet investissement a comme objectif de financer

la construction d’une nouvelle usine de granulés de bois d’une capacité de production de 100 000 tonnes et de stockage de 10 000 tonnes. Le projet est mené par la société BIOSYL que nous avons déjà accompagnée sur la construction du 1er site dans la Nièvre. La ligne Biosyl Auvergne est couverte par le FEI.

Au 31 décembre 2020, les travaux sont lancés et se déroulent correctement pour le moment. La production du site auvergnat devrait commencer en fin d'année 2021 début d'année 2022. La valorisation de la ligne au 31 décembre 2020 se fait au nominal et aux intérêts courus. Cela est dû à l’investissement récent, à la construction du site en cours et au fait que nous n’avons pas de d’exploitation à date. Le partenaire : Biosyl est un fabricant de granulés de bois avec un premier site à Cosnes-sur-Loire. La société transforme des déchets et rebuts du bois en une énergie à faible émission de CO2 (les granulés de bois ou pellets) à destination des poêles et inserts individuels. Labellisée PEFC, Biosyl s’appuie sur une chaîne d’approvisionnement responsable.

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

970 000€ 996 468€ 0€ 1,03x

BIENS DE CONSOMMATION

BIOSYL AUVERGNE

Octobre 2020

Usine de Granulés de bois


Financement obligataire d’un montant global de 16 M€ dont 500 K€ pour le Fonds 123Corporate 2019, destiné à accompagner le Groupe Sandaya dans son développement. A ce titre, 3 projets ont été acquis :

Séquoia Parc en Charente Maritime : camping 5* de 701 emplacements ;

Le Grand Dague en Dordogne : camping 5* de 570 emplacements ;

Le Moulin de l’Eclis : camping 4* de 187 emplacements. Les trois campings ont été immédiatement pris en main et inclus dans la commercialisation du groupe Sandaya (site web, canaux de distributions, presse, spots TV) afin d’augmenter leurs visibilités dès la saison printemps-été 2020.

Au cours de l’année 2020, les campings ont été fermés du 14 mars au

19 juin suite à la crise du Covid-19. Afin de pallier la perte de chiffre

d’affaires et la baisse de fréquentation observée sur la moitié de l’été,

le partenaire a mis en place toutes les mesures gouvernementales à

sa disposition.

Ainsi, le management a su démontrer une capacité de réaction rapide

et expérimentée en ces temps de crise sanitaire en ouvrant dès que

possible ses campings, en appliquant les chartes sanitaires très

strictes et redirigeant ses efforts marketing et commerciaux sur les

clientèles françaises.

L'atterrissage des résultats annuels du groupe à fin octobre 2020 montre un chiffre d’affaires hors taxes se situant à 83% du chiffre d’affaires hors taxes de 2019. Ces résultats sont sensiblement au-delà du marché de l'hôtellerie de plein air en France, qui a montré un baisse d'activité entre -20% et -27%. Le groupe a mobilisé l'ensemble des ressources financières disponibles afin de renforcer sa solvabilité (PGE, Prêt tourisme...). La trésorerie à fin d'année 2020 se situe à 34 M€. Nous sommes confiants quant à la résilience du groupe et dans sa solidité. Le management a établi un budget 2021 prudent avec un chiffre d’affaires sur l’hébergement à 105 M€ et un EBITDA à 37 M€, en ligne avec le business plan initial. Compte tenu du manque de visibilité de l'impact de la Covid-19 sur la saison 2020 et les incertitudes sur les niveaux de valorisation du secteur, nous avons retenu une décote forfaitaire de 5%. Nos obligations ressortent couvertes. Les obligations convertibles sont donc valorisées au nominal, additionné des coupons courus. Le partenaire : Sandaya est un des leaders de l’hôtellerie de plein air

du marché français, exploitant plus de 27 campings en France et en

Europe de taille importante (supérieur à 300 emplacements) sur le

segment premium (4 et 5*) dans des lieux à fort potentiel touristique,

essentiellement en bord de mer (chiffre d’affaires hébergement pour

l’année 2019 : 68M€).

L'opération, réalisée par 123 IM, a consisté en l'acquisition des murs et fonds de commerce du camping Le Kervastard, auprès de notre partenaire Nature et Résidence Loisirs. Le camping 3* est composé de 119 emplacements et est situé au cœur de la station balnéaire de Beg

Meil à Fouesnant dans le Finistère Sud. Notre partenaire souhaite y développer plus en amont la stratégie dite de "résidents" qui a déjà été appliquée sur cet actif bien tenu, consistant à vendre à des clients des Mobiles-Homes ou des Chalets puis de leur louer à l'année une parcelle dans le camping.

Sur l’année 2020, malgré la crise sanitaire, le camping a bien tenu notamment grâce au caractère résilient de la stratégie dite de « résidents » en période de crise et également grâce à la qualité de l’actif. Le chiffre d’affaires est en retrait, mais maitrisé, de 13% par rapport à 2019. Celui-ci s’explique en grande majorité par les fermetures administratives du début de saison (de mois d’avril à mi-juin 2020, lors du 1er confinement). L’acquisition de l’actif a été réalisée le 30 décembre 2020 et une nouvelle directrice a immédiatement organisé une passation avec la précédente direction. Les process du groupe "Nature et Résidence", notamment concernant la commercialisation de mobil-homes à de nouveaux résidents, sont en cours d'implémentation. Du fait du caractère récent de l’actif, il est convenu de valoriser la ligne au nominal et aux intérêts courus. Le partenaire : Nous accompagnons le fondateur du groupe Nature

et Résidence, Luis Do Souto, expérimenté dans le monde de l’hôtellerie de plein air et qui souhaite actuellement, en parallèle de son activité de parcs résidentiels de loisirs, développer un groupe de campings.

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

500 000€ 503 690,35€ 0€ 1,01x

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

1 000 000€ 1 002 600€ 0€ 1,00x

HÔTELLERIE & HÔTELLERIE DE PLEIN AIR

SANDAYA

Décembre 2019

Hôtellerie de Plein Air

LE KERVASTARD

Décembre 2020

Hôtellerie de Plein Air


L’opération consiste en l’acquisition de la SAS IHF détenant l’Hôtel Holiday Inn de Calais (M&F), hôtel 3* comprenant 63 chambres. L’actif sera intégré au sein du portefeuille hôtelier de notre partenaire Somnoo, avec qui nous

détenons désormais 33 actifs.

