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Création et Développement de Patrimoine - SAS au capital de 5 000€ - Hervé BOCHER, garant - RCS CAEN 501 456 057 - CCI14012017000023008 délivrée par la CCI de CAEN - Absence de garantie financière : CDP a choisi de ne recevoir aucun fonds de sa clientèle en dehors de ses honoraires -

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1. INTRODUCTION

Projeter de réaliser un investissement immobilier vous classe parmi les gens qui ont compris son importance pour

la génération de vos revenus futurs et le développement de votre patrimoine.

Vu toutes les possibilités qui vous sont offertes il est normal que vous soyez peut-être un peu perdu.

Si vous lisez ce guide c’est que l’investissement LMNP ancien en résidences de services peut correspondre à

votre projet par les avantages qu’il procure :

- Un gain de temps : pas d’intervention de votre part

- La sécurité offerte par le bail commercial (bail plus long que celui d’habitation)

- Un entretien délégué sur le locataire

- Un loyer dont la perception est pérenne sur le long terme.

En prenant les précautions d’usage il est possible de sécuriser au maximum votre investissement LMNP ancien.

Ce guide a donc pour but de vous permettre d’y voir plus clair et de répondre aux principales questions que les

investisseurs nous ont posé depuis 10 ans que nous sommes spécialisés dans l’investissement LMNP ancien.

Je vous souhaite bonne lecture et mon équipe et moi-même sommes à votre disposition pour tout complément

d’information.

Hervé BOCHER et L’équipe Création et Développement de Patrimoine

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2. LES POINTS CLES DU STATUT DE LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP)

Quelles lois et textes officiels régissent le LMNP d’occasion ?

Le LMNP ancien ou LMNP occasion obéit aux même lois et textes officiels que le LMNP.

Concrètement, la location meublée (professionnelle ou non) est une activité régie par le Code Civil par les articles

1719 et suivants et codifiée par les articles 39 C ; 156-I, 1 ter et 261 D-4-c du code général des Impôts (CGI).

Depuis le 19 février 2018 l’inscription obligatoire au RCS pour les loueurs en meublé professionnel (LMP) a été

déclarée non conforme à la constitution (décision du Conseil constitutionnel n°2017-689 QPC-JO 9 février 2018).

Tout investisseur LMNP qui a plus de 23 000€ de recettes locatives qui représentent plus de 50% de ses revenus

professionnels est donc automatiquement considéré LMP.

Quel impact si on devient LMP ?

Le fonctionnement comptable et fiscal du statut LMP est identique à celui du LMNP mais il permet d’avoir accès à

quelques avantages :

L’année d’un investissement, il est possible d’obtenir une économie d’impôts grâce aux déficits

exceptionnels (frais d’acquisition, d’ingénierie, commerciaux…) qui sont déductibles des revenus

imposables.

L’imposition des plus-values en LMP relève du régime des entreprises mais une exonération des plus-

values de cession après 5 ans d’activité existe.

Comme le patrimoine LMP est professionnel, il est exonéré d’IFI.

Le statut LMP permet l’obtention d’un statut social en cotisant aux caisses maladies et vieillesse. Un

trimestre de retraite est acquis par année d’exploitation.

Enfin, la transmission du patrimoine est optimisée avec un abattement de 50% sur les droits à payer, la

possibilité de différer pendant 5 ans puis d’étaler le paiement des droits sur 10 ans sous certaines

conditions.

Comment le bien est-il meublé ?

Un logement est considéré meublé dès lors que l’occupant a à sa disposition des meubles et objets mobiliers en

qualité et quantité suffisante pour y vivre de façon permanente ou temporaire et y accomplir les actes de la vie

courante.

Concrètement, chaque exploitant de résidence a son mobilier type et tous les appartements d’une résidence sont

meublés de manière identique afin de créer une reconnaissance visuelle de la marque ou de la résidence.

Vous pouvez trouver plus d’information sur le mobilier nécessaire dans l’article suivant que nous avons rédigé sur

le sujet : http://www.creation-developpement-patrimoine.com/liste-mobilier-lmnp/

Qu’est-ce qu’une résidence de services ?

Les résidences services sont des immeubles ou ensemble d’immeubles qui offrent à leurs clients des prestations

para-hôtelières similaires à celles proposées par les établissements hôteliers classiques.

