Le carnet d entretien - Fluditec

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Office fédéral des questions conjoncturelles

Le carnetd’entretien

Le carnet d'entretien

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PI-BAT

Le carnet d’entretien

Immeuble:

Gérance:

Concierge:

Programme d’Impulsions PI-BAT – Entretien et rénovation des constructionsOffice fédéral des questions conjoncturelles


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PI-BAT

Ce carnet est annexé au guide de maintenance, élaboré dans le cadre duProgramme d'Impulsions «Entretien et rénovation des bâtiments». Il est conçucomme un outil auxiliaire qui peut être utilisé par les propriétaires, conciergeset gérants techniques pour la surveillance et la gestion de leurs bâtiments.

Le carnet d'entretien peut être commandé séparément du guide demaintenance.

L'élaboration de ce guide et de ce carnet a été préparée par un groupede travail composé des personnes suivantes:

Ernest Bornand, LausanneCharly Cornu, Le Mont-sur-LausanneJean-Louis Genre, LausanneGilbert Hirt, SionAndreas Schmid, Dommartin(coordinateur du groupe de travail)

Les personnes suivantes ont collaboré à la rédaction de certainschapitres:

Chapitre 2.1François Iselin, Lausanne

Chapitre 2.3Georges Krebs, GenèveCharles Roy, Lausanne

Chapitre 2.4Denis Bettems, Lausanne

IllustrationsClaude Jeanneret, LausanneGrégoire Bardet, Lausanne

Mise en page et photocomposition

Consortium DAC / City Comp SA, Lausanne et Morges

Copyright © Office fédéral des questions conjoncturelles, 3003 Berne, mai1991.Reproduction d'extraits autorisée avec indication de la source.Diffusion: Office central fédéral des imprimés et du matériel, 3000 Berne.

Form. 724.427.1 f. 10.91 4000 56493


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PI-BAT

D’une durée totale de 6 ans (1990-1995), le programme d’action «Constructionet énergie» se compose des trois Programmes d’Impulsions suivants:

PI-BAT – entretien et rénovation des constructionsRAVEL – utilisation rationnelle de l’électricitéPACER – énergies renouvelables

Ces trois Programmes d’Impulsions sont réalisés en étroite collaboration avecl’économie privée, les écoles et la Confédération. Leur but est de favoriser unecroissance économique qualitative. Dans ce sens ils doivent conduire à uneplus faible utilisation des matières premières et de l’énergie, avec pour corol-laire un plus large recours au savoir-faire et à la matière grise.

Le programme PI-BAT répond à la nécessité qu’il y a d’entretenir correctementles constructions de tous types. Aujourd’hui une partie toujours plus grandedes bâtiments et des équipements de génie civil souffrent de défauts tech-niques et fonctionnels en raison de leur vieillissement ainsi que de l’évolutiondes besoins et des sollicitations. Si l’on veut conserver la valeur de cesouvrages, il y a lieu de les rénover, et pour ce faire on ne peut s’appuyer surl’empirisme. Le Programme d’Impulsions PI-BAT ne se limite pas aux aspectstechniques et d’organisation, il s’étend également au cadre juridique, quijusqu’ici était essentiellement tourné vers les constructions neuves. Le pro-gramme couvre ainsi les trois domaines suivants: bâtiments, génie civil et pro-blèmes apparentés à la rénovation.

Si l’on veut conserver les qualités techniques et architectoniques de nos bâti-ments et si l’on souhaite préserver des quartiers, voire des villages, desconnaissances nouvelles doivent être apportées aux nombreuses personnesconcernées: propriétaires, autorités, concepteurs, entrepreneurs et collabora-teurs de tous niveaux.

Cours, manifestations, publications, vidéos, etc.

Les objectifs de PI-BAT seront poursuivis par l’information, la formation et leperfectionnement des fournisseurs et des demandeurs de prestations dans ledomaine de la rénovation. Le transfert de connaissances est axé sur la pratiquequotidienne; basé essentiellement sur des manuels et des cours, il comprendégalement d’autres types de manifestations. Le bulletin «Construction et éner-gie», qui paraît deux ou trois fois l’an, fournit des détails sur toutes ces activi-tés.

