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GÉRANCE

Ce document doit rester interne au cabinet. Il servira de document de travail et d’information.

GER1 - CARACTÉRISTIQUES DU LOGEMENT : DÉCENCE/SÉCURITÉ

Si lors de la visite du bien, avant la prise du mandat, certains points du I ne sont pas conformes au décret décence, il sera judicieux de savoir s’il convient d’assurer la gestion et donc la responsabilité d’un tel bien.

Date du document : 02/2012

I - CARACTÉRISTIQUES DU LOGEMENT (Décret décence n° 2002-120 du 30 janvier 2002) oui non nsp

Sécurité

Le logement fait l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité

Garde-corps des fenêtres, loggias, balcons, rampes des escaliers en bon état

Canalisations , matériaux de construction, revêtements, sans risque pour la santé et sécurisés

Réseaux et branchements électriques, gaz, chauffage, production eau chaude, conformes aux normes de sécurité, en bon état de fonctionnement

Ouvertures et ventilations permettant un renouvellement d’air adapté à une occupation normale du bien et au fonctionnement des équipements

Installation de chauffage adaptée au logement, avec dispositifs d’évacuation des produits de combustion Installation électrique permettant fonctionnement des appareils ménagers courants

Conditions générales

Clos et couvert assurés

Gros œuvre et accès au logement en bon état d’entretien et de solidité

Gros œuvre protège les locaux des eaux de ruissellement et remontées d’eau

Menuiseries extérieures et couverture protègent contre les infiltrations d’eau

Pièces principales possèdent un ouvrant sur l’air libre ou sur volume vitré donnant à l’air libre

Dispositifs d’ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l’air adapté au logement

Alimentation en eau potable avec débit et pression suffisants

Évacuation des eaux usées et eaux vannes avec siphon, sans refoulement d’odeurs

Cuisine ou coin cuisine pouvant recevoir un appareil de cuisson

Cuisine ou coin cuisine avec évier équipé d’eau chaude, froide, évacuation des eaux usées

W.-C. séparés de la cuisine

W.-C. extérieurs possibles dans même bâtiment si logement d’une seule pièce

Équipement de toilette (douche ou baignoire) avec eau chaude et froide, évacuation

W.-C. et équipement de toilette aménagés de façon à garantir l’intimité

Installation électrique permet éclairage suffisant de toutes les pièces et accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants

Pièces principales bénéficiant d’un éclairement naturel suffisant

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Nsp = ne sait pas

Caractéristiques du logement : décence/sécurité

II - DIAGNOSTICS

Diagnostic de performance énergétique

État des risques naturels et technologiques

Indemnités perçues à la suite d’un sinistre entrant dans le cadre de l’article L. 125-2 du code de l’environnement

Constat de repérage de l’exposition au plomb si immeuble construit avant le 1.1.1949

Amiante si immeuble construit avant 1997

III - VÉRIFICATIONS – INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES

Assainissement (tout à l’égout, fosse etc.) vidange faite (moins d’un an)

Ramonage effectué (moins d’un an)

Entretien chaudière effectué (moins d’un an)

Ascenseur mis aux normes, ne semblant pas présenter de dangerosité

Alimentation France Télécom raccordée

Prise T.V. et raccordement

Contrat EDF ou GDF réglementé

Logement câblé

T.N.T.

FTTH (fibre optique dans l’immeuble)

Gardien (logé)

GER2 - HABITAT INSALUBRE OU DANGEREUX

En vue de lutter contre l’habitat « indigne », appellation qui regroupe à la fois les immeubles insalubres, menaçant ruine et les établissements d’hébergement dangereux, l’article 122 de la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 autorisait le gouvernement à prendre par ordonnance, avant le 19 janvier 2006, des mesures notamment destinées à : - simplifier et harmoniser les divers régimes de police administrative ; - faciliter la réalisation des travaux ainsi que l'hébergement et le relogement des occupants ; - mieux préserver les droits des propriétaires et occupants de bonne foi ; - compléter et harmoniser le régime des sanctions pénales prévues ; - faciliter le traitement d'urgence des situations d'insalubrité ; - permettre l'application par le maire de la commune concernée des mesures d'urgence prises par le préfet afin d’assurer le respect des règles d’hygiène dans l’habitat et le recouvrement des sommes ainsi engagées ; - accélérer l'expropriation des immeubles déclarés irrémédiablement insalubres. C’est chose faite avec l’ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux, dont les dispositions entrent immédiatement en vigueur, à l’exception de celles concernant la nouvelle procédure de péril, des décrets d’application étant attendus avant le 1er octobre 2006. Le dispositif mis en place par la loi SRU se trouve ainsi renforcé. INSALUBRITÉ Un immeuble est insalubre quand la santé ou l’hygiène des occupants n’est plus assurée (alors que c’est la notion de danger qui caractérise un immeuble menaçant ruine). Il en est ainsi lorsque : - il est inhabitable par nature (notamment les caves, greniers, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ne peuvent servir à l’habitation) ; - il est suroccupé (à condition que cette suroccupation soit le fait du propriétaire et non des occupants eux-mêmes, ces dispositions visent donc principalement les « marchands de sommeil) ; - son utilisation ou ses installations sont dangereuses pour la santé des occupants ; - il est compris dans un périmètre délimité par arrêté préfectoral. Dans les trois premiers cas, le préfet peut mettre en demeure le propriétaire, dans un délai qu’il fixe, de régulariser la situation caractérisant l’insalubrité. Mais dans le dernier cas, l’arrêté délimitant un périmètre d’insalubrité vaut en lui-même interdiction d’habiter et d’utiliser les locaux et installations.


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Si, en matière d’insalubrité, c’est le préfet qui est principalement compétent, le maire a cependant le pouvoir de procéder d’office à l’exécution des mesures d’hygiène prescrites par le préfet sur la base du règlement sanitaire départemental. Par ailleurs, une distinction est établie selon que l’insalubrité est irrémédiable ou non. Le caractère irrémédiable, défini de manière juridique et non technique, s’entend de l’absence de moyens techniques pour mettre fin à l’insalubrité ou de l’obligation d’effectuer des travaux plus coûteux que la reconstruction de l’immeuble (la situation doit donc être appréciée sur l’ensemble de l’immeuble, il n’est pas possible de considérer que seule une partie de l’immeuble est irrémédiablement insalubre). Dans ce cas, le préfet prononce une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les lieux applicable dans un délai maximum d’un an, voire ordonne la démolition de l’immeuble après autorisation du juge des référés. Seule une interdiction temporaire est prise lorsque le retour à la salubrité est possible, le préfet prescrivant alors les travaux à entreprendre, dans un délai qu’il fixe. La nouveauté, en matière de salubrité, réside dans la possibilité pour le préfet, à l’occasion des travaux qu’il prescrit, d’enjoindre au propriétaire de mettre le logement en conformité avec les normes de décence définies par le décret du 30 janvier 2002. Il est ainsi mis fin au paradoxe qui existait jusqu’à présent : un propriétaire, après travaux, pouvait louer un logement redevenu salubre mais pas décent pour autant ! Les travaux peuvent également avoir pour objet d’éliminer les risques d’accessibilité au plomb. IMMEUBLES MENAÇANT RUINE Dans les procédures de péril, les pouvoirs de police sont exercés par le maire. La dualité de régimes selon que le péril est imminent ou non est maintenue. Mais afin d’accélérer la procédure en cas de péril imminent, l’arrêté du maire est désormais immédiatement exécutoire, alors qu’il devait auparavant être homologué par le tribunal administratif. PROTECTION ET RELOGEMENT DES OCCUPANTS Lorsque les mesures prescrites par le maire ou le préfet entraînent l’évacuation de l’immeuble ou son inhabitabilité, ou lorsqu’un arrêté est assorti d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter, le propriétaire ou l’exploitant de l’immeuble est tenu de pourvoir au relogement des occupants. Les arrêtés de péril et d’insalubrité indiquent le délai dans lequel le propriétaire ou l’exploitant est tenu de faire part au préfet des offres qu’il a faites aux occupants. Cette obligation de relogement est remplie dès qu’un logement correspondant aux besoins et possibilités de l’occupant est proposé. Une utile précision est apportée : l’occupant ne dispose d’aucun droit au maintien dans les lieux sur son logement temporaire. Est considéré comme occupant le « titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, sous-locataire ou occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale ». Dès qu’un propriétaire ou exploitant se voit notifier par le préfet ou le maire une mise en demeure, le loyer et toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus par l’occupant jusqu’au premier jour du mois suivant le constat de la réalisation des mesures prescrites. En cas de déclaration d’insalubrité ou d’arrêté de péril, le paiement de ces sommes cesse à compter du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie ou sur la façade de l’immeuble et jusqu’au premier jour du mois suivant la mainlevée.

Habitat insalubre et dangereux

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Les sommes indûment perçues seront déduites des loyers encaissés par la suite. Le bail est suspendu dès la notification de la mesure de police, et pas uniquement en cas d’interdiction d’habiter. Si le preneur, quand le logement est inhabitable, dispose toujours de la faculté qui lui est offerte par l’article 1724 du Code civil de demander la résiliation du bail, celui-ci n’est pas résilié de plein droit. L’ordonnance met ainsi fin à la jurisprudence fondée sur l’article 1722 du Code civil qui autorisait la résiliation du bail en pareilles circonstances (Cass. 3e civ. 20 janvier 1988), ce qui était juridiquement contestable, cet article étant uniquement applicable en cas de destruction de la chose. Le bailleur peut cependant demander la résiliation lorsque l’occupant refuse trois offres de relogement. Notons toutefois que si le preneur demande la résiliation du bail, ou si ce dernier arrive à échéance entre la date de notification et la date d’effet de l’interdiction d’habiter, le propriétaire est quand même tenu de pourvoir au relogement. Soulignons également une particularité en cas d’insalubrité pour suroccupation manifeste des lieux : le propriétaire est tenu de reloger les occupants jusqu’à la complète exécution de la mesure prescrite, mais il appartient par la suite au préfet d’y pourvoir pour les occupants en surnombre. A défaut d’offre de relogement, l’occupant est considéré de bonne foi et ne peut être expulsé. Si l’immeuble doit être évacué alors que les occupants n’ont pas été relogés, le maire, ou le préfet selon le cas, pourra se substituer au propriétaire, aux frais de ce dernier, et pourvoir au relogement. En outre, le bailleur devra s’acquitter, auprès de la personne qui a assuré le relogement, d’une indemnité pouvant aller jusqu’à un an de loyer. Il est important de remarquer que même en l’absence d’interdiction d’habiter, les locaux vacants faisant l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité ne peuvent être ni loués ni mis à disposition, à quelque titre et pour quelque usage que ce soit. En outre, lorsque l’interdiction d’habiter est définitive, le propriétaire ou l’exploitant doit verser à l’occupant évincé une indemnité couvrant ses frais de réinstallation, correspondant à trois mois de son nouveau loyer. EXÉCUTION D’OFFICE DES MESURES PAR LE PRÉFET OU LE MAIRE Si, malgré une mise en demeure, le propriétaire de l’immeuble n’effectue pas dans le délai imparti les travaux prescrits par arrêté, le préfet, lorsque l’immeuble est insalubre, et le maire, en cas de péril, peuvent les faire exécuter d’office, pour le compte et aux frais du propriétaire défaillant. Il en va de même en cas de carence du propriétaire ou de l’exploitant dans l’exécution de leur obligation de relogement des occupants. Les compétences respectives du maire et du préfet en matière d’hébergement temporaire sont d’ailleurs clarifiées par la présente ordonnance. Attention : lorsque les travaux prescrits portent sur un immeuble en copropriété, l’autorité administrative peut se substituer aux copropriétaires défaillants (mais pas au syndicat des copropriétaires, pour lequel il existe une autre procédure). L’Etat est alors subrogé dans les droits et actions du syndicat à concurrence des sommes versées. Par conséquent, il bénéficie du privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires. La créance née de ce droit de substitution est privilégiée et recouvrée comme en matière de contributions directes (le Trésor public a donc la faculté d’inscrire une hypothèque légale sur l’immeuble ou le lot de copropriété).


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MISE EN ŒUVRE DES MESURES PRESCRITES La loi SRU du 13 décembre 2000 prohibait la division par appartement des immeubles frappés d'une interdiction d'habiter, d'un arrêté de péril ou déclarés insalubres. L’ordonnance du 15 décembre 2005 apporte un tempérament à cette règle trop stricte qui empêchait la restauration de tels immeubles par plusieurs propriétaires ou investisseurs. Il est désormais possible de diviser l’immeuble en vue de réaliser des travaux déclarés d’utilité publique selon la procédure prévue par l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme. De plus, l’ordonnance confirme que les propriétaires ou exploitants peuvent exécuter les mesures prescrites en concluant un bail à réhabilitation, emphytéotique, ou une vente moyennant rente viagère, à charge pour le preneur ou le débit-rentier d’exécuter les travaux et d’assurer l’hébergement des occupants. RENFORCEMENT DES SANCTIONS PÉNALES Outre l’alourdissement des sanctions pénales afférentes à la violation des arrêtés d’insalubrité et de péril, les « marchands de sommeil » voient leur responsabilité pénale élargie, notamment parce qu’elle n’est plus uniquement engagée sur le fondement de l’article L. 225-14 du code pénal sanctionnant l’hébergement indigne, mais également sur la simple violation des dispositions du code de la santé publique et du code de la construction et de l’habitation relatives à l’insalubrité et aux immeubles menaçant ruine. Notons enfin la création de peines complémentaires tel le placement sous administration judiciaire du fonds de commerce du contrevenant exploitant un établissement d’hébergement. Les mesures contenues dans l’ordonnance du 15 décembre 2005 seront sans doute complétées par une prochaine ordonnance (qui doit être prise avant le 19 juillet 2006) créant un séquestre immobilier spécial, prononcé par arrêté préfectoral, permettant de récupérer tout ou partie de la créance due à la collectivité publique qui a assuré les travaux d’office ou supporté les dépenses d’hébergement ou de relogement incombant aux propriétaires.


GER3 - PRISE DE MANDAT

1/ÉLÉMENTS NÉCESSAIRES À LA PRISE DE MANDAT

TITRE DE PROPRIÉTÉ Identification du bailleur :

- Personne physique - Personne morale :

- Règlement de copropriété et état descriptif de division - Diagnostics et ERNT

- Vérification de la date d’achèvement :

SCI Vérifier les pouvoirs du gérant et objet de la SCI

RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

- Lot - Tantième - Affectation du lot : - habitation

- mixte - commerciale - professionnelle

SCI type familial : - baux de 3 ans

autres sociétés : - baux de 6 ans

indivision : - baux de 3 ans

DO et garanties décennales - entreprise

- nom assurance

biennale


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RÈGLEMENT INTÉRIEUR À JOINDRE AU CONTRAT DE LOCATION, GRILLE DE RÉPARTITION En cas de gestion d’un immeuble entièrement locatif non soumis au régime de la copropriété, la grille de répartition des charges doit être jointe au futur contrat de location pour être opposable au locataire

2/LOYER

FIXATION DU LOYER, VÉRIFIER L’EXISTENCE DU RÉGIME FISCAL ÉVENTUEL – CONVENTION-NEMENT – CONDITIONS DE FINANCEMENT (PLS, PLAI…)

Voir fiche n° 3 Gestion du lot

GARANTIE – PAIEMENT DES LOYERS Voir fiche pratique assurances GLI/GRL

RIB Pour le versement mensuel – trimestriel Voir fiche n° 4 Comptabilité Informatique ATTENTION

MANDAT DE GESTION Vérifier option de reconduction du mandat de gérance (durée) et si besoin est, renouveler le mandat dans le cadre de la loi Chatel

ASSURANCE DE L’IMMEUBLE OU LOT DU BAILLEUR Voir les garanties du bailleur et proposer PNO/CNO

Prise de mandat

(à jour de la loi du 22 octobre 2010 de régulation bancaire et financière)

GER4 - CANDIDAT LOCATAIRE : DOCUMENTS INTERDITS

La liste des documents interdits en application de l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les locations à usage d’habitation principale ou à usage mixte (professionnel et d’habitation principale), désormais au nombre de dix-sept, est la suivante : - la photographie d’identité ; - la carte d’assuré social ; - la copie du relevé de compte bancaire ou postal ; - l’attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ; - l'attestation d'absence de crédit en cours ; - l'autorisation de prélèvement automatique ; - le jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : «Par ces motifs» ; - l'attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ; - l'attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ; - le contrat de mariage ; - le certificat de concubinage ; - un chèque de réservation de logement ; - le dossier médical personnel, sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique ; un extrait de casier judiciaire ; - la remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d’un mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome ; - la production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants. - la production d’une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l’information de la non-inscription à ce fichier. N.B. : Le bailleur ou son mandataire est donc toujours en droit en revanche de demander au candidat à la location la photocopie de sa pièce justificative d’identité, et donc entre autres la carte d’identité de ce dernier.


GER5 - COMPARATIF GLI/GRL

U


GLI

GRL

Logements concernés

Situation géographique : se reporter au contrat Occupés à usage d’habitation ou mixte. Location vide ou meublée Exclusions : - locations saisonnières - locaux commerciaux

Situés sur le territoire français Occupés exclusivement à titre de résidence principale (en cas de bail mixte, la garantie porte sur la partie destinée à l’habitation) Location vide ou meublée Exclusions : - sous-locations - baux commerciaux, ruraux, ou professionnels - logements n’appartenant pas à des personnes physiques ou des SCI familiales - logements conventionnés, sauf si la convention est signée avec l’Anah

Plafond de loyer

Plafond de loyer de 2 000 à 2 300 € (suivant les assurances)

Plafond de loyer ≤ 2 000 €

Bailleurs concernés

Tous types de bailleurs (sauf cas particuliers suivant les différents contrats d’assurance)

Personnes physiques ou SCI familiales (constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4

e

degré inclus)

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Comparatif GLI/GRL

GLI

GRL

Locataires concernés

Locataire avec un taux d’effort maximum de 33 % en : - CDI confirmé - artisans, agriculteurs, entrepreneurs, - fonctionnaires titulaires - retraités - étudiants (avec caution solidaire) - locataires en place depuis plus de six mois sans incident de paiement (se reporter au contrat)

Locataire avec un taux d’effort de 0 % à 50 % maximum en : - CDI non confirmé - CDI confirmé dont le taux d’effort est supérieur à 33 % et inférieur à 50 % - CDD - intérim - intermittents - apprentis - stagiaires rémunérés - titulaires d’un contrat aidé - bénéficiaires des mimina sociaux (RSA) - bénéficiaires de l’AAH - demandeurs d’emploi indemnisés - étudiants non salariés, non boursiers - retraités dont le taux d’effort est supérieur à 33 % et inférieur à 50 % - fonctionnaires - les professionnels non salariés en création dans l’année en cours et n’ayant pas encore de premier bilan annuel - pour les baux de plus de six mois à la date d’adhésion, les locataires en place sont éligibles sous réserve qu’il n’y ait pas eu deux mois consécutifs ou non d’impayé total ou partiel, au cours des six mois précédant la date d’adhésion

Garanties accordées

1) loyers + charges locatives + indemnités d’occupation 2) détériorations immobilières 3) frais de contentieux 4) défense – recours (option selon les contrats) 5) vacance locative (option)

1) loyers + charges locatives + indemnités d’occupation 2) dégradations immobilière du fait du locataire 3) frais de contentieux 4) protection juridique (option) 5) garantie des charges de copropriété (option) 6) vacance locative (option)

Montant des garanties

70 000 € p/loyers + charges + contentieux (mais se reporter au contrat d’assurance) 7 700 € p/ les détériorations immobilières (se reporter au contrat)

70 000 € p/loyers, charges, contentieux 7 700 € p/dégradations locatives/ logements nus 3 500 € p/logements meublés

Franchise

En principe, pas de franchise (seul le montant du dépôt de garantie est déduit des indemnités, se reporter au contrat).

