Panorama EY du marché de l’investissement immobilier · centres commerciaux (dont 2 en Belgique)...

Panorama EY du marché de l’investissement immobilier

La transformation au cœur du marché immobilier : bilan et perspectives 2016

3La transformation au cœur du marché immobilier : bilan et perspectives 2016

Avant-Propos

Le secteur de l’immobilier au cœur d’un monde en transformation

De puissants facteurs de transformation façonnent le monde, ayant un impact considérable sur les entreprises, les économies, les sociétés et les individus. Nous vivons dans un monde en forte transformation. Les marchandises, les capitaux et la main-d’œuvre se déplacent à l’échelle mondiale à un rythme plus rapide que jamais et doivent adopter de nouveaux modèles. L’innovation technologique, notamment numérique, est en train de réécrire l’histoire économique et sociale.

En 2015, EY a identifi é des megatrends à l’origine des transformations qui font voler en éclats les contours du monde tel que nous l’avons connu pour redessiner celui dans lequel nous vivrons demain : l’accélération de la mondialisation, la révolution digitale, le développement de l’entrepreneuriat, l’urbanisation galopante, la prise de conscience de la limite de nos ressources, et enfi n la prépondérance des enjeux liés à la santé et au bien-être.

En prenant le pouls du marché de l’investissement immobilier auprès d’acteurs majeurs, EY a pu constater que ces mêmes grandes tendances étaient au cœur de leurs enjeux : c’est toute la chaîne de valeur, depuis la conception d’un bâtiment jusqu’à son utilisation, qui est appelée à se transformer.

Sous l’effet des impératifs d’effi cacité énergétique et de connectivité intelligente, les contours de l’immeuble de demain se redessinent, puisant davantage leur valeur dans l’usage que dans la propriété. Autant de bouleversements qui imposent aux acteurs du secteur de faire émerger de nouveaux business models, pour répondre aux enjeux de cette nouvelle économie collaborative et nomade.

Jean-Baptiste Schoutteten

Associé Real Estate France

Ernst & Younget Associés

Jean-Roch Varon

Associé responsable

Real Estate France

Ernst & Younget Associés

Erik SondénSenior Advisor

Real Estate France

Ernst & Young Advisory

4 Panorama EY du marché de l’investissement immobilier.

Méthodologie ............................................................ 5

Remerciements .......................................................5

Points clés ......................................................... 6 - 7

Le marché immobilieren 2015 ............................................................................. 9

Vision des investisseurs ..................... 15

Sommaire


MéthodologieCe panorama donne à voir la tendance du marché de l’investissement immobilier en 2015 en reprenant l’ensemble des indicateurs publiés au 4e trimestre 2015 et propose une synthèse des échanges que nous avons menés avec des acteurs majeurs du marché immobilier français : foncières cotées, promoteurs, institutionnels et « fund managers » au cours de trois déjeuners qui se sont déroulés en décembre 2015.

Remerciements

Nous tenons à remercier vivement tous les professionnels du secteur immobilier qui ont accepté de contribuer à ce panorama en partageant avec nous leur vision du marché et leur perception des grands défi s à relever.


La dichotomie entre le marché de l’investissement et le marché locatif suit une trajectoire toujours plus marquée, semblant ainsi s’inscrire dans une tendance de long terme.3La surabondance de liquidités et les taux d’emprunt historiquement bas favorisent le dynamisme de l’investissement immobilier français, qui cette année encore affi che un volume record d’investissement.4Malgré une compression des taux de capitalisation continue sur 2015, la prime de risque immobilière reste très attractive au regard des taux offerts par les marchés fi nanciers.5

Les investisseurs voient dans le chantier du Grand Paris un atout supplémentaire pour la France dans l’Europe.2

Les acteurs du marché immobilier confi rment l’attractivité du marché parisien en tant qu’investissement prioritaire et incontournable sur la scène mondiale.1

10 points clés


Innovation, agilité, digitalisation : le secteur immobilier doit imaginer de nouveaux modèles économiques en intégrant dès maintenant la transformation de notre économie, notamment sous l’infl uence des acteurs de la nouvelle économie.8La révolution digitale et la transition énergétique accélèrent l’obsolescence des actifs immobiliers et ainsi fournit des opportunités fortes de restructuration.9

Les investisseurs Français restent majoritaires, représentant 2/3 des transactions en 2015 sur le montant total des acquisitions cette année.10

La valeur attachée à l’usage devient la composante majeure de la valeur des actifs.7

En France comme ailleurs le phénomène d’urbanisation s’accélère, et se traduit par une concentration économique sur les grandes mégalopoles au détriment des villes moyennes.6

10 points clés

8 Panorama du marché de l’investissement immobilier. Tendances 2015 et perspectives pour 2016


Le marché immobilier en 2015



Une bonne année pour le marché de l’investissement et des fi nancements

Volumes investis en France en 2015

0

02

Sources : CBRE et Immostat, 4T 2015

03

1T 2T 3T 4T

04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15

5

10

15

20

30

25

Indicateurs économiques (%)

2014 2015

Croissance du PIB 0,2 1,1

Prix à la consommation 0,5 0,0

Taux de chômage1 10,1 10,1

Confi ance des ménages2 86 96

Consommation des ménages 0,6 1,4

Sources : INSEE, Oxford Economics

2014 fut une année historique pour le marché de l’investissement immobilier d’entreprise français, avec 24 milliards d’euros investis en volume soit un boom de 57 % par rapport à 2013. 2015 reste un excellent cru, avec 23,4 milliards d’euros investis en volume. Après avoir marqué le pas au premier semestre 2015, le marché a même connu son meilleur second semestre depuis 2007, et cela grâce à un été record, malgré les nombreuses incertitudes liées au feuilleton grec, puis à un dernier trimestre tonitruant où 9 milliards d’euros de transactions ont été enregistrées.

