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Aperçu du marché de l’investissementMontréal | S1 2014

JLL | Montréal | Marchés des capitaux

Des données de marché pour l’investisseur immobilier

Aperçu du marché de l’investissement | S1 2014 |


Dans ce rapport


Survol 4

Taux d’actualisation 6 Multi-résidentiel 8

Bureaux 10

Industriel 12

Commerce de détail 14

Terrains 16

Tendances prévisionnelles 18

* excludes land sales


Survol

Avec le retour des FPI sur le marché et l’élection

provinciale derrière nous, le marché de

l’immobilier commercial est prêt pour une solide performance au S2 2014

Comme en 2013, le marché de l’investissement immobilier de la Grande région de Montréal (GRM) a connu un premier semestre inégal en 2014. Le premier trimestre de 2014 a été caractérisé par une croissance positive tandis que le deuxième trimestre a vu une baisse du nombre de transactions et de l’activité d’investissement à travers la plupart des classes d’actifs.

L’année passée, le ralentissement était survenu en raison de l’incertitude face à une éventuelle augmentation des taux d’intérêt, ce qui a provoqué une baisse importante du cours des actions des fonds de placement immobilier (FPI), incitant les FPI à resserrer leurs stratégies d’investissement. Cette année, une grande partie de la baisse survenue au deuxième trimestre peut être attribuée à l’instabilité politique qui a précédé les élections provinciales au Québec en avril.

Un total de 368 transactions ont été recensées au cours du S1 2014, représentant un peu plus de 1,9 milliards $ de ventes. Dans l’ensemble, le volume a augmenté de 17 % par rapport à la même période de l’an dernier, principalement en raison de la clôture de transactions qui avaient été reportées depuis la seconde moitié de 2013. Alors que les FPI reviennent sur le marché et que l’élection provinciale est derrière nous, le marché de l’immobilier commercial est prêt pour une solide performance au S2 2014, et au-delà.


S1 2014 vs S1 2013 Volume de transactions ($)

Profil des acheteurs Le ralentissement marqué du niveau de l’investissement des FPI s’est avéré avantageux pour les investisseurs privés, qui ont été, de loin, les acheteurs les plus actifs au cours de la première moitié de 2014. Excluant les ventes de terrains, les investisseurs privés ont compté pour environ 62 % du volume d’investissement de la GRM au cours du S1 2014.

Les FPI arrivent loin derrière, ne comptant que pour 17 % des acquisitions totales, tandis que la part attribuable aux fonds institutionnels et aux développeurs a été de 14 % et de 6 %, respectivement.

Volume de transactions par classe d’actifs - S1 2014

Profil des acheteurs - S1 2014

Source : Collette Plante Source : Collette Plante

Source : Collette Plante

$ 100 000 000 $ 200 000 000 $ 300 000 000 $ 400 000 000 $ 500 000 000 $ 600 000 000 $ 700 000 000 $

Industriel Bureaux Commerce dedétail

Multi-résidentiel Terrains

H1 2014 vs H1 2013 Sales Volume ($)

H1 2014 H1 201311%

20%

35%

16%

18%

IndustrielBureauxCommerce de détailMulti-résidentielTerrains

63%14%

17%

6%

Privé

Fonds

FPI

Promoteur


0

2

4

6

8

10

12

2006

-T1

2006

-T2

2006

-T3

2006

-T4

2007

-T1

2007

-T2

2001

-T3

2007

-T4

2008

-T1

2008

-T2

2008

-T3

2008

-T4

2009

-T1

2009

-T2

2009

-T3

2009

-T4

2010

-T1

2010

-T2

2010

-T3

2010

-T4

2011

-T1

2011

-T2

2011

-T3

2011

-T4

2012

-T1

2012

-T2

2012

-T3

2012

-T4

2013

-T1

2013

-T2

2013

-T3

2013

-T4

2014

-T1

10 Yr GOC Bond Yield S&P/TSX REIT Yield (Weigted)

Comparaison entre les rendements obligatoires et les rendements des FPI

Rendements obligatoires 5 ans 10 ans Long terme

Juin-14 1,50 % 2,26 % 2,82 %Juin-13 1,84 % 2,50 % 2,96 %Juin-12 1,21 % 1,72 % 2,32 %

