Le crédit-bail immobilier permet d’optimiser la TVA et ?dit-bail... · 8 LES POINTS CLÉS Le...

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    Le financement immobilier tait ces dernires annes prin-cipalement corporate , et aujourdhui encore les socits fon-cires sollicitent de leurs banques des crdits non affects, afin dchapper au cot et la lourdeur des sre-ts. La priode deuphorie du mar-ch immobilier tant termine, les banques exigent dsormais plus de garanties, ce qui donne un nouvel attrait au crdit-bail immobilier, une option trop souvent nglige en raison de sa suppose complexit. Ce mode de financement est pour-tant trs comptitif au plan des conditions financires, et de surcrot il recle des avantages fiscaux non ngligeables. On rappellera que le crdit-bail immobilier est un contrat par lequel le crdit-bailleur achte un immeuble pour le donner en location au crdit-preneur, ce der-nier ayant en outre le bnfice dune promesse de vente exerable au plus tard lissue du contrat.

    Avantages fiscaux du crdit-bail lacquisitionFinancer un immeuble en crdit-

    bail donne lieu des avantages fiscaux lors de lacquisition, en par-ticulier lorsque le prix est grev de TVA, cest--dire en prsence dun immeuble neuf. Lacqureur dun immeuble doit financer le montant de la TVA grevant le prix dachat, et ensuite faire valoir ses droits dduction de cette taxe. Il en rsulte gnralement un cot de portage de la TVA entre le moment o elle est acquitte, et le moment o elle peut tre rcupre, soit par voie dimpu-tation sur la TVA collecte soit par voie de remboursement de crdit de taxe. Lorsque limmeuble est acquis en crdit-bail, le prix TTC est pay par le crdit-bailleur, et le crdit-preneur nacquitte que des loyers, ce qui permet implicitement dta-ler le financement de la TVA sur la dure du crdit-bail. De son ct, le crdit-bailleur paye certes le prix dachat TTC, mais normalement,

    grce la masse des actifs financs et donns crdit-bail, il bnficie dun volume suffisant de TVA collecte sur les loyers perus pour imputer la TVA ainsi acquitte et ainsi ne pas supporter de cot de portage financier de la TVA rcuprable. Ce cot de portage, dans le cadre contractuel entre crdit-bailleur et crdit-preneur, est donc ngociable. Au cas gnral, il ne sagit que dun avantage de trsorerie, mais la situation est bien plus avantageuse encore lorsque le crdit-preneur ne bnficie pas de droits dduction de lintgralit de la TVA (ainsi, les banques, les assurances, etc). En effet, dans ce cas, le crdit-preneur

    ne pourrait pas rcuprer tout ou partie de la TVA sur lachat de lim-meuble en cas dachat direct, tandis que le crdit-bailleur peut rcup-rer la TVA, les loyers de TVA tant soumis la TVA. Il en rsulte que la non-dduction de la TVA est chelonne pour le crdit-preneur sur la dure du crdit-bail, au fil des loyers facturs par le crdit-bailleur. La Cour de justice de lUnion euro-penne vient de juger que le fait de procder au financement dun immeuble par crdit-bail nest pas constitutif dun abus de droit, en

    Le crdit-bail immobilier permet doptimiser la TVA et les droits de mutationLa Cour de justice de lUnion europenne vient de rendre une dcision favorable aux contribuables en matire de TVA, qui favorise lusage du crdit-bail comme mode de financement de limmobilier dentreprise, ce qui renforce lattrait de ce mode de financement existant dj en matire de revente du bien immobilier.

    Jean-Christophe Bouchard, avocat associ

    NMW avocats est un cabinet rsolument pluridisciplinaire et tourn vers un seul secteur dactivit conomique, qui est celui de limmobilier. Laccompagnement passe par la comprhension de la stratgie et des objectifs des clients. La culture des clients conditionne lapproche, plus ou moins agressive ou conservatrice par exemple, selon le profil.

    SUR LAUTEUR

    Le crdit-bail, mconnu et nglig tort par les investisseurs, recle des avantages fiscaux importants par rapport au financement bancaire classique

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    LES POINTS CLS Le crdit-bail immobilier est efficace fiscalement lors de linvestissement, car il permet

    dtaler le financement de la TVA.

    Le crdit-bail immobilier est efficace aussi lors de la revente, car il permet de rduire les fraisde mutation.

    Par Jean-Christophe Bouchard, avocat associ. NMW Avocats

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    dpit de lavantage fiscal en matire de TVA (CJUE 22 dcembre 2010 aff. 103/09, 3e ch., Weald Leasing Ltd). Pour rendre cette dcision, la juridiction communautaire a rappel le principe selon lequel les entreprises sont libres du choix du mode de financement de leurs actifs ds lors que le recours un finance-ment plutt quun autre nest pas abusif. La question soumise tait donc de dterminer sil y avait eu un abus. Selon la jurisprudence communautaire, il y a abus lorsque deux conditions cumulatives sont runies :- Les oprations en cause, bien que formellement conformes la sixime directive TVA, ont pour rsultat lobtention dun avantage fiscal dont loctroi serait contraire aux objectifs poursuivis par ces dis-positions, et- Il rsulte dun ensemble dl-

    ments objectifs que le but essentiel des oprations en cause est lobten-tion de cet avantage fiscal. En lespce, la question se posait clairement, et cependant la juridic-tion a adopt une position favorable aux contribuables, en nonant que:- Lavantage fiscal rsultant du recours, par une entreprise non assujettie (et donc a fortiori par une entreprise assujettie), des oprations de crdit-bail plutt qu lachat direct dactifs nest pas contraire aux objectifs poursuivis par la sixime directive TVA,- sous rserve que les conditions contractuelles de lopration et notamment celles concernant la fixation des loyers correspondent des conditions normales de march.Cette solution communautaire tranche avec la solution applicable en France en matire dIS, puisque

    selon le Conseil dEtat un abus de droit peut tre constat en prsence dun simple diffr dans le temps, en raison de ce que ce diffr droge au principe dannualit de limpt. Le crdit-bail est donc un excel-lent instrument de financement au plan fiscal lors de lacquisition en matire de TVA. Il lest gale-ment, et bien davantage, lors de la revente, pour des raisons souvent mconnues des investisseurs.

    Avantages fiscaux du crdit-bail la revente Lors de la revente dun immeuble, sauf en cas de vente dans les cinq annes de son achvement, lac-qureur doit acquitter des droits de mutation, au taux complet de 6,20% (moluments notaris et frais de conservations des hypo-thques inclus). Ce cot fiscal est significatif, et pourrait devenir un sujet de proccupation en priode conomique incertaine. lin-verse, la cession des droits du cr-dit-preneur bnficie dun rgime fiscal favorable. En effet, la dualit du rgime juridique du contrat de crdit-bail, location assortie dune promesse de vente, entrane une dualit de rgime fiscal favorable aux contribuables. Ainsi, fiscale-ment, le prix de cession du contrat se dcompose entre la valeur de la promesse de vente, soumise la TVA, et la valeur du droit de jouissance de limmeuble, soumise aux droits de mutation au taux de 5%. Or, en pratique, lorsquon dtermine la valeur respective de la promesse de vente et celle du droit de jouissance, la premire est gnralement prpondrante de manire trs significative. Le crdit-bail est ainsi un instrument doptimisation fiscale largement mconnu lors de la cession subs-quente de limmeuble.