11

Accès à la location/agences immobilières :des pratiques toujours aussi peu louables

UFC-QUE CHOISIR D’ALSACEle 18 mars 2016

Jean Jacques BOTTE : président UFC-Que Choisir du Haut-RhinAziz MSHANGAMA : chargé de communication à l’UFC-Que Choisir du Bas-Rhin

22

Rappel des constats de l’enquête nationaleUFC-Que Choisir de 2011

● Les DPE n’étaient affichés sur toutes les annonces qu’une fois sur deux.

● Dans 26 % des agences les honoraires n’étaient pas affichés en vitrine.

● 62 % des agences demandaient au moins un document illégal.

● Des honoraires élevés (environ un mois de loyer) pour un conseil fort limité.

Face aux excès constatés, l’UFC-Que Choisir a obtenu quelques avancées dans la Loi ALUR de 2014* DPE : Diagnostic de Performance Energétique (obligation dans le décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010)

33

DPE : diagnostic de performance énergétique

A remettre à l’acquéreur ou au locataire.

Obligation pour une annonceimmobilière :⋆ mentionner l'échelle de performance énergétiquedu logement (A à G) et contenir l'étiquette énergie,lorsque l'annonce paraît en vitrine d'une agenceimmobilière ou est diffusée sur internet.Etiquette lisible, en couleur et représenter au moins5 % de la surface du support lorsqu'elle est affichéeen vitrine ou respecter au moins les proportions de180 pixels sur 180 pixels lorsqu'elle est diffusée surinternet,⋆ et/ou mentionner uniquement l'échelle deperformance énergétique du logement (A à G)précédée de la mention classe énergie, lorsquel'annonce paraît dans la presse écrite.A réaliser dans tous les logements d'habitation,excepté ceux destinés à être occupés moins de 4mois par an.

Pour mesurer la performance énergétique, lediagnostiqueur utilise également uneétiquette climat indiquant l'impact annuel decette consommation énergétique sur lesémissions de gaz à effet de serre CO₂ sur uneéchelle allant de A (émission faible, inférieure à 6kilos d'équivalent carbone/m²) à G (émissionimportante, supérieure à 80 kilos d'équivalentcarbone/m²).

44

DPE

Le diagnostiqueur doit transmettre les résultats du DPE à des fins d'études à l'Agence del'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe).

Durée de validité : 10 ans

Sanctions pour le vendeur et l’acheteurL'absence de DPE peut être considéré comme un dol d’où la possible nullité de l'acte de vente ou ladiminution du prix de vente.Si l'annonce comporte des informations reposant sur des indications fausses ou de nature à induire enerreur, possibilité d’une amende de 37 500€ et une peine de 2 ans de prison.

Sanction pour le diagnostiqueurPour non transmission à l'Ademe : une amende de 5e classe, soit 1 500 €.

55

Les changements de la loi ALUR* et des décrets publiés dans le domaine locatif

● 1/ Deux types de frais facturables au locataire au moment de la prestation :- la visite, la constitution du dossier et la rédaction de bail,- la réalisation de l’état des lieux.

À savoir : l’état des lieux d’entrée peut être réalisé par un tiers, notamment unhuissier, sur demande des deux parties.

● 2/ Les honoraires sont dorénavant plafonnés selon trois zones en fonction de latension du marché local :Zone très tendue : 12 € TTC/m² max. + 3 € TTC/m² max. si état des lieux réalisé par l’agenceZone tendue : 10 € TTC/m² max. + 3 € TTC/m² max. si état des lieux réalisé par l’agenceZone non tendue : 8 € TTC/m² max. + 3 € TTC/m² max. si état des lieux réalisé par l’agence

● 3/ Une liste limitative de documents exigibles par l’agence a été fixée.(décret du 5 novembre 2015)

* Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové

66

Zones tendues

77

Zones tendues et non tendues

Zone tendue : 10 € TTC/m² max. + 3 €TTC/m² max. si état des lieux réalisé par l’agence

Zone non tendue : 8 € TTC/m² max. + 3 €TTC/m² max. si état des lieux réalisé par l’agence

67001 Achenheim 1067043 Bischheim 1067118 Eckbolsheim 1067131 Eschau 1067137 Fegersheim 1067204 Hœnheim 10

67218Illkirch-Graffenstaden 10

67256 Lampertheim 1067267 Lingolsheim 1067268 Lipsheim 1067296 Mittelhausbergen 1067309 Mundolsheim 1067326 Niederhausbergen 1067343 Oberhausbergen 1067350 Oberschaeffolsheim 1067365 Ostwald 1067378 Plobsheim 1067389 Reichstett 1067447 Schiltigheim 1067471 Souffelweyersheim 1067482 Strasbourg 1067506 Vendenheim 1067551 Wolfisheim 10

88

Le logement : 1ère préoccupation des Français

● Avec 20,1 % (1) du budget des ménages, le logement est le 1er poste de dépenses en 2014

● La répartition des modes d’accès au logement :1. La propriété : 58% de propriétaires2. La location : 39% de locataires :

22 % dans le secteur privé 17 % dans le secteur social

3. L’hébergement à titre gratuit : 3 % de la population

● Les locataires changent plus souvent de logement : leur mobilité s’accroit de4 points en 2015, à 31 % (2)

Nécessité d’une nouvelle enquête pour étudier l’évolution des pratiques et s’assurer du respect des nouvelles règles.