Avec des niveaux record déconnectés d’une conjoncture économique atone (0,2 % de croissance en France), l’année 2014 fut, selon un large consensus, perçue comme un « accident », à la lumière de volumes artifi ciellement gonfl és par des mégadeals exceptionnels. Pourtant, les résultats de l’année 2015 - mégadeals en moins et toujours dans un contexte de croissance faible (1,1 %) - ont atteint les mêmes sommets, révélant une vigueur et une consolidation du marché.

En dépit d’un contexte géopolitique dégradé et très instable, la faiblesse des prix du pétrole et les conditions monétaires favorables soutiennent la reprise de la croissance mondiale et européenne, et semble jouer en faveur de signaux, certes encore faibles, d’une amorce de reprise en France.

Cependant cette amélioration reste fragile et sans confi ance :la croissance reste toujours insuffi sante pour relancer la création d’emplois et les marges des entreprises sont sous pression. Avec un taux de rendement des marchés monétaires proche de zéro, la pierre reste une valeur refuge.

1 France y compris DOM.

2 Indicateur synthétique à la fi n du mois de septembre de chaque année.


Retour des Nord-Américains dans un marché toujours animé par les capitaux domestiques

La tendance observée en 2014 se confi rme, à savoir la forte présence des investisseurs français : sur le montant total des acquisitions cette année, ils restent majoritaires avec près de 2/3 des transactions en 2015.

On note par ailleurs une hausse de la part des investissements en provenance d’Amérique du Nord (de 12 à 17,5 %), revenant presque aux niveaux d’avant-crise.

En revanche, la part des investissements originaires du Moyen-Orient continue à baisser, tandis que la présence de nos proches voisins d’Outre-Manche et d’Outre-Rhin progresse à nouveau.

La part des investisseurs en provenance d’Asie, qui ne représentait que 2 % des montants investis en 2014, a, conformément à nos anticipations, augmenté en 2015 (3,3 %), avec une présence principalement localisée sur les mégadeals, à l’instar de l’acquisition d’un portefeuille de 10 centres commerciaux (dont 2 en Belgique) par le fonds China Investment Corporation pour plus de 500 millions d’euros.

Origine des investisseurs

02


FrançaisBritanniques

Nord-AméricainsMoyen-Orientaux

AllemandsAsiatiques

03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15

70 %

60 % 60,1 %

17,5 %

6,1 %

4,3 %4,1 %

3,3 %

50 %

40 %

30 %

20 %

10 %

0 %

Répartition ventes/acquisitions par type d’acteurs(en volume)


0 %

Ventes

Foncières SIIC Autres foncières Fonds d’investissement OPCI RFA Assureurs

SCPI -OPCI grand public Fonds ouverts Caisse de retraite

/ fonds de pension Fonds souverains

Autres institutionnels

Privés Promoteurs Utilisateurs

Acquisitions

10 %10 % 20 %20 % 30 % 40 %30 %40 %

10,6 %9,9 %5,8 %3,9 %

22,2 %6,5 %

18,5 %8,0 %

0,9 %

3,7 %4,5 %

14,6 %3,5 %6,3 %

14,8 %1,4 %0,5 %

3,7 %0,7 %

5,4 %2,6 %

1,2 %13,0 %6,5 %

31,3 %



Structure du marché : le retour à l’équilibre

Si en 2014, la croissance a été principalement boostée par les grandes opérations, on observe en 2015 un retour à l’équilibre : le poids des mégadeals de plus de 200 millions d’euros est en effet passé de 50 % à 35 % des transactions, au profi t du segment entre 100 et 200 millions d’euros, qui a bondi de 16 à 28 %. Le marché des transactions entre 50 et 200 millions d’euros, traditionnel cœur du réacteur, a ainsi fait preuve d’un grand dynamisme, totalisant plus de 44 % des transactions.

Répartition des engagements par taille d’opération(en volume)

Un dynamisme tous segments confondus

Comme en 2014, le segment des bureaux est celui qui a le plus attiré les investissements, avec un été particulièrement actif (5 milliards d’euros engagés), portant le total des volumes engagés depuis 9 mois à 10,2 milliards d’euros, soit 73 % du total.

Bonne année en perspective également sur le front de l’immobilier commercial avec près de 2,9 milliards d’euros échangés en commerces depuis le début de l’année (21 % du total), le segment des commerces connaît en 2015 le second meilleur volume enregistré sur les 3 premiers trimestres, après les records de 2014 jamais atteints depuis 2004(7,7 milliards d’euros investis).

Une compression des taux généraliséesur tous les secteurs

Le marché français de l’investissement a cette année encore démontré sa résilience, restant hyperconcurrentiel et s’appuyant sur des fondamentaux immobiliers solides. En témoignent la profondeur, la transparence et l’activité de ces marchés.

Malgré un contexte économique incertain et grâce notamment aux conditions actuelles de marché avec un niveau particulièrement bas des taux fi nanciers, les acteurs du marché n’ont pas hésité à poursuivre leur stratégie d’investissement. Ainsi, la compression des rendements immobiliers s’est poursuivie et même accélérée sur certains marchés.

