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N° 68Juillet1998

LA LOI RELATIVE A LA LUTTE CONTRE LESEXCLUSIONS

(Loi du 29 juillet 1998 : Journal Officiel du 31 juillet1998)

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LA LOI RELATIVE A LA LUTTE CONTRE LES EXCLUSIONS(Loi du 29 juillet 1998 : Journal Officiel du 31 juillet 1998)

La loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions a été définitivement adoptée le 29 juillet1998. Elle est publiée au Journal Officiel du 31 juillet 1998.

“ Elle tend à garantir sur l’ensemble du territoire l’accès effectif de tous aux droits fondamentaux dansles domaines de l’emploi, du logement, de la protection de la santé, de la justice, de l’éducation, de laformation et de la culture, de la protection de la famille et de l’enfance. ”

Sont abordés dans ce numéro spécial les volets logement, surendettement et saisie immobilièreauxquels la loi consacre plus de la moitié de ses 159 articles.

L’objectif général étant de faciliter l’accès au logement et le maintien dans le logement des personnesdémunies, la loi s’articule autour de plusieurs thèmes : le renforcement du droit au logement,l’accroissement de l’offre, la réforme des attributions de logements sociaux, la prévention desexclusions et l’amélioration des conditions de vie dans l’habitat.

Quatre mesures concernant le logement ont fait l’objet d’un recours devant le Conseil Constitutionnel,qui a fait l’objet d’une décision en date du 29 juillet 1998 (JO du 31.7.98).

La création d’une taxe sur les logements vacants et d’un dispositif de réquisition avec attributairen’ont pas été remises en cause par le Conseil Constitutionnel, qui a toutefois apporté des réserves àleur interprétation.

En revanche, le Conseil Constitutionnel a considéré non conformes à la Constitution :- l’obligation pour le créancier d’acquérir, en l’absence d’enchère, le bien immobilier saisi au

montant de la mise à prix fixée par le juge ;- l’obligation pour le préfet de prévoir une offre d’hébergement aux personnes expulsées avant de

requérir le concours de la force publique. Les modifications d’importance inégale qu’apporte la loi, touchent de nombreux dispositifs juridiquesou fiscaux qui sont successivement analysés ici, et dont la simple énumération donne une idée del’étendue du champ d’application de la loi.

L’ACCES AU LOGEMENT

n Les plans départementaux d’action pour le logement des personnes défavorisées n Les fonds de solidarité logement n Aide aux associations ou organismes concourant au logement des personnesdéfavorisées

n Nouvelles conditions de versement des aides au logement � Suppression du délai de carence � Ouverture de l’allocation de logement temporaire aux centres communaux d’actionsociale � Versement de l’allocation logement en tiers payant

L’ACCROISSEMENT DE L’OFFRE DE LOGEMENTS

n Mesures fiscales � Exonération de taxe d’habitation et de droit de bail pour certaines sous-locations � Exonération partielle de revenu foncier, en cas de bail à réhabilitation � Nouvelle exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties � Création d’une taxe sur les logements vacants n Création d’un régime de réquisition avec attributaire

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LE PARC LOCATIF SOCIAL

n Réforme des attributions des logements locatifs sociaux n Dispositions diverses concernant le parc social � Extension des compétences de certains organismes HLM aux hôtels meublés � Suppression de l’obligation de construire des parkings dans le parc social � Dissociation du parking et du logement dans le parc HLM conventionné � Supplément de loyer de solidarité � Délai de préavis du locataire � Candidature aux élections HLM � Versement de l’allocation logement en tiers payant � Sanctions du locataire en cas de troubles de voisinage � Modification de la loi d’orientation pour la ville

LA PREVENTION DES EXCLUSIONS

n Réforme du surendettement et du cautionnement n Réforme de la saisie immobilière n Réforme de la procédure d’expulsion

L’AMELIORATION DES CONDITIONS DE VIE DANS L’HABITAT

n Les mesures d’urgence contre le saturnisme n Un statut pour les sous-locataires n Meublés � Protection des occupants de certains meublés � Hôtels meublés : confiscation du fonds de commerce n Fourniture minimum d’énergie, d’eau et de téléphone

DISPOSITIONS DIVERSES � Consultations des associations � Création de comités départementaux de coordination des politiques de prévention et delutte contre les exclusions � Dispositifs de veille sociale � Création d’un observatoire national de la pauvreté

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n Les plans départementauxd’action pour le logement despersonnes défavorisées / PDALPD(art. 32 à 35) La loi du 31 mai 1990 a institué dans chaquedépartement un plan d’action pour le logement despersonnes défavorisées ; sa durée minimale estdorénavant fixée à trois ans, il intègre le plan pourl’hébergement d’urgence créé par la loi surl’habitat du 20 juillet 1994 et qui était jusqu’alorsdissocié. Le plan doit être établi à partir d’une évaluationqualitative et quantitative des besoins endistinguant les personnes ayant simplement desdifficultés financières de celles qui cumulentproblèmes financiers et difficultés d’insertionsociale. La priorité doit être donnée aux personnes sansaucun logement ou menacées d’expulsion sansrelogement, ou logées dans des taudis, deshabitations insalubres, précaires ou de fortune,ainsi qu’à celles qui sont confrontées à un cumulde difficultés. Le plan fixe, par bassin d’habitat et en tenantcompte de la mixité des villes et des quartiers, lesobjectifs à atteindre pour assurer aux personnesconcernées la disposition durable d’un logement,par la centralisation des demandes de logements, lamise en place d’aides financières et des mesuresd’accompagnement social si nécessaire. Le plan désigne les instances locales chargéesd’évaluer les besoins et de mettre en oeuvre tout oupartie des actions fixées au niveau départemental. Des conventions peuvent être passées entre lesparticipants de ces instances locales pour laréalisation des objectifs définis dans le plan. Le plan est rendu public par le président duConseil général et le préfet après avis du Conseildépartemental de l’habitat et du Conseildépartemental d’insertion. Un comité responsabledu plan, co-présidé par le préfet et le président duConseil général, est chargé de suivre sa mise enoeuvre. En Ile-de-France, la coordination des plansdépartementaux est assurée par une section de laconférence régionale du logement social qui réunitsous la présidence du préfet de région, le présidentdu Conseil régional, les représentants de l’Etatdans les départements et les présidents desConseils généraux.

n Les fonds de solidarité logement/FSL (art. 36 à 39) Depuis 1990, les plans départementaux d’actionpour le logement des personnes défavorisées ontinstitué des fonds de solidarité destinés à accorderdes aides financières et à prendre en charge lesmesures d’accompagnement social liées aulogement. Outre l’ouverture des fonds aux sous-locataires, lesmodifications apportées visent essentiellement àharmoniser les conditions de fonctionnement desFSL sur l’ensemble du territoire. ¦ Modalités d’intervention Les aides accordées ne peuvent être soumises àaucune condition de résidence préalable dans ledépartement. Les critères d’éligibilité ne peuventreposer que sur le niveau des ressources despersonnes et l’importance et la nature de leursdifficultés. Le PDALD définit les modalités de saisine dufonds (accès direct du locataire, par l’intermédiaired’un travailleur social, par le bailleur...). Toutedemande d’aide doit faire l’objet d’une instruction,tout refus doit être motivé. Un décret devra préciser les délais maximad’instruction des demandes et déterminera lesprincipales règles de fonctionnement que devrontrespecter tous les fonds. ¦ Accompagnement social Le FSL prend en charge l’accompagnement socialindividuel ou collectif nécessaire à la recherched’un logement ou à l’installation ou au maintiendans le logement, des locataires, des sous-locatairesou des propriétaires. Les mesures d’accompagnement social donnentlieu à des conventions entre les associations, l’Etat,le département et les bailleurs sociaux, le caséchéant ; ces mesures d’accompagnement fontl’objet d’une évaluation. ¦ Modalités de gestion Le FSL peut être constitué sous la forme d’un GIP,groupement d’intérêt public. L’Etat et ledépartement sont membres de droit de cegroupement et y disposent conjointement de lamajorité des voix dans l’assemblée et le conseild’administration. La présidence du conseild’administration est assurée alternativement, parpériodes annuelles, par le préfet et par le présidentdu Conseil général. Les autres personnes moralesparticipant au financement du fonds sont admises

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sur leur demande comme membres du groupement.Le groupement d’intérêt public peut déléguer sagestion à une caisse d’allocations familiales. A défaut de constituer un GIP, le PDALD prévoitla composition de son instance et indique lapersonne morale -CAF ou association- chargéed’assurer la gestion comptable et financière dufonds. Un décret précisera les conditionsd’application de ces dispositions et un autredéterminera le montant maximum des frais defonctionnement des FSL quel que soit leur mode degestion. n Une aide forfaitaire aux associationsou organismes concourant aulogement des personnes défavorisées(art. 40) Une aide forfaitaire par logement est créée aubénéfice des associations qui pratiquent la sous-location ou la gestion immobilière de logementsdestinés aux personnes défavorisées. Peuventbénéficier de cette aide les associations, les CCAS(centres communaux d’action sociale), lesorganismes à but non lucratif et les unionsd’économie sociale agrées par le préfet qui signentune convention de trois ans maximum avec l’Etat. Cette aide ne peut se cumuler avec l’allocationlogement temporaire. Une aide forfaitaire pour la gestion des résidencessociales, initialement évoquée dans le projet de loiexclusion, devrait être prévue dans la prochaine loide finances et intervenir à compter du 1er janvier1999. n Nouvelles conditions deversement des aides au logement l Suppression du délai de carence (art. 44et 45) Le principe du délai de carence d’un mois après laprise d’effet du bail pour bénéficier du versementdes aides au logement (APL, ALF ET ALS) n’estpas remis en cause, mais il ne s’applique plus auxpersonnes qui sortent d’une structured’hébergement éligible à l’allocation logementtemporaire. Le versement des aides au logementintervient immédiatement après la sortie de lastructure d’hébergement dès le premier moisd’entrée dans les logement. l Ouverture de l’allocation de logementtemporaire aux centres communauxd’action sociale (art. 53)