Les services proposés en plus de l’hébergement sont les suivants :

- Réception de la clientèle,

- Petit-déjeuner,

- Nettoyage régulier des locaux,

- Fourniture de linge de maison.

Pour être classée résidence de services, la résidence doit proposer au moins 3 des 4 services ci-dessus.

On dénombre 5 types de résidences de services selon la clientèle à laquelle elle sont destinées :



- Résidences de tourisme : pour les vacanciers,

- Résidences d’affaires (qui sont un sous-type des résidences de tourisme) : pour les professionnels en

déplacement et les touristes urbains,

- Résidences étudiants : pour les étudiants et jeunes actifs,

- Résidences médicalisées EHPAD : pour les personnes âgées dépendantes

- Résidences seniors : pour les seniors autonomes.

Quel est le cadre juridique de la location par bail commercial ?

La location par bail commercial est régie par les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce. Même s’il s’agit

d’une lecture ardue, nous vous invitons à vous y référer et à lire attentivement le bail commercial du bien dont vous

projetez l’achat.

A noter que le code de commerce prévoit tous les cas de figure lés à la vie du bail : renouvellement, résiliation,

gestion des problèmes s’il y en a….

Ses deux principaux avantages sont d’être ferme et pour de longues durées (9 ans minimum).

Le bail commercial procure donc un cadre juridique plus intéressant que celui du bail d’habitation car il donne une

meilleure visibilité aux propriétaires.



3. LE FONTIONNEMENT DU LMNP EN RESIDENCES SERVICES

Comment est loué un bien en LMNP ancien ?

Le jour de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur devient propriétaire du bien avec le bail commercial en cours.

Il n’y a juridiquement pas besoin d’avenant au bail puisque l’acte de propriété vaut avenant.

Il n’y a donc pas d’interruption de location, le premier loyer est versé au nouveau propriétaire du LMNP occasion

au prorata de sa période de détention.

Qui loue le bien ?

Le locataire preneur à bail est aussi appelé gestionnaire bien qu’il s’agisse d’un abus de langage. En effet, le

locataire est une société qui fera son activité commerciale dans les murs de la résidence. Il peut s’agir par exemple

d’une société comme ORPEA, DomusVi, Pierre et Vacances, Odalys, Nemea, Lagrange, Appart’City, Studea,

ResideEtude, Adagio,…).

C’est le bail commercial qui va définir les modalités de la location entre le propriétaire et le locataire.

Enfin, c’est le locataire exploitant qui gère au quotidien la résidence et se charge d’en assurer le remplissage en le

sous-louant à la personne qui va y habiter.

Qui occupe le bien ?

Selon le type de résidence il peut s’agir de vacanciers dans les résidences de tourisme, d’étudiants dans les

résidences pour étudiants, de seniors actifs dans les résidences pour seniors, de personnes âgées dépendantes

dans les EHPAD (Etablissement d’Hébergement de Personnes Agées Dépendantes), de professionnels en

déplacement dans les résidences d’affaires, ou de touristes dans les hôtels.

Toute la partie gestion de l’occupation est le métier de la société exploitante qui loue les locaux.

Qui s’occupe des parties communes ?

Les biens en résidences de services sont soumis au droit de la copropriété. Un syndic est donc mandaté par les

copropriétaires pour gérer les parties communes.

Le syndic convoque un assemblée générale ordinaire tous les ans afin de rendre compte de sa gestion et de voter

les éventuels travaux nécessaires.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont des documents extrêmement utiles pour vérifier le

fonctionnement de la copropriété et suivre l’entretien qui y est fait.

Dans la grande majorité des cas, le syndic appelle directement au locataire les charges de copropriété

récupérables, le propriétaire n’ayant que la part dite « non récupérable » à verser.

Il y a aussi des cas où le syndic appelle l’intégralité des charges au propriétaire, le locataire lui reversant une fois

par an la part récupérable sur présentation d’un relevé de charges annuelles.

Dans les deux cas, il ne reste que la part « non récupérable » à la charge du propriétaire.



4. LE BAIL COMMERCIAL

En résidences de services, c’est un bail commercial qui régis les relations entre propriétaire et locataire. Il définit

dans le détail le cadre de la relation ainsi que les droits, obligations et devoirs de chacun.

Les baux commerciaux sont régis par les articles L145-1 à L145-60 du Code de Commerce.

