La copropriété · 2019-10-31 · vrait faire), ni ce dont elle dispose. ... C'est délibérément...

La copropriété :

ses travaux et

leurfinancement

I. II.Introduction relative au projet

LaVilledeLiègeparticipedepuis2016àunprojetINTERREGVBpourl’EuropeduNord-Ouestdénommé«ACE-Retrofitting»(AccélérerlaRénovationEnergé-tiquedesCopropriétés».

L’objectifdeceprojetestdedéfinirdesstratégiespour lever les freinsréglementaires, techniques,financiersethumainsafindeviserl’amélioration,parlarénovation,delaperformanceénergétiquedescopropriétésdanslaperspectivedesobjectifs2050del'Europe.

Pourréalisercesobjectifs, laVillecollaboreavecLiège-EnergieetleSyndicatNationaldesPropriétairesetdesCopropriétaires(SNPC),etaveclesgroupe-mentsdeprofessionnelswallonsdelaconstruction(ClusterEco-constructionetClusterCAPConstruc-tion)quiontl’expertisenécessairepourdévelopperlesprojetssurleplantechnique.Leprojetsecentreautourde3axes :accompagnerlescopropriétairesetsyndics(demandside),fédéreretfairemonterencompétencelesprofessionnelsdubâtiment(sup-plyside),etfaciliterl’associationdesvoletsoffreetdemande(assurerlacommunicationentredemandetsupplysides).

Présentation du document

Pourrépondreàl’actualité,cettebrochure«Lacopro-priété,sestravauxetleurfinancement»,intègrelesdiversescomposantesdelaloidu18juin2018surlacopropriétéenvigueurdepuisle1erjanvier2019.Elleestcomposéede3chapitresets’inspirededeuxplaquetteséditéesenFranceparl’AssociationdesResponsablesdeCopropriété,l’ARC,etduGuidedesbonnespratiques.

Ellevisaitinitialement,avecd’autresinitiativesduSNPC(séancesd’information),àsensibiliser lescopropriétésetlescopropriétairesauxprobléma-tiquesactuellesdudéfiénergétique,auxpossibleséconomiesd’énergieetdedépenses,auxtravauxéconomiseursd’énergie,d’isolationetà lavastequestiondufinancementdestravaux,domainesquiavaienttrèstôtmobiliséleSNPC.

LeSNPCestaujourd’huitrèsheureuxdepouvoirmettrecetravailàdispositionduprojetACE-Retro-fitting.

La copropriété :

ses travaux et leurfinancement

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TABLE DES MATIÈRES

1.Lescopropriétéssontsouventdesmaîtresd’ouvragesansargentetsansprojet.

2.Pasd’argent,pasdeprojet;del’argent,doncunprojet.

3.Nousavonsdèslorsdécidédanscechapitredeprocéderainsi :parlerd’argentd’abord,doncparler«planfinancement»avanttoutechose.

I.Recetteduquatre-quartsou«commentetoùtrouverl’argent»II. DesfondsderéservesécurisésetsansfraisIII.Desprimes,aidesetsubsidesémanantdetousniveaux

depouvoir:fédéral,régional,provincialetcommunalIV.DesprêtscollectifsbienmaîtrisésV. AiderlescopropriétairesàfairelepointsurlesaidesindividuellesVI.S’assurerqueleséconomiesd’énergieprévues

sontbienetintégralementobtenuesVII. Unedémarcheefficace/l’auditglobalpartagéetleBIC

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Extraitsadaptésdelaplaquette« Le quatre-quarts ou comment financer les travaux en copropriété ? » éditéeparl’AssociationdesResponsablesdeCopropriété(www.unarc.asso.fr).

Comment financer les travaux en copropriété ?ou la règle des quatre-quarts

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Les copropriétés sont souvent des maîtres d’ouvrage sans argent et sans projet

Enprincipe,un«maîtred’ouvrage»(c’est-à-direlepropriétaired’unbienimmobilier):

• saitcequ’ildoitoudevraitfairesursonbien;• connaîtlasommedontildispose,c’est-à-direqu'ilyaunprojetetunbudget.

Or,lacopropriétéestundrôledemaîtred’ouvrage:ellenesaitengénéralnicequ’elledoitfaire(oude-vraitfaire),nicedontelledispose.

Laconséquenceestquelescopropriétairesfontpeuoutroppeudegrostravauxnécessairesoulesfontdanslaprécipitationetsansquelescopropriétairesaientpusepréparer,cequicoûtetrèscher.

C’estpourquoinousavonsprisle«taureauparlescornes»etavonstentédecassercecerclevicieux:«pasd’argent/pasdeprojet».

NousvoulonsinciterlescopropriétésàrechercherlesfinancementspossiblesetàneselancerdansunprojetquequandellesontcommencéàsavoirOÙetCOMMENTtrouverl’argentnécessaire.

LACOPROPRIÉTÉ:SESTRAVAUXETLEURFINANCEMENT

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Pas d’argent, pas de projet ; de l’argent, donc un projet

Insistons,eneffetsurcepoint.Beaucoupd’espritsrationnelss’imaginentqu’enco-propriété,ilsuffitdefairedes«études»ouaudits,quecelavapermettrededemanderdesdevisetquelescopropriétairesvontensuitevoterdestravaux. Non,encopropriété,tantqu’iln’yapasd’argentetplusprécisémentde«plandefinancement»,ilnesepasserien.

Nous avons dès lors décidé dans ce chapitre de procéder ainsi : parler d’argent d’abord, donc parler « plan financement » avant toute chose

C’estpourcelaquenousproposonsunerecettefran-çaiseélaboréeparl’ARC,celledupastisdeMARIUS:le«Quatre-quarts»,soit1/3d’eauet3/3depastisquienfont4/4.Lequatre-quartsdelacopropriétécomporte5quarts:lesvoici!

1. Recetteduquatre-quartsou«commentetoùtrouverl’argent»

2.Desfondsderéservesécurisésetsansfrais

3.Desprimes,aidesetsubsidesémanantdetousniveauxdepouvoir:fédéral,régional,provincialetcommunal

4.Desprêtscollectifsbienmaîtrisés

5. Aiderlescopropriétairesàfairelepointsurlesaidesindividuelles

6.S’assurerqueleséconomiesd’énergieprévuessontbienetintégralementobtenues

7.Unedémarcheefficace/l’auditglobalpartagéetleBIC

Commentfinancerlestravauxencopropriété?

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I. Recette du quatre-quarts ou « comment et où trouver l’argent »

1. Commencer par constituer une réservepour grostravaux(le«fondsderéserve»,chapitre 2)legérerenbonpèredefamilleetlesécuriser.Tantqu’unecopropriétén’aurapasfranchilepasdu«fondsderéserve»,ilnesepasserapasgrand-chose.

2. Ensuite,sil’onfaitdestravauxd’économied’éner-gie,ilfautmobilisertouteslesprimesetaidesettouslessubsidesfédéraux,régionaux,provinciauxetcommunauxpossibles.

3. Puis,ilfautidentifierpourchaquecopropriétairelesaidesindividuellesquiexistent:créditd’impôt,subventions,primes,prêtssociaux,etc.

4. Enfin,etenfinseulement,ilfautcontracterunprêtcollectifetdepréférenceunprêtàtauxzéro(ouproche)dontilfaudranégocierlesfraisannexes.

Et le cinquième quart, alors ?

5. Cesonttoutsimplementleséconomiesréaliséessuiteauxtravaux,économiesquivontd’ailleurspermettredepayerplusfacilementleséchéancesduprêt.Maislà,encore,ilfaudras’assurerqueleséconomiespromisesserontbienaurendez-vous.

Voilà.Vousavezlarecettedu«Quatre-quarts».Rentronsmaintenantdansledétailetvoyonscom-mentconfectionnerunvraietbonquatre-quarts.

II. Des fonds de réserve sécurisés et sans frais

Suiteauxdécisionseuropéennesetauxréglementationsnationales,relayéesparlapresseetlesactionsmenéesparleSNPC,chacunestdésormaisbienconscientqu’ilestindispensable,pourfairefacedansdebonnesconditionsauxgrostravaux,ycomprisderénovationénergétique,deconstituerunoudesfondsderéserve.

Laloibelgedu18juin2018aégalementérigécetteconstitutionenobligationdel’assembléegénéralepuisquecelle-cidoitauplustardcinqansaprèslaréceptionprovisoiredespartiescommunesdéciderd’unecontributionminimaleannuellede5%delato-talitédeschargescommunesordinairesdel’exerciceprécédent.

Malheureusement,àtortouàraison,lescoproprié-tairesestimentquelesfondsderéservequ’onleurdemandedevotersontinsuffisammentsécurisés,c’est-à-direqu’ilspeuventêtrefacilementutilisésparlessyndicsàd’autresfinsquelefinancementdesgrostravauxeffectivementvotésparlesassembléesgénérales.

C’estpourquoi,trèssouvent,lescopropriétairescrai-gnantqueleurargentsoit«mal»utilisépréfèrentre-nonceràtouteconstitutiondefondsderéserve.Tenantcomptedecettedifficultéetdela« jeu-nesse éventuelle»del’immeuble,unemajoritéde4/5desvoixdescopropriétairesprésentsetreprésentéspourraitencoreenassembléegénéralerefuserdeprocéderàlaconstitutiondorénavantobligatoiredufondsderéserve.

C’estaussitoutelaproblématiquedela«doublesi-gnature»,dontilestquestiondanslechapitre2,àlaquellelessyndicsetlesbanquiersontdumalàré-pondre.Alorsquelasolution,sisimplepourapaiserlesesprits,consisteàaccepterleprocès-verbald’uneassembléegénérale.


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III. Des primes, aides et subsides émanant de tous niveaux de pouvoir : fédéral, régional, provincial et communal

Unsoucimajeurestquecesdispositifssont,c'estpeudire,assezpeustablesdansletemps.Nousnesau-rionscependanttroprecommanderauxcopropriétésetauxcopropriétairesd’enfaireindividuellementlachasse.

> Pour en savoir plus, lire LE CRI:http://www.snpc-nems.be/energie

C'estdélibérémentquecettebrochuren'endressepasl'inventairecarceseraitlagarantied'unerapideobsolescence.Lemeilleurconseilestdequestionnerlesdispositifsofficielsd'informationquesont:• lesiteinternetdelaRégionwallonne: www.energie.wallonie.be;

• laMaisondel'HabitatdelaVilledeLiège: www.maisonhabitat.eu.

Cettestructurepermetd'entrerencontactavecleGuichetEnergieWalloniedeLiège,l'asblLiège-EnergieetleServiceduLogementdelaVilledeLiège.Pourmaximiserlesefforts,l’idéalseradefaireappelàdesexpertscapablesdeprodiguerdesconseilstotale-mentindépendants.

Ceux-cipourrontconstituerdesdossiersauxfinsdel’introductionet/oudel’obtentiondecesinterven-tionsfinancièresencombinantgaindetempsdanslesdémarchesadministratives,bénéficededéduc-tionsfiscalesintéressantesetobtentiondesaideslesplusadéquates.

Pluslargement,ilspeuventfaireappelàdessocié-tésspécialiséesde«chasseursdeprimes»dontlemétiernouveausurlemarchéde«conseiller-primes»consisteàrenseigneretàassisterlespropriétairesconcernantlesnombreusesaidesexistantespuisquecettequêtedeGraals’apparenteàtrouversonche-mindansunlabyrinthe.Enrésumé,lacopropriétébénéficieraainsid’unetransparencetotaleaubénéficedesseulscopro-priétaires.

IV. Des prêts collectifs bien maîtrisés

Leprêt-onl’avu-estl’unedesquatrecomposantesimportantesduplandefinancement.Encasdetravaux,degrostravaux,ilpeutêtretrèsef-ficacedecontracterunprêtcollectif,cequiassureunfinancementauxpersonnesquiontdesdifficultésàobtenirunprêtindividuel(retraités,primo-accédants,etc.).

