1124897 SNHBM bilan 2012 INT
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Couverture: Mensdorf, am Deich
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Table des matières
Pages
Organes de la Société 5
Les chiffres-clés 7
Rapport du Conseil d’Administration
Considérations générales 11
Rapport de gestion 23
Bilan au 31 décembre 2012 30
Comptes de Profits et Pertes au 31 décembre 2012 32
Rapport du Réviseur 35
Commentaire du Bilan et du compte de Profits et Pertes 39
Rapport des Commissaires aux comptes 55
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Organes de la Société
Conseil d’Administration
jusqu’en mai 2012
Emmanuel BAUMANNPrésident
Premier Conseiller de GouvernementMinistère des Classes Moyennes et du Tourisme
Anne BRASSEURVice-Présidente
Représentante de la Ville de Luxembourg
Jeff FETTES Conseiller de Gouvernement 1ère classeMinistère d’Etat
Jean-Luc KAMPHAUS Conseiller de Direction 1ère classeMinistère des Finances
Robert KIEFFER Président du Fonds de Compensation
Jérôme KRIER Conseiller de Direction 1ère classeMinistère du Logement
Vera SPAUTZ Echevin de la Ville d’Esch-sur-Alzette
Romain WEHLES Directeur adjointde la Banque et Caisse d‘Epargne de l‘Etat
à partir de mai 2012
Diane DUPONTPrésidente
Architecte auprès du Ministère du Logement
Robert KIEFFERVice-Président
Président du Fonds de Compensation
Simone BEISSEL Echevin de la Ville de Luxembourg
Jeff FETTES Conseiller de Gouvernement 1ère classeMinistère d’Etat
Henri HAINE Conseiller de Direction 1ère classeMinistère du Développement durable et des Infrastructures
Jean-Luc KAMPHAUS Conseiller de Direction 1ère classeMinistère des Finances
Roberto TRAVERSINI Echevin de la Ville de Differdange
Romain WEHLES Directeur adjointde la Banque et Caisse d’Epargne de l’Etat
Collège des Commissaires
Marc DANY Représentant de la Ville de Dudelange
Nicolas EICKMANN Bourgmestre honoraire de la Ville de Differdange
Mike HANSEN Conseiller Communal de la Ville d’Esch-sur-Alzette
Direction
Guy ENTRINGER
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Les chiffres-clés
2008 2009 2010 2011 2012Variation
2011/2012
en milliers d’euros
Somme bilantaire 116.232 117.913 118.243 112.666 121.928 8,2%
Capitaux propres 34.914 37.070 40.160 43.186 49.486 14,6%
Provisions 4.187 4.886 4.974 5.467 849 -84,5%
Immobilisations
Terrains 37.345 43.216 61.596 57.711 64.251 11,3%
Constructions 4.185 4.133 5.154 11.709 13.362 14,1%
Logements vendus
Appartements 67 63 35 43 70
Maisons unifamiliales 18 16 30 18 16
Reventes 6 11 10 11 6
Logements locatifs 159 163 167 170 170
logements rénovés au cours de l’année
30 18 35
Réserves foncières (en hectares) 103,9 114,4 113,2 116,6 114,4
Personnel (employés à temps plein) 33 33 34 37 41
Rapport du Conseil d’Administration
Exercice 2012
Kehlen, Résidence Doline
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Considérations générales
La situation conjoncturelle dans le secteur de la construction se dégage des principaux
agrégats statistiques, notamment de l’indice d’activité, du nombre des autorisations de bâtir
et du volume des crédits immobiliers consentis par les établissements financiers de la place.
L'indice de l’activité dans la construction
En 2009 le STATEC a changé la présentation des indicateurs de l’activité dans la construction.
Ainsi, les secteurs du bâtiment et du génie civil ont été regroupés en un seul indice, alors que
les travaux de construction spécialisés (parachèvement et installations techniques) disposent
d’un indice distinct. Les données des chiffres d’affaires ne sont plus disponibles et il apparaît
ainsi bien difficile de tirer des conclusions quant à l’évolution du secteur de la construction.
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Cependant on note que le secteur de la construction, pris dans son ensemble, a connu, après
plusieurs années de développements favorables, une baisse notable de -5,3% sur l’ensemble
de l’année 2012. La récession a été enregistrée aussi bien pour le secteur du bâtiment et
du génie civil, avec une dégradation de -8,8%, que pour celui des travaux de construction
spécialisés, qui a fait état d’une évolution négative de -2,1%.
Evolution des indices de l’activité dans la construction
Production
2008 2009 2010 2011 2012
Total 103,3 104,3 104,4 106,7 101,0
Bâtiment et Génie civil 97,5 100,9 100,8 106,5 97,1
Parachèvement et installations techniques 109,2 107,7 108,4 107,0 104,8
Source: STATEC
Dans ce contexte, il faut également relever que le nombre des faillites d’entreprises pour-
suit une évolution très préoccupante. Ainsi, le total des entreprises qui ont dû fermer leurs
portes est passé de 574 unités (construction: 95) au cours de l’année 2008 à pas moins de
1.050 (construction: 127) pour l’année 2012. Si la situation du secteur du bâtiment est fort
alarmante, il est aussi inquiétant de constater que 45 faillites (2008: 25) ont été prononcées
contre des sociétés actives dans le secteur de l’immobilier et de la location.
Faillites prononcées par les tribunaux de commerce
Faillites
2008 2009 2010 2011 2012
Total général 574 693 918 978 1.050
Construction 95 117 111 153 127
Activités immobilières 25 33 73 40 45
Source: STATEC
Les autorisations de bâtir
A partir de 1991, où un pic de 4.452 autorisations délivrées avait été atteint, on a assisté
pendant une décennie jusqu’en 2001 à un repli presque ininterrompu. Après cette année
préoccupante, au cours de laquelle seulement 2.846 autorisations avaient été accordées,
un revirement de tendance s’est manifesté aboutissant en 2007 à un niveau record de 4.934
autorisations délivrées. Au cours des trois années suivantes, le nombre des autorisations de
bâtir a baissé significativement face à la crise économique. L’année 2011 a été marquée par
une nette reprise portant le nombre des autorisations de bâtir à 4.323 unités. Pour l’année
2012, les autorisations enregistrées ont été de 4.279; bien que ce chiffre soit provisoire,
13
on peut s’attendre à ce que le nombre de logements autorisés reste au même niveau que
l’année précédente.
La comparaison entre les différentes formes de logements fait ressortir que la maison unifa-
miliale ne représente plus que 30% des habitations. Au cours du dernier exercice, les permis
de construire délivrés pour maisons individuelles ont atteint 1.249 unités et ont enregistré,
par rapport à l’année 2011 (1.392), une diminution de 10,3%. Les appartements – avec 3.030
logements autorisés de janvier à décembre – ont marqué pour leur part une nouvelle progres-
sion de 3,4% (2011: 2.931).
Par ailleurs, il ne faut pas perdre de vue que le nombre des autorisations de bâtir ne reflète
que d’une manière imparfaite les intentions réelles de construire des particuliers et des promo-
teurs. Il englobe en effet des projets qui, pour une raison ou une autre, ne sont pas réalisés.
Ainsi, le décalage entre autorisations et réalisations fait ressortir pour les années 2001 à 2010
un écart de 11.278 logements autorisés mais non construits (soit quelque 30%). Il y a donc
toujours lieu d’interpréter avec prudence l’indice des autorisations de bâtir dès lors qu’il s’agit
de formuler un avis sur l’évolution future du bâtiment.