Pas de franchise

Taux Taux à voir suivant les différents contrats

2,18 % TTC

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Comparatif GLI/GRL

GLI

GRL

Traitement du contentieux

Voir le contrat conclu avec l’assureur. Les délais (maximums) recommandés sont les suivants : lettre de relance par courrier

simple : 15 j. à compter du retard constaté en fonction de la date d’échéance mentionnée dans le contrat de bail.

lettre en recommandée avec AR dans un délai de 30 j. à compter du retard.

commandement de payer (par exploit d’huissier) entre 45 et 60 jours.

Entre-temps, relances téléphoniques. Faire la déclaration d’incident de paiement auprès de la compagnie d’assurance selon les modalités prévues au contrat.

La gestion des contrats est totalement déléguée aux assureurs. La notion d’impayé n’existe que lorsque deux mois complets consécutifs ou non restent dus. Le sinistre en cas d’impayé consécutif n’est déclaré qu’à 75 jours. Le gestionnaire doit à J + 35 envoyer une LR/AR de mise en demeure d’avoir à régler l’arriéré sous 8 jours. L’APAGL réalise une analyse de la situation familiale, sociale et financière du locataire et détermine éventuellement un traitement social. Elle prescrit à l’assureur des modalités de recouvrement adaptées, soit à l’amiable soit au contentieux. Si le locataire est considéré de « mauvaise foi », ou en cas de litige avec le bailleur, il n’y a pas de traitement social, la procédure contentieuse de droit commun sera applicable.

GER6 - COMMENT PASSER D’UN CONTRAT D’ASSURANCE LOYERS IMPAYÉS A UN AUTRE ?

1/EN GLI : COMMENT PASSER DU DUCROIRE EN POUR COMPTE ? L’administrateur de biens doit : - résilier « l’annexe » au mandat de gérance - parallèlement, il doit proposer aux propriétaires bailleurs un nouveau contrat en signant un bulletin individuel d‘adhésion (BIA) Observation : En cas de sinistre, il faut attendre avant de changer de contrat.

2/COMMENT PASSER DE LA GRL 2 À LA GLI ? L’administrateur de biens doit : - être autorisé par le propriétaire bailleur - demander l’autorisation à l’assureur Une fois autorisé, le bailleur peut résilier son BIA à n’importe quel moment par LR/AR et repasser en GLI en signant un nouveau BIA.

3/COMMENT PASSER DE LA GLI EN POUR COMPTE À LA GRL 2 ? L’administrateur de biens doit : - avoir l’autorisation préalable du propriétaire/bailleur pour éviter tout contentieux - faire résilier le BIA GLI - faire signer le BIA en GRL 2 Conditions différentes pour l’assuré : le taux d’assurance est différent (+ élevé) et la mise en œuvre est plus lourde pour le cabinet.


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Comment passer d’un contrat d’assurance loyers impayés à un autre ?

4/COMMENT PASSER DE LA GLI EN DUCROIRE (VERSALIS) À LA GLI EN

POUR COMPTE ? L’administrateur de biens doit :

- résilier l’annexe au mandat de gérance

- faire signer un BIA au propriétaire/bailleur

N.B. : On ne peut plus passer de la GRL1 à la GRL 2 puisque la GRL 1 a pris fin définitivement le 31 décembre 2010, seule la GRL 2 étant active depuis cette date (mais les contrats souscrits en GRL 1 avant le 31 décembre 2010 restent valides).

5/QUEL EST LE SORT DE LA GRL EN CAS DE MUTATION DE LOT ? Si aucun sinistre en cours : l’ancien propriétaire résilie son BIA, le nouveau propriétaire signe un BIA et acquitte la prime et en pareil cas, LE TRANSFERT DE GARANTIE S’OPÈRE SANS PROBLÈME. (Si le nouveau propriétaire ne signe pas le BIA, il ne peut prétendre à bénéficier de la GRL)

Si sinistre en cours : le sinistre va continuer à être réglé puisque le locataire en place est éligible. Il faudra que le nouveau propriétaire signe à son tour un BIA (l’ancien propriétaire l’aura résilié). (En pratique, il est difficile d’envisager que l’on puisse vendre un bien immobilier loué, grevé d’un sinistre en cours au titre des loyers impayés !)

GER7 - CAUTIONNEMENT ADOSSÉ A UN BAIL D’HABITATION


Cautionnement : engagement de (ou des) personnes à l’effet de se substituer au locataire, en cas de défaillance de celui-ci quant au paiement de la dette locative (loyers, charges) Débiteur principal : le locataire Principe de la solidarité : le ou les caution(s) se substitue(nt) au locataire défaillant CONSÉQUENCES

- la dette locative est due dans son intégralité, son universalité - la dette ne peut être ni partagée ni fractionnée - la ou les caution(s) ne peuvent remettre en question l’engagement qu’il(s) a/ont pris

vis-à-vis du locataire et il(s) ne peu(ven)t demander au créancier (le bailleur) que les biens du locataire soient saisis avant les siens (ou les leurs). En conséquence, les biens personnels et les revenus de la /des caution(s) peuvent être saisis (à charge pour lui/eux de se retourner ensuite contre le locataire pour recouvrer le montant de sa (leur) créance.

RESPECT DU FORMALISME

Principe :

- faire signer l’engagement de caution à chaque caution qui doit détenir un exemplaire en original de l’ensemble des documents signés par elle. Il est recommandé de faire intervenir la ou les caution(s) au contrat de bail.

- cas des époux mariés sous le régime de la communauté qui se portent caution : faire intervenir ensemble les conjoints au contrat de bail et faire compléter et signer à chacune d’eux son propre engagement de caution

- cas de 2 cautions non parentes, chacune intervient au contrat de bail et détient un

exemplaire (en original) et du contrat de bail et de l’engagement de caution EN PRATIQUE : EXPLIQUER LA PORTÉE DE LA CAUTION AUPRÈS DE CELUI QUI S’ENGAGE SANCTION EN CAS DE NON-RESPECT DU FORMALISME

- nullité de l’engagement de caution prononcée par les juges - mise en cause de la responsabilité civile professionnelle du professionnel

GER8 - CHOIX D’UN LOCATAIRE

1/CONSTITUTION DU DOSSIER DU LOCATAIRE

CANDIDAT LOCATAIRE Il doit remplir une fiche de renseignements FNAIM. Il est interdit à ce stade de demander au candidat locataire une photo (loi de modernisation sociale 2002). Attention au risque de discrimination (sanction pénale).

DOCUMENTS À DEMANDER POUR CONSTITUER LE DOSSIER DU LOCATAIRE

- avis d’imposition - quittance des 3 derniers mois et/ou à sa caution éventuelle - attestation employeur - se reporter à la fiche de renseignements FNAIM

Vérifier si le logement bénéficie d’un avantage fiscal au profit du bailleur et quelles sont les conditions de revenus pour le locataire (revenus/plafond du loyer/ascendant-descendant…) Vérifier que :

- le bailleur concerné a souscrit une assurance garantie de loyers impayés - le locataire remplit les conditions d’assurance prévues - les documents demandés correspondent à ceux exigés par l’assurance loyers impayés

2/RÉDACTION DU BAIL Vérifier la qualité juridique du propriétaire bailleur (voir fiche « Prise de mandat ») afin de connaître :

- l’identité du bailleur : personne physique, personne morale - la durée du bail

3/CAUTION La caution doit écrire à la main l’engagement de cautionnement et le signer. Il est également conseillé de faire signer le contrat de bail à la caution. Quand la caution ne peut se déplacer dans votre agence, utilisez le réseau FNAIM pour vérifier le contenu et la qualité du signataire de l’engagement de cautionnement. Vérifier les documents nécessaires en cas de biens assurés en garantie de loyers impayés. Se reporter à la fiche pratique « Le cautionnement ».

4/ÉTAT DES LIEUX D’ENTRÉE

- veiller à ne donner les clés au locataire que s’il est assuré avec une multirisque habitation (vérifier la date d’effet du contrat

- fournir au locataire un extrait du règlement intérieur et les rappels des règles de copropriété


GER9 - QUEL BAIL UTILISER ?

LES BAUX D’HABITATION La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dite loi Malandain-Mermaz, loi d’ordre public, régit actuellement les baux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale. Sont concernés exclusivement par cette réglementation les locataires personnes physiques. En revanche, sont exclus les locataires personnes morales, même si la location bénéficie aux salariés de l’entreprise preneuse. L’ensemble des bailleurs, personnes physiques ou morales, est soumis au dispositif légal avec certaines particularités pour les personnes morales de droit public. Sont concernés par le dispositif :

les locations des locaux à usage d’habitation principale, nus, vacants, neufs ou anciens ; les locaux accessoires (garages, caves, jardins, etc.) dépendant du local principal.

Sont exclus principalement :

Les locations de résidences secondaires ; Les locations ne portant pas sur un local d’habitation (immeubles professionnels, commerciaux

ou ruraux) ; Les locations saisonnières ; Les locations meublées ; Les logements de fonction ; Les logements-foyers.

LES BAUX COMMERCIAUX Le statut des baux commerciaux, pour partie codifié aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce, s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, que ce fonds appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit au chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers (artisans), accomplissant ou non des actes de commerce.


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LES BAUX RURAUX Le bail rural régi par les articles L. 411-1 et suivants du code rural est principalement le louage d’un fonds rural en vue d’en assurer l’exploitation et de percevoir les fruits. LES BAUX PROFESSIONNELS Raisonnant par exclusion à défaut de définition légale, le bail professionnel réglementé par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 modifiée, concerne la location de locaux dans lesquels s’exercent des activités économiques qui ne sont ni commerciales ni rurales. L’activité intellectuelle qui peut être libérale, réglementée ou non, doit jouer le rôle principal dans l’exercice de la profession.

Quel bail utiliser ?

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ACTIVITÉ RÉGIME JURIDIQUE OBSERVATIONS

Administrateur de biens Bail commercial CA Paris 16e civ. B 20/03/1997

Agence bancaire Bail commercial Cass. 31/10/1989, pourvoi n° 88-11.276

Agent d’assurance Bail professionnel Cass. com. 7/06/1961, Ann. loyers 1962, 58

Agent de voyages Bail commercial Cass. 3e civ. 21/10/1980, Ann. loyers 1981, p. 696

Agent immobilier Bail commercial Cass. 3e civ. 19/04/1989, JCP G 1989, IV, p. 225

Architecte Bail professionnel

Artisan Bail commercial Art. L. 145-1 c. com.

Artiste Bail commercial Art. L. 145-2-6° c. com. Deux conditions : 1°/Admis à cotiser à la caisse de Sécurité sociale de la Maison des artistes – 2°/Reconnu auteur d’œuvres graphiques et plastiques

Association Bail civil CA Paris 8/02/1963, Ann. loyers 1964, p. 444 – Bail commercial si activité ensei-gnement

Atelier de fabrication Bail commercial Cass. 19/11/1975 – A condition que l’ate-lier soit indispensable à l’exploitation du fonds

Auto-école Bail commercial Cass. 3e civ. 10/12/1997 – Gaz. Pal. 1998, I, somm., p. 19 – L’enseignement doit être organisé et dispensé de façon permanente dans les lieux loués. Agrément administra-tif nécessaire (Cf. activité enseignement)

Avocat Bail professionnel

Biens du domaine public Convention d’occupation précaire

Cass. 3e civ. 28/02/1984

Caisses d’épargne et de pré-voyance

Bail commercial Art. L. 145-2-5 c. com.

Carrières Contrat de fortage Cass. com. 10/05/1965 – Si vente de maté-riaux à extraire mais bail commercial si location des installations immobilières et du matériel nécessaire à l’exploitation – Cass. com. 12/11/1956, Rev. Loyers 1957, p. 278

Casino Bail commercial Cass. com. 10/03/1966 – Gaz. Pal. 1966, 1, p. 376

Cave viticole Bail rural Art. L. 311-1 c. rur. – Cass. 3e civ. 19/0/1993, RD rur. 1993, p. 501 – Si im-meuble à suage agricole en vue d’une ex-ploitation agricole

Centre équestre Bail civil Cass. 3e civ. 21/07/1999 – Bail commercial lorsque l’établissement prépare au brevet d’éducateur sportif (cf. activité enseigne-ment)

Champignonnière Bail rural Art. L. 415-10 alinéa 1e c. rur.

Chasse Bail de chasse Art. L. 415-10 alinéa 2 c. rur.

Cinéma Bail commercial Si autorisation ministérielle, application de l’ordonnance du 13/10/1945 modifiée

Cliniques Bail professionnel CA PARIS 8/07/1970 - JCP G 1971, IV, 89 – Si la clientèle appartient au médecin. Cass. civ. 1/02/1968 - Bail commercial si la clientèle est propre à la clinique ou si l’hébergement des malades est prédomi-nant par rapport aux soins prodigués.

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Courtier d’assurance Bail commercial Cass. com. 15/07/1959, Ann. loyers 1960, p. 53

Dentiste Bail professionnel CA Paris 9/05/1963, Rev. loyers 1963, 31

École de danse Bail commercial CA Paris 13/02/1959, D. 1959, somm., p. 51 (cf. activité enseignement)

École de judo Bail commercial CA Lyon 16/04/1992, JCP E, pan., p. 79

École de tennis Bail commercial CA Versailles 12e ch. 18/08/1999, Loyers et copr. 2000, comm. 42

École de yoga Bail commercial CA Versailles 12e ch. 2e sect. 23/11/2000, AJDI mai 2001, p. 427

Élevage et production hors sol Bail rural Art. L. 415-10 al. 1er c. rur. – Installations avicoles, élevage industriel

Emplacement dans un centre com-mercial

Convention de stand Cass. 20/02/1985, Rev. Loyers 1985, p. 338 Deux conditions : 1°/Absence de local clos et couvert 2°/Absence d’autonomie de gestion

Emplacement dans un supermar-ché

Conventions de stand Cass. 5/07/1995 – Absence de clientèle propre et autonome

Emplacement de stationnement Bail civil CA Paris 7/05/1962, Ann. Loyers 1963, 397 – bail commercial si atelier de répara-tion et poste d’essence

Enseignement Bail commercial Art. L. 145-2-1er c. com. Trois conditions : 1°/Enseignement organisé (cours prééta-blis, présence de professeurs et de person-nels d’encadrement) 2°/Enseignement dispensé de manière permanente dans les lieux (exclusion de l’enseignement à distance ou par corres-pondance) 3°/Autorisations administratives éven-tuelles

Entrepôt hangar Bail civil Cass. 3e civ. 9/10/1974, pourvoi n° 73-12.342 – bail commercial si sa privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds – Cass. 3e civ. 29/09/1999, JCP G 2000, II, 10229

Établissement horticole Bail rural Art. L. 415-10 alinéa 1er c. rur.

Étang Bail de pêche Art. L. 415-10 c. rur. – Bail rural si élevage piscicole

Expert-comptable Bail professionnel Activité de nature civile même si l’activité est exploitée par une société commerciale

Exploitation apicole Bail rural

France Télécom (agence) Bail commercial CA Lyon 6e ch. 22/03/2000

Garage automobile Bail commercial Cas. 5/02/1970

Garderie d’enfants Bail civil CA Paris 16e ch. B 24/03/1994

Géomètre Bail professionnel

Groupement d’intérêt Bail civil Art. L. 251-4 c. com. – Bien que écono-mique, l’immatriculation du GIE au RCS n’emporte pas présomption de commercia-lité, le statut des baux commerciaux s’ap-plique si le GIE, dont l’objet est commer-cial, exploite et est propriétaire d’un fonds de commerce

Haras Bail rural Cass. 17/04/1985, JCP 1985, IV, p. 224 – Élevage et reproduction

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Hôtel Bail commercial Cass. 3e civ. 22/02/1992

Huissier Bail professionnel

Infirmière Bail professionnel

Intérim (agence) Bail commercial CA Paris 31/10/1991, Loyers 1991, n° 475

Jardin d’enfants Bail civil Cass. com. 13/12/1961, D. 1962, somm., p. 42

Jardins familiaux Bail ad hoc Art. L. 471-1 et s. c. rur. – Exclusion du statut des baux ruraux

Kiosque sur le domaine privé Bail commercial CA Versailles 4/11/1993, Ann. Loyers 1995, 928

Kiosque sur le domaine public Concession d’occupation précaire

Art. L. 28 c. dom. Ét., art. 1712 c. civ. CA Paris 19/03/1963, D. 1963, somm. 101

La Poste (bureau) Bail commercial JO AN 29/11/1993, rép. min. 5702, p. 4272

Maison de retraite Bail commercial CA Paris 16e,ch. A 26/05/1999, Loyers et copr. 2000, n° 10

Marais salants Bail rural Art. L. 415-10 alinéa 1er c. rur.

Médecin Bail professionnel

Notaire Bail professionnel Cass. com. 10/06/1962, Bull. III, n° 262

Panneau publicitaire Bail d’enseigne Art. L. 581-25 c. env.

Parti politique Bail civil

Pharmacie Bail commercial JO AN 8/08/1994, Rép. min. n° 14364, p. 4063

Ski club Bail civil Cass. 3e civ. 11/01/1989, pourvoi n° 87-12.720 – Absence d’enseignement à des personnes non adhérentes

Station-service Bail commercial TGI Seine 13/01/1966, JCP G 1967,IV, p. 143 – Bail civil à deux conditions : 1°/Clientèle de l’exploitation non person-nelle à l’exploitant 2°/Appartenance à une grande marque Cass. 21/03/1996, Ann. Loyers 1996, p. 1387

Terrain agricole Bail rural Art. L. 411-1 c. rur. – Application art. L 411-3 c. rur. pour les baux de petites parcelles dont les surfaces sont déterminées par arrêté préfectoral

Terrain de camping Bail civil Tribunal civ. Toulon 27/02/1957, D. 1957, somm. 89 – Sauf si aménagements parti-culiers ; Cass. civ. 13/04/1975 (cf. terrain nu)

Terrain de tennis Bail civil Cass. civ. 17/10/1968 – Si club-house bail commercial Cass. 3e civ. 1/02/1972

Terrain forestier Bail civil Art. L. 411-2 c. rur.

Terrain golf Bail civil Cass. com. 9/02/1960 (cf. terrain nu)

Terrain nu Bail civil Cass. 22/04/1971, pourvoi n° 70-10.242 – Absence de construction solide et fixe

Vente exclusive d’herbe ou fruits de l’exploitation

Bail rural Art. L. 411-1 alinéa 2 c. rur. – L’acquéreur doit récolter ou faire recueillir les fruits

Vitrine Bail civil Cass. com. 20/07/1954, JCP G 1954, IV, p. 141 – Bail commercial si louée accessoi-rement au local principal

GER10 - CONTRAT DE LOCATION : CE QU’IL FAUT SAVOIR

1/CE QUE PRÉVOIT LE CONTRAT

LOYER Le locataire paie son loyer au terme convenu même si l'avis d'échéance n’a pas été reçu par celui-ci. Le non-paiement pourra entraîner la résiliation du bail.