Toutefois,sasouscriptionseradifficile,voirepasim-possible,s’ilyadescopropriétairesquiontdesdif-ficultésfinancièresetquisontinscritsaufichierdesmauvaispayeursdelaBanqueNationale.D’unemanièregénérale,ilfaudraprivilégieruneap-prochecollective,c’est-à-direunprêtà la«co-propriété»,plutôtqu'autantdeprêtsindividuelsenrestantattentifaufaitqu’ilspourraients’avérerpluscoûteux(assurance,caution,fraisdesyndic,etc.)quedesprêtspersonnels.Ilestdoncimportantdepouvoirbénéficierd’uneoffrecontrôléeetdefaireappelàlaconcurrence.Parailleurs,danslecasdesremboursementsdeprêtparprélèvementssurlecomptedel’associationdescopropriétaires,siuncopropriétairenerèglepasseséchéances,celarisquedeposerdesproblèmesdi-rectsouindirectsàl’ensembledelacopropriétéetdescopropriétaires.

Pourévitercetécueil,certainesbanquessontac-tuellementdisposéesàoctroyerauxassociationsdescopropriétaires,personnesmoralesayantlaper-sonnalitéjuridique,desprêtscollectifs,sansautressûretésréelles,quellequesoitlasituationfinancièredechaquecopropriétaireconcerné,à lacondi-tionexpressequeleurprêtàl’associationdesco-propriétairessoitgarantiparuneassurancetierce,commecelleconsentiepar l’assureurATRADIUS (www.icpatnet.com/copro).


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LACOPROPRIÉTÉSESTRAVAUXETLEURFINANCEMENT

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> Pour en savoir plus, lire LE CRIwww.snpc-nems.be/energie

Encasdesinistre,cetteassurancepermettrad’in-demniserlebanquierdunon-paiementparunoudescopropriétairesdesappelsdechargesrelatifsàleurquote-partduedanslecadreduremboursementduprêtsouscritparl’association.Lescopropriétairessontainsisansexclusioncouvertspendantladuréeconvenueduremboursement,sansenêtredorénavantsolidairesetlatrésoreriedelacopropriétéserapréservéesansdevoirsupporterlesfraisdesimpayésetlecoûtdegestionnécessaire.Encasdevented’unlot,labanquecontinueàêtrerembourséeparl’associationdontleprêtrestegarantiparl’assureur.

Encasdedécèsducopropriétaire,lecapitalrestantdûferapartiedupassifdelasuccessionaumêmetitrequelesautreschargesdecopropriété.

V. Aider les copropriétaires à faire le point des aides individuelles

1. Un « maquis » inextricable

Lesaidespersonnellesenmatièredetravauxetplusspécialementdetravauxd’économied’énergiesont,commesurleplancollectif:

a. Multiples Onrelèvedesaidesd’Etatauniveaufédéral(FondsdesolidaritéGazetElectricité,déducti-bilitéfiscaledestravauxd'isolationdetoiture,...),desaidesrégionales,provincialesetcommunales.

b. Complexes Pourbénéficierdecesaides,ilfautdanscer-tainscasnepasdépassercertainsplafondsderessources(sachantquecesressourcessontcalculéessurlabasedudernierouavant-dernieravisd’imposition). Cesplafondspeuventchangerenfonctiondel’organismeoudel’autoritéquiaccordelesaides.IlpeutmêmeyavoirplusieurstypesdeplafondpourUNmêmeorganisme.En-fin,commeonlevoit,unvraicasse-tête.

c. Changeantes Et-cerisesurlegâteaud'uneannéeàl'autre-toutescesrèglespeuventchanger,évolueràlahausse,àlabaisse,disparaître,revenir…

2. Une opacité regrettable

Danscesconditions,pluspersonnen’ycomprendrien.Ilfautalorsconsulterdesorganismesspéciali-sésqui:

• demandentd’aborddefournirdiversdocumentsetjustificatifs;

• demandentensuiteuneparticipationfinancièrepouranalyserlessituationsindividuellesetfairesavoiràquoilescopropriétairesontdroit.

Conséquence:lescopropriétairessontdansl’inca-pacitédesavoirquellesaidesilspourraienttoucherpourlestravaux(lesquels ?),cequicontribueàlesempêcherd’adhéreràunprogrammedetravauxetàvoterfavorablementcelui-ci,cequiestbiencom-préhensible.

Notonsuneévolutionrégionaletouterécente:alorsquel'accèsauxaideswallonnesàl'améliorationdeslogementsétaitjusqu'alorsréservéauxpersonnesphysiques,laréformedesaidesrégionalesdejuin2019ouvrelapossibilitéauxAssociationsdeCopro-priétaires,légalementconstituéesenpersonnesmo-rales,debénéficierdurégimedesprêtsàtauxzéropourunerénovationglobaledubâtiment.

3. Un « outil » pour débloquer la situation

Voilàpourquoiilseraitessentieldedisposerd’unoutilsimplepermettantàchacundesimulercequ’ilpour-raitobtenircommeaideetidentifierlesprocéduresetlesorganismesàcontacter.

ContrairementàlaFrance,oùlacollaborationentrelaCaissed’Epargneetl’ARCapermisderéaliseren-sembleunteloutil,indispensablepourcompléterle«plandefinancement»dechaquecopropriétaire,etdoncdefaciliterlaprisededécisionconcernantlesgrostravaux,chaquecopropriétairedoit,enBelgique,menerseulceparcoursinitiatiqueoufaireappel,commenousl’avonsrecommandéci-avant,àdessociétésspécialiséesdontc’estlemétier.

> Pour en savoir plus, lire LE CRIwww.snpc-nems.be/energie


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VI. S’assurer que les économies d’énergie prévues sont bien et intégralement obtenues

Tropsouvent lesobjectifsd’économiesd’énergie annoncés,etquifondentenpartiel’équilibrefinancier desopérations,nesontpasatteints.Lesraisonssont multiples:

• calculsdedépartgrossiersouvolontairement optimistes;

• miseenœuvreimparfaite(exemple:fenêtresisolantes,enfaitinsuffisammentétanches);

• propositionsinadaptées(exemple:puissancetropfortedeschaudières);

• gestionlaxistedesnouveauxéquipements.

C’estpourquoiilfautêtreparticulièrementattentifsàcesdifférentspointsetchercheràmaitriserlespro-blèmeleplusenamontpossible.Ilestdoncrecommandépourlescopropriétésdes’entourerdeconseilsspécialisésetdetraiterlesproblèmesàchacunedesétapes:

• audépart,contrôlerlescalculsinitiauxpermettantdedéterminerexactementlasituationderéférence,

• pendantlaréalisationdestravaux,contrôlerlamiseenœuvre,

• veilleràune«doubleréception»destravauxpourpouvoirvérifierlesrésultatsrecherchés.

Ildevientalorspossibledemaîtriserlesrésultatsan-noncésenmatièred’économied’énergieetdoncdegarantirl’équilibrefinancierdesopérations.

À noter :En France, pour certains professionnels, un moyen apparemment plus simple d’obtenir des économies garanties serait le Contrat de Performance Energé-tique (CPE).

> Pour en savoir plus, lire le chapitre 3

Enfait,leCPEs’avèresouvent-encopropriété-plu-tôtillusoire,leséconomiesgarantiesétanttrèsinfé-rieuresàcequ’ilestpossibled’obtenirensuivantsim-plementlaméthodepréconiséeplushaut;àsavoir:• contrôledescalculsinitiaux;• contrôledelamiseenœuvre;• doubleréceptiondestravaux.

Cependant,ledébatresteouvert.

VII. Une démarche efficace / l’audit global partagé et le BIC

Unefoisquel’onadéfiniunplandefinancement,alorsonpeutcommenceràconstruireunprojet.Comments’yprendre?

1. Mettre en œuvre un audit global

Lapratiquefrançaiserévèlequ’ilfautagirpourdéve-lopperdesauditsglobaux,associantthermiciensetarchitectes,donccréeroususciterdes«binômes».C’estlepremierimpératif.

2. De l’audit global à l’audit partagé

L’auditglobalrestecependantinsuffisants’iln’estpasconduitavecleconseildecopropriétéets’ilnetientpascomptedesdynamiquespropresàchaqueco-propriété.Dynamiquesdelagestionautantquedy-namiquessocio-économiques.

Àcelas’ajoutelefaitqu’unauditrestesouventin-complet,danslamesureoùlesauditeursnepeuventpassertoutletempsnécessaireà:• réunirlesdocuments;• organiserlesrencontresaveclescopropriétaires(vi-sitedeslogements,réunionsderestitution);

• passerlesquestionnairesauprèsdesoccupantset-surtout-obtenirdesréponses.

Pour toutes ces raisons, il fautque l’audit soit «partagé»,cequiveutdire:• queleconseildecopropriétédoitpréparerl’audit:nonseulementfournirauxauditeurstouteslesinfor-mationsnécessairesconcernantladynamiquedelacopropriété,sesproblèmes,sesattentes,maisaussilesinformationsobjectivesoutechniques:donnéesetdocumentsnécessaires,enparticulier;

• queleconseildecopropriétédoit,ensuite,participeràl’orientationdel’audit(onparlealorsdedéfinitiondu«périmètre»del’audit);

• queleconseildecopropriétédoit,enfin,participeraurassemblementdesdocumentsetaudéroule-mentdel’auditetfaireparticiperlepluspossiblelescopropriétaires.


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3. Le BIC, première étape de l’audit global partagé

LeBIC-ouBilanInitialdeCopropriété-estundo-cumentmisaupointenFranceparl’AssociationPla-nèteCopropriétéetdiverspartenaires(architectes,bureauxd’étudesthermiques)danslecadred’ungroupedetravailpilotéparl’ARC.

Ilatroisobjectifsettroisvertus:

• Permettreauconseilderéaliserlui-mêmelebilandelasituationdelacopropriété(ycomprisfinan-cière)etdesdynamiquesquisontlessiennes.Cebilanvaaiderleconseildanssontravail,maisaussipermettred’éclairerlesauditeurspotentielssurlasi-tuation :cequiestimpossible/possible,lesfreinsetlesatouts,lesfaiblessesetlesforces,lesproblèmes,lesattentes,etc.

• Aider-grâceàcebilan-leconseilàsedynami-seretàdynamiserlesmembresdelacopropriété,ycomprisenconsultantdéjàlesoccupantssurleursproblèmesetleursattentes.

• Préparerl’auditenréunissantd’embléedesdocu-ments,plans,factures,donnéesrelativesàlaco-propriétéquivontpermettrequel’auditsoitmoinscoûteux(gaindetemps)etplusefficace.

DanslecadreduprojetACE-Retrofitting,lesparte-nairesontdéveloppédeuxoutilsencesens:• leQuickScan;• laFeuilledeRoutedeRénovationou«MasterPlan».

Réalisésurbased’unevisitesurplace,leQuickScanconsisteenundiagnosticrapidedel'étatdubâtiment,desesdiverséquipementsetdu"profil"desesoccu-pants(propriétairesoulocataires,famillesouisolés,étudiantsoupensionnés,...).

LaFeuilledeRoutedeRénovationconsisteàréaliserunauditapprofondidelasituationetdeproposerdesscénariosderénovationtechniquementjudicieuxetfinancièrementsupportablesparlacopropriété.

> Pour en savoir plus, lire les chapitre 2 et 3

Vous trouverez le guide du Bilan Initial deCopropriété (BIC) sur le site de l’ARC et l’UNARC :www.unarc.asso.frou bien sur celui de Planète Copropriété :www.planetecopropriete.comou en découvrant la Carte-Clé intégrée dans la Brochure SNPC « Devenir syndic bénévole avec le SNPC »

Extraits adaptés de la plaquette « Le quatre-quarts ou comment financer les travaux en copropriété ? » éditée par l’Association des Responsables de Copropriété (www.unarc.asso.fr).


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L’indispensable fonds de réserve

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1. Pourquoiconstituerunfondsderéserve?Lessixvertusdufondsderéserve.

