LA TVA RÉDUITE un outil efficace pour la rénovation … · de réhabilitation, de...

LA TVA RÉDUITE

un outil efficace pourla rénovationurbaine

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Nexity et Sciences Po I La TVA réduite

MÉTHODOLOGIE> Objectifs de l’étudeL’étude porte un double objectif. Il s’agit d’analyser l’efficacité de la TVA réduite dans les secteurs de rénovation urbaine et de comprendre l’impact qu’elle a pu avoir sur les territoires.Toutefois, la TVA n’est qu’un élément du dispositif de rénovation urbaine. La replacer dans son environnement opérationnel est nécessaire pour comprendre les enjeux de production de logements en accession en secteur ANRU. D’autres éléments ont donc été pris en compte dans l’analyse, comme les relations d’acteurs ou les modes d’intervention spécifiques aux zones ANRU.

> ApprofondissementPour cette analyse, neuf cas d’étude ont été sélectionnés, en croisant le zonage Duflot, les données socio-économiques et les caractéristiques urbaines des zones ANRU. Cela a permis d’obtenir un panel représentatif, comprenant des opérations situées dans les PRU et dans les périmètres de 300 ou 500 mètres, avec des contextes sociaux et des tensions de marché divers.Quatre cas d’étude ont été approfondis selon des données quantitatives et qualitatives poussées : Compiègne, Garges-lès-Gonesse, Marseille et Stains. Trois ont fait l’objet d’un traitement qualitatif plus léger : Angers, Rouen et Vaulx-en-Velin. Deux, enfin, ont été analysés uniquement d’un point de vue statistique : Boulogne-Billancourt et Romainville.

> Outils de travailL’étude se fonde sur les textes législatifs et réglementaires, sur les conventions de rénovation urbaine et sur des publications académiques. Pour les recherches quantitatives, l’ANRU et Nexity ont mis à la disposition de Sciences Po des données concernant les différentes ZUS et les opérations de logements en accession. Des entretiens qualitatifs ont été menés avec les acteurs de la rénovation urbaine (experts, ANRU, collectivités locales, aménageurs, Nexity…).Enfin, Nexity a lancé en mai 2014 une enquête en ligne auprès de tous ses acquéreurs en TVA réduite (PRU et périmètre de 500 mètres).

La présente étude a été commanditée par Nexity et réalisée en 2014 par quatre étudiants de Sciences Po Paris, du master Stratégies territoriales et urbaines.> Ségolène Béthune> Pauline Brunschwig> Safia Elkhatabi> Paco Lacarra

SOMMAIRE • La TVA réduite, réussite d’une mesure de normalisation page 6 • Une mesure unique pour des effets territorialisés page 12 • Le projet de rénovation urbaine, une nouvelle manière de faire la ville page 18


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Nexity a cru très tôt au potentiel des quartiers en rénovation urbaine. Nous y avons réalisé à ce jour plus de 12 300 logements, ce qui nous place au premier rang des opérateurs

privés intervenant en secteur ANRU.

La TVA est le 2e poste de coût d’un logement neuf, derrière le coût de construction. L’instauration d’une TVA réduite en secteur ANRU a sensiblement amélioré la solvabilité des accédants à la propriété aux revenus modestes. Par effet domino, elle a permis de développer des opérations d’accession abordable dans des quartiers jusqu’alors délaissés, agissant ainsi positivement sur leur rénovation urbaine.

Sur l’ensemble de nos ventes de logements en France, un tiers de nos primo-accédants achète dans ces quartiers. C’est dire l’enjeu que représentent ces secteurs pour l’accession abordable. Ouvrir le bénéfice de la TVA réduite à l’ensemble des 1 300 quartiers prioritaires de la politique de la ville va permettre de déployer à une échelle plus vaste cette mesure efficace de soutien à l’accession des ménages modestes.

Toutefois, notre engagement en faveur de la rénovation urbaine va bien au-delà de la seule TVA réduite et nous n’oublions pas l’enjeu du NPNRU. Les partenariats que nous avons noués avec les acteurs de la rénovation urbaine sont appelés à se renforcer et nous les accompagnerons dans la transformation des quartiers conventionnés.

Alain Dinin, Président-Directeur général de Nexity

« Notre engagement en faveur de la rénovation urbaine va bien au-delà de la seule TVA réduite. »

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398 conventions ANRU, c’est…

Près de 1 millionde logements concernés

par les opérations de construction, de réhabilitation,

de résidentialisation ou de démolition

46,5 Mds € investis par l’ensemble

des partenaires

Source : PNRU, Les chiffres 2013, ANRU. Source : PNRU, Les chiffres 2013, ANRU.

2


De 2006 à juin 2014,Nexity a vendu12 322 logementsen secteur ANRU.

Au premier semestre 2014, 67% des acquéreurs Nexity en secteur ANRUsont des primo-accédants.

LEURS PRINCIPAUX CRITÈRES D’ACHAT

Le prix Les équipements du quartier

L’amélioration à venir du quartier

Enquête Nexity réalisée auprès de ses acquéreurs en secteur de rénovation urbaine, mai 2014.

Nexity, données ANRU, 1er semestre 2014.

des acquéreurs Nexity n’auraient paspu acheter sans réduction de la TVA.

66 %

36 %46 %83 %

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4


La politique de la ville vit une période charnière. Alors que le programme national pour la rénovation urbaine (PNRU) voit ses projets arriver progressivement à leur terme, la loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, adoptée en février 2014, lance le nouveau programme national de renouvellement urbain. Cette transition implique également l’introduction d’une nouvelle géographie prioritaire, puisque aux zones urbaines sensibles succèdent les quartiers prioritaires de la politique de la ville.

À la faveur de ce tournant et avec un retour d’expérience de huit ans, il nous paraît utile de mettre en lumière un des principaux outilsde diversification de l’habitat du PNRU : la TVA réduite pour les programmes en accession à la propriété.

Institué en 2003, le programme national pour la rénovation urbaine a vocation à restructurer en profondeur les zones urbaines sensibles les plus stigmatisées et les plus marquées par des dysfonctionnements sociaux et urbains. En 2006, l’introduction de la TVA réduite, appliquée aux logements en accession dans les secteurs ANRU, donne de nouveaux instruments au programme pour contribuer à un de ses objectifs clés : la diversification des statuts d’occupation. Les quartiers étant marqués par un habitat très majoritairement social, les parcours résidentiels s’en trouvaient bloqués et l’accès à la propriété n’était possible qu’à l’extérieur. Sur les territoires de projet, cette mesure fiscale a été accompagnée d’une mise en dynamique foncière, indispensable à la création d’une offre nouvelle de logements en accession.

Cependant, si ces deux composantes s’avèrent nécessaires, elles ne peuvent garantir à elles seules le succès d’un développement de l’accession dans les quartiers ANRU. Par conséquent, l’impact de la TVA réduite est très différencié selon les territoires, bien qu’il ait été considérable d’un point de vue global.


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RÉPARTITION RÉGIONALE DES CONVENTIONS ANRU

LES CONVENTIONS ANRU ET LA TENSION DE MARCHÉ

55 % des communes disposant d’une convention ANRU se situent dans les zones A bis, A et B1, espaces privilégiés pour l’intervention immobilière. En revanche, environ un tiers des conventions s’inscrit dans un contexte de marché insuffisamment tendu pour permettre le lancement des programmes en accession (zones B2 et C et certaines communes en B2 éligible).