Au 31 décembre 2020, les travaux de l’hôtel sont en cours de réalisation et aucun retard n’a été déclaré. La date d’ouverture de l'établissement est prévue pour juin 2021. L’investissement étant récent, nous valorisons la ligne à sa valeur d’entrée, soit 2 M€. Ainsi, la dette mezzanine est valorisée au nominal et aux coupons courus. Le partenaire : Le Groupe SomnOO a été créé en 2015, il est dirigé

par deux anciens cadres-dirigeants d’Accor et Louvre Hôtels, Christian

Rousseau et Lars Backhaus. Le Groupe hôtelier finance, détient,

développe et exploite un parc hôtelier de 33 établissements, totalisant

près de 1 500 chambres pour un chiffre d’affaires global de 23 M€.

L’objectif de Somnoo est de développer, valoriser et soutenir la

croissance des régions dans lesquelles ils sont implantés au travers

d’une plateforme de gestion tournée vers l’expertise, l’innovation et la

proximité.

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

675 000€ 686 775,69€ 0€ 1,02x

SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE DE CALAIS

Décembre 2020

Hôtel




Le Fonds, 123Corporate 2020 est en cours de collecte.

Au 31 décembre 2020, le Fonds n’a pas encore investi. Dans les mois à venir, des investissements dans le secteur de l’hôtellerie de plein air,

du sport ou encore de l’aéronautique sont à prévoir.

La valeur liquidative est en dessous du nominal du fait des frais de gestion prélevés.

Trésorerie*100%

Par classe d'actif


123CORPORATE 2020

Un portefeuille diversifié d’obligations non cotées à échéance 2027


Société de Gestion 123 IM

Date de création 2020


Zone Géographique France/ Europe

Type d’investissement Obligations

convertibles

Durée cible* 7 ans

Rendement net cible* 7%

Valeur nominale de la part 1€

Montant collecté En cours de collecte

Pourcentage appelé 100%


Actif net au 31/12/2020 5 761 635€

Valeur de la part au 31/12/2020**

0,98€

*L’échéance cible et le rendement net cible ne sont ni garantis

ni contractuels. Ils ne constituent qu’un objectif de gestion.TRI

brut du portefeuille au 31/12/2020.

**Cette valeur de la part intègre les distributions.



NA% NA% NA%


DISTRIBUTIONS EFFECTUEES ET A VENIR*


part Pourcentage du

nominal

Pas de distribution au 31/12/2020

Total


Lignes

En portefeuille


Ligne

Cédée

Ans

Duration

%

TRI brut du portefeuille*

Par secteur

Au 31 décembre 2020, le Fonds n’a pas réalisé d’investissement.

NA NA NA NA

*Trésorerie : monétaire + cash + créances + dettes




Au 31 décembre 2020, le Fonds 123Corporate 2023 dispose d’un portefeuille diversifié composé de 19 obligations de sociétés non cotées investies sur nos secteurs de prédilections, conformément aux objectifs du Fonds. Nous sommes en ligne avec nos thèses d'investissement et les performances du Fonds sont satisfaisantes. Toutes nos lignes sont valorisées à un multiple de 1x et plus; et font ressortir un multiple global de 1,23x le montant investi. Sur le dernier semestre, le Fonds a investi dans 3 nouvelles obligations de sociétés : Semillon Invest et Nouvelles Les Camelias spécialisées dans le service à la personne et l'Hôtel Victor Hugo dans le secteur de l'hôtellerie. Sur l'année 2020, nous sommes très satisfaits des performances des opérations :

L2M COINVEST, investissement dans les biens de consommation réalisant un multiple de 1,61x

Villa Leblanc et CIMA, investissements dans le secteur de l'immobilier, réalisant respectivement des multiples de 1,37x et 1,36x.

8%

90%

2%Par classe d'actif

Actions


Trésorerie (monétaire +cash + créances + dettes)

REPORTING FPCI 31 décembre 2020

123CORPORATE 2023

Un portefeuille diversifié d’obligations non cotées à échéance cible 2023


Société de Gestion 123 IM


Forme juridique FPCI

Zone Géographique France

Type d’investissement Obligations non

cotées

Echéance cible* Mars 2023

Rendement net cible 7%

Valeur nominale (part A : capitalisation)

100€

Valeur nominal (Part P : amortissable)

60€ (amorti) 40€ (résiduel)


Pourcentage investi 100%

Pourcentage distribué 0% (part A)

60% (part P)

Actif net au 31/12/2020 13 456 707,58€

VL part A au 31/12/2020** 117,56€

VL part P au 31/12/2020** 108,50€

*L’échéance cible (hors période de souscription et de prorogation)

et le rendement net cible ne sont ni garantis ni contractuels. Ils ne

constituent qu’un objectif de gestion. TRI brut du portefeuille au

31/12/2020. **Cette valeur de la part intègre les distributions.



Part A 4,95% 7,79% 17,56%

Part P 0,67% 1,56% 8,50%

Performances nettes de frais de gestion et hors avantages fiscal. Les « Parts A » correspondent aux parts de capitalisation. Elles permettent de bénéficier d’un rendement cible de 7% net et d’une fiscalité avantageuse. Les « Parts P » permettent de bénéficier de la visibilité offerte par l’amortissement des parts en échange d’un rendement plus faible de 3%.

DISTRIBUTIONS EFFECTUEES ET À VENIR*

Les distributions présentées ci-dessous sont celles de la Part P.


part Pourcentage du

nominal

02/08/2018 20€ 20%

23/04/2019 20€ 20%

29/05/2020 20€ 20%

TOTAL 60€ 60%

*Dates prévisionnelles de distribution en fonction du cash disponible.

