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"En 2017, nous tablons sur une stabilité des loyers des commerces"...Créée il y a maintenant sept ans, le réseau Point de Vente fait valoir de belles parts de marché sur le créneau des commerces, notam-ment les pieds d'immeubles à Paris. David Brami, co-fondateur avec Jonathan Sitruk, dresse un bilan de l'activité de la société l'an passé, évoque les atouts de cette dernière et livre son analyse du marché parisien.

David Brami

Point de Vente

Quelle genèse pour Point de Vente ?

Nous avons créé, avec mon associé Jonathan Sitruk, le réseau Point de Vente il y a maintenant sept ans, avec un objectif simple : commercialiser les biens auxquels les autres commercialisateurs ne s'intéressaient pas, ou plus. Ces boutiques ont, certes, du mal à trouver preneur, mais notre raisonnement était le suivant : si ces boutiques existent, c'est bien qu'elles ont connu une activi-té avant... et donc il y a forcément quelqu'un qui les occupera après.Nous avons donc œuvré pendant deux ans à dé-velopper notre réseau et avons réussi à nous faire une petite place. A l'issue de ces deux premières années, nous recevions déjà une proposition de rachat ; certes, pas assez intéressante, mais indi-quant que nous étions sur la bonne voie et que notre modèle était pertinent.

Aujourd'hui, nous sommes 25 collaborateurs, tous réunis au sein de cette agence du 147, rue de Vaugirard, dans le 15ème arrondissement. Nous avons chaque année, depuis notre création, une croissance à deux chiffres.

Quel bilan pour cette année ?

Nous avons bouclé, en 2016, plus de 200 tran-sactions : 180 à Paris et en région parisienne ; le solde en régions. Parmi les plus significatives — et les plus récentes —, nous avons réalisé deux ouvertures de l'enseigne Frichti, spécialisée dans la livraison de repas, notamment rue Popincourt, dans le 11ème. L'enseigne utilisera les 245 m2 de la boutique pour y installer un nouveau la-boratoire de préparation... Un loyer annuel de 106 800 euros (HT, HC) a été conclu. Nous avons également ouvert la première boutique physique

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du constructeur chinois Huawei : 123 m2 au 109, rue Montmartre, dans le 2ème, sur la base d'un loyer annuel de 116 500 euros (HT, HC). Nous avons également réalisé cinq ouvertures pour l'enseigne Idéal Audition, à Lille, Paris (avenue Secretan et rue de Vaugirard) et Mar-seille ; d'autres à Bordeaux et Lyon sont encore sous promesse... Et Mamy Thérèse, nouveau concept de pâtisserie spé-cialisé dans la madeleine, a pris en location 35 m2 au 19, rue Saint An-toine, dans le 4ème.Nous arrivons, aujourd'hui, à pro-poser l'ensemble du spectre d'offres en commerce et attirons tant les petites enseignes, les nouveaux concepts, que les grandes enseignes nationales et internationales. A l'ar-bitrage, Numéricable nous a confié une mission exclusive de cession de 40 de ses boutiques en France... Et nous avons également l'exclusi-vité d'une mutuelle de la fonction publique pour développer son patri-moine de commerces.

Quels sont vos atouts ?

L'un de nos atouts est la transpa-rence. Nous n'avons aucun pro-blème à communiquer les détails d'une transac-tion ; nos clients le savent et continuent de venir nous voir. Ensuite, nous pouvons nous vanter d'avoir une des bases de données les plus qua-lifiées, précises et à jour sur les emplacements commerciaux en France, notamment à Paris. Nous recensons plus de 13 000 boutiques : des deals que nous avons réalisés ou des affaires pour

lesquelles nous avons été mandatés sans concré-tisation. Nombre de mes confrères se basent sur des transactions publiées dans les bases de données spécialisées pour étayer leur démarche commerciale. Or, celles-ci — même si elles sont assez exhaustives — ont bien souvent plusieurs mois, voire années, de retard et ne concernent

que les rues "prime" parisiennes. Aujourd'hui, il est inconcevable de proposer une estimation basée sur un loyer pratiqué — en général — 2 ans auparavant !

Quelle stratégie cette année ?

Nous souhaiterions, dans un premier temps, attirer une clientèle institutionnelle. Point de Vente dispose maintenant de la structure pour répondre à toutes les problématiques : investis-sement, arbitrage, relocation d'actifs, revalorisa-tion d'actifs et même cession de fonds de com-merce et droit aux baux d'actifs en difficulté.

Quelle est votre vision du marché des enseignes ?

Nous observons, depuis maintenant six mois, l'arrivée massive de plate-formes de livraisons très efficaces, à l'image de "Prime Now", le der-nier service d'Amazon proposant une livraison à domicile en une heure. Ce qui nous laisse per-plexe car beaucoup de métiers vont en souffrir : primeurs, alimentation générale, bazars, équipe-ment de la maison, mais aussi les supermarchés de proximité.

"Nous pouvons nous vanter d'avoir une des bases de données les plus qualifiées, précises et à jour sur les emplacements commerciaux en France, notamment à Paris".

Huawei au 109, rue Montmartre, Paris (2ème)

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Deuxième phénomène : l'arrivée de concepts de livraison de plats préparés à domicile, comme Deliveroo ou encore Foodora. Ces sociétés vont faire chuter une partie des commerces de bouche, ceux qui seront les moins bien notés sur l'une ou l'autre de ces plate-formes. De plus, cela va vraisemblablement rendre la localisation du restaurant, snack, fast-food beaucoup moins im-portante, au profit du critère "notation".Enfin, en matière de prêt-à-porter, particulière-ment le textile, 2017 va vraisemblablement son-ner le glas des petits indépendants.

Des raisons de s'inquiéter ?

Non. Cela fait partie des mutations naturelles de nos modes de consommation. Et les boutiques sont toujours là ! Les locataires ont de plus en plus de choix, négocient plus systématiquement, ce qui allonge — naturellement — leur délai de décision. Finis les traditionnels 45 jours pour qu'une affaire se boucle... Et je ne parle pas de celles dont le prix n'est pas en adéquation avec leur marché !

Quelle évolution pour les valeurs locatives ?

Nous restons persuadés que 2016 a été une année de rectification des loyers. Les grands bailleurs, les grandes foncières, accordent une attention particulière aux valeurs locatives actuelles lors des acquisitions, des cessions, des relocations... car ils ont connu par le passé — en particulier au cours des années 2014 et 2015 — quelques dé-faillances, qui sont venues grever leurs taux de rentabilité. Les grands propriétaires préfèreront louer à des conditions un peu moins élevées, pour peu qu'ils obtiennent un locataire "sérieux" — comprendre bon payeur... Donc, en 2017, nous tablons sur une stabilité des valeurs locatives.

Mamy Thérèse au 19, rue Saint-Antoine, Paris (4ème)

Frichti au 29,rue Popincourt, Paris (11ème)

Jean-Baptiste FavierChef des informations

jbfavier@immoweek.fr

Propos recueillis par

Idéal Audition, à Nogent-sur-Marne (94)