GUADELOUPE2

MARTINIQUE2

MAYOTTE1

GUYANE FRANÇAISE3

RÉUNION5

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 éligible Zone B2 Zone C

Moins de 10 conventions De 10 à 20 conventions De 21 à 30 conventions De 31 à 50 conventions Plus de 50 conventions

Répartition des communes avec un secteur de rénovation urbaine par zonage d’investissement locatif (1)

Répartition des conventions ANRU en Île-de-France

(1) Zonage effectif à partir du 1er octobre 2014.

92

16

90

59

64

36

AQUITAINE15

MIDI-PYRÉNÉES LANGUEDOC-ROUSSILLON

5 9PROVENCE-ALPES-CÔTE D’AZUR

26

CORSE

RHÔNE-ALPES35

POITOU-CHARENTES11 LIMOUSIN

AUVERGNE25

PAYS DE LA LOIRE CENTRE

BOURGOGNEFRANCHE-COMTÉ14 12

10 7

ALSACE

BRETAGNE

LORRAINEÎLE-DE-FRANCE

CHAMPAGNE-ARDENNE

PICARDIE

HAUTE-NORMANDIE

BASSE-NORMANDIE

NORD-PAS-DE-CALAIS

533

1711

15

7

25

6

6

9

1313

119

149

8

41

2


6


La TVA réduiteRéussite d’une mesurede normalisation


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« On s’aperçoit que, dans les quartiers où on a rompu de façon très sensible avec la forme urbaine initiale, la diversification se fait plus facilement et l’image du quartier évolue beaucoup plus positivement avec les nouvelles constructions. »Didier Gosset, Chargé de mission territoriale, ANRU

« La TVA réduite a permis à des familles aux revenus modestes de sauter le pas de l’accession à la propriété alors qu’elles ne l’avaient jamais imaginé. Elle a aussi eu un impact direct sur les quartiers en rénovation : nous intervenons souvent sur des sites où aucun logement neuf privé n’a vu le jour depuis des années, comme Garges-lès-Gonesse ou Clichy-sous-Bois. »Priscilla Reinhart, directeur commercial et marketing, Nexity Grand Paris

« La TVA réduite contribue à la diversification de l’habitat souhaitée dans les quartiers en rénovation urbaine : en effet, elle favorise l’accession à la propriété de locataires du quartier, notamment du logement social, et elle permet d’attirer des personnes extérieures à ces quartiers. »Franck Caro, directeur de la stratégie et du développement des programmes, ANRU


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LES LIMITES SPATIALES ET TEMPORELLES

La TVA réduite s’applique au sein des ZUS bénéficiant d’une convention ANRU et dans un périmètre de 300 mètres alentour. Son bénéfice s’éteint en même temps que la convention ANRU, c’est-à-dire jusqu’en 2018 pour certains quartiers.

La limite spatiale donne un avantage concurrentiel à des secteurs en difficulté par rapport au reste de l’agglomération. Il s’agit souvent de créer un marché dans des zones où aucune opération d’accession n’a été lancée depuis des années. La zone tampon de 500 puis de 300 mètres favorise la bonne couture urbaine entre le cœur des ZUS et le reste du tissu urbain.

CIBLER UN PUBLIC PRÉCIS :LE PLAFONNEMENT DES RESSOURCES ET DES PRIX

Le double système de plafonnement – des ressources et des prix – permet à la fois de cibler les ménages modestes et d’éliminer tout effet d’aubaine. Les ménages les plus aisés ne peuvent bénéficier de l’avantage fiscal et les opérateurs immobiliers sont contraints par des prix de vente maximaux.

LES CLAUSES ANTISPÉCULATIVES

En contrepartie du bénéfice de la TVA réduite, le ménage acquéreur doit occuper le logement comme résidence principale pendant au moins dix ans. À défaut, il doit rembourser le différentiel de TVA.

Outre les accidents de la vie, des exceptions ont été définies : mariage, divorce, etc. Le cas de la naissance d’un enfant a été ajouté en juillet 2014.

LES ÉVOLUTIONS RÉGLEMENTAIRESLe bénéfice de la TVA réduite en secteur ANRU est exclusivement destiné aux accédants à la propriété et non aux investisseurs. Depuis 2006, les modalités d’application de la TVA réduite ont évolué afin de répondre au plus près à l’objectif d’encadrement de la mesure, tout en préservant sa portée pour l’aide à l’accession. Des plafonds de prix de vente ont été

introduits en 2009 pour aller de pair avec les plafonds de ressources ayant cours depuis le lancement de la TVA réduite : tout risque d’effet d’aubaine est ainsi écarté.

UNE MESURE ENCADRÉE

Juillet 2006 : loi ENL

Mars 2009 : loi MOLLE,

augmentation des plafonds de ressources

Janvier 2012 : loi de finances

Janvier 2014 : loi de finances

Périmètre « Zone ANRU » : ZUS + 500 mètres Périmètre « Zone ANRU » : ZUS + 300 mètres

TVA à 5,5 % TVA à 5,5 %TVA à 7 %

Plafonnement des prix de vente

Plafonnement des ressources

Remboursement total du différentiel de TVA

Remboursement de l’avantage fiscal si revente avant 10 ansRemboursement de l’avantage fiscal si revente avant 15 ans

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9

POURQUOI UNE TVA RÉDUITE ?

La TVA réduite a été mise en place en 2006, en appui

au programme national pour la rénovation urbaine. Celui-ci doit soutenir l’évolution de

quartiers au contexte spécifique et porte sur leurs

caractéristiques urbaines, autant que sociales.

Des territoires à « normaliser »La loi du 1er août 2003 lance la réalisation d’un programme national pour la rénovation urbaine (PNRU), qui vise à « restructurer » et transformer en profondeur les quartiers classés en zone urbaine sensible (ZUS) et, à titre exceptionnel, ceux présentant des caractéristiques économiques et sociales analogues (quartiers dits « article 6 »). La loi confie à l’ANRU la mission d’y contribuer.Les projets de rénovation urbaine comportent des objectifs ambitieux, notamment en termes de diversification fonctionnelle et sociale des tissus urbains, de désenclavement physique des quartiers, et de retour à l’attractivité résidentielle, urbaine et architecturale – objectifs dits « fondamentaux » de l’Agence.

Une mécanique vertueuseLa réduction de la TVA dans les secteurs de rénovation urbaine porte cinq objectifs principaux.

La TVA réduite est une aide à l’accession, mais pas seulement. Elle fait pleinement partie du dispositif de rénovation urbaine et de politique de la ville, puisqu’il s’agit de requalifier des quartiers.Par conséquent, cette mesure a une double vocation : en sont attendus des effets directs, qui participent plutôt de l’aide à l’accession, et des externalités, qui concernent la politique de la ville. L’idée est, en effet, de s’appuyer à la fois sur la demande endogène et exogène : la nouvelle offre de logements doit satisfaire les besoins des familles du quartier et attirer des ménages extérieurs. Cette dynamique de flux rééquilibre le marché de l’habitat.