Lignes

En portefeuille


19 Ligne

Cédée

1 %

TRI net cible*

4,56

23%

24%29%

6%

18%

Par secteur

Immobilier

Loisir et Hôtellerie

Pharmacie

EHPAD

Bien de Conso



L’opération consiste à accompagner le propriétaire-

exploitant qui dispose avant l’opération d’un portefeuille de

trois hôtels 4* (majoritaire et minoritaire, deux fonds de

commerce et un murs et fonds pour un total de 89

chambres). Nous accompagnons sur cette opération TLP Invest,

holding de Thomas le Pavoux, conseiller en investissements et

transactions hôtelières au sein du Cabinet Huchet-Demorge depuis 18

ans à Paris.

L’investissement en obligations convertibles a contribué à l’acquisition d’un quatrième hôtel (Hôtel du Nord et de l’Est) 3* de 45 chambres proche de la place de la République. L’objectif est de repositionner ce fonds de commerce en 4* par une rénovation complète et d’en dynamiser la commercialisation.

Au cours de l’année 2020, du fait de la crise sanitaire et afin d’y faire face et pallier le perte du chiffre d’affaires, le partenaire a mis en place toutes les mesures à sa disposition (reports d'échéances bancaires, obtention de PGE, reports de charges fiscales et sociales, chômage partiel...). Après des mois de janvier et février parfaitement en ligne avec le budget, l'ensemble des hôtels a du fermer et seul l'hôtel Georgette a pu rouvrir sur les mois de septembre et octobre avec un taux d’occupation de 91% et un prix moyen hors taxes de 98€. L’hôtel a dû refermer ses portes au cours du mois de novembre. Le partenaire a profité de ces périodes de fermeture pour lancer les travaux de repositionnement de « l’Hôtel du Nord et de l’Est » prévus au business plan, dont les financements avaient été sécurisés lors de l'opération d'acquisition et qui devraient durer 12 mois. Une procédure d'éviction de la brasserie du rez-de chaussée et au 1er étage de l'hôtel Georgette s'est achevée cet été. Aussi le partenaire a profité du second confinement pour reprendre opérationnellement cette brasserie et lancer des travaux de repositionnement plus haut de gamme, en rafraîchissant notamment la salle et la terrasse et en créant 3 chambres supplémentaires. Les périodes de fermeture ont par ailleurs été mises à profit pour mener à bien différents travaux de rafraîchissement dans les deux autres hôtels du groupe. Compte tenu du manque de visibilité de l’impact de la Covid-19 sur l’année 2021 et les incertitudes sur les niveaux de valorisation du secteur, une décote forfaitaire a été appliquée sur la valeur d’entreprise lors de l’exercice de valorisation. Les obligations ressortent malgré tout couvertes. La ligne reste donc valorisée au nominal, additionnée des intérêts courus. Le partenaire : Le cabinet Huchet Demorge vous accompagne depuis

plus de 70 ans dans la reprise, la création ou la cession de fonds de

commerce de boulangeries et d’hôtels.

Souscription à une émission

obligataire à hauteur de 1 M€

au sein d’une société portant

un projet de création de fonds de commerce hôtelier de 248

chambres en centre-ville de Chamonix, sur le site de l’ancien Club

Med qui a été restructuré par le biais d’un investissement de 17 M €

sur un concept hôtelier dérivé du concept de restauration festive

« La Folie Douce ».

L’actif de Chamonix est le premier hôtel créé sous la marque « Folie Douce Hôtel, un concept ayant vocation à être décliné dans d’autres stations. L’ouverture de l’hôtel s’est fait dans les temps en décembre 2018.

Au cours de l’année 2020, du fait la crise sanitaire, la performance de l'actif est fortement impactée sur l'exercice puisque l'établissement a été fermé de mars à fin juin avec une réouverture le 26 juin 2020.

La réouverture de l’établissement s'est bien déroulée affichant un chiffre d’affaires de 800 K€ en juillet et de 1 609 K€ en août avec un taux d’occupation de 60% et une hausse du prix moyen, tirée par l'offre « flexible remboursable » (plus chère que les autres offres de l’hôtel). Sur le mois de septembre, le chiffre d’affaires est en baisse et ressort à 425 K€, qui est un mois de faible de l’activité. En octobre du fait du deuxième confinement l’hôtel affiche un chiffre d’affaires en baisse à 200 K€. Sur l’année 2020, le chiffre d'affaires de l'établissement s'établit finalement à 11,2 M€. Celui-ci était de 15,9 M€ en 2019, soit une baisse de 27% alors que le budget s'établissait à 18,5 M€ (soit une baisse de -39% par rapport au budget). Sur 2020, le revenu par chambre s'est ainsi établi à 57€, le taux d’occupation ressort à 37% et le prix moyen s’élève à 154 € (contre 71,5% de taux d’occupation, 122€ de prix moyen et un revenu par 87€ initialement budgétés). L'EBITDA s'établit à 3,7 M€ contre 1,8 M€ au budget et 3,4 M€ en 2019. Concernant les loyers, un accord vient d'être trouvé avec le bailleur, sous forme de franchise de loyers sur 3 ans (comprenant les dépassements de travaux financés par LHTP et les fermetures liées à la Covid-19) et permettra une économie de 4 M€. L’établissement a obtenu un PGE de 2,5 M€.

Au 31 décembre 2020, dans le cadre de la pandémie de Covid-19, nous appliquons une décote de 10% sur la valeur des actifs. La valeur de l’entreprise ressort ainsi à 6,7 M€ et les obligations ressortent donc couvertes. Nous valorisons nos obligations au nominal et intérêts courus.

Le partenaire : Nous accompagnons le Groupe « Les Hôtels Très

Particuliers » (LHTP), opérateur hôtelier créé en 2016 par G.

Multrier, qui porte aujourd’hui des projets en hôtellerie/restauration.

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

200 000€ 224 880€ 15 306€ 1,20x

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

1 000 000€ 1 222 400€ 57 706€ 1,28x

HÔTELLERIE, CAMPING & LOISIRS

TLP INVEST

Février 2019

Opérateur hôtelier parisien

FDH CHAMONIX

Août 2018

Création d’un fonds de commerce hôtelier


L’opération consiste en l’acquisition d’un

portefeuille de 3 hôtels de gamme 4

étoiles, murs et fonds, sous enseigne Mercure, totalisant 458

chambres. Les établissements sont situés en Allemagne, à proximité

de Düsseldorf, dans la région de la Ruhr. Ils ont tous les trois étés

rénovés entre 2015 et 2017, et ne présentent aucune concurrence

directe. Par ailleurs, les performances de ces établissements sont

bonnes et affichent des chiffres historiques résilients. Cette opération

nous permet d’accompagner Somnoo sur son intégration sur le

marché allemand.