CHARGES Le bail peut prévoir une provision. Dans ce cas, les charges sont régularisées annuellement. En pareil cas, le locataire doit être dûment informé du mode de répartition des charges entre les occupants.

TAXES LOCATIVES La taxe d'habitation est due par l'occupant en place au 1er janvier de l'année en cours. Elle sera réclamée directement à celui-ci par les services fiscaux. Pensez à avertir l’administration fiscale en cas de changement de locataire.

RÉPARATIONS LOCATIVES Le locataire doit entretenir le logement et effectuer les réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987 (cf. annexe). Pour informer le locataire, pensez à annexer le décret. 2/ÉTAT DES LIEUX Le thème de l’état des lieux ne laisse personne indifférent qu’il s’agisse de son élaboration, de son contenu ou de sa gestion. Le sujet, s’il fait beaucoup parler, ne répond en droit qu’à très peu de règles. Il peut être intéressant de les rappeler afin d’éviter des erreurs synonymes de pertes de temps et d’énergie.

QU’EST-CE QU’UN ÉTAT DES LIEUX ? Il n'existe pas de définition de l'état des lieux. On s'accorde à dire qu'il s'agit de la transcription écrite objective de l’entrée et de la sortie des lieux du locataire (photographie du logement).


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QUE CONTIENT-IL ET À QUOI SERT-IL ? En sus de l'état général, l'état des lieux doit contenir une description précise :

- de la désignation des lieux (description de chaque pièce, cave, etc.) et dépendances - de l’état des matériaux et des supports (ex. : la peinture est un matériau, la fenêtre est le support /

la peinture peut être écaillée mais le support, c'est-à-dire la fenêtre, en bon état) - l’état des éléments d'équipements loués (ils doivent être mentionnés dans le bail et pas seulement

dans l'état des lieux)

Comme l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie doit être une photographie objective de l’état des biens loués. Il va être comparé à l’état des lieux d’entrée s’il existe, d’où l’importance de bien relever le maximum d’informations. L’état des lieux de sortie, comme celui d’entrée, doit être établi contradictoirement et à défaut par huissier.

QUAND DOIT-ON L’ÉTABLIR ? Avant l'emménagement et après le déménagement. L’état des lieux de sortie, comme son nom l’indique, est établi à la sortie du locataire qui doit normalement être concomitante avec la restitution des clés et la fin du bail.

QUELLE DOIT ÊTRE SA FORME ? Il paraît difficile que l'état des lieux soit dressé autrement que par écrit. Il doit être établi contradictoirement, c'est-à-dire entre le propriétaire - ou son représentant - et le locataire, en double exemplaire sur papier libre, paraphé et signé des deux parties. Il peut également être fait par huissier. Dans ce cas, il n'est pas obligatoire que les deux parties soient présentes mais elles doivent être convoquées. L'état des lieux n'aura pas à être signé par les cocontractants car l'huissier est un officier ministériel. ATTENTION

QUE SE PASSE-T-IL S’IL N’Y A PAS EU D’ÉTAT DES LIEUX À L’ENTRÉE ? Il faut distinguer les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 et les autres. L'article 3 prévoit qu'un état des lieux est joint au contrat. Si l'une des parties s'oppose à l'établissement de l'état des lieux contradictoire, l'autre peut demander à un huissier d'intervenir. L'huissier convoque les deux parties par LR/AR au moins 7 jours à l'avance. Dans tous les baux, à défaut d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état et il devra les rendre de même.

QUE SE PASSE-T-IL EN CAS DE DÉGRADATION À L’ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE ? Il faut être précis sur la description des dégradations constatées puis faire établir des devis.

Contrat de location : ce qu’il faut savoir

GER11 - LOCATION MEUBLÉE

1/UN RÉGIME JURIDIQUE DIFFÉRENT DE LA LOCATION « NUE » Les baux d’habitation portant sur des logements meublés ne sont pas régis par la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989. Ainsi, à titre d’exemple, les dispositions relatives au droit de préemption du locataire en cas de congé (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989) ne sont pas applicables. Les baux meublés sont régis par les dispositions du Code civil (art. 1709 et s.). Une large part est ainsi laissée à la liberté contractuelle. En ce qui concerne les locations meublées à usage d’habitation principale consenties à des locataires personnes physiques, celles-ci sont par ailleurs soumises à des règles d’ordre public posées par le code de la construction et de l’habitation (art. L. 632-1), règles auxquelles les parties ne peuvent déroger contractuellement. Outre des règles communes à l’ensemble des baux meublés, ils se distinguent par un régime juridique différent suivant que l’habitation constitue ou non la résidence principale du locataire.

2/LES RÈGLES COMMUNES À L’ENSEMBLE DES BAUX MEUBLÉS(1)

a) Le droit de préemption du locataire En location meublée, la loi n’accorde pas au locataire de droit de préemption en cas de délivrance par le bailleur d’un congé pour vente. Les dispositions visées à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sont en effet ici inapplicables. Néanmoins, si un droit de préemption a été contractuellement prévu, il conviendra de le respecter. b) Les diagnostics obligatoires Un dossier de diagnostic technique est annexé au contrat de location et comprend : - le diagnostic de performance énergétique ; - le constat des risques d’exposition au plomb lorsque l’immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949 ; - l’état des risques naturels et technologiques lorsque le bien est situé dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en

(1) La question de l’application de ces droits de préemption au locataire profitant du logement « comme d’un simple pied à terre » étant actuellement, en l’absence de jurisprudence, discutée en doctrine (cf. Loyers et copropriété, septembre 2006, note VIAL-PEDROLETTI).


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c) Le régime juridique des réparations et des charges locatives Les réparations locatives Les dispositions du Code civil relatives aux réparations locatives sont supplétives de volonté. Il est donc possible pour les parties de convenir dans le bail de modalités particulières en ce qui concerne la répartition des réparations entre les parties. A ce titre, rappelons que le décret n° 87-712 du 26 août 1987 n’a pas vocation à s’appliquer puisque ce décret est pris en application de la loi du 6 juillet 1989. Il est néanmoins possible pour les parties de se soumettre contractuellement aux dispositions de ce décret. Les charges récupérables En ce qui concerne la définition, dans le cadre d’une location meublée, des charges récupérables sur le locataire, la liste fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable. Le Code civil n’apporte pour sa part aucune précision relative à la définition des charges récupérables sur le locataire. Les parties doivent donc impérativement prévoir dans le bail quelles seront les charges récupérables sur le locataire. Il reste néanmoins possible pour les parties de se soumettre contractuellement aux dispositions du décret précité n° 87-713 du 26 août 1987. Enfin, les parties ne doivent pas oublier de préciser les modalités de paiement de ces charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle, forfait de charges, remboursement au fur et à mesure du paiement par le bailleur des charges locatives). d) Le montant du dépôt de garantie Son montant est libre. Rappelons néanmoins qu’en vertu de l’article 67 du décret d’application de la loi Hoguet du 20 juillet 1972, les loyers payés d’avance entre les mains d'un mandataire, sous quelque forme et pour quelque cause que ce soit, à l’occasion d'un louage de choses, ne peuvent excéder une somme correspondant au montant du loyer afférent à la période de location lorsqu'elle n'excède pas trois mois. Pour les locations d'une durée supérieure à trois mois, les sommes ainsi payées ne peuvent dépasser un montant qui excède trois mois de loyer pour les locaux d'habitation. e) Le cumul possible d’un cautionnement avec une assurance loyers impayés Dans le cadre d’une location meublée, il est possible pour le bailleur de cumuler un acte de cautionnement avec une assurance le garantissant contre les impayés de loyers. En effet, l’interdiction du cumul « assurance-caution » ne s’applique qu’aux locations soumises à la loi du 6 juillet 1989 (art. 22-1).

3/LES RÈGLES SPÉCIFIQUES AUX LOCATIONS MEUBLÉES NE CONSTITUANT PAS LA RÉSIDENCE DU LOCATAIRE Ces locations ne sont soumises à aucun régime juridique d’ordre public. La liberté contractuelle est ici la règle. a) La durée du bail, les modalités de renouvellement et les règles de congé Lorsque le locataire n’établit pas sa résidence principale dans les lieux loués, seules les dispositions, supplétives de volonté, du Code civil, ont vocation à s’appliquer. Ainsi, la durée du bail, ses modalités de renouvellement et les règles de congé ne sont pas réglementées. Les parties peuvent ainsi conclure un bail pour la durée qu’elles souhaitent, prévoir ou non la faculté pour l’une ou l’autre des parties de donner congé, inclure ou non une clause de tacite reconduction, etc.

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b) L’absence d’application du décret sur la décence Les normes imposées par le décret relatif aux caractéristiques d’un logement décent ne s’appliquent pas lorsque le locataire n’utilise pas les lieux à usage d’habitation principale. c) La révision du loyer Les parties doivent prévoir contractuellement la révision du loyer. L’indice de référence peut être librement choisi par les parties à condition d’être un indice en lien avec l’objet du bail. A ce titre, les parties peuvent dans la clause d’indexation faire référence à l’IRL ou à l’indice du coût de la construction. 4/LES RÈGLES SPÉCIFIQUES AUX LOCATIONS CONSENTIES À USAGE D’HABITATION PRINCIPALE Les locations meublées consenties à des locataires, personnes physiques, à usage d’habitation principale, sont soumises à des dispositions d’ordre public posées à l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation. a) La nécessaire mise à disposition d’un mobilier suffisant La loi ne donne pas de définition légale de la location meublée. Plus exactement, il n’existe pas de liste légale de meubles devant être mis à disposition du locataire dans le cadre d’une location meublée. Cette question est cependant fondamentale car elle détermine les champs d’application respectifs de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation. En effet, en l’absence de mobilier suffisant, le locataire est en droit de demander la requalification de son bail et d’invoquer l’application du régime juridique de la loi du 6 juillet 1989. En l’absence de définition légale, la jurisprudence considère, de façon constante, que les meubles et équipements présents dans le logement doivent permettre au locataire une occupation normale du logement conforme aux exigences de la vie quotidienne (rangements, matériels de cuisson, vaisselle, réfrigérateur, lit, table, chaises…). La qualification de location meublée est souverainement appréciée au cas par cas par les tribunaux. La preuve de la mise à disposition de ces meubles sera apportée par la signature par les deux parties d’un inventaire. b) La notion de résidence principale La loi ne donne pas de définition de la résidence principale. La jurisprudence considère qu’il s’agit du lieu où le locataire réunit ses intérêts familiaux et professionnels(2). La durée et la régularité de l’occupation peuvent aussi être prises en compte. S’agissant d’un bail consenti à un locataire étudiant, la jurisprudence considère que le régime des locations meublées posé par le code de la construction et de l’habitation leur est applicable

(3).

c) Le droit de préemption du locataire Comme la location meublée qui n’a pas été consentie à usage d’habitation principale, la loi n’accorde pas au locataire de droit de préemption en cas de délivrance par le bailleur d’un congé pour vente.

(2) Ex. Cass. 3e civ. 16 juillet 1997, n° 95-16.174. (3) Cass. civ. 4 février 2009, n° 07-20.980.

Fiche pratique : Location meublée

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De même, si un droit de préemption a été contractuellement prévu, il conviendra de le respecter. NÉANMOINS, les droits de préemption visés dans la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ont ici pleinement vocation à s’appliquer : les articles 10 et 10-1 de cette loi font en effet bénéficier au locataire « occupant effectivement les lieux »4 d’un droit de préemption en cas de vente du logement faisant suite à la division de l’immeuble pour le premier, et d’un droit de préemption préalablement à la vente « en bloc » d’un immeuble comprenant plus de dix logements pour le second. d) La durée du bail, règles de congé et modalités de renouvellement La durée et renouvellement du bail La durée du bail est d’un an minimum. A défaut de congé délivré par l’une ou l’autre des parties, le bail est ensuite tacitement reconduit pour un an. En cas de location à un étudiant, le bail peut être conclu pour une durée de neuf mois. Il n’y a pas dans ce cas de tacite reconduction du bail. Les congés - le congé du locataire Pendant la durée du bail, le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois. - le congé du bailleur Le bailleur ne peut donner congé que pour la fin du bail en respectant un préavis de trois mois. Il doit par ailleurs motiver son refus de renouvellement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement ou par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. - le formalisme La loi n’impose aucune règle de forme en ce qui concerne les modalités d’envoi de la lettre de congé. Les parties doivent dès lors se reporter aux clauses du bail afin de connaître le formalisme imposé contractuellement. A défaut de précisions dans le bail, il semble impératif, à titre de preuve, d’adresser le congé par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier. e) L’application des dispositions relatives à la décence Sur le fondement de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé de délivrer à son locataire un logement répondant aux critères de décence imposés par le décret du 30 janvier 2002 (normes de surface, ventilation adaptée, installation d’alimentation en eau potable…). f) La révision du loyer La révision du loyer doit également être contractuellement prévue. La révision du loyer est cependant ici encadrée. En effet, l’augmentation de loyer résultant de l’application d’une clause d’indexation ne peut dépasser la variation de l’IRL.

Fiche pratique : Location meublée

GER12 - GESTION DU LOT

1/CHOIX DU LOCATAIRE

FICHE CHOIX DU LOCATAIRE + JUSTIFICATIFS (loi fiscale – plafond de ressources) 2/CONTRAT DE LOCATION

CONTRAT DE LOCATION

- meublé : - physique - moral

- droit commun - libre, loi de 1989 + annexes obligatoires (ERNT + diagnostics) - acte de cautionnement + information annuelle

DÉPÔT DE GARANTIE

- loi ENL : 1 mois maximum - copie du chèque - prévoir modalités de restitution du DG en cas de cotitularité du bail - information du locataire en cas de reversement du dépôt de garantie au bailleur (en LR/AR)

en cours de bail si le versement initial a été effectué à l’administrateur de biens - Loca-Pass

3/LOYER ET CHARGES

MODE D’ENCAISSEMENT DES LOYERS

- prélèvement ou virement - chèque (toute caisse de garantie exige de l’encaisser dans un délai maximum de 3 jours) - espèces (pensez à établir un reçu)

RÉVISION ANNUELLE

- indice en vigueur à la date de la révision


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RÉGULARISATION ANNUELLE DES CHARGES LOCATIVES

- relevés compteur - récupération de la taxe ordures ménagères - charges d’immeuble ou de copropriété

4/RÉGIME FISCAL DU BIEN

- Micro foncier - Réel : - éléments à déclarer de fin d’année

- conventionnement - abattement forfaitaire - 1re déclaration d’existence fiscale : - de Robien neuf ancien - Malraux - Girardin - Borloo - Scellier… 5/SORTIE DU LOCATAIRE

ÉTAT DES LIEUX - état des lieux : - faire effectuer les réparations locatives

- décompte des charges - déclaration – Trésor public : nouvelle adresse du locataire - avant restitution du dépôt de garantie, vérification du bénéficiaire : locataire, caution, établissement

prêteur (dans le cadre Loca-Pass par exemple)

CONGÉ

- congé du locataire (voir fiche Fin de contrat) : 3 mois ou réduit à 1 mois, selon les cas prévus par

la loi - congé du bailleur :

- vente - reprise du bailleur (ascendant/descendant), etc. - inexécution des obligations du locataire - attention aux délais, aux formes et aux motivations du congé

- congé pour motif légitime et sérieux 6/GESTION - OCCUPATION

VÉRIFICATION ANNUELLE - assurance - entretien chaudière et climatiseur - ramonage cheminée, entretien gaine et dégraissage de VMC - entretien adoucisseur d’eau

TRAVAUX ANAH – OPAH – SUBVENTION – GESTION DES TRAVAUX EN GÉNÉRAL

ÉVÉNEMENT EXCEPTIONNEL - mutation en cours de bail : informer le locataire du changement de propriétaire

Gestion du lot

GER13 - ENTRETIEN DU LOGEMENT ET RÉPARATIONS LOCATIVES


1/RÈGLES

VIE DANS LE LOGEMENT DURANT LE BAIL Si le locataire peut procéder à des embellissements à condition que ceux-ci ne modifient pas la chose louée. Par exemple, les moquettes ne doivent pas être collées sur des parquets. En outre, aucune transformation des lieux n’est possible sans l'accord du propriétaire. Pour éviter toute contestation future, demandez au locataire de consulter le cabinet.

ENTRETIEN DU LOGEMENT Le propriétaire remet un logement en bon état d'entretien. Il appartient au locataire de l'entretenir et d'effectuer les réparations locatives (liste annexée). Cela signifie notamment que le locataire doit :

- nettoyer les grilles de ventilation et vérifier qu’elles ne sont pas obstruées - lutter contre la condensation - entretenir les appareils de chauffage et production d'eau chaude - faire ramoner au moins une fois par an les cheminées et les conduits d'évacuation des gaz

brûlés (chaudière, chauffe-eau...) - vérifier l'état des joints d'étanchéité des éléments sanitaires…

Le locataire doit signaler au cabinet tous dysfonctionnements et anomalies. 2/NE PAS OUBLIER

EN CAS DE SINISTRES Quelle que soit la cause d’un sinistre (dégât des eaux, vol avec effraction, incendie...) dans quelque partie que ce soit (appartement, cave...), que le locataire soit ou non responsable, il doit immédiatement faire une déclaration par lettre recommandée avec avis de réception à son assureur et adresser une copie au gestionnaire. Dans la cadre de la convention Cidre, si le locataire donne congé alors que le sinistre est en cours, l’assurance du locataire ne le prendra pas en charge. L’assurance PNO du bailleur prendra le relais si elle a été contractée.