I. LefondsderéservefaciliteladécisiondetravauxII. Lefondsderéservepréparel’avenirIII. LefondsderéserveobligeàoptimiserleprésentIV. LefondsderéservefaitfairedeséconomiesV. LefondsderéserveprotègelacopropriétédesimpayésVI. Lefondsderéservefavorisel’informationdesacquéreurs

2. Commentmobiliserlacopropriétéenfaveurdufondsderéserve?

I. Pourquoidetellesréticencesaufondsderéserve?II. Commentprendreencomptecesréticencesetobstacles?III. Commentamorceruneapprochefavorableenvuedelaconstitutiond’unfondsde

réserve?«Lefondsderéservesanseffort»

3. Queltypedefondsderéservepourtravauxmettreenplace?

4. Commentfixerlemontantdelacontributionannuelleaufondsderéserve?

I. Unecontributionfixéeenfonctiond’un«seuilacceptable»II. UnecontributionfixéeenfonctiondubudgetcourantdelacopropriétéIII. Unecontributionfixéeenfonctiondesbesoinsentravaux

5. Commentsécuriserlesfondsetprévenirlesrisques?

I. Commentsécuriserlefondsderéserve?II. Quefaireencasd’impayésdescontributionsaufondsderéserve?

6. Commentplaceraumieuxetsansfraislefondsderéserve?

I. Unpréalable:lecompteséparéII. Est-cequeleplacementdufondsderéserveestenvisageable?

7. Résolutionspourmettreenplaceunfondsderéserve

I. VoterdesavancestravauxII. Voterdestravauxprécisconformémentàunplanousansplanpluriannuel

detravaux,selonundevis

8. Commentçasepasselorsdelacessiond’unlot?

I. Lessommesverséesautitredufondsderéservesont-ellesrembourséesàl’acquéreur?II. Commentetquandinformerlenouveaupropriétaire?

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Extraitsadaptésdelaplaquette«L’indispensablefondstravaux»éditéeparl’AssociationdesResponsablesdeCopropriété(www.unarc.asso.fr).

L’indispensable fonds de réserve

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Pourquoi constituer un fonds de réserve ? → Les six vertus du fonds de réserve

I. Le fonds de réserve facilite la décision de travaux

Lamiseenplaced’unfondsderéserveadeuxeffetsbénéfiquessurlevotedestravaux:• le premier estpsychologique: quandon a com-mencéàmettredel’argentdecôtépourdestra-vaux,onlesvoteplusfacilement;

• ledeuxièmeesttoutsimplementfinancier:siunepartie des travaux est déjà financée, il est plusfaciledelesvoter(enn’ayantplusqu’unsoldedecoûtàfinancer).

Lorsqu’une copropriété possède un fonds deréserve,lalogiquen’estplusdesedire«commentfinancer lestravaux?»mais«quelstravauxallons-nouspouvoirengageraveclessommesprovision-nées?».

Enobligeanttouslescopropriétairesàverserrégu-lièrement des petites sommes, la création d’unfondsderéservepermetd’éviter lessituationsdeblocage dans lesquelles certains copropriétairess’opposentaux travauxparcequ’ilsnesouhaitentpasounepeuventpasassumerlecoûtqu’impliqueunetelledécision(exemple:propriétairesbailleurspeuintéressésparlesgrostravaux,ménagesayantdéjàdesdifficultésàrembourserleurprêt,ménagesmodestes,retraités,etc.).

Légalement, on entend par fonds de réserve la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture…


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II. Le fonds de réserve prépare l’avenir

Lamiseenplaced’unfondsderéserveadesvertuspédagogiques. En créant une provision collectivedestinéeauxgrostravaux,elleincitelescoproprié-tairesàs’intéresseràl’étatdeleurpatrimoinecom-mun,àhiérarchiserlesbesoinsetàprogrammerlesinterventionsdansletemps.

Lescopropriétairessontplusenclinsàsortirdeleurpassivité vis-à-vis de l’entretien et à devenir uneforcedeproposition.

III. Le fonds de réserve oblige à optimiser le présent

Le fonds de réserve n’est pas seulement tournéversl’avenir.Ilobligeaussiàoptimiserleprésent.Eneffet, pour pouvoir demander aux copropriétairesdeverserdessommesrégulièrespourdestravauxenplusdeschargescourantes,ilestnécessairedecontrôleretdemaîtriserlesdépensesordinairesdelacopropriété.

Les copropriétaires acceptent mieux de faire uneffort supplémentaire pour des travaux lorsquedeséconomiessontréaliséessurlesdépensesdefonctionnement(grâceaucontrôledescomptes,àl’optimisationduchauffagecollectif,àlagestiondel’eau,àlanégociationetausuividescontratsaveclesyndicetlesprestataires,etc.).

IV. Le fonds de réserve fait faire des économies

En encourageant les copropriétaires à entretenirleurpatrimoine,lefondsderéserveleurpermetdefairedeséconomies.Eneffet, lesdéfautsd’entre-tiencoûtenttrèscherpouraumoinsdeuxraisons:

• Paradoxalement, moins on entretient les partiescommunesdansunecopropriété,plusleschargescourantesaugmentent.Leséquipementssedété-riorent et conduisent à de nouvelles dépenses.Pannes d’ascenseurs demandant des interven-tionsrécurrentes,consommationsd’eaumajoréesen cas de fuite, chauffage collectif moins per-formant, augmentation des déperditions et desconsommationsd’énergie,etc.

• Les grosses réparations faites dans l’urgenceimpliquent des surcoûts par rapport aux travauxanticipés. Intervenir sur lebâtiousurunéquipe-ment lorsqu’ils sont très dégradés revient beau-coup plus cher que si on les entretient réguliè-rement. Dans l’urgence, on n’a pas le temps dechercherdes informations,d’étudier lesdevis, lesentreprisesetlaqualitédesprestationsproposées.

V. Le fonds de réserve protège

la copropriété des impayés

Certains copropriétairespeuvent êtremis sérieu-sement en difficulté par le vote de gros travauxlorsquecettedécisionestrapideet inattendueetqu’ilsdoiventdébourserdessommesdansundélaitrès court. Tous les copropriétaires n’ont pas lesmêmes capacités d’épargne ou d’emprunt. Parcequ’ilssonttropâgéspouremprunter,parcequeleurprêt immobilier absorbe toutes leurs ressourcesdisponibles, ou parce qu’ils connaissent des dif-ficultés passagères (séparation, décès, chômage,etc.), certainscopropriétairesnepeuventhonorerlesappelsde fondspour travaux. Ilspeuventêtrecontraintsdevendrelorsquelestravauxsontenga-géssanspréavisoupeuventtoutsimplementblo-querlaréalisationdestravauxs’ilsnepayentpas.

VI. Le fonds de réserve favorise l’information des acquéreurs

Laprésenced’unfondsderéserve–lequelconsti-tue légalementuneportiondupatrimoinede l’as-sociationdescopropriétaires,cequiestconfirméendevenantpropriétédel’associationaumomentde la vente mais éventuellement remboursé auvendeurparl’acquéreur-éviteauxacquéreurslesmauvaisessurprisesetd’avoirunefausseidéedescharges. Ils sont informés dès l’achat qu’il existeun«fondsderéserve»(doncpeut-êtrel’existenced’un programme de travaux) et qu’il faut prévoirlesdépensesd’entretienenplusdeschargescou-rantesdansleurscalculsbudgétaires.

L’indispensablefondsderéserve

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Comment mobiliser la copropriété en faveur du fonds de réserve ?

I. Pourquoi de telles réticences au fonds de réserve?

Plusieurs raisons expliquent que de nombreuxcopropriétairessoientréticentsàlamiseenplaced’unfondstravaux:

• tout d’abord, les copropriétaires craignent quelessyndicsnesoienttentésd’utiliserlesfondsderéserveàd’autresfinsquecellesdegrostravaux,cequiestàproscrireformellement,parexemple:fairefaceàundéficitdetrésoreriedûnotammentmaispasseulementàunemauvaisegestiondesimpayés;

• ensuite, les copropriétaires craignent en cas dedifficultéssoitl’absencesoitlelaxismed’unsuiviet la nécessité demettre en branle des actionsjudiciaires lourdes et coûteuses sans espoir derecouvrerdessommesperdues.

• C’estpourquoi,toutencontraignantlesassocia-tionsdecopropriétairesàconstituerunfondsderéserve, le législateur en a volontairement limitélescontributionsannuellesenlesfixantàunmini-mumdecinqpourcentdelatotalitédeschargescommunesordinairesdel’exerciceprécédent.


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II. Comment prendre en compte ces réticences et obstacles ?

Pourréussiràmettreenplaceunfondsderéservedans sa copropriété, il est nécessaire d’être àl’écoutedecescraintesetdesedonnerlesmoyensd’yrépondre.Ceguidevousdonneradessolutionsàmettreenplacepoursurmonterchacundecesobstacles.

Maisavantd’aborderdans ledétail cesdifférentsaspects,unélémentapparaîtessentielpourlamiseen place du fonds de réserve: la confiance. Lescopropriétaires seront plus enclins à confier unepartdeleurépargneàleurcopropriétés’ilsconsi-dèrentquelesyndiceffectuecorrectementsamis-sionde gestion et qu’il est efficacement contrôlépar un conseil de copropriété et un vérificateuraux comptes (légalement appelé «commissaireauxcomptes»)quiœuvrentpourlesintérêtsdelacopropriétéetdescopropriétaires.

Pourcontribueràceclimatdeconfiance,ilexisteun«ingrédient»primordial:lecomptebancaireséparé.Avanttout,ilestopportunderappelercequ’aétéenFrancelecheminementducompteséparé:laloidu 10.07.1965avaitaffirmé leprincipede lasépa-rationdu(es)compte(s)delacopropriétédeceuxdusyndic,maiselledonnaitlapossibilitéd’ydéro-gerdesortequedanslaplupartdescopropriétés,lessyndicsfaisaientvoterparl’assembléegénéralela dispense de compte séparé, en invoquant descoûtssupplémentairesdissuasifs.Laconséquenceenestqu’encasde failliteoude liquidation judi-ciaire,lescopropriétésdoiventsupporterdespro-cédures judiciaires lourdes, longues et coûteusespour(éventuellement)récupérerleursfondsplacésdansdessous-compteschezlesyndic.Pourétablirplus de transparence dans l’activité du syndic etl’usagedefondspourtravaux,leprojetdeloiALUR,présenté le26.6.2013pour l’accèsau logementetunurbanismerénové,supprimetoutedérogationàl’obligationdel’instaurationducompteséparé.

Parcontre,laloibelgedu2juin2010avaitdéjàprévuexpressémentl’obligationpourlessyndicsd’ouvrirles comptes de l’association des copropriétairesexclusivementaunompropredel’associationdescopropriétaires, Quant à la séparation, prévue en2010«danslamesuredupossible»entrelesdiffé-rentscomptesdel’association,ellenefaitd’ailleursplusaucundoutedepuisquela loidu18juin2018érige en obligation pour l’association des copro-priétairesdeconstituerauplustardcinqansaprès

la réception provisoire des parties communes unfondsderéserve.

Lesmontants ainsi rassemblés doivent être inté-gralement placés sur divers comptes, dont obli-gatoirement un compte distinct pour le fonds deroulementetuncomptedistinctpour le fondsderéserve.

Nous recommandons donc avec insistance, pourunemeilleure transparenceetunebonnegestion,d’ouvrir,dèsledépart,aunomdel’associationdescopropriétaires, un compte destiné auxmontantsdufondsderoulementet,enoutre,uncomptedis-tinctduprécédentdestinéàrecevoirlesmontantsdufondsderéserveet…deresterattentifs.

Le comptebancaire séparé est en effet essentielpourfaciliterlatransparenceetlesuividelagestiondesfondsconfiésparlescopropriétaires:

• grâce aux relevés bancaires, les copropriétairespeuventsuivretouslesrèglementsetlesversements.Tout y est visible: les sorties comme les entréesd’argent.Aucuneopacité,aucunmélange,aucunoubli,aucuneconfusionn’estpossible(carmêmeavecunsous-compteséparé,ilpeutyavoirconfusion);

• leplacementdelatrésoreriedisponibleestfaci-lité,sitelledevaitéventuellementêtreladécisiondel’assembléegénérale;

• en cas de changement de syndic ou de faillitedusyndic,lesproblèmessontlimitéspuisquelescomptessontouvertsaunomdel’associationdescopropriétaires,entantquepersonnemorale.

Pour favoriser cette confiance, il est égalementessentielqueleconseildecopropriétésoitmoteurdans la démarche demise en place du fonds deréserve.Lesyndicnepourragénéralementpas,àluiseul, faireadhérer lescopropriétairesà lacréationd’unfondsderéservecarlespropositionsquiéma-nentdusyndic suscitentgénéralementune réac-tionsuspicieuse.


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Enrevanche,siceprojetestportéetdéfenduparleconseildecopropriété,lescopropriétairesserontplus facilement convaincus que cette démarcherépondàleursintérêtsetauxintérêtscollectifsdeleurcopropriété.