Chaque participant à un cours, ou autre manifestation du programme, reçoitune publication spécialement élaborée à cet effet. Toutes ces publications peu-vent également être obtenues en s’adressant directement à l’Office centralfédéral des imprimés et du matériel à Berne (OCFIM, 3003 Berne).

Compétences

Afin de maîtriser cet ambitieux programme de formation, il a été fait appel àdes spécialistes des divers domaines concernés; ceux-ci appartiennent au sec-teur privé, aux écoles, ou aux associations professionnelles. Ces spécialistessont épaulés par une commission qui comprend des représentants des asso-ciations, des écoles et des branches professionnelles concernées.

Ce sont également les associations professionnelles qui prennent en chargel’organisation des cours et des autres activités proposées. Pour la préparationde ces activités une direction de projet a été mise en place, elle se compose deMM. Reto LANG, Andreas BOUVARD, Niklaus KOHLER, Gustave MARCHAND,Ernst MEIER, Dieter SCHMID, Rolf SAEGESSER, Hannes WUEST, et Eric MOSI-MANN de l’OFQC. Une très large part des activités est confiée à des groupesde travail.

Documentation

Le guide présente une démarche systématique pour la maintenance de bâti-ments petits à moyens, à usage d'habitation essentiellement.

Dans sa première partie, le guide développe d'abord quelques aspects d'ordretechnique, légal et fiscal en rapport avec la problématique de la maintenance.Il donne ensuite un inventaire des principaux désordres que l'on peut consta-ter dans les bâtiments.

Le carnet d'entretien constitue un moyen auxiliaire pour la gestion, cas par cas,de l'entretien des bâtiments.

Pour terminer nous tenons à remercier toutes les personnes qui ont contribuéà la réalisation de la présente publication.

Septembre 1991 Dr H. KneubuehlerDirecteur adjoint de l’Office fédéral des questions conjoncturelles


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PI-BAT

Table des matières

Page

Présentation du carnet d’entretien 5

Listes aide-mémoire 9(1) Espaces extérieurs et façades 10(2) Sous-sol 12(3) Circulations et parties communes 13(4) Toit en pente et toit plat 14(5) Logements 16(6) Electricité 18(7) Chauffage 20(8) Ventilation 22(9) Sanitaire 25

Journal de gestion 27


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PI-BAT

Généralités

Le carnet d’entretien poursuit deux objectifs: premièrement celui de faciliterdes visites périodiques des bâtiments, réalisées de façon systématique, aucours desquelles on procédera à l’observation des points spécifiques et descomposants essentiels répertoriés dans les listes «Aide-mémoire»;deuxièmement, celui de regrouper toutes les interventions effectuées dansle bâtiment dans un journal de gestion.

Les listes «Aide-mémoire» comprennent les éléments de construction etcomposants essentiels d’un immeuble à usage d’habitation. Elles sontclassées selon une logique de visite du bâtiment:– (1) Visite des espaces extérieurs et des façades– (2) Visite des sous-sols– (3) Visite des circulations et parties communes– (4) Visite des combles et de la toiture– (5) Visite des logements et équipements privatifs

En ce qui concerne les installations techniques du bâtiment, elles sontregroupées en fin de chapitre:– (6) Installations électriques– (7) Installations de chauffage– (8) Installations de ventilation– (9) Installations sanitaires

Le journal de gestion est le complément logique des listes «Aide-mémoire»:les constats effectués lors des visites périodiques de l’immeuble devraientnormalement conduire à des travaux d’entretien ou de remise en état,travaux qui seront consignés dans le journal de gestion de l’immeuble.

Utilisation du carnet d’entretien

Compte tenu de la complexité d’un bâtiment, la compétence de la personnequi va assurer les visites d’entretien, doit être adaptée aux divers composantsqu’elle va devoir observer et contrôler.

Dans les listes «Eléments de construction et maintenance» qui figurent dansle guide et qui sont un complément utile pour les fiches «Aide-mémoire», ceniveau de compétence est estimé dans la colonne «Intervenant» qui suit celledes «Périodicités» des contrôles à prévoir.

