Diagnostic PLU Arcueil

Arcueil notre cité n°153 • décembre 2004- janvier 2005 • 13

Arcueil notre cité : Le PLU (plan local d’urba-

nisme) qui est mis en chantier va remplacer à

Arcueil comme ailleurs le bon vieux POS (plan

d’occupation des sols) ; pourquoi ce changement

de nom et quelle est sa signification ?

Denis Weisser : C’est une nouvelle législationvotée en décembre 2000, dite « loi SRU » comme« Solidarité et Renouvellement Urbains », qui ainstauré ce changement. Le POS était entré dansune dérive, en se focalisant presque exclusive-ment sur la réglementation parcelle par parcelle del’occupation des sols. Le PLU permet de ren-verser la tendance en soumettant le détail durèglement d’urbanisme à l’élaboration d’un projetde ville. Le PLU intègre également des aspects quin’existaient pas dans le POS, en particulier ledéveloppement durable (circulation douce, trans-ports collectifs, etc.), l’intercommunalité ou lacohérence du développement économique eturbain.

En fait, il nous faut donc construire un projet deville qui concilie toutes les dimensions puisqu’une

ville ne peut pas se résumer à des logements, desactivités économiques, des équipements conçuschacun séparément…non, une ville c’est unmélange compliqué, un équilibre subtil à trouverentre tous ces aspects en intégrant l’aménage-ment des espaces publics, les transports, etc.

ANC : Quelle est la démarche qui sera suivie

pour l’élaboration de ce « projet de ville » à

Arcueil, et qui sera concerné ?

DW: Le PLU est un outil dont nous devons nousservir pour construire un projet de ville avec leshabitants. Nous voulons faire en sorte que chacunpuisse y apporter sa pierre, et non pas que la dis-cussion autour de ce projet reste confinée à uncercle d’initiés. Les élus sont porteurs d’unmandat qui leur donne vocation, pour ne pas direobligation, de porter une vision quant au devenirde la ville. Mais on ne peut pas en rester là ; cettevision doit être confrontée à d’autres idées etl’échange avec les habitants doit permettre denourrir le projet. Je dirais que le PLU est une occa-sion de démontrer la force de la démarche partici-pative portée par l’équipe municipale, cettedémarche étant fondée sur la transparence, laconcertation, la confrontation des idées… bref,pour moi, il s’agit de faire tout le contraire que deprésenter un projet ficelé qui soit à prendre ou àlaisser.

Dossier réalisé par Laurent de Villepin Principale source : Etude préparatoire àl’élaboration du PLU d’Arcueil, documentréalisé par les étudiants de DESS du cycled’urbanisme de Sciences Po, sous la directionde J.J.Brac de la Perrière et M. Micheau

dossier

Plan local d’urbanisme

Constats et diagnosticC’est parti pour le grand chantier de l’élaboration du planlocal d’urbanisme à Arcueil. Denis Weisser, adjoint au mairechargé du développement urbain, en livre le mode d’emploi. Ce dossier, qui porte sur l’état des lieux, en constituel’entrée en matière.

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dossier

Aproximité immédiate de Paris,au carrefour de deux départe-ments et à mi-chemin desdeux « pôles majeurs émer-

gents» que sont Seine amont - Paris rivegauche d’une part, et Boulogne - Issy lesMoulineaux d’autre part, Arcueil béné-ficie d’une localisation privilégiée en Ile-de-France, doublée d’une excellentedesserte. On assiste clairement à unmouvement général de report des habi-tants et des activités de Paris vers lapremière couronne, mais Arcueil n’en apas encore pleinement bénéficié.

Au cœur de la dynamique quientraîne la banlieue sud, la ville doitcependant faire face à la concurrencedes communes voisines, avec le désa-vantage que constitue son faible poidsdémographique. Un de ses atouts résidedans la dynamique nord-sud initiée parla communauté d’agglomération du Val-de-Bièvre, sous réserve que cetteagglomération développe son potentield’action et acquière une visibilité et unelégitimité qui lui font encore défaut. ■

Environ 13 000 personnes ontleur adresse de travail à Arcueil.Le taux d’emploi, c’est à dire lenombre d’emplois rapporté à la

population active (les Arcueillais qui tra-vaillent ou à la recherche d’un emploi)s’établit à 1,3, soit un niveau plus élevéque celui relevé dans toutes les villesavoisinantes, y compris Montrouge. Cetindicateur prouve qu’Arcueil est une villeattractive pour les entreprises, et lenombre de salariés du privé a en effet for-tement augmenté entre 95 et 99.