Taux de rendement locatif prime4 au 1er janvier 2016

4T 2015 Variation 4T 2014

Bureaux Paris Centre Ouest* 3,25 % - 4,50 % - 0,50

Bureaux La Défense 4,65 % - 5,75 % - 0,60

Bureaux Croissant Ouest 3,75 % - 7,00 % - 0,90

Bureaux 1re Couronne 4,50 % - 8,50 % - 0,75

Bureaux 2e Couronne 5,65 % - 11,00 % - 0,50

Bureaux Régions 4,80 % - 7,50 % - 0,60

Logistique classe A France 6,00 % - 7,25 % - 0,75

Locaux d’activités France 7,50 % - 11,00 % - 0,50

Parcs d’activités France 7,00 % - 9,50 % - 0,50

Boutiques France 3,00 % - 9,00 % - 0,25

Centres commerciaux France 3,50 % - 6,25 % - 0,65

Parcs d’activités commerciales 5,25 % - 9,25 % -

* 1er, 2e, 8e,9e,16e, 17e arrondissements

Compte tenu de la rareté croissante de l’offre sur le marché des bureaux, l’intérêt des investisseurs accroît le nombre de transactions de gré à gré, ce qui contribue à la compression des taux. Cette concurrence exacerbée sur les produits « core » induit une pression accrue sur les rendements prime, qui génère ce déphasage entre les marchés investisseurs et utilisateurs.

Aujourd’hui se pose la question de l’endurance de ce phénomène qui a perduré en 2015 mais qui dépend directement du « spread » immobilier.


4 Actifs de qualité, loués aux conditions de marché Grille établie en partie à dire d’experts (Capital Markets, Valuation, Etudes et Recherche), sachant qu’il n’existe pas systématiquement de références pour chaque catégorie - Source : CBRE, 4T 2015


Un marché du fi nancementen bonne santé

L’accès au fi nancement bancaire n’est plus un sujet pour les investisseurs. Les taux de LTV (Loan-to-Value), qui avaient fortement chuté avec la crise fi nancière, s’étaient stabilisés dans une fourchette allant de 50 à 55 % en 2013 et ont depuis poursuivi leur hausse s’établissant dans une fourchette comprise entre 60 et 70 %.

Le marché locatif se stabilise, mais reste attentiste quant à une réelle reprise économique

Les marchés locatifs, toujours convalescents, avec une baisse des loyers enrayée en 2014, se stabilisent en 2015.

Évolution des loyers en d’euros HT HC/m2/an

900 €

800 €

700 €

600 €

500 €

400 €

300 €

200 €

100 €

20152014201320122011

Loyer haut de gamme QCA Loyer moyen QCA Loyer moyen Ile-de-France

Source : Knight Frank

750 €

316 €

511 €

Sur le segment des bureaux, le marché parisien fait toujours preuve de dynamisme, mais l’activité reste diffi cile en périphérie. Dans ce contexte, la demande placée s’est stabilisée pour atteindre 2,2 millions de m2 en 2015.

Après qu’un ajustement à la baisse (-10 % en 2 ans) ait été acté, le loyer haut de gamme s’est stabilisé depuis plus d’un an à 750 d’euros sur le QCA.

Toutefois, le contexte économique ne s’améliore encore pas suffi samment pour avoir un impact positif sur les politiques immobilières des utilisateurs, toujours contraints aux économies.

Si les loyers faciaux restent stables, les avantages commerciaux sont toujours conséquents. Il en va de même pour les renégociations, toujours agressives, qui obligent dès lors les propriétaires à poursuivre des politiques d’« incentive ». Un phénomène déjà observé dans les exercices précédents, et qui peut brouiller la lisibilité des valeurs locatives du marché.

Ainsi, les mesures d’accompagnement ont partout augmenté mais dans des proportions diverses (elles se situent autour de 10 à 15 % sur le QCA, et peuvent monter à 20 % sur le reste de Paris et à 25 % en périphérie).

Prudence et attentisme restent donc les mots d’ordre chez la majorité des utilisateurs, la renégociation restant une option très sérieuse malgré les efforts des propriétaires pour créer des conditions d’implantation optimales.

Si la concurrence exacerbée sur les produits très prime et qualitatifs accroît la compression des taux de rendement locatifs, l’investissement locatif reste attractif, car il offre une rentabilité intéressante par rapport aux autres placements non risqués.

Zoom marché commerces

Le segment du commerce a connu un début d’année très dynamique, avec des prix record en particulier dans Paris QCA.

Le secteur du luxe a été particulièrement actif en Europe en 2015, bénéfi ciant largement à Paris, où 51 ouvertures de boutiques de luxe ont été prévues sur l’ensemble de l’année, contre 34 en 2014.

Animé par le développement de nombreuses enseignes internationales, le marché des centres commerciaux est resté dynamique malgré une baisse observée de la fréquentation sur les sites ne répondant plus aux standards du marché et concurrencés notamment par les retail parks.

14 Panorama du marché de l’investissement immobilier. Tendances 2015 et perspectives pour 2016

15Panorama du marché de l’investissement immobilier. Tendances 2015 et perspectives pour 2016

Vision des investisseurs


L’immobilier au cœur des marchés mondiaux Le centre de gravité de la croissance mondiale poursuit son déplacement vers l’Est et le Sud, dessinant une carte économique mondiale multipolaire et de nouveaux fl ux d’échanges et d’investissements.

La prochaine décennie verra les marchés émergents continuer à combler leur retard sur les économies matures : alors que ces dernières devront s’habituer à une croissance faible génératrice de diffi cultés en termes de création d’emploi et de valeur, les pays à croissance rapide seront boostés par la consommation domestique de leurs propres classes moyennes.

Deux forces opposées seront en perpétuel confl it, avec dans un sens une intégration mondiale toujours plus grande et une interdépendance des fl ux humains, commerciaux, fi nanciers, et transactionnels, et à contre-courant la tentation d’un repli sur les intérêts nationaux, s’exerçant sous forme de protectionnisme économique, de guerre monétaire, mais se matérialisant également par des tensions régionales accrues sur l’échiquier géopolitique et religieux.

