.1 F - memoires.scd.univ-tours.frmemoires.scd.univ-tours.fr/EPU_DA/LOCAL/2004_MAG1... · du service...
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assurément,
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balnéairesait
accueillirde
nombreux
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depuisquelques
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nouveauxhabitants.
De
vastesopérations
d’aménagem
entsont
débutéesdans
lesan
nées
1950jusqu’à
lafin
desan
nées
1970avec
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L’urbanism
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l’objetde
toutesles
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trèsfortes
enm
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entsfoisonnent,
sanscesse
pluscom
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d’undossier
d’urbanisme
estdevenu
unvéritable
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Mais
lesbesoins
surle
littoralvendéen
necessen
tde
s’accroître,et
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laconstruction
continuede
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esprojets
delotissem
entsvoient
ainsile
jourpour
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ladem
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ilne
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entde
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quepaysager.
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vas’organiser
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comm
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l’évolutiongénérale
eturbanistique
dela
comm
une.
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aseconde
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versune
réflexionpour
améliorer
laqualité
des
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delotissem
ent.
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l’étudeconcrète
d’unprojet
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portantsdus
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d’unm
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exceptionnellement
situationprivilégiée.
Avec
6200hectares
desuperficie,
dont4000
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hectaresde
forêtset
seulement
1000hectares
urbanisés,la
villede
Saint-Jean-de-M
ontsest
unedes
comm
unesles
plusvastes
deV
endée.Elle
estlongue
de15
kms,
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5com
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comm
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comm
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araisde
monts.
Voulu
comm
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depins,
Monts
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etd’une
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DE-M
1
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Etude
préalabledu
lotissementde
laJubarde
Après
cesdouloureux
combats,
larégion
sereplia
surelle-m
ême
etconnut
desm
oments
difficiles:de
misérables
conditionsde
viepour
lesagriculteurs,
avecquelques
arpentsde
terresingrates,
dequoi
subsisterou
bienfuir
versdes
terresplus
généreuses.
Le
cantonde
Saint-Jean-de-M
ontsest
restéju
squ’àune
époquerécente
unerégion
purement
rurale.D
ébutdes
années
1960,plus
desdeux
tiersde
lapopulation
vivaientencore
endehors
desbourgs
etse
consacraientessentiellem
entà
l’agricultureet
àl’élevage.
Mais
l’accroissement
dela
population,depuis
plusieursdécennies,
dansla
comm
unede
Saint-Jean-de-M
ontsen
particulieret
surtoutla
constructionen
masse
derésidences
devacances
dansles
localitéscôtières
ontm
isles
pouvoirspublics
dansl’obligation
d’intervenirsur
leplan
urbanistique.
Des
lotissements
trèsnom
breuxet
parfoisde
grandesdim
ensionsont
ainsiété
créés,le
plussouvent
àproxim
itéde
l’océandans
lastation
balnéaire.
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s’étendrelonguem
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rl’histoire
deS
aint-Jean-de-Monts,
quandsi
peud’événem
entsflagrants
viennentl’étayer.
De
cide
là,peut-on
citerquelques
escarmouches
liéesaux
turbulentsV
ikingsau9ém
esiècle,
auxespagnols,
unsiècle
plustard.
En
1136,s’érige
l’égliseS
aintJean-B
aptiste,le
seulédifice
decette
lointaineépoque
dontcertains
éléments
sontencore
visiblesde
nosjours,
comm
ela
base
carrédu
clocheret
leportail
situéau
nord.
Ce
quel’an
retientde
l’histoired’un
paysse
compose
essentiellement
defaits
dramatiques.
Ilen
estainsi
dela
région:guerres
dereligions
en1622
avecle
massacre
de2500
protestantsà
Saint-Gifles-C
roix-de-Vie,
larévolte
desm
araîchinsde
1639à
1661contre
legouvernem
entde
Mazarin,
etenfin
lesan
nées
noiresdes
«guerres
deV
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déroulèrentde
1793à
1796.
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dela
comm
unede
Saint-Jean-de-M
onts,celle-
cicom
prenaitessentiellem
entle
bourgavec
quelque180
maisons
etle
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arailleurs,
oncom
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200exploitations
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En
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decanton
ruralà
l’écartde
toutegrande
voiede
______
_______
passage,tourné
exclusivement
versson
marais.
__
__
__
__
_
C’est
seulement
en1868
qu’uneroute
empierrée
futconstruite
entrele
bourget
lam
er.L
’administration
desE
auxet
Forêt
aconsenti
àcéder
àla
comm
uneun
frontde
200men
bordurede
l’Atlantique,
prèsde
3hectares
dedunes.
Leprem
ierlotissem
entde
lastation
verraaussitôt
lejour.
Au
fildes
années,le
longde
laroute
quiconduit
àla
mer
s’édifientde
nouvellesviII9S
quideviendra
plustard
Hôtel
dela
plage,ainsi
qu’unevingtaine
devillas
viendronts’élever
surle
frontde
mer.
Lequartier
dela
plagese
transforme
trèsrapidem
ent.L
’Etat
cèdeà
nouveaudes
dunesdom
aniales.U
nlotissem
entprivé
de6ha
environvoit
lejour,
enform
ede
quadrilatère,délim
itépar
ladune
côtière.D
eplus,
oncom
ptepas
moins
d’unecentaine
de«
chalets».
C’est
en1925
qu’estam
énagéau
sudde
lacom
mune,
dansun
domaine
de75
hectaresbordant
l’océan,le
plusvaste
lotissement
quiait
jamais
vule
jouren
Vendée:
celuide
laplage
desD
emoiselles.
Al’origine
decette
plage,existait
unezone
dunaireoù
sem
êlaientla
vaseet
lafriche
surlaquelle
lessoeurs
Chaillou,
appelées«
lesD
emoiselles
»exploitaient
laferm
edu
Rozeau-G
aillard.A
ulendem
ainde
laP
remière
Guerre
mondiale,
Valentin
Guérin,
___
____
____
____
____
__
___
__
neveuet
héritierdu
domaine,
décidad’y
créerun
lotissement.
Pour
perpétuerla
mém
oirede
ses
______________________
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
-
0’
____
—...
J
-H:,
L
oI
j
,‘:%
%t
__
_
—p»
ln
»J.
S.,.,
J..n
.d..M
..f..
tantes,ildonna
àce
vasteprogram
me
d’aménagem
ent,le
nomde
«P
lagedes
demoiselles
».
saint-jeande-m
onts
2.L
espied
sd
ans
l’eauou
lem
irage
de
«l’or
bleu
»
___________________________________
Les
aménagem
entsdu
littoralsont
unatout
supplémentaire
pourla
jeunestation
balnéairequi
profiteensuite
des«
congéspayés
»de
1936.L
esvoies
d’accèsse
sontconsidérablem
entdéveloppées:
letrain
amène
lesestivants
detous
lescoins
deF
rance,les
nouvellesroutes
supportentfacilem
entl’accroissem
entdu
trafic.D
eParis,
Lyon,N
antes,on
accèdefacilem
entau
littoral.
Après
laseconde
guerrem
ondiale,S
aint-Jean-de-Monts
connaîtraune
remarquable
expansion,surtout
àpartir
de1955.
Lerem
blaise
construit.L
esrues
sesont
multipliées
dansle
quartierde
laplage.
L’hôtellerie
dansun
mêm
etem
psse
modernise,
lescam
pingsfont
leplein.
En
1960,on
estpassé
de3
terrainsà
17pour
atteindre35
en1979
et54
en1992,
sans
oublierles
____________________________________
coloniesde
vacancesqui
s’étalentsur
unedizaine
dekilom
ètresentre
leslieux-dit
lesT
onnelles(N
ordde
lacom
mune)
etO
rouetau
Sud.
Aujourd’hui,
lepotentiel
totald’hébergem
entdes
terrainsde
camping
deS
aint-Jean-de-Monts
estde
l’ordrede
40000estivants.
I
3.D
’importan
tesopératio
ns
imm
ob
ilièresq
ui
on
tm
arqu
éle
pay
sage
Dans
unm
ême
temps,
denouveaux
chantiersd’im
meubles
s’ouvrent.D
egrosses
opérationssont
engag
éesavec
lesprom
oteurstels
queM
inélian(dès
1963),les
imm
eublesM
erlinet
findes
ann
ées1970,
lazone
aménagée
parla
SAC
OM
àl’extrém
itéN
orddu
remblai.D
ansles
ann
ées1970,
pourles
promoteurs
imm
obiliers,l’objectif
principalest
derépondre
àune
demande
pressanteet
captive.L
’absencede
planificationet
lesrivalités
comm
ercialesse
traduisentpar
uneconcurrence
acharnéeentre
desprojets
voisinsm
ontésdans
laprécipitation,
sans
étudede
marché
et,surtout,
sans
lam
oindreconsidération
pourl’environnem
ent.C
ettefièvre
imm
obilièrese
fondesur
undouble
sloganpublicitaire:
lespieds
dansl’eau
—vue
sur
mer.
Par
lam
agiede
lavoiture,
etpar
l’attractionexercée
parle
soleilou
parl’air
marin,
onassiste
enbout
decourse
àla
diffusionanarchique
depavillons,
delotissem
ents,ou
carrément
d’imm
eubles,au
plusprès
dela
mer
etm
ême
parfois,à
lacom
mercialisation
decélèbres
marinas
sortiesde
lam
er.
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
—.
..
r,.I
II
—
,.X.q
ÏY
P.
4L•‘I.
..
..
.
j
Vue
durem
blai:lieu
desprem
ièresim
plantationsd7ninieubles
—
s&int-jean
__
__
__
__
__
__
_
-dem
onts
Saint-Jean-de-M
ontsn’a
paséchappé
àces
phénomènes,
le«
remblai
»en
attesteavec
l’édificationd’im
meubles
de4
à5
étages
enm
oyennes.P
ourle
plushaut,
ilatteintles
15étag
esà
moins
de300
mde
lazone
littorale.
Par
suitede
l’édificationde
nombreux
imm
eublescollectifs
surle
frontde
mer
depuisplus
d’unetrentaine
d’années,la
progressionfut
forteen
cequi
concerneles
logements.
Ilyen
avaitseulem
ent1950
en1946;
onen
comptera
prèsde
10000fin
desannées
1980,pour
atteindreprès
de16000
en2003.
(So
urce:
ouvrageM
.G
AU
CH
ER
).75%
deshabitations
nouvellement
créées,représentent
essentiellement
desrésidences
secondaires,et
dansune
grandeproportion,
ellesne
sontconstituées
quede
studiosou
d’appartements
dedeux
pièces.
Dans
certainesrégions,
lacôte
estdevenue
unruban
urbanisédans
lequelont
subsistéque
quelquescoupures
vertes.Le
massacre
écologiques’est
opéréen
toutelégalité,
avecl’aval
desélus,
etavec
labénédiction
d’uneadm
inistrationd’E
tatcom
plaisante.La
contestationécologique
estrestée
cependantm
arginale.
Cette
politiquefoncière
connaîttoutefois
heureusement
deslim
ites.L
imites
physiques,d’abord,
avecla
saturationprogressive
dela
frangelittorale.
Lim
itesécologiques,
ensuite,avec
lapollution
desplages
quiconstituent
unproblèm
erécurrent,
victimes
dulaxism
edes
municipalités.
Lim
itespolitiques
etéconom
iques,enfin,
avecla
privatisationdu
littoralgrâce
auxacquisitions
duconservatoire
dulittoral
crééen
1975.Le
renforcement
deson
rôlea
permis
unem
aîtrisede
lapression
del’im
mobilier.
En
réalité,la
limite
laplus
porteusepolitiquem
entet
surtoutsur
leplan
légal,est
l’édificationde
laloi
littoraleen
1986qui
mettra
finà
cesdébordem
entsabusifs.
Lelittoral
françaisest
d’ailleursdéjà
urbaniséà
plusde
50%à
cetteépoque.
4.U
neco
mm
une
attractive
enex
pan
sion
Durant
lesan
nées
1990,S
aint-Jean-de-Monts
estdevenue
unecom
mune
célèbrequi
s’enorgueillitde
proposerdurant
huitm
oisde
l’année,entre
mars
etoctobre,
unetrès
grandevariété
d’animations.
Ledéveloppem
entrapide
dela
comm
unese
poursuità
unrythm
eeffréné.
L’accueil
denouveaux
habitantss’accom
pagnedésorm
aisavec
l’extensionurbaine
dela
comm
une.E
ntém
oignentles
nombreux
lotissements
etnouvelles
constructionsqui
s’édifienten
grandnom
breà
l’estet
ausud
dubourg.
Aprésent,
ilest
assezdifficile
d’évaluerle
nombre
depersonnes
qui,en
plainesaison,
sonten
vacancessur
lacom
mune
certainsparlent
d’unepopulation
sem
ultipliantpar
15,soit
plusde
100000estivants.
J
Vue
aér,ènnedu
remblai
deS
aint
Jean-de-Monts
avecses
grandsim
meubles
quilelongent.
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
Lepaysage
esttrès
diversifiéentres
des
zonesurbanisées,
etnaturelles
dontle
caractèrereste
fortet
qu’ilfaut
évidemm
entconserver,
sans
entraverle
développement
dela
comm
une.Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
III.L
ES
EN
TIT
ÉS
PA
YS
AG
ÈR
ES
ET
LE
MIL
IEU
NA
TU
RE
L
1.L
ep
aysag
em
onto
isH
Le
marais
[L
so
res
rd’activités
L
saint-jeande-m
onts
IL
’•-
__
_
-
=—
GA
2.le
patrim
oin
earch
itectural
monto
is.i:.i’
I
Petite
maison
basse
enterre
malax
éeav
ecde
lapaille,
blanchieà
lachaux
etcouverte
deroseaux.
Elle
faitpartie
intégrantedu
pay
sage
dum
arais
On
notela
présen
cede
qu
elqu
esm
oulins,qui
servaien
tà
moudre
legrain.
On
encom
ptait19
audébut
duem
e
siécle.
.
:Il
rappelleq
uelq
ues
élémen
tsde
l’architecturelocale
voletsbleus,
toitureen
Ces
villasrappellent
l’architectuream
éricaineen
borduredu
golfet
àproxim
itéde
lam
er.
‘D
tuile,enduit
blanc(ou
crème),
-m
aispas
uneidentité
propreà
chaq
ue
maison.
Les
1ères
villas
-
L
r
“f
4L
avilla
Le
Bélem
aété
reconvertien
bar.P
lusde
20villas
furentconstruites
dés
lafin
duxlxèm
epour
attirerles
1ers
baigneurs.
saintjean
de-monts
IL
’égliseS
aintJean
-B
aptistefut
édifiéeau
XV
Ièm
epuis
modifiée
àplusieurs
reprises.E
lleest
eng
aletset
calcaire.‘1
s,’1
Sur
l’esplanade,cet
hôtelest
restéintact
depuissa
constructiondébut
du
XX
eme
La
requalificationdu
frontde
mer
àredonner
uneseco
nd
ejeu
nesse,
lesim
meubles
des
ann
ées1960
vonten
profiter.
/:‘.E
tudepréalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
3.U
NE
NW
RO
NN
EM
EN
TV
UL
NE
RA
BL
Ea.
Les
zones
ZN
IEF
Fdu
Nord
de
laV
endéeL
eszones
naturellesd’intérêt
écologiquefloristique
etfaunistique
(ZN
IEFF)
sontdes
zonesd’observations
protégées,ayant
pourobjectif
laconnaissance
desesp
acesnaturels,
terrestreset
marins,
dontl’intérêt
reposesoit
surl’équilibre
etla
richessede
l’écosystème,
soitsur
laprésence
d’espècesde
plantesou
d’animaux
rareset
menacées.
Ce
sontde
grandsensem
blesnaturels
richeset
peum
odifiésqui
offrentdes
potentialitésécologiques
importantes,
s’ilssont
définitivement
protégerpour
l’avenir.
L’inventaire
ZN
IEFF
estréalisé
àl’échelle
régionaleet
actualisérégulièrem
entdans
lefichier
dela
DIR
EN
.
Lesable
quicom
poseles
dunesa
étéarraché
auM
assifC
entralpar
l’érosion.A
insiles
granites,gneiss
etbasaltes
ontété
érodés,charriés
parla
Loire
etdéposés
surla
côtepar
unpuissant
courantcôtier,
ladérive
littorale,qui
estorienté
Nord-S
udentre
l’estuairede
laLoire
etcelui
dela
Gironde.
Avant
1789,l’ensem
bledes
dunesappartenait
àde
grandesseigneuries
locales.E
llesreprésentaient
undanger
carelles
n’étaientpas
végétaliséeset
lesable
envahissaitalors
fréquemm
entl’arrière
pays.C
’estainsi
quele
7avril
1741,un
ouraganprovoqua
l’ensevelissement
d’unepartie
dubourg
deN
otre-Dam
e-de-Monts.
Après
desessais
fructueuxen
Aquitaine,
undécret
impérial
futpris
le14
décembre
1810afin
d’ordonnerl’ensem
encement,
laplantation
etla
culturedes
végétauxles
pluspropres
àla
fixationdes
dunes.
Ce
n’estque
vers1850
quecom
mencèrent
lesprem
ierssem
isde
pinsm
aritimes
enP
aysde
Monts,
entreprispar
l’dii,1nistrationdes
pontset
chau
ssées.E
n1862,
cestravaux
defixation
desdunes
furentconfiés
àl’adm
inistrationdes
eauxet
forets,à
laquellea
succédéen
1966,l’O
fficeN
ationaldes
Forêts
(ON
F).U
nedes
difficultésde
cetteentreprise
résidaitdans
lefait
queles
végétauxsont
soumis
àdes
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vienettem
entdéfavorables:
embruns
salés,vent
violent,sols
trèspauvres
àforte
teneuren
sel...
saint-jeande-m
ontsG
.A
b.L
afo
rêtd
om
aniale
des
Pay
sde
Monts
Elle
s’étiresur
unesuperficie
de2280
hectares.E
lleest
constituéep
arles
dunes,boisées
ounon,
quise
sontaccrochées
surles
11esgallo-rom
ainesde
Monts:
lesm
araisqui
occupentl’arrière
paysn’ont
étédéfinitivem
entcoupés
dela
mer
quau
débutdu
18
èm
esiècle.
Sa
formation
IIÇ
’-*:
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ME
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41....‘‘.
..
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personnelle/
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Iyp*II
5a.n
W&
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.,.,.u
it.
O5K
mE
I..
•.1
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
Mais
cettefixation
étaitindispensable,
carelle
permettait
deconstituer
une«
digue»
protégeantles
marais
dontl’altitude
nedép
assepas
5m
ètres,et
quirisquaient,
encas
deforte
tempête
d’êtresubm
ergés.
Au
siècledernier,
lestravaux
deram
assage
desgraines
etde
semis
ontdonc
étéréalisés
parles
habitants,m
oyennantle
droitde
venirram
asserles
aiguillesde
pinet
lesbranches
mortes
pourallum
erle
feu.L
esboisem
entset
laforêt
naissanteconstituaient
ainsiun
élément
particulièrement
important
dela
viedes
riverains.
Lecordon
dunairede
lacôte
atlantiquese
compose
detrois
grandesparties:
ladune
blanche-
ladune
grise-
ladune
boiséeconstituant
laforêt
domaniale
d’aujourd’hui.
La
dune
blanche,proche
durivage
estentretenue
grâceà
destechniques
localesde
piégeagedu
sabletransporté
parle
vent(ganivelles
enchâtaignier
etbranchages)
permettant
decréer
unprofil
d’équilibredu
cordondunaire.
Un
tapisvégétal
sereconstitue
avecla
florespécifique
(chiendentdes
sables,oyat)
dansles
premières
annéessuivant
cesam
énagements.
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
Un
partim
portantedu
domaine
forestierest
constituéepar
lad
une
grise,non
boisées.
C’est
unpatrim
oineécologique
exceptionnel,abritant
denom
breusesesp
ècesvégétales
protégéestelles
que:
La
dune
bo
isée(88%
)est
constituéede
Pinsm
aritimes
(Pinus
pinaster),prem
ièreessen
ceintroduite.
Lechêne
vert(Q
uercusilex)
estactuellem
ententrain
deconquérir
uneplace
trèsim
portante,de
mêm
eque
saules,érables
etpeupliers,
disséminés
parles
oiseauxet
favoriséspar
lesforestiers.
Chaque
année,entre
4000et
6000plantations
sonteffectu
ées:chêne
vert60%
,résineux
20%(cyprès,
pind’A
lep,pin
pignon,pin
noir...),feuillus
divers20%
(érables,frêne,
alisier...).(S
ourceO
NF)
Face
audépérissem
entdu
pinm
aritime
forestier,dont
lesscientifiques
étudientla
causeet
leprocessus,
ilétait
eneffet
nécessairede
s’orientervers
uneforêt
littoraleplus
richeen
essences
feuillues.E
cosytème
neuf,cette
forêtdunaire
esttrès
fragileet
denom
breusesactions
sontentreprises
parl’O
NF
pourrenforcer
ladiversité
biologiquedu
massif,
favoriserl’intégration
paysagèredes
opérationsde
reboisement
etla
préservationdes
milieux
biologiquesexceptionnels.
Les
interventionsde
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cordonlittoral
dunaire,perm
ettentd’entretenir
cettefrontière
mobile
entrela
mer
etla
terre.
G.A
Sa
com
positio
n
r’
<L
-;-.;,•;
Lam
er
j‘dune
bche
piqedune
grisedune
boisée
saint-jeande-m
onts
II=
saint-Jeande-m
onts
laborieuxtravail
dedessèchem
entet
dem
iseen
valeur,travail
auquelles
moines
desabbayes
d’Orouet
etde
Sallertaine
prirentune
partim
portante.
Un
vasteréseau
decanaux
futainsi
crée.P
uisles
vasièresont
étédom
estiquéesaux
18
ém
eet1gem
esiècles.
Des
barrièresnaturelles
comm
eles
dunesou
artificiellescom
me
lesdigues
protègentles
poldersconquis.
Un
vastem
araisque
l’onnom
me
Breton-V
endéen(double
identitéliée
àla
situationgéographique
dela
Ven
dée:
ilse
trouveà
ceque
l’onappelle
lesm
arches
de
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ne).
jJ
Découverte
dece
milieu
Pérégrination
d’unehistoire
étroitement
liéeaux
éléments
naturelsque
sontles
eauxde
l’océan,le
sablede
l’érosionet
levent
marin.
Bien
avantles
bâtisseursd’aujourd’hui,
lem
ythiqueP
ontd’Y
eu,frêle
guénaturel
decalcaire,
capteles
sablescharroyés
parl’océan
etbâtit
patiemm
entdes
diguesqui
vonts’élever,
sedévelopper
pourdonner
jourà
l’InsulaM
ontibuset
àq
uelq
ues
autre
sauto
ur.
(voirévolution
ci-contre)
Aujourd’hui,
toutesces
îlesont
disparusauf
Yeu
etN
oirmoutier.
Au
milieu
dum
oyenâge,
lorsquele
marais
n’étaitenvahi
parle
flotque
derares
joursde
l’année,débuta
un
Q(t’.t,,
h..
(‘.n’
.L.P
ct....
ttttn
..
.
‘!f_i
.n.tI..
h.n
tJA
ce
in.).)
du
golfe
de
So
ulla
ns
ala
câL
de
Monts
1_’
‘‘eej’
f._
____
—
etlfl_
t_I.
•_
—
et01
1t
__
P.,e.e.,,,nt
t•,o
L1Z:2
Source
--.
San
I-Jean-D
e-54
on
ts._
enim
ages--
-e.)
-
-
/5n
o
Etude
préalabledu
lotissement
dela
Jubarde
Lem
araislaisse
apparaîtreun
maillage
densed’étiers
etde
fossés,entourant
després
etd’anciens
marais
salantspour
laplupart
aujourd’huiabandonnés
mais
quin’en
sontpas
moins
dem
erveilleusesréserves
pourles
oiseaux.
C’est
unréseau
hydrauliquevital
pourl’écosystèm
edont
l’entretiendoit
êtreperm
anent,m
ême
sila
disparitiondes
exploitationsagricoles
nuità
cettem
aintenance.
____________________________________
Les
habitationsont
toujoursété
construitessur
lespoints
lesplus
hauts,qui
n’étaientd’ailleurs
quede
simples
buttes,ce
quine
lesm
ettaientpourtant
pastoujours
àl’abri
desinondations
hivernales.D
ansun
-______
paysoù
lapierre
faitdéfaut,
lesm
aisonsdénom
mées
étaientconstruites
avecles
matériaux
trouvéssur
place,terre
mélangée
depaille
pourles
murs,
roseaudes
fossés,appelés
«chaum
es»
pourla
toiture.
La
faun
edu
marais
estriche
enesp
ècesdifférentes;
qu’ellesoit
dum
araissalé,
avecses
oiseauxm
igrateursou
sédentaires,ou
dum
araisdoux,
plusclassique
mais
quiréserve
néanmoins
biendes
surprises.
Outre
lehéron,
lam
ouetterieuse,
‘aigrettegarzette
•A
l’automne
ouau
printemps,
descouples
decigognes
viennentnicher.
Depuis
peu,des
ibisroyaux
d’Egypte
oudu
Maghreb
fontescale
aupays.
Au
sol,hélas,
leragondin
--
-prospère.
Cet
herbivoren’a
decesse
depercer
lesrives
desétiers
dem
ultiplestrous.
Lagrenouille
estégalem
entprésente
etrecherchée
enété
poursa
bonnechair,
toutcom
me
l’anguilleque
l’onfait
grillersur
dessarm
ents.
Sans
tomber
dansles
clichés,il
n’estpas
fauxd’affirm
erque
lem
araîchinpossède
unsacré
caractèreforgé
durantdes
siècles.Si
lavie
denos
jourss’est
particulièrement
améliorée,
iln’en
étaitpas
dem
ême
50ans
auparavant.U
nevie
quise
déroulaitautour
d’unebourrine
autoit
dechaum
eou
d’uneferm
etterecouverte
de«tig
esde
botte»
(tuilelocale),
auxm
urschaulés,
d’unegrange
attenanteavec
uneou
deuxvaches,
lecochon,
quelquespoules
etle
potagerpour
leslégum
es.
saint-jeande-m
onts
Vu
duciel
La
faun
e
oule
définitivement
installée,A
friquenatale,
iln’est
découvrir,à
l’abrides
ventsle
busarddes
roseaux,
--.•,‘,
chevalierguignette
legorge
bleu
quis’est
oubliantson
pasrare
dege
bleuer
e_,1-,-
g.
.,
4
•-V
-:
.1..__
•-
La
floreen
imag
es
Lem
araisest
lelieu
oùl’on
peutdécouvrir
quelquesesp
ècesd’orchidées
protégées.
I=
Le
maraîchin
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
—
llIL
NA
TUR
A2000
Ses
objectifs
Classer
unsite
enN
atura
2000a
poureffet
deconstituer,
àpartir
desdeux
directives,un
réseaueuropéen
deterritoires
fondamentaux
surle
planenvironnem
entalsur
lesquelson
vas’attacher
àpréserver
labiodiversité
animale
etvégétale.
Lam
iseen
placesur
leterrain
estcom
plexe.U
ntravail
difficilequi
consisteà
effectuerun
diagnosticbiologique,
c’est-à-dire
uninventaire
précisdes
espèces
etdes
espaces
surlesquels
ellesvivent.