Comparaison entre les rendements obligatoires et les rendements des FPIL’ère des FPI canadiens et de leurs rendements exceptionnels ininterrompus tire peut-être à sa fin. Le spectre d’une hausse des taux d’intérêt signifie que les FPI devront se recentrer pour augmenter la valeur de leurs portefeuilles. L’indice FPI S&P/TSX a chuté de 6 % en 2013, principalement en raison de la spéculation liée à la hausse des taux d’intérêt, tandis que le rendement des obligations de 10 ans du Gouvernement du Canada a bondi de 96 points de base (pb) au cours de la même période. Par conséquent, l’écart moyen entre les rendements des FPI et ceux des obligations gouvernementales canadiennes de 10 ans a chuté de 57 pb, pour atteindre 367 pb au-dessus de l’indice de référence en 2013. Depuis son sommet historique, suite à la crise financière de 2008 (+835 pb), l’écart diminuait de façon constante jusqu’à très récemment. Au cours des derniers 12 à 18 mois, l’écart de rendement a toujours oscillé entre 340 et 350 pb au-dessus du rendement des obligations du gouvernement canadien.

L’indice FPI s’est progressivement redressé au cours du premier semestre de 2014, affichant une augmentation de 6,62 % depuis le début de l’année. Alors que les rendements des FPI et des obligations demeurent relativement stables, l’écart entre ceux-ci laisse prévoir une stabilité future. Tout indique que les FPI canadiens existants mettront en œuvre de nouvelles stratégies, se concentrant peut-être sur des stratégies de croissance basées sur la valeur ajoutée résultant d’activités de développement et de réaménagement.

L’écart de rendement des FPI s’est stabilisé au cours

des derniers 6 mois et oscille actuellement entre 340 et 350

points de base au-delà des rendements obligatoires.


Rendements obligatoires

Source : Banque du Canada

0

2

4

6

8

10

12

14

16

2006

-T1

2006

-T2

2006

-T3

2006

-T4

2007

-T1

2007

-T2

2001

-T3

2007

-T4

2008

-T1

2008

-T2

2008

-T3

2008

-T4

2009

-T1

2009

-T2

2009

-T3

2009

-T4

2010

-T1

2010

-T2

2010

-T3

2010

-T4

2011

-T1

2011

-T2

2011

-T3

2011

-T4

2012

-T1

2012

-T2

2012

-T3

2012

-T4

2013

-T1

2013

-T2

2013

-T3

2013

-T4

2014

-T1

Rendement des obligation 10 ans L'indice FPI S&P/TSX

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Malgré la volatilité du marché au cours de la dernière année, les taux de capitalisation sont restés relativement stables, particulièrement pour les actifs principaux. La principale raison de cette stabilité est que la plupart des investisseurs ont réussi à conserver leurs actifs au cours de la période de volatilité du premier semestre de 2013/14 jusqu’à ce que les prix et la demande soient de nouveau au rendez-vous.

Les immeubles de bureaux de catégorie A et les immeubles multi-résidentiels de haute qualité affichent des taux d’actualisation se rapprochant de leur creux historiques, oscillant en moyenne entre 5,50 % et 6.00 %, et entre 4,75 % et 5,25 % respectivement. Le secteur du commerce de détail a également été stable, les centres commerciaux régionaux et autres mégacentres dominants s’étant transigés en moyenne à des taux d’actualisation oscillant entre 5,0 % et entre 5,5 %, et 5,5 % et 6,0 % respectivement.

Les immeubles industriels affichent les rendements les plus élevés parmi toutes les catégories d’actifs immobiliers. Les immeubles industriels de catégorie A se négocient en moyenne à des taux d’actualisation variant entre 6,5 % et 7,0 %, tandis que ceux de catégorie B se négocient à des taux se situant entre 7,5 % et 8,0 %. Les actifs de qualité inférieure ont commencé à afficher une légère hausse de leurs taux d’actualisation, suggérant que les détenteurs de propriétés plus âgées pourraient devoir envisager le réaménagement de leurs immeubles et des stratégies de valeur ajoutée, un reflet d’un marché locatif très compétitif.