Le bénéfice de l’ALT, allocation logementtemporaire, jusqu’alors destinée uniquement auxassociations qui offrent des hébergementstemporaires est ouvert aux CCAS, centrescommunaux et intercommunaux d’action sociale. l Versement de l’allocation logement entiers payant (art.116) L’allocation logement est incessible etinsaisissable. Toutefois, trois dérogations sont possibles : m Le titulaire de l’AL peut donner son accord pourle versement direct de l’allocation au bailleur,lorsqu’il est locataire, ou au prêteur en casd’accession à la propriété ; ces modalités deversement ne peuvent être modifiées qu’avecl’accord de l’allocataire lui-même. m En cas de non paiement du loyer (ou du non-remboursement de la dette contractée en vue del’accession à la propriété), le bailleur ou le prêteurpeut demander à l’organisme débiteur, que l’ALsoit versée entre ses mains pendant une périodedéterminée, et au plus tard, jusqu’à l’extinction dela dette résultant des impayés. m En cas de location d’un logement social nonconventionné, le versement de l’allocation (ALF etALS) en tiers payant, c’est-à-dire directement aubailleur, est désormais obligatoire comme enmatière d’APL, sous deux conditions : - le bailleur ne peut être qu’un organisme d’HLMau sens strict : OPAC, OPHLM, SAHLM, sociétéanonyme de crédit immobilier (SACI), SAcoopérative de production d’HLM ou fondationd’HLM ; - le logement doit faire partie d’un patrimoine d’aumoins dix logements afin d’éviter ledéveloppement du coût unitaire de gestion. Dans tous les cas, le montant de l’ALF doitapparaître clairement en déduction du montant duloyer ou des charges d’emprunt du titulaire qui doitêtre informé du montant exact de cette imputationpar le bailleur ou le prêteur. n MESURES FISCALES n Sous-locations à des personnesdéfavorisées (art. 42 et 43) m Exonération de la taxe d’habitation pourcertains logements en sous-location (art. 42)

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Sont exonérées d’office de la taxe d’habitation àcompter du 1er janvier 1998 : - les gestionnaires de foyers de jeunes travailleurs,de foyers de travailleurs migrants et des logements-foyers dénommés résidences sociales, à raison deslogements situés dans ces foyers ; - les organismes à but non lucratif, agréés par lepréfet ou ayant passé une convention avec l’Etat,pour les logements qu’ils louent en vue de leursous-location ou de leur attribution à titretemporaire aux personnes défavorisées au sens dela loi du 31 mai 1990 (art. 1). Les obligations déclaratives, incombant auxpersonnes ou organismes concernés, seront fixéespar décret. ¦ Exonération du droit de bail pour certainessous-locations (art. 43) Les sous-locations consenties à des personnesdéfavorisées au sens de la loi du 31 mai 1990 (art.1) par des organismes à but non lucratif agréés parle préfet, sont exonérées du droit de bail à compterde la période d’imposition s’ouvrant le 1er octobre1998. n Exonération partielle de revenu foncieren cas de bail à réhabilitation (art. 49) La valeur des travaux de construction, dereconstruction ou d’agrandissement réalisés par lepreneur dans le cadre d’un bail à réhabilitation, nesera plus imposée au titre des revenus fonciers. Cette mesure vise à lever un obstacle, souventévoqué par les bailleurs, pour qui la sortie du bail àréhabilitation entraînait des conséquences fiscalesnégatives. n Nouvelle exonération de la taxe foncière(art. 50) Afin de conforter la situation financière desorganismes participant au logement des personnesdéfavorisées, la loi facilite leur accès àl’exonération de quinze ans de la taxe foncière surles propriétés bâties pour les logements qu’ils ontconstruits ou acquis. m Prise en compte du financement 1 % En cas de construction de logements avec un PLAcomplété par un prêt du 1 % logement, ce dernierpeut désormais être pris en compte pourl’appréciation de la quotité de 50 % definancement aidé par l’Etat, qui permet debénéficier de l’exonération de TFPB pendantquinze ans.

Cette mesure s’applique aux constructionsachevées à compter du 25 mars 1998. m Nouvelles opérations exonérées de TFPB Sont également exonérés de TFPB pendant quinzeans : - les logements financés à l’aide de PLAacquisition-amélioration, les logements foyers dejeunes travailleurs et les logements foyersassimilés ; - les logements acquis par des associations ouorganismes à but non lucratif et améliorés avec unesubvention de l’ANAH en vue de leur location àdes personnes défavorisées. Cette disposition s’applique aux logements acquisà compter du 1er janvier 1998. La mise en place de ces exonérations permanentesentraîne la suppression des exonérationsfacultatives, désormais inutiles, que pouvaientdécider les collectivités territoriales. n Création d’une taxe sur les logementsvacants (art. 51) A compter du 1er janvier 1999, une taxe annuellesur les logements vacants est instituée dans lescommunes appartenant à des agglomérations deplus de 200 000 habitants où existe un déséquilibreentre offre et demande de logements “ qui seconcrétise par le nombre élevé de demandeurs delogements par rapport au parc locatif et laproportion anormalement élevée de logementsvacants par rapport au parc immobilier existant ” ;la liste de ces communes sera précisée par décret. La taxe est due pour chaque logement vacantdepuis au moins deux années consécutives au 1er

janvier de l’année d’imposition. La taxe est acquittée par le propriétaire,l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou àréhabilitation qui dispose du logement depuis aumoins deux ans. Les bailleurs sociaux HLM etSEM en sont exclus. Un logement dont la durée d’occupation estsupérieure à trente jours consécutifs au cours dechacune des deux années de référence n’est pasconsidéré comme vacant. La taxe n’est pas due en cas de vacanceindépendante de la volonté du propriétaire. Le Conseil Constitutionnel, dans sa décision du 29juillet 1998, a considéré que ne sauraient êtreassujettis des logements qui ne pourraient êtrerendus habitables qu’au prix de travauximportants, les logements ayant vocation, dans undélai proche, à disparaître ou à faire l’objet detravaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, deréhabilitation ou de démolition ou les logements

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mis en location ou en vente au prix du marché etne trouvant pas preneur. ¦ Le propriétaire n’a pas de déclaration devacance à faire : les services des impôts utiliserontpour déterminer les logements vacants depuis plusde deux ans, les informations dont ils disposent enmatière d’exonération de la taxe d’habitation deslogements vacants. ¦ Le montant de la taxe est progressif : il est égalà 10 % de la valeur locative du logement lapremière année d’imposition, 12,5 % la deuxièmeannée ; 15 % à compter de la troisième année. Le produit de la taxe est versé à l’ANAH. n LA REQUISITION AVECATTRIBUTAIRE (art. 52) La loi institue un nouveau régime de réquisitionavec attributaire prononcée par le préfet. Elle netouche ni au droit de réquisition du maire quis’exerce dans le cadre de ses pouvoirs de police, niau régime de réquisition général prévu parl’ordonnance du 21 octobre 1945 puis parl’ordonnance du 21 décembre 1958, peu utilisé etauquel le régime des réquisitions avec attributaireprononcé par le préfet s’ajoute. Bien que tombé en désuétude, le régime deréquisition d’office par le préfet, qui autorise àréquisitionner les logements vacants ouinsuffisamment occupés, est maintenu pourpermettre aux pouvoirs publics de faire face auxconséquences d’événements graves etexceptionnels entraînant une pénurie absolue delogements. Le régime de réquisition avecattributaire est créé parallèlement pour répondreaux besoins des personnes à revenus modestes etdes personnes défavorisées. Le nouveau régime de réquisition créé un“ intermédiaire ” entre le propriétaire des locauxréquisitionnés et le bénéficiaire : l’attributaire, quidésormais assurera les travaux nécessaires à laplace du bénéficiaire du logement et verseradirectement une indemnité au propriétaire. l Les logements réquisitionnables Le préfet peut réquisitionner des locauxappartenant à des personnes morales, qui sontvacants depuis plus de dix-huit mois (un anauparavant), dans les communes, où existentd’importants déséquilibres entre l’offre et lademande de logements.

Les locaux détenus par des sociétés civilesconstituées exclusivement entre parents et alliésjusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent fairel’objet d’une procédure de réquisition avecattributaire. l La procédure m Le repérage des logements vacants Le préfet peut nommer des agents assermentés,astreints au secret professionnel, pour l’assisterdans la procédure de réquisition. Ceux-ci peuvent : - consulter les fichiers des organismes chargés dela distribution de l’eau, du gaz, de l’électricité, dutéléphone ainsi que les fichiers tenus par lesprofessionnels, en vue de recenser les locauxvacants. - visiter, accompagnés le cas échéant d’experts, leslocaux susceptibles d’être réquisitionnés, avecl’accord du propriétaire ou, à défaut, surautorisation du juge judiciaire. Les services fiscaux fournissent en outre au préfet,les informations nominatives dont ils disposent surla vacance (non paiement de la taxe d’habitationnotamment). m La notification de la réquisition Après avoir sollicité l’avis du maire, le préfetnotifie au titulaire du droit d’usage des locaux(propriétaire, usufruitier...)• l’intention de procéderà une réquisition, la liste des éventuels attributaireset le projet de convention d’attribution, lorsquel’attributaire est une collectivité territoriale ou unorganisme agréé dont l’objet est de contribuer aulogement des personnes défavorisées. La notification, qui indique les motifs et la duréede la réquisition envisagée, est adressée au titulairedu droit d’usage par lettre recommandée avecdemande d’avis de réception. m La réponse du titulaire du droit d’usage à lanotification de réquisition Dans les deux mois suivant la notification, letitulaire du droit d’usage peut faire connaître aupréfet : - soit son accord ou son opposition ;

• Le “ titulaire du droit d’usage des locaux” peut être lepropriétaire, le nu-propriétaire, l’usufruitier ou toutepersonne ayant un droit d’usage et d’habitation sur lelocal.

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- soit son intention de mettre fin à la vacance dansun délai de trois mois au plus à compter de lanotification ; - soit son engagement d’effectuer les travauxnécessaires pour mettre fin lui-même à la vacance;dans ce cas un échéancier est soumis àl’approbation du préfet. A compter de la réponse du titulaire du droitd’usage ou à l’issue du délai de deux mois et auplus tard quatre mois à compter de la notificationde l’intention de réquisitionner, le préfet lui notifiesa décision (arrêté de réquisition, accord surl’échéancier ou abandon de la procédure) par lettrerecommandée avec demande d’avis de réception. En cas d’arrêté de réquisition, celui-ci indiquel’attributaire et la durée de la réquisition. A défautde retour dans les dix jours de l’avis de réceptionde la notification, il est affiché à la porte deslocaux réquisitionnés. A compter du retour dans les dix jours de l’avis deréception de la notification ou à défaut, àl’expiration d’un délai de dix jours à compter de l’affichage, le préfet peut requérir la force publiquepour entrer dans les lieux. l Durée de la réquisition Elle est de un an au minimum à six ans maximum; en cas de travaux importants la durée maximumpeut être portée à douze ans. Les locaux régulièrement affectés à un usage autreque l’habitation peuvent à l’expiration de laréquisition retrouver leur affectation sur simpledéclaration. l Qui peut être l’attributaire ? L’attributaire est l’organisme auquel le local estattribué par le préfet à charge pour lui de le mettreen location : ce peut être l’Etat, une collectivitéterritoriale, un organisme HLM, une SEM, unorganisme agrée par le préfet et dont l’un desobjets est de contribuer au logement des personnesdéfavorisées. L’attributaire peut réaliser des travaux, payés parlui, de mise aux normes minimales de confort etd’habitabilité. Il donne à bail le local réquisitionné à despersonnes justifiant de ressources inférieures à unplafond fixé par décret et désignées par le préfet. l Relations entre le titulaire du droitd’usage et l’attributaire du logementréquisitionné