Ce
réseauvise
eneffet
àm
ainteniret
àprotéger
unpatrim
oinenaturel
aussifragile
qu’essentielpour
l’homm
e.D
ansle
Marais
Breton
oùl’eau
etles
activitéshum
ainesjouent
unrôle
fondamental.
Les
zon
esco
ncern
ées
L’ensem
blede
lazone
dela
Vendée
Nord
littoraleprésente
unétat
deconservation
trèsintéressant
etun
grandintérêt
paysager.
Ils’agit
d’ungrand
ensemble
regroupantune
vastezone
humide
arrière-littorale
(le
marais
Breto
n:
30%de
l’ensemble
dusite).
Cet
ensemble
regroupeégalem
entune
baie
marin
e(baie
deB
ourgneufau
Nord)
renfermant
desvasières,
unepartie
del’île
deN
oirmoutier
etdes
cordonsdunaires
avecune
fractionde
laforêt
despays
deM
onts.U
nepartie
dulittoral
endiguéau
coursdes
dernierssiècles
ad’ailleurs
donnénaissance
àdes
systèmes
depolders
etde
marais
salants.
daNatura
2000
Espèces
animales
remarquables
Lapriorité
deN
atura2000
pourle
Marais
Breton
reposesur
lapréservation
des
oiseaux.55
espèces
sontconcernées
:anatidés
(canardssiffleurs,
oiescendrées),
ardéidés(hérons,
aigrettesgarcettes),
limicoles
etéch
assiers(barge
àqueue
noire,spatule
blanche),rap
aces(busards
desroseaux),
passereau
x(gorge
bleueà
miroir)...
43esp
ècesd’insectes,
dem
amm
ifères,d’am
phibienset
dereptiles
sontégalem
entco
ncern
ées:R
osalied
esA
lpes,grand
rhinolophe,loutre
d’Europe,
tritoncrêté,
aloses,lam
proies...i-’otjr
leesp
èvéqétales,
certesles
forêtsde
pinsm
aritimes
ontun
intérêtm
aisd’autres
espèces
sontà
mettre
enpriorité
enavant
telleque
laC
ynoglossedes
dunes.
L.J
i
eN
1uO
X
OO
FtF
TU
IC
dep
ute
me,t
II
rbn
rAFIirnhilArzor,urbohezon
bo
,ec
______
hdcgephie
saint-jeande-m
onts
IeN
c’rm
oite
r
I-
Oôn
AH
nIi
‘J--
Saint
rr’h-
\
tshaire-d
e-Riez
aIn
t-Gille
Cro
b-d
eV
(,‘‘
çç
rederéoge
et
Q
JE
tudepréalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
IV.
UN
CO
NT
EX
TE
FA
VO
RA
BL
EP
OU
RL
’ÉC
ON
OM
IE
Dynam
iquesdém
ographiquem
ent,les
comm
unescôtières
lesont
également
enm
atièred’activité
économique
nourriepar
letourism
e.L
eszones
d’emploi
dela
Vendée-ouest
(zoneslittorales
enparticulier)
connaissentdes
hau
ssesd’em
ploissupérieures
àla
moyenne
nationaleet
régionale.O
utreles
activitésliées
autourism
e,il
existeau
ssides
gisements
d’emploi
dansles
secteursde
laconstruction
etdes
servicesaux
particuliers.
La
volontém
unicipaleet
depoursuivre
ledéveloppem
entde
lacom
mune
autravers
del’im
plantationd’activités
économiques,
par
soucid’équilibre
etpour
nep
aslim
iterla
villede
Saint-Jean-de-M
ontsà
laseule
activitétouristique.
C’est
ainsique
l’expansiondu
chef-lieude
cantonrésulte
àla
foisde
l’essordu
tourisme
etde
certainesactivités
dusecteu
rtertiaire,
ainsiqu’à
l’installationd’une
populationnouvelle
(retraitésm
ajoritairement).
Lacom
mune
aconnu
uneprofonde
modification
dela
répartitiondes
activitéssocioprofessionnelles
depuisune
cinquantained’années.
Alors
qu’en1939
letravail
dela
terrefaisait
vivreprès
de60%
dela
population,la
proportionest
tombée
àm
oinsde
10%.
Aujourd’hu
l’artisanat,l’industrie
(celledu
bâtiment
surtout),le
comm
erceet
l’ensemble
desservices
sontdevenus
lesprincipales
activitésdes
habitants.
L’em
ploisu
rla
com
mune
Dans
uncontexte
moins
porteurde
ralentissem
ent
dela
vieéconom
iqueen
France,
lesindicateurs
locauxsu
bissen
tquelque
peueux
aussila
morosité
ambiante.
Cette
situationprovoque
notamm
entun
légertassem
ent
dela
progressionde
l’emploi
salarié.L
eseffectifs
salariésde
lacom
mune
croissentplus
lentement
depuis3
ans.Si
l’oncom
pareentre
2000et
2002,la
progressions’élève
à+10%
contre+
22%entre
1996et
1999.
Le
chômage
surla
comm
uneest
trèsfaible.
Avec
seulem
ent
340d
eman
deu
rsd’em
ploien
1998,ilest
tombé
à240
en2003.
Ces
chiffrestém
oignentdu
dynamism
eéconom
iquequi
existesur
lacom
mune.
saint-jeande-m
ontsG
.A
Rép
artition
des
emplo
isselo
nles
secte
urs
d’activ
itésen
1999Source:
INSE
ER
GP
1999réalisation
personnelle
10%
30%
,/f
8%11%
14%27%
III=
Dindustrie
construction
Dcom
merce
Dservices
marchands
Elservices
non
marchands
Dautres
(agri.,fonction
publiq.,...)
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
—
1.L
’agricu
lture
perd
des
explo
itations
Lenom
bred’exploitations
agricolesest
enforte
régressiondepuis
unedizaine
d’années.O
nen
comptait
86en
1991contre
moins
d’unequarantaine
aujourd’hui.
Ces
exploitationssont
toutessituées
dansle
marais,
etpratiquent
lapolyculture-élevage
oule
maraîchage
pour8
d’entreelles,
enm
ajoritéautour
dulieu-dit
Orouet.
Malgré
unnom
bred’agriculteur
enforte
diminution,
lasurface
moyenne
agricoleutile
(SAU
)de
chaqueexploitation
necesse
d’augmenter.
Les
besoinsde
productiondevant
êtretoujours
enperpétuel
croissancepour
assurerla
surviede
nosagriculteurs.
Cependant,
lam
oyenned’âge
desexploitants
estla
principalecause
derégression
desexploitations
montoises,
etsurtout
sonten
grandepartie
sans
succession.C
ephénom
ènede
diminution
del’activité
agricolem
ontoiserisque
malheureusem
entde
perdurer.
2.D
esco
mm
erceset
services
àd
ispositio
ndes
résiden
tset
tou
ristesU
negrande
partiede
l’activitéde
lacom
mune
reposesur
safonction
résidentielletouristique,
mais
aussisur
lesrésidants
toujoursplus
nombreux.
Les
besoinssont
doncforts
dansles
domaines
del’am
énagement,
desinfrastructures
sociales,culturelles,
associatives,éducatives
(...)et
leséquipem
entsm
unicipauxcontinuent
àse
développer.L
esservices
auxpersonnes
etadm
inistrationsreprésentent
unpôle
d’activitésim
portantsur
lacom
mune,
etdonc
unesource
d’emplois.
On
peutainsi
noterl’existence
d’unedéchetterie,
d’unm
arché,de
crèches,ainsi
queplusieurs
écoles(privées
etpublics).
En
outre,le
développement
démographique
ettouristique
estégalem
entfacteur
deconsom
mation
etdonc
d’unedem
andeaccrue,
positivespour
lescom
merces
présentsau
centrebourg,
ainsipour
lesdeux
grandessurfaces
dela
comm
une,S
UP
ER
Uet
INT
ER
MA
RC
HE
.O
nnote
également
quel’évolution
résidentiellea
engendréune
explosiondans
lecentre
bourg,attirant
lesdivers
établissements
debanques,
quioccupent
uneplace
grandissante.
Un
secondpole
comm
ercials’ouvre
pourla
saisonestivale:
l’Avenue
dela
mer.
Elleregroupe
essentiellement
despetits
comm
erces(vêtem
ents...)et
desdébitants
deboisson
(bars).Elle
esttrès
fréquentéedurant
lasaison,
surtouten
soirée.
Ce
vivierd’activités
vade
pairavec
unevie
culturelleet
associativetrès
développée(70
associations).D
enom
breuxefforts
sontd’ailleurs
faitdans
cedom
aine,illustrés
parl’organisation
denom
breusesm
anifestationstelles
que:
letriathlon
international,le
caval’océan(chevaux),
diversesactivités
parl’association
St-Jean
animations,
etdes
clubssportifs
actifs.
saint-jeande-m
onts
IIJ
Etude
préalabledu
lotissement
dela
Jubarde
3.D
esp
ôles
écon
om
iqu
esm
aje
urs:
l’artisanat
etl’in
dustrie
Laréflexion
actuelleporte
surles
notionsde
développement
desparcs
d’activités,en
particulierle
plusrécent
:la
ZA
Cdu
Clousis.
Ilsem
bleim
portantaujourd’hui,
auniveau
duchoix
desentreprises,
d’élargirle
champ
desactivités
accueilliespour
générersur
lesite
desem
ploisdurables
àl’année.
a.L
aZ
AC
dela
Rivière
Cette
zoned’activité
aété
laprem
ièrede
lacom
mune.
Aujourd’hui,
elleregroupe
descom
merces
(dont2
supermarchés),
desartisans,
lesservices
techniquesde
lacom
mune
etdeux
sallesom
nisports.
Au
premier
plan,on
voitle
nouvelétablissem
entde
meubles
quivient
d’agrandirsa
surfacecom
merciale,
etm
ontrel’évolution
dynamique
comm
ercialeactuelle.
b.L
aZ
AC
duC
lousis
Cette
zoned’activité,
crééeen
1996sur
l’initiativede
lacom
mune,
estle
futurcoeur
dusystèm
eéconom
ique,et
représenteun
enjeuen
terme
dedéveloppem
ent.A
lorsque
6entreprises
etenviron
250salariés
occupentla
dizained’hectares
deterrain,
ellen’a
pasatteint
sacapacité
maxim
ale.li
resteà
comm
ercialiser7,5
Hectares
deterrain).
Cette
zoneest
enbordure
dela
RD
38qui
vade
Notre-
Dam
e-de-Monts
àSaint-G
illes-Croix-de-V
ie.C
esera
aussila
futureentrée
deville
oùla
futureliaison
à2x2
voiesC
hallan
sS
aint-Jean-de-Monts
aboutira.
Ellecom
ptetoutefois
uneentreprise
importante,
qualifiéde
locomotive
économique:
ils’agit
dusiège
socialde
laM
ieC
âline
etde
sonsite
deproduction
deboulangerie
(au1er
plande
laphoto).
Ace
jour,elle
dénombre
plusde
200salariés.
Son
fondateurest
M.
Barreteau,
originairedepuis
plusieursgénérations
dela
comm
une.A
ujourd’hui,de
nombreux
terminaux
decuisson
franchisés«
Mie
Câline
»sont
disséminés
surl’ensem
blede
laF
ranceet
continuentà
sedévelopper.
saint-jeande-m
onts
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
G.A
‘Cen
treC
om
merc
ial
I
4.L
ese
cte
ur
du
tourism
eest
l’atout
maître
de
l’économ
ierég
ionale
et
locale.
La
Vendée
estle
secon
dd
épartem
ent
touristiquede
France.
Le
tourisme
estl’élém
entm
oteurpuisqu’il
régulela
vieéconom
iqueet
socialede
lacom
mune.
Les
touristeslogent
enm
ajoritédan
sdes
résiden
cesseco
nd
aires,m
aisaussi
dan
sles
nombreux
campin
gs:
avec54
terrains(plus
lesnom
breuxnon-déclarés),
Saint-Jean-de-M
ontsest
lacom
mune
quicom
ptele
plusgrand
nombre
deterrains
surl’ensem
blede
l’Ouest
dela
France.
20%des
vacan
ciersproviennent
del’étranger
(Grande-B
retagne,A
llemagne,
etB
enelux),les
80%restan
test
répartià
partség
alesentre
legrand
Ouest,
111ede
France
etle
restede
laF
rance.
Etude
préalab
ledU
lotissem
ent
dela
Job
arde
-U
np
alaisdes
congrès
-D
esterrain
sd
eten
nis
-U
ncasin
o
GA
...
Les
animations
touristiquessont
gérées
parS
aint-Jean
Activ
ités:S
ociétéd’économ
iem
ixtelocale
(SEM
L).
Elle
gère
égalem
ent
des
équ
ipem
ents
(centrenautique,
tennis,...),
elletravaille
àl’im
agede
lastation
etau
marketing
touristiqueafin
deprofessionnaliser
l’offretouristique.
Des
équip
emen
tsde
loisirsm
ajeurssont
présen
tsur
lastation
baln
éaire:
-
1/5de
lacapacite
d’accueilde
l’hôtelleriede
pleinair
dela
régionP
aysde
laL
oirese
concentresu
rS
t-Jean-de-Monts
etS
tH
ilairede
Riez.
saint-jeande-m
onts
IU
ngo
lfd
e18
trous
auco
eur
des
du
nes,
entre
mer
etfo
rêt
-U
ncen
tren
autiq
ue
ou
vert
toute
l’an
née
(géré
par
laSE
ML
)
-U
ncen
trede
thalasso
thérap
ie
-U
nesalle
om
nisp
orts
-U
nep
iscine
(géréepar
laC
omm
unautéde
comm
unes)qui
serarem
placé
pro
chain
emen
tpar
uncen
treaq
uatiq
ue
enfro
nt
de
mer
=
5.U
nm
arché
de
l’imm
obilierd
yn
amiq
ue
L’im
mobilier
estun
secteur
économique
trèsactif
surla
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une.L
’augmentation
récente
etcontinue
des
prix,la
raréfactiond
esbiens
etdes
terrainsconstructibles
ensont
laraison.O
ncom
pteune
quinzained
’agen
cesim
mobilières,
ainsique
leursm
ultiplessu
ccursales.
Ce
chiffreest
révélateurd’une
activitéen
pleinesso
r.
Le
parcd’im
mobilier
deloisirs
avieilli,
etdes
opérationsde
réhabilitationont
déb
uté
depuisq
uelq
ues
années.
Dans
l’intérêtde
l’amélioration
del’im
agede
Saint-Jean-de-M
onts,des
politiquespubliques
ontété
mises
enplace.
Des
programm
estels
quel’O
RIL
(Opérations
deR
éhabilitationde
l’Imm
obilierde
Loisirs),perm
ettentde
rajeunirles
imm
eublesédifiés
ilya
maintenant
plusde
40ans.
On
peutajouter
quela
réhabilitationde
l’esplanade(rem
blai)contribue
àrevaloriser
lesim
meubles
dufront
dem
er.
Dern
ièretran
che
dulo
tissemen
tco
mm
un
ald
ela
Taillé
(ZA
C)
Les
entreprisesdu
bâtiment
etl’économ
ielocale
toutentière
profitentde
l’embellie
dum
archéde
l’imm
obiliertrès
dynamique.
La
mono-activité
quitouche
lag
rand
em
ajoritédes
stationsbalnéaires
semble
biendisparaître
àS
aint-Jean
-de-M
onts.L
’activitétouristique
restebien
enten
du
l’élément
moteur
del’économ
iem
ontoise,m
aisil
semble
qu’ily
aitune
progressionvers
des
activitéséco
nom
iques
surl’ensem
blede
l’année.L
epôle
majeur
restel’artisanat.
Quant
àl’industrie,
grâce
auxam
énag
emen
tsréalisés
parla
comm
une,elle
semble
s’installerprogressivem
ent.
l’agriculturecontinue
deperdre
des
Désorm
ais,ce
sontles
servicesaux
lesco
mm
ercesqui
continuentà
s’affirmer
saint-jeande-m
onts
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
II=E
nfin,exploitants.résidents
etsur
lacom
mune.
V.
UN
EP
OP
UL
AT
ION
DY
NA
MIQ
UE
MA
ISV
IEIL
LIS
SA
NT
EL
edernier
recensement
dela
populationde
1999(IN
SEE
°)a
confirmé
l’attraitdes
Français
pourle
bordde
mer
notamm
entcelui
dulittoral
atlantique.L
edépartem
entde
laV
endéeet
lescom
munes
côtièresen
particulierne
fontpas
exception,S
aint-Jean-de-Monts
enest
unexem
ple
a.U
nepopL
ilâtiongT
iFdonhin
uàâ’u
cnèïftêY
Au
mois
dem
ars1999,
lacom
mune
deS
aint-Jean-de-Monts
comptait
6886
habitants,soit
prèsde
1000résidants
supplémentaires
(+16,6%
)depuis
lerecensem
entprécédent
quirem
onteà
1990.S
urla
période1970-1999,
ona
assistéà
uneaugm
entationde
24,6%.
b.D
esnaissan
ceset
décès
moins
nom
breu
x
Cet
excédents’accom
pagneen
revanched’un
bilannaturel
négatif(plus
dedécès
quede
naissances).Le
suivide
l’étatcivil
am
ontré,depuis
1995et
jusqu’en1999,
quele
nombre
dedécès
s’étaitstabilisé.
En
2000et
2001,les
chiffress’y
rapportantont
augmenté
pourse
stabiliserà
nouveauen
2002et
2003.
D’autre
part,les
naissancesaffichent
uneprogression
àpeu
prèscontinue
depuis1994.
des«
acciden
ts»ont
ponctuellement
faitfléchir
lacourbe,
surtouten
1998.L
’année2002
estaussi
ende
çade
lam
oyenneque
l’onconstate
depuisune
dizained’année.
*.
Quoiqu’il
ensoit,
ledéficit
démographique
issudu
bilannaturel
sestabilise
depuis4
ans.L
’année2002
neserait
pasconfirm
éen
2003,m
algrédes
accidentsclim
atiques(canicule).
saint-jean
de-m
onts
G.A
Le
gainlocal
depopulation
esttrad
itionnellem
ent
alimen
tépar
unflux
migratoire
largem
ent
po
sitif(plus
d’arrivéesque
dedép
arts).
7500
7000
6500U
)
6000
5500
5000
E4500
oC4000
3500
3000
EIE
volu
tion
de
lapopulatio
n
de
Sain
t-Jean-d
e-Monts
Source:IN
SEE
Pays
dela
Loire
Réalisation
personnelle
554a
-.-.-4
19541962
19681975
19821990
1999an
nées
dere
cen
sen
nt
Evolution
duso
lde
naturelso
urce:
INSE
EP
aysde
laL
oireR
éalisationperso
nnelle
250I
—-—
Nais
sanc
100D
écès
50O
n,‘b
n,n,
n,n,
Etu
de
préalab
ledu
lotissem
ent
de
laJu
bard
e
c.P
rogressiond
eseffectifs
scolarisésdu
1er
degré
Depuis
10ans,
lenom
bred’élèves
scolarisésen
maternelle
etprim
airesur
lecanton
aprogressé
deprès
de22%
.E
ncom
paraison,sur
l’ensemble
dudépartem
ent,cette
évolution,sur
10ans
toujours,est
négative:-4,5%
.
Les
écolesdu
cantonaffichent
depuis1994,
unrythm
ed’évolution
solide,supérieur
àla
situationgénérale
vendéenne.C
em
ouvement
estle
résultatm
écaniqued’un
nombre
denaissances
plusélevé
depuiscette
date.M
aisil
traduitaussi
uncertain
dynamism
edém
ographiquedes
jeunescatégories
depopulation.E
tudepréalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
comm
unede
Saint-Jean-de-M
onts
d.1
habitantsu
r3
àplus
de60
ans
Répartitiondes
+de
60ans
dansla
populationtotale
1915*192g
1990*1999g
effectif1427
1)4
18052355
partsurpop.totale25,0%
27,7%30%
34,2%
évolution5,4
20,030,5
source: INSEEréasabneroonnef
Près
dela
moitié
desretraités
viennentde
l’Île-de-France,très
loindevant
lereste
dela
régiondes
Pays
dela
Loire.Il
s’agitm
oinslà
d’unretour
surles
lieuxde
l’enfance(m
oinsd’un
arrivantsur
cinqest
néen
Vendée)
quedu
choixde
lam
eret
dusoleil.
Pour
concluresur
leplan
démographique,
Saint-Jean-
de-Monts
semble
assurerd’une
nouvelleprogression
pourles
raisonsque
nousavons
indiquéesprécédem
ment.
Lebénéfice
neprovient
pasdu
renouvellement
dela
__
____
____
____
___
populationm
aisd’un
fluxcroissant
denouveaux
arrivants.
saint-jeande—
monts
o
IE
volu
tion
des
effectifssco
larisésdu
1erdeg
ré(can
ton
de
St-Jean
-De-M
on
ts)Source:
Inspectionacadém
ique(85)
réalisationpersonnelle
1600
EE
E!j
E1200
----
-
-
1100-
1000-r
II
II
qrs
to
‘\‘
c‘
rL..I\
k.,P
k.,k.,
k.,e.,
rjr,
rj,
Co
mp
osan
tesdu
tauxd
evariaflon
Tauxannuel
moyen
_________
62-6868-75
76-8282-80
80-88
NS
old
enaturel
QS
oldem
igrato
irej
—
VI.
UN
MA
RC
HÉ
DU
LO
GE
ME
NT
EN
PL
EIN
ES
SO
R
1.U
np
arcd
elo
gem
ents
toujo
urs
accroissem
ent
Depuis
maintenant
plusde
50ans,
Saint-Jean-de-M
ontsconnaît
unecroissance
deson
parcde
logements.
Quasim
ent15000
logements
(toustypes
confondus)ont
étéconstruits
surla
comm
une;
les%
étantdes
résidencessecondaires.
Ce
sontces
derniersqui
ontprogressé
leplus
fortement
dansles
années1990.
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
2.U
nm
arché
des
résiden
cesseco
ndaires
enp
leinboum
,tan
tau
près
des
Fran
çaisque
des
étrangers
Dotés
d’unfort
pouvoird’achat
ethabitués
àdes
prixbien
supérieursaux
nôtres,ils
ontréveillé
lem
archédes
résidencessecondaires
aum
oment
mêm
eoù
lesF
rançaisle
redécouvraient.A
utantqu’à
un“effet
35heures”,
c’estaux
nouveauxou
futursretraités
dupapy-boom
quel’on
doitce
regaind’intérêt.
Lebesoin
d’espace,de
calme
etde
sécuritéles
poussentà
investirdans
deslieux
plusaccueillants
pourune
retraitepaisible.
C’est
ainsique
lesstations
balnéairesdu
littoralatlantique
ontvu
arriverla
vaguedéferlante
deces
nouveauxrésidents-
estivants.
D’après
l’agenceim
mobilière
L’A
dresse,les
prixont
augmenté
de30
à35%
entrois
ansà
Saint-Jean-de-M
onts.Ils
s’établissentsur
deslogem
entsdéjà
construits,entre
1500et
2300€le
mètre
carré,selon
lasituation.
Sur
lefront
dem
er,ils
oscillententre
2100et
3000€
lem
ètrecarré,
etm
ême
jusqu’à3800
€pour
dugrand
standing.
Pour
cequi
estdu
prixdes
terrainsà
construire,il
ende
mêm
e.E
n1995,
enm
oyenneun
m2se
négociaitau
alentourde
40€
pouratteindre
aujourd’huiun
prixm
oyende
150€
lem2!
Etcette
embellie
estloin
des’arrêter
pourl’avenir.
sain
t-jean
de-monts
Lieux
derésidence
oude
villégiatureen
pleinessor,
leparc
delogem
entsdes
comm
uneslittorales
aconnu
uneprogression
spectaculaire,favorable
àl’activité
desentreprises
dubâtim
entpendantladernière
décennie(années
1990).
L’accueil
desnouveaux
habitants(retraités
ouétrangers)
passe
par
uncontrôle
dum
archéen
libérantdes
zonesconstructibles,
sans
développement
anarchique.
en
1968
Evolutiondu
nombre
delogem
ents
19751982
II=
1990L.
1999R
ésidencesprincipale?
17521886
20502388
3064E
voU
nreW
J,eI
7.65I
8701649
I2831
IR
ésidencesseco
ndaire?
3120[
48476696
11338E
voL
tnreIti,e
I5535
I3815
17774377
Ilogem
entsvacant?
259215
173273
374
ensen±Iedes
Icer,rnts
51316948
891910547
14776E
vail»
re!tWe
4128
71825
,1O
‘x
rto
stype
dek9en
2efltS
source:R
GP
INSEE
Réelisatbn
personnelle
—
3.L
em
arché
de
l’imm
obiliersu
rle
littoral
ven
déen
Le
Littoral
forme
lepôle
dem
utationsven
déen
nes
leplus
important
avec36%
.L
esm
aisonssont
detaille
restreinte:
44%des
bienscom
ptentau
maxim
um3
piècesprincipales
etles
habitationsd’au
moins
6pièces
nerep
résenten
tque
13%.
Ce
marché
necesse
d’évoluerà
lahau
sse,m
aisjusqu’à
quan
d?
a.L
elo
gem
ent
individuel
Malgré
cettecaractéristique,
lacôte
ven
déen
ne
affichela
moyenne
deprix
laplus
élevée
à107
500€
pour3,9
pièceset
1030m2
deterrain,
laquellepasse
à140
000€
pourles
seules
habitationsde
5pièces.
La
hau
sseglobale
ressort
à7,2%
surun
an,alors
mêm
eque
lesm
aisonsv
end
ues
sontun
peum
oinssp
acieuses.
Ces
prix(source:
notairesde
Vendée)
nesont
quedes
moyennes
quine
sontp
asforcém
entrévélateur
auniveau
local,en
l’occurrencecelui
deS
aint-Jean-de-Monts,
oùla
hau
ssesem
bleraitplus
importante
selondes
agen
cesim
mobilières
dela
comm
une.
Trois
localitésanim
entprincipalem
entle
marché
duL
ittoralles
Sab
lesd’O
lonne(13%
des
ven
tesdu
secteur),C
hâteau
d’Olonne
(10%)
etO
lonnesur
Mer
(8%).
Iln’en
estp
asde
mêm
epour
Saint-Jean-de-M
ontsqui,
defait
dela
raretéde
produitsim
mobiliers,
accentu
econsidérablem
entla
flambée
des
prixque
l’onpeut
constater
depuisune
dizained’années.
Siles
prixs’élèvent,
c’estau
ssiparce
quel’offre
nesuffit
pas
àla
dem
and
e.E
nréduisant
considérablement
lespossibilités
deconstruire
enbord
dem
er,la
loilittoral
de1991
n’yest
pas
étrang
ère.M
aison
nes’en
plaindrapas.
b.L
elo
gem
ent
collectif
L’essentiel
des
ven
tesd’appartem
entsan
ciens
surv
enu
esen
Ven
dée
sontlocalisées
surle
littoral(79%
)et
plusparticulièrem
entaux
Sab
lesd’O
lonne(28%
),à
Saint
Hilaire
deR
iez(14%
)et
àS
aint-Jean-de-Monts
(12%).
La
gran
de
majorité
des
collectifsde
lacom
mune,
estsituée
enfront
dem
er.L
eurédification
date
del’em
bellied
esan
nées
1960.L
eurprix
devente,
audépart,
étaitétalonné
pourque
laclasse
populairepuisse
lesacquérir
facilement.