• Fluidifier les parcours résidentiels• Redonner de l’attractivité aux quartiers

en rénovation urbaine

• Solvabiliser les ménages• Diversifier

– les statuts d’occupation– les typologies de logement– la morphologie urbaine

• Favoriser la mixité sociale

Impactsindirects

TVA réduitepour l’accession

à la propriétéImpactsdirects


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UNE MESURE REÇUE 5/5

Solvabiliser les ménagesLa TVA réduite a directement contribué à la production d’une offre de logements abordables. Grâce à elle, les prix pratiqués dans les quartiers ANRU sont significativement inférieurs à ceux du reste de la commune ou de l’agglomération. En outre, la mesure a permis la mise en dynamique d’un marché dans des quartiers jusqu’alors délaissés par la promotion immobilière. Sans elle, aucune opération de logements privés n’aurait pu voir le jour.

La réduction de la TVA a atteint tous les objectifs qui lui

avaient été assignés lors de son lancement.

En témoignent les retours d’expérience des acteurs.

PREUVE À L’APPUI21 % : c’est la différence entre les prix des logements en secteur TVA réduite et les autres (2). À Rouen, le différentiel entre les opérations Nexity en secteur ANRU et le prix moyen de l’agglomération atteint même 36 %. La réduction du taux s’avère donc un outil indispensable à la solvabilisation des ménages : 66 % des acquéreurs en secteur ANRU affirment qu’ils n’auraient pu acheter sans elle (1), ce que confirme leur niveau de revenus. 27 % : c’est le décalage entre les revenus des acquéreurs en secteur ANRU et ceux de l’ensemble des acheteurs (2).

Fluidifier les parcours résidentielsEngager les ménages dans des parcours résidentiels ascendants, c’est leur permettre d’évoluer entre les différents statuts d’occupation. Une des raisons de la paupérisation dans les secteurs ANRU était liée à l’impossibilité de réaliser son parcours résidentiel au sein de son quartier. Une partie des habitants de ces territoires de projet ont aujourd’hui la possibilité d’accéder à la propriété tout en restant dans leur quartier, libérant par ricochet des places dans le parc locatif social.

PREUVE À L’APPUIGrâce à leurs prix modérés, les programmes des zones ANRU s’adressent principalement à des primo-accédants : ces derniers représentent 67 % des acquéreurs en secteur ANRU chez Nexity, contre 44 % à l’échelle nationale (2). L’activité de Nexity en ANRU représente 22 % du total mais 44 % des ventes à des primo-accédants (2). Ces derniers viennent du parc locatif social à hauteur de 30 %, soit largement plus que la moyenne française (1).

(1) Enquête Nexity réalisée auprès de ses acquéreurs en secteur de rénovation urbaine, mai 2014.(2) Nexity, données acquéreurs, 1er semestre 2014.


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Diversifier les statuts d’occupationLes quartiers ANRU souffrent d’une paupérisation massive, héritée, entre autres, de la surreprésentation de logements sociaux. La normalisation ne peut donc avoir lieu qu’à travers la diversification des modes d’habiter. Locatif social, locatif privé de qualité, accession, logements étudiants, résidences seniors… Autant de logements qui remanient le profil du parc et de ses habitants.

PREUVE À L’APPUIDans le quartier de La Muette, à Garges-lès-Gonesse, la proportion de logements sociaux est passée de 90 % avant le projet de rénovation à 70 % après. Aux Docks libres, à Marseille, Nexity crée 1 261 logements (en accession, en résidences spécifiques et des logements sociaux), ainsi que des bureaux et des commerces. Soit l’équivalent de 16 % du parc de la ZUS de Saint-Mauront.

Favoriser la mixité socialeParvenir à diversifier les profils des habitants des quartiers sensibles est un des enjeux majeurs de la politique de la ville. Dans les quartiers ANRU plus particulièrement, la TVA réduite sert cet objectif en jouant sur le double flux de la demande, à la fois exogène et endogène. La production d’une offre de logements en accession abordables retient les ménages solvables du quartier tout en attirant une nouvelle demande. Cette tendance agit à la fois sur le quartier ANRU et sur le périmètre de 300-500 mètres.

PREUVE À L’APPUI60 % des acquéreurs en secteur ANRU ne viennent pas de la commune, et 28 % d’entre eux habitaient la commune et non le quartier (1).Il y a donc une dynamique de flux entrants au sein des zones ANRU qui favorise la mixité sociale.

Redonner de l’attractivité aux quartiers en rénovation urbaine Au-delà du projet urbain qui recrée une couture entre le quartier et le reste de l’agglomération grâce aux axes de communication et à la forme architecturale, la requalification de ces territoires peut se mesurer à travers deux entrées : la présence des investisseurs et l’origine des acquéreurs.

PREUVE À L’APPUI> Étant donné qu’ils ne bénéficient d’aucune réduction sur la TVA, la présence des investisseurs est le signe qu’ils misent sur le développement du quartier. 43 % (1)

d’entre eux ont choisi leur bien en fonction de sa valorisation à terme. Ils fondent également leur choix sur les aménités dont disposent les quartiers – transports, équipements publics…> À Stains, lors de la première opération Nexity, la proportion des acquéreurs qui ne venaient pas de la commune était de 66 %. Huit ans plus tard, elle est passée à 83 %, preuve que l’image du quartier s’est améliorée.

(1) Enquête Nexity réalisée auprès de ses acquéreurs en secteur de rénovation urbaine, mai 2014.

Source : Comptes du logement, 2012.

C’EST LA PART DE LA TVA RÉDUITE DANS LES DÉPENSES PUBLIQUES POUR LE LOGEMENT, SOIT ENVIRON 100 MILLIONS D’EUROS PAR AN.LA MESURE A ÉTÉ NOTÉE 3/3 PAR LE MINISTÈRE DES FINANCES : AU REGARD DE SON COÛT, ELLE EST JUGÉE BIEN CIBLÉE ET EFFICACE.

– de 1 %


12


Une mesure uniquepour des effets territorialisés


1313

« Le bénéfice de la TVA réduite est indéniable comme élément d’attractivité mais se situe dans un éventail large de conditions favorables : un projet ambitieux attractif et concrétisé, un cadre de PLH avec politique foncière et dialogue institutionnalisé, un prix du foncier attractif… »Hendry Shivbaran, Chargé de mission territoriale, ANRU

« La TVA réduite et le projet urbain sont des éléments nécessaires mais pas suffisants pour faire émerger un marché. Quand il y a une baisse démographique, un taux de vacance important, ou quand l’image et le fonctionnement du quartier restent dégradés, ce dispositif ne suffit pas. Les logements viennent en concurrence avec d’autres marchés. »Brigitte Guigou, sociologue et urbaniste, IAU-ÎdF


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UN POUVOIR DÉCLENCHEUR VARIABLE

Des effets levier différenciésL’impact de la TVA réduite s’analyse plus finement à travers la dynamique de marché qu’elle a contribué à déclencher : c’est l’effet levier. Théoriquement, celui-ci est fonction de la situation initiale du quartier : plus elle est difficile et le marché atone, plus l’effet levier potentiel de la TVA est élevé, car la marge d’évolution possible sera plus importante. Néanmoins, l’impact de la TVA réduite ne peut être traité isolément et ne suffit pas à expliquer le succès de logements en accession. L’ampleur de l’effet levier dépend étroitement de facteurs structurels, spécifiques à chaque quartier.

