ETUDE DE MARCHE BUREAUX FRANCE BILAN 2012

Property Times Bureaux France Bilan 2012 Demande placée stable

DTZ Research

Avec 3,4 millions de m² de bureaux commercialisés en 2012, le marché des bureaux français enregistre un volume de demande placée équivalent à celui de 2011. Après un premier semestre atone, avec à peine 1,4 million de m² transactés, le rebond a été spectaculaire sur la seconde partie de l’année.

Peu de changements sont à noter quant à la distribution de la demande placée par marché. L’Ile-de-France concentre toujours 70% de la demande placée nationale. Parmi les principaux marchés régionaux, Lyon reste le plus important en termes de volume, avec 184 000 m² placés, malgré un recul de près de 30% d’une année sur l’autre. A l’inverse, Lille, Rennes et surtout Marseille affichent des performances en forte hausse, 22% pour les deux premières et même 68% pour la cité phocéenne.

D’une manière générale, les transactions d’envergure et les déménagements d’entreprises publiques ou parapubliques, principaux piliers du marché en 2011, ont fait défaut cette année en Province.

La plupart des marchés régionaux voient leur activité bridée par une offre insuffisante et souvent en décalage avec les attentes des utilisateurs. Une part croissante du parc tertiaire en région est aujourd’hui obsolète. A quelques exceptions près, les taux de vacance se distribuent dans une fourchette allant de 2% sur les marchés les moins profonds à 7% sur les marchés plus matures.

Les valeurs locatives sont restées stables dans l’ensemble, avec une fourchette qui s’élargit entre des surfaces de seconde main obsolètes et des bâtiments neufs de nouvelle génération qui tirent à la hausse les valeurs prime, comme à Marseille sur le périmètre d’Euroméditerranée.

27 Février 2013

Sommaire Contexte économique 2 Synthèse 4 Marché de l’investissement 8 Alsace - Strasbourg 12 Aquitaine - Bordeaux 14 Bourgogne - Dijon 16 Bretagne - Rennes 18 Champagne-Ardenne - Reims 20 Franche-Comté - Besançon 22 Ile-de-France 24 Languedoc-Roussillon 26 Lorraine - Nancy 30 Midi-Pyrénées - Toulouse 32 PACA 34 Rhône-Alpes 44 Définitions 48

Auteurs

Massinissa Fedala

Chargé d’études

+ 33 (0)1 49 64 46 29

[email protected]

Henry-Aurélien Natter

Chargé d’études

+ 33 (0)1 49 64 64 07

[email protected]

mailto:[email protected]

Bureaux France Bilan 2012

www.dtz.com Property Times 2

Contexte économique

Simple sursis pour la zone Euro ? Entrée, depuis près de 4 ans, dans une zone de turbulences, l’Europe semble aujourd’hui naviguer sur des eaux plus calmes. En effet, l’adoption par la BCE d’un nouveau mécanisme d’intervention sur les marchés de dettes publiques et l’annonce d’une union bancaire ont écarté le spectre de l’éclatement de la zone monétaire, pourtant évoqué avec insistance il y a encore quelques mois. Pour la première fois depuis le début de cette crise, les taux d’intérêt sur la dette souveraine des Etats périphériques de la zone sont orientés à la baisse, passant par exemple en Espagne de 7,5% avant l’annonce du plan de la BCE à 5,5% en décembre pour les taux à 10 ans. Pour autant, si la zone Euro bénéficie d’une période de répit, les fondamentaux restent fragiles. Les niveaux d’endettement, publics comme privés, restent élevés et les efforts à apporter vont durablement obérer les perspectives de croissance de la zone Euro (graphique 1). Ainsi, l’activité continue de se contracter tant dans le secteur des services que dans celui de l’industrie ; l’indice PMI composite tombant, en octobre 2012, à son plus bas depuis juin 2009.

Une année 2012 atone pour l’économie française La France n’est pas épargnée, avec une croissance quasi nulle pour le quatrième trimestre consécutif (graphique 2). Si l’économie française a évité la récession de justesse, l’activité n’en reste pas moins au point mort. Si le climat des affaires ou le moral des ménages remontent légèrement en cette fin d’année (graphique 3), ils restent largement sous leurs moyennes de longue période et les motifs de satisfactions restent rares. Ainsi, la production manufacturière ne cesse de reculer, en baisse de 2,4% sur les trois derniers mois par rapport à la même période en 2011. Les carnets de commande se dégarnissent mois après mois. Alors que la demande intérieure reste faible, l’industrie française ne semble pas bénéficier de la demande exprimée par les pays émergents en phase de reprise. En effet, les ventes à l’export sont revenues aux niveaux planchers de mai 2009. La consommation des ménages, dernier pilier de la croissance française (+0,2% en novembre), pour l’heure en territoire positif, ne devrait pas résister à la baisse attendue du pouvoir d’achat. En décembre 2012, le sentiment des ménages sur l’opportunité d’épargner était historiquement élevé.

Graphique 1

Croissance du PIB, %

Source: Oxford Economics

Graphique 2

Evolution du PIB en France, %

Source: INSEE

Graphique 3

Climat des affaires et moral des ménages

Source: INSEE

-6

-4

-2

0

2

4

6

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (p)

2013 (p)

2014 (p)

2015 (p)

France Allemagne Espagne Zone Euro

-1,5

-1,0

-0,5

0,0

0,5

1,0

1,5

60

70

80

90

100

110

120

Climat des affaires Moral des ménages



2013, une sixième année de crise Les prévisions d’activité pour l’année à venir n’ont cessé d’être revues à la baisse avec, selon les dernières projections, seulement 0,2% de croissance attendue en 2013 quand on espérait encore 1,5% il y a seulement un an (graphique 4). Atone depuis le printemps 2011, l’économie française ne donne, en effet, aucun signe de reprise à court ou moyen terme. La crise entrera ainsi dans sa sixième année en 2013.

Pas d’éclaircie en vue sur le front de l’emploi Les mois se suivent et se ressemblent sur le marché de l’emploi, avec, en novembre, un 19

ème mois consécutif de

hausse du nombre de chômeurs, portant leur total à 3,13 millions (+10,8% en un an). Au rythme actuel, le record de janvier 1997 (3,2 millions) devrait être atteint au cours de l’année 2013 (graphique 5). A bout de souffle, l’économie française ne semble toujours pas en mesure d’inverser la tendance. Alors que 42 000 emplois ont été détruits au 3

ème trimestre 2012,

l’INSEE anticipe dans sa dernière note de conjoncture, datée de décembre, la perte de 75 000 emplois au cours du 1

er

semestre 2013. Si ces destructions d’emplois ont jusqu’alors essentiellement concerné des postes en intérim, le secteur tertiaire hors intérim est également touché, avec 2 200 postes supprimés au 3

ème trimestre, premier recul depuis

plus d’un an. Le taux de chômage devrait atteindre 10,5% en juin 2013, un nouveau record sur ces 15 dernières années. Surtout, ce taux aura progressé de 3,5 points en seulement 5 ans, une hausse inédite sur un cycle aussi court.

Le marché français n’échappera pas au ralentissement Fortement corrélée à la croissance économique (graphique 6), la demande placée en bureaux ne devrait pas échapper à la morosité ambiante avec une année 2013 qui s’annonce des plus difficiles sur le front de l’emploi et des plus calmes au niveau de l’activité économique. Plus que jamais, la rationalisation de l’outil immobilier et la recherche d’économies seront les principaux moteurs de la demande de bureaux en 2013. 1Demandeurs d’emploi, sans activité, tenus de faire des actes positifs de recherche d’emploi

Graphique 4

Evolution des prévisions de croissance 2013 en France, %

Source: Oxford Economics

Graphique 5

Demandeurs d’emploi de catégorie A1, en milliers

Source: INSEE

Graphique 6

Evolution comparée entre emploi tertiaire, PIB et demande placée de bureaux en France

Sources: DTZ, Oxford Economics, Immostat

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

1 900

2 100

2 300

2 500

2 700

2 900

3 100

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

Emplois tertiaires PIB Demande placée



Synthèse Demande placée

Rebond de l’activité au second semestre Avec 3,4 millions de m² de bureaux commercialisés en 2012, le marché français enregistre un volume de demande placée équivalent à celui de 2011 (graphique 7). Après un premier semestre atone, avec à peine 1,4 millions de m² transactés, les commercialisations ont connu un net redressement sur la seconde partie de l’année. Hors Ile-de-France, les volumes de demande placée sont restés équivalents d’une année sur l’autre, avec environ 1,1 million de m² commercialisés en 2012 (graphique 8), mais les moteurs du marché sont aujourd’hui différents. Privés d’une demande publique dont la réorganisation immobilière arrive aujourd’hui à son terme, certains marchés ont vu en 2012 leur volume de commercialisations baisser significativement. C’est le cas sur les marchés de Lyon, Nice ou encore Saint-Etienne, avec des reculs compris entre -30 et -60%. Le marché francilien, stable d’une année sur l’autre avec 2,4 millions de m² commercialisés, obéit à une logique inverse, avec en 2012 de nombreuses transactions d’envergure – 1,1 million de m² commercialisés sur le segment des surfaces supérieures à 5 000 m², soit un volume record – et une demande record de la part des entités publiques ou parapubliques avec, parmi les plus actives, la SNCF et les ministères d’Etat ; Justice, Développement et en point d’orgue la transaction du MINISTERE DE LA DEFENSE sur 135 000 m² sur le futur Pentagone français. De son côté, Marseille tire son épingle du jeu avec 93 900 m² transactés, soit une progression annuelle de 68% en un an. Sur ce marché, jusqu’ici étouffé par un manque d’offre de qualité, les nouveaux projets ont rencontré un succès indéniable avec plus de 50 000 m² commercialisés sur des surfaces de première main, soit un niveau équivalent à l’ensemble de la demande placée en 2011. Enfin, Toulouse et Rennes se sont montrés particulièrement dynamiques en 2012 avec respectivement 147 000 m² et 104 000 m² de demande placée. Ici encore, les transactions d’envergure ont fait la différence avec respectivement 4 et 3 transactions supérieures à 5 000 m² dont 14 000 m² pour CAP GEMINI à Toulouse et 15 000 m² pour la BPO à Rennes.

Graphique 7

Demande placée de bureaux en France, milliers de m²

Sources: DTZ, OBM, RNOIE

Graphique 8

Demande placée de bureaux en France, milliers de m²


Graphique 9

Demande placée de bureaux par marché en 2012, milliers de m²


0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

Première main Seconde main

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

Ile-de-France Province

0 50 100 150 200

Besançon

St Etienne

Toulon

Reims

Nice

Nîmes

Dijon

Nancy

Sophia-A.

Aix-en-P.

Strasbourg

Montpellier

Bordeaux

Marseille

Rennes

Toulouse

Lille

Lyon

1ère main 2nde main

+22%

+22%

+12%

+68%

+10%

+57%

+19%

-29% en un an

+2%

-2%

0%

-30% -18%

-62%

-20% 0%

-57%

0%



Loyers

Une fourchette des valeurs qui s’élargit en Province Les valeurs locatives sont dans l’ensemble restées stables sur les marchés de bureaux régionaux, tant sur les surfaces de première main que de seconde main (graphique 10). Le loyer moyen de première main s’établit aujourd’hui à 156 €/m²/an sur les marchés régionaux étudiés. L’amplitude des valeurs reste importante entre, d’un côté, les marchés du sud-est où le manque d’offre neuve tire les valeurs des bureaux neufs à plus de 180 €/m²/an, comme Sophia-Antipolis, Nice ou Toulon et, de l’autre côté, des marchés au nord-est où les surfaces neuves livrées ces dernières années et toujours vacantes pèsent sur les valeurs, aujourd’hui inférieures à 165 €/m²/an, à l’image de Reims, Besançon ou Dijon. Les valeurs de seconde main sont, elles aussi, stables depuis plusieurs années, se distribuant entre 90 €/m²/an sur les marchés les plus modestes à l’image de Nîmes, Reims, Besançon, St-Etienne et 145 €/m²/an sur les marchés en pénurie d’offre à l’instar de Toulon et Nice. Le manque d’offre de qualité et l’obsolescence galopante d’une partie du parc, notamment en termes d’accès pour les personnes à mobilité réduite (PMR), préservent d’une éventuelle baisse les surfaces de seconde main mais répondant aux derniers standards. Si les valeurs prime restent stables dans l’ensemble (carte 1), Paris et Marseille apparaissent comme deux exceptions avec des valeurs qui ne cessent de progresser. La valeur prime atteint ainsi 820 €/m²/an à Paris QCA, dépassant les niveaux records du début d’année 2008. Ici l’absence d’offre neuve de grand gabarit exerce une pression à la hausse sur les valeurs top de la capitale. Le constat est identique à Marseille - en manque structurel d’offre de qualité - qui voit sa valeur prime s’établir à 270 €/m²/an fin 2012, à la faveur de plusieurs transactions observées sur le « Balthazar », 1

er immeuble BBC en front

de mer à Euroméditerranée. On notera également une hausse significative des valeurs prime à Toulouse et Nîmes, où la demande importante rencontre des livraisons de surfaces certifiées HQE et ou BREEAM. Toulouse rejoint ainsi Strasbourg, Rennes et Nice dans le cercle des villes dont le loyer prime atteint la barre des 200 €/m²/an.

Graphique 10

Valeurs locatives moyennes de bureaux – Province, €/m²/an


Carte 1

Loyers prime de bureaux en France, fin décembre 2012 En €/m²/an

Source: DTZ Research

80

100

120

140

160

180

Neuf ou restructuré Récent Ancien



Offre immédiate

Un stock d’offre qui reste rigoureusement identique, tant en Ile-de-France qu’en Province Le stock d’offre immédiate reste rigoureusement stable depuis maintenant 4 ans, tant en Ile-de-France que sur les marchés régionaux et s’établit à 5,3 millions de m² de bureaux disponibles à l’échelle nationale fin 2012 (graphique 12). Le marché francilien concentre à lui seul 3,6 millions de m² d’offre immédiate fin 2012, soit trois quarts des disponibilités de bureaux à l’échelle nationale. Le taux de vacance du marché francilien reste limité à 6,9%, un niveau bien inférieur à ceux observés dans d’autres capitales européennes. Les immeubles de seconde main représentent près des trois quarts de l’offre immédiatement disponible en Ile-de-France. En régions, les évolutions sont similaires avec une offre relativement stable d’une année sur l’autre, autour de 1,7 million de m² disponibles fin 2012, dont environ 1/3 de surfaces de première main.