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DÉTAILS PRATIQUES - le locataire se raccorde à l'antenne collective ou au réseau collectif de télévision s’ils existent - ne peut poser d’antenne parabolique sur ses fenêtres ou balcons sans accord préalable. Toute installation d’antenne extérieure individuelle doit être soumise à l’autorisation du bailleur dès lors que le locataire s’absente pour une période longue.. Il doit fermer les robinets d'arrivée d'eau et de gaz. - en période hivernale, le locataire doit veiller à la mise hors gel de son logement

RÉPARATIONS LOCATIVES

Elles sont définies par l’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives. Article 1er Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

Annexes – entretien du logement et les réparations locatives Liste des réparations ayant un caractère de réparations locatives 1 - Parties extérieures dont le locataire à l’usage exclusif a) Jardins privatifs : - entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes - remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage b) Auvents, terrasses et marquises : - enlèvement de la mousse et des autres végétaux c) Descentes d’eaux pluviales, chêneaux et gouttières : - dégorgement des conduits 2 - Ouvertures intérieures et extérieures a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres : - graissage des gonds, paumelles et charnières - menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes b) Vitrages : - réfection des mastics - remplacement des vitres détériorées c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies : - graissage - remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames d) Serrures et verrous de sécurité : - graissage - remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées

Entretien du logement et réparations locatives

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e) Grilles : - nettoyage et graissage - remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes 3 - Parties intérieures a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons : - maintien en état de propreté - menus raccords de peintures et tapisseries : remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matières plastiques ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol : - encaustiquage et entretien courant de la vitrification - remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous c) Placards et menuiseries tels que plinthes, baguettes et moulures : - remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture : fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiserie 4 - Installations de plomberie a) Canalisations d’eau : - dégorgement - remplacement notamment de joints et de colliers b) Canalisations de gaz : - entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération - remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisances : - vidange d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie : - remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz - rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries - remplacement des joints, clapets et presse étoupes des robinets - remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau e) Éviers et appareils sanitaires : - nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches 5 - Équipements d’installations d’électricité - remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection - Autres équipements mentionnés au contrat de location a) Entretien courant et menues réparations des appareils - tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation

Entretien du logement et réparations locatives

GER14 - SURENDETTEMENT

I/SURENDETTEMENT - Saisine de la commission de surendettement a) nature juridique de la commission de surendettement b) les personnes et les dettes éligibles à la procédure de surendettement c) les mesures applicables - Pouvoirs de la commission a) recevabilité de la demande et les effets attachés b) instruction de la demande c) orientation du dossier Plan conventionnel Mesures imposées par la commission Mesures recommandées par la commission - Homologation des recommandations par le JEX II/RÉTABLISSEMENT PERSONNEL a) rétablissement personnel sans liquidation b) rétablissement personnel avec liquidation III/CONCLUSIONS Rappel des temps clés pour le gestionnaire – Surveillance des étapes procédurales Alors que le surendettement était il y a peu un phénomène lié à un endettement excessif de ménages qui avaient eu un recours excessif au crédit, le surendettement touche aujourd’hui des personnes victimes de ce que l’on appelle les « accidents de la vie » (divorce, accident, chômage) qui entraîne une baisse de ressources et des difficultés pour honorer les dettes de la vie courante (loyer, charges de copropriété…) , puisque cette catégorie de bénéficiaires constitue plus des deux tiers des cas de surendettement. L’article L. 330-1 du code de la consommation prévoit deux dispositions : - la situation de surendettement (I) - la situation irrémédiablement compromise caractérisant le rétablissement personnel (II) Il faut savoir que toutes les dispositions relatives au surendettement et au rétablissement personnel sont prévues au code de la consommation (III).


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I/SURENDETTEMENT Est en état de situation de surendettement toute personne physique de bonne foi se trouvant dans l’impossibilité de faire face à l’ensemble de ses dettes échues et à échoir. Cette procédure intéresse au premier chef la commission de surendettement qui est en charge de la traiter à partir de la recevabilité jusqu’à l’élaboration du plan de remboursement Le juge de l’exécution donne force exécutoire aux recommandations de la commission et peut être amené à statuer sur les recours ou les contestations des parties 1. Saisine de la commission de surendettement a) nature juridique de la commission de surendettement La commission de surendettement est un organisme administratif dont le secrétariat est assuré par la Banque de France. La commission a été dotée par la loi du 1er mai 2010 et le décret du 29 octobre 2010 de pouvoirs juridictionnels, ce qui pourrait changer la nature juridique de la commission. Ce n’est pas un tribunal au sens de l’article 6-1 de la Convention européenne des droits de l’homme (CEDH). La Banque de France n’est pas partie dans la procédure de surendettement ; Son objet est de rechercher une conciliation entre un débiteur et ses créanciers avec l’objectif d’amener à la conclusion d’un plan conventionnel de redressement comportant des mesures particulières (cf. supra § c). A défaut d’accord avec les créanciers, la commission peut recommander certaines mesures prévues par l’article L. 331-7 du code de la consommation (cf. supra § c). b) Personnes et dettes éligibles à la procédure de surendettement 1. Personnes éligibles Peut bénéficier de la procédure de surendettement toute personne physique de bonne foi domiciliée en France, étrangère ou non, ainsi que les Français résidant à l’étranger. La condition de bonne foi qui permet la recevabilité de la procédure au stade de l’ouverture de celle-ci est toujours présumée selon le droit commun. Le débiteur a seul l’initiative de saisir la commission pour traiter son surendettement ; le créancier ne peut le faire à sa place. Cette saisine permet à la commission de vérifier que le débiteur est admissible à cette procédure et que notamment il peut se prévaloir d’une bonne foi permettant le traitement ultérieur de son dossier. L’appréciation de la recevabilité de la commission portera également sur la nature des dettes. La décision de recevabilité sera notifiée aux créanciers et éventuellement au gestionnaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre procédé technique assurant l’authentification de l’émetteur ainsi que l’intégrité du message (voie électronique…). Peut bénéficier aussi de la procédure de surendettement la personne physique qui se trouve dans l’impossibilité de régler une dette née de l’engagement de caution ou d’acquitter la dette d’un entrepreneur individuel ou d’une société dès lors qu’elle n’a pas été dirigeante de droit ou de fait de cette société. La saisine de la commission voit le débiteur inscrit au fichier national des incidents de paiement caractérisé (FICP). Si l’inscription résulte d’un surendettement, elle sera maintenue pendant une durée maximale de 8 ans. Si l’inscription résulte d’un rétablissement personnel, la durée ne peut excéder 5 ans. 2. Dettes concernées L’objet de la procédure de surendettement portera sur l’ensemble des dettes personnelles du débiteur échues ou à échoir. Il ne s’agit pas de prendre en compte les dettes professionnelles. On entend par dettes professionnelles les dettes nées pour les besoins ou au titre d’une activité professionnelle. La commission de surendettement doit vérifier que le débiteur est dans l’impossibilité de payer ses dettes personnelles pour pouvoir bénéficier de la procédure de surendettement. Les seules dettes personnelles exclues de la procédure sont les dettes alimentaires, les amendes pénales et les réparations accordées aux victimes par les juridictions pénales (art. L. 333-1 du code de la consommation).

Surendettement

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c) Mesures applicables 1. Pouvoirs de la commission a) Recevabilité de la demande et effets qui y sont attachés La commission examine la recevabilité de la demande et se prononce par une décision motivée. La décision est notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux créanciers et au débiteur. Le débiteur ou le créancier peut former un recours dans les 15 jours de la notification contre la décision de recevabilité. Le recours est porté devant le JEX, celui du domicile du débiteur. Il statuera par une décision qui n’a pas autorité de la chose jugée. b) Suspension et interdiction des procédures d’exécution La décision de recevabilité emporte automatiquement suspension et interdiction des procédures d’exécution portant sur les dettes autres qu’alimentaires. Cela signifie que les procédures de saisie immobilière sont suspendues tant que la procédure de surendettement se déroule. Toutefois, en ce qui concerne la saisie immobilière, si la vente forcée du bien a été ordonnée, seul le juge de l’exécution en charge de la saisie immobilière peut décider du report de l’adjudication pour des causes graves et dûment justifiées. Les créanciers peuvent contester devant le JEX l’ordonnance qui suspend la mesure d’exécution. La suspension de la mesure d’expulsion du domicile du débiteur n’est pas automatique : la commission peut saisir le JEX afin de suspendre cette mesure qui intéresse tant le locataire que le propriétaire. La suspension produit ses effets jusqu’à l’approbation du plan conventionnel, jusqu’à l’homologation des mesures recommandées par la commission, jusqu’au jugement imposant les mesures de traitement du surendettement ou jusqu’à l’ouverture d’un rétablissement personnel. La mesure d’expulsion fondée sur un jugement d’adjudication n’est toutefois pas susceptible d’une suspension. Le créancier peut former appel du jugement statuant sur la demande de suspension de la mesure d’expulsion. c) Instruction de la demande La commission dresse l’état du passif après avoir, le cas échéant, procédé à un appel aux créanciers. Le créancier dispose d’un délai de 30 jours pour fournir le justificatif de sa créance, notamment s’il vient à contester l’état dressé par la commission sur les déclarations du débiteur. Cet état est notifié au débiteur qui peut le contester en recourant au JEX. La commission peut vérifier les créances pour s’assurer de la réalité de l’état d’endettement du débiteur : elle peut vérifier la validité des créances et des titres qui les constatent, si bien que si ceux-ci ne sont pas validés, ils sont écartés de la procédure de surendettement. Il y a donc nécessité pour le créancier à fournir un dossier complet fondant sa créance (bail, décompte actualisé, jugement…). d) Orientation du dossier de surendettement L’orientation consiste soit à poursuivre la procédure de surendettement soit à orienter le dossier vers le rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. Cette orientation s’opère sous le contrôle du JEX.

Elaboration du plan conventionnel

La commission a pour mission de concilier les parties pour élaborer un plan conventionnel, lequel a défaut d’accord amènera à saisir le juge de l’exécution. Le plan conventionnel de redressement est dressé à partir de l’état d’endettement du demandeur et va être élaboré en tenant compte du « reste à vivre » fixé par l’article L. 331-2 du code de la consommation. La commission doit rechercher l’ensemble de l’actif du débiteur, c'est-à-dire non seulement vérifier quels sont ses revenus et charges mais également s’interroger sur le point de savoir si le débiteur se trouverait surendetté après la vente de son patrimoine immobilier.

Surendettement

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Le plan conventionnel ne peut excéder 8 ans, sauf lorsque les mesures du plan concernent le remboursement de prêts ayant servi à l’achat de la résidence principale du débiteur, afin d’éviter sa cession. L’homologation du plan n’a pas d’effet sur la clause résolutoire en matière de bail d’habitation qui reste acquise dans tous les cas après délivrance du commandement au bout d’un mois sur le fondement de l’article 7g et au bout de 2 mois sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989). De la même manière, le plan homologué ne paralyse pas les instances en résiliation de bail sur le fondement de 1184 du Code civil. Le plan peut être contesté par le débiteur ou les créanciers dans les 15 jours de sa notification et le juge de l’exécution rendra une ordonnance substituant ou validant les propositions de la commission. S’il n’y a pas de contestations sur le plan proposé, il rendra une ordonnance homologuant le plan de redressement et lui conférant force exécutoire mais n’ayant toujours pas l’autorité de la force jugée. Il est important que le gestionnaire préserve sa créance en prenant un titre devant le juge compétent, en parallèle de l’élaboration du plan. Cela devient un impératif quand on connaît les risques de caducité du plan en cas de non-exécution par le débiteur et de la nécessité pour tout professionnel immobilier d’être diligent dans la gestion de ses dossiers, en termes de responsabilité. Le plan de redressement est caduc de plein droit 15 jours après une mise en demeure adressée au débiteur restée infructueuse. Cette caducité opère à l’égard de tous les créanciers et non à l’égard du seul créancier qui aura mis vainement le débiteur en demeure. Cette caducité permet aux créanciers de recouvrer leur droit de poursuite individuelle. Le juge de l’exécution s’est vu reconnaître le pouvoir de permettre le remboursement prioritaire de la créance du bailleur à celle des autres créanciers, notamment des organismes de crédit (2e civ – 8 mars 2007, Dr. et procéd. septembre–octobre 2007, p. 292 ; Ann. loyers août-septembre 2010, p. 2145). C’est le créancier qui demande au juge de l’exécution de déclarer les créances de loyers prioritaires sur d’autres créances. Cette demande pourrait être étendue aux charges de copropriété.

Mesures imposées par la commission

La commission peut imposer tout ou partie des mesures suivantes : - le rééchelonnement de la dette avec report de paiement possible - l’imputation prioritaire du paiement sur le capital - la réduction des intérêts - la suspension de l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée maximum de 3 ans. Au cours de cette suspension, le créancier pour préserver sa créance aura tout intérêt à saisir le juge compétent pour prendre un titre. (10) L’exécution de la décision d’obtention du titre reste soumise aux conditions d’apurement (Commission ou JEX). La durée ne peut excéder 8 ans et en l’absence de contestations portées devant le JEX dans le délai de 15 jours suivant la notification qui est faite aux créanciers, ces mesures s’imposeront à ceux ci sans que le Juge n’ait, nécessité à les homologuer.

Mesures recommandées par la commission

La commission peut recommander par une décision motivée : - réduction de la dette immobilière après la vente du logement principal - effacement partiel de dettes Ces recommandations peuvent être subordonnées à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes de nature à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. - orientation vers la procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Ces recommandations peuvent être contestées devant le JEX, par les créanciers, notamment, dans les 15 jours de leurs notifications. Le juge exerce un contrôle identique à celui de la commission.

Surendettement

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Il est à noter que le juge, saisi d’une contestation de la recommandation d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, examine si le débiteur est dans une situation irrémédiablement compromise. A défaut de l’être, il renvoie le dossier à la commission pour prendre en compte la situation du débiteur dans le cadre du surendettement.

2) Homologation des recommandations par le JEX Après avoir vérifié la régularité des recommandations qui lui sont soumises, le juge va conférer force exécutoire aux recommandations. Lorsque la commission recommande soit la réduction de la dette après vente du logement principal, soit les actes devant être accomplis par le débiteur pour faciliter ou garantir le paiement de la dette, le juge vérifie la régularité de la mesure avant de l’homologuer. Il s’agit d’un simple contrôle formel. Lorsque la commission recommande soit l’effacement partiel des créances, soit le rétablissement personnel sans liquidation, le juge exerce un contrôle plus approfondi sur le bien-fondé de ces mesures. En cas d’homologation, les recommandations s’imposent aux parties. En cas de refus d’homologation, le dossier est renvoyé à la commission pour élaborer de nouvelles recommandations. II/RETABLISSEMENT PERSONNEL Dans le prolongement de la procédure de surendettement et après saisine de la commission de surendettement, un débiteur peut bénéficier de la procédure de rétablissement personnel sur décision du juge de l’exécution. Il existe deux procédures de rétablissement personnel, la première sans liquidation judiciaire, la seconde avec liquidation judiciaire. Les deux procédures sont conditionnées par la constatation du caractère irrémédiablement compromis de la situation du débiteur de bonne foi. a) Rétablissement personnel sans liquidation Elle suppose que le débiteur dont la situation est irrémédiablement compromise et qui est de bonne foi, ne dispose que de peu d’actif en sa possession ou ne détienne que des biens insaisissables par la loi. Cette procédure est recommandée par la commission auprès du JEX, qui peut prononcer ce rétablissement. L’ordonnance rendue par le juge peut être contestée par la voie de l’appel. Lorsque le juge déclare non fondée la recommandation ou irrégulière la procédure, il renvoie le dossier à la commission. Le jugement de rétablissement donne lieu à publicité pour informer les créanciers non présents à la procédure et pour leur permettre de former, le cas échéant, tierce opposition. Le rétablissement personnel entraîne effacement des dettes, excepté les dettes alimentaires, les amendes pénales et les réparations accordées aux victimes d’infractions, les dettes à l’égard des crédits municipaux et les dettes payées par une caution, personne physique. b) Rétablissement personnel avec liquidation Outre les conditions d’éligibilité au rétablissement personnel, la procédure suppose que le débiteur possède des biens saisissables. La commission saisit le juge de l’exécution avec l’accord du débiteur, les parties sont convoquées à l’audience par le greffe pour être entendues et le juge prononce le rétablissement personnel, ce qui a pour effet de suspendre ou d’interdire jusqu’au jugement de clôture toutes les mesures d’exécution, y compris les mesures d’expulsion du logement, excepté lorsqu’un jugement d’adjudication a été rendu sur saisie immobilière. Dans les deux mois du jugement d’ouverture, les créanciers déclarent leurs créances au mandataire s’il en a été désigné un ou au greffe du JEX par lettre recommandée avec demande de réception. A l’instar des procédures collectives, la déclaration de créances doit comporter le montant en principal, intérêts, accessoires et frais de la créance, son origine et la nature du privilège qui y est adossé. Un relevé de forclusion est possible auprès du JEX dans les 6 mois de la publicité du jugement d’ouverture.

Surendettement

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Le mandataire ou le greffe dresse un état des créances lequel est notifié aux parties, lesquelles peuvent former un recours dans les 15 jours de la notification. Le juge arrête les créances en purgeant les éventuelles contestations, et prononce la liquidation des biens du débiteur ou la clôture pour insuffisance d’actif. Cette décision est susceptible d’appel. En cas de liquidation, un liquidateur est désigné, lequel vendra les biens du débiteur (meubles et immeubles). La loi a prévu des dispositions spécifiques au cas de vente par adjudication d’un bien immobilier, auxquelles il convient de se reporter (art. R. 334-48 et s. du code de la consommation). Le produit des ventes est réparti entre les créanciers, diminué des frais de la procédure et de la rémunération du liquidateur. Un projet de distribution est adressé aux créanciers et au débiteur par LR/AR, qui peuvent le contester dans les 15 jours de la notification. A défaut de contestation, le juge homologue le projet de répartition et lui confère force exécutoire. Un jugement de clôture peut intervenir soit pour extinction des créances (l’actif est suffisant pour désintéresser les créanciers), soit pour insuffisance d’actif dans le cas inverse. LA CLOTURE ENTRAÎNE EFFACEMENT DES DETTES à l’exception de celles dont le prix a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé. Le débiteur ayant bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel est inscrit au FICP pendant 5 ans. III/CONCLUSIONS Il convient pour tout gestionnaire : 1. de prendre en compte tous les courriers de la commission de surendettement et les analyser dans l’intérêt du mandant 2. de ne pas hésiter à contester les mesures qui pourraient être proposées ou prises par la commission ou le juge, étant précisé que les créances à caractère immobilier doivent être payées par priorité avant les créances des organismes de crédit ; 3. d’être réactif car les délais laissés par le législateur sont brefs, eu égard à la nécessité de traiter dans le meilleur délai la situation du débiteur 4. de prendre systématiquement un titre que ce soit dans la phase de la préparation du plan conventionnel ou lors de la phase de recommandations pour préserver les intérêts du mandant sous peine de voir sa responsabilité engagée.

Surendettement

GER15 - FIN DU CONTRAT

DÉPART DU LOCATAIRE Le congé doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par huissier, au moins 3 mois avant le départ du locataire (1 mois sur justification de mutation perte d’emploi…), et être impérativement signé par tous les titulaires du bail.

VISITE DE L’APPARTEMENT Durant le délai de préavis, le locataire doit laisser visiter le bien qu’il occupe.

ÉTAT DES LIEUX Cf. fiche « État des lieux »

RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE Il est restitué en fin de bail et au plus tard dans le délai de 2 mois de la remise des clés par le locataire, après imputation de toutes sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur.

ASSURANCE Le locataire doit être assuré jusqu’à la remise des clés.

DÉMARCHES DIVERSES

CPAM - CAF Prévenir la CAF si le locataire perçoit l’AL ou l’APL, du départ de celui-ci

COURRIER

- moyennant une somme forfaitaire, La Poste vous réexpédiera votre courrier pendant 1 an. Présentez-vous au bureau dont vous dépendez pour remplir les formulaires et communiquez-nous votre novelle adresse.

- demander au locataire qu’il fasse le nécessaire auprès de La Poste pour son changement d’adresse


GER16 - GESTION DE FIN DE BAIL - CONGÉ DONNÉ PAR LE LOCATAIRE


ANTICIPATION DU PRÉAVIS

- vérifier que le préavis réduit est bien justifié - prévoir un pré-état des lieux avec le locataire afin de fixer la date de l’état des lieux de sortie - envoyer un courrier au propriétaire bailleur pour l’informer du départ du locataire et lui

envoyer, le cas échéant, une proposition de mandat de location - prévoir d’interroger par écrit le bailleur, 8 mois avant expiration du bail, sur son intention de

renouveler le bail en cours (la lettre recommandée avec AR est conseillée). Dans l’éventualité où le bailleur souhaite délivrer un congé pour vente au locataire, il est préférable de faire délivrer par exploit d’huissier de justice. A cet effet, un pourvoi spécial du bailleur est nécessaire pour que son mandataire saisisse un huissier.