Pour un immeuble d’habitation petit à moyen, le responsable techniqued’une gérance, un concierge averti ou le propriétaire lui-même devraientpouvoir effectuer ces visites de contrôle. Périodiquement, tous les cinq oudix ans par exemple, ou en cas de problème particulier, il est conseilléd’associer à cette visite un professionnel compétent.

A propos de la périodicité des contrôles à effectuer, notons qu’elle est fonctionautant de la nature des composants de l’immeuble et des installations que durythme des saisons, particulièrement pour les aménagements extérieurs, lescanalisations, la toiture, les façades, etc. Nous estimons cependant qu’unevisite générale de l’immeuble devrait être réalisée au moins une fois par année.

Les observations effectuées à l’occasion de ces visites seront reportés sur lesfiches «Aide-mémoire» du carnet d’entretien, au moyen des quatrecritères d’appréciation suivants:– code 1: bon état– code 2: à surveiller– code 3: à intervenir– code 4: urgence

Les fiches «Aide-mémoire» sont conçues pour une période de cinq ans cequi permet d’observer, sur la même fiche, l’évolution de l’état de l’immeubleou de ses composants.

Les travaux d’entretien ou de remise en état effectués dans le bâtiment serontconsignés en détail (lieu, date, nom de l’entreprise, montant des travaux,etc.)dans le journal de gestion de l’immeuble. Ces défauts ou pannes qu’ils’agit de corriger, ont pu être observés lors d’une des visites périodiques del’immeuble, ou bien ils ont été signalés par un locataire ou un maître d’état.

Les informations regroupées dans le carnet d’entretien permettent d’obtenirà tout moment une image de l’état d’un immeuble et de suivre son évolutiondepuis sa construction ou sa réhabilitation, tout au long de son existence.


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PI-BAT

Le parcours de visite du bâtiment et les observations à effectuersuivant les éléments du Code des Frais par Eléments

1 Visite des espaces extérieurs, les abords du bâtiment, les façadesLe terrain

T2 Aménagements extérieurs : ouvragesT3 Conduites d'alimentation et d'évacuation (dans la parcelle)T4 Surfaces vertesT5 Surfaces duresT6 Clôtures et similairesT7 Installations électriques, eau courante

Les façades et la structureE3 Parois extérieures : sous-solsE4 Parois extérieures : R d C et étages supérieurs

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3

2

5

4

3

2

3

3

3 Visite des circulations et parties communesEntrée, hall, couloirs, escaliers, ascenseur

E0 EscaliersE2 PiliersE5 Fenêtres et portes extérieuresE6 Parois intérieures (gros oeuvre)I6 Installations de transport

Gaines techniques, colonnes montantes, colonnes de chuteI0 Installations électriques de courant fortI4 Installations pour l'eau et l'écoulement des eaux usées

4 Visite des combles et de la toitureCharpente, couverture

E1 Toiture plate et toiture en pente

Ouvrages en toiture : machinerie ascenseur, locaux techniques, etc...E4 Parois extérieures : R d C et étages supérieursI3 Installations de ventilation et de conditionnement d'airI6 Installations de transport

Antennes réceptricesI1 Installations de télécommunication et de sécurité

5 Visite des logements et équipements privatifsLocaux : sols, murs, plafonds, portes, fenêtres

M1 Cloisons de séparation portes intérieuresM2 Eléments de protectionM3 Revêtements de solM4 Revêtements de paroiM5 Faux-plafondsM7 CuisinesE5 Fenêtres et portes extérieures

Les prolongements du logement : balcons, loggiasE0 Dalles et balconsE4 Parois extérieures : R d C et étages supérieurs

Installations privativesI0 Installations électriques de courant fortI1 Installations de télécommunication et de sécuritéI2 Installations de chauffageI3 Installations de ventilation et de conditionnement d'air

2 Visite des sous-solsLes équipements collectifs, locaux techniques, installations, réseaux

Chauffage et eau chaude collectifs, ventilationI2 Installations de chauffageI3 Installations de ventilation et de conditionnement d'airI4 Installations pour l'eau et l'écoulement des eaux usées

M1 Cloisons de séparation portes intérieures

Garage, caves, abris PCE5 Fenêtres et portes extérieuresE6 Parois intérieures (gros oeuvre)M1 Cloisons de séparation portes intérieuresM2 Eléments de protection


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PI-BAT

Comment remplir les listes aide-mémoire


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PI-BAT

Comment remplir le journal de gestion ?