Peu de marchés en déséquilibre A l’échelle nationale, l’offre immédiatement disponible fin 2012 représente 1 an et demi de commercialisation. Ce ratio est rigoureusement identique en Ile-de-France et en Province. Si Lille, Aix-en-Provence, Strasbourg et Sophia-Antipolis ont une offre immédiate deux fois supérieure à leurs rythmes annuels de commercialisation respectifs, ces marchés souffrent en réalité du poids important d’une offre de seconde main en décalage croissant avec les attentes des utilisateurs (graphique 13). A l’inverse, de nombreux marchés souffrent d’un manque d’offre immédiate et les taux de vacance sont généralement compris entre 2% et 6%. Reims fait figure d’exception avec des livraisons de nouvelles surfaces qui ont alimenté le marché. Cependant la majorité des marchés régionaux doivent aujourd’hui faire face à la question du renouvellement de leur offre. Les nouveaux programmes développés à Marseille, Aix-en-Provence ou Toulon ont d’ailleurs rencontré un vif succès, preuve supplémentaire de la situation tendue sur ces marchés.

Graphique 11

Offre immédiate de bureaux en France, milliers de m²


Graphique 12

Offre immédiate de bureaux en France, milliers de m²


Graphique 13

Délais d’écoulement théorique de l’offre immédiate, en années


0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000


0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

Ile-de-France Province

0,60,8

0,91,1

1,31,41,51,51,51,51,61,6

1,81,8

2,02,0

2,22,4

2,4

0 1 2 3

Toulon

St Etienne

Besançon

Montpellier

Dijon

Marseille

Rennes

Ile-de-France

Nîmes

Lyon

Bordeaux

Nice

Toulouse

Reims

Nancy

Sophia-A.

Strasbourg

Aix-en-P.

Lille



Offre future

Des mises en chantier au compte goutte Après avoir progressé de 40% en 2011 avec 4 millions de m² lancés à l’échelle nationale, les mises en chantier de bureaux ont ralenti en 2012, avec environ 3,5 millions de m² de chantiers ouverts (graphique 14). A peine 420 000 m² ont été livrés en Ile-de-France sur l'ensemble de l'année 2012, un niveau historiquement faible ; ces livraisons correspondent aux creux des mises en chantier observés en 2009-2010 (graphique 14). Malgré une croissance économique atone, la production neuve de bureau reprendra de façon significative en 2013 avec près de 900 000 m² en chantier, dont 500 000 m² encore disponibles. En Province, les projets prêts à être lancés sont nombreux, mais leur mise en chantier reste le plus souvent conditionnée à leur précommercialisation en tout ou partie. Les opérations en compte-propre ou clé-en-main, principal moteur du marché des bureaux en régions en 2011, ont été bien moins nombreuses en 2012. La livraison en blanc, au 1

er semestre, du programme

« Polygone » de 13 000 m² à Reims reste une exception sur un marché où les développements spéculatifs sont rares.

Le renouvellement du parc, un passage obligé Néanmoins, plusieurs facteurs indiquent que les livraisons de bureaux pourraient rebondir dans les années à venir sur l’ensemble du territoire et ce malgré des perspectives économiques en berne. D’abord, les mises en service de lignes de tramway, comme à Reims ou Dijon pour les plus récentes, devraient favoriser le développement de nouveaux pôles tertiaires. Ensuite, la multiplication des normes réglementaires quant à l’utilisation des immeubles de bureaux a accéléré de facto l’obsolescence du parc, encourageant par la même occasion son renouvellement. Enfin, la demande des entreprises pour des locaux plus efficients devient une constante sur l’ensemble des marchés, même les moins matures.

Graphique 14

Mises en chantier de bureaux en France (milliers de m²), PIB en milliards d’euros

Sources: Sitadel, Oxford Economics

Graphique 15

Surfaces de bureaux autorisées en 2012, milliers de m²

Source: Sitadel

1 4501 5001 5501 6001 650

1 700

1 7501 8001 850

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

Ile-de-France Province PIB

0 100 200 300

Besançon

Nîmes

Nice/Sophia

Dijon

St-Etienne

Nancy

Reims

Toulon

Bordeaux

Montpellier

Strasbourg

Lille

Rennes

Toulouse

Lyon

Marseille/Aix-en-P.



Marché de l’investissement Le marché de l’investissement en France

Avec 14,7 milliards d’euros d’investissement en 2012, le marché se situe à mi-chemin entre la reprise de 2010 et l’envolée de 2011. Malgré un volume d’investissement proche de 8,5 milliards d’euros, le second semestre 2012 aura été moins dynamique qu’en 2011 où près de 11,8 milliards d’euros avaient été investis en raison de l’anticipation de la disparition des avantages fiscaux liés à l’article 210-E. Avec 14,7 milliards d’euros investis, le volume de 2012 est en ligne avec la performance moyenne de la période 2002-2011. Les bureaux continuent de représenter la majeure partie des investissements avec 10,2 milliards d’euros investis en 2012 et une part de marché de 69% (graphique 16). Pour autant leur poids s’est réduit de 20% d’une année sur l’autre. Cette diminution s’explique par la disparition des avantages fiscaux liés à l’article 210-E qui avait particulièrement été favorable aux actifs de bureaux en 2011. La moitié du montant investi se concentre dans des transactions d’un montant unitaire supérieur à 100 millions d’euros ; une quarantaine d’opérations ont été dénombrées en 2012, dont moins d’une dizaine en province. Sur l’ensemble de l’année 2012, les investisseurs français dominent mais leur part de marché recule de 10 points en un an, à 50%. Ils sont suivis par les investisseurs du Moyen-Orient (10%), d’Allemagne (7%) et les fonds européens (6%). Les stratégies de diversification divergent selon la nationalité des investisseurs. Le bureau et le commerce, actifs les plus plébiscités, ont capté tant les capitaux domestiques qu’étrangers. A l’inverse, les investisseurs internationaux et anglais ont opté pour une diversification entre les actifs de bureaux, de commerces et les entrepôts/locaux d’activité en 2012, révélant ainsi des stratégies plus opportunistes (graphique 17). L’Ile-de-France demeure le marché privilégié des investisseurs et concentre 75% des engagements en 2012, soit une augmentation d’un point par rapport à 2011. Cette proportion est en ligne avec les performances observées au cours des 10 dernières années (graphique 18).

Graphique 16

Montant des investissements en France par type d’actif, en milliards d’EUR

Source : DTZ Research

Graphique 17

Montant des investissements par type d’actif selon la nationalité des principaux acquéreurs en 2012


Graphique 18

Répartition des investissements en France par localisation, en milliards d’EUR


0

5

10

15

20

25

30

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bureaux Autres

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Suisse

Canada

Asie

Allemagne

France

Pays-Bas

Moyen-Orient

Etats-Unis

International

Angleterre

Bureaux Commerces Entrepôts et Locaux d'activité

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Ile-de-France Province Portefeuilles nationaux



Le marché de l’investissement en régions

Performance en demi-teinte pour le marché de l’investissement en régions. Plus de 3 milliards d’euros auront été investis en régions (hors Ile-de-France) en 2012, soit un repli de 10% d’une année sur l’autre. Pour autant, cette performance reste dans la moyenne annuelle constatée depuis 2009 (graphique 19). La répartition des montants investis en régions par type d’actif est beaucoup plus équilibrée qu’en Ile-de-France. Les bureaux dominent toujours avec 43% des montants investis et un peu d’1,3 milliard d’euros d’engagements.

Le manque d’opérations d’envergure et la multiplication des opérations de petite taille font fléchir le volume moyen des transactions. Bien que le nombre de transactions ait augmenté d’une année sur l’autre (352 opérations en 2012 contre 333 en 2011), les montants investis sont en repli. La taille moyenne des transactions a donc diminué pour se positionner à 8,7 millions d’euros en 2012 contre 9,1 millions d’euros en moyenne annuelle sur la période 2005-2011 (graphique 20).

Les SCPI/OPCI et les fonds d’investissement dominent le marché en régions. En 2012, les SCPI/OPCI/OEGF (1,3 milliard d’euros), les fonds d’investissement (environ 615 millions d’euros) et les institutionnels (près de 365 millions d’euros) ont été les acteurs les plus actifs sur les marchés régionaux. Ils concentrent, à eux trois, les ¾ des montants investis (graphique 21).

Graphique 19

Montant des investissements en régions par type d’actif, en milliards d’EUR


Graphique 20

Investissement en régions par tranche de montant, taille moyenne des transactions en millions d’EUR


Graphique 21

Investissements en régions par type d’acquéreur


0

1

2

3

4

5

6

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bureaux Autres

0

5

10

15

20

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Moins de 10 millions De 10 à 20 millionsDe 20 à 50 millions De 50 à 100 millionsDe 100 à 200 millions Plus de 200 millionsTaille moyenne

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Institutions SIICAutres foncières OPCI / SCPI / OEGFAutres fonds d'investissement Soc. d'Invstt immobilier Investisseurs privés



Les investisseurs français dominent le marché en régions, les investisseurs étrangers sont absents. La prédominance des investisseurs français sur le marché régionaux s’est encore accentuée en 2012 après un peu moins de 2,5 milliards d’euros engagés. Les investissements étrangers sont en net recul avec moins d’un milliard d’euros investis en 2012. Premiers investisseurs étrangers, les anglais ont totalisé près de 10% de part de marché. Les fonds paneuropéens et les investisseurs américains ont représenté respectivement environ 5% et 3% du marché en 2012 (graphique 22). Le secteur tertiaire continue de polariser l’attention des investisseurs étrangers sur le marché français mais dans des proportions variables selon les nationalités. Ainsi, les fonds internationaux et les investisseurs allemands n’auront été actifs que sur les acquisitions d’immeubles de bureaux. A l’inverse, les investisseurs américains, néerlandais ou belges ont opté pour des actifs de commerce ou des entrepôts/locaux d’activité en 2012 (graphique 23).

L’intérêt des investisseurs s’est polarisé sur les régions aux fondamentaux économiques forts. La région Rhône-Alpes arrive en 1

ère position en termes

d’acquisitions réalisées avec un peu moins d’un milliard d’euros investis en 2012, dont 130 millions d’euros pour la cession de la « Tour Oxygène ». La région PACA occupe quant à elle la 2

ème position avec

environ 330 millions d’euros d’investissement, principalement sur des actifs de bureaux et de commerce. La transaction la plus emblématique aura été l’achat par AG2R auprès de la CAISSE D'EPARGNE pour plus de 50 millions d’euros du « Balthazar », un immeuble de 10 500 m² de bureaux à Marseille. La région Aquitaine arrive en troisième position avec près de 280 millions d’euros investis. La principale transaction de l’année aura été la cession par DERET/ SOLINE à DEKA IMMOBILIEN du « Cristal », 11 400 m² de bureaux, pour un montant estimé à plus de 25 millions d’euros (graphique 24). Sur les marchés secondaires, des opportunités intéressantes ont été saisies par les investisseurs comme l’acquisition pour plus de 22 millions d’euros d’un immeuble de bureaux et de commerces dans le centre historique de Nancy par PRIMONIAL REIM auprès de FONCIERE DES REGIONS ou encore l’acquisition en VEFA par une SCPI régionale, auprès de NACARAT, de 7 700 m² de bureaux et de commerces BBC et HQE à Metz pour plus de 20 millions d’euros.

Graphique 22

Investissements en régions selon la nationalité des acquéreurs


Graphique 23

Investissement en régions par type d’actif selon la nationalité des acquéreurs en 2012


Graphique 24

Classement des investissements en régions en 2012, en millions d’EUR


0%

20%

40%

60%

80%

100%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

France Etats-UnisAllemagne AngleterrePays-Bas Autres Pays Européens Moyen-Orient Fonds paneuropéensAutres

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Allemagne

International

France

Angleterre

Fonds paneuropéens

Pays-Bas

Etats-Unis

Belgique

Bureaux Commerces Entrepôts et Locaux d'activité

0 200 400 600 800 1000

Champagne Ardenne

Franche Comté

Auvergne

Bretagne

Poitou Charente

Bourgogne

Centre

Alsace

Midi Pyrénées

Picardie

Languedoc Roussillon

Lorraine

Pays de la Loire

Normandie

Nord Pas de Calais

Aquitaine

Provence-Alpes-Côte d'Azur

Rhône Alpes



Le bureau a concentré l’essentiel des investissements sur les principaux marchés. En Bretagne et en Pays de la Loire, les actifs de bureaux ont concentré l’essentiel des investissements (plus de 90%) en 2012 (graphique 25). Toutefois, les trois premiers marchés (Rhône Alpes, PACA et Aquitaine), ont enregistré un volume équilibré entre les acquisitions d’actifs de bureaux et les autres catégories.

Stabilité des taux de rendement en 2012 en régions. Les taux prime bureaux sont restés stables sur les principaux marchés régionaux en 2012. Ils s’établissent entre 6,00% et 6,50% pour les marchés les plus établis (Lyon, Marseille et Bordeaux). La stabilité des taux devrait se maintenir en 2013 en régions. Les investisseurs pourront trouver des taux de rendement supérieurs à 7,00% sur les marchés secondaires disposant de fondamentaux également sains (graphique 26).