Taux d’actualisation

Malgré une certaine volatilité de marché au cours de la dernière année, les taux

d’actualisation sont demeurés stable et continuent de frôler

leurs creux historiques

Aperçu du marché de l’investissement | S1 2014 | JLL | Montréal | Marchés des capitaux

Taux d’actualisationDéc. 2010 Déc. 2011 Déc. 2012 Juin. 2013 Sept. 2013 Déc. 2013 Mar. 2014

Bureaux :Centre-ville :

Centre-ville catégorie A 6,50 % 6,00 % 5,75 % 5,75 % 5,75 % 5,75 % 5,75 %Centre-ville catégorie B 7,25 % 6,75 % 6,50 % 6,50 % 6,50 % 6,50 % 6,50 %

Couronne centrale :Catégorie A 7,50 % 7,00 % 6,75 % 6,75 % 6,75 % 6,75 % 6,75 %Catégorie B 8,00 % 7,50 % 7,25 % 7,25 % 7,25 % 7,25 % 7,25 %

Banlieues :Catégorie A 7,50 % 7,00 % 6,75 % 6,75 % 6,75 % 6,75 % 6,75 %Catégorie B 8,25 % 7,75 % 7,50 % 7,50 % 7,50 % 7,50 % 7,50 %

Commerce de détail :Centres commerciaux régionaux 6,00 % 5,25 % 5,00 % 5,00 % 5,00 % 5,00 % 5,00 %Centres commerciaux sous-régionaux 7,75 % 6,75 % 6,50 % 6,50 % 6,50 % 6,50 % 6,50 %Megacentres commerciaux :

Megacentres commerciaux dominants 6,50 % 5,75 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 %Autres megacentres commerciaux 8,50 % 7,50 % 7,25 % 7,25 % 7,25 % 7,25 % 7,25 %

Centres régionaux :CeCentres 9,50 % 8,25 % 8,00 % 8,00 % 8,00 % 8,00 % 8,00 %Centres régionaux 8,75 % 8,00 % 7,75 % 7,75 % 7,75 % 7,75 % 7,75 %

Multi-résidentiels :Appartements de haute qualité 6,00 % 5,25 % 5,00 % 4,50 % 4,50 % 4,50 % 4,50 %Autres appartements 7,00 % 6,25 % 6,00 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 %

Résidences pour personnes âgées :Appartements 7,25 % 6,75 % 6,75 % 6,75 % 6,75 % 6,75 % 6,75 %Chambre et pension 9,00 % 8,25 % 8,25 % 8,25 % 8,25 % 8,25 % 8,25 %

Industriel :Multi-locatif 8,25 % 8,00 % 8,00 % 8,00 % 8,00 % 8,00 % 8,00 %Uni-locatif 7,75 % 7,50 % 7,25 % 7,00 % 7,00 % 7,00 % 7,00 %

Source : Desjarlais Prévost


Le marché multi-résidentiel est demeuré relativement stable par rapport au trimestre précédent, avec environ 290 millions $ de ventes au cours du premier semestre de 2014, soit une moyenne de 99 763 $ par logement. Bien qu’il n’y ait pas eu de différence significative dans le nombre de transactions, le volume des ventes a diminué par rapport à l’année dernière.

La transaction la plus marquante de cette année concerne un immeuble multi-résidentiel de 144 unités, à Laval, acheté par Les Appartements des Écores pour 11,4 millions $, ou 119 450 $ par logement. Selon la SCHL, le taux d’inoccupation du marché primaire des logements locatifs continuera d’être stable, sur une base annuelle, à un taux de 2,8 %.

L’arrondissement de Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension affiche le plus faible loyer moyen de la GRM (621 $ pour un appartement de 2 chambres à coucher), tandis que le centre-ville enregistre le loyer moyen le plus élevé pour un appartement semblable (soit 1 399 $).