- faire le point avec le bailleur au sujet des travaux envisagés pour remettre le bien sur le

marché de la location - vérifier avant l’état des lieux de sortie qu’aucun sinistre au titre du dégât des eaux n’est en

cours d’instruction. Si tel est le cas, l’assurance du locataire ne prendra pas en charge le sinistre dans le cadre de la convention Cidre, sauf PNO/CNO contractée par le bailleur, les dommages subis ne pourront pas être indemnisés.

- rappeler au locataire son obligation de faire visiter le bien par le bailleur ou son représentant,

en vue de sa relocation.

ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE

- remplir correctement et précisément l’état des lieux (ne pas oublier de relever les index des

compteurs, de compter les clés qui seront remises et d’indiquer le fournisseur d’énergie...) - prévoir de faire établir, le cas échéant, des devis au titre des réparations locatives dont le

montant sera retenu sur le dépôt de garantie - demander au locataire sa nouvelle adresse

ATTENTION Ne pas accepter la restitution des clés avant la date de l’état des lieux de sortie, qui doit être établi à la date de fin de préavis.

RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE

- la restitution du dépôt de garantie s’effectue dans un délai maximum de 2 mois à compter de la restitution des clés.

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PRÉAVIS RÉDUIT Dans le cadre d’un bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, le législateur a prévu six cas dans lesquels le locataire pouvait donner congé avec un délai de préavis réduit à un mois. Il s’agit de : - l'obtention d'un premier emploi ; - la mutation ; - la perte d'emploi ; - le nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ; - pour les locataires âgés de plus de soixante ans, un état de santé justifiant un changement de domicile ; - le bénéfice du revenu de solidarité active. Voir ci-après tableau synthétique.

Gestion de fin de bail—congé donné par le locataire

3

MOTIF FAIT

GÉNÉRATEUR FONDEMENT LÉGAL OU

JURISPRUDENTIEL PRÉAVIS

OUI RÉDUIT

NON

Bénéficiaire du RSA

Art. 15 loi du 6 juillet 1989 ●

Autres allocations - CA Rennes 17 juin 1999 ; Loyers et copr.

2000, n° 65 pour allocation spécifique de

solidarité - CA Montpellier 26 mars 2002, Loyers et

copr. 2002, n° 279, pour l’allocation adulte

handicapé

●

Revenu modeste - CA Rouen 18 juillet 2002, Loyers et copr.

2003, no 32, pour des ressources équivalant

au montant du RMI

●

Divers

Attribution d’un

logement HLM ●

Concomitance entre le

fait générateur et le

congé

- Délai relativement proche - Délai éloigné CA Paris 2 octobre 1995, Loyers et copr.

1996, n° 6

● ●

Connaissance par le

locataire au jour de la

signature du bail de

l’imminence de la perte

d’emploi (mauvaise

foi)

- Cass. 3e 30 septembre 1998, n° 96-22.017 ●

Décès du conjoint ●

Départ ou mise à la

retraite - CA Paris 6e ch. C 21 janvier 2003,

n° 2001/07112 Rép. min. n° 14710, JO AN mai 1987

●

Divorce ●

Extension du bénéfice

du préavis réduit au

colocataire

- Locataires mariés, Pacsés, concubins : CA Montpellier 29 novembre 1995, pour les

concubins - Autres colocataires (ex. : étudiants)

●

●

Fait générateur

incertain - Cass. 3e civ. 21 juillet 1999, Bull. civ. III,

184, pour la crainte du locataire de voir son

poste supprimé

●

Fin de droit de

l’Assedic - CA Besançon 2e ch. 9 juin 1993, Loyers et

copr. 1994, n° 4 ●

Formation

professionnelle ●

Justification du fait

générateur a posteriori - Cass 3e civ. 8 décembre 1999, La Revue

bleue FNAIM, août-septembre p. 9, pour la

perte d’emploi - Cass. 3e civ. 7 juillet 2004, Bull. civ. III,

n° 143, pour la mutation

●

●

Justification du fait

générateur dans le

congé

- Cass. 3e civ. 8 décembre 1999, La Revue

bleue FNAIM, août-septembre p. 9 ●

Motif concernant le

concubin du locataire - CA Aix-en-Provence 11e ch.

26 février 1998, Loyers et copr. 1998, n° 290 ●

Stage et formation

étudiant - CA Bordeaux 30 mars 2000, Loyers et copr.

2000, n° 250 pour un stage professionnel

dans le cadre des études

●


4

MOTIF FAIT GÉNÉRATEUR

FONDEMENT LÉGAL OU JURISPRUDENTIEL

PRÉAVIS OUI

RÉDUIT NON

Locataire âgé de

plus de 60 ans dont

l’état de santé

justifie un

changement de

domicile


Hospitalisation du

locataire - CA Toulouse 3e ch. 1re sect. 19 février 2008 ;

Loyers et copr. 2008, n° 150 ●

Mise en invalidité - Rép. min. 5 août 1996, JO AN 2 septembre 1996,

no 41888 ●

Mutation

Changement de

secteur géographique

d’activité au sein de

la même entreprise

- CA Paris 8e ch. D 18 novembre 1999, Loyers et

copr. 2000, n° 219 ●

Mutation demandée - Cass. 3e civ. 20 janvier 2010, no 09-10.287 ●

Mutation imposée Art. 15 loi du 6 juillet 1989 ●

Nécessité d’un

éloignement

géographique

Aucun éloignement géographique n’est requis : - Cass. 3e civ. 20 juillet 1994, n° 92-18.450, La

Revue bleue janvier 1995, fiche 228 - Cass. 3e civ. 22 octobre 2003, n° 02-15.627

●

Nouvel emploi

consécutif à la

perte d’emploi


Perte d’emploi et

nouvel emploi

n’intervenant pas au

cours du même bail

- CA Bordeaux 9 décembre 1999, Loyers et copr.

2000, n° 250 ●

Perte d’emploi

Absence d’emploi

(chômage prolongé) - Cass. 3e civ. 24 mars 2010, no 09-10.084 ●

Anéantissement

d’une simple

promesse

d’embauche

- Cass. 3e civ. 3 décembre 2003, no 02-14.411,

no 1356 FS - P + B ●

Artisan - CA Versailles 1re ch. 30 janvier 1998, Loyers et

copr. 1999, n° 32 ●

Commerçant - CA Montpellier 26 juin 2007, Loyers et copr.

2008, n° 5, pour un commerçant ●

Démission - CA Paris 6e ch. B 30 octobre 1997, Loyers et

copr. 1998, n° 35 ●

Fin de CDD - Cass. 3e 8 décembre 1999, no 98-10.206, no 1861 P

+ B, Bull. civ. III, no 236; La Revue bleue août-septembre 2000, p. 9 - Cass 3e civ. 8 juillet 2009, no 08-14.903

●

Fin de mission

d’intérim ●

Intermittent du

spectacle - CA Paris 6e ch. B 17 juin 1999, Loyers et copr.

janvier 2000, no 7 ●

Profession libérale - Cass. 3e civ. 16 mars 1994, Bull. civ. III n° 51 - Cass. 3e civ. 18 juin 2002, n° 01-01.040 pour un

locataire non salarié en général

●

Premier emploi - Cass. 3e civ. 29 juin 2011, n° 10-18.271, emploi

obtenu correspondant à la formation universitaire

du locataire

●


GER17 - ÉTAT DES LIEUX : DOSSIER


LIVRET DE PROCÉDURE (Exclusif et interne au cabinet)

ÉTAT DES LIEUX

Le thème de l’état des lieux ne laisse personne indifférent, qu’il s’agisse de son élaboration, de son contenu ou de sa gestion.

Le sujet, s’il fait beaucoup parler, ne répond en droit qu’à très peu de règles et il peut être intéressant de les rappeler afin d’éviter des erreurs et

surtout des polémiques synonymes de pertes de temps et d’énergie.

Mise à jour tenant compte des recommandations et précisions relatives à l’état des lieux de la Commission nationale de concertation (CNC)

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En sus de l'état général, l'état des lieux doit contenir une description précise : - de la désignation des lieux (description de chaque pièce, cave, grenier etc.) ; - des matériaux et des supports (la peinture est un matériau, la fenêtre est le support ; la peinture peut être écaillée mais le support, c'est-à-dire la fenêtre, en bon état) ; - des éléments d'équipement loués (ils doivent être mentionnés dans le bail et pas seulement dans l'état des lieux). Il faut absolument utiliser des termes objectifs et techniques adéquats. Il faut également décrire l'état des parties extérieures dont le locataire a la jouissance (jardin, etc.) Le document peut le cas échéant être accompagné de photographies (équipements, décorations etc.) qui seront également signées par les parties en présence. QUAND DOIT ÊTRE DRESSE L'ÉTAT DES LIEUX ? Bien que le Code civil soit muet sur ce point, nous estimons, et ce en conformité avec l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, qu'il est indispensable de le faire avant l'emménagement du locataire et après son déménagement. QUELLE EST LA FORME D'UN ÉTAT DES LIEUX ? L’état des lieux doit être dressé par écrit et être établi contradictoirement c'est-à-dire entre le propriétaire ou son représentant et le locataire. Il sera alors établi en double exemplaire sur papier libre et signé par les deux parties. RAPPEL : Il faut que toutes les feuilles du document soient paraphées quand bien même elles seraient attachées. UN ÉTAT DES LIEUX, C'EST OBLIGATOIRE ? La CNC (Commission Nationale de Concertation), dans sa recommandation du 28 novembre 2006, a considéré qu’il était obligatoire d’effectuer un état des lieux d’entrée et de sortie comme indiqué par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Ils doivent être réalisés contradictoirement entre les parties. QUE SE PASSE-T-IL S'IL N'Y A PAS EU D'ÉTAT DES LIEUX A L'ENTRÉE ? Rappelons qu’aux termes de l’article 1731 du Code civil – «S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.» Il faut distinguer les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 et les autres. Pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’article 3 de la loi de 1989 prévoit qu'un état des lieux est joint au contrat. Si l'une des parties s'oppose à l'établissement de l'état des lieux contradictoire, l'autre peut demander à un huissier d'intervenir. L'huissier convoque les deux parties par LR/AR au moins 7 jours à l'avance.

L'ÉTAT DES LIEUX, QU'EST-CE QUE C'EST ? Il n'existe pas de définition de l'état des lieux. On s'accorde à dire qu'il s'agit de la transcription écrite d'une “photographie“ d'un endroit à un instant donné. Cela suppose qu'elle soit objective. A QUOI SERT UN ÉTAT DES LIEUX ? A constater en tout premier lieu que le bailleur a rempli son obligation de délivrance. Cela va signifier en outre "délivrer les lieux en bon état (sauf disposition contractuelle contraire dans les baux exclus de la loi de 1989)" et pour le locataire "les entretenir, ne pas les transformer et ne pas les dégrader". Pour pouvoir prouver qu'une des parties n'a pas exécuté ses obligations, il faut disposer d’une base de référence au départ du contrat et à son terme (ou reprise des lieux). QUEL EST LE CONTENU DE L’ÉTAT DES LIEUX ?

État des lieux : dossier

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Dans le cadre des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 (article 3, al. 3), le locataire peut faire des annotations complémentaires (modification état des lieux, courrier à annexer au document etc.) dans le mois qui suit le début de la période de chauffe pour les éléments relatifs au chauffage. Pour tous les autres baux, l'état des lieux est définitif dès qu'il est signé. Le bailleur n’est pas tenu de prendre en compte les autres remarques émises postérieurement par le locataire. QUAND DRESSE-T-ON L'ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE ? L'état des lieux de sortie, comme son nom l'indique, est établi à la sortie du locataire qui doit normalement être concomitante avec la fin du bail ou la restitution effective des locaux. Mais attention, si le locataire quitte le logement avant la fin du préavis, signe l'état des lieux de sortie et remet toutes les clefs au bailleur ou à son représentant, il n’a plus la garde du bien objet du contrat de bail. Cette garde est transférée au propriétaire ou à son mandataire exclusif. Si un sinistre survient après la date de restitution des clefs, le locataire sera exonéré de toute responsabilité. Rappelons que le dépôt de garantie, pour les baux soumis à la loi de 1989, doit être rendu dans les deux mois de la RESTITUTION des clefs. QUE CONTIENT L’ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE ET A QUOI SERT-IL ? Comme l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie doit être une « photographie » objective de l’état des biens loués. Il va être comparé à l’état des lieux d’entrée (s’il existe) ce qui invite à bien relever le maximum d’informations. L’état des lieux de sortie, comme celui d’entrée, doit être établi contradictoirement ou à défaut par huissier. La recommandation de la CNC rappelle qu’il est préférable que l’état des lieux soit réalisé dans des locaux vides. Elle indique que les états des lieux d’entrée et de sortie doivent reposer sur un document de même composition. COMMENT EXPLOITE-T-ON L’ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE ? Après avoir établi la comparaison entre les deux états des lieux, il faut distinguer : - ce qui relève de la vétusté et qui ne peut être imputé au locataire ; - ce qui relève d’un défaut d’entretien et qui est imputable au locataire après application d’un abattement pour vétusté ; - ce qui relève de la dégradation volontaire ou accidentelle. L’article 1730 du Code civil, comme la loi de 1989, prévoient que le locataire doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (malfaçon, vice de construction et cas fortuit en sus pour la loi de 1989). Au titre des réparations locatives telles qu’elles sont définies par le décret du 26 août 1987, par l’article 1754 du Code civil et par le contrat de bail soumis à la loi de 1989, le locataire doit restituer les lieux en bon état d’entretien et de réparation. A défaut, le bailleur dispose de deux solutions : 1°/ Il fait exécuter les réparations et les impute au locataire sur justificatif joint au décompte ; 2°/ Le locataire a dégradé le bien mais des réparations ne sont pas nécessaires pour sa remise en location (ex. : carrelage rayé). Il n’a donc pas respecté son obligation de ne pas dégrader les lieux.


L’absence d’état des lieux (cas par exemple d’une nouvelle gérance avec locataire en place) peut être très préjudiciable au bailleur car à la sortie, il ne pourra réclamer au locataire aucune réparation ne pouvant prouver qu'il a délivré les lieux en bon état. Si c'est le locataire qui s'oppose à l'établissement de l'état des lieux, et que le bailleur peut le prouver, alors la présomption de l'article 1731 peut retrouver application. Dans tous les autres baux, à défaut d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état et devra les rendre dans le même état. PEUT-ON FAIRE DES OBSERVATIONS APRÈS L'ÉTAT DES LIEUX D’ENTRÉE ?

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Voici les définitions retenues par la CNC :

Vétusté : « État d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué l’immeuble ou le logement. Elle est la conséquence de l’usage normal de la chose louée ; elle est à la charge du bailleur. »

Usage normal de la chose louée : « logement n’ayant pas subi de dégradations volontaires ou

accidentelles, ayant été entretenu correctement et dont les éléments subissent une altération physique normale et naturelle dans le temps. Il correspond aussi à un usage de la chose conforme à sa destination. »

Usage anormal de la chose louée : « logement ayant subi des dégradations volontaires ou accidentelles

soit à un instant précis soit dans le temps, par négligence ou défaut d’entretien. C’est aussi celui qui n’est pas conforme à sa destination. »

FRANCHISE DE VÉTUSTÉ : Voici la définition retenue par la CNC :

- Franchise de Vétusté : « Période durant laquelle les équipements du bien loué ne subissent pas d’altération. Certains équipements, dans le cadre de leur usage normal (un lavabo, par exemple), ne subissent pas d’altération physique sensible pendant leurs premières années de fonctionnement. Une franchise ou « période de neutralisation » peut être appliquée sur le coût de remplacement à l’identique. En cas de franchise, les coefficients d’abattement pour vétusté ne sont mis en œuvre qu’au delà de cette période..

La franchise est donc la période au cours de laquelle il n’est pas appliqué d’abattement pour vétusté en début de vie théorique des matériaux ou équipements constituant les éléments du logement.

Dans les premières années d’utilisation d’un équipement ou d’un bien neuf, il n’est pas nécessaire de réparer, de ce fait, le principe est qu’il existe un délai de franchise au cours duquel la totalité du montant des réparations liées à un défaut d’entretien ou à une dégradation locative sont à la charge du locataire. Ce délai de franchise est fixé en fonction des équipements (cf. grille de vétusté). Il existe des cas dans lesquels il n’y a pas de prise en compte de la vétusté. Ce sont notamment la perte ou la disparition de : - portes et quincaillerie ; - radiateurs, convecteurs, chaudières, cumulus, chauffe-eau ; - appareils électriques comme prises, interphone, fusibles, douilles, prises TV ; - cartes magnétiques et clefs ; - vitres ; - intervention pour nettoyage, débarras d’objets laissés dans les lieux, détartrage des sanitaires... Comme indiqué précédemment, et sauf si les équipements étaient neufs à l’entrée dans les lieux, l’état constaté à l’entrée dans les lieux se substitue à la connaissance de la date de la pose.


Dans cette hypothèse, le bailleur peut faire établir un devis de changement puis convenir avec le locataire d’un montant forfaitaire qui représentera non pas des réparations locatives mais des dommages et intérêts. Il s’agit alors de la contrepartie de l’absence d’exécution de l’obligation de conservation en bon état des lieux loués. Dans ce cas de figure, il faut très clairement faire ressortir la notion de dommages et non de réparations. Si le diffé-rend est porté devant les tribunaux, le magistrat examinera la qualification donnée par les parties aux sommes de-mandées. L’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations. Lorsque le locataire a procédé à des travaux de transformation, même si elles améliorent le bien, le bailleur peut exiger la remise en état initial s’il n’a pas donné son accord pour leur réalisation (ex : remplacement d’une bai-gnoire un peu ancienne par une douche). Les embellissements correspondent plus à un vocabulaire d’assurance que d’état des lieux. Ils concernent princi-palement les revêtements muraux. Le bailleur n’est pas tenu d’indemniser le locataire qui les a réalisés. USAGE ou VÉTUSTÉ ? Il n’y a pas de définition légale ou réglementaire de la vétusté, celle-ci est laissée à l’appréciation souveraine du juge du fond, compte tenu de l’élément considéré et de la durée d’occupation.