Graphique 25

Investissement par type d’actif dans les principales régions en 2012


Graphique 26

Taux de rendement bureaux prime en régions au T4 2012

Source : DTZ

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Champagne Ardenne

Auvergne

Picardie

Poitou Charente

Franche Comté

Alsace

Languedoc Roussillon

Normandie

Bourgogne

Aquitaine

Provence-Alpes-Côte d'Azur

Rhône Alpes

Centre

Nord Pas de Calais

Lorraine

Midi Pyrénées

Pays de la Loire

Bretagne

Bureaux Autres

5%

6%

7%

8%

9%

10%

Amplitude du taux de rendement prime entre 2006 et 2012 T4 2012



Alsace - Strasbourg

Un marché concentré sur les surfaces de seconde main Avec 47 800 m² de bureaux commercialisés en 2012, le marché tertiaire strasbourgeois voit son volume de demande placée baisser de 18% en un an. Le recul de l’activité est significatif sur les surfaces neuves avec 6 500 m² placés en 2012 contre 30 000 m² en 2011. Dans le même temps, les commercialisations ont progressé de 47% sur les immeubles de seconde main avec 41 200 m² placés (graphique 27). Après 15 années marquées par un exode des entreprises vers les marchés périphériques, la tendance semble aujourd’hui se rééquilibrer au profit du centre-ville, avec 9 400 m² de demande placée en 2012. Les atouts du centre-ville sont nombreux : arrivée de produits neufs, présence de la gare TGV et plus généralement de transports en commun efficients. Les parcs tertiaires périphériques restent néanmoins le principal théâtre du marché avec 24 800 m² de demande placée, avec en tête de pont l’Espace Européen de l’Entreprise de Schiltigheim qui a enregistré en 2012 plus de 8 000 m² de transactions, essentiellement sur des surfaces neuves.

Les valeurs locatives restent stables Les valeurs locatives sont restées stables en 2012, avec une valeur top de centre-ville très légèrement inférieure à la barre des 200 €/m²/an. Les surfaces neuves dans les parcs tertiaires périphériques se louent, quant à elles, entre 110 et 145 €/m²/an (graphique 28). Les mesures d’accompagnement, franchises de loyer et travaux pris en charge par le propriétaire, tendent à se généraliser, surtout sur les immeubles de seconde main.

Graphique 27

Demande placée à Strasbourg, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 28

Valeurs locatives à Strasbourg, en €/m²/an

Source : DTZ

Tableau 1

Principales transactions de bureaux à Strasbourg en 2012

Localisation Preneur Surface Etat des locaux

E3 Schiltigheim ADIM VINCI 1 986 m² Neuf

Parc d’Innovation - Illkirch COFELY SUEZ 1 600 m² Neuf

Parc d’Innovation - Illkirch DELPHI 1 575 m² Ancien

Parc d’Innovation - Illkirch DELPHI 1 341 m² Rénové

E3 Schiltigheim PEREZ GESTOUR 1 080 m² Récent

E3 Schiltigheim MMA 1 069 m² Rénové

Source : DTZ

0

20

40

60

80

100


50

100

150

200

250




L’offre immédiate reste stable Avec un volume de commercialisation en retrait, le stock d’offre immédiate sur le marché tertiaire strasbourgeois est resté stable en 2012 avec 142 000 m² immédiatement disponibles à la fin de l’année (graphique 29). Une grande partie de ce stock est constituée de surfaces de seconde main. Les offres de première main ne représentent que 35 000 m², et se concentrent sur le centre-ville dans le « Lawn » ou la « Tour Esca », et sur le secteur de l’Espace Européen de l’Entreprise.

Des projets nombreux L’agglomération strasbourgeoise pourrait voir se développer, autour de sites existants, principalement en périphérie (Espace Européen notamment), de nombreux projets porteurs d’une dynamique de développement environnemental, mais également en cœur d’agglomération, autour de l’axe des « Deux Rives ». Plus de 43 000 m² de projets sont aujourd’hui identifiés, potentiellement à deux ans. Parmi les programmes les plus avancés, on citera « Oxygen », « Beverly Plaza », « Etoile du Rhin »mais également « Le Cap » et les « Dock-s », deux programmes commercialisés par ICADE qui développe également les 3 tours de la presqu’Ile Malraux. A proximité, le projet du futur quartier d’affaires du Wacken, dont la première tranche consistera en 100 000 m² de bureaux, services et hôtels, dont une partie est réservée pour les institutions européennes, permettra pour des utilisateurs référents de se loger dans des immeubles neufs et performants d’un point de vue énergétique, en liaison directe avec le centre-ville, distant de quelques arrêts de tram. En ligne avec la conjoncture nationale en termes de croissance, le marché tertiaire strasbourgeois devrait bénéficier à court et moyen terme d’une meilleure orientation de son marché de l’emploi, en particulier dans le secteur public (graphique 30).

Graphique 29

Offre immédiate à Strasbourg, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 30

Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013-2017

Sources : DTZ, Oxford Economics

Tableau 2

Projets significatifs de bureaux à Strasbourg

Opération/adresse Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison

Beverly Plaza E3 LAZARD 7 053 m² 2013

Oxygen E3 VINCI / BNP PARIBAS REIM 3 400 m² 2013

Etoile du Rhin Route du Rhin CIRMAD / LA FRANCAISE AM 2 332 m² 2013/2014

Source : DTZ

0

50

100

150

200

250


-1,3%

-0,8%

-0,3%

0,2%

0,7%

1,2%Population

PIB

Emplois

Emplois du secteur public

Bas-Rhin

France



Aquitaine - Bordeaux

La demande placée progresse, portée par les transactions sur les grandes surfaces et les locaux de 2

nde main.

88 000 m² de bureaux ont été commercialisés sur le marché bordelais en 2012, un volume en croissance de 2% en un an (graphique 31). Le marché a été porté par les commercialisations de surfaces de seconde main, qui totalisent 70% de la demande placée. La principale transaction de l’année a été la prise à bail par FREE TELECOM de 3 500 m² de bureaux de 2

nde main dans le

quartier du Lac à Bordeaux. Avec 27 000 m² placés, les surfaces de 1

ère main ont, en revanche, enregistré un repli

de 34% en un an. Les surfaces supérieures à 1 000 m² ont représenté près de la moitié des commercialisations de l’année, soit 43 000 m² au travers de 21 transactions recensées en 2012. Les surfaces intermédiaires (entre 500 et 1 000 m²) ont enregistré une forte baisse (-23% en un an), avec 13 800 m² placés en 2012 contre 18 000 m² en 2011. Enfin, les surfaces inférieures à 200 m² sont également en repli (-12%), avec près de 32 000 m² placés en 2012.

La valeur locative prime progresse tandis que les loyers moyens des surfaces neuves et récentes enregistrent une correction. Si la valeur locative prime a progressé de 6% en un an pour atteindre 180 €/m²/an fin 2012, les loyers des immeubles neufs et récents ont, à l’inverse, enregistré une correction de 3% pour se positionner respectivement à 160 €/m²/an et 137 €/m²/an fin 2012. Toutefois, au regard des programmes de qualité livrables à l’horizon 2014, une progression des valeurs neuves est attendue. Les valeurs des locaux anciens ont connu une infime progression en un an (+1%) pour se positionner à 110 €/m²/an (graphique 32).

Graphique 31

Demande placée à Bordeaux, en milliers de m²

Sources : OIB, DTZ

Graphique 32

Valeurs locatives à Bordeaux, en EUR/m²/an

Source : DTZ

Tableau 3

Principales transactions de bureaux à Bordeaux en 2012


Quartier du Lac FREE TELECOM 3 500 m² Seconde main

Bordeaux MUTUELLE NATIONALE TERRITORIALE 2 600 m² Seconde main

Lormont COFELY 1 800 m² Neuf

Parc de la Devèze VISUALIZATION SCIENCES CROUP 1 617 m² Neuf

Parc Sextant ARTELIA 1 425 m² Neuf

Europarc B18 MAIF 1 340 m² Seconde main

Source : DTZ

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000


60

80

100

120

140

160

180




L’offre immédiate se résorbe légèrement. L’offre immédiatement disponible sur l’agglomération bordelaise s’est résorbée de 3% en un an pour s’établir à 128 000 m² fin 2012 (graphique 33). Bien qu’en baisse (-13% en un an), les surfaces de 2

nde main continuent de

représenter la majorité du stock vacant, avec 88 500 m² disponibles. L’offre de 1

ère main a augmenté pour atteindre

39 500 m², notamment suite à la livraison de l’opération « Enora Park » à Pessac (5 000 m²). L’offre immédiate augmentera à nouveau dans les 18 prochains mois avec l’arrivée sur le marché de surfaces neuves, notamment sur Bordeaux Centre (secteur des bassins à Flots, Gare St Jean, Bordeaux Lac), ainsi que sur le secteur Ouest (programmes de THALIUM).

Les projections de croissance favorables devraient soutenir l’activité du marché de la métropole bordelaise. L’agglomération bordelaise forme un pôle économique dynamique qui surperformera la moyenne nationale à l’horizon 2017 (graphique 34). Le développement du projet de Bordeaux Euratlantique, futur quartier des affaires autour de la gare Saint-Jean, constitue un enjeu économique d’importance pour le dynamisme de l’agglomération. Il s’inscrit dans la mise en service de la ligne à Grande Vitesse (LGV) en 2017, avec un prolongement projeté vers l’Espagne et Toulouse. Pour accompagner cette croissance, plus de 40 000 m² de bureaux neufs devraient venir alimenter le marché d’ici 2014. Citons parmi ces projets, le « Bleriot » (6 000 m²) de SAFRAN à Bègles, ou les 4 300 m² développés par FRANCE LITTORAL DEVELOPPEMENT près de la gare Saint-Jean. Le lancement de la troisième phase des travaux concernant le prolongement du tramway bordelais sera un atout pour attirer les futurs utilisateurs vers de nouvelles zones, à l’image des 8 300 m² du « Pégase », développée par THALIUM au Haillan et livrable en 2014 (tableau 4).

Graphique 33

Offre immédiate à Bordeaux, en milliers de m²

Sources : OIB, DTZ

Graphique 34



Tableau 4

Projets significatifs de bureaux à Bordeaux


Le Bleriot Bègles SAFRAN 6 000 m² 1er

sem. 2013

Rue Terre de Bordes Bordeaux FRANCE LITTORAL DEVELOPPEMENT 4 300 m² 1er

sem.2014

Pégase Le Haillan THALIUM 8 300 m² 1er

sem. 2014

La Fabrique Bordeaux BOUYGUES IMMOBILIER 3 700 m² 2ème

sem. 2014

Source : DTZ

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000


-1,3%

-0,8%

-0,3%

0,2%

0,7%

1,2%Population

PIB

Emplois


Gironde

France



Bourgogne - Dijon

Le marché dijonnais semble avoir trouvé son rythme de croisière Après un premier semestre atone avec seulement 6 000 m² commercialisés, la deuxième moitié de l’année aura été bien plus dynamique, permettant au marché tertiaire dijonnais d’égaler sa performance de 2011 avec 18 000 m² de bureaux commercialisés sur l’année 2012. Le marché dijonnais semble avoir trouvé son rythme de croisière avec des volumes de commercialisations stables depuis 4 ans (graphique 35). La distribution des commercialisations entre surfaces neuves et surfaces de seconde main reste rigoureusement identique d’une année sur l’autre avec environ 1/3 de la demande placée sur des surfaces de première main. Si les transactions d’envergure ont été moins nombreuses en 2012 qu’en 2011, on notera la signature d’EDF sur le bâtiment C (1 348 m²) des « Jardins de Valmy ». La majorité des transactions se concentre toujours sur des surfaces inférieures à 150 m². Alors la demande des entreprises publiques et parapubliques avait dynamisé le marché entre 2005 et 2007, celle-ci apparait aujourd’hui en retrait et privilégient les renégociations des baux en cours aux déménagements dans des nouveaux locaux.

Les valeurs locatives se maintiennent Après le pic de 170 €/m²/an atteint en 2011 sur les nouveaux programmes du quartier Clémenceau, la valeur prime revient à 160 €/m²/an en 2012. Si les valeurs locatives restent dans l’ensemble stables, les mesures d’accompagnement se généralisent pour inciter les utilisateurs à se positionner (graphique 36).

Graphique 35

Demande placée à Dijon, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 36

Valeurs locatives à Dijon, en €/m²/an

Source : DTZ

Tableau 5

Principales transactions de bureaux à Dijon en 2012


Les Jardins de Valmy EDF 1 348 m² Neuf

Centre des Affaires SMABTP 1 012 m² Neuf

Centre des Affaires ICADE 512 m² Neuf

Source : DTZ

0

10

20

30

40

50


50

70

90

110

130

150




Une offre immédiate variée et de qualité Après trois années de baisse continue, le stock d’offre immédiatement disponible s’est légèrement regarni pour s’établir à 22 000 m² fin 2012, soit un taux de vacance toujours inférieur à 2% (graphique 37). L’offre se concentre essentiellement sur des petites surfaces, et les possibilités d’implantation sur une surface supérieures à 1 000 m² sont aujourd’hui très limitées. Le programme « Marbotte Plaza », livré en 2010 par LAZARD, offre encore près de 2 700 m². L’offre neuve immédiatement disponible représente désormais 12 000 m² (graphique 37). Alors que la plupart des marchés régionaux souffrent d’une pénurie d’offre de qualité, le marché dijonnais dispose d’un stock disponible en ligne avec ses capacités d’absorption. Cette offre neuve se situe essentiellement sur le Parc de Valmy, à l’entrée nord de l’agglomération, mais également dans le quartier d’affaires Clémenceau en centre-ville. Ces zones d’activité tertiaires devraient bénéficier de la mise en service, en décembre 2012, du tramway dijonnais, dont la ligne 2 relie le centre-ville au Parc de Valmy.

Le Parc Valmy, épicentre du marché dijonnais de demain Le Parc Valmy s’affirme d’ailleurs comme le principal pôle de développement tertiaire de l’agglomération dijonnaise, avec 5 projets identifiés dont certains déjà en chantier, à l’instar des programmes « Ywood », « Eole » ou « Quatuor ». A plus long terme, les opérateurs se montrent prudents quant au lancement de nouvelles surfaces sur un marché où l’offre immédiate de première main est déjà suffisante et les perspectives économiques en berne (graphique 38). Aucune nouvelle mise en chantier n’est attendue pour 2013.

