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Enquête publique unique préalable à

la déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du PLU de la ville de Clapiers et cessibilité des parcelles nécessaires à la réalisation de la ZAC «Le Castelet» 1

PREFECTURE DE LA REGION LANGUEDOC-ROUSSILLON PREFECTURE DE L’HERAULT OMMUNE DE CLAPIERS

RAPPORT – CONCLUSIONS et AVIS

DIFFUSION DU DOCUMENT Monsieur le Préfet de l’Hérault 1 exemplaire papier

Madame la Présidente du Tribunal administratif de Montpellier 1 exemplaire papier Mairie de Clapiers 1 exemplaire papier

Etablissement Public Foncier du Languedoc-Roussillon 1 exemplaire papier 1 ex. reproductible 1 fichier format pdf

En exécution des Articles L.123-15 et R.123-19 du Code de l’environnement et des Articles L. 11-1 et R. 11-4 à R. 11-14 du Code de l’expropriation

de l’enquête publique unique préalable à :

- la déclaration d’utilité publique emportant

- la mise en compatibilité du PLU et

- l’enquête parcellaire

concernant la ZAC « Le Castelet » sur la commune de Clapiers

Enquête publique du 28 avril 2014 au 6 juin 2014 compris

En exécution de l’arrêté préfectoral no 2014-I-559 du 9 avril 2014

Commissaire-enquêteur Florence ROSSIER-MARCHIONINI



SOMMAIRE DETAILLE

RAPPORT 3

HISTORIQUE 4 1 OBJET DE L’ENQUETE 6 1.1 Finalité de l’enquête 1.2 Cadre juridique 1.3 Composition des dossiers - DUP – enquête parcellaire – mise en compatibilité

1.4 Présentation du projet 1.4.A Déclaration d’Utilité Publique 1.4.B Mise en compatibilité 1.4.C Enquête Parcellaire - Cessibilité 2 DEROULEMENT DE L’ENQUETE 16 2.1 Organisation 2.2 Information 2.3 Exécution 3 EXAMEN ET ANALYSE DES OBSERVATIONS 21 3.1 Avis de l’autorité environnementale 3.2 Examen conjoint du PLU 3.3 Avis du Service Eau et Risques 3.4 Observations du public 3.5 Réponses du maître d’ouvrage

CONCLUSIONS et AVIS MOTIVES 47

RAPPEL 48 A CONCLUSIONS ET AVIS MOTIVE sur le projet de Déclaration d’Utilité Publique 53 B CONCLUSIONS ET AVIS MOTIVE sur la Mise en compatibilité du PLU 57 C CONCLUSIONS ET AVIS MOTIVE sur l’Enquête Parcellaire 60

ANNEXES 62



PREFECTURE DE LA REGION LANGUEDOC-ROUSSILLON PREFECTURE DE L’HERAULT COMMUNE DE CLAPIERS

RAPPORT

HISTORIQUE 1 OBJET DE L’ENQUETE 2 DEROULEMENT DE L’ENQUETE 3 EXAMEN ET ANALYSE DES OBSERVATIONS

Le présent rapport comporte :











HISTORIQUE DU PROJET La ville de Clapiers est située à 10 km au nord de Montpellier. Son attractivité est forte, La commune compte au recensement 2012, 5267 habitants. A titre de comparaison, Montpellier Agglomération enregistre en moyenne chaque année 5 600 habitants supplémentaires. La commune appartient à l’Agglomération de Montpellier depuis 2001 et au Schéma de Cohérence Territoriale créé en 2006 qui s’y superpose. Le site des Moulières, qui doit accueillir la Zone d’Aménagement Concerté du Castelet, est inscrit au SCOT comme secteur d’extension urbaine. Le projet de ZAC Le Castelet doit en priorité : - répondre aux besoins démographiques d’une agglomération en très forte progression, - respecter les objectifs du Programme Local de l’Habitat (PLH) 2013-2018 de création de 30% de logements aidés. Pour la commune de Clapiers, la ZAC Le Castelet doit permettre à la population de pouvoir rester sur la commune par la diversification de son offre en logements.

Il s’agit donc tout à la fois : - d’un projet d’envergure, 450 logements, des commerces de proximité et plusieurs équipements publics - d’un projet complexe basé sur une pluralité des modes d’habiter. Cette ambition de mixité se double d’une volonté de développer sur ce site un projet très qualitatif de type éco-quartier. Démarré par lancement d’études préalables en 2008, le projet a connu une remise en cause partielle, au niveau de son périmètre et donc de son organisation, pour intégrer les conclusions du PPRI Basse Vallée du Lez approuvé en février 2013, interdisant toute construction sur une partie importante du périmètre initial. La phase création a abouti en octobre 2013. Le projet de ZAC Le Castelet sera prochainement affiné dans le cadre d’un dossier de réalisation conduit par l’aménageur, à savoir la SAAM. La mise en œuvre du projet est conditionnée à la maîtrise par la commune de l’assiette foncière, ce qui motive la procédure administrative de DUP, à l’origine de la présente enquête publique unique. Il s’agit d’une seule unité foncière d’environ 14 hectares, concernée par un périmètre de ZAD validé en 2005 par le Préfet de l’Hérault. Pour pouvoir avancer dans son projet, la commune de Clapiers est dans l’obligation d’acquérir l’intégralité du foncier, par voie amiable ou à défaut par une procédure d’expropriation. L’enjeu de la présente enquête publique est de déterminer si cette opération est d’intérêt public et pouvoir justifier une démarche d’expropriation.



Dès 2005, une succession de décisions communales ont conduit à la présente enquête unique. En effet, La commune : Le 21/02/2005, crée une ZAD en vue de s’assurer la maîtrise du foncier. Le 22/10/2009, lance une procédure de concertation préalable à la création de la ZAC. Elle est annulée pour motif que tous les membres du Conseil municipal n’ont pas été régulièrement convoqués. Le 26/02/2010, signe une convention foncière avec l’EPF LR pour le portage de l’action foncière. Le 13/07/2011, réengage la concertation publique sur les études préalables de la ZAC. Le 18/04/2013, transmet à l’Autorité Environnementale le dossier de ZAC Le Castelet, notamment l’étude d’impact, pour avis. Le 19/06/2013, La DREAL, Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement, informe Monsieur le Maire de l’absence d’observation. La commune : Le 11/10/2013, tire le bilan de la concertation, celui de la mise à disposition de l’étude d’impact et de l’avis de l’Autorité environnementale. crée la ZAC par la même délibération. Le 21/01/2014, écrit au Préfet de Région pour demander l’ouverture d’une enquête publique unique afin de déclarer d’utilité publique les acquisitions foncières nécessaires à la réalisation de la ZAC, déclarer le parcellaire cessible au profit de l’EPF LR et poursuivre la procédure de mise en compatibilité du PLU avec la ZAC. Par voie de conséquence, Le 10/02/2014, Le Tribunal Administratif de Montpellier désigne Mme Florence ROSSIER- MARCHIONINI en qualité de commissaire-enquêteur titulaire et M Georges RIVIECCIO, comme commissaire-enquêteur suppléant pour conduire cette enquête publique unique. Le 18/03/2014, Le Préfet de l’Hérault organise une réunion d’examen conjoint pour la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme avec le projet de ZAC Le Castelet. L’Assemblée conclut à un avis favorable. Le 9/04/2014, Le Préfet de l’Hérault prend l’arrêté no 2014-I-559 relatif à cette enquête unique, après concertation avec la mairie et le commissaire-enquêteur. A l’issue de l’enquête, Le Préfet de l’Hérault pourra déclarer d’utilité publique au profit de l’Etablissement public foncier Languedoc-Roussillon (EPF LR), les acquisitions foncières nécessaires à la réalisation de la ZAC « Le Castelet » sur la commune de Clapiers. La déclaration d’utilité publique emportera également mise en compatibilité du PLU de la commune avec le projet et la cessibilité des terrains nécessaires à la réalisation au profit de l’EPF LR, intervenant pour le compte de la commune de Clapiers.



1. OBJET DE L’ENQUETE 1.1 FINALITE DE L’ENQUETE - Cette enquête publique unique regroupe trois objets :

A/ La Déclaration d’Utilité Publique B/ La Mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme C/ L’enquête Parcellaire

L’enquête - DUP - porte sur un dossier d’enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique.

Si l’utilité publique du projet de ZAC est avérée, le Préfet de l’Hérault pourra prendre un arrêté de DUP dans le but d’assurer au maître d’ouvrage la maîtrise du foncier par voie d’expropriation en indemnisant les propriétaires.

L’enquête sur la MISE EN COMPATIBILITE DU PLU – avec la DUP.

Le PLU de la commune de Clapiers, approuvé en janvier 2013, intégrait déjà le projet de ZAC Le Castelet. Il doit néanmoins évoluer pour être en cohérence avec le projet de ZAC abouti et validé par le Conseil Municipal en octobre 2013. A cette fin : - des reclassements sont opérés; - les orientations particulières d’aménagement reprennent les principales caractéristiques du projet; - le règlement a été travaillé pour permettre de débloquer la zone AU01 et affirmer les grands principes du projet; Le dossier de mise en compatibilité du PLU permet de modifier les pièces du PLU afin de rendre l’instruction des projets d’aménagement et de construction possibles. Cette procédure particulière est associée à une Déclaration d’Utilité Publique : Le recours à cette procédure particulière est possible lorsqu’un projet (public ou privé de travaux, de construction ou d’opération d’aménagement), présentant un caractère d’utilité publique et nécessitant la mise en œuvre d’une procédure d’expropriation, se révèle incompatible avec les dispositions du document d’urbanisme. A l’issue de l’enquête publique, le Préfet soumettra pour avis au conseil municipal le dossier de mise en compatibilité du PLU, accompagné du rapport et des conclusions du commissaire-enquêteur ainsi que le procès verbal de la réunion d’examen conjoint.

L’enquête - PARCELLAIRE – a pour but de déterminer précisément les parcelles ou parties de parcelle

dont la cession est indispensable à la réalisation du projet. Il s’agit de : - déterminer avec précision les biens situés dans l’emprise du projet déclaré d’utilité publique, - vérifier l’adéquation entre les besoins fonciers et la surface proposée, - identifier exactement les propriétaires et ayant droit des parcelles concernées par le projet. Cette étape « administrative » est dite contradictoire, les propriétaires ayant, à ce stade, la possibilité de soulever

des objections à la détermination du périmètre d’utilité publique.

1.2 CADRE JURIDIQUE La procédure relative à l’enquête publique unique est régie par des textes émanant de trois codes : Le code de l’expropriation, en particulier : - les articles L.11-1 à L.11-7 et R.11-1, R.11-31 à R.11-14 pour la procédure de la DUP. - les articles L.11-8 à L.11- et R-11-19 à R-11-31 pour la procédure d’enquête parcellaire. Le code de l’environnement, en particulier : - les articles L.122-1 et R.122-1, R. 122-2, R.122-4 et R.122-5 en matière d’étude d’impact. Le projet est soumis à étude d’impact aux motifs que l’opération crée une SHON supérieure ou égale à 40000 m2 ou dont le terrain d’assiette couvre une superficie supérieure à 10 hectares. - les articles L.123-1 à L.123-19 et R.123-1 à R.123-27 en matière de procédure d’enquête publique relative aux opérations susceptibles d’affecter l’environnement. - l’article L.126-1 relatif à la déclaration de projet. Le code de l’Urbanisme, en particulier : - l’article L.123-16 relatif à la modification des règles d’urbanisme à l’intérieur d’un périmètre de ZAC créée. - les articles L.123-14, L.123-14-2 et R. 123-23-1 relatifs à la mise en compatibilité du PLU avec un projet faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.



1.3 COMPOSITION DES DOSSIERS Le maître d’ouvrage est la ville de Clapiers, dont le maire est Monsieur Eric PENSO. Elle a délégué à ses partenaires : - la réalisation de la ZAC à la SAAM, Société d’Aménagement de l’Agglomération de Montpellier, dont elle est actionnaire. - le portage foncier à l’EPF LR, Etablissement Public Foncier du Languedoc-Roussillon, avec lequel elle a signé une convention. Différents partenaires ont ainsi participé à l’élaboration du projet pour les différents volets : Pour les études de faisabilité : le groupement GROUPE 6 – SAFEGE – STRATORIAL FINANCES. L’étude d’impact a été élaborée par : l’Unité Etudes de SAFEGE–26 rue de la Gare –69009 Lyon. Les dossiers d’enquête préalable à la DUP et d’enquête parcellaire ont été réalisés par : L’EPF LR,– Parc Club du Millénaire - Bâtiment 19 -1025 rue Henri Becquerel – 34000 Montpellier. Le plan parcellaire a été établi par : SCP BILICKI–DHOMBRES–OSM, Géomètres-Experts –134 rue de Font Claude -34080 Montpellier. La mise en compatibilité du PLU a été conduite par : l’agence de Nîmes d’URBANIS – 168 Allée de l’Amérique Latine – 30900 Nîmes.

Le dossier d’enquête publique unique, est ainsi composé : Trois dossiers distincts qui sont : - La Déclaration d’Utilité Publique - La Mise en compatibilité du PLU - L’Enquête Parcellaire

Il est complété par : - L’arrêté préfectoral no 2014-I-559 du 9 avril 2014 et l’avis d’enquête publique - Le registre d’enquête unique commun aux trois enquêtes coté et paraphé par moi-même - Le Procès-verbal de l’examen conjoint du 18 mars 2014 portant sur la mise en compatibilité du PLU et son document d’accompagnement, soit le support de la présentation faite aux Personnes Publiques - L’Avis du Service Eau et Risques de la DDTM 34 du 6 novembre 2012

A/ Le dossier d’enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique comprend : 1° - Notice explicative 2° - Plan de situation 3° - Le plan général des travaux 4° - Les caractéristiques principales des ouvrages les plus importants 5° - L’appréciation sommaire des dépenses 6°- L’étude d’impact, définie à l’article R. 122-3 du code de l’environnement lorsque les ouvrages ou travaux n’en sont pas

dispensés, et ses 7 annexes.



7° - Les pièces techniques et administratives complémentaires (articles R.123-8 du code de l’environnement)

7.1 Résumé non technique de l’étude d’impact 7.2 Mention des textes 7.3 Avis obligatoires préalables à l’enquête (Délibération du CM du 11 décembre 2013 + avis de la DREAL du 19 juin 2013)

7.4 Mention des autres autorisations nécessaires 7.5 Pièces administratives annexes (délibération du 13 juillet 2011 + délibération du octobre 2013 + convention opérationnelle du 28 février 2010 + avenant du 31 août 2012 + convention opérationnelle B2010-06 + approbation du bureau + délibération du CM du 15 mai 2012 Avis du Service Eau et Risques de la DDTM 34 du 6 novembre 2012

B/ Le dossier de Mise en compatibilité du PLU comprend :

-Selon la nomenclature et numérotation du PLU – les pièces modifiées Avant/Après (la pièce 2 – PADD du 24 janvier 2013 restant inchangée) -

1- Note de présentation du projet Pièces avant mise en compatibilité 3- Orientations particulières d’aménagement 4- Règlement (extrait) 5.1- Plan de zonage de la commune 5.2- Plan de zonage de l’agglomération

C/ Le dossier d’Enquête Parcellaire comprend : - En référence à l’article L.11-8 et R.11-19 et suivants du code de l’expropriation –

1° - Etat parcellaire 2° - Plan parcellaire – document d’avril 2014 établi par le cabinet de Géomètres-Experts, SCP BILICKI – DHOMBRES –OSM

A l’examen des trois dossiers, j’observe que leurs auteurs dossiers étant différents, leur forme et leur nomenclature sont disparates. Cela n’enlève rien au fait qu’ils sont clairs, concis, complémentaires, et accessibles. Ils sont complets, conformes aux articles régissant leur contenu. Le dossier de Mise en compatibilité du PLU avec la note de présentation du projet et les pièces Avant-Après –(la pièce 2 PADD

restant inchangée). Cette note, très claire, présente la procédure, le projet et son contexte, synthétise les impacts, précisant notamment l’impact négligeable sur la zone Natura 2000, et présente les éléments de la mise en compatibilité. Le procès-verbal de l’examen conjoint par les Personnes Publiques Associées du dossier de Mise en compatibilité du PLU est joint. Pour plus de clarté, il est accompagné du support de présentation aux PPA, document synthétique qui résume le contenu de la mise en compatibilité. Il y apparaît notamment un plan du projet avec en superposition le tracé de la zone inondable du PPRI (Pour plus de lisibilité, la limite de la zone inondable aurait pu être indiquée sur le plan de zonage) . L’enquête parcellaire comprend bien un plan établi par un géomètre-expert. Le dossier de DUP comporte notamment la notice explicative, l’étude d’impact, le résumé non technique de l’étude d’impact, les avis obligatoires préalables à l’enquête, notamment la délibération qui tire le bilan de la concertation et la réponse de la DREAL pour l’Autorité Environnementale du 19./06/2013. L’avis du Service Eau et Risques ,livré avec le dossier d’enquête , est positionné à la suite des pièces 7. L’étude d’impact répond à la nomenclature de l’article R122-5 du Code de l’environnement modifié par décret no 2011-2019 du 29 décembre 2011. Le résumé non technique, élément de grande diffusion, est bien construit. L’étude d’impact et son résumé non technique précisent les raisons pour lesquelles, eu égard aux effets sur l'environnement, le projet présenté a été retenu. Cependant, le dossier aurait cependant gagné en lisibilité, si avaient été jointes dans l’étude d’impact : -une esquisse des principales solutions de substitution examinées et -Pour chacune, les raisons pour lesquelles elles avaient été écartées.

Pièces après mise en compatibilité 3- Orientations particulières d’aménagement 4- Règlement (extrait) 5.1- Plan de zonage de la commune 5.2- Plan de zonage de l’agglomération

Remarques du commissaire-enquêteur



1.4 PRESENTATION DU PROJET 1.4.A DOSSIER DE DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE Le projet de la ZAC Le Castelet sera développé sur environ 14 ha, au sud-est de la commune. L’historique du projet remonte à la définition d’une ZAD, initiée par la commune de Clapiers en 2005 dans le but de créer « un centre de quartier secondaire à proximité du centre actuel, devant recevoir les équipements suivants : collège, écoles, complexe sportif et culturel, parc municipal et offrant la possibilité d’en créer d’autres ». En parallèle à cette procédure visant à maîtriser les coûts du foncier, le SCOT 2006 identifie le secteur des Moulières comme une zone d’extension majeure sur Clapiers. La commune confie, en 2008, à un bureau d’études la réalisation d’une étude urbaine afin de poser les bases d’un développement Ville-Nature qualifiant, qui rejoint les ambitions du SCOT d’intégrer les extensions urbaines dans un environnement à haute qualité environnementale. Dans le cadre du PLU, le périmètre de l’opération de ZAC est acté. Le PPRI, élaboré en parallèle, force le projet à évoluer.

J’observe que ZAD et SCOT ont marqué le départ du projet. Les procédures SCOT, PPRI, PLU, ZAC sont en cohérence. L’élaboration du PPRI, la révision générale du PLU, les études préalables aboutissant à la création de la ZAC ont été concomitantes et complémentaires. Elles semblent avoir avancé conjointement en se complétant, sous le contrôle des différents partenaires publics y participant.

Les objectifs socio-économiques de cette opération à vocation principale d’habitat, sont clairs : l’accueil de population et la diversification de l’offre en logement. En terme d’accueil de population, Selon le projet prévisionnel d’aménagement, le quartier accueillera environ 450 logements. Il doit permettre la création d’environ 135 logements sociaux.. En terme de diversification de l’offre en logement, L’organisation du quartier est pensée de façon à pouvoir accueillir une large gamme de produits, répondant à tout type de besoins comme de moyens. Globalement, au niveau de la programmation, 50% de lots libres, 30% de social, 20% d’accession abordables sous différentes formes. Une grande mixité formelle est envisagée avec des maisons individuelles, des opérations groupées, des collectifs, répartis avec le souci d’une gradation en matière de densité et de hauteur. La programmation comprend également des commerces de proximité et un ou deux équipements publics. Je relève que le projet répond aux objectifs fixés à l’échelle du SCOT et du PLH adopté en 2013 et qui a fixé, pour la commune de Clapiers, la construction de 75 logements par an dont 25 locatifs sociaux. La réalisation du projet va répondre à 76% des ambitions de production sur la période 2013-2018. L’opération permettra à la commune de mobiliser un effort important pour combler son retard structurel en logement social (taux actuel d’environ 12%). La diversification est également un point central puisque le parc de maisons individuelles, avec un grand terrain, avoisine 76% en 2009. L’offre actuelle sur le village est donc très limitée et très peu adaptée aux jeunes ménages. Le projet doit répondre au caractère paysager exceptionnel du site, en développant un projet de type éco-quartier, respectueux de son environnement. L’ambition communale est de développer un projet Ville-Nature durable et adapté au caractère de Clapiers. Cela passe par le choix de concevoir un quartier dense et compact, permettant une bonne performance énergétique, avec des espaces publics généreux.

Remarque du commissaire-enquêteur




J’observe que malgré le stade précoce de l’opération (phase création), ces objectifs durables sont déjà, sur deux aspects, bien affinés : -la mise en œuvre d’un réseau de chaleur qui a fait l’objet d’une étude de faisabilité, pour s’assurer de la viabilité de ce réseau de chauffage urbain. -la volonté de développer une grande zone paysagée de loisirs mêlant impératifs de rétention et lieux de détente. Celle-ci, qui comprendra parcs et jardins familiaux, est susceptible de trouver un intérêt à l’échelle du village, dépassant le simple cadre de proximité avec le quartier.