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GRILLE DE VÉTUSTÉ Selon la recommandation de la CNC, l’élaboration d’une grille de vétusté a pour but de définir les modalités de prise en compte éventuelle de la vétusté dans l’évaluation de la réparation locative, de donner, pour les seuls besoins de cette évaluation, une durée de vie théorique des matériaux et équipements susceptibles de subir une vétusté, et de définir des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives. Comme déjà indiqué, il n’existe pas de textes réglementaires relatifs aux grilles de vétusté de sorte qu’aucune grille officielle n’a été élaborée. Cependant, certains bailleurs ont défini leur propre grille de vétusté. Les durées de vie des éléments composant le logement ne sont pas non plus les mêmes en fonction des grilles élaborées. Par exemple, certaines ne comportent pas de quote-part résiduelle restant à la charge du locataire alors que d’autres, au contraire, considèrent qu’une part résiduelle doit être laissée à sa charge, quel que soit l’âge de l’élément. Les parties ont la possibilité d’annexer au contrat de bail (et non à l’état des lieux), une grille de vétusté lui donnant ainsi une valeur contractuelle. Le locataire est exonéré de son obligation de prendre en charge les réparations locatives si elles sont en réalité occasionnées par vétusté, par malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeur. Des accords collectifs peuvent être négociés entre un et plusieurs bailleurs et les associations de locataires selon les dispositions de l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986. QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE DÉGRADATION ET TRACES D’AMÉNAGEMENT ? Le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements du locataire. Les aménagements peuvent consister par exemple à la pose de meubles dans la cuisine. Lorsque le locataire va partir et démonter ces éléments, le bailleur ne sera pas à même de lui demander d’enlever les chevilles ou de lui retenir une certaine somme pour cela. En revanche, si le mur est « maculé » de chevilles, il y a un usage anormal de la chose engageant la responsabilité du locataire qui doit donc réparation au bailleur. PEUT-ON DES L’ENTRÉE DU LOCATAIRE PRÉVOIR UN BARÈME RELATIF AUX RÉPARATIONS ? L’article 4 f) de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives. De ce fait, le bailleur ne peut pas faire accepter au locataire un tarif de réparations à l’entrée dans les lieux. Le bailleur peut toutefois le soumettre au locataire pour qu’il en prenne connaissance. Lors de l’état des lieux de sortie, ce tarif peut servir de base de négociation pour arrêter l’éventuelle somme due par le locataire au titre des dommages et intérêts engageant sa responsabilité contractuelle. QUI PAIE L’ÉTAT DES LIEUX ? Dans les baux ne relevant pas de la loi de 1989, la charge de l’état des lieux est contractuelle. L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit «Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat». Il est rappelé en outre que la loi dite ENL «Engagement National pour le Logement» du 13 juillet 2006 dans son article 84 est venue modifier l’article 4 k) de la loi du 6 juillet 89 qui répute comme non écrite la clause qui imposerait au locataire la facturation de l’état des lieux dés lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l’article 3. LITIGES La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges relatifs à l’état des lieux. Elle peut être saisie par le bailleur ou le locataire. LE PRÉ-ÉTAT DES LIEUX POUR QUOI FAIRE ? Le pré-état des lieux, appelé également « visite conseil » est un constat de l’état des lieux à titre purement indicatif, avant l’établissement de l’état des lieux final lors de la restitution des locaux par le locataire. Il a uniquement pour but d’informer le locataire sur les réparations, les remises en état, les remplacements d’éléments et les prestations d’entretien à entreprendre dans le logement et le coût éventuel des travaux et réparations locatives fixées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui resteraient à sa charge lors de son départ du logement.


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Le « pré-état des lieux » n’est pas obligatoire et n’a pas de valeur contractuelle ; il n’est pas signé par les parties au contrat de bail et ne repose sur aucun texte législatif ou réglementaire. Élément de dialogue entre les parties, le « pré état des lieux » n’est pas nécessairement matérialisé par un écrit. Néanmoins, dans toute la mesure du possible, il est souhaitable qu’un écrit soit élaboré à l’issue de la visite‑conseil. Un double est alors remis au locataire. Une évaluation approximative sur les coûts peut être donnée à cette occasion. Il permet souvent d’éviter de nombreux conflits et doit être réalisé sur la base de l’état des lieux d’entrée de façon à ne pas faire supporter au locataire sortant des réparations qui ne lui incomberaient pas. Il est recommandé (CNC) que le pré-état des lieux soit proposé et effectué le plus tôt possible après réception du congé de façon à ce que le locataire ait le temps d’effectuer, par lui même ou par les entreprises qu’il aura choisies, les travaux de réparations locatives nécessaires qui seraient éventuellement à sa charge. Il est également préférable que la « visite-conseil » et l’état des lieux final soient réalisés par le même préposé du bailleur, de façon à éviter des positions divergentes du bailleur entre le pré-état des lieux et l’état des lieux final. CONSEILS/RECOMMANDATIONS - bannir les imprimés d’état des lieux avec simplement des cases et des croix sans autre commentaire ; - bien noter tous les équipements et notamment le nombre et l’emplacement des prises électriques afin qu’en cas de «piratage» par le locataire, la remise des lieux en état d’origine puisse être exigée ; - pour une bonne organisation, entrer les états des lieux en traitement de texte afin de rationaliser cette tâche qui prend beaucoup trop de temps ; - si les locataires sont partis sans prévenir, faire convoquer immédiatement les parties par huissier pour pouvoir relouer après l’expiration du délai de 7 jours ; - prévoir un barème de vétusté ainsi qu’un barème de référence pour calculer les réparations locatives (cf. annexe), et faire avaliser par le locataire, lors de l’état des lieux de sortie, le calcul définitif des réparations locatives ; - le tribunal d’instance peut être saisi des problèmes de restitution de dépôt de garantie par simple déclaration au greffe ; - le rédacteur doit rester impartial ; - éviter l’emploi d’abréviations à défaut de celles référencées sur le formulaire de constat d’état des lieux ; - être aussi précis et détaillé dans l’état des lieux d’entrée que dans l’état des lieux de sortie. En pratique, si au départ du locataire il faut procéder au remplacement d’un élément, il ne peut lui être demandé systématiquement le remboursement intégral. Il faut alors appliquer un coefficient de vétusté et réduire la demande d’autant. Le bailleur connaît approximativement l’âge des équipements. Lors de la prise du mandat et de la visite des lieux, il sera nécessaire de noter ces dates et d’en expliquer la raison au bailleur. En règle générale, il faut porter des annotations figurant sur le constat des lieux d’entrée et la raison pour laquelle il est appliqué un pourcentage en fonction de ces annotations comme indiqué ultérieurement dans les tableaux. C’est la raison pour laquelle le tableau «dégradation», hormis la date d’occupation, indique «neuf», «bon état», «état moyen», «mauvais état», avec si possible la date (année) de réalisation des travaux ou d’installation des équipements. La vétusté est traitée très différemment selon les bailleurs et les administrateurs de biens. Par conséquent, nous vous recommandons de bien respecter cette procédure.


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VÉTUSTÉ/DÉGRADATION VÉTUSTÉ On rappelle les principes qui gouvernent la vétusté à savoir qu’elle ne peut être mise à la charge du locataire. Cela signifie que si, au départ du locataire, on change un élément, on ne peut lui demander systématiquement le remboursement intégral. Il faut appliquer un coefficient de vétusté et réduire la demande d’autant. En pratique, on constate l’état des lieux à l’entrée. Si l’appartement est neuf, il n’y a pas de difficulté pour situer le point de départ de la vétusté. Le bailleur connaît approximativement l’âge des équipements. Lors de la prise du mandat et de la visite des lieux, il sera nécessaire de noter ces dates et d’en expliquer la raison au bailleur. En règle générale, on partira des annotations figurant sur le constat des lieux d’entrée et on appliquera un pourcentage en fonction de ces annotations comme indiqué ultérieurement dans les tableaux. C’est pourquoi le tableau « dégradation », hormis la date d’occupation, indique « neuf », « bon état », « état moyen », « mauvais état ». La vétusté est traitée très différemment selon les bailleurs et les administrateurs de biens. Les développements suivants sont une synthèse et une prise de position. On détermine une durée de vie de chaque équipement. Le défaut d’entretien peut entraîner une dégradation. La prise en compte de la part à régler par le locataire fera l’objet d’un abattement pour vétusté. DÉGRADATION Dans les premières années d’utilisation d’un équipement ou d’un bien neuf, il n’est pas nécessaire de réparer, de ce fait, on part du principe qu’il existe un délai de franchise au cours duquel la totalité du montant des réparations liées à un défaut d’entretien ou à une dégradation locative sont à la charge du locataire. Ce délai de franchise est fixé en fonction des équipements. Les tableaux suivants reprennent les pourcentages qui restent à la charge des locataires. Il existe des cas dans lesquels il n’y a pas de prise en compte de la vétusté. Ce sont notamment : - perte ou disparition de :

- portes et quincaillerie ; - radiateurs, convecteurs, chaudières, cumulus, chauffe-eau ; - appareils électriques comme prises, interphone, fusibles, douilles, prises TV… ; - cartes magnétiques et clefs ; - vitres.

- intervention pour nettoyage, débarras d’objets laissés dans les lieux, détartrage des sanitaires, ... Comme indiqué précédemment, et sauf si les équipements étaient neufs à l’entrée dans les lieux, l’état constaté à l’entrée dans les lieux se substitue à la connaissance de la date de la pose.


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GRILLE DE VÉTUSTÉ APPAREILS SANITAIRES – PLOMBERIE (lavabos, éviers, bidet, baignoire, WC traditionnels)

PERSIENNES, VOLETS ROULANTS, MENUISERIES INTÉRIEURES ET EXTÉRIEURES REVÊTEMENTS DE SOLS ET MURS (carrelage, parquet et faïence)

PEINTURES – PAPIERS PEINTS – MOQUETTE et SOLS PLASTIQUES

L’état moyen s’entend d’un revêtement de murs défraîchi par la lumière ou la poussière mais non dégradé ou d’un revêtement de sol normalement usé, légèrement défraîchi ou taché. Exemple : Moquette neuve à l’entrée dans les lieux. Au départ du locataire au bout de 18 mois, la moquette est très tachée et doit être remplacée. Le locataire supporte la totalité du coût de remplacement. Si le locataire part au bout de 6 ans, il supporte 50 % du coût du changement etc.


DURÉE D’OCCUPATION NEUF BON ÉTAT MAUVAIS ÉTAT

< à 10 ans 100 % 80 % 0%

= à 10 ans et < à 15 ans 90 % 70 %

= à 15 ans et < 20 ans 80 % 50 %

= à 20 ans et < 25 ans 60 % 30 %

= à 25 ans et < à 30 ans 40 % 20 %

au delà de 30 ans 20 % 10 %

DURÉE D’OCCUPATION NEUF BON ÉTAT ÉTAT MOYEN MAUVAIS ÉTAT

< à 10 ans 100 % 80 % 50 % 0%

= à 10 ans et < à 15 ans 80 % 70 % 30 %

= à 15 ans et < à 20 ans 70 % 50 % 10 %

= à 20 ans et < à 25 ans 60 % 30 %

= 25 ans et < à 30 ans 30 % 10 %

au delà de 30 ans 10 %


< à 2 ans 100 % 80 % 50 % 0%

= à 2 ans et < à 4 ans 85 % 50 % 30 %

= à 4 ans et < à 6 ans 70% 30 % 10 %

= à 6 ans et < à 8 ans 50 % 10 %

= à 8 ans et < à 10 ans 30 %

au delà de 10 ans 10 %

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MEUBLES SOUS ÉVIERS –VASQUES EN RÉSINE - VIDE ORDURE INDIVIDUEL – ÉLECTRICITÉ RADIATEUR

BORDEREAU DE PRIX OPÉRATIONS À EFFECTUER À LA SORTIE Au départ du locataire on établit un décompte. Si les charges locatives peuvent être régularisées et les réparations locatives prises en compte, ce sera le décompte final. A défaut, une provision sera éventuellement demandée au locataire.

Afin de pallier les difficultés au départ du locataire lorsqu’il y a dégradation mais que l’élément ne doit pas obligatoirement être remplacé, on peut convenir d’un dédommagement au profit du bailleur, dédommagement qui prendra la forme de dommages et intérêts. Pour fixer le montant de ces dommages et intérêts, il faut connaître le prix qui aurait dû être payé en cas de remplacement de l’équipement. Il convient donc de dresser une liste des principales dégradations constatées et de faire chiffrer par les artisans locaux, le montant du travail à effectuer. Il sera proposer ce chiffrage au locataire, au moment de l’état des lieux de sortie puisque l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 interdit que ce soit fait préalablement.

La présente liste n’est qu’indicative. Chacun la complétera en fonction de ses besoins.



< à 5 ans 100 % 80 % 50 % 0%

= à 5 ans et < à 6 ans 90 % 70 % 40 %

= à 6 ans et < à 8 ans 80 % 50 % 30 %

= à 8 ans et < à 10 ans 70 % 30 % 20 %

= à 10 ans et < 15 ans 60 % 20 % 10 %

= à 15 ans et < à 20 ans 40 % 10 %

au delà de 20 ans 20%

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BORDEREAU DE PRIX ÉTABLI ENTRE L’ADMINISTRATEUR DE BIENS ET LES ARTISANS LOCAUX


ÉQUIPEMENTS UNITÉ

REVÊTEMENTS MURAUX ET PLINTHES

Peinture (comprenant préparation des supports) On peut distinguer différents types de peintures (laque, peinture glycéro, etc.)

m²

Réfection des murs suite à pose de chevilles trop importantes en nombre ou compte tenu des endroits

Papier peints m²

Tissu m²

Faïence m²

Réfection des joints unité

REVÊTEMENTS SOL

Moquette (indiquer les différentes qualités) m²

Parquet m²

Lino m²

Dalles plastiques m²

Carrelage m²

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PLOMBERIE

Robinet unité

Flexible unité

Rideau douche ou pare douche unité

Remplacement évier unité

Baignoire unité

Bouche unité

Bidet unité

WC unité

Réfection des joints unité

ÉLECTRICITÉ

Convecteur

Douilles

Prises

ÉQUIPEMENTS PARTICULIERS

Meubles sous éviers ou vasque unité

Électroménager (absence d’éléments) unité

FERMETURE INTÉRIEURE

FERMETURE EXTÉRIEURE

CHAUFFAGE

Radiateur

Bouton de réglage

Robinet ou vanne

Humidificateur


GER18 - ASSURANCES MRH/DO (GESTION DES CONTRATS ET DES SINISTRES)

PREMIÈRE PARTIE : ASSURANCE MRH 1/CARACTÉRISTIQUES ET CHAMP D’APPLICATION D’UNE ASSURANCE IMMEUBLE

Existe-t-il une obligation d’assurance ? Aucun texte légal, mais observation et constat de risques objectifs. Nécessité de protéger le patrimoine correspondant à la mission du syndic et de l’administrateur de biens. Les règles d’assurance sont régies par le droit des contrats. Critères d’appréciation du risque Surface, année de construction, destination, hauteur, activités des occupants, zone géographique, antécédents sinistres. L’assuré doit déclarer la réalité des risques existants. Champ d’application Principales composantes du patrimoine à protéger : les biens immobiliers, les biens mobiliers de la copropriété, la responsabilité civile de la copropriété du fait de l’immeuble. On se protège des conséquences dommageables d’évènements imprévisibles, soudains et aléatoires. Tout ce qui relève de l’entretien (au sens large) n’est pas couvert. Notions d’immeuble, immeuble par destination et embellissement L’assurance de l’immeuble couvre non seulement les constructions (gros œuvre, planchers, cloisons) mais aussi toutes les parties immobilières par destination. L’immobilier par destination comprend les installations et aménagements qui ne peuvent être détachés sans être détériorés ou sans détériorer la construction (canalisations, câbles, portes, fenêtres, persiennes, carrelage, faïence, faux plafonds, lambris…). Les embellissements comprennent généralement les tapisseries, peintures et revêtements de sols. Complémentarité entre assurance de copropriété et assurance d’occupant L’assurance multirisques de copropriété couvre finalement l’ensemble des parties communes et l’essentiel des parties privatives d’un lot de copropriété. L’occupant d’un lot de copropriété doit donc assurer son mobilier, ses embellissements et sa responsabilité civile d’occupant propriétaire ou locataire.


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2/CONFUSIONS À ÉVITER Comment distingue-t-on les parties communes des parties privatives ? C’est le règlement de copropriété qui les définit. Dans le silence ou la contradiction des titres, c’est la loi du 10 juillet 1965 qui s’applique (art. 2 et 3). La garantie « immeuble » ne se limite pas aux parties communes Le contrat d’assurance souscrit par la copropriété, couvre toutes les parties immobilières et immobilières par destination, quelles soient communes ou privatives. Les parties immobilières et immobilières par destination privatives (cloisons, portes, fenêtres, volets, persiennes, canalisations de distribution intérieures aux locaux privés) sont généralement assurées par le contrat collectif. Cas des canalisations encastrées En application de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 (et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété), une canalisation est privative parce qu’elle dessert exclusivement un lot privatif. Le fait d’être encastrée ne lui confère nullement le statut de partie commune. Un arrêt de la Cour de cassation du 21 mars 2000 confirme cette position. L’assurance de copropriété couvre la canalisation privative encastrée (notamment en recherche de fuite) parce qu’elle est un équipement immobilier par destination.

3/PRINCIPALES GARANTIES Indispensables - la responsabilité civile (pour les dommages causés à autrui) ; - l’incendie (le risque souvent le plus désastreux et le plus coûteux) ; - le dégât des eaux (le risque le plus fréquent). Complémentaires - tempête, catastrophes naturelles et évènements climatiques ; - foudre, dommages électriques et explosions ; - bris de vitres ; - vol, actes de vandalisme et attentats ; - et bien d’autres encore selon les besoins et les moyens de chaque assuré. Protection juridique Elle fait habituellement l’objet d’un contrat spécifique et couvre rarement les frais de recouvrement des charges impayées (voir les offres particulières de certains assureurs). Reconnaissance de superficie Elle est rarement proposée, et pourtant c’est une sécurité importante pour le syndic ou l’administrateur de biens qui ne prend pas toujours la peine de vérifier la surface exacte de l’immeuble qu’il gère. Attention à l’application de la règle proportionnelle en cas de sinistre grave ! Franchises, seuils et plafonds Ces limitations de garanties doivent être examinées avec soin avant de souscrire un contrat d’assurance multirisques. Les franchises permettent d’obtenir des primes beaucoup plus attractives mais faussent souvent les comparaisons de tarifs. De plus, elles s’imputent sur l’indemnisation des sinistres et restent à la charge du bénéficiaire de l’indemnité.