Les relations entre le titulaire du droit d’usage etl’attributaire sont régies par les dispositions ducode civil relatif au louage de choses (sections 1 et2 du chapitre II du titre VIII du livre III) m L’information du titulaire du droit d’usage L’attributaire informe le titulaire du droit d’usagede la nature des travaux qu’il réalise et de leurdélai d’exécution ; il lui communique le tableaud’amortissement du coût de ces travaux. m Indemnité versée par l’attributaire au titulairedu droit d’usage A compter de la prise de possession, l’attributaireverse chaque mois, une indemnité au titulaire dudroit d’usage. L’indemnité est égale au loyer déduction faite del’amortissement du montant des travauxnécessaires et payés par lui pour satisfaire auxnormes minimales de confort et d’habitabilité etdes frais de gestion des locaux. Lorsque le montantde l’amortissement des travaux et des frais degestion est supérieur au loyer, aucune somme nepeut être perçue par le titulaire du droit d’usage.Les conditions de l’amortissement et du calcul desfrais de gestion seront fixées par décret. Le loyerest déterminé en fonction du prix de base au m² desurface habitable, fixé par décret. m Indemnisation par l’Etat Le juge judiciaire fixe, le cas échéant,l’indemnisation par l’Etat du préjudice matériel,direct et certain causé par la mise en oeuvre de laréquisition. m Droit de reprise du titulaire du droit d’usage Le titulaire du droit d’usage du local réquisitionnépeut exercer un droit de reprise après neuf ans àcompter de la notification de l’arrêté de réquisition.Il doit, dans ce cas, avoir adressé à l’attributaire unpréavis d’un an et l’avoir indemnisé, trois moisavant l’expiration du délai de préavis, du montantdes travaux non amortis. m Transmission des locaux La vente ou la transmission à titre gratuit deslocaux réquisitionnés n’affecte pas la réquisition. m Contentieux entre le propriétaire etl’attributaire Il relève du juge judiciaire.

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l Relations entre l’attributaire etl’occupant du logement Les bénéficiaires du logement sont des personnesjustifiant de ressources inférieures à un plafondfixé par décret et désignées par le préfet en raisonde leurs mauvaises conditions de logement. m Le bail L’attributaire conclut avec le bénéficiaire, c’est-à-dire l’occupant du logement, un bail régi par la loidu 6 juillet 1989. Certaines conditions particulièressont prévues : - la durée du bail est d’un an ou de la durée de laréquisition restant à courir si celle-ci est inférieureà un an ; - aucun dépôt de garantie, ni caution simple ousolidaire ne sont demandés ; - le loyer payé chaque mois à terme échu estdéterminé en fonction du prix de base au m² desurface habitable, fixé par décret. Il est réviséchaque année en fonction de la variation moyennede l’indice du coût de la construction et des indicesdes trois trimestres qui précèdent ; - l’occupant peut donner congé à tout moment,avec un préavis d’un mois. Il ne peut céder ni sous-louer le logement. m A l’expiration du bail - Trois mois avant l’expiration du contratintervenant avant la fin de la réquisition, le préfetpeut proposer au bénéficiaire du logement un autrelogement correspondant à ses besoins et à sespossibilités. Sauf motif sérieux et légitime, en casde refus de l’offre de relogement, le bénéficiaire estdéchu de tout titre d’occupation au terme ducontrat. A défaut d’offre de relogement, le bail estreconduit pour un an ou pour la durée de laréquisition restant à courir si celle-ci est inférieureà un an. - Si au plus tard, trois mois avant la fin de laréquisition, le titulaire du droit d’usage et lebénéficiaire du logement n’ont pas conclu de bail,l’attributaire peut proposer au bénéficiaire quiremplit les conditions d’attribution d’un logementHLM, la location d’un logement correspondant àses besoins et à ses possibilités. A défaut, le préfet doit proposer un logement aubénéficiaire, aux mêmes conditions. En cas derefus, le bénéficiaire est déchu de tout titred’occupation à l’expiration de la réquisition. m Dispositions pénales

Les dispositions pénales (un an d’emprisonnementet 100 000 F d’amende) sont prévues pour ceux quidissimuleraient frauduleusement la vacance delocaux ou détérioreraient des locaux en vue de faireobstacle à leur réquisition. n REFORME DES ATTRIBUTIONSDES LOGEMENTS LOCATIFSSOCIAUX (art. 54 à 56, 58, 62, 63, 66) La réforme vise notamment à améliorer latransparence des attributions et l’information dudemandeur et d’autre part à faciliter l’accueil desménages qui présentent un cumul de difficultés. La conclusion d’accords collectifs départementauxet la mise en place de conférencesintercommunales du logement, la création d’unnuméro départemental d’enregistrement desdemandes et de commissions de médiation,constituent les éléments importants de ce nouveaudispositif d’attribution. Les acteurs de cette politique demeurent : - les collectivités territoriales, qui participent àl’attribution des logements locatifs sociaux “ enfonction de leur compétence et notamment dans lecadre de conférences et de chartesintercommunales ” ; - les organismes d’HLM qui continuent d’attribuerles logements locatifs sociaux dans le cadre desdispositions réglementaires ; - l’Etat qui est chargé de veiller au respect desrègles d’attribution des logements sociaux. l Règles générales d’attribution (art. 56) Les conditions dans lesquelles les logementslocatifs sociaux sont attribués sont, commeauparavant, fixées par un décret en Conseil d’Etatqui précise : - les éléments devant être pris en considérationdans les attributions (la composition, le niveau desressources et la situation actuelle du ménage ;l’éloignement des lieux de travail et la proximitédes équipements répondant aux besoins desdemandeurs notamment). Les plafonds de ressources sont désormais révisésen fonction de l’évolution du SMIC et non plus enfonction de la variation annuelle de l’indicemensuel des prix à la consommation ; - les critères permettant d’attribuer en priorité unlogement aux personnes mal logées, défavoriséesou rencontrant notamment des difficultésparticulières de logement pour des raisonsfinancières ou tenant à leurs conditionsd’existence. Cette dernière précision qui est

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nouvelle doit permettre notamment de prendre encompte les personnes qui ont des difficultés enraison de leur mauvaise insertion sociale ou de leurétat de santé ; - les modalités de consultation et d’information dumaire de la commune d’implantation du logement ; - les conditions dans lesquelles les organismesHLM peuvent en contrepartie d’un apport deterrain, d’un financement ou d’une garantiefinancière, contracter des obligations deréservations pour la mise en location initiale ouultérieure des logements sociaux. Les conventionsde réservation, qui sont réalisées en dehors de ceslimites, sont nulles de plein droit ; - le contingent que le préfet doit utiliser au profitdes personnes prioritaires, notamment lespersonnes mal logées ou défavorisées. l Règlement départemental desattributions (art. 56) Le règlement départemental continue d’être établipar le préfet, après avis du conseil départementalde l’habitat. Il a, comme à l’heure actuelle, pourobjet de préciser les critères de priorité pourl’attribution des logements et les conditions deréservation au profit des personnes prioritaires,ainsi que les modalités de l’information du préfetdans le département, des maires et des conférencesintercommunales du logement. Les précisions qu’il apporte, doivent tenir comptedu principe de mixité sociale des villes et quartiersainsi que, le cas échéant, des caractéristiques desdiverses parties du département. La liste des documents, dont doit tenir compte lerèglement départemental, est complétée : auprogramme local de l’habitat et au plandépartemental d’action pour le logement despersonnes défavorisées sont ajoutés, les accordscollectifs départementaux et les chartesintercommunales. En cas d’inobservation par un organisme des règlesfixées par le règlement départemental, le préfetpeut pour une durée n’excédant pas un an, désignerun délégué spécial chargé de prononcer lesattributions de logements au nom et pour lecompte de l’organisme. l Les accords collectifs relatifs auxattributions (art. 56) La contractualisation des rapports, entre l’Etat etles HLM en matière d’attribution, est confirméepar l’instauration de deux types d’accords : lesaccords nationaux et les accords départementaux.

m Les accords nationaux Ils sont conclus entre l’Etat et les organisationsnationales représentatives des organismesgestionnaires de logements sociaux. Le premier accord de ce type a été conclu le 17décembre 1997 ; il a pour principal objectifd’améliorer la transparence des procéduresd’attribution et de renforcer leur efficaciténotamment par rapport aux personnes en difficulté.Il annonce également qu’il sera complété, danschaque département par un accord collectifdépartemental. m Les accords départementaux ÿ La conclusion d’un accord départemental Après consultation des conférences inter-communales et du conseil départemental del’habitat, le préfet conclut tous les trois ans, unaccord collectif avec les organismes HLMdisposant d’un patrimoine locatif social dans ledépartement. Cet accord a pour but de définir, pourchaque organisme un engagement annuel quantifiéd’attributions de logements aux personnescumulant des difficultés économiques et socialesvisées dans le PDALD, plan départementald’action pour le logement des personnesdéfavorisées. Les personnes concernées par les objectifsquantifiés d’attribution sont définies à l’article 4 dela loi du 31 mai 1990. Cet accord doit respecter la mixité sociale desvilles et des quartiers et tenir compte des capacitésd’accueil et de l’occupation sociale des différentsorganismes, par secteur géographique. Il estprécisé et complété par les dispositions des chartesintercommunales et il organise les moyensd’accompagnement nécessaires à la réalisation desobjectifs qu’il détermine (engagements annuelsquantifiés). L’accord collectif définit au regard descirconstances locales, les délais d’attentemanifestement anormaux au-delà desquels lesdemandes font l’objet d’un examen prioritaire ainsique les conditions de cet examen. A défaut, ces délais sont fixés par arrêtépréfectoral. L’accord collectif tient compte des dispositions desprotocoles d’occupation du patrimoine social envigueur. Il ne peut cependant plus être conclu denouveau POPS après la publication de la loiexclusion. Les POPS cessent d’ailleurs de produire

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des effets dès l’adoption définitive d’une charteintercommunale (art. 62). ÿ Sanctions en cas de non-respect de l’accord

départemental :

L’Etat accepte que la réalisation de certains de sesobjectifs interviennent par voie contractuelle, maisil prévoit des moyens propres à les imposer :. refus de signature de l’accord : si dans un délaide six mois après que le préfet le lui ait proposé, unorganisme HLM refuse de signer un accordcollectif, le préfet désigne à l’organisme HLM, lespersonnes prioritaires qu’il est tenu de reloger ainsique le délai dans lequel cette obligation doit êtreremplie.Ces attributions s’imputent sur le contingentpréfectoral et sont prononcées après consultationdes maires des communes concernées, en tenantcompte des impératifs liés au maintien de la mixitésociale.