Le projet est organisé autour d’un réseau de voiries hiérarchisé. Une voie structurante longitudinale pour la desserte du quartier. Des voies secondaires, d’emprise réduite sur lesquelles la priorité est donnée au piéton. Un traitement de la voirie limitant l’imperméabilisation qui vienne conforter les ambitions durables du quartier. Pour assure l’accroche fonctionnelle au village, le schéma viaire est complété par un réseau important de cheminements doux aboutissant sur les deux espaces publics majeurs à vocation complémentaire : - l’un autour d’un équipement, qui se greffe sur le boulevard de la Liberté; - l’autre sous la forme d’une placette à vocation plus commerçante, inscrite sur l’avenue Georges Frêche, renforçant un itinéraire doux qui relie cœur de ville, château, ZAC et collège. L’accroche visuelle a été appréhendée à travers une volonté globale de gradation de l’urbanisation, dans le respect de la silhouette générale du village. Un cadrage visuel devra s’opérer grâce au maintien d’une percée visuelle de la RD 21 en direction du clocher. L’envergure du quartier permettra d’intégrer quelques équipements publics nouveaux : - outre le grand parc conjuguant détente et rétention, - une crèche qui fait déjà défaut sur la commune. Il participe ainsi de la modernisation des équipements. Clapiers s’étend, mais l’offre en équipements structurants s’étoffe. Pour rejoindre ces nouveaux pôles de vie, le lien piétonnier est mis en avant, d’abord à l’intérieur du quartier, grâce à un réseau de cheminements doux, et également pour rejoindre le centre ville, via l’axe Avenue Georges Frêche/Rue du Château. Il s’agit de conforter dans le cadre de l’opération, un réseau qualitatif de cheminements doux ambitionné à l ’échelle du village et qui soit une alternative aux déplacements motorisés.

J’observe que cette ambition de développer les cheminements doux est une des ambitions majeures inscrites au PADD communal de 2013. Le projet doit faire écho au projet de circulation douce développé à l’échelle du village. L’appréciation sommaire des dépenses, opérée sur la base du dossier de création, se monte à : Foncier 1 350 000 Travaux et études 11 390 783 Soit un total de 12 740 783 Le périmètre opérationnel concerne une seule unité foncière. L’opération nécessite l’acquisition de tout le foncier, la municipalité n’étant pas propriétaire. Faute d’accord amiable, le prix d’acquisition serait estimé par France Domaine, sur la base du zonage naturel à la date de la création de la ZAD. Depuis l’approbation du Plan Local d’Urbanisme 2013, le secteur est défini comme une zone à urbaniser, même si elle reste bloquée.





Le projet va certes consommer de l’espace encore à usage agricole, ce qui va entraîner la disparition de cultures.

J’observe que l’impact de cette consommation reste limité : Clapiers n’est plus une commune rurale basé sur une économie agricole. Du fait de la ZAD en 2005, puis de son zonage AU01 au PLU 2013, la disparition des cultures sur le site a pu être anticipée. De plus, sa localisation stratégique le justifie entièrement. En terme de développement urbain, A l’échelle de l’agglomération, le site du projet est très bien desservi : en prise directe avant la RD 21 qui relie Montpellier à St-Bauzille, via Clapiers; il est également facilement accessible depuis la RD 65, voie de contournement Nord de Montpellier. A l’échelle locale, ce projet bénéficie également d’une localisation idéale, à la fois en limite immédiate du centre du village et à proximité des grands équipements structurants existants, le pôle sportif et le collège François Mitterrand; Ce seront des atouts très importants pour l’attractivité et le fonctionnement du quartier.

Le projet prévoit la création de commerces qui peuvent avoir, par ailleurs, un impact positif sur l’activité économique. L’impact sur la circulation est qualifié de minime. Concernant la circulation, j’observe que le projet est à vocation d’habitat, ce qui va générer une augmentation du flux de véhicules limitée, concentrée sur des créneaux horaires du matin et du soir. La création de deux carrefours d’accès sont prévus et prédéfinis.

Il n’y a pas d’effet cumulé au projet de ZAC. La création de la ZAC implique la création ou l’extension de tous les réseaux, notamment pluviaux, d’alimentation en eau potable et électriques, mais ils sont situés à proximité, notamment sous le boulevard de la Liberté. Les capacités d’alimentation en eau potable sont suffisantes. Il n’y a aucun captage sur la zone d’étude. Deux réseaux d’assainissement seront créés pour collecter les eaux pluviales et les eaux usées. L’évacuation des eaux usées sera étudiée dans le cadre des travaux pour la réalisation de l’intercepteur Est.

Le chauffage urbain est un élément fort du programme., dont le coût a été chiffré dès la phase esquisse. J’observe que la compacité de l’opération est impérative pour rentabiliser un tel investissement. Je considère que les impacts sur l’environnement humain sont suffisants au stade d’avancement du dossier. L’étude d’impact met l’accent au niveau environnemental sur le volet Faune Flore et le contexte hydraulique. Ces deux volets ont été à la base de la réflexion sur le projet. Le volet Faune Flore a été évalué et pris en compte en amont de l’étude d’impact avec une étude de l’état initial sur la faune, la flore et les habitats naturels, réalisée en 2012 par les Ecologistes de l’Euzière. La prise en compte des conclusions de cette étude a conduit à retirer du périmètre les secteurs à enjeux : La Mare temporaire, la haie Nord/Sud, la ripisylve le long du ruisseau des Canaux et de préserver une bande de sécurité autour de ces zones d’habitat afin de supprimer presque totalement les impacts. Le projet devra s’attacher néanmoins à ne pas modifier le système hydraulique de la mare temporaire.






Je relève qu’il est affirmé que si les mesures d’évitement exposées ci-dessus sont respectées, aucune mesure compensatoire ne sera nécessaire, car, dans ce cas, les impacts résiduels seront négligeables.

L’impact hydraulique a lui aussi été pris en compte dans la conception du projet. Du fait de la nature même de l’opération, basée sur une minoration de l’imperméabilisation à travers un concept éco-quartier, l’intégration d’une noue, le recours à des toitures végétalisées, l’impact sur l’hydrogéologie devrait être très faible. Un réseau de collecte des eaux pluviales et un important dimensionnement des ouvrages de rétention ont été prévus sur la ZAC avec la création de deux bassins de compensation de 5000 m3 et 7000 m3. L’exutoire des bassins sera le bassin d’écrêtement communal situé hors ZAC. Il n’est pas prévu de rejet dans le milieu naturel. Les dépenses correspondant aux mesures prises en faveur de l’environnement pour les travaux de création de la ZAC sont estimées à 1’283’300 euros, dont 623’000 euros pour les bassins et 412’500 euros pour le parc et jardins familiaux.

J’observe que la prise en compte du risque inondation s’est faite en cours de projet, avec l’élaboration concomitante du PPRI Basse Vallée du Lez approuvé le 28 février 2013. De fait, le projet a dû évoluer et les secteurs urbanisables ont été réduits dans le respect des zones rouges nouvellement identifiées. Le projet apparaît compatible avec le PPRI qui a autorisé sur une partie des secteurs inondables (Nrj) des équipements récréatifs, obligeant néanmoins à une étude hydraulique préalable. L’étude d’impact répond globalement bien à la nomenclature de l’article R122-5 du Code de l’environnement modifié par décret no 2011-2019 du 29 décembre 2011. Les chapitres sur les enjeux écologiques, le contexte hydraulique sont bien développés et permettent de prendre la mesure du site et des contraintes environnementales qui ont conduit aux choix du périmètre et à l’organisation des grandes masses en vue d’une bonne intégration paysagère. Sur la démarche d’élaboration du projet, le dossier aurait cependant gagné en lisibilité si avaient été jointes : -une esquisse des principales solutions de substitution examinées et - les raisons pour lesquelles elles ont été écartées.

Le résumé non technique précise cependant les raisons pour lesquelles, eu égard aux effets sur l'environnement, le projet présenté a été retenu. Si l’impact sur l’environnement naturel est précis, l’impact sur l’environnement humain est moins détaillé; au regard de l’avancement du projet, cela est néanmoins suffisant. Je peux considérer que le contenu du projet est celui attendu d’un dossier en phase création.





1.4.B MISE EN COMPATIBILITE DU PLU AVEC LE PROJET Le projet de Déclaration d’Utilité Publique doit être compatible avec le Plan Local d’Urbanisme. En effet : « Lorsque les dispositions du PLU ne permettent pas la réalisation d’un projet public ou privé d’opération d’aménagement présentant un caractère d’utilité publique, elles doivent être adaptées pour être mise en compatibilité avec celles-ci ». Cette mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme avec la DUP est exigée par l’article L.123.16 du Code de l’Urbanisme. Le PLU de la commune de Clapiers, approuvé en janvier 2013, qui intégrait déjà le projet de ZAC, doit obligatoirement évoluer pour être en cohérence avec le projet de ZAC abouti.

Evolution du projet de ZAC

Le projet de la ZAC Le Castelet a sensiblement évolué au niveau de son organisation interne depuis son intégration dans le PLU de janvier 3013. Cette évolution est principalement due à l ’élaboration du PPRI Basse Vallée du Lez approuvé le 28 février 2013. Le périmètre urbanisable du projet a dû se caler sur les nouvelles limites de la zone inondable. Par rapport à l’esquisse de départ, les principes fondamentaux sont maintenus : - Le caractère d’éco-quartier qui fait écho à la grande qualité paysagère du site des Moulières, ambition partagée par les élus de Clapiers et par le SCOT; - Le principe de la voie primaire transversale nord-sud reliant le boulevard de la Liberté à l’avenue Georges Frêche, le cœur de ville aux équipements; - Le principe d’un front bâti en R+2 + attique le long du boulevard de La Liberté. Des modifications ont été apportées : - Les bassins ont été déplacés en point bas, de même que la zone des jardins familiaux. - La voirie primaire a été adaptée au nouveau périmètre. - Le réseau de voiries secondaires a été redessiné.

J’observe que si ces évolutions relèvent en partie d’une réduction du périmètre urbanisable, il s’agit également d’une évolution de type opérationnel. L’implantation et le dimensionnement des bassins de rétention ont été précisés, prenant un caractère plus réaliste, prenant mieux en compte la logique topographique, susceptibles d’assurer un vrai rôle de compensation, mais également avec un souci de rentabilité. Je relève que la densité calculée est approximativement de 32 logements à l’hectare, qui est une densité moyenne. Une évolution en matière de densité est conforme aux évolutions récentes législatives, à la doctrine ambitionnée par le Grenelle II et la loi ALUR, au marché foncier et immobilier.




En substance, au niveau du document d’urbanisme, cette mise en compatibilité du PLU avec le projet s’avère nécessaire sur 3 points: - faire évoluer le zonage, notamment pour débloquer la zone Le partie bâtie de la ZAC Le Castelet est « débloquée » pour être ouverte à l’urbanisation. Deux sous -secteurs sont créés, IIAU3a et IIAU3b, de part et d’autre de la voie primaire structurante Nord-Sud qui va desservir le quartier. Le zonage naturel Nr se cale sur les limites du bassin communal BR2. Un nouveau secteur Nrj est créé. Il est concerné par la zone rouge Rp du PPRI. Un petit reliquat de la zone fermée AU01, situé le long du Boulevard de la Liberté, hors périmètre ZAC, est reclassé en zone N. - rendre compatible les orientations d’aménagement avec la nouvelle organisation du quartier Les modifications apportées sont : implantations des bassins au Sud, selon une logique topographique, et pour former, un vaste parc à vocation de détente, partiellement inondable, adaptation du schéma viaire, nouvelle répartition des zones bâties, avec notamment réduction de la partie appelée à recevoir des collectifs. - élaborer un règlement pour la zone IIAU3 en fixant les éléments fondamentaux, notamment en apportant une distinction au niveau des hauteurs de bâtis entre la zone II AU3a et 3b, en fixant un recul de 5 mètres par rapport aux emprises publiques, notamment le long du boulevard de la Liberté.

En date du 18 mars 2014, l’examen du dossier par la Préfecture et les Personnes Publiques Associées a donné un avis favorable sur le projet de document.

A l’examen du dossier de mise en compatibilité soumis en enquête, je relève que : - le plan de zonage correspond aux évolutions recherchées, - la pièce 3 reprend bien les principales caractéristiques du projet exposé dans le dossier de DUP, - la rédaction des articles 1, 2, 6 et 10 de la zone II AU3 correspond aux attentes, - l’article renseignant la vocation de la zone Nrj apparaît compatible avec les orientations du PPRI qui autorise les aménagements sportifs et d’équipements légers d’animation et de loisirs dont des jardins familiaux.. Je relève que le reliquat de la parcelle CB 24, soit 6a 95ca, situé de l’autre côté du boulevard de la Liberté, ne fait pas partie du périmètre opérationnel de la ZAC. Il n’entre ni dans le cadre de la présente DUP ni dans celui de l’enquête parcellaire. Ce reliquat est reclassé pour être intégré à la zone naturelle limitrophe. Je constate que le règlement IIAU3 imposent les premières préconisations HQE (toitures végétalisées, réseau de chaleur, eau brute, etc…). Les indications portées au PLU correspondent à l’état d’avancement du dossier et à ses principales caractéristiques. Zonage, orientations particulières d’aménagement et règlement se complètent et sont en cohérence. Il est important que l’évolution du projet soit retranscrite dans le PLU au niveau des orientations particulières d’aménagement. Au stade de la création, le Plan Local d’Urbanisme et notamment le règlement, doivent conserver une certaine souplesse de façon à autoriser une évolution du projet en terme d’aménagement. Il me semble que le projet de PLU présenté y répond, tout en affirmant au niveau du zonage, un parti pris formel en distinguant deux sous-secteurs. Cela paraît correspondre aux ambitions du projet exprimées dans le dossier de DUP. Concernant les hauteurs, il ne s’agit, pour l’instant, que de gabarit maximum autorisés, ce qui ne va pas contrarier un travail ultérieur en matière d’articulation bâtie. J’observe que le plan de référence de la ZAC est un document évolutif: il va s’affiner en phase réalisation tout en restant dans le cadre fixé par le dossier de création approuvé après concertation. Si besoin, le document sera à nouveau adapté.




1.4.C DOSSIER D’ENQUETE PARCELLAIRE Ce dossier a pour but de déterminer précisément les parcelles ou parties de parcelle dont la cession est indispensable à la réalisation du projet.

Parcelles concernées Les trois parcelles concernées par l’enquête parcellaire et la Déclaration d’Utilité Publique dans le cadre du projet de la ZAC Le Castelet sont :

- La parcelle CB 24 pour partie, soit 5ha 04a 85ca - La parcelle CC 46 pour partie, soit 4ha 13a 30ca - La parcelle CC 16 en totalité, soit 5ha 12a 48ca

La contenance totale, soit 14 ha 30a 63ca, du foncier susceptible d’expropriation, correspond bien au périmètre de l’opération de ZAC dans sa globalité, secteurs urbanisés et bassins de compensation.

L’état parcellaire désigne ci-après les trois propriétaires en indivision concernés : J’observe que le périmètre est compatible avec le projet de DUP et que la cession de l’intégralité du foncier est bien nécessaire et indispensable à la réalisation du projet ZAC Le Castelet.

Références cadastrales

Propriétaires en indivision Emprise en m2 Reste

CB 24 M. Jean-Pierre Leenhardt 50 485 695 CC 46 M. Patrice Leenhardt 41 330 15 631 CC 16 M. Numa Hambursin 51 248 0





2. LE DEROULEMENT DE L’ENQUETE

2.1 ORGANISATION DE L’ENQUETE La désignation du commissaire-enquêteur En date du 21 janvier 2014, la mairie de Clapiers sollicitait auprès du Préfet de Région l’ouverture d’une enquête publique unique. En date du 4 février 2014, le Préfet a adressé une demande au Tribunal Administratif de Montpellier pour la nomination d’un commissaire-enquêteur. Par décision no E14000025/34 du 10 février, faisant référence : - au Code de l’Environnement, notamment ses articles L. 123-1 et suivants, au Code de l’expropriation et notamment ses articles L. 11-1; - au Code de l’Expropriation, et notamment ses articles L. 11-1 à L. 11-5, L. 11-8 à L. 11-9, R. 11-3 et suivants, R. 11.14-1 à R. 11.14-15, R. 11-19 à R. 11-31 et suivants; - à la Loi no 2002-276 du 27 /02/2002 relative à la démocratie de proximité et notamment l’article 139; le Président du Tribunal administratif de Montpellier désigne Madame Florence ROSSIER-MARCHIONINI, architecte DPLG – ingénieur urbaniste, domiciliée 13 rue du Rouat – 34500 Béziers, comme commissaire-enquêteur titulaire et Monsieur Georges RIVIECCIO – colonel de l’armée de terre retraité, demeurant 19 rue des Coquelicots – 34130 Mauguio en qualité de suppléant.

Déclaration sur l’honneur En date du 26 février 2014, j’ai retourné une déclaration sur l’honneur dans laquelle je déclare ne pas être intéressée à l’opération à titre personnel ou en raison de mes fonctions, notamment au sein de la collectivité, de l’organisme ou du service qui assure la maîtrise d’ouvrage, la maîtrise d’œuvre ou le contrôle de l’opération soumis à enquête au sens des dispositions de l’article L. 123-5 du Code de l’environnement. En date du 4 mars 2014, mon suppléant sur cette enquête, Monsieur Georges RIVIECCIO, adressait une même déclaration sur l’honneur.

Versement d’une provision Selon la décision de désignation du 10 février 2014, la mairie de Clapiers a versé à la Caisse des dépôts et consignations sur le compte bancaire destiné à l’indemnisation des commissaires-enquêteurs une provision de 800 euros.

Appropriation du dossier Le 6 mars 2014, je rencontre Mme Marina HAMADI dans les locaux de la Préfecture de l’Hérault qui me remet le dossier qui sera soumis à enquête publique. Madame HAMADI me précise qu’une réunion est prévue le 18 mars en Préfecture pour examiner le dossier de mise en compatibilité du PLU, Plan Local d’Urbanisme. Le procès-verbal de cette réunion avec les services viendra compléter le dossier d’enquête.

Rencontre avec le maître d’ouvrage En date du19 mars 2014, après lecture du dossier, je rencontre le maître d’ouvrage et son partenaire l’EPF LR pour me détailler le projet. Remarquant qu’un dossier de déclaration ou d’autorisation Loi sur l’Eau, tels que définis aux articles R.214-1 à L.214-6 du Code de l’Environnement, n’est pas exigé, je demande à ce qu’un compte-rendu de réunion venant confirmer cette décision puisse être ajouté au dossier. Après concertation avec la Préfecture de l’Hérault, il est convenu qu’un courrier du service Eau et Risques de la DDTM 34 du 6 novembre 2012 serait fourni et ajouté au dossier soumis à enquête, ce qui a bien été le cas.

Arrêté d’ouverture d’enquête Une concertation a eu lieu entre Madame Marina HAMADI du Bureau de l’Environnement, Direction des relations avec les collectivités locales de la Préfecture de l’Hérault à Montpellier et le commissaire-enquêteur en vue de formaliser l’arrêté préfectoral no 2014-I-559 du 9 avril 2014, prescrivant : « l’ouverture de l’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du PLU de la ville de Clapiers et cessibilité des parcelles nécessaires à la réalisation de la ZAC « Le Castelet » au profit de l’Etablissement Public Foncier Languedoc Roussillon intervenant pour le compte de la commune de Clapiers». Les modalités concernant le déroulement de l’enquête ont été planifiées entre Madame Marina HAMADI du Bureau de l’Environnement, Madame Marie-Lyne PEY, DGS de la mairie de Clapiers et le commissaire-enquêteur. L’enquête se déroulera du 28 avril 2014 au 6 juin 2014, soit 40 jours consécutifs.



Avis d’enquête Préparé par Madame HAMADI, en accord avec le commissaire-enquêteur, un avis d’ouverture d’enquête a été publié par le Préfet de l’Hérault et transmis à la mairie de Clapiers pour affichage, selon les termes de l’article 10 de l’arrêté préfectoral. Le samedi 12 avril et le samedi 3 mai 2014, l’avis a fait l’objet de 2 publications dans la presse, dans Midi Libre et l’Hérault du Jour, comme prévu à l’article 10.

Vérification et paraphe des documents Le vendredi 11 avril 2014, entre 14h00 et 16h00, le commissaire-enquêteur a vérifié et authentifié les dossiers d’enquête, apposant son paraphe sur les dossiers et le registre.