Graphique 37

Offre immédiate à Dijon, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 38

Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013 et 2017


Tableau 6

Projets significatifs de bureaux à Dijon


Eole ZAC Valmy PRIVE 2 532 m² 2013

Ywood ZAC Valmy NEXITY 1 200 m² 2013

Quatuor ZAC Valmy PRIVE 1 200 m² 2013

L’Eolien ZAC Valmy QUEBEC 2 800 m² 2014

Dumouriez ZAC Valmy DUMOURIEZ 1 900 m² 2014 Source : DTZ

0

10

20

30

40


-1,3%

-0,8%

-0,3%

0,2%

0,7%

1,2%Population

PIB

Emplois


Côte d'Or

France



Bretagne - Rennes

Performance historique de la demande placée sur le marché rennais. En 2012, la demande placée sur l’agglomération rennaise a connu sa meilleure performance depuis 2003 avec 104 000 m² commercialisés. Ce résultat est lié, en majeure partie, à la réalisation de plusieurs comptes propres et clés en main, qui ont représenté 36 000 m² (graphique 39). Les commercialisations se répartissent de façon homogène entre les surfaces de 1

ère main (51 000 m²) et celles de 2

nde

main (53 000 m²). Les entreprises rennaises cherchent en priorité des immeubles offrant un maximum de services de proximité (restauration, point Poste, etc.) et un accès facilité (proximité rocade, métro, bus, etc.). Par conséquent, l’efficacité technique du bâtiment n’est pas le seul critère pris en considération par les entreprises. 8 transactions réalisées sur des surfaces supérieures à 2 000 m² auront permis à ce segment de concentrer environ 43% des commercialisations en 2012 ; parmi ces transactions, citons la construction du siège social de la BPO sur 15 000 m² de bureaux neufs à Saint-Grégoire (tableau 7).

Les valeurs locatives de 1ère

main progressent, celles de 2

nde main restent stables.

Le loyer prime est demeuré relativement stable en 2012, à 205 €/m²/an. Les valeurs locatives de 1

ère main ont

progressé de 3% en un an pour atteindre 150 €/m²/an. Les valeurs de 2

nde main sont, elles aussi, demeurées stables, à

130 €/m²/an pour les surfaces récentes et 100 €/m²/an pour les surfaces anciennes (graphique 40). Toutefois, la progression des valeurs locatives de 1

ère main ainsi que la

stabilité de celles de 2nde

main s’expliquent par des mesures d’accompagnement incitatives.

Graphique 39

Demande placée à Rennes, en milliers de m²

Sources : OIB, DTZ

Graphique 40

Valeurs locatives à Rennes, en EUR/m²/an

Source : DTZ

Tableau 7

Principales transactions de bureaux à Rennes en 2012


Parc Edonia/ Saint-Grégoire BPO 15 000 m² Neuf

ZAC Champs Blancs/ Cesson-Sévigné THOMSON VIDEO NETWORKS 7 900 m² Neuf

Saint-Jacques-de-la-Lande ASTELLIA 5 000 m² Neuf

Rennes DIRECT ASSURANCE 3 500 m² Neuf

Rennes NEOSOFT 3 000 m² Neuf

Rennes FIDAL 2 500 m² Neuf

Source : DTZ

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000


8090

100110120130140150160170




Forte progression de l’offre immédiate en un an. Avec 134 000 m² disponibles fin 2012, l'offre immédiate sur l’agglomération rennaise s’est alourdie de 49% en un an. Le stock de 1

ère main a fortement augmenté, passant de

15 000 m² fin 2011 à 47 600 m² fin 2012, à la faveur de plusieurs livraisons d’immeubles de bureaux (graphique 41). Cette tendance devrait se poursuivre dans les prochains mois, plusieurs immeubles neufs lancés en blanc devant encore être livrés en 2013, renforçant dans le même temps la pression sur les actifs de 2

nde main obsolètes.

Le stock de 2

nde main a quant à lui progressé de 15% sur la

même période pour atteindre 86 400 m² fin 2012. L’obsolescence du parc constitue une problématique majeure du marché rennais et sa rénovation demeure un enjeu à court/moyen terme pour ce marché.

Les projections de croissance favorables devraient soutenir l’activité du marché rennaise. Les perspectives économiques de l’Ille-et-Vilaine sont bien orientées sur la période 2013-2016 par rapport à la moyenne nationale (graphique 42). Plusieurs grands chantiers viendront contribuer au dynamisme économique de l’agglomération rennaise : le lancement de la ligne B du métro, qui permettra d’accompagner le développement de nouvelles zones comme la ZAC Champs Blancs, les travaux de modernisation des voies de TGV en LGV, qui permettront de relier Rennes à Paris en moins de 1h30, la modernisation des infrastructures de la gare, la restructuration du Couvent des Jacobins en centre des Congrès de prestige. Pour soutenir cette croissance, près de 40 000 m² de projets tertiaires verront le jour en 2013, comme les 16 000 m² de l’opération « New Way » de LEGENDRE et « Oxygène », 8 000 m² développés par LAMOTTE et BLOT dans la ZAC Champs Blancs à Cesson-Sévigné (tableau 8).

Graphique 41

Offre immédiate à Rennes, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 42



Tableau 8

Projets significatifs de bureaux à Rennes


New Way Rennes LEGENDRE 16 000 m² 2013

Oxygène ZAC Champs Blancs/ Cesson-Sévigné LAMOTTE/ BLOT 8 000 m² 2013

Energies Rennes IMOCIA/ CARDINAL 7 000 m² 2013

Source : DTZ

020 00040 00060 00080 000

100 000120 000140 000160 000


-1,3%

-0,3%

0,7%

1,7%Population

PIB

Emplois


Ile-et-Villaine

France



Champagne-Ardenne - Reims

Stabilité de la demande placée Avec 12 000 m² de demande placée en 2012, le marché tertiaire rémois reste en ligne avec le volume enregistré en 2011 (graphique 43).

Alors que la demande s’était concentrée essentiellement sur les surfaces inférieures à 200 m² l’an dernier, 2012 aura été marquée par la réalisation de plusieurs transactions sur le segment des surfaces supérieures à 500 m².

Comme en 2011, le secteur public reste le grand absent du marché. Les commercialisations auront exclusivement concerné des acteurs privés et, après la SMABTP en 2011, France TELECOM et le CREDIT AGRICOLE ont signé les deux transactions les plus importantes de l’année sur respectivement 1 500 m² et 1 200 m². Si les demandes émanent principalement d’utilisateurs déjà présents sur l’agglomération rémoise, un nombre croissant de marques d’intérêts provenant de sociétés parisiennes, essentiellement des PME, est à souligner.

Les loyers sont orientés à la baisse Du fait de l’afflux récent de surfaces de première main, les valeurs locatives des surfaces neuves enregistrent un recul certain, passant de 160 €/m²/an en 2010 à 135 €/m²/an aujourd’hui. Les propriétaires de surfaces neuves vacantes depuis parfois plusieurs années n’hésitent plus à baisser de manière significative les loyers de présentation (graphique 44). Les loyers moyens de seconde main se positionnent, quant à eux, entre 90 €/m²/an et 100 €/m²/an pour les surfaces anciennes et jusqu’à 110 €/m²/an pour les surfaces récentes.

Graphique 43

Demande placée à Reims, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 44

Valeurs locatives à Reims, en €/m²/an

Source : DTZ

Tableau 9

Principales transactions de bureaux à Reims en 2012


Bezannes FRANCE TELECOM 1 500 m² Neuf

Reims - Centre CREDIT AGRICOLE 1 200 m² Seconde main

Reims - Docks FREIN RAIL 900 m² Seconde main

Reims - Hippodrome CESI 800 m² Restructuré

Source : DTZ

0

5

10

15

20

25


50

100

150

200




L’offre immédiate explose Malgré la bonne tenue du marché, le volume global d’offre immédiate atteint des sommets avec 32 000 m² disponibles fin 2012, soit une augmentation de 39% en un an. Pour rappel, le stock d’offre immédiatement disponible sur le marché rémois atteignait, à peine, la barre des 10 000 m² il y a seulement deux ans (graphique 45). La livraison des 13 000 m² de l’opération « Polydrome » est venue faire exploser le stock d’offre de première main qui atteint 15 000 m² fin décembre 2012. C’est là un niveau élevé pour un marché où les entreprises ne montrent pas un intérêt marqué pour des programmes aux dernières normes. Cependant, les programmes de Bezannes semblent maintenant commencer à rencontrer leur public. Le stock de seconde main, dont une grande partie est en décalage avec les attentes des utilisateurs, notamment en termes d’accès PMR, reste stable avec 17 000 m² disponibles fin 2012.

Beaucoup de projets mais les opérateurs restent attentistes Devant l’afflux de surfaces de première main disponibles sur le marché rémois, les opérateurs locaux ont gelé leurs nombreux projets. Le temps des lancements en blanc semble aujourd’hui révolu. La demande exprimée de surfaces tertiaires reste limitée et insuffisante pour absorber les surfaces d’ores et déjà disponibles. En ajoutant à ce tableau des perspectives économiques parmi les plus faibles de l’hexagone (graphique 46), de nombreux projets devraient être au mieux retardés, au pire abandonnés. Les niveaux de précommercialisation, préalable incontournable à tout lancement, peinent à décoller.

Graphique 45

Offre immédiate à Reims, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 46



Tableau 10

Projets significatifs de bureaux à Reims


Numerobis TGV Centre - Reims MONTROYAL 4 700 m² 2014

Terra Nova Parc TGV - Bézannes NACARAT 2 100 m² 2014

Bézannes Europe Parc TGV - Bézannes MONTROYAL 2 000 m² 2014 Source : DTZ

0

10

20

30

40


-1,3%

-0,8%

-0,3%

0,2%

0,7%

1,2%Population

PIB

Emplois


Marne

France



Franche-Comté - Besançon

Pas de rebond de l’activité à Besançon Avec seulement 8 000 m² de demande placée en 2012, le marché bisontin des bureaux ne parvient pas à rebondir après une année 2011 déjà morose (graphique 47). Les commercialisations se distribuent équitablement entre surfaces neuves et surfaces de seconde main. Alors que le marché s’était appuyé, ces dernières années, sur la demande du secteur public (DREAL, POLE EMPLOI ou encore du CONSEIL GENERAL), la demande publique a été inexistante au 2

nd semestre. Les projets de déménagement

ont du mal à se concrétiser. La transaction la plus importante de l’année aura été la vente de l’immeuble « Axis » (3 500 m²), livré au 2

ème

semestre Portes de Vesoul, à plusieurs professions libérales, dont un cabinet de conseil fiscal. Il s’agit de la première transaction sur le segment des surfaces de plus de 1 000 m² sur le marché bisontin depuis plus de deux ans. Sur un marché où l’offre neuve était quasi inexistante depuis 2009, les programmes en chantier ont rencontré un certain succès. Ainsi, dans le sillage de la vente d’ « Axis », plusieurs lots compris entre 200 et 300 m² ont été loués sur la première phase du programme« Novatech Plaza» de LAZARD (5 000 m² livrables en mars 2013). Le futur tramway, attendu à horizon 2014, impacte déjà la géographie du marché, favorisant aujourd’hui les secteurs épargnés par les nuisances liées aux travaux au détriment des futurs pôles, en « friche » le temps du chantier.

Maintien des valeurs sauf pour les locaux anciens A l’exception des surfaces anciennes, moins recherchées, les valeurs locatives se maintiennent d’une année sur l’autre. Elles se positionnent ainsi à 110 €/m²/an en moyenne pour les locaux de seconde main de bonne qualité, et peuvent atteindre 140 €/m²/an pour des transactions de petites surfaces dans des immeubles récemment livrés.

Graphique 47

Demande placée à Besançon, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 48

Valeurs locatives à Besançon, en €/m²/an

Source : DTZ

Tableau 11

Principales transactions de bureaux à Besançon en 2012


Axis – Portes de Vesoul Professions libérales 3 500 m² Neuf

Rue Sellier ARDFC 485 m² Récent

Source : DTZ

0

5

10

15

20


50

100

150

200




Retour d’offres de première main sur le marché Si le marché bisontin a vu son offre immédiate augmenter de 64% en un an, avec 18 000 m² disponibles fin 2012, le taux de vacance (3,5%) reste parmi les plus faibles à l’échelle nationale (graphique 49). Après plusieurs années de pénurie, le stock d’offres de première main s’est regarni en 2012 suite aux livraisons des programmes « Porte Lafayette » en zone franche urbaine (ZFU) et « Axis » sur la zone de la Porte de Vesoul. Bridé depuis plusieurs années par une offre insuffisante et en décalage avec les derniers standards, l’arrivée sur le marché de ces nouvelles surfaces devrait bénéficier à l’activité dans les mois à venir. La livraison attendue, en mars 2013, du bâtiment A de « Novatech Plaza », commercialisé à 70%, confirme cette tendance et alimentera à son tour le marché en surfaces neuves de dernière génération. Cet afflux de surfaces de qualité, couplé à l’arrivée programmée du tramway, devrait permettre d’apporter un nouveau souffle au marché bisontin, malgré des perspectives économiques plutôt ternes (graphique 50). Pour autant, nombre de projets restent aujourd’hui dans les cartons et changent même parfois de main faute de précommercialisation. Les opérateurs vont sûrement observer avec attention les délais d’écoulement des surfaces récemment livrées avant de lancer de nouveaux projets.

Graphique 49

Offre immédiate à Besançon, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 50



Tableau 12

Projets significatifs de bureaux à Besançon


Novatech Temis LAZARD 5 000 m² 1er

sem. 2013

Velum - rue de Vesoul Centre-ville CIRMAD 2 300 m² 2015 Source : DTZ

0

5

10

15

20


-1,3%

-0,8%

-0,3%

0,2%

0,7%

1,2%Population

PIB

Emplois


Doubs

France



Ile-de-France

Les transactions d’envergure, locomotive du marché Après un 1

er semestre mitigé, le marché des bureaux en Ile-

de-France a finalement bien performé sur la seconde partie de l’année. Le volume de transactions atteint ainsi, sur l’ensemble de l’année 2012, près de 2,4 millions de m², soit seulement 3% de moins qu’en 2011 (graphique 51). Les surfaces supérieures à 5 000 m², qui avaient connu un coup d’arrêt en milieu d’année, auront finalement été le moteur de la demande placée francilienne en 2012 avec plus de 1,1 million de m² commercialisés via 70 transactions, un volume jamais atteint depuis 2006. La grande particularité de l’année 2012 restera, sans nul doute, la très forte proportion de précommercialisations et d’opérations clé en main. En effet, 2/3 des transactions de grandes surfaces de l’année se sont réalisées au travers de ce type d’opérations contre seulement 37% en moyenne sur les 10 dernières années. Le marché parisien a vu son activité se contracter de 10% d’une année sur l’autre. Le Croissant Ouest et la Deuxième Couronne voient également leur activité reculer, de 14% d’une année sur l’autre.