Les emplois se situent désormaismassivement dans le secteur tertiairedes services (83%), la baisse des emploisdans l’industrie et la construction témoi-gnant d’un mouvement de désindustriali-sation qui concerne toute la premièrecouronne. La proportion des emplois decadres et de professions intermédiaires(33%) est nettement plus élevée quedans les communes voisines et le dépar-tement (14%).

Environ 900 entreprises (artisans,commerçants et professions libéralescompris) sont implantées à Arcueil, dont87% ont moins de 5 salariés et 41% sontprésentes depuis moins de cinq ans. LaCaisse des dépôts et consignations est deloin le plus gros employeur (environ 2000salariés), devant France Télécom (600…en attendant les 3 000 salariés d’Orangeen 2006), Gestitres (300), Finalion,Experian et Cora (plus de 200). La valeurlocative du parc d’immobilier d’entre-prise se situe dans la moyenne du Val-de-Marne (130€ m2/an) et l’offre est en forteaugmentation – principalement, mais pas seulement, du fait des quelques100 000 m2 proposés par le programmedes Portes d’Arcueil. ■

8%

24%

27%

41%

Ancienneté des entreprises

Moins de 5 ans

de 5 à 10 ans

de 10 à 20 ans

plus de 20 ans

Vallée scientifique et technologique de la bièvreIntercommunalité de projet

Communauté d’agglomération Pôles régionaux émergents

■ De plus en plus d’activitéset d’emplois

■ Une localisation privilégiée, à la croisée de plusieurs territoires


PLU: constats et diagnostic

■ Une population en baisse

Entre 1990 et 1999, Arcueil aperdu plus de 2 000 habitants,soit 11% de sa population qui estdésormais d’environ 18 000 per-

sonnes. Cette évolution est à contre-cou-rant de celle du département qui, sur lamême période, a vu sa population aug-menter de 1%. La plupart des villes voi-sines ont également vu leur populationbaisser, mais de moindres proportions (- 6% à Gentilly et Fresnes, - 2% àVillejuif). Le Kremlin-Bicêtre fait figured’exception avec une hausse de 23% et,depuis 99, Montrouge a gagné plus de4000 habitants.

Cette période a été marquée par ledépart massif de jeunes ménages (345départs chez les moins de trente ans),d’où une forte augmentation de la propor-tion de personnes vivant seules et un

vieillissement relatif de la population.Le nombre des Arcueillais actifs a

diminué encore plus fortement (-15%) ;ils ne sont plus que 8 000 contre 10 000inactifs. Au sein de cette populationactive, la part des ouvriers et employésest passé de 58% à 52%, tandis que celledes cadres et professions intermédiairesest montée de 39 à 44%. Ces actifs sontaussi plus « mobiles », puisqu’ils ne sontplus que 17% à travailler à Arcueil, contre22% 10 ans avant. Comme ailleurs, lenombre de chômeurs a augmenté, et par-ticulièrement les chômeurs de longuedurée qui en est la cause. L’emploi pré-caire a également augmenté, et concerne15% des actifs. Au total, plus de 10% de lapopulation vit avec des revenus bas, mais63% des foyers fiscaux sont imposables(soit plus que la moyenne française). ■

■ Une stagnation du nombre de logements et un parc vieillissant

Au total, on dénombrait 8 172logements à Arcueil en 1999,soit à peine quelques dizainesde plus que 10 ans auparavant.

Cette stagnation reflète et explique ladiminution de la population puisqueparallèlement le taux d’occupation deslogements diminue avec le vieillisse-ment relatif de la population et l’aug-mentation des couples avec enfantsvivant séparés.