Les investisseurs anticipent une croissance molle à long terme

Selon les acteurs du marché, les mesures qui conduisent au diagnostic de « croissance molle » actuelle s’appuient sur des critères qui ne captent plus l’ensemble de la chaîne de création de valeur, dans un environnement où la croissance est à la fois moins capitalistique et moins liée à des investissements industriels lourds. En effet, les secteurs de la nouvelle économie qui créent de la valeur aujourd’hui ne pouvaient faire l’objet de ce type de mesures il y a dix ans.

Dans le secteur de l’immobilier, la corrélation a toujours été évidente, à court terme, entre croissance et investissement en immobilier tertiaire. Toutefois, on observe une décorrélation entre la croissance qui reste faible et atone d’une part, et le marché immobilier qui semble bien se porter, d’autre part. Cependant les investisseurs se montrent confi ants, estimant que l’économie pourrait donc continuer à fonctionner correctement, dans la mesure où serait intégrée, non plus la seule croissance physique, mais le niveau global de l’activité économique.

Les investisseurs s’interrogent quant à la soutenabilité des volumes record d’investissement dans un contexte de bulle de liquidités

Dans cet environnement incertain et marqué par la persistance des taux bas et le spectre de la stagfl ation, l’immobilier continue d’offrir des primes de risque relativement attractives et d’atteindre des records en termes d’investissements. Contrairement aux actifs d’autres secteurs de l’économie traditionnelle, il bénéfi cie en effet d’un cash-fl ow prévisionnel qui lui confère actuellement son statut de valeur refuge.

Pourtant, si la surabondance de liquidités trouve à s’investir dans des actifs affi chant des prix toujours plus élevés, les utilisateurs ne sont pas prêts à augmenter leur loyer. Un paradoxe qui soulève des questions chez les investisseurs quant à la soutenabilité de ce schéma où les trajectoires du marché de l’investissement et du marché locatif sont de moins en moins corrélées.

Cette dichotomie entre le marché locatif et le marché d’investissement avait déjà été observée en 2002. Le phénomène nouveau consiste en une forte pression de la liquidité : les montants de collecte atteignent des records. Toutefois, les acteurs du marché s’accordent à dire que la situation est loin d’être aussi inquiétante qu’en 2007, lorsque la prime de risque était négative.


6,3

3,8

1,71,5

0,3

1,1

6,5

6,0 6,0

5,5

3,75

3,25

-1,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

9,0

1995 2000 2005 2010 2014 2015

In ation

Source : EY

OAT 10ans

Spread In ation / OAT Prime Yield

Dans un marché fi nancier offrant un rendement quasi nul des OAT, les placements immobiliers, bien que faibles, restent attractifs par rapport à d’autres formes de placement.

L’attractivité des rendements immobiliers actuels voit la présence de certains acteurs se renforcer, en particulier les compagnies d’assurances françaises/asset managers, qui poursuivent la stratégie de diversifi cation de leur activité. Comme le rappellent les investisseurs, les compagnies d’assurance font preuve d’un appétit sur la classe des actifs immobiliers prime qui ne devrait pas se tarir, même à des prix très élevés. Au niveau international, la masse monétaire, qui n’a cessé de gonfl er ces dernières années, doit en effet trouver des produits « sustainable5 » sur lesquels s’engager.

La part de l’allocation d’actifs dans l’immobilier a ainsi remonté très fortement.

Innovation, prise de risque, diversifi cation :trois leviers rémunérateurs identifi és par les investisseurs

Si les investisseurs estiment que le mouvement en faveur du marché de l’investissement immobilier ne devrait pas s’éteindre à court terme et que la prime de risque sur l’immobilier demeurera intéressante tant que les taux d’intérêts seront très bas, il déclarent toutefois qu’il faut s’attendre à une remontée des taux de capitalisation rapide si l’affl ux de liquidités devait repartir vers d’autres classes d’actifs. Certains soulèvent même le paradoxe selon lequel le marché est gonfl é par des asset managers contraints d’investir par le volume massif de leur collecte, ce qui oblige actuellement les investisseurs à arbitrer entre une démarche opportuniste et la nécessité d’investir des sommes déterminées.

La situation est donc paradoxale : les fl ux sont sécurisés, mais le risque en capital devient considérable, au vu de l’évolution des prix, alors que les loyers prime, pour les bureaux, sont au même niveau qu’en 1990.

Bureaux, commerces, santé, hôtellerie, logistique : certains investisseurs déplorent une tendance à l’homogénéisation des taux dans toutes ces classes d’actifs. Il s’avère donc aux yeux des acteurs du secteur immobilier plus diffi cile que par le passé de réaliser des performances exceptionnelles dans un marché diffi cile à décoder, mais selon eux des opportunités existent toujours.

Les entreprises qui ont innové en écoutant le désir des clients connaissent le succès. Les projets les plus porteurs puisent donc leur valeur dans la prise de risque, l’innovation et la diversifi cation, en témoigne l’appétence des investisseurs pour les produits mixtes notamment. C’est ainsi que le segment du logement leur apparaît comme un secteur à nouveau porteur : le nombre de clients augmente, ceux-ci ayant été re-solvabilisés par la baisse des taux d’intérêt et l’augmentation de la durée des prêts. S’y ajoute un phénomène de sortie d’épargne, du fait de la baisse du taux de rémunération du Livret A.

Enfi n, la volonté d’accéder à la propriété ne se dément pas en France. Malgré une tendance sur 2015 à la baisse, les fondamentaux du secteur demeurent solides.