Evolution contrastée des valeurs dans le neuf, stabilité sur la seconde main Le loyer moyen de première main régresse, se positionnant à 347 €/m²/an contre 382 €/m²/an en 2011. La part croissante des transactions sur les marchés périphériques sur ce type de surface explique ce recul (graphique 52). Les loyers de seconde main sont stables, voire en légère progression sur l’ensemble des secteurs franciliens, à 320 €/m²/an en moyenne.

Graphique 51

Demande placée en Ile-de-France, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 52

Valeurs locatives en Ile-de-France, en €/m²/an

Source : DTZ

Tableau 13

Principales transactions de bureaux en Ile-de-France en 2012


Paris 15 MINISTERE DE LA DEFENSE 135 000 m² Neuf

Châtillon France TELECOM 69 100 m² Neuf

La Défense MINISTERES ET SERVICES DE L’ETAT 53 597 m² Rénové

Gentilly SANOFI AVENTIS 50 000 m² Neuf

Velizy Villacoublay THALES 49 000 m² Neuf

La Défense ALLIANZ 35 175 m² Restructuré

Source : DTZ

0

1 000

2 000

3 000

4 000


200

250

300

350

400

450

500




Le stock d’offre immédiate toujours stable L'offre immédiate de bureaux en Ile-de-France, stable depuis maintenant plusieurs années, tourne toujours autour de 3,6 millions de m² fin 2012, soit un taux de vacance de 6,9%. La répartition par tranche de surfaces demeure relativement homogène depuis 3 ans. Le stock de surfaces supérieures à 5 000 m² en Ile-de-France représente ainsi, fin 2012, 1,5 million de m². Le stock d’offres de première main immédiatement disponibles a, pour sa part, diminué de 15% en un an, à 788 000 m² fin 2012 (graphique 53). Les surfaces de bureaux immédiatement disponibles sont demeurées stables d’une année à l’autre à Paris (737 000 m²), en Première Couronne (538 000 m²) et à La Défense (209 000 m²). Sur ce dernier secteur, ce répit est le bienvenu après 4 années consécutives de hausse. Cependant, il devrait être de courte durée au regard du fort niveau de livraisons attendu en 2013 (165 200 m² dont 122 400 m² encore disponibles). Dans le Croissant Ouest en revanche, les disponibilités ont continué de progresser pour atteindre 978 000 m² en fin d’année ; Neuilly-Levallois enregistre la plus forte progression (+52% en un an).

Redémarrage attendu des livraisons de bureaux en 2013 Sur l'ensemble de l'année 2012, à peine 420 000 m² de bureaux ont finalement été livrés, un niveau historiquement faible. Ces livraisons ont concerné, pour l’essentiel, le Croissant Ouest (170 000 m²) et la Première Couronne (103 000 m²). La production neuve de bureau reprendra de façon significative en 2013 avec près de 900 000 m² actuellement en chantier, dont 500 000 m² encore disponibles. Le Croissant Ouest concentre l’essentiel de cette offre future, avec une dizaine d’opérations proposant 186 000 m².

Graphique 53

Offre immédiate en Ile-de-France, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 54



Tableau 14

Projets significatifs de bureaux en Ile-de-France


Eqho La Défense ICADE 80 000 m² 2013

Carpe Diem La Défense AVIVA INVESTORS 42 200 m² 2013

In/Out Boulogne SFL 33 600 m² 2013

Parisquare Paris 11 UNIMO 20 500 m² 2013 Source : DTZ

0

1 000

2 000

3 000

4 000


-1,3%

-0,8%

-0,3%

0,2%

0,7%

1,2%Population

PIB

Emplois


Ile-de-France

France



Languedoc-Roussillon - Montpellier

Faiblesse de la demande placée en 2012 à Montpellier en l’absence de transactions de grandes surfaces Avec 52 000 m² de bureaux commercialisés sur l’ensemble de l’année 2012, la demande placée sur l’agglomération montpelliéraine demeure en deçà de la moyenne annuelle observée depuis 2008, autour de 62 500 m² (graphique 55). Les surfaces de 1ère main représentent 27 300 m² et les locaux de 2nde main environ 25 000 m². Aucune transaction n’a été enregistrée cette année sur les surfaces supérieures à 5 000 m² et la demande placée de surfaces supérieures à 1 000 m² demeure faible, avec un quart des commercialisations. Les deux principaux mouvements de l’année ont concerné des locaux neufs, avec les positionnements de AMUE et POLE EMPLOI sur, respectivement, 2 700 m² dans « Oz’one » et 2 200 m² dans « Pégase » (tableau 15).

Progression du loyer prime et stabilité des valeurs locatives moyennes. Le loyer prime a connu une croissance ininterrompue depuis fin 2009, passant de 140 €/m²/an à 160 €/m²/an. Les valeurs locatives moyennes sont restées, pour leur part, quasi stables sur l’agglomération montpelliéraine en 2012. Ainsi, la valeur moyenne se positionne à 142 €/m²/an pour les surfaces neuves, à 125 €/m²/an pour les surfaces récentes et 110 €/m²/an pour les locaux les plus anciens. Les surfaces anciennes se louent, généralement, à des valeurs comprises entre 100 et 120 €/m²/an avec, cependant, un niveau de charges généralement élevé. (graphique 56).

Graphique 55

Demande placée à Montpellier, en milliers de m²

Sources : Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Montpellier, DTZ

Graphique 56

Valeurs locatives à Montpellier, en €/m²/an

Source : DTZ

Tableau 15

Principales transactions de bureaux à Montpellier en 2012


Oz’one AMUE 2 700 m² Neuf

Le Pégase POLE EMPLOI 2 200 m² Neuf

Orchestra POLE EMPLOI 2 200 m² Seconde main

Pôle Services BAYA 1 000 m² Neuf

Source : DTZ

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012


100

110

120

130

140

150

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012




Légère résorption de l’offre immédiate sur l’agglomération montpelliéraine en 2012. Le stock vacant de bureaux sur l’agglomération montpelliéraine s’est légèrement résorbé (-3%) en un an pour représenter 57 000 m² disponibles fin 2012, soit un taux de vacance légèrement inférieur à 3,5% (graphique 57). Le stock vacant à Montpellier se concentre à 79% sur des surfaces de 2

nde main qui représentent 45 000 m². Ce stock

paraît en adéquation avec les volumes moyens de commercialisation observés sur le marché depuis 2005 (49 000 m²). Le stock de bureau de 1

ère main (12 000 m²) est réparti sur

quelques immeubles neufs livrés en 2012, comme les 5 000 m² de bureaux vacants dans « Business Plaza » dans le quartier du Millénaire. Comme en 2012, l’offre neuve devrait être correctement absorbée en 2013.

Des perspectives économiques bien orientées par rapport à la moyenne nationale. Sur la période 2013-2017, les principaux indicateurs économiques de devraient être mieux orientés que ceux de la moyenne nationale (graphique 58). L’agglomération montpelliéraine pourra, notamment, compter sur ses grandes entreprises et ses institutions reconnues ainsi que sur son tissu de PME et PMI innovantes. Pour accompagner ces bonnes perspectives économiques, de nombreux projets devraient être livrés : le programme de réaménagement de l’avenue de la Mer renforçant le lien entre la ville et le littoral, le projet « OZ Montpellier » autour de la future gare TGV ou encore le développement du pôle d’activités de l’aéroport. En 2013, la production de près de 25 000 m² de bureaux neufs est prévue sur le marché, en attendant des projets de plus grande ampleur dans les futures ZAC : Gare Saint Roch, Parc de l’Aéroport II, Avenue Raymond Dugrand et Parc Eureka (tableau 16).

Graphique 57

Offre immédiate à Montpellier, en milliers de m²

Sources : Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Montpellier, DTZ

Graphique 58



Tableau 16

Projets significatifs de bureaux à Montpellier

Opération Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison

Oz'one Montpellier PRAGMA 8 000 m² 2013

Aeroplane Perols IDEC 7 000 m² 2013

Mustang Montpellier CFC DEVELOPP 4 500 m² 2013

Red Line Castelnau le lez ANGELOTTI 2 500 m² 2013

Saint Roch Montpellier BOUYGUES 30 000 m² 2014

Source : DTZ

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 T4 2012


-1,3%-0,8%-0,3%0,2%0,7%1,2%

Population

PIB

Emplois


Hérault

France



Languedoc-Roussillon - Nîmes

Progression satisfaisante de la demande placée Le marché des bureaux nîmois a vu sa demande placée progresser de 19% en un an pour atteindre 17 200 m² en 2012 (graphique 59). Le marché a été porté par les commercialisations de surfaces de seconde main, qui ont augmenté de 66% en un an. La principale transaction de l’année a été réalisée par NIMES METROPOLE avec 2 500 m² de bureaux de 2

nde main

dans le « Colisée » à Nîmes. Avec près de 8 100 m² placés, les surfaces de 1

ère main ont, à l’inverse, enregistré un repli

de 5% en un an. Les entreprises ont privilégié le boulevard périphérique, le secteur Ouest ainsi que le parc Georges Besse à Nîmes. Les surfaces inférieures à 150 m² ou supérieures à 1 000 m² ont été particulièrement plébiscitées par les entreprises.

Progression des valeurs locatives Sous l’impulsion de la commercialisation des nouveaux programmes livrés et certifiés HQE/BREEAM dans le parc Georges Besse ou dans le Triangle de la Gare, le loyer prime du marché nîmois a progressé de 15% d’une année sur l’autre pour atteindre 155 €/m²/an fin 2012. Les loyers moyens ont également augmenté sur les immeubles neufs, à 140 €/m²/an, et sur les immeubles anciens à 95 €/m²/an. Les loyers des immeubles récents sont, quant à eux, demeurés stables, à 125 €/m²/an en moyenne fin 2012, permettant de créer des alternatives intéressantes aux immeubles neufs aux loyers plus onéreux (graphique 60).

Graphique 59

Demande placée à Nîmes, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 60

Valeurs locatives à Nîmes, en EUR/m²/an

Source : DTZ

Tableau 17

Principales transactions de bureaux à Nîmes en 2012


Colisée NIMES METROPOLE 2 500 m² Seconde main

Zone d’activités Aéropole de Garons

VINCI 2 000 m² Seconde main

Buronim SAUR 1 600 m² Neuf

7 Collines OFFICE DEPOT 1 200 m² Seconde main

L'Altis POLE EMPLOI 1 100 m² Neuf

Source : DTZ

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000


60

80

100

120

140

160




L’offre immédiate de 2nde

main se résorbe, le stock de 1ère

main progresse. L’offre immédiate s’est résorbée de 6% en un an pour se positionner à 33 100 m² fin 2012 avec un taux de vacance de 7,6% (graphique 61). Suite aux nombreuses commercialisations de surfaces seconde main, l’offre immédiate sur ce type de locaux s’est résorbée de 17% par rapport à fin 2011 pour représenter 18 200 m², soit 55% du stock total. Le stock vacant de locaux de 1

ère main suit une tendance opposée avec une

progression de 13% en un an pour atteindre 14 900 m² disponibles fin 2012.

Des prévisions économiques mieux orientées que la moyenne nationale et deux chantiers publics majeurs viendront accompagner les nouveaux projets immobiliers. En raison d’une situation stratégique et de nombreux atouts (axes de communication pivots en Europe, réseau autoroutier développé, gare TGV plaçant Nîmes à 3 heures de Paris, voies navigables, aéroport international), les perspectives économiques gardoises sont mieux orientées que la moyenne nationale à l’horizon 2017. L’agglomération nîmoise pourra de plus compter sur la construction, d’ici 2017, de la LGV, qui passera par Nîmes et permettra de relier le réseau ferroviaire espagnol et d’améliorer la desserte des voyageurs de TER du département. Ce projet permettra de générer des milliers d’emplois directs et indirects. Ces bonnes perspectives seront également accompagnées de nouveaux projets immobiliers. Ainsi, d’ici 2014, plus de 17 000 m² de bureaux neufs pourraient être développés, sous réserve de pré-commercialisations. Ces opérations concernent des sites en centre-ville ou sur les zones stratégiques (Parc Georges Besse) (tableau 18).

Graphique 61

Offre immédiate à Nîmes, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 62



Tableau 18

Projets significatifs de bureaux à Nîmes


Espace Delta Nîmes SARL SCV 1 100 m² Fin 2013

PGBII Nîmes ARTEA 7 800 m² 2013/2014

Triangle de la Gare Nîmes CFA ATLANTIQUE 7 800 m² 2013/2014

Source : DTZ

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000


-1,3%

-0,8%

-0,3%

0,2%

0,7%

1,2%Population

PIB

Emplois


Gard

France



Lorraine - Nancy

Maintien de la demande placée en 2012, grâce aux transactions réalisées sur les surfaces de 2

nde main.

27 500 m² de bureaux ont été placés à Nancy en 2012 (graphique 63). Malgré une légère baisse par rapport à 2011 (-2%), le marché tertiaire nancéen a bien résisté dans un contexte économique peu porteur. Le marché a été dominé par les commercialisations de surfaces de seconde main (84% de la demande placée). Les surfaces neuves n’ont représenté que 4 500 m² de demande placée, en repli de 40% par rapport à 2011. Les transactions réalisées sur des surfaces supérieures à 500 m² sont demeurées faibles en 2012 avec seulement 4 transactions représentant près de 4 500 m² placés. Au 2

nd

semestre, les principales prises à bail ont concerné deux immeubles de bureaux récents à Nancy : 1 400 m² boulevard de la Mothe par le MINISTERE DE LA JUSTICE et 1 200 m² boulevard de l’Aviation pour GENERALE DE TELEPHONE (tableau 19). Le marché de l’agglomération nancéenne continue donc de se caractériser par une activité soutenue sur les surfaces inférieures à 500 m², qui ont représenté l’essentiel de la demande placée en 2012.