Récapitulatifs des visites et Entretiens Avant l’enquête Jeudi 6 mars 2014 Rencontre avec Mme Marina HAMADI dans les locaux de la DRCL à la Préfecture de Montpellier pour prendre connaissance du dossier et planifier le déroulement de l’enquête Mercredi 19 mars 2014 Rencontre pour la présentation du dossier sous ses différents aspects techniques et administratifs., en compagnie de Monsieur RIVIECCIO, suppléant, à la mairie de Clapiers avec Mme Marie-Lyne PEY et Mesdames Céline SIMOENS, Emeline PREVOT et Fatiha LAMRID, représentantes de l’EPF LR, intervenant pour le compte de la commune pour le portage foncier. Madame PEY revient sur la démarche «projet» municipale et Madame SIMOENS relate le contexte foncier. Arrêt des dates d’enquête et de permanences. En fin de réunion, visite du site avec Mme PEY pour appréhender le contexte urbain environnant et prendre la mesure du site. Fixation des modalités d’affichage, lieux , durée, format. Vendredi 11 avril 2014 Vérification des affichages en mairie et sur le terrain. Contrôle et paraphe des dossiers soumis à enquête et du registre. Fixation de la date de remise du PV de synthèse des observations. Pendant l’enquête Lundi 26 mai2014 Entretien en mairie avec le Comité Citoyen Clapiérois. Terrain dans le but de me confronter au tissu environnant, aux opérations récentes sur la commune et juger sur le terrain de l’impact de cette urbanisation depuis la RD 21. Entretien en mairie avec Mme PEY en charge du dossier pour un point d’étape sur les premières observations recueillies. Jeudi 5 juin 2014 Entretien avec M. BANULS DE LA SAAM, aménageur de la ZAC, pour me faire préciser le projet et faire le point sur les démarches récentes. Vendredi 6 juin 2014 Point d’étape avec Mme PEY. Clôture de l’enquête. Après l’enquête Vendredi 13 juin 2014 Remise en main propre du PV des observations du public à Monsieur Eric PENSO, Maire. Etaient également présents : Madame Marie-Lyne PEY, DGS, Monsieur CHRETIEN, adjoint à l’urbanisme, Madame SIMOENS et un autre représentant de l’EPF LR, Monsieur BANULS de la SAAM. Jeudi 26 juin 2014 Réunion de mise au point sur le mémoire en réponse en mairie de Clapiers avec la SAAM et l’EPF LR. Vendredi 27 juin 2014 Remise définitive du mémoire après compléments.



2.2 INFORMATION DU PUBLIC Publicité Conformément aux prescriptions de l’article 10 de l’arrêté préfectoral no 2014-I-559 du 9 avril 2014, la Préfecture de l’Hérault a organisé la publication dans deux journaux régionaux ou locaux d’un avis au public : Le samedi 12 avril 2014 dans Midi Libre et l’Hérault du Jour Le samedi 3 mai 2014 dans Midi Libre et l’Hérault du Jour Ces parutions sont jointes au présent rapport.

Site internet Conformément aux prescriptions de l’article 4 de l’arrêté préfectoral no 2014-I-559 du 9 avril 2014, le dossier d’enquête était consultable sur le site de la commune de Clapiers dans la rubrique Travaux/Environnement-Enquêtes publiques. Le 12 avril 2014, je l’ai personnellement vérifié sur le site internet.

Affichage de l’avis d’enquête Le 10 avril 2914, conformément aux prescriptions de l’article 10 de l’arrêté préfectoral no 2014-I-559 du 9 avril 2014, la mairie de Clapiers a affiché l’avis d’enquête sur le panneau prévu à cet effet et situé à l’entrée de la mairie. La mairie a également fait procéder à cet affichage sur le terrain d’assiette de la ZAC, sur trois panneaux, bien visibles depuis les voies limitrophes, soit : - le long de l’avenue Georges Frêche au voisinage du collège F. Mitterrand, - au débouché de la rue de Vendargues sur le boulevard de la Liberté, - au carrefour à feux entre le boulevard de la Liberté et l’avenue Georges Frêche. Les affiches, réalisées selon le format imposé par le arrêté fixant les caractéristiques et dimensions de l'affichage de l'avis d'enquête publique mentionné à l'article R. 123-11 du code de l'environnement publié le 4 mai 2012, étaient bien visibles depuis les voies adjacentes. En date du 11 avril, j’ai vérifié personnellement la réalité de ces affichages et pris des photographies sur le terrain. Je l’ai vérifié à chacune de mes permanences.

Le 11 avril 2014, un certificat d’affichage est établi par Monsieur Le Maire. Ce document est joint en annexe. Un message avisant de l’ouverture d’enquête a également été diffusé sur le panneau lumineux situé face à la mairie, dans les jours précédant le début de l’enquête et pendant toute la durée de celle-ci, ce que j’ai aussi observé à chacune de mes visites.

Communication du dossier Conformément à l’article 4, dès la publication de l’arrêté, le public avait la possibilité d’obtenir communication du dossier d’enquête auprès de la Préfecture.

Notification aux propriétaires L’article R11-22 du code de l’expropriation prévoit : « Notification individuelle du dépôt du dossier à la mairie est faite par l'expropriant, sous pli recommandé avec demande d'avis de réception aux propriétaires figurant sur la liste établie en application de l'article R. 11-19 lorsque leur domicile est connu d'après les renseignements recueillis par l'expropriant ou à leurs mandataires, gérants, administrateurs ou syndics ; en cas de domicile inconnu, la notification est faite en double copie au maire qui en fait afficher une et, le cas échéant, aux locataires et preneurs à bail rural. » En date du 15 avril 2014, conformément aux prescriptions de l’article 7 de l’arrêté préfectoral no 2014-I-559 du 9 avril 2014, une notification individuelle du dépôt de dossier à la mairie a été faite aux trois propriétaires identifiés, par lettre recommandée avec accusé de réception. Les courriers, joints en annexe, les informaient de l’ouverture d’une enquête parcellaire dans le cadre de la réalisation de la ZAC Le Castelet. Ils comprenaient, en plus de l’arrêté préfectoral no 2014-I-559 du 9 avril 2014, un questionnaire à retourner à l’EPF LR en vue de recueillir des informations sur l’identité des propriétaires et de tous les ayant-droit.

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=8205F5188D2175905A975FC2C1D33BC6.tpdjo09v_2?cidTexte=LEGITEXT000006074224&idArticle=LEGIARTI000006840280&dateTexte=&categorieLien=cid








Processus de notification :

En date du 18 avril 2014, Monsieur Jean-Pierre Leenhardt a renvoyé son formulaire fournissant les renseignements demandés et désignant une STEF agricole.

J’observe que les affichages ont été réalisés correctement et que tous les propriétaires ont été régulièrement avertis conformément aux articles R11-22 et R. 11-19 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et dans les délais impartis. Je considère que la publicité a été convenablement exécutée.

2.3 EXECUTION DE L’ENQUETE Tenue de l’enquête L’enquête s’est déroulée sur 40 jours consécutifs du lundi 28 avril au vendredi 6 juin 2014. L’accueil du public était assuré dans les locaux de la mairie de Clapiers du lundi au vendredi de 8h00 à 12h00 et de 13h30 à 18h00, sauf le mardi jusqu’à 19h00. Les dossiers étaient disponibles à l’accueil où le public pouvait les demander et prendre le temps nécessaire pour les consulter. La mairie de Clapiers a mis à la disposition du commissaire-enquêteur la salle de réunion pour l’accueil du public, autorisant des entretiens en toute confidentialité.

Permanences et entretiens avec le public Le commissaire-enquêteur a assuré trois permanences : lundi 28 avril 2014 de 9h00 à 12h00 mardi 13 mai 2014 de 15h00 à 19h00 vendredi 6 juin 2014 de 14h00 à 17h00

Le lundi 28 avril 2014, je n’ai eu aucune visite. Le lundi 5 mai 2014, j’ai une observation sur la lisibilité du dossier: le contenu est vérifié Le mardi 13 mai 2014, j’ai reçu M. et Mme ARVIEU Le 6 juin 2014, j’ai reçu M. ARRAOU, pour le COMITE DE PINS, M. DOUZERY, M. CHASTAING et Mme SIBIEUDE, conseillers municipaux J’ai accordé un entretien, à sa demande, au COMITÉ CITOYEN CLAPIÉROIS en date du : lundi 26 mai 2014 de 10h30 à 12h00. J’observe que j’ai reçu un bon accueil en mairie. Des locaux adaptés ont été mis à ma disposition. L’enquête a pu se dérouler dans de bonnes conditions.

Destinataire Adresse postale Réception AR Renvoi questionnaire

M. Jean-Pierre Leenhardt 1, allée d’Alsace – 78170 La Celle-Saint-Cloud

Oui Oui

M. Patrice Leenhardt 715, bd de la Liberté – 34830 Clapiers

Oui Non

M. Numa Hambursin 24, rue du Château – 34830 Clapiers

Oui Non





Nombre des observations J’ai reçu 4 courriers (C1 à C4), par la poste ou déposés en mairie à mon intention et que j’ai annexés rapidement au registre : - 1 courrier en recommandé envoyé par le cabinet d’avocats SVA (C1) qui concerne une demande de documents et une justification de mise en concurrence - 2 courriers d’administrés - 1 courrier d’un conseiller municipal sur l’opération en elle-même. Sur le registre, j’ai comptabilisé 10 observations (O1 à O10). Il s’agit de remarques manuscrites laissées pendant ou en dehors de mes permanences et des notes de synthèse détaillées formulant remarques et questionnements que les personnes que j’ai reçues ont souhaité porter au registre.

J’observe que globalement la moitié des observations émanent des riverains du Clos des Pins, en leur nom et au nom du collectif. Leurs interventions sont intervenues en continu, rythmant l’enquête. L’autre moitié est constituée d’habitants de Clapiers, de trois représentants du Comité Citoyen Clapiérois et deux conseillers municipaux. En consultant la délibération du 11 octobre 2013 qui tire le bilan de la concertation, je constate que globalement, une majorité des questionnements soulevés lors de la présente enquête unique avaient déjà été abordés lors de la réunion publique d’avril 2013 (forme urbaine, démarche éco-quartier, réaménagement du boulevard de La Liberté, gestion pluviale), puisque le projet avait déjà fait l’objet d’une concertation assez appuyée. Cela peut expliquer que la mobilisation n’ait pas été très forte au niveau de la population villageoise, mais l’enquête a suscité néanmoins des réactions intéressantes, susceptibles d’initier en phase réalisation «une démarche participative ».

Clôture de l’enquête Le vendredi 6 juin à 17h00, j’ai clôturé le registre d’enquête unique. Dossiers et registre m’ont été remis dès cet instant. Une photocopie du registre a été transmise immédiatement à Mme PEY. Le vendredi 13 juin 2014, dans les 8 jours suivant la clôture, conformément à l’article R-123-18 du Code de l’Environnement, j’ai remis à Monsieur PENSO, Maire de Clapiers, un procès-verbal de synthèse des observations du public recueillies en cours d’enquête. Etaient présents Madame PEY, responsable du projet, Monsieur CHRETIEN, Adjoint à l’urbanisme, deux représentants de l’EPF LR, dont Madame SIMOËNS et Monsieur BANULS DE LA SAAM. J’ai demandé à Monsieur le Maire d’apporter une réponse dans les 15 jours, soit au plus tard pour le 28 juin 2014. En fin de réunion, nous convenons d’une réunion en mairie pour un retour sur ces différentes observations pour le 26 juin 2014 à 16H00. Le 27 juin 2014, la mairie de Clapiers me remet son mémoire en réponse définitif après y avoir apporté quelques compléments.

Je n’ai pas relevé d’incident pendant le déroulement de l’enquête. Le climat a été courtois bien que teinté à la fois par une ambiance de revendications, soit post-électorales, soit de la part d’un collectif de riverains qui appréhendent le mode d’urbanisation du futur quartier et les répercussions sur leur qualité de vie. J’observe que les propriétaires concernés par l’enquête parcellaire ne sont pas venus me rencontrer. Ils sont intervenus indirectement par l’intermédiaire du cabinet SVA, chargé de défendre les intérêts du groupe RAMBIER.





3 EXAMEN ET ANALYSE DES OBSERVATIONS 3.1 AVIS DE L’AUTORITÉ ENVIRONNEMENTALE SUR LE DOSSIER DE ZAC

Par courrier du 18 avril 2013, la commune de Clapiers a transmis à l’Autorité Environnementale pour avis le dossier de création de la ZAC Le Castelet, qui comprenait notamment l’Etude d’impact. Par courrier du 19 juin 2013, la DREAL informait Monsieur le Maire de l’absence d’observation.

3.2 EXAMEN CONJOINT DU PLU PAR LES PERSONNES PUBLIQUES ASSOCIÉES En date du 18 mars 2014, une réunion d’examen conjoint du dossier de mise en compatibilité du PLU par les Personnes Publiques Associées a été organisée par la Préfecture de l’Hérault dans ses locaux. Etaient conviées à cet examen : le Conseil Général de l’Hérault, la Direction Départementale des Territoires et de la Mer de l’Hérault, l’EPF LR, la SAAM. Etaient présents : Madame PEY de la mairie de Clapiers, M. BANULS de la SAAM, Madame LOUMIS de la DDTM 34, Mesdames PREVOT et SIMOENS de l’EPF LR, Mesdames CARDON et CARON du Bureau de l’Environnement de la Préfecture de l’Hérault. Appelée à se prononcer, Madame LOUMIS de la DDTM 34, chargée du suivi des procédures de PLU sur Clapiers, a attiré l’attention de l’Assemblée sur la nécessité de bien encadrer l’opération de jardins familiaux. L’ensemble des participants a conclu à un avis favorable. Aucune observation supplémentaire ne sera faite.

3.3 AVIS DU SERVICE EAU ET RISQUES DE LA DDTM 34

Le projet de DUP ne rentre pas dans les catégories définies au tableau annexé à l’article R- 214-1 du Code de l’Environnement. Cela implique qu’un dossier de déclaration ou d’autorisation (au titre de la Loi sur l’Eau) n’est pas nécessaire. Cependant, pour plus de clarté et parer aux éventuelles questions au regard de l’hydraulique, je demande à ce qu’un courrier du Service Eau et Risques de la DDTM 34 soit ajouté (je l’ai joint au dossier d’enquête en Pièce 7 du dossier de DUP). Ce courrier du 6 novembre 2012 confirme que : « sous réserve que toutes les eaux du projet seront bien compensées par les deux bassins prévus et rejetées dans le système de gestion des eaux pluviales de la commune, je vous confirme que cet aménagement relève de la police de l’eau du Maire de Clapiers. »

J’observe que la DREAL n’a fait aucune remarque sur l’étude d’impact et que lors de l’examen conjoint par les PPA de la mise en compatibilité du PLU, le dossier n’a pas soulevé de grandes interrogations. Cela paraît s’expliquer du fait que le PLU est récent (janvier 2013) et que le PADD communal n’est pas remis en question. Si le zonage de la ZAC Le Castelet était bloqué, les principes d’aménagement de la ZAC retenus devaient être connus des services de l’Etat qui avait suivi l’avancement de la Révision générale du PLU. Cette mise en compatibilité du PLU correspond à une évolution normale du dossier en matière de zonage et de règlement et notamment une modification des orientations particulières d’aménagement pour être conciliables avec le dossier de création approuvé le 11 octobre 2013. Je constate que les avis des services indispensables à l’avancement des procédures de DUP et de mise en compatibilité sont produits et n’appellent pas de modifications.




Observations retranscrites dans le registre d’enquête unique J’ai reçu au total 10 observations sur le registre, sous forme de note manuscrite ou dactylographiée, et 4 courriers, dont 1 courrier d’avocat.

Les observations écrites ou intégrées au corps du registre, par ordre chronologique, émanent de : O1 - 05/05/2014 M. J-L. ARRAOU Comité de quartier du Clos des Pins O2 - 13/05/2014 M. et Mme ARVIEU 3 allée des Ecureuils – 34830 Clapiers O3 - 20/05/2014 M. PAIUSCO 2 allée des Ecureuils – 34830 Clapiers Membre du Comité de Quartier du Clos des Pins O4 - 26/05/2014 M. Gérard ROIZES 79 rue Farigoule – 34830 Clapiers Mme Chantal MAZZELA-SECOND 16 rue de Vendargues – 34830 Clapiers M. Bernard CANAL 220 rue Closades – 34830 Clapiers Membres du Comité Citoyen Clapiérois O5 - 27/05/2014 M. Michel VAKSMANN Mas des Causses – 34830 Clapiers O6 - 28/05/2014 M. Robert GRIMES 29 allée des Ecureuils –34830 Clapiers Membre du Comité de quartier du Clos des Pins O7 - 05/06/2014 M. et Mme Pierre MARTINES 1 allée des Ecureuils –34830 Clapiers O8 - 06/06/2014 M. ARRAOU Pour le Comité du Clos des Pins Secrétaire général O9 - 06/06/2014 Mme Marie-Noëlle SIBIEUDE Conseillère municipale du Groupe Ecologiste O10 -06/06/2014 M. Emmanuel DOUZERY 26 allée Clos des Pins - 34830 Clapiers Membre du Comité de quartier

Les quatre courriers, que j’ai annexés au registre d’enquête, m’ont été adressé par : C1- 26/05/2014 Le cabinet d’avocats SVA, SCP Scheuer, Vernhet & Associés Défendant le Groupe RAMBIER et M. Patrice LEENHARDT (représenté par Me G. MONFLIER) C2- 05/06/2014 M. Pierre CAMPS 3 allée du Clos des Pins – 34830 Clapiers Courrier réceptionné le 06/06/2014 C3- 06/06/2014 M. BROUWERS Clapiers Agronome – pédologue, physicien du sol; expert international C4- 06/06/2014 M. Michel CHASTAING En son nom propre et pour le Groupe municipal « Clapiers durable et participatif » Venu me rencontrer après que j’aie enregistré son courrier J’observe que globalement les observations concernaient toutes l’opération en elle-même, soit des interrogations croisées sur le projet de DUP et la Mise en compatibilité du PLU, mais aucune sur le dossier d’enquête parcellaire.

Nature des observations Globalement, les observations que j’ai reçues des administrés portent sur le projet en lui-même, son organisation, son envergure, son financement, ses impacts et par voie de conséquence, sur la mise en compatibilité du PLU. Les observations se complètent et repèrent bien les questions en suspens. Le courrier du cabinet d’avocats SVA demande la communication de pièces du dossier et d’éléments en rapport avec une mise en concurrence de la concession d’aménagement. La mairie de Clapiers y a répondu en date du 27 juin 2014 (voir annexe).


3.4 OBSERVATIONS DU PUBLIC



Même si certaines remarques se recoupent parfois, elles se différencient en fonction des motivations de leurs observateurs : S’agissant des protestations de propriétaires habitant le lotissement le Clos des Pins, qui jouxte le projet de la ZAC : Les riverains du lotissement du Clos des Pins, s’interrogent sur la densité attendue et les nuisances qui pourraient en découler (bruit, circulation, sécurité). Ils contestent la forme urbaine attendue et font tous globalement la même CONTRE-PROPOSITION : les maisons en front du boulevard de la Liberté et les collectifs le long du ruisseau. Ils demandent que des perspectives leur soient conservées par l’espacement des bâtiments et leur orientation et que la hauteur des collectifs soit limitée à R+2 au lieu du R+2+attique. des propositions d’amélioration d’ordre fonctionnel et sécuritaire, en rapport avec la RD 21 et l’avenue Georges Frêche sont faites par un riverain de la RD21. S’agissant des questionnements de la part d’administrés clapiérois, réunis sous la forme d’un collectif :

Ce « Comité Citoyen Clapiérois » ne s’oppose pas au projet, mais pointe un zoning avec les logements collectifs regroupés le long des axes Liberté/Frêche qui pourrait nuire à une mixité sociale et générationnelle. Ils s’étonnent de certaines imprécisions ou manquements notamment en ce qui concerne : - la programmation floue en matière de logements – seront-ils adaptés aux besoins - et d’équipements, insistant sur la nécessité de création d’une crèche. - des accroches viaires insuffisantes, des ouvrages routiers imprécis, des cheminements doux qui exigent d’être très sécurisés pour un public majoritaire d’enfants. - des « éco » préconisations faibles au regard de l’ambition affichée d’éco-quartier (pas de référence à la production d’eau chaude solaire, une unique indication au réseau de chaleur).

Ils attendent beaucoup d’une concertation de fonds en phase projet avec la population et font une proposition de maison commune. Ils relèvent l’impact visuel énorme qu’aura cette « urbanisation urbaine dense » au niveau de la perception du village. Ils pointent : - la consommation de bonnes terres agricoles intensément cultivées. Cette problématique agricole - préservation de l’agriculture, artificialisation excessive au profit de l’urbanisation - il ne s’agit pas de friches mais de bonnes terres irriguées - est reprise également dans le cadre d’autres observations. - le lien avec la problématique hydraulique contraignante induisant le fait que 30 % de ce foncier agricole sera destiné à la rétention, constituant au final un chapelet de bassins. Toute une série de remarques et questionnements sur le projet, ses impacts environnementaux et financiers produites par deux conseillers municipaux. « Clapiers durable et participatif » remet en cause l’utilité publique du projet qui n’est pas démontrée. L’aménagement est mal défini financièrement et impacte trop négativement le quartier du Clos des Pins. « Changeons d’air – Groupe écologiste » émet des réserves concernant la politique de concertation municipale, la préservation d’un équilibre construction/environnement, les précautions ne plus nier le risque hydraulique et anticiper la révision du SCOT de l’Agglomération de Montpellier. une contre-analyse du chapitre 4.1 – Environnement physique – de l’étude d’impact par un habitant de Clapiers, qui conclut que « cette partie analysée ne peut pas être considérée comme une base acceptable pour le projet » Entre autres, dénivelée erronée, données météo inadéquates, risques liés au mouvements naturel du sol et du sous-sol non signalés. Le contenu du courrier est transmis au maître d’ouvrage pour examen.