Mensdorf, am Deich
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Autorisations de bâtir et logements achevés
Autorisations de bâtirLogements *
Logements achevés
année nombres base 100 en 1974 nombres base 100 en 1974
1974 4.768 100 3.408 100
1975 2.757 58 3.308 98
1980 2.499 52 2.011 59
1985 1.830 38 1.340 39
1990 3.796 80 2.543 75
1991 4.452 93 2.699 79
1992 4.316 91 2.982 87
1993 4.022 84 3.294 97
1994 2.744 58 2.732 80
1995 2.676 56 2.713 80
1996 2.797 59 2.242 66
1997 3.411 72 2.277 67
1998 3.215 67 2.572 75
1999 3.739 78 3.067 90
2000 3.411 72 1.671 (2) 49
2001 2.846 60 2.342 69
2002 2.956 62 2.475 73
2003 3.364 71 2.199 65
2004 3.919 82 2.155 63
2005 4.692 98 1.979 58
2006 4.411 93 2.266 66
2007 4.934 103 3.023 89
2008 4.017 84 4.444 130
2009 3.695 77 3.740 110
2010 3.891 82 2.824 83
2011 4.323 91 (1)
2012 4.279 (3) 90 (1)
Source: STATEC
(1) Données non disponibles
(2) Les données des logements achevés pour l'année 2000 sont sous-évaluées et non comparables en raison d'une rupture de la série
statistique
(3) Données provisoires
* Cette série statistique table exclusivement sur des autorisations de bâtir définitivement délivrées pour des constructions nouvelles et des reconstructions totales. Ne sont donc pas prises en compte les autorisations provisoires et celles ayant trait à des transformations ou autres menus travaux.
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Les crédits immobiliers
Après plusieurs années de hausses ininterrompues, les prêts immobiliers consentis par les
établissements de crédit avaient accusé en 2008, dans l’ensemble, un premier repli (-8,86%).
En 2009, le total des crédits accordés s’était repris avec une évolution positive (+11,24%),
avant d’enregistrer globalement une régression de -18% en 2010 et une autre de -1,5% en
2011. Contrairement à cette tendance baissière, le secteur résidentiel avait entretenu l’es-
poir au cours de 2011 avec des signes positifs de l’ordre de 3,6%, qui ont été largement
confirmés en 2012 avec une nouvelle poussée de 15,7%. Les crédits accordés aux promo-
teurs avaient connu en 2011 une progression importante de 317,6% (2010: -84,8%) et en
2012 ils ont renoué avec une progression de 52,1%, tout en restant en-dessous des niveaux
de 2009 (223). Ceux destinés aux non-promoteurs font état d’une hausse de l’ordre de
14,4% (2011: 0,9%). La tendance négative du secteur non-résidentiel a enfin pris fin et le
secteur a noté un avancement considérable de 89,1% (2011: -51,1%). Les crédits destinés
au secteur communal ont accentué leur déclin avec une nouvelle chute de -5,7% (2011:
-42,4%).
Rappelons enfin que les statistiques relatives aux crédits immobiliers couvrent, dans certains
cas, un même logement dans le chef du promoteur et dans celui du particulier-acheteur. Afin
d’aboutir à des chiffres reflétant de plus près la réalité, ces statistiques devraient être apurées
des doubles emplois qu’elles contiennent.
Le tableau ci-après retrace l’évolution des crédits immobiliers accordés au cours des trois
dernières années ainsi que l’évolution des taux d’intérêt du marché hypothécaire. Les minima
et maxima relevés varient suivant l’établissement prêteur, l’objet à financer et l’emprunteur.
A partir de l’été 2008, la politique de la BCE a orienté les taux d’intérêt à reculer vers des
niveaux sans précédent et atteignant en 2010 le taux historiquement le plus faible de 1,85%.
Crédits immobiliers (en millions euros)
2010 2011 20122010/2011
en%2011/2012
en%
Secteur résidentiel
• Crédits aux non-promoteurs 3.916 3.950 4.517 +0,9 +14,4
• Crédits aux promoteurs 34 142 216 +317,6 +52,1
Total secteur résidentiel 3.950 4.092 4.733 +3,6 +15,7
Secteur non-résidentiel 282 138 261 -51,1 +89,1
Secteur communal 151 87 82 -42,4 -5,7
Total des Crédits accordés 4.383 4.317 5.076 -1,5 +17,6
Taux d’intérêt pour crédits hypothé caires 2,02-1,85% 2,37-2,08% 2,34-1,93%
Source: Banque Centrale du Luxembourg
16
Les prix de la construction
Après plusieurs années de hausses sensibles, les prix de la construction avaient connu entre
1993 et 1998 une accalmie avec des progressions particulièrement modérées au-dessous
de 2%. Dès 1999, les prix ont connu cependant des hausses de plus en plus substan-
tielles, l’augmentation de 4,2% enregistrée en 2001 ayant été particulièrement sensible.
En 2003, l’indice des prix de la construction avait connu avec 2,0% une progression iden-
tique à celle de l’indice des prix à la consommation. Au cours des années suivantes, l’écart
s’est de nouveau creusé: les prix de la construction ont augmenté plus rapidement que les
prix à la consommation. En conséquence à la crise économique et financière, l’année 2009
a été caractérisée par un net ralentissement des deux indices: les prix de la construction
ont avancé modérément de 1,1% et l’indice de la consommation a marqué sa plus faible
progression depuis une bonne vingtaine d’années: 0,3%. En 2010 les prix de la construction
ont maintenu une progression très modérée de 0,7%, alors que les prix à la consomma-
tion ont cependant marqué une accélération plus rapide de 2,2%. Cette remontée notable
a été accentuée en 2011 avec 3,4%, tout comme les prix de la construction qui ont suivi la
tendance avec une hausse de 2,9%. Au cours de l’année 2012, les deux indices ont marqué
une progression soutenue égale de 2,7%.
Sur le long terme, l’évolution des prix de la construction avait été longtemps nettement plus
accentuée que celle des prix à la consommation. Or, on dénote que sur une période d’une
vingtaine d’années (1992-2012) les deux indices se sont rapprochés et ont suivi un parcours
presque similaire: les prix de la construction ont augmenté de quelque 56%, alors que pour
les prix à la consommation l’indice a évolué au cours de la même période de quelque 54%.