Sur l’année 2020, malgré la crise sanitaire liée au Covid-19, la performance fut bonne puisque le chiffre d’affaires et l'EBITDA cumulés des actifs à fin février 2020 s'établissaient à respectivement 2 039 K€ (contre 2 002 K€ en 2019) et 410 K€ (contre 405 K€ en 2019), soit un taux d’occupation de 72% et un prix moyen en légère hausse de 71,8€. Le chiffre d’affaires réalisé sur le mois de mars s'est établi à 636 K€ (contre 1 126 K€ en 2019) pour cause de confinement au cours du mois de mars. Les hôtels, restés ouverts, ont réalisé un chiffre d’affaires cumulé de 443 K€ sur les mois d'avril et mai puis un chiffre d’affaires de 378 K€ en juin (31% de taux d’occupation et une baisse de 5 points du prix moyen). Les établissements sont également restés ouverts lors du second confinement Allemand. Ainsi l’atterrissage de l’année 2020 pour les 3 hôtels affiche un chiffre d’affaires de 6 591 K€ (contre 12 536K€ en 2019), un EBITDA de 135 K€ (contre 2 545 K€ en 2019), soit un taux d’occupation de 39% (contre 74% en 2019) et un prix moyen de 70€. A noter que les 3 établissements ont obtenu un équivalent PGE pour un montant total de 800 K€ ainsi qu'un report des emprunts. Au 31 décembre 2020, dans le cadre de la pandémie de Covid-19 nous appliquons une décote de 10% à la valeur de l’entreprise, qui ressort donc à 32,0M€. Les ORA (obligations remboursables en actions) étant considérées comme des actions, nous valorisons les AP (actions de préférence) et ORA au prorata de la valeur des titres 123 IM de 3,6 M€. Depuis d’origine, on observe une évolution de +4%.

Le partenaire : Le Groupe hôtelier finance, détient, développe et

exploite un parc hôtelier de 25 établissements, totalisant près de 1 500

chambres pour un chiffre d’affaires global de 23 M€.

L’opération consiste à accompagner, à travers

un investissement obligataire, 3 investisseurs

dans la reprise du parc de loisirs et du domaine

skiable Les Planards, situé au cœur de

Chamonix. Ouvert été comme hiver, ce parc dispose d’activités de

plein air diversifiées, de 4 pistes skiables adaptées aux débutants

(pistes vertes et bleues), d’un restaurant, de 5 appartements

disponibles à la location meublée saisonnière ainsi que d’un parking

de 800 places (200 places en hiver).

Au cours de l’année 2020, du fait de la crise sanitaire, la performance

de l’actif est impactée sur l’exercice. La fermeture prématurée du

domaine skiable au 15 mars 2020 n’a malheureusement pas permis

d'atteindre les objectifs annuels fixés.

Le Parc a rouvert le 13 juin 2020 avec quasiment aucune activité au

mois de juin 2020. Les éléments de reporting sur la saison d'été

2020 (au 1er septembre 2020 soit 10 mois de l'exercice comptable)

présentent un chiffre d’affaires cumulé de 1 837 K€ par rapport à un

budget "Covid" estimé de 1 646 K€ (soit une hausse 12%). En

cause, un taux de remplissage estival du parc à hauteur de 68% et

une optimisation des tarifs (suppression des réductions). Ces

résultats représentent 85% du chiffre d'affaires de l’année 2019.

Nous avons pu cependant constater que la saison de l’été aura été

meilleure que prévu initialement.

A ce stade, l’exploitation n’est pas remise en cause. Les obligations

restent valorisées au nominal additionné des intérêts courus.

Le partenaire : Cette opération est réalisée aux côtés d’une équipe

de 3 repreneurs et entrepreneurs complémentaires, expérimentés

dans le domaine des loisirs et du management, fortement impliqués

dans la vie de la station.

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

574 895€ 597 891€ 38 391€ 1,11x

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

200 000€ 238 198€ 32 933€ 1,36x

SOCIÉTÉ DE LA RUHR

Juillet 2018

Acquisition de 3 hôtels en Allemagne

LES PLANARDS (JUHA HOLDING)

Juin 2018

Parc de loisirs et domaine skiable à Chamonix


L’opération consiste en une participation en

syndication d’une dette mezzanine arrangée par

Siparex Intermezzo dans le cadre du 3ième LBO

d’accompagnement du groupe Captain Tortue.

Son offre s’appuie sur 4 marques aux styles complémentaires (Miss,

Trend, Little Miss et Java), qui déploient chaque année au total 14

collections exclusives réparties entre les collections Printemps-Eté et

Automne-Hiver. Ce 3ième LBO permettra de poursuivre la

transformation digitale, la modernisation de la société, et d’accélérer

son développement à l’international.

Le début d'année 2020 a été particulièrement impacté par la crise liée au Covid-19 avec un arrêt brutal de l'activité pendant le premier confinement qui a engendré une baisse de -14 M€ sur le chiffre d’affaires à période équivalente par rapport à 2019. L'activité est très bien repartie pendant l'été et à la rentrée de septembre grâce à une très forte mobilisation du réseau de conseillères de vente (mise en place d’outils digitaux et de formation pour aider les conseillères à vendre à distance). En effet, les efforts ont eu un impact positif car le chiffre d’affaires a augmenté de +4M€ à période équivalente par rapport à 2019. Cependant, le second confinement a mis de nouveau un frein à l'activité affichant une baisse de -4M€ du chiffre d’affaires à période équivalente par rapport à 2019. Résultant de la somme de ces effets, le chiffre d'affaires annuel estimé pour 2020 s'établit donc à 56 M€ soit en baisse de 20% par rapport à 2019 (-14M€). Grace à une structure de coût fortement variable, l'EBITDA 2020 se situe à 5 M€. Malgré ces évènements, la rétention des conseillères a été très bonne cette année et le recrutement de nouvelles conseillères est supérieur au budget ce qui devrait traduire une bonne dynamique du réseau pour 2021. Le digital a de nouveau été au cœur de cette année 2020, avec la mobilisation d'outils dédiés aux ateliers digitaux (WhatsApp, Zoom...), l'élargissement des fonctionnalités de l'application mobile dédiée aux conseillères, le renforcement de la base CRM et le lancement d'un projet d'e-shop. Le groupe dispose en outre d'une solide trésorerie de 16M€ à fin d'année. Au 31 décembre 2020, compte tenu du manque de visibilité de l’impact de la Covid-19 sur l’année 2021 et des incertitudes sur les niveaux de valorisation du secteur, une décote forfaitaire a été appliquée sur la valeur d’entreprise lors de l’exercice de valorisation. Les obligations ressortent malgré tout couvertes. De ce fait, la ligne est valorisée au nominal, additionnée des intérêts courus.