3.5 REPONSES DU MAITRE D’OUVRAGE

Le 26 juin 2014, lors d’une réunion en mairie, il m’est remis le mémoire en réponse aux observations, qui prend la forme d’un tableau organisé selon les thématiques principales mises en évidence lors de l’enquête. Le 27 juin, je reçois les compléments, formalisés suite à cette réunion d’échanges avec, pour la mairie de Clapiers, Mme PEY et M. CHRETIEN, M. BANULS de la SAAM, deux représentants de l’EPF LR, notamment Mme SIMOENS.

Les observations qui ont été écartées Sous la responsabilité de la mairie, Mme PEY, la SAAM et l’EPF LR se sont organisés de façon à répondre au mieux aux divers questionnements qui sont ressortis de l’enquête publique. Les questions qui sont restées sans réponse sont très rares, tenant à des questions saugrenues ou touchant à des préférences locales. La difficulté à répondre de façon précise aux questions du public a résidé dans le fait qu’une grande majorité des questions concernent des éléments qui seront décidés ou du moins affinés en phase réalisation, notamment concernant les programmes de logements ou la définition des équipements publics. Cela s’applique aussi aux questions portant sur le traitement paysager notamment la vitrine urbaine en front du boulevard de la Liberté, le mode de stationnement, l’orientation des bâtiments par rapport au boulevard de la Liberté, qui sont des éléments de composition qui seront travaillés ultérieurement. Au regard de cet écart entre questionnements et état d’avancement du projet et du nombre très important de questions, le principe d’une réponse par thématique a été préféré, en se concentrant sur les points « sensibles » du projet qui appelaient obligatoirement une réponse ou du moins un positionnement du maître d’ouvrage ou pouvaient avoir un impact fort financier, social, paysager..

Les thématiques retenues en concertation avec le maître d’ouvrage

Parmi les principaux points abordés par le public lors de l’enquête, certains thèmes sont ressortis d’eux-mêmes : - VOLONTE POLIITQUE/CONCURRENCE DELOYALE - ENQUETE PUBLIQUE/ LISIBILITE/DEMOCRATIE CITOYENNE - CONCERTATION - CONTINUITE URBAINE / CHEMINEMENTS / TRAVAUX / SÉCURITÉ / AUGMENTATION DU TRAFIC - DEVELOPPEMENT URBAIN/TRANSPORTS COLLECTIFS - STATIONNEMENT - ETUDE D’IMPACT/ IMPACTS SUR L’ENVIRONNEMENT HUMAIN / PROGRAMMATION DES EQUIPEMENTS PUBLICS - FORME URBAINE - AMENAGEMENT PAYSAGER - ENVERGURE DU PROJET - TEMPORALITE DE L’OPERATION - RISQUE HYDRAULIQUE - FINANCEMENT - LOGEMENT SOCIAL - CONSOMMATION FONCIERE - AMBITIONS ECOLOGIQUES

La méthode d’analyse L’analyse qui suit des différentes observations, regroupées par thématique, relève de 3 étapes successives, représentées selon un code basé sur 3 couleurs : - noir : - une reformulation à partir du relevé des principales «observations du public mises en exergue» pour cerner l’approche - en bleu : - la réponse apportée par le maître d’ouvrage dans son mémoire - en italique noir : - l’appréciation du commissaire-enquêteur




THEME : VOLONTE POLITIQUE / CONCURRENCE DELOYALE ✳ En réponse au courrier d’avocat (C1) de SVA daté du 22 mai 2014 intervenant pour la défense de la société RAMBIER AMENAGEMENT (SEAFPI)

-Qui dénonce une absence d’utilité publique et une concurrence déloyale de la commune et de son concessionnaire au motif que sa cliente envisageait de réaliser sur ce foncier une opération de promotion immobilière et demande des éclaircissements sur la mise en concurrence pour désigner l’aménageur.

-Il est produit une attestation notariale prouvant que le 18 décembre 2012 était conclue une promesse de vente portant sur l’entier du périmètre concerné, soit 14 hectares, au profit de la société d’Aménagement SEFAFPI.

La réponse du maître d’ouvrage : Par délibération en date du 21 septembre 2011, le conseil municipal a approuvé la prise de participation de la commune de Clapiers à une Société Publique Locale d’Aménagement (SPLA) ainsi que les statuts de celle-ci. Ainsi la Société d’Aménagement de l’Agglomération de Montpellier (SAAM) a été créée le 2 février 2010. Le capital de la SAAM est détenu en totalité par des collectivités territoriales et leurs groupements. En vertu de l’article L. 300-5 du Code de l’urbanisme, les collectivités territoriales et leurs groupements actionnaires peuvent attribuer à une SPLA des contrats pour réaliser et conduire les actions et opérations d’aménagement qui contribuent à la réalisation des objectifs énoncés à l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme, sans publicité ni mise en concurrence, car les actionnaires exercent sur cette société, au regard de ses statuts, un contrôle analogue à celui qu’elles exercent sur leurs propres services.

Je relève que la commune a choisi d’être actrice de son développement. Il s’agit d’un conflit d’intérêt qui ne relève pas de la présente enquête. Cette requête semble démontrer une volonté de la part des propriétaires de vouloir se séparer de l’intégralité de leur foncier.

Appréciation du commissaire-enquêteur



THEME : ENQUETE PUBLIQUE / LISIBILITE / DEMOCRATIE CITOYENNE ✳ A la première observation (O1) sur la lisibilité du document et par voie de conséquence le bon exercice de la démocratie citoyenne produite par M. J-L. ARRAOU, représentant le Comité de quartier du Clos des Pins Des observations de forme qui portent : - sur l’ordre des pièces du dossier mis à l’enquête et - la rédaction compliquée du libellé de l’arrêté d’enquête publique - ce qui, au final, nuit au bon exercice de la démocratie citoyenne.

La réponse du maître d’ouvrage : Les différentes pièces étaient rangées dans des intercalaires numérotées (cf sommaire sur la première page intérieure de la pochette). Il peut arriver lors de la consultation du dossier d’enquête par le public que les pièces ne soient pas remises dans le bon ordre. Au titre des dispositions de l’article L.123-6 du code de l’environnement, « lorsque la réalisation d'un projet, plan ou programme est soumise à l'organisation de plusieurs enquêtes publiques (…), il peut être procédé à une enquête unique régie par le présent chapitre, dès lors que les autorités compétentes désignent, d'un commun accord, celle qui sera chargée d'ouvrir et d'organiser cette enquête. Le dossier soumis à enquête publique unique comporte les pièces ou éléments exigés au titre de chacune des enquêtes initialement requises et une note de présentation non technique du projet, plan ou programme. » Ces dispositions issues de la loi grenelle du 12 juillet 2010, ont notamment, à travers l’organisation d’une enquête unique, pour objet de renforcer l’information du public et la mise en place d’une démocratie participative locale. En application de ces dispositions, la commune a donc saisi le préfet de l’Hérault en vue de l’ouverture d’une enquête unique dont les objectifs sont triples et se retrouvent nécessairement dans le titre de l’arrêté et de l’avis d’ouverture d’enquête, à savoir : - Déclarer d’utilité publique le projet ; - Mettre en compatibilité le PLU avec celui-ci ; - Déclarer cessibles les terrains nécessaires à sa réalisation. Ces objectifs sont par ailleurs reprécisés dans le dernier paragraphe de l’avis et à l’article 11 de l’arrêté portant ouverture de l’enquête, lesquels indiquent précisément qu’à l’issue de celle-ci la DUP prononcée par le préfet de l’Hérault emportera également mise en compatibilité du PLU de la commune avec le projet et la cessibilité des terrains nécessaires à sa réalisation au profit de l’Etablissement Public Foncier Languedoc-Roussillon intervenant pour le compte de la commune de Clapiers. Or, il ressort des observations portées au registre, tant en qualité qu'en quantité, que le triple objet de l’enquête a été compris et que les citoyens n’ont nullement été privés de leur faculté de prendre connaissance du dossier du seul fait d’un libellé. J’observe que suite à cette remarque, la responsable de l’accueil à la mairie de Clapiers, chargée de tenir à disposition du public le dossier d’enquête, a vérifié le bordereau, visant également le contenu des trois dossiers. Bordereaux et dossiers concordaient, ce que j’ai également vérifié lors de ma permanence du 13 mai. Comme le souligne le maître d’ouvrage, des observations sur le fond du dossier, émises par le Comité de quartier du Clos des Pins, ont suivi. J’évalue qu’il s’agit d’une remarque à mettre sous le coup de la surprise, l’épaisseur du dossier, relevant d’études conséquentes, pouvant surprendre en première lecture. Ce dossier était par ailleurs facilement accessible, consultable directement à l’accueil et sans restriction de temps. Les éléments fondamentaux du dossier, résumé non technique, étude d’impact, étaient disponibles sur le site internet de la commune pendant toute la durée de l’enquête, ce qui permettait un examen approfondi du dossier.




THEME : CONCERTATION

-✳ aux observations sur LA CONCERTATION avant/pendant/après émises notamment par LE COMITE DES PINS, -M. CHASTAING en son nom propre et pour CLAPIERS DURABLE ET PARTICIPATIF, M. M. ROIZES, Mme AZZELA-SECOND, -M. CANAL, Mme SIBIEUDE, Conseillère municipale du Groupe Ecologiste

-Qui pointent : - La concertation spécifique avec les riverains du Clos des Pins

* les remarques spécifique du comité sont principalement examinées dans le cadre de la réponse sur la thématique « FORME URBAINE »

- L’importance d’une concertation de fonds en phase projet en faisant référence à : - L’importance de faire participer le tissu associatif - Des propositions pour le quartier : créer un atelier coopératif comme lieu d’échange, l’impératif de créer une crèche * voir réponse en thématique « PROGRAMMATION DES EQUIPEMENTS»

- L’importance de consulter la population sur les grands choix d’aménagement - La nécessité d’une opération acceptée Les précisions apportées par le maître d’ouvrage : Par délibération en date du 22 octobre 2009, le Conseil municipal a approuvé les objectifs poursuivis par l’opération d’aménagement ainsi que les modalités de concertation. Suite au jugement rendu en date du 22 février 2011 annulant les délibérations du Conseil municipal du 22 octobre 2009, le Conseil municipal a délibéré à nouveau en date du 13 juillet 2011 pour engager une concertation publique, qui s’est déroulée, pendant toute la durée des études préalables. La concertation a été organisée selon les modalités rappelées dans le cadre de la délibération approuvant le bilan de la concertation et la création de la ZAC. Un engagement a été pris par la collectivité auprès des riverains et de l'ensemble des partenaires (association des commerçants, des jardins familiaux, représentants de la Communauté éducative ....) pour assurer une information et un dialogue réguliers qui sera élargi à l'ensemble de la population.

La lecture de la délibération du Conseil Municipal du 11 octobre 2013, annexée au dossier de DUP, qui tire le bilan de la concertation, récapitule les modalités de la concertation. Le projet a fait notamment l’objet de nombreux articles dans le bulletin communal et le site de la mairie de Clapiers a été bien alimenté tout au long de la procédure. Une réunion publique a été tenue le 18 avril 2013. J’observe que le compte-rendu qui en est fait montre que les principaux points soulevés lors de l’enquête, ont déjà été abordés et expliqués, notamment qu’à ce stade du dossier, la forme urbaine ne pouvait être définie et le programme des équipements arrêté. Aujourd’hui le cadre est posé, mais beaucoup reste à faire en matière de projet. Les appréhensions exprimées par les riverains directs du projet sont légitimes : leur environnement va être bouleversé. Il ne s’agit pas pour autant de faire primer une convenance personnelle par rapport à un volonté publique ou un impératif de croissance urbaine. Par sa réponse, la mairie de Clapiers apporte une réponse en s’engageant sur l’ouverture d’un dialogue, aussi bien avec les riverains qu’avec le tissu associatif, susceptible d’être constructif en phase réalisation. Concernant la demande appuyée du Comité Citoyen Clapiérois en matière d’équipement de la petite enfance, une réponse est apportée dans le cadre de la réponse sur le thème des équipements publics dans ces termes : « une emprise réservée destinée à un futur équipement public de type maison de l’enfance (crèche ou équipement scolaire…) à proximité de la placette donnant sur le boulevard de la liberté ; la réflexion pourrait s'orienter vers une implantation d'une maison de la petite enfance plutôt en frange d'urbanisation de façon à être clairement perçue comme un équipement commun à la ZAC et au village, et peut être intégrée à un rez-de-chaussée d'immeuble ».




THEME : CONTINUITE URBAINE / CHEMINEMENTS / TRAVAUX / SÉCURITÉ / AUGMENTATION DU TRAFIC ✳ aux observations sur LA CONTINUITE URBAINE produites par le COMITE DES PINS, M. DOUZERY, M. GRIMES, M. et Mme MARTINES, M. et Mme ARVIEU, M. VAKSMANN, M. ROIZES, Mme MAZZELA-SECOND, M. CANAL Les questionnements sont nombreux et portent sur la continuité urbaine, les axes prioritaires, les aménagements sécuritaires, le débouché sur la RD 21. Aux préoccupations concernant la continuité urbaine et les cheminements doux : - Le dossier ne fait pas référence aux cheminements pour rejoindre le centre du village. - Quels sont les travaux prévus sur la rue du Château pour les cheminements doux ? Date des travaux ? Aux inquiétudes spécifiques des riverains du Clos des Pins qui craignent que leur lotissement ne devienne un lieu de passage : - Il ne faut pas inciter les déplacements doux à travers le Clos des Pins mais réaménager la rue du Château - Il faut respecter le caractère du quartier du Clos des Pins Cette appréhension est notamment due à la référence qui est faite dans le dossier à : - La « Reconquête à longue échéance du lotissement situé au Nord ouest du site des Moulières, pour faire la couture avec le centre ancien » - Quels engagements de la municipalité pour assurer sécurité et non dégradation du quartier des Pins ? Le maître d’ouvrage apporte successivement des précisons en réponse : Les liaisons douces avec le centre village seront privilégiées par la rue de château dont l'aménagement est envisagé par la nouvelle équipe municipale. Le calendrier des études et réalisations n'est pas connu à ce jour et sera établi en fonction de l'avancement de l'opération.

La mission d'urbaniste architecte coordonateur de la ZAC prévoit par ailleurs une réflexion sur les principes d'accroche au centre village et la liaison avec la rue du Château pour l'aménagement des parcelles situées en limite Nord Ouest du projet qui ne sont pas aménagées actuellement.

Il s’agit des parcelles concernées par l’article L. 123-2a, qui interdit toute construction pendant 5 ans et auxquelles devait faire référence la remarque ci-dessus « la reconquête du lotissement ……………………………ancien »

La Commune n'envisage pas de créer une liaison entre la future ZAC et le lotissement les Pins que ce soit une liaison pour les automobilistes ou pour les piétons. De ce fait, il n'y aura ni dégradation ni atteinte à la sécurité portées au quartier du lotissement les Pins. Le maître d’ouvrage confirme la priorité douce qui est donnée à la rue du Château. Il ressort de ma perception du dossier qu’un axe fort se dessine entre le centre ville et le collège, avec notamment l’inscription d’une grande place commerçante. La mairie de Clapiers apporte des informations sur le contenu de la mission de l’architecte-coordonateur. Sa réflexion sur le quartier ne s’arrêtera pas aux limites de la ZAC, mais prendra en compte la dent creuse concernée au PLU par un gel des terrains au titre de l’article L. 123-2a. La prise en compte de cette dent creuse est très importante au niveau fonctionnel, comme d’un point de vue paysager, puisqu’elle va permettre d’assurer la transition entre le tissu existant et le futur quartier. L’ambiguïté avec le lotissement du Clos des Pins me paraît levée.




Aux préoccupations concernant le trafic, la sécurité : - Il faut des feux tricolores en sortie des cheminements , les ralentisseurs ne sont pas suffisants - La traversée piétonne du boulevard de la Liberté au niveau du chemin de la mort des Anes n’est pas détaillé - Le passage piétons du collège est très dangereux, la sécurité des collégiens sur l’avenue Georges Frêche ne sera plus assurée - On fait beaucoup référence au lien avec le village - mais rien n'est détaillé - Accès routiers – accroches sur la rue de Vendargues peu concevables et pas réalistes - La circulation sur le boulevard de La Liberté est déjà intense. Avec 800 véhicules en plus, cela devient une RD - Risque de nuisances en terme de circulation – augmentation du trafic sur l’avenue Georges Frêche avec des impacts sur le bruit et sur la qualité de l’air, au détriment du « bien-vivre à Clapiers ».

- Propose de réduire la vitesse de 70 à 50 km/h sur la RD21 pour limiter les nuisances de bruit pour le Castelet - Le débouché sur la RD 21 est déjà difficile Le maître d’ouvrage apporte successivement des précisons en réponse : A ce stade des études préalables, les carrefours d'accroche sur les voiries existantes ont été étudiées au stade esquisse. Les études techniques d'avant projet permettront d'approfondir les principes de carrefour à réaliser sur les voiries structurantes existantes, leur configuration, les dispositifs de sécurité à mettre en place. Par ailleurs, au stade du dossier de réalisation de la ZAC, des contacts seront pris avec le Département, si besoin, pour examiner les possibilités d'aménagement de la RD 21. Un seul constat qui n’appelle pas de commentaire. Les études techniques qui seront menées en phase réalisation permettront d’affiner les principes de carrefour comme les problématiques de flux ou de sécurité. Au regard des nuisances de bruit ou de pollution, je souligne que le quartier du Castelet est un quartier d’habitat. En ce sens, malgré l’apport de population, il s’agira d’un flux pendulaire de véhicules légers. Concernant l’augmentation de circulation consécutive à la réalisation du quartier, cela relève d’un phénomène normal de croissance urbaine. J’observe que bien que convié, le Conseil Général n’était pas présent lors de l’examen conjoint de la mise en compatibilité du PLU.




THEME : DEVELOPPEMENT URBAIN / TRANSPORTS COLLECTIFS ✳ aux observations sur LES TRANSPORTS COLLECTIFS, émises notamment par le COMITE DES PINS, M. CHASTAING en son nom propre et pour CLAPIERS DURABLE ET PARTICIPATIF

Plusieurs questionnements : - Pas de tramway signifie automatiquement une augmentation du trafic………et une nouvelle donne en terme de besoins en stationnement sur le quartier - A défaut de tram, il faut un autre type de transport collectif adapté - La desserte par les transports collectifs est nettement affaiblie avec le moratoire sur la ligne 5 du tramway - L’Importance de l’adéquation entre densification projetée (+1000 hab) et le développement des transports en commun ? Le maître d’ouvrage apporte la réponse suivante : Il n'y a pas de "moratoire" sur le projet de la ligne 5 mais une reprise des études qui auront pour conséquences de différer sa mise en service. Les impacts de ce différé sur le projet et la problématique "stationnement" sont relatifs compte tenu du calendrier prévisionnel de réalisation (1ères livraisons de logements en 2018) et de la distance relative au terminus de la ligne 5. La desserte bus actuelle (arrêt sur rue du château en limite du projet) devra sans doute être adaptée pour la desserte du nouveau quartier.

J’observe que la ZAC Le Castelet est un projet d’agglomération et qu’à ce titre, il est justifié pour une bonne part par sa desserte par la ligne 5 du tramway. Cette logique de développement supra communale ne semble pas remise en cause. Bien que différée, la réalisation de cette ligne ne devrait pas avoir de conséquence compte tenu du calendrier de l’opération. La municipalité semble avoir déjà réfléchi à la desserte bus, ce qui dans tous les cas, se justifie.




THEME : STATIONNEMENT ✳ aux observations sur la problématique du STATIONNEMENT émises par M. CHASTAING en son nom propre et pour CLAPIERS DURABLE ET PARTICIPATIF, le COMITE DES PINS, M. PAIUSCO

Plusieurs questions sur le besoin spécifique en stationnement et l’impact éventuel que pourrait avoir le report de la réalisation de la ligne 5 : - L’importance nouvelle du parking * Voir aussi réponse dans la thématique TRANSPORTS

- Le stationnement public sur voirie doit être suffisant et les parkings souterrains bien étudiés et sécurisés - Le parking non maîtrisé anarchique réduit les espaces de jeux - Pourquoi n’y a-t-il pas d’obligation de stationnement pour les HLM ? - Il ne faut pas prévoir de stationnement sur la bande de recul de 5 m ni le long du boulevard de La Liberté * il est aussi répondu à cette remarque dans la thématique AMENAGEMENT PAYSAGER

Le maître d’ouvrage pointe que le règlement du PLU apporte un cadrage quantitatif : Le projet de règlement du PLU modifié prévoit les dispositions suivantes : "Pour les constructions à destination dʼhabitation : - logement de surface de plancher inférieure ou égale à 40 m2 : une place de stationnement ou de garage au moins par logement. - logement de surface de plancher supérieure à 40 m2 : deux places de stationnement ou de garage au moins par logement + 1 place supplémentaire par logement, exception faite des logements locatifs financés par un prêt aidé par lʼEtat pour lesquels il ne peut être exigé la réalisation de plus dʼune place par logement.