Kehlen, aire de jeux
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Prix de la construction et prix à la consommation
Prix de la construction Prix à la consommation
année indicevariation
en%base 100en 1974
indicevariation
en%base 100en 1974
1974 153,89 18,1 100 217,04 9,5 100
1975 176,98 15,0 115 240,31 10,7 111
1980 243,70 9,7 158 322,57 6,3 149
1985 332,72 3,8 216 451,04 3,0 208
1990 411,88 5,2 268 491,62 3,7 227
1991 431,77 4,8 281 507,68 3,3 234
1992 461,72 6,9 300 523,69 3,1 241
1993 468,18 1,4 304 542,48 3,6 250
1994 473,91 1,2 308 553,88 2,1 255
1995 482,58 1,8 314 563,89 1,8 260
1996 486,96 0,9 316 571,78 1,4 263
1997 494,14 1,5 321 580,60 1,5 268
1998 503,26 1,8 327 586,17 1,0 270
1999 513,78 2,1 334 591,79 1,0 273
2000 529,74 3,1 344 610,30 3,1 281
2001 552,23 4,2 359 626,56 2,7 289
2002 566,49 2,6 368 639,55 2,1 295
2003 577,92 2,0 375 652,66 2,0 301
2004 594,90 2,9 387 666,26 2,1 307
2005 613,32 3,1 399 682,85 2,5 315
2006 629,56 2,6 409 700,91 2,6 323
2007 649,17 3,1 422 716,47 2,2 330
2008 669,88 3,2 435 740,31 3,4 341
2009 677,10 1,1 440 742,63 0,3 342
2010 682,08 0,7 443 759,19 2,2 350
2011 702,03 2,9 456 784,83 3,4 362
2012 720,99 2,7 468 805,43 2,7 371
Source: STATEC
Les logements achevés
Depuis 1974, année où le nombre de logements achevés avait atteint un sommet avec 3.408
unités, nous avons assisté à un fléchissement pratiquement ininterrompu pour atteindre le
niveau le plus bas en 1985 avec 1.340 logements achevés. Le revirement de tendance, inter-
venu à partir de 1986, s’est maintenu au cours des années subséquentes pour atteindre
son point culminant en 1993 avec un total de 3.294 logements achevés. A partir de l’année
suivante, la production de logements a accusé, sauf un rebond en 1999, un recul continu
aboutissant à un nombre de seulement 1.979 logements achevés pour l’année 2005. Au cours
de l’année 2006 a été enregistrée la plus faible production annuelle de maisons unifamiliales
avec 665 unités, bien que le nombre de logements réalisés globalement ait connu une légère
reprise avec une production de 2.266 unités. En 2007 la progression a été très dynamique avec
3.023 logements achevés (+33%). L’année 2008 a confirmé la tendance ascendante entamée
18
les années précédentes, atteignant le record absolu de 4.444 logements achevés (+47%). Ce
record comporte aussi bien la réalisation de 1.236 maisons unifamiliales, soit presque le double
de celles réalisées en 2006, que l’achèvement de 3.176 appartements pulvérisant ainsi le
record établi l’année précédente. En 2009, suite à l’entrée en scène de la crise économique et
financière, traînant dans son sillage la baisse conséquente de toutes les activités du secteur de
la construction, le nombre de logements achevés a subi un freinage avec la production globale
de 3.740 unités (-15,8%). L’année 2010 a suivi la tendance négative et s’est terminée avec une
réalisation de seulement 2.824 logements, soit une diminution de 916 habitations (-24,5%). Les
maisons unifamiliales ont connu une évolution négative avec 326 bâtiments en moins (-30,4%)
par rapport à l’année précédente, alors que les appartements pour leur part ont enregistré une
baisse de 625 unités (-24,2%).
A noter qu’à partir de 1998, la statistique des logements achevés comprend toujours un
nombre d’appartements largement supérieur à celui des maisons unifamiliales. Sur un total de
27.447 logements achevés depuis 2001, le nombre d’appartements se chiffre à 18.153 unités.
Le tournant définitif est intervenu à partir de l’année 2006 où le nombre de maisons unifami-
liales est descendu à moins de 30% des logements réalisés. A part l’évolution des structures
des cellules familiales occupant les logements, ce phénomène n’est certainement pas dû à un
changement des préférences du grand public, mais force est de constater que les terrains à
bâtir pour les maisons unifamiliales se font de plus en plus rares et de plus en plus onéreux. De
ce fait, les prétendants à un propre habitat ont tendance à accéder à la propriété immobilière
en s’adressant au marché du logement collectif considéré comme moins onéreux que celui de
la maison unifamiliale.
Mamer, a Frounerbond - immeuble locatif
19
Logements achevés
année totalmaisons
unifamiliales
logements dans immeubles à appartements
appartements dans immeubles semi-résidentiels
autres
1974 3.408 1.390 41% 1.366 40% 556 16% 96 3%
1975 3.308 1.595 48% 1.275 39% 340 10% 97 3%
1980 2.011 1.350 67% 398 20% 143 7% 120 6%
1985 1.340 884 66% 253 19% 186 14% 17 1%
1990 2.543 1.418 56% 764 30% 282 11% 79 3%
1991 2.699 1.332 50% 1.105 42% 252 8% 10 0%
1992 2.982 1.309 44% 1.208 41% 341 11% 124 4%
1993 3.294 1.355 41% 1.447 44% 430 13% 62 2%
1994 2.732 1.154 42% 1.140 42% 386 14% 52 2%
1995 2.713 1.118 41% 1.259 47% 297 11% 39 1%
1996 2.242 1.016 46% 813 36% 272 12% 141 6%
1997 2.277 1.015 44% 843 37% 412 18% 7 1%
1998 2.572 998 39% 1.403 54% 157 6% 14 1%
1999 3.067 1.094 36% 1.580 52% 303 10% 90 3%
2000 (2) 1.671 896 54% 642 38% 128 8% 5 0%
2001 2.342 922 39% 1.237 53% 152 7% 31 1%
2002 2.475 784 32% 1.085 44% 383 15% 223 9%
2003 2.199 898 41% 1.118 51% 181 8% 2 0%
2004 2.155 841 39% 1,099 51% 199 9% 16 1%
2005 1.979 724 37% 1,114 56% 138 7% 3 0%
2006 2.266 665 29% 1.246 55% 349 16% 6 0%
2007 3.023 881 29% 1.887 62% 250 8% 5 0%
2008 4.444 1.236 28% 2.400 54% 776 17% 32 1%
2009 3.740 1.073 29% 2.018 54% 564 15% 85 2%
2010 2.824 747 27% 1.331 47% 626 22% 120 4%
2011/2012 (1)
Source: STATEC
(1) Données pas encore disponibles
(2) La série statistique des bâtiments achevés publiée par le Statec a subi en 2000 une rupture de continuité qui a conduit à des
résultats sous-évalués et non comparables à ceux des années précédentes. Le problème de continuité se limite à l’année charnière
2000. A partir de 2001, les résultats sont de nouveau comparables d’une année à l’autre.
L’indice des prix des appartements
Après l’envol des prix de vente des appartements en état futur d’achèvement constaté pour les
années 2007 et 2008, on a assisté à une forte accalmie au cours de l’année suivante. A la fin de
2009 les prix des logements ont enregistré une chute globale de -2,1%. Après une dégradation
au cours des deux premiers trimestres en 2010, ils ont rapidement repris leur tendance ascen-
dante. Cette évolution a été largement confirmée en 2011 et en 2012 où les prix des loge-
ments ont augmenté globalement de 4,1% (2011), respectivement de 5,1% (2012). En ce qui
concerne les prix de vente des appartements, la progression de l’année passée a été impres-
sionnante pour le neuf (+6,3%), alors que l’ancien affiche un nouveau rebond de 4,5%.
20
Logements anciens Logements neufs Total
annéeMoyenne annuelle
de l’indice
Variation annuelle
en%
Moyenne annuelle
de l’indice
Variation annuelle
en%
Moyenne annuelle
de l’indice
Variation annuelle
en%
2007 101,6 103,0 102,1
2008 102,3 0,7 109,6 6,4 104,8 2,7
2009 99,1 -3,2 109,5 -0,1 102,6 -2,1
2010 103,1 4,0 115,2 5,2 107,2 4,5
2011 108,5 5,3 117,4 1,9 111,6 4,1
2012 113,4 4,5 124,8 6,3 117,3 5,1
Source: STATEC
Après trois années relativement favorables dans leur ensemble, l’année 2012 a été déce-
vante pour tout le secteur de la construction, qui a même perdu sa dynamique de produc-
tion avec un net retournement à la baisse.
Le nombre d’autorisations de bâtir a frôlé une
évolution négative, tout en restant à un niveau
comparable à celui de l’année précédente et ne
laisse pas entrevoir une amélioration pour l’année
à venir. Les enquêtes de conjoncture du secteur
de la construction n’incitent pas à optimisme et
une poursuite des mauvais résultats constatés au
cours de l’année passée est à craindre.
Il est toutefois rassurant de constater que les
crédits immobiliers accordés au secteur résidentiel
ont témoigné d’une hausse notable. Le dynamisme
du nombre de transactions sur les appartements
constitue également un soulagement. Accompagné
par des taux d’intérêts historiquement faibles, le
marché immobilier a confirmé son regain d’activité,
favorisant inévitablement l’augmentation des prix
de vente des logements.