Ainsi,
lescoûts
deconstruction
ontété
tirésvers
lebas,
etl’on
peutse
rendrecom
pteaujourd’hui,
quecertains
deces
imm
eublesvieillissent
trèsm
al.
Cep
endan
t,nous
som
mes
entrés
depuisune
dizained’an
nées
dan
sune
périodede
renouvellement.
Le
marché
s’estrelancé
etles
prixavec.
Globalem
ent,le
prixau
m2m
oyena
aug
men
tésur
cettepériode
deplus
de30%
,pour
atteindreprès
de3000€.
Ce
marché
estcertes
beau
cou
pm
oinsactif
que
celuidu
logement
individuelqui
estdevenu
leleitm
otivede
lacom
mune.
c.L
’origined
esaccéd
ants
àla
propriété
L’origine
des
candid
ats-accédan
tsreste
toujourstrès
locale:
42%des
propriétaireshabitent
déjàla
comm
une.C
epourcentage,
enretrait
parrapport
àl’année
précéd
ente
(60%en
2001)s’opère
auprofit
des
candidatsissus
d’autrescan
ton
sven
déen
s(28%
contre13%
unan
plustôt).
Enfin,
lacom
mune
resteattractive
égalem
ent
auprès
des
populationsplus
éloig
nées
(horsV
endée)qui
sou
haiten
ts’y
installerà
l’année(24%
des
effectifs).
Sil’on
croiseavec
l’étudedém
ographique,on
constate
qu’ils’agit
enm
ajoritéde
jeunes
retraités.N
’omettons
pas
lesétran
gers,
etparticuliers
lesA
nglais.
saintjean
de-monts
o
I=En
préservantnos
sites,elle
relanceindirectem
entl’attrait
del’arrière-pays,
c’està
direvers
lem
arais.A
insi,d’après
laFédération
nationaledes
SAFE
R,
lesprix
desm
aisonsde
campagne
ontpresque
doubléde
valeuren
dixans.
En2002,
leurprix
moyen
s’estélevé
à130
000€,
enhausse
de8,3%
surun
an.
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
4. La
con
structio
n:
une
valeu
rsû
re
a.L
eP
rogram
me
Local
del’H
abitat(PL
H)
Le
Program
me
Local
del’H
abitatde
lacom
munauté
decom
munes
Océan-M
araisde
Monts
dontle
pôlecentral
estla
comm
unede
Saint-Jean-de-M
onts,d
atede
lacréation
del’E
PCI,
c’està
direde
1992.
Au
vude
l’évolutionrapide
dum
archédu
logement
ducanton,
cedernier
estvite
devenuobsolète.
Ilest
ainsiplus
pertinentd’étudier
lesdonnées
del’observatoire
dulogem
entqui
estréactualisé
chaq
ue
ann
ée,édité
parles
servicesde
lacom
munauté
decom
munes.
Ce
dernierreste
plusproche
des
réalitésdu
marché.
Cependant,
lePL
Hva
devenirle
document
deréféren
cedes
EPC
Ien
matière
delogem
ent.C
ettedisposition
nesera
effectivequ’à
compter
de2005,
date
àlaquelle
lacom
munauté
decom
munes
compte
renouveléson
PLH
.U
nprojet
deloi,
votéprochainem
entpar
lesd
épu
tés,définira
précisément
lescaractéristiq
ues
exactes
etla
procédured’élaboration
dudossier.
b.L
esin
vestissem
ents
enlo
gem
ents
quicontinue
àpro
gresser
Malgré
uncertain
ralentissement
économique,
lecanton
deS
aint-Jean-de-Monts
(lacom
mune
enparticulier)
restetrès
attractifet
lesin
vestissem
ents
enlogem
entscontinue
àpro
gresser
après
deuxan
nées
exceptionnelles(1999
et2000).
Les
mén
ages
etles
investisseursprofitent
des
tauxd’intérêts
àlong
terme
enco
rebas,
mais
aussides
disponibilitésfoncières
quise
dég
agen
tpour
mener
àbien
leurprojet
deconstruction.
j11jÏiE
neffectifs,
toutd’abord,
onrem
arqueune
productionm
assivede
logements
surla
comm
unesur
lescinq
ann
éesp
assées(près
de900).
L’année
1999présen
tele
niveaude
constructionle
plusélevé
deces
10d
ernières
années.
saint-jeande-m
ontsblk
L’obse,vatoire
dulogem
entdonne
chaqueannée,
grâceà
unesérie
d’indicateurs,des
nouvellesrelatives
auxtendances
enm
atièredém
ographiqueet
économique
avecun
coupde
projecteurorienté
plusspécialem
entsur
l’activitéde
laconstruction.
Prévu
par
leP
rogramm
eL
ocalde
l’Habitat
(PLH),
ildoit
permettre
auxdifférents
partenaires(com
munes,
EP
Cl
bailleurssociaux)
d’évaluerla
pertinencedes
actionsengagées
etde
déciderdes
adaptationsnécessaires
auvu
dubilan
etde
l’évolutiondu
contextelocal.
IIperm
etégalem
entde
renforcerla
réflexionet
lacohésion
ausein
dela
comm
unautéde
comm
unes.E
volutiondu
no
mb
rede
perm
isde
con
struire
Source:
CC
Océan-M
araisde
Monts
Réalisation
personnelle300
250D
locatifsà
200I
l’année
résidences150
secondaires
100•résid
ences
principales
19941995
19961997
19981999
2000
20012002
2003
1°I=
Etu
de
préalab
led
ulo
tissemen
tde
laJu
bard
e
Dans
lanature
des
réalisationsensuite,
onco
nstate
uneplus
gran
de
diversitédan
sl’occupation
des
logements,
ph
éno
mèn
eobservé
pourles
comm
unescôtières.
Ainsi,
l’investissement
locatifà
l’annéem
arqueun
retouren
force.L
esbailleurs
sociauxont
trouvésur
lacom
mune
des
conditionsfavorables
àl’im
plantationde
leurp
rojet:
6logem
entsavec
laSA
Foyer
Vendéen
et15
avecl’O
PDH
LM
pour2003.
Depuis
maintenant
10ans,
ladem
ande
locativeprend
del’am
pleur.L
ephénom
ène,traduction
supplémentaire
del’attractivité
dusecteur,
aten
dan
ceà
s’entreteniravec
uneproduction
locativeplus
intensedepuis
1997.M
algrécela,
età
titrede
comparaison,
lesstatistiques
relativesaux
tauxd’équipem
entsde
lacom
mune
montre
unesituation
enco
reen
retraitvis-à-vis
des
moyennes
régionaleset
dép
artemen
tales:4,2%
pourla
comm
unecontre
14pour
larégion
Pays
dela
Loire
et7,1%
pourla
Vendée.
(So
urce:
DR
E)
Quant
àl’accession
àla
propriétéà
l’année,elle
sem
aintientautour
d’unecinquantaine
d’unitéspar
an.M
aisla
résiden
ceseco
nd
aireréaffirm
esa
place,portée
pard
esprojets
d’ampleur,
enl’occurrence
des
opérationsde
lotissements.
Enfin,
onvoit
lerenforcem
entdes
projetsim
mobiliers
devente
dontl’occupation
peutêtre
mixte
(résiden
cesprincipales
ourésid
ences
secon
daires)
etpour
lesquelsle
statutd’occupation
n’estp
asconnu
audépôt
duperm
isde
construire(65
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sontconcernés).
c.L
efo
ncier:
élémen
tco
nducteu
rde
laconstruction
L’intensité
des
dép
ôts
deperm
isde
construirereste
trèsliée
àl’offre
foncièrelocalisée
dan
sles
lotissements.
Ainsi
peut-onvoir
fluctuerles
statistiquesde
laconstruction
augré
del’ouverture
denouvelles
zones
àlotir.
Le
nombre
deconstructions
situées
enlotissem
entest
enaugm
entationdepuis
maintenant
6an
set
lestock
disponiblepour
2003se
chiffreà
plusde
200lots.
50
j$
Rem
arque:Elargir
l’aired’étude
surl’ensem
bledu
cantonest
pluscohérent
pourcom
prendrel’évolution
dela
demande
enparcelle
delotissem
ent.
Acontrario,
lacom
mune
deS
aint-Jean-de-monts
connaîtdes
opportunitésfoncières
limitées,
cequi
transfertla
demande
surles
comm
unesavoisinantes.
Cependant,
des
projetsexistent
mais
enpetits
nombre
pourl’année
àvenir.
VoirA
nn
exe:
tableau
des
lotissem
ents
dern
ièremen
tréalisés
sur
lacom
mune
deS
t-Jean-de-Monts.
saint-jeande-m
onts
Evolution
dunom
bre
dep
arcellesde
lotissem
ents
sur
l’ensem
ble
ducan
ton
Source:
enquêtes
comm
unalesR
éalisationpersonnelle
250
0.200
ti)C)w‘:1)0G
)
-oEo
202 III1994
19951996
19971998
19992000
20012002
2003
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
—
saint-jeande-m
onts
d.D
eso
pératio
ns
qro
up
éesdim
portan
cee.
Un
nouveau
typede
logem
ent:
lem
obil-home
De
Noirm
outieraux
Sables
dOlonne,
enpassant
parS
aint-Jean-de-M
onts,la
Vendée
multiplie
chaqueété
sapopulation
pardix,
accueillant4,5
millions
devacanciers.
Lechiffre
d’affairesannuel
dutourism
e(1,5
milliards
d’euros)provient
pourune
largepart
de397
campings
troiset
quatreétoiles.
Ces
campings
sonttransform
ésdepuis
quelquesannées
envéritables
villagesde
chaletset
dem
obil-homes,
quine
sontplus
seulement
louésm
aisvendus,
etqui
constituentde
véritablesparcs
résidentielsde
loisirsem
piétantsur
lem
ilieunaturel:
“Les
citésdortoirs
dulittoral”.
Ce
phénomène
estd’autant
plusim
portantsur
lacom
mune
quicom
ptentun
nombre
decam
pingsim
portants(54
officiellement).
Des
opératio
ns
gro
upées
importan
tesont
étéréalisées
dern
ièremen
tsu
rla
com
mu
ne.
L’une
des
plusim
portan
tesse
situesu
rla
routede
St
Gilles-C
roix-de-Vie,
àl’entrée
sud
de
Sain
t-Jean-d
e-Monts.
Environ
200pavillons
sont
sortisde
terreav
ecjardin
etpiscine
privatifs.S
ur
l’image
ci-dessu
s,on
con
statequ’il
n’existequ’une
seule
entrée,
etqu’il
estpossib
lequ’elle
seferm
e.
Ce
typed’opération
estan
ti-urb
anistiq
ue
puisqu’ilnéglige
toutlien
socialav
ecles
quartiers
enviro
nnan
tset
lereste
de
laco
mm
un
e.C
ertesc’est
plutôtrassu
rant
pourses
hab
itants,
mais
gh
ettoïse
ceg
enre
de
lotissem
ent
unpeu
particulier.D
eplus,
ceso
nt
essentiellem
ent
des
étrangers
quiin
vestissen
tdan
sce
typede
logement,
oùm
ême
unserv
iced’entretien
aété
créé.
Le
seulpoint
positifque
l’onpuisse
remarq
uer
estla
diversitéarch
itecturale
des
pavillons.
LeC
losde
Vertm
arines(St-Jean-de-M
onts)
IIIi
=
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
saint-jeande-m
onts
fD
espro
blèm
esn
aissa
nts
Vingt
mille
nouvellesrésid
ences
secondaires
sontap
paru
essur
lacôte
ven
déen
ne
surles
dixdern
ièresan
nées.
Ilconvient
toutefoisde
nuan
cerce
résultatcar
lesm
obils-home
ontété,
pourla
première
fois,recen
séscom
me
résiden
cesseco
ndaires
;or,
ilssont
particulièrement
nombreux
enV
endée.N
ousl’avons
vuprécédem
ment,
cetype
derésid
ence
neconstitue
pas
unhabitat
durable.Ils
nesont
pas
assujettis
auxim
pôts(sauf
taxede
séjour)et
env
ahissen
td
esesp
acessouvent
interditsà
laconstruction,
mais
auto
riséspour
lesterrains
decam
pings.
Pour
autant,la
dem
ande
enrésid
ence
secon
daire
resteforte.
Faut-IIrépondre
àcette
dem
and
een
libérantd
esesp
acesco
nstru
ctibles?
Répondre
positivement
seraitlaisser
tropde
libertéaux
promoteurs
etlotisseurs.
Les
politiquesdoivent
contrôlerle
développement
dela
comm
uneavec
constan
ceet
cohéren
ce.P
ourautant,
lesprix
necessen
tde
croître,m
aisjusqu’à
queln
iveau
?
Par
conséq
uen
t,autre
difficulté,les
jeun
escouples
nepeuvent
pluss’installer
surla
comm
une,tant
lem
archéde
l’imm
obilierest
tendu.L
esprix
nesont
déso
rmais
accessibles
quepour
lesétran
gers
oules
jeun
esretraités.
Pour
répondreà
ceproblèm
e,les
bailleurssociaux
ontréalisé
plusieursprojets,
mais
malh
eureu
semen
ten
petitnom
bre.Il
devientnécessaire
aujourd’huide
produiredes
petitslocatifs
sila
comm
uneveut
con
server
sajeu
nesse
dynamique.
Etude
préalabledu
lotissement
dela
Jubarde
G.A
VII.
VE
RS
QU
EL
LE
UR
BA
NIS
AT
ION
?
1.L
escritères
de
choix
des
sitesad
aptés
àla
constru
ction
Le
sitechoisi
pourl’im
plantationd’un
lotissement
estun
élément
déterminant
dan
sl’évaluation
dela
qualitédu
projeturbain.
Le
choixde
l’emplacem
entpotentiel
doits’inscrire
dan
sune
stratégie
dedéveloppem
entde
lacom
mune.
Ildoit
corresp
ondre
àl’opportunité
foncièrela
plusad
aptée
auprojet
d’extensionurbaine,
considérédan
ssa
globalité.
Trois
optionssont
possiblespour
lechoix
desite
defuturs
lotissements:
-Ils’inscrit
ausein
mêm
edu
tissuurbain
ens’y
incorporantdans
unespace
vacant
-Ilvient
prolongerce
tissuurbain
danssa
continuité
-Il
s’implante
àl’extérieur
del’agglom
ération,ce
quideviendra
deplus
enplus
rareavec
lesdispositions
dela
loiSR
Uqui
donneune
orientationde
redensificationde
laville.
Ilest
évidentque
latroisièm
ehypothèse
està
évitercar
ellesupposerait
notamm
ent:
-S
ur
leplan
financier,des
surcoûtsen
équipements
publics,en
réseaux,
-S
ur
leplan
fonctio
nnel,
uneaugm
entationdes
duréesde
trajetsm
aison-travail,m
aison-services,ce
quine
facilitepas
l’intégrationdes
habitantsdu
lotissement
etqui
vaà
l’encontred’une
bonnequalité
devie,
-S
ur
leplan
social,un
renforcement
del’im
agede
quartiercloisonné,cet
isolement
entravela
bonneintégration
del’opération
etpar
conséquentde
seshabitants.
Ainsi,
unsite
géo
grap
hiq
uem
ent
adap
téà
l’implantation
d’unlotissem
entest
celuiqui
està
proximité
des
pointsde
viesde
lacité,
àsavoir
leséq
uip
emen
ts(écoles-
bibliothèques...),les
com
merces
etles
services.
2.M
aîtriserle
dév
elop
pem
ent
de
laco
mm
une
enco
ntin
uité
Bon
nombre
decom
munes
refusentdes
projetsd’opération
delotissem
entdont
l’importance
leseffraie,
etp
aradox
alemen
tdélivrent,
ensecteu
rdiffus,
unnom
breéquivalent
deperm
isde
construire.
Or
cecom
portement
enco
urag
ele
mitage
duterritoire
comm
unalqui
estune
atteinteà
l’équilibredes
protectionsdes
milieux
naturelset
des
pay
sages.
Ilconstitue
ainsià
ungaspillage
del’espace
etd
eséq
uip
emen
tsen
réseaux.
Ilfaut
doncvoir
dan
sle
lotissement,
uneoccasion
derenforcer
lesréseau
xexistants,
depercevoir
des
participations,de
contrôlerla
réalisation,et
d’imposer
des
espaces
verts.
Le
lotissement
autoriseune
certainem
aîtrisedu
développement
del’habitat,
etrassem
ble
lesm
aisonsindividuelles
dan
sun
secteur
déterminé,
encontinuité
del’espace
urbain.
saint-jeande-m
onts
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
J
Les
réservesfoncières
s’épuisent,les
zonesconstructibles
aussi.IIdevient
urgentque
lacom
mune
seprojette
versPevenirpour
anticiperles
besoins.E
lledoit
proposerdès
àprésent
unschém
adrien
tafion
cohérentavec
(‘urbanisationdéjà
existante.
Ij=
Resp
ectdc
Ittab
ttat
existan
t
Source
Louet
-‘L
aco
mm
un
eet
lelo
tissemetti’
AI’c
lertu
’ur
ticI’iijtn
n,é
r;ilio,,
Op
ârn
iton
diffl:dcctca,i
tntisn
saint-jeande-m
onts
I!
U.M
3.S
chém
ad
’orien
tation
pour
l’urb
anisatio
nfu
ture
Zones
àurbaniser
àcourtin
me
Zones
àurbaniser
àlong
Imm
esio
opq!
Zones
déjaurbanisées
Cente-bo
urg(&
ine)
Zones
comm
ercialesel/ou
artisanales
Golf
principalesroutes
=
JE
tudepréalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
4.P
rivilég
ierune
urb
anisatio
nplu
sd
ense
Dans
leszo
nes
den
sesproches
dubourg
(lecentre-bourg
ycom
pris),la
surface
minim
alepour
construireest
de300
m2.C
ettesurface
estassez
restreintem
aisperm
etl’ouverture
denouvelles
parcellesconstructibles
pardivisions
foncières.
On
saitaujourd’hui
quel’étalem
entd
esvilles
estvenu
parl’habitat
pavillonnaire,dont
sesad
eptes
souhaitaientd
essu
rfacestoujours
plusgran
des
enpériphérie
des
villes.L
apolitique
actuelleest
autrepuisqu’elle
apour
objectifde
recentrer
laville
autourdu
pôlecentre.
On
maîtrise
ainsi
l’étalemen
tu
rbain
par
laso
lutio
nde
laden
sification
urb
aine.
5.V
ersle
renouvellem
ent
urb
ainL’outil
lotissement
pourraitcontribuer
àréordonner
l’espaceurbain
enparticipant
àla
reconstructionde
laville
surla
ville:
làest
l’enjeude
laloi
SR
U.
Cela
passe
parune
densificationdu
bâtipar
fractionnement
dufoncier,
oupar
regroupement
deparcelles.
Le
renouvellement
urbainpeut
provenirau
sside
ladestruction
decertains
espaces
délaissés.
Ce
renouvellement
estd’ailleurs
déjàen
marche
surla
comm
une.
Dernièrem
ent,des
han
gars
àproxim
itédu
centre-villefurent
détruitspour
ycréer
unlotissem
entde
plusde
20parcelles.
Prochainem
entensuite,
d’ancienslieux
desto
ckag
esau
coeurde
laville
seron
tu
rban
isés
6.Im
pact
des
contrain
tesen
viro
nnem
entales
sur
ledév
eloppem
ent
de
laco
mm
une
de
Sain
t-Jean-
de-M
onts
Avec
sagran
de
façade
littorale,son
vaste
réseaude
canaux,ses
no
mb
reuses
prairieset
seszo
nes
humides
richesen
nourriture,le
Marais
Breto
np
résente
uneim
portancem
ondialepour
lesoiseaux.
ilen
estde
mêm
ede
l’intérêtde
laforêt
do
man
ialedes
paysde
Monts.
Or,
cesesp
aces,in
téressants
surle
planenvironnem
ental,sont
aussi
lesplus
convoitéspar
l’homm
e.
Fort
heu
reusem
ent,
des
contraintesd’ordre
réglementaire
ontété
crééespour
protégerces
milieux.
Ils’agit
duclassem
ent
enzone
ZN
IEFF,
puisplus
récemm
entle
réseauN
AT
UR
A2000.
C’est
cedernier
quibloquera
certainement
leplus
ledéveloppem
entde
lacom
mune
versle
marais,
quireste
unezone
humide
remarquable,
etqu’il
fautp
réserver
des
convoitisesde
l’urbanisme.
saint-jeand
e-mon
ts
oJ
=
Le
schém
ad’orientation
parlede
lui-mêm
e.O
nco
nstate
quel’urbanisation
s’estéten
du
ele
longd
esvoies
decom
munications,
eten
bordurede
lam
eret
dela
forêt.L
acom
mune
abesoin
dezo
nes
constru
ctibles
pourrép
on
dre
àla
fortedem
and
eactuelle.
Mais
celane
doitp
asse
faireà
n’importe
quelprix.
Ilfaut
d’abordcom
blerles
op
portu
nités
foncières
qu’ilreste
(quideviennent
rares),avant
d’ouvrirde
nouvelleszo
nes
àl’urbanisation.
Les
solu
tion
salternatives
comm
ela
densificationet
lerenouvellem
enturbain
doiventêtre
privilégiésavant
tout.E
nsuite,le
développement
devrase
faireen
continuitéde
l’espaceurbain
pourpréserv
erles
espaces
natu
relsalen
tours.
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
saint-jeande-m
onts
IIÈ
Lotissem
ent
com
mu
nal
de
La
Taillée
(St-Jeu?-c!e
-Monts)
Etude
préalabledu
lotissement
dela
Jubarde
saint-jeanG
.A
___
de-m
on
ts
Cette
secondepartie
apour
objectifd’apporter
desélém
entsde
réflexionsur
ledéveloppem
entqualitatif
deslotissem
ents,qui
sontsouvent
décriésaux
yeuxde
lapopulation
française.C
esrecom
mandations
neseront
sans
nuldoute
exhaustives,m
aisont
poursouhait
d’orienterquelque
peulm
plantationet
l’organisationdes
futurslotissem
ents,afin
toutsim
plement
d’enam
éliorerla
qualitéde
vie.
Lelotissem
entest
unevieille
institution(1gèm
esiècle).
Ilgénère
desform
esurbaines,
etparticipe
largement,
parce
biais,à
lam
orphogenèsedes
villes.Le
lotissement
contribue,en
effet,largem
entà
produirede
l’urbanité.A
lors,un
desproblèm
esqui
sepose
estde
savoirdans
quellesm
esuresilest
unoutil
decohérence
etde
qualité,à
lam
esuredu
phénomène
qu’ilreprésente.
Ce
chapitreengage
dece
faitune
réflexionsur
lerapport
dulotissem
entau
projeturbain,
saplace
dansles
choixd’habitat
etsa
capacitéà
assurerune
qualitéde
vieà
sesusagers.
Lam
ultiplicationdes
lotissements
privésà
générercertaines
pratiquesabusives.
C’est
certesune
opérationsim
pleet
lucrativepour
lelotisseur.
Mais
cetteform
eurbaine
n’apas
bonnenotoriété
nonplus
auprèsdes
architecteset
urbanistesqui
luireprochent
d’être,au
fond,anti-urbaine.
Ellefavorise
seloneux,
l’habitatindividuel
ennégligeant
lespossibilités
depetits
collectifs,en
encourageantune
architecturerépétitive
etun
urbanisme
de«
replisur
soi»
sanslien
avecles
autresquartiers,
touten
dévorantl’espace
constructible.Ilconsom
me
tropd’espace,
s’intègrem
alà
laville,
favoriseun
habitatindividuel
depeu
dequalité.
Leproblèm
ede
qualitédes
petitesextensions
urbainesest
leprem
ierproblèm
ed’urbanism
ede
toutesles
petiteset
moyennes
villesde
France.
Etil
estplutôt
difficileà
traiter.L
eslotissem
entssont
tropsouvent
desextensions-
verrues,ni
ruralesni
urbaines,qui
neconstituent
pasun
quartieridentifié
etsont
mal
reliésà
laville.
Ces
lotissements
desan
nées
1970,ont
contribuéà
l’étalement
urbain,avec
desparcelles
deplus
enplus
vastes.
Or
ledéveloppem
entextensif
estaujourd’hui
remis
encause
pourdes
raisonsm
ultiples.Il
implique
unm
odede
vieassujetti
àla
voiture,avec
destem
psde
trajetqui
s’allongent.
Pour
autant,le
lotissement
estdevenu
unevéritable
opérationd’urbanism
e.Le
codede
l’urbanisme
subordonnele
lotissement
parautorisation
administrative,
lequeldoit
respecterles
prescriptionsdu
document
d’urbanisme
comm
unal.Il
estdonc
important,
pourla
préservationdes
paysages,la
maîtrise
dela
croissanceurbaine,
laqualité
devie,
queles
collectivitéssuivent
deprès
lesprojets
etse
donnentles
moyens
deles
orienteret
deles
contrôler.L
esélus
ontles
cartesen
main
pourm
aîtriserla
créationd’un
boutde
villeet
réussirson
intégration.
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
I.L
AB
ON
NE
VO
LO
NT
ÉD
ES
PO
LIT
IQU
ES
Dans
lesfaits,
lelotissem
entest
aujourd’huil’outil
prédominant
deconstruction
dela
villem
oderne.L
esen
sembles
dem
aison
sindividuelles
son
taujourd’hui
réalisésau
seinde
lotissement
pour
60%du
marché,
cequirep
résente
chaq
ue
année,environ
80000
logements.
1.In
scrirele
lotissem
ent
dan
sle
pro
jetglo
bal
de
dév
elop
pem
ent
du
territoire
Les
débatsont
mis
enévidence
lanécessité,
pourune
comm
une,d’avoir
unevision
globalede
l’évolutionde
sonterritoire
etde
sedoter
desoutils
stratégiquesqui
permettront
d’encadrerson
projetterritorial
dedéveloppem
ent.U
neplanification
stratégiqueglobale
estdonc
unélém
entfondam
entalà
mettre
enoeuvre
auniveau
comm
unal;l’acte
delotir
s’inscriraalors
plusaisém
entdans
lepaysage
comm
unal:
inscrirele
lotissement
dansune
réflexionglobale
recouvrantles
diversdom
ainesde
l’aménagem
entdu
territoire(gestion
dessols,
mobilité,
croissancedém
ographique,valorisation
desespaces).
Lelotissem
entest
ainsile
moyen
trèsattractif
pourles
comm
unesqui
souhaitentdévelopper
leurpopulation
etcréer
denouvelles
zonesd’habitation,
enveillant
bienà
lesintégrer
dansle
paysagem
aisaussi
dansle
bâtiexistant.
Conjugaison
del’am
énagement
durableet
dela
sécuritédes
habitants,ces
opérationscontribuent,
sielles
sontbien
«penser
»,à
mettre
envaleur
laqualité
ducadre
devie
sans
gaspillerni
morceler
l’espace,tout
enpréservant
l’unitéet
lacohérence
dechaque
sited’im
plantation.
2.C
onvain
creles
élus
locau
xd
’adop
terune
ligne
de
conduite
cohéren
teet
constan
te
_Jf
Sans
volontépolitique
d’adoptersur
leterritoire
comm
unalune
lignede
conduiteurbanistique
cohérenteet
durable,les
outils,les
règleset
lesplans
nepourront jam
aisatteindre
leurpleine
efficacité.