Le maître d’ouvrage apporte des compléments d’information sur l’aspect qualitatif : Ces places de stationnement pourront être réalisées soit en aérien soit en souterrain, soit sur espace privatif soit sur espace public. Cette réglementation permet une approche globale de la problématique stationnement à l'échelle de l'ensemble du futur quartier sur les espaces privés et publics. Le principe d'aménagement de la voie structurante présenté dans l'étude d'impact prévoit des places de stationnements longitudinales bilatérales afin d'organiser le stationnement public et d'éviter le stationnement sauvage sur la voirie. La bande de recul de 5 m le long du boulevard de la Liberté n'a pas pour vocation première à accueillir du stationnement mais pour assurer une intégration paysagère du projet dans son environnement. Je relève que l’exigence maximale relative aux logements sociaux relève de l’article L123-1-13 du code de l’urbanisme. J’observe un certain décalage sur des questionnements qualitatifs qui seront vraiment abordés en phase réalisation, dans le cadre de l’élaboration du projet. La réglementation du PLU assure un cadrage quantitatif suffisant tout en laissant une souplesse d’aménagement. L’article 12 fait référence à différents modes de stationnement, offrant la possibilité de trouver les meilleures solutions suivant la vocation des différentes opérations, en fonction notamment de la densité et de la mixité de chaque secteur. Les coupes de référence contenues dans les orientations particulières d’aménagement, qui préfigurent le profil des voies, montrent que du stationnement sur voirie est prévu aussi bien sur la voie structurante principale que sur les voies de desserte à l’intérieur du quartier. Le maître d’ouvrage répond aux craintes de nuisances exprimées par les riverains du Clos des Pins en déclarant qu’il n’est pas envisagé de réaliser du stationnement sur la bande de 5 mètres. J’observe que sur cet espace, des aménagements paysagers sont projetés. Cela me semble se prêter aux exigences qualitatives du projet : traitement de la vitrine urbaine, articulation végétale entre l’urbanisation existante et le futur quartier, souci d’économie avec la non reprise du boulevard de La Liberté.




THEMES : ETUDE D’IMPACT / IMPACTS SUR L’ENVIRONNEMENT HUMAIN / PROGRAMMATION DES EQUIPEMENTS PUBLICS ✳ aux observations sur L’ETUDE D’IMPACT et la PROGRAMMATION DES EQUIPEMENTS, émises par M. M. BROUWERS, M. PAIUSCO, le COMITE DES PINS, M. ROIZES, Mme MAZZELA-SECOND, M. CANAL, M. CHASTAING en son nom propre et pour CLAPIERS DURABLE ET PARTICIPATIF

- Le chapitre 4.1 de l’étude d’impact n »e peut être une base acceptable pour le projet » (cartes illisibles et contenu approximatifs, incomplets et inadaptés) - L’étude d’impact ne traite pas de l’impact du projet sur le voisinage

- L’impact sur le voisinage de proximité n’est pas abordé (perspectives) * Voir également réponse dans la thématique FORME URBAINE

- L’accroissement de 450 ménages aura des incidences non évaluées sur les services (par ex la poste) et sur la circulation - S’agira-t-il d’une vraie opération de jardins familiaux conséquente ? - 1 ou 2 équipements publics. Le bassin de rétention, traité en parc. L’équivoque pèse donc sur l’accueil de la petite enfance (crèche), surtout si l’on considère l’opération de jardins familiaux comme le 2ème équipement - 250 m2 de surfaces commerciales de proximité sur l’avenue Georges Frêche : c’est insuffisant d’un point de vue social et dans un but de réduction des déplacements.

Il en ressort : L’étude d’impact est-elle un document d’appui suffisant ? L’impact sur le voisinage, à savoir la problématique spécifique de perspectives à conserver pour les riverains directs Les incidences sur les services qui pourraient être générées L’incertitude en terme de programmation des équipements publics La réponse du maître d’ouvrage : L'étude d'impact au stade du dossier de création a reçu un avis favorable de l'autorité environnementale. Cette étude sera complétée le cas échéant au stade du dossier de réalisation dans les conditions de l'article L 311-7 du Code de l'Urbanisme. L'impact du projet notamment sur les perspectives depuis les habitations environnantes sera un des sujets qui sera particulièrement étudiés dans le cadre de l'élaboration du plan de composition par l'architecte en chef de la ZAC qui sera désigné en octobre prochain. En ce qui concerne le programme des équipements publics, celui-ci sera établit et arrêté dans le cadre du dossier de réalisation de la ZAC dans les conditions de l'article L 311-4 du Code de l'urbanisme. Au stade du dossier de création, il a été identifié les besoins suivants : deux placettes, l’une sur l’avenue Georges Frêche, l’autre sur le boulevard de la liberté, à l’interface avec l’existant, garantissant la couture avec le village. des jardins familiaux un ou deux équipements publics à destination des habitants du nouveau quartier et des habitants du village sont envisagés sur le périmètre du projet : - une emprise réservée destinée à un futur équipement public de type maison de l’enfance (crèche ou équipement scolaire…) à proximité de la placette donnant sur le boulevard de la liberté; la réflexion pourrait s'orienter vers une implantation d'une maison de la petite enfance plutôt en frange d'urbanisation de façon à être clairement perçue comme un équipement commun à la ZAC et au village, et peut être intégrée à un rez-de-chaussée d'immeuble. - l’aménagement d’une zone de loisirs paysagée au sud du site, intégrant les bassins de rétention au sein d’un espace vert de qualité, assurant une transition douce entre l’urbanisation et la nature.

Les besoins en surface commerciale seront également affinés dans le cadre des études de programmation. Il pourrait également être envisagé la possibilité, au-delà d'une mixité de logements, à l'intégration d'une petite unité tertiaire (bureaux), pouvant proposer des opportunités d'installation aux utilisateurs de Cap Alpha.



Pour ce qui concerne l’étude d’impact et ses éventuelles insuffisances, Je relève que son contenu est conforme à la réglementation et paraît approprié (voir présentation du dossier de DUP). Le maître d’ouvrage relève que l’Autorité Environnementale n’a émis aucune observation et ne souhaite pas répondre plus avant. Mon examen attentif du dossier montre que sur les points importants, qui étaient mis en exergue et qui concernaient des risques non signalés : -l’étude d’impact les mentionne en page 102 au chapitre Compatibilité avec le PLU. -les dispositions générales signalent ces risques bien connus dans la région, à savoir le risque retrait-gonflement des argiles – faible à modéré pour la commune de Clapiers - en page 23; le risque sismique – classement en zone de risque sismique de niveau faible (2) par le décret no 2010-1255 du 22 octobre 2010; La cartographie des zones de risques retrait/gonflement des argiles ainsi que les recommandations techniques pour la construction dans ces zones sont portées en annexe du PLU (annexe 6.8). J’observe principalement que la réponse du maître d’ouvrage apporte un nouvel éclairage : - aux remarques concernant le maintien de perspectives depuis les habitations s’ouvrant sur le boulevard de la Liberté. Ce propos est complété ci-après sous la thématique FORME URBAINE avec la position du maître d’ouvrage qui semble afficher une volonté de conserver des transparences visuelles. - concernant la programmation des équipements, en déclarant qu’ « une emprise destinée à un équipement scolaire ou para-scolaire est identifiée » et en faisant référence à « la possibilité d’implanter une petite unité tertiaire », ce qui pour l’instant n’était pas apparu dans la réflexion et qui pourrait apporter une mixité intéressante sur le quartier.




THEME : FORME URBAINE ✳ aux observations sur LA FORME URBAINE ATTENDUE, produites notamment par le COMITE DES PINS, M. et Mme ARVIEU, M. GRIMES, M. PAIUSCO, M. DOUZERY, M. et Mme MARTINES, M. CHASTAING en son nom propre et pour CLAPIERS DURABLE ET PARTICIPATIF. Aux motifs que : - Le parti d’aménagement et les hauteurs attendues des collectifs « impactent trop fortement le Clos des Pins », - La hauteur R+2+attique est trop importante, il faut limiter à du R+2 - La déclivité du terrain aurait permis « une meilleure intégrations des collectifs en les situant en partie basse » - Un « effet de couloir ou de muraille » pourrait découler d’un alignement dense strict de bâtiments élevés le long du boulevard de La Liberté - En écho à la volonté de préserver des vues sur le centre ancien, il faudrait conserver des perspectives vers le Sud et l’Est - L’organisation des grandes masses du projet, le zonage, le règlement, ne présagent pas de l’inscription de « collectifs à taille humaine, adapté au caractère villageois de Clapiers » - L’impact visuel énorme qu’aura cette « urbanisation urbaine dense » au niveau de la perception du village.

Il émane de ces différentes observations du public un souhait constant de limitation des bâtiments à R +2. Il transparaît également de ces observations, une demande de conservation de perspectives, de transparence bâtie. allant même jusqu’à une remise en cause de l’organisation bâtie en proposant de » positionner les collectifs en partie basse et les maisons individuelles le long du Boulevard de La Liberté ». Au-delà, semble être posée une question sous-jacente : la densité et la forme urbaine attendues sont-elles adaptées au caractère villageois de Clapiers, à son environnement naturel et boisé ? Le maître d’ouvrage réaffirme son choix découlant d’une logique d’aménagement, en y apportant des précisions : A ce stade de l'avancement des études, le plan de composition du quartier n'est pas arrêté. Le principe retenu dans le cadre de la modification du PLU permet d'identifier deux secteurs : - un secteur le long du boulevard de la Liberté permettant des hauteurs maximales R+2+attique - un secteur plus au sud limitant les hauteurs maximales à R+1

Ce principe retenu découle des études préalables : l'idée force étant de favoriser l'accroche avec le centre village qui passe plutôt par des hauteurs et des densités plus fortes côté village. Le travail de mise au point de plan de composition se portera notamment sur la disposition des futures constructions, leur implantations et leur hauteurs. En ce qui concerne le secteur situé le long du boulevard de la Liberté, la volonté de la collectivité exprimé au travers du cahier des charges dans le cadre de la consultation pour désigner l'urbaniste architecte coordonnateur de la ZAC est notamment de : -Privilégier de petites unités de collectifs (environ 20 logements), si possible se limiter au R+2 sans attique (prise en compte d'une faible emprise au sol)

-Privilégier les transparences visuelles depuis le boulevard de la Liberté vers le sud

- Très fortement végétaliser les espaces collectifs, Clapiers étant un village déjà riche en espace boisé, cette thématique pourrait être essentielle et participer à une relative pondération d'une densité plutôt importante



Concernant la justification du parti d’aménagement, je relève qu’il est indiqué dans le dossier de DUP : « Le parti retenu pour l’aménagement du site des Moulières résulte d’un important travail de diagnostic et d’études débutés en 2008 par la commune. Un scenario unique s’est donc imposé au fur et a mesure de l’avancée des études de faisabilité et de définition de projet, tenant notamment compte des avis techniques et politiques. Le projet d’aménagement du site des Moulières est la résultante, d’une part, des prescriptions des documents d’urbanisme supra-communaux fléchant ce site comme site d’extension future pour l’amélioration et la diversification de logements sur la commune, d’autre part, des prescriptions du document d’urbanisme communal et des servitudes d’utilités publiques grevant le site. Le choix de la localisation du projet s’est donc imposé naturellement dans la mise en application des orientations et prescriptions précitées. L’insertion du projet dans l’environnement urbain et naturel du site exposée supra justifie d’autre part le parti retenu. En effet, le parti retenu obéit a un souci de composition permettant de prendre en compte a la fois les caractéristiques paysagères ainsi que les contraintes urbaines et environnementales tout en présentant de nombreux avantages. » Sur le choix du principe d’aménagement, ma compréhension des contraintes, mon relevé de terrain, la vue sur le village que l’on observe depuis la RD 21, viennent appuyer ce choix d’un aménagement dense en continuité du tissu existant pour s’étager ensuite graduellement en direction du ruisseau des Canaux et de la RD, où se concentrent par ailleurs les contraintes en matière de préservation écologique, d’inondabilité, de bruit, etc…. La continuité du tissu urbain, importante au niveau visuel et fonctionnel, doit primer. Je pense que le maître d’ouvrage répond de façon cohérente aux problématiques soulevées par les administrés. Les précisions qu’il apporte, notamment la volonté exprimée dans le cadre de la consultation de désignation du futur concepteur du projet, paraissent témoigner que la municipalité souhaite développer un projet avec un rapport d’échelle équilibré et en phase avec la structure villageoise. La problématique de l’impact sur le voisinage, tel qu’il est apparu pendant l’enquête, ne relève pas à mon sens d’une question d’intérêt public, ni même de paysage urbain, mais d’une revendication d’ordre personnel, même si elle émane d’un collectif de riverains. Une telle demande n’est pas de nature à remettre en cause la croissance d’une ville ou l’organisation d’un quartier. Cela n’est d’ailleurs pas tant sur l’utilité publique que portent les remarques, mais essentiellement sur la hauteur des bâtiments qui suscite un sentiment de rejet. Ces riverains expriment également le souhait que leur soient préservées des vues; ils craignent un alignement de bâtiments trop stricts sur le boulevard de la Liberté. Je perçois la crainte que le futur quartier ne présente un aspect trop urbain, qui tranche trop avec le caractère de petite ville de Clapiers. Sur ce point, le maître d’ouvrage a précisé qu’il entendait privilégier des collectifs de petite taille (20 à 25 logements) en se limitant si possible au R+2 sans attique, ce qui lui permet de répondre à la demande des riverains et correspond aux objectifs d'un éco quartier. Je peux considérer que ce positionnement du maître d’ouvrage exprime la volonté de prendre en compte les observations du public et qu’il va dans le sens d’une bon respect du caractère qualitatif du site. Sur ma position personnelle par rapport à la question sensible de la hauteur : d’abord, cette perception de la hauteur des bâtiments ne pourra s’apprécier qu’en phase projet, au regard de toutes les composantes du parti d’aménagement. Pour l’instant, il ne s’agit que d’un cadre réglementaire qui autorise une hauteur en R+2+attique. Cette hauteur est pour l’instant inhabituelle sur Clapiers, mais ce n’est pas en soi une « grande hauteur ». L’attique permet aussi un traitement plus intéressant en terme de gabarit de collectif. Il conduit souvent à pouvoir imprimer un caractère plus végétal par l’introduction de terrasse plantée. Au regard des vues qui seront générées depuis la RD 21 sur le nouveau quartier et du cône de vue à préserver sur le centre ancien qui est exprimé, la logique projet voudrait qu’en phase réalisation, un travail fin soit porté sur cette question de l’épannelage des bâtiments.




THEME : AMENAGEMENT PAYSAGER ✳ aux observations sur L’AMENAGEMENT PAYSAGER, émises notamment par : le COMITE DES PINS M. GRIMES, M. PAIUSCO

-Il n'y a pas de plan paysager

- Il faut veiller à la bande non-constructible de 5m * Voir également la thématique STATIONNEMENT

- Il faut éloigner les bâtiments le long de le boulevard de la Liberté pour limiter le bruit et préserver les vues

La réponse du Maître d’ouvrage est : L'établissement du plan paysager fait partie intégrante de la mission d'urbaniste architecte coordonnateur de la ZAC qui possède également la compétence de paysagiste. Les orientations paysagères seront définies dans le cadre de sa mission et seront mises en oeuvre : - Sur les espace publics : dans le cadre des travaux d'aménagement de la ZAC dont la conception et le suivi de la réalisation seront assurés par le groupement de maîtrise d'oeuvre (qui comporte également un paysagiste)

- L'urbaniste architecte de la ZAC a une mission de visa des plans d'études techniques (et notamment les surfaces vues y compris les aménagements paysagers)

- Sur les espaces privés : le cahier des prescriptions architecturales et paysagères s'applique aux constructeurs dans le cadre des permis de construire.

- La bande de retrait de 5 m inscrite au PLU le long du boulevard de la Liberté, garantit sa non constructibilité.

La réponse du Maître d’ouvrage explicite se suffit à elle-même. Le maître d’ouvrage précise le travail qui sera réalisé sur l’espace public dans le cadre de la mission de l’architecte coordonateur; Une réponse globale sera apportée, de la définition des grands principes d’accompagnement paysager et jusque dans les détails qui s’imposeront aux constructeurs.. Pour rebondir sur la réponse du maître d’ouvrage concernant l’aménagement paysager spécifique de cette bande de 5m : « La bande de recul de 5 m le long du boulevard de la Liberté n'a pas pour vocation première à accueillir du stationnement mais pour assurer une intégration paysagère du projet dans son environnement ». Je relève l’importance qu’aura le traitement de cette bande sur la vitrine urbaine, en bordure du boulevard, sur les perceptions visuelles depuis les habitations du Clos de Pins et plus globalement sur l’intégration paysagère du quartier.




THEME : ENVERGURE DU PROJET ✳ aux observations sur L’ENVERGURE DU PROJET, SES JUSTIFICATIONS ECONOMIQUES, SON PHASAGE POSSIBLE, produites notamment par M. CHASTAING en son nom propre et pour CLAPIERS DURABLE ET PARTICIPATIF, M. ROIZES, Mme MAZZELA-SECOND, M. CANAL, M. GRIMES, M. et Mme ARVIEU

- L’opération ponctionne significativement l’espace de la commune - Quelles sont les justifications économiques de ce projet ? - L’ampleur du projet interpelle : 450 logements * 3 = 1500 personnes, soit une augmentation de population de 28%. On est au-delà de la fourchette haute prévue par le SCOT. - Pourquoi sur densifier et ne pas s’en tenir au ratio maxi de 30 logts/ha (intensité C) imposés par le SCOT, à savoir 10 ha net = 300 logements ? Le PLU prévoyait 350 logements sur le secteur des Moulières. - Est-ce qu’il n’aurait pas été préférable de procéder par étapes ? Est-il envisagé un phasage de la ZAC ? Pour synthétiser le propos : - Une telle envergure est-elle justifiée ? - La densité n’est-elle pas trop forte ? Réponse du maître d’ouvrage : Le projet de la ZAC "Le Castelet" s'inscrit dans le cadre des orientations stratégiques de développement urbain de l'agglomération au travers le SCOT et de production de logements au travers les objectifs fixés par le PLH. Le niveau d'intensité C défini au SCOT sur ce secteur n'est pas un maximum mais plutôt un plancher. Par ailleurs, celui-ci n'est pas atteint si on prend la totalité de l'emprise des bassins de rétention nécessaires à l'opération. La réalisation de l'opération est envisagé par phase dont la programmation sera établi en fonction des études approfondies du contexte immobilier. La concession d'aménagement a été passée pour une durée de 10 ans.

L’examen du dossier de DUP fait bien état du contexte d’agglomération dans lequel la commune de Clapiers s’inscrit. Des stratégies supra communales, SCOT, PLH s’imposent au PLU communal sous tous ses aspects (gestion hydraulique, réseaux, transports), et notamment en ce qui concerne la création de logements - le PLH fixe pour Clapiers un objectif de 75 à 80 logements par an. J’observe que le projet de la ZAC Le Castelet doit répondre à des enjeux communaux et d’agglomération. Le développement de Clapiers est intiment lié au développement de la ville-centre de Montpellier en ce qui concerne la volonté de l’Agglomération de créer de nouveaux quartiers profitant d’une desserte par le tramway et rationalisant les grands projets d’infrastructure routière ou l’intercepteur Est. Pour Clapiers, il s’agit de profiter de synergies avec les grands projets de l’agglomération pour pouvoir se développer de façon durable, renouveler sa population, assurer la pérennité de ses équipements, dynamiser leur fonctionnement. Il s’agit d’une opération importante en terme d’envergure, mais qui va s’échelonner sur une dizaine d’années, permettant d’anticiper les évolutions. Pour une ville de la 1ère couronne, la densité envisagée de 32 logements à l’hectare, n’apparaît pas excessive. Il m’apparaît que cette densité est adaptée à l’ambition affichée de diversification des formes d’habitat. Il ne s’agit plus ici de poursuivre une extension sous forme de lotissement, mais de créer un nouveau quartier mixte et porteur d’équipement. Cela correspond à un projet compact, économe. Cette ambition de densité est par ailleurs conforme aux évolutions récentes législatives, à la doctrine de rationalisation et de limitation de la consommation d’espace ambitionnée par le Grenelle II et la loi ALUR, au marché de l’immobilier, aux impératifs d’un bilan équilibré, permettant la création de logements social et porteur d’exigences environnementales fortes, notamment la rentabilisation du réseau de chaleur.