Certes, au vu du grand nombre d’indicateurs négatifs il faut se préparer à une nouvelle
année difficile. Les gros nuages à l’horizon du secteur de la construction semblent loin de
se dissiper et de laisser place à une reprise attendue avec impatience. Cependant, la forte
demande en logements, conjointe avec les efforts du gouvernement pour augmenter l’offre,
nous confortent dans l’espoir de retrouver une stabilisation du secteur de la construction.
Luxembourg-Kirchberg, Quartier du Grünewald - Résidence Alcor (classe énergétique A)
Rapport de gestion
Esch-sur-Alzette - rénovation de 2 immeubles locatifs
23
Rapport de gestion
Projets en cours
Au cours de l’exercice 2012, la Société a réalisé des travaux de construction à Luxembourg-
Cents Domaine du Carmel, à Luxembourg-Kirchberg Domaine du Kiem et Quartier
Grünewald, à Luxembourg-Bonnevoie rue François Gangler, à Dudelange rue des Romains,
à Kehlen am Duerf, à Mensdorf am Deich, à Strassen route d’Arlon, à Junglinster um
Räiland, à Capellen Hoenerbësch-Gewännchen et enfin à Esch sur Alzette Place Pierre Krier.
A Luxembourg-Cents, au Domaine du Carmel le Fonds pour le développement du logement
et de l’habitat avait confié à la Société deux missions d’architecte et d’entreprise générale
pour la construction de 16 maisons unifamiliales à basse consommation d’énergie destinées
à la vente (la remise des clés a eu lieu en juin 2011), ainsi que pour la construction d’une rési-
dence de 11 appartements destinés à la location (les clés ont été remises en été 2012).
Avec l’achèvement de ces immeubles, la Société a terminé ses activités au Domaine du
Carmel, site sur lequel la Société a, entre 1997 et 2010, construit au total 625 logements,
dont 613 en accession à la propriété et 12 appartements affectés au secteur locatif social.
A Luxembourg, au Plateau de Kirchberg, après de longues années d’études et de pour-
parlers, le nouveau PAP du quartier Domaine du Kiem a enfin été approuvé. Ce projet –
qui sera réalisé en commun par la Société et le Fonds d’urbanisation et d’aménagement
24
du Plateau de Kirchberg – prévoit la construction d’environ 850 logements dont 430 par la
Société. Les travaux de viabilisation des terrains ont démarré en automne 2012 et se pour-
suivront jusqu’en 2014. Les plans d’un premier immeuble à appartements sont en élabora-
tion et la pose de la première pierre est prévue pour 2014.
Egalement au Plateau de Kirchberg, quartier Grünewald, la Société avait acheté du Fonds
d’urbanisation et d’aménagement du Plateau de Kirchberg deux lots de terrains pour la
réalisation de cinq immeubles mixtes. Les rez-de-chaussée des résidences sont prévus
pour des bureaux, des cabinets médicaux et une crèche. Les étages 1 à 4 sont réservés
à l’aménagement de 104 logements destinés à la vente, respectivement de 20 apparte-
ments pour la location. Pour ce projet, le Fonds et la Société ont organisé en commun un
concours d’architecte prévoyant la conception des cinq immeubles, répartis en deux lots de
trois, respectivement deux immeubles. Tous ces immeubles répondront aux critères de
la classe énergétique A et constituent ainsi le plus grand ensemble résidentiel passif
actuellement en construction à Luxembourg. En effet, la construction des deux premiers
immeubles a démarré début 2012; celle des trois restants a démarré mi-2012. L’achèvement
du projet est prévu pour fin 2014.
A Dudelange, rue des Romains, les travaux de construction de 30 maisons unifamiliales à
basse consommation d’énergie ont été achevés et les acquéreurs ont pu emménager début
2012. Tous les logements ont été vendus sous le régime du bail emphytéotique conclu pour
une durée de 99 ans.
A Kehlen, la Société avait mis en chantier, au printemps 2010, deux immeubles résidentiels
avec au total 24 appartements (classe énergétique B). Le projet am Duerf est réalisé à l’entrée
du village sur un terrain vendu par la Commune à la Société. Pour chaque logement la Société
a conclu un bail emphytéotique pour une durée de 99 ans. Au cours du 2e semestre 2012 les
travaux ont pris fin et les acquéreurs se sont installés dans leurs nouveaux logements.
A Mensdorf, am Deich, les travaux de construction de 18 maisons unifamiliales (classe
énergétique B) sont arrivés à leur terme. Pour la réalisation de ce projet, la Société avait
conclu avec la Commune de Betzdorf, propriétaire du terrain, un contrat de bail emphytéo-
tique pour 99 ans. La Société a continué ce bail pour la même période aux différents acqué-
reurs d’une maison. Ce chantier avait démarré début 2011 et tous les acquéreurs ont pris
possession de leurs nouvelles maisons au cours de la deuxième moitié de 2012.
A Junglinster, um Räiland, la Société réalise un ensemble de logements comprenant 22
maisons unifamiliales et deux immeubles à 12 appartements chacun avec un garage souter-
rain. Tous les logements sont cédés avec un droit d’emphytéose sur 99 ans. Les travaux de
construction des deux résidences ont avancé à rythme soutenu et la remise des clés est
envisagée pour la fin de l’année 2013. La mise en chantier des maisons unifamiliales a eu
25
lieu en trois phases et l’emménagement des acqué-
reurs est programmé pour 2014.
A Strassen, route d’Arlon (ancien site Sotraroute), la
Commune avait cédé à la Société, par droit d’emphy-
téose sur 99 ans, deux terrains en vue de la réalisation
de deux résidences mixtes comprenant 28 logements
et, au rez-de-chaussée, une surface commerciale,
respectivement des cabinets médicaux. La Société
a concédé à son tour un droit d’emphytéose pour la
même période aux différents acquéreurs d’un loge-
ment. Le coup d’envoi des travaux de construction a
eu lieu au printemps 2011. Suite à la faillite d’une entre-
prise de construction, un immeuble a pris du retard; ce
nonobstant, les travaux devraient être terminés pour fin
2013.
A Capellen, le projet Hoenerbësch-Gewännchen
prévoyant la réalisation de 24 appartements, répartis sur 2 résidences avec 2 garages souter-
rains, a été entamé en automne 2012. Comme dans les autres projets, tous les logements
seront cédés avec un droit d’emphytéose sur 99 ans. Les travaux de construction vont bon
train et devraient s’achever en été 2014.
Projets futurs
Dans le futur, la Société entend réaliser plusieurs projets répartis à travers le pays entier.
Certains de ces projets répondront encore aux critères de la classe énergétique B, mais la
Société envisage d’élaborer la majorité de ses futurs projets en respectant les critères de la
classe énergétique passive (classe A).
A Luxembourg-Kirchberg, rue des Lilas, la Société se propose de réaliser 25 maisons
unifamiliales destinées à l’accession à la propriété. Pour la réalisation de ce projet, la Ville de
Luxembourg a cédé à la Société les terrains sous forme d’un droit d’emphytéose de 99 ans,
qui sera continué aux acquéreurs sous la même forme. La Société est également chargée
des travaux de viabilisation de la nouvelle rue des Lilas qui seront entamés – pour des raisons
venant de la topographie des lieux – après achèvement des gros-œuvres des maisons. Les
travaux de terrassement viennent de débuter.
A Luxembourg-Bonnevoie, le projet Itzigerknupp, couvrant un terrain de quelque 13,5
hectares situé entre les rues d’Itzig et Anatole France, prévoit la construction de 570 logements,
Kehlen, Résidence Doline
26
dont 100 maisons unifamiliales et 470 apparte-
ments. La Société, propriétaire de 60% des terrains,
pourra construire environ 350 logements. Aux
abords de la même rue Anatole France, la Société
a élaboré, en plus, un deuxième projet d’envergure
plus modeste. Les deux PAP ont été soumis aux
instances compétentes pour approbation en 2011
et ont été approuvés définitivement par le Conseil
communal en janvier 2013.