Lescopropriétairesserontd’autantplusfavorablesàcetteinitiatives’ilssaventqu’ilspeuventcomptersurunconseildecopropriétémobilisé,parailleurssecondéparunvérificateurauxcomptesconscien-cieuxetcompétent:

• quiagitactivementpourcontrôleretaméliorerlagestiondusyndic,notammentpardespropositionsconstructivesetpertinentes;

• quisuitsoigneusementlescomptesetl’équilibrefinancierdelacopropriété;

• quiestparticulièrementattentifàmaîtriserlecoûtdeschargescourantes;

• quiconnaîtbienlasituationetlesbesoinsspécifiquesdelacopropriété;

• quisaitêtreàl’écoutedescopropriétairesetprendreencompteleursdemandes.

III. Comment amorcer une approche favorable en vue de la constitution d’un fonds de réserve?

« Le fonds de réserve sans effort ».

Ilestbeaucoupplusfaciledefairevoterunfondsderéserved’unmontant raisonnable…sicettedéci-sion ne requiert au départ aucun effort financiersupplémentairedelapartdescopropriétaires.Cela peut être le cas lorsque les comptes de lacopropriété sont excédentaires. Il peut en effetarriver, au terme d’un exercice comptable, quela copropriété ait fait plus de recettes que dedépenses, soit parce qu’elle a eu plus d’entréesd’argent, par le biais d’un fonds de roulement oudesappelsdeprovisionsdechargesdéjàetpré-alablement bien réfléchis, soit parce qu’elle a faitmoinsdedépensesquebudgétisées.

Cas n° 1

Lacopropriétéaeuplusd’entréesqueprévu.

→lacopropriétéatouchéuneindemnitéd’assurance

→ lacopropriétéavenduoumisenlocationdespartiescommunes(exemple:venteoulocationdelalogedeconciergeinutilisée,locationd’unefaçadepourunpanneaupublicitaire,oud’unetoiturepouruneantenneGSM,etc.).

Cas n° 2 :

Lacopropriétéaréduitsesdépenses.

→la copropriétéet le conseil decopropriétéenparticulier se sont investis pour contrôler etmaîtriser les charges courantes (contrôle descomptes,analysedeschargesetdesconsom-mations d’eau et d’énergie, vérification descontratsdemaintenance,etc.).EnFrance,l’ARCestimequetoutecopropriétéquiselancedansunedémarcheactivedemaîtrisedesdépensespeuttrèsvitefaire15%d’économies.Lorsque les recettes sont supérieures auxdépenses de l’année, l’excédent est normale-mentredistribuéauxcopropriétaires,enfonctiondeleursquotitésàl’occasiondelarégularisationannuelle,maisl’assembléegénéralepeuttrèsbienendisposerautrementetdéciderdeconservercettesommeenprévisiondetravauxàvenir.

→lacopropriétéestpasséeensyndicnonprofes-sionnel(dit«bénévole»).Lagestiondirecten’estpas non plus totalement gratuite puisqu’ellecomprend des frais (photocopies, timbres,indispensable assurance de responsabilitécivile du syndic, achat de logiciel comptable,prestations comptables, assurance techniqueetjuridique,rémunérationindemnitairepossibledusyndicnonprofessionnel).Maiscechange-mentfait fairedeséconomiessubstantiellesàlacopropriétéquiéconomiseleshonorairesdebaseetleshonorairespourprestationsparticu-lièresdusyndicprofessionnel.Le fonds de réserve est ainsi constitué demanièreindolorepourlescopropriétaires!Etunefoisquecefondsestmatérialisé,ilestplusfacilededemanderauxcopropriétairesdecontinueràl’alimenterpardespetitsversementsréguliers.


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Quel type de fonds de réserve pour travaux mettre en place ?

Danslecascependantoùl’assembléegénéralevoteenfaveurduditbudgetportantsurdestravauxenprévision,identifiésounon,selonuneappréciationglobaleplusoumoinsmotivéeparl’étatdubâti,elledécideàlamajoritéabsoluedesvoixdeconstituerun fonds de réserve pour travaux en prévision etl’onprocéderapardesavancesquiserontverséesau«fondsderéserve».

Dans le cas par contre où l’assemblée généraledécidederejeterlebudgetproposé,etlégalement,elle aurait le droit souverain d’en refuser touteconstitution à la majorité des 4/5e des quotes-partsdescopropriétairesprésentsetreprésentés,ellen’encourtaucunesanction,elleagitsouveraine-ment….Mais,ellen’agitpasdemanièreprévoyante,enbonpèredefamille.

Parailleurs,l’assembléegénéralepeutdécidersou-verainement de travaux précis et ponctuels, horsdetoutcadreprédéterminéouplanifié,pourremé-dieràunproblèmetechnique.Cebudgetseraalorsdéfini,selondesdevisobtenusaprèsconsultationd’uneoudeplusieursentreprises, surbaseéven-tuellement d’un cahier de charges préalablementélaboré. Il s’agit alors de réunir uniquement lesfondsnécessairesàcefinancement.


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Ceserasoitaumoyend’appelsdefondsextraor-dinaires, soit au moyen d’avances planifiées, quiserontégalementverséesaufondsderéserve.Entoutehypothèse,etcommedéjàindiquéprécé-demment,lesmontantsversésaufondsderéserveappartiennentà l’associationetnesontpas rem-boursablesparl’associationaucopropriétairesor-tant. Ces montants appartiennent dorénavant àl’association.Ilssonttoutefoissusceptiblesdefairel’objetdeconventionsparticulièresentrevendeuretacheteur.La loibelge,aucontrairede la loi française, laisseunegrandelibertéd’actionauxcopropriétairesdedéciderquantauprincipedestravauxetquantauxmodalitésdeceux-ci.

Précision: Tous les pays qui ont fini par instaurerl’obligationd’un«fondstravaux»ont,évidemment,décidéd’attachercefondsau«lot»etnonàlaper-sonne.

Enfin,ilresteàprendreenconsidérationunenou-veautélégislative:à partir du 01.01.2019, lorsque le règlement decopropriétémetàlachargedecertainscoproprié-tairesseulement leschargesconcernantunepar-tiecommunespécifiquede l’immeuble, selonunegrillespécifiquederépartitiondeceschargescom-munes,seulscescopropriétairesprennentpartauvote(pourautantquecettedécisionneportepasatteinteàlagestioncommunedelacopropriété)et,demême,ilscontribuerontseulsaufinancement.

Comptetenudecetteréalitésingulière,pouréviterdesconfusionsentrelescontributionspersonnellesaufondsderéservegénéraletpourlatransparencedans la gestiondes comptes individuels, il faudrasans doute envisager à l’avenir la constitution defondsderéservespécialementaffectésàdesfraisettravauxportantsurcespartiescommunesspé-cifiquesdel’immeuble.

Comment fixer le montant de la contribution annuelle au fonds de réserve ?

Trois options se présentent pour déterminer lemontant de la somme annuelle demandée auxcopropriétairespouralimenterlemontantdufondsderéserve:

1. en fonction d’un «seuil acceptable» pour lescopropriétés;

2.enfonctiondubudgetannueldelacopropriété;

3.en fonctiondesbesoinsde travauxde la copro-priétéet/oud’unplanpluriannueldetravauxchiffré.

Ces trois options ne sont pas exclusives l’une del’autreetilestdetoutefaçonnécessairedeprendreencomptecestroistypesd’élémentspourévaluerlemontantpertinentdelacontributionannuelleaufondsderéserve:lasolvabilitédescopropriétaires,levolumedeschargescourantesetlesbesoinsentravauxdelacopropriété.

Toutefois,lefondsderéserven’aurapasforcémentlamêmesignificationnilesmêmeseffetsselonquel’onprivilégiedavantagel’unoul’autredecestroisfacteurs.

C’est ce que nous allons voir.


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I. Une contribution fixée en fonction d’un « seuil acceptable »

Si, traditionnellement, onpeut estimerqu’il existeun «seuil acceptable» en dessous duquel lescopropriétairesn’aurontaucunmalàconsentiruneffortfinanciersupplémentairepourconstituerunfondspourtravaux,ilresteàchiffrerquelpeutêtrece«seuilacceptable».

Par exemple, un syndic parvient à faire voter lacréationdefondsderéservedanspresquetouteslescopropriétésqu’ilgères’ilfixeceseuilà60€paranparcopropriétaire.Cettesommeesteneffetcomplètementindolorepourlescopropriétairesetilestducouptrèsfaciledeleurdemanderdefairecepetiteffortsupplémentairede5€parmois.

Malheureusement, les sommes ainsi accumu-lées restent tropmodiques voire insignifiantes etnepeuventpasserviràfinancerdesgros travauxpourtantincontournablestelsqueleravalement,laréfectiondelatoiture,leremplacementdelachau-dièreoudel’ascenseur.

Toutefois, il peut s’agir d’un premier pas, surtoutdans une copropriété qui exprime beaucoup deréticences vis-à-vis de la création d’un fonds deréserve. Le versement régulier de ces sommes,même petites, change déjà en soi la dynamiquedelacopropriété.Commelacopropriétépossèdeunepetiteréserved’argent,lescopropriétairessontconduitsàdébattredelameilleurefaçond’utilisercettesomme.Ilssontainsiincitésàseprojeterdansl’aveniretàadopteruneattitudeactivevis-à-visdelaquestiondestravaux.Cettesommepeutnotam-mentserviràréaliserdestravauxvisiblesauquo-tidien, telsque lapeinturedeshalls etdescagesd’escalier.Cestravauxsensibilisent lescoproprié-taires à l’entretien de leur patrimoine et peuventles amener à envisager la création d’un fonds deréserveplusconséquent.

Unefoisladynamiquelancée,le«seuilacceptable»peutaugmenterdans letemps.Eneffet,ce«seuilacceptable»nevariepasseulementselonleprofilsocio-économiquedescopropriétaires.Ilpeutaus-sidépendredudegrédeconfiancequelescopro-priétairesaccordentauxresponsablesdelagestiondeleurcopropriété.

Plus les copropriétaires sentiront que les chargescourantessontmaîtrisées,quel’entretienestsuivi,que lescomptessontfiablesetque l’argentqu’ilsversent est en de bonnes mains, plus ils serontenclins à participer de manière conséquente aufondsderéserve.

II. Une contribution fixée en fonction du budget courant de la copropriété

Une autre possibilité est de fixer le montant dela contribution des copropriétaires au fonds deréserveenfonctiondubudgetdefonctionnementannueldelacopropriété.Lacontributionaufondsderéserveestalorsproportionnelleaumontantdeschargescommunes.

Prenonsl’exempled’unecopropriétéde10lotsde100/1000es chacun dans les parties communesdontlebudgetannuelestde12.000€:

• Chaque copropriétaire paye 100 € parmois dechargescourantes.

• Cette copropriété décide de mettre en placeun fondsde réserve.Lacontributionannuelleaufondstravauxestfixéeà10%dubudgetannueldelacopropriété.

• Chaqueannée, lefondsderéserveseraainsiali-menté de 1.200€, ce qui représente 120€ parcopropriétaire, soit 10 € par mois en plus deschargescourantes.

Cemodedecalculde lacontributionannuelleaufondsderéserveaplusieursavantages:

• ils’agitd’uncalcultrèssimpleàfairechaqueannée;• il tientcomptedescontributionsdéjàexistantespourlescharges;

• iltientcomptedel’importancedeséquipementscollectifs existant dans la copropriété (ascen-seurs,chauffagecollectif,espacesverts,servicescollectifs).

Maiscommentdéterminerletauxpertinentauquelfixer lesversementsannuelsdufondsderéserve?Doit-onyconsacrerplutôt5%dubudgetcourantouplutôt30%?Surquelscritèresdéterminercepourcentage?


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C’estlàlegrosinconvénientdecemodedecalculdufondsderéserve:ilneprendpasencomptelebesoin réel de travaux auquel la copropriété estconfrontée.

L’expérience des Québécois est à ce titre trèséclairante.Eneffet,depuis 1994, la loiquébécoiseoblige toutes les copropriétés à constituer «unfondsdeprévoyance»enfonctionducoûtestima-tifdesréparationsmajeuresetducoûtderempla-cementdeséquipementscommuns.Cettemêmeloiprécisequelacontributiondescopropriétairesàcefondsdeprévoyanceestd’aumoins5%deleurcontributionauxchargescommunes.