Les contextes des quartiers en rénovation urbaine ne

garantissent pas tous la même portée à la TVA réduite. Plusieurs

critères entrent en jeu pour percevoir son efficacité : la TVA est

une clé parmi d’autres.

Les sites étudiés ont été analysés en fonction des facteurs déterminant le dynamisme d’un marché de l’accession à la propriété. Chacun de ces facteurs a été classé selon son intensité (élevée, moyenne, faible). Plus la présence des critères est forte, plus le site offre un environnement privilégié au développement d’une offre en accession : c’est le cas à Marseille et à Stains. Cela vaut également à Boulogne-Billancourt et à Romainville, mais selon des modalités différentes, car la situation initiale est moins difficile (cf. page suivante).

Marseille Stains Boulogne-Billancourt

Romainville Garges-lès-Gonesse

Angers Compiègne Rouen

Situation initiale très difficile *** *** * * *** ** ** **Transports en commun performants *** ** *** *** * ** * *Marché immobilier dynamique *** ** *** *** ** * * *Situation socio-économique favorable *** ** *** *** ** * * *

*** Intensité élevée ** Intensité moyenne * Intensité faible

Les facteurs de succès des logements en accession


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DEUX EXEMPLES D’EFFET LEVIER PERFORMANT : MARSEILLE ET STAINS

LA SITUATION INITIALE : DES QUARTIERS TRÈS DÉQUALIFIÉSLe quartier de la cité Bellevue, à Marseille, comme celui du Moulin neuf, à Stains, se caractérisent par la précarité de leurs habitants, dont les revenus sont nettement inférieurs à ceux de leur commune et dont le taux d’emploi est faible. Leur image est très négative.

DES PROJETS URBAINS DE GRANDE AMPLEURLes deux quartiers bénéficient de lourds investissements publics, dont le cadre dépasse le programme national pour la rénovation urbaine.> La cité Bellevue est située dans l’interstice entre les deux périmètres d’Euroméditerranée, futur cœur économique marseillais. Elle bénéficie donc largement des externalités du projet et du financement de l’opération d’intérêt national. Le quartier bénéficie déjà d’une desserte par le métro. Enfin, le projet des Docks libres, mené par Nexity, crée de la diversité fonctionnelle en bordure du quartier, avec des équipements publics et des activités économiques.> Quant au projet de rénovation stanois, il est porté par l’arrivée de la Tangentielle Nord, qui doit former une rocade au nord de l’Île-de-France et relier Stains aux lignes B, C et D du RER.

DES AIRES DE MARCHÉ TENDUESLes deux quartiers se situent dans des aires urbaines dynamiques du point de vue du marché résidentiel. Le projet marseillais se situe en centre-ville d’une des plus grandes agglomérations françaises, tandis que la commune de Stains est dans le prolongement de la première couronne parisienne (notamment Saint-Denis) et profite de son dynamisme.

Stains, quartier des Trois Rivières.

Le marché envisagé comme un écosystèmeDeux grands facteurs déterminants pour l’accession à la propriété sont à distinguer : l’environnement urbain et le marché résidentiel. Le marché est ici à prendre au sens large : il s’agit en fait d’un écosystème dont chaque élément détermine le lancement et les caractéristiques des opérations en accession (nombre de logements, prix, clientèle potentielle…). On pense, bien sûr, au projet de rénovation urbaine, mais d’autres éléments sont tout aussi importants pour appréhender la tension de marché : le dynamisme démographique et économique du secteur, le profil des ménages et leurs revenus, l’étendue de la zone de chalandise ou la présence de transports en commun. Dans tous les cas, l’échelle de réfl exion pertinente n’est pas cantonnée au quartier en rénovation urbaine. Elle s’étend bien souvent à la ville, voire à l’ensemble de l’agglomération.


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PENSER L’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ EN SECTEUR DE RÉNOVATION URBAINE À UNE ÉCHELLE LARGE

Intégrer le quartier à la ville : la nécessité d’un projet urbain structurantUn projet urbain timide apparaît comme un obstacle à la réussite d’opérations en accession. La « banalisation » urbaine ne suffit pas, même si elle efface les caractéristiques les plus évidentes du quartier sensible. L’aspect architectural du quartier n’est pas le seul facteur stigmatisant : son enclavement constitue également un frein à l’achat. Le projet de rénovation doit donc être structurant et pallier les déficits du quartier en équipements publics et transports en commun. Raisonner à une échelle plus large, celle de la commune, voire de l’agglomération, est donc essentiel. Les ménages ne sont pas seulement habitants de leur quartier, mais aussi de leur bassin de vie et d’emploi.

RETOURS D’EXPÉRIENCE33 % des acquéreurs choisissent leur logement en fonction des transports en commun (1). 36 % d’entre eux sont confortés dans leur choix parles perspectives d’amélioration du quartier (1). L’excellente desserte en métro et le potentiel économique du quartier des Docks libres sont des atouts pour le projet marseillais. Dans d’autres projets, en revanche, la rénovation n’a pas été accompagnée par une liaison en transports. C’est le cas à Garges-lès-Gonesse, où la station de RER se trouve à une demi-heure à pied du quartier de La Muette et où aucun projet de transport francilien n’est prévu. La situation de précurseur de Nexity dans le quartier de La Muette a pu garantir une commercialisation rapide de ses opérations en accession, mais la pérennisation du potentiel de marché reste à confirmer. L’effet déclencheur de la TVA également.

L’effet levier de la TVA réduite dépend de deux facteurs

structurants : le projet urbain et le marché résidentiel.

Ces deux composantes sont à envisager non pas seulement à

l’échelle du quartier, mais à l’échelle du bassin de vie.

(1) Enquête Nexity réalisée auprès de ses acquéreurs en secteur de rénovation urbaine, mai 2014.


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La tension de marché et les limites de la TVA réduiteLES MARCHÉS DÉTENDUS, UN RISQUE PLUS IMPORTANT À ASSUMERLe bénéfice de la TVA réduite ne suffit pas à garantir la venue de candidats à l’accession. Pour certains quartiers, malgré des investissements publics conséquents, les opérations en accession ne rencontrent pas un franc succès. La cause est à chercher dans le degré de tension du marché : les deux communes de l’échantillon concernées par ce phénomène sont Angers et Compiègne, qui se situent en zone B2 éligible. Le risque pris au lancement des opérations est donc important. En effet, si tous les quartiers en rénovation urbaine se caractérisent par un marché résidentiel atone au début du projet, cela concerne une échelle extrêmement locale. En zone tendue, même si le marché est inexistant au sein du quartier, une dynamique de rééquilibrage a plus de chances de se développer. Ce n’est pas le cas dans les secteurs au marché moins demandeur : le marché à l’intérieur des quartiers sensibles n’est pas porté par une pression globale de la demande.

RETOURS D’EXPÉRIENCEÀ Angers comme à Compiègne, les projets urbains ont fait preuve d’une réelle ambition. À Angers, le tracé du tramway comprend le quartier Verneau-Capucins. De même, à Compiègne, un projet urbain significatif a été développé en bordure du quartier du Clos des roses, sur des zones d’aménagement concerté. Pourtant, les programmes en accession s’y sont vendus lentement, en raison d’un marché peu demandeur.