A Mamer, a Frounerbond, la Société a acheté un
terrain viabilisé en vue d’y construire une résidence
de 11 appartements, avec garage souterrain,
destinés à la location. Les travaux de construction
ont été entamés au printemps 2013.
A Dudelange, rue des Champs / rue des Saules,
la Société réalisera quatre immeubles avec quatre
appartements chacun et un garage souterrain
commun. Le projet d’aménagement particulier
a été approuvé par la Commune début 2012 et le démarrage du chantier est envisagé fin de
l’année 2013.
A Schuttrange, Leyenbierg, le projet d’aménagement particulier prévoit la réalisation de 32
logements, dont 22 situés sur des terrains communaux. Les responsables de la Commune ont
proposé à la Société de participer à ce projet et de construire les 22 logements prévus sur leurs
terrains. Une convention à ce sujet a été signée en 2011 et le coup d’envoi des travaux aura
vraisemblablement lieu vers fin 2013.
La Société a poursuivi d’autre part sa politique de diversification et de prospection dans
d’autres régions du pays. Le pacte logement avec sa résonance positive auprès des
communes a également contribué à ce que cette politique continue de porter ses fruits, notam-
ment dans plusieurs communes limitrophes de la capitale. Ainsi, au cours des six dernières
années, la Société a investi environ 60 millions d’euros dans l’achat de 63 hectares de terrains
répartis sur différents sites. Les réserves foncières de la Société ont ainsi été substantielle-
ment élargies et couvrent quelque 114 hectares de terrains.
Actuellement la Société fait élaborer des projets d’aménagement particulier à Grevenmacher
(rue des Remparts), Niederanven (um Wakelter), Contern (an de Steng), à Belvaux
(Geesserwee), à Niederkorn (rue de Pétange), à Luxembourg (Val Ste-Croix), à Bascharage
(ancien terrain de football), à Hostert (rue de la Gare) et à Junglinster (Centre).
Strassen, route d’Arlon - Résidence Borie
27
Activités de location
A côté de ses activités de construction, la Société gère son parc de logements locatifs
composé de 170 appartements, d’une maison, d’une surface commerciale et d’un immeuble
administratif. L’âge moyen des immeubles à appartements dépasse largement la cinquantaine
d’années et la Société avait décidé de réaliser d’importants travaux de rénovation.
Le programme de ces travaux de rénovation comprenait, dans une première phase, 9
immeubles à Luxembourg-Bonnevoie avec un total de 72 appartements. Il s’agissait, en
l’occurrence, de travaux lourds comprenant la démolition et reconstruction de certaines
parties des immeubles, le renouvellement intégral des installations techniques et des équi-
pements sanitaires ainsi que de la mise en œuvre de façades isolantes. Le confort thermique
des appartements a été donc sensiblement amélioré. Après les rénovations, le nombre total
d’appartements a été porté à 83 logements. Les travaux des trois derniers immeubles ont été
achevés au cours de l’année 2012 et les locataires ont pris possession de leurs logements. Les
travaux ont représenté un investissement considérable subventionné partiellement par l’Etat.
La Société poursuit son programme de rénovation de ses immeubles locatifs à Esch-sur-
Alzette, place Pierre Krier. Les deux immeubles abritant 30 logements seront entièrement
rénovés et le nombre d’appartements sera réduit à 24 unités. En revanche, les transformations
permettent d’augmenter la surface d’habitation de 602 m2 à 1.045 m2 par immeuble. L’objectif
est d’atteindre la classe énergétique A (immeubles passifs) après les transformations. Les
travaux ont été entamés début 2012 et seront achevés pour la fin de l’année 2013.
Gestion des risques
Au sujet de la gestion des risques, le Conseil d’administration est d’avis que la Société n’est
pas exposée à des risques significatifs.
Luxembourg, en avril 2013
Le Conseil d’Administration présidente Diane DUPONT
vice-président Robert KIEFFER
membres Simone BEISSEL
Jeff FETTES
Henri HAINE
Jean-Luc KAMPHAUS
Roberto TRAVERSINI
Romain WEHLES
Bilan
Junglinster, um Räiland – construction de 22 maisons unifamiliales
30
Bilan
Actif 31.12.2012 31.12.2011
Euros Euros
Actif immobilisé
Immobilisations corporelles (note 3)
Terrains et constructions 77.613.489,85 69.420.189,34
Autres installations, outillage et mobilier 122.581,88 132.246,26
77.736.071,73 69.552.435,60
Actif circulant
Stocks (note 4)Produits et commandes en cours (Constructions en cours)
31.539.772,22 27.266.055,53
Produits finis et marchandises (Immeubles destinés à la vente)
3.725.712,87 3.174.228,82
35.265.485,09 30.440.284,35
Créances (note 5)Créances sur ventes et prestations de services
dont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un an 149.945,34 403.593,53Autres créances
dont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un an 1.886.782,97 1.129.020,57
2.036.728,31 1.532.614,10
Valeurs mobilières (note 6)
Autres valeurs mobilières 5.993.585,36 6.013.089,61
Avoirs en banques, avoirs en compte de chèques postaux, chèques et en caisse
895.865,93 5.128.067,23
121.927.736,42 112.666.490,89
31
Bilan
Passif 31.12.2012 31.12.2011
Euros Euros
Capitaux propres (note 7)Capital souscrit 30.000.000,00 30.000.000,00
Réserves
Réserve légale 3.000.000,00 3.000.000,00
Autres réserves 16.302.000,00 10.010.000,00
Résultats reportés 184.162,83 176.300,49
Résultat de l'exercice 2.610.271,37 1.957.862,34
52.096.434,20 45.144.162,83Provisions (note 8)
Autres provisions 848.516,54 5.466.716,53
Dettes non subordonnées (note 9)Dettes envers des établissements de crédit
dont la durée résiduelle est supérieure à un an 7.317.213,83 7.654.738,17Acomptes reçus sur commandes
dont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un an 33.601.918,28 30.600.132,96Dettes sur achats et prestations de services
dont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un an 4.680.477,57 3.036.422,12Dettes fiscales et dettes au titre de la Sécurité Sociale
Dettes fiscalesDettes au titre de la Sécurité Sociale
115.634,60111.271,13
104.347,40102.677,28
Autres dettesdont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un andont la durée résiduelle est supérieure à un an
4.171.956,0518.984.314,22
624.895,2819.932.398,32
68.982.785,68 62.055.611,53
121.927.736,42 112.666.490,89
32
Comptes de Profits et Pertes
Charges 31.12.2012 31.12.2011
Euros Euros
Consommation de marchandises et de matières premières
et consommables (Coût de production des travaux finis)13.680.260,85 16.058.049,36
Autres charges externes (note 10) 654.841,51 716.852,38
Frais de personnel (note 11)
Salaires et traitements 2.924.407,69 2.722.901,47
Charges sociales couvrant les salaires et traitements 390.664,28 373.154,62
3.315.071,97 3.096.056,09
Corrections de valeur sur immobilisations corporelles
et incorporelles (note 3) 577.464,02 529.842,04
Autres charges d’exploitation 790.196,99 806.580,73
Corrections de valeur sur valeurs mobilières (note 6) 19.504,25 18.569,67
Intérêts et autres charges financières 154.762,58 206.729,79
Dotation aux autres réserves 4.342.000,00 0,00
Charges exceptionnelles 278.402,41 0,00
Profit de l’exercice 2.610.271,37 1.957.862,34
26.422.775,95 23.390.542,40
Produits
Montant net du chiffre d’affaires (note 12) 20.921.906,74 22.320.561,98
Autres produits d’exploitation 5.056.598,34 162.392,38
Produits des éléments financiers de l’actif circulant 263.998,66 769.302,56
Autres intérêts et autres produits financiers 94.624,92 60.329,15
Produits exceptionnels 85.647,29 77.956,33
26.422.775,95 23.390.542,40
Rapport du Réviseur
Dudelange, rue des Romains
Commentaire du Bilan et du compte de Profits et Pertes
Kehlen, Résidence Ordalie
39
Note 1 - Généralités
La Société Nationale des Habitations à Bon Marché S.A. (SNHBM) a été créée en 1919 sur
base de la loi du 29 mai 1906 sur les habitations à bon marché. Elle est considérée comme
promoteur public au sens de la loi du 25 février 1979 concernant l’aide au logement.