. refus d’application de l’accord : si un organismerefuse d’appliquer les obligations de logementrésultant d’un accord collectif qu’il a signé, lepréfet est en droit de prononcer, après consultationdes maires des communes concernées, un nombred’attributions équivalent au nombre de logementsrestant à attribuer en priorité aux personnesdéfavorisées en vertu de cet accord.

. obstacle à la mise en oeuvre des sanctions : lepréfet peut désigner pour une durée d’un an, undélégué spécial chargé de prononcer lesattributions de logements, au nom et pour lecompte de l’organisme, lorsque notammentl’organisme HLM ne permet pas au préfetd’identifier les logements relevant de ses droits deréservation. Cette désignation intervient aprèstentative préalable de conciliation, suivie au besoind’une mise en demeure. Les attributions delogements par le délégué spécial ont lieu aprèsconsultation des maires des communes concernéeset dans le respectdes conventions de réservation de logementsrégulièrement signées.

l Les conférences et les chartesintercommunales du logement (art. 56 et63)

La mise en place de conférences intercommunalesdu logement au niveau des bassins d’habitatredonne un rôle aux maires dans le dispositifd’attribution des logements sociaux.

Des conférences intercommunales (qui existentactuellement dans les zones sensibles) sont créées

au niveau des bassins d’habitat délimités par lepréfet (cf. § ci-dessous), lorsque la situation dulogement le justifie au regard des objectifs demixité sociale et d’accueil des personnesdéfavorisées.

m Composition et fonctionnement des conférencesintercommunales

Après délimitation d’un bassin d’habitat, le ou lespréfets compétents réunissent les maires descommunes concernées afin qu’ils créent uneconférence intercommunale du logement. Celle-cicomprend :- le ou les représentants de l’Etat concernés ;- les maires des communes concernées ;- les bailleurs sociaux possédant ou gérant deslogements dans le bassin d’habitat ;- les représentants des associations de locatairesaffiliées à une organisation siégeant à lacommission nationale de concertation ;- les représentants des associations agréées, dontl’un des objets est l’insertion ou le logement despersonnes défavorisées ;- les organismes collecteurs de la participation desemployeurs à l’effort de construction, lorsqu’ilssont titulaires de droit de réservation dans le bassinde l’habitat.

La conférence intercommunale est présidée par lereprésentant des maires des communes intéresséesdésigné par ses pairs. Elle doit se réunir dans ledélai d’un an suivant la publication de la loi ; àdéfaut, elle peut être présidée et au besoinpréalablement créée par le ou les préfets du ou desdépartements concernés.La conférence intercommunale se réunit au moinsune fois l’an et délibère à la majorité de sesmembres.

m Rôle de la conférence intercommunale dulogement (art. 56)

- Elle définit les orientations prioritairesd’attribution à partir du contenu de l’accordcollectif départemental, des engagements quantifiésd’attributions propres à chaque organisme que luitransmet le préfet et des autres demandes delogements locatifs sociaux.Elle peut également émettre un avis sur le niveaudes plafonds de ressources dans le bassin d’habitat.

- Elle élabore une charte intercommunale dulogement.Cette charte définit la répartition des objectifsquantifiés d’accueil des personnes défavoriséesdans le parc de logements locatifs sociaux dubassin d’habitat. Elle prend en compte les

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engagements quantifiés fixés annuellement àchaque organisme dans l’accord collectifdépartemental.

Pour l’élaboration de la charte, la composition dela conférence exclut les maires des communes dontle territoire ne comporte pas de logements locatifssociaux. S’agissant de répartir les attributions entre lescommunes qui possèdent un parc social important,il a paru en effet normal au législateur que lescommunes n’accueillant pas de logements locatifssociaux n’interviennent pas dans la répartition desattributions.

La charte est soumise à l’agrément du préfet, quipeut présenter à la conférence, des demandesmotivées de modification. Dans le cas où laconférence intercommunale réunit des communessituées dans des départements différents, la charteest soumise à l’agrément des préfets desdépartements concernés.

Si la charte n’est pas élaborée dans un délai de sixmois après transmission de l’accord collectif ou sicelle-ci n’est pas agréée par le préfet, lesattributions de logements locatifs sociaux se fontdans les conditions du règlement départemental.

La conférence intercommunale évalueannuellement la situation des demandes nonsatisfaites dans les délais, ainsi que les conditionsde mise en oeuvre de la charte.

Les chartes intercommunales du logement doiventêtre prises en compte par les programmes locauxde l’habitat au même titre que les plansdépartementaux d’action pour le logement despersonnes défavorisées et les protocolesd’occupation du patrimoine social (art. 54).

Les chartes communales ou intercommunalesmises en place avant la publication de la loiexclusion, cessent de produire tout effet à compterde l’adoption définitive d’une charteintercommunale prise sur le même territoire enapplication des textes nouveaux (art. 63).

m Délimitation du bassin d’habitat

Lorsque la situation du logement le justifie auregard des objectifs de mixité sociale et d’accueildes personnes défavorisées, le préfet doit délimiterles bassins d’habitat ; il le fait après consultationde la commission départementale de la coopérationintercommunale et du conseil départemental del’habitat.

Dans la région Ile-de-France, la conférencerégionale est également consultée pour avis sur ladélimitation de tout bassin d’habitat.

Pour la délimitation des bassins d’habitat, le préfetdoit tenir compte :- des structures de coopération intercommunalecompétentes en matière de logement etd’urbanisme,- des périmètres des programmes locaux del’habitat à caractère intercommunal existants- le cas échéant, des bassins d’habitat déterminéspar le plan départemental d’action pour lelogement des personnes défavorisées et desconférences intercommunales du logementexistantes à la date de publication de la loi.

Les bassins d’habitat sont constitués par leterritoire de plusieurs communes contiguës dontl’une au moins comprend :- soit une ou plusieurs zones sensibles,- soit plus de 5 000 habitants et comporte un parcde logements locatifs sociaux, représentant plusde 20 % des résidences principales.Les bassins d’habitat peuvent également êtreconstitués, à la demande de la majorité des mairesconcernés, par le territoire des communesagglomérées lorsqu’il existe d’importantsdéséquilibres de peuplement.

Les communes situées dans un bassin d’habitatainsi délimité doivent créer une conférenceintercommunale dans un délai d’un an à compterde la publication de la loi.

Lorsque le bassin d’habitat regroupe descommunes situées dans des départementsdifférents, sa délimitation est faite par les préfetsconcernés, après consultation des commissionsdépartementales de la coopération intercommunale(CDCI) et des conseils départementaux de l’habitat(CDH).Par exception, cette prérogative revient au préfetde région en Ile de France, après consultation desCDCI, des CDH et de la conférence régionale dulogement social.

l Traitement des demandes d’attributionde logements locatifs sociaux (art. 56 )

m Commission d’attribution (art. 56)

Chaque organisme HLM doit créer unecommission d’attribution. Cette obligations’applique également à toute société civileimmobilière comportant un capital majoritaire defonds 1 % et disposant de logements sociaux.

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Comme c’est déjà le cas actuellement, lacommission est composée de six membres quiélisent en leur sein, un président disposant d’unevoix prépondérante.Le maire de la commune concernée par lesattributions est membre de droit des commissionsd’attribution.Elément nouveau, le préfet ou l’un de sesreprésentants, membre du corps préfectoral, peutassister sur sa demande aux réunions de lacommission d’attribution.

m Attribution d’un numéro départementald’enregistrement

Les demandes d’attribution de logements sociauxsont faites auprès de services, organismes oupersonnes morales dans des conditions définies pardécret en Conseil d’Etat.En pratique, ces demandes continueront d’êtrefaites auprès des organismes HLM, des mairies etdes préfectures.

Chaque demande fait désormais l’objet d’unnuméro d’enregistrement départemental unique.Un numéro d’enregistrement départemental estobligatoirement communiqué au demandeur dansle délai d’un mois à compter du dépôt de sademande. Il appartient au service (à l’organisme ouà la personne morale) qui a reçu la demande deprocéder à cette communication.Lorsque le numéro départemental est communiquépar une personne morale autre que le bailleur, (unemairie par exemple), l’attestation délivrée audemandeur indique le ou les organismes bailleursauxquels le dossier de demande de logement a ététransmis.Les modalités de transmission font l’objet d’uneconvention entre les bailleurs et cette personnemorale.

Le système d’enregistrement est géréconjointement par l’Etat et les bailleurs sociaux. Ilvise à garantir les droits des demandeurs etpermettre l’examen prioritaire des demandes nonsatisfaites dans les délais manifestement anormaux(délais déterminés dans les accords collectifs).Lors de la demande d’attribution d’un logementHLM ou par la suite lors de la signature d’un bail,le bailleur ne peut réclamer au demandeur ou aupreneur le paiement de frais (art. 58).La durée de validité des demandes d’attributions delogements sociaux est limitée dans des conditionsdéfinies par décret (actuellement un an).Le demandeur doit être informé de toute radiationle concernant dans le mois qui précède cetteopération (les demandeurs ne pourront donc plus

être radiés sans en être avertis comme c’est le casactuellement).

L’attribution d’un numéro départementald’enregistrement est un préalable nécessaire àl’examen d’une demande ou à l’attribution d’unlogement.

Lorsqu’un demandeur ne reçoit pas communicationde son numéro d’enregistrement dans le mois quisuit le dépôt de la demande, le préfet peut procéderd’office à l’inscription auprès de tout bailleursusceptible d’accueillir cette demande, après miseen demeure.

Une sanction est mise en place pour les organismesqui auraient attribué un logement enméconnaissance des règles du présent article.Les organismes devront rembourser tout ou partiedes aides de l’Etat rattachées au logementconcerné. L’expression “ aides rattachées aulogement ” vise toutes les aides à l’investissementaccordées par l’Etat aux organismes HLM.

Le numéro départemental d’enregistrement esttesté à titre expérimental dans une dizaine dedépartements avant d’être étendu à l’ensemble duterritoire lors de la publication du décret.

m Motivation des décisions de refus d’attribution(art. 56)

Tout rejet d’une demande d’attribution doit êtrenotifié par écrit au demandeur dans un documentqui expose le ou les motifs de refus d’attribution.

m Pouvoirs des maires

Le maire est entendu à sa demande par le conseild’administration du ou des organismes HLMpossédant ou gérant des logements locatifs sociauxsur le territoire de la commune.

l Commission de médiation (art. 56)

Dans chaque département, est créée unecommission de médiation qui reçoit lesréclamations des demandeurs relatives à l’absenced’offre dans le délai normal.La commission de médiation émet un avis qui estadressé aux demandeurs, aux organismes bailleurset aux collectivités territoriales concernées.Elle peut également saisir le préfet de son avis et lecomité responsable du plan départemental d’actionpour le logement des personnes défavorisées,lorsque le requérant est une personne défavorisée.