Le
rôled
esélu
sest
primordial
dan
sle
pro
cessus
de
déliv
rance
des
perm
isde
lotir,ceux-ci
dev
ant
garan
tiru
ne
urb
anisatio
nde
qualité
duterritoire
com
mun
al.L
’exp
érience
mo
ntre
que
lesrésistan
cesparticu
lièresto
mben
tles
unes
après
lesau
tresdès
lorsqu
e,su
rle
terrain,
lesrésu
ltatspositifs
s’accum
ulen
ten
matière
d’intégration:
lesélu
sdoiv
ent
donc
fairepreu
ve
de
con
stance
etde
persév
érance...
Les
élu
sont
àjo
uer:
-un
rôlede
régulateur:en
utilisantà
bonescient
lesoutils
quisont
àleur
dispositionen
matière
deréglem
entation,de
taxesm
aisaussi
dem
aîtrisefoncière,
ilspeuvent
parexem
plefavoriser
davantagela
reconversiondu
tissubâti
existantau
détriment
denouvelles
extensions;
-un
rôlede
créateur
:«un
bonprojet
sevend
mieux
qu’unprojet
ordinaire»;
grâceà
sonpouvoir
politiqueet
auregard
desa
responsabilitévis-à-vis
dela
qualitéde
viede
cesconcitoyens,
l’élupeut
influencerla
qualitéd’un
projettant
auniveau
urbanistiquequ’au
niveausocial,
énergétiqueou
environnemental;
-un
rôled’initiateur:
lacom
mune
doitm
ontrerl’exem
ple;elle
al’occasion
dele
fairelorsqu’elle
amén
age
elle-mêm
eun
terrain:
lesprojets
comm
unauxdoivent
êtred’une
qualitéurbanistique
etarchitecturale
irréprochable;
-un
rôlede
précu
rseur
:les
amén
agem
ents
etbâtim
entspublics
doiventjouer
lerôle
deprécurseur
dansle
développement
d’unenouvelle
culturearchitecturale.
saint-jeande-m
onts
IIt
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
saint-jean
G.A
de-m
onts
3.L
’opiniond
esm
airessu
rles
amén
ageu
rsp
rivés
Ilsexercent
unm
étierdifficile
Ilsfont
leurtravail
dansdes
conditionssouvent
difficiles,avec
Lorsqu
ils
on
teu
lex
pen
en
ce
effective
dun
am
enagem
ent
lerisque
d’engloutirleur
capital.co
nd
uit
avec
une
so
ciete
pnvee,
les
maires
sortent
de
la
prégnance
des
clichés
qui
continuent
parfois
de
com
poser
une
im
age
négative
de
l’am
én
ag
eu
rprivé
«faiseu
rd
’arg
en
tà
court
Pro
fessionnels
com
péten
ts,les
villes
eno
nt
beso
interm
e»
.
Un
promoteur
estune
puissantem
achine,un
fédérateurqui
varésoudre
unproblèm
ed’am
énagement
etréaliser
leL
‘aménageur
privéest
unprofessionnel
aucarrefour
definancem
ent,l’urbanism
eet
l’architecture.P
ourle
maire,
nombreux
métiers:
l’aménageur
privéreprésente
autantune
capacitéde
propositionsnouvelles
qu’unopérateur
quiva
prendreen
chargela
réalisation.C
estun
financier
Aujourd’hui
ilsprennent
lesrisques
quel’on
nedoit
pasfaire
____________________________
supporteruniquem
entla
collectivité,Il
apporteles
moyens
rA
mén
ag
ei
riv
édoit
financierssans
êtreune
banque.I
...
C’est
ungestionnaire
Ilstirent
lem
aximum
desterrains
lesm
oinsam
énagés,ils
travaillentde
façonplus
économique
quela
ville.5o
uv
rirlv
ilî
C’est
uncréateur-com
merçant
Ilsm
ettentsur
lem
archéun
produitfini
àun
prixrévélateur
Connaître
les
atten
tes
du
maire
duniveau
dum
arché.Ils
saventdéfinir
unproduit,
sontcapables
d’innover,de
prendredes
risques,de
s’intéresserà
l’architectureet
Faire
une
proposition...
passeulem
entau
foncierpour
construireo
rig
inale
et
nov
atrice
Cest
uncoordinateur
Ilsconnaissent
lem
ilieuet
sontcapables
dedialoguer
avecA
pporter
une
solu
tion...
tousles
corpsde
métier.
Désorm
ais,on
nedoit
plusparler
de-
promoteur,
mais
d’équipeavec
sonarchitecte,
sonurbaniste,
et.
..adaptée
àla
ville
sesprofessionnels
quil’entourent.
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
JLlbarde
____________________________________________________________________________________________
Ilestindispensable
debien
maîtriser
lacroissance
urbaine:
Mal
gérée,la
croissancepeut
eneffet
occasionnerdes
coû
tscollectifs
nonnég
ligeab
les.A
insi,le
développement
d’unquartier
résidentielm
alsitué
parrapport
àla
structurevillageoise
entraînerades
surcoûtsen
matière
d’équipements,
deréseau
d’égouttage,de
collectedes
imm
ondices,de
distributiondu
courrier,de
gestiondes
transportspublics,...
Lacroissance
doitêtre
l’occasionde
développerune
mixité
des
fonctio
ns
etdes
logements
quifait
parfoiscruellem
entdéfaut
dansles
zonesrurales
(logements
locatifs,logem
entsde
petitetaille,
logements
intergénérationnels,...).
Lelotissem
entne
doitpas
êtreun
simple
découpagegéom
étrique,Il
s’agitde
véritablesam
énagements
quidoivent
assurer
uneinsertion
del’habitat
projetédans
lesite,
uneintégration
paysagèreet
environnementale
etune
composition
d’ensemble.
II.F
AIR
EL
EC
HO
IXD
EL
AP
RO
CÉ
DU
RE
DE
LO
TIS
SE
ME
NT
1.R
éfléchir
aux
mo
dalités
de
réalisation
Se
demander
s’iln’est
paspossible
dedensifier
lesquartiers
existants
Lefoncier
estcher,
d’autantplus
sil’on
considèreson
équipement.
Ilest
intéressantde
repérerles
parcelleslibres
ousous
utiliséesdans
leszones
déjàurbanisées
avantd’en
ouvrirde
nouvellesaux
constructions.C
’estun
desprincipes
fondamentaux
dela
loiSR
U.
Contexte
géographique:le
choixdu
site
Ilne
doitpas
êtrelaissé
auhasard
ouà
laseule
opportunitéfoncière,
Ildoit
correspondreau
projetde
développement
dela
ville,perm
ettrede
bienutiliser
leséquipem
ents,correspondre
aupaysage.
Ilest
essentielde
considérerles
donnéesnaturelles,
géographiquesdu
site:le
relief,l’orientation,
lavégétation,
leseaux..,
toutce
quiest
susceptiblede
constituerdes
contraintesnaturelles.
Contexte
social
Laprise
encom
ptede
l’aspectsocial
dufutur
projetne
doitpas
êtrenégliger,
auregard
desproblèm
essociaux
rencontrésdans
bonnom
brede
lotissement,
Ilfaut
ainsiétudier
l’évolutionsociale
eturbaine
dela
comm
unedans
letem
pset
l’espace,le
développement
urbainprojeté,
leprofil
dela
populationvisée...
saint-jeande-m
onts
4.G
érerla
croissan
cesa
ns
com
pro
mettre
l’aven
ir:le
dév
elop
pem
ent
durab
le
IItj=
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Job
arde
Un
quartierse
réalisedans
letem
ps,quelle
quesoit
sadim
ension.S
onplan
d’aménagem
entde
zonene
doitpas
toutprévoir,
mais
plutôtindiquer
cequi
estessentiel
etce
quipeut
êtreréalisé
ultérieurement.
Parmi
lesélém
entsessentiels
figurentles
liaisonsavec
lesquartiers
environnantbien
sur,sans
oublierles
extensionsfutures
potentielles.N
epas
omettre
nonplus
lesélém
entsde
paysageainsi
queles
équipements
publicsindispensables.
2.Z
AC
,perm
isg
rou
pé
ou
lotissem
ent?
Une
opératio
nde
lotissem
ent
peu
tse
conduiredan
sle
cadre
juridiquedu
lotissem
ent
oudan
scelui
d’unezo
ne
d’am
énag
emen
tco
ncerté
(ZA
C).
Le
perm
isgro
upé
estquan
tà
Iuune
forme
de
création
de
lotissem
ent
déto
urn
é.
a.L
aZA
C
Né
dela
loid’O
rientationF
oncièrede
1967,les
ZAC
devaientcorriger
lesdéfauts
desZ
UP
(Zones
àU
rbaniseren
Priorité).E
lledevait
permettre
l’émergence
devéritables
«projets
urbains»,
faciliterle
partenariatpublic-privé
etfavoriser
lam
ixitésociale
etfonctionnelle.
Elleim
pliqueune
maîtrise
foncière.
Une
ZA
Cest
toujourscréée
surl’initiative
d’unecom
mune
oud’un
EPC
I.
Une
ZA
Cne
peutêtre
crééeque
dansune
zoneA
U(ancienne
zoneN
A),
zoned’urbanisation
futureet
permet
des’affranchir
duplan
locald’urbanism
e(PL
U)
auprofit
d’unplan
d’aménagem
entde
zone(PA
Z)
quicolle
mieux
auprojet
d’urbanisme
souhaité.M
aiscette
procédureest
lourde.A
prèsvalidation
parle
préfet,elle
implique
uneconcertation
avecles
habitantset
uneenquête
publiquequi
nese
justifiepourtant
qu’àl’occasion
d’opérationsim
portanteset
complexes.
aménageur
ouun
constructeurqui
permis
deconstruire
pourun
certain
Lem
aîtred’ouvrage
estacquéreur
desterrains,
ils’agit
d’unprom
oteurréalisant
unquartier
cléen
main
pourla
venteou
lalocation.
Dans
tousles
cas,le
constructeurest
unique.
saint-jeande-m
onts
L’inconvénient
desgroupem
entsest
unecertaine
monotonie
dela
réalisation.
È
Penser
aufutur
b.L
eperm
isgro
upé
C’est
unarchitecte,
undépose
uncertain
nombre
denom
brede
maisons.
IIjD
éfinitiondu
permis
groupé:article
R421-1
ducode
del’urbanism
e
Cas
d’uneconstruction,
surun
mêm
eterrain
par
uneseule
personnephysique
oum
oralede
plusieursbâtim
ents.
Définition
dela
ZA
C:
articleL.
311-1du
codel’urbanism
e
C’est
unezone
àflntérieur
delaquelle
unecollectivité
publiqueou
établissement
ayantvocation,
décided7nte,venir
pourréaliser
oufaire
réaliserl’am
énagement
etl’équipem
entdes
terrains,notam
ment
deceux
quecette
collectivité(ou
établissement)
aacquis
ouacquerra
envu
deles
céderou
deles
concéderultérieurem
entà
desutilisateurs
publicsou
privés.
Pirm
Isgroupé
dis
V.rfiJ.,ln
ss(S
4
Etude
préalabledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
c.L
elo
tissemen
t
Par
sasim
plicité,son
universalitéet
sarobustesse,
lelotissem
entpossède
denom
breuxavantages.
__________________
Sur
lepapier,
lecadre
juridiquedu
lotissement
offretoutes
lessécurités
quepeut
souhaiterune
comm
une.Elle
nedélivre
sonarrêté
delotir
qu’auvu
dudescriptif
destravaux
etdu
règlement
delotissem
ent.L
estravaux
doiventêtre
réalisesavant
lavente
duprem
ierlot,
saufdérogation
accordéepar
lam
unicipalitéau
vud’une
garantiefinancière
dulotisseur,
assurée
parun
organisme
cautionextérieur
quiachèvera
lestravaux
ancas
dedéfaillance.
Lelotissem
enttrace
unefrontière
netteentre
lesterrains
privéset
lesterrains
publics.Il
marque
clairement
cequi
relèvede
ladécision
desautorités
localeset
cequi
doitêtre
financépar
elle.Il
s’agited’une
opérationde
divisiond’un
terrainen
vuede
l’implantation
debâtim
ents.Il
met
chacunen
facede
sesobligations.
Ilperm
et,par
desrèglem
entsadaptés
auxobjectifs
recherchés,le
développement
desu
sages
urbainssouhaités
parla
puissancepublique..,
touten
laissantà
chaquepropriétaire
unecertaine
libertéarchitecturale.
Lerèglem
entdu
lotissement
définitl’usage
etencadre
laform
eurbaine
duquartier
mais
ladivision
parlot
autoriseune
grandevariété
d’expression.
d.C
omparaison
dulo
tissemen
taux
autres
pro
cédures
Com
paraisonavec
laZA
C
ZA
Cet
lotissement
ontpour
finalitéla
viabilisationet
l’équipement
deterrains
envue
dela
reventeà
desfins
deconstructions.
Contrairem
entau
lotissement,
laZ
AC
esttoujours
uneopération
d’initiativepublique
(comm
unalele
plussouvent).
Lacollectivité
etl’am
énageursont
unispar
desliens
contractuelsdans
uneZA
C.
Dans
cecontrat
(conventionde
concession)l’am
énageurcollabore
àl’exécution
d’unem
issionde
servicepublic
qui“l’oblige
àfaire”
;à
l’inversel’autorisation
delotir
s’arrêteà
“laperm
issionde
faire”et
l’abandondu
projetpar
lelotisseur
n’estsanctionné
quepar
lacaducité
del’autorisation.
En
matière
financière,la
ZA
Cperm
etde
recourirà
unrégim
ede
participationsfinancières
denature
làaussi
contractuellesdéfinissant
lanature
deséquipem
entspublics
financéset
lem
ontantde
cefinancem
ent.Le
lotissement
seuln’a
pascette
faculté.En
règlegénérale,
laprocédure
deZ
AC
serapréférée
aulotissem
enten
présencesoit
d’unprogram
me
important
d’équipements
publicscofinancés
parl’am
énageur,soit
lorsquele
projeturbain
nécessitedes
dérogationsau
PLU.
Com
paraisonavec
leperm
isgroupé
Dans
unperm
isgroupé
ladivision
foncièren’intervient
quecom
me
résultanted’une
opérationde
constructionunique
etinitiale,
mise
enoeuvre
dan
ssa
totalitépar
unseul
maître
d’ouvrage.
En
revanche,le
lotissement
consisteen
uneopération
dedivision
foncièrepréalable
après
équip
emen
tdes
terrainssuivi
d’opérationsde
constructionspar
chacundes
acquéreu
rsde
lots.
saint-jeande-m
onts
aL
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
=
G.AD
éfinitiondu
lotissement
articleR
315-1
duco
de
del’urbanism
e
Constitue
unlo
tissemen
ttoute
divisiond’une
propriétéfoncière
envue
delm
pIan
tation
debâtim
entsqui
ap
ou
robjet
ouqu
sur
unepériode
dem
oinsde
10an
sa
eup
ou
reffet
dep
orter
àplu
sde
deuxle
nombre
deterrains
issus
dela
ditepropriété.
IIIj
Siavec
leperm
isgroupé
l’autoritécom
pétentepeut
apprécierdans
saglobalité
laqualité
architecturaledu
programm
ebâti,
elledevra
attendrela
finde
laréalisation
desprojets
individuelssur
chacunedes
parcellesdu
lotissement
pouren
apprécierla
qualitéfinale.Le
lotissement
porteen
luiune
partd’aléas
plusgrande
quele
permis
groupé.D
ansun
lotissement
chaquem
aisonindividuelle
seraen
soiconform
eau
règlement
(sitant
estque
celui-ciexiste),
mais
rienne
ditque
chacunede
cesconstructions
seraindividuellem
entde
qualitéet
collectivement
créatriced’harm
oniedans
lepaysage
bâtiou
naturel.
Délais
d’instructiondes
études
Ledélai
d’instructiontrès
courtde
3m
oisvient
ajouterà
lasouplesse
d’utilisationde
laprocédure
delotissem
ent.
En
effet,il
apparaîtun
écartim
portantentre
lesprocédures
delotissem
entque
l’onpeut
qualifierde
simples
etles
procéduresde
ZA
Cdont
lem
ontageest
complexe
etqui
impose
systématiquem
entdes
documents
soumis
àenquête
publique(3m
oisjusqu’à
lansi
élaborationd’un
PAZ
°.
Laprocédure
deZ
AC
impose
àl’am
énageurainsi
qu’àla
collectivitélocale
unevéritable
réflexionurbaine,
uneétude
d’impact
etun
pland’am
énagement
dezone
(PAZ
avecconcertation
obligatoire).
3.L
’offred
uio
tisseur_
___________
L’acquisition
d’unterrain
enlotissem
entdonne
l’assuranceque
lelotisseur
vendun
terrainviabilisé
etconstructible,
avecdes
garantiesdans
letem
ps.
a.L
aviabilité
Un
terrainviabilisé
signifieque
sontréalisés
lestravaux
nécessairesà
l’implantation
deshabitations
età
lavie
dulotissem
ent.A
savoirentre
autres:
•L’alim
entationen
eau,gaz,
électricité•
Lesréseaux
detélécom
munication
Lavoirie,
lesaires
destationnem
ent,l’éclairage
•L’évacuation
etle
traitement
desm
atièresusées
(eauxpluviales
et eauxusées
b.U
neconstructibilité
garan
tie
Lelotisseur
vendobligatoirem
entun
terrainconstructible,
c’està
direque
ceterrain
ale
statutd’un
terrainà
bâti.Il
bénéficieainsi
d’undroit
àconstruire,
c’estd’une
surfacehors
d’oeuvrenet
disponiblepour
laconstruction.
c.L
esgaran
tiesdu
lotisseu
r
Lelotisseur
esttout
d’abordresponsable
duran
t10
ans
des
domm
agessusceptibles
d’affecterles
travauxde
voirieet
d’équipements
divers,qui
comprom
ettentleur
soliditéet
leurdestination,
Ilne
peutensuite
s’exonérerde
lagarantie
desvices
cachésafférents
auterrain
vendu(à
ladifférence
d’unvendeur
nonprofessionnel).
Certaines
garantiesfacultatives
peuventêtre
offertesaux
futursacquéreurs
deterrains,
comm
eune
garantiede
surfacede
terrainpar
unplan
debornage
réalisépar
ungéom
ètre-expert.P
euvents’ajouter
desinform
ationssur
lanature
dusol
parune
étudecom
plémentaire,
afind’éviter
descoûts
defondations
trèsélevés.E
nfin,tout
acquéreurpotentiel
àla
possibilitéde
renoncerà
l’acquisitiondu
terrainsi
lesfrais
defondations
indispensablesà
laconstruction
sonttrop
élevés.
salntjean
de-m
on
ts
Etu
de
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
0A
IIII
III.U
NC
HO
IXD
’HA
BIT
AT
L’accédant
àla
propriétévoit
lelotissem
entcom
me
unesp
acede
libertéqui
procurela
possibilitéd’acheter
unterrain
viabilisé.C
edernier
valui
permettre
d’yconstruire
lam
aisonde
sesrêves,
cellerépondant
àses
goûts,ses
besoins,son
budget;celle
dontilchoisira
lesplans
etle
constructeur.
llsn‘ontplus
enviede
vivreenville,.
1
Les
acquéreursrecherchent
unm
odede
viedifférent
decelui
qu’ilsconnaissent
enville
eten
cela,ils
confortentle
souhaitdes
élusde
maintenir
unfonctionnem
entde
village.Le
petitlotissem
ent(20/25
lots)est
largement
préféréaux
grandesopérations.
Tous
ceslieux
témoignent
durêve
de74%
desF
rançaisde
posséderune
maison
individuelleet
d’endevenir
propriétaire.
a.L
alocalisation
C’est
souventle
premier
critèrede
choix.C
efutur
lieude
viedoit
correspondreaux
besoinsde
sesfuturs
habitants:
distancesdes
activités,équipem
entsde
lacom
mune,
transports,loisirs,...
—r
—•
——
-—
w___-
—-‘--.
26%
desaccédants
àla
propriétépensent
quela
proximité
deséquipem
entsestdéterm
inantedans
leurchoixd’habitat.
(So
urce
:AD
IL)
——
--I.
——
-
Ladem
andeest
aussilargem
entinfluencée
parl’im
agedu
lieude
résidence.C
elatraduit
lavolonté
desécurité
etune
tendanceà
l’isolement
(mythe
dela
campagne).
b.L
ebudget
Lam
aisonqui
seraréalisé
estun
comprom
isentre
ceque
l’onaurait
vouluavoir
etce
quel’on
peutavoir
compte
tenude
sesm
oyensfinanciers.
Leprix
duterrain
estdéterm
inant.Le
futuracquéreur
àun
problème
àrésoudre,
àla
foissim
pleet
pluscom
plexe.S
onendettem
entet
sespossibilités
légalesd’aide
àl’accession
sonttels
qu’ilest
limité
àun
prixplafond.
Ildoit
résoudrel’équation
suivante:
Terrain
+m
aison
=p
ossib
ilitésfin
ancières
del’acq
uéreu
r
Ce
resserrement
dubudget
conduità
unerecherche
d’économies
deproduction
età
unestandardisation
dum
odede
faire.La
parcellequi
optimise
«l’habitabilité
»et
minim
iseles
coûtsde
viabilisationest
unrectangle
de18
mètres
surla
rueet
27m
ètresde
profondeur.
c.L
epavillon
Lam
aisonpavillonnaire
symbolise
ainsiaux
yeuxdu
futurhabitant
lebonheur
individuel,dans
uncadre
personnalisé.
Pourtant,
tousces
lieuxont
encom
mun
lajuxtaposition
dem
aisonsindividuelles
nitout
àfait
identiques,ni
toutà
faitfranchem
entdissem
blables.Il
suffitde
parcourirbon
nombre
delotissem
entspour
constaterla
similitude
dansle
stylesdes
habitations,leur
agencement,
leurim
plantation.
L’espace
deliberté
estim
aginéest
entravédans
lesfaits
parl’existence
d’unrèglem
entd’urbanism
e,voire
l’obligationde
seconform
erà
desrègles
devie
encom
mun
résultantd’un
cahierdes
chargeséventuel.
Ces
contraintesont
poureffet
leplus
souventd’uniform
iserl’habitat
ausein
d’unm
ême
lotissement.
saint-jeande-m
ontsG
.A
IIII=
Etu
de
préalab
ledu
lotissem
ent
de
laJL
lbarde
IV.
LE
SC
OM
PO
SA
NT
ES
DE
LA
QU
AL
ITÉ
DU
LO
TIS
SE
ME
NT
Des
distorsionstrès
importantes
sontapparues
dansles
opinionsexprim
éespar
lesdifférentes
familles
d’acteursintervenants
surle
marché
del’im
mobilier
Dans
lespetites
comm
unes,le
souciprincipal
estaxée
surla
qualitéde
l’espaceprivé
(tailledes
parcelleset
architecturedes
maisons).
Les
jugements
devaleur
surl’esthétique
dece
quiest
produit,dom
inentpar
rapportà
l’analysedu
fonctionnement
deslotissem
ents,par
rapportaux
autres«
quartiers»
etau
centre-bourg.
L’espace
public,et
notamm
entles
espaces
verts,est
perçucom
me
unecharge
pourla
comm
une.P
ourles
élus,la
qualitéde
vieen
lotissement
estinhérente
àce
mode
d’habitat(m
aison+
jardin),plus
qu’àla
conceptiondes
lotissements,
àleur
intégrationdans
leschém
ad’urbanism
ede
lacom
mune.
Les
géomètres,
aménageurs-lotisseurs
etles
constructeursde
maisons
individuellessont
trèsconscients
descritères
dequalité
del’espace
public,notam
ment
dansleurs
aspectsfonctionnels
(parkings,voirie...)
mais
souhaitentfonctionner
dansun
système
moins
contraintpour
mieux
s’adapteraux
caractéristiquesde
ladem
ande.Ils
privilégientle
rapportqualité/prix
recherchépar
l’acheteurfinal.
L’intégration
àl’existant
estun
facteurd’appréciation
secondaire,le
fonctionnement
dulotissem
entprim
e
1.A
gir
enprio
ritésu
rles
parties
collectiv
es
a.Introduire
ladiversité
etprévoir
l’évolution
Laliaison
avecle
tissuurbain
existantest
unélém
entfondam
entalqu’il
fautprendre
encom
ptean
premier
lieu.P
ource
faire,quelques
pointstechniques
doiventêtre
réfléchis.
Pour
éviterle
replisur
soidu
lotissement,
parexem
pleautour
desfam
eusesvoiries
appeléesplacette
deretournem
ent(éviter
particulièrement
cesdernières),
etperm
ettrel’évolution
duquartier,
lesam
énageurspeuvent
anticipersur
leraccordem
entdes
voiesentre
ellesou
leurprolongem
entfutur.
Ainsi,
ellesne
doiventpas
êtretrop
étroitespour
circuleraisém
entet
permettre
l’accèsaux
véhiculesd’urgence.
Lestationnem
entdoit
êtrecohérent
etles
espaces
publicsadaptés
àla
populationfuture.
Pour
parerà
lam
onotonie,souvent
reprochéeaux
lotissements,
certainsprofessionnels
recomm
andentde
prévoirdes
parcellesde
taillesdifférentes
etde
mélanger,
sipossible,
accessionet
locatif.C
em
élangeperm
etde
renouvelerla
populationet
lestranches
d’âgeet
dene
pascréer
d’équipements
collectifsqui
deviendraientvite
caduques.P
ourquoine
pasprévoir
lapossibilité
d’implanter
desservices
etdes
locauxd’activités
dansles
lotissem
ents?
Lem
airepeut,
biensur,
imposer
desexigences
paysagères,com
me
l’enterrement
desréseaux,
sepréoccuper
dunom
brede
placesde
stationnement
(unepar
lotou,
uneou
deuxsur
larue).
Mieux
vautdisperser
lesplaces
visiteursdans
toutle
périmètre
plutôtque
deles
rassembler
enun
seulparc,
souventlaid
etinefficace.
(iAsaint-jeande-m
onts
II==
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
Lerèglem
entpeut
prévoirle
visad’un
architecteconseil
àtout
permis
deconstruire.
Ilaura
pourm
issionde
fairerespecter
leplan
dem
asse,les
aménagem
entspaysagers
préconisés,et
decoordonner
l’implantation
desm
aisonsles
unespar
rapportaux
autres,dans
lerespect
desvis
àvis,
desvues,
desom
breset
del’ensoleillem
ent.
Les
partiescom
munes
etvoiries
peuventrester
privatives,les
co-lotisdevant
assumer
lacharge
deleur
entretienet
ayantle
droitd’en
limiter
l’accès.M
aisdans
laplupart
descas,
l’arrêtéde
lotirprévoit
queles
partiescom
munes
etvoiries
seront,après
achèvement
destravaux,
rétrocédéesà
lacollectivité
locale;
àcharge
pourelle
deles
entretenirensuite.