Or,cetteprécisionest souventmal interprétéeetlescopropriétéss’entiennentsouventàcetauxde5%quinedevraitpourtantêtrequeleminimum.

Il en est demême aux Pays-Bas lesquels doiventobligatoirement, depuis le 01.05.2008, disposerd’unfondsderéservedontlemontantannuelpeutêtrecalculéselondeuxméthodesdifférentes,l’unetenant compte du type d’immeuble, de l’annéedeconstructionetde lasurfacehabitable, l’autre,plus affinée, retenant la valeur de reconstruction,commebaseducalcul.Cebudgetvariableretenuest dumêmeordre entre 15 et 20%des chargesgénérales,soitenviron500€paranpour70m2.Cetauxde5%estgénéralementloind’êtresuffisantpourfairefaceauxgrostravauxderéparationetderemplacement auxquels tous les immeubles sontconfrontésunjouroul’autre.Néanmoins,làencore,ilpeuts’agird’unepremièreétape«pédagogique»,un premier pasdans unedémarche renforcéedeprogrammationetd’anticipationdestravaux.

C’est aussi la voie choisie par le législateur belgeen2018 :unecontributionannuelleminimalede5%de la totalité des charges annuelles ordinaires del’exerciceprécédent.

III. Une contribution fixée en fonction des besoins en travaux

Cetteméthodepourcalculerlacontributionannuelledescopropriétairesaufondsderéserveconsisteàchiffreretàplanifierdans le temps lesbesoinsdetravauxréelsdelacopropriété,autrementditélabo-rerunplanpluriannueldetravaux.Vousentrouverezunexempleàlafindecechapitre.

Cetteméthodeestlaplusefficacepour:• quelefondsderéservepuissevéritablementper-mettre de financer l’ensemble des gros travauxnécessairesaumaintiendel’immeubleenétat ;

• parvenirefficacementàlisserl’effortfinancierdescopropriétairesdansletemps ;

• programmerlesgrostravauxdelamanièrelapluspertinente.

Maiselledemandeplusdetravailetplusdetempspour êtremiseenœuvreque lesdeuxméthodesprécédentes.Ilfautconvaincreet,pourconvaincre,ilfautdéfinirlesbesoins:

a. Convaincre

Les copropriétaires peuvent être plus difficilesà mobiliser car, calculées de cette manière, lessommes qui leur seront demandées risquentd’être beaucoup plus élevées que les premiers«seuils acceptables» que nous venonsd’évoquer.Lamiseenplaced’untelfondsderéservevadoncnécessiter davantagedepédagogie, de confianceetd’informationsur lesbesoinsde lacopropriété.En cela, lamise enplacepréalabled’un fondsderéserve alimenté par des contributionsmodiquesmaisrégulièrespeutpréparertrèsfavorablementleterrain. Iln’estd’ailleurspasnécessaired’engloberdanslefondsderéservelatotalitéducoûtdestra-vauxestimés.Lefondsderéservepeutnefinancerqu’unepartiedumontantdesgrostravaux,lerestepouvantparexemplefairel’objetd’empruntsban-cairesindividuelsoucollectifs.


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b. Définir les besoins en travaux

Ilestnécessairepoureffectuercecalculd’élaboreraupréalableunplanpluriannueldetravaux.

Maiscomments’yprendre?

Commentfairel’étatdeslieuxetconnaîtrelesbesoinsdesacopropriété?

Commenthiérarchiseretéchelonnerlespriorités?

Commentestimerlescoûts?

Il faut impérativement commencer par faire l’étatdeslieuxdesacopropriétéetconnaîtresesbesoins:

1. De la nécessité d’un carnet d’entretien

• Théoriquement, un carnet d’entretien (non pré-vu en droit belge) devrait être là pour aider lescopropriétaires,maisdanslesfaits,quandilexisteéventuellement,cecarnetd’entretienestsouventréduit aux informationsminimales et ne permetpasd’anticiperlesbesoinsdetravauxetdefinan-cements.

Le dossier d’intervention ultérieure légalementrequispourraitconstituerunebasepourlaprépa-rationdecetravail.

Dans lemeilleurdescas,cecarnetd’entretienneprésentequ’unephotographiestatiqueettrèssom-mairedelacopropriétéetdelachronologielimitéedansletempsdestravauxréalisés.

• EnFrance,l’ARCad’ailleursmisàladispositiondesesadhérentsdesoutilsvisantàrendrelecarnetd’entretienplusefficace: -Elleacrééunmoduledecarnetd’entretien

renforcéquipermetauxcopropriétairesdedisposer d’informations complémentairesetutilessur lescaractéristiquesconstruc-tivesde l’immeuble, lesétudes techniquesréaliséesetl’étatréeldupatrimoine.

- Elle amis également au point un carnetd’entretien programmatique (CEP) qui viseà intégrer une dimension dynamique à lagestion statique actuelle. Ce carnet d’en-tretienprogrammatiqueregrouperaàlafoisdes informations techniques, financières,sociales et environnementales et fourni-ra une visionprospective àmoyenet longtermedesopérationsfuturesenfonctiondel’évaluationdel’espérancedeviedechaqueélémentstructurantdelacopropriété.

- La création d’un nouvel outil Internet«Copro-plan» pourrait aussi permettreauxresponsablesdecopropriétédedéter-miner et de chiffrer demanière simple unprogramme pluriannuel de travaux adap-téà leurcopropriété.Cesitepermettraderecenser, pour chaque élément du bâti etchaqueéquipement: l’ancienneté, laduréed’amortissementthéorique,laduréedevierestanteetlecoûtduremplacement.Apar-tirdelasaisiedecesdonnées,ilserapos-sibled’effectuerdessimulationspourobte-niruncalendrieretunbudgetestimatifafind’anticiperlestravauxàvenir.

Les copropriétés belges pourraient raisonnable-mentetlibrements’inspirerdecesoutilspouréta-blir leur carnet d’entretien programmatique per-sonnel.

2. De l’audit et du certificat de performances énergétiques

En complément de ces outils mis à dispositiondes responsables de copropriété, il est vivementconseilléde faireappelàdesprofessionnelspourréaliser, en association étroite avec le conseil decopropriété, un audit global partagé de la copro-priétédébouchantsurunplanpluriannueldetra-vauxvraimentpertinent,adaptéetchiffré.

C'estladémarcheméthodologiquedéveloppéeparleprojetACE-Retrofittingau traversdesa "FeuilledeRoutedeRénovation".


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Maislàencore,laréalisationd’unauditposebeau-coup de questions. À quel type de professionnels’adresser? Comment choisir l’auditeur? Quellesconsignes lui transmettre?Qu’est-cequ’on va luidemanderd’étudier?Commentêtresûrqu’il réa-liseraunauditvalableetadaptéàlasituationdelacopropriété?Commentaboutiràunprogrammedetravaux?Combiencoûteuntelaudit?De manière spécifique et ponctuelle, la Direc-tiveeuropéennede2002/91/EGaobligélesÉtatsmembresàadopterdeslégislationsconcernantlesperformances énergétiques des bâtiments. C’estainsi que les trois autorités régionales, Bruxelles,Flandre et Wallonie, requièrent obligatoirement,outrel’entretienoul’inspection,l’audit(oudiagnos-tic)desappareilscentrauxdechauffageetdepro-ductiond’eauchaude.CesobligationsvarientselonunepériodicitépropreàchaqueRégion,selonlapuis-sancedel’installationetselonletypedecombus- tibleutilisé.

La loi estmuette au-delà de l’obligation spécifiquequantauxperformancesénergétiquesdesbâtiments.

• Selon l’ARC, il a été possible d’identifier deuxconditions nécessaires à réunir pour réaliser unaudit efficace et susceptible dedéclencher unedynamiquedetravaux:

- Première condition :ilfautquel’auditsoitun«AUDITGLOBAL»quiprenneencomptel’ensembledesélémentsdelacopropriété:lebâti,leséquipementsainsiquelesdéper-ditionsetlesconsommationsénergétiques.En effet, lorsqu’on prévoit de gros travauxd’entretien et de rénovation, cela vaut lapeine d’envisager un volet énergétique. Leravalementou la réfectionde la toitureparexemplepeuventêtreaccompagnésdetra-vauxd’isolationqui vontpermettrede fairedeséconomiesdechauffageetdegagnerenconfort.Sionnégligecettedimensionquandonfaitlarénovationdelafaçadeoudutoit,alors on n’aura pas d’autre choix qued’at-tendreleprochaincycledetravauxplusieursdizainesd’annéesplustardpourpouvoirres-saisircetteopportunité…Inversement,ilestindispensable,lorsqu’onestamenéàfaireunauditénergétiquedenepassecentrerquesurlechauffageetlecalculdesdéperditions.Ilestnécessaire,làaussi,defaireunétatdeslieuxglobalapprofondidelasantédubâtietdeséquipements.

Dès lors, recommanderdefaireappelàdesaudi-teurs qui peuvent associer la compétence d’unarchitecteetd’unthermicienn’estsansdouteplusunluxeinutile.

- Deuxième condition : il faut que l’auditsoitun«AUDITPARTAGÉ»réaliséenétroitecollaborationavecleconseildecopropriété.

L’audit global reste en effet lui-même égalementinsuffisant, s’il n’estpas réaliséavec leconseildecopropriété,chargéexpressémentetspécialementde cette mission par l’assemblée générale, et s’ilne tient pas compte des dynamiques propres àchaquecopropriété(desdynamiquesdelagestionetdesdynamiques socio-économiques).Deplus,beaucoupd’auditsrestentsouventincompletscarlesauditeursnepeuventpaspassertoutletempsqui serait nécessaireà réunir tous lesdocuments(plans, factures, contrats, etc.) et à organiser lesrencontres avec les copropriétaires (visite deslogements, réunions de restitution, passation ettraitementdequestionnaires,etc.).

Si l’onveutéviterces inconvénients, leconseildecopropriété doit participer activement aux diffé-rentesétapesderéalisationdel’audit:

•il doitd’abordpréparer l’audit. Il doit fournir auxauditeurs toutes les informations nécessairesconcernant la dynamique de la copropriété, sesproblèmes, ses attentes. Il doit également pré-pareretcommuniquer toutes lesdonnéeset lesdocumentsnécessairesauxanalysestechniques.

• ildoitensuiteparticiperàl’orientationdel’audit(onparlededéfinitiondupérimètredel’audit).

•ildoitenfinparticiperàlaréalisationdel’auditenprocédantaurecueildesdocuments,enaccom-pagnant l’auditeur lors des visites techniques eten associant lepluspossible les copropriétairestoutaulongdudéroulementdel’audit(visitedeslogements,questionnaires,réunionsderestitutiondesrésultats,etc.).

La participation des copropriétaires dans leurensembleàlaréalisationdel’auditesteneffetcequigarantitquel’auditpourradébouchersurdespréco-nisationsdetravauxquidonnerontlieuàdesvotes.


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3. Du bilan initial de copropriété, le BIC

Pouraiderleconseildecopropriétéàfairecetravailde préparation de l’audit, il est recommandé auxresponsables de copropriété de faire leur «BIC»,c’est-à-dire leur BILAN INITIAL DE COPROPRIÉTÉ. Nilaloibelgenilaloifrançaisen’imposentcedocu-mentintéressantetrecommandé;ilaétévolontai-rementmisaupointparl’ARC,l’AssociationPlanèteCopropriétéetdiversprofessionnelsspécialisésenétudesthermiquesetdesarchitectes.

Cedocumentprendlaformed’uncahieràrempliret de six fiches techniques très simples. Il a troisobjectifsettroisvertus:

• Permettre au conseil de copropriété de réaliserlui-mêmelebilandelasituationdelacoproprié-té (ycomprisfinancière)etdesdynamiquesquisontlessiennes.Cebilanvaaiderleconseildansson travail, mais il va aussi permettre d’éclairerles auditeurs potentiels sur la situation: ce quiest impossible/possible; les freins et les atouts;les faiblesses et les forces; les problèmes, lesattentes,etc.

• Aider-grâceàcebilan-leconseildecopropriétéà sedynamiser et àdynamiser lesmembresdela copropriété, y compris en consultant déjà lesoccupantssurleursproblèmesetleursattentes.