THEME : TEMPORALITE DE L’OPERATION ✳ aux observations produites par Mme SIBIEUDE, Conseillère municipale du Groupe Ecologiste - L’équilibre Constructions/Environnement + souhait d'économie d’espace, cela signifie repousser le déblocage de la zone AU0 et ne pas modifier la zone Nr - La préservation de la qualité de vie et de l’environnement inscrits au PADD signifie conserver la zone Nr en y interdisant toute construction et ne pas débloquer la zone AU0 sans avoir précisé la définition des opérations d’urbanisation - Il faut anticiper la révision du SCOT et attendre l’aboutissement de la procédure - La suppression du COS peut avoir des incidences sur la densification de l’existant - Une politique réglementaire de préservation des terres agricoles peut changer la donne * Voir également la thématique CONSOMMATION FONCIERE

Il en ressort une demande de report de la procédure de mise en compatibilité. Le maître d’ouvrage y répond dans ces termes : La création de la ZAC en octobre 2013 est intervenue après la création d'une ZAD en 2006. Elle s'inscrit dans le cadre de la mise en œuvre du SCOT et du PLH en vigueur. La procédure de DUP valant mise en compatibilité du PLU se déroulera en parallèle de l'élaboration du dossier de réalisation de la ZAC. Tout projet d’aménagement doit être compatible avec les deux principaux documents d’urbanisme règlementaires le SCOT et le PLU. Dans le cas présent, le projet est compatible avec le SCOT approuvé le 17 février 2006, document en vigueur au jour de l’enquête qui identifie le périmètre de l'enquête comme secteur d'extension; la révision du SCOT n’est pas opposable aux procédures ou aux documents d’urbanisme actuels. Au sein du PLU de la commune de Clapiers, la ZAC « le Castelet » est actuellement classée en zone AU 0 du PLU « zone non équipée, où les équipements de viabilité sont absents, insuffisants ou incomplets. La zone AU0 est donc inconstructible en l’état, dans l’attente d’un projet d’aménagement cohérent et de la réalisation des équipements nécessaires. » Le PLU précise que la zone AU 01 des Moulières est une zone « dont l’urbanisation est conditionnée à la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble compatible avec l’orientation d’aménagement portée au PLU, après modification du PLU (ou toute procédure qui s’y substituerait). » Dans le cadre d'une procédure de DUP, l'appréciation de la compatibilité du projet au document d’urbanisme incombe au préfet. Il s'avère que dans le cadre de la présente procédure, une mise en compatibilité s'est avérée nécessaire pour permettre la réalisation d'une opération d'ensemble sous forme de ZAC. Ainsi, la mise en compatibilité du PLU impliquant l'ouverture à l'urbanisation de la zone AU 0 tient compte des premières orientations du projet d'aménagement définies dans le cadre du dossier de création de la ZAC créée en octobre 2013. Le règlement d'urbanisme proposé ( II AU3) correspondant à une urbanisation sous forme d'opération d'aménagement d'ensemble. La zone Nr a quant à elle été étendue afin de prendre en compte les zones futures de rétention. L’équilibre construction/environnement dans le cadre de la présente mise en compatibilité est donc respecté. La zone AU 0 antérieure ne règlementait pas le COS. La loi ALUR supprime effectivement le COS (pour le PLU) en vue de permettre une densification des secteurs urbanisés et augmenter la réalisation de logements. Cette loi n'a donc pas d'impact dans le cas présent. Le projet de ZAC répond aux orientations du PLU communal 2013 et du SCOT 2006 dans lequel le projet de ZAC s’inscrit comme « la zone d’extension urbaine identifiée sur la commune de Clapiers ». Il s’agit d’une opération attendue en matière de stratégie intercommunale, non seulement au regard du logement, mais concernant toutes les aspects de la logique territoriale, paysage, transports, réseaux. Concernant les évolutions législatives récentes, la suppression du COS est une incitation à construire mieux et à densifier le tissu existant; l’impact ne pourra s’évaluer que sur la durée; Cela n’est effectivement pas de nature à remettre en cause l’intérêt à court et moyen terme de ce projet.




THEME : RISQUE HYDRAULIQUE ✳ aux observations produites par Mme SIBIEUDE, Conseillère municipale du Groupe Ecologiste - Il ne faut plus nier le risque hydraulique

- La commune a été obligée d’intégrer les résultats du PPRI. Il faut désormais respecter le PPRI

- Il faut intégrer les impacts de l’artificialisation des terres en amont de Clapiers (Jacou et Prades Le Lez) Le maître d’ouvrage y répond dans ces termes : La problématique hydraulique a été prise en compte dans le cadre des études préalables. Le parti d'aménagement envisagé intègre les dispositions du PPRI. En mars 2006, la mairie de Clapiers a déposé un dossier loi sur l’eau concernant les différents aménagements du ruisseau des Canaux ayant pour objectif de réduire le risque d’inondation provoqué par ses débordements. Les travaux ont été autorisés par arrêté préfectoral en novembre 2006. En avril 2012, une grande partie des travaux était réalisée : - un recalibrage du cours d’eau dans la traversée du lotissement des Chênes - l’agrandissement d’un bassin de rétention existant en amont du collège - la création d’un second bassin en amont immédiat du lotissement des Chênes. Dans le cadre du projet, trois bassins de rétention seront réalisés pour gérer les pluies d’orage : deux bassins de rétention d’une capacité totale de 12 000 m3 destinés à gérer les eaux pluviales de la ZAC et un bassin d’écrêtement d’une capacité de 16 000 m3 correspondant principalement à la gestion des ruissellements du bassin versant en amont de la ZAC. Il est à noter par ailleurs que le rôle imparti au paysagiste sera de traiter de la façon la plus harmonieuse possible l'ensemble de ces bassins de rétentions qui sont exigés pour les besoins de cet aménagement. Il apparaît que le propos du maître d’ouvrage est cohérent avec le contexte hydraulique développé dans le dossier de DUP. Ce risque a fait l’objet d’études conséquentes, l’élaboration d’un PPRI s’y est ajouté. Pour limiter les risques sur l’urbanisation existante, des travaux ont déjà été réalisés. Le projet de ZAC intégrera des aménagements hydrauliques importants.




THEME : FINANCEMENT ✳ aux observations sur LE FINANCEMENT ET SES RISQUES produites notamment par M. CHASTAING en son nom propre et pour CLAPIERS DURABLE ET PARTICIPATIF, M. CAMPS, M. GRIMES et LE COMITE DES PINS Qui s’interrogent sur la maîtrise financière de l’opération à travers des remarques sur : Le risque financier - Difficile d’apprécier le risque financier pris par la commune. Une assurance est-elle souscrite en cas de pertes ? - Une opération qui mettrait à mal les finances communales ne peut être considérée comme d’intérêt général - L’opération est mal définie financièrement La prise en charge par la ZAC - Imprécisions concernant le financement des équipements publics , notamment la prise en charge du coût des réseaux

- Non inclusion des axes majeurs périphériques ….alors que le réaménagement en mail paysager aura un coût important - La création des deux carrefours d’accroche est-elle à la charge exclusive de la ZAC ? - Le schéma prévisionnel communal des travaux » modes doux « prévoit la reprise de la rue du château. Ces travaux, pourtant indispensables au raccordement du nouveau quartier au Vieux Village et à ses services publics, ne sont pas pris en charge par la ZAC Les ressources - Les ressources ne sont pas assurées - Absence inquiétantes d’études de marché en période de déstockage immobilier *cette remarque est aussi traitée dans la thématique ENVERGURE DU PROJET »

- La ventilation des prix est gage de l’équilibre financier de l’opération - Pas d’échéancier de travaux, pas de planning prévisionnel de commercialisation connus Les incidences fiscales - Les dépenses générées directement par l'opération vont générer l'augmentation des impôts - L’incidence fiscale sur le produit de la taxe foncière et d’habitation n’est pas connue, alors que le logement social induit des dégrèvements - A comparer avec le coût des pénalités

En reformulant, plusieurs types de questions sont posées concernant le risque, la prise en charge par la ZAC, les ressources fiscales - Qui finance l’opération ? La commune prend-elle des risques ? - Que prend en charge la ZAC ? - Comment s’assurer de l’adéquation besoins/constructions en vue d’une bonne commercialisation ? - Quelles seront les répercussions sur les impôts ? Le maître d’ouvrage apporte en effet les précisons suivantes : La concession d'aménagement est menée aux risques de l’Aménageur dans les conditions du contrat de concession approuvé par le conseil municipal du 11 octobre 2013, et dans le respect des principes de l’élaboration du bilan financier prévisionnel annexé à la concession. Les charges supportées par l’Aménageur pour la réalisation de l’opération sont couvertes en premier lieu par les produits à provenir des cessions, des concessions d’usage et des locations de terrains ou d’immeubles bâtis. L’Aménageur peut solliciter, en vue de la réalisation de l’opération, l’attribution de toute aide financière directe ou indirecte auprès de toute structure. Pour permettre au Concédant d'exercer son droit à contrôle comptable et financier en application de l’article L. 300-5 du code de l’urbanisme, l’Aménageur doit tenir sa comptabilité de manière à faire apparaître distinctement les comptes propres à l'opération objet de la présente concession. Ainsi qu’il est dit aux articles L. 300-5 du code de l’urbanisme, l’Aménageur adresse chaque année au Concédant pour examen et approbation un compte rendu financier. Le choix d'un aménageur public constitue le gage d'un équilibre financier de l'opération et permet aussi de garantir la qualité de l'aménagement. Par principe les opérations d'aménagement de type ZAC participent financièrement à la réalisation des équipements publics rendu nécessaires par cet aménagement au prorata des besoins des habitants de cette zone.



Par ailleurs l'arrivée de nouveaux habitants générera des recettes fiscales supplémentaires importantes pour la Commune puisque le projet compte seulement 30% de logements sociaux; les autres logements étant assujettis à la TH et à la TFB. Ces recettes ont fait l'objet d'une estimation sommaire qui sera affinée lorsque l'étude lancée sur la typologie des logements à réaliser sera terminée (d’ici quelques jours). Le coût pour la réalisation des réseaux nécessaires à l'opération est intégralement pris en charge dans le cadre de la ZAC. Le budget prévisionnel de l'opération prévoit également la réalisation des deux carrefours d'accroche au boulevard de la Liberté et l'avenue Georges Frêche ainsi que les franges côté ZAC. Il n'est pas prévu la requalification complète des deux boulevards dans le cadre de l'opération, ainsi que l'aménagement de la rue du Château, qui sont, par ailleurs, en dehors du périmètre de la ZAC. D'une façon générale, tout autre aménagement nécessaire à la desserte de la ZAC sera pris en charge dans le budget de la ZAC au prorata de ses propres besoins. Une étude de diagnostic et analyse du contexte immobilier de la commune de Clapiers a été réalisée par un cabinet spécialisé. Le deuxième volet de la mission confié à ce cabinet est une aide à la programmation en logements et au phasage de l'opération. Dans son courrier d’introduction au mémoire en réponse, daté du 26 juin 2014, le maître d’ouvrage annonce le planning attendu de l’opération : - Bilan de la concertation et dossier de création de la ZAC approuvée en octobre 2013 - Aménageur (SAAM) désigné en octobre 2013 - Lancement de la procédure de DUP valant mise en compatibilité du PLU : décembre 2013 - Désignation de l’urbaniste architecte coordonnateur de la ZAC et du groupement de maîtrise d’œuvre – octobre 2014 - Mise au point du plan de composition – Etudes d’avant-projet : octobre 2014 à mi 2016 - Approbation du dossier de réalisation : 3ème trimestre 2015 - Lancement des premières constructions promoteurs-constructeurs : fin 2015 - Démarrage des travaux d’aménagement : 2016 - Démarrage des premières tranches de construction : fin 2016 - Premières livraisons de logements : 2018

Le dossier de DUP comprend l’estimation sommaire des dépenses. Le maître d’ouvrage décrit ci-après les relations financières entretenues avec l’aménageur dans le cadre de sa concession qui comprend le bilan financier prévisionnel de l’opération et qui vont lui permettre d’exercer un suivi et un contrôle des comptes d’opération. J’observe que le risque est assumé, aux termes de la concession d'aménagement, par l’Aménageur. L’opération a un compte dédié et la collectivité peut exercer un contrôle comptable et financier. Au même titre qu’elle peut participer au suivi de pilotage technique de l’opération, elle peut apprécier annuellement le rapport d’opération. L’arrivée de nouveaux arrivants va générer des recettes importantes en cours d’estimation. J’observe que tous les travaux inhérents à l’aménagement à l’intérieur du périmètre opérationnel sont pris en charge, ainsi que la réalisation des deux ouvrages d’accroche viaire. Ceux-ci qui représentent d’importants et coûteux aménagements et qui sont nécessaires à la mise en œuvre du quartier, sont bien mis à la charge de la ZAC. Les reprises éventuelles du boulevard de La Liberté et de l’avenue Georges Frêche ne sont pas affectées à l’opération. Compte tenu du profil intéressant du boulevard et des réponses du maître d’ouvrage sur les aménagements probables de long du boulevard de la Liberté (pas de stationnement mais un traitement paysager) laissent à penser qu’un retraitement du boulevard ne sera pas exigé. Sur l’avenue Georges Frêche, l’aménagement côté ZAC, notamment l’inscription de la place, permettra sûrement d’être une réponse suffisante .




THEME : LOGEMENT SOCIAL ✳ aux observations produites par M. ROIZES, Mme MAZZELA-SECOND, M. CANAL, M. PAIUSCO, le COMITE DES PINS, M. CHASTAING en son nom propre et pour CLAPIERS DURABLE ET PARTICIPATIF - Un zoning avec les logements collectifs regroupés le long des axes Libertés/Frêche qui nuit à une mixité sociale et générationnelle

- Imposer au promoteur une mixité propriétaire/locataire dans chaque immeuble

- Faire référence à une gestion globale de la mixité n’amène rien de plus abouti que des greffes de logements sociaux dans le tissu résidentiel existant

- Y a-t-il eu une évaluation des logements inoccupés ? Faut-il construire sur Clapiers ? - Il est préférable de réaliser 1 ou 2 opérations 100% logement social

Le maître d’ouvrage répond dans ces termes : La programmation en logements sur la ZAC est conforme aux objectifs du PLH dont 30% de logements sociaux et 20% de logements en accession abordable permettra de répondre à la demande des jeunes ménages et des populations modestes. La part de 30% de logements sociaux a pour objectif de contribuer à l'atteinte des objectifs fixés par loi SRU tout en préservant l'équilibre financier de l'opération et les principes de mixité sociale au sein du futur quartier. Les logements sociaux et en accession aidée seront répartis autant que possible de façon homogène sur l'ensemble de l'opération. Toutefois, l'option choisie de privilégier des collectifs de petite taille (20 à 25 logements) qui est, par ailleurs, contenue dans le cahier des charges que devra respecter l'architecte et qui s'inscrit également dans la volonté réelle de répondre à la demande des habitants du quartier du Clos des Pins et aux objectifs d'un éco quartier, rend difficile l'intégration d'une mixité sociale au sein d'un même collectif. J’observe que l’ambition du maître d’ouvrage de privilégier les petits collectifs répond au souhait global des clapiérois qui se sont exprimés de développer sur ce quartier une urbanisation adaptée au caractère de Clapiers, qui n’affiche pas un caractère trop urbain, et une mixité spatiale et sociale. Le travail de composition sur l’espace public en phase réalisation peut permettre d’articuler les différents programmes de logements entre eux, avec un souci de mixité formelle et sociale. Je pense que des opérations de réhabilitation de logements inoccupés ou de logement social sur des dents creuses ne peuvent être que complémentaires. Les remarques touchant au coût des pénalités comme à la priorité d’accès aux logements sociaux pour les clapiérois ne sont pas renseignées et m’apparaissent comme hors de propos . .




THEME : CONSOMMATION FONCIERE ✳ aux observations produites par M. ROIZES, Mme MAZZELA-SECOND, M. CANAL, M. CHASTAING en son nom propre et pour CLAPIERS DURABLE ET PARTICIPATIF - Pourquoi un délaissé non constructible entre le stade et le projet de ZAC, ce qui aurait permis d’assurer une continuité urbaine

- La localisation du projet nécessite un tel dimensionnement des bassins (30% de l'emprise) que la consommation foncière en devient excessive - Les bassins ne sont-ils pas surdimensionnés ? Toute cette zone basse va constituer un chapelet de bassins - L’implantation d’un projet sur des terres cultivées va nuire à l’économie locale - La disparition d’excellentes terres agricoles - Le développement durable n’est pas respecté au regard de l’activité agricole et de la consommation d’espace - Rien n’est prévu pour reconstituer le potentiel de production agricole détruit (15 ha parmi les meilleurs terres de France) Les questionnements et les réponses successives du maître d’ouvrage : Le SCOT de l’agglomération de Montpellier approuvé le 17février 2006 identifie ce secteur comme secteur de «terroirs agricoles» afin de prendre en compte l’économie agricole à préserver mais aussi à valoriser. Le PLU de Clapiers classe ces terrains en zone naturelle (zone où toute construction est aujourd’hui interdite). Les bassins de rétention nécessaires à la ZAC (compensation destinée à gérer les eaux de la ZAC) représentent une emprise de 1.2 ha soit 7.2% de l’emprise de la ZAC. Ces bassins pourront faire l’objet d’un traitement paysager afin de servir d’aire de jeux par temps sec, permettant ainsi une mutualisation des fonctions et ainsi gagner de l’espace. Parallèlement, un bassin d’écrêtement, sous maitrise d’ouvrage communale, est prévu entre la ZAC et le collège dont le volume a été calibré en vue de limiter le risque inondation sur les parcelles urbanisées du bassin versant en amont (étude SIEE 2004). Ce bassin doit servir à l’écrêtement du bassin versant en amont (hors ZAC). Par contre, la ZAC s’y raccordera. En prenant en compte la superficie de la ZAC (14ha) et celle du bassin d‘écrêtement (1.6 ha) on obtient une surface globale de 15.6 ha environ. Si on considère que les bassins de la ZAC et le bassin d’écrêtement représentent une superficie totale de 2.8 ha, l’emprise des bassins ZAC et hors ZAC est de 17%. Le secteur de la ZAC du Castelet constitue la principale zone d’extension urbaine identifiée sur la commune de Clapiers par le SCOT approuvé le 17 février 2006. Le PLU dans le cadre de sa révision du 24 janvier 2013 prend en compte l’orientation du SCOT et classe ce secteur de la zone ND (naturelle) en zone AU 0. Le PLU, lors de la procédure préalable à son approbation, a été envoyé pour avis aux personnes associées dont la Chambre d’agriculture. Cette dernière a fait des remarques portant sur les zones A mais pas sur le passage de la zone N en zone AU. La consommation des espaces agricoles a donc été prise en compte lors de l’établissement des différents documents soumis aux objectifs de développement durable.



Par ailleurs, ces terres agricoles sont en grande partie (minimum 50%) classées en catégorie 6 dans l‘étude du potentiel agronomique des sols "grandes cultures« de la DRAAF de 2008 (Direction régionale de l’Alimentation, de l’Agriculture et de la Forêt) (graduation de 1 à 7, 1 correspondant à la meilleure qualité des sols). La relative densité de l'opération permet d'économiser les terres agricoles. Par ailleurs le SCOT qui vient fixer des objectifs de densité minimale stipule que les zones urbaines de 30 à 50 logements sont considérées comme des zones moyennement denses ( l'opération comprendra environ 32 logements à l'hectare); les zones urbaines considérées par le SCOT comme denses devant comprendre au moins 50 logements par hectare. L’impact du projet sur le paysage sera atténué par la préservation de corridors paysagers, le traitement des lisières, l’accompagnement paysager des voies et des espaces publics et la préservation de la perspective vers le village. Par ailleurs, le projet est bordé par une zone restant en zone agricole (à l’est) puis des zones naturelles au sud et au sud-est (classée pour certaines en « espace boisé classé »). Je considère que l’impact de cette consommation sur l’économie agricole reste limité : - Clapiers n’est plus une commune rurale basée sur l’agriculture. - le périmètre est zadé depuis 2005, la zone inscrite comme zone à urbaniser depuis 2013. Sur le terrain, il me semble que la disparition des cultures sur le site a été anticipée : -les vignes sont résiduelles, -la production s’est tournée vers des cultures annuelles.




THEME : AMBITIONS ECO-QUARTIER ✳ aux observations sur LES AMBITIONS ECO-QUARTIER produites par M. M. ROIZES, Mme MAZZELA-SECOND, M. CANAL, M. DOUZERY, M. CHASTAING en son nom propre et pour CLAPIERS DURABLE ET PARTICIPATIF Qui s’interrogent sur la dimension éco-quartier à travers des remarques comme : - Aucune définition du concept Eco-quartier alors que cette référence «durable» induit d’emblée un caractère d’intérêt public - Est-ce des démarches de labellisation écologique sont initiées ? - Le contenu mérite d'être précisé sous peine d'être considéré par l'opinion comme une opération de greenwashing - L’aspect écologique reste flou : Architecture "bio climatique et innovante", mais sans recommandations précises (eau chaude solaire, photovoltaîque, etc…) En reformulant : Pourquoi le contenu écologique est-il si «léger» ? Les ambitions éco-quartier seront-elles tenues ?

Le maître d’ouvrage apporte les précisons suivantes concernant deux démarches récemment initiées : Par délibération du conseil municipal du 11 octobre 2013, la commune de clapiers a approuvé le principe de candidature à l'appel à projet "Nouvelles Formes Urbaines Durables" porté par la région Languedoc-Roussillon. Un dossier de candidature a été déposé le 15 novembre 2013. il a été déclaré éligible en février 2014. Par ailleurs, une démarche de labellisation "éco quartier" portée par le ministère de l'écologie, du développement durable et de l'énergie. Une réunion avec la DDTM 34 s'est tenue le 6 juin dernier. La première étape de ce processus passera par la signature de la charte par la Collectivité. La mission d'urbaniste architecte coordonnateur de la ZAC prévoit un accompagnement pour la mise en place de cette labellisation. Le dossier de DUP montre que l’affichage éco-quartier est mis en avant en réponse à un environnement de grande qualité : -Au démarrage du projet, un concept Ville-Nature est ambitionné

-L’organisation du projet est basée sur le respect du site, du contexte environnemental, une gestion alternative de l’hydraulique

- Le principe d’un réseau de chaleur, poste de dépenses important, a fait l’objet d’une étude de faisabilité; il a été chiffré et prévu dans le cadre des travaux de la ZAC

- Le règlement futur du PLU pose quelques principes (obligation de branchement au réseau d’eau brute, toitures-terrasses végétalisées à privilégier, panneaux solaires et photovoltaïques autorisés en toiture à condition d’être intégrés à la conception).