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PI-BAT

Listes aide mémoire

Le carnet d'entretien – Aide-mémoire (1) Espaces extérieurs et façades

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PI-BAT

Fréquente ou variable

Adresse de l'immeuble :Propriétaire :

Gérance :

Points à surveiller Contrôles à effectuer Année Année Année Année Année Remarques19 .... 19 .... 19 .... 19 .... 19 ....

Date de la visiteEffectuée par


CODES : 1 BON ETAT 2 A SURVEILLER 3 A INTERVENIR 4 URGENCE

Périodicité

1 an6 mois1 à 3 mois

Conduites d'alimentation Propreté regards et sacs.et d'évacuation Etat des couvercles.

Etanchéité regards et sacs.Non obstruction conduites.

Espaces verts Bon écoulement des eaux.Surfaces dures Hauteur des trottoirs.Pelouses Aspect général, maladies, En période végétative.Végétation entretien et taille. Taille de structure en hiver.

Clôtures métalliques Corrosion, état du grillage,état du mur bahut.

Clôtures en bois Moisissures, attaque desinsectes.

Portails Fonctionnement, tassement,corrosion ou moisissure.

Installation électrique Dégats aprés intempéries. Aprés violentes intempéries.

Installation d'arrosage Fuites aprés gels. Purger avant l'hiver.

Le carnet d'entretien – Aide-mémoire (1) Espaces extérieurs et façades

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PI-BAT



Gérance :





Périodicité


Corps de mur, parement - Béton apparent Eclatement, découvrement,

ferraillages, traces de rouille. - Enduit ou crépi Faïnçage, décollement. - Béton peint Cloques, écaillage. - Pierre ou brique Joints, épaufrures matériau. - Pan de bois Etat des bois.

Tenue des remplissages. - Bardages métalliques Corrosion, positionnement. - Bardages bois Moisissures, état protection.

Soubassement Remontées capillaires, mousses.

Sauts de loup Propreté.

Recouvrement des Corrosion, dilatation.bandeaux et corniches

Balcons et loggias Etat des corbeaux.Gardes-corpsExutoires EP.

Le carnet d'entretien – Aide-mémoire (2) Sous-sols

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PI-BAT



Gérance :





Périodicité


Parois intérieures Remontées capillaires,humidité, salpêtre.

Sols Humidité.

Plancher du rez en béton Corrosion, éclatement.

Plancher du rez en bois Moisissures, insectes,résistance.

Soupiraux Ventilation, non obstruction.

Abris PC Indications de la PC.

Guichets Fonctionnement, finition,étanchéité, quincaillerie.

Porte de garage Fonctionnement, finition,manipulation.

Cylindre, serrure Fonctionnement, fixationdes fiches.

Le carnet d'entretien – Aide-mémoire (3) Circulations et parties communes

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PI-BAT



Gérance :





Périodicité


Variable suivant fréquentation

Suivant contrat d'entretien.

Porte d'entrée Finition.Cylindre, serrure Fonctionnement, fixation

des fiches.

Portes d'accés aux Etat du revêtement.sous-sols et combles Fonctionnement.

Fenêtres tous matériaux Fonctionnement, finition,étanchéité, quincaillerie.

Revêtements de parois Etat du revêtement.Plafonds

Escalier et paliersRevêtement de sol - Carrelage Joints, planéité. - Sols plastiques et Cloques. similaires

Rampe Scellements, finition.

Eclairage Minuterie, éclairage desecours, lustrerie.

Ascenseur Contrat d'entretien.

Le carnet d'entretien – Aide-mémoire (4) Toit en pente

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PI-BAT



Gérance :





Périodicité


Propreté, état général, pente.

Couverture tuiles Etanchéité, barres à neige.Couverture ardoises Ventilation.

Chéneaux

Tuyaux descente EP Etat général, raccordementau sac.