Taux d’actualisationHaute qualitéS1 2013 : 4,50 % - 4,75 % | S1 2014 : 4,50 % - 4,75 % Autres appartementsS1 2013 : 5,50 % - 5,75 % | S1 2014 : 5,50 % - 5,75 %

Volume de transactionsS1 2013 : 426 M $ | S1 2014 : 290 M $

Nombre de transactionsS1 2013 : 115 | S1 2014 : 106

Multi-résidentiel

Les taux d’inoccupation pour le marché primaire des

logements locatifs continuera d’être stable, sur une base

annuelle, à un taux de 2,8 %

Multi-résidentiel - Volume de transactions ($)



$

50 000 $

100 000 $

150 000 $

200 000 $

250 000 $

300 000 $

T1 2013 T2 2013 T3 2013 T4 2013 T1 2014 T2 2014

Multi Residential - Sales Volume ($)


Transactions significatives

Adresse :1775-1795, rue Cartier Est, Laval, QC

Acheteur :Les Appartements des Ecores

Vendeur :9261-0112 Québec Inc.

Prix de vente :11 400 000 $

Renseignements additionnels :Numbre de logements : 144Prix par logement : 79 340 $

Adresse :6595, Côte Saint-Luc, Montréal, QC

Acheteur :Les Cours Cavendish Inc.

Vendeur :7206411 Canada Inc.




Adresse :2105-2175, avenue Campbell, Dorval, QC

Acheteur :Les Appartements Campbell Inc.

Vendeur :F.D.L. Compagnie Ltée




$ 100 000 $ 200 000 $ 300 000 $ 400 000 $ 500 000 $ 600 000 $ 700 000 $ 800 000 $

T1 2013 T2 2013 T3 2013 T4 2013 T1 2014 T2 2014

Office - Sales Voume ($)

BureauxLe marché de l’investissement des immeubles de bureaux est demeuré relativement stable tout au long de 2014. Environ 2,1 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux ont changé de propriétaires au cours de la première moitié de l’année, représentant un peu plus de 350 millions $ de ventes. En comparaison, 2,3 millions de pieds carrés avaient trouvé preneur au cours du premier semestre de 2013, pour un total de 392 millions $ de ventes.

Le prix moyen pondéré par pied carré a augmenté, passant de 166 $/pi2 l’année dernière à 173 $/pi2 cette année. Au mois de janvier, Remdev a vendu au FPI Allied l’immeuble de bureaux situé au 85, rue Saint-Paul Ouest, pour 23,5 millions $.

Au mois de mai, Standard Life a vendu l’immeuble de bureaux situé au 2045, rue Stanley à la Chambre des Notaires du Québec, pour la somme de 24,5 millions $. Également, le FPI Cominar a acquis un ensemble de 7 immeubles de bureaux à Saint-Laurent, du Groupe Redbourne, pour un total de 92,5 millions $. Suite à la fin du trimestre, Liberty Sites a vendu son portefeuille de 27 immeubles de bureaux à un partenariat de coentreprise formé de HOOPP, Forgestone Capital et Canderel.

Taux d’actualisationCentre-ville catégorie AS1 2013 : 5,75 % | S1 2014 : 5,75 % Centre-ville catégorie BS1 2013 : 6,50 % | S1 2014 : 6,50 %



Cominar continue d’accroître sa présence de marché en

acquérant un portefeuille de 7 immeubles de bureaux à

Saint-Laurent

Bureaux - Volume de transactions ($)



* comprend la transaction de la Place-Ville Marie


Adresse :Vente de portefeuille (7 propriétés)

Acheteur :Cominar

Vendeur :Groupe Redbourne


Adresse :2045, rue Stanley, Montréal, QC

Acheteur :Chambre des Notaires

Vendeur :Standard Life


Adresse :6300, avenue Auteuil, Brossard, QC

Acheteur :Immocredit

Vendeur :Desjardins




IndustrielIl y a eu une diminution prononcée du volume des ventes de propriétés industrielles au premier semestre de 2014, qui a été d’environ 215 millions $, représentant une baisse de 23 % par rapport au premier semestre de 2013. En tout, 54 propriétés industrielles de plus d’1 million $ ont été transigées au cours de la première moitié de 2014 (y compris les transactions effectuées par des usagers et celles concernant des sites vacants). Le nombre de transactions de cession-bail continue d’augmenter, les entreprises cherchant à bénéficier des conditions du marché et de la rareté du produit industriel de qualité institutionnelle dans la GRM.