Le parc de logement est plus ancienque dans les autres communes de l’ag-glomération. Les deux tiers des loge-ments ont été construits avant 1967, etseulement 10% du parc a été livré aucours de ces vingt dernières années(essentiellement dans le centre histo-rique). La relative perte d’attractivité dece parc se mesure à son taux de vacance :7,60 % des logements (soit 680) étaientinoccupés en 1999, et ce quasi-exclusi-vement dans le parc privé. 70% des loge-ments sont des 1, 2 ou 3 pièces, c’est àdire qu’ils ne sont pas adaptés auxfamilles avec deux enfants ou plus.

Le parc locatif social est important(45%), et il est géré à 80% par l’OPI-HLMd’Arcueil-Gentilly, mais on note l’arrivéede nouveaux opérateurs (OPAC 94,Logirep, FPT). Au sein de ce parc social,le taux de vacance est très bas (0,4%), demême que le taux de rotation (7%) ; lenombre de demandeurs est lui très élevé(1 300). Ce parc social est diversifié dupoint de vue du bâti et des formes archi-tecturales, il est d’assez bonne qualité etbien entretenu, ce qui ne l’empêchera pasde devoir s’adapter à l’évolution desbesoins des ménages.

Dans le privé, les prix de vente desmaisons sont du même ordre qu’àGentilly, Cachan ou Bagneux (environ200 000 € en moyenne sur les trois der-nières années), de même que les prix desappartements (environ 90 000 €). On nesera pas étonné d’apprendre que l’offrelocative est faible, et que celle-ci porteessentiellement sur des petits logements;les loyers mensuels sont d’environ 450 €

pour un studio et de 550 à 600€ pour undeux pièces. ■

De même, il paraît normal etindispensable d’entendre les pointsde vue des acteurs (entreprises,associations, institutions) partieprenante de la vie de la ville. Etpuis, parmi les personnalités que laloi prévoit que nous devons asso-cier à notre réflexion, il y a lesreprésentants des communes avoi-sinantes; pour nous, il est clair quecela rejoint l’objectif d’élaborer unprojet de ville cohérent avec celuide l’agglomération, la dynamique del’un devant renforcer celle del’autre.

ANC : Concrètement, quelles sont

les étapes prévues ?

DW: C’est un chantier qui nécessiteune organisation maîtrisée et qui sedéroulera selon une double logiquethématique ( par exemple les ques-tions liées aux logements, aux trans-ports, etc.) et par quartiers. Nousavons prévu trois phases, chacuneouverte à l’échange et au débat

Dans un premier temps, et c’estla phase qui s’ouvre aujourd’hui, ils’agit d’établir un état des lieux leplus objectif possible, un diagnosticprécis et complet de la situation dela ville aujourd’hui. Puis, à compterdu printemps prochain, viendra letemps de la mise à plat des objectifset de propositions. Enfin, la der-nière étape sera celle de la décisionavec l’adoption du PLU par un voteau conseil municipal et de sa miseen œuvre via une réglementationqui ne sera pas figée dans le marbremais pourra évoluer tout en restantdans le cadre du schéma généralfixé par le PLU. Le vote du conseildevrait intervenir au printemps2007, ce qui laisse le temps néces-saire pour bien mener tout le tra-vail préalable en amont et prendreen compte les attentes et réflexionsqui s’exprimeront.

ANC : Puisque nous en sommes à

l’étape des constats, quel est votre

diagnostic sur l’état de santé de

notre ville ?

DW : D’abord, et en positif, quenous disposons de beaucoupd’atouts : une situation géogra-phique privilégiée, une bonne des-serte de transports, un attrait éco-

>> Suite interview Denis Weisser


dossier

■ Un patchwork de tissus urbains de qualité variable

Les couleurs des cartes ci-contrepermettent de visualiser les dif-férents types d’urbanisation quel’on retrouve dans la ville (voir

légende détaillée). On observe que la den-sité du bâti est presque partout la même(pas de différence, donc, de ce point devue entre les cités et les quartierspavillonnaires) à l’exception de quelqueszones très denses. Dans l’ensemble, cetissu se caractérise par sa grande hétéro-généité, celle-ci témoignant de la super-

position d’étapes successives d’urbanisa-tion. Autre caractéristique : le mélanged’habitat collectif et d’habitat pavillon-naire. Les immeubles occupent 20% de lasurface bâtie au sol, les 80% restantsétant occupés par les pavillons, villas,maisons et garages. Il apparaît donc logi-quement que ce tissu urbain est de faibledensité et de faible hauteur (seulement8% des bâtiments sont hauts de troisétages ou plus, 28% font deux étages et64% ne dépassent pas un étage). Enfin, la

moitié du bâti est de qualité moyenne,11% est en mauvais état et un peu plusd’un tiers de bonne qualité (surtout lesbureaux). Schématiquement (voir lescercles sur la carte ci-contre), on peut dis-tinguer des zones avec un tissu urbain dequalité qu’il faut donc a priori conserver ,et des zones avec un tissu de qualitémoyenne, voire médiocre et souventvieillissant, dont il faudra encadrer lesmutations. ■