Garnitures Corrosion, dilatation.

Tabatières Infiltrations, recouvrements,Lucarnes habillages, vitrages.

Souches Finition, garnitures.

Antennes Fixations, corrosion.Paratonnerre

Charpente bois Affaissements, infiltrations,insectes.

Le carnet d'entretien – Aide-mémoire (4) Toit plat

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PI-BAT



Gérance :





Périodicité


Protection de l'étanchéité Etat et niveau du gravier.

Etanchéité (y compris les Cloques, décollements.relevés)

Ferblanterie, garniture Fixation, dilatation, joints.

Joints de dilatation Protection.

Ecoulements pluviaux Propreté, raccordements.

Souches Finition, garnitures.

Antennes Fixations, corrosion.Paratonnerre

Le carnet d'entretien – Aide-mémoire (5) Logements

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PI-BAT



Gérance :





Périodicité


Porte palière ou porte Finition.d'entréeCylindre, serrure Fonctionnement, fixation

des fiches.

Fenêtres bois, métal, PVC Fonctionnement, finition,étanchéité, quincaillerie,pièce d'appui, vitrage.

Fenêtres en métal Fonctionnement, corrosion,Etanchéité, quincaillerie,pièce d'appui, vitrage.

Volets et stores Occultation, protection,fonctionnement.

Barres d'appui et Scellements, sécurité,garde-corps métalliques corrosion.

Balcons et loggias Gardes-corps.Exutoires E.P.

Portes de communication Fonctionnement, finition,ventilation.

Le carnet d'entretien – Aide-mémoire (5) Logements

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PI-BAT



Gérance :





Périodicité


Revêtements de parois Traces d'humidité, état dessupports (plâtre), finition.

Revêtements de sols - Carrelages Fissures, décollement,

joints.

- Sols plastiques et Cloques. similaires

- Parquets Décollement.

Plinthes Fixation.

Plafonds Etat des supports, finition.

Faux-plafonds Etat des fixations, finition.

Appareils de cuisines Entretien suivant manuel. Voir manuel d'entretien.

Le carnet d'entretien – Aide-mémoire (6) Electricité

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PI-BAT

Fréquente ou varible


Gérance :





Périodicité


Local du tableau général Propreté, bon ordre.immeuble

Porte d'accés au local Contrôle de l'accés.tableau

Plaques d'avertissement Existence, état.de dangers

Tableau général immeuble Complet et en état.Stock de fusibles,étiquetage.Protections en place. Aprés chaque intervention.

Luminaires intérieurs et Etat ampoules, tubes, extérieurs starter, diffuseurs.

Interrupteurs, boutons Etat, fonctionnement.poussoirs, prises decourant

Minuterie d'éclairage Commande, temporisation.

Le carnet d'entretien – Aide-mémoire (6) Electricité

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PI-BAT



Gérance :





Périodicité


Horloge de commande Heure, programmes. Heure d'été et heure d'hiver.

Cellule photo-électrique Fonctionnement.

Eclairage de secours Fonctionnement.

Moteurs de pompe, Lampes de panne, circulateurs, ventilateurs, disjonteurs thermiques.compresseurs, Tests d'asservissements.porte de garage,élévateurs

Disjoncteurs de protection Essais manuels.FI

Sonneries, interphones Contrôle fonctions.

Antenne TV immeuble Contrôle fonctions.Télé-réseau

Paratonnerre Contrôle, mesures.

Ensemble des installations Respect OIBT du 26.09.1989. 1 an, 5 ans, 10 ans, 20 ans.à courant fort

Le carnet d'entretien – Aide-mémoire (7) Chauffage

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PI-BAT

Citernes, protection Inspection réglementaire. Contrôle tous les 1 à 10 ans.cathodique des citernes

Détecteur de fuites de Fonctionnement.mazout ou de gaz

Pompe nourrice de Fonctionnement, bruit,mazout étanchéité.

Local citerne Propreté.

Niveau du combustible Contrôle réserves. Contrôle tous les 6 à 12 mois.

Brûleur Fumées. Contrôle tous les 6 à 12 mois.Chaudière à gaz avec Application du contrat debrûleur incorporé maintenance.