5 Des produits rentables et pérennes.


Les investisseurs réaffi rment l’attractivité du marché parisien sur la scène mondiale

Si les incertitudes sur la croissance, les équilibres politiques et les récentes attaques terroristes sur le sol français sont au cœur des questionnements des investisseurs étrangers, ils n’en freinent pas moins leur appétence pour le site France, et surtout Paris, estimant que ces diffi cultés concernent l’Europe dans son ensemble. Dans ce contexte, le travail d’asset management consiste, selon les acteurs de l’immobilier, à repérer les situations pertinentes qui permettent de créer de la valeur, parfois dans des niches. Près de 70 % de la demande de location se situe à moins de 400 euros de loyer, et porte sur des immeubles neufs ou restructurés.

Contrairement à des investissements plus opportunistes à Londres ou Barcelone, les investisseurs mettent en effet en avant les fondamentaux indiscutables du marché parisienintramuros en termes de profondeur, de diversité et de qualité des actifs. Paris continue d’attirer les grandes entreprises internationales ce qui se matérialise par des volumes d’investissement conséquents. « Location, location, location »6 reste pour une grande majorité d’entre eux le mot d’ordre qui guide leurs choix d’investissements par ces temps incertains.

Par ailleurs, les investisseurs évoquent l’attractivité du marché parisien auprès des grands investisseurs chinois, dont les capitaux considérables cherchent à s’investir sur le continent européen pour sortir d’un marché domestique mis à mal par une monnaie surévaluée. Face à un marché londonien de plus en plus cher, où les loyers ont très fortement augmenté tandis que les rendements se sont comprimés, l’Europe continentale fait fi gure de destination privilégiée.

La révolution digitale bouleverse la chaîne de valeur du marché immobilier

Mobile, cloud, Big data, réseaux sociaux, objets connectés… : sources de décloisonnement et de désintermédiation, les technologies digitales bouleversent tous les schémas organisationnels et stratégiques de l’entreprise. Elles transforment également les règles du jeu de ses marchés en ouvrant aux nouveaux entrants disruptifs la possibilité de contourner la plupart des traditionnelles barrières à l’entrée.

Ces technologies renferment d’infi nies possibilités de tirer profi t du Big data et des objets connectés pour capturer et exploiter de grandes quantités de données afi n de conquérir de nouveaux marchés, transformer les produits ou services existants et réinventer leur modèle économique.

Du côté des acteurs du marché de l’immobilier : nouveaux entrants et nouveaux modèles économiques

Des changements structurels, touchant à la société comme à l’économie, apparaissent sous l’effet de la disruption digitale. Chaque entreprise et acteur du secteur s’interroge sur son agilité et sa fl exibilité pour faire face à l’accélération des changements qui rebattent sans relâche les cartes de l’économie mondiale.

Ces évolutions majeures ont des impacts dans le secteur de l’immobilier. La valeur d’un immeuble peut ainsi être amenée à évoluer, en témoigne le déplacement de la valeur, qui s’attache de plus en plus à l’usage qu’à l’actif lui-même. En conséquence, selon les acteurs du secteur immobilier, la mesure de la valeur des immeubles pourrait évoluer, et donc induire une transformation profonde du modèle économique du marché de l’immobilier.

Du côté des actifs : vers des immeubles et centres commerciaux connectés et intelligents

La révolution digitale esquisse aujourd’hui les fondations de l’immeuble de demain, connecté, économe en énergie et évoluant au gré des usages et des attentes de ses utilisateurs, mais aussi de son environnement direct. Selon certains investisseurs, le secteur de l’immobilier de bureaux devrait dès à présent répercuter les impacts à venir des évolutions technologiques, accélérant l’obsolescence des immeubles, dans la prime de risque. Selon eux, il est certain que les actifs obsolètes sont aujourd’hui surcotés. C’est pourquoi ils reconnaissent redoubler d’attention en ce qui concerne les taux de capitalisation, mais surtout sur les niveaux de loyers auxquels ils réalisent leurs acquisitions et sur le chiffrage des travaux à réaliser, rappelant qu’une erreur d’appréciation en la matière constitue une véritable source de moinsvalue. Les acteurs du secteur doivent donc anticiper ces évolutions rapides en intégrant les coûts liés à la rénovation dans leurs business plans.


6 « L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement », qui est la règle numéro un dans l’immobilier, est pourtant souvent la plus négligée.


Du côté des utilisateurs : nouveaux comportementset nouveaux usages

Bring Your Own Device, télétravail, co-working ou espaces de travail partagés : la déferlante digitale et les nouveaux usages qu’elle entraîne dans son sillage sont en train de faire voler en éclat les cloisons traditionnelles des bureaux. Une révolution qui a donné naissance à la génération des digital natives, dont les comportements remettent en cause les organisations bien établies des utilisateurs que sont les grandes entreprises. Or les acteurs du secteur s’étonnent qu’aujourd’hui encore, la proportion de bureaux réellement aménagés en open space soit si faible à Paris, estimant qu’il faudra deux décennies au parc immobilier pour se transformer. Selon les investisseurs, ces nouveaux usages questionnent le marché de l’immobilier de bureau, sans toutefois le mettre en péril, citant l’exemple d’Airbnb qui a obligé le secteur de l’hôtellerie à se renouveler.