La commission de médiation est composée de :

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- quatre représentants au plus des organismesbailleurs ;- deux représentants des associations de locatairesoeuvrant dans le département ;- deux représentants des associations agréées dontl’un des objets est l’insertion ou le logement despersonnes défavorisées oeuvrant dans ledépartement.Dans tous les cas, le nombre des représentants desbailleurs est égal à celui du total des représentantsdes associations.

l Information sur l’attribution deslogements locatifs sociaux (art. 56)

Les dispositions actuellement éclatées dans le codede la construction et de l’habitation concernant lesinformations que les bailleurs sociaux doiventfournir aux représentants de l’Etat et aux mairessont reprises et réorganisées.

l Dispositions applicables en Ile-de-France(art. 56)

En région Ile-de-France, est créée une conférencerégionale du logement social, qui se réunit une foisl’an sous la présidence du préfet de région.Elle élabore pour une durée de trois ans, un schémad’orientation visant à harmoniser les politiques dulogement social et notamment les principes derépartition et d’attribution des logements sociaux etévalue annuellement la mise en oeuvre du schémad’orientation en tenant compte des accordsdépartementaux.

l Application des règles d’attribution dansles DOM (art. 66)

Les mesures actuellement applicables dans lesDOM, aux sociétés d’économie mixte, et auxsociétés d’économie mixtes locales pour leslogements locatifs leur appartenant et ayantbénéficié d’aide de l’Etat sont recensées à l’articleL. 472-1-2 du code de la construction et del’habitation.Jusqu’à la loi exclusion, seules les dispositionsrelatives au SLS et à l’établissement tous les troisans d’un rapport sur l’occupation des logementslocatifs sociaux leur étaient applicables.Désormais, les dispositions relatives à l’attributiondes logements locatifs sociaux leur sont égalementapplicables.

n DIVERSES DISPOSITIONSRELATIVES AU PARC LOCATIFSOCIAL

n Extension des compétences de certainsorganismes HLM aux hôtels meublés (art.41)

Afin d’éviter la disparition des hôtels meublés, lesorganismes d’HLM ont dorénavant la possibilité deles acquérir et de les donner ensuite en location àdes associations agréées pour le logement desdéfavorisés en vue d’offrir des hébergementstemporaires.

n Suppression de l’obligation deconstruire des parkings dans le parc social(art. 46)

L’objectif de cette série de mesures ponctuellesconcernant les parkings est de réduire les coûts deconstruction des logements locatifs destinés auxpersonnes défavorisées.

Dorénavant, ne peut être exigée la réalisation deplus d’une aire de stationnement par logementpour la construction de logements financés avec unprêt aidé par l’Etat.Les plans d’occupation des sols peuvent prévoirqu’aucune aire de stationnement n’est obligatoireen cas de construction de logements avec un PLA.

Il n’y a aucune obligation de création de parkingen cas de transformation ou d’amélioration.

A titre temporaire, les permis de construire délivrésà compter de la publication de la loi et jusqu’au 31décembre 2002 pour la construction de logementsréalisés en PLA, mais destinés aux personnesdéfavorisées (actuellement PLA-intégration et PLAà loyer minoré), ne sont plus soumis à aucuneobligation de versement pour dépassement duplafond légal de densité. Ces mêmes logementspeuvent être exonérés du versement pourdépassement du coefficient d’occupation des sols.

n Dissociation de la location du parking etdu logement dans le parc HLMconventionné (art. 47 et 48)

Dans les immeubles collectifs sociaux construits àcompter du 1er janvier 1977, la location duparking, en même temps que l’appartement, nepeut plus être imposée. A compter de la publicationde la loi, les locataires dont le bail est en courspeuvent renoncer à la location du parking associé àleur logement. Ils bénéficient d’une réduction de

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loyer et de charges d’un montant correspondant auprix qui leur était demandé pour la location de ceparking.L’application de cette disposition ne porte pasatteinte à la validité du bail en cours.Les majorations de loyer applicables au parkingsont les mêmes que celles applicables au logementdont il est dissocié.

n Supplément de loyer de solidarité (art.56, 57 et 60)

m Modification des règles de déclenchement dusupplément de loyer de solidarité

Le seuil de déclenchement du SLS est relevé. Lesorganismes HLM peuvent appliquer le SLSlorsque les ressources du foyer excèdent 20 % (10% auparavant) du plafond de ressources en vigueurpour l’attribution des logements locatifs sociaux.Le SLS devient obligatoire lorsque le dépassementdu plafond de ressources est d’au moins 40 %(seuil non modifié).

m Calcul du SLS (art. 56)

Les modalités de calcul du SLS sont modifiéesafin de le plafonner.L’organisme HLM fixe, par département, lesvaleurs du coefficient de dépassement du plafondde ressources en fonction de l’importance dudépassement. Les valeurs de ce coefficient nepeuvent désormais excéder des valeurs maximalesdéfinies par décret en Conseil d’Etat.

m Communication des justificatifs de ressources(art. 56)

Les organismes HLM demandent annuellement àchaque locataire communication des avisd’imposition ou de non imposition à l’impôt sur lerevenu afin de déterminer s’il est redevable duSLS. Une dispense existait déjà pour les locatairesbénéficiant de l’APL ; cette dispense est étendueaux locataires bénéficiant de l’allocation logementdont les ressources sont également connues.

m Calcul du SLS dans les immeubles ILM 28 (art.60)

Le SLS est applicable aux ILM 28 et le plafond deressources pris en compte pour les locataires de ceslogements construits en application de la loi du 13juillet 1928 est supérieur de 50 % au plafond deressources de droit commun.

n Délai de préavis du locataire (art. 59)

- Les locataires de logements HLM (conventionnésou non) sont tenus à un délai de préavis réduit à unmois, en cas d’attribution dans le parc du mêmebailleur d’un autre logement.Le délai est de deux mois si les deux logementsappartiennent à des bailleurs différents.- Le délai de préavis du locataire est égalementréduit à un mois lorsqu’une SEM attribue aulocataire un autre logement conventionné dans sonparc.Cette disposition s’applique également, dans lesDOM aux SEM constituées en application de la loidu 30 avril 1946.

n Candidature aux élections HLM (art. 61)

Les conseils d’administration des organismes HLMcomportent des représentants de locataires.Ces représentants sont élus sur des listes decandidats présentés par les associations oeuvrantdans le domaine du logement. Seules lesassociations indépendantes de tout parti politiqueou organisation philosophique, confessionnelle,ethnique ou raciale et poursuivant des objectifscompatibles avec ceux du logement social ou ceuxdu droit à la ville peuvent désormais présenter descandidats.

n Versement de l’allocation logement entiers payant (cf. p. 5)

n Sanctions du locataire en cas detroubles de voisinage (cf. p. 20)

n Modification de la loi d’orientation pourla ville (art. 64 et 65)

m Seuil de population pour l’application de la loid’orientation pour la ville

Le dispositif de la LOV qui a pour objet d’inciterles communes à réaliser des logements sociaux,avait été limité aux communes de plus de 3 500habitants, comprises dans des agglomérations deplus de 200 000 habitants, par la loi du 21 janvier1995.Le seuil de 3 500 habitants est maintenu enprovince, mais abaissé à 1 500 habitants en Ile-de-France.Selon le Secrétariat d’Etat au logement,l’abaissement de ce seuil en région Ile de Franceajoute 36 nouvelles communes soumises àl’obligation de construction de logements sociaux.

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m Définition du logement social

Les communes sont tenues de permettre laréalisation d’une certaine quotité de logementssociaux sur leur territoire.La définition des logements sociaux est modifiéeafin de réduire les catégories de logementsconsidérées comme logement social.Seuls les logements locatifs sociaux sont pris enconsidération. Les logements en accession socialene sont plus comptabilisés.Les logements foyers “résidences sociales” entrenten revanche dans la définition.Ces mesures s’appliquent à compter du 1er janvier1999.

n REFORME DUSURENDETTEMENT ET DUCAUTIONNEMENT (art. 85 à 104, 137)

Le dispositif mis en place par la loi Neiertz estmodifié pour tenter d’apporter des solutions auxsituations de surendettement passif caractériséespar l’absence de ressources et l’impossibilité pourle débiteur de faire face, à court ou moyen terme àcette situation.

l Composition de la commission desurendettement (art. 86)

La commission est complétée par un nouveaumembre, le directeur des services fiscaux.Le préfet, le trésorier payeur général et le directeurdes services fiscaux peuvent se faire représenter parun seul et même délégué. Cette disposition est priseafin d’assurer une permanence des personnessiégeant au sein de la commission. Les conditionsde la représentation sont fixées par décret.

La commission comprend toujours également :- le représentant local de la Banque de France quien assure le secrétariat,- deux personnalités désignées par le préfet dans ledépartement, l’une représentant les créanciers,l’autre les débiteurs. Un suppléant de chacune deces personnalités est désigné dans les mêmesconditions que les titulaires. Les représentants desdébiteurs sont souvent des bénévoles qui ont desdifficultés à être disponible, c’est pourquoi le texteprévoit la possibilité d’un remplacement, le caséchéant, par un suppléant.

l Détermination de l’état desurendettement (art. 85, 89, 90)

m Après avoir jugé le dossier recevable, lacommission doit fixer précisément l’état desurendettement du débiteur.

Pour ce faire, le débiteur déclare les éléments actifset passifs de son patrimoine à la commission qui eninforme les créanciers. Ceux-ci disposent d’undélai de trente jours pour fournir en cas dedésaccord sur cet état, les justificatifs de leurscréances en principal, intérêts et accessoires.A défaut d’informations communiquées par lescréanciers à la commission, la créance est prise encompte au vu des seules déclarations du débiteur.A l’occasion de la contestation, les créanciersdoivent indiquer si les créances sont garanties parune caution et préciser si elle a été mise en cause.A sa demande le débiteur est entendu par lacommission.Le législateur a souhaité maintenir le principe del’audition de toute personne utile au déroulementde la procédure et garantir la gratuité absolue decette assistance.A cet effet, a d’ailleurs été prévue la nullité de laconvention portant sur l’intervention pour lecompte du débiteur d’un intermédiaire rémunéré.La nullité est de plein droit et concerne lesinterventions sous quelque forme que ce soit pourles besoins de la procédure de surendettement (art.86)

m Saisine du juge de l’exécution pour vérificationdes créances

La commission a la faculté de saisir le juge del’exécution d’une demande de vérification de lavalidité des créances et du montant des sommesréclamées, en cas de difficultés. Cette faculté existedéjà dans la procédure actuelle.