LES FRANGES DYNAMIQUES : QUEL IMPACT POUR LA TVA RÉDUITE ?L’effet est inverse dans les franges de certains quartiers de rénovation urbaine. Si la TVA réduite est toujours utile au sein des quartiers, où le marché résidentiel est atone, certains périmètres peuvent déjà être dynamiques. Cela arrive surtout en première couronne parisienne, dans des communes dont le marché est soutenu par le report des ménages parisiens. Dans ce contexte, l’effet positif de la TVA réduite est autre : elle permet à des ménages modestes d’accéder à la propriété sans avoir à s’éloigner des équipements urbains et favorise la mixité sociale. Les effets d’aubaine sont exclus par le double système de plafonds.

RETOURS D’EXPÉRIENCEÀ Romainville, par exemple, la précarité des ménages est moins prononcée que dans les autres zones urbaines sensibles étudiées. La commune est bien reliée au réseau de transports francilien et proche des pôles d’emploi.Dans le quartier Marcel Cachin, 93 % des ménages accédants étaient sous les plafonds de ressources et ont pu profiter de la TVA réduite. L’opération aurait pu avoir lieu sans le dispositif fiscal, mais celui-ci a limité les prix de vente et ouvert l’accession à la propriété à des ménages qui n’auraient pu l’envisager sans cette mesure. Dans ce cas, la TVA réduite a servi un objectif d’accession sociale en zone tendue simple à mettre en place.

LA CONCURRENCE À L’ÉCHELLE DE L’AGGLOMÉRATION

Les opérations en TVA réduite sont en concurrence avec les autres opérations en accession du bassin de vie. Lorsque la pression de la demande n’est pas suffisante, le volume lancé sur le marché peut être trop important. C’est le cas à Rouen : les opérations en TVA réduite et d’autres opérations en centre-ville ont été lancées simultanément. L’avantage concurrentiel de la TVA n’a pas été suffisant pour compenser le caractère enclavé du quartier du Châtelet, et les rythmes de commercialisation ont été très lents.


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Le projet de rénovation urbaine, une nouvelle manière de faire la ville


1919

« Plus qu’un sujet de TVA réduite, c’est une opportunité de travailler différemment. Un sujet qui mobilise plus de personnes. Travailler dans les zones ANRU, c’est un changement d’habitudes de commercialisation, de réalisation. Il faut faire autrement à tous les niveaux. Dans la “mise en vie de ces immeubles”, il y a du travail. »Christian Dubois, directeur régional, Nexity Sud-Est

« La TVA réduite a facilité l’investissement des promoteurs dans des secteurs où ils n’allaient pas ou peu. Elle a aussi permis des gains d’apprentissage pour des collectivités qui n’avaient pas d’expérience de partenariat avec le privé. »Brigitte Guigou, sociologue et urbaniste, IAU-ÎdF


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L’ENJEU DE DIVERSIFICATION DANS LA CONVENTION DE RÉNOVATION URBAINE

de rénovation urbaine ? Quel type d’offre (typologies et prix des logements) favoriser par rapport à la demande actuelle et à venir du secteur ? À quels futurs habitants s’adresse-t-on ? Ces éléments sont essentiels à la réussite des programmes en accession. Pour les anticiper, la convention doit les appréhender dans le temps long du projet et dans la globalité du périmètre concerné. Elle peut également s’appuyer sur les producteurs de logements en accession, c’est-à-dire les promoteurs et les bailleurs sociaux. Par exemple, la convention du Moulin neuf, à Stains, porte sur un secteur réduit. Par conséquent, elle ne prévoit pas de libérer du foncier pour des opérations de diversification. Cette dernière a donc dû arriver par les franges. En revanche, la convention de La Muette, à Garges-lès-Gonesse, traitait de l’enjeu de diversification (cf. encadré page suivante).

L’importance de raisonner loin et largePENSER LA TEMPORALITÉ DU PROJETLes opérations d’accession n’ont pas la même temporalité que les autres actions du projet de rénovation urbaine, comme les démolitions-reconstructions ou la restructuration du quartier. Il est plus rassurant pour un futur accédant de s’engager dans l’achat d’un logement une fois la dynamique d’amélioration lancée. En effet, les accédants à la propriété sont confortés dans leur décision d’investissement par les changements visibles du quartier, d’autant plus qu’il s’agit d’un achat important, impliquant un long endettement. Rupture avec la morphologie de grands ensembles, travail sur les espaces publics et la voirie… : le quartier doit déjà avoir entamé sa mue, de même que son image (cf. encadré page suivante). Les programmes d’accession interviendront donc plutôt en milieu et fin de convention. Proroger la TVA réduite au-delà de la date de fin de convention permettrait de conforter la dynamique de diversification.

La convention et les objectifs d’accessionLe processus de diversification n’est pas systématiquement mentionné dans les conventions de rénovation urbaine. Pourtant, cela apparaît comme une nécessité.En effet, l’introduction d’une offre en accession privée est conditionnée par une vision à long terme. Sur quels fonciers prévoir ces logements ? À quelle étape du projet

La convention joue un rôle primordial pour la diversification

de l’offre de logements : c’est elle qui peut définir le projet urbain,

son phasage et ses objectifs en termes de production

de logements en accession.


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AVOIR UNE VISION ENGLOBANT LE PÉRIMÈTREPour créer une couture entre le PRU et son environnement, la TVA réduite s’étend dans un périmètre de 300 mètres alentour. Par conséquent, l’enjeu de production concerne un secteur plus large que le simple PRU. Les franges de 300 mètres sont d’autant plus importantes qu’elles peuvent constituer le point de départ de la requalification du quartier, comme ce fut le cas sur de nombreux sites. Il est donc légitime de les prendre en compte dans le projet et dans l’objectif de diversification, même si ce n’est pas formalisé dans la convention.

Consulter l’ensemble des acteursCertains porteurs de programmes ANRU intègrent dès l’amont, de manière formelle ou non, d’autres parties prenantes à la conception du projet. Il s’agit notamment de promoteurs (par exemple, Nexity est signataire de la convention ANRU de Marseille – Saint-Mauront), de représentants du tissu associatif ou même d’acteurs économiques présents sur le site.Cette consultation large des acteurs intervenant sur ces territoires permet de mieux cerner les composantes sociales, les dynamiques de marché et les enjeux urbains afin de construire un projet à la fois réaliste et ambitieux. C’est un atout de plus pour la réussite du projet.

LA MUETTE, À GARGES-LÈS-GONESSE : UNE CONVENTION TRÈS ABOUTIE

Le projet de rénovation urbaine de La Muette, à Garges-lès-Gonesse, a été qualifié de « réussite incontestable » lors de la journée de la rénovation et de l’urbanisme durable de 2009. Sa convention était effectivement très aboutie.

LA DIVERSIFICATIONLa diversification était l’une des priorités de la convention de La Muette : la démolition de 54 % du parc social était prévue, dont un tiers devait être reconstruit hors site. Cela a permis de dégager des fonciers pour de l’accession privée. Le taux de logements sociaux est passé de plus de 90 % à environ 70 % après le PRU.