Qui paye les loyers au propriétaire ?

Le locataire exploitant de la résidence, dénommé preneur à bail, verse un loyer aux différents propriétaires sur une

base mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle conformément au bail commercial.

C’est donc la société qui occupe les lieux qui paye le loyer au propriétaire investisseur et pas la personne qui

occupe le bien.

Et si l’appartement n’est pas occupé ?

Le locataire étant la société exploitante, le bien est toujours occupé même s’il n’y a momentanément pas

d’utilisateur final (une personne à y séjourner). Le loyer est payé par l’exploitant pour pouvoir disposer du bien et y

procéder à son activité.

Comment les loyers sont revalorisés ?

Le bail commercial prévoit une indexation automatique des loyers en fonction d’un indice de référence (IRL, ILC ou

ICC sont les plus courants) et selon une périodicité définie (annuelle, triennale le plus souvent).

Qui paye les charges ?

Le bail commercial défini précisément la répartition des charges entre propriétaire et locataire.

Ci-après un tableur qui récapitule les principales charges.

Puis-je occuper le bien ?

L’occupation par le propriétaire d’un bien en résidences de services n’est possible qu’en résidences de tourisme et

à hauteur de maximum 8 semaines par an.

Dans les résidences étudiantes, seniors, tourisme d’affaire et médicalisées EHPAD, l’occupation personnelle n’est

pas possible.



C’est totalement logique puisque le bien est donné à bail à une société qui paye en contrepartie un loyer au

propriétaire.

Pour les résidences de tourisme, lorsqu’un bien a un bail avec un budget vacances ou qu’il comporte un droit

d’occupation sous forme de semaines de vacances, le loyer numéraire est mécaniquement moins important que

pour le même bien sans occupation.

Que se passe-t-il si l’exploitant change suite à une cession de fonds de commerce ?

La société d’exploitation preneuse à bail est en droit de céder son fonds de commerce à une autre société. Cette

seconde société a l’obligation de reprendre les baux en l’état. Le bail commercial précise très souvent la solidarité

entre la société vendeuse et la nouvelle société exploitante afin de protéger le bailleur.

Que se passe-t-il à la fin du bail ?

1. Poursuite du bail en l’état

A l’échéance, si aucune modalité de renouvellement n’est prévue, ils se poursuivent en tacite prolongation dans les

conditions d’arrivées c’est à dire au niveau du loyer réactualisé et dans les mêmes autres conditions contractuelles.

Si des modalités de renouvellement ont été prévues au bail (exemple renouvellement pour la même période avec

possibilité de résiliation triennale), elles s’appliquent de plein droit.

2. Signature d’un nouveau bail

Une modification de bail au renouvellement n’est possible qu’avec accord des 2 parties. En cas de désaccord, si

l’occupant souhaite rester dans les lieux, le bail arrivant à échéance se poursuit de plein droit.

S’il y a désaccord sur le montant du loyer de renouvellement, le code de commerce prévoit que le juge des loyers

sera compétent pour déterminer le loyer de marché. Le juge a alors souvent recours à un expert judiciaire

immobilier afin de déterminer la valeur locative.

Le propriétaire n’est donc pas démuni face à un locataire qui souhaiterait imposer sa loi. C’est un point fort du bail

commercial par rapport au bail d’habitation.

3. Résiliation du bail par le locataire

Il ne faut pas se voiler la face et souligner qu’il est aussi possible que l’exploitant en place ne souhaite plus

occuper la résidence tout comme un occupant de local commercial standard peut souhaiter déménager.

Dans ce cas, le preneur (locataire) signifie aux copropriétaires la fin de bail (au moins 6 mois avant l’échéance) qui

peuvent décider de :

- chercher un nouveau locataire exploitant,

- louer par eux-mêmes / via une agence tout en fournissant les services par le syndicat des copropriétaires,

- conserver leur bien en résidence secondaire,

- revendre leur bien.

Bien évidemment, la qualité de l’emplacement de la résidence LMNP facilitera la recherche d’un nouveau locataire.

4. Résiliation du bail par le propriétaire

Lors de l’échéance du bail, le propriétaire peut, lui aussi, résilier le bail commercial moyennant un préavis de 6

mois avant l’échéance.