• Préparerl’auditenréunissantd’embléedesdocu-ments, plans factures, données relatives à lacopropriété qui vont permettre que l’audit soitmoinscoûteux(gaindetemps)etplusefficace.

> Pour en savoir plus, lire le chapitre 3


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Comment sécuriser

les fonds et prévenir

les risques ?

Lorsque vous soumettez aux copropriétaires leprojetdeconstituerunfondsderéserve,cetteidéerisquedesoulevercertainescraintes,quipeuventd’ailleursêtretoutàfaitlégitimes.

Deux principales questions sont généralementposées:

• commentsécuriserlefondsderéserveconstituéets’assurerquesonutilisationserabienréservéeàlaseuleréalisationdesgrostravaux?

• quefairesicertainscopropriétairesnepayentpasleurcontributionaufondsderéserve?

Voici les réponses.

I. Comment sécuriser le fonds de réserve ?

L’une des raisons majeures expliquant les réti-cencesàlaconstitutiond’unfondsderéserveestque les copropriétaires ont peur que leur argentsoit mal utilisé. Ils craignent notamment que lessommes déposées au titre de fonds travaux nesoientutiliséesàd’autresfinsque lefinancementdegrostravauxvotésparl’assembléegénérale.Comment être sûr que le syndic ne va pas, parexemple, puiser dans le fonds travauxpour payerleschargescommunes ?

Lapremière façondeseprémunircontrecetypederisqueestd’introduiredanslarésolutiondel’as-sembléegénéralerelativeàlacréationdufondsderéserve, une précision concernant l’impossibilitépourlesyndicd’utiliserlesfondsainsiconstituésàd’autresfinsquedestravaux.

Onpeutimagineraussidesdécisionsd’assembléegénérale imposant pour les comptes bancairesporteurs du fonds de réserve de l’association lanécessitéd’unedoublesignature,àsavoir,nonseu-lement la signature du syndic mais également lasignatured’unautrecopropriétairemembreounondu conseil de copropriété préalable à tout paie-mentau-delàd’unmontant-plancher.


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Encorefaut-ilquecettemesuresoitadmiseparlessyndicsquienvertudelaloisontchargésd’admi-nistrerlesfondsdel’association,etd’autrepart,parlemondebancairepourquilesyndicestlerepré-sentantlégaldel’associationdescopropriétaires.

Ces raisons motivent fréquemment le refus desbanquesderespectercetypededécision.

II. Que faire en cas d’impayés des contributions au fonds de réserve ?

La réponse se trouvedans l’applicationdesprin-cipesgénérauxdedroit,àsavoirquetoutesommerégulièrement appelée, fondée sur une décisiond’assemblée générale et non contestée, est cer-taine et EXIGIBLE aumême titre que les chargescourantesdefonctionnement.

Par conséquent, si un copropriétaire nepayepassacontributionau fondsderéserve,onpeuttrai-tercettesituationexactementdelamêmemanièrequelesimpayésdechargescourantes.

On peut donc assigner les mauvais payeurs du« fonds de réserve » et ce même s’ils honorentrégulièrementleurschargescourantesparailleurs.Actuellement,cetteprocédurejudiciaires’introduitparcitation.

Àcetégard,unecompagnied’assurance,ATRADIUS(www.icpatnet.com/copro)adéveloppéunproduitd’assurance « tranquillité » à souscrirequi couvrelesassociationsdecopropriétairescontrelerisquedenon-paiementdeschargesduespardescopro-priétaires.

Cette assurance vise les appels de charges ordi-naires et complémentaires et les appels extraor-dinaires. Souscrite annuellementet reconductible,cetteassurancepermetd’indemniserdeschargesimpayées. La trésorerie de la copropriété et lescopropriétairesenordredepaiementpeuventainsiêtreprotégés.


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Comment placer au

mieux et sans frais le

fonds de réserve ?

I. Un préalable : le compte séparé

Laloiarenduobligatoirelecompteséparéaunomdel’associationdescopropriétaires.Chaquecopro-priétédoitdoncdésormaispossédersoncomptebancaireensonnompropreetnondéposersatré-soreriesur lecomptebancairedusyndicavec lesfondsde toutes lesautrescopropriétésqu’il gèreouavecsesfondspersonnels.

Lecomptebancaireséparéest lapremièreétapepour :• rassurer les copropriétaires quant à la transpa-rence et au suivi de la gestion des fonds qu’ilsconfient ;

• prévenir les risques en cas de changement desyndicoudefaillitedusyndic ;

• faciliterunéventuelplacementdufondsderéserveauprofitdelacopropriété.

II. Est-ce que le placement du fonds de réserve est envisageable ?

Classiquement,lefondsderéserveestplacésuruncarnetdedépôt.Àchacunsonmétieretunsyndicn’estpasunges-tionnairedefortuneoudepatrimoine.Etantsansrisque,leplacementdufondsderéservesurunlivretd’épargneconstitueunactedegestionenbonpèredefamillebiencomprisdescoproprié-tairesréunisenassembléegénérale.

Touteautreopérationfinancièreresteconstitutived’unaléaetdevrafairel’objetd’unedécisionpréa-labledel’assembléegénéralepuisquelesyndicnepeutaccomplirseulquedesactesd’administrationprovisoire.

Eneffet,mêmesilesyndicadministreseullesfondsde l’association, ildoitrendredescomptesà l’as-semblée générale et assumer les conséquenceséventuellement dommageables d’une administra-tionhasardeuse.

Par conséquent, même si une autre possibilitéexiste,ellen’estenvisageablequ’avecl’approbationpréalableetbiencomprisedel’assembléegénéralesouveraine !


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Résolutions pour

mettre en place

un fonds de réserve

I. Voter des avances travaux

Pour constituer un fonds de réserve «préventif»sansdevoirfinancerdestravauxdansl’immédiat,ladécisiondel’assembléegénéraledoitêtrevotéeàlamajoritéabsoluedesvoix(quotités)descopro-priétairesprésentsetreprésentés.

Cependant, comme nous l’avons vu, ces avancestravauxcontinuentàsusciterlescraintesetlesréti-cencesdescopropriétaires.En touscas,voicidonclalistedesélémentsauxquelsilfautveillersoitàensurveillerlabonneexécutionparlesyndic,soitàintro-duire dans la résolution d’assemblée générale pourrésoudrel’essentieldesproblèmesévoquésdanslesautreschapitres(voirrésolutiontypeci-dessous):

• l’obligationpourlesyndicdeplacercesfondsdel’associationdescopropriétaires;

• le caractère non remboursable des sommesversées au titrede fondsde réservequi restentacquises au lot, supprimant toutediscussion encasdevente;

• l’affectation prioritaire au fonds de réserve dessommes versées par un copropriétaire qui nepaieraitquepartiellementsesappelsdechargesetsaquote-partaufondsderéserve;

• l’interdictionexpressepourlesyndicd’utiliserlesfondsainsiconstituésàd’autresfinsquedesgrostravauxoudestravauxd’amélioration.

Voiciunprojetderésolutionquipourraitêtreadop-téetquiprendencomptetoutescesremarques:

«Ilestcrééunfondsderéservepourfinancerdestra-vauxrésultantdubudgetprévisionnelsoumisà l'as-semblée générale par application de l'article 577/8,par.4.18°duCodecivil,ainsiquedestravauxd'amélio-rationquiserontvotésparl'assembléegénérale.Ce fonds de réserve résulte de la contributionannuelle légale (soit 5% de la totalité des chargescommunesordinairesdel'exerciceprécédent),majo-réed'unpourcentageéventueldécidéparl'assembléegénérale.IlseraalimentéchaqueannéeàhauteurdeXeuros(soitX/4eurospartrimestre);ouY%dumon-tantdubudgetdeschargescommunesgénérales.»

«Ilseraappeléchaquetrimestreàpartirdu……«Les sommes versées par les copropriétaires surcefondsserontacquisesàl’associationdescopro-priétaires(etauxlotsrespectifs).Encasdecessiond’unlot,lesyndicinformeralenotairedel’existencede ce fonds, le copropriétaire cédant faisant sonaffairedel’informationaucessionnairedèslapro-messedeventeouacteéquivalent,àchargepourlecédantdeconvenird’autresmodalitésdecontri-butionaveclecessionnaire.»

«En cas de paiements partiels des appels dechargesetdequotes-partsdefondsderéserve,lesyndic devra affecter prioritairement au fonds deréservelessommesverséesparlecopropriétaire.»

Onleconstate,cetexterappellelaplupartdesprin-cipesretenusparlaloide2010etpermetdeleverlesdifficultésliéesaufondsderéserveetdoncdevoterlacréationdecefonds«entoutesécurité».

II. Voter des travaux précis conformément à un plan ou sans plan pluriannuel de travaux, selon un devis

Pour voter unplanpluriannuel de travaux sur unebasevolontaireouunplandetravauxquineseraientjustifiésniparl’urgenceniparleurcaractèreprovi-soire,ilfautraisonnablementsoumettreauvotedel’assembléegénérale:

• ledescriptifdestravauxenvisagés;• lebudgetprévisionneldestravauxenvisagés(chif-fréssurlabasededevisindicatifs);

• lecalendrierderéalisationdestravaux;• lecalendrierdesdatesd’exigibilitédesappelsdefonds.

Leur budget et le calendrier sont votés enmêmetemps,àlamajoritéqualifiée,àsavoir2/3desvoixprésentesetreprésentéesàl’assembléegénérale.


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Comment ça se passe lors de la cession d’un lot ?

Qu’advient-il des sommes verséespar un copro-priétaireaufondsderéservelorsquecelui-cicèdesonbien?Quedoitfairelesyndicdanscettesitua-tion?Commentestinformélenouveaupropriétairedel’existencedufondsderéserve?

I. Les sommes versées au titre de fonds de réserve sont-elles remboursées à l’acquéreur ?

Contrairementàlaloifrançaise,oùceladépenddutypedefondstravauxquelacopropriétédécidedemettreenplace, la loibelgeprévoitexpressémentetsansnuancequelaquote-partducopropriétairesortantdans le fondsde réservedemeure lapro-priétédel’association.Une réserve cependant: le copropriétaire sortantet le nouveau copropriétaire peuvent, entre eux,convenir que le nouveau dédommage le sortant.Cetaccordderemboursementdoitêtreinclusdansl’actedeventeetledédommagementpeutmêmeêtreintégréauprixdevente.Danscecas, lenou-veau copropriétaire peut lui-même intégrer cettesomme dans un emprunt immobilier, ce qui rendplusaisépourluilepaiementdecettesommepou-vant être conséquente. La copropriété se trouvedonc elle-même davantage prémunie contre lerisqued’impayéàl’occasiondesmutations.


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II. Comment et quand informer le nouveau propriétaire ?

Lenouveaupropriétaireestnécessairementinfor-mé de l’existence d’un fonds de réserve à deuxreprises:• d’unepart,danslecadredelaperspectived’unecession translative (ex. vente) ou déclarative (ex.partage)depropriétéd’unlot;• d’autrepart,àlademandedunotaireinstrumen-tantaumomentdelacession.Dans cette perspective, le syndic doit communi-quer cette information, sur simple demande, aunotaire, aux intermédiaireschargésdemissionouau cédant; aumoment de la cession du lot, à lademandepar lettrerecommandéedunotaire ins-trumentant.

Lenouveaupropriétaireestainsiinformédecequ’ildevra payer dès qu’il pourra effectivement jouirdes parties communes et qui aura été approu-vépar l'assembléegénéraleavant ladatecertainedutransfertdepropriétémaisquelesyndicn'aurademandéàpayerqu'aprèsletransfert,àsavoir

• lemontantdesdépensesdeconservation,d’en-tretien,deréparationetderéfectiondécidéesparl’assembléegénéraleoulesyndic,

• lesdettesmentionnéesdansl’étatdesappelsdefonds,

• lesdettesreprisesdansl’étatdesfraisliésàl’ac-quisitiondespartiescommunesdécidésparl'as-sembléegénérale,

• lesdettesreprisesdansl’étatdesdettescertainesdues par l’association des copropriétaires à lasuitedelitigesdéjànésavantladatecertainedutransfertdelapropriétéetdontlepaiementn’estdemandéquepostérieurementàcettedate.