Elle est dorénavant tenue de saisir le juge del’exécution d’une demande de vérification lorsquele débiteur conteste l’état du passif qui lui estadressé par la commission et à la condition que :. la contestation du débiteur intervienne dans undélai de vingt jours ;. le débiteur précise les éléments du passif contestés,ainsi que les motifs qui justifient sa demande.Au terme du délai de vingt jours, le débiteur nepeut plus former de demande.

l Instauration de ressources minimalesrestant au ménage (art. 87 et 88)

Le reste à vivre était déjà intégré dans l’élaborationdes plans de redressement ou dans les

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recommandations par les commissions ; cependantla grande disparité d’approches des commissions setraduisait pour les débiteurs par des inégalités desituation.La loi prévoit désormais une harmonisation de ladéfinition du reste à vivre et instaure un doubleplancher.- Le montant maximal des remboursements,résultant de la mise en place du plan conventionnelou des mesures recommandées par la commission,est fixé dans des conditions fixées par décret, parréférence au dispositif de la saisie sur salaires (codedu travail : L. 145-2).

- En tout état de cause, le ménage doit disposerd’une part de ressources minimales nécessaires auxdépenses courantes. Cette part des ressources nepeut être inférieure au montant du revenuminimum d’insertion. Elle doit être indiquée dansle plan conventionnel de redressement ou dans lesrecommandations.

l Elargissement des pouvoirs de lacommission en cas d’échec de laconciliation (art. 92)

Lorsque la commission constate qu’il lui estimpossible de recueillir l’accord des intéressés surun plan conventionnel, elle le notifie au débiteurqui peut la saisir pour lui demander d’élaborer desrecommandations auxquelles le juge conféreraforce exécutoire par ordonnance.

Le pouvoir de recommandation de la commissionest modifié :

m Rééchelonnement

La commission peut toujours recommander lerééchelonnement et y compris dorénavant endifférant, le cas échéant, le paiement d’une partiedes dettes.Le délai de rééchelonnement maximal des dettesest porté de cinq à huit ans (ou au-delà, à la moitiéde la durée de remboursement restant à courir).

m Réduction du taux d’intérêt

Le taux d’intérêt applicable à tous les plans deredressement, quelle que soit leur durée est limitéau taux légal (l’actuel taux légal est fixé à 3,36 %: décret du 2 février 1998).

m Effacement des dettes immobilières

Dans le cadre des recommandations et en cas devente forcée du logement, la commission propose

la réduction du capital restant dû après imputationdu prix de vente sur le capital restant dû.

m Mise en place d’une possibilité de moratoire etd’effacement des dettes en cas d’insolvabilité dudébiteur (art. 93)

Après échec de la tentative de conciliation et en casd’insolvabilité du débiteur, caractérisée parl’absence de ressources et de biens saisissables, lacommission peut recommander un moratoire dedettes, pour une durée maximale de trois ans.

Le moratoire ne peut pas concerner les créancesfiscales ou alimentaires. Il n’annule pas la dettemais il en reporte l’exécution.Sauf proposition contraire de la commission, lasuspension de la créance entraîne la suspension desintérêts dus à ce titre.Durant la période de suspension de la créance, lessommes dues au titre du capital peuvent être, deplein droit, productives d’intérêts au taux inférieurou égal au taux légal.A l’issue du moratoire de trois ans, deux solutionssont possibles :- si la situation du débiteur s’est améliorée, laprocédure reprend au stade de la phase derecommandation et la commission desurendettement peut alors recommander lesmesures entrant dans le dispositif ;- si la situation d’insolvabilité du débiteur esttoujours aussi grave, la commission desurendettement peut alors recommander l’abandonpartiel ou total des créances autres que fiscales etalimentaires. Cette solution est préconisée par uneproposition spéciale et motivée.

Aucun nouvel effacement ne peut intervenir dansune période de huit ans pour les dettes similaires àcelles qui ont donné lieu à un effacement.

l Sort des dettes fiscales (art. 94)

Les dettes fiscales ne peuvent faire l’objet deremises totales ou partielles que dans les conditionsvisées par le livre des procédures fiscales, c’est-à-dire lorsque le contribuable est dans l’impossibilitéde payer par suite de gêne ou d’indigence (livre desprocédures fiscales : art. 247).Le livre des procédures fiscales est cependantmodifié : l’administration saisie d’une demande deremise de dettes présentée par une personnesurendettée, devra intégrer aux éléments quifondent sa décision, les recommandations de lacommission ou les mesures prises par le juge

l Pouvoirs du juge (art. 93 IV et 95)

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- En l’absence de contestation des créanciers ou dudébiteur le juge donne force exécutoire auxmesures recommandées après en avoir vérifié larégularité et le bien fondé.

- En cas de contestation, par les créanciers ou ledébiteur, soit des recommandations, soit dumoratoire, soit des mesures d’effacement ou deréduction, le juge peut alors décider des mesuresentrant dans le champ des recommandations(rééchelonnement, réduction du taux d’intérêt,moratoire ou effacement de la dette).Le juge retrouve alors la plénitude de son pouvoird’appréciation dans la limite des possibilitésoffertes par la loi et de l’existence du “ reste àvivre ”.La part des ressources nécessaires aux dépensescourantes du ménage est mentionnée dans ladécision du juge.

l Saisine du juge de l’exécution en vue dela suspension des poursuites (art. 91)

La commission de surendettement n’est plus seuleà pouvoir saisir le juge de l’exécution aux finsd’obtenir la suspension des procédures d’exécutionengagées contre le débiteur. Cette prérogative estdésormais accordée au président de la commissionou à son délégué, ou au représentant local de laBanque de France ou au débiteur lui-même.La commission est ensuite informée de cettesaisine.

l Effet de l’effacement des créances (art.96)

Le débiteur qui bénéficie d’un effacement decréances est relevé de l’interdiction d’émettre deschèques.

l Inscription au fichier sur les incidents depaiements (art. 97)

Le dispositif du fichier des incidents deremboursement des crédits aux particuliers (FICP)n’est pas remis en cause. Toutefois, désormais, afinde permettre une inscription du débiteur dès queson dossier est déclaré recevable par lacommission, celle-ci doit en informer la Banque deFrance.La même obligation pèse sur le greffe du juge del’exécution, lorsque le juge saisi d’un recourscontre la décision de recevabilité ou non du dossierpar la commission, déclare le dossier recevable.

Le fichier recense également les mesures du planconventionnel de redressement. Les mesures sontcommuniquées à la Banque de France par la

commission et l’inscription est conservée pendanttoute la durée de l’exécution du planconventionnel, sans pouvoir excéder huit ans.

Le fichier recense également les mesuresrecommandées (rééchelonnement, réduction detaux d’intérêt, suspension ou effacement descréances, notamment) et devenues exécutoires.Elles sont communiquées à la Banque de Francepar le greffe du juge de l’exécution.La durée de conservation des données est fonctionde la durée d’exécution des mesures sans pouvoirexcéder huit ans.En cas d’effacement de la dette, la duréed’inscription de la mesure est fixée à huit ans.

l Conditions d’entrée en vigueur desdispositions relatives au surendettement(art. 99)

Les différentes dispositions relatives ausurendettement seront précisées par décret.Elles sont applicables aux procédures en cours,toutefois lorsque la commission a dressé l’étatd’endettement du débiteur, les dispositionsrelatives aux contestations du créancier et dudébiteur ne sont pas applicables à ces procédures.

l Tarif des huissiers (art. 98)

La personne qui a déposé un dossier jugé recevabledevant la commission de surendettement bénéficied’une réduction de la tarification desrémunérations dues à l’huissier dans les conditionsfixées par décret en Conseil d’Etat.

l Droit à un compte bancaire ou postal (art.137)

Toute personne physique résidant en France a droità l’ouverture d’un compte de dépôt dansl’établissement de crédit de son choix ou auprèsdes services financiers de La Poste ou du TrésorPublic.Cette ouverture intervient après remise auprès del’établissement de crédit d’une déclaration surl’honneur attestant du fait que le demandeur nedispose d’aucun compte. En cas de refus de la partde l’établissement choisi, la personne peut saisir laBanque de France afin qu’elle lui désigne soit unétablissement de crédit, soit les services financiersde la Poste, soit ceux du Trésor Public.Toute décision de clôture de compte à l’initiativede l’établissement de crédit désigné par la Banquede France doit faire l’objet d’une notification écriteet motivée adressée au client et à la Banque deFrance pour information. Un délai minimum de

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quarante-cinq jours doit être consentiobligatoirement au titulaire du compte.

n MODIFICATION DES REGLES DECAUTIONNEMENT (art. 100 à104)

l Dispositions relatives à la caution dansle cadre de la procédure de surendettement

- La caution est informée de la procédure desurendettement en cours par la commission, dèsque celle-ci a connaissance de l’existence ducautionnement. La caution peut faire connaître parécrit à la commission ses observations.

- Au cas où la caution se trouve surendettée du faitde dettes résultant d’un cautionnement, les règlesrelatives au calcul du “ reste à vivre ” lui sontapplicables (l’article 2024 du code civil estcomplété par un nouvel alinéa).

l Information de la caution sur l’évolutiondes créances

Un dispositif d’information sur l’évolution descréances est mis en place.Il concerne les cautionnements indéfinis contractéspar les personnes physiques.La caution est informée chaque année au moins, àune date convenue entre les parties ou à défaut à ladate anniversaire du contrat, de l’évolution dumontant de la créance garantie et de sesaccessoires.A défaut de respecter cette obligation, la caution nesera pas tenue du paiement des accessoires de ladette, ni des frais et pénalités (l’article 2016 ducode civil est complété par un nouvel alinéa).Lorsque le cautionnement indéfini est consenti àl’occasion d’un contrat de location, le bailleur seratenu de ces obligations.

l Information de la caution en casd’incident de paiement

Lorsque le cautionnement est consenti par unepersonne physique, le créancier professionnel esttenu d’informer la caution de la défaillance dudébiteur principal, dès le premier incident depaiement non régularisé dans un délai d’un moissuivant la date de son exigibilité.A défaut, la caution n’est pas tenue du paiementdes pénalités, ni des intérêts de retard échus entrela date de ce premier incident et celle à laquelleelle en est informée.Lorsque le cautionnement est consenti par unepersonne physique pour garantir des dettesprofessionnelles, le créancier est tenu des mêmesobligations et sanctions.

n LA SAISIE IMMOBILIERE (art. 105 à113)

Les dispositions prises dans ce cadre concernenttoutes les saisies immobilières, mêmes cellesdiligentées par les syndicats de copropriété à lasuite d’impayés de charges.

m Une loi récente du 23 janvier 1998 a renforcé laprotection des personnes surendettées en cas devente forcée de leur résidence principale eninstaurant un contrôle judiciaire de la mise à prix.Le débiteur peut contester le montant de la mise àprix fixé par le créancier si elle est manifestementinsuffisante ; le tribunal de grande instance peutalors modifier la mise à prix en tenant compte de lavaleur vénale de l’immeuble et des conditions dumarché. En l’absence d’enchère, le bien est remisen vente sur baisses successives du prix fixées parle juge, dans la limite de la mise à prix initiale ; àdéfaut d’adjudication, le poursuivant est déclaréadjudicataire pour la mise à prix initiale.