LE PHASAGELa réussite du projet s’explique aussi par la bonne articulation entre projet urbain, rénovation du parc social et

construction d’opérations en accession. La rénovation a commencé par la démolition-reconstruction d’une partie des logements sociaux et de la copropriété dégradée. En parallèle, la voirie et les espaces publics ont été réaménagés. Cette transformation a rendu le quartier attractif et a évité la fuite des ménages solvables. La TVA réduite a parachevé la dynamique en conférant un réel succès aux opérations de Nexity.Le PRU s’est poursuivi avec d’autres constructions, la réhabilitation du parc social et des équipements publics, ce qui a encore amélioré l’image du quartier.

L’AFTRP : LE RÔLE DE L’AMÉNAGEURPour l’ensemble du projet, il faut souligner le portage de l’AFTRP (Agence foncière et technique de la région

Garges-lès-Gonesse, quartier de La Muette.

parisienne), qui a restructuré le quartier et donc attiré les acquéreurs. Grâce à sa vision d’ensemble et à la définition d’un cahier des charges bien pensé, l’aménageur a contribué à donner de la cohérence au projet.


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LE PROGRAMME EN ACCESSION : L’OCCASION D’UN DIALOGUE AVEC LA COLLECTIVITÉ

Articuler prix et projet : les consultationsÉtant donné les plafonds de prix, mais surtout la faible élasticité de la solvabilité des ménages, produire des logements à prix très accessible est une condition sine qua non en secteur ANRU. Un opérateur privé fonctionne sur le principe du « bilan à rebours » : le prix de vente admissible pour le ménage accédant ciblé détermine tout le reste. Dans cette mécanique, la marge de variation du prix du logement est principalement portée par le prix du foncier. En secteur ANRU plus qu’ailleurs, si la charge foncière est trop élevée, le prix de sortie le sera également. L’opération sera un échec car elle sera inadaptée à la solvabilité des ménages accédants.

Dans la majorité des zones ANRU, le propriétaire foncier est public. Deux possibilités s’offrent à lui : mener des consultations sur la charge foncière ou sur le projet.

LES CONSULTATIONS PRIXLorsque la consultation porte sur la charge foncière, la collectivité est tentée de choisir l’opérateur à travers ce seul prisme. Ces concours peuvent pousser à la surenchère foncière. Dans le meilleur des cas, c’est-à-dire en marché dit « tendu », un prix de vente trop élevé n’est pas nécessairement un obstacle à la réalisation d’une opération, mais les primo-accédants (notamment ceux du quartier) en sont exclus. Les objectifs de parcours résidentiel ne sont pas remplis. Dans le pire des cas, c’est-à-dire dans les marchés moins dynamiques, l’opération pourra être abandonnée faute de clients.

LES CONSULTATIONS PROJETDans ce cadre, la collectivité fixe la charge foncière préalablement au concours, et la sélection du promoteur se fait sur l’ambition du projet et le prix de vente. Ces consultations sont les plus adaptées aux quartiers ANRU, le programme d’accession devenant une composante à part entière du projet urbain.Dans la première consultation de Lyon La Duchère, le prix de la charge foncière était fixé en amont à 120 €/m².Pour l’opération marseillaise des Docks libres (quartier de Saint-Mauront), où Nexity est aménageur et promoteur, le choix de la collectivité ne s’est pas opéré sur le montant de charge foncière, mais sur la qualité du projet : proposition de programmation, méthode de travail, concertation avec la population et intentions thématiques pour le quartier.

La réduction de la TVA ne suffit pas à produire des logements

à prix abordable. Le foncier et les coûts de construction constituent des marges de

manœuvre non négligeables, sur lesquelles les partenaires

doivent tomber d’accord.

Décomposition du prix d’un appartementLe différentiel de 21 % entre le prix moyen d’un logement et celui d’un logement en secteur ANRU s’explique avant tout par la TVA (– 75 %), mais également par le coût du foncier (– 33 %) et des voiries et réseaux (– 33%).

Tous logements Logements en secteur ANRU

218 637 €

172 518 €36 440 €

33 342 €

83 446 €

9 474 €

55 935 €

TVA Foncier Coûts de construction Voiries et réseaux Autres postes de dépenses

8 994 €22 359 €

84 134 €

6 377 €

50 654 €


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Concevoir des logements adaptés aux futurs acquéreursNombre de collectivités mettent en place des chartes ad hoc pour les opérations d’accession en secteur ANRU. Si l’intention est louable (s’assurer de la qualité et du confort des logements offerts aux ménages), il arrive qu’elles soient inadaptées aux priorités économiques et aux réalités sociologiques des futurs accédants.Citons quelques pistes de convergence d’intérêts pour le promoteur et la collectivité.

OPTIMISER LES COÛTS SANS OBÉRER LA QUALITÉ DE L’HABITATL’objectif de l’accession sociale est d’élargir le socle des accédants potentiels par des prix plus bas, tout en assurant une qualité de réalisation. Et des prix plus bas s’entendent à la fois à l’achat et à l’usage.Si la structure du bâti dans les secteurs ANRU est strictement la même que sur le reste du territoire (mêmes normes environnementales et techniques), des optimisations de coûts peuvent être trouvées sans diminuer le confort de vie des futurs habitants.Les places de parking constituent la pierre d’achoppement la plus fréquente : le coût de construction d’un parking en

UNE COOPÉRATION POUSSÉE ENTRE LA COLLECTIVITÉ ET NEXITY

METZ, BORNY (2006)> Le prix du foncier a été défini en partenariat avec la Mairie pour avoir un prix de vente maîtrisé.

> Un travail important sur la conception des bâtiments a été réalisé avec l’architecte conseil de la ZAC pour limiter le coût de construction mais aussi les charges (suppression des ascenseurs, réduction des parties communes, orientation des logements, stationnements en surface…)

> Les acquéreurs ont été accompagnés pendant toute la durée de leur acte d’achat par Nexity (financement, démarches administratives…). Plusieurs présentations publiques ont été menées en partenariat avec la Ville de Metz et la Mission du Grand Projet de Ville pour informer les riverains de l’évolution du projet.

LA SEYNE-SUR-MER, CITÉ BERTHE (2009)> La consultation portait uniquement sur le projet, et Nexity s’est engagé sur des prix de sortie (les plus bas du département du Var).

> Des études ont été menées sur le profil des ménages : composition des foyers, revenus, attentes des locataires. Cela a permis d’adapter au mieux l’opération à la demande.

> L’accompagnement des habitants a été anticipé :Nexity a travaillé de concert avec le groupement d’intérêt public de La Seyne-sur-Mer et des associations locales. Des réunions publiques préalables ont été organisées avec la collectivité. Lors du lancement, banquiers et notaires étaient présents pour expliquer le processus particulier de vente en l’état futur d’achèvement.

sous-sol augmente considérablement le prix des logements. Or, de nombreuses chartes promoteurs et/ou PLU prévoient souvent des règles plus contraignantes pour les logements en accession que pour les logements locatifs sociaux. Dans les secteurs bien desservis en transports en commun, une réfl exion en amont sur les réels besoins en places de parking serait bénéfique. À l’heure de la mutualisation des espaces et services, cette réfl exion pourrait se faire à l’échelle de l’îlot (logement privé + logement social).La conception des immeubles et des logements est aussi à regarder de près. Citons quelques exemples : plus le nombre d’appartements par niveau est faible, plus les charges d’ascenseur seront élevées, l’obligation de réaliser des appartements traversants pose problème pour les logements compacts et majore le prix, etc.