La Société a pour objet:
– La construction, l’achat, la vente, l’échange et la location d’immeubles destinés à servir
de logement à des personnes qui remplissent les conditions de revenu et de fortune
prescrites pour l’obtention des aides étatiques au logement. A titre exceptionnel la vente
des logements peut avoir lieu à d’autres personnes qui ne répondent pas aux prédites
conditions de revenu et/ou fortune;
– La réalisation de tous travaux d’urbanisation et d’aménagement se rapportant à des
quartiers destinés principalement à l’habitat, y compris la construction, l’achat, la vente,
la location et l’exploitation de tous immeubles, équipements et installations qui s’y
rattachent, pour autant qu’ils contribuent à réaliser l’objet social;
– L’exécution de toute mission pouvant lui être confiée par les pouvoirs publics dans le
cadre de la politique du logement.
40
En vue de l’accomplissement de son objet social, la Société peut procéder à tous travaux
d’architecte et d’ingénieur. Elle peut, de même, faire toutes autres opérations se rattachant
directement ou indirectement à son objet ou tendant à en favoriser la réalisation.
La Société est exempte du paiement de l’impôt sur le revenu des collectivités (LIR article 161)
et des droits proportionnels d’enregistrement et de transcription pour l’achat d’immeubles
bâtis et non bâtis. La Société est soumise, par contre, au paiement de l’impôt foncier. Ses
activités tombent également sous le régime normal de la taxe sur la valeur ajoutée.
Note 2 – Principes, règles et méthodes d’évaluation
Les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions légales et réglementaires
en vigueur au Luxembourg. Les politiques comptables et les principes d’évaluation sont, en
dehors des règles imposées par la Loi du 19 décembre 2002, déterminées et mises en place
par le Conseil d’Administration.
La préparation des comptes annuels implique le recours à un certain nombre d’estimations
comptables déterminantes. Elle impose aussi au Conseil d’administration d’exercer son
jugement dans l’application des principes comptables. Tout changement dans les hypo-
thèses peut avoir des répercussions significatives sur les comptes annuels de la période
durant laquelle ces hypothèses ont changé. La Direction estime que les hypothèses sous-
jacentes sont adéquates et que les comptes annuels donnent ainsi une image fidèle de la
situation financière et des résultats de la Société.
La Société fait des estimations et hypothèses principalement au niveau des provisions
qui ont une incidence sur les montants repris à l’actif et au passif au cours de la période
suivante. Les estimations et les jugements sont évalués de façon continue et se basent sur
l’expérience passée et d’autres facteurs, dont des anticipations d’évènements futurs jugés
raisonnables dans ces circonstances.
Mensdorf, am Deich
41
L’exercice social commence le 1er janvier pour se terminer le 31 décembre.
La devise utilisée pour la présentation des comptes est l’euro.
Les avoirs et les dettes ainsi que les produits et les charges libellés en devises étrangères
sont convertis en euro au cours de change en vigueur au moment de la transaction.
Les Immobilisations sont valorisées à leur prix d’acquisition. Ces actifs immobilisés, à l’ex-
ception des terrains, font l’objet de corrections de valeurs calculées de manière linéaire en
fonction de la durée d’utilisation des immobilisations. Le début de la période d’amortisse-
ment est toujours fixé au 1er janvier de l’année suivante sauf pour les autres installations,
outillage et mobilier où l’amortissement débute l’année de la mise en service.
Il est à noter qu’une partie des Terrains non-bâtis, repris en immobilisations corporelles, est
destinée à la vente. L’autre partie sera cédée par droit d’emphytéose au moment de la vente
des constructions prévues sur ces terrains.
Les Terrains bâtis cédés par emphytéose restent dans l’actif immobilisé, déduction faite
des aides à la construction d’ensembles, et ne sont pas disponibles.
Kehlen, Résidence Ordalie
42
Les Constructions en cours (Produits et commandes en cours) sont enregistrées au coût
de production ou au prix d’acquisition. Au terme de l’exercice, la valeur de ce stock corres-
pond en conséquence au montant des dépenses encourues à cette date pour les travaux
exécutés. Les coûts de production ainsi que les revenus sur les constructions sont intégrale-
ment constatés dans l’année où les chantiers sont décomptés.
Les immeubles destinés à la vente (Produits finis et marchandises) sont enregistrés au prix
de vente historique.
Les Créances et les Dettes sont inscrites au bilan à leur valeur nominale. Sur le compte
Créances résultant de ventes ne sont comptabilisés que les montants des travaux achevés,
donc les sommes relatives aux tranches du prix de vente échues.
Les Valeurs mobilières sont évaluées au plus bas de leur prix d’acquisition ou de leur
valeur de marché à la date de clôture. L’évaluation est faite individuellement sans compen-
sation entre les plus-values et les moins-values individuelles.
Les Provisions ont pour objet de couvrir des pertes ou des dettes qui sont nettement
circonscrites quant à leur nature mais qui, à la date de clôture du bilan, sont soit probables
ou certaines mais indéterminées quant à leur montant ou quant à leur date de survenance.
Des Provisions sont également constituées pour couvrir des charges qui trouvent leur
origine dans l’exercice ou dans un exercice antérieur et qui sont nettement circonscrites
quant à leur nature mais qui, à la date de clôture du bilan, sont soit probables ou certaines
mais indéterminées quant à leur montant ou quant à la date de leur survenance.
Le poste Acompte reçus sur commandes correspond au total des ventes relatives aux
chantiers qui n’ont pas été décomptés au terme de l’exercice.
Les Charges et produits exceptionnels représentent les charges et produits ne provenant
pas des activités ordinaires ou imputables à un exercice antérieur.
Junglinster, um Räiland - réservoir d’eau glacée pour pompe à chauleur
43
Bilan au 31 décembre 2012
ACTIF
I) Immobilisations corporelles (note 3)
31.12.2011acquisitions/
accroissementsdiminutions amortissements 31.12.2012
Terrains
Terrains non-bâtis 53.674.230,47 7.288.000,00 10.374.824,00 – 50.587.406,47
Infrastructures terrains non-bâtis 863.781,65 – – – 863.781,65
Terrains bâtis cédés par emphytéose / ACE* terrains 1.995.307,19 10.709.574,00 1.082.100,00 – 11.622.781,19
Autres terrains bâtis 1.177.500,00 – – – 1.177.500,00
57.710.819,31 17.997.574,00 11.456.924,00 – 64.251.469,31
Constructions
Maisons et autres bâtiments 10.147.145,33 – – 697.209,22 9.449.936,11
Autres constructions / ACE* transformations 1.562.224,70 5.346.909,73 2.997.050,00 – 3.912.084,43
11.709.370,03 5.346.909,73 2.997.050,00 697.209,22 13.362.020,54
Total terrains et constructions 69.420.189,34 23.344.483,73 14.453.974,00 697.209,22 77.613.489,85
Autres installations, outillage, mobilier 132.246,26 148.992,83 – 158.657,21 122.581,88
69.552.435,60 23.493.476,56 14.453.974,00 855.866,43 77.736.071,73
* ACE: aide à la construction d’ensembles
44
Les amortissements de l’année contiennent 278.158,76 euros d’amortissement excep-
tionnel due à la rénovation de deux immeubles. Ces amortissements exceptionnels sont
classés en charges exceptionnelles.