L’une des transactions industrielles les plus significatives a été la transaction de cession-bail de l’immeuble d’Excel Canada à Saint-Jean-sur-Richelieu (372 000 pieds carrés), qui a été acquis par Fiera Immobilier pour 34 650 000 $, ou 93 $/pi2. Une autre acquisition importante a été la transaction de cession-bail du siège social d’Outdoor Gear Canada (120 817 pieds carrés) dans l’arrondissement de Saint-Laurent, qui a été vendu au Régime de retraite de Postes Canada pour la somme de 11,3 millions $, ou 93,50 $/pi2.

Industriel - Volume de transactions ($)

Taux d’actualisationUni-locatifS1 2013 : 7,00 % | S1 2014 : 7,00 % Multi-locatifS1 2013 : 8,00 % | S1 2014 : 8,00 %



Les opportunités de cession-bail continuent d’être une alternative intéressante pour les entreprises

et les investisseurs



$ 20 000 $ 40 000 $ 60 000 $ 80 000 $

100 000 $ 120 000 $ 140 000 $ 160 000 $ 180 000 $ 200 000 $

T1 2013 T2 2013 T3 2013 T4 2013 T1 2014 T2 2014

Industrial - Sales Volume ($)


Adresse :760, rue Grand-Bernier, Saint-Jean-sur-Richelieu, QC

Acheteur :Propriétés Fiera

Vendeur :Excel Canada Ltée.


Adresse :10555, boulevard Henri Bourassa Ouest, Saint-Laurent, QC

Acheteur :Fond de pensions de Postes Canada

Vendeur :OGC Canada




Adresse :2160, boulevard Dagenais Ouest, Laval, QC

Acheteur :176056 Canada Inc.

Vendeur :Services de Gestion Cousillas Inc.



$

100 000 $

200 000 $

300 000 $

400 000 $

500 000 $

600 000 $

T1 2013 T2 2013 T3 2013 T4 2013 T1 2014 T2 2014

Retail - Sales Volume ($)

Commerce de détailLe marché de l’investissement dans le secteur des immeubles de commerce de détail a connu une recrudescence importante au cours de la première moitié de 2014, principalement attribuable à l’acquisition de 50 % du Quartier Dix30 par Devimco, pour 193 000 000 $, représentant un taux d’actualisation de 5,4 %. Il y a eu un total de 107 transactions concernant la vente d’immeubles de vente au détail au cours de la première moitié de 2014, soit un prix moyen pondéré de 191,70 $/pi2.

Fait à noter, FPI Cominar a acquis le Carrefour Lachenaie à Terrebonne plus tôt cette année. Morguard a vendu ce centre commercial de 120 000 pieds carrés pour un prix d’achat de 28,2 millions $. Une autre transaction importante, cette année, a été la vente du 3600, boulevard de la Côte-Vertu (dont Rona est le locataire principal) à un investisseur privé, pour 16 575 000 $, ou 112 $/pi2, représentant un taux d’actualisation de 6,8 %.

Plus tôt cette année, le promoteur immobilier Développements Kojem a vendu à APL une propriété commerciale nouvellement construite de 37 892 pieds carrés à Boucherville, pour 9,8 millions $, représentant un taux d’actualisation de 5,2%. CREIT a vendu son centre commercial de 63 558 pieds carrés, situé au 90, boulevard Morgan, à Baie d’Urfé, à First Capital Realty, pour la somme de 8 850 000 $, ou 139 $/pi2.

Taux d’actualisationCentres commerciaux régionauxS1 2013 : 5,00 % | S1 2014 : 5,00 % Centres commerciaux sous-régionauxS1 2013 : 6,50 % | S1 2014 : 6,50 %



Le secteur du commerce de détail a connu un niveau important d’activité, avec

une augmentation de 26 % du nombre de transactions par

Commerce de détail - Volume de transactions ($)