Flamme, parois chaudière.Température des fumée.

Cheminée Coulures.Prescriptions réglementaires.



Gérance :





Périodicité


Le carnet d'entretien – Aide-mémoire (7) Chauffage

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PI-BAT

Chaufferie AérationEtanchéité mazout. A chaque passage.

Journal du chauffage Tenue à jour. A chaque passage.

Quantité d'eau de Pression, niveau vasechauffage d'expension.

Qualité de l'eau de Analyse, test PH. Chauffage par le sol : 2 anschauffage Sous matière plastique : 5 ans

Circulateurs et pompes Démarrage, bruits, vibrations.

Robinetterie Position correcte, fuites.

Compteurs de chaleur Relevés, analyse relevés.d'eau chaude, de gaz,de mazout, d'heures

Décompte individuel des Dispositions réglementaires.frais de chauffage (DIFC)

Automatisme Horaire été-hiver, jour-nuit.Consignes température.Tableau électrorégulation.



Gérance :





Périodicité


Le carnet d'entretien – Aide-mémoire (8) Ventilation

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PI-BAT

Extraction d'air vicié Bouches d'air.Hottes cuisines.Ventilateurs extraction.Gaines extraction.

Filtres (traitement d'air, Encrassement.ventiloconvecteur)

Ventilateurs PropretéCourroies.Bruits, vibrations, odeurs.

Humidificateurs à Propreté, entartrage.pulvérisation d'eau

Désinfection UV de Témoins. Propreté.l'humidificateur à eau

Humidificateur à vapeur Cylindre,alimentation,écoulement.

Batterie de chauffage ou Propreté. Fuites.de refroidissement



Gérance :





Périodicité


Le carnet d'entretien - Aide-mémoire (8) Ventilation

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PI-BAT

Batterie de chauffage ou Propreté. Fuites.de refroidissement

Registres motorisés Fonctionnement.

Prises d'air extérieur Propreté.

Récupérateurs de chaleur Encrassement.Fonctionnement (modèlesrotatifs).

Monoblocs Etat général, propreté.

Conduits d'air, gaines, Etanchéité, état général.manchettes souples, Ecoute des usagers.portillons, fixation, isolation

Automatismes Heure des horloges.Consignes. Fonctionnement.



Gérance :





Périodicité


Le carnet d'entretien – Aide-mémoire (8) Ventilation

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PI-BAT



Gérance :





Périodicité


Tableau Etat général.d'électrorégulation Lampes témoins.

Test appareils particuliers.

Production de froid Contrat de maintenance.

Abri PC Réglementation.

Journal d'exploitation Tenue à jour.

Le carnet d'entretien – Aide-mémoire (9) Sanitaire

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PI-BAT



Gérance :





Périodicité


Introduction d'eau froide Qualité de l'eau.

Surpresseur Directives ASCP.

Chauffe-eau, ballon Détartrage, corrosion.

Anodes de protection Etat.Test.cathodique

Traitement d'eau par Dosage automatique.addition de silicates

Adoucisseurs Dureté eau. Automatismes.

Robinetterie Soupape sureté chauffe-eau.

Grilles de sol Odeurs.

Automatisme Heures. Température. Contrôles tous les 3 à 6 mois.

Câbles chauffants Tests avant l'hiver.électriques

Postes incendies Présence et état du matériel. Contrôles tous les mois.


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PI-BAT

Notes personnelles

Le carnet d'entretien – Journal de gestion

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PI-BAT

Journal de gestion


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PI-BAT

quand ?

JOURNAL DE GESTION

IMMEUBLE : 19 .. GERANT :GERANCE : CONCIERGE :

message commande intervention

quand ? qui ? où ? quoi ? nº quoi ? combien ? qui ?


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PI-BAT

quand ?

JOURNAL DE GESTION





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PI-BAT

quand ?

JOURNAL DE GESTION





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PI-BAT

quand ?

JOURNAL DE GESTION





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PI-BAT

quand ?

JOURNAL DE GESTION





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PI-BAT

quand ?

JOURNAL DE GESTION





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PI-BAT

quand ?

JOURNAL DE GESTION




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