Montée en puissance de l’entrepreneuriat : une nouvelle donne pour le secteur immobilier

A l’heure du plein essor de l’économie digitale, de l’économie du partage, des innovations de rupture, dans un environnement économique et fi nancier en plein bouleversement, ces dernières années ont été témoins de l’entrée tonitruante et incontournable des start-up dans notre quotidien. Si bien qu’après avoir été pendant des années perçues comme un

choix de carrière peu classique ou trop risqué, les start-up ont aujourd’hui le vent en poupe auprès des étudiants et jeunes diplômés. La capitalisation de la nouvelle économie dépasse parfois la capitalisation de l’ancienne économie, quand bien même ces sociétés perdent de l’argent. Combien de temps ce modèle peut-il perdurer ? Si on peut s’interroger sur la pérennité de certains des acteurs de la nouvelle économie, nul doute qu’il s’agit d’un mouvement de fond : l’entrepreneuriat se développe à travers le monde et renforce le besoin d’écosystèmes plus propices à ce type d’activité. Avec à la clé de nouveaux enjeux et défi s pour le secteur immobilier.

Les acteurs de la nouvelle économie bouleversentles schémas traditionnels de l’immobilier

Les acteurs du secteur de l’immobilier de bureaux semblent désormais s’adresser à deux catégories d’utilisateurs : les sociétés de la nouvelle économie, prêtes à payer plus cher que des entreprises traditionnelles et à déménager au gré de leur croissance dans Paris intramuros pour attirer les talents, et les autres entreprises, qui raisonnent en termes de coûts et de rationalisation de l’espace, privilégiant la restructuration au déménagement.

A Paris, les investisseurs notent que les loyers n’ont pas augmenté, excepté dans les quartiers désormais prisés par les entreprises de la nouvelle économie, comme le 9e et le 10e arrondissement de Paris. Certains investisseurs rappellent qu’il faut cependant distinguer le loyer par tête et par poste de travail, qui varie sensiblement dans ces entreprises aux modes de travail spécifi ques.

Du « brick & mortar » au « click & mortar » : le Big data au cœur de la distribution

A l’heure où la concurrence d’Internet et des sites marchands devient très forte, des acteurs majeurs du marché immobilier affi rment s’intéresser plus que jamais au retail, pourtant fortement soumis aux indicateurs de consommation des ménages et de valeur des centres commerciaux. L’exploitation des données comportementales, transactionnelles ou de géolocalisation leur apparaît en effet comme une opportunité considérable mais à ce jour encore insuffi samment exploitée par les centres commerciaux. Des données environnementales relatives à la consommation énergétique, et des données d’infrastructures peuvent également être collectées grâce à l’installation de capteurs et sondes dans les bâtiments et parkings.

Cette manne de « data » se révèle également très précieuse pour les foncières afi n d’optimiser leur modèle opérationnel et de commercialiser de nouveaux services à destination des enseignes, et leur offre de nouvelles pistes de revenus : commercialisation des données à des tiers en vue d’actions de marketing direct sous forme de publicité ciblée ou de location de base client, exploitation et analyse des données pour optimiser les prix des baux, mieux gérer les coûts d’exploitation et améliorer l’effi cience énergétique des bâtiments…


Les investisseurs remarquent que dans ce domaine, le marché anglais est en avance sur le marché français, grâce à des quartiers alternatifs de Londres très dynamiques, qui ne trouvent pas encore leur équivalent à Paris.

La rapidité des évolutions technologiques et la croissance des entreprises de la nouvelle économie accélèrent l’obsolescence des locaux, et la nécessité de les modifi er. Un nouveau marché se crée donc pour les acteurs de la restructuration, essentiellement sur des actifs obsolètes et bien placés.

Selon les investisseurs, les entreprises de la nouvelle économie renouvellent le management et le rapport à l’espace : elles deviennent des gestionnaires et des « ambianceurs » de bureaux, la diffi culté pour les acteurs de l’immobilier de bureaux résidant dans le fi nancement des actifs avec des baux courts et des cash-fl ows non contractuels. Dès lors, certains investisseurs admettent ne plus miser sur la croissance locative, mais plutôt sur le passage d’une catégorie à l’autre : prime, rénové en QCA, seconde main. La création de valeur s’obtient selon eux en passant d’une catégorie à l’autre, ou en progressant au sein de chacune.

Par ailleurs, les acteurs du secteur immobilier soulignent l’évolution des usages des utilisateurs vers l’open space et le télétravail, qui réduisent le besoin d’espace des entreprises. Sans compter que le contrat de travail cède de plus en plus la place à de nouveaux modes de collaboration, dans lesquels chacun gère son propre projet entrepreneurial, pour apporter ses compétences et sa force de travail à des projets.

Urbanisation, environnement / ressources humaines, santé : 3 défi s au cœur des métiers de l’immobilier de demain

Le nombre et le périmètre des villes ne cessent d’augmenter sur la planète, grâce à l’urbanisation galopante dans les pays à croissance rapide et l’urbanisation soutenue dans les économies matures. Parallèlement, cette pression démographique mondiale, le développement des pays à croissance rapide, et avec lui l’émergence d’une classe moyenne toujours plus nombreuse, sont amenés à peser davantage sur la demande mondiale en ressources naturelles, qu’elles soient renouvelables ou non.

Enfi n, la forte croissance et le vieillissement de la démographie mondiale posent de nouveaux défi s en termes de santé et de bien-être qui ne se cantonnent plus aux seuls acteurs du domaine de la santé. Sous l’effet de ces 3 grandes tendances, c’est toute la chaîne de valeur du secteur immobilier qui doit se transformer sans attendre.