Qu’il
leprévoit
oupas,
peude
comm
uneséchappent
àcette
obligation,sous
lapression
deleurs
nouveauxadm
inistrés.La
comm
unepeut
toutefoisrefuser
dedevenir
propriétairede
voiriesinachevées
oum
alréalisées.
b.G
arantirla
qualitéurbanistique
etarchitecturale
Laprocédure
delotissem
entpose
unproblèm
ede
contrôlede
laqualité
urbanistiqueet
architecturale.C
esopérations
trouventnaturellem
entleur
placedans
leszones
UA
(zonesà
urbaniser)des
PLU,
dontles
règlements
sontplutôt
vagueet
flou.
Lelotisseur
peutainsi
s’engouffrerdans
levide
desprescriptions
etproduire
unam
énagement
minim
al,stéréotypé
jusqu’àla
banalité.
Laréussite
d’unlotissem
entdépend
plusde
laqualité
deson
aménagem
entet
del’urbanism
eque
del’architecture
desm
aisonsim
plantées.
Ilapparaît
plusim
portantd’im
poserdes
règlesurbaines
quedes
contraintesarchitecturales.
Dans
cedom
aine,au
contraire,il
fautlaisser
unecertaine
souplesse.
Malheureusem
ent,il
n’estpas
rarede
rencontrerdans
leslotissem
entsdes
successionsde
maisons
individuellesdonnant
l’impression
d’unerépétition
devolum
esdisposés
côteà
côte,avec
uneab
sence
d’harmonisation
desconstructions.
Cette
monotonie
dansl’aspect
résultele
plussouvent
d’unesuperficie
identiquede
tousles
lots.La
forme
duparcellaire
induitainsi
fortement
laform
edu
bâti.
Lerèglem
entde
lotissement
peutinstituer
desrègles
d’urbanisme
plusrestrictives
quecelles
duPLU
,à
conditionde
nepas
êtreen
contradictionavec
cedernier.
C’est
làque
peuvents’exprim
erles
choixde
lacollectivité
locale:taille
desparcelles,
densitéde
construction,nom
brede
placesde
stationnement,
végétation,clôture...,
uneinfinité
dedétails
quidonneront
aulotissem
entson
caractère.
o.L
avoirie
lesru
es
On
constateque
lelotissem
entest
unlieu
oùl’on
stationneavant
d’êtreun
lieuoù
l’oncircule.
Par
conséquent,c’est
uneerreur
quede
concevoirla
rueuniquem
entdans
unbut
decirculation.
Letracé
dela
rueest
unélém
entqui
perdureet
quise
modifie
peuet
difficilement
aucours
dutem
ps,il
nefaut
doncpas
lenégliger.
Dans
unlotissem
ent,la
rueest
unfoyer
devie
socialeelle
doitpoursuivre
comm
eobjectif
lavalorisation
etla
personnalisationde
chaquem
aison,m
aiségalem
entla
différenciationde
diversesséq
uen
cesdans
unm
ême
parcours.Il
s’agit,avant
toutde
construire,via
lavoirie,
desesp
acespublics
appropriablespar
l’usager,en
économisant
surla
longueuret
lecoût,
eten
prenanten
compte
lescontraintes
liéesà
lacirculation.
saint-jeande-m
onts
II
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
L’aspect
primordial
lorsde
laconception
des
rues
dulo
tissemen
test
lahiérarchisation.
Ainsi,
ilfaut:
e.
•...:
.‘7L
olis
sem
ent
comm
unalde
laralliée
(ZAC)
1
Eviter
desu
r-dim
ensio
nner
lesrues
résidentielleset
lescarrefours
dulotissem
ent.En
effet,cela
risquede
créerdes
confusionsd’itinéraires,
etdonc
descirculations
parasitesqui
encouragentune
vitesseexcessive.
De
cefait,
lesvoies
structurantesne
doiventêtre
envisagéesque
comm
edes
éléments
derepère
etde
lisibilitédu
site,et
prendreplace
dansun
schéma
d’organisationglobale
duquartier.
En
cou
rager
lam
ixitédes
usag
es.La
ruedoit
êtreun
lieude
fréquentationquotidienne.
Par
conséquent,elle
doitêtre
traitéeen
espacelibre
pourles
piétonsou
enespace
collectifà
usagem
ultiple.Elle
doitêtre
penséepour
desusages
variés:le
stationnement,
lacirculation
desvéhicules
particuliers,des
servicesurbains,
ladesserte
desparcelles,
ledéplacem
entdes
piétonset
descyclistes,
toutceci
dansles
meilleures
conditions.
Assu
rerla
sécurité
des
usag
ers.D
ansun
lotissement,
lavitesse
moyenne
doitse
limiter
à30
ou40
km/h.
pourcela,
untracé
unpeu
sinueuxest
àpréférer,
avecla
possibilitéd’incidents
deparcours,
despoints
d’arrêt,et
ceciavec
desim
plantationsvégétales
quiconstituent
desbarrières
visuelles.D
eplus,
onpeut
donnerun
aspectprivatif
àla
voirieen
utilisantdes
revêtements
différentsde
l’asphalte(dalles,
pavés,terre
stabilisée...).C
etype
d’aménagem
entest
souventprivilégier
parles
lotissements
comm
unauxm
aism
alheureusement
omis
parles
lotisseursprivés.
Les
dessertes
par
anten
nes
ouim
passes
son
tà
proscrirepuisqu’elles
nienttout
pointde
vufonctionnel
etcontribuent
àdéco
nnecter
lelo
tissemen
tdu
restede
laco
mm
une.
En
cequi
concern
ele
stationnem
ent,
des
petites
unitésde
parkingp
roch
esdes
hab
itation
sso
nt
préférab
lesà
de
vastes
parkingsso
us-u
tilisés,trop
loinet
difficileà
intégrerdan
sle
pay
sage
dulo
tissemen
t.A
l’usage,il
semb
lein
téressant
de
prévoirun
stationnem
ent,
sur
l’espace
public,dev
ant
chaq
ue
portepour
éviterl’encom
brement
de
lach
aussée
oud
estrottoirs.
d.L
esesp
acesverts
collectifs
So
nt
visés
lesesp
acescollectifs
des
lotissem
ents
quipour
l’heureéch
appen
tà
l’obligationde
qualitépay
sagère
etla
capacité
globaled’insertion
de
l’opération.
Ces
espaces
vertscréés
ontpour
finalitéde
permettre
l’accom
pag
nem
ent
etl’intégration
des
constru
ction
s,d
’agrém
enter
lavoirie
etd’offrir
des
rues
harm
on
ieuses.
Pour
cela,on
peu
ten
visag
er,d
èsl’origine,
des
plan
tation
sde
clôturesvég
étalessur
l’espacecollectif
entrela
voieet
leslots.
saint-jeande-m
ontsL
.A
IIII
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
Les
maiso
ns
semblen
talors
êtreen
pleinenatu
reoriginelle.
L’am
biancevég
étaled
on
née
àla
ruedevient
ainsiplus
forte.
—
G.A
Lem
inistèrede
l’Equipem
entet
lesprofessionnels
travaillentd’ailleurs
àla
manière
deprendre
encom
ptele
paysagedès
laconception
dulotissem
ent.A
insien
s’inspirantdu
voletpaysager
duperm
isde
construire,un
futurdécret
pourraitvenir
imposer
unvolet
paysagerà
l’ensemble
dulotissem
ent.
Les
espaces
librescollectifs
doiventêtre
vastes,pour
quechacun
puissey
avoiraccès
librement.
Ilfautles
concevoircom
me
uneextension
deson
jardin.C
elafavorise
lesrencontres
entreco
lotiset
facilitela
comm
unication.D
ansle
plande
composition,
cetesp
acene
doitpas
êtreun
espace
résiduel.
Tout
traitement
paysagerdoit
s’endonner
lesm
oyens,en
choisissantdes
essences
d’unentretien
facileet
adaptéesau
climat
dela
région.S
eulel’intervention
d’unprofessionnel
dupaysage
permet
defabriquer
unesp
aceélaboré
etharm
onieuxoù
l’ona
deschances
dese
sentirbien.
Cependant
unequestion
sep
ose:
-_J%
r
«Q
uiassu
rerala
gestio
ndes
esp
aces
verts
Jco
llectifs?»
.-
--
-.---
e.L
em
obilierurbain
L’em
placement,
comm
ela
qualitédu
mobilier
urbain,sont
desélém
entsparticipant
defaçon
nonnégligeable
àla
qualitéet
àla
réussited’un
lotissement.
L’im
portantréside
alorsdans
lechoix
dutype
dem
obilierqui
doitêtre
homogène
pourdonner
uneunité
àl’ensem
bledu
projet.L
’aboutissement
dela
qualitédans
lesdétails
permet
d’apprécierla
qualitéd’ensem
bled’une
démarche
d’aménagem
enttelle
quele
lotissement.
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
_____________
fE
auxpluviales:
unsouci
perm
anen
t
Lagestion
intégréedes
eauxpluviales
faitdésorm
aispartie
detoutes
lesopérations
d’urbanisme.
L’objectif
estde
maîtriser
leseaux
deruissellem
ent,pour
éviterles
problèmes
d’inondationou
depollution
avecle
principede
reteniret
detraiter
leseaux
surleur
sitede
production.
L’étude
comm
encepar
undiagnostic
pluvial,fonction
dela
climatologie
locale,m
aisaussi
del’hydrologie
souterraineet
superficielle,de
l’environnement
naturelet
del’ensem
bledu
patrimoine
liéà
l’eau(m
oulin,étang...).
Les
moyens
mis
enoeuvre
ensuiteconsiste
àdim
inuerla
productiondes
eauxde
ruissellement
parplusieurs
dispositifs.D
iminuer
lessurfaces
imperm
éables,choisir
desrevêtem
entsporeux,
traiterles
eauxde
voirieà
l’échelledu
quartieret
leseaux
detoitures
àl’échelle
dela
parcelle.L
’objectifest
également
deralentir
letransit
deseaux
deruissellem
ent.C
equi
sefait
enrecréant
desrideaux
boisés,c’est
àdire
eninstallant
desensem
blesde
haieset
defossés.
saint-jeande-m
onts
IIII=
2.G
uid
erles
futu
rsh
abitan
ts
a.C
onfigurationdu
terrainet
1mplantation
des
maiso
ns
L’unne
vapas
sansl’autre.
Ledécoupage
parcellaireétant
letravail
primordial,
ilest
indubitablede
penserensuite
àl’im
plantationdu
bâti.
Certes,
uneoffre
deparcellaire
diversifiéeinduit
l’enrichissement
duprojet.
L’im
plantationdes
maisons,
lerapport
àla
rue,à
laparcelle
etaux
maisons
voisines,ainsi
queles
dispositionsde
chacuned’entres
ellespar
rapportaux
autrespeut
aussiêtre
générateurde
diversité.C
ependant,cette
implantation
doitêtre
réfléchieen
fonctionde
laposition
dela
parcelle,du
rôlede
celle-cidans
lacontinuité
urbaine.
L’équilibre
harmonieux
entreunité
etdiversité,
auniveau
dubâti,
peuts’établir
enintervenant
surdifférents
aspectsde
lam
aison:
-leto
it:c’est
luique
l’onvoit
auprem
ierabord.
Ilcontribue
largement
àl’intégration
duprojet
dansle
site.
-legab
arit:on
peutassocier
deshabitations
auxvolum
esdivers-la
hau
teur:
ladiversité
peutnaître
dela
combinaison
dem
aisonsà
unou
deuxniveaux,
touten
étanten
accordavec
ledocum
entd’urbanism
eréglem
entaire(PLU
principalement)
dela
zoneconcernée.
-latein
tedes
enduitsextérieurs:
intéressantdans
unegam
me
detons
assortis.
b.C
lôtureet
plantation
Les
clôtureset
plantationssont
unfiltre
entrevie
collectiveet
intimité
individuelle.C
esont
desélém
entsessentiels
dela
composition
urbainequ’il
nefaut
pasnégliger.
Soiton
considèreque
laclôture
(plantéeou
non)constitue
laseconde
façadede
lam
aisonet
qu’elleest
lelieu
d’expressionde
l’individualitéde
chacundans
cecas,
celadevra
s’accompagner
derègles
etde
principesde
composition
àrespecter
pourorganiser
l’espacede
façoncohérente.
Soiton
considèreque
laclôture
estun
élément
architectoniquenécessaire
àla
conceptiondes
espaces
extérieursla
diversitédes
typesde
clôturespourra
alorss’effectuer
enfonction
desesp
acescollectifs
qu’ellessont
censées
constituer,on
peutm
ême
envisagerdans
cecas
dene
pasles
matérialiser
(outrès
légèrement
:voirphoto
ci-dessous).
L’im
portantest
deparvenir
àl’harm
onisationde
celles-cipar
quartierou,
dum
oinspar
rue.Il
doiten
êtrede
mêm
epour
lesplantations,
avecun
choixd’arbres
dehautes
tigesqui
doiventêtre
choisisdès
laconception
dulotissem
ent.
saintjean
de-monts
Iî=
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Job
arde
ÉV
OL
UE
RR
ÉG
LE
ME
NT
AT
ION
1.C
réerd
esresso
urces
finan
cièrespour
laco
mm
une
Lelotissem
entpeut
êtreune
sourced’enrichissem
entpour
lacom
mune.
Un
ensemble
d’habitatde
cetype
estcréateur
deressources
dansla
mesure
oùle
financement
deson
équipement,
parl’am
énageur,est
unedes
conditionsde
saréalisation.
Cela
supposeque
lacom
mune
pourrautiliser
àd’autres
finsles
dép
enses
qu’ellen’engage
pas.
Ainsi,
l’arrivéede
cettepopulation
nouvelles’accom
pagnedu
versement
d’impôts
locaux(taxe
foncière-taxed’habitation)
quivont
alimenter
lebudget
comm
unal.D
efaçon
plusindirect,
d’autrestaxes
vontêtre
payéespar
lesfuturs
résidentstel
quela
taxelocal
d’équipement
(TLE)ou
lataxe
deraccordem
entau
réseaud’eaux
usées.
Cependant,
ilfaut
relativiserces
investissements
enéquipem
ent.Si
l’onprend
l’exemple
dela
voirie,(de
mêm
epour
lesréseaux
divers),elle
estsouvent
rétrocédéeà
lacom
mune,
quiaura
ensuite,en
chargel’entretien.
2.D
eso
utils
de
plan
ification
indisp
ensab
lesE
nF
rance,les
documents
deplanification
émanent
dela
comm
une.Ils
sontm
odulésen
fonctiondu
degréde
pressionfoncière
quesubit
lacollectivité
locale.
Sans
document
deplanification,
c’estla
règlede
constructibilitélim
itéequi
s’applique(les
constructionssont
interditesen
dehorsdes
partiesactuellem
enturbanisées)
sila
pressionfoncière
estfaible,
lacom
mune
adopteune
cartecom
munale
quise
borneà
définirles
zonesoù
laconstruction
estpossible
tandisque
dansle
casd’une
fortepression
foncière,le
planlocal
d’urbanisme,
document
pluscom
pletà
lafois
stratégiqueet
opérationnel,s’im
pose.
3.L
aréd
action
du
règlem
ent
Lerèglem
entn’est
pasobligatoire
etle
PLUpeut
suffire.M
aisc’est
luiqui
peutexpliquer
enterm
esclairs
laconfiguration
dunouveau
quartier.Il
nefaut
alorssurtout
passe
contenterd’un
règlement
standard,pré-rédigé.
Quelque
soitla
procédurejuridique
choisie,un
document
doitfixer
lesélém
entsindispensables
liaisonsavec
lesquartiers
existants,traitem
entdu
paysage,voirie,
règlesdes
clôtureset
deconstruction,
unitédes
matériaux,
arbresà
préserver..,ces
règlesdoivent
s’imposer
auconstructeur,
aveclequel
ilfaudra
doncbeaucoup
discuterlors
dudépôt
duperm
isde
construire.
Ilne
s’agitpas
derédiger
unrèglem
entexcessivem
entcontraignant
nonplus,
mais
plutôtd’expliquer
enterm
esclairs
laconfiguration
dunouveau
quartier,par
desrecom
mandations
simples
etpeu
coureusesallant
del’organisation
dela
parcelleà
laconception
desm
aisons.
Laconcertation
entreles
diversacteurs
peutcontribuer
àla
rédactiond’un
règlement
équilibréet
volontairement
applicablepar
tousles
usagers.E
neffet,
brimer
laliberté
individuellepar
unrèglem
entsan
sen
justifierle
contenum
ènequasi
systématiquem
entà
détournerces
contraintes.
saintjean
de-monts
G.A
V.
FA
IRE
LA
IItI=
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
LE
Les
14articles
duPL
Urev
isitésap
plicab
lesdan
sles
lotissem
ents
pour
favo
riserla
qualité
urb
aine
saint-jeande-m
onts
Article
Iet
2du
PLU
Occupations
dusol
admises
etinterdites:
favoriserla
mixité
desfonctions,
habitat,services,
équipements
collectifs,artisans,
comm
erces...
Article
3su
rl’accès
etla
voirieN
epas
exigerde
voiriessurdim
ensionnéeset
permettre
l’accèssur
rue,en
façade
Article
4su
rles
dessertes
par
lesréseau
xIm
poserl’effacem
entdes
réseauxaériens,
d’électricité,et
detéléphone,
etfavoriser
lestechniques
alternativesau
ruissellement
pluvial,com
me
lesfo
ssésdrainant.
Article
5su
rles
caractéristiques
des
terrains
Assurer
ladiversité
destailles
deparcelles,
enretenant
unesurface
moyenne
deterrain
constructible.
Article
6su
rco
nstru
ctions
par
emprises
publiquesP
roposerl’im
plantationde
maisons
lelong
desvoiries,
àl’alignem
ent,et
prévoirdes
possibilitéspour
l’implantation
desannexes,
garages,vérandas...
Article
7su
rl’im
plantationd
esco
nstru
ctions
par
rapport
auxlim
itessép
aratives
Perm
ettrela
mitoyenneté
etla
constructionen
limite
deparcelle.
En
casde
retrait,préférer
les3m
ducode
del’urbanism
epour
favoriserles
extensionsfutures.
Minim
iserles
exigencesde
recul.
Article
8su
rl’im
plantationd
esco
nstru
ctions
lesunes
par
rapp
ort
auxau
tressu
rune
mêm
ep
rop
riétéA
dmettre
plusieursconstructions
surune
mêm
epropriété,
enautorisant
l’habitatet
sesannexes
oudes
activités.
Article
9su
rl’em
priseau
solS
esdispositions
nesont
pasim
pérativeset
doiventêtre
encohérence
avecle
CO
S.
Article
10su
rla
hau
teur
maxim
aledes
con
structio
ns
Ne
pasinterdire
unou
deuxétag
esavec
combles.
Les
gabaritsrez-d
e-chau
ssée+
combles
favorisentla
maison
«catalo
gu
e».
Article
11su
rl’asp
ectextérieu
rN
epas
proscrirela
toitureterrasse
etfavoriser
laconception
architecturalecontem
poraine.
Article
12su
rle
stationn
emen
tN
epas
êtretrop
exigeantsur
lenom
brede
stationnements
couverts.
Article
13su
rles
espaces
libres,les
plantationsF
avoriserdans
lesam
biancespavillonnaires,
l’utilisationd’arbres
fruitierset
dehaies
champêtres
oubocagères.
Article
14su
rle
coefficientd’occupation
dusol
Ledoser
avecle
coefficientd’em
priseau
Let
permettre
desextensions
futuresdu
bâti.
Etude
préalabledu
lotissement
dela
Jubarde
==
l’implantation
des
rapport
auxvoies
et
IItI
VI.EN
JEUX
POU
RL’AVENIR
Lpératio
nde
lotissement,
pourêtre
qualitativement
àla
mesure
duphénom
ènequ’elle
engendre,doit
répondre..
-
-unenjeu
fon
ction
nel:
prévoirles
infrastructures,en
particulierleur
possibilitéd’évoluer
sans
pourautant
lasurestim
erest
primordiale.
On
saitque
lesdéplacem
entsde
personnespour
diversesraisons
sontinévitables.
-unenjeu
interco
mm
un
al:la
comm
unereste
uneentité
géographiqueà
partentière,
mais
elleest
peuà
peusupplanter
parles
groupements
decom
munes
dontles
compétences
s’élargissent.E
nm
atièred’urbanism
e,les
groupements
decom
munes
nesont
pourl’instant
pasencore
concernés.S
eulsles
équipements
publicssont
pen
sésà
l’échelleintercom
munale.
rr
àm
oyen
terme
àlo
ng
terme
-unenjeu
architecturalqui
passe
parune
certainesouplesse.
Ilest
souhaitableque
lescom
munes
acceptentune
évolution,afin
d’assurerune
diversité(éviter
l’homogénéité
quidonne
unm
anqued’identité).
L’architecture
setransform
egrâce
àl’utilisation
denouveaux
matériaux.
stiquequi
nagement
.des
projetscontrôlée
—
tteperspective,araît
alors-.ire
oùil
va)hologie
-unenjeu
prév
isionnel:
lescom
munes
àfortes
pressionsfoncières
sedoivent
deconstituer
desréserves
foncièrespour
anticiperl’avenir,
enparticulier
l’accueilde
nouveauxhabitants.
Cet
affluxfutur
peutengendrer
unbesoin
denouveaux
équipements;
etle
lieude
cesderniers
doitêtre
penserlongtem
psà
l’avancepour
éviterune
pénuried’espace
suffisant.
in;:t
saint-jeande-m
onts
tI==
1
çE
tudepréalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
saint-jean
G.A-
_____________
--------•
de-m
onts
Lam
aisonindividuelle
resteencore
aujourd’huitrès
attractiveet
am
arquéprofondém
entl’urbanisation
denos
villes.P
ourtantelle
estm
iseen
causepour
laconsom
mation
d’espacequ’elle
génèreet
estcritiquée
pourson
architecturebanale.
Mais
laloi
Solidarité
etR
enouvellement
Urbain,
quiperm
etla
créationde
lotissements
plusdenses,
dequalité,
tendà
renversercette
situation.
Grâce
àla
levéedes
obstaclesà
ladensification,
notamm
entau
contenudu
PLUet
àla
suppressionde
l’obligationde
surfacem
inimale
pourconstruire,
laloi
SRU
rendpossible
l’implantation
delotissem
entsd
enses
ensecteur
urbain.R
estealors
àréfléchir
surles
moyens
permettant
derendre
cetype
d’aménagem
entséduisant
etde
qualitéintervention
surle
parcellaire,volet
paysageret
architecturaldu
lotissement,
règlement
dulotissem
entavec
prescriptionsarchitecturales...
On
peutpenser
également
àam
éliorerle
cadrede
viedu
lotissement
parde
meilleures
prestationsau
niveaudes
équipements
comm
uns,et
enprévoyant
unem
ixitéhabitat
individuelprivé
Ipetits
logement
collectif.
Les
aménageurs
doiventréfléchir
àdes
solutionsperm
ettantde
fairecoïncider
ledésir
deshabitants
dedisposer
d’unem
aisonet
celuides
collectivitéslocales
dem
aîtriserle
développement
desvilles
etd’accélérer
lerenouvellem
enturbain.
Ilfaut
cesserde
créerdes
lotissements
périurbainsoù
chacunédifie
sam
aisonoù
ill’entend,
enhauteur
aum
ilieude
laparcelle
parexem
ple,et
retrouverdes
formes
pluscitadines
d’aménagem
entet
moins
consomm
atricesd’espace.
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
?L rl’
t-q.V)
fr
G
;,,
D
‘JI!1m
L’
çL
rIA
I
r,)Cl)
rII
I“f
• C .1
•:s:4.
—
.
••-
r
saint-jeanG
.Ade-m
onts
Cette
troisième
partieest
consacréeà
l’élaborationd’un
véritableprojet
delotissem
ent.Il
s’agitd’appliquer
surle
terrain,les
préconisationsédités
dansle
chapitreprécédent.
Le
diagnosticcom
munal
am
ontréque
lacom
mune
sedoit
delibérer
deszones
constructiblesafin
defreiner
unm
archéexponentiel
tendu.C
edéveloppem
entdoit
amener
uneréflexion
globaled’am
énagement
deces
nouvelleszones.
La
finalitéest
d’assurerune
qualitéde
vieaux
futursrésidents.
I.U
NE
ZO
NE
EN
PL
EIN
DÉ
VE
LO
PP
EM
EN
T
Le
choixdu
sitepour
l’implantation
d’unlo
tissemen
tn’est
pas
laisséau
hasard
.
Ils’agit
d’unezo
ne
enplein
dév
elop
pem
ent
oùla
com
mune
afait
lechoix
d’éten
dre
son
urbanisation.
On
remarque
surcette
vueaérienne
quel’em
prisefoncière
dulotissem
entjouxte
deuxéquipem
entsim
portantpour
lacom
mune:
lefutur
centrede
laC
roix-Rouge
Française
etla
ZA
Cdu
Clousis.
A4
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
I
a.L
afuture
entrée
deville
5’ii!t
L
___
r.1’I
‘\
ROIIIl
R211W
‘
“‘L
.j
.r—
r.-«‘
L’
saint-jeande-m
onts
Dans
lecadre
duplan
routier2010
(voirci-contre),
uneliaison
à2x2
voiesC
hallans/Saint-Jean-de-M
ontsdevrait
voirle
jour.C
etronçon
devientune
nécessitépour
enrayerles
nombreux
accidentsm
ortelsde
routeactuelle
trèsdangereuse.
Cette
liaisonaboutira
àS
aint-Jean-de-Monts
àun
rond-pointnouvellem
entcréé
(voirpage
précédente),qui
constituerala
futureentrée
deville.
Cette
zoneest
uneperspective
d’expansionpour
lacom
mune,
avecdes
réservesfoncières
disponibles.C
’estaussi
unefuture
zoned’activités
quidevrait
donnerune
image
dynamique
àla
comm
une.
b.L
aZ
AC
duC
lousis
Situé
àla
futureentrée
dela
ville,ce
parcd’activités
doitrépondre
simultaném
entà
larecherche
deséquilibres
de«
développement
durable»,
notamm
entliés
àl’économ
ie,au
social(création
d’emplois
etm
ixitédes
activités),et
àl’environnem
ent.(P
ourplus
détails,se
reporterà
lapartie
Iune
économie
dynamique.)
c.L
efutur
centre
de
méd
ecine
dela
Croix
Ro
uae
Fran
caise.
Ilya
cinqans,
laC
roix-Rouge
Française
reprenaiten
gestionle
centrede
rééducationfonctionnelle
deS
aint-jean-de-Monts,
connuaujourd’hui
soule
nomde
centrede
médecine
physiqueet
deréadaptation.
L’établissem
entem
ploieà
cejour
167salariés.
Ce
centreassure
laprise
necharge
depatients
autourde
troublesphysiques
ouneurologiques
pourde
larééducation
oude
laréadaptation
etfonctionne
comm
eun
hôpital.
u
NÇ
A
L’établissem
entactuel
n’estplus
adaptéà
l’évolutiondes
pathologies.U
npartenariat
s’estainsi
engagétrès
rapidement
avecla
villede
Saint-Jean-de-M
ontsaux
termes
duquelle
centred’un
terrainde
5hectares,
sousla
forme
d’unbail
emphytéotique,
pourla
constructiond’un
nouvelétablissem
ent.S
ituéà
lafuture
entréede
villeoù
aboutirala
futureliaison
Challans/S
aint-Jean-de-Monts,
cecentre
devraitouvrir
sesportes
début2005.