Le partenaire : Crée en 1993, Captain Tortue est le leader européen

de la vente en réunion de prêt à porter féminin, déployant un réseau

de plus de 4 000 conseillères de ventes réparties dans neuf pays.

Captain Tortue est le leader européen de la vente à domicile de

vêtements depuis 1993 et propose des vêtements de qualité à

découvrir lors d’un shopping à domicile.

L’opération consiste en la participation des Fonds

123 IM en actions et en obligations à une opération

de la reprise du Groupe « Les 2 Marmottes », une

marque française de thé et d’infusions distribuée

principalement en grandes et moyennes surfaces,

basée en Haute-Savoie. 123 IM accompagnera dans ce cadre le

Fonds French Food Capital (FFC), qui est majoritaire dans

l’opération (39% du capital).

Au cours de l’année 2020, la performance en milieu d ’exercice était

bien orientée par rapport à l’historique avec un chiffre d’affaires

consolidé en hausse de 9%. Les ventes de mars 2020 ont été de

bon augure quant au maintien de l’activité pendant la période de

confinement. A fin mars 2020 l’EBITDA consolidé s’est établi à près

de 2,9 M€ en croissance de 12% sur l’historique. Le niveau de

trésorerie reste sécurisé à ce stade.

En raison de la crise sanitaire de ce début d’année, la société a

géré la situation comme suit :

La production s'est poursuivie sereinement pendant le

confinement grâce aux mesures sanitaires adoptées assez

rapidement.

Les fonctions supports et les commerciaux ont été mis en

chômage partiel.

Les charges ont été reportées.

L'activité de la société a finalement peu été impactée par le

contexte du Covid en raison d'un réseau de distribution de

grande enseigne et de e-commerce.

Au 31 décembre 2020, du fait des mesures prises par les sociétés,

et des bon résultats malgré la crise sanitaire, aucune décote

forfaitaire n’a été passée. Les lignes L2M Coinvest et L2M Dev sont

valorisées respectivement à +7% et +12%.

Le partenaire : Depuis 1976, la PME française Les 2 Marmottes se

creuse les méninges pour produire ses propres recettes d’infusions

et de thés. Tout est parti d’un couple d’herboristes inspirés par les

plantes, et d‘une rencontre avec 2 marmottes – Yodie et Grison de

leur petit nom - ayant donné naissance à la première recette

d’Infusion des Marmottes. Aujourd’hui, l’aventure continue avec une

équipe de passionnés dans nos ateliers de production à Bons-en-

Chablais.

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

1 485 611€ 1 687 860€ 100 949€ 1,20x

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

L2M COINVEST

707 246€ 1 141 542€ 0€ 1,61x

L2M DEV 300 000€ 348 000€ 0€ 1,16x

BIENS DE CONSOMMATION

FINANCIÈRE CAPTAIN

Décembre 2018

Groupe de prêt-à-porter

L2M COINVEST & L2M DEV

Oct.-Déc. 2018

Reprise du groupe Les 2 Marmottes

https://www.les2marmottes.fr/infusion-des-marmottes-tilleul-verveine-40.html


L’émission obligataire est destinée à refinancer les

fonds propres de CIMA SAS, structure de promotion

immobilière du groupe MIGNEAUX IMMOBILIER,

pour deux opérations de promotion immobilière, Elus

2 et Saint-Thierry, situées à Reims.

Au 31 décembre 2020, l’opération Elus 2 est achevée et tous les logements sont actés. Il reste en stock un local commercial d’une valeur de 1,6 M€ représentant 20% du chiffre d’affaires TTC de l’opération. Concernant l’opération Saint-Thierry, tous les logements sont commercialisés et les travaux sont achevés. Il reste 3 lots à acter au T1 2021. Le remboursement de l’emprunt obligataire devait intervenir le 15 décembre 2020, cependant compte tenu de la crise sanitaire actuelle et des lots restants à acter sur les 2 opérations, nous avons accepté de prolonger l’emprunt de 6 mois.

Nous valorisons la participation au nominal additionnée des intérêts courus.

Le partenaire : Cette opération est réalisée par Migneaux Immobilier,

un promoteur disposant d’un savoir-faire reconnu et cumulant 20 ans

d’expérience dans les domaines de la construction et de la

réhabilitation. Il est aujourd’hui un acteur phare de la promotion

immobilière en Champagne-Ardenne, dans l’Aisne et dans l’est

parisien.

L’opération de marchand de biens consiste en la

rénovation d’un immeuble situé sis Rue Pas Saint-

Georges à Bordeaux ayant pour objectif sa

revente en bloc à un investisseur. L’opération est

réalisée par la SARL Anthélios Patrimoine, filiale

du groupe Anthélios. L’immeuble comprend 8 lots

totalisant 450 m² de surface habitable et 2 locaux commerciaux en

RDC totalisant 298 m². Un investisseur a acquis en bloc l’immeuble

et est à jour du paiement de ses appels de fonds.

L’emprunt devait être remboursé à son échéance le 16 juillet 2020,

mais l’opération n’ayant pas été livrée à cause notamment de

retard sur des raccordements GRDF du au confinement, le

remboursement a été reporté. De ce fait, nous avons accepté de

décaler l’échéance de l’emprunt au 16 décembre 2020 en

contrepartie du remboursement d’une partie des obligations.