Les investissements en infrastructures et la planifi cation urbaine d’aujourd’hui contribuent à la compétitivité et à la résilience des villes de demain

Selon un rapport de l’ONU, 54 % de la population mondiale vit actuellement en ville pour atteindre 2/3 en 2050 : comment intégrer cette nouvelle population urbaine ? Afi n de relever ce défi sur un plan économique et social, les acteurs publics et privés doivent œuvrer en faveur d’une planifi cation urbaine effi cace, durable et compétitive, en dirigeant les investissements dans les infrastructures de transport, d’eau, d’énergie et de télécommunications afi n d’aligner l’offre et la demande selon un juste équilibre.


La création de valeur se concentre sur le marché de la restructuration / rénovation

Sur le marché du prime, les investisseurs soulignent que la valeur des actifs a constamment augmenté. Parallèlement, certains investisseurs ont retravaillé leurs actifs, parvenant ainsi à relouer de grands plateaux de bureaux. Cela a toutefois eu pour effet simultané de créer de la vacance dans des immeubles parisiens datant de 25 ans et présentant des loyers très élevés.

Dans un contexte de sous-offre croissante des actifs prime en QCA, les acteurs du secteur immobilier identifi ent donc la concentration du marché sur le remplacement et la restructuration des actifs obsolètes très bien placés comme une tendance de fond. Ces situations de sous-offre d’actifs prime de qualité observées en QCA devraient, selon certains investisseurs, faire reculer les avantages commerciaux à moyen terme. Ce phénomène devrait ainsi permettre de réaliser de la restructuration sur Paris, et sur la 1re couronne, sur des immeubles très bien placés.

Un intérêt croissant pour les actifs mixtes

Dans la perspective d’un développement urbain équilibré et d’une meilleure adéquation de l’offre et de la demande, nombre d’investisseurs déclarent ainsi s’intéresser prioritairement aux opérations de bureaux mixtes ou aux grandes opérations clés en main ou avoir dans leur pipe essentiellement des opérations de restructuration, sur des immeubles bien placés.

Certains acteurs soulignent la complexité à investir sur le marché résidentiel compte tenu d’exigences des pouvoirs publics pas toujours adaptées. Par ailleurs, la transformation de bureaux en logements est soumise à l’obligation de créer 25 % de logements sociaux représentent pour eux une source de destruction de valeur. Selon les investisseurs, la transformation de bureaux inutilisés en logements serait pertinente, sans cette obligation.


Zoom sur le Grand Paris

Ce projet d’aménagement majeur constitue selon les acteurs du marché immobilier une véritable opportunité de développement et d’attractivité de Paris. Après une phase de crise puis de croissance atone, le marché immobilier s’est fortement resserré sur la première couronne parisienne.

Corrigera-t-il pour autant les inégalités territoriales en Ile-de-France ? Si la plupart des acteurs estiment que l’on peut espérer du Grand Paris la création de nouveaux marchés autour des pôles d’excellence et des nouvelles gares, certains doutent encore de son réel impact pour redynamiser les investissements sur la 2e couronne.

Les gestionnaires de territoires publics ont un rôle à jouer : or certains des acteurs du secteur immobilier regrettent un manque de concertation avec les promoteurs et investisseurs sur le cadencement de livraison des grands projets. Se crée ainsi, par un effet d’entraînement, une production de bureaux déconnectée de la demande. Si certains investisseurs rappellent que le marché devrait à terme corriger cette anomalie, ils redoutent le caractère brutal de cette correction, qui aurait pour effet de renforcer la concentration de l’activité sur les zones attractives au détriment des autres, au risque de créer de nouveaux déséquilibres.

Quoiqu’il en soit le projet du Grand Paris est une chance pour la région capitale. Les acteurs immobiliers sont prêts à participer à ce défi et à saisir les opportunités d’investissement.



Zoom sur le marché de La Défense

Selon les investisseurs, La Défense offre un excellent concentré des problématiques d’urbanisation, de restructuration et de risque d’obsolescence : 40 % des immeubles y ont en effet plus de 25 ans, et côtoient des tours fl ambant neuves. Se pose donc la question de l’arbitrage entre la rénovation des anciennes tours et le lancement de nouveaux projets. Pour ce faire, il est indispensable de maîtriser les loyers en compressant les charges, très élevées.

En 2014, la tendance décennale a été dépassée de 50 000 m² à La Défense, et le nombre d’entreprises de moins de 5 000 salariés prenant des bureaux sur le site a doublé en 2015. Le taux de vacance est passé de 7 % fi n 2012 à 14 % fi n 2014 car 500 000 m² avaient été mis sur le marché simultanément. Dans la mesure où aucune nouvelle construction ne sera réalisée d’ici 2019, le taux de vacance devrait, au regard des investisseurs, redescendre mécaniquement à 8 %.

Selon les acteurs du secteur immobilier, l’enjeu principal pour revitaliser le quartier de La Défense réside dans l’amélioration de la qualité de services : restauration le soir, pistes cyclables, shopping et hôtellerie sont autant de leviers à activer pour faire de ce quartier d’affaires non seulement un lieu où il fait bon vivre et travailler, mais aussi une destination pour le tourisme de convention, d’affaires ou d’agrément.

Les atouts de La Défense sont nombreux et les projets actuels (nouvelle gare, Arena 92,…) s’inscrivent dans une dynamique très positive.


Vers une gestion et une consommation maîtrisée des ressources naturelles et énergétiques

Dans une prise de conscience généralisée, nous avons défi nitivement quitté une ère, dont l’épuisement des ressources a fait poindre les limites, pour entrer dans une économie circulaire poussant à innover en matière d’énergie et d’accès aux ressources naturelles pour faire face à l’urgence climatique et accélérer la transition énergétique. Les ressources naturelles doivent être gérées de manière plus effi cace, en particulier du point de vue de l’impact environnemental. Les inquiétudes croissantes sur la dégradation de l’environnement et l’épuisement des ressources stratégiques sont un enjeu prioritaire pour les acteurs du marché immobilier.