OFFRIR DES LOGEMENTS ADAPTÉS À LA DEMANDE DES PRIMO-ACCÉDANTSLes surfaces et les typologies de logements peuvent aussi faire l’objet de négociations. Les collectivités réclament fréquemment de grands logements familiaux.Les ménages désirant accéder à la propriété sont essentiellement des primo-accédants à la solvabilité limitée. Ils privilégient toujours un nombre de pièces adapté à leur composition familiale (couple sans enfant ou famille avec rarement plus de deux enfants) à une surface. Les logements les plus recherchés sont des T2, T3 et T4 aux surfaces compactes pour entrer dans leur budget.


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LES SECTEURS EN RÉNOVATION URBAINE : DES MODES D’ACTION DIFFÉRENTS POUR LA PROMOTION IMMOBILIÈRE

Le premier objectif est donc de montrer aux habitants que le programme en accession leur est avant tout destiné et de leur expliquer ce qu’un achat dans l’immobilier neuf suppose. Il est important de s’impliquer dans la vie du quartier bien avant le lancement commercial. Nexity s’engage aux côtés des collectivités locales, des associations et des commerçants du quartier afin de prendre part à ses dynamiques. Aux Docks libres, à Marseille, Nexity a également lancé des actions pour les enfants du quartier et a participé à des événements culturels.Dans un second temps, il s’agit d’accompagner les habitants et de les sensibiliser au mode spécifique de vente en l’état futur d’achèvement. Nexity organise donc des réunions d’information auxquelles participent des banquiers et des notaires. C’est seulement après ce travail que la commercialisation peut être lancée.

Commercialiser autrement : créer du lienDans les quartiers en rénovation urbaine, la plupart des ménages sont locataires du parc social et disposent de revenus modestes. L’accession à la propriété leur paraît donc une étape lointaine, voire inaccessible.

Dans les secteurs en rénovation urbaine, les promoteurs

immobiliers font face à des enjeux particuliers. L’occasion

pour eux de renouveler en profondeur leurs pratiques.

LA PREMIÈRE OPÉRATION PRIVÉE DANS LE QUARTIER DE L’ARIANE, À NICE

La convention ANRU de l’Ariane est quasiment arrivée à son terme. Depuis sa signature, en 2007, le projet s’est focalisé sur les logements sociaux et privés existants. La collectivité a demandé à Nexity d’intervenir sur le volet « accession ».L’opération de Nexity a été lancée commercialement après un travail poussé de prise de connaissance du contexte de l’Ariane et de prise de contact avec l’ensemble du paysage associatif du quartier. Nexity a donc trouvé des relais de communication afin de faire connaître le projet aux habitants de l’Ariane. Parallèlement, l’opération a été adaptée à leurs besoins et à leur capacité financière. La commercialisation, toujours en cours, est un succès, et d’autres logements sont en projet.


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Les copropriétés en secteur ANRU : des enjeux spécifiques ?Vivre en copropriété, c’est aussi être propriétaire des parties communes, payer des charges de copropriété… Autant d’éléments nouveaux à prendre en compte lors d’un achat. En zone ANRU, les revenus des acquéreurs sont plus modestes qu’ailleurs, et la question de la copropriété se cristallise sur le paiement des charges et sur l’entretien du bâti. Pour anticiper, Nexity a initié deux types d’actions.

SENSIBILISER LES ACQUÉREURS À LA (CO)PROPRIÉTÉLors de la phase de commercialisation, puis de construction, il s’agit également de faire passer les acquéreurs du rêve de la propriété à la réalité de la copropriété. À la faveur de ses opérations successives, Nexity a acquis un savoir-faire qui s’appuie sur des expériences locales. Par exemple, à Vaulx-en-Velin, un guide a été réalisé pour les nouveaux copropriétaires.

PRODUIRE DES LOGEMENTS PENSÉS POUR LES CLIENTSLe montant des charges de copropriété doit être anticipé dès la conception de l’immeuble. Au fil des expériences, Nexity a initié plusieurs types de bonnes pratiques. Dans tous les cas, il s’agit de réduire les dépenses d’entretien sans pour autant éroder le confort des habitants.

Par exemple, les espaces verts sont limités ou transférés à la commune afin de ne pas peser sur les dépenses de la copropriété.

GESTION DE COPROPRIÉTÉ : DES SOLUTIONS INNOVANTESTenir compte des spécificités de chaque copropriété permet d’assurer au mieux leur gestion. C’est pourquoi on peut dégager certaines bonnes pratiques, mais surtout encourager des solutions innovantes et adaptées aux spécificités des copropriétés.Pour limiter les charges, on peut également assurer une source de revenus régulière à la copropriété. À Marseille, la façade de l’opération Nexity L’Envol donnant sur le viaduc de Plombières sera louée pour l’affichage de panneaux publicitaires.

ACCOMPAGNER LE PROCESSUS D’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ : L’EXEMPLE DE VAULX-EN-VELIN

À Vaulx-en-Velin, Nexity a lancé un guide à destination des futurs copropriétaires. L’objectif était de les accompagner à travers les différentes étapes de l’accession à la propriété, au-delà de l’acte d’achat. Le guide donnait des informations pratiques sous forme de récapitulatif aux nouveaux habitants.

Vaulx-en-Velin.



PROPOSITIONS DES ÉTUDIANTS POUR SOUTENIR L’ACCESSION DANS LES SECTEURS DE RÉNOVATION URBAINE

L’extension de la TVA réduite

La TVA réduite apparaît comme une mesure efficace. Non seulement elle a rempli ses cinq objectifs, mais elle a été notée 3/3 par le ministère des Finances. Celui-ci a donc estimé que, au regard de la portée et de l’efficacité de la mesure, le coût de cette dernière était raisonnable. En d’autres termes, c’est l’outil adéquat pour permettre la création de logements à prix abordable et la requalification des quartiers en rénovation urbaine. Elle a directement favorisé la primo-accession.Ainsi, le projet de loi de finances pour 2015 portera

l’application de la TVA réduite à l’ensemble des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et non plus aux seuls quartiers sous convention de rénovation urbaine. Un périmètre de 300 mètres autour des quartiers prioritaires de la politique de la ville est également prévu afin de favoriser la mixité et la mobilité résidentielle. L’ensemble de ces mesures, notamment la largeur du périmètre, sera soumis au débat parlementaire.

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2Maintenir la réduction de la TVA pendant cinq ans après la fin de la conventionActuellement, la TVA réduite s’applique à tout programme dont le permis de construire a été déposé avant la fin de la convention de rénovation urbaine. Or, la temporalité des opérations en accession est différente de celle des interventions sur le parc social ou sur les espaces publics. Il faut que les changements du quartier soient déjà visibles pour créer l’envie des acquéreurs et les conforter dans leur choix. Les opérations privées ne peuvent arriver dès le début de la convention. En revanche, le marché résidentiel a besoin d’être soutenu après la fin de cette dernière afin de déclencher une dynamique pérenne. La TVA pourrait donc être maintenue cinq ans après la fin de la convention de rénovation urbaine.