Au 31 décembre 2020, l’opération est entièrement commercialisée

et les travaux sont achevés mais le partenaire n’est pas parvenu à

rembourser l’emprunt obligataire.

Une mise en demeure a été adressée à Anthélios le 6 janvier 2021

pour réclamer les sommes dues et lancer le processus de

recouvrement des sommes par voie d’avocat. Le remboursement

de l’emprunt obligataire devrait intervenir au premier semestre

2021. Compte tenu de l’incertitude concernant la date de

remboursement, nous avons fait le choix de valoriser la

participation au nominal additionnée des intérêts cash et

capitalisés à recevoir décotée de 30%.

Le partenaire : Cette opération est réalisée par Anthélios

Patrimoine, filiale de réhabilitation de logements anciens du

groupe Anthélios. Anthélios est un acteur de la promotion

immobilière qui intervient principalement en Aquitaine. Depuis sa

création en 2005, ANTHELIOS a réalisé plus de 1.700 logements

neufs, qui se répartissent entre logements collectifs et maisons

jumelées.

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

1 100 000€ 1 065 876€ 430 691€ 1,36x

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

270 000€ 147 355€ 293 689€ 1,63x

CONSTRUCTION / BTP / PROMOTION IMMOBILIÉRE

CIMA

Décembre 2017 Promotion immobilière à Reims

ANTHÉLIOS

Août 2018 Opération de marchand de biens à Bordeaux


Opération de marchand de biens à

Montrouge réalisée par la société Left Bank

Capital, filiale du groupe Left Bank, via un

emprunt obligataire au sein de la SAS Villa Leblanc. L’ensemble

immobilier comprend bâtiment en R+1 avec un restaurant en pied

d’immeuble. L’objectif de l’opération est la revente à la découpe des

lots le composant après réhabilitation et surélévation d’un étage

permettant la création de 300 m² supplémentaires de surface

habitable, soit un nouvel ensemble de 715 m².

L’immeuble est localisé dans le quartier du « Vieux Montrouge »,

quartier à dominante résidentielle et situé à proximité de la station

de métro de la ligne 4 « Mairie de Montrouge ».

Au 31 décembre 2020, le chiffres d’affaires HT de l’opération s’élève

à 6 766 K€ dont 5 630 K€ pour la partie habitation. L’opération est

commercialisée à hauteur 59% du CA TTC, la commercialisation a

été lancée le 15/12/2019 et a pâtie des mesures de confinement

liées à la crise sanitaire. L’ensemble des lots ont été libérés. Les

travaux en sont au stade du cloisonnement et la livraison est prévue

au 2ème trimestre 2021. Le restaurant en rez-de-chaussée sera

probablement gardé en patrimoine par Left Bank. Globalement le

partenaire parvient à maintenir sa marge et maitriser ses coûts. La

marge actuelle de l’opération permettra d’assurer notre

rémunération.

Nous valorisons la participation au nominal et intérêts courus

Le partenaire : Créé en 2009 par Guillaume de Montalier, le groupe

Left Bank est spécialisé dans les opérations de marchand de biens

de type réhabilitation immobilière à Paris ou en 1ère couronne

francilienne sur des actifs de bureaux, d’habitation ou des

commerces nécessitant un effort important de revalorisation.

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

500 000€ 657 950€ 27 484€ 1,37x

VILLA LEBLANC

Juillet 2017

Marchand de biens à Montrouge


La pharmacie objet de l’opération est située

au cœur de Villeneuve-sur-Yonne (89).

Elle dispose d’un bon emplacement : en plein

centre ville, à proximité des commerces (banques, coiffeurs,

boulangerie, etc.) et en face d’un parking public de 50 places.

L’environnement médical est favorable avec la présence de 5

médecins généralistes, dont 2 qui se partagent un cabinet au-dessus

de la pharmacie. A noter qu’un espace au-dessus de la pharmacie est

encore disponible et pourrait accueillir prochainement un dentiste. La

pharmacie bénéficie d’un espace confortable de 150m² dont une

surface de vente de 70m² et une arrière boutique de 80m².

Si les officines de pharmacie ont pu poursuivre leur activité pendant le

1er et le 2ème confinement, elles ont néanmoins connu une baisse de

leur fréquentation au cours de l’année 2020 notamment en raison des

contraintes de déplacement à moins de 1km (alors que leur zone de

chalandise s’étend à plus de 5km pour certaines) et des couvre-feux

(limitant l’amplitude d’ouverture des officines).

Au 30 septembre 2020, le chiffre d’affaires recul de 3% par rapport à

2019 à 1,9 M€ contre 1,95 M€ et l'EBE est en retard de 40 K€ par

rapport au budget (EBE de 270 K€ contre 310 K€ initialement prévu).

Ce retard d'EBE s'explique principalement par des frais de personnel

plus élevé qu’ancitipé. Nous restons confiants sur la capacité du

titulaire a retrouver le niveau de rentabilité attendu.

Le partenaire : Cette opération est réalisée aux côtés d’Arpilabe, une

société proposant des solutions de financement innovantes et un

accompagnement dans la reprise et la transmission des officines de

pharmacie. Arpilable est un partenaire d’123 IM depuis plusieurs

années. L’objectif d’Arpilabe est de refinancer l’émission obligataire à

horizon 5 ans.

Cette pharmacie est située au cœur du

centre-ville de Bordeaux, sur la place des

Grands Hommes, en face d’un centre

commercial. À ce titre, elle bénéficie d’un emplacement de qualité

au sein d’une métropole de 246 000 habitants. La pharmacie réalise

un chiffre d’affaires de 14,2 M€ au cours de l’année 2018, ce qui en

fait la plus importante officine bordelaise. L’opération consiste à

accompagner Arpilabe dans la reprise de la pharmacie des Grands

Hommes située à Bordeaux pour un projet d’extension permettant

de doubler la surface de vente et d’offrir de nouveaux espaces aux

clients.