Particularité, comme il s’agit d’un bail commercial et que le locataire aura un préjudice (perte d’investissements

publicitaires, perte de Chiffre d’Affaire…) le Code de Commerce a prévu dans ce cas le versement d’une indemnité

dite d’éviction à payer par le propriétaire au bénéfice du locataire.



Comme les biens en résidence de services en LMNP ancien sont des biens d’investissement, il est très rare que le

propriétaire ait un intérêt économique à résilier le bail commercial.

Cela reste cependant une possibilité si la valeur du bien sous bail commercial est très largement inférieure à la

valeur du même bien hors bail commercial (y compris indemnité d’éviction).

Le loyer peut-il baisser au renouvellement de bail :

Quel que soit le bien que vous possédez ou envisagez d’acheter (appartement, maison, immeuble, parking…), si le

loyer au départ n’est pas au marché ou si le marché locatif devient moins porteur, alors oui, votre loyer pourra

baisser.

En résidence de services, nous sommes actuellement dans un contexte très particulier.

En effet, beaucoup de biens en fin de bail ou qui ont été renouvelés sont des biens qui ont été au départ vendus en

neuf au plus fort de la bulle immobilière (2008-2010).

A cette époque les prix dans le neuf étaient stratosphériques et les loyers pas toujours cohérents

économiquement.

Du coup, aujourd’hui, au renouvellement de bail, ces biens ont des loyers qui sont remis au marché, donc baissés.

Ils deviennent alors économiquement soutenables à long terme pour le locataire.

Ce n’est clairement pas une bonne affaire pour le vendeur.

Par contre ça l’est pour l’acquéreur car il va pouvoir avoir un bien dont le prix au m² est souvent inférieur à la valeur

moyenne de l’immobilier local équivalent avec en plus de très bonnes garanties.

En dehors de ce type de cas, on voit assez peu de baisses de loyers.

IMPORTANT :

L’intérêt du LMNP ancien par rapport au neuf est qu’en LMNP ancien, il est possible de vérifier la cohérence

économique du loyer versé et vérifier aussi que le loyer est « au marché ».

Un loyer « au marché » aujourd'hui a de grande chances de le rester vu les indexations légales qui tendent à

calquer l’évolution des chiffres d’affaire.

En procédant aux vérifications qui s’imposent au départ, il est donc possible de sécuriser l’aspect locatif

de l’investissement.



5. LES FRAIS ET CHARGES EN LMNP ANCIEN EN RESIDENCE DE SERVICES

Les loyers en LMNP d’occasion en résidences gérées sont-ils garantis ?

Les loyers en résidences gérées sont parfois dits « garantis » car ils ne sont pas liés au taux d’occupation du bien.

En effet, le preneur à bail loue le bien pour ensuite le sous-louer. S’il ne le sous-loue pas durant une période, cela

n’a pas d’impact pour le propriétaire.

Evidemment, si l’exploitation n’est pas rentable, l’exploitant sera dans l’impossibilité de poursuivre son exploitation

et le paiement du loyer. Il est donc impératif de s’assurer du bon fonctionnement de l’exploitation.

C’est l’avantage du LMNP ancien par rapport au neuf car en ancien il est possible de vérifier que la résidence

fonctionne bien. Les professionnels que nous sommes vérifient ainsi plusieurs indicateurs dans les comptes

d’exploitation, mais aussi le ratio de loyers au m² ou le ratio de loyer rapportés au chiffre d’affaire

Qui paye les assurances ?

Concernant les assurances, les choses sont très bien définies dans les baux commerciaux. Dans la majeure partie

des cas on constate que l’occupant, la société d’exploitation preneuse à bail, paye les assurances liées à son

exploitation et les assurances des parties privatives. Les propriétaires assurent quant à eux les parties communes

via le syndic de copropriété qui se charge d’assurer l’immeuble en globalité.

Les propriétaires n’auraient donc théoriquement pas besoin d’avoir recours à une assurance individuelle qui

viendrait en doublon de ces assurances.

Néanmoins, L’article 58 de la loi du 26 mars 2014, dite loi ALUR a créé un article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965

relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cet article stipule que tous les copropriétaires

d’immeubles soumis au statut de la copropriété ont désormais obligation de souscrire une assurance responsabilité

civile qu’ils soient propriétaires occupants ou non occupants.