Je pense que les doutes exprimés par le public sont légitimes, l’écart entre ambitions et réglementation pouvant interpeller. Comme il paraît justifié que le concept soit approfondi en lien avec le parti d’aménagement qui sera travaillé en phase réalisation, l’état d’avancement du dossier ne permet pas de définir des préconisations avant d’avoir travaillé un parti d’aménagement. Au stade création, le PLU conserver une certaine souplesse de façon à autoriser une évolution en terme d’aménagement. J’observe que les démarches récentes initiées par la mairie de Clapiers sont conformes à la volonté communale de développer un éco-quartier exemplaire ainsi qu’à l’ambition municipale de développer un projet d’une grande qualité environnementale et de définir un concept innovant adapté au caractère de Clapiers. La démarche du maître d’ouvrage tend à démontrer que celui-ci s’entoure de compétences techniques nécessaires et fait des démarches visant à lui octroyer des aides financières pour mener à bien son projet et aider à son financement. Je considère personnellement ce concept d’éco-quartier très important. Il semble partagé et attendu. Il est susceptible de donner au futur quartier une identité très forte et lui octroyer un rôle fédérateur très positif pour l’ensemble du village. Le traitement très qualitatif et multi fonctionnel du parc récréatif et paysagé et ses interrelations avec les programmes d’habitat et les équipements alentours sera à mon sens déterminant. J’observe que la mobilisation n’a pas été très forte au niveau de la population villageoise, mais l’enquête a suscité néanmoins des réactions intéressantes, susceptibles d’initier en phase réalisation « une démarche plus participative ». Le maître d’ouvrage a cherché à répondre aux questionnements de tous ces administrés.

Lorsque l’avancement du projet ne permettait pas de répondre entièrement à la question, il s’est astreint à une prise de position, susceptible de montrer aux clapiérois que leur questionnements seraient dans la

mesure du possible bien pris en compte en phase réalisation.

Béziers, le 4 juillet 2014

Le commissaire-enquêteur Florence ROSSIER-MARCHIONINI





CONCLUSIONS ET AVIS MOTIVES









RAPPEL

CONCLUSIONS ET AVIS MOTIVES A sur le projet de Déclaration d’Utilité Publique B sur l’Enquête Parcellaire C sur la Mise en compatibilité du PLU


la déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du PLU de la ville de Clapiers et cessibilité des parcelles nécessaires à la réalisation de la ZAC «Le Castelet»

RAPPEL : FINALITE DE L’ENQUETE ET DE SON DEROULEMENT La commune de Clapiers est une des communes de l’Agglomération de Montpellier parmi les plus attractives. Elle s’est engagée de longue date dans un projet d’extension majeure sur le secteur des Moulières. Elle en a confié l’aménagement de l’opération sous forme de Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) à la Société d’Aménagement de l’Agglomération de Montpellier (SAAM) . Le projet de ZAC Le Castelet est inscrit au SCOT (Schéma de cohérence territoriale) 2006 de l’Agglomération comme le secteur d’extension privilégié sur Clapiers. Sur ce nouveau quartier, il est prévu environ 450 logements, quelques commerces de proximité et un ou deux équipements. L’opération prévoit 30% de logements locatifs sociaux. La réalisation du projet doit apporter une réponse aux ambitions du Programme Local de l’Habitat (PLH) 2013-2018 en matière de création de logements aidés et à la demande sur Clapiers dont les réserves foncières sont arrivées à saturation. La qualité du site, à l’articulation de plusieurs boisements, a conduit la municipalité à faire très tôt le choix d’une opération exemplaire, de type éco- quartier. Elle ambitionne un projet qu’elle qualifie de Ville-Nature. Les études préalables démarrées en 2008 ont dû être reprises pour intégrer le nouveau zonage du PPRI Basse Vallée du Lez prescrit en 2010 et approuvé le 28 février 2013. L’organisation du quartier a été retravaillée. Après mise à disposition de l’étude d’impact et avis favorable de l’autorité environnementale, une fois le bilan de la concertation tiré, la ZAC Le Castelet a été créée le 11 octobre 2013. Une concession d’aménagement a été signée avec la SAAM le 28 octobre 2013 en vue de réaliser l’opération. Le dossier entre donc en phase réalisation.

Du fait de sa localisation en 1ere couronne de Montpellier, la pression foncière sur la commune de Clapiers est très importante puisque, depuis 1975, sa population s’est vue multipliée par 6.. Afin de constituer une réserve foncière permettant la mise en oeuvre de ce projet urbain et ainsi maîtriser le prix du foncier, une zone d’aménagement différé (ZAD) avait préalablement été créée par arrêté préfectoral du 21 février 2005. Depuis cette date, l’inactivité du marché foncier sur ce secteur n’a pas permis à la Commune d’exercer son droit de préemption. Afin d’assurer la maîtrise de l’assiette foncière nécessaire à la réalisation du projet, par convention foncière en date du 26 février 2010 n°2010-H-16 et son avenant du 31 août 2012, la Commune de Clapiers a confié à l’Etablissement Public Foncier de la Région Languedoc Roussillon (EPF LR ) une mission d’acquisition foncière. Le périmètre de l’opération, qui couvre une superficie d’environ 14 hectares, concerne une seule unité foncière, homogène et naturellement délimitée. La maîtrise par la collectivité de l’assiette foncière et de l’aménagement de cette zone doit permettre d’en assurer la concrétisation en prenant en compte les intérêts de la commune. Par convention, il est précisé que l’EPF LR peut être bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique si la Commune souhaite recourir à la procédure d’expropriation. La Commune est fondée à solliciter du préfet que les acquisitions foncières nécessaires à la réalisation de la ZAC le Castelet soient déclarées d’utilité publique au profit de l’EPF LR. In fine, la procédure d’expropriation pourra ainsi être mise en œuvre au cas où la négociation à l’amiable n’aboutirait pas. Le projet de Déclaration d’Utilité Publique requiert obligatoirement la mise en compatibilité du PLU. « Lorsque les dispositions du PLU ne permettent pas la réalisation d’un projet public ou privé d’opération d’aménagement présentant un caractère d’utilité publique, elles doivent être adaptées pour être mise en compatibilité avec celles-ci ». La Préfecture a exigé la mise en œuvre de cette procédure en parallèle de la présente DUP. L’opération, qui était intégrée au PLU approuvé en 2013, est compatible avec les orientations générales du PADD, mais une mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme avec le projet s’avère nécessaire principalement pour : - rendre compatible les orientations d’aménagement avec la nouvelle organisation de la ZAC - faire évoluer le zonage et le règlement qui aujourd’hui ne permettent pas la réalisation de l’opération d’aménagement et pour affirmer le parti d’aménagement de la ZAC au moyen d’une distinction au niveau des hauteurs de bâtis autorisées entre la zone II AU3a et 3b.

En date du 18 mars 2014, l’examen du projet de Mise en compatibilité du PLU en Préfecture par les Personnes Publiques Associées a reçu un avis favorable.

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Le Préfet de l’Hérault a demandé au Président du Tribunal Administratif de Montpellier de désigner un commissaire-enquêteur pour conduire cette enquête unique. En date du 10 février 2014, le Président du Tribunal Administratif m’a désignée comme commissaire-enquêteur titulaire et Monsieur Georges RIVIECCIO comme suppléant. L’enquête préalable à la DUP a pour objet de définir si le projet de la ZAC Le Castelet doit être déclarée d’utilité publique, l’intérêt général l’emportant sur les intérêts particuliers et donner au Préfet de l’Hérault les renseignements et informations nécessaires pour prendre un arrêté de Déclaration d’Utilité Publique. L’enquête parcellaire a pour objet de permettre au Préfet de l’Hérault d’établir une déclaration de cessibilité qui désigne les parcelles ou parties de parcelles dont la cession est nécessaire à la réalisation du projet de ZAC Le Castelet. Il est donc indispensable d’identifier avec précisions les limites du projet, les parcelles et les biens à exproprier et leurs propriétaires. La DUP entraîne la mise en compatibilité du PLU.

Après concertation entre Madame Marina HAMADI du Bureau Environnement de la Préfecture de l’Hérault, Madame Marie-Lyne PEY, DGS de la mairie de Clapiers et moi-même, l’arrêté préfectoral no 2014-I-559 du 9 avril 2014 a été publié. L’affichage de l’avis d’enquête comme l’information du public ont été réalisés conformément aux prescriptions de cet arrêté, notamment : Parutions dans la presse régionale, Midi Libre et l’Hérault du Jour, les samedi 12 avril 2014 et 3 mai 2014 Affichage de l’avis conformément aux prescriptions de l’article 10 de l’arrêté L’avis et les dossiers étaient consultables sur les sites internet de la Préfecture et de la ville de Clapiers La notification aux propriétaires a été réalisée en date du 15 avril 2014, soit 13 jours avant le début de l’enquête. Les dossiers, établis par l’EPF LR pour le dossier de DUP et d’enquête parcellaire et l’agence URBANIS Nîmes pour la mise en compatibilité, étaient clairs et sans redondances, construits pour permettre une compréhension rapide du projet et une bonne information du public. Ils répondaient aux exigences du Code de l’Expropriation, du Code de l’Environnement et du Code de l’Urbanisme. L’enquête s’est déroulée sur 40 jours consécutifs du lundi 28 avril 2014 au vendredi 6 juin 2014 compris. J’ai assuré trois permanences les lundi 28 avril 2014 de 9h00 à 12h00, mardi 13 mai 2014 de 15h00 à 19H00 et vendredi 6 juin 2014 de 14h00 à 17h00. Le lundi 26 mai 2014 de 10h30 à 12h00, J’ai reçu un collectif de 3 personnes, représentant le Comité Citoyen Clapiérois. Je relève qu’aucun des trois propriétaires concernés ne s’est manifesté personnellement. J’ai comptabilisé un total de 10 observations dans le registre sur le projet de ZAC. J’ai été destinataire d’observations sous forme de 4 courriers dont 2 courriers d’administrés et 1 courrier d’un conseiller municipal, qui font des remarques sur l’opération en elle-même, et 1 courrier d’avocat, qui dénonce une concurrence déloyale contre son client, aménageur privé avec qui une promesse de vente avait été conclue. L’enquête n’a pas mobilisé la population de Clapiers. La participation a été centrée essentiellement sur une mobilisation de riverains du projet, et l’intervention de conseillers municipaux souhaitant faire entendre leur position. Le climat est cependant resté tout-à-fait serein. En date du 13 juin 2014, j’ai remis à Monsieur PENSO, Maire de Clapiers, le procès-verbal des observations du public. Le 26 juin 2014, a eu lieu une réunion en mairie de Clapiers pour la remise du mémoire en réponse. Après quelques ajustements, j’ai reçu le document définitif le 27 juin 2014.

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ANALYSE DES OBSERVATIONS

Le 18 avril 2013, la mairie de Clapiers transmet à l’Autorité Environnementale le dossier de ZAC Le Castelet, et notamment l’étude d’impact, pour avis. Par courrier du 19 juin 2013, la DREAL informait Monsieur le Maire de l’absence d’observation. En date du 18 mars 2014, une réunion d’examen conjoint du dossier de mise en compatibilité du PLU par les Personnes Publiques Associées a été organisée par la Préfecture et les participants ont conclu à un avis favorable. Il émane des observations de l’Autorité Environnementale et des Personnes Publiques Associées que la démarche d’élaboration semble avoir été concertée; les procédures ZAD, SCOT, PPRI, PLU, ZAC ont été concomitantes et apparaissent comme complémentaires.

Concernant les observations du public, j’évalue que les observations qui sont faites révèlent des motivations différentes et orientées : - Une attitude « militante » de la part des habitants du Clos des Pins, riverains du projet, qui contestent la forme urbaine attendue et font une contre-proposition en matière d’implantation des collectifs. - Un regard « constructif » de la part du comité citoyen clapiérois qui a produit une série d’interrogations fonctionnelles et financières sur le projet de ZAC et qui attendent beaucoup d’une concertation de fonds en phase projet. - Une contestation « politique » au sein du conseil municipal : « Changeons d’air » Groupe écologiste et « Clapiers durable et participatif » qui témoignent d’intérêts divers en fonction de leur positionnement politique. - Un problème de concurrence. Le courrier du cabinet d’avocats SVA, agissant pour le compte de l’aménageur RAMBIER, relève d’une contestation d’ordre privé, sans relation avec la DUP. Cette démarche démontre que le propriétaire envisageait de se dessaisir de la totalité des terrains concernés par l’opération. Les remarques formulées de façon universelle concernent l’envergure du projet, ses justifications économiques et son financement. Les questions les plus fréquentes concernent des thèmes récurrents : la forme urbaine, la densité, les impacts sur la circulation et les équipements, le lien avec le village et les ambitions écologiques, mais aussi la concertation, le logement social, l’étude d’impact. Globalement, une majorité des questionnements soulevés lors de la présente enquête unique : - ont déjà été abordés lors de la réunion publique d’avril 2013 (forme urbaine, démarche éco-quartier, réaménagement du boulevard de La Liberté, gestion pluviale) - sont en décalage par rapport à la phase création qui correspond à un stade d’esquisse du projet. Les imprécisions trouveront une réponse au stade de la réalisation, mais les questionnements sont légitimes, notamment en ce qui concerne la programmation des équipements, fondamentale pour un développement harmonieux, ou les priorités en matière de liaisons douces avec le village. Le maître d’ouvrage clarifie le programme des équipements publics et paraît lever l’équivoque relevée par les administrés sur la structure de la petite enfance, en affichant qu’il est envisagé de réserver sur l’opération une emprise destinée à un futur équipement public de type maison de l’enfance. Je pense que certaines revendications concernant la forme urbaine, le gabarit des collectifs et l’impact éventuel pour le voisinage ne sont ni susceptibles de remettre en cause l’intérêt public de l’opération, ni de contrarier le projet, ni d’avoir un impact sur la partie réglementaire du PLU. Cependant, je note que le maître d’ouvrage semble ouvert au dialogue. En exprimant ses préférences pour de petites unités d’une vingtaine de logements, sa volonté de maintenir des transparences, son souhait de, si possible, se limiter à du R+2, il affiche l’ambition de développer un projet avec un rapport d’échelle équilibré, en phase avec la structure villageoise. Les doutes exprimés par le public sur les ambitions éco-quartier son compréhensibles, l’écart entre ambitions, orientations d’aménagement et de programmation et retranscription dans la réglementation du PLU pouvant interpeller. Mais, je relève que le projet prévoit un élément fort : un réseau de chauffage urbain.

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Il me paraît clair que l’état d’avancement du dossier ne permet pas de définir des préconisations fines s’imposant aux constructeurs avant d’avoir travaillé un parti d’aménagement. Il est justifié que le concept éco-quartier soit approfondi en lien avec le plan de composition qui sera travaillé en phase réalisation. Si au stade de la création, le PLU doit conserver une souplesse de façon à autoriser une évolution du projet, les démarches récentes annoncées par le maître d’ouvrage pour la sélection de l’architecte-coordonateur et pour obtenir des labellisations écologiques tendent à confirmer la volonté de la commune de développer un éco-quartier exemplaire. Le maître d’ouvrage montre qu’il cherche à s’entourer de compétences techniques nécessaires et fait des démarches visant à lui octroyer des aides financières pour mener à bien son projet et aider à son financement. Même si l’on a cherché à attirer l’attention sur des sujets comme la concertation en phase projet qu’elle soit au sein du conseil municipal, avec la population, notamment les riverains du Clos des Pins, ou avec les associations, le projet me paraît être accepté, du moins au regard du contexte d’agglomération, très positif pour la ville de Clapiers. Sur les points de méfiance qui portaient notamment sur le financement de l’opération et le risque pour la commune, un contenu approximatif des équipements, le maître d’ouvrage a apporté des éclaircissements. Sur les points de désaccord sur les notions de densité et de gabarits, ceux-ci découlent de logiques urbaine, opérationnelle, financière, mais le maître d’ouvrage a cherché à démontrer son souci que ce nouveau quartier soit adapté au caractère boisé et environnemental de qualité dans lequel il s’inscrit et à la taille encore humaine de Clapiers, ce qui me paraît cohérent avec le concept d’éco-quartier Ville-Nature ambitionné. Je considère que l’enquête publique a été enrichissante, faisant ressortir avant tout l’importance de créer un nouveau quartier qui soit innovant mais bien intégré au village, respectueux de l’identité villageoise, ce qui devrait pouvoir déboucher sur un projet concerté.

MON RESSENTI GLOBAL SUR L’OPERATION Rattrapée par Montpellier, la ville de Clapiers, n’est déjà plus un village, mais il est certain qu’avec cette opération, elle va nécessairement franchir un nouveau cap dans son évolution. Il s’agit d’un projet très important pour l’avenir de la commune. L’utilité de ce projet doit s’apprécier à deux échelles, celle de l’agglomération et celle de la commune. L’opération est à hauteur de l’agglomération montpelliéraine à laquelle elle appartient. La commune, actionnaire de la SAAM, est ainsi l’actrice de son développement. Elle souhaite se développer, renouveler sa population, assurer la pérennité de ses équipements, dynamiser leur fonctionnement et profiter de synergies avec les grands projets de l’agglomération, notamment l’arrivée du tramway sur Clapiers. Il s’agit d’une opération d’envergure, mais qui va s’échelonner sur une dizaine d’années. Le phasage opérationnel va aider à maîtriser l’évolution sociale. L’ambition communale de développer un nouveau quartier très qualifiant me semble réelle. Entrant en phase réalisation, la commune cherche à s’entourer techniquement pour y parvenir et financièrement. L’enjeu environnemental est fort. Le SCOT privilégie l’aménagement de sites à « haute valeur paysagère » et le site des Moulières s’est inscrit dans cette démarche qualifiante. La commune souhaite également travailler sur le concept Ville Nature. Cette dimension écologique me semble en effet très importante pour tempérer le caractère « urbain » qu’entraîne une urbanisation compacte, sous forme de collectifs. Par une recherche de labellisation, elle montre qu’elle enclenche une démarche éco-quartier volontariste. La phase réalisation et notamment le travail de conception que va réaliser l’équipe de maîtrise d’œuvre va permettre dans un second temps de rechercher une identité à ce nouveau quartier, sans dénaturer l’existant et sans grever les générations futures.

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Je repère deux points de vigilance en terme d’aménagement : - le besoin d’une réflexion fine en matière d’intégration bâtie et paysagère au regard de la position du quartier, qui devient « la vitrine du village ».

- la nécessité de s’imposer, comme une priorité, un aménagement de qualité du « Parc récréatif » pour faire vivre cette grande zone de loisirs multi fonctionnelle dont le rôle peut largement dépasser le cadre du quartier.

Au niveau financier, la commune a fait le choix d’une maîtrise publique. L’option de développer un éco-quartier n’est certainement pas sans incidence, cette technicité entraînant des surcoûts de conception, d’équipements et d’entretien. L’enveloppe globale a été définie et les grandes problématiques (branchement à l’intercepteur Est, aménagement des parcs de rétention, financement des équipements (crèche, réseau chaleur, eau brute) sont repérées. Le dossier de réalisation va permettre de concevoir un parti d’aménagement et d’affiner certaines problématiques, notamment la demande en logement sur des chiffres récents. Sur les 10 ans sur lesquels la ZAC va s’échelonner, des ajustements vont nécessairement intervenir en fonction de la vie-même du projet, de l’évolution du marché immobilier, des nouveaux besoins en équipements ou en services générés par l’opération. La volonté politique a conduit à créer une ZAD, très en amont du projet, sur le secteur des Moulières, dans le but de maîtriser la charge foncière et pouvoir y réaliser un quartier de qualité au niveau environnemental et social. Aujourd’hui, pour réaliser ce projet, la maîtrise du foncier est indispensable.

Après ce rappel, je présenterai mes conclusions et avis motivés relatifs aux trois enquêtes de DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE – ENQUETE PARCELLAIRE – MISE EN COMPATIBILITE concernant le projet de ZAC « Le Castelet ».

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CONCLUSIONS ET AVIS MOTIVES sur l’enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique

1. CONCLUSIONS Cette 1ère enquête porte sur une enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique. Il s’agit de déterminer si le projet de ZAC Le Castelet peut être déclaré d’utilité publique, l’intérêt général l’emportant sur les intérêts particuliers. Renseigné, le Préfet de l’Hérault pourra prendre un arrêté de DUP dans le but d’assurer au maître d’ouvrage la maîtrise du foncier nécessaire à la réalisation de l’opération et d’indemniser les propriétaires dans le cadre du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique. Selon la « Théorie du bilan », mise en évidence par l’arrêt du Conseil d’Etat du 25 mai 1971 concernant l’affaire « Ville nouvelle Est » de Lille, une opération ne peut être légalement déclarée d’utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût financier et éventuellement les inconvénients d’ordre social et environnemental qu’elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente. En plus de l’examen des différentes observations (Personnes Publiques Associées, DREAL et public) faites précédemment, Il convenait dès lors d’examiner à minima les critères suivants : • L’intérêt public du projet • L’aspect social et environnemental du projet • Le coût financier de l’opération • Les atteintes à la propriété privée

L’intérêt public du projet

Les objectifs prioritaires de cette opération sont la création de logements et la diversification de l’offre. La pression démographique est sans conteste un motif majeur en terme d’intérêt général. L’Hérault est un moteur de la démographie régionale qui ne faiblit pas (+ 1000 habitants tous les mois depuis 1990). Chaque année, 4600 habitants s’installent sur l’Agglomération de Montpellier : 1600 sur la ville-centre contre plus de 3000 sur les communes de la 1ère couronne, dont fait partie la commune de Clapiers. Cette opération du Castelet est intéressante à plusieurs titres. En terme quantitatif, selon le projet prévisionnel d’aménagement, le quartier accueillera environ 450 logements. C’est une réponse à l’échelle communale : les secteurs urbanisables de la commune arrivent à terme, les logements vacants sont faibles (6.2%) et l’offre en centre ville est inadaptée. C’est une réponse au niveau de l’agglomération : qui satisfait les objectifs du Programme Local de l’Habitat (PLH) 2013-2018 en fixant pour Clapiers l’objectif de construire 75 logements par an.