Les terrains et constructions se composent de trois postes:
– Les Terrains non-bâtis représentent au 31 décembre 2012 un montant total de
51.451.188,12 euros. La contenance de ces terrains est de 114 ha 35 a 39 ca, dont 30 ha
69 a 49 ca se trouvent sur le territoire de la Ville de Luxembourg.
– Les Terrains bâtis se composent de deux postes: d’une part, les terrains cédés par
emphytéose des projets sis à Luxembourg-Cents Domaine du Carmel, à Dudelange rue
des Romains, à Kehlen am Duerf, à Capellen Hoenerbësch-Gewännchen, à Junglinster
um Räiland et à Kirchberg Quartier Grünewald avec une contenance globale de 14 ha 00 a
42 ca. Ces terrains ont été cédés sous le régime du bail emphytéotique sur 99 ans. D’autre
part la Société avait acquis début 2011 un terrain bâti, sur lequel est situé un immeuble
administratif, à Luxembourg-Kalchesbrück pour un montant de 1.177.500,00 euros.
– Le compte Constructions englobe pour une valeur totale de 13.362.020,54 euros les
immeubles de la Société. Il inclut le siège, 21 résidences avec 170 logements loca-
tifs, 1 local commercial, 1 maison et 1 immeuble administratif. Au cours de l‘exercice,
4.939.500,27 euros ont été investis en frais de transformations de six immeubles locatifs
à Luxembourg-Bonnevoie et l’aide à la construction d’ensembles relative à ces opéra-
tions s’élève à 2.997.050,00 euros.
Le poste Autres installations, outillage et mobilier s’élève au 31 décembre 2012 à
122.581,88 euros. A ce poste figurent du mobilier de bureau, du matériel informatique et une
partie du parc de voitures qui sont amortis entre un à cinq ans.
45
Actif circulant
II) Stocks (note 4)
31.12.2011 accroissementstransferts/
diminutions31.12.2012
Constructions en cours
Frais d’infrastructures 5.347.698,91 3.133.985,20 3.117.108,01 5.364.576,10
Chantiers en cours 18.967.202,55 17.833.786,85 12.846.024,88 23.954.964,52
Transformations en cours 2.556.611,13 5.806.144,81 6.728.025,31 1.634.730,63
Chantiers futurs 394.542,94 233.068,72 42.110,69 585.500,97
27.266.055,53 27.006.985,58 22.733.268,89 31.539.772,22
Immeubles destinés à la vente
Immeubles rachetés 958.419,89 2.328.190,00 1.522.217,06 1.764.392,83
Immeubles construits (emplacements de garages) 2.215.808,93 – 254.488,89 1.961.320,04
3.174.228,82 2.328.190,00 1.776.705,95 3.725.712,87
30.440.284,35 29.335.175,58 24.509.974,84 35.265.485,09
Les constructions en cours se composent de 4 postes
– Le compte Frais d’infrastructures figure au bilan avec un montant de 5.364.576,10
euros et représente les sommes investies en travaux d’infrastructures pour les projets
situés à Luxembourg-Cents Domaine du Carmel, à Dudelange rue des Romains, à Kehlen
am Duerf, à Mensdorf am Deich, à Kirchberg Quartier Grünewald, à Junglinster um
Räiland, à Strassen route d’Arlon ainsi qu’à Capellen Hoenerbësch-Gewännchen.
– Le compte Chantiers en cours se chiffre à 23.954.964,52 euros. Au courant de l’exer-
cice, 17.833.786,85 euros ont été investis en travaux de construction.
– Le compte Transformations en cours affiche la somme de 1.634.730,63 euros repré-
sentant des travaux d’assainissement de deux immeubles locatifs à Esch/Alzette. A la fin
de ces travaux, le coût des rénovations sera transféré à l’actif immobilisé.
– Enfin, les sommes investies pour les Chantiers futurs se chiffrent à un montant de
585.500,97 euros.
Immeubles destinés à la vente
Les Immeubles destinés à la vente comprennent des boxes et emplacements de garages,
ainsi que trois appartements et deux maisons – rachetés par la Société en exerçant son droit
de préemption – pour un montant total de 3.725.712,87 euros.
46
III) Créances (note 5)
31.12.2012 31.12.2011
Autres créances
Frais communs immeubles locatifs 390.088,95 234.226,80
TVA à recevoir 810.004,37 570.969,54
Produits à recevoir 194.515,88 212.401,28
Créances diverses 492.173,77 111.422,95
1.886.782,97 1.129.929,57
Les frais communs relatifs aux immeubles locatifs s’élèvent à 390.088,95 euros, alors qu’au
passif figurent les avances au titre de ce même poste avec un montant de 353.745,71 euros.
Les intérêts à recevoir, qui viendront à échéance au cours de l’année 2013, se chiffrent à
194.515,88 euros. La créance de TVA pour l’année 2012 s’élève à 810.004,37 euros.
IV) Valeurs mobilières (note 6)
31.12.2011 accroissementsamortissements/
diminutions31.12.2012
Autres valeurs mobilières 6.013.089,61 – 19.504,25 5.993.585,36
La valeur nette du Portefeuille des valeurs mobilières de la Société – constitué de titres
obligataires – s’élève à la fin de l’exercice à 5.993.585,36 euros; la valeur de marché se
chiffrant à 6.062.200,00 euros.
Mensdorf, am Deich
47
Bilan au 31 décembre 2012
PASSIF
I) Capitaux propres (note 7)
31.12.2011 accroissements diminutions 31.12.2012
Capital souscrit 30.000.000,00 – – 30.000.000,00
Réserve légale 3.000.000,00 – – 3.000.000,00
Autres réserves 10.010.000,00 6.292.000,00 – 16.302.000,00
Résultats reportés 176.300,49 7.862,34 – 184.162,83
43.186.300,49 6.299.862,34 – 49.486.162,83
Le capital social entièrement souscrit et libéré, se répartit en 7.000 actions sans désignation
de valeur nominale.
Euros
Etat Luxembourgeois 15.321.428,57
Fonds de Compensation 6.771.428,57
Banque et Caisse d’Epargne de l’Etat 3.300.000,00
Ville de Luxembourg 2.142.857,14
Ville d’Esch-sur-Alzette 1.285.714,29
Ville de Differdange 750.000,00
Ville de Dudelange 428.571,43
30.000.000,00
48
La Réserve légale se chiffre à 3.000.000,00 euros et représente les 10% prévu par la loi
commerciale. Les Autres Réserves ont été portées à 16.302.000,00 euros, d’une part, par
l’ajout de la majeure partie du bénéfice réalisé en 2011 (1.950.000,00 euros) et, d’autre part,
par l’affectation du solde de la provision pour rachat immeubles Cents (4.342.000,00 euros).
II) Provisions (note 8)
Les Provisions s’élèvent à 848.516,54 euros; elles se décomposent comme suit:
31.12.2011 accroissements diminutions 31.12.2012
Provision pour service après-vente 402.277,77 - - 402.277,77
Provision pour affaires en contentieux - 250.000,00 - 250.000,00
Provision pour travaux restant à faire 75.000,00 150.000,00 28.761,23 196.238,77
Provision pour entretien des immeubles locatifs 278.158,76 - 278.158,76 -
Provision pour bonification secteur social 369.280,00 - 369.280,00 -
Provision pour rachat immeubles Cents 4.342.000,00 - 4.342.000,00 -
5.466.716,53 400.000,00 5.018.199,99 848.516,54
La Provision pour affaires en contentieux a été créée en vue de subvenir à d’éventuelles
suites négatives de diverses affaires en contentieux.