Le texte adopté prévoyait l’abrogation de cetteprocédure et instaurait de nouvelles modalités deremise en vente du logement, qui ont été déclaréesnon conformes par le Conseil Constitutionnel, carcontraires au principe du libre consentement quidoit présider à l’acquisition de la propriété. (Letexte adopté prévoyait notamment qu’en l’absenced’enchère, le créancier est déclaré adjudicataireau montant de la mise à prix fixée par le juge).

m Il est prévu que l’adjudication devra donner lieuà “ une large publicité visant à permettrel’information du plus grand nombred’enchérisseurs possible ”. Elle pourra dépasser laseule information faite dans un journal d’annonceslégales et au tribunal. Un décret précisera lesmodalités de cette publicité.

m La procédure dérogatoire et simplifiée, dontbénéficiaient, depuis le décret du 28 février 1852,les sociétés de crédit foncier (le Crédit Foncier deFrance et le Crédit Agricole) en matière de saisieimmobilière, est abrogée (art. 105).

m Par ailleurs, un droit de préemption, destiné àassurer le maintien dans les lieux du propriétairesaisi, est institué au bénéfice de la commune en casde vente sur saisie immobilière de la résidenceprincipale d’une personne qui remplit lesconditions de ressources pour l’attribution d’unlogement HLM.

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n REFORME DE LA PROCEDURED’EXPULSION (art.114 à 122)

En matière d’expulsion, la loi a pour objectif desubstituer une logique de travail social et deprévention à une logique de maintien de l’ordrepublic.Dans l’esprit du législateur, seules les personnes demauvaise foi devraient dorénavant faire l’objetd’une expulsion, la situation des autres devant êtreréglée, soit par l’obtention d’aides du fonds desolidarité pour le logement notamment, soit par unrelogement.

La procédure d’expulsion se déroule désormaisselon les modalités suivantes :

l Commandement de payer

Est inchangé le principe selon lequel “ toute clauseprévoyant la résiliation de plein droit du contrat delocation pour défaut de paiement du loyer ou descharges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effetque deux mois après un commandement de payerdemeuré infructueux ”.L’obligation d’indiquer non seulement l’existencedu FSL, mais également son adresse, est ajoutée auformalisme que doit respecter le commandement depayer.

l Assignation devant le tribunal

L’assignation du locataire devant le juged’instance, préalable au déclenchement de laprocédure d’expulsion, doit être notifiée parl’huissier de justice, non seulement au locatairedéfaillant, mais également au préfet par lettrerecommandée avec accusé de réception.

Cette notification doit être faite deux mois aumoins avant la date de l’audience, à peined’irrecevabilité de la demande d’expulsion.Le préfet doit mettre à profit ces deux mois poursaisir en tant que de besoins, les organismes dontrelèvent les aides au logement, le FSL ou lesservices sociaux.

Les bailleurs sociaux quant à eux, préalablement àtoute assignation devant le juge, doivent saisir laSDAPL , section départementale des aidespubliques au logement ou de CAF, caissed’allocations familiales.L’assignation ne peut intervenir avant l’expirationd’un délai de trois mois suivant la saisine de cesorganismes, sauf si leur décision intervient avant.

l Décision du juge

A la date de l’audience, si l’affaire est maintenue :

- Le juge peut accorder d’office des délais depaiement, pouvant aller jusqu’à deux ans, aulocataire en situation de régler sa dette locative.Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effetsde la clause de résiliation de plein droit sontsuspendus ; ces délais et les modalités de paiementaccordés ne peuvent affecter l’exécution du contratde location et notamment suspendre le paiement duloyer et des charges.Si le locataire se libère dans le délai et selon lesmodalités de paiement fixées par le juge, la clausede résiliation de plein droit est réputée ne pas avoirjoué ; dans le cas contraire, elle reprend son pleineffet.

- Le juge peut également ordonner l’expulsionassortie ou non de délai de grâce pour partir (troismois à trois ans : CCH art. L. 613-1 et L. 613-2non modifiés). La décision d’expulsion ou ladécision d’octroi de délai avant le commandementde quitter les lieux, peut être transmise par le jugeau préfet afin qu’un relogement soit prévu dans lecadre du PDALD.

l Commandement de quitter les lieux

A l’issue de la phase judiciaire, l’expulsion ne peutêtre réalisée qu’au terme d’un délai de deux moisaprès qu’un commandement de quitter les lieux aitété signifié au locataire par voie d’huissier. Lecommandement de quitter les lieux doit êtreégalement transmis au préfet par l’huissier, enlettre recommandée avec accusé de réception. Adéfaut, le délai de deux mois pour pouvoir expulserne court pas.

l Tentative d’expulsion par l’huissier

Lors de la tentative d’expulsion, l’huissier ne peutplus entrer dans les lieux, accompagné du maire,de la police ou de deux témoins majeurs, qu’en casd’abandon manifeste des lieux.

l Expulsion avec le concours de la forcepublique

Si le locataire est absent ou refuse de libérer leslieux, l’huissier ne peut expulser et doit requérirauprès du préfet, le concours de la force publique.Le texte adopté prévoyait que le préfet, s’ilaccordait son concours, devait s’assurer qu’uneoffre d’hébergement avait été préalablementproposée aux personnes expulsées : ce dispositif aété jugé non conforme par le Conseil

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Constitutionnel, car il porte atteinte à la forceexécutoire des décisions de justice et remet encause le principe de la séparation des pouvoirs.

l Charte de prévention des expulsions (art.121)

Une charte départementale pour la prévention desexpulsions, élaborée avec l’ensemble despartenaires concernés, devra intervenir dans undélai de deux ans après la promulgation de la loi.

l Locataires HLM et troubles de voisinage(art. 122)

Par voie d’amendement parlementaire, la loi créeun dispositif de déplacement, alternatif àl’expulsion, à l’encontre des locataires HLM quicommettent des troubles de voisinage.En cas de non-respect par le locataire HLM de sonobligation de jouissance paisible des lieux et aprèsmise en demeure restée infructueuse, l’organismeHLM peut adresser au locataire une offre derelogement correspondant à ses besoins et à sespossibilités. En cas de refus du locataire ou, enl’absence de réponse de sa part, à l’expiration d’undélai d’un mois à compter de l’envoi de l’offre parlettre recommandée avec demande d’avis deréception, le bailleur peut saisir le juge aux fins derésiliation du bail.

Cette offre de relogement n’est pas une obligationpour le bailleur qui peut directement assigner lelocataire devant le tribunal d’instance pour obtenirla résiliation du bail. Le juge saisi d’une telledemande, prononce ou non l’expulsion. Il juge auxvues des preuves rapportées, du bien fondé de lademande.S’il résilie le bail, il ne peut accorder au locataireles délais de grâce habituels de trois mois à troisans pour partir. Il ne peut y avoir de sursis àl’expulsion. Celle-ci est applicable dès lasignification du jugement et après envoi ducommandement de quitter les lieux. Le délai dedeux mois entre le commandement de quitter leslieux et l’expulsion effective peut être réduit par lejuge comme pour les squatters.

l Saisine du juge de l’exécution (art. 118)

Dans un délai de trois mois à compter de lapublication de la loi, un décret devrait préciser lesnouvelles modalités de saisine simplifiée du jugede l’exécution pour les affaires d’expulsion.La saisine devrait se faire par lettre recommandéeavec accusé de réception ou déclaration au greffe.

n LES MESURES D’URGENCECONTRE LE SATURNISME (art. 123)

Tout médecin qui dépiste un cas de saturnisme(intoxication au plomb) chez une personne mineuredoit, de façon confidentielle, le porter à laconnaissance du médecin de la DASS, direction del’action sanitaire et sociale, qui informe le médecinresponsable du service de la protection maternelleet infantile.Dès que le préfet est informé d’un risque desaturnisme pour les occupants d’un immeuble, ilfait procéder par ses propres services ou par unopérateur agréé à un diagnostic sur l’immeuble ouune partie de l’immeuble.Dans le cas où le diagnostic se révèle positif, lepréfet en informe le médecin de la DASS.Le préfet notifie en outre, au propriétaire ou ausyndicat des copropriétaires, son intention de faireexécuter sur l’immeuble incriminé, à leurs frais, lestravaux nécessaires dont il précise la nature aprèsavis des services ou de l’opérateur qui ont effectuéle diagnostic.

l Les obligations du propriétaire

Dans un délai de dix jours à compter de lanotification de la décision du préfet, le propriétaireou le syndicat des copropriétaires peut :

ÿ soit contester la nature des travaux envisagés.Dans ce cas, le président du tribunal de grandeinstance statue en référé. Sa décision est de droitexécutoire à titre provisoire ;

ÿ soit fait connaître au préfet son engagement deprocéder aux travaux dans un délai d’un mois àcompter de la notification. Le préfet procède alors,un mois après la notification de sa décision à uncontrôle des lieux, afin de vérifier que le plomb estsupprimé. S’il subsiste, le préfet fait exécuter lestravaux aux frais du propriétaire et procède à unnouveau contrôle.

Il en est de même à défaut soit de contestation, soitd’engagement du propriétaire ou du syndicat descopropriétaires dans un délai de dix jours àcompter de la notification.

Si les travaux nécessitent la libération temporairedes locaux, le préfet prend les dispositionsnécessaires pour assurer l’hébergement provisoiredes occupants.

Le coût de réalisation de travaux et le cas échéant,le coût de l’hébergement provisoire des occupantssont mis à la charge du propriétaire. La créance est

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recouvrée comme en matière de contributionsdirectes.

Si le locataire ou le propriétaire refuse de laisseraccéder aux locaux les personnes chargées dudiagnostic, des travaux ou du contrôle des lieux, lepréfet saisit le juge du tribunal de grande instancequi statue en référé.

l Qui peut effectuer les diagnostics,contrôles et travaux ?

Le préfet peut agréer des opérateurs pour réaliserles diagnostics et contrôles et pour faire réaliser lestravaux.Un décret en conseil d’Etat précisera les conditionsd’application de ce dispositif, en particulier lesmodalités de détermination du risqued’intoxication au plomb et celles auxquellesdoivent satisfaire les travaux.

l Vente d’immeubles présentant desrisques d’exposition au plomb

Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat,tout contrat de vente d’immeuble affecté en tout oupartie à l’habitation, construit avant 1948 et situédans une zone à risque d’exposition au plombdélimitée par le préfet, doit comporter en annexeun état des risques d’accessibilité au plomb. Il doitavoir été établi depuis moins d’un an.