La souscription d’une assurance propriétaire non occupant est donc devenue obligatoire pour les biens en

résidence de service.

Y a t’il des charges locatives ?

Si le LMNP en résidences gérées laisse assez peu de charge à payer au propriétaire, il lui en reste tout de même

un peu. Comme pour tout bien immobilier, le propriétaire est donc redevable de différentes charges.

Tout d’abord il doit payer la taxe foncière de manière annuelle. Certains baux prévoient que la taxe d’ordure

ménagère est remboursable par le locataire (le preneur à bail) mais ce n’est pas une constante.

Le second et dernier poste de charges est constitué par les charges dites non récupérables sur le locataire qui

sont constituées des frais de syndic et d’assurance.

Il n’y a pas d’autres charges à payer par le propriétaire puisque les charges locatives (abonnements,

consommation, entretien courant…) sont à la charge de l’exploitant.

En cas de travaux à réaliser, ceux-ci sont votés en assemblée générale de copropriété et répartis aux tantièmes

attenant à chaque lot.

Qui à la charge de l’entretien et des travaux ?

Le bail commercial défini clairement la répartition des charges d’entretien et de travaux. Il est d’usage que

l’exploitant ait à sa charges les frais d’entretien courant et que le propriétaire reste redevable des gros travaux

notamment ceux de l’article 606 du code civil (http://creation-developpement-patrimoine.com/+Bail-commercial-et-

Articles-605-et-606-du-code-civil+.html) tout comme pour un bien immobilier classique.

En clair, s’il faut changer une poignée de porte ou repeindre une porte, c’est de l’entretien courant.

Par contre, si toutes les fenêtres de la résidence sont vétustes et à changer sans que cela soit dû à un défaut

d’entretien, ces frais sont à la charge du propriétaire.



Les propriétaires ont donc un prorata à payer sauf dans le cas où le bail commercial prévoit que les travaux sont à

la charge du locataire. Cette disposition est quasiment la norme en résidence médicalisée EHPAD mais quasi

inexistante pour les autres types de résidences.

Qui entretien le mobilier ?

Le bail commercial prévoit clairement la répartition de la charge d’entretien du mobilier. De manière générale

l’entretien courant est à la charge de l’exploitant et le renouvellement en cas de vétusté due à une usure normale

est à la charge du propriétaire.

NB : le renouvellement de mobilier vétuste est forcément à la charge du propriétaire qui doit pouvoir justifier à

l’administration fiscale que c’est bien lui qui a payé le mobilier afin de conserver son statut de loueur en meublé.

Peut-on occuper le logement ?

Le bail commercial implique une dissociation entre propriété et occupation. Tout comme vous n’allez pas aller chez

votre locataire si vous louez un bien immobilier d’habitation, vous n’allez pas aller occuper votre bien en résidence

de services, sauf cas particuliers prévus au bail.

Il n’est donc, en général, pas possible d’occuper le logement à titre personnel ou pour un membre de sa famille.

Cependant, les baux commerciaux en résidence de tourisme prévoient souvent des modalités d’occupation

personnelle pour un maximum de 8 semaines par an afin de rester en conformité avec la loi.

Enfin, certains exploitants proposent des avantages propriétaires qui prennent la forme d’un droit d’occupation

préférentiel ou à tarif réduit dans le bien ou un bien équivalent dans l’ensemble de leur catalogue.



6. FISCALITE ET COMPTABILITE

Comment est-on imposé en loueur en meublé ?

Le LMNP en revente ou LMNP occasion bénéficie d’un statut fiscal très avantageux qui permet d’être pas ou très

peu imposé : le régime des BIC au réel simplifié.

Comme pour tout bien locatif, les charges constatées sont déductibles (taxe foncière, charges de copropriété,

assurance, intérêt de crédits, assurance de prêt, frais de déplacement, frais comptables). La particularité du loueur

en meublé au régime réel simplifié est de permettre de pratiquer en plus l’amortissement comptable qui vient

s’ajouter à ces charges.

NB : L’amortissement comptable d’un investissement LMNP consiste en l’étalement de son coût sur sa durée

d’utilisation. L’amortissement est donc une charge fiscale qui vient s’ajouter aux autres charges et permet de

réduire voire annuler le résultat imposable et l’imposition qui en résulte.