En effet, à l’échelle mondiale, la consommation énergétique fi nale des bâtiments représentait en 2011 environ 35 %7 de la consommation énergétique mondiale. Celle-ci a augmenté d’environ 1 %8 par an depuis 2005. Les bâtiments résidentiels et non résidentiels représentent le secteur d’utilisation fi nale le plus important et constituent un objectif clé en termes d’effi cacité énergétique. À l’échelle mondiale, la consommation énergétique fi nale des bâtiments a augmenté d’environ 1 % par an depuis 2005 et de 3 % par an pour l’électricité.

Par ailleurs, à l’heure où la France vient d’accueillir la COP21, les acteurs de l’immobilier s’interrogent de plus en plus sur la question de l’empreinte carbone et de la transformation des modèles traditionnels de production sous l’effet de la prise en compte du cycle de vie des bâtiments, au-delà du seul prisme de la consommation énergétique.

Santé et bien-être : opportunités de création de valeur pour le secteur immobilier

La convergence des nouvelles technologies et des tendances démographiques mondiales entraîne une transformation sans précédent du domaine de la santé, qui voit, au-delà de la prestation des soins de santé, se positionner une multitude d’acteurs de tous les secteurs de l’économie. Se créé alors un nouveau marché de la santé lié au bien-être et au sport, sur lequel certains acteurs du secteur immobilier sont en train de se positionner.

Silver economy et adaptation de l’offre immobilière au vieillissement de la population, santé et bien-être des salariés au travail, forte hausse de la demande et de l’offre en services autour de la santé : les investisseurs citent les opportunités multiples liées à cette tendance de fond sur le long terme. Dans une économie qui se décentre de l’avoir pour se focaliser sur le « mieux-être », les acteurs du secteur immobilier citent en exemple l’apparition d’une nouvelle confi guration de centres commerciaux offrant des services liés aux loisirs, à la santé, au sport et au bien-être.

7 Sources : OCDE, Ademe8 Sources : OCDE, Ademe


Point de vue d’expert EY

L’impact de la loi PinelMagali Serror Fienberg, Avocate, directrice associée, Ernst & Young Société d’Avocats.

La loi Pinel et son décret d’application sont entrés en vigueur respectivement les 20 juin 2014 et 5 novembre 2014.Ces nouvelles dispositions, qui ont profondément modifi é le régime des baux commerciaux en faveur du preneur, impliquent de facto une renégociation des conditions locatives lors de la signature d’un nouveau bail ou d’un bail renouvelé.

En pratique, les conséquences sont diverses :

• Les bailleurs tardent à solliciter le renouvellement des baux en tacite reconduction lorsque ces derniers contiennent des dispositions contraignantes vis-à-vis du preneur (exemple : bail dit « triple-net ») puisque les charges, impôts et travaux refacturables sont désormais limités.

• La valeur locative des baux (et donc le loyer) augmente dans l’ensemble car les abattements classiques (ex : travaux de l’article 606 du Code civil mis à la charge du preneur) ne sont plus applicables.

• Les preneurs multiplient les demandes de pièces justifi catives afi n de réaliser des audits de charges et de travaux suite au renforcement des obligations de transparence du bailleur.

• Le recours à l’ICC (Indice du Coût de la Construction) comme indice d’indexation est de plus en plus rare.

L’interprétation et la mise en œuvre des nouvelles dispositions issues de la loi Pinel et de son décret d’application suscitent encore de nombreuses interrogations. Les tribunaux devraient donc être amenés rapidement à se prononcer sur ces problématiques, une évolution qui doit être suivie avec attention par les différentes parties prenantes (bailleurs ou preneurs) afi n de protéger au mieux leurs intérêts.

Évolutions réglementaires


Point de vue d’expert EY

Le traité franco-luxembourgeois reporté d’un anPhilippe Legentil, Avocat associé, Ernst & Young Société d’Avocats

L’avenant en date du 5 septembre 2014 à la convention franco-luxembourgeoise, donnant à la France le droit d’imposer les plus-values résultant de la cession par une société luxembourgeoise des parts de sociétés à prépondérance immobilière, c’est-dire les sociétés, fi ducies ou toutes autres entités, quelle que soit leur résidence, dont l’actifs ou les biens sont constitués ou tirent plus de 50 % de leur valeur directement ou indirectement de biens ou droits immobiliers français, sera fi nalement applicable au mieux à compter du 1er janvier 2017.

En effet, la France n’a pas accompli les procédures requises qui devaient l’être au plus tard le 30 novembre 2015 pour permettre une application de l’avenant dès le 1er janvier 2016.



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Notes

EY est un des leaders mondiaux de l’audit, du conseil, de la fiscalité et du droit, des transactions. Partout dans le monde, notre expertise et la qualité de nos services contribuent à créer les conditions de la confiance dans l’économie et les marchés financiers. Nous faisons grandir les talents afin qu’ensemble, ils accompagnent les organisations vers une croissance pérenne. C’est ainsi que nous jouons un rôle actif dans la construction d’un monde plus juste et plus équilibré pour nos équipes, nos clients et la société dans son ensemble.

EY désigne l’organisation mondiale et peut faire référence à l’un ou plusieurs des membres d’Ernst & Young Global Limited, dont chacun est une entité juridique distincte. Ernst & Young Global Limited, société britannique à responsabilité limitée par garantie, ne fournit pas de prestations aux clients. Retrouvez plus d’informations sur notre organisation sur www.ey.com.

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Panorama EY du marché de l’investissement immobilier · centres commerciaux (dont 2 en Belgique)...

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