Etude
préalab
led
ulo
tissemen
tde
laJu
bard
e
II.D
ES
CR
IPT
ION
DE
L’E
MP
RIS
EF
ON
CIÈ
RE
Le
terrainchoisi
estsitué
enface
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zoned’activité
duC
lousis,et
àproxim
itédu
futurprojet
deconstruction
ducentre
derééducation
etde
réadaptationfonctionnelle
dela
Croix
Rouge
Française.
(Voir
vueaérienne
zoneen
pleindéveloppem
ent)
Ils’agitd’un
terraind’anciens
marais
(avecfo
ssésen
eauet
haiesb
ocag
ères)situé
entrela
limite
des
constructionsan
cienn
eset
laroute
des
sables
quicontourne
l’urbanisation,légèrem
enten
con
trebas
decette
voie.Le
périm
ètredu
lotissem
ent
représen
teune
surface
de:
5,5hectares-
(Voir plan
topographiqueen
annexe)
Actuellem
entle
terrainest
nuet
dég
agé,
uniquement
ponctuéde
qu
elqu
estalus
(quiseront
conserver).
Particularités
dusite
Le
terrainjouxte
uneroute
dép
artemen
tale(38bis)
quioblige
àun
retraitd
esparcelles
de35m
aum
inimum
mais
égalem
ent
àun
retraitm
inimal
de50
mdes
constructions(loi B
arnier).
Une
ligneélectrique
traverse
leterrain
d’Est
enO
uest,qu’il
faudrasoit
dép
lacerou
soitm
odifier.
Al’ouest
duterrain
setrouve
unancien
puità
con
server
età
mettre
envaleur.
7/--t»
I.
:7
;//,/7
)
sain
t-jean
de-m
onts
.:
‘j
.-..-...
-‘
-.
Vue
dela
RD
3&bis
(hautde
laphoto
aérienne)
C=
41E
tudepréalable
dulotissem
entde
laJubarde
a.D
esélém
ents
intéressan
ts
75%de
l’emprise
foncièreest
entourésde
haiesbocagères
qu’ilfaudra
bienentendu
conserver.
Une
couléeverte
aété
crééelors
dela
créationde
laZ
AC
duC
lousis.O
nen
aperçoitla
continuitésur
laphoto
ci-dessous,
enbordure
duterrain.
Toutefois,
aucunem
iseen
valeurn’a
étéréalisée
jusqu’àprésent.
Lefutur
projetdevra
donctenir
compte
decet
élément
naturelainsi
quedu
réseauhydrologique
existant.
terrainnatu
rel
L’ancien
parcellaireest
trèsvisible
grâceaux
fossésprincipaux
etsecondaires.
Ce
terrainest
uneancienne
zoneagricole
oùla
cultureprédom
inait.A
ujourd’hui,celle-ci
esten
forterégression
etce
terrainest
peuà
peudélaissé.
Ilsera
intéressantde
conservercet
aspectvisible
duterrain
enlanières.
Les
limites
desfutures
parcellespourraient
s’inspirerde
cettem
orphologie.
__
__
rattachem
ent
auxvoies
Leprojet
delotissem
entest
contiguà
laroute
départementale
38bis.C
elle-cisurplom
belégèrem
entle
terrainnaturel.
Ilest
doncdifficile
decréer
unevoie
d’accèsdirecte.C
eprojet
vabénéficier
duprojet
ducentre
dem
édecinephysique
dela
Croix-
Rouge.
Une
nouvellevoie
seracréée
prochainement
pouraccéder
àcet
établissement;
etla
comm
uneà
prévul’extension
versl’Est
dela
zone.(V
oirvue
aériennezone
enplein
développement)
De
celotissem
ent,il
faudraprévoir
l’aménagem
enttout
entierde
lazone.
saint-jeande-m
ontsG
.A
III.IN
TÉ
GR
AT
ION
ÀL
AT
RA
ME
UR
BA
INE
ET
ÀL
’EN
VIR
ON
NE
ME
NT
b.L
e
__
__
__
__
__
__
__
__
_
natu
relsex
istantes
Vue
dela
futureentrée
dulotissem
ent
IIIc.
S’inspirer
duparcellaire
existan
tet
duF
Etude
préalabledu
lotissement
dela
Jubarde
==
IV.
CO
NT
RA
INT
ES
RÉ
GL
EM
EN
TA
IRE
S
saint-jeande-m
onts
Lautorité
com
péten
teen
matière
dedélivrance
delautorisation
deIotir
c’est-à-direde
plusen
plusso
uv
ent
lem
airede
lacom
mune
disp
osan
td’un
PL
Uapprouvé
depuisplus
de6
mois,
app
récieun
nombre
limité
dn
formations
issues
dela
dem
and
ede
lotir-
àsav
oir:
1-U
nenote
deprésen
tation
quifait
figured’exposé
desm
otifsde
l’opérationsouhaitée
etde
soninsertion
dansle
site.
2-U
nplan
desitu
ation
localisantle
terrainpar
rapportà
l’agglomération
etaux
principauxéquipem
ents.E
nrègle
généraleces
dernierssont
oubliés.
3-U
nplan
del’état
actuel
duterrain
etde
sesabords.
Bien
souventl’inform
ationse
limite
àla
propriétéobjet
dulotissem
enten
omettant
dela
resituerdans
soncontexte
élargi.
4-U
nplan
deco
mpositio
ntraduisant
parle
dessinle
partigénéral
del’opération
etson
résultatescom
pté.Il
convientde
rappelerici
quel’annonce
dunom
brem
aximum
delots
àcréer
suffitd’un
point
devue
strictement
réglementaire
:depuis
1977la
divisionparcellaire
n’estplus
obligéede
figurersur
leplan.
Ce
quiétait
visépar
cetassouplissem
ent,c’était
lapossibilité
delaisser
placeà
undécoupage
àla
demande
lorsde
lacom
mercialisation.
Cette
manière
defaire
intéressedavantage
leslotissem
entsà
usaged’activité
queceux
àusage
principald’habitation.
En
appuide
cesdocum
entsobligatoires
certainespièces
complém
entairessont
conditionnéespar
lescaractéristiques
del’opération.
Aces
pièces
obligatoirespeu
ven
tsajo
uter
comm
ep
iècesco
mplém
entaires:
5-U
neautorisation
deco
up
eet
d’ab
attage
d’arbres.
6-U
neautorisation
éventuellede
défrich
emen
t.
7-U
neétu
de
d’im
pact
(lorsquela
comm
unen’est
pasdotée
d’unPLU
etqu’est
prévuela
créationd’une
surfacehors
oeuvrenette
supérieureà
5.000m
2).
8-U
nprogram
me
deséq
uip
emen
tscollectifs
rendusnécessaires
parle
projetet
prisen
chargepar
lelotisseur.
9-Si
deséquipem
entscollectifs
sontcréés,
l’engagement
dulotisseur
deconstituer
uneasso
ciation
syndicale
desacquéreurs,
derédiger
desstatuts
etde
provoquerla
réunionde
laprem
ièreassem
bléegénérale
descolotis
dansle
mois
suivantl’attribution
dela
moitié
deslots.
Une
telleassociation
n’estpas
indispensablesi
lelotissem
entne
comprend
pasplus
de5
lotset
quele
lotisseurs’engage
àcéder
lesparties
comm
unesen
propriétédivise
ouindivise
auxacquéreurs.
10-U
nrèg
lemen
ts’il
estprévu
d’apporterdes
complém
entsaux
règlesd’urbanism
een
vigueur.T
outefois,la
reprisepure
etsim
pledes
dispositionsdu
PLUreste
envisageable.E
ntout
étatde
causele
règlement
dulotissem
entne
peutprévoir
derègle
moins
sévèreque
cellescontenues
dansle
règlement
dePLU
.
Ce
règlement
pourraitreprendre
lespréconisations
éditéesdans
la2em
epartie,
avecles
14articles
duPL
Ureform
ulés.
11-U
ncah
ierd
esch
arges
quidéfinit
lesrapports
contractuelsentre
lelotisseur
etles
lotis(délais
etm
odalitésde
construction,raccordem
entdes
parcellesaux
réseaux).
1.L
’auto
risation
de
lotir
j
IlL
I==
Etude
préalab
ledL.’lo
tissemen
tde
laJu
bard
e
saint-jeanG
_____
de-monts
2.P
ourq
uoi
laloisu
rl’e
au
?
4C
haq
ue
interv
enan
t(les
amén
ageu
rsen
particu
lier)à
De
plus,cette
loivise
àsatisfaire
ouà
concilier,lors
desch
acun
des
stad
es
est
déso
rmais
concern
ép
arcette
loi,différents
usages,activités
outravaux,
lesexigences:
-de
lasanté,
dela
salubritépublique,
dela
sécuritécivile
etde
l’alimentation
eneau
potablede
lapopulation
-de
laconservation
etdu
libreécoulem
entdes
eauxet
dela
jjprotection
contreles
inondations
-de
l’agriculture,des
pêcheset
descultures
marines,
dela
pêcheen
eaudouce,
del’industrie,
dela
productiond’énergie,
destransports,
dutourism
e,des
loisirset
dessports
nautiquesainsi
quede
toutesautres
activitéshum
aineslégalem
entexercées.
del’agriculture,
despêches
etdes
culturesm
arines,de
lapêche
eneau
douce,de
l’industrie,de
laproduction
d’énergie,des
transports,du
tourisme,
desloisirs
etdes
sportsnautiques
ainsique
detoutes
autresactivités
humaines
légalement
exercées.
L‘étude
pourla
loisur
l’eausur
lesspécificités
duterrain
dela
Jubardeva
êtreconfiée
prochainement
àun
bureaud’étude
nantais.
En
conséq
uen
ce,les
imp
actsà
l’amont
età
l’avalde
tous
lestrav
aux
soum
isà
laloi
doiventêtre
préalab
lemen
tm
esurés
pourassu
rerla
protectiondes
milieux
aqu
atiqu
eset
lasatisfactio
ndes
usag
eséco
nom
iques
de
l’eau.=
Laloi
n°92-3du
3janvier
1992su
rl’eau
estnée
d’uneréflexion
men
éetout
aulong
des
ann
éesquatre-vingts.
La
loisu
rl’eau
ale
mérite
des’in
téresserà
l’ensemble
ducycle
de
l’eauet
àto
utes
lescatég
ories
d’eau(les
eaux
superficielles,so
uterrain
es,en
relationdirecte
ounon
avec
unco
urs
d’eau,les
eaux
de
mer...).
Ce
principed’unité
de
l’eaufait
entrer
dan
sle
cham
pd’application
de
laloi
toute
actionsu
sceptib
led’avoir
uneincidence
sur
lecycle
del’eau.
Ainsi,
l’article10-1
de
laloi
cite
“Les
installations,ouvrag
es,trav
aux
etactivités
réalisésà
des
finsnon
do
mestiq
ues
par
tou
tep
ersonne
physiq
ue
oum
orale,publique
oup
rivée
entraîn
ant
des
prélèv
emen
tssu
rles
eaux
superficielleset
sou
terraines,
restituées
ounon,
une
modification
duniv
eauou
dum
ode
d’éco
ulem
ent
des
eaux
oud
esd
éversem
ents,
écoulem
ents,
rejetsou
dép
ôts
directs
ouindirects,
chro
niq
ues
ouép
isodiq
ues,
mêm
enon
polluants...”.
Etude
préalabledu
lotissement
dela
Jub
arde
saint-jean
de-m
onts
3.E
xem
ple
de
cahier
des
charg
esE
aux
usées:
lelo
tisseu
rpre
ndra
en
charg
ela
réalisa
tion
d’u
nré
seau
de
(En
trelo
tisseu
ret
acquére
ur)
co
llecte
sur
lavoirie
du
lotisse
men
tavec
une
an
ten
ne
de
bra
nch
em
ent
pour
chaquelot.
Article
1:
objet
du
règlem
ent
Electricité
Le
pré
sent
règ
lem
en
ts’a
ppliq
ue
àl’in
térieur
du
lotisse
men
tsitu
ésu
rla
Un
coffret
de
bra
nchem
ent
de
type
S2
00
0se
rain
stallé
pour
ch
aq
ue
lot,su
rco
mm
un
ede
SA
INT
-JEA
N-D
E-M
ON
TS
,au
lieu-d
it«
laJu
bard
e»
ledom
ain
epriv
é,en
limite
de
lavoirie
par
lelo
tisseur.
Article
2:d
ivisio
ndu
terrainT
élé
phone
Les
lots
num
éro
tés
de
1à
40
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és
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cevoir
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co
nstru
ctio
ns
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tisseur
pre
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réalisa
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du
rése
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sou
terra
inet
un
usa
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d’h
ab
itatio
net
leurs
annexes.
Iln
ese
raad
mis
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nse
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logem
ent
par
lot,re
gard
de
bra
nchem
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sera
posé
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ep
arc
elle
àpro
xim
itédu
coffret
Artic
le3
:ch
amp
d’ap
plicatio
nd’électricité.
En
sus
du
dro
itdes
tiers
et
du
plan
local
d’u
rbanism
ede
laco
mm
un
ed
eM
odificatio
ndes
équip
em
ents
Sain
t-Jean
-de-M
on
ts,ap
pro
uv
ép
ar
arrê
tépré
fecto
ral
le16
décem
bre
1999,
Toute
modificatio
ndes
équip
em
ents
mis
en
pla
ce
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o
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I
Le
projetproposé
estun
lotissement
en40
lotsdestin
ésà
laconstruction
d’habitationsindividuelles,
voirde
petitscollectifs
bas
(1étag
e)sur
lesparcelles
28
ou
15
.(voirrèglem
entduPO
Sen
annexe)
Le
classemen
tdu
terrainen
zone
NA
adu
pland’occupation
des
solsim
poseune
surface
min
imale
de600m
2par
unitéfoncière
créée.(règlem
entdu
PO
S)
Par
ailleurs,le
terrainest
entouréet
traversé
pardes
fossés
quisero
nt
con
servés
etm
isen
valeuravec
des
plantationset
éventuellement
bordésd’un
chemin
piétonnier.
(Les
10%d’espaces
vertsobligatoires
sontlargem
entdépassés.)
La
voiriecréée
franchirales
fossés
pardes
ponts.
On
peutrem
arqu
erque
lesch
éma
tientcom
ptedes
particularitésdéjà
existan
tescom
me
laconservation
del’orientation
des
petits
fossés
drainant.(voir
topographique.),ainsi
quede
lacoul
verteprovenant
dela
ZA
Cau
Nord.
2.P
résentatio
nd
usch
éma
d’am
énag
emen
tde
l’emp
risefo
ncière
saint-jeande-m
onts
n
o
m277fl
m21.S
50m
2-.
uC-----
900m
2T
1,\
III
—
:un
pL
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lotissem
ent
de
laJo
bard
e
a.V
oirieet
réseaux
div
ers(V
RD
)
La
voirieest
assezim
portante,puisque
l’oncom
pte,suivant
leprojet,
prèsde
770mde
rue.
En
cequi
con
cerne
leseaux
pluviales,certes
lesfo
sséspérim
ètriquespeuvent
accueillirles
eauxde
surfaces.
Pour
cequi
estd
eseaux
devoirie,
ellesdevront
êtrecollectées
pardes
avaloirsad
équats.
Ces
eauxseront
achem
inées
versle
futurbassin,
àproxim
itédu
nouveaurond-point.
Pour
leseau
xusées,
ilest
évidentque
leréseau
créé,sera
raccordéau
futurréseau
dela
zone.
b.A
mén
agem
entpaysa
ger
On
peutco
nstater
surle
plande
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dulotissem
entque
lesesp
acesverts
collectifsoccupent
uneplace
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Ilsconstituent
unecontinuité
avecl’environnem
entexistant,
etferont
dece
lieu,un
espace
agréab
leà
vivre.
On
apu
levoir
aucours
dela
réflexionde
laseconde
partie,que
cesespaces
nedoivent
pasêtre
négligés.Il
seraprévu
deplanter
denom
breuxarbres,
ainsique
decréer
unchem
inpiétonnier.
o.Q
ualité
architectu
rale
La
vocationdu
lotissement
étantl’habitation,
l’aspectextérieur
àresp
ecterest
précisésur
lesdocum
entsdu
pland’O
ccupationdes
sols.Ils
imposent
principalement
queles
constructions«
ne
doiv
ent
pas
porteratteinte
aucaractère
etaux
lieuxavoisinants,
auxsites
etpay
sage
snaturels
eturbains
».
Ces
prescriptionspourront
êtrecontrôlées
dan
sle
cadredu
dépôtdu
permis
deconstruire.
Cependant,
ilest
souhaitableque
l’architecturede
cetype
delotissem
entévolue
afinde
privilégierla
diversitéet
nonl’hom
ogénéité.
VI.
CO
ÛT
SD
ER
ÉA
LIS
AT
ION
CO
MM
ER
CIA
LIS
AT
ION
1.C
oût
initialdu
pro
jetL
edétail
dudevis
estimatif
dela
VR
Dest
àla
pag
esuivante.
(Les
prixunitaires
proviennentla
SOC
OV
AT
P(entreprise
detravaux
publicsde
Com
me quiers)
Ce
devisne
tientp
ascom
ptedes
fraisde
géo
mètre
etde
bornagequi
suivrontle
projet,ni
des
fraisd’am
énag
emen
tpay
sager
nécessaires,
Ilne
s’agitque
ducoût
deréalisation.
2.L
ap
ub
licitéL
esrègles
larég
issant
l’interdisentavant
l’arrêtéd’autorisation
dulotissem
entso
us
quelqueform
eque
cesoit.
Par
lasuite,
touttype
depublicité
seraautorisé
dès
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celle-cicom
portela
date
del’arrêté
d’autorisation,et
quele
projetest
dép
osé
enm
airie.
Toutefois,
grâce
àla
bonneten
ue
actuelledu
marché,
lacom
mercialisation
n’estabsolum
entpas
unedifficulté.
Ily
am
ême
plusd’acquéreurs
potentielsque
deparcelles
créées.
3.L
esv
entes
interditesavant
l’obtentiondu
certificattravaux,
ainsique
lespro
messes
d’achat.ap
rèsobtention
del’arrêté,
lespro
messes
Néanm
oins,il
nefaut
pas
oublierqu’un
lotisseurprivé
apour
butde
rentabiliserson
investissement.
Le
prixde
ventefinal
dech
aqu
eparcelle
tiendradonc
compte
dece
paramètre.
Au
total,30570
m2de
terrainsconstructibles
seront
àvendre.
saintjean
de-monts
Etude
préalabledu
lotissement
dela
JubardoJ
3.M
esures
techniq
ues
ETII
==
Elles
sontd’achèvem
entdes
Seu
lessont
licites,unilatérales
devente.
sain
t-je
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de-monts
II)jI
Devis
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prixto
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4g&iaIe
sirl’em
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birie
dune4pisseu
rde
25cmernÂ
ronm2
7800080€
6240,00€
tenasserren
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5cm
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78001,50€
11700,00€
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5,70€44
460,00€1
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78008,65€
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22,00€35
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23,50€37
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25,50€1
275,00€3ssnis
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eaux
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ou
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requib
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principuxm
l900
2,60€2
340,00€pet
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er
ml
1503,20€
480,00€txirniture
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P\ADdiari.300
ml
80053,50€
42800,00€
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etisux
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ia-n.3
00
ml
1039,75€
397,50€b
ranch
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4058,70€
2348,00€b
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U40
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U15
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et
eaux
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--
fourniturepose
decaalisaicn
Pt
dian.200
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ml
80043,80€
35040.00
€fourniture
posede
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42,40€4
240,00€cciistnjctk,n
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fourniturepose
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1840,00€
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5000,00€
5000,00€T
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709,9
5C
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Etude
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lotissem
ent
dela
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ucours
dela
première
partie,nous
avonspu
constaterque
SA
INT
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fortement
depuisune
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’ann
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aisla
comm
unea
comm
encéréellem
entà
écloredès
ledébut
descongés
payéset
ladém
ocratisationdes
vacancesà
lam
er.
Après
unepériode
d’urbanisationdense
enfront
dem
erpar
l’édificationd’im
meubles,
lacom
mune
croitdésorm
aisdans
lesens
horizontal.Elle
bénéficiede
l’engouement
actuelpour
l’hab
itatin
div
iduel
etde
sasituation
idéalement
placée.M
aiscet
engouement
amène
unepénurie
prochainedes
terrainsconstructibles.
Ildevient
ainsinécessaire
quela
comm
uneintervienne
pourorganiser
etm
aîtriserson
développement
d’unepart,
mais
aussiqu’elle
libèredes
zonescohérentes
àl’urbanisation
pourrépondre
àla
demande
d’autrepart.
E3
Cette
etudea
d’ailleursm
ontrequ’un
projetde
lotissement
dansla
comm
unede
Saint-
Jean-de-Monts
seraitopportun
àplusieurs
titre.T
outefois,il
convientqu’une
réflexionpour
améliorer
laqualité
des
lotissem
ents
estprim
ordiale.
C’est
dansla
secondepartie
quel’on
apu
percevoirqu’au-delà
d’unoutil
juridique,ou
dune
simple
autorisation,le
lotissement
peutetre
uneveritable
operationd
urbanisme.
Ilproduit
del’urbanité
soumis
àapprobation,
mais
resteune
opérationcourante
pourl’ensem
bledes
comm
unesfrançaises.
Ilne
fautpas
redouterce
typede
développement
urbains’il
restecontrôlé,
etsurtout
siilest
réfléchipréalablem
ent.
Enfin,
latroisièm
epartie
àconsister
àélaborer
unpro
jetde
lotissem
ent,
laJu
bard
e,qui
verrale
jourprochainem
ent.S
onélaboration
aessay
éde
répondreà
laproblém
atiquedes
besoinsactuels
dela
comm
une,m
aisaussi
audéveloppem
entqualitatif
d’uncadre
devie.
Ce
projetest
relativement
important,
puisquesur
plusde
cinqhectares
deterrain,
ils’agit
d’ycréer
unezone
d’habitatde
40parcelles.
L’opportunité
foncièreprovient
del’acquisition
d’unlotisseur
privéqui
aacquis
ceterrain
idéalement
placé.
Leplan
decom
positiona
tenucom
ptedes
éléments
alentours,qu’ils
soientnaturels,
urbainset
sociaux,pour
yconstruire
unenvironnem
entagréable
auxfuturs
habitantsde
ceslieux.
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
____________________________________________________________________________________________
saint-jeande-m
onts
Bibliographie
-Isab
elleR
ey-L
efebv
re-
Inscrirele
lotissem
ent
dan
sla
ville-
lecourrier
des
Maires
n°120décem
bre
1999
-M
arcelB
elliot
(urbaniste)-
Vive
lelo
tissemen
t-E
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ncières
n°100n
ov
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re-décem
bre
2002
-M
artineK
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Créer
unlo
tissemen
t-
lecourrier
des
Maires
n°67décem
bre
1999
-M
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ossier:
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pératio
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d’urbanisme
—revue
Géo
mètre
n°10octobre
2002
-D
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tissemen
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jeturbain
—E
tudes
foncières
n°73-décem
bre
1996
-D
ossier:
leslo
tissemen
tsde
qualité—
revueG
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avril1989
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pératio
ns
d’habitatà
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sité—
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Moniteur-
1982
-J.
MO
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Droit
del’U
rbanisme-
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lotissement
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édérationnationale
des
Maires
de
France,
décem
bre
1981
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aint-Jean-de-Monts,
d’hierà
demain
—les
amitiés
sablaisescollection
«le
littoralv
end
éen))
1993,70p.
-P
ierreF
AR
CY
—L
’îlede
Monts
—les
presses
Baudelot,
1956,11
2p.
-P
ierreFA
RC
Y—
Un
demi-siècle
de
vieà
Saint-Jean-de-M
onts—Im
primerie
Raynard,
1983,115p.
-B
ulletind’inform
ationsm
unicipales:Juillet
2003;
Mars
2003
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
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saint-jeande-m
onts
Table
des
annex
es
1.D
emande
d’autorisationde
lotir69
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ableaud
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lantopographique
del’em
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composition
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planlocal
d’urbanisme
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Etude
préalabledu
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laJubarde
____________________________________________________________________________________________
saint-jeande-m
onts
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
ehhiLogement
DEMANDE D’AUTORISATION DE LOTISSEMENT
CADRE RÉSERVÉ À L’ADMINISTRATiON
DF COMMUNE ANNÉE T DOSSIER
i!i]i I_LI_I_i_i_I_l_I_I_i_i_i_I
W 4e-0387
Direction Générale de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la ConstructionLa demande et le dossier qui l’accompagne doivent être établis en CINQ
*exemplaires et
- soit DÉPOSÉS À LA MAIRIE contre décharge,
- soit ENVOYÉS AU MAIRE par pli recommandé d’avis de réception postal.
() Conformément à la législation un ou plusieurs exemplaires supplémentaires pourront être demandés si l’instruction du dossier nécessite la consultatIon de plusieursadministrations.
Dans les 15 jours suivant le dépôt de votre demande d’autorisation en mairie, vous recevrez une lettre”
f vous indiquant la date avant laquelle la décision doit vous être notifiée. II Si vous ne recevez ni cette lettre, ni une demande de pièces complémentaires, vous avez la possibilité de II requérir l’instruction de votre demande auprès de l’autorité compétente pour délivrer votre autorisation par I
lettre recommandée avec avis de réception postal et copie au Commissaire de la République I\jcf. article R. 31 5-17 du Code de l’Urbanisme).
1. DEMANDEUR (le demandeur est le bénéficiaijde la future autorisation)
NOM, PRÉNOMS ou DÉNOMINATION:
pour les personnes morales : NOM du REPRÉSENTANT LÉGAL ou STATUTAIRE:
DÉSIGNATIONADRESSE : (numéro, voie, lieu-dit) TÉLÉPHONE:
I ICommune Code postal Bureau distributeur
I I_i_l_l_I_I INOM, PRÉNOMS (ou raison sociale):
12 pour les personnes morales: NOM du REPRÉSENTANT LÉGAL ou STATUTAIRE:MANDATAIRE
( un tesfesient pojr b ADRESSE: (numéro, vole, lieu-dit) TÉLÉPHONE:
ranpb dudernendeiri I I
Commune Code postal Bureau distributeur
I I — i_i_i_I I
2 TERRAIN le terrain est de propriétéconstitué parla paixefle ou par t ensemble es paitelles cofltlues
_
appattenant à un e pgl3pilétatre ou àMne même IdMson
21 ADRESSE: (numéro, voie, lieu-dit, commune, département)
DÉSIGNATIONDUTERRAIN
SECTIONS CADASTRALES ET POUR CHAQUE SECTION, NUMÉRO DE LA OU DES PARCELLES CONSTITUANT LA PROPRIÉTÉ:SUPERFICIE TOTALE DES PARCELLESCONS11TLIANT LA PROPRIÉTÉ
22 S=RÉFÉRENCES SECTIONS CADASTRALES ET NUMÉROS DES PARCELLES CONCERNÉES EN TOTALITÉ OU EN PARTIE PAR LE PROJET DE LOTISSEMENT
CADASTRALES (s’il ne porte pas sur ensemble de la propriété) SUPERFICIE DE LA PARTIE LOTIE:
s= In’
NOM ET PRÉNOMS:23
OPE(si est site ADRESSE: (numéro, voie, lieu-dit, commune, code postal, bureau distributeur)
b desleI) TÉLÉPHONE:
dedes Transports
DATEDE DÉPÔT -
JOUR MOIS ANNÉE
I_i_I_i_I — i_I
1/3
pc151
2/3Le terrain est-il I DATE DE LA OU DES MUTATIONS A TITRE GRATUIT OU ONÉREUX:
issu d’uneUne partie a déjà fait l’objet dune ou
na: Li oui Li non IOPÉRATIONS plus grande
plusieurs mutations depuis mains de 10 s
ANTÉRIEURES propriété dont: Une ou plusieurs parcelles I DATE DU OU DES ARRÉTÉS PRÉFECTORAUX:ont déjà été loties: Li oui Li non
si un certificat I25 N DU CERTIFICAT: I DATE DU CERTIFICAT:
d’urbanisme ICERTFICAT a été délivréD’URBANISME pour le terrain NOM DU BÉNÉFICIAIRE:
26 Si le terrain à N DE L’ARRÉTÉ: I DATE DE L’ARRÉTÉ:
PERMIS DE lotira déjà faitCONSTRUIRE objet d’un permt NOM DU BÉNÉFICIAIRE:
de construire
Li Le terrain est inclus dans le périmètre dune opèration de remembrement rural en cours de réalisation.REMEMBRE.