Assurances MRH/DO (gestion des contrats et des sinistres)

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4/GESTION DES SINISTRES

Notion de sinistre et limites Un sinistre est un évènement accidentel dont la nature est garantie par le contrat. Un sinistre est indemnisable uniquement s’il provoque un dommage. Un dommage est donc la conséquence indemnisable d’un évènement accidentel (matériel, immatériel et corporel). La réparation de la cause du sinistre n’est pas prise en charge par l’assureur car elle relève de l’entretien. L’entretien incombe au propriétaire (ou à la copropriété). La répétition d’un sinistre ayant la même cause exclut le caractère accidentel et donc la prise en charge du sinistre par l’assureur. Comment déclarer un sinistre ? La déclaration est en général écrite (voir le contrat). Le constat amiable DDE n’est pas forcément obligatoire, mais il facilite la gestion du sinistre. En cas de vol, le dépôt de plainte est exigé par la plupart des contrats. En copropriété, il appartient au syndic de déclarer les sinistres couverts par l’assurance de l’immeuble (y compris sur parties immobilières privatives). Le délai de déclaration est de deux jours pour un vol et de cinq jours pour les autres sinistres (délai légal). Le délai ne commence à courir qu’à compter de la connaissance du sinistre par l’assuré. Il existe un délai de prescription de deux ans à compter du jour où les intéressés ont eu connaissance du sinistre (art. L. 114-1 du code des assurances). - La déclaration Le délai de déclaration est mentionné sur le contrat, il est en général de quarante-huit heures. L’assuré effectue une déclaration écrite récapitulant les informations suivantes : - Date de survenance ou de connaissance de l’évènement. - Lieu de survenance de l’évènement. - Nom de la compagnie d’assurances et numéro de la police. - Nature et description de l’évènement ayant provoqué le sinistre. - Description la plus précise possible des dommages constatés. - Fournir le plus rapidement possible les justificatifs d’évaluation des dommages (factures, devis…). - Identification des parties concernées par le sinistre (auteur, victime, nom et qualité du mandataire qui administre le contrat) avec leurs coordonnées d’assurances. - Chaque partie concernée par le sinistre doit adresser une déclaration à son propre assureur. - Fournir à son assureur, si elle existe, la lettre de mise en cause d’un tiers. - La réponse de l’assureur - Accusé de réception de la déclaration de l’assuré avec numéro d’enregistrement. - Vérification de l’existence des garanties prévues au contrat et de leurs limites (seuils, plafonds, franchises). - L’assureur confirme ou infirme la prise en charge du sinistre sur la base des informations transmises en précisant le cadre d’intervention. - L’assureur peut décider d’indemniser sur la base de justificatifs fournis ou bien il décide de déclencher une expertise préalable à l’indemnisation. - Quelle que soit l’origine du sinistre et son responsable, c’est en général l’assureur de chaque partie qui instruira le dossier pour le compte de son assuré. - L’indemnisation - Elle se fonde sur les justificatifs fournis par les parties concernées et notamment sur le rapport de l’expert. - L’assureur ou l’expert qui l’a mandaté peut faire signer à l’assuré une lettre d’accord sur évaluation des dommages préalable. Toutefois, celle-ci ne préjuge pas obligatoirement de l’indemnisation finale. - Dans certains cas, une indemnisation partielle est effectuée dans un premier temps sans présentation de factures (indemnité immédiate). Un complément d’indemnité sera ultérieurement versé par l’assureur sur la base de la présentation de factures (indemnité différée). L’indemnité immédiate est conçue, vétusté déduite (c’est le prix du bien au jour du sinistre). L’indemnité différée est conçue comme un complément pour valeur à neuf. - Pour certains sinistres, l’assureur, préalablement à l’indemnisation, exige la signature d’une quittance d’indemnisation qui vaut accord définitif du signataire. - Le syndic ne peut signer aucun accord d’indemnisation concernant des parties privatives sans l’accord du lésé.


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Notion de recherche de fuite et limites Rien n’oblige le syndic à se charger de la recherche de fuite s’il est convaincu que ce n’est pas un équipement commun qui est la cause du sinistre. Le syndic n’est responsable que de l’administration des parties communes. Il ne peut intervenir sur des parties privatives que s’il est mandaté par le propriétaire. Dans la plupart des cas, le syndic gèrera le sinistre et servira d’intermédiaire entre le propriétaire (ou l’occupant) et l’assureur de la copropriété. Le syndic, sauf s’il est mandaté pour cela, ne peut signer un accord sur évaluation des dommages concernant des parties privatives. Une recherche de fuite n’est indemnisable que si la fuite est à l’origine d’un dommage garanti. Dans certains cas, il faudra effectuer la recherche de fuite sans savoir si celle-ci sera indemnisée. Les frais de recherche de fuite remboursés se limitent aux dégradations causées par cette recherche au bâtiment assuré. Dans certains cas, le passage en apparent des canalisations défectueuses à remplacer peut être pris en charge par l’assureur de la copropriété. De nombreux contrats multirisques immeubles comportent une garantie recherche de fuite. Cette garantie peut être présente également dans les contrats multirisque habitation d’occupant dans les immeubles en copropriété et aussi dans les assurances propriétaires non occupants (PNO). La garantie recherche de fuite pourra donc être activée par le propriétaire ou le locataire, lorsque le contrat immeuble de la copropriété ne présente pas la garantie recherche de fuite ou la limite dans son niveau d’indemnisation. Dans quelles conditions indemnise-t-on une privation de jouissance ? Une privation de jouissance est l’indemnisation du préjudice subi par un occupant ou propriétaire du fait de l’impossibilité de jouir de son bien à la suite d’un sinistre garanti. Cette indemnité s’évalue en général en termes de loyer. Elle s’apprécie également au cas par cas à dire d’expert. L’expertise - Elle est facultative et dépend généralement de l’importance des dommages déclarés. - L’expert convoque toutes les parties concernées par le sinistre pour lui donner un caractère contradictoire (21 jours minimum avant l’expertise sauf entente entre les parties). - Si le délai de 21 jours précédant l’expertise n’est pas respecté, les conclusions de l’expertise ne sont, juridiquement, pas opposables aux parties. - Chaque assureur concerné a la possibilité de missionner un expert. - Le ou les experts constate(nt) la matérialité du sinistre et évalue(nt) les dommages. - Il(s) détermine(nt) ensuite les responsabilités. Cet exercice est parfois difficile, notamment en copropriété où il faut vérifier le règlement de copropriété qui distingue des parties communes et des parties privatives. - L’expert rédige un rapport qu’il transmet à l’assureur qui l’a mandaté. - Certains contrats, pour certains sinistres, prévoient la possibilité pour l’assuré de choisir son propre expert afin de faciliter la procédure d’indemnisation. Il s’agit, en général, de sinistres importants. Cette possibilité dépend des clauses contractuelles. Convention Cidre Elle résout les problèmes de cumul d’assurances ainsi que ceux relatifs aux recours entre assureurs dégâts des eaux. Elle permet de simplifier et donc d’accélérer le règlement de la plupart des sinistres DDE intéressant plusieurs assureurs. Le montant des dommages par lésé ne doit pas excéder 1 600 € HT pour les dommages matériels et 800 € HT pour les dommages immatériels. Le lésé est : - l’occupant pour le contenu et les embellissements même si l’origine du sinistre ne lui est pas imputable ; - la collectivité des copropriétaires ou le propriétaire de l’immeuble pour les parties immobilières privatives et

communes.


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La prise en charge incombe à : - l’assureur de l’occupant pour les embellissements et le mobilier même si l’origine du sinistre ne lui est pas

imputable ; - l’assureur de l’immeuble pour l’immobilier. La convention Cidre instaure le principe de l’abandon de recours et de la non-application de la franchise. Elle ne s’applique plus dès que le locataire a donné congé et ce même si le dossier a été déclaré préalablement au début de son préavis. La convention Cidre n’est pas juridiquement opposable aux assurés et n’est mise en œuvre que par les assureurs signataires. Cependant, son refus d’application risque de causer un préjudice aux propriétaires bailleurs dans certains cas.

5/LIMITES ET INSUFFISANCES DES CONTRATS MULTIRISQUE EN COPROPRIÉTÉ Les risques potentiels ne sont pas tous garantis Il existe une grande variété de contrats et de tarifs. Tout ce qui n’est pas de nature accidentelle n’est, en principe, pas garanti. Les dommages consécutifs à des évènements non garantis ne sont pas indemnisables. Les erreurs ou les non-déclarations ayant faussé l’appréciation du risque par l’assureur peuvent entraîner l’absence d’indemnisation. Une erreur de déclaration de surface (inférieure à la réalité) peut avoir des conséquences fâcheuses en cas de sinistre grave avec l’application de la règle proportionnelle. Exemples de risques non garantis : guerre, risque nucléaire, effondrement, fissuration de murs, compression de cloisons… Franchises, seuils et plafonds Parce qu’ils limitent, parfois sensiblement, les niveaux de garanties, les franchises, les seuils et les plafonds ne doivent pas être négligés lors de l’analyse d’un contrat d’assurance. Conséquences des sinistres sur la tarification des contrats L’augmentation de la sinistralité d’un contrat a en général pour conséquence inéluctable d’augmenter la tarification. Pour limiter ces hausses, certains assureurs incorporent fréquemment, à l’occasion des renouvellements de contrat, des franchises parfois importantes. Pourquoi souscrire une assurance propriétaire non occupant ? L’assurance souscrite par le syndic couvre de manière générale les risques liés à la notion d’immeuble, que ce soient les murs, les éléments solidaires ou les immeubles par destination. Cela englobe les parties communes et certaines parties privatives. L’assurance du locataire couvre les risques locatifs. Le copropriétaire conserve à sa charge la couverture de ses parties privatives non immobilières comme les embellissements, le mobilier laissé à l’usage du locataire. Il reste responsable des dommages que ses biens pourraient causer au locataire ou aux tiers. Il peut aussi être responsable des agissements de son locataire. Sa préoccupation va être de couvrir ces risques notamment lorsque le locataire n’est pas assuré, que l’appartement est vacant ou qu’il existe des insuffisances de garanties dans la police immeuble.

La responsabilité du bailleur peut être recherchée en cas de sinistre En matière de dommage : - Le propriétaire étant tenu de délivrer la chose louée en bon état d’entretien et de faire pendant toute la durée du

bail les réparations autres que locatives, il se peut qu’il ne respecte pas cette obligation et pourra alors être recherché sur ce fondement. - Il peut également subir des dommages notamment lorsque le local est vacant (effraction par baie vitrée), ces

risques n’étant pas toujours garantis par l’assurance immeuble.


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En matière de responsabilité civile : Le bailleur peut voir sa responsabilité engagée envers le locataire dans trois cas : - vice de construction - défaut d’entretien - trouble de jouissance

Il peut également voir sa responsabilité engagée envers les autres copropriétaires. Par exemple, le locataire n’est pas assuré et cause un sinistre à son voisin. Ce dernier peut aller rechercher la responsabilité du propriétaire des lieux, à savoir le bailleur. Enfin, il peut exister des insuffisances de garanties : Si le locataire subit des infiltrations par façade, ce risque peut ne pas être pris en charge par son assurance ni par celle de l’immeuble. Le bailleur ne connaît pas toujours les clauses du contrat de la police immeuble. Il se peut que les garanties soient minimales et qu’elles ne visent pas notamment sur les garanties perte de loyers, refoulement d’égouts, valeur à neuf… Tous ces développements permettent de comprendre pourquoi il est important de proposer au bailleur de souscrire une assurance propriétaire non occupant car il existe un vide de garantie entre l’assurance immeuble et l’assurance de l’occupant.

6/CAS PARTICULIERS - Incendie Lorsque l’on suspecte une origine délictuelle à ce type de sinistre, il convient de joindre le dépôt de plainte à la déclaration de sinistre. Il convient également de joindre à la déclaration de sinistre le rapport d’intervention des pompiers s’il existe. - Vol et vandalisme - fournir à l’assureur un dépôt de plainte - dans de nombreux contrats, l’assureur conditionne la prise en charge de ce type de sinistre à l’existence d’une effraction préalable (ex. : porte ou fenêtre de l’habitation ou du local commun fracturée ou forcée) - informer l’assureur de l’identité de l’auteur des faits lorsqu’il est identifié, y compris après indemnisation - Tempête

- en justificatifs, fournir à l’assureur le bulletin météo du jour du sinistre indiquant la vitesse des vents (en général l’assureur exige une vitesse supérieure ou égale à 100 Km/h) - et/ou une coupure de presse relatant l’évènement

- Catastrophe naturelle

Une catastrophe naturelle n’est indemnisable que si l’assuré peut s’appuyer sur la parution d’un arrêté préfectoral ou ministériel confirmant l’état de catastrophe naturelle d’une zone géographique. - Propriétaire ou occupant non assuré Tout individu étant civilement responsable des dommages qu’il cause à autrui (voir l’article 1382 du Code civil), le défaut d’assurance peut avoir des conséquences financières très lourdes lorsque l’on est responsable d’un sinistre. En pratique, la victime d’un sinistre va d’abord déclarer les dommages qu’elle a subis à son propre assureur qui l’indemnisera directement, puis exercera des recours contre l’auteur dudit sinistre, que ce dernier soit assuré ou non. Dans les immeubles en copropriété, et pour la plupart des sinistres, l’occupant (propriétaire ou locataire), auteur d’un sinistre, aura sa responsabilité couverte par l’assurance de l’immeuble dans les limites, et sous réserve, des garanties souscrites par le syndic. Pour augmenter le niveau de sécurité des propriétaires bailleurs, il est recommandé de souscrire une assurance PNO.


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DEUXIÈME PARTIE : ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE C’est une loi du 4 janvier 1978, dite « loi Spinetta », qui a institué l’assurance obligatoire des travaux de construction. Cette assurance couvre les vices ou malfaçons liés à la solidité de la construction ou empêchant l’habitabilité de celle-ci, survenant dans les dix ans qui suivent l’achèvement des travaux. Elle garantit le paiement rapide des travaux de réparation des désordres sans attendre la recherche de responsabilité. Le bénéficiaire de la garantie est le propriétaire de la construction au moment du sinistre et non le souscripteur. La garantie ne prend effet qu’à l’expiration de la période de garantie de parfait achèvement due par les entrepreneurs et prend fin dix ans après la réception. Des garanties facultatives peuvent être associées à la garantie obligatoire telles que : - la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipements - la garantie des dommages immatériels consécutifs résultant d’un dommage décennal après réception - la garantie des dommages qui affectent les existants du fait des travaux neufs DÉCLARATION L’action de l’assuré doit être intentée contre l’assureur dommages-ouvrage dans les deux ans où celui-ci a connaissance du dommage. La déclaration doit être faite soit par écrit contre récépissé, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et comporter obligatoirement les informations suivantes : - le numéro de la police d’assurance et, le cas échéant, de l’avenant - le nom du propriétaire de la construction endommagée - l’adresse de la construction - la date de la réception, ou à défaut la date de la première occupation des locaux - la date d’apparition des dommages ainsi que leur description et localisation Elle doit être accompagnée de préférence de tous documents de nature à établir la réalité du dommage ainsi que sa nature, sa localisation et son importance : devis, photos, constat d’huissier, rapport de l’homme de l’art, etc. Le cas échéant, il faut décrire les mesures d’urgence qui ont été prises. RÉPONSE DE L’ASSUREUR A réception de la déclaration, l’assureur dispose de dix jours pour signifier à l’assuré que cette réclamation est incomplète et réclamer les éléments manquants le cas échéant. Dans un délai de quinze jours suivant la réception de la déclaration, l’assureur peut notifier à l’assuré une offre d’indemnité mais uniquement si les désordres sont évalués à moins de 1 800 € TTC (arrêté du 7 février 2001). Si l’assureur estime que la réclamation de l’assuré est injustifiée, il devra le signifier dans ce même délai de quinze jours. Dès lors que la déclaration est complète et apparemment justifiée, l’assureur a un délai maximum de soixante jours pour désigner un expert et notifier à l’assuré sa décision sur l’application des garanties du contrat. EXPERTISE L’expert missionné par l’assureur « dommages-ouvrage » doit décrire les désordres, évaluer les dommages et préconiser les travaux nécessaires à la non-aggravation des désordres constatés et à leur réparation rapide. L’expert rédige deux rapports : - le rapport préliminaire est relatif aux mesures conservatoires nécessaires à la non-aggravation des désordres et aux indications permettant à l’assureur de se prononcer sur le principe de la garantie - le rapport définitif est établi en cas d’accord de l’assureur sur la prise en charge du sinistre. Il décrit le sinistre et ses causes, propose une évaluation de la réparation des dommages matériels à l’ouvrage ainsi qu’une indication sur les responsabilités encourues. C’est sur la base de ce rapport que l’assureur va faire sa proposition d’indemnité. Les deux rapports doivent être communiqués aux deux parties : assureur et assuré.


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INDEMNISATION L’assureur, qui a accepté de missionner un expert doit présenter une offre d’indemnité dans un délai maximum de 90 jours (à compter de la réception de la déclaration de sinistre). L’assureur peut solliciter, en cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l’importance du sinistre, un délai supplémentaire pour l’établissement de son offre d’indemnité (+ 135 jours) avec l’accord exprès de l’assuré. L’indemnité est limitée au paiement des travaux de réparation des dommages matériels. Il n’y a ni vétusté, ni franchise. L’indemnité tient compte de la mise en conformité aux normes applicables au jour du sinistre. Le plafond de la garantie est égal au coût de la construction revalorisé au jour du sinistre. L’assureur doit procéder au règlement de l’indemnité dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’accord du bénéficiaire, sachant que ce dernier n’est enfermé dans aucun délai pour accepter ou refuser la proposition de l’indemnisation. L’assuré doit utiliser l’indemnité pour réparer les désordres s’il ne veut pas risquer de voir l’assureur exercer contre lui une action en répétition de l’indu. En cas de trop-versé, l’assureur peut réclamer le remboursement du trop-perçu par l’assuré. QUESTIONS PRATIQUES EN CAS DE DÉSACCORD ASSUREUR/ASSURÉ En cas de refus de désignation d’un expert par l’assureur, si l’assuré estime sa réclamation justifiée, il n’aura d’autre possibilité que d’assigner l’assureur dommages-ouvrage en justice pour faire trancher le différend dans le cadre d’une expertise judiciaire. Si le refus de garantie n’est pas notifié à l’assuré dans un délai de soixante jours avec présentation du rapport et exposé des motifs, le silence gardé par l’assureur emporte obtention de garantie. L’assuré est alors autorisé à engager les dépenses pour les mesures conservatoires nécessaires à la non-aggravation, sur simple notification à l’assureur et dans la limite de l’estimation faite par l’assuré. Lorsque l’assuré refuse l’offre d’indemnisation, il a le droit de demander à l’assureur le versement d’une avance représentant les trois quarts de l’indemnité proposée pour lui permettre d’engager les travaux de réparation sans attendre l’accord final. L’assureur doit alors verser cette somme dans un délai de quinze jours. Les indemnités dues par l’assureur sont majorées de plein droit au taux de l’intérêt légal en cas de retard de versement.