* comprend la transaction Dix-30

* comprend la transaction du Quartier Dix-30



Adresse :250-302, Montée des Pionniers, Terrebonne, QC

Acheteur :Cominar REIT

Vendeur :Morguard


Adresse :3600, boulevard de la Côte Vertu, Saint-Laurent, QC


Vendeur :LaSalle Investment Management


Adresse :819-843, rue Clémenceau, Beauport, QC

Acheteur :GWL

Vendeur :RioCan




$

50 000 000 $

100 000 000 $

150 000 000 $

200 000 000 $

250 000 000 $

T1 2013 T2 2013 T3 2013 T4 2013 T1 2014 T2 2014

Land - Sales Volume ($)


TerrainsLes transactions visant les terrains ont connu la plus forte croissance et ce, tant au niveau du nombre de transactions que du volume des ventes, par rapport à la première moitié de l’année dernière. Cette augmentation des ventes est surtout attribuable à la vente, pour 97 millions $, d’une centaine de terrains vacants et d’environ 34,8 kilomètres de voies ferrées dans la région de Laval à l’Agence métropolitaine de transport du Québec. Environ 23 millions de pieds carrés de terrain ont été négociés au cours de la première moitié de 2014, pour un total de 347 millions $. Fait à noter, la Société immobilière du Canada a vendu 2,5 millions de pieds carrés de terrain à Senneville à un promoteur privé pour 4,5 millions $. Ce terrain fera l’objet d’un changement de zonage pour des utilisations industrielles et résidentielles.



Les ventes de terrains ont connu une forte croissance, celle-ci

étant principalement attribuable à l’acquisition de plus de 100 terrains par l’AMT (Agence métropolitaine de transport)

qui seront utilisés pour développer son réseau ferroviaire

Terrains - Volume de transactions ($)

* comprend la transaction AMT



Adresse :Senneville, QC


Vendeur :Canada Lands Corporation


Adresse :Boulevard Henri Bourassa Ouest, Montreal, QC

Acheteur :Developpement Bois-Franc le Quartier Inc.

Vendeur :9179-5906 Québec Inc.




Adresse :Autoroute Transcanadienne,Saint-Laurent, QC

Acheteur :Montoni Group

Vendeur :Shahmoon et al.



D’un point de vue politique, les résultats des élections au Québec ont été concluants. Un gouvernement libéral majoritaire a pris le pouvoir au mois d’avril, insufflant un élan positif substantiel au marché. Les investisseurs reviennent maintenant sur le marché avec un nouveau sentiment d’optimisme et de confiance. Par conséquent, on s’attend à ce que l’activité d’investissement augmente considérablement au Québec au cours des six prochains mois, et au-delà.

Les taux d’actualisation ont commencé à se détacher légèrement de leurs creux historiques. Les taux d’intérêts demeurent stables, l’expectative étant qu’ils commenceront à augmenter progressivement à moyen terme, suivant l’amélioration de l’économie locale et mondiale. On peut donc s’attendre à un changement dans les stratégies d’investissement et au développement de nouvelles stratégies de croissance.

On s’attend également à ce que les FPI réorientent leurs stratégies d’investissement se détournent des acquisitions à grande échelle, de telles acquisitions étant plutôt adaptées à un contexte de baisse des taux d’intérêt. Les FPI devraient se tourner vers un modèle axé sur l’expansion à valeur ajoutée, la gestion intensive d’actifs et les opportunités de réaménagement.

Tendances prévisionnelles



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À propos de JLLJLL (NYSE:JLL) est une société de services professionnels et de gestion des investissements offrant des services spécialisés en immobilier à des clients à la recherche de valeur en possédant, en occupant et en investissant dans l’immobilier. Avec des revenus annuels de 4 milliards US$ et un revenue brut de 4,5 milliards US$, JLL compte plus de 200 bureaux corporatifs, opère à travers 75 pays dans le monde entier et possède un personnel global d’environ 53 000 employés. La société fournit des services de gestion et de sous-traitance immobilière pour un portefeuille immobilier de 3 milliards de pieds carrés, soit 280 millions de mètres carrés, pour le compte de ses clients et a complété 99 milliards US$ en transactions financières de vente et d’acquisition en 2013. Sa division de gestion des investissements, LaSalle Investment Management, compte 50 milliards US$ d’actifs gérés. JLL est le nom de marque et une marque déposée de Jones Lang LaSalle Inc. Pour de plus amples renseignements, consultez www.jll.com.

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