Equipements

Activités

Zone de type ZAC,densité de bâti > 2

Habitat type grandensemble, barresd’immeubles enalignement régulier,densité = 0,73

Habitat type pavillons,alignement régulier,densité = 0,85

Tissu urbain mixtetype quartier ancien, alignement irrégulier, densité = 0,8

Tissu urbain mixte à dominanterésidentielle, petits pavillons enalignement irrégulier,densité = 0,76

Tissu urbainhétérogène (activité et habitats),alignement irrégulier,densité = 0,8

Tissu urbain dequalité moyennevoire médiocre

Tissu urbain de bonne qualité

Arcueil notre cité n°153 • décembre


Deux stations du RER B desserventla commune, avec un temps detrajet de moins d’un quart d’heurepour gagner le centre de Paris. A

noter que ces deux stations sont classées en« comité de pôle » dans le plan de déplace-ment d’Ile-de-France, c’est à dire qu’ellessont considérées comme des nœuds priori-taires à raccorder au reste du réseau detransport. A l’horizon de quelques années, ladesserte de la ville bénéficiera du prolonge-ment de la ligne de métro n°4 au niveau duFort de Montrouge.

L’orientation nord-sud de ces réseauxferrés indique bien que, comme souvent enrégion parisienne, les liaisons périphéries-centre sont privilégiées. Ainsi, l’accès auxportes de la capitale et aux communes au sudd’Arcueil via le bus est également de qualitégrâce à plusieurs lignes qui traversent laville (57, 297, 197). Mais, contrairement à laplupart des villes voisines, Arcueil bénéficieaussi d’assez bonnes liaisons transversales,grâce en particulier à la ligne 323 (qui va

d’Issy à Ivry), au 162 (qui dessert Clamart)et à la nouvelle ligne 580 qui relie Laplace àla station de métro Villejuif- Louis Aragon.La ligne 323 est inscrite au projet Mobilien,ce qui signifie que des efforts prioritairessont faits pour en améliorer la vitesse de cir-culation et la fréquence.

De manière générale, la fréquence insuf-fisante en heures creuse, en soirée et leweek-end de certains de ces lignes de busconstitue la principale lacune de ce maillage,de même que la desserte indirecte des quar-tiers bordant le lit de la Bièvre, en particu-lier le vieux-centre, et la difficulté d’accèspour les personnes à mobilité réduite. Lanavette gratuite Arc’bus mise en place par laville, ainsi que le système de transport pourhandicapés mis en place par le conseilgénéral constitue un effort notable pouraméliorer la desserte de tous les quartierset l’accessibilité de tous les publics.Cependant, ces efforts soulignent lescarences du réseau de référence queconstitue la RATP. ■

Deux projetsde « liaisonverte» ■ Jusqu’il y a peu, la promotion de l’usage du vélo a été presquetotalement négligée sur leterritoire de la commune,comme ailleurs en Ile-de-France. Le réaménagementde la RD 61 intègre cettedimension avecl’alternance d’une piste ou d’une voie cyclable tout le long de la traversée de la ville. D’autresaménagements sur la N 20,la RD 126 et l’avenueMalleret-Joinville sontprévus à plus ou moinslong terme. Ailleurs, lapratique du vélo sur lavoirie devra être facilitéepar la création de zones30. De même, un réseaud’itinéraires piétons est àdévelopper. Si le reliefreste un impondérable, il est en particulierindispensable deréhabiliter les passagessous l’autoroute A6.

Deux projets importants de«liaison verte» favorisantles cheminementspiétonniers et cyclablessont programmés sur lacommune : il s’agit de lapromenade plantée le longdu lit de la Bièvre et decelle dite de l’aqueduc de la Vanne qui reliera la Vache Noire à la citéuniversitaire.