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En terme de logement social, le déficit sur la commune de Clapiers, soit moins de 12% en 2011, malgré des efforts très importants en matière de construction de logements aidés avec des opérations 1OO% social, est un facteur qui justifie également très fortement la mise en œuvre de ce projet d’envergure. En prenant comme base un taux de 30% de logements aidés, le projet va induire la création d’au minimum 135 logements sociaux. Par son envergure, il permet de mobiliser un effort très important en faveur du logement social. En terme de diversification, puisque s’y ajoutent 20% de logement intermédiaire de type groupé, soit des programmes d’accession à la propriété abordables, et 50 % de lots libres : Une large gamme de produits, répondant à tout type de besoins comme de moyens.

En terme de mixité sociale, cette diversité sera également formelle avec un retentissement sur l’aspect social du projet. Des maisons individuelles, des opérations groupées, des collectifs, répartis spatialement avec le souci d’une gradation en matière de densité et de hauteur, avec un souci d’intégration paysagère et de répartition homogène des projet sociaux. L’envergure du projet, sa diversité, conjuguées à une ambition de Ville-Nature doivent permettre que s’installe une mixité réussie. En terme de dynamisme, puisque parmi les nouveaux arrivants, 80% sont des urbains entre 35 et 45 ans et que 43% sont des couples avec enfants, la localisation stratégique du projet en limite du centre ville et aux abords d’équipements structurants (collège, sportifs) va favoriser l’installation optimale des jeunes actifs et des familles, favorisant un brassage générationnel de la population, pérennisant les équipements associatifs, culturels et notamment scolaires. La taille du projet va permettre la création d’équipements structurants nouveaux : une structure de la petite enfance, un grand parc urbain. En terme de déplacements, le projet répond aux préoccupations exprimées par la loi Grenelle II de renforcer le lien entre urbanisation et déplacements puisqu’il est prévu que le tracé de la ligne 5 du tramway desserve Clapiers, même si cette réalisation est aujourd’hui différée. Le projet va proposer l’implantation de commerces de proximité et de services qui, outre leur intérêt économique, seront très positifs pour la vie du quartier.

L’aspect social et environnemental du projet

En terme d’économie d’espace, un vaste espace paysager et récréatif, outre son rôle fédérateur à l’articulation du quartier et du collège, permet une économie d’espace en conjuguant détente et rétention. Il s’agit également d’un projet urbain, d’environ 32 logements l’hectare, en accord avec les ambitions de compacité de la loi ALUR, visant à limiter la consommation foncière et à rationaliser les équipements. En terme de développement durable, le projet est basé sur des exigences fortes en matière de déplacements doux, de maîtrise des consommations dʼeau et dʼénergie. En terme de respect de l’environnement, le plan de composition renforce le couloir écologique et végétal en frange de la ZAC.

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Le coût financier de l’opération

Au regard de la concession d’aménagement signée entre la commune et la SAAM, le financement de l’opération est à la charge de l’aménageur. Le montant total de l’opération est estimé, sur la base du dossier de création, à 12,74 millions d’euros. Ce coût n’apparaît pas excessif en comparaison des budgets de la Société d’Aménagement de l’Agglomération de Montpellier, dont le budget d’investissement de l’année 2014 pour le seul poste du développement économique et de l’opérationnel était de 37,7 millions d’euros. Cela paraît d’autant plus maîtrisable que la concession a été passée pour 10 ans. Par ailleurs, les éventuelles subventions qui seront demandées dans le cadre du projet ne sont pour l’instant pas prises en compte. Le portage financier du foncier (estimé par France Domaine le 22 octobre 2013 à environ 1,266 millions d’euros d’indemnité totale) sera opéré par un organisme public, l’EPF LR avec qui la commune a signé une convention.

L’atteinte à la propriété privée

Ce projet communal est le projet majeur d’extension sur la commune de Clapiers, inscrit de longue date à travers plusieurs documents communaux et intercommunaux. L’inactivité du marché foncier n’a pas permis d’acquérir les terrains nécessaires à la réalisation du projet de ce nouveau quartier. Au regard de l’intérêt public du projet développé ci-avant, la DUP envisagée se justifie. Les atteintes à la propriété privée sont importantes dans le sens que l’emprise correspond à 14 ha de foncier, ce qui est une emprise conséquente. Mais l’ampleur et la cohérence du périmètre vont justement permettre de développer un projet harmonieux et respectueux de son environnement. Ces terrains sont en culture. Cependant, le projet de quartier a été annoncé de longue date, une ZAD couvre l’ensemble du périmètre depuis 2005, le projet de ZAC est inscrit au PLU de janvier 2013, il a fait l’objet d’un cahier d’orientations d’aménagement. Cette mutation était annoncée et a été anticipée au niveau de la production agricole. Au cours de l’enquête, aucun des trois propriétaire ne s’est manifesté directement pour dénoncer une atteinte à la propriété. Un courrier d’avocat, défendant les intérêts du groupe RAMBIER, a été envoyé à la commune. Sans me prononcer sur le bien-fondé juridique de la requête, je peux considérer que ce courrier témoigne d’une volonté de la part du propriétaire de se dessaisir de ces terrains. En conclusion, au regard des avantages de l’opération pour la commune, on peut considérer que ce projet ne porte pas un atteinte trop excessive à la propriété privée.

Compte tenu du bilan très favorable qui découle de cette analyse, je considère que le projet de la ZAC Le Castelet présente un intérêt public.

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2. AVIS CONSIDERANT que la procédure de mise en œuvre de l’enquête publique unique a bien été respectée qu’aucune requête de nature à remettre en cause valablement l’enquête préalable à la DUP n’a été présentée

OBSERVANT que le projet de ZAC est conforme aux ambitions communales exprimées depuis 2005 de créer un nouveau quartier porteur d’équipements à proximité du centre actuel que le projet répond aux enjeux du SCOT et PLH 2013-2018, notamment en matière d’accueil de population et de création de logements sociaux que la démarche est cohérente et ancrée dans un développement harmonieux souhaité de longue date

CONSIDERANT que des démarches récentes de labellisation viendront conforter les ambitions d’éco-quartier

CONSTATANT que les observations du public ont été prises en compte et ont reçu une réponse de la part du maître d’ouvrage

ESTIMANT que dans son ensemble, l’atteinte portée par cette opération à certains intérêts n’est pas excessive eu égard aux avantages qu’elle induit qu’il a été démontré que l’intérêt général l’emporte sur les intérêts particuliers

J’émets UN AVIS FAVORABLE à la déclaration d’utilité publique, assorti des recommandations ci-après : - qu’une analyse fine soit menée en matière d’intégration bâtie et paysagère au regard de la position du quartier, qui devient la nouvelle vitrine du village - que la réflexion soit globale au niveau des trois bassins encore à réaliser et - que la conception, l’harmonisation, la végétalisation, l’équipement des différents bassins, qui sont constitutifs du parc récréatif, soient considérés comme des priorités en terme d’aménagement, afin que cet espace puisse jouer pleinement son rôle paysager et de loisirs.



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que les observations du public sont soit des considérations d’ordre personnel, relatives au positionnement et au gabarit des collectifs attendus le long du boulevard de la Liberté, soit des remarques sur l’imprécision en matière d’organisation, de traitement paysager, dmarché, qui ne sont pas en phase avec le stade d’avancement du dossier de création et trouveront une réponse au stade de la réalisation



CONCLUSIONS ET AVIS MOTIVES sur la Mise en compatibilité du PLU

1. CONCLUSIONS

Cette enquête est relative à la Mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme avec la Déclaration d’Utilité Publique. Celle-ci est inhérente au projet de DUP. Le PLU de la commune de Clapiers, approuvé en janvier 2013, doit évoluer pour être en cohérence avec le projet de ZAC Le Castelet, abouti et validé par le Conseil Municipal en octobre 2013. A cette fin : - les orientations particulières d’aménagement reprennent les principales caractéristiques du projet de ZAC (grands principes de répartition des typologies bâties adaptées aux caractéristiques du site, trames viaires et réseaux d’espaces publics, coupes de principe)

- des reclassements sont opérés pour délimiter les secteurs naturels devant accueillir parcs de rétention ou opérations ludiques et de détente, notamment les jardins familiaux, et pour débloquer la zone AU01, tout en distinguant deux sous-secteurs constructibles en fonction du type d’opérations et de leurs gabarits (secteur de collectifs et secteur de maisons groupées/individuelles)

- le règlement a été retravaillé notamment concernant les hauteurs de bâtiments autorisées.

L’examen conjoint du projet de Mise en compatibilité par les Personnes Publiques Associées a été organisé en date du 18 mars 2014. Les participants ont conclu à un avis favorable.

Il est ressorti des observations du public des réactions sur : - la forme urbaine directement induites par la partie réglementaire, notamment la distinction de zonage opérée entre les zones IIAU3a et IIAU3b - des hauteurs autorisées trop importantes sur le secteur II AU3, notamment aux yeux des riverains immédiats, qui contestent le R+2+attique et demandent une limitation de la hauteur à du R+2. - un règlement trop succinct, notamment sur les préconisations écologique architecturales, en matière d’énergies renouvelables, etc….

Sur les documents

La mise en compatibilité du PLU ne semble pas poser de problème technique et administratif à ce stade. - La notice explicative est claire. - La rédaction des dossiers, OAP, Plans, règlement est bien faite. - Les OAP correspondent aux principes d’aménagement de la ZAC décrits - Les plans retranscrivent bien la distinction de zonage IIAU3a et IIAU3b. - Les zones Nr et Nrj correspondent au bassin BR2 et à la zone naturelle susceptible de recevoir des jardins familiaux. - Les règlements IIAU, Nr et Nrj sont cohérents avec les zonages, autorisant bien les implantations envisagées.

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Il faut observer que, si l’évolution de ces différents documents va permettre la réalisation du projet, il est par ailleurs justifié qu’au regard de l’état d’avancement du projet (qui n’est pour l’instant qu’en phase création basée sur une esquisse ), le règlement du PLU doive conserver une souplesse opérationnelle.

Sur la distinction de zonage

Sur cette interrogation du public, je considère que le règlement du PLU ne génère pas à lui seul une forme urbaine. C’est un cadre de référence qui doit être dépassé grâce à un travail de concepteur et à des mesures favorisant la mixité dans le cadre de la programmation comme de la commercialisation. Le travail sur l’espace public est susceptible de rendre harmonieuses et fonctionnelles l’organisation du quartier et les interrelations entre les différentes opérations de constructions. Le maître d’ouvrage a confirmé qu’un architecte coordonateur sera prochainement choisi pour affiner le projet dans le cadre du dossier de réalisation. L’épannelage sera travaillé au regard d’un parti pris d’aménagement encore à définir. Aujourd’hui, cette distinction de zonage vient conforter les intentions d’aménagement mises en avant dans le dossier de création et retranscrites dans les orientations d’aménagement particulières.

Sur le règlement

Concernant les hauteurs qui est le point « sensible », il faut observer qu’à ce stade du dossier, ces hauteurs sont des maximum autorisés. Certes, elles préfigurent une forme urbaine mais pas une uniformité. Par ailleurs, le maître d’ouvrage dans son mémoire en réponse affiche une volonté de limiter, dans la mesure du possible, les gabarits des bâtiments, en hauteur comme en emprise. Concernant les préconisations « durables », la Délibération du CM du 11 octobre 2013 et la note de présentation du projet font référence à la production solaire d’eau chaude sanitaire, aux toitures végétalisées. On peut comprendre que le règlement du PLU ne l’oblige pas à ce stade de la procédure. Néanmoins, il est malgré tout fait référence à une préférence pour les toitures végétalisées; les panneaux solaires et photovoltaïques sont autorisés. Il n’y a pas nécessité d’approfondir aujourd’hui des préconisations qui sont très dépendantes du projet. En phase réalisation, un cahier de prescriptions, élaboré par l’architecte coordonateur, viendra se superposer au règlement du PLU en le complétant. Le maître d’ouvrage confirme dans son mémoire en réponse avoir entamé des démarches de labellisation régionale et nationale venant conforter son ambition d’un projet durable et innovant. Il y affiche également sa volonté de répartir les logements sociaux et en accession aidée, autant que possible de façon homogène sur l'ensemble de l'opération. Au regard de ces appréciations, je considère que le projet de mise en compatibilité ne porte que sur le projet déclaré d’utilité publique et va permettre la réalisation du projet de ZAC Le Castelet.

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2. AVIS CONSIDERANT que la procédure de mise en œuvre de l’enquête publique unique a bien été respectée que cette procédure est possible en référence à l’intérêt général du projet de DUP qu’aucune requête de nature à remettre en cause valablement la mise en compatibilité du PLU n’a été présentée

OBSERVANT que les modifications apportées au PLU sont mineures, ne remettent pas en cause l’économie générale du PLU de janvier 2013, notamment qu’il n’y a pas de modification du PADD

RELEVANT que ces modifications découlent de l’obligation de rendre cohérents et compatibles le projet de DUP basé sur l’évolution du projet de ZAC et les zonages réglementaires du PLU

AYANT VERIFIE que ces modifications apportées au PLU ne portent que sur les changements permettant de rendre compatible le PLU avec le projet de ZAC

CONSTATANT que ces modifications sont le témoignage d’une évolution du projet due à l’approbation du PPRI et à l’avancement des études hydrauliques, ce qui a conduit à créer une zone Nrj et à re délimiter la zone à urbaniser que la distinction opérée entre les zonages IIAU3a et IIAU3b correspond à une répartition opérationnelle des programmes de logements visant à créer une forme urbaine plus structurée le long du boulevard de la Liberté que cette ambition formelle différenciée était déjà retranscrite dans le cahier des orientations particulières du PLU de janvier 2013

CONSIDERANT que le projet technique de mise en compatibilité du PLU est cohérent avec le projet de DUP, garantissant les principes d’aménagement tout en conservant une souplesse réglementaire que lors de l’examen par les Personnes Publiques Associées du dossier en date du 18 mars 2014, il a été recommandé uniquement de bien encadrer l’opération de jardins familiaux, que la réponse du maître d’ouvrage a été actée et que les participants ont donné un avis favorable après examen des remarques et réponses du maître d’ouvrage, que les différentes observations du public ne sont pas de nature à remettre en cause le projet de mise en compatibilité

ESTIMANT que le projet de mise en compatibilité du PLU est en cohérence avec le projet de DUP basé sur le dossier de création de la ZAC Le Castelet.

J’émets UN AVIS FAVORABLE à la mise en compatibilité du PLU.



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CONCLUSIONS ET AVIS MOTIVES Sur l’Enquête Parcellaire

1. CONCLUSIONS L’enquête a pour but de déterminer précisément les parcelles ou parties de parcelle dont la cession est indispensable à la réalisation du projet. Le commissaire-enquêteur s’assure que le projet de cessibilité est conforme au projet de DUP et que les parcelles concernées reçoivent une affectation conforme aux travaux. Il vérifie que les notifications individuelles ont été convenablement faites aux propriétaires concernés par le projet.

Conformité L’examen du plan parcellaire montre que les parcelles cadastrées CB 24, CC 46 et CC 16 sont bien comprises dans le périmètre de la DUP du projet de la ZAC Le Castelet.

Affectation Il est avéré, à la consultation du plan, que la parcelle CC 16 et les parties de parcelles cadastrées CB 24 et CC 46 sont bien affectées et nécessaires à la réalisation du projet de DUP de la ZAC Le Castelet.

Notifications Les trois propriétaires identifiés des parcelles à céder (dont l’identité et l’adresse sont retranscrites sur le tableau ci-dessous) étaient connus avant le début de l’enquête. Ils ont bien été destinataires d’un courrier en recommandé avec accusé de réception pour les informer de l’ouverture de l’enquête publique unique et l’ont tous retiré.

En date du 18 avril 2014, Monsieur Jean-Pierre Leenhardt a renvoyé le formulaire qui lui avait été adressé en désignant une STEF agricole. Considérant qu’ils sont propriétaires en indivision, il est avéré que les informations reçues suffisent. L’emprise figurant au plan parcellaire du dossier d’enquête parcellaire correspond bien au périmètre de l’opération indiqué dans le dossier de DUP et les parcelles concernées seront bien affectés au travaux de réalisation du projet de ZAC Le Castelet. Les propriétaires sont connus et ont été régulièrement informés.

Observations ressorties de l’enquête publique Je n ai eu aucune observation relevant de l’enquête parcellaire. Aucun des propriétaires ne s’est manifesté. La requête du cabinet d’avocats SVA conteste la DUP et non pas l’enquête parcellaire.

Références cadastrales

Noms des propriétaires en indivision

Adresse des propriétaires

CB 24 M. Jean-Pierre Leenhardt 1, allée d’Alsace – 78170 La Celle-Saint-Cloud

CC 46 M. Patrice Leenhardt 715, bd de la Liberté – 34830 Clapiers

CC 16 M. Numa Hambursin 24, rue du Château – 34830 Clapiers

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2. AVIS

CONSIDERANT que la procédure de mise en œuvre de l’enquête publique unique a bien été respectée

AYANT VERIFIE que le plan parcellaire contenu dans le dossier d’enquête parcellaire est en tout point compatible avec le plan général des travaux annexé à la DUP que ce foncier est bien affecté aux travaux de réalisation du projet de DUP de la ZAC Le Castelet que tous les propriétaires ont été informés

CONSTATANT qu’aucune observation du public ne concernait l’enquête parcellaire qu’aucune requête de nature à remettre en cause l’enquête parcellaire n’a été présentée qu’aucun des propriétaires ne s’est manifesté

OBSERVANT, après m’être rendu sur le terrain et avoir étudié le dossier, que le périmètre de l’opération est cohérent que l’assiette foncière est clairement délimitée par des voies ou des éléments naturels que le parcellaire concerné par le projet de cessibilité constitue une emprise foncière pertinente, facilement aménageable, adaptée au développement d’un projet d’intérêt public harmonieux.

J’émets UN AVIS FAVORABLE à la cessibilité de la parcelle CC 16 et des parties de parcelles cadastrées CB 24 et CC 46 sur la commune de Clapiers, nécessaires à la mise en œuvre du projet de ZAC Le Castelet.



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ANNEXES









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SOMMAIRE DES ANNEXES

1 Demande d’ouverture d’enquêtes publiques de la mairie de Clapiers du 21/01/2014 2 Décision N° E14000025/34 du 10/02/2014 du Tribunal Administratif de Montpellier 3 Attestation versement provision 4 Déclaration sur l’honneur du titulaire 5 Déclaration sur l’honneur du suppléant 6 Courrier de l’Autorité Environnementale du 19 juin 2013 7 PV de l’Examen conjoint par les PPA de la mise en compatibilité du PLU 8 Attestation du Service eau et risques de la DDTM 34 9 Evaluation de France Domaine 10 Arrêté préfectoral No 2014-I-559 du 9 avril 2014 11 Avis d’enquête publique 12 Photos affichage 13 Attestation du maire de Clapiers 14 Publicité dans la presse 12 avril + 3 mai 2014 dans Midi Libre et Hérault du Jour 15 Notification M. Jean-Pierre Leenhardt + avis de réception 16 Notification M. Patrice Leenhardt + avis de réception 17 Notification M. Numa Hambursin + avis de réception 18 Retour questionnaire 19 Procès Verbal de synthèses des observations du public 20 Mémoire en réponse du Maire de Clapiers 21 Courrier de réponse de la mairie de Clapiers adressé à SVA

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Demande d’ouverture d’enquêtes publiques de la mairie de Clapiers du 21 janvier 2014 1

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Décision N° E14000025 / 34 du 10 février 2014 du Tribunal Administratif de Montpellier 2

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Attestation versement provision 3

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4 Déclaration sur l’honneur du titulaire

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Déclaration sur l’honneur du suppléant 5

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6 Courrier de la DREAL du 19 juin 2013

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7 PV examen conjoint du PLU

73



8 Attestation service Eau et Risques

75



9

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Evaluation France Domaine



10 Arrêté préfectoral No 2014-I-559 du 9 avril 2014

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Arrêté préfectoral No 2014-I-559 du 9 avril 2014 10

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Avis d’enquête publique

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Photos affichage + attestation du maire de Clapiers

A l’approche du collège F. Miterrand

Au carrefour à feux entre le boulevard de la Liberté et l’avenue Georges Frêche

Au débouché de la rue de Vendargues sur le boulevard de la Liberté

12

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Attestation du maire de Clapiers 13

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Publicité dans la presse Midi Libre 12 avril 2014

14 Publicité dans la presse Midi Libre 3 mai 2014

86



Publicité dans la presse Hérault du Jour 12 avril 2014

14 Publicité dans la presse Hérault du Jour 3 mai 2014

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15 Notification à M. Jean-Pierre Leenhardt

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Notification à M. Patrice Leenhardt 16

90



Notification à M. Numa Hambursin 17

92



Retour questionnaire 18

94



Procès Verbal de synthèses des observations du public

19

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Procès Verbal de synthèses des observations du public + questions sous forme tableau

19

100



Mémoire en réponse du Maire de Clapiers : Courrier de réponse + Lettre d’accompagnement + tableau des questions/réponses

20

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Courrier de réponse de la mairie de Clapiers adressé à SVA

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