Attention: dans l’hypothèse où une assembléegénéralealieuentrelemomentdelaconclusiondelaconventiondecessionet lapassationde l’acteauthentiqueetsilenouveaupropriétairedisposaitd’une procuration pour y assister, celui-ci devraégalementpayerceschargesextraordinairesetlesappelsdefondsdécidésàcettedate.

Dèslorsquelefondsderéserveestacquisaulot,c’est au vendeur de négocier directement avecl’acquéreurledédommagementdesacontributionaufondsderéserve.Onestdoncassuréquel’ac-quéreursera informéauplustôtde l’existencedufondsde réservepuisquecette composante seraévoquée dans la négociation du prix de vente etqu’elle peut aussi faire l’objet d’un accord rédigédanslapromessedeventeetl’actedevente.

Extraits adaptés de la plaquette « L’indispensable fonds travaux » éditée par l’Association des Respon-sables de Copropriété (www.unarc.asso.fr).


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TABLE DES MATIÈRES

1.Exempledeplanification:leplanpluriannueldetravauxetsonvoleténergétiquedanslescopropriétés

I. Legrosentretien:del’urgenceàlaprogrammationII. Plandegrosentretienetpland’améliorationénergétiqueIII. PlanpluriannueletscénariosIV. Lesgrostravauxd’entretienetd’améliorationénergétique

2.Commentmenerunauditénergétiquetypedanslescopropriétés?

I. Enquêted’usageII. AuditénergétiqueIII. AudittechniqueIV. Desstratégiesd’amélioration

3.Expériencefrançaisepourlefinancementdestravauxd’économied’énergiedanslescopropriétés.Lecontratdeperformanceénergétique(CPE)

I. RappelII. Lescontratsd’exploitationencopropriétéIII. LecontratdeperformanceénergétiqueencopropriétéIV. CPEetcopropriété:desadaptationsindispensables

pourlerendrepossibleV. Autredifficulté:lesproblèmes«architecturaux»VI. EtenBelgique?

4.Conclusion

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CH

API

TRE

3Des travaux ? Comment les définir et les programmer ?

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Exemple de planification : le plan pluriannuel de travaux et son volet énergé-tique dans les copro-priétés

Au niveau de toutes les copropriétés, des travauxdoiventêtreréaliséspetitsetgrandsetpourcesder-niers, l’idéal estdepouvoir lesprogrammerdans letempsetretenirunplanpluriannueldetravaux.Dansun tel contexte, il apparaît aujourd’hui important, sipasprimordial,d’yintégrerunvoleténergétique.

Quantàlaprisededécisionrelativeauxtravaux,ilestégalementimportantdesoulignerlesmodifica-tionslégislativesintervenues :àpartirdu1erjanvier2019,l’assembléegénéralevote:

- à lamajoritédes2/3de voixdescoproprié-taires présents et représentés de tous travauxaffectantlespartiescommunes,

-àl’exceptiondestravauximposésparlaloietles travaux conservatoires et d’administrationprovisoire (décidés par le syndic) qui peuventêtredécidésàlamajoritéabsoluedesvoixdescopropriétairesprésentsetreprésentés.

Laméthodologiequisuitestextraitedelaplaquette«Rénovationénergétiquedescopropriétés:leguidedes bonnes pratiques» édité à l’occasion du col-loque«Copropriétéetdéveloppementdurable»quiaeulieuàParisles1eret2juillet2010.Ilnoussemblequ’ellepeutêtrereproduitecheznous.


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I. Le gros entretien : de l’urgence à la programmation

Chacun le sait,même si on ne veut pas toujoursl’admettre:entretenirlesimmeublesnedoitpassefairedansl’urgence,maisselonunplanquipermet:

• detenircompteduvieillissementdifférentieldesouvragesetdeséquipements(letoit«s’use»dif-féremmentdesinstallationsdedistributiond’eau);

• d’étalerleseffortsfinanciersdansletemps;• dedisposer enpermanenced’un immeuble «enbonétat»demarcheetd’aspect.

D’oùlanécessitédedisposerd’unplanpermanentdegrosentretien,planquidoitpermettredesavoirceque l’ondoitetvafairedans lesdixouquinzepro-chainesannées.Disposerdeceplanpermetparail-leursde lancerdesconsultationsd’entreprises trèsenamontetdefaireainsideséconomiesgrâceàdesappelsd’offresrigoureux(enlançantlestravauxdansl’urgence,onacceptesouventn’importequeldevis…).

II. Plan de gros entretien et plan d’amélioration énergétique

Savoircequ’ilfaudrafairedanslesdixouquinzepro-chainesannéesenmatièredegrosentretienpermetaussidemettreaupointdefaçonrationnelleetéco-nomiqueunplanderénovationénergétique(ouéco-plan),voired’ajusterleplandegrostravauxd’entre-tienetleplandetravauxderénovationénergétique.

Prenonsunexemplepourfairecomprendrecequiprécède:

• lachaudièreestenfindeparcours;• mais changer seulement la chaudière peut êtreirrationnel, car il peut s’avérer intéressant pourdiverses raisons de la remplacer en réduisantsensiblementsapuissance(économied’investis-sementpuiséconomiedecombustibledueàunmeilleurrendement);

• pour cela, il faudra savoir si le changement dechaudièrenepeutpasêtreassocié:

- à l’isolation de la toiture (à condition que-celle-cisoitàrefaire);-et/ouàl’isolationdessous-sols;-et/ouàunchangementdefenêtres(àcondi-tionquecelles-cisoientàchanger);-voireàl’isolationdesparois,etc.

Ilvadoncfalloirbâtirunplandegrosentretiencom-patibleavecunpland’améliorationénergétique.

Peut-êtred’ailleurssera-t-onamené:

-àprolongerdedeuxoutroisansladuréedel’actuelle chaudière en attendant de pouvoirfairecertainstravauxd’isolation;

- ou, au contraire, à anticiper certains travaux(ravalementisolant)pournepasavoiràremettreenplace une chaudière neuvedemêmepuis-sance que la précédente, coûteuse à doubletitre,commeonl’avu.

III. Plan pluriannuel et scénarios

Commeonlecomprendau-delàdesplans,ilyacequ’onappelledes«scénarios».Unscénarioestunplanquiest:

•soitminimaliste;•soit«normal»oustandard;•soitmaximaliste.

Pour des raisons financières ou pour toute autreraison (intervention non nécessaire immédiate-ment,parexemple)onpeuteneffetdevoirreporterunprogrammedegrostravauxàcinqans.Danscecas-là,onpourraadopterunplanminimaliste.Aucontraire,onvapeut-êtreessayerdeprofiterdecertainesopportunitéspourfaireunsuperplanderénovation.Ilfaudradoncbâtirunplanquiprésentelesobjectifslesplusambitieux.

Lescénariodéfinitifserachoisipar lescoproprié-tairesenfonctiondedifférentscritèresdefaisabi-lité.L’essentielestdepouvoirdisposerdedifférentsscénariosélaboréspardetrèsbonsprofessionnelspourchoisirceluiquiseralemieuxadaptéàchaquesituation.

IV. Les gros travaux d’entretien et d’amélioration énergétique

Pour montrer rapidement le croisement qui peutexisterentregrosentretienetaméliorationénergé-tique,voicideuxlistes:

Destravaux?Commentlesdéfiniretlesprogrammer?

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a. Ouvrages ou équipements sur lesquels porte le gros entretien d’un immeuble.

NB : Il ne s’agit que d’une liste indicative, non exhaustive.

1. Structure-bâti• Structureporteuse;• Revêtementdefaçade;• Décorationdefaçade;• Balconsetloggias;• Isolationthermiquedelafaçade;• Isolationthermiquededallesursous-sol.

2. Toiture• Charpente;• Couverturedelatoiture;• Massifsentoitures;• Lucarnes,chien-assis;• Isolationdelatoiture;• Ferblanterie(gouttières,etc.);• Combles(locauxcommuns);• Installationsélectriques.

3. Parties communes intérieures• Escalieretpaliers;• Caves.

4. Équipements• Ventilations;• Ascenseur;• Productiondechaleur(chaudière);• Distributiondechaleur.

5. Réseaux• Installationélectrique;• Distributiond’eaufroide;• Distributiond’eauchaude;• Courantfort:raccordement,distribution;• Courantfort:installationscommunes;• Courantfaible;• Colonnesdechuteeauxusées;• Raccordementeauetgaz;• Évacuationdeseauxusées.

6. Revêtements• Revêtementdesols;• Revêtementdemurs;• Revêtementdeplafonds.

7. Ouvertures/fenêtres• Ported’entréed’immeuble;• Portespalières;• Fenêtres;• Fermeturesextérieures.

b. Ce sur quoi peut porter l’amélioration énergé-tique des ouvrages ou équipements existants dans une copropriété

Ondistingueseptpostesdebase:

1. Bâti• Isolationenfaçade;• Isolationduplancherentre lerez-de-chausséeetlescaves;

• Isolationdelatoiture;• Fenêtres.

2. Équipements• Chaudière;• Radiateurs;• Ventilationparextractionmécanique.

Ces septpostesdoivent être croisés avec les 36postesprécédents.

Comme vous pourrez le constater, il peut y avoirbeaucoup d’interférences, ce qui signifie que desaméliorationsthermiquesimportantespeuventavoirlieuàl’occasiondelaréalisationdetravauxdegrosentretienetqu’ilfautunplancohérentpourcela.Etencoreneparlons-nouspasdelamiseenplaced’équipementssupplémentairespermettantl’utili-sationd’énergiesrenouvelables,etc.


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Comment mener un audit énergétique type dans les copropriétés ?

Commenousavonsdéjàpulepréciser,lesFrançaisont une longueur d’avance enmatière de copro-priétéetnotammentdansl’approche«Copropriétéetdéveloppementdurable».

LeGrenelleIIdel’Environnementretientdesimpo-sitionsen lamatièrequidevaientà l’Horizon2016être respectéesetnousavonseu l’occasiondansd’autresarticlesdevousenparler.

> Pour en savoir plus, lire LE CRI:www.snpc-nems.be/energie

Cela a amené le groupe de travail en charge descopropriétésdans lecadreduPlanBâtimentGre-nelle àmettreenplaceuneméthodologied’auditinnovantesurlabased’unepropositionfaiteparlaCOPREC: l’audit 360. Il permet demailler les dif-férentes composantes technique et énergétiqueainsiquelacomposantehumaineafind’agirsurlesleviersde ladécisionet ainsi «mettre enmouve-ment»lescopropriétés.

Pourcefaire,lestroisdémarchessuivantesdoiventêtremenées en parallèle et respecter des pointsd’étape réguliersavec leConseilSyndical (conseildecopropriétéenBelgique).


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I. Enquête d’usage

Réalisée auprès des copropriétaires et locataires.l’enquêted’usagepermetde:

• sensibiliserlescopropriétaires;• identifierl’ensembledesbesoinsressentisparlesoccupantsethiérarchiser leursprincipauxsujetsdepréoccupationparrapportàl’améliorationdeleurimmeuble;

• mesurer les capacités contributives des copro-priétaires;

• identifier les ménages qui pourraient bénéficierd’uneaideéventuellepourdestravaux.

Lesprioritéssontidentifiéesnotammentparmilesenjeuxsuivants:

• améliorer le confort (acoustique, confort d’été),gestiondel’eauetdesdéchets,accessibilité;

• économiserlesénergies(ettoutparticulièrementcellesliéesauchauffageetàlaproductiond’eauchaude,maisaussiélectrique,…);

• maîtriserlesrisques(incendie,santé,ascenseurs);• maintenirlavaleurdupatrimoine.

II. Audit énergétique

Réaliséparuningénieurthermicien,enWallonie,parunauditeurénergétiqueagrééparl’administration,surlabaseducahierdeschargesdel’auditénergé-tique,ilpermet:

• d’analyserlaperformanceénergétiquedel’immeuble;• d’identifieretvaloriserlespotentielsd’économiesd’énergie.

L’auditénergétiqueinclut:• unevisitesursite;• larécupérationdesdonnées(consommationd’énergie,caractéristiquesdesparois,…);

• lamodélisationducomportementthermique àl’aided’unlogiciel;

• unecomparaisonentrebesoinsthéoriques etconsommationsréelles.