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DÉCLARATION DE SINISTRE : LES DIVERSES OBLIGATIONS ET SANCTIONS

RÉCEPTION PAR L’ASSUREUR DE LA DÉCLARATION DE SINISTRE

Deux possibilités :

DÉCLARATION RÉPUTÉE NON CONSTITUÉE

OU DÉCLARATION RÉPUTÉE CONSTITUÉE : J Deux possibilités :

L’assureur a dix jours pour signifier que

la déclaration n’est pas réputée

constituée et lui réclamer les

renseignements manquants suivants : - numéro de contrat et, le cas échéant,

celui de l’avenant - nom du propriétaire - Adresse de la construction

endommagée - date de réception ou d’occupation des

locaux - date d’apparition des dommages - description des dommages - localisation des dommages

J + 15 L’assureur doit

notifier à l’assuré : - Une offre

d’indemnité à 1 800

€ ou Ou - Un refus de

garantie (seulement

si la mise en jeu de

la garantie est

manifestement

injustifiée)

OU J + 60 Expertise obligatoire

L’assureur doit notifier à

l’assuré : - le rapport d’expert

(préalablement) - sa position sur sa garantie Sanction : garantie automatique,

exécution des mesures

conservatoires, dépenses

nécessaires à la réparation des

dommages

Deux possibilités :

Absence de

contestation Paiement de

l’indemnité

par

l’assureur

Contestation de

l’assuré qui peut

obtenir la

désignation d’un

expert

Expertise

J + 90 ou

225j (maxi) en cas de

prolongation de délai Si la garantie est acquise,

l’assureur doit notifier : - Le rapport d’expert

(préalablement) - Sa proposition d’indemnité Sanction : dépenses nécessaires à

la réparation des dommages +

majoration du double du taux de

l’intérêt légal Deux possibilités :

Acceptation de l’offre

par l’assuré : Paiement de l’indemnité

par l’assureur dans les

quinze jours

Refus de l’offre par l’assuré : Paiement des ¾ de l’indemnité

GER19 - FICHE ARGUMENTAIRE MÉTIER GÉRANCE

Ce document a été conçu pour les agences et leurs collaborateurs ; il a pour objectif de lister les différentes tâches et missions relatives à la location et à la gestion d’un bien immobilier. Il va permettre aux agences d’expliquer et de présenter le travail d’un gérant d’immeubles aux propriétaires bailleurs afin de les convaincre de leur confier la location et la gestion de leurs biens. Ce document pourra être enrichi par des exemples concrets, à partir de la pratique quotidienne dans les agences. 1/Bilan du logement une visite approfondie va permettre de faire un bilan sur les atouts et les inconvénients du bien. Technique (bâtiment, isolation thermique, inventaires des diagnostics obligatoires…) Conformité (décret décence) Sécurité (électricité, piscine, garde-corps…) Éléments de valorisation du bien (cuisine équipée, équipements divers…)

La synthèse du bilan permet d’informer le bailleur sur ses obligations légales et de lui apporter des conseils afin d’optimiser la location de son bien. Exemples : Valorisation du bien : Modification de la distribution du logement Pose de menuiserie double-vitrage Installation d’une cuisine aménagée et d’une salle de bains Remplacement des moquettes par des matériaux plus actuels… Obligations légales : Mise en sécurité de l’installation électrique; Installation d’une ventilation mécanique; Mise en conformité des garde-corps (hauteur insuffisante)… Il va être conseillé au propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires et comment bénéficier des aides au financement (crédit développement durable, éco-PTZ), des subventions (Anah…). 2/Évaluation du loyer

Grâce à notre parfaite connaissance du marché immobilier et des outils dont nous disposons dans le cadre de notre adhésion à la FNAIM (formations, fichier clients agence, observatoire des loyers…), nous avons une vision précise de la valeur locative du bien de notre client.


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3/Service personnalisé

Savoir proposer les différents services, missions (par ex. assister aux assemblées générale de copropriété), prestations et des tarifs en : Location Gestion Garantie des loyers et détériorations immobilière 4/Commercialisation

a) Diffusion du bien auprès de la clientèle Les moyens publicitaires : Affichage sur le bien (panneau agence FNAIM) Affichage vitrine agence Mise en ligne internet : site agence ; fnaim.fr ; sites payants (seloger.com…) Publicité journaux, presse spécialisée Diffusion à partir de fichiers locataires Diffusion auprès des institutionnels (grandes entreprises, administrations..)

La découverte des besoins exacts du candidat locataire va permettre de proposer une sélection de logements. b) Visites accompagnées du bien Mise en valeur des points forts du bien et du secteur. 5/Constitution du dossier candidat locataire Choix du candidat locataire Étude de la solvabilité du locataire 6/Rédaction du bail sécurisé, conforme à la loi Choix du bail approprié à chaque situation (ex. : locataire personne morale, bail conventionné,

régime d’incitation à la défiscalisation…) Choix du bon indice de révision de loyer Répartition des charges, établissement des diagnostics 7/État des lieux d’entrée et mise en place du locataire Étape très importante, il est rédigé d’une façon claire, précise et adapté au type de bien. La remise des clés est faite sous réserve que le locataire fournisse une attestation d’assurance. Assistance au locataire pour les demandes administratives et formalités à accomplir (électricité, gaz, eau, interphone, boîte aux lettres immeuble…).

Fiche argumentaire métier gérance

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8/En cours de bail La mission du gestionnaire de biens relève de plusieurs niveaux de compétences : a) Comptabilité : - Encaissement des loyers - Relevé des compteurs - Régularisation des charges - Paiement des factures de fournisseurs (charges de copropriété, EDF, eau, assurances, artisans…) - Réédition des comptes (mensuels ou trimestriels) - Déclaration des revenus fonciers b) Juridique : - Gestion des sinistres (déclaration, échanges avec l’assurance, assister aux expertises, relance,

gestion des travaux de remise en état, encaissement des indemnités d’assurance, paiement des fac-tures…)

- Révision des loyers (vérification des indices et des dates de révision…) - Renouvellement des baux - Gestion des congés et des préavis - Gestion de la répartition des charges et travaux entre propriétaire et locataire - Gestion des troubles divers (voisinage, jouissance paisible…) - Gestion des attestations d’assurances du locataire (chaudière, ramonage, VMC, fosse septique…) - Gestion de la restitution du dépôt de garantie et des imputations éventuelles c) Technique - Gestion des travaux (choix des entreprises, faire établir les devis, suivi des travaux, appréhender les

travaux nécessaires en sachant, le cas échéant, se faire accompagner par un technicien…) - Établissement des états des lieux

9/État des lieux de sortie - Document de comparaison avec l’état des lieux d’entrée permettant de lister les éventuelles dégra-

dations, réparations locatives non effectuées, ménage, nettoyage… - Reprise des clés - Attestations à fournir par le locataire : entretien chaudière, ramonage, vidange fosse… - Établissement des devis pour la remise en état du logement, en cas de dégradations - Régularisation des charges locatives - Restitution du dépôt de garantie après déduction des sommes dues par le locataire - Envoi de l’avis de déménagement aux impôts et à la CAF

Fiche argumentaire métier gérance

GARANTIES DE PAIEMENT A LA DISPOSITION DU BAILLEUR

GER20 - LOGEMENT ÉTUDIANT :

Les étudiants constituent une part importante des preneurs aux contrats de location. Cependant, même lorsqu’ils travaillent, ils disposent en général de ressources personnelles inférieures aux autres catégories de locataires. Par conséquent, le bailleur qui souhaite conclure un bail avec un étudiant doit s’assurer au préalable qu’il bénéficie de garanties de paiement des loyers suffisantes. 1 - LE DÉPÔT DE GARANTIE En premier lieu, le bailleur peut demander au preneur de lui verser un dépôt de garantie. Si le bail porte sur un logement vide : le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer (art. 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Si le bail porte sur un logement meublé : s’agissant d’un bail de droit commun, le montant du dé-pôt de garantie est librement fixé par les parties. Pour mémoire, le bail portant sur un logement meublé qui constitue la résidence principale du pre-neur doit être conclu pour une durée d’un an minimum renouvelable par tacite reconduction. Cepen-dant, si le preneur est un étudiant, le bail peut être conclu pour une durée de neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite est impossible (art. L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation). Le dépôt de garantie et l’avance Loca-Pass L’avance Loca-Pass est une aide qui peut être accordée aux étudiants boursiers d’Etat qui con-cluent un bail d’habitation meublé ou nu. L’avance Loca-Pass constitue une avance remboursable sans intérêts du dépôt de garantie. Pour les baux dont la date d’effet est postérieure au 31 août 2010, le montant de cette avance est plafonné à 500 €(1). Pour en bénéficier, le demandeur doit contacter l’organisme Action Logement le plus proche de son domicile (www.actionlogement.fr). Le dépôt de garantie et l’aide du FSL Les aides du fonds de solidarité pour le logement (FSL) peuvent financer le dépôt de garantie. Les conditions d'octroi ainsi que les modalités de fonctionnement du FSL sont déterminées par chaque département dans un règlement intérieur. Pour savoir si un étudiant est éligible et à quelles conditions, il est nécessaire de se renseigner au-près du conseil général du département du lieu de situation du logement concerné.

(1) Brève du 27 août 2010, LOCA-PASS : l’avance LOCA-PASS est toilettée !, sur www.fnaim.org


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2 - LE CAUTIONNEMENT Le bailleur peut demander qu’une personne se porte caution du paiement des loyers. Dans le cas où le preneur est un étudiant, la caution sera le plus souvent une personne de sa famille. Le cautionnement et le logement loué vide Le cautionnement des obligations du preneur à un bail régi par la loi du 6 juillet 1989 est soumis à un for-malisme très strict(2). L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en effet que : « La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manus-crite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cau-tionnement. » Le bailleur, ou son mandataire, doit donc veiller particulièrement au respect de ce formalisme(3). Le principe de non-cumul « caution – assurance loyers impayés » L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 pose un principe de non-cumul du cautionnement avec une assu-rance garantissant les obligations du locataire (GRL ou GLI). L’exception au principe de non-cumul Ce texte autorise toutefois expressément le bailleur à demander une caution au locataire étudiant ou ap-prenti, même lorsqu’il a souscrit une assurance garantissant ses obligations locatives(4). Le cas particulier de la garantie des risques locatifs (GRL) En ce qui concerne la GRL, l’Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL) a prévu conven-tionnellement avec les compagnies d’assurances qui commercialisent la GRL qu’aucune caution ne pou-vait être demandée à un locataire entrant, même s’il était étudiant ou apprenti. En conséquence, nonobstant l’exception prévu à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut pas demander une caution au locataire s’il a souscrit une GRL et ce, même s’il est étudiant. Le bailleur personne morale et la loi du 6 juillet 1989 Lorsque le bailleur est une personne morale, autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que : - s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ; - ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur. Le décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 a fixé la liste des organismes visés par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989(5). Il s’agit : - des fonds de solidarité pour le logement prévus à l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et des fonds locaux prévus à l'article 7 de la même loi ; - des organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction prévue à l'article L. 313-1 du code de la construction et de l'habitation agréés ; - des associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garan-tie en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée ;

(2) Quel formalisme pour le cautionnement des baux d’habitation ? Mément’Immo FNAIM 2007, p. 60. (3) Un imprimé FNAIM Cautionnement est à votre disposition sur le site www.fnaim.org à la rubrique Juridique\Les imprimés\Gérance. (4) Brève du 27 novembre 2009, Autorisation du cumul assurance loyers impayés et cautionnement pour les étudiants et les apprentis, sur www.fnaim.org (5) Brève du 7 janvier 2010, Publication du décret relatif au cautionnement demandé par un bailleur personne morale, sur www.fnaim.org

Fiche pratique :

Logement étudiant (garanties de paiement à la disposition du bailleur)

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- de tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la loca-tion afin de favoriser son accès au logement. Le cautionnement et le logement loué meublé Pour rappel, lorsque le logement est loué meublé, les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas. Le cautionnement est soumis au régime des articles 2288 et suivants du Code civil. Cependant, l’article 2292 du Code civil dispose que : « Le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des li-mites dans lesquelles il a été contracté. » Le bailleur, ou son mandataire, doit donc s’assurer que l’acte de cautionnement précise bien l’étendue de l’engagement de la caution(6). Le cumul « caution – assurance loyers impayés » Le bailleur d’un logement loué meublé peut demander une caution au locataire étudiant ou apprenti, même lorsqu’il a souscrit une assurance garantissant ses obligations locatives, sauf s’il s’agit de la GRL qui est exclusive de toute autre garantie. Le cautionnement et l’aide du FSL Il peut être mis en place, par les conseils généraux des systèmes de cautionnement auxquels les étu-diants sont éligibles. Pour savoir si un étudiant est éligible et à quelles conditions, il est nécessaire de se renseigner auprès du conseil général de département concerné. Le cautionnement et la garantie Loca-Pass La garantie Loca-Pass ne porte que sur les logements appartenant à une personne morale (sauf société civile immobilière constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus). Par ailleurs, les loca-tions doivent faire l’objet d’une convention APL ou d’une convention signée avec l’Anah. Sont éligibles les étudiants qui justifient : - d'un CDD d'une durée minimale de trois mois, en cours au moment de la demande de garantie Loca-Pass ; - d'un ou plusieurs CDD pour une durée cumulée minimale de trois mois, au cours des six mois précédant la demande de garantie Loca-Pass ; - ou d'une convention de stage d'au moins trois mois, en cours au moment de la demande de garantie Loca-Pass. Sont également éligibles les étudiants boursiers d'Etat qui justifient : - d'une bourse de l'enseignement supérieur sur critères sociaux ou critères universitaires ; - ou d'une allocation d'étude versée par l'Etat. La garantie couvre jusqu'à dix-huit mois de loyers et charges locatives impayés, échus pendant les trois premières années du bail et ne peut pas excéder 2 300 €/mois. Il est impossible de cumuler une garantie Loca-Pass avec notamment : - une garantie de même nature accordée par le FSL ; - la garantie des risques locatifs (GRL) ; - une assurance pour la garantie des loyers impayés (GLI).

Fiche pratique :


(6) Un imprimé FNAIM Bail de Droit Commun Habitation Principale (locataire étudiant) AVEC CAUTIONNEMENT est disponible sur

www.fnaim.org à la rubrique Juridique\Les imprimés\Gérance.

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3 - LES GARANTIES DE LOYERS IMPAYÉS La garantie universelle de risques locatifs ou GRL La garantie universelle des risques locatifs ou GRL(7) est une garantie basée sur la souscription faculta-tive à une assurance par les bailleurs, soit individuellement, soit par l’intermédiaire d’un administrateur de biens dans le cadre d’un contrat groupe(8). Le décret n° 2009-1621 du 23 décembre 2009 fixe le cahier des charges de la garantie universelle des risques locatifs. Il précise les trois garanties minimales prévues dans le « contrat socle » (loyers impayés, dégradations locatives et frais de contentieux), les logements couverts ainsi que les locataires éligibles au contrat socle. Pour être couverts, les logements doivent être situés sur le territoire français, faire l’objet d’une location nue ou meublée à titre de résidence principale dont le loyer mensuel n’excède pas 2 000 €. Pour être éligible au contrat socle, le montant du loyer mensuel, charges comprises, ne doit pas être su-périeur à 50 % des ressources mensuelles du locataire. Le bailleur doit demander au locataire les pièces justificatives lui permettant de vérifier ses ressources et pour déterminer son profil. Le cas des étudiants est expressément prévu : les étudiants boursiers sont éligibles au titre de la ga-rantie « 1 % logement » alors que les étudiants non salariés et les étudiants non boursiers sont éligibles au titre de la garantie « État » (art. 3 II a et b du décret du 23 décembre 2009). Sous conditions, les étudiants salariés et non boursiers peuvent aussi être éligibles. La garantie des loyers impayés (GLI) Le bailleur peut souscrire une garantie, non règlementée, destinée à couvrir les impayés de loyers auprès d’une compagnie d’assurance. Ces garanties sont le plus souvent étendues aux dégradations immobi-lières et à la vacance locative. Comme la GRL, cette garantie peut également être souscrite au moyen d’un contrat groupe par l’intermé-diaire de l’administrateur de biens auquel le bailleur a confié un mandat de gestion(9). 4 - LE VERSEMENT DE L’ALLOCATION LOGEMENT AU BAILLEUR Si le locataire bénéficie d’une allocation-logement, avec son accord, le bailleur peut lui demander que cette allocation lui soit versée directement. Dans ce cas, le bailleur doit déduire l’allocation versée du montant du loyer. 5 - LA CLAUSE DE SOLIDARITÉ EN CAS DE COLOCATION Les étudiants ont souvent recours à la colocation pour partager le loyer et les charges locatives. Afin de garantir le paiement de l’ensemble de ses créances par chacun des colocataires, quand bien même l’un d’eux donnerait congé en cours de bail, le bailleur peut insérer dans le contrat une clause de solidarité(10). Les imprimés FNAIM Bail Habitation Principale soumis à la loi du 6 juillet 1989 et Bail de Droit Commun Habitation Principale (locataire étudiant) AVEC CAUTIONNEMENT prévoient expressément cette clause.

Fiche pratique :


(7) Brève du 30 décembre 2009, La nouvelle GRL enterre le Pass-GRL. (8) Pour CGIA : cf. contrat AXELIS. (9) Pour CGIA : cf. contrat VERSALIS. (10) Brève du 24 novembre 2004, Départ d’un colocataire solidaire en cours de bail : avenant ou nouveau bail ?

GER21 - PRÉLÈVEMENTS SEPA

Au 1

er février 2014, les prélèvements nationaux deviennent des

prélèvements SEPA : ce qui changer


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Prélèvement national Prélèvement SEPA

Validité France uniquement 28 pays de l’Union européenne, Islande, Liechtenstein, Monaco, Norvège, Suisse, Guadeloupe, Martinique, Guyane, Mayotte, La Réunion

Identification

créancier Numéro national d’émetteur : NNE

Identifiant créancier SEPA : ICS

Coordonnées

bancaires RIB IBAN et BIC

Le mandat Autorisation de prélèvement gérée par la banque du débiteur

Mandat géré par le créancier

Fréquence/validité Autorisation permanente sans limite de validité

Mandat ponctuel ou récurrent dont la validité est limitée à 36 mois lorsque aucune opération s’y référant n’est exécutée

Références Aucune référence liée à l’autorisation Attribution d’une référence par mandat : la

référence unique du mandat : RUM

Notification Aucune obligation Pré-notification obligatoire 14 jours avant le prélèvement

Délais de contestation par le

débiteur

Refus de payer possible jusqu’à J-1 Demande de remboursement :

- 8 semaines après le débit sans justification

- 13 mois pour transaction non autorisée : la banque du débiteur interroge le créancier qui doit fournir le mandat

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DÉMARCHES À EFFECTUER PAR L’ADMINISTRATEUR DE BIENS

Prélèvements SEPA

AVANT MIGRATION MIGRATION APRÈS MIGRATION

Prise de contact avec votre banque pour obtenir le numéro ICS et si-gner une convention de prélève-ments SEPA

Supprimer tous modèles d’autorisa-tions de prélèvements et les rem-placer par les modèles de mandats de prélèvements

Gestion journalière par le service client des demandes de modifica-tions et/ou révocation des mandats

Prise de contact avec l’éditeur in-formatique afin de convenir des modalités de migration du logiciel

J-14 avant chaque prélèvement, envoi d’une pré-notification

Gestion des demandes de rem-boursement des débiteurs : - sans justificatif dans un délai de 8 semaines - avec justificatif dans un délai de 13 mois

Détermination du mode de stock-age des mandats : archivage pa-pier ou archivage électronique à valeur probante

J-5 avant la date du prélèvement, envoi à la banque du fichier relatif aux nouveaux mandats

Transformation des RIB en BIC et IBAN (via la banque ou le presta-taire informatique)

J-2 avant la date du prélèvement, envoi à la banque du fichier relatif aux mandats ayant déjà fait l’objet d’un premier prélèvement SEPA

Détermination de la structure des codes RUM

RECOMMANDATIONS MÉTIER

- ne plus effectuer de prélèvements dès réception d’un état daté en copropriété - ne plus effectuer de prélèvements dès réception d’un congé en ges-tion - en fin de gestion, restituer les fonds après extinction du délai de contestation de 8 semaines - nécessité de conserver les man-dats (originaux ou archive électro-nique à valeur probante) minimum 13 mois après la vente d’un copro-priétaire, la sortie du locataire ou une fin de gestion

Attribution de codes RUM à chaque autorisation de prélève-ment déjà en place (prélèvements nationaux actuels) Détermination du mode de pré-notification : avis spécifique ou in-sertion des informations obliga-toires sur chaque appel Élaboration des modèles de pré-notifications Élaboration des modèles de man-dats de prélèvements (dans la langue de résidence du débiteur, ou a défaut en anglais) Mise en place d’un service client en interne qui prendra en charge la gestion des modifications et des révocations de mandats Réunion interne d’information sur les SEPA J-14 : envoi des pré-notifications J-5 : envoi du premier fichier SEPA

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Prélèvements SEPA

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