La Provision pour travaux restant à faire a été augmentée de 150.000,00 euros pour couvrir
les frais de divers chantiers décomptés, mais pas complètement achevés.
La Provision pour entretien des immeubles locatifs et la Provision pour bonification secteur
social ont été annulées.
La Provision pour rachat immeubles Cents a été dissoute et le solde a été transféré au
compte Autres Réserves.
Kehlen, Résidence OrdalieLuxembourg-Kirchberg, Quartier du Grünewald
49
III) Dettes non subordonnées (note 9)
31.12.2012 31.12.2011
Dettes envers des établissements de crédit 7.317.213,83 7.654.738,17
Acomptes reçus sur commandesdont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un an
Avoirs en vue de l'acquisition d'un logement ou d'un garage (cautions) 64.000,00 12.500,00
Avoirs d'acquéreurs de logements en voie de construction du chefde travaux non encore décomptés au 31 décembre 33.537.918,28 30.587.632,96
33.601.918,28 30.600.132,96
Dettes sur achats et prestations de service (fournisseurs)dont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un an 4.680.477,57 3.036.422,12
Dettes fiscales et dettes au titre de la Sécurité Socialedont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un an
Bureau de Recette des Contributions 115.409,60 104.347,40
Administration de l’Enregistrement et des Domaines 225,00 -
Centre de Sécurité Sociale 111.271,13 102.677,28
226.905,73 207.024,68
Autres dettes (Créditeurs divers)dont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un an
Autres emprunts 84.314,54 84.314,54
Fonds de garantie locataires 116.309,45 122.011,79
Avances pour frais communs immeubles locatifs 353.745,71 206.994,08
Etat Grand-Ducal de Luxembourg (terrains Val Ste-Croix/rte d’Arlon) 3.480.000,00 -
Divers 29.231,41 30.204,95
Compte transitoire d’attente primes logements rachetés 108.354,94 181.369,92
4.171.956,05 624.895,28
dont la durée résiduelle est supérieure à un an 18.984.314,22 19.932.398,32
68.982.785,68 62.055.611,53
Les Autres dettes comprennent essentiellement les fonds de garantie des locataires,
les avances relatives aux frais communs d’appartements en location, les primes et aides
remboursées sur des logements rachetés (108.354,94 euros), ainsi que l’aide à la construc-
tion d’ensembles perçue pour compte de futurs acquéreurs (18.984.314,22 euros). Le terrain
à Luxembourg Val Ste-Croix / route d’Arlon, acquis par la Société fin 2012 pour un montant
de 6.480.000,00 euros, a été réglé partiellement en décembre 2012 (3.000.000,00 euros); le
solde échéant seulement au moment du début du projet.
51
Compte de Profits et Pertes au 31 décembre 2012
ChARGES
Le Coût de production des travaux finis (Consommation de marchandises et de matières
premières et consommables), au montant de 13.680.260,85 euros, représente le coût des
chantiers décomptés en 2012.
Les Autres charges externes (note 10) se décomposent comme suit:
31.12.2012 31.12.2011
Frais d’exploitation divers 116.392,29 112.916,63
Frais de service après-vente 96.774,21 41.446,10
Frais d’exploitation des immeubles locatifs 62.394,81 91.664,11
Entretien matériel informatique et technique 106.571,48 117.868,98
Honoraires 41.345,38 60.625,27
Primes d’assurances 30.031,53 75.438,80
Frais d’administration et de communication 140.157,33 156.849,46
Charges externes diverses 61.174,48 60.043,03
654.841,51 716.852,38
52
Frais de personnel (note 11)
Les Frais de personnel au cours des deux derniers exercices se décomposent comme suit:
Exercice 2012 Exercice 2011
Salaires et traitements 2.924.407,69 2.722.901,47
Charges sociales couvrant les salaires et traitements 390.664,28 373.154,62
Total 3.315.071,97 3.096.056,09
Le Nombre de personnes employées en moyenne au cours des derniers exercices s'établit
comme suit:
Exercice 2012 Exercice 2011
Salariés: (employés à temps plein) 41 37
Les Autres charges d’exploitation au montant de 790.196,99 euros comprennent essen-
tiellement les bonifications pour secteur social allouées aux acquéreurs éligibles (163.198,00
euros), la TVA prorata non déductible concernant l’exercice 2011 (117.132,72 euros), ainsi
que les dotations aux provisions (400.000,00 euros). Les indemnités allouées aux adminis-
trateurs et aux commissaires s’élèvent à 52.603,75 euros.
Au poste Intérêts et autres charges financières figurent essentiellement les intérêts résul-
tant d’un prêt pour l’achat de l’immeuble administratif à Luxembourg-Kalchesbrück.
La Dotation aux Autres Réserves concerne la dissolution de la Provision pour rachat
immeubles Cents et le transfert du solde de ce compte aux Autres Réserves.
PRODUITS
Le Montant net du chiffre d’affaires (note 12) se décompose comme suit:
31.12.2012 31.12.2011
Produits de la vente chantiers décomptés 18.830.965,16 20.229.409,79
Produits de la location 1.538.884,96 1.485.771,61
Autres revenus 552.056,62 605.380,58
20.921.906,74 22.320.561,98
Les Autres produits d’exploitation d’un total de 5.056.598,34 euros se composent, d’une
part, de divers produits d’exploitation des immeubles locatifs et du service après-vente pour
une somme de 38.398,35 euros, et, d’autre part, de plusieurs reprises sur provisions pour
un total de 5.018.199,99 euros, dont la reprise partielle sur la provision pour travaux restant
à faire (28.761,23 euros), ainsi que les reprises pour dissolution de la provision pour entre-
53
tien des immeubles locatifs (278.158,76 euros), la provision pour bonification secteur social
(369.280,00 euros) et enfin la provision pour rachat immeubles Cents (4.342.000,00 euros).
Le poste Produits des éléments financiers de l’actif circulant représente les intérêts
courus sur titres pour une valeur de 263.998,66 euros.
Les Autres intérêts et autres produits financiers comprennent les recettes des intérêts
bancaires et ceux sur débiteurs.
Enfin, les Produits exceptionnels regroupent divers produits ne provenant pas des activités
ordinaires.
Engagement hors bilan
La Société gère pour le compte de différentes copropriétés des comptes bancaires qui sont
au nom de la Société mais qui ne sont pas sa propriété et de ce fait pas repris en comp-
tabilité. La Société bénéficie d’une ligne de crédit auprès d’une institution financière de
30.000.000,00 euros.
Luxembourg-Kirchberg, Quartier du Grünewald - Résidence Mizar (classe énergétique A)
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RAPPORT
présenté à l’Assemblée Générale des Actionnairespar les Commissaires aux comptes
pour l’exercice 2012
Messieurs les Actionnaires,
Les commissaires soussignés ont procédé à la vérification des comptes de l’exercice 2012 en
date du 5 avril 2013.
Ils vous rendent compte de la façon dont ils ont rempli leur mission.
Après avoir pris connaissance du rapport de révision établi par le réviseur externe Madame
Christiane SCHAUS de l’audit PwC et entendu les responsables de la Société dans leurs
explications, ils ont pu se rendre compte que le Bilan et le compte de Profits et Pertes sont en
parfaite concordance avec les écritures sociales.
Dans ces circonstances, les commissaires proposent à l’Assemblée Générale des Actionnaires
d’accepter le Bilan et le Compte de Profits et Pertes dans la forme leur soumise et d’accorder
décharge aux Administrateurs.
Luxembourg, le 5 avril 2013
Nicolas EICKMANN
Mike HANSEN