III. Audit technique

Réalisé par un généraliste du bâtiment ayant uneforte connaissance du bâti existant (ingénieur,technicien,architecte,…), l’audittechniquepermetd’évaluerleséventuelspérilsetdésordressurlebâtietseséquipements.Lesdomainesprisencompteparl’audittechniquesont:

• l’étatdeconservationdubâtietdeseséquipements;• lasécurité(sécuritéincendie,sécuritéd’usage,…)etlaprotectiondelasanté;

• le confort (acoustique, gestion de l’eau et desdéchets,…etl’accessibilité).


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IV. Des stratégies d’amelioration

Les trois démarches préalablement mentionnéesaboutissent à la réalisation de trois rapports dis-tincts. Un rapport de synthèse est ensuite établipour compiler l’ensemble des constats issus destroisaudits.

Cetravaildesynthèsepermetdedéfinirtroisstra-tégiesd’amélioration:

• unestratégieminimaliste;• unestratégie«facteur4»,c’est-à-direcompatibleaveclesobjectifsdelaFranceenmatièred’amé-lioration de la performance énergétique (niveaubasseconsommationdansl’existant);

• unestratégieintermédiairebaséesurlesprioritésdescopropriétairesetleurspossibilités,permet-tantlorsd’étapessuivantesd’atteindreunscéna-rioplusperformant.

Chacunedecesstratégiesestconstituéedeplanspluriannuelsdetravauxintégrantdesactionsd’amé-liorationhiérarchiséesetbudgétées,ainsiqu’éven-tuellementdifférentesapprochesdecontractuali-sation(typeCPE,parexemple).

Pour chaque action d’amélioration identifiée, lesélémentssuivantssontprécisés:• l’améliorationapportée;• l’estimationducoûtglobal;• l’estimation des gains énergétiques et du retoursurinvestissement;

• la description du risque résultant de l’absenced’action;

• lesaidesfinancièresenvisageables.

Lesstratégiesd’améliorationainsiobtenuesconsti-tuent une aide à la décision pour la copropriété,permettant de favoriser le passage à la mise enœuvre d’une première tranche de travaux. Ainsi,l’audit 360ne se substituepas à unemissiondemaîtrised’oeuvredeconception.

Le présent article est extrait de la plaquette « Réno-vation énergétique des copropriétés : le guide des bonnes pratiques » édité à l’occasion du colloque « Copropriété et développement durable » qui a eu lieu à Paris les 1 et 2 juillet 2010.

EnWallonie, leGouvernementàapprouvéen2017sa"StratégieWallonnedeRénovationàlongtermedes bâtiments" avec l'ambition de respecter lesobjectifs climatiques européens pour 2050. Cedocumentprévoitnotammentquelelabelénergé-tiquemoyenpourlelatotalitéduparcdelogementdevraatteindreleniveauA.

Pour ce faire, la stratégie s'appuie sur 3 élémentscomplémentaires:

• lePasseportBâtiment;• lesauditsénergétiques;• lafeuillederoutederénovation.

Il renforceégalement le rôlede l'auditeurqui, au-delà d'unemission ponctuelle d'état des lieux, severrachargéd'assurer lesuividansletempsdelamiseenoeuvredelafeuillederoute.


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Expérience française pour le financement des travaux d’écono-mie d’énergie dans les copropriétés→Le contrat de perfor-mance énergétique (CPE)

Avertissement :La loi « Grenelle 2 » prévoit une disposition selon laquelle les copropriétés avec chauffage collectif ou de refroidissement de plus de 50 lots devront - après audit - se prononcer soit sur un plan plu-riannuel de travaux d’amélioration énergétique, soit sur un Contrat de Performance Energétique (CPE).

I. Rappel

Le Contrat de Performance Energétique (CPE) apour objet de garantir dans la durée une amélio-rationdel’efficacitéénergétiqued’unbâtimentoud’unensembledebâtimentsexistants.

C’estunconceptrelativementnouveaucarilasso-cie dans un même ensemble des entreprises deréalisation et des entreprises d’exploitation, quis’engagentainsisurlaqualitédestravauxréalisésetsurlaqualitédeleurmaintenance.Ilsgarantissent,dansdesconditionsidentiquesquelaconsomma-tiond’énergieserainférieure,aprèstravaux.


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II. Les contrats d’exploitation en copro-priété

Jusqu’à présent, dans la copropriété, il existe dupoint de vuede l’exploitationdes installationsdechauffagecollectifdeuxtypesdecontrat:

• Des contrats à obligations de moyen dans les-quelsleprestataires’engageàuncertainnombredeprestationsd’entretien,sansgarantiederésul-tatsurlesconsommations.

• Des contrats à obligations de résultat dans les-quels le prestataire s’engage à garantir, pour unniveau de confort donné, une consommationd’énergie qui peut prendre plusieurs formes (cesontlescontratstypeP1),etàgarantirlemaintienenbonétatdesmatérielsentretenus(cesontlescontratsditsavecgarantietotaletypeP3).

III. Le contrat de performance énergé-tique en copropriété

EnquoipourraitconsisterunCPEencopropriété,etquellessontlesétapesnécessairesàsamiseenœuvre?

a. d’abord, il faut réaliser un état des lieux, et définir la situation initiale en termes de qualité de confort, de consommations d’énergie corres-pondantes, de qualité des bâtiments, de qualité des installations, et de qualité des prestations d’entretien avant travaux. C’est le premier rôle de l’audit énergétique, intégré à l’audit 360, dont nous avons parlé dans un autre article.

b. ensuite, il faut définir quels sont les travauxd’amélioration de la performance énergétique lesplus pertinents à réaliser, en tenant compte :

• descaractéristiquesdubâtietdesinstallations;• desaidesfinancièresdisponibles;• descapacitésdefinancementdescopropriétés;• del’intégrationdecestravauxdanslacohérenced’unplanpluriannueldetravaux.

C’estlerôledel’audit360dedéfinirlestravauxlesmieux adaptés, d’en évaluer les coûts et de pro-poserunplandefinancement,etd’enestimer leséconomiespotentielles.

c. dans un troisième temps, il va falloir passer de la théorie à la réalité et confronter plusieurs entreprises sur la réalisation et le coût du projet, et sur les économies sur lesquelles elles pourronts’engager.

Cettemiseenconcurrencedesentreprisespourrase fairedanscertainscas simples, sur labasedel’audit,avecunedéfinitionsommairedesexigencescontractuelles,enmatièrede:

• Naturedestravaux(exemple:réfectiondel’étanchéitédesterrassesavec12cmd’isolant,réglagedesradiateursdesderniersniveauxpouréviterlessurchauffes,miseenplaced’unechaudièreàcondensation).

• Naturedesengagementscontractuelsentermesd’exploitation (définition des conditions deconfort, engagement sur les consommations,garantietotale,duréeducontrat,pénalitéssi lesengagementsnesontpastenus…).

Mais souvent, et notamment dans les cas com-plexes, il sera nécessaire demettre au point descahiers des charges pour que les entreprisesrépondent sur des bases identiques et compa-rables (ce qui n’exclut pas qu’elles pourront pro-poserdesvariantes)etsurlesquellesellesdevronts’engagerfinancièrement.

Ilseraalorsnécessairedefaireappelàdesmaîtresd’œuvrequipourrontassurercetteassistanceàlacopropriétépour réaliser les cahiers des charges.lancerlesconsultations,analyserlesoffresetassis-ter leconseilsyndicalet lesyndicpourmettreenplaceleplandefinancementdestravaux,eninté-grant les aides, les subventions et les certificatsd’économiesd’énergie(CEE)potentiels. C’est l’ensemble: coût garanti des travaux (à tra-versunplandefinancement)+économieducoûtd’exploitation(àtraversunegarantiederéductionde la consommation d’énergie) + amélioration duconfort+valorisationdupatrimoineaprèstravaux,quipermettradevaloriserlapertinenceduCPEetdecomparerlesoffres.


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IV. CPE et copropriété : des adaptations indispensables pour le rendre possible

Insistonssurlefaitqu’ilpourrayavoir:

• des CPE où les travaux seront financés par lacopropriété;

• desCPEoùlestravauxserontfinancésparlegrou-pementd’entreprises.

Cecipermettrapeut-êtreàcertainescopropriétésdeselancerplusfacilementdansdesprogrammescomplexes.Danslederniercasoùlestravauxserontfinancésparlegroupementd’entreprises, ilyaurasignatured’uncontratdelonguedurée(douze,voirequinzeans)pourpermettred’amortirlestravauxdefaçonraisonnable.

Maisdanscecas, il faudraaménager lesdisposi-tionsenvigueurpourrendre lesCPEavectravauxaussiintéressantsquelesCPEsanstravaux.Enpar-ticulier,ilfaudrait:

• permettreaugroupementd’entreprisesdemobi-liser les aides (crédits d’impôt, prêt à taux zéro,etc.) qui auraient été consenties aux coproprié-taires en casde financementdes travauxpar lacopropriétéelle-même;

• permettre également aux groupements d’entre-prisesdebénéficierdelaTVAàtauxréduit(5,5%).

V. Autre difficulté: les problèmes « architecturaux »

Dèsquel’onenvisagedestravauxsurlebâti,leoules projets envisagés nécessitent bien souvent leconcoursd’unarchitecteencomplémentduther-micien.

Ons’acheminealorsversdesprojetsàlafoispluscomplexes et surtout pouvant modifier de façonimportante les bâtiments (fermeture de loggias;aménagement des halls, disparition de certainsdétailsarchitecturauxdesfaçades,etc.).

Sansentrerdansledétail,onvoitquecelavaentraî-nerdesdifficultésetcomplexitésnouvelles:choixde l’architecte, décisions d’assemblée généraleconcernantnonplusuncontratdechauffage,maisunvraiprojetdetransformation…

VI. Et en Belgique ?

En Belgique, les CPE se développent vis-à-vis delarénovationdesbâtimentstertiaires,tantpublicsqueprivés.IlfautnoterledispositifRenoWatt,initiéàLiègepour la rénovationmassivedesbâtimentspublics etmaintenant étendu à toute laWallonieavec lesoutiende laBanqueEuropéenned'Inves-tissement. À Bruxelles, l'approche CPE en Copro-priété est testée dans le cadre de divers projetseuropéens.


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Comme on le voit, le CPE en copropriété - contrat qui garantit des économies - est une voie à explorer mais elle se heurte à des problèmes spécifiques :

• nécessité pour les copropriétés de disposer de bureaux d’études à la fois très compétents et très indépendants ; il serait d’ailleurs souhaitable que des spécialistes puissent voir le jour pour assurer ce travail très particu-lier au service des copropriétés ;

• complexité importante au cas où un CPE est négocié avec des travaux importants sur le bâti ;

• nécessité d’adapter la réglementation existante.

Cela implique, encore une fois, que les conseils syndicaux (ou de copropriété –en Belgique) et leurs associations, mais aussi les syndics et leurs chambres professionnelles, se forment pour pouvoir travailler avec de BONS bureaux d’études et négocier de BONS CPE pour les copropriétés.

Cette méthodologie est extraite de la plaquette « Rénova-tion énergétique des copropriétés : le guide des bonnes pratiques » édité à l’occasion du colloque « Copropriété et développement durable » qui a eu lieu à Paris les 1 et 2 juillet 2010.

Conclusion


Designgraphiqueetmiseenpage:www.signesduquotidien.org

Impression:Snelgrafics—Liège/Vottem

Cedocumentaétérédigéinitialementparl'ARC(AssociationdesResponsablesdeCopropriété,enFrance)etpar"PlanèteCopropriété".IlaétéadaptéàlaloibelgeparMariannePalamidès,juristeauSyndicatNationaldesPropriétairesetCopropriétaires(SNPC-NEMS).

CedocumentaensuiteétéactualisédanslecadreduprojetINTERREGVBEuropeduNord-OuestACE-Retrofitting.

Ont contribué à la relecture:

La Ville de Liège:Véronique BiquetCédric CarpentierFrédérique BeguinFabienne CoumanneMarc Schlitz

Le Cluster Eco-construction:David Delangh

Contributeurs extérieurs:Université de Liège - Laboratoire d’Architecture EnergySuD:Prof. Jean-Marie Hauglustaine,Dr. Stéphane Monfils


www.snpc-nems.be

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La copropriété · 2019-10-31 · vrait faire), ni ce dont elle dispose. ... C'est délibérément...

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