MENT Li Le terrain a déjà fait l’objet d’une opération de remembrement rural. DATE DE CLÔTURE DU REMEMBREMENT:RURAL
r..NOM ETPRÉNOMS:
QUALITÉ:31
ALÎTEURDU ADRESSE : numéro, vota, lieu-dit I TÉLÉPHONE:
PROJET II I ICommune Code postal Bureau distributeur
I I I_i_i_i.__i_I I
32 Dans le cas I Li Habitation Li Misanat Li Irxlustne Li Entrepôt Li Commerce Li BureauxAFFECIATION de projet mate I
DES LOiS cocher I NATURE:toutes les cases Icorrespondantesi Li Autre:
Li Les lots doivent faire l’objet de mutation A litre onéreux Q A titre gratuit
Li La propriété doit faire l’objet d’un partage I Dans ce cas s’agit-il d’un partage Li OUI Li NONI successoral (ou acte assimilé)?DESTlNAl1O I
DES LOiSLi La propriété doit constituer l’assiette de droits de jouissance privative
Li Les lots doivent faire l’objet de location
NOMBRE MAXIMUM DE LOTS PROJETÉS:34
LOTS ETSURFACES SURFACE HORS OEUVRE NETTE DES PLANCHERS EXISTANTS À CONSERVER: I SURFACE HORS OEUVRE NETTE DES PLANCHERS À BÂTIR:
DE Ai= mu A2= mu
PLANCHERS SURFACE HORS OEUVRE NETTE TOTALE DES PLANCHERS EXISTANTS ET À BÂTIR:(1) A1+’ mu
VOIRIE INTERNE mu
AIRES DE STATIONNEMENT COMMUNES mu
SURFACESAIRES DE JEUX - ESPACES VERTS muCOMMUNES
NATURE:AUTRES ÉQUIPEMENTS mu
TOTAL DES SURFACES COMMUNES Simi35
AFFECJA11ONDELA
SURFACE DONT LA CESSION GRATUITE EST PRÉVUE AU BÉNÉFICE DUNE COLLECTIVITÉ 82 muSURFACELOTE
SURFACES PRIVATIVES 83 mu
SURFACE TOTAL.E DU TERRAIN LOli
(S = Si +S2 + S3)s mu
(1) La définition de la surface hors œuvm nette de planchers figure à article R. 112-2 du Code de rurbunisms.
4. CONDITIONS DE RÈALISATION
Le lotisseur demande-t-Il l’autorisation d’exécuter les travaux par tranches successives?
Le lotisseur demande-t-il à dilferer la réalisation des plantations et des ouvrages de fInition de la voirie? [J oui [J non
L] Par une consignation en compte bloqué (notaire ou organisme financier)
NOM DU NOTAIRE OU DE L’ORGANISME:
Le lotisseur demande-t-il dès à présent fautorisation de procéder à la vente des lotsavant la réalisation de toutou partie des équipements?
55 eut rdporxlu ah-nabaiant,iecoCrrseq.pnaIiscJc.tée uvt pa urgefeflhle d’echève
I I I_i_i___i_i_I
_1T DU DEMANDEUR EÏÀUTORLSATONS
4’RÉAtJSATION
PARTRANCHES
[Joui [Jnon
42TRAVAUX
DEFWIFflON
DIFFÉRÉS
S’il est réponduattlrrnativement
à la questionprécédente
le COÛTdes travaux
différéssera couvert:
ADRESSE : (numéro, voie, lieu-dit)
I ICommune Code postal
I I I_ I I I I
TÉLÉPHONE:
DÉSIGNATION DE L’ORGANISME:
[J Par une garantie d’achèvement résultant de l’intervention d’une BANQUE, d’un ÉTABLISSEMENT FINANCIER,
d’une SOCIÉTÉ DE CAUTION MUTUELLE
Bureau distributeur
Commune
ADRESSE: (numéro, voie, lieu-dit)
I I I_i_i_i_I_I
Code postal
TÉLÉPHONE:
Bureau distributeur
ORGANISME DONT LA GARANTIE (SOUS CONDITION DE LA DÉLIVRANCE DE L’AUTORISATiON DE LOTIR) A ÉTÉ OBTENUE:
iidtr,eBMQUE dri ÉTABLISSEMENT FiNANCiER d’une SOciEiE DECA1ON
MUflJEU.E
43VENTE
PARANflCIPATION
t*
[Joui Unon
ADRESSE DE L’ORGANISME : (numéro, voie, lieu-dit)
Commune Code postal Bureau distributeur
TÉLÉPHONE:
A
NOM:
Je soussigné, auteur de la présente demande, certifie exact les rensei
51gnements qui précèdent. DATE:
ENGAGEMENTDU (L’attention du demandeur est appelée sur les articles L 316-1 L 316-4 SIGNATURE:
DEMANDEUR du Code de l’urbanisme relatifs aux sanctions pénales applIcables en cas d’infraction à la réglementation sur les lotissements)
Je certifie avoir donné mandat: (NOM, prénoms, raison sociale): NOM:
52AUESTAflON DATE:DEMANDATDÉLIVRÉE
PARLE SIGNATURE:
DEMANDEUR(à respi pour accomplir en mon nom, toutes demarches necessaires en vue de l’obten
y a ) tlon de l’autorisation sollicitée.
53 Je certifie avoir habIlité (NOM, prénoms ou raison sociale): NOM:HABLifATIONDONNÉEPAR
DATE:
PROPRÉIAIREDUTEREAIN à demander r—h SIGNATURE:(â rasptr si le une autorisation de lotir sur Li toute
demandeir est ma propriété telleauie que [J partie de qu’elle est Identifiée à la
oprletaie rubrique 2 de la présente
du tetrain) demande.
saint-jeande-m
onts
O
‘q
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
Prin
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jets
de
lotisse
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e-Mo
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pro
jets
réalisé
stype
annéecapacité
tailledes
parcelles(m2)
laB
loirecom
munal
200015
550à
750L
esgren
ouillères
IVcom
munal
200312
550à
700L
apetite
Garen
ne
privé2000
12400
à600
Le
bois
de
laG
arenne
privé2000
17400
à700
La
Chésselière
Iprivé
20008
300à
350L
aC
hésselière
IIIprivé
200112
450L
epré
Roch
etprivé
200115
400à
500L
esgrillo
ns
duC
hevalprivé
20018
1000L
eM
urierprivé
200124
600à
1400L
eslO
écus
privé2001
8400
Les
Serto
uzes
privé2003
10plus
de1000
lapetite
Epine
)rivé2003
6
pro
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Le
Clos
de
laD
avièreprivé
20038
600à
700L
eC
losV
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)flvé2003
18350
La
Bosse
privé2003
20350
à500
LaJu
bard
e)rivé
200440
60
0à
1000
source:com
munauté
decom
munes
Océan-M
araisde
Monts
saint-jeande-m
onts
cJÛ
iic
Etude
préalab
ledu
lotissem
ent
dela
Jub
arde
_____________________________________________________
___
_____
___
_____
___
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____
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Ij-oB-&I13JflflU
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ZO
NE
Ils’agit
d’unezone
àvocation
d’urbanisationfuture
comprenant
des
terrainspeu
oupas
cohérencede
l’aménagem
entétant
recherchée.
[]
équipésdont
Fam
énagement
doitpréalablem
entfaire
l’objetd’une
réflexiond’ensem
ble,la
La
zone1
NA
d’aménagem
entà
courtterm
ecom
prendplusieurs
secteurs:
—I
NA
a:soum
isaux
dispositionsde
l’articleL.1
11-1-4du
Code
de
l’Urbanism
e,
—I
NA
ch: destiné
àl’im
plantationd’un
centred’accueil
spécialisépour
handicapés,
—I
NA
e:
destinéà
l’implantation
deconstructions
comm
erciales,industrielles,
-V
artisanales,de
bureaux,ou
d’équipements
touristiquesstructurant
(parcà
thème),
RE3
I_...EI\/IE
[‘j“f—
IN
AL
:dan
slequel
peuventêtre
admis
lesextensions
deterrains
decam
pinget
decaravanage
amén
agés,
ainsique
lesconstructions
ayantun
rapportdirect
avec
cetteactivité.
Les
constructions,les
équipements
deloisirs,
lesinstallations
quiy
Vsont
liéspeuvent
également
êtreautorisés,
—I
NA
Ic:
destinéà
l’implantation
d’équipements
liésà
lapratique
dusport,
des
cirques,au
stationnement
pourune
du
réelim
itéeà
3m
oisd
escaravanes
et
V
autocaravanes,à
l’aménagem
entde
zon
ede
loisirs.L
esconstructions,
les
Véquipem
entset
lesinstallations
quiy
sontliés
pourrontêtre
autorisés.
Sectio
n1-
Natu
rede
l’occu
patio
net
de
flitilisation
du
sol
—A
rticleI
NA
I-
Occu
patio
net
utilisatio
ndes
sols
adm
ises
1.1.D
ispositio
ns
applicab
lesà
lazo
ne
IN
Aet
ses
secte
urs:
RE
VISIO
N3-0
approuvéele
1612
1999M
OD
IFICA
TIO
N3-1
approuvéele
190
62
00
2S
ontau
torisés:
2mckxL.le
cIj..19
JUIl2DO
àcondition
quela
destinationet
l’affectationdu
bâtiment
existantne
soientp
asm
odifiées,
lacontortation
etl’am
éliorationdes
constructionsexistantes,
lesextensions
d’imm
eubles
existantsrespectant
lecaractère
etles
proportionsarchitecturales
dubâti
existant,ainsi
Lelta
.Ia,
quela
reconstructiond
ans
unvolum
eidentique
des
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ayantété
détruitspar
un
sinistrequelconque
depuism
oinsde
deuxans,
V—
leséquipém
entstechniques
etleurs
superstructuresasso
ciées,V
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leséquipem
entspublics
àcaractère
d’intérêtgénéral
(transformateur
ED
F,pom
pede
relèvement...)
nécessaires
aubon
fonctionnement
dela
zone.
VV
V
Etude
etréalisation
confiéesà:
EA
tiaripole-
Sftede
laC
hanfrede- m
utede
Gachet
-B
.P.10703-
44307N
antes-C
edex03
T:
02.4
0.6
&79.]
-V
64C
onduited’étude
dela
Direction
Départem
entalede
l’Equipem
entS
UA
.PO
S
1.2.D
ansla
zone
IN
Aet
lesecteu
rI
NA
a:
Sont
autoriséesles
opérationsd’ensem
bleà
usag
ed’habitation
(lotissements,
constructions
groupées...).d’hôtellerie,
decom
merce,
de
bureauxou
de
services,à
conditionque
ces
opérationsconcernent
unterrain
dune
superficiem
inimale
de1.5
ha.
Pour
êtreadm
ises,les
opérationsdevront
pouvoirs’intégrer
dan
sun
schéma
d’ensemble
de
lazone
oudu
secteurprenant
bienen
compte
lespossibilités
d’aménagem
entdes
propriétéscontigués,
lescharges
d’équipements
etcelles
pourle
raccordement
auxdivers
réseauxpublics
existantsou
prévus,devant
êtresupportés
parl’am
énageur.
Des
superficiesinférieures
pourrontêtreexceptionnellem
ent admises
si l’opérationconcerne
latotalité
d’unflotou
lereliquat
d’unezone
déjàen
partieurbanisée.
1.3.D
ansle
secteur
1N
Ach
:
Est
autoriséel’im
plantationd’un
centred’accueil
spécialisépour
handicapés,so
us
réserve
quel’opération
concernel’ensem
bledu
secteur.
1.4.D
ansle
secteur
IN
Ae:
Sont
auto
risées:—
lesopérations
d’ensemble,
àusag
eindustriel,
artisanal,com
mercial
oude
bureaux,à
conditionque
cesopérations
concernentun
terraind’une
superficiem
inimale
de5
haet
s’intègient dan
sun
schém
ad’am
énagement
concernantl’ensem
bledu
secteur,
—les
équipements
touristiquesstructurants
(parcà
thème)
àcondition
queces
opérations
concernentun
terraind’une
superficiem
inimale
de5
ha
ets’intègre
dansun
schém
a
concernantl’ensem
bledu
secteur,
—les
constructionsà
usag
ed’habitation
pourla
surveillance,te
gardiennageet
leurs
annexes,destin
éesau
logement
des
perso
nnes
dontla
présen
ceperm
anenteest
nécessaire
pourassu
rerla
direction,la
surveillanceet
legardiennage
des
établissements
oudes
servicesgénéraux
dela
zone.C
esconstructions
ne
pourrontêtre
édifiées
qu’aprèsla
constructiondu
bâtiment
àl’usage
d’activitéet
leursurface
seralim
itéeà
80m2,
—les
dépôtsde
matériaux
etde
matériels
destin
ésà
l’activitédes
servicestechniques
comm
unaux.—
pourêtre
admises,
lesopérations
devrontpouvoir
s’intégrerdan
sun
schéma
d’ensemble
dela
zoneou
dusecteu
rprenant
bienen
compte
lespossibilités
d’aménagem
entdes
propriétéscontigûes,
lesch
arges
d’équipements
etcelles
pourte
raccordement
aux
diversréseau
xpublics
existantsou
prévusdevant
êtresu
pportées
parl’am
énageur,
—des
superficiesinférieures
pouvantêtre
autoriséessi
l’opérationconcerne
latotalité
d’un
flotoule
reliquatd’une
zonedéjà
enpartie
urbanisée.
1.5.D
ansle
secteur
IN
AL
:
Sont
autoriséesles
exten
sions:
deterrains
decam
pinget
caravan
age
amén
agés,
—des
parcsrésidentiels
de
loisirs(P
.R.L
4à
gestionhôtelière
sans
cessiond’em
placement,
—des
équipements
deloisirs
etdes
installationsIiéesà
cesactivités.
Pour
êtreadm
ises,les
opérationsdevront
s’intégrerdan
sl’organisation
del’ensem
blede
la
zoneen
prenantbien
encom
pteles
possibilitésd’am
énagement
des
propriétéscontiguês,
lesch
arges
d’équipementet
de
réseaux
dev
ant
êtresupportées
par
l’aménageur.
1.6.D
ans
lesecteu
rI
NA
Ic:
Est
auto
risée:—
l’implantation
d’équipements
liésà
lapratique
dusport,
des
cirques,au
stationnement
pourune
duréelim
itéeà
3m
oisdes
caravan
eset
auto
caravan
esdes
gensdu
voyage,à
l’aménagem
entde
zonede
loisirs.L
esconstructions,
leséquipem
entset
lesinstallations
quiy
sontliés
pourronty
êtreautorisés.
Pour
êtreadm
ises,les
opérationsdevront
concern
erun
terraind’une
superficiem
inimale
de
1,5ha.
L’aire
d’accueildes
gensdu
voyagesera
soum
iseà
autorisationd’am
énageren
fonctionde
sacapacité
d’accueil.
Article
IN
A2-O
ccupatio
net
utilisatio
ndes
sois
interd
its
Sont
interdits:
—les
constructionsisolées
qu’elleque
soitleur
nature,
—les
dépôtsde
ferrailles,de
déch
ets,de
vieuxvéhicules
etde
tousbiens
deconsom
mation
inutilisables,
—l’ouverture
de
canièreou
degravière,
—l’im
plantationde
nouveauxbâtim
entsagricoles
etles
élevages,
—les
établissements
industrielset
lesdép
ôts
soumis
ounon
àautorisation
ouà
déclaration,
endeh
ors
dusecteur
1N
Ae,
—dan
sle
secteur
IN
Ae,
lesdépôts
eten
trepôts
de
matériaux
etm
atérielsà
l’extérieurdes
bâtiments,
saufles
dépôtsde
matériaux
etde
matériels
destin
ésà
l’activitédes
services
techniquescom
munaux
oupublics,
—les
affouillements
etex
hau
ssemen
tsde
soisnon
liésà
l’aménagem
entde
lazone
ouà
uneopération
d’ensemble
telleque
définieà
l’article1
NA
1ou
aufonctionnem
entdes
activitésadm
isesdan
sle
secteur
1N
Ae,
—les
villagesde
vacan
ces,
—les
terrainsam
énag
ésperm
anentsou
saisonnierspour
l’accueildes
campeurs
etdes
caravan
es,sauf
ceuxvisés
àl’article
1N
A1,
—la
pratiquedu
camping-carayanage,
lestationnem
entdes
caravan
eset
auto-caravanes
qu’eUe
qu’ensoit
ladurée,
saufceux
visésà
l’article—
-
—les
hypermarchés
etsu
perm
archés
dan
sles
secteurs
1N
Ae.
6566
Article
IN
A3
-Accès
etvoirie
Pour
êtreconstructible,
unterrain
doitavoir
accèsà
unevoie
publiqueou
privée,soit
directement,
soitpar
l’intermédiaire
d’unpassag
eam
énag
ésur
fondsvoisins.
Les
caractéristiquesdes
accèssur
lesvoies
doiventperm
ettrede
satisfaireaux
règles
minim
alesde
desserte,
défensecontre
l’incendie,protection
cMle,
bran
cardag
e.L
esvoies
permettant
l’accèsau
terraindevront
doncavoir
aum
oinsune
emprise
de10
mm
inimum
et
unelargeur
de
chau
sséede
5,5m
minim
um.
Les
accèsdoivent
respecterles
écoulements
des
eauxde
lavoie
publiqueet
ceuxsur
les
voiesadjacentes.
Les
accèscollectifs
surles
RD
serontlim
itésau
strictm
inimum
rendunécessaire
pourle
bonfonctionnem
entde
l’opérationet
réglem
entés
notamm
enten
applicationdu
R.1
11-4du
Code
del’U
rbanisme.
Le
réseaude
voiriede
l’opérationprojetée
devrapouvoir
&intégrer
dan
sun
schéma
d’aménagem
entde
l’ensemble
dela
zone1
NA
etles
principalesvoies
àcaractère
public
devrontrépondre
auxcaractéristiques
minim
alesperm
ettantleur
classemen
tultérieur
dan
s
lavoirie
comm
unale.L
alargeur
minim
umde
l’emprise
deces
voiesest
fixéeà
10m
avec
unelargeur
de
chau
sséede
5,5m
inimum
.
Les
voiesen
impasse
devrontêtre
amén
agées
dan
sleur
partieterm
inaleafin
deperm
ettre
auxvéhicules
privéset
àceux
des
servicespublics
(luttecontre
l’incendie,enlèvem
entdes
orduresm
énag
ères)de
fairedem
i-touraisém
ent.
Article
IN
A4-
Desserte
par
lesréseau
x
4.1-E
au
Toute
constructionou
installationnouvelle
doitêtre
obligatoirement
raccord
éeà
unréseau
publicde
distributiond’eau
potablede
caractéristiques
suffisantes.
4.2-A
ssainissem
ent
Toute
constructionou
installationnouvelle
doitêtre
raccordéeau
réseaupublic
d’assainissement
parl’interm
édiaired’un
dispositifagréé.
a)E
auxusées
-
En
rabsen
cede
réseaucollectif,
touteconstruction
ouinstallation
doitêtre
raccordéeà
un
réseau‘d’assainissem
entindividuel
suivantun
dispositifconform
eau
règlement
sanitaire
départemental
etqui
permette
leraccordem
entultérieur
auréseau
public.
L’évacuation
des
eauxusées
et--des
effluents-nontraités
dan
sles
fossés,
coursd’eau
et
égoutspluviaux
estinterdite.
Dans
lesecteu
r1
NA
e,les
eauxrésiduaires
industriellesne
peuventêtre
rejetéesau
réseau
collectifd’assainissem
entsan
sautorisation.
Cette
autorisationpeut
êtresubordonnée
àun
pré4raitement
appropriéen
conformité
auxdispositions
législativeset
réglementaires
en
vigueur.-
—-
b)E
auxpluviales
Les
amén
agem
ents
réaliséssur
leterrain
doiventgarantir
l’écoulement
des
eauxpluviales
dansle
réseaucollecteur
s’ilexiste.
En
l’absencede
réseauou
encas
de
réseauinsuffisant,
leconstructeur
réaliserasur
son
terrainet
àsa
chargedes
dispositifsap
pro
priés
etproportionnés
permettant
l’évacuation
directeet
sans
stagnationdes
eauxpluviales
vers
undéversoir
désig
né
àcet
effet.C
es
aménagem
entsne
doivent pas
faireobstacle
aulibre
écoulement
des
eauxde
ruissellement.
4.3-
Electricité,
téléphone,
télédistrib
utio
n
Les
réseauxet
branchements
électriques,téléphoniques
etde
télédistnbutiondevront
obligatoirement
êtreétablis
ensouterrain.
Cette
dispositions’applique
également
encas
de
reprise,restructuration
oudéplacem
entde
réseaux.
ArtIcle
IN
A5
-C
aractéristiques
des
terra
ins
Outre
larègle
particulièrevisée
àl’article
1N
A1
En
zone
IN
A:
Pour
êtreconstructible,
l’unitéfoncière
doitêtre
supérieureou
égale
à600
m2,et
avoirune
largeursupérieure
ouégale
à16
mètres
audroit
dela
construction.C
esdispositions
relativesaux
surfaces
sontexigées
par
unitéde
logement
dan
sle
casde
constructionà
usaged’habitation.
Ces
dispositionsdevront
êtreprises
dan
sto
us
lescas,
notamm
entlors
des
divisionsde
terrainset
duchangem
entde
destinationd’un
bâtiment.
Article
IN
A6
-Im
plantationdes
constru
ctio
ns
par
rapport
aux
voles
etem
prises
publiq
ues
a)E
nag
glo
mératio
n
Les
constructionsseront
édifiéesav
ecun
reculm
inimal
de5
mètres
par
rapportaux
voies
publiquesexistantes,
modifiées
ouà
créer,et
parrappoit
auxvoies
privéesexistantes.
Ce
reculpourra
êtreréduit
parrapport
àl’alignem
entdes
voiessitu
éesà
l’intérieurd’une
opérationd’ensem
ble.
Une
implantation
différèntepourra
êtreau
torisée,
sile
projetde
constructionjouxte
une
constru
cti
existantede
valeurou
epbon
état,im
pIanjéeà
une-distanceinférieure.
Les
équip
emen
tsd’infrastri.ctures
étcertain
séquipem
entspublics
pourrontêtre
axemptés
deces
règleslo
rsque
leurscâractéristiq
ues
l’imposeront.
1
68
Sectio
n2-
Conditio
ns
de
l’occupationdu
sol
IIII1IIIIIIII
67
-III
b)H
orsag
glo
mératio
n
—L
esco
nstru
ctons
devrontrespecter
unrecul
minim
alde
•35
mde
l’axedes
RD
classéesà
gran
de
circulation,
•25
mde
l’axedes
autresR
D,
•15
mde
l’axedes
autresvoies
publiques.C
erecul
pourraêtre
réduitpar
rapportà
l’alignement
des
voiessituées
àl’intérieur
d’uneopération
d’ensemble,
•5
mde
l’alignement
des
voiesprivées.
—U
neim
plantationdifférente
pourraêtre
autorisée,si
leprojet
deconstruction
jouxteune
constructionexistante
devaleur
ouen
bonétat,
implantée
àune
distanceinférieure.
—L
eséquipem
entsd’infrastructures
etcertains
équipements
publicspourront
être
exemptés
de
cesrègles
lorsqueleurs
caractéristiques
l’imposeront.
c)D
ans
lesecteu
rI
NA
aen
deh
ors
des
esp
aces
urb
anisés
—L
esconstructions
etinstallations
(parkings,équipem
ents,etc...)
devrontresp
ecterle
reculm
inimal
parrapport
àl’axe
dela
RO
38bis
classéeà
grandecirculation,
telqu’il
est
définidan
sles
principesd’am
énagement
intégrésau
rapportde
présentationdu
présen
t
Pos.
—L
eretraitpar
rapportà
l’axedes
FIDclassées
àgran
de
circulationne
s’appliquepas:
•aux
constructionsou
installationsliées
ounécessaires
auxinfrastructures
routières,•
auxréseau
xd’intérêt
public,
•à
l’adaptation,la
réfectionou
l’extensionde
constructionsexistantes,
•aux
servicespublics
exigeantla
proximité
imm
édiatedes
infrastructuresroutières,
•aux
bâtiments
d’exploitationagricole.
d)D
ans
lesau
tressecteu
rsen
deh
ors
des
espaces
urb
anisés
lesconstructions
etinstallations
(parkings,équipem
ents,etc...)
devrontresp
ecterun
reculm
inimal
de75
mde
l’axedes
R.D
.classées
àgran
de
circulation
—le
retraitde
75m
del’axe
desR
.D.à
gran
de
circulationne
s’appliquepas:
•aux
constructionsou
installationsliées
ounécessaires
auxinfrastructures
routières,•
auxréseau
xd’intérêt
public.
•à
l’adaptation,la
réfectionou
l’extensionde
constructionsexistantes,
•aux
servicespublics
exigeantla
proximité
imm
édiatedes
infrastructutasroutières,
•aux
bâtiments
d’exploitationagricole.
e)D
ans
lessecteu
rsI
NA
,I
NA
a,IN
AL
c,I N
AL
:
—L
’ensemble
des
dispositionsfigurant
auxalinéas
a,b,
etd
s’appliquentég
alemen
tdan
s
lesterrains
decam
pinget
decarav
anag
eet
lesR
RL
pourles
emplacem
ents-destinésà
recevoirles
tentes,caravanes,
mobiihom
es,H
.L.L
f)D
ansto
us
lescas,
lesco
nstru
ctions
doiv
ent
êtreim
plan
téesav
ecun
recul
minim
al
de:
—15
mdes
berg
esdes
étiersen
borduredesq
uels
s’appliqueaux
rit,eTalns
ladisposition
delibre
passag
etelle
qu’indiquéeaux
plansde
servitudesannexés
auP
OS
,
—6
mdes
berg
esdes
autresfo
ssésfigurant
auplan
4Gannexé
auP
OS
,sauf
sices
fossés
fontl’objet
derectification
oubusag
een
accordavec
lesyndicat
des
Marais.
Article
IN
AT
-Im
plan
tation
des
constru
ctions
par
rapport
auxlim
itessép
aratives
Dans
lam
esureoù
cetteclause
nerend
pas
leterrain
inconstructible,les
constructions
devrontrespecter
unretrait
minim
alde
10m
par
rapportà
lalim
itecom
mune
avecla
forêt
domaniale.