Les loyers demeurent stables pour les locaux neufs et récents mais enregistrent un léger repli sur les surfaces anciennes. La valeur locative prime est demeurée stable en 2012, à 180 €/m²/an. De même, les loyers moyens observés sur les locaux de 1

ère main et sur les surfaces de 2

nde main récentes

se sont maintenus d’une année sur l’autre, à respectivement 145 €/m²/an et 110 €/m²/an. Les loyers moyens pratiqués sur les surfaces anciennes ont, en revanche, connu une légère correction, passant de 90 €/m²/an en moyenne fin 2011 à 85 €/m²/an fin 2012 (graphique 64).

Graphique 63

Demande placée à Nancy, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 64

Valeurs locatives à Nancy, en €/m²/an

Source : DTZ

Tableau 19

Principales transactions de bureaux à Nancy en 2012


Boulevard de la Mothe MINISTERE DE LA JUSTICE 1 400 m² Seconde main

Boulevard de l'Aviation GENERALE DE TELEPHONE 1 200 m² Seconde main

Rue Pierre Chalnot OSEO 1 200 m² Seconde main

Source : DTZ

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000


60

80

100

120

140

160




Forte progression de l’offre immédiate en 2012. Avec 62 000 m² disponibles fin 2012, l'offre immédiate sur l’agglomération nancéenne a connu une augmentation significative en un an (+23%) (graphique 65). Le stock est principalement composé (80%) de surfaces de 2

nde main. Ces disponibilités ont enregistré une progression

de 18% en un an pour totaliser 50 000 m² fin 2012. La rénovation du parc obsolescent demeure un enjeu dans la redynamisation du marché. L’offre immédiate de bureaux neufs représentait, quant à elle, 12 500 m² disponibles fin 2012.

Le projet du Grand Nancy et la pépinière de start-up des pôles d’excellence du marché nancéen devraient maintenir l’attractivité. A l’horizon 2017, l’économie de la Meurthe-et-Moselle devrait connaître une légère sous-performance par rapport à la moyenne nationale (graphique 66). Pour soutenir l’activité économique locale, l’agglomération nancéenne pourra compter sur le projet du Grand Nancy avec, entre autres, la modernisation de la gare TGV ou la construction de grands équipements comme le centre de congrès de 19 000 m², dont l’ouverture est prévue pour l’été 2013. D’autre part, le marché devra savoir tirer profit des pôles d’excellence (santé, biologie moléculaire, imagerie moléculaire et médicale, chimie fine, nanomatériaux et informatique) et de la création de start-up. Près de 20 000 m² de bureaux neufs sont attendus sur l’agglomération nancéienne d’ici 2014. Les principales opérations, « Ile de Corse » et « Skyline », développeront respectivement 6 000 et 8 500 m² (tableau 20). Le Skyline, lancé en gris et divisible, doit permettre de renouveler l’offre neuve de grande surface à Nancy. Toutefois, avec un loyer facial proche de 170 €/m²/an, la concurrence sera rude avec les autres actifs neufs disponibles sur le marché, dont la valeur moyenne est de 145 €/m²/an.

Graphique 65

Offre immédiate à Nancy, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 66



Tableau 20

Projets significatifs de bureaux à Nancy


Ile de Corse Nancy CIRMAD EST 6 000 m² 2013

Ecoparc Maxeville ECCOLOGIA 3 000 m² 2013

Skyline Nancy ADIM 8 500 m² 2014

Source : DTZ

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000


-1,3%

-0,8%

-0,3%

0,2%

0,7%

1,2%Population

PIB

Emplois


Meurthe-et-MoselleFrance



Midi-Pyrénées - Toulouse

La demande placée résiste et réalise sa meilleure performance depuis 2007. Près de 147 000 m² de bureaux ont été commercialisés sur le marché toulousain en 2012, soit une hausse de 12% sur un an (graphique 67). Le dynamisme du 4

ème trimestre 2012

aura donc sauvé un marché toulousain au ralenti durant les neuf premiers mois de l’année. Le marché montre une nouvelle fois des signes de bonne résistance, dans une période incertaine et peu propice aux déménagements. Un quart des surfaces commercialisées cette année se concentre via quatre transactions de plus de 5 000 m², principalement réalisées sur des bureaux neufs. La transaction la plus importante aura été la commercialisation de 14 000 m² de bureaux neufs dans le secteur Sud-ouest auprès de CAP GEMINI (tableau 21). En nombre de transactions, le cœur de l’activité du marché toulousain demeure concentré sur le créneau des surfaces inférieures à 500 m².

Les valeurs locatives des bureaux de 2nde

main progressent, la 1

ère main enregistre une correction.

La valeur locative moyenne du marché toulousain (au sens large) se positionne à 137 €/m²/an fin 2012. Le loyer prime de Toulouse a progressé de 11% en un an pour se positionner à 200 €/m²/an fin 2012, contre 180 €/m²/an un an auparavant. Les immeubles neufs ont connu un ajustement à la baisse de leur valeur moyenne (-6%), passant de 160 à 150 €/m²/an (graphique 68). Les valeurs locatives de 2

nde main ont progressé, de 10%

pour les locaux anciens, avec une moyenne de 126 €/m²/an en 2012, et de 4% pour les immeubles récents, à 135 €/m²/an.

Graphique 67

Demande placée à Toulouse, en milliers de m²

Sources : OTIE-AUAT, DTZ

Graphique 68

Valeurs locatives à Toulouse, en EUR/m²/an


Tableau 21

Principales transactions de bureaux à Toulouse en 2012


Sud-ouest CAP GEMINI 14 000 m² Neuf

Sud-ouest TISSEO 8 000 m² Seconde main

Saint Martin du Touch ALTEN 5 900 m² Neuf

Sud-ouest GFI 5 400 m² Neuf

Labège TIC VALLEY 4 500 m² Seconde main

Sud-est BANQUE EDEL 4 400 m² Neuf


0

50

100

150

200


60

80

100

120

140

160

180




L’offre immédiate accélère son repli. L’offre immédiate sur le marché toulousain a poursuivi sa résorption avec une baisse de 26% en un an pour représenter moins de 200 000 m² de bureaux vacants fin 2012. Ainsi, le taux de vacance ressort à 5,5% fin 2012 alors qu’il stagnait à 7% depuis 2010. La baisse des disponibilités est plus marquée pour les surfaces neuves (-30%), qui représentent moins de 71 000 m². Les deux tiers du stock vacant sont constitués de surfaces de seconde main (128 300 m²) (graphique 69). Le secteur Sud-ouest demeure très nettement sur-offreur (71 000 m² disponibles dont 40 000 m² neufs, principalement localisés à Bordelongue). Le secteur Sud-est offre 35 000 m² de bureaux disponibles, uniquement de seconde main. Toutefois, l’offre neuve à un an représente 26 200 m². L’enjeu à moyen terme de l’agglomération consistera en la rénovation d’un parc de bureaux de seconde main qui est tombé en désuétude au fil des ans.

Le potentiel de la production neuve pourra répondre à la demande de locaux neufs. A l’horizon 2017, les prévisions de croissance en Haute-Garonne sont meilleures que les perspectives nationales (graphique 70). Plus de 100 000 m² de bureaux, soumis à une pré-commercialisation, sont pourvus d’un permis de construire pour des livraisons prévues à l’horizon 2015 (tableau 22). Ces projets concernent des sites stratégiques en secteur urbain ou sur les nouvelles zones. Des opérations tertiaires sont également attendues autour de l’aéroport de Toulouse Blagnac et à Quint Fontsegrives.

Graphique 69

Offre immédiate à Toulouse, en milliers de m²


Graphique 70



Tableau 22

Projets significatifs de bureaux à Toulouse


Hills Plaza Balma Gramont LAZARD 7 000 m² Fin 2013

Tetris Toulouse Basso-Cambo FINANCIERE TEYCHENE/ MIDI 2I 20 000 m² 2013/2014

Air Sensia Balma Gramont SOGEPROM/COGEDIM 6 000 m² 2013/2014

Elipsys Centre ville CFA ATLANTIQUE 9 600 m² Fin 2014

Vidaillan 2 Balma Gramont PITCH PROMOTION 7 000 m² Fin 2014

V3J Eisenhower Toulouse Basso-Cambo V3J 30 000 m² 2014/2015

Amarantes Borderouge GA 9 200 m² 2014/2015

Source : DTZ

0

50

100

150

200

250

300


-1,3%-0,8%-0,3%0,2%0,7%1,2%

Population

PIB

Emplois


Haute-Garonne

France

http://presidentusa.free.fr/guppy/articles.php?lng=fr&pg=59



PACA – Aix-en-Provence

Les immeubles neufs continuent de dynamiser le marché des bureaux aixois en 2012. L’année 2012 n’aura pas failli à la règle du marché des bureaux aixois, largement dynamisé par la commercialisation de bureaux neufs. Celle-ci a d’ailleurs atteint le niveau record de 38 300 m² de surfaces transactées, bien au-dessus de sa moyenne décennale, de l’ordre de 20 000 m². Le marché aixois signe donc sa meilleure performance malgré la faiblesse des commercialisations de seconde main, avec à peine 6 300 m² placés, soit leur plus mauvais score depuis 2001. Cette performance s’explique par la concrétisation de 3 transactions supérieures à 5 000 m² : EUROCOPTER sur 11 000 m² à Vitrolles, FRANCE TELECOM sur 5 800 m² dans le programme « L'Ensoleillée » à Aix Centre et INSIDE sur 5 200 m² à Meyreuil (secteur Est) (tableau 23). Les grands mouvements ont été nombreux en 2012 avec 11 transactions supérieures à 1 000 m² recensées pour un volume total de 35 800 m². Ces mouvements ont bénéficié à l’ensemble des secteurs du marché aixois, sur des surfaces neuves essentiellement (34 600 m²). Pour autant, le marché aixois reste aussi animé par des transactions de taille plus modeste.

Stabilité des loyers sur le marché aixois en 2012. La valeur locative moyenne toutes catégories confondues s’élèvent à 150 €/m²/an sur le marché aixois. Sur les surfaces neuves, les valeurs locatives s’échelonnent de 141 €/m²/an à l’Est de l’agglomération à 175 €/m²/an pour les immeubles en hyper centre. On relève une moyenne de 148 €/m²/an pour les surfaces neuves louées dans les parcs d’activité (graphique 72). Les loyers de seconde main offrent une amplitude plus large, de 85 €/m²/an sur le secteur Sud/REB/Ouest à 155 €/m²/an dans le centre ville d’Aix.

Graphique 71

Demande placée à Aix-en-Provence, en milliers de m²

Sources : PAD de 2001 à 2011, DTZ en 2012

Graphique 72

Valeurs locatives à Aix-en-Provence, en EUR/m²/an

Source : DTZ

Tableau 23

Principales transactions de bureaux à Aix-en-Provence en 2012


Vitrolles EUROCOPTER 11 000 m² Neuf

Aix centre FRANCE TELECOM 5 800 m² Neuf

Meyreuil INSIDE 5 200 m² Neuf

Source : DTZ

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000


90

110

130

150

170

190




L’offre immédiate accélère son repli. L’appétit des entreprises pour les surfaces de première main a fortement impacté le stock d’offres neuves sur le marché aixois. Il s’établit à moins de 30 000 m² début 2013, ramenant le marché dans sa configuration de 2008. Dans le même temps, les surfaces de seconde main se sont quasi maintenues avec 37 300 m² de bureaux immédiatement disponibles identifiés (graphique 73). Sans surprise, le pôle d’activité d’Aix concentre l’essentiel de l’offre de bureaux à 12 mois avec près de 47 300 m² de bureaux relevés début 2013. Les parcs de La Duranne et Pichaury-La Robole représentent le stock de bureaux le plus important, avec des possibilités d’implantation sur tous les segments de surfaces.

Le potentiel de la production neuve pourra répondre à la demande de locaux neufs. Dans les Bouches-du-Rhône, l’activité économique devrait connaître une tendance similaire à la moyenne nationale sur la période 2013-2017 (graphique 74). Plus particulièrement, le Pays d’Aix tire son épingle du jeu avec une économie locale forte. L’arrivée d’ITER, la montée en puissance des Pôles de compétitivité et les secteurs clés de l’économie locale contribueront au dynamisme du Pays d’Aix : les TIC, le nucléaire et le développement de nouvelles énergies, l’aéronautique, la logistique et le transport, la cosmétique/santé. Dans ce contexte, le potentiel de production neuve identifié pourra répondre à la demande de locaux neufs. En 2013, la principale livraison de bureaux neufs sera celle du « Nissiza », 4 700 m² développés sur Pichaury-La Robole (tableau 24). A plus long terme, près de 17 500 m² de projets, soumis à une pré-commercialisation, ont été identifiés. Le développement tertiaire dans les prochaines années se poursuivra vers le secteur Est à Meyreuil et vers le secteur Sud dans la ZAC des Florides.

Graphique 73

Offre immédiate à Aix-en-Provence, en milliers de m²

Sources : PAD de 2001 à 2011 et DTZ en 2012

Graphique 74



Tableau 24

Projets significatifs de bureaux à Aix-en-Provence


Nissiza Pichaury-La Robole ORTEC 4 700 m² 2013

Source : DTZ

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000


-1,3%

-0,8%

-0,3%

0,2%

0,7%

1,2%Population

PIB

Emplois


Bouches-du-Rhône

France



PACA - Marseille

Meilleure performance depuis 2001. Avec une demande placée de 93 900 m² en 2012, Marseille enregistre sa meilleure performance depuis 2001 (graphique 75). Cet excellent résultat est en majeure partie lié à une forte activité sur le créneau des grandes surfaces : 19 mouvements de plus de 1 000 m² ont été enregistrés en 2012 pour un total de 52 400 m² de bureaux commercialisés, soit plus de la moitié de la demande placée annuelle. La majorité de ces mouvements ont concerné des surfaces neuves, avec 8 transactions pour un total de 34 300 m². On signalera notamment 3 opérations d’envergure réalisées en compte-propre, parmi lesquels BPPC sur les 11 000 m² de l’immeuble «Phytéas Prado » ou EDF sur 6 000 m² dans le 15

ème arrondissement de Marseille

(tableau 25). Les disponibilités immédiates de bureaux neufs ne sont pas toujours les plus adaptées à la demande des entreprises; certaines ont du se positionner en amont, et ce malgré un climat économique incertain.