1 Source : Insee comptes nationaux 2 Source : Clameur (Observatoire des loyers du marché locatif privé)

99

Protocole de l’enquête « agences immobilières »

● 32 agences visitées du 7 au 21 novembre 2015 en Alsace.

● Scénario : recherche d’un appartement à louer pour un jeune membre de safamille Appartement de type studio ou T2. Des revenus qui correspondent à 3 fois le loyer et un locataire qui n’est pas en

période d’essai : une situation financière raisonnable qui n’exige pas de garanties. Pas de garant.

● Protocole : Vérification de l’affichage des informations obligatoires : DPE, honoraires*, etc. Vérification de la séparation de l’état des lieux des autres frais d’agence. Vérification du respect du plafonnement des honoraires. Observation du conseil, des documents demandés et de la réaction en l’absence

de garant.

* Honoraires : obligation dans l’arrêté du 29 juin 1990

1010

InformationConsommation des logements :

peu d’énergie à informer les consommateurs

Une part importante des agences ne respecte toujours pas une loi applicable depuis 2010 !

1111

InformationL’affichage en vitrine :

pas systématique malgré l’obligation légale● L’affichage des honoraires, obligatoire depuis 25 ans (Arrêté du 29/06/1990), n’est toujours

pas systématique : 9% ne l’affichent pas.● Par ailleurs, lorsque les honoraires sont affichés, la présentation différenciée des prestations

fournies par l’agence (honoraires de visite, constitution du dossier et rédaction du bail d’uncôté, état des lieux de l’autre) n’est respectée que dans seulement 35% des cas.

1212

Tarifs : Les honoraires manquent d’ALUR

• 96 % des agences respectent les plafonds réglementaires…

• … MAIS AU GLOBAL, UN RÉSULTAT LOIN DES OBJECTIFS INITIAUX :« Comme je l’ai précisé lors de la discussion générale, l’objectif est de diviser les frais aumoins par deux » (Cécile Duflot – discussions projet de loi ALUR - Sénat – janv. 2014)

Evolution 2011-2015 :

-26%

1313

Pour le locataire : un service et des conseils limités

1414

Constitution du dossier : des pratiques à déloger

*Loi du 6 septembre 1989, article 22-2 (ajouté par la loi 2010-1249)

Pièces illégalesles plus fréquentes :

- Relevé d’identité bancaire- Justificatif de domicile

interdit (facture EDF, etc.)- Photographie d’identité hors

document officiel- Chèque de réservation- Livret de famille- Carte grise- Autorisation de prélèvement

automatique

1515

Constitution du dossier : une liste « positive »

⋆ Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et lasignature du titulaire.⋆ Une seule pièce justificative de domicile.⋆ Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles du futur locataire.⋆ Un ou plusieurs documents attestant des ressources du futur locataire.

Est annexée au décret du 5 novembre 2015 la liste des documents pouvant être demandés. Lespièces produites peuvent être des copies des documents originaux. Elles sont rédigées outraduites en langue française et les montants inscrits convertis en euros. Les documentsoriginaux doivent pouvoir être présentés à la demande du bailleur.Ex pour la pièce justificative d’identité :• Carte nationale d’identité française ou étrangère.• Passeport français ou étranger.• Permis de conduire français ou étranger.• Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte deséjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Unioneuropéenne ou de l’Espace économique européen.

1616

Pratiques peu louables en matière de logementNos constats

1. L’information aux oubliettes :• Un affichage non systématique du DPE et des honoraires• Un état des lieux toujours majoritairement intégré aux frais d’agence

2. Des honoraires toujours élevés pour le locataire du fait du niveau desplafonds

3. Des agences essentiellement au service du bailleur• Des documents illicites demandés au candidat locataire• Un service et des conseils limités

1717

L’action de l’UFC-Que Choisir

1/ Face aux abus constatés, l’UFC-Que Choisir d’Alsace, en lien avec laFédération, met en demeure de se conformer à la Loi ALUR les agences pourlesquelles des illégalités ont été constatées. À défaut de réaction de la part desagences concernées, elle se réserve le droit d’agir en justice.

2/ Face aux excès tarifaires et aux mauvaises pratiques, l’UFC-Que ChoisirAlsace interpelle les parlementaires afin qu’ils agissent auprès dugouvernement pour :

• Augmenter les contrôles auprès des agences immobilières,• Baisser significativement les plafonds fixés par décret des honorairesd’agences,• Demander que la révision de l’arrêté de 1990 sur l’affichage des honoraires,actuellement en cours, rappelle que l’état des lieux peut être réalisé par un tiersmandaté par les 2 parties,• Procéder à la publication sans délai des décrets d’application de la Loi ALURtoujours en souffrance en matière de location (grille de vétusté).

1818

Merci pour votre attention

UFC-Que Choisir du Bas-Rhin1a Place des Orphelins67000 STRASBOURGTél : 03 88 37 31 26www.ufc-quechoisir67.org

UFC-Que Choisir du Haut RhinCarré des Associations100 Avenue de Colmar68100 MULHOUSETél : 07 82 47 11 58www.hautrhin.ufcquechoisir.fr

PERMANENCES de l’UFC - Que Choisir d’Alsace

HAGUEHAU : Maison des Loisirs et de la CultureSCHIRMECK : Maison de la ValléeSTRASBOURG : Maison des associations

COLMAR : Maison des associationsMULHOUSE : Carré des associations