■ Une bonne desserte par les transports en commun, un retard sur les voies cyclables et piétonnières


dossier

■ Un bon niveau d’équipements publics, et un patrimoine enviable

Qu’il s’agisse de sport, d’ensei-gnement, de culture, de loisirs,ou de services publics et sociaux,le nombre d’équipements est

important et l’offre en la matière paraîtdonc quantitativement suffisante. Ceséquipements sont relativement concen-trés autour du vieux centre, et certainsquartiers excentrés (en particulier lePlateau et le quartier situé entre la natio-nale 20 et la ligne RER) sont nettementmoins bien lotis. L’usage de ces équipe-ments, dont très peu sont privés, est

essentiellement local, c’est à dire qu’ilparticipe peu au rayonnement extérieurde la ville à l’exception notable de laMaison des examens. Pourtant, la ville esthéritière d’une tradition qui en fait unport d’attache privilégié pour les artisteset les entreprises culturelles, et la culturereprésente bien un atout pour Arcueil.Une partie de ces équipements est vouéeà plus ou moins court terme à être géréenon plus par la commune mais par l’ag-glomération, et ce transfert ouvrira doncune nouvelle donne.

L’autre atout d’Arcueil est son patri-moine historique (de l’aqueduc à la cha-pelle Perret en passant par la maison desgardes, le nymphée, l’ancienne distillerieAnis Gras, etc.).D’autres lieux moinsprestigieux (Tôlerie de Normandie, LaFaisanderie, etc.) sont également remar-quables. Ce patrimoine est plus riche quedans bien d’autres villes alentours, maisil est aussi coûteux à entretenir et troppeu valorisé eu égard à son potentiel d’attraction. ■



■ Une densité faible comparée à celle des villes les plus recherchéeset des communes limitrophes

■ On connaît la plaisanterie d’AlphonseAllais : «il faudrait construire des villes à lacampagne». On en retrouve l’écho dans l’opinioncommune selon laquelle plus un milieuurbain est dense moins il est agréable àvivre. Mais cette opinion est loin d’êtreune évidence. Preuve en est qu’en Francecomme partout en Europe, c’est bien lecentre des villes qui est à la fois le plusdense, le plus couru et le plus cher. A l’inverse, les zones urbaines déshéritéessont le plus souvent couvertes de frichesen déshérence, de bâtiments clairsemés

et peu habités. Quant aux «cités» debanlieue qui donnent l’impression d’ununivers surpeuplé, elles sont souventmoins denses qu’on ne le croit (ainsi, onsera sans doute étonné d’apprendre quela cité du Chaperon Vert a la mêmedensité qu’un quartier pavillonnaire). En fait, si les quartiers et les villes les plusdenses sont presque toujours les plusagréables à vivre, c’est parce que laprésence d’une forte population vapresque automatiquement de pair avecune forte activité commerçante, laproximité de nombreux équipements, une

bonne desserte de transports, et unemeilleure sécurité (on risque moins de sefaire agresser dans une rue passante quedans une voie déserte…). Autrement dit,la densité du maillage social estproportionnelle à la densité de lapopulation. La richesse d’une ville estd’abord sa population. Pour une ville,c’est donc bien un signe de vitalité et legage d’un meilleur bien être futur qued’attirer de l’activité et de voir croître sapopulation à condition, bien sûr, depréserver la qualité de vie et l’harmoniede cette ville.

nomique certain (qui se confirmeencore avec l’annonce de l’arrivéed’Orange et de ses 3000 salariés),une diversité de quartiers quiconstitue une forme de richesseurbaine, un patrimoine appré-ciable et une forte tradition cultu-relle. Dans les points négatifs, jerelève une baisse de la populationliée à un parc de logement vieillis-sant et non adapté à la demande,en particulier en ce qu’il nepermet pas aux jeunes Arcueillaisqui rentrent dans la vie adulte detrouver à se loger, et des espacespublics de qualité parfoismédiocres.