Grâce à cet amortissement le résultat fiscal est faible ou nul et les revenus sont donc très peu fiscalisés. Afin de mieux visualiser cette mécanique comptable, nous vous invitons à utiliser notre simulateur LMNP

d’occasion en revente (http://www.creation-developpement-patrimoine.com/simulation/)

et à consulter notre article dédié à l’amortissement LMNP (http://www.creation-developpement-

patrimoine.com/lamortissement-lmnp-explique/).

Comptabilité et déclarations fiscales en LMNP ?

Un investissement LMNP (neuf ou d’occasion) nécessite de :

- s’inscrire auprès du service des impôts comme loueur en meublé,

- s’inscrire au régime de TVA,

- procéder à une déclaration annuelle de résultat BIC ce qui implique donc en amont l’établissement

d’une comptabilité.

L’administrations fiscale met des formulaires adaptés à la disposition des contribuables mais nous recommandons

vivement d’avoir recours à un cabinet comptable afin de l’établir sans erreur.

Un début d’activité en LMNP nécessite aussi de faire une déclaration d’activité auprès du service des impôts dont

dépend le bien ainsi que d’opter pour le régime réel de TVA. Ces tâches sont incluses dans la mission d’un cabinet

comptable pour une activité LMNP. Vous pouvez trouver plus d’information sur le sujet en consultant notre page dédiée à la comptabilité LMNP

(http://www.creation-developpement-patrimoine.com/comptabilite-lmnp/).

Réduction d’impôts pour frais comptables et adhésion à un centre de gestion agréé.

Un avantage fiscal existe pour les adhérents à un Centre de Gestion Agréé (CGA) relevant de l’impôt sur le revenu

et soumis en principe à un régime de bénéfice réel.

Il s’agit d’une réduction de l’impôt pour frais de tenue de comptabilité et d’adhésion sous certaines conditions :

Le CA (recettes locatives meublée) ne doit pas excéder les limites du micro BIC (70 000€ pour les

locations avec prestations de services comme les résidences de services).

Etre imposé sur option à un régime réel.

Cette réduction d’impôts est donc possible pour les propriétaires de LMNP ancien en résidence de services.

Le montant de la réduction d’impôt est égal aux dépenses exposées pour la tenue de comptabilité (honoraires

comptables) et pour l’adhésion au centre de gestion dans la double limite de 915€ par an et du montant de l’impôt

sur le revenu dû pour une année donnée.



Attention ! Quel que soit le montant de leur chiffre d’affaires ou de recettes, les adhérents qui relèvent à titre

obligatoire d’un régime de bénéfice réel ou de la déclaration contrôlée, en raison de la nature de leur activité ou de

leur forme juridique, ne peuvent pas bénéficier de cette réduction d’impôts.

Régime

matrimonial

Régime BIC de

plein droitNature

Adhésion possible

Déduction des frais de comptabilitéau CGA

Acquisition par plusieurs personnes en indivision

Non applicable

Oui Personne morale car indivision

Oui Non

Acquisition par une personne seule

Aucune incidence

sur option Personne physique

Oui Oui

Acquisition par un couple

Pacsé Oui Personne morale car indivision

Oui Non


Communauté de biens

sur option Personne physique

Oui Oui


Séparation de biens

Oui Personne morale car indivision

Oui Non

Acquisition par une société

Non applicable

Oui Personne

morale Oui Non

Rappel : Un couple marié sous le régime de la séparation de biens est considéré, dans l’activité BIC, comme une personne morale.

NB : Depuis l’exercice fiscal 2016, la réduction d’impôt est limitée aux 2/3 des frais de comptabilité à hauteur de 915€.

Résidences de services et régime réel de TVA Les biens immobiliers en résidences de services sont soumis au régime réel de TVA.

Concrètement, cela signifie que le propriétaire va percevoir un loyer majoré de la TVA (5.5% dans les résidences médicalisées EHPAD et 10% dans les autres types de résidences).

Comme une entreprise, le propriétaire devra reverser à l’Etat la TVA sur ses encaissements (sur ses loyers) mais pourra demander le remboursement de la TVA sur ses dépenses (charges de copropriété payées par exemple).

La soumission au régime réel de TVA est obligatoire en résidences de services. C’est la raison pour laquelle les loyers sont toujours indiqués Hors Taxe (HT).