A défaut d’annexion de l’état des risquesd’accessibilité au plomb, aucune claused’exonération de la garantie des vices cachés nepeut être stipulée à raison des vices constatés parl’accessibilité au plomb.Lorsque l’état annexé à l’acte authentique révèleune accessibilité au plomb, le vendeur ou sonmandataire en informe le préfet qui met en oeuvreen tant que de besoin les dispositions prévues(diagnostic travaux éventuels à la charge dupropriétaire).

Un décret déterminera les conditions d’applicationde cette mesure concernant la vente et notammentles conditions de publicité du zonage.

n UN STATUT POUR LES SOUS-LOCATAIRES (art. 125)

l Sous-location de logementsconventionnés du parc privé (art. 125)

m Les bailleurs autres que les organismes HLMpeuvent louer, meublés ou non meublés, deslogements conventionnés ouvrant droit à l’APL :- aux centres communaux d’action sociale ;- aux organismes et associations afin de sous-louerà des personnes défavorisées ou ayant pour objetl’insertion ;- aux associations contribuant au logement desjeunes ou aux établissements publics assurant lelogement des étudiants.

m Le sous-locataire est assimilé au locataire.Certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 etdes conventions sont applicables à la sous-location.Le locataire peut donner congé à tout moment ausous-locataire dans deux cas :- si le sous-locataire de centres communauxd’action sociale, d’associations déclarées oud’organismes agréés visant au logement despersonnes défavorisées, a refusé une offre derelogement définitif correspondant à ses besoins età ses possibilités ;- si le sous-locataire d’associations se consacrantau logement des étudiants, ne remplit plus lesconditions d’âge ou de statut permettant d’accéderà ces logements.

l Sous-location de logementsconventionnés du parc social (art. 125)

Le régime juridique des contrats de sous-locationde logements loués dans le parc social desorganismes HLM par les associations, les CCAS etautres organismes est précisé.Le sous-locataire est assimilé au locataire. La sous-location peut-être meublée ou non meublée.Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et cellesdu 1er septembre 1948 sont partiellementapplicables aux sous-locations.Le sous-locataire perd cependant le bénéfice dudroit au maintien dans les lieux s’il refuse uneoffre de relogement correspondant à ses besoins età ses possibilités.

n MEUBLES

n Protection des occupants de certainsmeublés (art. 126)

Un chapitre nouveau est inséré dans le code de laconstruction et de l’habitation afin de garantir un

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minimum de droits aux locataires des hôtels,pensions de famille et meublés lorsque le local louéconstitue leur résidence principale.Toute personne qui loue un logement meublé à unbailleur louant habituellement plus de quatrelogements meublés, que la location s’accompagneou non de prestations secondaires, a droit àl’établissement d’un contrat écrit d’une durée d’unan, dès lors que le logement loué constitue sarésidence principale. A l’expiration de ce contrat,le bail est tacitement reconduit pour un an sousréserve des dispositions suivantes.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat,en modifier les conditions doit informer le locataireavec un préavis de trois mois. Si le locataireaccepte les nouvelles conditions, le contrat estrenouvelé pour un an.Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler lecontrat doit informer le locataire en respectant lemême préavis et motiver son refus derenouvellement du bail.Lorsque le bailleur est titulaire d’un bailcommercial venant à expiration ou lorsque lacessation d’activité est prévue, le contrat peut êtred’une durée inférieure à un an et doit mentionnerles raisons et événements justificatifs.Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou sil’activité est poursuivie, la durée du contrat estportée à un an.Le locataire peut résilier le contrat à tout momentsous réserve du respect d’un préavis d’un mois.Lorsque le bailleur, propriétaire ou gérant dufonds, doit, pour quelque motif que ce soit, cesserson activité, il en informe les locataires trois moisau moins avant la date à laquelle la cessationd’activité est prévue. Sauf cas de force majeure oude redressement judiciaire, la cessation d’activiténe peut avoir lieu avant l’expiration des contrats encours de validité ou avant le relogement deslocataires titulaires desdits contrats. En cas dechangement de bailleur, le contrat est tacitementreconduit. Si en revanche, la cessation d’activitéest due à une opération d’urbanisme oud’aménagement, les occupants doivent être relogésaux frais de l’opérateur.Ces dispositions ne s’appliquent pas auxlogements-foyers ni aux logements faisant l’objetd’une convention avec l’Etat portant sur leursconditions d’occupation et leurs modalitésd’attribution (hôtels sociaux et autres...)

n Hôtels meublés : confiscation du fondsde commerce (art. 124)

L’objectif est de renforcer la lutte contre lesmarchands de sommeil en évitant la fermeture deshôtels meublés qui correspondent à un besoin,

même transitoire, de personnes en difficulté ; ils’agit donc de faciliter leur rachat par desorganismes HLM ou des organismes agréés, afin deles louer après travaux éventuels à un prixraisonnable (cf. § extension des compétences decertains organismes HLM aux hôtels meublés)A cette fin, une peine complémentaire deconfiscation du fonds de commerce, est instituée encas d’hébergement de personnes dans desconditions incompatibles avec la dignité humaine ;elle a pour conséquence le transfert à l’Etat de lapropriété du fonds confisqué.

n FOURNITURE MINIMUM D’ENERGIE,D’EAU ET DE TELEPHONE (art. 136)

La loi du 1er décembre 1988 sur le RMI prévoit quetoute personne en situation de précarité a droit àune aide de la collectivité pour accéder oupréserver son accès à une fourniture d’eau etd’énergie. Un dispositif conventionnel d’aide estprévu à la fois sur le plan national et le plandépartemental, avec les établissements publicschargés de la distribution d’électricité et de gaz ;les collectivités territoriales, les CCAS et lesorganismes de protection sociale sont invités àparticiper au mécanisme au niveau des conventionsdépartementales.Deux conventions ont été conclues sur le plannational en 1996 :m une charte “ solidarité-énergie ” signée entrel’Etat, d’une part, et Electricité de France et Gazde France, d’autre part.m une charte “ solidarité-eau ” signée entre l’Etatet les distributeurs d’eau. Le dispositif concerne lesconsommateurs qui sont abonnés directement à ceservice public ; les usagers qui n’ont pas decompteurs individuels et qui acquittent les frais defacture d’eau dans leurs charges locativescontinuent à relever des Fonds de solidaritélogement.

La loi apporte trois modifications par rapport audispositif existant :m la garantie d’une aide de la collectivité, pouraccéder ou préserver un accès à une fournitureminimum, est étendue aux services téléphoniques ;m le principe de l’aide à l’accès ou à lapréservation de l’accès aux services, est complétépar celui du maintien de la fourniture d’eau etd’énergie en cas de non-paiement jusqu’àl’intervention du dispositif d’aide défini par voieconventionnelle.Cette obligation de non-coupure concerne lemaintien de la fourniture d’énergie (électricité etgaz, mais pas les services téléphoniques)

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m le dispositif national d’aide et préventionjusqu’alors réservé à la fourniture d’électricité et degaz est étendu aux distributeurs d’eau. Les“ organismes professionnels de distributeursd’eau ” doivent conclure des conventionsnationales. Ces distributeurs d’eau doivents’associer aux conventions passées au plandépartemental avec le préfet. Il est précisé que cesconventions “ déterminent les conditionsd’application des conventions nationales ”.

n DISPOSITIONS DIVERSES

n Consultations des associations (art. 31)

Les associations de défense des personnes ensituation d’exclusion par le logement serontconsultées aux plans, national, départemental, etlocal sur les mesures visant à la mise en oeuvre dudroit au logement. Les conditions précisesd’application de cette décision de principe, en cequi concerne notamment le choix des associationset les modalités de leur consultation, serontdéterminées par décret. Sans attendre sa parution,la loi prévoit déjà la participation de cesassociations à l’élaboration et la mise en oeuvre desplans départementaux d’action pour le logementdes personnes défavorisées.

n Création de comités départementaux decoordination des politiques de préventionet de lutte contre les exclusions (art. 155)

Un comité de coordination des politiques deprévention et de lutte contre les exclusions est créédans chaque département. Présidé par le préfet, ilcomprend le président du conseil général, desreprésentants des collectivités territoriales, desadministrations et de diverses instances localesoeuvrant dans le domaine de la prévention et de lalutte contre l’exclusion.Le comité établit un diagnostic des besoins etexamine l’adéquation à ceux-ci des programmesd’action; il fait des propositions et coordonne lamise en oeuvre des programmes, plans et schémasdépartementaux dans le ressort géographique leplus approprié.La composition, les missions et modalités defonctionnement du comité seront précisées pardécret.

n Dispositifs de veille sociale (art. 157)

A l’instar du SAMU social, un dispositif de veillesociale est mis en place dans chaque département,à l’initiative du préfet. Il est chargé d’informer et

d’orienter les personnes en difficulté ; il fonctionneen permanence tous les jours de l’année et peut êtresaisi par toute personne, organisme ou collectivité.

Ce dispositif a pour mission :- d’évaluer l’urgence de la situation de la personneou de la famille en difficulté ;- de proposer une réponse immédiate en indiquantnotamment l’établissement ou le service danslequel la personne ou la famille intéressée peut êtreaccueillie, et d’organiser sans délai une mise enoeuvre effective de cette réponse, notamment avecle concours de services publics ;- de tenir à jour l’état des différentes disponibilitésd’accueil dans le département.

n Création d’un observatoire national de lapauvreté (art.153 et 159)

L’Observatoire national de la pauvreté et del’exclusion sociale, créé auprès du ministre chargédes affaires sociales, est chargé de rassembler,analyser et diffuser les informations et donnéesrelatives aux situations de précarité, de pauvreté etd’exclusion sociale ainsi qu’aux politiques menéesen ce domaine.Sa composition, ses missions et modalités defonctionnement seront fixées par décret.Il est chargé d’élaborer, chaque année, àdestination du Premier ministre et du Parlement unrapport rendu public, qui synthétise les travauxd’études, réalisés, aux niveaux national et régional,en liaison étroite avec le Conseil national despolitiques de lutte contre la pauvreté et l’exclusionsociale.Le Gouvernement présentera tous les deux ans auParlement un rapport d’évaluation de la loi relativeà la prévention et la lutte contre l’exclusion quis’appuiera en particulier sur les travaux del’Observatoire.

N° ISNN : 09996-4304Date de publication : 31 juillet 1998Directeur de la publication : Bernard VORMSComité de rédaction : Isabelle COUETOUX DUTERTRE, Frédérique LAHAYE, Nicole MAURY,Hélène ROQUE, Jean BOSVIEUX