Bien entendu, ce diagnosticmériterait d’être détaillé, maisc’est bien ce que nous allons faireensemble dans les prochainessemaines …

La densité est une notion qui peuts’appréhender selon plusieurs cri-tères. Le plus évident est le nombred’habitants rapporté à la surface de

terrain: c’est la densité humaine. A Arcueil,cette densité humaine est de 78habitants/hectare, ce qui est quatre foismoins qu’à Paris intra-muros, mais aussi net-tement inférieur à la densité enregistréedans les villes de banlieue les plus recher-chées. Ainsi, et à titre d’exemple, Levalloisaffiche un taux de densité humaine par hec-tare de 196/hectare, et la commune résiden-tielle de Saint-Mandé située aux abords dubois de Vincennes frise elle les 240/hectare.Dans toutes les villes limitrophes, y compriscelle de Cachan pourtant plus éloigné deParis, le taux de densité de la population estégalement largement plus élevé qu’à

Arcueil (voir tableauci-contre).

Pour les urba-nistes, le critère deréférence est la den-sité nette humaineque l’on calcule enajoutant le nombred’emplois au nombred’habitants. A Arcueil,cette densité nettes’établit à 132/hectare.

Là encore, et même si l’activité économiques’est bien développée à Arcueil dans lesannées 90, ce taux reste notoirement faiblecomparé à ceux des villes les plus riches etles plus dynamiques de la proche banlieueouest, mais aussi comparé à ceux des com-munes voisines de Gentilly, du Kremlin-Bicêtre et de Montrouge (cette dernière,toute proche, connaissant un véritable« boom » depuis quelques années). A noterque même des villes moins «cotées» de l’estet du nord de Paris comme Ivry-sur-Seine ouMontreuil affichent des taux de densité nettelargement supérieurs à celui d’Arcueil (res-pectivement 175 et 190/hectare).

Une notion importante est aussi celle de ladensité du bâti qui s’exprime par le COS(coefficient d’occupation au sol) ou encore leCES (coefficient d’emprise au sol). Maisattention: le COS est un chiffre qui est loin derefléter la réalité vécue et perçue par leshabitants. Pour un même COS, la physio-nomie d’un quartier peut être très différente:en fait, le cadre de vie dans un quartier oudans une ville dépend donc moins du COSque de la qualité des espaces publics, de l’ar-chitecture et du lien entre les espaces publicset privés. A ce sujet, quelques photos prisesà Arcueil, Saint-Mandé, les Mureaux etPoissy (voir page ci-contre) en disent plusqu’un long discours… ■

Pourquoi la forte densité urbaine est presque un gage de qualité de vie

PARIS (1)

ARCUEIL (2)

MONTROUGE (3)

GENTILLY (2)

LE KREMLIN BICETRE (2)

CACHAN (2)

Habitants/hectare

3307820313715491

Emplois/hectare

27654111696731

Habitants+ emplois/

hectare

606132314206221122

(1) chiffres 1990 (2) chiffres 1999 (3) chiffres 2003

>> Suite interview Denis Weisser


dossier

■ D’importants projets en cours, programmés ou en réflexion

Plusieurs projets importantssont en cours de réalisation,programmés ou en réflexion .Dans la première catégorie, on

trouve le programme de logement etd’activités des Portes d’Arcueil, celuisur l’ancien site Bailly au Plateau, et leréaménagement de la RD 61 de la mairiejusqu’à Villejuif. Ensuite, viennent lesprojets programmés, c’est à dire dontles plans sont établis et les délais de réa-

lisation fixés à échéance de deux ou troisans : il s’agit de la démolition-recons-truction de la cité de la Vache Noire, duprogramme immobilier sur l’ancien siteInnothéra et du parc des Côteaux. Enfin,il y a les projets en cours d’élaborationque sont l’ORU (qui englobe particuliè-rement la rénovation en profondeur dela cité du Chaperon Vert) et le réaména-gement d’ensemble du secteur de lamairie qui a vocation à devenir le «nou-

veau centre » de la ville. Un dernierprojet, qui n’est pas le moins le moinsimportant, concerne la couverture del’A6B : il est enfin décidé après plu-sieurs années et les plans de requalifi-cation de la zone concernée sont à peuprès établis. Reste à savoir quand il seraréalisé puisque la décision d’engage-ment des travaux dépend de l’Etat etque celui-ci en a déjà reculé l’échéance,désormais fixée à 2007. ■

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