Si les officines de pharmacie ont pu poursuivre leur activité pendant

le 1er et le 2ième confinement, elles ont néanmoins connu une

baisse de leur fréquentation au cours de l’année 2020 notamment

en raison des contraintes de déplacement à moins de 1km (alors

que leur zone de chalandise s’étend à plus de 5km pour certaines)

et des couvre-feux (limitant l’amplitude d’ouverture des officines).

Sur l’année 2020, les travaux d’agrandissement se sont achevés en

septembre et la pharmacie des Grand Hommes a subi une baisse

de 12% de son chiffre d’affaires sur les 10 premiers mois de l’année

2020. Cependant, la pharmacie a réussi à augmenter sa marge et a

bénéficié des mesures de chômage partiel ce qui lui permet de

maintenir son niveau d’EBE. Ainsi le chiffre d’affaires ressort à

12 622 K€ et l’EBE à 1 067 K€.

Au cours de l’année, les mesures ont été prises pour assurer la

trésorerie : le report des charges sociales et fiscales pour une durée

de 6 mois, le report partiel des échéances auprès des grossistes et

des laboratoires et l’obtention d’un PGE de 1 M€.

Nous valorisons les obligations convertibles au nominal et intérêts

cash.

Le partenaire : Cette opération est réalisée aux côtés d’Arpilabe,

une société proposant des solutions de financement innovantes et

un accompagnement dans la reprise et la transmission des officines

e pharmacie. Arpilable est un partenaire d’123 IM depuis plusieurs

années. L’objectif d’Arpilabe est de refinancer l’émission obligataire

à horizon 5 ans.

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

315 000€ 315 000€ 35 266€ 1,11x

Montant investi


Produit Multiple

au 31/12/2020

82 307€ 79 253€ 11 430€ 1,10x

PHARMACIES

SPFPLAS FREDSO

Juin 2018

Officine de pharmacie à Villeneuve-sur-Yonne

SPFPL DES GRANDS HOMMES

Décembre 2017

Pharmacie à Bordeaux


L’investissement consiste en une

souscription à une émission obligataire

financant la création d’une nouvelle officine

de pharmacie dans le centre commercial du Polygone, situé à Béziers.

Le centre Polygone, ouvert en 2010, comptait déjà près de 4 millions

de visiteurs annuels en 2016, permettant à ses 130 commerces de

réaliser plus de 100 M€ de chiffre d’affaires.

Sur l’année 2020, la parapharmacie a été fermée pendant le

confinement. Le niveau de rentabilité a été préservé compte tenu des

mesures de chômage partiel mises en place pour tenir compte de cette

baisse temporaire d’activité.

Nos obligations convertibles étant utilisées à 100% pour la SPFPL des

Grands Hommes et la parapharmacie étant en phase de croissance,

nous valorisons uniquement la pharmacie des Grands Hommes. La

valorisation de la société ressort à 13,6 M€. Nos obligations

convertibles ne sont donc pas totalement couvertes puisque le niveau

de dette nette "senior" est de 13,8 M€.

Au 31 décembre 2020, nous valorisation nos obligations convertibles

au nominal et intérêts cash et nous gelons les intérêts PIK.

Le partenaire : Cette opération est réalisée aux côtés d’Arpilabe, une

société proposant des solutions de financement innovantes et un

accompagnement dans la reprise et la transmission des officines de

pharmacie. Arpilable est un partenaire d’123 IM depuis plusieurs

années. L’objectif d’Arpilabe est de refinancer l’émission obligataire à

horizon 5 ans.

Cette pharmacie est située en périphérie

de Caen, dans l’un des plus grands

centres commerciaux de la ville. À ce titre,

elle bénéficie d’un emplacement de qualité au sein d’une zone qui

génère plus de 5,6 millions de visiteurs par an. La pharmacie

emploie 22 personnes et réalise un chiffre d’affaires annuel de 4,7

M€ (2016), ce qui en fait la plus importante officine de la région

caennaise. Elle est entourée de nombreux prescripteurs et bénéficie

notamment de la proximité du C.H.U de Caen.

L’opération consiste à accompagner la reprise de l’officine par 3

pharmaciens titulaires expérimentés. L’objectif est de redynamiser

les performances de la pharmacie, en repli ces dernières années en

raison notamment des travaux de rénovation du centre commercial

et d’un manque d’implication de l’ancien titulaire.

Si les officines de pharmacie ont pu poursuivre leur activité pendant

le 1er et le 2ième confinement, elles ont néanmoins connu une

baisse de leur fréquentation au cours de l’année 2020 notamment

en raison des contraintes de déplacement à moins de 1km (alors

que leur zone de chalandise s’étend à plus de 5km pour certaines)

et des couvre-feux (limitant l’amplitude d’ouverture des officines).

La pharmacie du Centre Commercial St Clair a subi une baisse

limitée de son chiffre d’affaires de -10% pendant les 10 premiers

mois de l'année. Le niveau de rentabilité est supérieur à l'année

2019 compte tenu des mesures de chômage partiel mises en place

pour tenir compte de cette baisse temporaire d’activité et de

l'amélioration de la marge

Concernant la trésorerie, différentes mesures ont été prises pour

gérer le besoin en fonds de roulement (BFR):

Report des charges sociales et fiscales pour une durée de 6

mois ;

Report partiel des échéances auprès des grossistes et des

laboratoires ;

Une demande de PGE a été faite.

Nous sommes actuellement en discussion avec Arpilabe pour un

remboursement partiel des obligations convertibles à hauteur de 300

K€. Au 31 décembre 2020, nous valorisons les obligations

convertibles au nominal et intérêts cash et nous gelons les intérêts

PIK.

Le partenaire : Cette opération est réalisée aux côtés d’Arpilabe,

une société proposant des solutions de financement innovantes et

un accompagnement dans la reprise et la transmission des officines

de pharmacie. Arpilable est un partenaire d’123 IM depuis plusieurs

années. L’objectif d’Arpilabe est de refinancer l’émission obligataire

à horizon 3 ans minimum, 6 ans maximum.