Comptabilité : choisir entre LMNP au régime réel e micro BIC

Jusqu’en 2017, le régime du micro BIC ne s’appliquait au loueur en meublé qu’à la condition que le propriétaire

bailleur ait opté pour le régime de la franchise en base de TVA.

Il fallait donc ne pas être assujetti à la TVA.

Il n’était donc pas possible jusque-là d’investir en résidence de services et de relever du micro BIC.

Depuis le 1er janvier 2018, le régime de la franchise en base de TVA est désormais dé-corrélé du régime

d’imposition des résultats.

Pour faire simple, à partir de 2018, il est désormais possible d’être assujetti à la TVA tout en étant au régime micro

BIC.

Ainsi, lorsque le bailleur loue un bien immobilier LMNP qui a donné lieu à récupération de TVA lors de son

acquisition (par lui ou par le premier investisseur), il peut dormais bénéficier du régime de la micro entreprise

(micro BIC ) et ne doit plus attendre l’extinction de son engagement de maintien du bien soumis à la TVA pour 20

ans.

En 2018, il devient donc possible d’investir en LMNP en résidence de services et d’être au régime micro BIC.

Opter pour le micro BIC plutôt que le régime réel LMNP (avec amortissements LMNP) devient donc intéressant si

les amortissements et charge déductibles (taxes, charges, assurances, intérêts de crédit…) sont inférieurs à

l’abattement de 50% du micro BIC.

Impôts et Taxes 1. Taxe d’habitation

Les biens en résidences de services, loués par bail commercial, ne sont pas assujettis à la taxe d’habitation puisque le bien est loué à un professionnel qui y mène une activité commerciale.

2. Taxe foncière

Les biens en résidences de services sont par contre assujettis à la Taxe Foncière. Selon les dispositions prévues au bail commercial, la taxe d’ordures ménagère peut être prise en charge par le locataire (qui la rembourse au propriétaire une fois par an).

3. Contribution économique territoriale (ex taxe professionnelle)

Le loueur en meublé est en principe redevable de la CET. Cependant une exonération est en général obtenue le bien considéré est loué par bail commercial. Ce constat fait suite à un arrêt de Cour Administrative d'Appel de Lyon (N°97 Lyo1138 du 15 mars 2001).

4. Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

Les bénéfices fiscaux issus de la location LMNP s’il y en a après déduction des amortissements et des charges déductibles (loyers – taxes et charges – amortissements) sont assujettis à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition du propriétaire. Ce bénéfice est aussi assujetti aux prélèvements sociaux.

Grâce à l’amortissement comptable, le bénéfice fiscal est faible et les loyers sont donc 5 à 10 fois moins imposés que le seraient les mêmes revenus au régime foncier (location nue).

5. Imposition sur la plus-value



En cas de revente avec une plus-value, les biens LMNP en résidences de services (ou non) sont assujettis à l’imposition sur la plus-value selon les modalités de calcul applicable aux particuliers.

Ils bénéficient des même abbatements pour durée de détention que les biens immobiliers d’habitation.



LA REVENTE D’UN LMNP EN RESIDENCE DE SERVICES

Pourquoi revendre un appartement LMNP ?

Etant donnés les avantages de ce cadre fiscal, il s’avère que ce sont principalement les aléas de la vie qui

amènent les propriétaires à revendre lors de divorce, perte d’emploi, succession ou mutation internationale.

Ce sont aussi assez fréquemment des arbitrages patrimoniaux et des besoins de liquidités qui amènent les

propriétaires à revendre un bien LMNP.

Peut-on vendre un LMNP à tout moment ?

Comme tout bien immobilier, il est possible de revendre un LMNP (http://creation-developpement-

patrimoine.com/Revente-meuble-lmp-lmnp-perissol-occasion.html) à tout moment.

Attention cependant, l’investissement immobilier LMNP est un placement long terme. Les taxes et droits

d’enregistrements (dits frais de notaires) inhérents à une acquisition impliquent un cout non récupérable en cas de

revente rapide (1 à 3 ans).

Il faut donc laisser le temps au bien et au loyer de se revaloriser afin de pouvoir revendre son LMNP au minimum à

son cout d’achat.

J’espère que ce guide sur l’investissement LMNP ancien vous sera utile et mon équipe et moi-même restons à

votre disposition pour répondre à vos questions :

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Hervé BOCHER

Création et Développement de Patrimoine

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