Dans
tousles
cas,les
constructionsdoivent
êtreim
plantéesavec
unrecul
minim
alde:
—15
mdes
berg
esdes
étiersen
borduredesq
uels
s’appliqueaux
riverainsla
disposition
delibre
passag
etelle
qu’indiquéeaux
plansde
servitudesan
nex
ésau
PO
S,
—
6m
desberg
esdes
autresfo
ssésfigurant
auplan
4Gannexé
auP
OS
,sauf
sices
fossés
fontl’objet
derectification
oubusag
een
accord
avecle
syndicatdes
Marais.
a)D
ansla
zone
IN
Aet
lesecteu
rI
NA
a:
Les
constructionsdevront
êtreédifiées
enresp
ectant
unrecul
telque
ladistance
comptée
horizontalement
de
toutpoint
dece
bâtiment
aupoint
dela
limite
parcellairequi
enest
le
plusrapproché,
soitau
moins
égaleà
lam
oitiéde
ladifférence
d’altitudeentre
cesdeux
points,san
spouvoir
êtreinférieure
à3
mètres
(L=
l-1/2, égaleou
supérieureà
3m
).
Toutefois,
lesconstructions
pourrontêtreédifiées
enlim
ites:
a)en
cequi
concernela
constructionprincipale:
.
siau
droitde
lalim
ite,sa
longueurest
inférieureà
15m
etsa
hauteurest
inférieureà
5m
dansle
casde
mur
pignonet
3,5m
dan
sles
autres
cas,
•ou
sile
projetde
constructionjouxte
une
constructionexistante
de
valeurou
enbon
état.•
ous’il
existeune
conventionde
courcom
mune
passée
paracte
authentique,
•ou
siplusieurs
propriétairesvoisins
s’entendentpour
réalisersim
ultanément
unprojet
d’ensemble
présen
tant
uneunité
architecturale.
b)en
cequi
concern
ela
constructionannexe,
indépendantede
laconstruction
principale:
êsi
audroit
dela
limite,
lahauteur
de
laconstruction
estinférieure
à2,50
met
sa
longueurcum
uléeavec
celledes
annex
esdéjà
existanteest
inférieureà
7m
,
•ou
sila
hau
teur
dela
constructionne
dép
assepas
3,50m
aufaîtage
lorsquecelui-ci
comporte
unpignon
enlim
iteet
lorsquesa
longueursur
lalim
itecum
uléeavec
celle
des
annex
esdéjà
existanteest
inférieureà
7m
,
•ou
sile
projetde
constructionjouxte
uneconstruction
existantede
valeurou
enbon
état
1IIIIIIIIIII
69
II70
e
b)D
ansle
secte
ur
IN
AIc:
Article
IN
A8
-Im
plantationdes
constru
ctions
lesunes
parrap
port
aux
autres
sur
Les
constructionset
lessuperstructures
typom
anègeou
portiquedevront
êtreédifiées
enji
mêm
epro
priété
respectantun
recultel
quela
distancecom
ptéehorizontalem
entde
toutpoint
decette
-
installationau
point dï là
Imite
paicellairequi
enest
leplus
rapproché,soit-au-m
oinségale
à
ladifférence
d’altitudeentre
cesdeux
points,san
spouvoir
êtreinférieure
à6
mètres
(L=
H,
Les
constructionsno
contiguèsdoivent
êtreédifiées
detelle
manière
quela
distance
égaleou
supérieureà
6m
).horizontale
detout
peintd’un
bâtiment
aupoint
leplus
proched’un
autre
bâtiment
soitau
moins
égaleà
lahauteur
àl’égout
des
toituresde
taconstruction
laplus
élevée:
L=
H.
C)
Dans
lesecteu
rI
NA
e:C
ettedistance
estréduite
dem
oitiépour
lesparties
deconstructions
envis-à-vis
quine
comportent
pas
debaies
éclairantdes
pièces
habitables: L
=H
f2.
Les
atelierset
entrepôtsindustriels
ouartisanaux
devrontresp
ecterun
retraitm
inimal
de
5m
ètrespar
rapportaux
limites
séparatives.C
esdispositions
nes’appliquent
pas
àl’édification,
enrez-de-chaussée,
de
garag
esdan
sla
limite
de3,50
mde
hauteurà
l’égoutdes
toitures.
Les
autres
locauxpourront
êtreim
plantéssoit
enlim
iteséparative,
soiten
respectantun
retraittel
quela
distancecom
ptéehorizontalem
ententre
toutpoint
dubâtim
entet
lepoint
leD
anstous
lescas,
unedistance
d’aum
oins4
mpeut
êtreim
poséeentre
bâtiments
non
plusproche
situésur
lalim
iteséparative
soitau
moins
égaleà
lam
oitiéde
ladifférence
contigus.
d’altitudeentre
cesdeux
points,san
spouvoir
êtreinférieure
à3
mètres
(L=
l-112,supérieure
ouégale
à3
mètres).
Les
équipements
techniquesd’infrastructures
etleurs
superstructuresasso
ciéespourront
êtreim
plantésdifférem
ment
suivant-leurnature.
En
toutétat
decau
se,une
voielibre
de
toutobstacle
dontla
largeursera
aum
inimum
de
4m
ètresdevra
êtrepréserv
éesur
uncôté
aum
oinsde
lalargeur
pourassu
rerle
passag
e
desvéhicules
desécurité.
Sil’organisation
des
installationssu
rle
terrainne
permet
pas
Dans
lesecteu
rI
NA
Ic:
d’effectuerun
demi-tour,
cepassag
elibre
de
4m
ètresm
inimum
pourraêtre
imposé
surtout
lepourtour
dola
parcelle.U
npassag
elibre
de4
mètres
minim
umlibre
detout
obstacleL
essuperstructures
typem
anèg
es,portiques,
devrontêtre
édifiéesselon
larègle
deL
=H
devraêtre-
enoutre
observétout
lelong
des
fossés
bordantles
parcelles.(I-I
=hauteur
totale)avec
unm
inimum
de
6m
.
d)D
ans
lesecteu
rI
NA
L:
Article
IN
A9-
Em
prise
auso
l
Les
constructions,les
installationsdiv
erses(m
obils-honies,H
LL
.)devront
êtreédifiées
enD
ansle
secteur
IN
Ae:
respectantun
retraitpar
rapportaux
limites
séparativestel
que
ladistance
comptée
horizontalement
detout
pointde
cebâtim
entou
decette
installationau
pointde
lalim
ite
parcellairequi
enest
leplus
rapproché,soit
aum
oinségale
àla
moitié
dela
différenceL
’emprise
ausol
estlim
itéeà
50%
de
lasu
rfacedu
terrain.
d’altitudeentre
cesdeux
points,san
spouvoir
êtreinférieure
à3
mètres
(L=
l-112,égale
ou
supérieureà
3m
).D
ansle
restede
lazo
ne
IN
Aet
ses
secte
urs:
Toutefois,
lesconstructions
endehors
des
installationsdiverses
(mobils-hom
es,H
LL
..)
peuventêtre
édifiéesen
limites
séparativ
esdan
sles
cassu
ivan
ts:Il n’est
pas
fixéde
règleparticulière.
a)si,
audroit
dela
limite,
leurhauteur
ne
dép
assepas
3,50m
etsa
longueurinférieure
àJ
Article
IN
A10-
Hau
teur
des
constru
ctions
15m
,
b)si
leprojet
deconstruction
jouxteune
constructionexistante
devaleur
ouen
bonétat,
Toutes
lesconstructions
doiventsatisfaire
àdeux
ensembles
derèg
les:l’une
serapportant
située
sur
lapropriété
voisineet
dontil-n’excède
pas
lesdim
ensions,à
lahauteur
absolue,l’autre
àla
hau
teur
relativeà
l’alignement
etaux
limites
séparatives.
c)ou
s’ilexiste
uneconvention
de
courcom
mune
passée
par
acteauthentique
Au-dessus
des
hauteursm
aximales
auto
risées,ne
peuventêtre
construitsque
des
toitures,
desso
uch
esde
cheminées
etdes
équip
emen
tstechniques.
d)ou
si-pL
usieurspropriétaires
voisinss’entendent
pourréaliser
simultaném
entun
projet-
d’ensemble
présen
tant
uneunité
architecturale.-
Les
équ)pements
d’infrastructureset
certains
équipements
publicsso
nt
exem
ptés
dela
règle
-
dehauteul-
lorsqueleurs
caractéristiquestech
niq
ues
l’imjoSont.
I71
I-
72
I
I10.1
-H
auteurab
solu
e
a)R
ègle
Lorsqu’une
constructionest
édifiéeà
larencontre
de
deuxvoies
d’inégaleslargeurs,
la
hauteurapplicable
àla
façadeen
bordurede
lavoie
laplus
larges’applique
également
àla
-E
ndehors
dusectèùr
1.NA
e:
façadeen
bordurede
lavoie
laplus
étroitesur
unelongueur
maxim
alede
15m
.
La
hauteurm
aximale
des
constructionset
lenom
brede
niveauxsont
lessu
ivan
ts:I
b) par
rapport
aux
limites
séparatw
es
1NA
:6
mètres
soitR
+1
pourles
logements,
et1
NÂ
a9
mètres
soitR
+2
pourles
locauxcom
merciaux
Am
oinsque
laconstruction
nejouxte
leslim
itesparcellaires,
conformém
entaux
dispositions
oud’hôtellerie
mesu
résau
pointle
plushaut,
del’article
1N
A7,
ladifférence
deniveau
entre
toutpoint
decette
constructionet
toutpoint
deslim
itesparcellaires
nedoit
pas
dép
asserle
doublede
ladistance
comptée
1N
Ach
:6
mètres
soitR
+1
Ihorizontalem
ententre
cesdeux
points.
1NA
L:
6m
ètressoit
R+
1pour
leslogem
ents
9m
ètresau
pointle
plushaut
pourles
autres
constructionsA
rticleI
NA
11-A
spect
extérieu
rdes
constru
ctions
1N
AL
c:
6m
ètresm
esurés
aupoint
leplus
hautA
)E
ndeh
ors
du
secteur
IN
Ae
I11.1
-E
xpressio
narch
itecturale
-D
ansle
secteur1
NA
e:
La
hauteurm
aximale
des
constructionsm
esurée
entrele
pointde
référencesitué
enaxe
de
Les
constructionspeuvent
êtred’expression
architecturaletraditionnelle
oucontem
poraine
mais
nedoivent
pas
porteratteinte
aucaractère
ouà
l’intérêtdes
lieuxavoisinants,
aux
lach
aussée
audroit
del’accès
dan
sla
parcellele
plusproche
dela
constructionet
lepoint
sites,aux
pay
sages
naturelsou
urbains,ainsi
qu’àla
conservationdes
perspectives
leplus
haut dubâtim
ent(faîtage
ouacrotère)
estfixé
à14
m.
im
onumentales.
Elles
doiventprésenter
unesim
plicitéde
volume
etune
unitéd’aspect.
La
hauteurm
aximale
des
constructionsim
plantéessu
rla
limite
séparative,m
esurée
entrele
Les
matériaux
employés
enrevêtem
entde
façades
serontd’aspect
maçonné.
solnaturel
etle
pointle
plushaut
dela
constructionau
droitde
lalim
itene
devrapas
excéd
er7
m.
Les
annexesdes
habitations,telles
quegarag
es,ateliers,
buanderies,ab
ris..doivent
être
composées
enharm
onieavec
lebâtim
entprincipal.
Celles
n’excédantpas
10m2
desurface
Dans
lecas
d’équipement
touristiquestructurant
(parcà
thème),
lahauteur
des
horsoeuvre
brutepourront
êtreconstruites
enbois
(teintenaturelle)
ouavec
toutautre
superstructuresde
loisirsn’est
pas
réglementée.
matériau
préfabriqué,à
l’exceptionde
toutélém
entm
étallique(tôle
laquée...);
leur
couverturesera
réaliséeen
tuilesou
enbard
eaux
bitumineux.
b)D
ispositio
ns
div
ersesj
Des
prescriptionscom
plémentaires
oudifférentes
de
cellesén
oncées
ci-aprèspourront
être
imposées
enfonction
des
constructionspro
posées,
duterrain
etde
lanature
dusite
(bâtiou
La
hauteurde
chaquefaçad
eest
mesu
réedu
niveaudu
solnaturel,
avanttout
apport,à
non)environnant.
l’égoutdes
toitures,sau
tdisposition
contrairefigurant
auparag
raphe
a).j
11.2
-A
spect
des
constru
ctions
10.2-
Hau
teur
relative
e)A
rchitectu
reco
ntem
porain
e
La
hauteurrelative
estdéterm
inéede
lafaçon
suiv
ante:
L’architecture
pro
posée
devraparfaitem
ents’insérer
dan
sle
milieu
bâtiou
naturelexistant.
a)par
rapportàfalig
nem
ent
Des
matériaux
modern
espourront
êtreutilisés
sile
projetde
constructionles
justifie,ils
ne
serontpas
employés
en.im
itationde
matériaux
traditionnels,leur
matière
etleur
couleur
Dans
lesvoies
delargeur
supérieu
reà
6m
,la
hauteurdes
constructionsdoit
êtreinférieure
àla
largeurde
lavoie
existante,m
odifiéeou
àcréer,
augm
entée
éventuellement
des
retraitscouleur
vivesu
rde
gran
des
surfacessont
interdits.
supplémentaires.
Dans
lesvoies
delargeur
inférieureou
égalea
6m
,la
règlede
hauteurrelative
neb)
Arch
itecture
traditio
nnelle
s’appliquepas.
L’édification
de
constructionss’intégranJ
dan
sle
bâtiexistant
pourraêtre
devrontperm
ettreune
parfaiteintégration
de
laconstruction.
Les
matériaux
brillantsou
de
autorisée.L
’architecturetraditionnelle
secaractérise
notamm
entpar
uneform
egénérale
parallélépipèdenettem
ent. àffirmée,
unetoiture
àdeux
pen
teset
uneproportion
réduitedes
percements
par
rapportàa
surfacedes
façades.
73
I74
m
—E
ndeh
ors
dusecteu
rI
NA
L
a)C
lôturesnon
végétales
Elles
serontco
mposées
enm
açonnerieenduite,
depierres
depays
apparentes,de
grillages,
delices
(bois,PV
C,...).
ouad
aptées
àla
constructiondéjà
réalisée.
Lahauteur
seraétu
diée
enfonction
d’uneharm
oniegén
éralede
l’espacepublic
etelle
sera
limitée
à:—
1,20m
àl’alignem
entet
enlim
itessép
aratives
jusqu’audroit
dela
façade
de
la
construction,—
2.00m
enlim
itesséparatives
au-delàde
lafaçad
ede
laconstruction.
b)C
lôturesvégétales
L’élém
entdom
inantconstitué
parune
haievive
pourraêtre
complété
enavant
par
un
grillageou
parun
mur
bas
répondantaux
caractéristiques
duparagraphe
a)ci-dessus.
Les
clôturesvégétales
de
typebrande
sontau
torisées.
—D
ansle
secteur
IN
AL
Les
clôturesseront
com
posées
d’unm
urbahut
do0,80
mm
aximum
surmonté
ounon
d’un
grillagedont
l’ensemble
seralim
itéà
2m
.C
etteclôture
seradoublée
parune
végétation.
Les
clôturesvég
étalesde
typebrande
sontau
torisées.
B)
Dans
lesecteu
rI
NA
e
Tenue
des
parcelles
Les
bâtiments,
quelleque
soitleur
destination,les
terrains,m
ême
s’ilssont
utiliséspour
les
dépôts,doivent
êtream
énag
éset
entretenusde
tellem
anièreque
lapropreté
etl’aspect
de
lazone
nes’en
trouventpas
altérés.
Toitu
res
Les
toituresterrasses
serontautorisées,
sous
réserve
quela
finitionauto-protégée
ou
rapportéesoit
deteinte
sablo
.
Pour
lesateliers
eten
trepôts
lesegm
entde
faitagele
pluslong
seraperpendiculaire
aux
voies.
La
couvertureen
tuilesne
seraadm
iseque
pourdes
constructionsou
partiesde
constructionde
hau
teur
maxim
ale6
met
d’emprise
ausol
maxim
ale150
m2.L
estuiles
employées
serontexclusivem
entdu
typecanal,
romane,
ousim
ilaire.
Les
plaquesondulées
de
fibrocim
entem
ployéesen
couvertureseront
exclusivement
de
teintenaturelle
(gris),noire,
ouverte.
Elles
devrontêtre
masq
uées.
Les
éléments
métalliques
employés
encouverture
apjiarentedevront
êtrelaqués.
—M
açonnerie
Efles
s’harmoniseront
avecles
couleursdes
maçonneries
ancien
nes
environnantes.
—T
oitures
Elles
serontde
préférenceà
deuxpen
tes,le
faîtage
étantparallèle
auplus
grandcôté.
Les
toituresen
croupedevront
demeurer
l’exception;
ellespourront
notamm
entêtre
toléréessi
lefaîtage
faitles
315de
lalongueur
deta
constructionou
sicette
dernièrese
situeà
un
anglede
rue(et
àm
oinsde
5m
ètresde
l’alignement).
On
s’efforcerade
supprimer
les
débordements
detoiture
enpignon
;les
déb
ord
emen
tsde
toitureen
bas
depente
seront
réduits(0,20
men
moyenne).
Les
couverturesseront
entuiles
depays
ditestig
esde
bott&ou
tuilesd’aspect
similaire;
ellesseront
de
teinterouge
oude
préférencem
élangées.L
estuiles
brunessont
prohibées.
La
pentede
lacouverture
seracom
priseentre
25et
37%.
Un
pentedifférente
pourraêtre
autoriséedan
sle
casd’installation
depanneaux
solaires.
L’ardoise
pourraêtre
auto
riséesi
lebâti
environnantle
justifie.L
apente
detoiture
seradan
s
cecas
comprise
entre50
et100%
.
—P
ercemen
ts
Ilsseront
depréférence
deproportions
nettement
plushau
tesque
larges.
—M
enuiseries
Elles
serontde
forme
simple.
Elles
s’harmoniseront
avecles
couleursenvironnantes.
—S
ous-so
ls
Ilsseront
engénéral
enterrés
entotalité,
lerez-d
e-chau
sséene
faisantpas
sailliede
plusde
50cm
parrapport
auterrain
naturellorsque
celui-ciest
sensiblement
horizontalou
àfaible
pente.Si.le
terrainnaturel
présen
teune
penteplus
accentu
ée,le
sous-solsera
enterréen
totalitésur
aum
oinsun
deses
côtés.
Tout
talutageartificiel
estinterdit.
11.3-
Clô
tures
Les
clôturesdevront
êtreco
mposées
enharm
onieav
ecles
constructionsenvironnantes.
Lahauteur
dum
urde
clôturesera
mesurée
àpartir
dusom
met
dum
urde
soutènement
pour
lesterrains
présen
tant
des
dénivelésim
portantsen
limites
séparativesou
enlim
itesde
voies.
75
II
IIIIIIIIIIIR
76
Dans
lecas
oùun
bandeauest
mis
enplace
pourm
asquerla
couverture,celui-ci
doitêtre
obligatoirement
établisur
toutela
périphériedu
bâtiment
concerné,et
pas
seulement
en
pignons.
Paro
isverticales
Les
ouvragesm
açonnésdevront
présenterun
aspectfini
satisfaisant.L
esm
atériauxnon
destinésà
resterapparents
(parpaingsclassiques,
bétonnon
travaillé,briques
de
construction...)devront
êtrerevêtus
d’unenduit
deteinte
blanccassé
oudan
sles
nuances
dogris
chaud.
Les
bard
ages
métalliques
devrontêtre
laqués.
Pour
tousles
typesde
bard
age,
lesteintes
souhaitéessont
lesnuances
devertou
de
grischaud.
Les
couleursvives
neseront
autoriséesque
surde
petitessurfaces,
etsu
rles
menuiseries.
Le
programm
ecouleurs
des
constructionset
installationsdevra
fairel’objet
d’une
orientation(par
référenceà
lanom
enclaturedu
nuancierR
AI,
etpar
échantillonspour
les
casoù
cenuancier
n’estpas
appliqué)à
l’appuide
ladem
andede
Perm
isde
Construire.
Clô
tures
La
hauteurdu
mur
de
clôturesera
mesu
réeà
partirdu
somm
etdu
mur
de
soutèn
emen
tpour
lesterrains
présen
tant
des
dénivelésim
portantsen
limites
séparativesou
enlim
itesde
voies.
Sielles
sontédifiées,
lesclôtures
surles
voieset
espaces
publicsdevront
s’inspirerde
celle
mise
enplace
parram
énag
eur
lelong
dola
RD
n38bis,
avecpossibilité
d’unm
urbahut
enduitou
réaliséavec
des
matériaux
présen
tant
unasp
ectfini
satisfaisantde
0,80m
de
hauteurm
aximale.
Les
matériaux
nondestin
ésà
resterapparents
(parpaingsclassiques,
bétonnon
travaillé,briques
de
construction...)devront
êtrerevêtus
d’unenduit
deteinte
blanccassé
oudan
sles
nuan
cesde
grischaud.
La
hauteurm
aximale
des
clôturesest
limitée
à2,00
mètres.
Laclôture
réaliséesur
leslim
itessép
aratives,
comm
esur
lesvoies
etesp
acespublics
sera
enoutre
doubléepar
unevégétation.
Dans
lecas
oùla
limite
séparativeest
constituéepar
unfossé
destinéà
l’évacuationdes
eaux
pluviales,la
clôturedevra
êtreétablie
enrespectant
unretraitm
inimum
de4
mètres
parrapport
àla
rive.
D’autres
dispositionspourront
êtreexceptionnellem
enten
visag
éespour
des
raisons
inhérentesà
des
aspects
spécifiquesde
l’activité:
protectionparticulière
decertains
secteurs
etinstallations.
Sielles
n’ontpas
étéprévues
dansle
cadre
de
ladem
andede
Perm
isde
Construire,
les
dispositionsen
visag
éesen
matière
de
clôtures(im
plantation,aspect)
devronttaire
l’objet
d’unedéclaration,
conformém
entà
lalégislation
envigueur.
Article
IN
A12-
Statio
nnem
ent
1.D
ispositio
ngén
érale
Le
stationnement
des
véhiculescorrespondant
auxbesoins
des
constructionset
installations
doitêtre
assuré
endehors
des
voiespubliques.
La
superficieà
prendreen
compte
pourle
stationnement
d’unvéhicule
dan
sle
casde
garag
escollectifs
ouaires
destationnem
entest
de25
m2ycom
prisles
accès.
2.D
ispositio
nparticu
lière
Pour
lesconstructions
àusag
ed’habitation,
ilest
exigédeux
placesde
stationnement
au
minim
umpar
unitéde
logement.
Au
delà
de
120m2
deplancher
horsoeuvre
nettede
construction,une
placede
stationnement
seraexigée.
Dans
lecas
d’opérationd’ensem
ble(lotissem
entset
groupesd’habitations):
—il sera
exigédeux
placesm
inimum
parunité
de
logement,
—il
faudraajouter
unesp
acecollectif
de
stationnement
supplémentaire
pourles
visiteurs
Icom
prenantun
nombre
deplaces
égalau
minim
umà
20%du
nombre
total
d’emplacem
entsprévu
auparag
raphe
précéd
ent.
lD
ansle
casd’hôtel,
derestaurant,
oud’un
hôtel-restaurant,il
estexigé
uneplace
de
stationnement
par
chambre
ouune
placede
stationnement
pourS
m2de
sallede
restaurant.
li convientde
prendreen
compte
l’estimation
quidonne
leplus
grandnom
brede
places.
Pour
lesconstructions
àusag
ecom
mercial,
ilest
imposé
uneplace
destationnem
entpour
25m2
de
surfacede
vente.
IP
ourles
constructionsà
usag
ede
bureaux,il
estim
poséune
placede
stationnement
pour
25m2
desurface
horsoeuvre
nette.
IP
ourles
autres
constructionset
établissem
ents,
ildoit
êtream
énag
éles
placesde
stationnement n
écessairesaux
besoinsdu
projet.
IL
esgroupes
degarag
esindividuels
ouaires
de
stationnement
doiventêtre
disp
osés
dans
lesparcelles
defaçon
àm
énagerune
aired’évolution
àl’intérieur
desditesparcelles
età
ne
présen
terqu’un
seulaccès
surla
voiepublique.
Dans
lesecteu
rI
NA
lc:
IP
ourles
installationstype
man
ège,
chapiteaux,tentes,
superstructures,...il
seraexigé
un
minim
umde
200places
partranche
de
terrainde
1,50ha.
I1I78
e IIIII
77
Dans
lesecteu
rI
NA
L:
Le
stationnement
desvéhicules
correspondantaux
besoinsdes
constructionset
installations
doitêtre
assuré
endehors
des
voiespubliques.
La
superficieà
prendreen
compte
pourle
stationnement
d’unvéhicule
dànsle
casde
garag
escollectifs
ouaires
destationrtem
entest
de
25m2
ycom
prisles
accès.
Dans
lesterrains
decam
pinget
PRL
,il
seraam
énag
éune
placede
stationnement
par
emplacem
entauquel
ilfaut
ajouterun
espace
collectifde
stationnement
comprenant
un
nombre
de
placeségal
aum
inimum
à20%
dunom
bretotal
d’emplacem
ents.C
etesp
ace
devrarester
accessiblependant
ladurée
d’exploitationdu
camping
notamm
enten
dehors
des
heu
resd’ouverture.
Article
IN
A13
-E
spaces
libres
etplan
tations
Les
surfaces
libresde
touteconstruction,
ainsique
lesdélaissés
des
airesde
stationnement
doiventêtre
plantésd’arbres
oud’arbustes.
En
deh
ors
dusecteu
rI
NA
Ic:
En
casde
lotissements
etde
groupesd’habitations
deplus
de10
logements,
lesm
asses
desp
acesverts
autres
queles
plantationsd’alignem
entet
lesplantations
privativesdevront
présen
terune
surfacede
l’ordrede
10%de
lasu
rfacetotale
duterrain.
Dans
lesecteu
rI
NA
Ic:
Les
espaces
vertsdevront
représen
terau
moins
20%de
lasurface
totaledu
terrainfaisant
l’objetd’un
projetd’ensem
ble;
10%de
cesesp
acesverts
devrontêtre
plantés(clôtures
vég
étalesnon
comprises).
Sectio
n3-
Possib
ilitésm
axim
alesd’o
ccupatio
ndu
sol
Article
IN
A14-
Coefficien
td’o
ccupatio
ndu
sol
Les
Coefficients
d’Occupation
duSol
(C.O
.S.),
fixéssuivant
tessecteu
rsso
nt:
—1N
Aet1
NA
a:0
,3
—1
NA
ch: non
réglementé
—1
NA
e: non
réglementé
—1
NA
I: non
réglementé
—1
NA
Ic:0,01
Le
C.O
.S.
n’estpas
applicableaux
constructionsou
amén
agem
ents
des
bâtiments
scolaires,
sanitaire,
hospitaliers,sportifs,
socio-éducatifs,ni
auxéquipem
entsd’infrastructure.
Article
IN
A15
-D
épassem
ent
duC
.O.S
.
Le
dép
assemen
tdu
C.O
.S.
dstinterdit.
--
79