Montant investi


Produit Multiple

au 30/06/2020

140 807€ 138 588€ 14 819€ 1,09x

Montant investi


Produit Multiple

au 30/06/2020

1 510 000€ 1 701 921€ 252 275€ 1,29x

PARAPHARMACIE DU POLYGONE BÉZIERS

Décembre 2017

Création d’une pharmacie à Béziers

SAINT CLAIR

Octobre 2017

Officine de pharmacie à Caen


La société a fait l’acquisition du fonds de commerce

et des murs de la résidence Flore, un EHPAD de 37

lits situé à Saint Agnan dans l’Yonne (89). La

résidence Flore est exploitée dans un bâtiment de 2

300 m² et implantée sur un terrain de 3 020 m². L’établissement est

organisé autour de trois corps de bâtiments : une vieille demeure

régionale, une première extension, réalisée en 2002 et une

deuxième extension, plus récente, réalisée en 2016. Des travaux de

restructuration sont prévus du fait de réserves foncières non

exploitées afin de dédoubler les chambres pour passer les capacités

de l’établissement à 42 lits dont 5 en Résidence Services Séniors.

L’établissement propose également un espace dédié aux personnes

très dépendantes (Alzheimer, etc.).

Sur l’année 2020, en raison de la crise sanitaire du Covid-19, les

équipes ont été fortement mobilisées et ont maintenu l’ensemble des

dispositions de protection des résidents pendant la durée du

confinement. La dynamique commerciale a donc été maintenue sur

le site malgré la situation délicate de la crise et les orientations très

restrictives des autorités locales.

Malgré le contexte actuel, les bonnes performances se confirment

sur l’année 2020.Le taux d’occupation s'élève à plus de 100% et la

société réalise un chiffre d'affaires de 1 906 K€ et un EBITDA de

669 K€.

Au 31 décembre 2020, la valeur du Groupe couvre largement notre

dette obligataire.

Le partenaire : Cette opération est réalisée aux côtés de Bridge

Gestion, un partenaire expérimenté avec qui 123 IM a déjà réalisé

plusieurs opérations de reprise des murs et fonds de commerce

d’EHPAD et notamment en Ile-de-France.

L’opération consiste en l’investissement dans la

société Semillon Invest détenue à 100% par

Hervé Hardy afin de financer l’acquisition de des

sociétés Semillon / SCI La Sableyre, détenant le

fonds de commerce et les murs de l’EHPAD « Les

Graves » 44 lits, à Illats.

L’établissement a fait l’objet d’un agrandissement en 2007 (création de 4 chambres) et a bénéficié de la création d’une unité Alzheimer de 12 lits. L’immeuble existant occupe une parcelle de 10 235 m² disposant d’une réserve constructible importante.

Au 31 décembre 2020, l’investissement étant récent, les obligations convertibles sont valorisées au nominal et intérêts courus. Le partenaire : La société Nouvelles Les Camélias Invest est détenue

par Hervé Hardy, dirigeant et expert reconnu depuis plus de 20 ans grâce au réseau Résidalya. Le réseau est désormais composé de 5 résidences EHPAD dans différents départements. Residalya fédère des compétences multiples pour proposer une offre diversifiée d’hébergement, de services et de soins aux personnes âgées.

Montant investi


Produit Multiple

au 30/06/2020

950 000€ 1 056 495€ 98 350€ 1,22x

Montant investi


Produit Multiple

au 30/06/2020

1 111 100€ 1 124 544€ 0€ 0,01x

DÉPENDANCE SANTÉ & EHPAD

BRIDGE INVEST

Mai 2018

EHPAD de 37 lits à Saint Agnan

SEMILLON INVEST

Novembre 2020

EHPAD


L’opération consiste en un investissement dans

la société Nouvelles les Camélias Invest dont

l’objectif est de financer l’acquisition des sociétés

Nouvelles les Camélias et SCI du Sabla,

détenant le fonds de commerce de l’EHPAD « Le

Temps de Vivre » de 82 lits à Grignols.

Les murs sont détenus par des investisseurs LMNP (Loueur Meublé

Non Professionnel) suite à l’opération de reconfiguration immobilière

qui a eu lieu entre 2015 et 2016.









Montant investi


Produit Multiple

au 30/06/2020

888 900 € 899 656€ 0€ 1,01x

NOUVELLES LES CAMÉLIAS INVEST

Novembre 2020

EHPAD


RÉSUMÉ DES PARTICIPATIONS CÉDÉES

L’objectif de cette opération menée par Héraclès

Investissement consistait à refinancer en obligations

convertibles d’un campus à Nanterre de 6 700m2

livré en juillet 2017. En effet, cela permet de

compléter l'acquisition par Héraclès Investissement de 80% de la SCI

détenant les murs du campus.

Le Campus Ynov Nanterre se place dans un bâtiment construit selon

un cahier des charges répondant au plus haut niveau d’exigence en

matière de dispositifs pédagogiques. Ynov occupe le campus à travers

un bail d’une durée de 12 ans ferme.

Pouvant accueillir plus de 1 800 étudiants, ce campus a été conçu

pour offrir un cadre de vie garantissant de très bonnes conditions

d’études. Une résidence de 130 logements, qui ne fait pas partie du

campus, accueille les étudiants en provenance de l’étranger ou de

province.

Implanté à Nanterre, à deux pas de l’arrêt Nanterre-Université (RER

ligne A, Transilien ligne J-L, et à 15 minutes du centre de Paris), le

campus dispose de 6 700 m² d’installations dédiées, comprenant des

amphithéâtres, des salles de cours de taille variable, un superbe

espace de co-working de 900 m² ainsi que des îlots communs dédiés

à la création individuelle ou en équipe.

La société a été cédée au 30 juin 2020 et le multiple de sortie de la

ligne s’élève à 1,32x.

Le partenaire : Cette opération est réalisée par Heracles

Investissement, une foncière privée indépendante fondée en 2003 sur

une conviction forte et composée aujourd’hui d’experts reconnus,

garants de sa performance guidée par une équipe de direction aux

compétences et aux profils complémentaires.

Montant investi

Produit Multiple de sortie

1 086 426€ 1 428 650€ 1,32x

CONSTRUCTION / BTP / PROMOTION IMMOBILIÉRE

NANTERRE HOLDING

Juin 2018-2020

Refinancement d’un campus universitaire

LE FONDS AU 31/12/2020

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