1Instituer un taux progressif selon les périmètresLa transition du PNRU au NPNRU et des zones urbaines sensibles aux quartiers prioritaires de la politique de la ville pose question : les périmètres des QPV seront plus réduits que ceux des ZUS. La TVA réduite touchera donc des territoires plus restreints. Par conséquent, étendre le bénéfice de la mesure fiscale jusqu’aux 500 mètres semble nécessaire, tout en introduisant des taux de TVA différenciés.En effet, la réduction de la TVA repose actuellement sur un taux unique de 5,5 %, qui vaut aussi bien pour le quartier en rénovation urbaine que pour le périmètre de 300 mètres alentour. Au-delà, il est de 20 %. Or, cette absence de transition crée des effets frontières et des zones de creux dans lesquelles les opérations en accession sont rares, du fait du décalage de prix avec la zone tampon des 300 mètres. C’est pourquoi des taux différents selon l’éloignement du cœur

de quartier seraient pertinents : 5,5 % dans les QPV et les 300 mètres et 10 % entre 300 et 500 mètres. Pour favoriser la mixité sociale, les plafonds valables pour le taux de TVA à 5,5 % pourraient être ceux du logement intermédiaire (qui touchent plus de ménages) et ceux pour le taux à 10 % pourraient correspondre aux plafonds PLS+11 % (les plafonds actuels en secteur ANRU). Cela entrerait dans le cadre de la politique sociale du logement et encouragerait les ménages plus aisés à venir s’installer dans les QPV.

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300-500 mètres10 %

QPV+ 300 mètres

5,5 %

Au-delà des 500 mètres 20 %



3Intégrer les enjeux de diversification dès la convention : consulter les différents acteurs et intégrer le périmètre des 300 mètres dans la réfl exionLa convention a un rôle essentiel dans la conduite de projet. Lorsque les objectifs en termes de diversification y sont mentionnés, la production de logements en accession est plus dynamique. Pour intégrer cet enjeu, il est souhaitable de consulter un panel d’acteurs formés à ces questions. La consultation peut avoir lieu sur le modèle des tours de table qui se tiennent pour les programmes locaux de l’habitat.Pour avoir une vision globale et cohérente de la diversification autour d’un quartier en rénovation urbaine, il faudrait intégrer les 300 mètres dans les échanges autour de la convention ou du contrat de ville des QPV, même si ce n’est pas formalisé dedans.

4Privilégier les consultations sur le projet plutôt que sur la charge foncièreLa TVA réduite ne suffit pas à diminuer les prix et à les adapter aux revenus des ménages. Il faut donc jouer sur d’autres tableaux, en particulier la charge foncière. Cette dernière est 30 % moins élevée en secteur ANRU. Cette tendance doit être pérennisée, par exemple en privilégiant les consultations promoteurs fondées sur la qualité du projet davantage que sur la charge foncière. Cela éviterait la surenchère sur le foncier et l’augmentation des prix de vente.

5Soutenir le fonctionnement des copropriétésEn secteur de politique de la ville comme ailleurs, le passage en copropriété est un tournant, auquel il est nécessaire de sensibiliser les accédants. Toutefois, dans ces secteurs, les primo-accédants sont plus nombreux que dans les autres opérations. L’information et l’accompagnement sur les engagements liés au statut de copropriétaire prennent alors tout leur sens.Compte tenu des revenus modestes des accédants, la limitation des charges de copropriété est également essentielle : pour cela, il faut agir dès la conception du bâti. Les solutions innovantes, spécifiques à chaque copropriété, doivent également être encouragées.

PROPOSITIONS DES ÉTUDIANTS POUR SOUTENIR L’ACCESSION DANS LES SECTEURS DE RÉNOVATION URBAINE

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PERSPECTIVES

UNE DÉMARCHE PARTENARIALE AU SERVICE DE PROJETS AMBITIEUX

Ce document a été produit par la Direction du Marketing Stratégique et par la Direction de la Communication et de la Marque. Ont collaboré : Sonia Lemaitre, Anne Mollet, Sophie Breton, Blandine Castarède. Conception et réalisation graphique : – Crédits photo et architectes : ADG Architecture, Gaudin Ramet/Architectes & associés, Castro Denissof associés, Roger Lomini, Hadt & Kozlicki.

À travers leur projet collectif au sein des masters d’Affaires urbaines de Sciences Po, les étudiants se sont saisis de la question de l’accession à la propriété dans les secteurs de rénovation urbaine, soit un élément déterminant pour la requalification des quartiers de la politique de la ville.

Au-delà de la nouvelle offre de logements abordables que la mesure fiscale a engendrée, on peut se pencher sur les processus opérationnels qui l’accompagnent. Parce que la TVA réduite se situe à la confl uence de la politique de la ville et du soutien à l’accession, elle suscite de nouvelles opportunités de collaboration entre les partenaires publics et privés. La mise en commun des compétences, mais aussi la confrontation des points de vue ont fait émerger des projets exigeants, portant une ambition pour le territoire et répondant à la demande des ménages.

Alors que la TVA réduite doit être étendue à l’ensemble des quartiers prioritaires de la politique de la ville, y compris à ceux qui ne bénéficient pas d’une convention de rénovation urbaine, la question du lien entre l’ensemble des partenaires est cruciale. Collectivités locales, bailleurs sociaux, acteurs de la politique de la ville et promoteurs privés doivent associer leurs efforts afin de répondre au mieux aux attentes des habitants.

Brigitte Fouilland, Responsable des masters d’Affaires urbainesStratégies territoriales et urbaines, Governing the Large MetropolisSciences Po


Nexity est un partenaire historique des masters d’Affaires

urbaines de Sciences Po.Le rôle clé des collectivités locales dans l’accession à la propriété,

« Habiter le ciel », « Vivre le fl euve » et « Libérer les usages » dans le cadre du Grand Paris, tendances de la ville de demain…

Autant de sujets sur lesquels nous avons collaboré.

Pour la deuxième année consécutive, nous publions le travail réalisé par quatre étudiants dans le cadre de leur mission de projet collectif.

Cette année, les étudiants se sont penchés sur la diversification du parc de logements dans les secteurs de rénovation urbaine.

Alors que le premier programme national pour la rénovation urbaine touche à sa fin et avant que le deuxième ne soit lancé, nous avons souhaité dresser

un bilan de huit ans d’aide à l’accession à travers la TVA réduite en secteur ANRU. Cette dernière a fait ses preuves et a démontré qu’elle constituait un élément

indispensable à la fois pour aider les ménages modestes à accéder à la propriété et pour requalifier des espaces urbains à la réputation difficile. Au fil de nos

expériences, nous avions également acquis la certitude que la TVA réduite n’était qu’un élément parmi d’autres du dispositif de rénovation urbaine. C’est pourquoi

il nous semblait essentiel de partager les conclusions du groupe de travail sur la dimension très opérationnelle des projets de rénovation urbaine. Certains points doivent cristalliser les efforts collectifs afin de soutenir la diversification

dans ces secteurs : le dialogue entre les partenaires publics et privés ou les niveaux de prix du foncier, par exemple. Car nous sommes convaincus que

les projets de rénovation urbaine sont l’occasion de fabriquer la ville autrement.

www.nexity.fr


PRIN

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A N°

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95.

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Texte tapé à la machine

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LA TVA RÉDUITE un outil efficace pour la rénovation … · de réhabilitation, de...

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