Les loyers progressent pour les locaux neufs et récents mais se contractent sur les surfaces anciennes. L’arrivée sur le marché d’immeubles de bureaux très performants au niveau énergétique fournit un nouvel étalonnage pour les valeurs locatives. Le loyer prime pour un immeuble BBC livrable en front de mer en 2014 se positionne aujourd’hui à 270 €/m²/an. Le loyer moyen de première main s’établit, quant à lui, à 210 €/m²/an (graphique 76). Le loyer moyen observé sur les surfaces récentes est, lui aussi, en nette progression d’une année sur l’autre, atteignant 187 €/m²/an fin 2012. A l’inverse, le loyer moyen des locaux anciens, souvent obsolètes, a connu un net réajustement (-20% en un an) pour se positionner à 132 €/m²/an fin 2012. Dans le contexte économique actuel, les entreprises sont en effet très exigeantes quant aux conditions locatives qu’elles peuvent obtenir.

Graphique 75

Demande placée à Marseille, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 76

Valeurs locatives à Marseille, en EUR/m²/an

Source : DTZ

Tableau 25

Principales transactions de bureaux à Marseille en 2012


Secteur Sud BPPC 11 000 m² Neuf

Secteur Nord EDF 6 000 m² Neuf

Secteur Sud FREE 3 500 m² Seconde main

Euroméditerranée et centre-ville CCAS 2 500 m² Seconde main

Source : DTZ

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000


90

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130

150

170

190

210

230




L’offre immédiate se résorbe, en particulier sur les surfaces neuves. Le stock de bureaux immédiatement disponible à Marseille s’est fortement résorbé (-32% en un an), représentant un peu plus de 93 900 m² fin 2012 (graphique 77). Dans son sillage, le taux de vacance marseillais est passé de 3% fin 2011 à 2,3% fin 2012. Les disponibilités se situent pour l’essentiel sur le secteur Sud (un tiers de l’offre) et sur Euroméditerranée. Environ un tiers de l’offre de bureaux est constitué de surfaces de 1

ère main, soit 31 500 m² disponibles fin 2012. Si

les surfaces de première main s’écoulent bien sur le secteur Euroméditerranée/Centre Ville, elles peinent davantage à trouver preneur dans les secteurs Nord Littoral et Est, avec près de 14 000 m² toujours à commercialiser.

Montée en puissance progressive de la production neuve à l’horizon 2016. Dans les Bouches-du-Rhône, l’activité économique devrait connaître une tendance similaire à la moyenne nationale sur la période 2013-2017 (graphique 78). D’autre part, le statut de Capitale européenne de la culture permettra un coup de projecteur bienvenu sur l’agglomération phocéenne. En parallèle d’un retour graduel de la croissance, le secteur privé pourra compter sur une montée en puissance progressive de la production neuve disponible, 20 900 m² de bureaux encore disponibles en 2013, environ 45 000 m² en 2014 et 65 000 m² en 2015. Enfin, l’agglomération marseillaise pourra compter sur le projet Euroméditerranée, plus grande opération de rénovation urbaine en Europe, pour soutenir l’activité économique locale. A horizon 2016, près de 70 000 m² de bureaux sont attendus sur ce secteur (tableau 26).

Graphique 77

Offre immédiate à Marseille, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 78



Tableau 26

Projets significatifs de bureaux à Marseille


Cœur Capelette Secteur Sud KAUFMAN & BROAD / UNOFI 3 400 m² 2013

Balthazar Euroméditerranée et centre-ville CONSTRUCTA / AG2R LA

MONDIALE 10 000 m² 2014

Astrolabe / Euromed Center

Euroméditerranée et centre-ville COGEDIM / FONCIERE DES

REGIONS 14 200 m² 2015

Source : DTZ

020 00040 00060 00080 000

100 000120 000140 000160 000


-1,3%

-0,8%

-0,3%

0,2%

0,7%

1,2%Population

PIB

Emplois


Bouches-du-Rhône

France



PACA - Nice

Retour sur Terre pour le marché niçois Après une année 2011 exceptionnelle, le marché tertiaire niçois a enregistré un fort ralentissement de son activité avec seulement 13 000 m² commercialisés en 2012, soit à peine plus d’un tiers du volume enregistré en 2011 (graphique 79). Les transactions d’envergure, qui s’étaient multipliées l’an dernier, avec pour principaux protagonistes les établissements publics ou parapublics engagés dans un processus de regroupement et de rationalisation de leur outil immobilier, ont cette année fait défaut. Le segment des surfaces supérieures à 1 000 m², qui avait totalisé près de 16 000 m² de demande placée en 2011, n’a représenté ainsi plus que 3 550 m² en 2012. Moins présents cette année qu’en 2011, les organismes publics et parapublics représentent encore près d’un tiers des transactions en 2012, signant par ailleurs les deux transactions les plus importantes de l’année. En effet, NICE METROPOLE, déjà grand animateur du marché en 2011 avec 9 500 m² pris à bail, s’est engagé sur 1 750 m² dans l’iimmeuble « Communica » et la DIRRECTE s’est installée sur 1 800 m² dans l’immeuble « Porte de l’Arenas ».

Les valeurs locatives se maintiennent malgré la baisse de l’activité Le manque d’offre de qualité est venu contrebalancer le recul de la demande, permettant le maintien des valeurs locatives en 2012 sur les immeubles de bonne facture. Elles se distribuent dans une fourchette allant de 160 €/m²/an sur des surfaces de première main à 195 €/m²/an sur les immeubles prime. Seule la valeur moyenne de seconde main a légèrement baissé, s’établissant à 130 €/m²/an, sous l’effet de la remise sur le marché de surfaces de seconde main (graphique 80).

Graphique 79

Demande placée à Nice, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 80

Valeurs locatives à Nice, en €/m²/an

Source : DTZ

Tableau 27

Principales transactions de bureaux à Nice en 2012


Porte de l’Arenas – Arenas Nice Ouest DIRRECTE 1 800 m² Seconde main

Communica – Arenas Nice Ouest NICE METROPOLE 1 750 m² Récent

Nice La Plaine LANVAL 770 m² Seconde main

Source : DTZ

0

10

20

30

40


50

100

150

200

250




Pénurie d’offre de qualité Après trois années de baisse continue et 12 mois peu animés sur le front des transactions, le stock d’offre immédiatement disponible s’est stabilisé en 2012, pour représenter 29 000 m² à la fin de l’année, soit un taux de vacance d’à peine 2% (graphique 81). Les surfaces neuves, plébiscitées par les grands utilisateurs en 2011, ont quasiment disparu et ne représentent plus que 5% de l’offre immédiatement disponible, soit 1 500 m² aujourd’hui vacants. Pour rappel, ce stock d’offre neuve représentait encore 25 000 m² en 2008 (graphique 81). Par effet de vases communicants, le stock d’offre de seconde main augmente suite aux libérations opérées par des entreprises qui ont privilégié des projets de déménagements dans des immeubles neufs.

Des projets nombreux, mais rien à court terme Dans ce contexte, les nouveaux programmes sont attendus avec impatience. Si Eco-Vallée apparaît comme l’un des projets urbains les plus importants des 10 prochaines années à l’échelle nationale, avec une projection de 1,3 million de m² de surfaces de bureaux, de commerce et d’activités à horizon 2025, le lancement effectif de ce programme pose encore question. Au final, à l’exception de deux immeubles attendus sur Nice Méridia pour un total de 15 000 m² (tableau 28), dont l’obtention des permis de construire est en cours, aucun programme ne devrait alimenter le marché avant deux ou trois ans. Malgré des perspectives économiques en accord avec la moyenne nationale, l’une des grandes difficultés actuelles de la région reste l’attraction des promoteurs, des investisseurs et des grands comptes dans un contexte de demande en berne sur un marché sclérosé par une offre inadaptée.

Graphique 81

Offre immédiate à Nice, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 82



Tableau 28

Projets significatifs de bureaux à Nice


Technopolis Cagnes-sur-Mer ART DE CONSTRUIRE 12 000 m² 2014

Méridia Nice Eco Vallée COGEDIM 5 535 m² 2014

Méridia Nice Eco Vallée COGEDIM 3 256 m² 2014

Grand Arenas Grand Arenas CONSTRUCTA / NACARAT 50 000 m² 2015-2016 Source : DTZ

0

10

20

30

40

50

60


-1,3%

-0,8%

-0,3%

0,2%

0,7%

1,2%Population

PIB

Emplois


Alpes-maritimesFrance



PACA – Sophia-Antipolis

Les grandes transactions ont fait la différence Avec 27 500 m² de bureaux commercialisés en 2012, le marché sophipolitain enregistre un rebond inattendu, avec un volume de commercialisation jamais vu depuis 5 ans. Sur ce marché où l’offre neuve est quasi inexistante, la demande placée s’est dirigée à plus de 80% vers des surfaces de seconde main (graphique 83). Absentes depuis plusieurs années, les grandes transactions ont animé le marché en 2012. Les grandes sociétés déjà présentes sur le site sont en effet engagées dans un processus de rationalisation de leurs implantations immobilières. Ainsi, AMADEUS, déjà présent sur la zone, représente à lui seul un quart du volume de demande placée de 2012 avec 3 transactions. Pas moins de 6 transactions supérieures à 1 000 m² se sont signées cette année pour une surface totale de 11 100 m². Pour rappel, seules deux transactions avaient été enregistrées sur ce segment de surface en 2011. Ces bons chiffres ne doivent pas laisser occulter la baisse marquée d’activité sur les petites surfaces, de 350 à 550 m², cœur traditionnel du marché sophipolitain.

Les valeurs faciales restent stables, mais les mesures d’accompagnement ont été plus importantes Les opérations qui rencontrent actuellement le plus de succès sont les immeubles anciens, construits dans les années 1990 et 2000, restructurés et proposés à des loyers compris entre 140 et 160 €/m²/an, soit des niveaux bien inférieurs à ceux des programmes neufs ou très récents. Si les valeurs locatives restent stables, les propriétaires consentent des efforts, parfois importants, au travers de mesures d’accompagnement, en particulier pour des durées d’engagements longues.

Graphique 83

Demande placée à Sophia-Antipolis, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 84

Valeurs locatives à Sophia-Antipolis, en €/m²/an

Source : DTZ

Tableau 29

Principales transactions de bureaux à Sophia-Antipolis en 2012


Green Side 5 – Biot AMADEUS 1 850 m² Récent

Business Pôle – Valbonne CASA 2 600 m² Neuf

Green Side 2 – Biot ACCENTURE 1 670 m² Seconde main

Navigator – Valbonne INTEL 1 359 m² Rénové

Emerald Square – Biot AMADEUS 2 208 m² Rénové

Taissounières – Valbonne AMADEUS 1 400 m² Récent

Source : DTZ

0

10

20

30

40


50

100

150

200

Restructuré Récent Ancien



L’offre immédiate se résorbe légèrement Avec la bonne dynamique enregistrée cette année, le stock d’offre immédiate se résorbe, passant de 65 000 m² fin décembre 2011 à 49 000 m² un an plus tard (graphique 85). Les surfaces de seconde main représentent 86% de ce stock et pèsent lourdement sur le marché. Le stock d’offre immédiatement disponible est composé d’une multitude de petites surfaces de seconde main réparties sur des immeubles souvent très anciens. A peine un quart de l’offre aujourd’hui disponible sur la technopole est en ligne avec les attentes des utilisateurs. Les grandes surfaces d’un seul tenant immédiatement disponibles sont quasiment inexistantes. Ainsi, une demande de 3 000 m² ne pourrait pas être satisfaite avant fin 2014. Le marché sophipolitain se retrouve aujourd’hui sclérosé par une offre insuffisante et en grande partie obsolète. Si l’offre future semble abondante, avec 50 000 m² livrables à horizon 2015, les opérateurs, pris en étau entre des coûts de construction particulièrement élevés et des valeurs locatives qui ne progressent pas, ou très peu, depuis des années. Ils ne sont pas enclins à lancer de nouveaux programmes en blanc. Ainsi, à peine 4 000 m² de nouvelles surfaces ont été livrées sur les 3 dernières années.

Une nouvelle page à écrire Avec le développement attendu de l’opération voisine d’Eco Vallée, la technopole de Sophia-Antipolis va devoir faire face à une nouvelle concurrence. Si la volonté politique de développer ce secteur existe, comme le prouve le plan de travaux adopté par les collectivités locales afin de lutter contre l’engorgement de la zone aux heures de pointes, le renouveau de ce secteur passera d’abord par le renouvellement d’un parc immobilier aujourd’hui largement inadapté.

Graphique 85

Offre immédiate à Sophia-Antipolis, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 86



Tableau 30

Projets significatifs de bureaux à Sophia-Antipolis


CICA Les Bouillides PERIAL 14 000 m² 2ème

sem. 2014

Icade Les Templiers ICADE 10 000 m² 2ème

sem. 2014

Les Arcanes Les Templiers SERCIB 9 000 m² 2ème

sem. 2014

Schneider Les Lucioles CYRIUS 7 000 m² 2014

Ecopolis Les Templiers BOUYGUES IMMOBILIER 12 000 m² 2015

Lucioles Les Lucioles VALLINDUS 6 500 m² 2015 Source : DTZ

0

20

40

60

80

100


-1,3%

-0,8%

-0,3%

0,2%

0,7%

1,2%Population

PIB

Emplois


Alpes-maritimesFrance



PACA - Toulon

Succès des nouveaux programmes Sur la lancée d’une année 2011 record, le marché tertiaire toulonnais est resté dynamique en 2012 avec 12 000 m² de demande placée, dont 8 000 m² sur des surfaces de première main (graphique 87). Comme en 2011, les surfaces de première main ont concentré la majorité des transactions, sur un marché où elles avaient été quasiment inexistantes en 2009 et 2010 faute d’offre. Ainsi, l’« Espace Carnot » (Ex « Croix-Rouge »), tout juste livré, a t-il remporté un franc succès. Les plateaux de 800 à 1 200 m² offerts par ce programme se sont loués tout au long de l’année 2012. Après l’ORDRE DES AVOCATS sur 1 077 m² au 1

er semestre, le POLE EMPLOI s’est engagé sur

1 200 m² au 4ème

trimestre. La signature d’un programme clé-en-main de 3 000 m² pour TOULON PROVENCE MEDITERRANEE est emblématique de la nouvelle dynamique d’un marché toulonnais en plein renouveau. Le projet Feniics, immeuble BBC situé dans le quartier Sainte-Musse, est déjà commercialisé à 60% avant même sa mise en chantier, prévue pour le 1

er trimestre

2013. BNP PARIBAS y regroupera sa direction départementale et son pôle affaire sur 1 045 m².

Les valeurs locatives atteignent des sommets sur les nouveaux programmes Sur un marché où la demande reste soutenue et l’offre de qualité rare, les valeurs locatives se sont envolées sur les programmes neufs. Les loyers ont ainsi atteint 195 €/m²/an sur l’ « Espace Carnot », nouveau produit prime du marché toulonnais. Les valeurs restent relativement stables sur le reste du marché, à 182 €/m²/an en moyenne pour les surfaces de première main, et 148 €/m²/an pour celles de seconde main (graphique 88).

Graphique 87

Demande placée à Toulon, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 88

Valeurs locatives à Toulon, en €/m²/an

Source : DTZ

Tableau 31

Principales transactions de bureaux à Toulon en 2012


TOULON PROVENCE MEDITERRANEE 3 000 m² Neuf

Espace Carnot POLE EMPLOI 1 200 m² Neuf

Espace Carnot ORDRE DES AVOCATS 1 077 m² Neuf

Espace Feniics BNP PARIBAS 1 043 m² Neuf

Espace Carnot AIST 83 686 m² Neuf

Source : DTZ

0

5

10

15

20


507090

110130150170190




L’offre immédiate reste stable Malgré l’arrivée sur le marché de surfaces neuves avec le solde de l’opération « Espace Carnot », précommercialiséee à 70%, le stock d’offre immédiatement disponible ne représente que 6 700 m² fin 2012, soit à peine une demi-année de commercialisation au rythme actuel. Si ce stock reste à peu près stable depuis 2005, évoluant entre 6 000 et 9 000 m², sa composition change, avec la quasi disparition des surfaces neuves. Les surfaces livrées ces derniers mois se sont commercialisées rapidement (graphique 89). Le stock d’offre immédiatement disponible reste donc exclusivement composé de surfaces de seconde main, dont une grande partie, de plus en plus obsolète, peine à trouver preneur depuis, parfois, plusieurs années.

Les projections économiques favorables devraient soutenir l’activité du marché à Toulon Si aucune nouvelle livraison n’est attendue pour 2013, le succès rencontré par les programmes actuellement à l’étude, et le manque d’offre disponible devraient inciter les opérateurs à lancer une vague de chantiers pour des livraisons à horizon 2014-2015. Dans le sillage de l’ « Espace Feniics », précommercialisé à 45%, les programmes de « La Loubière » et du « Technopôle de la Mer » sont attendus entre 2014 et 2015 (tableau 32). Les perspectives économiques et le dynamisme démographique de la région permettent d’espérer un rebond de l’activité sur les années à venir (graphique 90).

Graphique 89

Offre immédiate à Toulon, en milliers de m²

Source : DTZ

Graphique 90



Tableau 32

Projets significatifs de bureaux à Toulon


Espace Feniics Quartier Ste Musse Toulon AGPM 2 300 m² 2014

La Loubière Toulon VINCI IMMOBILIER 8 000 m² 2014

Technopôle de la Mer Ollioules TPM AMENAGEMENT 210 000 m² 2015 Source : DTZ

0

2

4

6

8

10

12


-1,3%

-0,8%

-0,3%

0,2%

0,7%

1,2%Population

PIB

Emplois


Var

France



Rhône-Alpes - Lyon

Un volume de commercialisation en baisse, malgré une amélioration en fin d’année. Près de 185 000 m² de bureaux ont été placés sur le marché lyonnais en 2012, soit 29% de moins qu’en 2011. Le marché repasse ainsi sous la barre symbolique des 200 000 m² placés. Alors qu’en 2011, les utilisateurs avaient privilégié les surfaces neuves, essentiellement via de nombreux clés en main, la tendance s’est inversée en 2012. En effet, 55% des transactions enregistrées ont concerné des surfaces de seconde main, contre 47% l’an dernier (graphique 91)

Des valeurs locatives stables d’une année à l’autre. Le loyer moyen des immeubles neufs ou restructurés est resté stable en un an, se positionnant à 172 €/m²/an fin 2012. La localisation des surfaces prises à bail fait varier significativement cette valeur avec des loyers top sur la « Tour Oxygène » (285 €/m²/an) à La Part-Dieu pour des surfaces de grande qualité. Les loyers des transactions en périphérie se situent, quant à eux, entre 125 à 170 €/m²/an. Pour illustration, on citera la prise à bail par SCHNEIDER ELECTRIC sur près de 2 350 m² de bureaux à Saint Priest dans le parc technologique à une valeur locative de 155 €/m²/an. Les loyers des surfaces récentes et anciennes sont restés stables, à 165 et 120 €/m²/an respectivement (graphique 92). Certains immeubles récents présentent des valeurs proches de celles de première main, comme en témoigne la prise à bail de 4 200 m² par FRANCE TELECOM ORANGE dans l’immeuble « Danica » pour 210 €/m²/an, ou l’installation du GRAND LYON dans l’immeuble « Grand Angle » à une valeur de 202 €/m²/an. A l’opposé, certains secteurs comme Tonkin/Saint Clair sont plus attractifs avec des valeurs de 1

ère main entre 155-185 €/m²/an.

Graphique 91

Demande placée à Lyon, en milliers de m²

Sources : Cecim, DTZ

Graphique 92

Valeurs locatives à Lyon, en EUR/m²/an


Tableau 33

Principales transactions de bureaux à Lyon en 2012


Vaise - Lyon 9ème ATOS WORLDLINE 5 444 m² Neuf

Villeurbanne - Carré de Soie FRANCE TELECOM ORANGE 4 158 m² Ancien

Hôpitaux - Lyon 8ème GRAND LYON 3 737 m² Ancien

Secteur Ouest ADP-GSI 3 620 m² Neuf


0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000


90

110

130

150

170

190

210

230




Stabilité de l’offre de seconde main et forte augmentation de celle de 1

ère main.

L’offre immédiate ou à 6 mois en région lyonnaise a augmenté de 11% en un an pour représenter 380 500 m² fin 2012. Le taux de vacance ressort à 5,8% (graphique 93). Représentant un peu plus de la moitié des disponibilités immédiates ou à six mois, les surfaces anciennes restent majoritaires. Alors que le stock vacant de surfaces anciennes est resté stable d’une année à l’autre (autour de 210 000 m²), celui des surfaces neuves a fortement augmenté (+29% en un an), passant de 129 400 m² fin 2011 à 166 700 m² fin 2012.

Nette reprise de la production neuve en 2013. A l’horizon 2017, la croissance économique de l’agglomération lyonnaise, portée notamment par le dynamisme du secteur des services, surperformera la moyenne nationale. Ainsi, la région pourra compter sur le dynamisme du secteur privé, notamment sur la vitrine que constituent ses 8 pôles de compétitivité d’excellence (graphique 94). Depuis deux ans, les livraisons de bureaux sur l’agglomération lyonnaise n’ont pas dépassé 100 000 m², un niveau en phase avec les attentes du marché. Les lancements en blanc de 2012 vont permettre de voir la réalisation de plus de 150 000 m² de bureau en 2013. La moitié de ces livraisons se situent à La Part Dieu et sur Lyon 7

ème / Gerland.

Le rythme des livraisons pourrait se maintenir en 2014 avec à nouveau près de 150 000 m² de bureaux livrables. Toutefois, ce chiffre demeure au stade d’hypothèse car seul un tiers de ces projets est d’ores et déjà en chantier.

Graphique 93

Offre immédiate ou à 6 mois à Lyon, en milliers de m²


Graphique 94



Tableau 34

Projets significatifs de bureaux à Lyon


Universaône Lyon 09 FILYING 12 500 m² 2013

Ambre Nexans Lyon 07 ACEA/ ICADE /ALTAREA COGEDIM 11 700 m² 2013

Be Lyon 03 SHAM/ UTEI 11 400 m² 2013

Milky Way Lyon 02 ANF/ DCB INTERNATIONAL 4 400 m² 2013

Source : DTZ

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

400 000


-1,3%

-0,8%

-0,3%

0,2%

0,7%

1,2%Population

PIB

Emplois


Rhône

France



Rhône-Alpes – Saint-Etienne

Net ralentissement des commercialisations. Avec seulement 11 100 m² de bureaux commercialisés en 2012, la demande placée sur le marché de Saint-Etienne a nettement reculé d’une année sur l’autre (-57%). Cette mauvaise performance s’explique avant tout par l’absence de grandes transactions, notamment sur des locaux neufs ou restructurés. En effet, alors que les commercialisations de locaux de première main représentent chaque année environ 13 000 m² en moyenne depuis 2008, seuls 5 000 m² ont été placés sur ce type de locaux en 2012. Les transactions de première main ne représentent, ainsi, que 43% de la demande placée cette année (graphique 95). Le marché de Saint-Etienne, essentiellement animé par une demande endogène émanant de PME/PMI, demeure focalisé sur les transactions de petites surfaces. Ainsi, seules deux transactions de surfaces supérieures à 1 000 m² ont été enregistrées en 2012 : POLE EMPLOI sur 2 450 m² sur le Technopôle, et ALTAVIA sur 1 517 m² de bureaux restructurés au sein de la Cité du Design. Les transactions émanant d’entreprises publiques ou parapubliques, traditionnel moteur du marché stéphanois, ont manqué à l’appel en 2012.

Un loyer moyen de 1ère

main en légère progression La valeur locative prime, relativement stable depuis 2 ans, se positionne à 164 €/m²/an fin 2012. Les valeurs locatives de locaux de seconde main sont, elles aussi, demeurées stables en 2012. Elles se positionnent ainsi à 119 €/m²/an pour les surfaces récentes ou de bonne qualité et à 75 €/m²/an pour les surfaces plus anciennes (graphique 96). La valeur locative moyenne pour les locaux neufs ou restructurés est la seule à progresser d’une année sur l’autre (+7%) pour atteindre 155 €/m²/an. Dans un contexte de faible demande, les transactions sur ce type de locaux restent toutefois assorties de mesures d’accompagnement.

Graphique 95

Demande placée à Saint-Etienne, en milliers de m²


Graphique 96

Valeurs locatives à Saint-Etienne, en EUR/m²/an


Tableau 35

Principales transactions de bureaux à Saint-Etienne en 2012


Technopôle St-Etienne POLE EMPLOI 2 450 m² Ancien

Cité du Design ALTAVIA 1 517 m² Restructuré


0

5

10

15

20

25

30


0

50

100

150

200

2008 2009 2010 2011 2012




Une offre immédiate toujours importante. L’offre immédiate sur l’agglomération stéphanoise représentait, fin décembre 2012, 14 200 m² de bureaux disponibles, soit un taux de vacance de 1,1%. L’offre neuve demeure majoritaire avec environ 9 400 m² actuellement disponibles avec, entre autres, 4 000 m² dans l’immeuble « Luminis » sur le secteur Chateaucreux et 4 000 m² sur la zone Métrotech. Toutefois, une partie importante du parc se compose de bureaux anciens, offrant des perspectives de renouvellement pour les investisseurs.

Nette reprise de la production neuve en 2013. L’année 2013 marque un tournant dans la transformation de l’agglomération avec la livraison de la dernière tranche du programmes Horizon (6 000 m²), sur lequel des négociations entamées fin 2012 devraient se concrétiser dans les mois à venir, la première phase de l’opération « White Carbon »« (2 000 m² dont 1 000 m² encore disponibles), et le démarrage des travaux du projet sur l’îlot de l’ancienne Poste et chocolaterie Weiss face à la gare TGV (4 600 m² de bureaux à terme). Chateaucreux poursuit ainsi sa mutation et conforte sa fonction de quartier d’affaires de l’agglomération stéphanoise (tableau 36). A l’horizon 2017, les différents indicateurs économiques du département de la Loire devraient globalement progresser sur un rythme plus lent qu’à l’échelle française. Le secteur public devrait toutefois continuer d’animer le marché (graphique 97). Dans ce contexte difficile, la maîtrise des rythmes de sortie des opérations tertiaires et la recherche d’une programmation équilibrée entre bureaux, logements et commerces constituent une garantie de réussite pour le marché stéphanois.

Graphique 97



Tableau 36

Projets significatifs de bureaux à Saint-Etienne


L’Horizon (Immeuble B) Chateaucreux L’ART DE CONSTRUIRE 6 000 m² 2013

White Carbon (Tranche 1)

Chateaucreux XXL GREEN GENERATION - NEOLIA 2 000 m² 2013

Ilot Poste – Weiss Chateaucreux VINCI IMMOBILIER /GROUPE CARDINAL 4 600 m² 2015

Source : DTZ

-1,3%

-0,8%

-0,3%

0,2%

0,7%

1,2%Population

PIB

Emplois


Loire

France



Définitions

Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives.

Offre immédiate Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.

Loyer moyen de 1ère

main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées).

Loyer moyen de 2nde

main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées).

Loyer prime Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d’engagement ferme longue.

Production neuve Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées.

Production neuve certaine

Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées.

Production neuve probable

Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire.

Taux de rendement prime

Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).

VEFA Vente en Etat Futur d’Achèvement



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